REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 21 de julio de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2016-000373
PARTE ACTORA: Ciudadano JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.312.731.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS MOSQUERA ABELAIRAS, JOSE RAMON MOSQUERA ISAAC y TAMARA VILLEGAS VIVAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-6.108.369, V-15.182.478 y V-2962.716, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 15.509, 106.820 y 15.433, en el mismo orden enunciado.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil, PROMOCIONES BON DI C.A inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Primero en fecha 20 de octubre de 2004, bajo el Nº 56, Tomo 176-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CLAUDIO TUROLA GARCIA y MAURICIO TANCREDI VEGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos V-12.544.161 y V-17.348.560, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo los Nos 137.782 y 138.286, en el mismo orden enunciado.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
-I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda y sus respectivos anexos, presentados en fecha 15 de marzo de 2016, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS, quien debidamente asistido por el abogado CARLOS MOSQUERA ABELAIRAS, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la sociedad mercantil PROMOCIONES BON DI C.A.-
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, previa distribución, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho por auto dictado el día 28 de marzo de 2016, de conformidad a lo establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la demandada, para la contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, a la constancia en autos de su citación, instándose al efecto a la parte actora a consignar los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa.-
Mediante diligencia presentada en fecha 1º de abril de 2016, el actor, otorgó poder apud acta a los abogados CARLOS MOSQUERA ABELAIRAS, JOSE RAMON MOSQUERA ISAAC y TAMARA VILLEGAS VIVAS, supra identificados, asimismo consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa, librándose al efecto la misma en fecha 4 de abril de 2017. Seguidamente, en fecha 12 de abril de 2016, la representación actora dejó constancia de la entrega de las expensas necesarias para el traslado del Alguacil a efectos de la práctica de la citación de la parte demandada.-
Gestionados los trámites de citación de la parte demandada, compareció en fecha 22 de noviembre de 2016, el abogado MAURICIO TANCREDI, quien consignando instrumento poder que le fuera otorgado por la demandada, se dio por citado en juicio en nombre de su representada.-
Así, mediante escrito presentado en fecha 14 de diciembre de 2016, la representación judicial de la parte demandada, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, declarada sin lugar mediante decisión dictada en fecha 20 de febrero de 2017.-
Seguidamente, en fecha 2 de marzo de 2017, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.-
Durante el lapso probatorio ambas representaciones hicieron uso del derecho conferido por el legislador, promoviendo los medios de prueba que consideraron pertinentes a la defensa de los intereses de sus respectivos representados, las cuales fueron agregadas en su oportunidad y admitidas mediante providencia de fecha 31 de marzo de 2017.-
Por auto dictado en fecha 26 de mayo de 2017, se fijó la oportunidad para la presentación de informes en la presente causa.-
Así, en fecha 19 de junio de 2017, la representación judicial de la parte actora, presentó su escrito de informes, concediéndose por auto de la misma fecha, ocho (8) días de despacho para las observaciones a los informes presentados.-
Finalmente, por auto de fecha 30 de junio de 2017, se dejó constancia de la entrada de la causa en estado de dictar Sentencia Definitiva.-
-II-
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, y estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alega el actor en su escrito libelar que en fecha 29 de noviembre de 2005, celebró un contrato con la demandada para adquirir mediante compra un apartamento identificado B-22, Tipo D, ubicado en el segundo piso del cuerpo B, con un área aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 m2), en el edificio a construir denominado “VILLA BON DI, C.A”, edificio multifamiliar para ser vendida bajo el régimen de propiedad horizontal, por la parte demandada, dicho inmueble se encuentra situado en la carretera vieja de Baruta, en el Sector Cerro Quintero de la Urbanización Las Mercedes, sobre una parcela de 2495 mts2.
Que como se menciona en el contrato, autenticado en fecha 17 de mayo de 2005, por ante la Notaría Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anexo marcado “A”, la promotora, constructora y vendedora, Promociones Bon Di, C.A., era beneficiaria en el documento del compromiso de compra-venta del terreno sobre el que se realizaría la construcción del mencionado edificio, con anteproyecto de arquitectura aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, en fecha 25 de enero de 2005, Oficio Nº 231, para dieciocho (18) apartamentos en dos (2) cuerpos de cinco (5) plantas.
Refiere igualmente que conforme a la Cláusula Primera del referido contrato, la constructora se comprometió a ejecutar en un plazo no mayor de veinticuatro (24) meses, contados a partir de la firma del documento definitivo de venta de los derechos sobre la unidad objeto del contrato, empleando para ello materiales de primera calidad y con personal calificado, conforme a las normas y leyes nacionales y municipales que rigen la materia y según los planos del proyecto debidamente aprobados por las autoridades competentes. Comprometiéndose igualmente la demandada a venderle el inmueble descrito por el precio convenido de Quinientos Setenta y Nueve Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 579.600,00), pagaderos conforme a la cláusula tercera de la siguiente forma, la cantidad de Doscientos Treinta y siete mil Seiscientos Bolívares (Bs. 237.600,00), en el momento de la firma del contrato celebrado; un segundo pago por la misma cantidad, en el momento de la firma del documento definitivo, representando ambos montos el 82% del precio total del apartamento y el resto, Ciento Cuatro Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 104.400,00), que representa el 18% del precio total a ser cancelado, el primer monto, es decir, el 8% en fecha 01-06-2007 y el segundo monto en la protocolización del documento de venta en el registro, para lo cual la promotora se comprometió a comunicarle con por lo menos quince (15) días de antelación, la fecha de la firma del documento definitivo a que hacen referencia las cláusulas primera, tercera y cuarta del contrato celebrado y el monto del respectivo pago previsto para esa fecha.
Que en la Cláusula Cuarta del contrato, se convino también que, en un lapso no mayor de noventa (90) días contados a partir de la fecha del contrato celebrado el 29 de noviembre de 2005, suscribirían el documento definitivo de compraventa de los derechos sobre la unidad reservada, es decir el apartamento antes identificado. Que se estableció también en la misma cláusula Cuarta como condición para la firma del referito documento definitivo de compraventa, haberse iniciado la obra por Promociones Bon Di C.A, mediante los trabajos de demolición y el movimiento de tierra en el lapso no mayor de noventa (90) días contados a partir de la fecha del contrato y que en caso de que pasados los noventa (90) días previstos en la cláusula, no se hubiesen iniciado los referidos trabajos por causas no inherentes a La Promotora, constructora y vendedora Promociones Bon Di C.A, el plazo se prorrogaría hasta cumplirse lo indicado con relación a la iniciación de las obras hasta un máximo de noventa (90) días adicionales. Que la hoy demandada, se comprometió también que le comunicaría oportunamente y con por lo menos 15 días de antelación, la fecha de la firma del documento definitivo y el monto respectivo de pago previsto para esa fecha.
Que en la Cláusula Quinta del contrato, se señala que pagó en el acto de la celebración del contrato a la Promotora, hoy demandada, la suma de Doscientos Treinta y Siete Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 237.600,00); equivalentes al cuarenta y uno por ciento (41%) del precio total del apartamento.
Que el Presidente de la empresa promotora, constructora y vendedora Promociones Bon Di C.A, ciudadano Werner Heinrich Mose Nicolussi emitió recibo de pago anexo marcado “B”, en fecha 29 de noviembre de 2005 por la suma recibida de Doscientos Treinta y Siete Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 237.600,00), por concepto de pago de reserva del apartamento Nº B-22 del Tipo D. localizado en el piso 2, del Cuerpo B, con un área aproximada de 205 m2, del Edificio denominado Villa Bon Di, ubicado en la Carretera de Baruta de Las Mercedes en Caracas.
Seguidamente alega que, en fecha 1ro de junio de 2007, conforme lo pactado en la cláusula tercera, se dirigió a cancelar a la demandada en la persona de su representante, ciudadano Werner Heinrich Moser Nicolussi, la suma de Cuarenta y Seis Mil Trescientos Sesenta y Ocho Bolívares (Bs. 46.368,00) equivalentes al 8% del precio total del apartamento, oportunidad en la cual indica que éste le manifestó que en ese momento no estaban necesitando dinero y que le avisaría oportunamente para que cancelara dicha suma, por cuanto se trataba de una obra cofinanciada y que las sumas que recibía la constructora serían invertidas en la construcción del edificio Villa Bon Di, sin recurrir a financiamiento bancario, Que no obstante al observar el atraso que presentaba la construcción para ese momento, ante los argumentos del representante de la empresa constructora, decidió esperar el llamado y aviso de la empresa, para el pago de la referida suma.
Que en fecha 17 de octubre de 2007, Werner Heinrich Moser Nicolussi, representante de la demandada, le llamó para que pegase a la empresa, el dinero pendiente, es decir, cuarenta y seis mil trescientos sesenta y ocho bolívares (Bs. 46.368,00) equivalentes al ocho por ciento (8%) del precio total del apartamento; por lo que indica se trasladó a la obra, donde señala que observó y constató el atraso que la misma presentaba. Que en la obra, el representante le informó que en ese momento si estaban necesitando dinero, pero no el monto fijado de Bs. 46.368,00, si no un monto mayor, solicitándole que pagase a la empresa la suma de Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 75.000,00), no obstante el atraso que presentaba la construcción del edificio, ante la necesidad que tenía de vivienda, y habiendo cancelado ya el cuarenta y un por ciento (41%) del precio total del apartamento, indica que pagó la nueva suma solicitada por el representante de la empresa. Que una vez pagada dicha suma, el Presidente de la empresa le entregó en un sobre el recibo de pago, anexo marcado “C”.
Que 2 días después de efectuado el pago y observar el recibo de pago pudo constatar que estaba impreso en una hoja de otra empresa; la empresa MOVER PROMOCIONES C.A, RIF J-00226421-7, y que el recibo estaba suscrito por el mismo ciudadano WERNER HEINRICH MOSER NICOLUSSI, como presidente de la mencionada empresa, quien a su decir, le informó que ambas empresas le pertenecían. Que posteriormente, pasados 2 años y ante el atraso de la construcción del edificio Villa Bon Di, revisó una vez más los documentos recibidos, el contrato y los recibos de pago, observando que en el recibo que le había sido entregado el 17 de octubre de 2007, además de ser emitido por otra empresa, el número del apartamento señalado en dicho recibo no era por el apartamento B-22, objeto del contrato, si no por el apartamento B-32 del mismo edificio y que además no se mencionaba en el recibo, que el pago recibido por la empresa, era por concepto de pago de un porcentaje del precio total del apartamento B-22 como se había acordado y establecido en el contrato suscrito, sino que el pago era “por concepto de pago a cuenta a la inicial correspondientes al apartamento B-32 del edificio Villa Bon Di, según el convenio firmado entre las partes”, lo cual indica no es cierto, sino que según lo pactado en la cláusula Tercera del contrato suscrito y lo hablado en el momento del pago con el Presidente de la empresa, dicho pago es un porcentaje del precio total del apartamento identificado B-22, del Tipo D, ubicado en el Segundo Piso del Cuerpo B, con un área aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 m2) del edificio a construir Villa Bon Di. Que el pago efectuado por Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs 75.000,00), lo hizo como se acordó en el contrato celebrado el 29 de noviembre de 2005, por concepto de abono al precio total del apartamento Nº B-22 del Tipo D, localizado en el piso 2, del Cuerpo B, con un área aproximada de 205 m2, del Edificio a construir denominado Villa Bon Di, en la Carretera de Baruta de Las Mercedes en Caracas. Que con este pago por Bs. 75.000,00, indica canceló a la constructora PROMOCIONES BON DI C.A, el cincuenta y tres con noventa y tres por ciento (53,93%) del precio total del apartamento Nº B-22 del Tipo D, localizado en el piso 2 del Cuerpo B con un área aproximada de 205 m2, del Edificio denominado Villa Bon Di.
Que hasta la presente fecha nunca recibió comunicación alguna por parte de la Promotora ni de su representante respecto a la fecha de la firma del documento definitivo y el monto del respectivo pago previsto para dicha oportunidad, razón por la cual indica que no se produjo la firma del documento definitivo ni el pago previsto para dicha fecha a que hacen referencia las cláusulas primera, tercera y cuarta del contrato celebrado.
Que finalizando el año 2009, viendo el atraso en la construcción del edificio, conversó nuevamente con el Presidente de la promotora, constructora y vendedora Promociones Bon Di, ciudadano Werner Heinrich Moser Nicolussi manifestándole su preocupación por tal situación, quien indica le informó que tal atraso era causa de las dificultades para conseguir algunos materiales y también por ciertos trámites legales ante la Alcaldía; pero que el apartamento Nº B-22 había cambiado de precio y que sería de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000,00). Que ante tal planteamiento se dirigió al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), hoy Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), para tratar de resolver el problema planteado.
Que el Documento de Condominio del inmueble Conjunto Residencial Villa Bon Di, construido sobre la parcela de terreno antes identificada, se registró el 21 de octubre de 2014, 9 años después de la celebración del contrato, a saber, 29 de noviembre de 2005, ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta Estado Miranda, bajo el Nº 12, Folio 79 del Tomo 16, Protocolo de Transcripción del mismo año, con el Documento de Consentimiento del Acreedor Hipotecario protocolizado ante la misma Oficina en la citada fecha bajo el Nº 10m Folio 04, Tomo 16 del Protocolo de Transcripción del mismo año, sin que hasta la fecha de presentación de la demanda, la promotora, constructora y vendedora hoy demandada, ni su Presidente, ni su mandataria, MOVER PROMOCIONES C.A., le hayan notificado para protocolizar el documento definitivo de compraventa del apartamento Nº B-22, antes descrito, pese a haber cancelado el 53,93% del precio total del mismo., así como tampoco le han solicitado los documentos, recaudos y gastos necesarios para el otorgamiento o protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del contrato.
Que la empresa demandada no cumplió con el contrato celebrado en fecha 29 de noviembre de 2005, en lo que se refiere al tiempo de inicio de la obra y el tiempo establecido en el contrato celebrado para la construcción del mencionado edificio Villa Bon Di, obteniendo la cédula de habitabilidad del inmueble N- CT-596 mediante Oficio Nº 549 con fecha 23 de marzo de 2011, por parte de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta; que tampoco cumplió con notificarle la firma del documento definitivo para proceder al segundo pago a que hace referencia la cláusula tercera del contrato ni cumplió otorgarle el documento de compraventa ante la Oficina de Registro Público, a pesar de haber registrado hace más de un año el Documento de Condominio del Edificio Villa Bon Di y también, a pesar de haberle cancelado, hace aproximadamente nueve (9) años, el cincuenta y tres con noventa y tres por ciento (53.93%) del precio total del inmueble.
Refiere el actor que al reclamarle a la constructora vendedora por el atraso en la construcción, no le permitieron más la entrada al edificio para ver el desarrollo de la construcción, ni tampoco le permitieron ocupar el apartamento B-22, no obstante que tanto el Presidente de la empresa como otros presuntos compradores tienen varios años habitando el edificio Villa Bon Di, solicitud que indica realizó considerando el atraso en la construcción del edificio para resolver el problema de vivienda de su familia.
Seguidamente refiere que la empresa Mover Promociones C.A, actuando como vendedora y mandataria de la promotora, constructora y vendedora Promociones Bon Di C.A, en fecha 15 de marzo de 2.007 (1 año y 4 meses después de haber celebrado su contrato y 7 meses antes del pago que hizo el 17 de octubre de 2007, por Bs. 75.000,00), celebró compromiso bilateral de compra venta con el ciudadano Alexander Adolfo Guerrero Valiente, anexo marcado “D”, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 67, Tomo 27, cuyo objeto es el mismo apartamento B-22, ubicado en el Segundo Piso del Cuerpo B, del edificio Villa Bon Di que ya había comprado y pagado para esa fecha el 41% del precio total del mismo.
Que en inspección evacuada el 31 de julio de 2014, por el Juzgado Séptimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en el edificio Villa Bon Di, indica se observó inserto entre el marco y la puerta de uno de los apartamentos, un recibo a nombre del ciudadano Alexander Guerrero con el título Aviso de cobro apto B-22, Alícuota 2,95, haciendo mención a gastos por servicios públicos (luz y agua) y servicios privados (vigilancia, conserje y ascensores) que se generaron en el edificio Villa Bon Di, en el mes de junio de 2014, prorrateados según la alícuota que le corresponde a cada apartamento, señalando que debe cancelar Bs. 1.581,51, emitiendo cheque a nombre de Mover Construcciones C.A., dejándolo en la vigilancia.
Alega que pasado once (11) años desde la celebración del referido contrato, y en virtud que la empresa hoy demandada no ha cumplido con el mismo, y por su parte habiendo cumplido a cabalidad con las obligaciones de pago contraídas anteriormente y habiendo solicitado de forma reiterada a la promotora, constructora, propietaria y vendedora PROMOCIONES BON DI C.A, en la persona de su Presidente y también de sus abogados, para que se le haga la venta del apartamento objeto del contrato plenamente identificado, sin que se haya cumplido con ello o se le haya notificado para efectuar dicha venta, ni entregar los recaudos y gastos necesarios y en virtud del tiempo trascurrido, es por lo que demanda a la empresa PROMOCIONES BON DI C.A para que cumpla el contrato celebrado o a ello sea condenada por el tribunal en lo siguiente:
1. Otorgarle el Documento Publico de compraventa ante la Oficina de Registro Público correspondiente del apartamento B-22, ubicado en el Segundo Piso del Cuerpo B, del Conjunto Residencial Villa Bon Di, con un área aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 m2).
2. Las costas procesales.
Finalmente solicitó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para el caso que la demandada, una vez que resulte obligada según la sentencia, a cumplir con el contrato y no cumpla con su obligación de otorgarle el documento público por la venta del inmueble descrito, la sentencia que se dicte produzca los efectos de contrato no cumplido, transfiriéndole la propiedad del citado inmueble, comprometiéndose a consignar el saldo restante del precio del apartamento B-22, el día y hora que tenga a bien fijar el Tribunal
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.137, 1.141, 1.155, 1.156, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y siguientes del Código Civil, 1.094 del Código de Comercio y 26, 82 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito presentado en fecha 26 de septiembre de 2016, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
A. Negó, rechazó y contradijo lo afirmado por el demandante en su libelo de la demanda cuando aduce que el día 29 de noviembre de 2005, se celebró un contrato con su representada para adquirir un inmueble mediante la compra, que realmente se suscribió una opción a compra que se podría perfeccionar bajo distintas variables y sujeto al cumplimiento de una serie de obligaciones y condiciones.
B. Negó, rechazó y contradijo que el hoy demandante haya intentado pagar en fecha primero (01) de julio de 2007 la suma de cuarenta y seis mil trescientos sesenta y ocho bolívares (Bs. 46.368,00), es decir, el ocho por ciento (8%) del precio total del apartamento, ni que el representante de Promociones Bon Di, haya manifestado que en ese momento no necesitaba dinero, ni que haya ofrecido comprometerse en avisar cuando debida cancelar esa suma, así como las alegaciones de que se trataba de una obra cofinanciada y que la suma que recibía mi representada seria invertida en la construcción del edificio.
C. Negó, rechazó y contradijo que el demandante Jorge González no estuviese al tanto de los cambios realizados a su opción, en la cual acordó el cambio del apartamento B-22 por el B-32, razón por la cual pagó la suma de setenta y cinco mil bolívares (Bs.75.000,00) como muestra de su total conformidad con los términos del nuevo acuerdo, en el cual ademán admite en múltiples oportunidades que tenía conocimiento del avance de las obras. Es un hecho público y notorio los retrasos que sufren las construcciones en nuestro país por hechos no imputables a los constructores.
D. Negó, rechazó y contradijo, que el pago antes descrito en el punto anterior fuese por abono del apartamento B-22, que no son ciertas sus afirmaciones que intenta desconocer el acuerdo que convino para el apartamento B-32
E. Que no es cierto que su representada no haya comunicado oportunamente al hoy demandante de la fecha de celebración del contrato debido a que siempre estuvo informado de cada avance y fue el quien no pudo nunca cumplir con los plazos de pagos acordados ni con las prórrogas y oportunidades ofrecidas por Promociones Bon Di, C.A
F. Que no es cierto, como imprecisamente señala el demandante, que finalizando el año 2009, hubiese hablado con el Presidente de Promociones Bon Di, manifestando su supuesta preocupación por las obras del edificio, ni que se le haya exigido un pago de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00)
G. Que no es cierto, como temerariamente intenta sostener el demandante, que tuviese derecho a la firma del contrato de compra venta del inmueble, en vista de su incumplimiento notorio en el pago de las sumas debidas, siendo esto su obligación principal.
H. Que no es cierto que el demandante no tuviese conocimiento del avance de las obras, ni que no se le haya manifestado ni exigido el pago correspondiente para perfeccionar la opción de compra, a pesar que se le dieron plazos beneficiosos que finalmente no honró.
I. Negó, rechazó y contradijo que la empresa tuviese alguna responsabilidad con la tardaza de la cédula de habitualidad, en vista que ésta es otorgada por un tercero, en este caso la Alcaldía de Baruta del estado Miranda.
J. Negó, rechazó y contradijo que su representada haya sido quien incumplió el contrato, siendo el demandante quien no ha cumplido en ningún momento con su obligación de pago, razón por la cual no pudo optar por la propiedad del inmueble ni mucho menos que pueda ser considerado este como comprador del inmueble
Seguidamente indica que el demandante en su escrito libelar estima temerariamente su pretensión en OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 800.000.000,00) sin indicar de donde obtiene dicho cálculo, solicitar corrección monetaria, indexación o ningún otro método de recálculo y sin demandar ningún tipo de daños y perjuicios, por lo que tiene como exagerada tal pretensión y la estima como un intento de aprovechamiento de Promociones Bon Di, toda vez que a su decir, dicha cantidad no se corresponde con las sumas entregadas, ni con las que el demandante aduce haber entregado, ni siquiera actualizadas bajo ninguno de los métodos establecidos por la Ley.
Finalmente solicita se declare sin lugar la demanda con la respectiva condenatoria en costas.-
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De la actividad probatoria
Planteados los límites de la controversia, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber:
• Marcado “A”, inserto a los folios 12 y 13, consignado junto al escrito libelar y promovido por ambas representaciones judiciales durante el lapso probatorio, copia simple de contrato suscrito entre PROMOCIONES BON DI C.A. y el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ARIAS, en fecha 29 de noviembre de 2005, para adquirir mediante compra el apartamento B-22, del Tipo D, del segundo Piso del Cuerpo B, con un área aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 m2), en el edificio a construir denominado “VILLA BON DI, C.A”, edificio multifamiliar para ser vendida bajo el régimen de propiedad horizontal, por la parte demandada, dicho inmueble se encuentra situado en la carretera vieja de Baruta, en el Sector Cerro Quintero de la Urbanización Las Mercedes, sobre una parcela de 2495 mts2. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por el contrario fue reconocido por ambas partes, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular la suscripción del citado contrato bajo las condiciones allí establecidas y que demuestra la existencia de un compromiso de compra venta entre las partes
• Marcado “B”, inserto al folio 14, consignado junto al escrito libelar, recibo de fecha 29 de noviembre de 2005, por la cantidad de Bs. 237.000,00, emanado de PROMOCIONES BON DI C.A., promovido por ambas representaciones judiciales durante el lapso probatorio. Al respecto se observa que dicho instrumento no fue impugnado en modo alguno, por el contrario fue reconocido por ambas partes, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular el aludido pago por la referida cantidad en la indicada fecha.
• Marcado “C”, inserto al folio 15, consignado en copia simple junto al escrito libelar, recibo de fecha 17 de octubre de 2007, por la cantidad de Bs. 75.000,00, emanado de MOVER PROMOCIONES C.A. RIF: J-00226421-7. Al respecto se observa que se trata de un documento privado emanado de un tercero que pese a haber sido promovido por ambas representaciones judiciales durante el lapso probatorio, dicha documental no fue ratificada en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual se desecha del proceso.
• Marcado “D”, inserto del folio 16 al 20, ambos inclusive, consignado junto al libelo de la demanda, ratificado durante el lapso probatorio, copia de documento de compromiso bilateral de compra y venta, suscrito entre MOVER PROMOCIONES C.A. y el ciudadano ALEXANDER ADOLFO GUERRERO VALIENTE, titular de la cédula de identidad Nº V-6.320.212, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 67, Tomo 27, en fecha 15 de marzo de 2007, cuyo objeto es el apartamento B-22, ubicado en el Segundo Piso del Cuerpo B, del edificio Villa Bon Di. Dicho documento en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil adquiere todo el valor probatorio que le asigna la ley y del que se desprende la existencia de un compromiso de compra venta entre MOVER PROMOCIONES C.A. y el ciudadano ALEXANDER ADOLFO GUERRERO VALIENTE, terceros ajenos al contrato cuyo cumplimiento se demanda, sin embargo nada aporta al fondo del asunto controvertido por lo que se desecha del proceso.
• Instrumento poder otorgado por WERNER HEINRICH MOSER NICOLUSSI, en su condición de Presidente de la sociedad mercantil PROMOCIONES BON DI, C.A. a los abogados CLAUDIO TUROLA GARCIA y MAURICIO TANCREDI VEGAS, supra identificados. Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de la declaración en él contenida, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dicho instrumento, se tienen por eficaces, a los fines del proceso.
• Promovidas durante el lapso probatorio, consignada en copia simple actuaciones tramitadas ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), hoy Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), expediente Nº 3451-2010-0101, correspondientes a: Acta de inicio de Procedimiento Administrativo de fecha 07-04-2010 (folio 123), Acta de Audiencia de Descargo de fecha 21 de mayo de 2010 (folio 124), Actas celebradas en la Consultoría Jurídica de dicha institución en fechas 7 y 14 de agosto de 2013 (folios 136 y 137). Al respecto, este Juzgado observa que dichos instrumentos constituyen una presunción iuris tantum de veracidad en cuanto a su contenido, por lo que con fundamento en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad. Así pues, como quiera que es un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum y a la vez erga omnes, es carga de quien alega su falsedad, probarlo y visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma estos documentos como reconocidos y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, se les confiere todo el valor probatorio que les otorga la ley, del que se desprende denuncia interpuesta por el accionante contra la sociedad mercantil demandada con motivo del contrato suscrito entre las partes.
• Cursantes del folio 39 al 47 y 125 al 135, copias certificadas emitidas por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en fecha 12 de julio de 2016 correspondientes al asunto AP42-G-2011-000186 contentivo del juicio que por Nulidad sigue PROMOCIONES BON DI C.A. Al respecto, este Tribunal hace constar que estas pruebas documentales deben tenerse como auténticas y gozan de fe pública, conforme a lo establecido en el artículo 1.357 y siguientes del Código Civil.
• Respecto a las posiciones juradas promovidas por la representación actora, pese a haber sido admitida, la misma no fue impulsada por lo que al no haberse evacuado, imposibilita a este Juzgado su análisis.-
• Respecto a la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte demandada, se observa que en fecha 31 de mayo de 2017, se libraron oficios 208/2017 y 209/2017, dirigidos a la sociedad mercantil CENTURY 21 VIP SAN ROMÁN y a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, respectivamente, requiriéndoles la información solicitada, sin embargo sus resultas no consta en autos a la presente fecha, lo que imposibilita su análisis y valoración.-
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Establecido lo anterior, procede esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo del asunto de la siguiente manera:
La pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento del contrato suscrito con la sociedad mercantil PROMOCIONES BON DI C.A., en fecha 29 de noviembre de 2005, anexo junto al escrito libelar marcado “A”, para adquirir mediante compra un apartamento identificado B-22, Tipo D, ubicado en el segundo piso del cuerpo B, con un área aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 m2), en el edificio a construir denominado “VILLA BON DI, C.A”, edificio multifamiliar para ser vendida bajo el régimen de propiedad horizontal, por la parte demandada, dicho inmueble se encuentra situado en la carretera vieja de Baruta, en el Sector Cerro Quintero de la Urbanización Las Mercedes, sobre una parcela de 2495 mts2, solicitando al efecto que el demandado de cumplimiento al referido contrato con la suscripción del documento definitivo de venta del referido apartamento ante el registro correspondiente, con vista a su decir, por el incumplimiento de la parte demandada.
Al respecto esta Juzgadora considera oportuno citar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.
Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.
El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.
Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)
Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedente hecha respecto del instrumento suscrito en fecha 29 de noviembre de 2005, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS y la sociedad mercantil PROMOCIONES BON DI, C.A., el cual fue consignado por la parte actora anexo junto al escrito libelar marcado con la letra “A”, y reconocido por la demandada en su escrito de contestación, de lo que se evidencia que se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato de opción de compra-venta al cual se le confirió todo el valor probatorio que del mismo se desprende y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; al respecto observa este Tribunal que en la cláusula tercera del referido contrato, las partes establecieron el precio de la negociación y la forma de pago, fijando así la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 579.600,00), como precio especial del apartamento objeto del contrato, de los cuales el hoy accionante entregó la cantidad de Doscientos Treinta y Siete Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 237.600,00), en la oportunidad de la suscripción del documento tal y como se desprende del recibo emitido por la demandada en fecha 29 de noviembre de 2005, consignado por la parte actora junto a su escrito libelar anexo marcado “B”, precedentemente valorado; Un segundo pago por la misma cantidad en la oportunidad de la firma del documento definitivo y el saldo restante, es decir, Ciento Cuatro Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 104.400,00), debía ser pagado en dos partes, un primer monto correspondiente al 8% del monto total en fecha 01 de junio de 2007 y el restante en el momento de la protocolización del documento de venta en el registro. En este sentido se observa que la parte actora, ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ARIAS, alegó que en fecha 1 de junio de 2007, al dirigirse a pagar el monto comprometido en la cláusula tercera, el Presidente de la demandada le informó que no se necesitaba el dinero en dicha oportunidad, hecho este que no fue probado en autos, resultando evidente que la parte accionante en la presente causa no dio cumplimiento a su obligación, de lo que concluye esta Sentenciadora que no se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, por lo que al no cumplirse con tal exigencia, resulta inoficioso analizar el resto de los alegatos así como el tercero de los requisitos por cuanto éstos deben acreditarse de manera concurrente para la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento de contrato de opción compra-venta. Así se decide.-
Establecido lo anterior y como quiera que no consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de opción a compra-venta suscrito en fecha 29 de noviembre de 2005, forzoso es para este Juzgado declarar SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS contra la sociedad mercantil PROMOCIONES BON DI, C.A. ASÍ SE DECIDE
-III-
DISPOSITIVA
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS contra la sociedad mercantil PROMOCIONES BON DI, C.A., ampliamente identificados al inicio.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada dentro del lapso legal previsto para ello, no requiere la notificación de las partes.-
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en esta instancia.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de julio de dos mil diecisiete (2017).-Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.-
LA JUEZ,
EL SECRETARIO,
CAROLINA M. GARCÍA CEDEÑO.-
CARLOS TIMAURE ÁLVAREZ.-
En esta misma fecha, siendo las ocho y treinta y dos minutos de la mañana (8:32 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,
CARLOS TIMAURE ÁLVAREZ.-
Asunto: AP11-V-2016-000373
DEFINITIVA
