Decisión Nº AP31-V-2016-001050 de Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. (Caracas), 31-03-2017

Número de expedienteAP31-V-2016-001050
Fecha31 Marzo 2017
Número de sentencia056
PartesCOMERCIAL FERRUSAN S.A., CONTRA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DEL EDIFICIO TORRE YAMATO
EmisorTribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
Distrito JudicialCaracas
Tipo de procesoDaños Y Perjuicios
TSJ Regiones - Decisión


República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas


PARTE ACTORA: Comercial FERRUSAN S.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18.07.1988, bajo el N° 71, Tomo 17-A-Pro., siendo su modificación inscrita en la citada Oficina de Registro, en fecha 17.06.2003, bajo el N° 37, Tomo 774-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Juan Alejandro Delgado De Lima, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° V-5.537.480, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.111.

PARTE DEMANDADA: Comunidad de Copropietarios del Edificio TORRE YAMATO, ubicado entre las Calles 13 y 13-1 en la zona 03, Manzana D-10, sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, en la persona del Presidente de su Junta de Condominio, ciudadano Erik Fernando Brandao González, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-13.737.264.

MOTIVO: Daños y Perjuicios.


Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la pretensión procesal deducida por la sociedad mercantil Comercial FERRUSAN S.A., en contra de la Comunidad de Copropietarios del Edificio TORRE YAMATO, relativa a la reparación de los daños y la indemnización de los perjuicios causados al techo del bien inmueble de su propiedad constituido por el local comercial distinguido con el alfanumérico C-8, con una superficie de ciento cuarenta y siete metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (147,88 M2), situado en la planta sótano del mencionado edificio, a consecuencia de la falta de impermeabilización del área de estacionamiento y circulación vehicular de dicho edificio, toda vez que la placa estructural de su piso constituye el techo del referido local comercial, a través del cual se filtra el agua y ha provocado grandes focos e importantes filtraciones con caídas de agua y desprendimiento del friso con la consecuente exposición del concreto estructural.

En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:

- I -
ANTECEDENTES

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 01.11.2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de oficina distribuidora, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal.

Luego, el día 03.11.2016, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral, ordenándose la citación de la Comunidad de Copropietarios del Edificio TORRE YAMATO, en la persona del Presidente de su Junta de Condominio, ciudadano Jaime Alejandro Maldonado Heredia, a fin de que diese contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

Después, en fecha 11.11.2016, el abogado Juan Alejandro Delgado De Lima, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada. En esa misma oportunidad, consignó escrito con el cual reformó la demanda, la cual fue admitida mediante auto dictado el día 14.11.2016, ordenándose la citación de la Comunidad de Copropietarios del Edificio TORRE YAMATO, en la persona del Presidente de su Junta de Condominio, ciudadano Jaime Alejandro Maldonado Heredia, a fin de que diese contestación de la demanda y su reforma, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

De seguida, en fecha 17.11.2016, el abogado Juan Alejandro Delgado De Lima, consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada el día 18.11.2016.

Acto continuo, en fecha 10.01.2017, el alguacil consignó la compulsa, en virtud de que al momento de practicar la citación le fue informado en el domicilio de la parte demandada que el ciudadano Jaime Alejandro Maldonado Heredia, cesó en el cargo de Presidente de la Junta de Condominio.

Acto seguido, el día 16.01.2017, el abogado Juan Alejandro Delgado De Lima, solicitó se practicara la citación de la Comunidad de Copropietarios del Edificio TORRE YAMATO, en la persona del nuevo Presidente de su Junta de Condominio, ciudadano Erik Fernando Brandao González, cuya petición fue acordada mediante auto dictado en fecha 17.01.2017.

Luego, el día 24.01.2017, el abogado Juan Alejandro Delgado De Lima, consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 25.01.2017.

Después, el día 10.02.2017, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó recibo de citación firmado.

- II -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado Juan Alejandro Delgado De Lima, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Comercial FERRUSAN S.A., en el escrito de reforma de la demanda presentado en fecha 11.11.2016, enunció lo siguiente:

Que, su representada es propietaria del bien inmueble constituido por el local comercial identificado con el alfanumérico C-8, con una superficie de ciento cuarenta y siete metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (147,88 M2), situado en la planta sótano del Edificio TORRE YAMATO, ubicado entre las Calles 13 y 13-1 en la zona 03, Manzana D-10, sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, según se desprende en documento de adquisición protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 08.08.1994, bajo el N° 33, Tomo 27, Protocolo Primero.

Que, en el local desde hace más de siete (07) años se han presentado en varias zonas focos grandes e importantes filtraciones con caídas de agua y desprendimiento de frisado con la consecuente exposición del concreto estructural repartidos a lo largo del primer piso de todo el inmueble donde están ubicados los distintos cubículos y oficinas del personal administrativo y gerencial, así como también en el área del depósito ubicado en la planta baja y posterior del local.

Que, esa situado ha producido que el personal que allí labora haya tenido que mudarse a otros sitios y limitar los espacios en áreas menos húmedas y riesgosas, colocar cubos o baldes para recoger las aguas que caen de las paredes y techos, así como también los muebles, escritorios, computadoras y documentación administrativa y contable de la compañía se ha dañado completamente en unos casos, siendo que hace dos (02) años tomaron la decisión de restringir en el piso superior del local o primer piso el acceso a ciertos cubículos y oficinas, así como a la Sala de Conferencias, ello aparte que representa incomodidad para efectuar las labores diarias administrativas y de ventas que realiza el personal, pues supone un riesgo a su integridad física por los olores fuertes de humedad como por los pedazos de friso que se desprenden del techo del local.

Que, la causa fundamental de los daños es que el techo de todo el local de su representada (primer piso y depósito) constituye el área de circulación vehicular y área de estacionamiento del Edificio TORRE YAMATO y, en consecuencia, corresponde a las áreas comunes, es decir, la placa estructural del área de estacionamiento y circulación vehicular de dicho edificio es el techo del local comercial propiedad de su representada, siendo que al perderse o deteriorarse la impermeabilización de dicha zona o áreas, las aguas percolan hasta el local generando los daños antes mencionados.

Que, inmediatamente comenzaron las filtraciones en el local de su representada, su Directora, ciudadana María Carmen Humanes de Fernández, inició el envío de varias cartas a la Junta de Condominio con el objeto de informarle los problemas que esas filtraciones estaban ocasionando en el local y el riesgo a la integridad estructural de la placa del área de estacionamiento por la corrosión de las cabillas.

Que, solo hubo una respuesta de esas cartas enviadas a la Junta de Condominio, pues en fecha 12.07.2011, es decir, dos (02) años después, acepta la gravedad del problema, pero difieren para otra oportunidad el atenderlo y resolverlo.

Que, dada la falta de interés en la búsqueda de soluciones al serio problema que tiene el local de su representada producto de la falla en la impermeabilización de la placa de estacionamiento y área de circulación vehicular, se practicaron tres (03) inspecciones, a saber: la primera en fecha 22.01.2009, por intermedio del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas; la segunda en fecha 15.08.2011, por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda; y la tercera en fecha 04.10.2016, por intermedio de la misma Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en las cuales se puede constatar claramente la magnitud del problema que presenta el local, al igual que los graves problemas que tiene el personal administrativo para cumplir con las obligaciones laborales, además de los riesgos a la salud.

Que, toda la desconsiderada, irresponsable e irrespetuosa actitud que tiene la Junta de Condominio con los derechos de su representada durante años y agotada todas las formas amistosas, trajo como consecuencia que se tomara la decisión de demandar para obtener justicia y se ordenen las reparaciones (impermeabilización) de la placa de estacionamiento y área de circulación vehicular, y la reparación de los daños en los techos y paredes por las filtraciones y caídas de agua que por todas partes tiene el local de su representada, y que se hace énfasis en la reparación de la placa del estacionamiento y área de circulación vehicular, ya que es la causa de los severos daños al local, sin la cual sería ineficaz cualquier reparación de los daños.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 3, 5, 7, 11 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como en los artículos 762, 1.185 y 1.266 del Código Civil.

En virtud de lo anterior, la sociedad mercantil Comercial FERRUSAN S.A., procedió a demandar a la Comunidad de Copropietarios del Edificio TORRE YAMATO, para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en la obligación de hacer consistente en ordenar los trabajos a través de las compañías competentes en el ramo para la impermeabilización de la placa de estacionamiento que a su vez constituye el techo del local de su representada, y que fue el que ocasionó los daños en el inmueble; en segundo lugar, en reparar los daños en los techos y paredes del local perteneciente a su representada, los cuales se encuentran totalmente deteriorados, a través de las compañías competentes en la materia; en tercer lugar, en que el monto correspondiente a las reparaciones de los techos y paredes del local de su representada no le sean cargados en su factura de condominio.

- III -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Para Couture, la rebeldía del juicio o contumacia, se origina por la omisión del demandado de comparecer a estar a derecho, cuando ha sido emplazado personalmente en el país, absteniéndose de participar en el proceso que se le sigue.

Por su parte, el Dr. Arístides Rengel Romberg, respecto a la figura jurídica de la confesión ficta, ha sostenido lo siguiente:

“...La falta de contestación a la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o a las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos.
(…)
La rebeldía no se produce sino por la incomparecencia del demandado a la contestación, pues las partes a derecho con su citación para dicho acto y su comparecencia al mismo funciona como antigua personación, de tal modo que la realización de aquel acto constituye la liberación del demandado de la carga de contestación, y su omisión o falta, produce la confesión ficta. El lapso de comparecencia tiene así el carácter de perentorio o preclusivo y agotado que sea, ya por la realización de la contestación o por su agotamiento por no haberse realizado aquélla, no podrá ya admitirse la alegación de hechos nuevos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa (art. 364 CPC)...”. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, 1997, páginas 131 al 134)

En este sentido, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 370, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27.03.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 00-2426, caso: Mazzios Restaurant C.A., la cual precisó lo siguiente:

“...La confesión requiere de una declaración expresa e inequívoca de una parte que es favorable a su contraparte y perjudicial para ella. (…) Las declaraciones confesorias expresas son en principio insustituibles, pero por efecto del silencio procesal, el Código de Procedimiento Civil crea la figura de tener a una parte por confeso, y para que ello ocurra, previamente desplaza la carga de la prueba hacia la parte que tenía que contestar alegatos o preguntas de su contraparte, y no lo hace, bien porque se niega a hacerlo, o porque no concurre al acto, a fin que de probar algo que lo favorezca, no se consolide con su silencio el que se le tenga por confeso. En estos casos, si en el transcurso del proceso la parte que guarda silencio no prueba algo que lo favorezca, el Código de Procedimiento Civil reputa que sobre el hecho afirmado por su contraparte se le tendrá por confeso; es decir, que no es realmente confeso (ya que no existe declaración expresa), sino que su silencio equivale a una confesión, y en base a ella se fijan los hechos en la sentencia definitiva. En este sentido, los artículos 362 y 412 del Código de Procedimiento Civil son claros, y ellos, al igual que los artículos 424, 436 o 444 eiusdem, señalan los diversos efectos del silencio procesal, siempre en perjuicio de quien lo guarda. (…) El artículo 362 citado, considera que el demandado que no contesta la demanda se le tendrá por confeso, cuando en el término probatorio no pruebe nada que lo favorezca y la demanda no sea contraria a derecho. La confesión expresa puede siempre ser revocada o rectificada mediante la prueba del error de hecho (artículo 1404 del Código Civil), y por ello los efectos del silencio que conduce a que alguien se tenga por confeso, igualmente y con mayor razón pueden ser revocados, no siendo necesario el alegato y prueba del error de hecho, ya que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil previene que con probar algo que favorezca al no concurrente, evita que se consoliden los efectos del silencio, y por tanto que se le tenga por confeso. Se trata de principios generales, congruentes con el mantenimiento del derecho de defensa de las partes...”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

En coherencia con lo anterior, el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, incluido dentro del elenco de preceptos legales que conforman el procedimiento oral, a través del cual se dilucida la pretensión deducida por la accionante, dispone lo que sigue:

“Artículo 868.- Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el artículo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la última, parte del artículo 362.
Verificada oportunamente la contestación y subsanadas o decididas las cuestiones previas que el demandado hubiere propuesto, el Tribunal fijará uno de los cinco días siguientes y la hora para que tenga lugar la audiencia preliminar en la cual cada parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad; aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas con la demanda y la contestación; las pruebas que consideren superfluas o impertinentes, o dilatorias y las que se proponen aportar en el lapso probatorio y cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia. De esta audiencia se levantará acta y se agregarán a ella los escritos que hayan presentado las partes.
Aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a la audiencia preliminar, el Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres días siguientes por auto razonado en el cual abrirá también el lapso probatorio de cinco días para promover pruebas sobre el mérito de la causa. Admitidas las pruebas, se evacuarán las inspecciones y experticias que se hayan promovido en el plazo que fije el Tribunal tomando en cuenta la complejidad de la prueba. Este plazo no será superior al ordinario.
En ningún caso el Tribunal autorizará declaraciones de testigos ni posiciones juradas mediante comisionados, fuera del debate oral. Cualquiera que sea el domicilio de los testigos, la parte promovente tendrá la carga de presentarlo para su declaración en el debate oral, sin necesidad de citación, pero el absolvente de posiciones será citado para este acto sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 406”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Por su parte, el artículo 362 ejúsdem, señala lo siguiente:

“Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación, se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento...”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Conforme a lo anterior, para que se tenga a la parte demandada como confesa, se requiere que acontezcan concurrentemente los supuestos allí establecidos, tales son que (i) no diere contestación de la demanda en el tiempo legalmente establecido; (ii) nada probare que le favorezca y (iii) la pretensión deducida por la demandante o la vía procesal escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho.

Ahora bien, en lo que respecta al primer supuesto exigido en la mencionada norma procesal, concerniente a que la parte demandada no haya dado contestación de la demanda en el tiempo legalmente establecido, se hace necesario para este Tribunal determinar el momento en el cual debió acontecer la misma y, en tal sentido, se observa que en el auto dictado el día 14.11.2016, se admitió la reforma de la demanda por los trámites del procedimiento oral, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

Por consiguiente, la ley establece en el caso sub júdice un lapso para la contestación de la demanda, la cual tendrá lugar dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la práctica de la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 865 ejúsdem, en concordancia con lo previsto en el artículo 344 ibídem, por lo que estima este Tribunal que habiendo constado en autos la práctica de la citación de la parte demandada el día 10.02.2017, la contestación de la demanda debió verificarse durante los días 13,14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23 y 24 de febrero de 2.017, así como durante los días 01, 02, 03, 06, 07, 08, 09, 10,13 y 14 de marzo de 2.017, conforme se evidencia del cómputo practicado por Secretaría en esta misma fecha, sin que se evidencie de autos que lo hubiese hecho, en contravención de lo establecido en el encabezamiento del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, lo que conlleva a precisar que la parte demandada no dio contestación de la demanda en el lapso establecido en la ley para ello. Así se decide.

En cuanto al segundo supuesto requerido para tener a la parte demandada como confesa, exige el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que no haya probado nada que le favorezca y, en tal sentido, se observa que la falta de contestación de la demanda en las causas tramitadas por el procedimiento oral, el proceso se abre a pruebas por cinco (05) días de despacho, en cuya fase el demandado contumaz podrá probar algo que le favorezca, a los fines de desvirtuar la confesión en que incurrió por la falta de contestación, a tenor de lo dispuesto en el encabezamiento del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 2428, dictada en fecha 29.08.2003, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 03-0209, caso: Teresa de Jesús Rondón de Canesto, señaló lo siguiente:

“…En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.
En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.
Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión.
(…)
Criterio del cual se observa, que el contumaz debe dirigir su carga probatoria a hacer contraprueba de los hechos alegados por su accionante, de lo cual se puede concluir a evento en contrario que devienen en infructuosas las pruebas promovidas con relación a excepciones o defensas que debieron haberse alegado en la oportunidad procesal de la contestación y no se hizo, con lo cual dichas pruebas no van dirigidas a beneficiar a la parte por cuanto lo controvertido quedó fijado con los hechos que alegó la parte actora, y su negativa de existencia.
De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Conforme al anterior criterio jurisprudencial, el supuesto relativo a si “nada probare que le favorezca”, se refiere a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor, toda vez que no le está permitido probar aquellos hechos que configuran defensas o excepciones que requerían haberse alegado en la contestación.

De allí que, el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a la defensa como expresión del debido proceso, que propugna el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Por lo tanto, dada la confesión en que incurre la parte demandada cuando no contesta la demanda en la oportunidad procesal para ello, debe acreditar durante la contienda probatoria aquellas probanzas de tal entidad que desvirtúen los hechos libelares, ya que de lo contrario, sucumbirá en su contra la demanda, en caso de que ésta no sea contraria a derecho, toda vez que le está vedado probar excepciones o defensas que debían proponerse en la contestación omitida.

En el presente caso, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Comercial FERRUSAN S.A., en contra de la Comunidad de Copropietarios del Edificio TORRE YAMATO, se patentiza en la reparación de los daños y la indemnización de los perjuicios causados al techo del bien inmueble de su propiedad constituido por el local comercial distinguido con el alfanumérico C-8, con una superficie de ciento cuarenta y siete metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (147,88 M2), situado en la planta sótano del Edificio TORRE YAMATO, ubicado entre las Calles 13 y 13-1 en la zona 03, Manzana D-10, sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, a consecuencia de la falta de impermeabilización del área de estacionamiento y circulación vehicular de dicho edificio, toda vez que la placa estructural de su piso constituye el techo del referido local comercial, a través del cual se filtra el agua y ha provocado grandes focos e importantes filtraciones con caídas de agua y desprendimiento del friso con la consecuente exposición del concreto estructural.

Ahora bien, debe destacar este Tribunal que a la parte actora atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Es por ello, que la accionante produjo en autos original del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 08.08.1994, bajo el N° 33, Tomo 27, Protocolo Primero, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye un instrumento público autorizado con las solemnidades establecidas en la ley, apreciándose de la documental en referencia que los ciudadanos Gaetano Di Miele Ferro y Luz Marina Di Miele de Solis, actuando con el carácter de Presidente y Vicepresidenta de la sociedad mercantil Inversiones 42 C.A., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil Comercial FERRUSAN S.A., el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el alfanumérico C-8, con una superficie de ciento cuarenta y siete metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (147,88 M2), situado en la planta sótano del Edificio TORRE YAMATO, ubicado entre las Calles 13 y 13-1 en la zona 03, Manzana D-10, sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, al cual le corresponde un porcentaje sobre las cargas y bienes del condominio de cinco enteros con veintisiete centésimas por ciento (5,27%) según el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 14.08.1981, bajo el N° 02, Tomo 18, Protocolo Primero.

También, la parte actora aportó con la demanda original del expediente N° AP31-S-2009-000098, de la nomenclatura interna llevada por el extinto Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (hoy Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas), contentivo de la solicitud de Inspección Judicial, interpuesta por el abogado Juan Alejandro Delgado De Lima, a cuya documental se atribuye el valor probatorio que dispensa los artículos 1.357 y 1.429 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 429 y 938 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye una actuación judicial practicada por un Juez actuando en ejercicio de sus facultades legalmente establecidas, apreciándose de dicho medio probatorio el referido Tribunal se trasladó y constituyó en el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el alfanumérico C-8, situado en la planta sótano del Edificio TORRE YAMATO, ubicado entre las Calles 13 y 13-1 en la zona 03, Manzana D-10, sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, en cuya acta levantada en fecha 04.02.2009, se dejó constancia de lo siguiente:

“…En el día de hoy, cuatro (04) de Febrero (sic) de dos mil nueve (2009), siendo las 11:00 a.m., se trasladó la Juez Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, abogado Irene Grisanti Cano, en compañía del Secretario Acc., abogado Emilio Benjamín Ezaine, previa habilitación del tiempo necesario a señalamiento del ciudadano Juan Alejandro Delgado De Lima, titular de la cédula de identidad N° V-5.537.480, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.111, constituyéndose el tribunal (sic) a las (11:15) a.m. en la siguiente dirección: calles 13 y 13-1, zona 3, manzana d-10, sector sur de la Urbanización La Urbina, edificio Torre Yamato, planta sótano local N° C-8, a los fines de realizar la inspección judicial acordada según solicitud N° AP31-S-2009-000098. Presentes en el lugar, se impuso de la misión a la ciudadana: María Carmen Humanes de Fernández, titular de la cédula de identidad N° V-2.118.635, en su carácter de Directora Gerente de la sociedad mercantil Fábrica Venezolana de Extintores Boal C.A., quien consignó copia de su cédula de identidad la cual se anexa a la presente solicitud. Vista la solicitud del nombramiento de un Perito Fotógrafo por lo que el tribunal (sic) procede a designar en este acto a la ciudadana Mildred Trejo Sulbarán, titular de la cédula de identidad N° V-7.688.330, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley. Seguidamente el tribunal (sic) procede a dejar constancia sobre los particulares a que se contrae la solicitud: sobre el particular Primero de la solicitud este Juzgado deja constancia que tuvo a la vista en primer lugar copia simple del documento de compra-venta registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda protocolizado en fecha 08 de Agosto de 1994, bajo el N° 33, Tomo 27, Protocolo Primero, mediante el cual adquirió ese inmueble la sociedad mercantil Comercial Ferrusan S.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil I de la circunscripción (sic) judicial (sic) del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda en fecha 18 de julio de 1988, bajo el N° 71, Tomo 17-A-Pro.; igualmente este Juzgado deja constancia que en el mencionado local funciona la empresa mercantil Fábrica Venezolana de Extintores Boal C.A. Sobre el particular Segundo de la solicitud este Juzgado deja constancia que efectivamente en el techo de una de las oficinas del inmueble inspeccionado existen filtraciones que están deteriorando la placa que a la vez es el techo de esa parte del inmueble en el sitio donde esta ubicado el escritorio. Sobre el particular Tercero de la solicitud este Juzgado deja constancia que efectivamente el techo de la sala de reuniones presenta un deterioro debido a una filtración que se evidencia proviene de la placa que a la vez es su techo y que del otro lado que son los estacionamientos de la torre. Sobre el particular Cuarto de la solicitud este Juzgado deja constancia que efectivamente que el techo de otra de las oficinas del inmueble presenta deterioro evidenciado con el desprendimiento tanto del friso como de la pintura del mismo. En cuanto al particular Quinto de la solicitud este Juzgado deja constancia que en el depósito del inmueble existen filtraciones en el techo y en las paredes evidenciándose efectivamente que el concreto de la placa está expuesto a la vista…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

De igual manera, la demandante proporcionó copia certificada de la inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, a petición del abogado Juan Alejandro Delgado De Lima, a la cual se dispensa el valor probatorio que atribuye los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 75.12 de la Ley de Registro Público y del Notariado, publicada en Gaceta Oficial N° 5.833 Extraordinario, de fecha 22.12.2006, por cuanto fue llevada a cabo por un Notario Público actuando dentro de sus funciones legalmente establecidas, apreciándose de la documental en referencia que el funcionario notarial se trasladó y constituyó en el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el alfanumérico C-8, situado en la planta sótano del Edificio TORRE YAMATO, ubicado entre las Calles 13 y 13-1 en la zona 03, Manzana D-10, sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, en cuya acta levantada el día 15.08.2011, se dejó constancia de lo siguiente:

“…Melania de Blanco, titular de la cédula de identidad N° V-6.911.565, funcionario delegado para este acto por el ciudadano Notario Titular Dra. María Cristina Zambrano D., a solicitud del ciudadano Juan Alejandro Delgado De Lima, venezolano, abogado, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-5.537.480, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.111, requiere se sirva trasladar y constituir la Notaría en la siguiente dirección: Local Comercial distinguido con el N° C-8, situado en la Planta Sótano del Edificio Torre Yamato, ubicado en la Calle 13, Urbanización La Urbina, Caracas, con la finalidad de certificar sobre los particulares que aparecen en la presente solicitud, mediante inspección ocular extrajudicial. En tal virtud el Notario Público Primero certifica: En vista de la anterior solicitud el día de hoy Quince (15) agosto de Dos mil once 2011, siendo las 10:20 a.m., la Notaría se traslada y constituye en la dirección antes descrita, a fin de levantar Acta Notarial y dejar constancia de los siguiente: Primero: Se hace constar que el inmueble es propiedad de Comercial Ferrusan S.A., según consta en documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 27 de julio de 1994, anotado bajo el N° 59, Tomo 74 de los Libros llevados por esa Notaría, el cual se tuvo a la vista al momento de la inspección ocular. Se hace constar igualmente en este particular que en el referido inmueble funciona la compañía Fábrica Venezolana de Extintores Boal C.A., actualmente activa. Segundo: Se procedió inmediatamente a inspeccionar una de las oficinas del primer piso 1 de la compañía, en la cual se observó una gran filtración en el área del techo, se paló mucha humedad, la pintura se ve completamente levantada y hay grietas profundas, presenta un fuerte deterioro en esa área del techo y su placa está agrietada y en forma huecos por donde emana el agua, se sintió olor a humedad y por las características que presenta el techo es imposible la operatividad laboral en la oficina. Tercero: Acto seguido, nos trasladamos a la sala de reuniones, y en la misma se observó igualmente una gran filtración en el área del techo, formada por dos grandes manchas, el deterioro es total, corroída por completo la pintura, se observa muy dañada la estructura y con grietas, se paló la humedad y desperdicios de la estructura dañada en el piso. Se certifica, que el deterioro proviene de la placa techo que a su vez es el estacionamiento del Edificio Yamato. Cuarto: Constituidos una vez en la Oficina que da al frente del local, ubicado en el 1er piso de la compañía, se pudo observar un deterioro significativo por filtración en el techo de dicha oficina, la cual presenta humedad, pintura escarchada, grietas y estructura corroída. Quinto: En este particular, se observó en el depósito que las paredes y el techo se encuentran manchadas por filtración, se observaron igualmente algunas grietas tanto en techo como en paredes que indican claramente el problema de filtración…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Adicionalmente, la accionante acreditó original de la inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, a petición del abogado Juan Alejandro Delgado De Lima, a la cual se dispensa el valor probatorio que atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 75.10 de la Ley de Registro Público y del Notariado, publicada en Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinario, de fecha 19.11.2014, por cuanto fue llevada a cabo por un Notario Público actuando dentro de sus funciones legales, apreciándose de la documental en comento que el funcionario notarial se trasladó y constituyó en el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el alfanumérico C-8, situado en la planta sótano del Edificio TORRE YAMATO, ubicado entre las Calles 13 y 13-1 en la zona 03, Manzana D-10, sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, en cuya acta levantada en fecha 04.10.2016, se dejó constancia de lo siguiente:

“…En el día de hoy, cuatro (04) de Octubre de dos mil dieciséis (2016), siendo las 10:00 am, el Funcionario Melania Blanco A., titular de la cédula de identidad N° 6.911.565, se trasladó y constituyó en la sede del Local Comercial distinguido con el número N. C-8, situado en la Planta Sótano del Edificio Torre Yamato, ubicado en la Calle 13 de la Urbanización La Urbina, a fin de dejar constancia de los particulares que contiene la solicitud de Inspección Ocular a dicho local, presentada ante esta Notaría por el ciudadano Juan Alejandro del Corazón de Jesús Delgado De Lima, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, domiciliado en Libertador, Distrito Capital, estado civil casado, titular del Documento de Identidad cédula: V-5.537.480. En tal virtud, se procede a inspeccionar el Local y se hace constar en respuesta a los particulares, lo siguiente: Primero: Se certifica previa lectura del Título de Propiedad, que el Local N° C-8, ubicado en la Planta Baja del Edificio Yamato de la calle 13 de la Urbanización La Urbina, sí pertenece a Comercial Ferrusan S.A. Segundo: Se inicia la inspección ocular en el Piso 1 del Local en cuestión, y en una de las oficinas se observa una filtración en el techo, que deja al descubierto la placa - techo por pronunciada grieta en la misma, lo cual se visualiza el perjuicio no solo al mobiliario sino a la estructura como tal. Tercero: Se procedió a pasar a la sala de reuniones de la compañía, e igualmente se observó una gran filtración que abarca caso la mitad del resto del techo, se presenta un daño significativo en toda esa área (techo, vigas, columna) lo que requiere de recipientes para colectar el agua. Cuarto: Se certifica que en otra de las oficinas del piso 1 del Local inspeccionado, se observa otra filtración que presenta un hueco profundo, producto de esta misma filtración, con desprendimiento de la capa de pintura, del friso del techo y gotas de agua que caen a un envase colocado en el escritorio de la oficina, vale decir que se observó parte de un cableado en el hueco donde está la filtración. Quinto: En el recorrido por las áreas de la oficina, también se visualizó filtraciones en el pasillo de circulación (techo con la pintura levantada y grandes manchas amarillas). Posteriormente se inspeccionó el depósito, y en el techo de este hay dos grandes filtraciones, la primera filtración que se observó, está justo en una salida de electricidad y la segunda filtración, está muy cerca de bombillos, presenta igualmente grietas que ocasionan gran deterioro de la placa y el concreto. El depósito presenta olor a humedad por dichas filtraciones…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Además, la parte actora consignó con la demanda misivas enviadas por la sociedad mercantil Fábrica Venezolana de Extintores BOAL C.A., en fecha 02.03.2009 y 18.10.2010, así como por la sociedad mercantil Comercial Ferrusan S.A., en fecha 07.07.2011, dirigidas a la Junta de Condominio de las Residencias Yamato, las cuales se tienen como reconocidas, en atención de lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron desconocidas en la contestación, apreciándose de las documentales en referencia que le fue informada a dicha Junta de Condominio las distintas filtraciones que presenta tanto el techo como las paredes del local comercial propiedad de la demandante, a causa de la falta de impermeabilización de la placa del área de estacionamiento del Edificio TORRE YAMATO.

Como se observa del acervo probatorio analizado con anterioridad, ha quedado plenamente comprobado que la sociedad mercantil Comercial FERRUSAN S.A., es propietaria del bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el alfanumérico C-8, con una superficie de ciento cuarenta y siete metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (147,88 M2), situado en la planta sótano del Edificio TORRE YAMATO, ubicado entre las Calles 13 y 13-1 en la zona 03, Manzana D-10, sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, en cuyas inspecciones practicadas por intermedio del extinto Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (hoy Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas), el día 04.02.2009, y la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15.08.2011 y 04.10.2016, se dejó constancia del mal estado de conservación y deterioro en que se encuentra el techo de las diferentes áreas oficina, sala de reuniones y depósito ubicados en el primer piso del referido local comercial, a consecuencia de la percolación de las aguas provenientes del área de estacionamiento y circulación vehicular de dicho edificio TORRE YAMATO, toda vez que la placa estructural de su piso constituye el techo del mencionado local comercial, a través del cual se filtra el agua y ha provocado grandes focos e importantes filtraciones con caídas de agua y desprendimiento del friso con la consecuente exposición del concreto estructural, cuya situación fue informada a la Junta de Condominio, en fecha 02.03.2009, 18.10.2010 y 07.07.2011.

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en virtud de la contestación omitida, se abrió un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes a la conclusión del lapso para la contestación, de conformidad con lo establecido en el encabezamiento del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el cual transcurrió durante los días 15, 16, 17, 20 y 21 de marzo de 2.017, conforme se evidencia del cómputo practicado por Secretaría en esta misma fecha, lapso en el que la parte demandada no acreditó alguna probanza que refutara los hechos que se le imputan libelarmente, por lo que esta circunstancia conlleva a determinar que se encuentra satisfecho el segundo requisito exigido en la ley para que se tenga a la accionada como confesa. Así se decide.

Finalmente, para que se verifique la confesión ficta de la parte demandada, se requiere que la pretensión deducida por el accionante o la vía escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho, es decir, que no atente contra el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.

En este contexto, la pretensión deducida por la accionante se concretiza en la reparación de los daños y la indemnización de los perjuicios causados al techo del bien inmueble de su propiedad constituido por el local comercial distinguido con el alfanumérico C-8, con una superficie de ciento cuarenta y siete metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (147,88 M2), situado en la planta sótano del Edificio TORRE YAMATO, ubicado entre las Calles 13 y 13-1 en la zona 03, Manzana D-10, sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, a consecuencia de la falta de impermeabilización del área de estacionamiento y circulación vehicular de dicho edificio, toda vez que la placa estructural de su piso constituye el techo del referido local comercial, a través del cual se filtra el agua y ha provocado grandes focos e importantes filtraciones con caídas de agua y desprendimiento del friso con la consecuente exposición del concreto estructural.

En este sentido, el artículo 762 del Código Civil, prevé que:

“Artículo 762.- Cada comunero tiene derecho de obligar a los demás a que contribuyan con su porción a los gastos necesarios para la conservación de la cosa común, salvo a éstos la facultad de libertarse de tal deber con el abandono de su derecho en la cosa común”.

Por su parte, el artículo 1.185 ejúsdem, establece:

“Artículo 1.185.- El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo. Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”.

Además, el artículo 1.266 ibídem, contempla:

“Artículo 1.266.- En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.
Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención”.

Las anteriores disposiciones jurídicas apuntan a que cada comunero tiene derecho de obligar a los demás a que contribuyan con su porción a los gastos necesarios para la conservación de la cosa común, atribuyéndose al que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo, en cuyo caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.

Por otro lado, el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece:

“Artículo 3.- El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas:
a. Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local;
b. Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder;
c. Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.
d. Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
e. Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
f. No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.
g. No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Entre tanto, el artículo 5 ejúsdem, consagra:

“Artículo 5.- Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a. La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;
b. Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
c. Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;
d. Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;
e. Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
f. Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
g. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
h. Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
i. Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
j. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
k. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Al unísono, el artículo 7 ibídem, prevé:

“Artículo 7.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Entre tanto, el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, consagra:

“Artículo 11.- Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
a. Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b. Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75 %) por lo menos, de los propietarios;
c. Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Además, el artículo 20 ejúsdem, preceptúa:

“Artículo 20.- Corresponde al Administrador:
a. Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b. Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
f. Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único. La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Como se observa de las anteriores normas legales, el uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios, considerándose cosas comunes a todos los apartamentos, los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones, y los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. En tal sentido, a cada apartamento la ley especial atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, la cual servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Por lo tanto, se consideran gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso, los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes, correspondiendo al Administrador realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes.

En vista de lo anterior, estima este Tribunal que la pretensión deducida por la accionante se encuentra tutelada por la ley, ya que los artículos 762, 1.185 y 1.266 del Código Civil, le conceden a la demandante la posibilidad de reclamar judicialmente la reparación de los daños y la indemnización de los perjuicios causados a toda persona que haya actuado con intención, negligencia o imprudencia. Así se decide.

Por lo antes expuesto, juzga este Tribunal que en el caso sub júdice la parte demandada no dio contestación de la demanda en el lapso establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, por remisión de lo previsto en el artículo 865 ejúsdem, ni tampoco acreditó en autos algún medio probatorio capaz de desvirtuar el incumplimiento que se le imputó durante el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho, a que hace referencia el encabezamiento del artículo 868 ibídem y, como quiera que la pretensión deducida por la accionante no es contraria a derecho, ya que se encuentra fundamentada jurídicamente en los artículos 762, 1.185 y 1.266 del Código Civil, es por lo que se verifica la confesión ficta de la Comunidad de Copropietarios del Edificio TORRE YAMATO, por haberse configurado los extremos a los cuales alude el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

- IV -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:

Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Daños y Perjuicios, deducida por la sociedad mercantil Comercial FERRUSAN S.A., en contra de la Comunidad de Copropietarios del Edificio TORRE YAMATO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

Segundo: Se condena a la parte demandada a realizar por intermedio de personas naturales o jurídicas competentes, las labores de impermeabilización de la placa del estacionamiento del Edificio TORRE YAMATO, ubicado entre las Calles 13 y 13-1 en la zona 03, Manzana D-10, sector Sur de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Tercero: Se condena a la parte demandada a realizar por intermedio de personas naturales o jurídicas competentes, las labores de reparación de los techos y paredes del local comercial perteneciente a la parte actora, distinguido con el alfanumérico C-8, situado en la planta sótano del Edificio TORRE YAMATO, cuyos gastos por tal concepto deberán ser excluidos de las cuotas de condominio.

Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Octavo: El presente fallo ha sido dictado en el término establecido en el artículo 362 ejúsdem.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta y uno (31) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2.017).- Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.

El Juez Titular,


César Luis González Prato

El Secretario Accidental,


Edwin Antonio Henríquez Hernández

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.).

El Secretario Accidental,


Edwin Antonio Henríquez Hernández


CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2016-001050

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