AP31-V-2015-000604
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES LUGIO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1975, anotada bajo el N° 74, Tomo 66-A.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, MAYERLIN MATHEUS y DOMINGO MEDINA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 145.905 y 128.661, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el N° 47, tomo 237-A, de fecha 29 de agosto de 1996.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: ENRIQUE GULLEN NIÑO, JOSE ANTONIO OLIVO DURAN, CARMEN ALICIA EPALZA, KAREN AZUAJE MARTINEZ y CRISTINA LLINAS AVELLANEDA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 59.631, 59.095, 118.032, 122.952, y 258.073, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA.
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:
I
NARRATIVA
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por DESALOJO intentó la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A., en contra de la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT, identificados en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, que su representada es propietaria de la Quinta Maga, distinguida con el N° 73-B, situada en la calle Madrid, en la Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda. Que a partir del primero (1) de febrero de 2012, entró en vigor el último contrato de arrendamiento privado suscrito con su representada y la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., que según la cláusula primera del citado contrato de arrendamiento, se estableció que la relación arrendaticia tiene por objeto los locales A,B,C y D, mientras que la cláusula segunda, se fijó que se destinaría el inmueble objeto de la demanda, única y exclusivamente al comercio; que en la cláusula cuarta, se acordó que la duración del contrato sería de dos (2) años, contados a partir del primero (1) de febrero de 2012, pudiendo prorrogarse sólo si se firmase otro contrato de arrendamiento, lo cual no ocurrió, por lo que el mismo finalizó en fecha primero (1) de febrero de 2014. Que conforme a lo expuesto, ya la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., comenzó a disfrutar del segundo (2) año de los tres (3) años prorroga legal que le correspondían, por tratarse de una relación arrendaticia con una duración superior a los diez (10) años conforme a lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, se estableció lo siguiente: 1) Que el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 27.000,00), pagaderos por mensualidades vencidas. 2) Que a partir del segundo año de duración del contrato de arrendamiento, y los siguientes, es decir, los años de prórroga legal que hiciere uso la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., deberían ajustarse anualmente de acuerdo al índice de inflación fijado por el Banco Central de Venezuela. Que es el caso que la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT, C.A., cumplió con su obligación de ajustar el canon de arrendamiento mensual, según lo acordado en el contrato de arrendamiento, hasta el primer año de prórroga legal, cuando comenzó a pagar la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 36.288,00). Que sin embargo, habiendo iniciado el segundo año de prorroga legal, en fecha primero (1) de febrero de 2015, la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., no realizó ningún ajuste en el canon de arrendamiento mensual, lo cual se puede constatar de la copia certificada del expediente N° 2014-0374 llevado por ante la oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI); que en virtud de lo anterior la arrendataria incumplió con el contrato de arrendamiento, al no haber realizado el ajuste acordado, a partir de la fecha primero (1) de febrero de 2015; que se entiende que dicho ajuste debió realizarse conforme al tope máximo porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior publicado por el Banco Central de Venezuela. Que ante la falta de publicación de dichas estadísticas, por parte del Banco Central de Venezuela, en el mes de enero de 2015, la arrendataria debió haber realizado el ajuste contractualmente acordado, con las estadísticas disponibles al primero (1) de febrero de 2015, es decir, aumentando el canon de arrendamiento mensual en base al porcentaje publicado de los meses de febrero de 2014, a diciembre de 2014, los cuales suman 39.7%; que conforme a esto debió, a partir de la fecha primero (1) de febrero de 2015, fecha en que comenzó el segundo año de prórroga legal, debió haber comenzado a pagar la cantidad de CINCUENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 50.694,37) hasta que el Banco Central de Venezuela hubiere publicado las estadísticas de los meses faltantes, es decir, del mes de enero de 2015, fecha en la cual entraría en vigor el ajuste definitivo en el canon de arrendamiento mensual, durante el segundo año de prórroga legal. Que como consecuencia de lo anteriormente narrado la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento mensuales de los meses de febrero, marzo y abril de 2015, debido a que los montos consignados por dichos meses, fueron inferiores a la cantidad que debía consignar en cada oportunidad. Que dichos cánones de arrendamiento suman la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 152.083,11) incumpliendo de esta forma con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, así como el numeral segundo del artículo 1592 del Código Civil, que obliga al arrendatario a pagar puntualmente los cánones de arrendamiento en los términos convenidos. Que como consecuencia del flagrante incumplimiento por parte de la arrendataria a su obligación de pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que proceden a demandar como en efecto formalmente demandan en nombre de su representada INVERSIONES LUGIO C.A., antes identificada a la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., por desalojo, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este tribunal a lo siguiente PRIMERO: Al desalojo de los locales A, B, C y D de la Quinta Maga, la cual se distingue con el N° 73-B, situada en la calle Madrid, en la Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual. SEGUNDO: A pagar consecuencialmente por daños y perjuicios patrimoniales, la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 152.083,11), equivalentes a los meses de alquiler reclamados insolventes. TERCERO: Al pago de las costas y costos del proceso. Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270,1.291 del Código Civil; 26, 33 y 40 numerales a e i de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Estimaron la demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 152.083,11), equivalentes a (1013.89 UT).
Agotadas como fueron las gestiones para lograr la citación personal de la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, comparecieron los abogados JOSE OLIVO DURAN, ENRIQUE GUILLEN NIÑO, CARMEN ALICIA EPALZA y KAREN AZUAJE, inscritos en el inpreabogado bajo los números 59.095, 59.631, 118.032 y 122.952, respectivamente, y en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada procedieron a contestar la demanda en los siguientes términos: Aceptaron expresamente que las partes se encuentran vinculadas por una relación locativa de más de diez (10) años, sobre los locales comerciales A, B, C y D, de la Quinta Maga, distinguida con el N° 73-B, situada en la calle Madrid, en la Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, cuyo último contrato fijó un plazo de dos (2) años a partir del primero (1) de febrero de 2012, hasta el primero (1) de febrero de 2014, con un canon inicial de VEINTISIETE MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 27.000,00). Que rechazan, niegan y contradicen la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, con respecto al supuesto estado de insolvencia de la parte accionada en relación a los meses de febrero, marzo y abril de 2015, a razón de CINCUENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 50.694,37) para un total de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 152.083,11), ya que una vez suscrito el último contrato de arrendamiento en fecha primero (1) de febrero de 2012, entre INVERSIONES LUGIO C.A., y su representada DECORACIONES SCHMIDT C.A., se acordó en la cláusula cuarta la duración de dos (2) años, y al vencerse el mismo sin haberse renovado, se daba inicio a la prórroga legal, la cual por imperativo legal correspondía a un lapso de tres (3) años. Que es el caso, que una vez vencido el referido contrato no pudo llegarse a acuerdo alguno para su renovación, motivo por el cual comenzó a transcurrir la prorroga legal previamente establecida, sin dejar de cumplir su representada con sus obligaciones contractuales al punto que procedió el primer año de prórroga legal de arrendamiento a hacer el ajuste por inflación, según el Índice Nacional de Precios al Consumidor fijado por el Banco Central de Venezuela, precedente este que resulta de gran importancia, ya que su representada se vio de manos atadas cuando la arrendadora INVERSIONES LUGIO C.A., se negó a recibir el canon de arrendamiento acordado, motivo por el cual la demandada inició un procedimiento administrativo para la consignación de los alquileres Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en aras de dar estricto cumplimiento a su deber como arrendataria en el cumplimiento del pago de las cuotas de canon de arrendamiento a favor de la demandante, para evitar un estado de insolvencia con respecto a su obligación contractual del pago del arrendamiento, por lo que rechazan, niegan y contradicen que su representada haya incurrido en insolvencia desde el primero (1) de febrero de 2015, hasta el mes de abril de 2015, ya que siempre ha mantenido la buena fe de cumplir con todos sus pagos y ajustes. Que es importante señalar, que al momento de acudir su representada a la OCAAI fue conminada a depositar exclusivamente el monto del canon de arrendamiento que figura en el contrato que se exige para abrir el expediente de control de consignaciones, es decir, el monto correspondiente al primer año de prorroga legal, ya que de lo contrario, la oficina administrativa no daría curso a la apertura del expediente de consignaciones arrendaticias. Que es necesario puntualizar la situación de incertidumbre jurídica con respecto a la posición de los inquilinos de locales comerciales, a raíz de la publicación en fecha 23 de mayo de 2014 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que conectó según su artículo 5 la competencia en materia de arrendamientos comerciales con el Ministerio de Comercio y la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE); que de igual forma esta Ley contempla expresamente la posibilidad para el arrendatario de consignar los cánones de arrendamiento que el arrendador se niegue a recibir, pero que para ello sólo ordena que el ministerio competente debe crear una cuenta para tales fines de acuerdo al parágrafo tercero del artículo 27. Que como es sabido, mediante Resolución N° 2013-0011 de fecha 22 de mayo de 2013, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia incorporó a la sede del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ubicado en los Cortijos de Lourdes, la Oficina de Control de Consignaciones (fondo de terceros) y se crea la oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, (OCCAI) que conforme a esta resolución dicha oficina queda en cabeza del poder judicial y no del Ministerio de Comercio (poder Ejecutivo) como lo prevé la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, del 23 de mayo de 2014; que a tan sólo un año posterior a la Resolución al crearse la Ley se arrebata la competencia al Poder Judicial y se le confiere al Poder Ejecutivo, lo que creó un estado de incertidumbre jurídica en todos los arrendatarios de locales comerciales, ya que no encontraban un mecanismo idóneo para cumplir con las obligaciones contractuales que se desprendían de sus contratos de arrendamiento, cuando el arrendador se negaba a recibir el pago de las mensualidades; que tanto su representada como la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), no conocían a ciencia cierta que tratamiento darle a esta evidente contradicción; que la demandante reclama la insolvencia de su representada por lo que respecta a los meses de febrero a abril de 2015, los cuales debió pagar, a decir de la accionante, una vez actualizada, de conformidad con lo establecido en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), para llevar el canon aceptado por ambas partes para el primer año de prórroga legal de la cantidad de Bs. 36.288,00 hasta la cantidad de Bs. 50.694.37. Que su representada acudió en fecha 2 de septiembre de 2015, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) y consignó la diferencia en el ajuste por INPC para los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2015, a razón de Bs. 24.822,71, lo que arroja un total mensual que ha venido pagando desde el 2 de septiembre de 2015, a razón de Bs. 61.110,71, que en consecuencia los meses reclamados en el escrito libelar se encuentran consignados por un monto superior a lo establecido por la demandante, que por todo lo antes expuesto solicitan que se declare sin lugar la demanda.
En fecha 20 de marzo de 2018, se celebró la audiencia preliminar, a dicho acto compareció el abogado DOMINGO MEDINA PERALTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 128.661, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante; y como representante de la parte demandada la abogada CARMEN ALICIA EPALZA GELVIS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 118.032. El apoderado judicial de la actora ratificó todo lo alegado en el libelo de demanda, respecto a la insolvencia de la demandada así como las pruebas acompañadas promovidas en el mismo. Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada, rechazó, negó y contradijo lo alegado por la actora en la demanda, en cuanto a la insolvencia de los meses de febrero a abril de 2015 y solicitó se declare sin lugar la demanda.
En fecha 23 de marzo de 2018, este tribunal conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió hacer la fijación de hechos y límites de la controversia.
En el lapso probatorio, en fecha 22 de mayo de 2018, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora. En fecha 30 de julio de 2018, se admitieron las pruebas de la parte demandada promovidas junto con el escrito de contestación de demanda.
II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto con el escrito libelar:
1) Cursante a los folios nueve (9) al folio once (11), instrumento poder otorgado por el ciudadano MAURICIO ALOISIO PORCO, en su carácter de Administrador General de la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO, C.A., parte demandante a los abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, MAYERLIN MATHEUS y DOMINGO MEDINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.170,119.019, 131.293, 122.774,145.905 y 128.661, respectivamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 116, Tomo 75-A, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151, 152 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la representación que ostentan en el presente juicio los precitados apoderados. Y así se declara.
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2) Cursante de los folios doce (12) al folio quince (15) copia del documento de propiedad registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el N° 37, Tomo 40, Tercer Trimestre de fecha 28 de septiembre de 1976 dicha instrumental visto que no fue impugnada por la parte contraria, es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como plena prueba de la propiedad que ostenta la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A., sobre el bien inmueble objeto de la controversia y así se declara.
3) Cursante a los folios dieciséis (16) al folio dieciocho (18), original del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A., como arrendadora y la sociedad mercantil sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., visto que dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria, más bien fue reconocido en el escrito de contestación de demanda, es por ello que se otorga pleno valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como plena prueba de la relación locativa que vincula a las partes contendientes en este proceso y así se establece.
4) Cursante de los folios diecinueve (19) al folio veintiséis (26) del expediente copia certificada de actuaciones del expediente N° 2014-0374 nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), visto que dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, teniéndose como plena de las consignaciones realizadas ante dicha oficina por la arrendataria DECORACIONES SCHMIDT C.A., a favor de la arrendadora INVERSIONES LUGIO C.A, a partir del mes de octubre de 2014, hasta el mes de marzo de 2015, por un monto de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO SIN CENTIMOS (Bs. 36.288,00) mensuales. Y así se establece.
En el lapso probatorio promovió:
1) Copia simple de boletín informativo de fecha 13 de febrero de 2015, contentivo de los datos de la inflación publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; esta documental se desecha en virtud de la prohibición expresa que prevé el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido aportada al proceso en su oportunidad legal. Y así se decide.
2) Prueba de informes a los fines de que este tribunal solicitara a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) información sobre la fecha en que inició sus actividades y sí fue creada para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamientos mensuales en las relaciones arrendaticias que fueran de objeto comercial, y a los fines de su evacuación se libró oficio N° 420-2018 de fecha 17 de septiembre de 2018, constando a los autos (folios 483 y 484) del expediente comunicación N° O.C.C.A.I-00011, de fecha 2 de octubre de 2018, emanada de la precitada Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) dando respuesta en la cual participa a este tribunal que inició la recepción de los recibos de consignación de canon de arrendamiento de Locales Comerciales, en fecha 5 de agosto de 2013. Esta prueba se valora conforme a lo establecido en los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil y prueba conforme a lo informado por la precitada oficina requerida el momento en que inició la recepción de las consignaciones de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a locales comerciales. Y así se declara.
Pruebas de la parte demandada:
1) Cursante a los folios ciento treinta (130) al folio ciento treinta y uno (131), instrumento poder otorgado por el ciudadano JHON RAYMOND DREW-BEAR KLEKLER, en su carácter de Director Suplente de la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., parte demandada en la causa a los abogados ENRIQUE GUILLEN NIÑO, JOSE ANTONIO OLIVO DURAN, CARMEN ALICIA EPALZA GELVIZ, KAREN AZUAJE MARTINEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 59.631, 59.095, 118.032, y 122.952, respectivamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Distrito Capital, anotado bajo el N° 12, Tomo 28, folios 61 al 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; mediante sustitución de poder de fecha 4 de abril de 2018, anotado bajo el N° 26, Tomo 109, folios 130 al 134, de los libros de autenticaciones llevados por ante la precitada Notaria la abogada CARMEN ALICIA EPALZA sustituye poder que le fuera otorgado en la abogada en ejercicio CRISTINA LLINÁS AVELLANEDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 258.073, dichas instrumentales se valoran conforme a las previsiones de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151, 152 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba de la representación que ostentan en el presente juicio los precitados apoderados. Y así se declara.
2) Cursante de los folios ciento treinta y dos (132) al folio ciento cincuenta y uno (151) copias certificadas de actuaciones del expediente N° 2014-0374 nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), visto que dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, teniéndose como plena prueba de las consignaciones realizadas ante dicha oficina por la arrendataria DECORACIONES SCHMIDT C.A., a favor de la arrendadora INVERSIONES LUGIO C.A, correspondientes a las mensualidades de los meses comprendidos desde febrero de 2015 a julio de 2015, por un monto de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO SIN CENTIMOS (Bs. 36.288,00) cada una. Y así se establece.
3) Cursante de los folios ciento cincuenta y dos (152) al folio ciento cincuenta y cuatro (154) copias certificadas de actuaciones del expediente N° 2014-0374 nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), visto que dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, teniéndose como plena que en fecha 2 de septiembre de 2015 la arrendataria DECORACIONES SCHMIDT C.A., realizó una consignación por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTITRES CENTIMOS (Bs. 148.936,23) correspondiente al ajuste de canon de arrendamiento de los meses comprendidos desde febrero de 2015 a julio de 2015. Y así se establece.
4) Cursante de los folios ciento cincuenta y cinco (155) al folio ciento setenta y cinco (175) copias certificadas de actuaciones del expediente N° 2014-0374 nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), visto que dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, teniéndose como plena de las consignaciones realizadas ante dicha oficina por la arrendataria DECORACIONES SCHMIDT C.A., a favor de la arrendadora INVERSIONES LUGIO C.A, correspondientes a las mensualidades de los meses comprendidos desde agosto de 2015 a enero de 2016, por un monto de SESENTA Y UN MIL CIENTO DIEZ BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMO (Bs. 61.110,71) cada una. Y así se establece.
5) Cursante de los folios ciento setenta y seis (176) al folio ciento noventa y cuatro (194) Original de Inspección extrajudicial practicada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de octubre de 2015, en la sede de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), ubicada en la sede del Edificio Centro Los Cortijos, Piso 3, del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Visto que dicha inspección no fue impugnada por la parte contraria se le otorga valor probatorio y se aprecia de conformidad con los artículos 1427 y 1428 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de la misma se desprenden los requisitos solicitados para iniciar el procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento ante la referida oficina; los cuales fueron incorporados al folio (191) apreciándose lo siguiente: “…(SIC) COPIA DE LA CEDULA DE CONSIGNANTE/ (SIN RECORTAR). ORIGINAL Y COPIA DE PODER NOTARIADO (NO SE ACEPTAN AUTORIZACIONES). COPIA DEL ÚLTIMO CONTRATO. COPIA DE LOS ÚLTIMOS 3 RECIBOS O FACTURAS DE PAGO. COPIA DEL JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS NOTARIADO CON COPIA DE LA C.I DE LOS TESTIGOS (EN CASO QUE NO POSEA CONTRATO)… EN CASO JURIDICO MÁS LOS RECAUDOS ANTES MENCIONADOS COPIA DEL RIF DE LA EMPRESA (SIN RECORTAR) COPIA DEL REGISTRO MERCANTIL DE LA EMPRESA COPIA DE LA ULTIMA ACTA DE ASAMBLEA (VIGENTE)…(SIC)…TODAS LAS COPIAS TIENEN QUE ESTAR LEGIBLES Y EN HOJAS DE OFICIO… (NO ACEPTAMOS HOJAS RECICLADAS). OJO PUEDEN VARIAR LOS RECAUDOS DEPENDIENDO DE LOS DOCUMENTOS QUE CONSIGNEN. NO TENEMOS COMPETENCIA PARA NOTIFICAR AL ARRENDADOR. SOLO ACEPTAMOS EL CANON DE ARRENDAMIENTO…Y así se declara.
6) Prueba de informes a los fines de que este tribunal solicitara a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) información respecto a ¿Cuántos procedimientos iniciados entre los meses de febrero de 2015 a marzo de 2015, en materia de arrendamientos de inmuebles para uso comercial, fueron abiertos por un valor indexado (INPC del BCV) de la pensión de arrendamiento, es decir, por un monto distinto a que figuraba en el contrato o en el último recibo de pago que se acompañó a la solicitud de inicio del control de consignaciones?. A los fines de su evacuación se libró oficio N° 385-2018 de fecha 7 de agosto de 2018, constando a los autos (folio 478) del expediente comunicación N° 013/2018, de fecha 23 de octubre de 2018, emanada de la precitada Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) informando a este juzgado que en los meses de febrero de 2015 a marzo de 2015 en materia de arrendamientos de inmuebles para uso comercial fueron aperturados un total de ciento diez (110) expedientes, haciendo la salvedad que para la referida fecha por instrucciones giradas por la Comisión Judicial, sólo se recibía el monto del pago del canon de arrendamiento. Esta prueba se valora conforme a lo establecido en los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil y a los fines decisorios, resulta probado conforme a lo informado por la precitada oficina requerida, que para la fecha comprendida entre los meses de febrero de 2015 y marzo de 2015, meses reputados por la actora como insolutos el ente encargado, es decir, la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios sólo recibía el monto del canon de arrendamiento. Y así se declara.
III
DEL DEBATE ORAL
Tal como fue indicado precedentemente, la representación judicial de la parte demandante ratificó los alegatos que ha sostenido durante la sustanciación del proceso, es así que en síntesis manifestó lo siguiente: “…ratificamos en todas y cada una de sus partes el escrito de demanda y el escrito de pruebas presentado por esta representación judicial, por lo que resaltamos los siguientes hechos probados en autos: 1) Que nuestra representada es propietaria de la Quinta Maga, situada en la Calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes. 2) Que dicho inmueble existió una relación arrendaticia entre la Sociedad Mercantil Decoraciones SCHIMDT C.A, la cual finalizó en febrero de 2014, correspondiéndole a la parte demandada tres (3) años de prórroga legal la cual finalizó en febrero de 2017. En este sentido acudimos a este órgano jurisdiccional para solicitar el desalojo, en virtud de la falta de pago de los meses de febrero, marzo y abril de 2015, motivado en el incumplimiento de la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, toda vez que, no se ajustó el monto del canon de arrendamiento mensual al inicio del segundo año de la prórroga legal, en base los datos de inflación existente en dicho momento y consta en autos específicamente de la digitalización del expediente llevado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario, que la parte demandada continuó pagando por los meses demandados el mismo monto que pagó durante el primer año de la prorroga legal, materializándose de esta forma el incumplimiento a la cláusula tercera e incurriendo en la falta de pago, la cual constituye la causal de desalojo de los literales “A” e “I” del artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, por lo que solicitamos que esta demanda sea declarada Con Lugar y ordene el desalojo del inmueble objeto de este juicio. Por su parte la representación judicial de la parte demandada expuso: (…) acepto en nombre de mi representada la relación arrendaticia por más de diez años sobre los locales comerciales antes mencionados y asimismo ratifico la existencia del último contrato de arrendamiento suscrito en el año 2012, el cual contaba con una duración de dos (2) años y determinada un canon de arrendamiento de veintisiete mil bolívares (Bs. 27.000,00). Niego, rechazo y contradigo los alegatos esgrimidos por mi contraparte en razón del estado de insolvencia de mi representada en razón de los meses de febrero, marzo y abril de 2015, en razón de lo siguiente: Una vez suscrito el contrato de arrendamiento se acordó que ha su vencimiento si el mismo no era renovado iniciaba el lapso de prorroga legal que por imperativo legal le corresponde a mi representada, tres años, en el año 2014 vencido el contrato de arrendamiento, mi representada no logró un acuerdo con la arrendadora en ocasión de renovar el contrato, por tanto inicia el primer año de prórroga legal, mi representada en ningún momento dejó de cumplir con sus obligaciones como arrendataria, tales es el caso que para el primer año de prórroga legal realiza el ajuste al canon de arrendamiento conforme al IPC, publicado por el Banco Central de Venezuela, pasando la cantidad de B2. 27.000 a TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO. Sin embargo mi representada se vio de manos atadas, cuando la arrendadora se negó a recibir el pago en razón del canon de arrendamiento, por lo cual se inicia un procedimiento administrativo de consignaciones de cánones de arrendamiento ante la OCCAI, es importante resaltar que al momento de mi representada iniciar el procedimiento, el principal requisito era consignar o depositar el canon de arrendamiento dispuesto en el contrato de arrendamiento o en los últimos tres (3) recibos cancelados, a tales efectos mi representada inició el procedimiento ante la OCCAI, con el canon de arrendamiento ajustado para el primer año de prórroga legal. Esto lo podemos evidenciar en el oficio N° 013-2018 de fecha 23 de octubre de 2018, que riela en el folio 487 del expediente y que en virtud de la prueba de informes solicitada por esta representación la OCCAI da respuesta a este tribunal e indica que aun para el año 2015 específicamente de febrero a marzo todos los procedimientos se iniciaban con el depósito del canon de arrendamiento dispuesto en el contrato. Sin embargo, ciudadana Juez mi representada en aras de dar cumplimiento a sus obligaciones como arrendataria, en fecha septiembre de 2015 consigna ante la OCCAI el diferencial del ajuste que le correspondía para el segundo año de prorroga legal, es decir, de febrero a julio de 2015 el canon de arrendamiento se encuentra consignado por un monto superior al reclamado por la parte actora, por una cantidad de SESENTA Y UN MIL CIENTO DIEZ CON SETENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 61.110,71), en razón de ello ratifico en todas y cada una de sus partes, la contestación a la demanda, pruebas e informe y solicito al tribunal declare sin lugar la presente demanda. Es Todo.”
IV
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de la actora de demandar el desalojo conforme a los literales “A” e “I” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de la falta de pago de los meses de febrero, marzo y abril de 2015, motivado al incumplimiento de la cláusula tercera del contrato, puesto que no se ajustó el monto del canon de arrendamiento mensual al inicio del segundo año de la prorroga legal, conforme a los índices inflacionarios existentes para el momento publicados por el Banco Central de Venezuela. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda, negando el incumplimiento que alega la actora en el libelo, aduciendo que al vencerse el contrato, no logró un acuerdo de renovación con la arrendadora, por lo cual inició la prórroga de tres (3) años que le correspondía a su representada. Que en el tiempo de duración del contrato dio cabal cumplimiento a sus obligaciones incluso ajustando el canon de arrendamiento para el primer año de prórroga conforme al INPC publicado por el Banco Central de Venezuela, de VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 27.000,00) a TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 36.288,00); que su representada se vio de manos atadas cuando finalizando el primer año de prórroga la arrendadora se negó a recibirle el canon de arrendamiento; y que para poder seguir cumpliendo con sus obligaciones tuvo que iniciar el procedimiento consignatorio por ante la Oficina de Control de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) la cual le exigió como principal requisito la cancelación del canon de arrendamiento dispuesto en el último contrato o el acordado en los tres (3) últimos recibos de pago, que por tal motivo su representada no pudo realizar el ajuste correspondiente al canon de arrendamiento.
Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en el supuesto de hecho contenido en los literales taxativos de las letras “a” e “i””, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o normas dictadas por el comité paritario de Administración de condominio.”
De lo anterior tenemos, que constituyen causales para la procedencia de la acción de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) pensiones de canon de arrendamiento y en general el incumplimiento de cualesquiera de sus obligaciones.
Ahora bien, en relación al fondo de esta controversia, tenemos que la actora alega el incumplimiento por parte de la arrendataria del pago de las pensiones de los meses de febrero, marzo y abril de 2015, ya que a su decir, ésta no ajusto el canon de arrendamiento conforme a la cláusula tercera del contrato, es decir, en dicha cláusula las partes acordaron un ajuste del canon de arrendamiento anual conforme a los índices inflacionarios publicados por el Banco Central de Venezuela; la demandada- arrendataria arguye que tal incumplimiento se debió a que al momento de realizar la consignación por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) ésta le exigió el mismo canon de arrendamiento estipulado en el último contrato, o en su defecto el último estipulado en los tres (3) últimos recibos de pago; es decir, se vio conminada a pagar la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.36.288,00).
En el caso de autos, se observa que en cuanto a los alegatos esgrimidos tanto en el libelo como en la contestación, las partes están contestes en la existencia de la relación contractual por más de diez (10) años, así como de la prórroga legal de tres (3) años que le correspondía disfrutar a la arrendataria, de modo que tales hechos se tienen por admitidos; ahora bien, la demandada en su contestación esgrimió que no pudo realizar el ajuste del canon de arrendamiento de los meses reclamados debido a una exigencia de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
Así las cosas, para intentar profundizar acerca del supuesto incumplimiento de parte de la demandada en el contrato de marras, el tribunal pasa analizar el argumento de defensa que ésta utiliza para eximirse del cumplimiento de su obligación contractual, con base a las probanzas aportadas a los autos y a la luz de la doctrina patria.
Conforme a ésta última, se considera como Causa Extraña No imputable a toda causa, hecho, obstáculo o circunstancia no imputable al deudor que limite o impida el cumplimiento de la obligación. Tal imposibilidad plena en ejecutar la obligación necesariamente debe instaurarse como sobrevenida, es decir, que se consolida o materializa con posterioridad a contraerse legítimamente la obligación. Tal condición limitativa o impeditiva debe resultar de orden práctico y no puede resultar previsible y aun desarrollándose en imprevisible, la misma debe ser inevitable, a saber, no subsanable por el obligado. De manera conclusiva, debe especificarse que la causa del incumplimiento no puede responder a una actitud volitiva, consciente del obligado (Dolo o intencionalidad). Ahora bien, este eximente de responsabilidad debe necesariamente probarse. Es por ello, que en este caso, en atención al planteamiento de la representación judicial de la parte demandada sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A relativo a la Causa Extraña No Imputable como un hecho imprevisible y extraordinario cuya ocurrencia dio lugar a un cambio radical en las condiciones primigenias del contrato, en especial a su cláusula tercera, es menester que se pase de seguidas a analizar si se verifican las circunstancias que dan lugar a la teoría de la imprevisión, a los fines de decidir conforme a las soluciones que ella aporta, de ser ese el caso. En este sentido, es necesario hacer mención a la norma que en nuestro derecho positivo se consagra a la Causa Extraña No imputable, que no es otra que aquella contenida en el artículo 1.271 del Código Civil, que establece:
“El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”.
De acuerdo a los fallos de nuestro Máximo Juzgado y conforme a la doctrina reflejada en los mismos de fechas 8 de febrero de 2012 y 3 de junio de 2015, recogidos en la sentencia N° 16-395, de fecha 17/02/2017 dictada en el expediente RC-000036 de la Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Luis Ortiz Hernandez estableció:
“…Ahora bien, el artículo 1271 del Código Civil establece:
El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. (Subrayado del Tribunal).
Esta norma establece la causa extraña no imputable como eximente de responsabilidad civil en caso de incumplimiento de su obligación por parte del deudor, es decir, que si el deudor demuestra la ocurrencia de algún hecho que le haya impedido el cumplimiento de la obligación, queda exonerado del deber de cumplir con su obligación, así como de la responsabilidad civil que de tal incumplimiento se derive. De acuerdo a la doctrina la causa extraña no imputable se caracteriza por la imposibilidad absoluta de cumplir con su obligación, la cual debe ser sobrevenida; igualmente las ha clasificado en siete causas, dentro de las cuales encontramos el hecho de un tercero, el cual consiste en el hecho que impide el cumplimento de la obligación al deudor, originado por la actividad o conducta de una persona ajena y distinta a la persona del acreedor y del deudor. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 03/06/2015, (sic) caso Almacenadora Nueva Segovia, estableció lo siguiente:
Al respecto, la doctrina de la Sala ha sostenido que el incumplimiento culposo del deudor no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. (Vid. sentencia (sic) Nº 053, de fecha 8 de febrero de 2012, caso: George Yazji contra Instituto Universitario de Mercadotecnia, C.A. (ISUM)). (Negrillas de la Sala).
En ese mismo sentido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras en sentencia N° 2.337 de fecha 27 de abril de 2005, caso: BANCO PROVINCIAL, S.A., contra BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, en cuanto al hecho del príncipe, ha dejado sentado lo siguiente:
“…Al respecto, se observa que la doctrina ha admitido la existencia de dos grupos o clasificaciones que son: los denominados incumplimientos voluntarios o culposos y aquellos definidos como involuntarios, que consisten en la inejecución de la obligación por haber obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables.
En el caso que se analiza, nos interesa destacar el tema específico de los incumplimientos involuntarios, con relación a lo cual se suele hacer alusión a la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1271 del Código Civil y se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida (…)”
Ahora bien, de acuerdo a la doctrina, la teoría de la imprevisión nace en el campo del derecho civil ante la necesidad de equilibrar las cargas de una de las partes contratantes cuando por efecto de circunstancias extraordinarias e imprevisibles acaecidas con posterioridad a la celebración del contrato y previo a su terminación, resulta modificada la extensión de una de las prestaciones, al punto de traducirse en una excesiva onerosidad en cabeza de esa parte contratante. Esta teoría no precisa ser expresamente acordada y requiere para su procedencia, de la concurrencia de los siguientes requisitos:
a.- El acaecimiento de un hecho extraordinario y no previsible que modifique las circunstancias originales bajo las cuales se pactaron las prestaciones respectivas.
b.- Que ese hecho imprevisto provoque un trastorno significativo en la prestación de una de las partes que haga excesivamente onerosa su obligación.
c.- Que las partes hayan convenido prestaciones de ejecución periódica o de tracto sucesivo.
d.- El hecho referido debe verificarse con posterioridad a la celebración del contrato y antes de su culminación.
Hoy en día la doctrina considera prudente y abnegado con los fines del proceso (instrumento para la realización de la justicia) el flexibilizar el patrón de la causa extraña no imputable, no sólo a los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, sino, a aquellas eventualidades del quehacer humano que siendo previsibles e incluso evitables, impongan cargas complejas, irregulares (que escapan de las previsiones ordinarias de un buen padre de familia) al deudor para cumplir con la obligación adquirida, de manera tal que se incluye como causa extraña no imputable además, al Hecho del Príncipe, la Pérdida de la Cosa Debida, la Culpa de la Victima y el hecho de un tercero.
Así las cosas, éste tribunal, efectuadas las necesarias observaciones respecto de la teoría aducida por la demandada, corresponde ahora determinar si el hecho de que la autoridad administrativa (Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) haya indicado a la demandada con posterioridad a la celebración del contrato accionado, que sólo recibía el canon de arrendamiento vigente en el contrato o el que apareciera en los últimos tres recibos de pago, resulta concurrente para la procedencia de una “causa extraña no imputable” siendo conteste la doctrina en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual. Así del acervo probatorio, se evidencia que la parte demandada a los fines de probar las causas de su incumplimiento, promovió inspección extrajudicial la cual fue valorada en capitulo anterior a este fallo, en cuyo contenido cursa recibo en el cual se describen los requisitos exigidos por la mencionada Oficina a los fines de la apertura del procedimiento de consignaciones, dentro de los cuales destacan: el último contrato de arrendamiento; o los tres (3) últimos recibos de pago; así como la mención de que sólo se recibe el canon de arrendamiento; por otro lado, y concatenando dicha inspección con la prueba de informes requerida a la precitada oficina administrativa en la que informa a este juzgado, que entre los meses de febrero y marzo de 2015, de los ciento (110) expedientes que tramitó para ese periodo, en ninguno recibió el aumento por ajuste del INPC, sólo recibió el canon de arrendamiento, por instrucciones de la comisión judicial; en tal sentido, debe concluir esta juzgadora que el incumplimiento de la arrendataria demandada se debió a una circunstancia extraña que no le es imputable, puesto, que al momento de tener que realizar el ajuste del canon de arrendamiento, es decir, para el mes de febrero de 2015, no le fue posible; y aun cuando no ha sido mencionado por la parte demandada, evidentemente este argumento de defensa no es otro que la causa extraña no imputable por Hecho del Príncipe, que comprende todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas emanadas del Estado por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación (Doctrina Eloy Maduro Luyando, Derecho Civil III, Tomo I); de manera que para el momento en que la arrendataria le correspondía cumplir con su obligación de ajustar el canon de arrendamiento se encontró impedida por las normas implementadas por el órgano correspondiente; es por ello, que a juicio de quien suscribe debido a tal hecho se vio impedida de cumplir con su obligación, de manera que las razones de su incumplimiento encuadran en los requisitos que según la doctrina y la jurisprudencia exige la teoría de la imprevisión, como consecuencia de un hecho no atribuible a la parte demandada, lo cual trajo como forzosa consecuencia el incumplimiento de la obligación por parte de la arrendataria de realizar el ajuste del canon de arrendamiento anual conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, debido a un hecho no imputable o desvinculante de su voluntad, y ASÍ SE DECIDE.-
Resulta necesario advertir en este mismo fallo, que aún y cuando la propia Oficina Administrativa de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) permitió posteriormente en el mes de septiembre de 2015, a la arrendataria consignar el ajuste anual del INPC, resulta evidente, que para la fecha de los meses reclamados por la actora como son febrero, marzo y abril de 2015, existía una prohibición debido a que como ella misma lo señaló en la prueba de informes se debía a instrucciones emanadas de la Comisión Judicial.
Ahora bien, determinado como ha sido que estamos en presencia de un hecho imprevisible que exime del cumplimiento de la obligación a la parte accionada, se observa que conjuntamente con la acción de desalojo la actora solicitó la indemnización por daños y perjuicios, regulada por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En éste mismo orden de ideas, es de la opinión de ésta Juzgadora, que estando demostrado en los autos que el incumplimiento del contrato se ha producido por un hecho extraño a la voluntad de los litigantes, tal como ha sido indicado previamente, la acción de desalojo así como los daños y perjuicios propuestas no deben prosperar en Derecho, y ASÍ SE DECIDE.
V
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A; en contra de la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT, ambas partes identificadas en el inicio de este fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A., conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Regístrese, publíquese
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de enero de dos mil diecinueve (2019) años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.-
LA JUEZ
ABG. ARLENE PADILLA
LA SECRETARIA
LISBETH VELASQUEZ
En esta misma fecha, se publicó y registro la anterior decisión previa las formalidades de ley.-
LA SECRETARIA
LISBETH VELASQUEZ
