AP31-V-2016-000365
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil PROMOCIONES SAVI III C.A, domiciliada en Caracas y constituida mediante documento inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 2 de agosto de 1989, bajo el N° 45, Tomo 38-A sgdo.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: FIDEL ALEJANDRO MONTAÑEZ PASTOR, CARLOS FRANCISCO DELGADO CALDERON, ALAN MITCHELL PRATS CRESPO, EMILY NOGUERA HERNANDEZ, MARIA JOSE GARCIA ZAMBRANO y SARA TRIMBOLI TATOLI, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los número 56.444, 185.903, 185.457, 217.32, 237.902 y 211.293.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 28 de diciembre de 2005, bajo el N° 190-A- Pro.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: HUMBERTO TIRADO VASQUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 24.361.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA.
De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:
I
NARRATIVA
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III C.A., en contra de la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A, identificadas en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial, situado en la planta baja del inmueble N° 38, ubicado entre las esquinas de Miguelacho a Misericordia, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Cuyos linderos son Norte: Casa que es o fue de la señora Trinidad Quintero; Sur: Casa que es o fue de la señora Dolores de García; Este: La que da su frente a la nombrada calle sur trece y Oeste; Casa que es o fue de la señora Eduvigis Díaz de Sanabria; que sobre el precitado inmueble su representada mantuvo desde el primero de abril de 2006, una relación arrendaticia con la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., según se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador, en fecha 7 de abril de 2006, anotado bajo el N° 78, Tomo 34. Que en el citado contrato de alquiler se pactó en su clausula segunda que la duración del contrato iba a ser de cuatro (4) años con una sola y única renovación por cuatro (4) años más, en el entendido de que si el arrendamiento se inició en fecha 1 de abril de 2006, su duración inicial venció en fecha 31 de marzo de 2010, y se renovó por un solo periodo hasta el 31 de marzo de 2014, por lo cual finalizado dicho contrato, es a partir de dicha fecha que se inició la prorroga legal, la cual evidentemente venció fatalmente en fecha 1 de abril de 2016, siendo que a falta de acuerdo entre las partes el inquilino debió haber entregado libre de bienes y personas, y en el mismo estado en que lo arrendo el inmueble en cuestión, situación que no ha hecho. Que es el caso que, vencida la prórroga y no existiendo acuerdo entre las partes para renovar el arrendamiento y siendo esta falta de acuerdo al vencimiento de la prorroga legal, es una causal de desalojo prevista en el artículo 40, Literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la acción procedente es la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término establecido (prorroga legal), toda vez que lo que se pretende demandar es que vencido el término del contrato y su prorroga legal la arrendataria de cumplimiento con la obligación consecuencial de entregar el inmueble y así solicitan se declare. Que por las consideraciones antes señaladas y habida cuenta que hasta la presente fecha han resultado infructuosas, todas las gestiones realizadas por su representada para que la arrendataria del inmueble cumpla con su obligación, es por lo que acuden a demandar, como en efecto lo hacen a la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por este tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Dar fiel cumplimiento al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador, en fecha 7 de abril de 2006, anotado bajo el N° 78, Tomo 34, y en consecuencia entregue, totalmente libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, el inmueble objeto del arrendamiento. SEGUNDO: Sea condenada en costas.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 26 y literal “g” del artículo 40 de la Ley Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
Estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), equivalentes a UN MIL NOVECIENTAS SETENTA Y SIETE CON 40 DECENAS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (1.977,40 UT).
Agotadas como fueron las gestiones para lograr la citación personal de la demandada en fecha 12 de Junio de 2018, compareció el abogado HUMBERTO TIRADO VASQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.361, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., y se dio por citado en la causa.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, compareció el abogado HUMBERTO TIRADO VASQUEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 24.361 y procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: Opuso cuestiones previas previstas en los ordinales 2°, 3°, 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como tercería conforme al ordinal 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil y Reconvención.
En la contestación al fondo, rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Alegó que es falso que el contrato de arrendamiento haya tenido una única prorroga que vencía el 31 de marzo de 2014; que es falso que el contrato de arrendamiento haya finalizado y que a partir de la fecha (31-03-2014) haya iniciado el lapso de dos años de prorroga legal, que en consecuencia es igualmente falso que la supuesta prórroga legal haya vencido el 1 de abril de 2016 (ni en ninguna otra fecha); que es falso que no existía un acuerdo de voluntades para continuar con la relación arrendaticia. Que lo cierto y verdadero es que, antes del vencimiento de la primera prórroga del contrato de arrendamiento (31 de marzo de 2014), la arrendadora jamás comunicó a su representada su deseo de dar por terminado el mismo; que muy por el contrario las partes convinieron en continuar con la relación arrendaticia y la arrendadora continuó continuo cobrando el canon de arrendamiento, produciéndose en consecuencia el “consenso de prórroga entre las partes; que incluso las partes pactaron que el canon de arrendamiento ya no lo fuera como originalmente lo establecía el contrato, sino mixto, consistente en una parte fija de Bs. 60.000,00 y una parte variable en el 2.5% de las ventas mensuales comprobables con la declaración mensual del Impuesto al Valor Agregado (IVA), que esto produjo el acuerdo de voluntades para continuar la relación arrendaticia. Que el contrato de arrendamiento inició el 1 de abril de 2006, hasta el 31 de marzo de 2010, su primera prorroga comenzó el 1 de abril de 2010 al 31 de marzo de 2014, su segunda prórroga comenzó el 01 de abril de 2014 hasta el 31 de marzo de 2018, y su tercera prorroga comenzó el 01 de abril de 2018 hasta el 31 de marzo de 2022, fecha a partir de la cual su representada manifiesta tener interés de ejercer la prorroga legal máxima (3 años) establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que su mandante continuó efectuando el pago del canon de arrendamiento mensualmente y la arrendadora le continuó entregando los recibos correspondientes durante los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014; que incluso las partes en varias oportunidades ajustaron (aumentaron), hasta retroactivamente el canon de arrendamiento; que a partir de septiembre de 2014, la arrendadora ya no le entregó a su mandante los recibos correspondientes, pero que como el pago se efectuaba mediante cheque no endosable a nombre de ella y el voucher del cheque describía el motivo del pago, su representada de buena fe continuo efectuando los pagos. Continua alegando que la relación arrendaticia continuo con relativa normalidad hasta el mes de febrero de 2016, cuando la arrendadora comunicó a su mandante que ella aspiraba que el canon de arrendamiento fuera aumentado a la suma de un mil quinientos euros mensuales, a lo que su mandante le comunicó que el canon de arrendamiento debía ser sometido a regulación; que a partir de allí la arrendadora se negó a recibir dichos cánones y en franca violación al artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial nunca ha querido determinar la cuenta bancaria en la que han de depositarse los mismos. Por último señaló que luego de múltiples aumentos a lo largo de los años, el monto del arrendamiento consta de una porción fija de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), más una parte variable equivalente al dos como cinco por ciento (2,5%) de las ventas mensuales; que durante el mes de marzo de 2016, el total de las ventas de su representada fue la cantidad de Bs. 10.130.437,27 resultando que el 2.5% por ciento de las ventas es la cantidad de Bs. 253.260,92, que por lo antes descrito su representada inició el procedimiento consignatario arrendaticio por ante la Oficina de Control de Consignaciones en el mes de abril de 2016, en el expediente N° 2016- 0108, suprimiendo conforme al artículo 32, numeral 3 de la precitada Ley la parte fija de la porción de arrendamiento por lo que de acuerdo al 2.5% de las ventas efectuadas más la porción del 12% del impuesto al valor agregado IVA comenzó a consignar la cantidad de Bs. 283.652,23, y aunque no es materia debatida en el presente proceso a todo evento señala al tribunal que su mandante esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
En fecha 22 de octubre de 2018, se celebró la audiencia preliminar, a dicho acto compareció el abogado CARLOS DELGADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 185.903, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante; dejándose constancia que la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno. El apoderado judicial de la actora ratificó todo lo alegado en el libelo de demanda, así como las pruebas acompañadas promovidas en el mismo. Igualmente, ratificó en nombre de su representado GIUSEPPE TRIMBOLI, el escrito de intervención voluntaria adhesiva a la pretensión de la demandante conforme al ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, tanto en los hechos como en el derecho invocado a los fines de sostener las razones y ayudar a la parte actora a vencer en el proceso. Asimismo, ratificó la contestación a la reconvención planteada por la parte demandada, tanto en los hechos como en el derecho invocado.
En fecha 25 de octubre de 2018, este tribunal conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió hacer la fijación de hechos y límites de la controversia.
En el lapso probatorio, en fecha 1 de noviembre de 2018, tanto la parte demandada como la parte demandante promovieron pruebas las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la sentencia definitiva mediante auto de fecha 6 de noviembre de 2018.
II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto con el escrito libelar:
1) Cursante a los folios siete (7) al quince (15), copia certificada del Documento Constitutivo Estatutario de la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda bajo el N° 45, Tomo 38-A SGDO de fecha 02 de agosto de 1.989; dicha instrumental visto que no fue impugnada por la parte contraria, es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario y así se establece.
2) Cursante de los folios dieciséis (16) al folio dieciocho (18) y de los folios sesenta y cinco (65) al sesenta y siete (67) instrumentos poderes otorgados por la ciudadana GIACINTA TATOLI DE TRIMBOLI el primero a los abogados FIDEL ALEJANDRO MONTAÑEZ PASTOR, ALAN MITCHELL PRATS CRESPO, EMILY NOGUERA HERNANDEZ, MARIA JOSE GARCIA ZAMBRANO y SARA TRIMBOLI TATOLI, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 56.444, 185.457, 217.32, 237.902 y 211.293, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 5, Tomo 31, folios 14 al 17, de fecha 28 de marzo de 2016, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; y el segundo autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 28 de julio de 2016, anotado bajo el N° 42, Tomo 88 folios 140 al 142 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría en el cual se incluye como apoderado al abogado CARLOS FRANCISCO DELGADO CALDERON, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 185.903; dichas instrumentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, son valoradas conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, teniéndose como plena prueba de la representación que ostentan los referidos apoderados en la causa y así se establece.
3) Cursante a los folios diecinueve (19) al treinta y siete (37), copia certificada del expediente N° 613679 emanada del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda correspondiente al Documento Constitutivo Estatutario de la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A.; dicha instrumental visto que no fue impugnada por la parte contraria, es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario y así se establece.
4) Cursante de los folios treinta y ocho (38) al folio cuarenta y dos (42) instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 7 de abril de 2006, por ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 78, Tomo 34, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa que vincula a las partes, en cuya clausula segunda se estipuló lo siguiente: “SEGUNDA. DURACIÓN: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de Cuatro (4) años fijos, contados a partir del primero (1°) de Abril del 2006, queda expresamente pactado que el presente contrato mantendrá su condición de arrendamiento a plazo fijo o a tiempo determinado. Este contrato se prorrogará automáticamente por un periodo igual de cuatro años más, cuyo vencimiento operará, 01 de abril del 2014 …” y así se establece
Pruebas de la parte demandada:
1) Cursante a los folios doscientos trece (213) al folio doscientos dieciocho (218), instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 8 de abril de 2011, anotado bajo el N° 52, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, contentivo del Usufructo constituido a título gratuito por la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III, C.A., a favor del ciudadano GIUSEPPE TRIMBOLI, sobre el inmueble objeto del arrendamiento; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene del usufructo legalmente constituido en el inmueble objeto del presente juicio. Y así se declara.
2) Cursante a los folios doscientos diecinueve (219) al doscientos veintiocho (228) del expediente relación de facturas signadas con los números 1068, 1069, 1070, 1072 y 1073, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril hasta agosto de 2014; así como factura N° 1074 correspondiente al aumento de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo a agosto de 2014, estas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como plena prueba de los pagos realizados por canon de arrendamiento. Y así se establece.
3) Cursante de los folios doscientos veintinueve (229) al folio doscientos cincuenta y siete (257) actuaciones del expediente N° 2016-0108 nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), mediante las cuales se evidencia el pago por ante dicha oficina de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 2016, enero a diciembre de 2017 y enero a junio de 2018, visto que dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, teniéndose como plena de las consignaciones realizadas ante dicha oficina por la arrendataria FARMACIA FERRENQUIN II C.A., a favor de la arrendadora PROMOCIONES SAVI III C.A. Y así se establece
4) Cursante de los folios doscientos cincuenta y ocho (258) y doscientos cincuenta y nueve (259) del expediente declaración de impuesto al valor agregado (IVA) correspondiente al mes de marzo de 2016 de la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., observa esta juzgadora que la documental aportada en nada guarda relación con el thema decidendum que se circunscribe al vencimiento de la relación locativa que existió entre las partes, como consecuencia de ello, deben desecharse de este proceso por resultar superflua e impertinente. Y así se declara.
5) Inspección Judicial promovida a los fines de constatar lo alegado en la Reconvención y siendo que las partes acordaron de mutuo acuerdo al momento de la práctica de la inspección judicial transacción judicial sobre la Reconvención planteada, considera esta Juzgadora que resulta superfluo para este proceso emitir pronunciamiento sobre la inspección judicial promovida y así se declara.
III
DEL DEBATE ORAL
Tal como fue indicado precedentemente, la representación judicial de la parte demandante ratificó los alegatos que ha sostenido durante la sustanciación del proceso, es así que en síntesis manifestó lo siguiente: “…La presente demanda se trata de la pretensión de desalojo de un local comercial propiedad de mi representada PROMOCIONES SAVI, toda vez que se encuentran dados los supuestos de hecho del artículo cuarenta literal G, en concordancia con el artículo 26 de la misma Ley de Arrendamientos para el Uso Comercial, ya que mi representada suscribió un contrato de arrendamiento como arrendadora con la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II, como arrendataria cuyo tiempo de duración fue establecido por cuatro años fijos renovables por el mismo periodo sólo por una vez el cual inició a partir del primero de abril del dos mil seis, entendiéndose que los primeros cuatro años de vigencia del contrato finalizaron el primero de abril del dos mil diez y los cuatro años subsiguientes de prórroga automática finalizaron el primero de abril del dos mil catorce, por lo que a partir del día siguiente comenzó a operar la prorroga legal de dos años establecida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Al no haber sido acordado entre las partes la continuación de la relación arrendaticia, siendo así tal como precisa la clausula segunda del contrato por el cual hoy se demanda, la parte demandada debió entregar el inmueble el primero de abril del dos mil dieciséis, fecha en la cual venció la prorroga legal, lo cual hasta la presente fecha no ha hecho. Asimismo, en nombre de mi representado el señor GIUSEPPE TRIMBOLI, en su carácter de tercero adhesivo a la pretensión de mi representada ratifico en toda y cada una de sus partes la defensa que a bien se haga a favor de PROMOCIONES SAVI. Así las cosas siendo que mi representado como tercero adhesivo fue llamado además como tercero forzoso por ser común a esta la causa pendiente al gozar a su favor un contrato de usufructo no ha tenido uso, goce y disfrute del referido inmueble así como tampoco se ha beneficiado de los frutos del mismo, ya que el inmueble sigue siendo ocupado por la parte demandada a pesar de haber vencido el contrato y su prorroga legal, es así y por todo lo anteriormente expuesto que pido a este honorable tribunal que la presente demanda sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley y consecuentemente se ordene la entrega material y real, libre de bienes y personas del inmueble propiedad de mi representada y se condene en costas de conformidad con lo establecido a nuestro ordenamiento jurídico. Es todo. Por su parte la representación judicial de la parte demandada expuso: Parte la demandante de la errónea suposición de que la prorroga legal arrendaticia se abre ope lege, es decir, de pleno derecho sin necesidad de manifestación de voluntad por parte de la arrendataria. La prorroga arrendaticia es un derecho a que la arrendataria podrá optar si es su deseo conforme lo establece la ley, siendo de libre ejercicio ese derecho para ella y de obligatorio acatamiento para el arrendador. No consta en ningún elemento probatorio de autos manifestación alguna de voluntad de que mi mandante haya ejercido su derecho de acogerse a la prorroga legal. Por el contrario de los recibos de pagos opuestos en el lapso probatorio correspondiente a los meses de abril hasta agosto del dos mil catorce, se desprende claramente que correspondía al canon de arrendamiento puro y simple, y en ningún caso a prorroga legal. Lo cierto y verdadero es que a partir del primero de abril del dos mil catorce, las partes de mutuo acuerdo convinieron en una nueva prórroga convencional del contrato de arrendamiento, incluso modificaron sustancialmente las condiciones del arrendamiento, principalmente el pago del canon que comenzó a ser mixto e incluso en el mes de agosto acordaron un incremento retroactivo del mismo aplicado a partir del primero de abril del 2014, tal como consta de factura emanada de la demandante y que corresponde a la prueba 3.6 por nosotros promovida, el contrato de arrendamiento fue prorrogado por cuatro años de abril del 2010 hasta abril del 2014, nuevamente prorrogado hasta abril del 2018 y actualmente estamos en una nueva prórroga que vence en abril del 2022, pido a este tribunal que tomando en cuenta que el grueso probatorio consta de instrumentales sentencie de acuerdo a lo alegado y probado en autos. En ningún caso a operado prorroga legal ya que mi representada jamás a manifestado su voluntad para que la misma opere y este tipo de prorroga no puede ser impuesta por el arrendador a la arrendataria. En todo caso el contrato de arrendamiento que nos une, o bien a tenido prorrogas convencionales consecutivas o el mismo ha quedado tácitamente reconducido pero en ningún caso ha operado la prorroga legal...”
IV
PUNTO PREVIO
En la oportunidad de contestar la demanda la representación judicial opuso cuestiones previas previstas en los ordinales 2°, 3°, 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como tercería conforme al ordinal 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil y Reconvención.
En relación a las cuestiones previas propuestas las primeras fueron decididas en sentencia en fecha 11 de octubre de 2018 y en cuanto a la Reconvención las partes suscribieron transacción judicial que fuere homologada por este tribunal al momento de practicarse inspección judicial promovida por la parte demandada en fecha 29 de noviembre de 2018.
De modo que como punto previo al fondo corresponde resolver a este tribunal la tercería propuesta en la causa.
TERCERIA
En la contestación de la demanda la representación judicial de la parte demandada con fundamento de los artículos 370 ordinal 4° y 382 del Código de Procedimiento Civil, solicitó fuera llamado como tercero el ciudadano GIUSEPPE TRIMBOLI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.274.748, de este domicilio, en virtud de tener constituido a su favor derecho de usufructo sobre el inmueble arrendado; y en consecuencia es común a éste la causa pendiente. Señalando de conformidad con lo establecido en el artículo 382 in fine la prueba documental a los fines de la admisión de la tercería la Constitución del derecho de usufructo en copia certificada.
En fecha 25 de junio de 2018, se admitió la tercería propuesta y se ordenó la citación del tercero ciudadano GIUSEPPE TRIMBOLI, quien compareció a la causa presentando a su vez escrito de tercería adhesiva voluntaria a favor de la demandante, alegando que es usufructuario del inmueble de autos constituido por un local comercial situado en la planta baja del inmueble N° 38, ubicado entre las esquinas de Miguelacho a Misericordia, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, cualidad que deviene del contrato de usufructo que suscribió con la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III C.A, que cursa a los autos en copias certificadas; que no ha podido disfrutar de dicho inmueble en su condición de usufructuario, puesto que este se encuentra ocupado por la parte demandada sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., quien se ha mantenido ocupándolo ilegalmente aun cuando el término del contrato de arrendamiento y prorroga legal fenecieron el primero de abril de 2016. Que en tal sentido y por tener un interés jurídico actual en sostener las razones de la parte actora en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que solicita la desocupación del inmueble de autos.
En la tercería propuesta debe destacar este tribunal, que el tercero interviniente fue llamado a la causa por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el numeral 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el articulo 382 ejusdem; y es el propio tercero quien acude voluntariamente a adherirse a la causa en favor de la parte actora conforme lo dispone el artículo 370 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil.
El artículo 370 del Código de Procedimiento Civil señala la forma de intervenir de un tercero cuando alega tener interés en las resultas del juicio, así tenemos que el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, establece: “…3° Cuando el tercero tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer en el proceso…”
El ordinal 4° establece: “Cuando alguna de las partes pida la intervención del tercero por ser común a éste la causa pendiente…”
Por su parte, el artículo 379 ejusdem, señala: “La intervención del tercero a que se refiere el ordinal 3º del artículo 370, se realizará mediante diligencia o escrito, en cualquier estado y grado del proceso, aun con ocasión de la interposición de algún recurso. Junto con la diligencia o el escrito, el tercero deberá acompañar prueba fehaciente que demuestre el interés que tenga en el asunto, sin lo cual no será admitida su intervención”.
En el presente caso, el ciudadano GIUSEPPE TRIMBOLI, en su condición de usufructuario del bien inmueble objeto de la presente causa, es llamado a intervenir en la causa por la parte demandada alegando que es común la causa pendiente; y que el mismo al comparecer se adhiere como tercero a la causa pretendiendo coadyuvar a la parte actora, ambas intervenciones se sustentan en el contrato de derecho de usufructo que ostenta el precitado ciudadano desde el año 2011 en el inmueble objeto del arrendamiento. Si bien es cierto, las normas antes citadas facultan a los terceros que alegan tener un interés jurídico actual, a concurrir a la causa; ésta se debe proponer mediante diligencia o escrito, acompañando prueba fehaciente que demuestre el alegado interés.
Ahora bien, del documento acompañado a la solicitud de intervención, no se demuestra el interés jurídico que manifiesta tener el ciudadano GIUSEPPE TRIMBOLI en el presente proceso, por cuanto al momento de constituirse a su favor el derecho de usufructo el inmueble se encontraba arrendado, es decir, ya la arrendataria se encontraba en posesión del mismo, y tanto la usufructuante como el usufructuario nada manifiestan al respecto; es decir, la facultad de ocuparlo para el usufructuario se encontraba impedida a causa del arrendamiento, es por lo que en razón de las anteriores consideraciones, la intervención del tercero propuesta debe ser declarada sin lugar, y así se decide.
V
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de la actora de demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal y en consecuencia solicitar el desalojo conforme al literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud del incumplimiento por parte de la arrendataria de hacer entrega del inmueble objeto del arrendamiento, a pesar de haberse vencido la única prórroga convencional del contrato de arrendamiento, así como la prórroga legal arrendaticia de dos (2) años que tenía derecho la arrendataria conforme a lo estipulado en el artículo 26 del precitado texto normativo; por su parte la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda, negando el incumplimiento que alega la actora en el libelo, afirmando que por cuanto no consta en ningún elemento probatorio manifestación alguna de que su mandante haya ejercido su derecho a acogerse a la prorroga legal; y que por el contrario en los recibos de pagos que van desde abril hasta agosto de 2014, se evidencia que corresponden al pago del canon de arrendamiento puro y simple y en ningún caso a prorroga legal. Que a partir del primero (1) de abril de 2014, las partes de mutuo acuerdo consintieron en una nueva prórroga convencional del contrato de arrendamiento modificando incluso el canon de arrendamiento.
Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en el supuesto de hecho contenido en el literal taxativo de la letra “g”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
De lo anterior tenemos, que constituye una causal para la procedencia de la acción de desalojo que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes hubiere vencido, y las partes no hubieren acordado una prórroga o su renovación; y en el presente caso, la parte actora demanda el desalojo bajo el argumento que la única prórroga convencional del contrato finalizó el 31 de marzo de 2014, por lo que en fecha primero (1) de abril de 2014, inició la prorroga legal de dos (2) años y finalizó el primero (1) de abril de 2016, de lo que claramente se colige que la causal de desalojo invocada es el vencimiento del contrato, causal ésta contenida en el citado artículo 40 literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En relación al fondo de esta controversia, tenemos que el contrato puede terminarse, como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato, el cual puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de demanda por cumplimiento por vencimiento del término de duración del contrato y de su prórroga legal, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, al concluir el contrato como su prórroga legal le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
En el caso de autos, se observa que en cuanto a los alegatos esgrimidos tanto en el libelo como en la contestación, las partes están contestes en la existencia de la relación contractual, de modo que este hecho se tiene por admitido; ahora bien, la demandada en el acto de contestación esgrimió que por cuanto no consta en ningún elemento probatorio manifestación alguna de que su mandante haya ejercido su derecho a acogerse a la prorroga legal; y que por el contrario en los recibos de pagos que van desde abril hasta agosto de 2014, se evidencia que corresponden al pago del canon de arrendamiento puro y simple y en ningún caso a prorroga legal. Que a partir del primero (1) de abril de 2014, las partes de mutuo acuerdo consintieron en una nueva prórroga convencional del contrato de arrendamiento modificando incluso el canon de arrendamiento. Así las cosas, del acervo probatorio se evidencia que la parte actora logró probar la relación contractual a través del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 7 de junio de 2001, del cual se desprende de su clausula segunda el tiempo de duración del mismo, es decir, su temporalidad fue acordada por las partes a plazo fijo o a tiempo determinado, concediéndose una sola prorroga convencional por el mismo tiempo, señalando expresamente la fecha de su culminación, como 01 de abril de 2014, de tal manera que por el contrario a lo que alega la representación judicial de la parte demandada y de acuerdo a los artículos 1599 y 1600 del Código Civil visto que el arrendamiento fue pactado a tiempo fijo no había necesidad de desahucio por parte del arrendador, si no que se entiende terminado el contrato además de su o sus prorrogas una vez llegue la fecha pactada y eso ocurrió en fecha 01 de abril de 2014, y sin haber acuerdo de las partes para prolongarla o pactar una nueva relación arrendaticia , nació el derecho de la arrendataria de disfrutar de la prorroga legal establecida en la Ley de manera que para la fecha de interposición de la demanda mayo de 2016, ya habían finalizado tanto la relación arrendaticia así como su prórroga legal de dos (2) años.
En cuanto al alegato de la parte demandada de que las partes pactaron una nueva prórroga convencional de los elementos probatorios traídos al proceso, como son los recibos de pago no se desprende que las partes hayan pactado en prorrogar la relación arrendaticia, por el contrario, se logra constatar de los mismos que el canon de arrendamiento fue ajustado conforme a lo acordado por las partes en la clausula tercera del contrato de arrendamiento; en tal sentido, como nada probó la arrendataria que pudiere enervar la pretensión de la actora debe declararse procedente la demanda y así se declara.
Siendo así, habiendo la demandante demostrado el vencimiento del contrato de arrendamiento, así como de su prórroga legal, es por lo que debe declararse procedente la presente acción de desalojo por vencimiento del contrato y su prórroga legal, conforme al artículo 40 literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se decide.
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III, C.A; en contra de la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió a la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III C.A., el bien inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL, situado en la planta baja del inmueble N° 38, ubicado entre las esquinas de Miguelacho a Misericordia, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos son Norte: Casa que es o fue de la señora Trinidad Quintero; Sur: Casa que es o fue de la señora Dolores de García; Este: La que da a su frente a la denominada calle sur trece y Oeste: Casa que es o fue de la señora Eduvigis Díaz de Sanabria.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de febrero de dos mil diecinueve (2019)
LA JUEZ
ABG. ARLENE PADILLA
LA SECRETARIA
ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previa las formalidades de ley.-
LA SECRETARIA
ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS
