Decisión Nº AP11-V-2016-000682 de Juzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 14-08-2017

Número de sentenciaPJ0072017000222
Fecha14 Agosto 2017
Número de expedienteAP11-V-2016-000682
EmisorJuzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
Distrito JudicialCaracas
PartesJOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO VS. EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES.
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato De Opcion De Compra Venta
TSJ Regiones - Decisión


REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de agosto de 2017
207º y 158º

MOTIVO: AP11-V-2016-000682
PARTE ACTORA: JOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-9.357.757.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MAXIMILIANO VASQUEZ RONDON y PEDRO NIETO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 104.519 y 122.774 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-10.487.485.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SIMON ENRIQUE ALVAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 155.169.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA

-I-

Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por la representación judicial de la actora a través de la cual demandan al ciudadano EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, antes identificado, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole conocer de la causa a este Tribunal previa distribución de ley.

Alega la parte actora en su escrito de demanda que a mediados del mes de julio de 2014 recibió de parte del ciudadano EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES una oferta de venta de un inmueble de su propiedad constituido por una (1) oficina identificada con la letra “D”, situada en la planta Piso 1 del Edifico “PALMIRA”, ubicada en la Parcela distinguido con el No. 162 de la Manzana “C” de la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Bello campo, Municipio Chacao (antes del Distrito Sucre) del Estado Miranda, la cual tiene un área total de sesenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y cinco decímetros cuadrados (64,45m), y consta de un (1) área general de oficina, dos (2) oficinas privadas, una (1) kitchenette y un (1) sanitario. Sus linderos particulares son Norte: En parte con pasillo de circulación desde se le accede y fachada interna Norte que da al patio descubierto de ventilación Este del Edificio; Sur: Con fachada Sur del edificio; Este: Con fachada Este del Edificio; y Oeste: En parte con fachada interna Oeste del Edificio y oficina E. Al inmueble antes descrito le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a 2,98% sobre los derechos y cargas correspondientes a la comunidad de propietarios, según consta de Documento de Condominio debidamente Protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 01 de julio de 2011, bajo el No. 25, Folio 148, Tomo 26 del Protocolo de Transcripción. Dicho inmueble le pertenece al señor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, según consta de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 16 de diciembre de 2011, No. 2011.5267, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.7699 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011. Que ante dicho ofrecimiento, y tomando en cuenta las condiciones de la negociación, ya que se trataba de quien en algún momento fue considerado como su amigo, aceptó la venta que le hizo el señor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES. Que ambas partes, en honor a la amistad y confianza que existía, convinieron en celebrar de forma verbal la operación de compra venta que en un principio ofreció el señor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, por lo cual, en honor a la lealtad que se suponía que imperaba en la relación amistosa que existía entre ellos, procedió, inmediatamente, a realizar el primer abono del precio convenido. Que en fecha 05 de septiembre de 2014, vía correo electrónico, el señor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, le envió el proyecto del contrato que suscribirían, sin embargo, por la confianza que entre ambos existía, no se suscribió contrato alguno y la negociación terminó siendo verbal, siendo ajustado el precio final del inmueble a la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000); los cuales serían pagados de la siguiente manera: La cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000), en efectivo y el saldo restante, es decir, la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000) con la transferencia de la propiedad a favor del señor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, de un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento, actualmente oficina, distinguido con el No. 6-D, situado en el piso No. 6 del Edificio “Centro Torre Nova”, ubicado en la Jurisdicción del la Parroquia El Recreo, Caracas, Sección Segunda de la Urbanización Bello Monte, en el Ángulo Sureste de la Esquina formada por la intersección de la Avenida Casanova y Calle Chacaito. Que ambas partes convinieron en que el lapso del pago total del precio seria de tres meses, contados a partir del recibo de primer abono de efectivo que hizo el comprador JOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO al vendedor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, abono éste que fue la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000), recibida por el vendedor en fecha 20 de agosto de 2014, tal y como éste, según el dicho del demandante, lo reconoció en el correo electrónico de fecha 28 de abril de 2016, que el demandado le envió. Que en fecha 01 de septiembre de 2014, abonó y el vendedor recibió la cantidad de seiscientos ochenta y seis mil doscientos treinta bolívares (Bs. 686.230). Que posteriormente, en fecha 03 septiembre de 2014, abonó al vendedor la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000). Que en fecha 26 de septiembre de 2014, abonó al vendedor la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000). Que el recibo de dichos pagos fue expresamente reconocido por el vendedor en el señalado correo electrónico de fecha 28 de abril de 2016. Que cada uno de los pagos efectuados por el comprador JOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO al vendedor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, fueron efectuados dentro del lapso contractual previsto entre las partes, es decir, dentro de los tres meses siguientes al 20 de agosto de 2014. Que una vez entregado el primer abono del precio al vendedor, efectuó las diligencias pertinentes para obtener la documentación requerida por el Registro Inmobiliario para materializar el traspaso del inmueble de su propiedad al señor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, documentación ésta que fue recibida por el vendedor tal y como éste lo reconoció, según su dicho, a través del correo electrónico de fecha 19 de noviembre de 2014. Que en atención a lo convenido entre las partes, resaltó que una vez recibido el primer abono por parte del vendedor, éste tomó posesión del inmueble de su propiedad el cual le fue entregado como parte del pago de la negociación, al punto que a través de la empresa Century 21, el señor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, arrendó a un tercero el inmueble que recibió como parte de pago. Que las cuentas de correo electrónicos utilizadas por el demandado EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES son: megaajustes.er@gmail.com y ruizedgar@cantv.net. Que el señor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, una vez que recibió el primer abono del precio, le otorgó la posesión del inmueble objeto del contrato de compra-venta, a tales efectos, el hijo menor del demandante ocupó el inmueble hasta el mes de diciembre de 2015, y posteriormente en el mes de enero de 2016, el inmueble fue arrendado, percibiendo el demandante desde ese entonces hasta la presente fecha el canon de arrendamiento mensual. Que pagada como fue la cantidad de cuatro millones ochenta y seis mil doscientos treinta bolívares (Bs. 4.086.230) tal y como fue expresamente reconocido por el vendedor en el correo antes descrito, el saldo restante, de los cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000), que debía pagar el comprador en efectivo, es decir, la suma de novecientos trece mil setecientos setenta (Bs. 913.770), fue honrado a través de una transferencia de nueve mil dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (9.000$), que hiciera por instrucciones del comprador la señora LUISA ELENA MORALES, titular de la cédula de identidad No. 6.847.897, a favor de la señora YESENIA GARCIA, autorizada por el señor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES para recibir en su nombre dicho pago. Que las coordenadas de la cuenta a la cual fue transferido el monto de nueve mil dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (9.000$), fue suministrada por el vendedor, a través de mensajes de texto (WhatsApp). Que la precitada transferencia se hizo desde entidades bancarias foráneas, la cual el vendedor recibió a su entera y total satisfacción en la entidad financiera también extranjera por él señalada. Que de lo antes descrito se evidencia que la negociación que celebraron el señor JOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO en su condición de comprador y el señor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES en su carácter de vendedor, según el dicho del demandante, constituye una venta pura y simple, toda vez que en la misma se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, aunado al hecho el vendedor otorgó el comprador la posesión del inmueble objeto de dicho contrato. Que luego de haberse perfeccionado el contrato de compra-venta a través del recibo oportuno por parte del vendedor del pago total del precio efectuado por el señor JOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO, así como de la documentación pertinente para el traspaso de la propiedad del inmueble se entregaría como parte de pago, el vendedor EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, sin justificación alguna, se ha negado a suscribir ante el Registro Inmobiliario pertinente el documento definitivo de compra-venta pese a los múltiples requerimientos extrajudiciales que se le han formulado, contraviniendo así las obligaciones asumidas en el contrato celebrado.

Finalmente solicitó que el demandado convenga o en su defecto fuese condenado por el Tribunal a dar cumplimiento al compromiso de compra-venta pactado entre las parte, en el sentido que, otorgue a favor de nuestro mandante el documento definitivo de compra-venta ante el Registro inmobiliario correspondiente del inmueble descrito en autos; que se ordene la protocolización de la sentencia a los fines de que la misma sirva como titulo suficiente de propiedad a favor de nuestro representado el señor JOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO sobre el inmueble objeto de la presente demanda; y el pago de las costas del presente proceso.

En fecha 23 de mayo de 2016 fue admitida la demanda siguiéndose las pautas establecidas para el procedimiento ordinario. Asimismo fue decretada medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de controversia.

Cumplidas como fueron las cargas inherentes a la citación personal de la parte demandada y agotados como fueron los medios pertinentes para ello, incluso, la citación cartelaria, ésta compareció motu proprio en fecha 27 de octubre de 2016 y procedió a contestar la demanda y reconvenir en fecha 22 de noviembre de 2016 en los siguientes términos:

Manifestó que el demandante y su persona de mutuo acuerdo, en el marco de una negociación, pactaron una opción de compra-venta sobre un inmueble de su propiedad. Que no es cierto que la referida negociación se haya estipulado a través de un contrato verbal, ni sobre las condiciones explanadas en el escrito de demanda. Que motivado a la necesidad de obtener de forma inmediata dinero en efectivo, que le permitiera concretar negocios u subsanar deudas previamente contraídas con sus socios y proveedores, le propuso a su socio y amigo, el ciudadano José Gregorio Pereira Arellano, una negociación a través de un contrato escrito. Que dicho contrato de opción de compra-venta le fue remitido al demandante vía correo electrónico en fecha 05 de septiembre de 2014, el cual, según su dicho, fue reconocido por el demandante en su escrito de demanda. Que no es cierto que haya consentido en celebrar un contrato verbal, ni que se haya estipulado las condiciones explanadas en el escrito de demanda, ya que el mismo se pactó con las estipulaciones previstas en el mencionado contrato de opción de compra venta enviado vía correo electrónico. Que la parte actora en fecha 20/08/14 realizó un depósito a su cuenta, dinero el cual de acuerdo a conversaciones previa se debía tomar como abono al depósito del contrato de opción de compra-venta, donde se comprometió a reservar el inmueble para que no se ofertara a otras personas. Que dicho pago implicó una reserva para garantizar la negociación. Desconoció lo señalado por el actor donde señala que recibió un inmueble como parte de pago d lea negociación, después del primer pago en fecha 20/08/14, que el mismo fue arrendado por una empresa inmobiliaria a su cargo. Que una vez recibida por el demandante el contrato de opción de compra-venta vía correo electrónico, debía llevarla a la notaría respectiva, lo cual no fue cumplido por la parte actora. Que la parte actora comenzó a realizar los abonos a su cuenta, correspondientes al pago de la inicial estipulada en el contrato, a razón de: 20/08/14 1.400.000Bs por concepto de reserva; 01/09/14 686.230Bs., por concepto de parte de inicial; 03/09/2014 1.000.000, por concepto de parte de inicial; y 26/09/14 1.000.000Bs., por concepto de parte de inicial. Que en fecha 05/09/14 se debía hacer el pago total de la inicial acordada en el contrato de opción de compra venta, procurando un pago inicial de cuatro millones ochenta y seis mil doscientos treinta bolívares fuertes (Bs. 4.086.230). Desconoció lo señalado por el demandante con respecto a los abonos realizados. Que en honor a la amistad le observó al demandante que si no contaba con el dinero acordado en las fechas fijadas, dejaba sin efecto la negociación, ya que requería la totalidad del precio acordado en un solo pago para protocolizar la compra-venta definitiva, ya que el actor presentó muchas dificultades económicas lo que retrasó el pago inicial. Que llegada la fecha de protocolización, a la cual según su dicho, se cumplía el 05/01/15, contaba con la documentación y solvencias necesarias, la parte actora no contaba con la totalidad del pago convenido, situación que lo obligó a dejar sin efecto el acuerdo, lo cual le informó telefónicamente al demandante, hecho que fracturó la relación de amistad y comercial que entre ellos existía. Que la fecha que tomaron las partes para comenzar a transcurrir el plazo estipulado en el contrato fue el 05/09/14, con los subsiguientes abonos. Desconoció lo señalado en el escrito de demanda con respecto a que el lapso para pagar la totalidad del precio sería de tres meses. Desconoció lo establecido en la demanda referido a que recibió documentación u oferta alguna vía coreo electrónico en fecha 19 de noviembre de 2014, por cuanto la parte actora sólo se limitó a adjuntar un archivo correspondiente a una liberación de hipoteca de un inmueble de su propiedad. Que vencido el lapso acordado para la protocolización el actor se limitó a ofrecerle cederle los derechos de un inmueble de su propiedad, valiéndose que el mismos se encontraba bajo su uso, como sede de la empresa Servicios y Construcciones Verde Olivo, C.A., dicho inmueble corresponde al apartamento No. 6D del Edificio Centro Torre Nova, propuesta que rechazó. Desconoció lo establecido en la demanda con respecto al pago de cinco millones en efectivo y cinco millones de bolívares con la transferencia de la propiedad del inmueble No. 6D del Edificio Centro Torre Nova. Que rescindió el contrato de opción de compra-venta y ejecutó su resolución por el incumplimiento del actor, aplicando la cláusula quinta de dicho contrato. Que en fecha 28 de abril de 2016, remitió la demandante la elación de los pagos parciales efectuados por el actora en su cuentas, y en honor a la a mistad y sociedad. Que pese a no estar previsto en el contrato acordó hacerle la devolución de todo el dinero abonado, incluso, con ajustes inflacionarios. Desconoció el dicho del demandante referido al pagó de nueve mil dólares de los Estados Unidos de Norte América, por cuanto no tiene relación alguna con el acuerdo de pago entre ellos. Que no acordó no en forma directa ni por medio de alguna otra persona el pago en moneda extranjera, lo cual según su dicho, es ilegal. Negó que haya incumplido con el contrato, y desconoció el perfeccionamiento del contrato señalado por el demandante.

Asimismo, en cuanto a la reconvención adujo que la parte actora acordó los términos del contrato de opción de compra que recibió vía correo electrónico en fecha 05 de septiembre de 2014. Que es innegable la existencia de dicho contrato. Que si bien es cierto no se firmó dicho contrato ante notario público, no es menos cierto que el actor reconvenido reconoce y acepta su existencia y condiciones, el cual promovió en formato electrónico. Que se configuró el perfeccionamiento de dicho contrato, sin embrago la parte actora reconvenida, pretende desvirtuar y modificar, producto a su insolvencia económica. Que una vez que notificó al demandante reconvenido de la rescisión del contrato de opción de compra venta, acordaron, vía telefónica la devolución de las arras aportadas como inicial del contrato. Que el demandante reconvenido tiene una actitud dolosa, por cual pretende modificar las condiciones del contrato de opción de compra-venta. Que la intención de demandante reconvenido es retrasar la protocolización del contrato en perjuicios de sus intereses económicos, poniéndolo en minusvalía ya que el precio del inmueble ni podía ser mantenido. Que en razón al incumplimiento del demandante reconvenido, le notificó vía telefónica que procedió a rescindir el contrato, por lo cual le remitió vía correo electrónico en fecha 28 de abril de 2016, la relación de pagos recibidos y expresó su voluntad de devolverlos. Que pese a dichas gestiones, el demandante reconvenido no le atendió las llamadas telefónicas que le hizo. Que la actitud del demandante reconvenido, le generó angustias y distracciones en sus asuntos cotidianos en el mundo de los negocios, conllevándolo a malos entendidos en su entorno comercial, produciéndole pérdidas económicas por el tiempo transcurrido, y perder oportunidades de venta del inmueble que le pudieron generar ingresos para concertar compromisos comerciales, traduciéndose todas estas situaciones en daño moral. Que por dichas razones procedió a reconvenir al demandante, a fin que conviniera o sea condenado por el Tribunal en: PRIMERO: La resolución de contrato de opción de compra venta que le fue remitido por correo electrónico en fecha 05/09/14, y la cesión de veinte mil (20.000) acciones que representan el cincuenta por ciento (50%) del capital social de la empresa Servicio y Construcciones Verde Olivo, C.A.; SEGUNDO: Una indemnización por incumplimiento de dicho contrato por el orden de novecientos mil bolívares (900.000Bs.), correspondiente al 30% de la suma entregada al momento de la firma del precitado contrato de opción de compra venta; y TERCREO: Indemnización por daño moral por el orden de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000).

Admitida la reconvención en fecha 25 de noviembre de 2016 fue debidamente contestada la misma en fecha 06 de diciembre del mismo año en los siguientes términos:

La actora reconvenida señaló que la parte demandada miente al manifestar que la negociación que ejecutaron estaba regida por el proyecto que vía correo electrónico se habían compartido. Que mal puede pensarse que dicho proyecto, conduciría la conducta de las partes durante la negociación si el mismo sólo constituía un borrador del contrato que pretendían suscribir. Que resulta ingenuo considerar que dicha documental pudiera ser un proyecto de contrato, toda vez que de la simple lectura al mismo, se evidencian incuestionables errores y contradicciones. Que a mediados del mes de Julio de 2014, recibió de parte del demandado, una oferta de venta de un inmueble de su propiedad, el cual se encuentra debidamente descrito en autos. Que la existencia de dicha negociación fue un hecho expresamente aceptado por la parte demandada en su escrito de contestación. Que ante dicho ofrecimiento, y tomando en cuenta las condiciones de la negociación, ya que se trataba de quien en algún momento fue considerado como su amigo, aceptó la venta que le hizo el demandado reconviniente. Que ambas partes en honor a la amistad y confianza que existía convinieron en celebrar de forma verbal la operación de compra venta que ofreció el demandado reconviniente, por lo cual, en honor a la lealtad que se suponía que imperaba en la relación amistosa que existía entre ellos, procedió inmediatamente a pagar el precio convenido. Que nunca hubo un contrato escrito toda vez que conforme a la confianza y amistad que entre las partes existía pagó el precio del bien inmueble que habían pactado de forma verbal, lo cual se evidencia de los mismos correos electrónicos que la parte demandada consignó a los autos marcados “C”, “D” y “E”; Que tal y como se dijo en el escrito de demanda, y como también así, según su dicho, lo reconoció expresamente el demandado en su escrito de contestación a la demanda, que el pago del efectivo que recibió el vendedor-demandado fue hecho de la siguiente manera: La cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000), recibida por el vendedor-demandado en fecha 20 de agosto de 2014; La cantidad de seiscientos ochenta y seis mil doscientos treinta bolívares (Bs. 686.230), recibida por el vendedor en fecha 01 de septiembre de 2014; La cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000), recibida por el vendedor en fecha 03 septiembre de 2014; La cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000), recibida por el vendedor en fecha 26 de septiembre de 2014. Que el recibo de dichos pagos fue expresamente reconocido por el vendedor en el correo electrónico de fecha 28 de abril de 2016, el cual consignó marcado “C” junto al escrito de demanda, hecho éste que a su vez, según su dicho, fue expresamente reconocido por el demandado en su escrito de contestación y reconvención. Que cada uno de los pagos efectuados al vendedor fueron efectuados dentro del lapso contractual previsto entre las partes, es decir, dentro de los tres meses siguientes al 20 de agosto de 2014. Que una vez entregado el primer abono del precio al vendedor, efectuó las diligencias pertinentes para obtener la documentación requerida por el Registro Inmobiliario para materializar el traspaso del inmueble de su propiedad al demandado reconvenido, documentación ésta que fue recibida por el vendedor tal y como éste lo reconoció a través del ya citado correo electrónico de fecha 19 de noviembre de 2014, donde se lee “Confirmo recepción de recaudos”, ello en respuesta al correo que le fue enviado. Que una vez recibido el primer pago por parte del vendedor, éste tomó posesión del inmueble de su propiedad, el cual fue entregado como parte del pago de la negociación, al punto que a través de la empresa Century 21, lo arrendó a un tercero. Que la posesión que ostenta el demandado sobre el inmueble que recibió como parte de pago fue un hecho expresamente admitido por éste en su escrito de contestación a la demanda, en el cual su representación judicial dejó establecido que el inmueble recibido como parte de pago se encontraba bajo uso de su cliente. Adujo ser falso que la posesión que ostenta el demandado sobre dicho inmueble viene dada por la sociedad que entre ambos existe en la empresa Servicios y Construcciones Verde Olivo, C.A., ya que, esa posesión obedece al cumplimiento en cederle la propiedad de la misma al demandado reconviniente. Que es falso que la mencionada sociedad mercantil funcione en dicho inmueble, ya que se evidencia de su documento constitutivo consignado marcado “B” por el mismo demandado, que la dirección de ésta es en el Callejón Francisco Fajardo, casa No. 15. Sector Los Olivos, a cien metros de la Avenida Portuguesa, Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui. Que el demandado reconviniente una vez que recibió el pago total en efectivo y todos los recaudos del inmueble, y tomó posesión del mismo, le otorgó la posesión del inmueble objeto del contrato de compra-venta accionado, a tales efectos, su hijo menor ocupó el inmueble hasta el mes de diciembre de 2015, y posteriormente en el mes de enero de 2016, el inmueble fue arrendado, percibiendo desde ese entonces hasta la interposición de la presente demanda el canon de arrendamiento mensual. Que todo ello se evidencia de correo electrónico de fecha 16 de mayo de 2016 enviado por el demandado reconvenido al administrador del inmueble objeto del presente juicio y a su persona, el cual se consignó en ese acto marcado “A”. Que de ese correo electrónico también se desprende, según su dicho, que el demandado reconvenido reconoce que la negociación pactada fue verbal y la mala fe con la que ha venido actuando. Que pagada como fue la cantidad de cuatro millones ochenta y seis mil doscientos treinta bolívares (Bs. 4.086.230) tal y como fue expresamente reconocido por el vendedor en el correo antes descrito y en su escrito de contestación a la demanda, el saldo restante, de los cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000), que debía pagar el comprador en efectivo, es decir, la suma de novecientos trece mil setecientos setenta bolívares (Bs. 913.770), fue honrado a través de una transferencia de nueve mil dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (9.000$), que hiciera por instrucciones del comprador la señora LUISA ELENA MORALES, titular de la cédula de identidad No. 6.847.897, a favor de la señora YESENIA GARCIA, autorizada por el demandado reconvenido para recibir en su nombre dicho pago. Que las coordenadas de la cuenta a la cual fue transferido el monto de nueve mil dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (9.000$), fue suministrada por el vendedor, a través de mensajes de texto (WhatsApp). Que la precitada transferencia se hizo desde una entidad bancaria foránea, la cual el vendedor recibió a su entera y total satisfacción en la entidad financiera también extranjera por él señalada. Que al haber sido una transacción entre instituciones financiaras foráneas, mal puede ser considerado un ilícito, tal como de forma aventurera pretende la parte demandada. Que dicha forma de pago obedeció a las presiones efectuadas por el vendedor-demandado debido a la depreciación de la moneda nacional, lo cual obligó al comprador a acudir a terceras personas para honrar el requerimiento del vendedor-demandado. Que el demandado de forma descarada miente al Tribunal al señalar que nunca consintió ni recibió dinero alguno, lo cual, según su dicho, se cae por sí sólo en virtud que se desprende del correo electrónico de fecha 26 de abril de 2016, que el mismo demandado reconviniente consignó a los autos marcada “C”, junto a su escrito de contestación a la demanda, que el vendedor le solicitó al comprador el soporte del pago que había realizado de nueve mil dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (9.000$), solicitud ante la cual, a través de la señora LUISA ELENA MORALES, antes identificada, dio oportuna respuesta mediante correo electrónico de esa misma fecha, y que fue consignado a los autos por el mismo demandado junto a su escrito de contestación a la demanda. Que de lo antes descrito se evidencia que la negociación que celebraron, en la cual pagó el precio convenido en efectivo y suministró la documentación pertinente para protocolizar a nombre del vendedor-demandado el traspaso de la propiedad del inmueble dado como “parte final y total de pago”, constituye a su juicio, una venta pura y simple, toda vez que en la misma se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, aunado al hecho que el vendedor otorgó al comprador la posesión del inmueble objeto de dicho contrato. Que luego de haberse perfeccionado el contrato de compra-venta a través del recibo oportuno por parte del vendedor del pago total del precio efectuado por el comprador, así como de la documentación pertinente para el traspaso de la propiedad del inmueble de su propiedad que le entregó como parte de pago, el vendedor, sin justificación alguna, de forma unilateral y soberbia decidió no cumplir con la obligación que asumió, tal y como, según su dicho, lo reconoce en reiterados párrafos de su escrito de contestación a la demanda, en el sentido que se ha negado a suscribir ante el Registro Inmobiliario pertinente el documento definitivo de venta. Que el demandado reconviniente actúa de mala fe, por cuanto reconoce en su escrito de contestación de la demanda que decidió unilateralmente rescindir el contrato ya perfeccionado, y devolver, luego de más de un año y cinco meses el pago que había recibido. Que su actuación no convalidaba de forma alguna las deficiencias, contradicciones y falsedades descritas por la parte demandada-reconviniente en su escrito de reconvención. Negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos descritos por el demandado-reconviniente en su escrito de reconvención por ser, según su dicho, falsos y carentes de sustento legal. Negó, rechazó y contradijo que haya acordado junto con el demandado-reconviniente los términos de un supuesto contrato escrito de opción de compra-venta. Manifestó ser absolutamente falso que el proyecto que vía correo electrónico se habían compartido los hoy litigantes fuese el documento que conduciría la conducta de las partes durante la negoción que estaban planificando, dicho documento, insistió, sólo constituía un borrador del contrato que suscribirían, convención que al final fue concretada de forma verbal. Que la negociación pactada y perfeccionada entre las partes fue establecida de forma verbal, como se evidencia de las mismas declaraciones del demandado-reconviniente en los correos electrónicos expresamente reconocidos por éste y que cursan los autos. Negó, rechazó y contradijo por ser falso, que el pago recibido por el demandado-reconviniente fuese en calidad de arras. Adujo que el pago en efectivo que recibió a su entera satisfacción el demandado-reconviniente, constituyó el cincuenta por ciento (50%) del precio del inmueble que le vendió, en el entendido que el cincuenta por ciento (50%) restante, sería pagado con el traspaso de la propiedad a favor del vendedor-demandado del inmueble de su propiedad constituido por un apartamento, actualmente oficina, distinguido con el No. 6-D, situado en el piso No. 6 del Edificio “Centro Torre Nova”, ubicado en la Jurisdicción del la Parroquia El Recreo, Caracas, Sección Segunda de la Urbanización Bello Monte, en el Ángulo Sureste de la Esquina formada por la intersección de la Avenida Casanova y Calle Chacaito. Que la aparente generosidad del demandado-reconvenido, al manifestar que decidió devolver los pagos que recibió, lo que entraña es una vil decisión unilateral, y la mala fe por parte de éste en desconocer los pagos que recibió a su entera satisfacción. Que el demandado-reconvenido recibió el pago del precio establecido durante el 20 de agosto y 19 de noviembre de 2014, así como la documentación para el traspaso de la propiedad que le sería dada como parte de pago; y no fue sino hasta en el mes en abril de 2016, cuando pretendió rescindir el contrato ya perfeccionado. Negó, rechazó y contradijo por ser falso que el demandado-reconviniente, decidió rescindir el imaginario contrato de opción de compra-venta. Que dicho alegado del demandado es evidentemente falso porque simplemente nunca ha existido el contrato de opción de compra-venta al cual hace alusión. Manifestó que el único contrato que ha existido y que se perfeccionó, fue la operación de compra-venta que de forma verbal pactaron las partes y que el demandado reconviniente, pretende desconocer, aún cuando, según su dicho, se evidencia de las actas procesales del expediente su real existencia, perfeccionamiento y cumplimiento por parte del comprador. Negó, rechazó y contradijo el alegato de la parte demandada reconviniente, referido a la supuesta transferencia de veinte mil (20.000) acciones de la empresa que mantienen en común las partes litigantes. Que resultaba no sólo falso, sino irracional este alegato, toda vez que mal puede transferir a favor del demandado reconviniente la propiedad de (20.000) acciones de la empresa en la cual son socios, si sólo ostenta la propiedad de diez mil acciones (10.000), tal y como se desprende del anexo “B” consignado por el demandado junto a su escrito de contestación y reconvención. Señaló ser absolutamente falsos y tergiversados de la realidad los alegatos del reconviniente. Negó por ser falso que pretenda desvirtuar la realidad de los hechos que se suscitaron en ocasión a la negociación que entre los litigantes se perfeccionó. Señaló que nunca han existido condiciones contractuales distintas a las descritas por él, las cuales cumplió cabalmente. Negó que no contara con la solvencia económica suficiente para cumplir con las obligaciones que asumió frente al demandado-reconviniente. A tales efectos, manifestó que quedó suficientemente demostrado el pago oportuno que hizo a favor del vendedor así como la entrega del inmueble dado como parte de pago. Negó, rechazó y contradijo que el dinero recibido por el demandado-reconviniente, haya sido un abono. Alegó que las cantidades de dinero que recibió el vendedor de su parte, constituyeron el pago total de precio establecido entre las partes. Negó que haya incurrido en alguna negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Alegó que cumplió oportuna y cabalmente con las obligaciones que asumió frente al vendedor-demandado. Manifestó que pagó del precio de venta establecido durante el 20 de agosto y 19 de noviembre de 2014, así como entregó al vendedor la documentación para el traspaso de la propiedad que le dio como parte de pago, así como la posesión de la misma. Negó, rechazó y contradijo que tuvo que diferirse la supuesta firma del imaginario contrato escrito al que hace alusión el demandado-reconviniente. Alegó que no puedo ser diferida ninguna firma, en virtud que nunca existió un contrato escrito entre las partes. Alegó que el único contrato que ha existido entre las partes litigantes es el contrato verbal cuyo cumplimiento accionó a través de este órgano de justicia.¬ Negó que haya incurrido en algún incumplimiento frente al vendedor-demandado, y que a su vez, ese supuesto incumplimiento haya causado pérdidas económicas, daños morales, y/o cualquier otro tipo de perjuicio al demandado reconviniente. Adujo que el único que se ha visto perjudicado en la perfeccionada operación de compra-venta verbal celebrada ha sido él, quien actuando como buen padre de familia cumplió con sus obligaciones de pago de forma oportuna, y a la presente fecha se ha visto impedido de usar, gozar y disponer del inmueble que le compró al vendedor-demandado. Señaló que a la fecha de presentación de su escrito de contestación a la reconvención habían pasado más de dos (02) años, desde que pagó el precio del inmueble constituido por una (1) Oficina identificada con la letra “D”, situada en la planta Piso 1 del Edifico “PALMIRA”, ubicada en la Parcela distinguido con el No. 162 de la Manzana “C” de la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Bello campo, Municipio Chacao (antes del Distrito Sucre) del Estado Miranda, y hasta ese día, el vendedor demandado, a través de artificios y bajo amenazas, ha desconocido la venta que a su favor hizo, en el sentido que se ha rehusado a cumplir con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante el registro inmobiliario, todo lo cual motivó la acción de cumplimiento de contrato que dio origen al presente juicio. Negó que deba convenir o deba ser condenado a rescindir el imaginario contrato de opción de compra venta, al que hace alusión el demandado reconviniente. Negó que deba convenir o deba ser condenado a ceder al demandado-reconviniente veinte mil (20.000) acciones de la empresa Servicios y Construcciones Verde Olivo, C.A. Negó que deba convenir o deba ser condenado a la ejecución de una inexistente cláusula quinta indemnizatoria. Negó que deba convenir o deba ser condenado a indemnizar por daño moral al demandado reconviniente, por el orden de OCHENTA MILLONES DE BOLIVES. Manifestó que mal pude ser condenado a alguno de los particulares descritos por el demandado-reconviniente en el petitorio de su escrito de reconvención, en virtud que nunca ha existido contrato escrito entre las partes. Señaló que la única convención locativa que ha existido fue la verbal por él accionada. Alegó estar inhabilitado y por consiguiente sería inejecutable la transferencia a favor del demandado reconviniente de la propiedad de (20.000) acciones de la empresa en la cual los litigantes son socios, por cuanto sólo ostenta la propiedad de diez mil acciones (10.000). Alegó no poder ser condenado a pagar una indemnización por una supuesta cláusula de un contrato que no existe y ni mucho menos, puede ser condenado a pagar un impreciso monto por concepto de unos daños morales que a su vez no han sido ocasionados. Manifestó que el decreto de la medida cautelar solicitada por el demandado reconvenido sería inoficioso, toda vez que ha reconocido durante el devenir del proceso que el inmueble sobre el cual el demandado-reconviniente solicita el decreto de dicha medida le pertenece a éste, por habérselo dado como parte del pago de la operación de compra venta cuyo cumplimiento accionó. Manifiesto su disposición de otorgar, en la oportunidad que considere pertinente este Tribunal, ante el Registro Inmobiliario correspondiente el documento definitivo de traspaso de la propiedad del inmueble que dio como parte de pago al demandado, ello, conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

-II-

Abierto en juicio a pruebas, éstas fueron publicadas en fecha 17 de enero de 2017 y admitidas el 24 del mismo mes y año.

En fecha 25 de enero de 2017, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 06 de febrero de 2017, la parte actora impugnó y desconoció los fotostatos consignados por la parte demandada en fecha 25/01/17.

En fecha 15 de febrero de 2017, la parte demandada consignó a los autos copia simple de acta de asamblea de una sociedad mercantil, la cual fue impugnada por la parte actora en fecha 15 de febrero de 2017.

Con respecto a las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida deben ser resaltadas:

A) Copia simple de poder autenticado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de mayo de 2016, bajo el No. 48, Tomo 77, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tiene como fidedigna, quedando demostrado de ésta el carácter de apoderados judiciales de la parte actora.
B) Documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 16 de diciembre de 2011, No. 2011.5267, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.7699 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, el cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, debe otorgarle pleno valor probatorio. Del cual quedan en evidencia que el ciudadano EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, demandado-reconviniente en el presente asunto, ostenta la cualidad de propietario del inmueble constituido por la oficina identificada con la letra “D”, situada en la planta Piso 1 del Edifico “PALMIRA”, ubicada en la Parcela distinguido con el No. 162 de la Manzana “C” de la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao (antes del Distrito Sucre) del Estado Miranda; y consecuencialmente, está plenamente facultado para disponer de dicho bien.
C) Impresión de correo electrónico de fecha 28 de abril de 2016, el cual fue consignado a los autos junto al escrito de demanda, y reproducido también por el demandado junto a su escrito de contestación y reconvención. Esta documental al haber sido reproducida por ambas partes contendientes debe ser valorada en su justa dimensión, evidenciándose que el vendedor-demandado aceptó haber recibido del hoy demandante la cantidad de cuatro millones ochenta y seis mil doscientos treinta bolívares (Bs. 4.086.230), y su intención de devolver dicha cantidad de dinero con un ajuste inflacionario.
D) Impresión de correo electrónico de fecha 19 de noviembre de 2014, el cual fue consignado a los autos junto al escrito de demanda y reproducido también por el demandado junto a su escrito de contestación y reconvención. Esta documental, al igual que la anterior, al haber sido reproducida por ambas partes contendientes debe ser valorada en su justa dimensión quedando en evidencia los siguiente hechos: 1. Que el hoy demandante envió al demandado una documentación descrita como “documentos de apto de Chacaito”, y que a su vez el demandado reconviniente reconoció y aceptó expresamente haber recibido de parte del demandante dichos recaudos, al señalar “Confirmo recepción de recaudos”; y 2. Que el demandado delimitó y formalizó los términos de la negociación que habían convenido entre él y el hoy accionante, al señalar lo siguiente: “De acuerdo a lo conversado, formalizo los puntos definidos en la misma. 1. Se ofrece la Oficina de Chacaito de José Pereira como parte final y total de pago de la compra de la oficina D hecha a Edgar Ruiz… 4 En caso que el Sr. Pereira decida formalizar el traspaso a su nombre de la oficina D del Edificio Palmira, el mismos deberá entregar desocupada la oficina de Chacaito y formalizar el traspaso d la misma en el registro. 5 La oficina D de palmira podrá ser entregada al Sr. Pereira en las condiciones que desee, ocupada y/o desocupada”. Es decir, del contenido de dicha probanza queda en evidencia que el demandado reconoció y aceptó que el inmueble constituido por un apartamento, actualmente oficina, distinguido con el No. 6-D, situado en el piso No. 6 del Edificio “Centro Torre Nova”, ubicado en la Jurisdicción del la Parroquia El Recreo, Caracas, Sección Segunda de la Urbanización Bello Monte, en el Ángulo Sureste de la Esquina formada por la intersección de la Avenida Casanova y Calle Chacaito, le sería entregado como parte final y total de pago de la compra del inmueble objeto del contrato cuya ejecución se pretende, a saber, la oficina “D” del Edifico Palmira, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Chacao; y que el demandado habilitó al demandante para que tomara posesión de dicho inmueble cuando éste así lo deseara.
E) Impresión de correo electrónico de fecha 16 de mayo de 2016, consignado a los autos junto al escrito de contestación a la reconvención, el cual, al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal debe otorgarle valor indiciario conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil limitando los efectos del instrumento a una prueba documental al no haber sido promovida la experticia correspondiente para evidenciar la procedencia, recepción y legitimidad del mismo. Ahora bien del análisis del instrumento en forma concatenada con el resto del material probatorio queda en evidencia que el demandado reconviniente se comunicó a través de dicho correo electrónico el cual tituló como “Arrendamiento oficina D edifico Palmira” con un ciudadano que identificó como “Carlos Martínez / inmobiliaria Eraluz” y con el demandante-reconvenido y manifestó que la negociación de venta al Sr. PEREIRA de la oficina antes indicada, a saber, oficina D del edifico Palmira, según su dicho, “no paso de una intención verbal”, e informó que el Sr. Pereira no tiene derecho alguno a “seguir percibiendo ingreso por concepto de arrendamiento”, lo cual constituye una aceptación tácita a la posesión que para ese momento venía ejerciendo el hoy accionante sobre el descrito inmueble.
F) De la testimonial de la señora LUISA MORALES, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.847.897, quien compareció en la oportunidad establecida por este despacho y fue debidamente juramentada. La parte demandada luego de ser admitida dicha testimonial y llevada a cabo como fue su evacuación, manifestó que la mencionada probanza debía ser desestimada conforme a lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil. En lo que a dicho alegato concierne, juzga quien suscribe que la prohibición contenida en dicha norma se encuentra referida al hecho cuando se pretende probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares (2.000Bs.), hoy dos bolívares (2Bs.), en el presente caso, el objeto de dicha probanza no es determinar le existencia de una convención, la misma obedece al hecho de acreditar si el demandado-reconveniente recibió de parte del demandante-reconvenido una porción del precio de la convención locativa celebrada entre ellos, resultando de esta manera desacertada la observación hecha por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide. Ahora bien, habiendo cumplido el acta levantada al efecto con las formalidades de Ley, debe este Tribunal verificar la pertinencia al merito del presente asunto de los dichos de la mencionada testigo. En este sentido, luego de haber sido verificadas detenidamente cada una de las deposiciones de la mencionada testigo, juzga quien suscribe, que dicha testigo conoce a los hoy litigantes por haber hecho negocios con ambos y que mantuvo comunicación vía correo electrónico con el demandado-reconveniente en ocasión a una transferencia que le hizo a éste por la cantidad de nueve mil dólares ($9.000) en nombre del demandante-reconvenido, en virtud a una negociación que los hoy litigantes hicieron por una oficina en el Edificio Palmira, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda Chacao.

Conforme al principio de la comunidad de la prueba, la parte actora promovió e hizo valer a su favor las siguientes documentales aportadas a los autos por el demandado:

A) Impresión de correos electrónicos consignado a los autos por el demandado, marcado “C”, folio 136; el cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal debe otorgarle pleno valor probatorio. De la descrita documental queda en evidencian los siguientes hechos: 1. Que el documento adjunto enviado en fecha 05 de septiembre de 2014, vía correo electrónico titulado “OPCIÓN DE COMPRA”, por el demandado-reconviniente al demandante-reconvenido, le fue enviado a éste último para que previa su “revisión”, lo mandara a visar con abogado y lo introdujera en la notaría; 2 La exigencia del demandado-reconviniente “del soporte del pago de la transferencia de 9.000 dólares”.
B) Impresión de correos electrónicos consignados a los autos por el demandado, marcado “D” y “E”, folios 143 al 145; los cuales fueron sujeto de análisis probatorio anteriormente.
C) Documental identificada como “B” consignado a los autos por el demandado, junto a su escrito de contestación a la demanda, correspondiente a la copia simple del documento constitutivo de la empresa Servicios y Construcciones Verde Olivo, C.A, inscrita ate el Registro Mercantil Segundo del Estado Anzoátegui, bajo el No. 12, Tomo 10-A, del año 2012; la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, quedando evidenciado de la misma los siguientes hechos: Que el demandante-reconvenido, el ciudadano JOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO, es el propietario de diez mil acciones (10.000) de la mencionada empresa; y que la dirección de dicha empresa es en el “Callejón Francisco Fajardo, casa No. 15. Sector Los Olivos, a cien metros de la Avenida Portuguesa, Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui”.

Con respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente deben ser resaltadas:

A) Marcada “A” copia simple de ficha catastral del inmueble identificado como Oficina “D”, del Edifico Palmira, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, entre Callejon Los Maristas y Avenida Principal de Bello Campo, con fecha de emisión de 12/08/14; la cual al no haber sido objeto de impugnación este Tribunal le otorga valor probatorio, quedando en evidencia que para la fecha 14 de agosto de 2014, el demandado-reconviniente contaba con la fina catastral del inmueble descrito.
B) Copia simple del documento constitutivo de la empresa Servicios y Construcciones Verde Olivo, C.A, inscrita ate el Registro Mercantil Segundo del Estado Anzoátegui, bajo el No. 12, Tomo 10-A, del año 2012, marcado “B”, la cual ya fue sujeta a análisis probatorio con anterioridad en el presente fallo.
C) Marcado “C” en el escrito de contestación a la demanda, documental referida a “compromiso de venta”; el cual al no ser objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le otorga valor probatorio, de la cual se constata la intención de negociación entre los hoy litigantes; sin embrago, dicho documento debe ser desechado por impertinente toda vez que se refiere a un prototipo que la misma parte promovente en el coreo a través del cual lo envió al demandante le pidió que lo revisara, aunado al hecho que mal puede ser apreciado dicho documento al merito de este juicio, cuando de la lectura al mismo se desprenden cierta cantidad de incongruencias tales como: Se hace mención a “LAS OFERENTES” cuando quien ofrece en venta es una sola persona, a saber, el hoy demandado (cláusula primera); se menciona que el inmueble ofrecido en venta es propiedad de una empresa; cuando el inmueble allí descrito, según se evidencia en autos, es propiedad del hoy demandado (cláusula segunda); y existe discordancia entre las cantidades de dinero señalada en letras, con las descritas en números. Así se decide.
D) Legajo de correos electrónicos de fechas 05 de septiembre de 2014; 26 de abril de 2016; 19 de noviembre de 2014; y 28 de abril de 2016, que fueron compartidos entre los litigantes, los cuales ya fueron sujeto a análisis probatorio con anterioridad en el presente fallo.
E) Cancelación de hipoteca protocolizada ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 03 de abril de 2014, bajo el No. 4, folio 22, Tomo 9, Protocolo de transcripción del año 2014; el cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, quedando demostrado el pago de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble propiedad del demandante-reconvenido constituido por un apartamento, actualmente oficina, distinguido con el No. 6-D, situado en el piso No. 6 del Edificio “Centro Torre Nova”, ubicado en la Jurisdicción del la Parroquia El Recreo, Caracas, Sección Segunda de la Urbanización Bello Monte, en el Ángulo Sureste de la Esquina formada por la intersección de la Avenida Casanova y Calle Chacaito.
F) Copia simple consignada en fecha 06 de febrero de 2017, la cual al haber sido oportunamente impugnada por el adversario del promovente y no fue reproducida en autos en original o copia certificada, debe ser desechada del proceso. La misma suerte deben seguir las documentales consignadas en fecha 25 de enero de 2017, por la parte demandada, los cuales fueron presentados de manera extemporánea por tardía y debidamente impugnados y desconocidos por el demandate-reconvenido. Así se decide.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que quedó demostrado, la existencia del contrato (verbal) de compra venta pactado entre las partes, el cual tuvo como objeto la venta por parte del demandado de un inmueble de su propiedad al demandante, constituido por una (1) Oficina identificada con la letra “D”, situada en la planta Piso 1 del Edifico “PALMIRA”, ubicada en la Parcela distinguido con el No. 162 de la Manzana “C” de la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Bello campo, Municipio Chacao (antes del Distrito Sucre) del Estado Miranda, la cual tiene un área total de sesenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y cinco decímetros cuadrados (64,45Mts2), y consta de un (1) área general de oficina, dos (2) oficinas privadas, una(1) kitchenette y un (1) sanitario. Sus linderos particulares son Norte: En parte con pasillo de circulación desde se le accede y fachada interna Norte que da al patio descubierto de ventilación Este del Edificio; Sur: Con fachada Sur del edificio; Este: Con fachada Este del Edificio; y Oeste: En parte con fachada interna Oeste del Edificio y oficina E. Al inmueble antes descrito le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a 2,98% sobre los derechos y cargas correspondientes a la comunidad de propietarios, según consta de Documento de Condominio debidamente Protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 01 de julio de 2011, bajo el No. 25, Folio 148, Tomo 26 del Protocolo de Transcripción.

Igualmente fue debidamente acreditado el precio y la modalidad de dicha convención de compra venta, a saber, el precio de venta de diez millones de bolívares, de los cuales la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000), serían recibido efectivo y el saldo restante, es decir, la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000), con la transferencia de la propiedad a favor del vendedor-demandado EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, de un inmueble propiedad del comprador-demandante constituido por un apartamento, actualmente oficina, distinguido con el No. 6-D, situado en el piso No. 6 del Edificio “Centro Torre Nova”, ubicado en la Jurisdicción del la Parroquia El Recreo, Caracas, Sección Segunda de la Urbanización Bello Monte, en el Ángulo Sureste de la Esquina formada por la intersección de la Avenida Casanova y Calle Chacaito.

Al adminicular los distintos correos electrónicos compartidos entre las partes junto con la testimonial evacuada, quedó también evidenciado el recibo por parte del vendedor-demandado de la cantidad de dinero de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000) y de los recaudos necesarios para protocolizar la transferencia de la propiedad que le sería entregada como parte total y definitiva del pago, todo lo cual recibió el demandado-reconviniente dentro de los tres meses siguientes al 20 de agosto de 2014; así como el hecho que éste entregó al comprador-demandante la posesión del inmueble objeto de la negociación.

En ese mismo orden, quedó evidenciado el hecho que el demandado-reconviniente manifestó su voluntad de rescindir el contrato luego de haber transcurrido más de un (01) año y cuatro (04) meses, desde el momento de haber recibido el pago total del precio previsto en dinero efectivo y los recaudos necesarios para la transferencia de la propiedad del inmueble que le sería entregado como parte total y final del inmueble, a saber, el 19 noviembre de 2014.

Por su parte, el demandado durante el devenir del proceso no aportó a los autos probanza alguna que desvirtuara los alegatos esgrimidos por la parte actora, ni acreditó merito alguno a los distintos hechos por él narrados en a su escrito de contestación. Es decir, no consta prueba que pudiera llevar a quien suscribe a la convicción de la realidad de los hechos por él narrados, por el contrario las mismas documentales que agregó a los autos enervan sus alegatos con respecto a la modalidad y términos de la convención objeto de análisis cuyo cumplimiento fue accionado.

Con respecto a la reconvención, no consta en autos que el demandado-reconviniente cumpliera con la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que tampoco acompañó probanza alguna que sustentara sus alegatos, ni mucho menos la relación de causalidad entre el demandante-reconvenido y los supuestos daños reclamados. En este sentido, establece el mencionado artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Bajo esta premisa, la parte actora-reconvenida acreditó la existencia de la convención celebrada de forma verbal entre las partes, las obligaciones asumidas, su cumplimiento a las mismas y el incumplimiento en el que incurrió al demandado; por su parte el demandado-reconviniente, no demostró de forma alguna el cumplimiento a las obligaciones que asumió frente al hoy demandante, ni el supuesto incumplimiento que accionó por vía reconvencional, ni los daños reclamados.

Con vista al contexto procesal acaecido en este juicio resulta claro para quien suscribe que habiendo un tema de carga probatoria habría que revisar, al haber demanda y reconvención, que parte logró convencer a este Tribunal de su postura. Así en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 antes transcrito, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, que la distribución de la carga de la prueba recaería, en este caso, en cabeza de la accionada, quien tuvo la obligación de demostrar el cumplimiento de su obligación o alguna eximente de responsabilidad, lo cual no se constató en la secuela del juicio. Por su parte, la actora, como quedara explicado supra, pudo demostrar la relación contractual de marras. En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual, además de resaltar que los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa que éstos:

“…deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la ejecución o terminación de éste, y en consecuencia, ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Es pues, la presente acción un modo o forma de lograr el cumplimento de las convenciones bilaterales de modo tal que para ejercerla es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende ejecutar, a saber, el compromiso de compra-venta celebrado entre los ciudadanos JOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO, en su condición de comprador y el ciudadano EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, en su condición de vendedor; que exista un incumplimiento, como en el que incurrió el demandado-reconviniente, quien se obligó a otorgar el documento definitivo de venta al demandante luego de recibir el pago total del precio que recibió; obligación ésta que no cumplió, pese de haber recibido oportunamente el pago del precio pactado el efectivo y los recaudos necesarios para protocolizar el traspaso de la propiedad del bien inmueble que le sería dado también como parte del pago total y definitivo, y habiéndole otorgado la posesión del inmueble objeto del contrato al demandante-reconvenido.

Ante la concurrencia de los supuestos establecidos debe este Tribunal determinar y concluir que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato ejercida por la actora, y, en lo que concierne a la reconvención intentada ésta debe ser desestimada por carecer de sustento probatorio.

III

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción de cumplimento de contrato de opción de compra-venta ejercida por el ciudadano JOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO contra EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES, antes identificados; SEGUNDO: Se condena al demandado-reconvimiente a dar cumplimiento al compromiso de compra-venta celebrado entre él y el ciudadano JOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO, en el sentido que se sirva protocolizar el contrato definitivo de compra-venta del inmuebles objeto del presente proceso a favor del demandante-reconvenido, constituido por una (1) Oficina identificada con la letra “D”, situada en la planta Piso 1 del Edifico “PALMIRA”, ubicada en la Parcela distinguido con el No. 162 de la Manzana “C” de la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao (antes del Distrito Sucre) del Estado Miranda, la cual tiene un área total de sesenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y cinco decímetros cuadrados (64,45Mts2), y consta de un (1) área general de oficina, dos (2) oficinas privadas, una(1) kitchenette y un (1) sanitario. Sus linderos particulares son Norte: En parte con pasillo de circulación desde se le accede y fachada interna Norte que da al patio descubierto de ventilación Este del Edificio; Sur: Con fachada Sur del edificio; Este: Con fachada Este del Edificio; y Oeste: En parte con fachada interna Oeste del Edificio y oficina E. Al inmueble antes descrito le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a 2,98% sobre los derechos y cargas correspondientes a la comunidad de propietarios, según consta de Documento de Condominio debidamente Protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 01 de julio de 2011, bajo el No. 25, Folio 148, Tomo 26 del Protocolo de Transcripción; TERCERO: Se ordena al demandante-reconvenido actora a protocolizar a favor del demandado-reconviniente el documento de traspaso de la propiedad del inmueble que dio a éste como parte de pago, constituido por un apartamento, actualmente oficina, distinguido con el No. 6-D, situado en el piso No. 6 del Edificio “Centro Torre Nova”, ubicado en la Jurisdicción del la Parroquia El Recreo, Caracas, Sección Segunda de la Urbanización Bello Monte, en el Ángulo Sureste de la Esquina formada por la intersección de la Avenida Casanova y Calle Chacaito, el cual se encuentra inscrito en el Registro Subalterno del Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 23 de octubre de 1987, quedando registrado bajo el Nº 45, Tomo 17, Protocolo Primero, Código Catastral Nº 010109U0102501600100000606D; CUARTO: SIN LUGAR la reconvención intentada por el ciudadano EDGAR ALBERTO DE JESUS RUIZ TORRES contra el ciudadano JOSE GREGORIO PEREIRA ARELLANO, antes identificados; QUINTO: Una vez firme el presente fallo, siempre y cuando la parte actora-reconvenida haya cumplido con antelación con lo ordenado en el particular tercero de este dispositivo, si la parte demandada-reconviniente no diere cumplimiento a lo establecido en el presente dispositivo ésta decisión podrá servirá de título suficiente de propiedad de los inmuebles involucrados en esta litis de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas al demandado-reconviniente en la acción principal y en la reconvención.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 14 de agosto de 2017. 207º y 158º.

EL JUEZ,

RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 2:48 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-V-2016-000682


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