REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de diciembre de 2018.
208º y 159º
ASUNTO: AP11-V-2013-000152.
PARTE DEMANDANTE: IVÁN MANUEL TORRES MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.356.318.
APODERADO JUDICIAL: Abogado FAIEZ ABDUL HADI, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.184.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 702, domiciliada en esta Ciudad de Caracas, conforme consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de febrero del año 2007, bajo el Nº 38, Tomo 14, Protocolo 1, en la persona de cualquiera de sus Directoras, ciudadanas YNES HERNANDEZ o AMELIA SORIANO, titulares de la cédulas de identidad Nos: 5.998.858 y 3.804.309, respectivamente
APODERADOS JUDICIALES: Abogados DAVID CASTRO ARRIETA y ANA TERESA ARGOTTI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.060 y 117.875, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
I
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 20 de febrero de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda de Cumplimiento de Contrato que incoara el ciudadano IVÁN MANUEL TORRES MARTÍNEZ, contra sociedad mercantil ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 702, en la persona de cualquiera de sus Directoras, ciudadanas YNES HERNANDEZ o AMELIA SORIANO, todos identificados en la parte inicial del presente fallo.
Por auto de fecha 26 de febrero de 2013, este Juzgado admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento de la parte demanda.
El día 18 de abril de 2013, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de demanda, únicamente sobre los Capítulos: Quinto al Séptimo, el cual se admitió por auto de este Tribunal de fecha 25 de abril de 2013, ordenándose a emplazar a la parte demandada, a los fines de que conteste a la demanda, a los veinte (20) días de despacho siguientes a la su citación.
Mediante auto de fecha 03 de mayo de 2013, se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada.
Seguidamente en fecha 30 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito oponiendo la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha 27 de junio de 2013, este Juzgado mediante sentencia interlocutoria declaró sin lugar la cuestión previa en referencia.
Mediante diligencia de fecha 03 de julio de 2013, la representación judicial de la parte demandada, apeló de la decisión de este Juzgado en fecha 27 de junio de 2013, oyendo el recurso de apelación en fecha 9 de julio de 2013, correspondiéndole conocer de dicho recurso al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quien mediante sentencia de fecha 1º de Julio del año dos mil catorce (2014) declaró Sin Lugar el Recurso de Apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, confirmando la sentencia dictada por este Juzgado.
Seguidamente en fecha 15 de julio de 2013, la representante judicial de la parte demandada, presentó escrito contestando al fondo de la demanda.
En fecha 01 de agosto de 2013, las partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, siendo agregadas por este Juzgado en fecha 8 de agosto de 2013, y admitidas el 19 de septiembre de 2013.
Posteriormente concluida la evacuación de las pruebas mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2014, la representante judicial de la parte demandada solicitó se dicte sentencia en la presente causa.
Por auto de fecha 19 de febrero de 2018, el Juez que suscribe la presente se abocó a su conocimiento en el estado en que se encuentra, ello así, pasa este Juzgador a emitir pronunciamiento en base a las siguientes consideraciones:
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Adujo la representación judicial de la parte actora, que en razón del objeto social de la demandada “Asociación Civil el Rosal 702” esta adquirió en compra venta tres inmuebles, debidamente protocolizados ante la Oficina de Registro Correspondiente, los cuales fueron integrados en una sola única parcela, con un área de dos mil cuatrocientos dieciséis metros cuadrados (2.416 mts2), situada en la avenida Sojo, entre calle Junín Avenida Carabobo de la Urbanización El Rosal, de la jurisdicción del Municipio Chacao, en el cual se encuentra edificándose el conjunto residencial “Residencias 702”.
Por tales razones su representado suscribió con la “Asociación Civil el Rosal 702”, un contrato de adhesión conforme el cual adquirió la propiedad y titularidad de una (1) cuota de participación identificada con el Nro. 100, de la mencionada Asociación Civil, obteniendo la cualidad y condición de socio de la misma, y en contraprestación, en ese acto, adquirió de ésta, a titulo oneroso, la propiedad de un apartamento, para uso de vivienda, que formaría parte de un conjunto residencial denominado “Residencias 702”, identificado con la letra y número “A-2-3”, ubicado en el nivel 2 de la Torre “A” de dicho conjunto, con un área aproximada de sesenta y ocho metros cuadrados (68mts2), incluyendo dos (2) puestos de estacionamientos y un (1) maletero.
Seguidamente detalló las obligaciones tanto del demandante como de la demandada, en la convención que celebraros dichos contratantes, enfatizando que de la misma no quedó establecido, término, plazo o fecha precisa para el cumplimiento de las obligaciones que describió en el libelo, específicamente en el particular 2.3:
“(…) Otorgar a nuestro representado, el correspondiente titulo registrado de propiedad del inmueble identificado supra en encabezamiento del presente particular y efectuar su tradición, una vez su construcción fuere concluida y se registrare el respectivo documento de condominio del aludido conjunto residencial”
Alegando que tales obligaciones debieron ser cumplidas por parte de la “Asociación Civil el Rosal 702”, a partir del mes de septiembre de 2010, oportunidad en que fue prevista por las partes, según el aludido cronograma, la culminación de los pagos asumidos por su representada; destacaron que desde la fecha de inicio de la contratación (18 de diciembre de 2008) hasta la referida oportunidad prevista para el último pago del precio de enajenación del inmueble en cuestión (30 de septiembre de 2010), transcurrieron veintidós (22) meses consecutivos, y que desde esa última fecha hasta el mes de febrero de 2013, transcurrieron veintinueve (29) meses sin que la obra se encontrase culminada y en condiciones de habitabilidad.
Manifestó que la construcción del edificio en el que se encuentra el apartamento adquirido por la actora ha consumido más de cuatro (4) años, superando la programación de pagos a que se comprometió el actor.
Aseguró que desde el 18 de diciembre de 2008, fecha en que el accionante se incorporó como socio de la “Asociación Civil el Rosal 702”, ha cubierto en su integridad las obligaciones patrimoniales derivadas del documento de negociaciones, seguidamente detallando las sumas pagadas así como los ajustes unilaterales que efectuó la “Asociación Civil el Rosal 702”, y cada exigencia cumplida por la accionante a favor de la referida asociación.
Que en la oportunidad para la realización del último pago en fecha 11 de abril de 2012, la obra no se encontraba en la posibilidad técnica y legal de ser formalmente concluida, como había sido previsto por la “Asociación Civil el Rosal 702”, conforme al cronograma planteado, y que al momento de la interposición de la presente demanda no se encontraba registrado el documento de condominio, es decir, la construcción y finalización del conjunto residencial “Residencias 702” llevaba más de dos años de retraso, sin que tal condición sea atribuible al accionante.
Que en fecha 05 de junio de 2012, mediante telegrama remitido por la “Asociación Civil el Rosal 702”, el actor fue notificado de la decisión de la asociación de reincidir con la contratación, por una supuesta falta de pago por parte del actor, y supuesto incumplimiento al pago de las cuotas convenidas en el contrato otorgado por las partes, sin considerar que entre el último pago efectuado y la fecha del telegrama, no transcurrieron más de cincuenta y cuatro (54) días.
Que frente a esa última situación, su representado mediante actuación notarial, participó a la “Asociación Civil el Rosal 702”, su disposición de pagar el saldo deudor que existiere a la fecha sobre el precio del inmueble dentro del plazo de treinta (30) días consecutivos, y en dicha comunicación se señaló que las cantidades supuestamente adeudadas tenían por objeto cubrir el ajuste por inflación sobre el precio del inmueble inicialmente pactado, toda vez que para la oportunidad de recepción del telegrama, ya se había cancelado la totalidad de las cuotas reflejadas y establecidas en el “Cronograma Detallado de Inversión Estimado”, y que la misma fue respondida mediante telegrama de fecha 10 de agosto de 2012, ratificando la rescisión del contrato, con el señalamiento que la falta de pago se le atribuye a los aportes que le correspondían efectuar como asociado y no por ajuste de inflación, y por un supuesto incumplimiento en el pago de los aporte ordinarios en un lapso que no excede de noventa (90) días.
A tales hechos la cuota de participación propiedad del actor, pasó automáticamente a la tesorería de la asociación y como consecuencia de ello, perdió tanto la titularidad de la misma como el derecho para la adquisición del referido inmueble, toda vez que el contrato quedó rescindido y dicho título quedó anulado, según la decisión.
Que desde la fecha de adquisición de la cuota de participación (18 de diciembre de 2018), hasta la oportunidad de la notificación de rescisión del contrato (05 de junio de 2012, la “Asociación Civil el Rosal 702”, evidenció a su parecer de manera constante y permanente, un incumplimiento a sus correspondiente obligaciones contractuales concernientes a la entrega oportuna del inmueble objeto de la adquisición del demandante, procediendo a resaltar y destacar los hechos constitutivos del incumpliendo contractual.
En relación a los hechos que describió como incumplimiento, que desde el 29 de junio de 2009 (oportunidad en que se produjeron los primeros requerimiento de la Municipalidad de Chacao), hasta el 18 de octubre de 2012 (fecha de emisión de los últimos requerimientos municipales) la “Asociación Civil el Rosal 702” fue recurrente y contumaz, por más de tres (3) años, en el incumplimiento de las imposiciones técnicas que las autoridades municipales le exigieron de forma constante, lo que ocasionó a su decir, el retardo injustificado en la entrega de los inmuebles afectando claramente al demandante, y que la fecha para la entrega del inmueble estaba establecida para el 30 de septiembre de 2010.
Seguidamente fundamentó los hechos arriba descritos, primeramente en el objeto que dispone la Ley del Protección al Consumidor y al Usuario, la cual se encontraba en vigencia al momento en que las partes suscribieron el contrato objeto de la presente controversia, igualmente fundamentó las omisiones existentes en el contrato de titularización y entrega del inmueble, en los artículos 1.160, 1.168, 1.167 del Código Civil, así como en el artículo 12 de la norma adjetiva civil; subsumió cada una de los alegatos expuestos en la normativa civil ajustada al objeto de la presente controversia.
Ahora bien, por tales razones de hecho y derecho solicitó a este Juzgado el cumplimiento e ejecución del contrato concertado con la actora; que el precio de enajenación del inmueble objeto del contrato adquirido por la parte actora por la “Asociación Civil el Rosal 702”, ha sido totalmente pagado por la misma no quedando nada a deber a la referida asociación; el reembolso a la parte actora de la cantidad de noventa y tres mil bolívares (93.000 Bs) pagados por este a dicha asociación en concepto de abonos a los ajustes decididos por su junta directiva; pagar a la actora una suma de dinero equivalente a dos unidades tributarias por cada día atraso en la entrega del inmueble por el adquirido a partir del 30 de septiembre de 2010; oportunidad de la entrega estimada por las partes del inmueble hasta la sentencia definitiva que sea dictada en el presente proceso, para la cual solicitó que dicha cantidad sea determinada mediante experticia complementaria del fallo; la inaplicación la cláusula sexta de los estatutos sociales y acta constitutiva de la “Asociación Civil el Rosal 702”, así como la declaratoria de ilegalidad de la rescisión unilateral del contrato existente entre las partes.
DE LA CONTESTACIÓN
La representación Judicial de la parte demandada, en la oportunidad correspondiente expuso lo siguiente:
En primer lugar solicitó se declare improponible la demanda, dado que una de las pretensiones que por vía principal explanó la actora, es que sea condenada la demandada a pagar a:
“Pagar a nuestro representado una suma de dinero equivalente a dos (2) unidades tributarias por cada dia de retraso en la entrega del inmueble por él adquirido, a partir del 30 de septiembre de 2010, oportunidad de la entrega estimada por las partes del referido inmueble, hasta la sentencia definitiva que sea dictada en el presente proceso, para lo cual solicitamos que dicha cantidad sea determinada mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil”
Que para tal pretensión los apoderados de la parte actora se fundamentan en el artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, lo que resulta improponible la demanda (por carencia de acción) ya que no es dable al actor exigir en la demanda por cumplimiento de contrato, el pago de sumas a título de multa que alguna Ley pueda estipular, sin que ese pago haya sido previsto en el contrato, ni se le atribuya a daños y perjuicios como lo previene el artículo 1.167 del Código Civil, evidenciándose que tal exigencia de pago de unidades tributarias no se justifican a titulo contractual ni por sedicentes daños y perjuicios.
Que por otro lado resulta improponible la demanda, cuando en la pretensión primera exige el actor:
“El cumplimiento de contrato con nuestro mandante y descrito en el Capítulo Primero, Particular Segundo del presente escrito en el sentido de concluir la edificación del inmueble antes descrito adquirido por nuestro representado con la consecuente obligación de otorgarle el título de propiedad correspondiente; y, que en caso contrario, la sentencia condenatoria que se dicte al efecto, constituya titulo suficiente de propiedad de aquel
Que dentro del mismo libelo se afirma la obligación de la Asociación Civil 702, de culminar la ejecución de la obra “Residencias El Rosal 702”, y que una vez concluida se registrará el respectivo documento de condominio, se le debía otorgar el correspondiente título registrado de propiedad.
Aseveró que el pedimento de culminación de la obra, resulta improcedente por cuando la edificación a construir es de gran envergadura, siendo que si la sentencia resultara a favor del demandante, no podría dictarse el fallo, por la imposibilidad de culminar una obra de consta de dos torres y además entregar título de propiedad, ello fundamentado en las hipótesis de los artículos 529 y 531 del Código de Procedimiento Civil.
Resultando la demanda improponible por arbitraria y caprichosa y la sentencia que se produzca resultaría inútil, y así solicitó sea declarado por este Juzgado.
Seguidamente denunció la falta de interés actual, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el actor señala entre las obligaciones de la demandada se encuentra otorgar el correspondiente título registrado de propiedad del inmueble, una vez que su construcción fuere concluida; siendo que tal obligación no ha nacido, solo sería posible si la construcción de las dos torres que componen el conjunto residencial, estuvieran concluidas, por tales motivos no puede concluirse que la Asociación Civil 702, haya dejado de cumplir su obligación.
Por lo anterior estipula que el interés debe ser actual, es decir, que la amenaza de daño ocurra para el momento en que se proponga la demanda, pidiendo en consecuencia se desestime la demanda por improponible o en su defecto inadmisible como punto previo.
Que si estaba autorizada la demandada para aplicar la cláusula sexta de los Estatutos Sociales, como es la rescisión de cuota Nro 100 del demandante, como así lo hizo la Junta Directiva de la Asociación el 23 de mayo de 2012 y ratificada en reunión de fecha 23 de agosto de 2012, por haber incurrido en mora de más de las cuotas previstas en la cláusula sexta in comento, siendo así, no es dable al tribual desaplicar dicha cláusula, ni inhibir a la demandada de su derecho de rescisión anticipada.
Solicitó sea negado el pedimento en relación al pago de las dos (2) unidades tributarias, por cuanto no existe mora, negó, rechazó y contradijo los hechos y la procedencia en derecho, en los pretende sustentarse las pretensiones enumera del 1 al 5 que contiene el petitorio de la demanda.
Negó que exista relación contractual vigente con la actora, pues la cuota de participación que le fue adjudicada fue anulada por haber incumplido las obligaciones de pago que le impuso los Estatutos Sociales de la Asociación Civil, negando y rechazando que la demandada haya convenido en efectuar la entrega y protocolización del título de propiedad a favor del demandante a partir del mes de septiembre de 2010, pues quedó claro en el Acta Constitutiva de la Asociación, dentro su objeto, que se adjudicará la propiedad de viviendas a cada unos de los asociados solventes con sus aportes en la asociación.
Negó y rechazó que al demandante le asista la facultad legal de suspender los pagos de los ajustes del precio del inmueble, acordados por la Junta Directiva de la Asociación Civil, siendo que el actor admite la validez del ajuste de precio que la Asociación acordó, cuando alegó la excepción non adimpleti contractus, quedando dicho punto fuera de todo debate, pero no le asiste la razón al demandante de ese sedicente derecho de suspensión de pago.
Negó y rechazó que deba reembolsarle al actor la suma de 93.000 Bs, por supuestos pagos de abonos a los ajustes decididos por su Junta Directiva, ya que la cláusula sexta obliga al asociado al pago puntual de los apartes que estén a su cargo, estando habilitada y autorizada la asociación para incrementar el monto de los aportes que deban hacer los socios, y la sola invocación de la excepción non adimpleti contractus, es admitir la validez de la obligación del pago que le fue impuesta, ya que al actor asumió tales obligaciones.
Por tales motivos solicitó a este Tribunal se declare improponible la demanda o en su defecto inadmisible, o se declare sin lugar con expresa condena en costas al demandante.
III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Parte Demandante:
Cursante a los folios 254 al 258, documento en copia certificada protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de febrero del año 2007, bajo el Nº 38, Tomo 14, Protocolo 1º, contentivo del acta constitutiva Estatutaria de la demandada en la que se encuentra determinado en su cláusula cuarta el objeto social de la misma; y documento protocolizado en la Oficina de Registro inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 1º de octubre de 2008, bajo el No 4, Folio 35, Tomo 2 del Protocolo de Trascripción, mediante la cual demuestra la titularidad de derecho de propiedad, por parte de la demandada de una parcela de terreno con un área de dos mil cuatrocientos dieciséis metros cuadrados (2.416 m2), situada entre la calle Junín y Avenida Carabobo de la urbanización El Rosal, de la Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, en la cual se encuentra el conjunto residencial Residencias 702, en consecuencia. Constituye dicho instrumento en copia certificada de documento autentico, que al no ser impugnada, se tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el articulo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
Cursante a los folios 28 al 32 y copia certificada de contrataciones concertadas entre el ciudadano Iván Manuel Torres Martínez y la Asociación Civil El Rosal 702, otorgado en fecha 18 de diciembre de 2008 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No 63, Tomo 233 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, Mediante la cual se evidencia la relación contractual entre las partes razón por la cual dicho instrumento en copia certificada de documento autentico, que al no ser impugnada, se tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el articulo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
Cursante al folio 33 y 34 marcado con letra “D”, Comunicación emanada de la parte demandada que detallan los incrementos sobre el inmueble adquirido por parte de la parte actora el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el articulo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
Cursante al folio 37 al 45 y marcado con letra “F”, planillas de Depósitos del Banco Mercantil a favor de la Asociación Civil El Rosal 702, Nros 000001903763 de fecha 06/02/2008, 000313977069 de fecha 20/06/2009, 000658042065 de fecha 10/07/2009, 000613977070 en fecha 05/08/2009, 000612764109 de fecha 10/09/2009, 000635504642 08/10/2009, 000663542683 de fecha 10/11/2009, 000671570841, de fecha 04/12/2009, 000666568743, de fecha 04/12/2009, 000615460433 en fecha 16/12/2009, 020347590047, en fecha 03/02/2010, 880802100192, en fecha 08/02/2010, 000668299063 de fecha 05/03/2010, 891204100039 de fecha 11/04/2010, 000668299060 de fecha 10/05/2010, 000612764123 de fecha 10/05/2010, 000666807505 de fecha 09/06/2010, 000666807504 de fecha 13/07/2010, 031908100060 de fecha 19/08/2010, 842311100120 de fecha 23/11/2010, 092012100235, de fecha 20/12/2010, 8421011100019 de fecha 21/01/2011, 100696900107, de fecha 06/10/2011, 112296900038, de fecha 22/11/2011, 121396830348 de fecha 13/12/2012, 030996830019 de fecha 09/03/2012, 041196900006, de fecha 11/04/2012, Constituye Documentos Privados emanados de un tercero en este caso entidad Bancaria Banco Mercantil, en consecuencia en virtud que la presente prueba no fue ratificado por el tercero en la oportunidad procesalmente destinada para ello se desecha la misma de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Cursante al folio 46 y marcado con letra “G”, Telegrama remitido por la Asociación Civil El Rosal 702, mediante la cual la parte demandada fue notificada de la decisión de dicha asociación de rescindir el contrato con él concertado en fecha 18 de diciembre de 2008. Dicha instrumental al no ser impugnada, se tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
Cursante a los folios 48 al 53 y marcado con la letra “H”, documento notarial, mediante el cual participo a la Asociación Civil El Rosal 702, su disposición de pagar el saldo deudor que existiere a la fecha sobre el precio del aludido inmueble dentro de un plazo de treinta (30) días consecutivos, y su correspondiente respuesta emanada de dicha Asociación mediante telegrama de fecha 10 de agosto de 2012, conforme la cual fue ratificada la rescisión del aludido contrato. Dicha instrumental al no ser impugnada, ni desconocida por la parte contraria se tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363 y 1.357, del Código Civil. Así se declara.
• Cursante a los folios 261 al 266, comunicaciones emanadas de la parte demandada Asociación Civil El Rosal 702, al Director de ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao, mediante la cual informa a dicha entidad el estado de los trabajos de construcción del Conjunto Residencial El Rosal 702, Dicha instrumental al no ser impugnada, ni desconocida por la parte contraria se tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.357. Así se declara.-
Abierta la causa a pruebas:
Fueron ratificadas las pruebas promovidas conjuntamente con el escrito libelar, las cuales ya fueron valoradas ut supra. Así se declara.
Reprodujo el mérito favorable de los autos, lo cual no constituye un medio de prueba valido per se, dada la obligación del sentenciador de apreciar todas y cada una de las pruebas aportadas a los autos. Así de decide.-
Parte demandante:
Prueba de Informe:
Cursante a los folios 294 resultas de pruebas de informe dirigida a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao, para que informe a este Juzgado:
“a) La fecha en que la Asociación Civil el Rosal 702, inició las tramitaciones correspondientes para dar inicio a la obra que se desarrolla en la parcela situada en la Avenida Solo, entre Calle Junín y Avenida Carabobo de la Urbanización El Rosal, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, para la construcción del conjunto residencial “Residencias 702; b) Explicación de los motivos por los cuales ese organismo no ha otorgado la Cédula de habitabilidad correspondiente a dicho conjunto residencia u otro documento equivalente que permita la posterior enajenación individual de los apartamento que lo componen; c) Si esa dirección ha detectado incumplimientos a la normativa municipal correspondiente en la ejecución y desarrollo de la obra en referencia o ha efectuado observaciones vinculadas a la misma, y, en caso afirmativo, que efectué las correspondientes explicaciones”. Concluye en dicha resultas que en fecha 20 de febrero de 2009 se inicio los tramites correspondientes para dar inicio a la obra de construcción, asimismo la Asociación Civil El Rosal 702, no ha solicitado la inspección final, por cuanto, una vez obtenga podrá realizar el trámite de Certificación de Terminación de Obra. Y que la misma se encontraba en ejecución de trabajos finales. Constituye para este Tribunal la presente instrumental plena prueba del estado de la construcción de la obra objeto de kla presente controversia para la fecha en consecuencia este Tribunal le ortiga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
Parte demandada:
Cursante a los folios 208 al 2012, marcado con la letra “A”, Documento de anulación de cuota de participación del Titulo Nro 100, emitido a favor del ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Séptimo de Chacao Municipio Miranda quedando anotada bajo el Nº 25, Tomo 100 del libro de autenticaciones llevados por dicha notaria. Dicha instrumental al no ser impugnada, ni desconocida por la parte contraria se tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363. Así se declara.-
Cursante a los folios 213 al 226 marcado con la letra “B”, copia certificada por la Notaria Publico Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 29 de julio de 2013, de acta de Junta Directiva de la Asociación Civil el Rosal 702 de fecha 23 de agosto de 2012, donde resolvió aportes que debían hacer los asociados para poder continuar y concluir satisfactoriamente el conjunto de viviendas que se estaban construyendo por la Asociación Civil el Rosal 702. Dicha instrumental al no ser impugnada, ni desconocida por la parte contraria se tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363. Así se declara.-
Cursante a los folios 227 228, marcado con la letra “C”, telegrama enviado el 1 de junio de 2012, a la parte actora ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, colocado en la oficina de IPOSTEL, donde se le notifica el incumpliendo por mas de 90 días en el pago de las cuotas adeudadas. Mediante la cual se evidencia el incumplimiento de los pagos por parte de la actora, en consecuencia dicha instrumental al no ser impugnada, ni desconocida por la parte contraria se tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.357. Así se declara.-
Cursante a los folios 229 al 249 y marcado con la letra “D” , “D1”, “E”,” E1” y “F”, correos electrónicos enviados por la Asociación Civil El Rosal 702 a el ciudadano IVAN TORRES, de estados de cuentas por pagar y mora al pago de sus cuotas, instrumental que al no ser impugnadas ni desconocidas por el adversario deben ser apreciadas de conformidad con el articulo 4 del decreto con Fuerza de Ley sobre mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, los cuales son equivalentes a un documento privado simple de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales son valoradas por quien aquí decide, en virtud que si bien es cierto que dichos documentos son copias de instrumentos privados reconocidos y tenidas por legalmente reconocidas, razón por la cual de conformidad con el articulo 4 del decreto con Fuerza de Ley sobre mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y en concordancia con el articulo in comento de la Ley adjetiva, se le concede pleno valor probatorio, quedando firme así su contenido. Así se declara.-
Prueba de experticia:
Cursante a los folios del expediente prueba se le adminicula la PRUEBA DE EXPERTICIA CONTABLE promovida conforme lo dispuesto en el Artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de que se determine con vista de la carpeta que la Asociación Civil El Rosal 702, mantiene en sus archivos, respecto al ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, y con vista de los planes de aporte inicial para el apartamento A-2-3, que consta al folio 30 del presente expediente, y los planes de aporte por ajuste 1 y 2, cursante a los folios 33, 34 y 35 de expediente, deje constancia:
1. De los montos y fechas de los aportes iniciales como sus ajustes 1 y 2, que aparecen como realizados por el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, desde la fecha 22 de abril de 2008, inclusive, hasta el 23 de mayo de 2012 inclusive.
2. Que deje constancia, que de acuerdo y con vista a los montos y fechas de los aportes inciales como de sus ajustes 1 y 2, que pudo haber realizado el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ desde la fecha 22 de abril de 2008, inclusive, hasta el 23 de mayo de 2012 inclusive. señalando cuales monto dejo de pagar y se indique expresamente el tiempo y atraso en el que el demandante incurrio en el pago de esas cuotas de aporte, según los saldos y contabilidad que lleva la Asociación Civil El Rosal 702. Ahora bien, en este sentido de autos se evidencia que de los folios 331 al 341 de la pieza I del expediente, cursa NFORME DE EXPERTICIA presentado por los expertos, MARIELA ECOSCIA MENDOZA, JOEL JOSE HERNANDEZ Y LUIS CASTELLANOS, expertos contables designados. el cual se valora conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.371 del Código Civil y del mismo se aprecia que los expertos concluyeron que:
1) “…Que todos los depósitos efectuados por el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, como aporte de su participación numero 100, desde el 22 de abril de 2008, inclusive hasta el 23 de mayo de 2012 inclusive, fueron aplicados correctamente la participación Nº 100, dicha sumatoria de estos depósitos ascendieron a la cantidad de Bs. 419.400,00. Los cuales rielan en el expediente al folio 37 al folio 45…”
2) “…Que el valor acumulado de la participación Nº 100, vale decir, del apartamento signado con el Nº A-2-3 que fue determinado con un plan de aporte inicial, mas el ajuste 1 y 2 del plan de aportes, ascendió a la sumatoria de la cantidad de Bs. 632.500,00. Este monto corresponde a la sumatoria de las cantidades siguientes:
Bs. 326.400,00 + Bs.168.600, 00 + Bs.137.500, 00 = Bs. 632.500,00. Los cuales rielan en el folio 30 y desde el folio 33 al folio 36…”
3) “…Que el saldo pendiente por cuotas no aportadas, al 23 de mayo de 2012, asciende a la cantidad de 213.000,00. Dicho saldo correspondiente a la sumatoria de todas las cuotas no aportadas o pagadas (depositadas) por la participación Nº 100, que se iban acumulando, desde el 30 de enero de 2010 hasta el 15 de mayo de 2012, ya que los montos aportados y/o pagados (depositados) eran inferiores a la sumatoria los montos acumulados y vencidos (cuotas pendiente por aportar depositar, desde el 30 de marzo de 2010, hasta el 15 de mayo de 2012, de acuerdo con el cronograma de cuotas de aportes y / o pagos…”
4) “…Que los depósitos efectuados por el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, como aportes de su participación numero 100, desde el 22 de abril de 2008 al inclusive hasta el 23 de mayo de 2012, inclusive, no fueron realizados cumpliendo las fechas y montos establecidos en el cronograma de cuotas por pagar y / o aportes por la Asociación Civil El Rosal 702, Observándose que no eran constantes en los pagos y/o aportes que fueron establecidos por la asociación Civil El Rosal 702…”
Se pudo establecer que existe en la contabilidad de la asociación Civil El Rosal 702 que los pagos hecho por la parte actora no fueron realizados cumpliendo las fechas y montos establecidos en el cronograma además de ello quedando un saldo pendiente por la cantidad de identidad 213.000,00. Dicho saldo correspondiente a la sumatoria de todas las cuotas no aportadas o pagadas (depositadas) por la participación Nº 100, que se iban acumulando, desde el 30 de enero de 2010 hasta el 15 de mayo de 2012, ya que los montos aportados y/o pagados (depositados) eran inferiores a la sumatoria los montos acumulados y vencidos (cuotas pendiente por aportar depositar, desde el 30 de marzo de 2010, hasta el 15 de mayo de 2012. En consecuencia quedó establecido por quien suscribe que dicha prueba de informe se tratan de documentos de carácter privados por la entidad Asociación Civil El Rosal 702, por cuanto su contenido fue materia de experticia, este Tribunal en virtud de no haber sido impugnada ni desconocida dicha experticia le otorga pleno valor probatorio a las mismas. Así se decide.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Respecto al contrato que aquí se debate, este juzgador observa que en el caso bajo estudio se desprende que dicho convenio de pago de cuotas proveniente de la cuota de participación Nº 100 por el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, del apartamento signado con el Nº A-2-3, el cual se efectuó bajo una obligación condicional siendo enmarcada en el Código Civil en su artículo 1.197 establece lo siguiente:
“Articulo 1.197.La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro he incierto “
En concordancia con la norma in comento el artículo 1.205 del Código Civil define que:
“Articulo 1.205.Todo condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese”
De las normas anteriormente transcritas se desprende que el acuerdo suscrito entre las partes se reputa como una obligación condicional, es decir que el cumplimiento del mismo depende de un acontecimiento futuro e incierto, el cual es que el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, le correspondería pagar unas cuotas de participación, por el mencionado apartamento el cual entraría en construcción una vez suscrito el contrato sin fecha de finalización del mismo.
En este orden de ideas pasa este Tribunal a pronunciarse acerca de la axception non adimpleti contratus, la cual se encuentra contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, establece lo siguiente:
“articulo. 1.168 del Código Civil. En los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su acción si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”
En el caso bajo estudio se evidencia que en los convenios suscritos por las partes, en sus cláusulas las partes se comprometen a:
“… En consideración a la naturaleza y sentido a la Asociación Civil EL Rosal 702, el Asociado titular del presente titulo, se compromete a pagar las cuotas que le corresponde, de conformidad con lo establecido en el Acta Constitutiva y sus correspondientes Estatutos, así como el cronograma inicial estimado de pagos que se anexa en el presente documento, identificado como anexo A, el cual está elaborado en base a un presupuesto de costos de construcción inicial estimado, y por lo tanto es entendido que el mismo, así como el monto de las cuotas allí mencionadas, esta sujeto a modificación, como consecuencia del aumento que puede originarse en el costo de construcción del Conjunto Residencial Residencias 702, de acuerdo a lo previsto en el Acta Constitutiva y Estatutos de la Asociación Civil el Rosal 702..”
Aunado a lo se desprende que la norma contenida en el articulo 1.168 del Código Civil, tiene aplicación cuando en las obligaciones reciprocas, fundada en la regla de cumplimiento simultaneo de las mismas y que implica que una parte puede negarse al cumplimiento de su obligación mientras la otra no cumpla la suya, en las obligaciones reciprocas la regla general es el cumplimiento simultaneo, sin embargo, esta simultaneidad puede verse alterada por pactos entre las partes, por así disponerlo la ley o por derivar de la propia naturaleza de las obligaciones. En estos casos lógicamente podría oponer la excepción aquel que estuviera obligado a cumplir en segundo lugar, como lo es en la presente controversia la parte demandada. Así se deja establecido.
En consecuencia y analizadas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes, este Juzgador observa que conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba, contemplada en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, estableciendo las citadas disposiciones legales lo siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa:
“(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quien quiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas".
Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
En el sub examine, concluye finalmente este Juzgador que la presente acción interpuesta por la representación judicial del ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, no prospera en derecho la acción de cumplimiento de contrato, por falta de elementos probatorios que hagan verificar a quien decide que se cumplió con la obligación de los pagos restantes a los ajuste hechos por la parte demandada en el contrato participación suscritos por las partes en virtud que los mismos se encuentran reputados como obligaciones condicionales, la cual depende de un acontecimiento futuro e incierto, y como se desprende a los autos la misma parte actora en su escrito libelar señala que dejo de pagar cuotas de participación objeto del contrato y vista asimismo la experticia contable donde se evidencia la falta y irregularidades en las fechas y montos de las cuotas, no cumpliendo así con el contrato suscrito hasta tanto se efectuara el acontecimiento futuro e incierto, operando así de pleno derecho la exceptio non adimpleti contactus; En consecuencia este sentenciador declara SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato. Así finalmente se decide.
V
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato, intentara el ciudadano, intentara el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, contra LA ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 702, en la persona de cualquiera de sus Directoras, ciudadanas YNES HERNANDEZ y AMELIA SORIANO, todos identificados en la parte inicial del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes por haberse proferido el presente fallo fuera del lapso legal correspondiente.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Año 207º y 158º.
EL JUEZ PROVISORIO
ABG. NELSON JOSE CARRERO HERA.
EL SECRETARIO ACC;
ANGEL CASTRO.
En esta misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO ACC;
ANGEL CASTRO.
