Decisión Nº AP31-V-2016-000254 de Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. (Caracas), 11-07-2017

Número de expedienteAP31-V-2016-000254
Fecha11 Julio 2017
Distrito JudicialCaracas
PartesMARIO EDUARDO TRIVELLA, PABLO ANDRÉS TRIVELLA Y RUBÉN MAESTRE WILL VS:PROMOTORA CHANA, C.A.,
EmisorTribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, once (11) de julio de dos mil diecisiete (2017)
207º y 158º
ASUNTO: AP31-V-2016-000254
PARTE ACTORA: INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 26 de noviembre de 1996, bajo el Nº 50, Tomo 330-A-Pro.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIO EDUARDO TRIVELLA, PABLO ANDRÉS TRIVELLA y RUBÉN MAESTRE WILL, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 55.546, 162.584 y 97.713, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: PROMOTORA CHANA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 08 de julio de 2005, bajo el Nº 18, Tomo 33-A., en la persona de su presidente, ciudadano PEDRO CASTILLO, venezolano, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad Nº V-9.425.576.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 184.974.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL (Acción Principal); DESALOJO (falta de pago) (Primera Pretensión Subsidiaria) y DESALOJO (necesidad de uso) (Segunda Pretensión Subsidiaria)
I
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medida del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado PABLO ANDRÉS TRIVELLA, en su carácter apoderado judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., contra la empresa PROMOTORA CHANA, C.A., arriba todos identificados por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL (Acción Principal); DESALOJO (falta de pago) (Primera Pretensión Subsidiaria) y DESALOJO (necesidad de uso) (Segunda Pretensión Subsidiaria), alegando que suscribió un contrato de arrendamiento con Promotora Chana C.A., que tenía por objeto un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número C41, situado en el Edificio C de la tercera etapa del Conjunto Residencial Puerta de Hierro, ubicado en la Avenida 1 con calle 14 de la Urbanización Los Samanes del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, y lso tres (3) puestos de estacionamiento y el maletero que corresponden a dicho apartamento; que el contrato suscrito era a tiempo determinado, que la duración se pacto de un (1) año fijo a contar desde el día 26 de marzo de 2010 hasta el 25 de marzo de 2011; que al encontrarse solvente la arrendataria, comenzó a trascurrir el lapso de la prorroga legal; que vencida dicha prórroga, el día 12 de noviembre de 2011, la parte demandada no hizo, ni ha hecho entrega del inmueble, según el decir de la parte actora; y que en el contrato de arrendamiento se pacto que la parte demandada lo utilizaría como vivienda de los empleados cuando tuvieran que venir o permanecer en Caracas, por estos hechos fundamenta la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, que propone como acción principal.
Continúa alegando la parte actora que propone subsidiariamente la acción de desalojo por falta de pago y la acción de desalojo por necesidad de ocupar el inmueble, argumentando, que la parte arrendataria alegando que la demandada solo pago de forma incompleta y tardía uno (1) de los seis (6) cánones de arrendamiento que le correspondía de la prórroga legal y que no ha cancelado ningún canon de arrendamiento por el tiempo de cuatro (4) años que ha venido ocupando el inmueble.
Por último alega que los esposos MÜLLER PESTANA viven en calidad de comodatarios en el apartamento distinguido con la letra y número C52, ubicado en el nivel 5 del edificio “C” del conjunto residencial “Residencias Puerta de Hierro”, siendo el propietario de dicho inmueble la sociedad mercantil INMOBILIARIA C52, C.A.; que dicho inmueble le ha sido requerido por la propietaria, no teniendo otro lugar para habitar razón por la cual tienen la necesidad “justificada y urgente” de ocupar el inmueble que le fue arrendado a PROMOTORA CHANA C.A.
En fecha 03 de mayo de 2016, se dictó auto admitiendo la demanda de conformidad a lo establecido en el artículo 98 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al quinto (5to.) día de despacho siguiente a la constancia en autos a las diez de la mañana a la Audiencia de Mediación y se ordenó librar compulsa.
Mediante diligencia de fecha 17 de octubre de 2016, compareció el ciudadano Mario Díaz, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial al cual pertenece este Tribunal y dejó constancia de la imposibilidad en lograr la citación personal de la demandada.
El 18 de octubre de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte actora y solicitó la citación por carteles de la demandada, lo cual fue acordado por auto de fecha 19/10/2016, librándose a tal efecto el respectivo cartel.
Cumplidos lo trámites de publicación, consignación y fijación del referido cartel, y ante la incomparecencia del representante legal de la demandada a darse por citado, se procedió, por auto de fecha 12/01/2017 a designarle Defensor Judicial, previa solicitud de la parte actora, nombramiento que recayó en la persona del abogado José Luis Rodríguez Castillo, a quien se le ordenó librar Boleta de Notificación a los fines de que compareciera a fin de manifestar si aceptada el cargo y prestara el juramento de Ley, una vez notificado aceptó el cargo recaído en su persona y juró cumplirlo bien y fielmente, el 4 de marzo presto el juramento de Ley.
En fecha 14 de marzo de 2017, compareció el apoderado actor y solicitó la citación del Defensor designado, para lo cual consignó los fotostatos respectivos a fin de que se librar ala correspondiente compulsa.
Por auto de fecha 15 de marzo del año en curso se ordenó se practicara la citación de la parte demanda a través del Defensor Ad litem, librándose a tal efecto la compulsa respectiva.
El 31 de marzo de 2017, compareció el ciudadano Omar Hernández, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial al cual pertenece este Tribunal y dejó constancia mediante diligencia de haber citado al Defensor designado.
En la oportunidad de la Audiencia de Mediación que se llevo a cabo el día 17 de abril de 2017, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) las partes no llegaron a ningún acuerdo, se ordenó proseguir con el procedimiento.
En fecha 06 de mayo de 2017, compareció el Defensor Judicial de la parte demandada, y presentó escrito de contestación a la demanda, a través del cual dejó constancia de la imposibilidad de localizar a la parte demandada y procedió a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda.
En fecha 11 de mayo de 2017, se dictó auto realizando la fijación de los hechos y límites de la controversia, y se abrió el lapso de promoción de pruebas y el 06 de junio de 2017, se dictó auto admitiendo las pruebas documentales promovidas por las partes y posteriormente el 27 del mismo mes y año se dictó auto a través del cual se fijaba la audiencia de juicio.
II
ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS
Con la contestación de la demanda la parte actora acompaño las siguientes documentales:
1. Original del instrumento Poder otorgado por la sociedad mercantil de este domicilio denominada INMOBILIAIRA 642781, C.A., ampliamente identificada en autos, instrumento poder que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, hace fe con respecto a la representación judicial que ostenta los profesionales es de derecho mencionados en dicha documental. Y así se establece.
2. Copia simple del documento de propiedad del inmueble constituido por apartamento distinguido con la letra y número C41, situado en el Edificio C de la tercera etapa del Conjunto Residencial Puerta de Hierro, ubicado en la Avenida 1 con calle 14 de la Urbanización Los Samanes del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, y lso tres (3) puestos de estacionamiento y el maletero que corresponden a dicho apartamento; dicha documental no fue tachada, impugnada o desconocida de conformidad con las previsiones establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia debe tenerse con fidedigna haciendo plena prueba con respecto a la propiedad de dicho inmueble. Y así se considera.
3. Original del contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades mercantiles INMOBILIAIRA 642781, C.A y PROMOTORA CHANA; C:A:A, documento que no fue desconocido y a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil hace fe en cuanto a las condiciones que regulaban la relación arrendaticia entre las partes del presente proceso. Y así se decide.
4. Copia simple del acta estatutaria de la compañía PROMOTORA CHANA, C.A., así como Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios, copia que no fue tachada, impugnada, ni desconocida de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia debe tenerse con fidedigna haciendo plena prueba con respecto a la propiedad de dicho inmueble. Y así se considera.
5. Inspección Extrajudicial efectuada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 26 de septiembre de 2011, a la que no se le puede atribuir ningún valor probatorio por cuanto la parte demandada no ejerció el control de la prueba y durante la tramitación de la presente causa, no fue promovida inspección judicial durante el lapso probatorio. Y así se establece.
6. Copia simple de la Resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 20 de abril de 2014, documento de naturaleza público administrativo al que se le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en lo que respecta al agotamiento de la vía administrativa. Y así se establece.
III
De seguidas el Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:
PRIMERO: La acción principal en el presente asunto se trata sobre el Cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, pues según el decir de la parte actora, al haberse verificado el vencimiento de ésta el arrendatario no hizo entrega del inmueble dado en arrendamiento y constituido por un apartamento distinguido con la letra y número C41, situado en el Edificio “C” de la tercera etapa del Conjunto residencial Puerta de Hierro, ubicado en la Avenida 1 con calle 14 de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del estado Miranda, y los tres (3) puestos de estacionamiento y el maletero que le corresponden a dicho inmueble.
Acompaño a su libelo el original del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada por las partes del presente proceso, que no fue tachado, desconocido, ni impugnado, razón por la cual se debe tener por reconocido en consecuencia a tenor de lo estatuido en el artículo 1.368 del Código Civil hace fe de las declaraciones en él contenidas.
De dicha instrumental se desprende que las partes del presente proceso pactaron que la relación arrendaticia tendría una duración de un (1) año fijo a partir del día 26 de marzo de 2010, por lo que el contrato de arrendamiento tuvo su vencimiento contractual el día 26 de marzo de 2011, correspondiéndole en consecuencia la prórroga legal de seis (6) meses de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vigente para el momento en que tuvo lugar el vencimiento del contrato in comento.
Del acervo probatorio existente a los autos, no consta que el arrendatario haya cumplido con la obligación de entregar el inmueble, incluso en la oportunidad de la contestación de la demanda el defensor ad litem designado en el presente caso, en el capítulo 1 “Diligencias para ubicar a mi defendida”, manifiesta que se logró comunicar con el señor Julio Ayala y éste le manifestó que ocupa el inmueble cuya entrega se solicita ya que la demandad le hizo entrega de la posesión del apartamento ya que existía una relación de dependencia; por lo tanto ha quedado plenamente demostrado el incumplimiento de la entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal y la presente acción debe prosperar. Y así se establece.
SEGUNDO: Falta de pago, insolvencia del arrendatario y al hecho de haber sub arrendado el inmueble, alega la parte actora que la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, ampliamente identificada en autos, se encuentra insolvente en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo abril de 2011 hasta la presente fecha.
En la documental del contrato de arrendamiento se evidencia que la demandada, la sociedad mercantil denominada PROMOTORA CHANA C.A., ampliamente identificada en autos, asumió las obligaciones de cancelar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, canon de arrendamiento que fue pactado por las partes en la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,oo), durante la tramitación del presente proceso y en especial durante el lapso probatorio la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que permitiera a esta juzgadora concluir que había cancelado el monto por concepto de canon de arrendamiento, encontrándose solvente con respecto a dicho pago; por el contrario al no existir en autos prueba de dicho pago debe entenderse que se encuentra insolvente. Y así se establece.
TERCERO: Necesidad de ocupar el inmueble por parte de los esposos MÜLLER PESTANA. Ahora bien, bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se hacía importante determinar la naturaleza jurídica del contrato para precisar si la pretensión escogida por el demandante era la idónea o no para ejercerla, sin embargo, al entrar en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal distinción no importa, pues el artículo 91 no hace la distinción de la naturaleza jurídica del contrato.
En el caso de marras demostrada y reconocida como fue la existencia de la relación arrendaticia corresponde a este Juzgador precisar el supuesto señalado en el numeral “2” del artículo 91 supra transcrito, a fin de precisar la procedencia o no de la pretensión interpuesta. Así pues, se tiene que el Dr. José Luis Varela, en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (segunda edición actualizada, título IV, páginas 105 y 106), afirma lo siguiente: “…La causal prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el literal b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas. Sólo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)...”. En ese mismo orden de ideas, Arquímedes E. González F., en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente: “…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…”.
El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al comentar esta norma sustantiva, manifiesta, específicamente, que la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, esta puede ser indirecta y conducente, no sólo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede servirse del abanico de opciones que ofrece nuestro sistema probatorio. Junto con el libelo de demanda fue presentada la notificación efectuada al ciudadano Ricardo pestana de no prórroga del contrato de comodato suscrito entre él y la sociedad mercantil INMOBILIARIA C52, C.A., empresa de la cual resulta ser representada por el ciudadano Jorge Müller Albertazzi, en la oportunidad en que se suscribió el contrato de comodato y quien es accionista en la sociedad mercantil accionante en la presente causa Inmobiliaria 64 278 1, C.A. , a los folios 63 al 68 cursa copia simple del acta constitutiva de dicha empresa que por tratarse de copia simple de documento público, al no haberse tachado, impugnado o desconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil tiene pleno valor probatorio. Y así se establece.
Durante la tramitación del proceso no se han llenado todos los extremos que hacen procedente el desalojo por necesidad de ocupar el inmueble, razón por la cual no es procedente el mismo por dicha razón. Y así se establece.
QUINTO: Alega la parte actora que el inmueble fue arrendado a PROMOTORA CHANA C.A:, para ser utilizado como vivienda de sus empleados , sin embargo en el contrato de arrendamiento, ya analizado, no consta que fue pactado así, en la cláusula segunda del mismo se deja expresa constancia que dicha convención fue celebrada intuito personae y el inmueble destinado para vivienda familiar; el defensor ad litem en su escrito de contestación alego que dicho inmueble se encuentra ocupado por el grupo familiar del ciudadano JULIO AYALA en su condición de dependiente de la parte demandada, tal condición no fue demostrada en la tramitación del presente proceso. Ahora bien, ante la circunstancia que dicho inmueble pudiera estar ocupado legítimamente por un tercero que no fue parte en el presente proceso se deja expresa constancia que en caso de llegar el presente caso a ejecución de sentencia esta no se podrá ejecutar contra el tercero que no se hizo parte sin haber agotado las vías legales pertinentes. Y así se establece.
IV
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y obrando en virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal; CON LUGAR la acción subsidiaria de DESALOJO POR FALTA DE PAGO; SIN LUGAR la acción subsidiaria de DESALOJO POR NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE.; en consecuencia se condena a la parte demandada PROMOTORA CHANA C:A;A ampliamente identificada en autos, a la entrega del bien inmueble constituido por un un apartamento distinguido con la letra y número C41, situado en el Edificio C de la tercera etapa del Conjunto Residencial Puerta de Hierro, ubicado en la Avenida 1 con calle 14 de la Urbanización Los Samanes del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, y lso tres (3) puestos de estacionamiento y el maletero que corresponden a dicho apartamento; quedando a salvo los derechos de terceros que se encuentren ocupando legítimamente el inmueble. Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Publíquese, Regístrese, y Déjese Copia Certificada del presente fallo
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en el día de hoy once (119 de julio de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,


Dra. JACQUELINE VEGA ÁLVAREZ
LA SECRETARIA,


Abg. DALIZ BERNAVI ÁLVAREZ

En esta misma fecha, siendo las doce de la tarde y veintiséis minutos de la tarde (12:26 p.m.)
LA SECRETARIA,


Abg. DALIZ BERNAVI ÁLVAREZ












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