Decisión Nº AP31-V-2015-000114 de Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. (Caracas), 26-01-2018

Número de expedienteAP31-V-2015-000114
Fecha26 Enero 2018
EmisorTribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
Distrito JudicialCaracas
Tipo de procesoRetracto Legal
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintiséis de enero de dos mil dieciocho
207º y 158º

ASUNTO: AP31-V-2015-000114

PARTE DEMANDANTE: LUIS ROBERTO LEAL QUINTERO y DAYCI JOSEFINA BRICEÑO DE LEAL, titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.558.844 y V-5.603.954, respectivamente, representados judicialmente por el abogado Rodolfo José Montero Leal, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 42.078.

PARTE DEMANDADA: LUIGI DI PRIETO CAPRIONI, GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA, titulares de las cédulas de identidad Nº V-7.924.086, V-7.929.734 y V-5.580.007, respectivamente, el primero y el segundo de los nombrados asistidos por el abogado Miguel Antonio Granado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 177.627, y la tercera representada por la Defensora Judicial, abogada Shirley Carrizales, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 103.475.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada en fecha 6 de febrero de 2015 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, por los ciudadanos LUIS ROBERTO LEAL QUINTERO y DAYCI JOSEFINA BRICEÑO DE LEAL, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Órgano Jurisdiccional, previa distribución.

El 9 de febrero de 2015, este Tribunal admitió la demanda de conformidad con el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y ordenó el emplazamiento del ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI para la audiencia de mediación y la contestación a la demanda.

El 22 de mayo de 2015, este Tribunal ordenó la reposición de la causa al estado de admitir nuevamente la demanda, por cuanto se omitió ordenar el emplazamiento de los demás co-demandados, ciudadanos GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA.

El 25 de mayo de 2015, en cumplimiento de la sentencia antes mencionada, este Tribunal dictó auto admitiendo la demanda y ordenando el emplazamiento de todos los demandados para la audiencia de mediación así como también para la contestación de la demanda.

En el curso de los gestiones para llevar a cabo las citaciones de los demandados, el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI, asistido por el abogado Miguel Antonio Granado, antes identificado, mediante escrito consignado el 2 de agosto de 2016, alegó una serie de consideraciones relacionadas con la presente causa.

El 9 de agosto de 2016, el abogado Rodolfo Montero, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó diligencia mediante la cual solicitó se declare la “confesión ficta” del ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI, y que se nombre Defensor Ad-litem al resto de los co-demandados.

El 21 de octubre de 2016, este Tribunal dictó auto mediante el cual negó la declaratoria de confesión ficta solicitada por la parte actora, ello con fundamento a que no había comenzado el lapso de contestación a la demanda por cuanto aún faltaban las citaciones de los ciudadanos GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA. Y en relación con la designación del defensor ad-litem, este Tribunal negó dicho pedimento por cuanto no se habían agotado las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Por último, se advirtió que el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI se encontraba citado para la presente causa.

Cumplidas las formalidades para agotar la citación por carteles, el representante judicial de la parte actora, en fecha 16 de diciembre de 2016, solicitó la designación de un defensor ad-litem.

El 21 de diciembre de 2016, este Tribunal designó a la abogada Shirley Carrizales, antes identificada, como defensora judicial ad-litem de los ciudadanos GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA.

El 26 de abril de 2017, el abogado Leonardo Enrique Jiménez Isea, en su condición de Juez Provisorio de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes.

Notificadas las partes del abocamiento, este Tribunal, en fecha 11 de agosto de 2017, ordenó librar compulsa de citación dirigida a la defensora ad-litem, indicando la oportunidad en que habría de celebrarse la audiencia de mediación.

El 11 de octubre de 2017, se celebró la audiencia de mediación con la presencia de las partes y sus defensores, no pudiendo lograrse un acuerdo entre ellos.

El 27 de octubre de 2017, los ciudadanos LUIGI DI PRIETO CAPRIONI y GINO DI PRIETO PASCUALONE, antes identificados, asistidos por el abogado Miguel Antonio Granado, consignaron escrito de contestación a la demanda.

El 7 de noviembre de 2017, concluido como se encontraba el lapso para contestar la demanda, este Tribunal fijó los hechos controvertidos y dejó constancia del inicio del lapso de pruebas, todo de conformidad con el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

El 17 de noviembre de 2017, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

El 22 de noviembre de 2017, los ciudadanos LUIGI DI PRIETO CAPRIONI y GINO DI PRIETO PASCUALONE, asistidos por el abogado Miguel Antonio Granado, consignaron escrito de “ratificación de pruebas”.

El 30 de noviembre de 2017, la parte actora solicitó se declare la confesión ficta de la ciudadana FRANCA DI PRIETO PASCUALONA.

En esa misma fecha, la parte actora consignó escrito mediante el cual se opuso a las pruebas promovidas por la parte demandada.

El 7 de diciembre de 2017, este Tribunal emitió auto pronunciándose sobre las pruebas promovidas por las partes, admitiendo en su totalidad las promovidas por la parte actora, y parcialmente las promovidas por la parte demandada.

El 16 de enero de 2018, este Tribunal fijó la oportunidad en que habría de celebrarse la audiencia de juicio, de conformidad con el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

El 25 de enero de 2018, se celebró la audiencia de juicio con la presencia de la representación judicial de la parte demandante y con la comparecencia de la parte demandada, quien contó con la asistencia y representación de la Defensora Judicial designada, abogada Shirley Carrizales Méndez. Los respectivos representantes expusieron sus alegatos y el Tribunal, al culminar sus intervenciones, se retiró de la sala de audiencias con el fin de elaborar el pronunciamiento correspondiente. Al reintegrarse a la Sala, el Tribunal comunicó a las partes de la declaratoria SIN LUGAR de la demanda.

Siendo la etapa procesal para extender por escrito la sentencia definitiva, este Tribunal procede a cumplir su deber procesal en los siguientes términos:

I
DE LA DEMANDA
Sostuvo la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que desde hace más “de veintiséis (26) años”, son arrendatarios “de un inmueble ubicado en la calle Andrés Bello, entre 14 de Febrero y Democracia, planta baja de la casa Nro. 21, Urbanización los Flores de Catia, parcelamiento Andrés Bello, antes Juan Bimba, parcela Nº 21, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital (…) según consta de contrato de arrendamiento de fecha cuatro (04) de noviembre de 1.988 (…) avaluado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en fecha veinte (20) de Marzo del 2014, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL QUINIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON DIECINUEVE CENTAVOS (Bs. 450.591,19) (…)” (Subrayado de la cita).

Que han tenido inconvenientes múltiples con el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI, pues éste habita la planta del inmueble (dividido en dos plantas) y, según alega la parte actora, ha intentado de diversas formas afectar su calidad de vida en el inmueble, al punto que inició un procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda “por cuanto alegaba que (…) no cancelábamos los cánones de arrendamiento (…).”.

Que, revisando el expediente del procedimiento antes señalado en fecha 10 de junio de 2014, “pudi[eron] observar y enterar[se] con muchísimo asombro (…) que el ciudadano DI PRIETO CAPRIONI LUIGI vendió el inmueble (…) ya descrito, que ocupamos (…) en calidad de arrendatario (…), a los ciudadanos GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA (…) ante la Notaria Pública Decima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha diecinueve (19) de marzo del 2.013, inserto bajo el numero 50, tomo 29, dejando sin efecto la venta que se les había hecho a estos mismos ciudadanos, ante la notaria publica vigésima octava del municipio libertador en fecha 20 de abril del 2.009, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital (…), sin habernos hecho la notificación debida para que ejerciéramos el Derecho de Preferencia, que según el Artículo 131 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tenemos para adquirirlo (…).”.

Que la demanda de autos obedece entonces a que el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI vendió el inmueble a los ciudadanos GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA, “quienes fungen ahora como dueños del inmueble en cuestión”, por lo que solicitan que la venta hecha “no [sea] oponible a [ellos] y en consecuencia [ellos] deben sustituir a los compradores en dicha negociación (…) y otorgar[le] (…) el documento protocolizado de compra-venta respectiva en la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto paga[rán] el precio respectivo de CIEN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 100.000,00) (…). En caso de que los demandados no convengan en la parte petitoria de este Libelo, pido que la sentencia dictada por este Tribunal me sirva de Título de propiedad, en cuya fecha y oficina de Registro pagaré el precio señalado de CIEN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 100.000,00) (…).”.

II
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
El 27 de octubre de 2017, los ciudadanos LUIGI DI PRIETO CAPRIONI y GINO DI PRIETO PASCUALONE, asistidos por el abogado Miguel Antonio Granado, presentaron escrito de contestación a la demanda en el que alegaron lo siguiente:

Que nunca realizaron el traspaso del bien o la propiedad del mismo, como tampoco se ha puesto en posesión del mismo a los adquirientes.

Que los demandados son arrendatarios sólo de la “primera planta” de la casa, la cual forma parte integral de su domicilio.

Que los demandantes saben que el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI no ha dejado de habitar el inmueble, y que su patrimonio quiere legarlo a su familia por lo cual quieren protegerlo.

Que niegan y rechazan que a la parte demandante se le haya tenido que ofertar el bien “sabiendo que no se estaba haciendo la venta de la parte donde el mismo tiene la condición de arrendatario, ya que se estaba protegiendo el patrimonio familiar como un todo (…)”.

III
MOTIVACIÓN DE LA SENTENCIA
Corresponde a este Tribunal extender los motivos de hecho y de derecho del pronunciamiento definitivo dictada en la presente causa, lo cual pasará a realizar en los siguientes términos:

Tal como se observa del contenido del libelo de la demanda, el caso de autos trata sobre una pretensión de retracto legal en contra de los accionados, sustentada en que, supuestamente, éstos omitieron cumplir con el deber de notificar a los demandantes sobre la preferencia ofertiva a que —según alegan— tenían derecho en relación con el inmueble que actualmente poseen en calidad de arrendatarios.

Narran los demandantes, ciudadanos LUIS ROBERTO LEAL QUINTERO y DAYCI JOSEFINA BRICEÑO DE LEAL, que en fecha 10 de junio de 2014, en el curso de un procedimiento administrativo incoado en su contra ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, se “enteraron” que el demandado LUIGI DI PRIETO CAPRIONI dio en venta a los ciudadanos GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA, el inmueble que cuya planta baja ellos —los demandantes— arriendan, venta que se llevó a cabo el 24 de noviembre de 2009, a través del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; y que este hecho —es decir, la venta del inmueble— lesionó, como se señaló anteriormente, su derecho a la preferencia ofertiva (establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable para el momento en que ocurrió la venta en el año 2009).

Por tal motivo, los accionantes solicitan la nulidad de la venta increpada como ilegal y, correlativamente, piden subrogarse en la posición de los compradores de la misma, de modo que la venta del inmueble se les haga a ellos, en los mismos términos en que fue pactada.

Los co-demandados LUIGI DI PRIETO CAPRIONI y GINO DI PRIETO PASCUALONE, asistidos por abogado, contestaron la demanda indicando, básicamente: i) que el traspaso de la propiedad, pese a la venta efectuada, nunca se llevó a cabo así como tampoco la posesión, puesto que el primero de los nombrados, junto a su esposa (y madre de los ciudadanos GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA), continúan habitando el inmueble; ii) que los demandantes ocupan solo una planta del inmueble, “la primera”; iii) que su intención es legar el inmueble a sus hijos para protegerlo.

Delimitada en los términos señalados la controversia entre las partes, este Tribunal debe examinar, previo a cualquier otra consideración, los medios probatorios que fueron incorporados en la causa y, en ese sentido, la parte actora promovió junto al libelo de demanda los siguientes elementos de prueba:

1) En copia simple, contrato de Arrendamiento suscrito por los ciudadanos LUIS ROBERTO LEAL QUINTERO y DAYCI JOSEFINA BRICEÑO DE LEAL, en fecha 4 de noviembre de 1988, por ante la Notaría Pública Décima Cuarta de Caracas, mediante el cual adquirieron en arrendamiento “la planta baja” del inmueble ubicado en “las Flores de Catia, Parroquia Sucre, Calle Andrés Bello, Nº 21, Municipio Libertador de esta ciudad de Caracas” (Folio 8, vto.).

Esta documental constituye la copia simple de un documento auténtico y se valora plenamente por cuanto no fue impugnada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En ella se observa el contrato que dio origen a la relación jurídica de arrendamiento y, también, que a los demandados se les cedió una parte del inmueble, el cual, entiende este Tribunal, se encuentra dividido en dos plantas: la primera ocupada por los hoy demandantes, tal como se acaba de señalar; y la segunda, según los dichos de ambas partes, ocupada por el demandado LUIGI DI PRIETO CAPRIONI.

2) En copia simple, resolución administrativa emanada de la SUNAVI, mediante la cual se fija el costo del canon arrendaticio sobre el inmueble que ocupan los hoy demandantes.

Esta documental, copia simple de un documento administrativo, se valora plenamente por cuanto no fue impugnada. Dicha instrumental deja en evidencia la intervención de la SUNAVI, de conformidad con la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, a los efectos de fijar el canon mensual correspondiente al arrendamiento del inmueble que ocupan los hoy demandantes, el cual quedó establecido, de acuerdo a lo que se lee de la resolución, en Bs. 1.877,46.

3) En copia simple, Planillas de pago emitidas por la SUNAVI, que reflejan la liquidación del monto correspondiente al canon de arrendamiento durante todo los periodos que inician desde enero de 2011 a noviembre de 2014.

Esta documental, copia simple de un documento administrativo, se valora plenamente por cuanto no fue impugnada, y la misma comprueba la cancelación de los cánones de arrendamiento por parte de los demandantes, durante los meses comprendidos en todo el periodo antes mencionado.

4) En copia simple, acta levantada por una funcionaria instructora de la SUNAVI, declarando desierto el acto de mediación que habría de llevarse a cabo esa fecha (8 de abril de 2014), en el “PROCEDIMIENTO PREVIO A LA DEMANDA” incoado por el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI, en su calidad de parte actora, y los hoy demandantes, como parte “accionada”.

Esta documental, copia simple de un documento administrativo, se valora plenamente por cuanto no fue impugnada. Dicha documental permite corroborar que el ciudadano hoy demandado, LUIGI DI PRIETO CAPRIONI, inició un procedimiento previo para habilitar la vía judicial contra los ciudadanos hoy actores, LUIS ROBERTO LEAL QUINTERO y DAYCI JOSEFINA BRICEÑO DE LEAL, ante la SUNAVI.

5) En copia simple, oficios dirigidos al Defensor Público General, de fechas 8 y 14 de abril de 2014, emanados por la SUNAVI, con el fin de que dicha autoridad designe un defensor público. Asimismo, diligencia de fecha 14 de mayo de 2014, suscrita por una Defensora Pública, dándose por notificada del procedimiento previo a la demanda.

Las anteriores documentales se valoran plenamente, por cuanto se trata de actuaciones que reposan en un expediente administrativo sustanciado por la SUNAVI. Sin embargo, su valoración nada aporta al mérito de la presente causa más allá de la existencia del procedimiento administrativo previo que inició el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI.

6) En original, boletas de notificación dirigidas a los hoy demandantes por parte de la funcionaria instructora de la SUNAVI, libradas en fecha 6 de junio de 2014, con el fin de notificarles el nombramiento de un Defensor Público que los asistirá en el procedimiento previo a la demanda.

Las anteriores documentales se valoran plenamente, por cuanto se trata de actuaciones que reposan en un expediente administrativo sustanciado por la SUNAVI. Sin embargo, su valoración nada aporta al mérito de la presente causa más allá de la existencia del procedimiento administrativo previo que inició el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI.

7) En copia simple, documento de compra-venta con reserva de usufructo “vitalicio”, mediante el cual el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI dio en venta a los ciudadanos GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA, el inmueble involucrado en la presente acción de retracto legal arrendaticio, constituido por “una casa con su terreno propio el cual se encuentra ubicado en Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Departamento Libertador del Distrito Federal (sic) (…)”. Dicha venta fue protocolizada el 24 de noviembre de 2009, ante el Registro Público del Primer Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrita bajo el Nº 2009-5852.

Esta copia simple de un instrumento público se valora plenamente, por cuanto no fue impugnada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicha documental se evidencia la venta efectuada por el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI a los hoy co-demandados, venta que se efectuó con la constitución de “usufructo vitalicio” a favor del ciudadano antes nombrado y de su esposa, ciudadana Cristina Anna Pasqualone de Di Prieto, con quien cohabita la casa, en función del cual estos conservaron “el derecho de usar y gozar” el inmueble, “entendiéndose que el mismo se extiende durante toda la vida de los usufructuarios”.

Es importante destacar que, al final del documento, los suscritos declararon lo siguiente: “Por el presente documento de venta queda sin efecto el anterior notariado, que se realizó en la Notaría Pública Vigésimo Octavo (sic) del Municipio Libertador del Distrito Capital, con fecha 20-04-2009, dejándolo insecto (sic) bajo el Nº 60, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados en esta (sic) notaría.”.

En la etapa de promoción de pruebas, la parte actora consignó los siguientes elementos de prueba:

1) Copia certificada de la autorización autenticada que otorgó el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI al ciudadano Roberto Villegas, titular de la cédula de identidad Nª V-4.164.997, a fin de que este último, en nombre y representación del primero, “haga todo lo relacionado con el arrendamiento de un inmueble de [su] legítima propiedad (…)”, refiriéndose al inmueble involucrado en la presente acción de retracto legal. Esta autorización fue notariada el 1º de noviembre de 1988, y quedó anotada bajo el Nº 133, Tomo Nº 61, del Tomo de Autenticaciones del año 1988 llevado por la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Esta copia no fue impugnada en la oportunidad legal, por lo cual se le otorga pleno valor probatorio.

2) Copia certificada del contrato de arrendamiento notariado en fecha 4 de noviembre de 1988, suscrito por los hoy demandantes para adquirir la posesión de la planta baja del inmueble.

Esta documental no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, por lo cual se le otorga pleno valor probatorio. Anteriormente, en el inciso 1) de las pruebas consignadas junto al libelo de la demanda, este Tribunal brindó sus apreciaciones preliminares acerca del contenido de este documento que contiene el arrendamiento.

3) Copia certificada del documento de compra-venta con reserva de “usufructo vitalicio”, mediante el cual el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI da en venta el inmueble a los ciudadanos GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA. Este documento de venta, según se lee de la nota que da fe de su certificación, fue autenticado el 15 de mayo de 2009, y quedó anotada bajo el Nº 60, To0mo 24, del Tomo de Autenticaciones llevado en la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Esta documental no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, por lo cual se le otorga pleno valor probatorio. El Tribunal observa que esta es la venta que dejaron “sin efecto” los hoy demandados a través del instrumento registrado en fecha 24 de noviembre de 2009, indicado en el inciso 7) anteriormente descrito.

4) Copia certificada del documento de compra-venta protocolizado en fecha 24 de noviembre de 2009 ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el que se refleja la venta del inmueble hecha entre los hoy demandados.

Esta documental no fue impugnada en su oportunidad legal, por lo cual se le otorga pleno valor probatorio. En cuanto a su contenido, ya este Tribunal se pronunció en el inciso 7) ut supra indicado.

5) En original, comprobantes de pago de canon de arrendamiento que abarcan periodos de los años 1988, 1989, 1990, 1991, 1992, 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2007, 2008, 2009 y 2010.

Estos comprobantes son instrumentos privados y ninguno está firmado por alguno de los demandados, de modo tal que tengan que haber sido desconocidos; por otro lado, la parte actora no aclaró en qué circunstancias fueron entregados o de quiénes son las firmas que aparecen en ellos, para que este Tribunal evalúe su mérito probatorio frente a la presente causa.

En atención a ello, este Tribunal no les concede valor probatorio a los anteriores comprobantes. Así se decide.

6) Planillas de pago emanadas de la SUNAVI, que abarcan periodos de los años 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017, en los que se desprende el pago del canon de arriendo por parte de los hoy demandantes.

Este Tribunal valora plenamente estas planillas, por cuanto constituyen documentos administrativos.

7) Comprobantes de pago de electricidad, los cuales se valoran plenamente por cuanto no fueron impugnados por la parte demandada.

En relación con las pruebas de la parte demandada, los ciudadanos LUIGI DI PRIETO CAPRIONI y GINO DI PRIETO PASCUALONE acompañaron elementos de prueba en su escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 27 de octubre de 2017, las cuales posteriormente ratificaron en el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 27 de noviembre del mismo año. Dichas pruebas fueron objeto de oposición por la parte actora y este Tribunal, en fecha 7 de diciembre de 2017, se pronunció sobre la oposición y la admisión de las pruebas.

Así, de todos los elementos de pruebas promovidos por la parte demandada, sólo se admitió el documento de cesión de propiedad que riela del folio 220 al folio 222 de la primera pieza del expediente, en el que los ciudadanos y hoy co-demandados, GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA, cedieron “a título oneroso, de manera simple, perfecta e irrevocable”, a los ciudadanos LUIGI DI PRIETO CAPRIONI y Cristina Anna Pascualone de Di Prieto, “la titularidad que por propiedad” les correspondía “sobre un inmueble constituido por una casa con su lote de terreno…”, refiriéndose en lo que en resumen es el inmueble que también ocupan los demandantes en calidad de arrendatarios. En este documento, los cedentes declaran que el inmueble les “pertenece según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de noviembre de 2009, el cual quedó registrado bajo el Nº 2009.5852 (…)”. Asimismo, indican que, con el documento, hacen “la tradición legal del bien inmueble en pleno uso, goce, disfrute y disposición…” a los ciudadanos LUIGI DI PRIETO CAPRIONI y Cristina Anna Pascualone de Di Prieto.

Dicho documento fue protocolizado en fecha 16 de marzo de 2016, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, y quedó inscrito bajo el Nº 2009.5852, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 214.1.10.1508 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.

Ahora bien, hecho el recuento del acervo probatorio que obra en autos, procede este Tribunal a considerar los alegatos de las partes. En tal sentido, debe referirse, someramente, al concepto del derecho a la preferencia ofertiva que según denuncian los accionantes les ha sido lesionado.

En ese orden de ideas, el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis al momento en que ocurrió la venta inicial (noviembre del año 2009), establece:

“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”.

Hoy día, este derecho —en materia especial de arrendamiento de vivienda— está recogido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual reza:

“En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.”.

De acuerdo a la posición del profesor Gilberto Guerrero Quintero, la definición legal aporta 3 elementos capitales para entender lo que es la preferencia ofertiva: (i) Se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario; (ii) ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa; y, (iii) se prefiere al arrendatario en la oferta, frente al interés del tercero en adquirir el inmueble arrendado (Véase el trabajo publicado en http://www.guerreroquinteroabogados.com.ve/descargas/PREFERENCIA%20OFERTIVA%20Y%20RETRACTO.pdf).

De tales elementos interesa destacar, en el presente caso, el segundo de ellos, en el sentido de que, en la preferencia ofertiva, debe preexistir una intención de venta por parte del propietario vendedor, para ofrecerlo, prioritariamente, al arrendador y potencial comprador; es decir, la preferencia ofertiva sólo tiene lugar, como lo advierte la normativa legal, cuando se intenta pactar un acto traslativo de la propiedad, lo cual suele ocurrir, principalmente (aunque no exclusivamente), mediante la venta, definida ésta, como aquel “contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio” (Artículo 1474 del Código Civil).

Pues bien, en el caso de autos, la parte demandada alegó entre sus defensas que nunca realizaron el traspaso del bien o la propiedad del mismo, como tampoco se ha puesto en posesión del mismo a los adquirientes. Al respecto, se debe destacar que el contrato de compra-venta protocolizado en el mes de noviembre de 2009, analizado anteriormente, efectivamente constituye una venta, y, como tal, contiene una traslación de la propiedad del bien inmueble de que se trate, tal y como lo establece el Código Civil.

Al respecto, este Tribunal debe advertir que, si bien es cierto que el inmueble quedó en posesión del ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI (y de su cónyuge) y que no se efectuó la transferencia material del inmueble (esto es, la posesión no se vio alterada), ello como consecuencia de la reserva del “usufructo vitalicio” establecido a favor de aquel, esto no tiene relación con la transferencia jurídica o legal de la propiedad que sí tuvo lugar a través de la venta, lo cual es una consecuencia natural de esta clase de negocio jurídico.

En otros términos, el ciudadano antes mencionado, aunque desde el punto de vista material continuó en posesión del bien, sin embargo, desde el punto de vista legal, efectuó el acto traslativo de la propiedad de la cosa, pasando ésta, en ese momento, a los co-demandados GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA, ello al haberse materializado la venta del bien inmueble.

Lo anterior inclusive se puede corroborar con el documento de cesión de propiedad que consignó la parte demandada, junto con el escrito de contestación a la demanda. El propio documento expresa términos o contiene menciones que hacen referencia a la existencia de una previa traslación de la propiedad; entre otras: cuando se señala que contratantes ceden “la titularidad que por propiedad” les corresponde “sobre un inmueble constituido por una casa con su lote de terreno…”; también, cuando indican que, a través de la cesión, estaban efectuando “la tradición legal” sobre el inmueble. Es decir, con estos elementos queda más que evidenciado que, mediante la primera venta efectuada el mes de noviembre del año 2009, el ciudadano LUIGI DI PRIETO CAPRIONI sí trasladó la propiedad del bien a los co-demandados GINO DI PRIETO PASCUALONE y FRANCA DI PRIETO PASCUALONA, quienes, mediante la cesión, pretendieron retornarla al primero de los nombrados.

Obviamente, al haber existido un traslado de la propiedad que se consumó en la primera venta del mes de noviembre de 2009, en principio esto bastaría para estimar lesionado el derecho a la preferencia ofertiva de los ciudadanos LUIS ROBERTO LEAL QUINTERO y DAYCI JOSEFINA BRICEÑO DE LEAL, no obstante la cesión de propiedad que, posteriormente, en el año 2016, efectuaron los demandados.

Esta lesión también ocurriría independientemente de la intención que alegaron los demandados de “proteger su patrimonio familiar” y de que los hoy demandantes, en calidad de inquilinos, nunca fueron perturbados en su posesión, pues ni uno ni otro supuesto son reconocidos en nuestro sistema legal como excepción al derecho a la preferencia ofertiva.

Sin embargo, a pesar de todo lo anteriormente expresado, para este Tribunal no pasa desapercibido que el bien inmueble está constituido por una casa que está dividida en dos (2) plantas, estando ambas ocupadas por las partes en conflicto: la planta baja, por los demandantes; la planta alta, por el demandado LUIGI DI PRIETO CAPRIONI

Así, el inmueble se encuentra dividido en dos (2) espacios, uno de los cuales, se reitera, es arrendado por los hoy demandantes, como lo afirmó en su contestación a la demanda la parte accionada y lo reconoció la parte actora en sus diversos escritos. En vista de esta circunstancia, resulta pertinente citar el contenido de los artículos 43 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (instrumento legal aplicable para el momento de la venta en el año 2009), los cuales establecen:

“Artículo 43. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”.

“Artículo 49. El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”.

Expresa la doctrina (Gilberto Guerrero Quintero) que el principio general del retracto legal arrendaticio, contemplado en el artículo 43 antes citado, encuentra su excepción cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, y consista en vivienda, oficina o local comercial, como así lo estatuye el artículo 49. La excepción tiene sentido porque si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que lo comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. El artículo 42 de la Ley en referencia se refiere al derecho preferente del arrendatario para que se le ofrezca en venta, “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no otro, aun cuando aquél forme parte de éste.

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia tiene establecido lo siguiente:

“Al respecto cabe observar, sentencia de esta Sala Nº RC-100 de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº 2003-290, en el juicio de Mohamed Alí Farhat contra Inversiones Senabeid C.A. y Carmen Cecilia Caballero Mejías De Blanch, que dispuso lo siguiente:
‘...Con el propósito de examinar la legalidad del pronunciamiento del juez de alzada, la Sala observa que el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, en principio, establece el derecho de preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble arrendado, más no regula la condición de modo, tiempo y lugar para su ejercicio razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.
Asimismo, el referido Decreto contempla en su parágrafo único que en los casos de arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio, no será aplicable lo dispuesto en dicho artículo, lo que quiere decir que si el inmueble del cual se pretende el retracto legal tiene estas características, no tendrá posibilidad el solicitante de ejercer el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, ni serán aplicables las disposiciones relativas al retracto legal contenidas en el Código Civil, porque la interpretación literal de la norma así lo impone.
Es criterio de la Sala que el referido parágrafo se sustenta en el hecho de que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en la norma antes transcrita.
La intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.
(…Omissis….)
De esta manera, encuentra la Sala que el derecho de preferencia resulta procedente cuando se trata de un inmueble destinado al uso familiar, de habitación o bien al comercio o industria (artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente al momento de instaurar la demanda). Sin embargo, el retracto legal arrendaticio no rige si el propietario pretende enajenar el inmueble individualmente, y en el caso que se estudia, tanto la recurrida como el formalizante reconocen que la propietaria pretende la venta global del inmueble del cual forma parte integrante el bien arrendado (artículo 1.546 del Código Civil), con lo cual se cae por su propio peso el derecho preferente que alega el actor en el libelo de la demanda.
(…Omissis…)
De la jurisprudencia antes transcrita la cual reitera esta Sala, se desprende sin lugar a dudas que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia, y que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.” (Sentencia RC.00824 del 9 de diciembre de 2008, Expediente Nº 2008-000095, caso “LA RINCONADA C.A.”; subrayado del texto; negritas de este Tribunal).

En otra sentencia de más reciente data, e inclusive, donde se trató una situación semejante a la de autos (la arrendataria de la planta alta de un inmueble de 2 plantas ejerció demanda de retracto legal), la Sala de Casación Civil señaló, invocando jurisprudencia de la Sala Constitucional, lo siguiente:

“En relación con el retracto legal arrendaticio, se encuentra regulado por el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, estableciendo lo siguiente:
(…Omissis…)
Ahora bien, dicha ley fue derogada parcialmente por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario, no obstante, en el caso bajo estudio, fue realizada la totalidad de la venta del inmueble el 20 de enero de 2005, encontrándose vigente para esa fecha el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que la norma a ser aplicada es la prevista en el artículo 49 de dicha ley.
En lo que respeta (sic) al retracto legal, la Sala Constitucional en sentencia N° 5121, de fecha 16 de diciembre de 2005, expediente N° 03-2212, caso Calzados París S.R.L., estableció lo siguiente: ‘…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…’.
Criterio que fue ratificado por esa misma Sala en sentencia N° 1.667, de fecha 27 de noviembre del 2014, expediente N° 14-1111, caso Conrado Marín Marín, en el que se estableció:
(…Omissis…)
Ahora bien, en el caso sub iudice, de acuerdo a lo expresado por la Sala Constitucional en la sentencia N° 1.158 de fecha 15 de diciembre de 2016, la ciudadana accionante Aida Justa Nazoa de Fernández es arrendataria de un inmueble constituido por la planta alta de la casa-quinta ‘Adelaida’, situada en la calle Caracas de la urbanización Horizonte, municipio Sucre del estado Miranda, desde el año 1978, asimismo, el ciudadano Tibor Michael Rambow Falcón, es el arrendador, quien en fecha 20 de enero de 2005, le dio en venta al ciudadano Emilio Daniel Beyloune González la totalidad del inmueble, motivo por el cual la arrendataria (accionante, antes identificada) introduce una demanda por retracto legal, que fue declarada por la recurrida, con lugar, declarando, por consiguiente, el derecho de la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández a subrogarse en el lugar del primigenio adquiriente, es decir, el ciudadano Emilio Daniel Beyloune González.
Asimismo, señala la referida sentencia de la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, que la parte demandada (ciudadano Tibor Michael Rambow Falcón) vendió la totalidad del inmueble al ciudadano Emilio Daniel Beyloune González, a quien le tenía arrendado la planta baja y a su vez tenía arrendada a planta alta a la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández (accionante en el presente caso), por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es procedente ‘…el retracto legal arrendaticio, por cuanto de acuerdo a la disposición supra transcrita no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…’.
De modo que conforme con la doctrina de este máximo tribunal, el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, por consiguiente, no se aplica al presente caso, ya que como fue expresado previamente, la planta alta de la casa-quinta ‘Adelaida’, está arrendada a la ciudadana Aida Justa Nazoa de Fernández, en consecuencia, el derecho que tiene como arrendataria, la mencionada ciudadana, para obtener la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, por lo que era potestativo para el propietario disponer de la globalidad del inmueble para su enajenación, sin que mediara su obligación de reconocer la preferencia ofertiva de la arrendataria, en virtud de lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.” (Sentencia Nº RC.00830 dictada en el expediente Nº 2017-000089, en fecha 14 de diciembre de 2017; subrayado y negritas de este Tribunal).

Así pues, de toda la jurisprudencia citada se desprende que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia, por cuanto la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.

En el caso de autos, aun cuando la parte demandada efectuó la traslación de la propiedad del inmueble, este acto traslativo involucró la casa en su totalidad, y no sólo la planta alta que actualmente ellos ocupan. Por ello, este hecho —la venta del inmueble— no lesionó el derecho a la preferencia ofertiva de la parte actora, por cuanto, como se ha visto, este derecho no aplica a la totalidad del inmueble sino únicamente al espacio que habitan, porción ésta que no fue el objeto de la venta.

De esta manera, la acción de retracto legal no opera en este caso particular, atendiendo a los razonamientos antes señalados, a la normativa aplicable y a la jurisprudencia invocada, con criterio vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y por ello, este Tribunal forzosamente debe desestimar la demanda de autos. Así se declara

Por los motivos que anteceden, este Tribunal declara SIN LUGAR la presente demanda y condena en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en el presente juicio. Así se establece.

IV
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL que ejercieron los ciudadanos LUIS ROBERTO LEAL QUINTERO y DAYCI JOSEFINA BRICEÑO DE LEAL contra los ciudadanos LUIGI DI PRIETO CAPRIONI, FRANCA DI PRIETO PASCUALONA y GINO DI PRIETO PASCUALONE.

Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte actora, por haber resultado vencida en el presente juicio.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de enero de 2018.
El Juez,


LEONARDO ENRIQUE JIMÉNEZ ISEA

La Secretaria Temporal,


MAYQUIHUVYS QUINTERO

En esta misma fecha, 26 de enero de 2018, siendo las 11:28 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria Temporal,


MAYQUIHUVYS QUINTERO



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