REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de Julio del año dos mil diecisiete (2017).
Año 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.178.692 y V-2.765.809, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ÁNGEL FERMÍN, ROSA MARÍA PAUL y ALEJANDRA FERMÍN; Abogados en ejercicio de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 74.695, 90.803 y 136.954, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: DIANA ROSA ARTETO RIVERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-13.852.360.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FEDERICO M. SULBARÁN I., Abogado en ejercicio de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 105.359.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA.
SEDE: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Se inició este proceso a través de libelo de demanda presentado el 14 de Agosto de 2.007 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados de Municipio, hoy Tribunales de Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas de esta Circunscripción Judicial; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, el cual lo recibió por Secretará ese mismo día según nota que cursa al vuelto del folio 1 del expediente.
Mediante auto dictado el 20 de Septiembre de 2.007, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve en conformidad con el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que contestara la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación y ordenó que se librara la correspondientes compulsa.
El 28 de Septiembre de 2.007 la parte actora consignó las fotocopias necesarias para que se librara la compulsa, la cual se libró ese mismo día de acuerdo con nota de Secretaría que cursa al pie del folio 17.
En fecha 5 de Octubre de 2.007 la parte demandante hizo constar que había consignado en el Alguacilazgo los recursos necesarios y suficientes para que se practicara la citación personal de la parte demandada.
El día 11 de Octubre de 2.007 el Alguacil hizo constar que había citado personalmente a la parte demandada y consignó el recibo de citación firmado.
El 16 de Octubre de 2.007 la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda en el que opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contestó al fondo y propuso reconvención, la cual se admitió por auto dictado el 17 de Octubre de 2.007 ordenando la notificación de ambas partes a través de boletas que se libraron en esa misma fecha.
El día 19 de Octubre de 2.007 la demandante consignó escrito en el que contradijo la cuestión previa opuesta por la demandada; igualmente consignó escrito separado en el que contestó la reconvención.
En fecha 29 de Octubre la parte demandada consignó escrito de promoción de prueba junto con documentos que acompañan a dicho escrito.
El 29 de Octubre el Tribunal dictó auto en el que hizo saber a las partes que el auto dictado el 16 de Octubre del mismo año que admitió la reconvención ordenó la notificación de ambas partes por haber sido dictado fuera de la oportunidad procesal correspondiente y que con los escritos presentados por ambas partes con posterioridad a ese auto se verificó la notificación de las mismas y que por lo tanto el lapso para la contestación de la reconvención se inició el mismo día 29 de Octubre de 2.007.
El día 2 de Noviembre de 2.007 la parte actora reiteró lo dicho en la contestación de la reconvención con fundamento en la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia que admite las actuaciones adelantadas en defensa de los derechos de las partes. Asimismo impugnó todos los documentos consignados por la parte demandada, tanto con el escrito de la contestación como con el escrito de promoción de pruebas e insistió en la confesión en la que incurrió la parte demandada en su contestación a la demanda.
El 12 de Noviembre de 2.007 la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales se admitieron por auto dictado el 13 de Noviembre de 2.007 que ordenó librar oficios relacionados con las pruebas de informes que promovió; dichos oficios se libraron ese mismo día a los Bancos Provincial, Mercantil y Exterior y, a la Administradora Habitacasa, C.A.
En fecha 16 de Noviembre de 2.007 la parte demandada solicitó la prórroga del lapso probatorio a los fines de la evacuación de la prueba de informe; petición que se acordó a través de auto dictado el 19 de Noviembre de 2.007 extendiendo el lapso probatorio por siete días de despacho con fundamento en los artículos 49.1, 49.3 de La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 15 y 202 del Código de Procedimientos Civil.
El 27 de Noviembre de 2.007 la parte demandada consignó diligencia ilegible que cursa al folio 65 del expediente.
El día 28 de Noviembre de 2.007 el Alguacil hizo constar que había entregado los oficios librados relacionados con la prueba de informe promovida por la parte demandada, y consignó las copias con los sellos y firmas de recibidos por cada una de las entidades.
En fecha 6 de Diciembre de 2.007 se recibió por Secretaría ofició librado por la Administradora Habitacasa .C.A.
Por auto dictado el 13 de Diciembre de 2.007 el Tribunal difirió por treinta días continuos la oportunidad para publicar la sentencia definitiva, en conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
El 3 de Junio de 2.008 la parte actora solicitó que se dictara sentencia.
En fecha 12 de Noviembre de 2.008 se recibió por Secretaría ofició librado por el Banco Provincial.
El día 23 de Abril de 2.009 la parte actora consignó comunicación que le fue dirigida por deuda de condominio del inmueble arrendado a la parte demandada.
En fecha 23 de Septiembre de 2.009 se recibió por Secretaría ofició librado por el Banco Mercantil.
El 7 de Diciembre de 2.009 el Tribunal dictó sentencia interlocutoria declarando la suspensión del proceso en el estado de publicar la sentencia definitiva en que se encontraba, por aplicación del el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 8.190 de fecha 5 de Mayo de 2.0011, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.668 del 6 de Mayo de 2.011, el cual disponía en la parte in fine de su artículo 4º el deber del Juez de suspender todos los procesos judiciales en curso relacionados con inmuebles destinados a vivienda, en cualquier estado y grado en el que se encontraban para la entrada en vigencia del mencionado Decreto-Ley, hasta tanto las partes demostraran el cumplimiento del procedimiento administrativo especial que el mismo cuerpo legal establecía.
El día 5 de Abril de 2.010 la parte actora consignó documentos a los fines de dar cumplimiento a lo ordenado en la sentencia dictada por este Tribunal el 7 de Diciembre de 2.009; razón por la que se dictó auto el 22 de Junio de 2.010 ordenando la continuación del proceso previa notificación de la parte demandada, librando a tal efecto ese mismo día la boleta de notificación de la parte demandada.
En fecha 28 de Octubre de 2.010 el Alguacil hizo constar que había entregado la boleta de notificación librada a la demandada a una persona que no identificó. Con vista a esa manifestación del Alguacil, la parte actora solicitó el 14 de Febrero de 2.011 que se dictara sentencia ya que la parte demandada se encontraba notificada; petición que negó el Tribunal por auto del 21 de Marzo de 2.011, en virtud a que el Alguacil no había identificado a la persona a quien le entregó la boleta de notificación de la demandada.
El 10 de Mayo de 2.011 la parte actora solicitó que se practicara la notificación de la parte demandada y que con tal fin se girara instrucciones al Alguacil para que la practicara cabalmente.
El día 25 de Mayo de 2.012 el Tribunal dictó auto en el que la Juez Temporal, Fabiola Terán se avocó al conocimiento de la causa ordenando la notificación de las partes a los fines previstos en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de Junio de 2.012 se verificó la notificación de la parte demandante y solicitó la notificación de la demandada; cuya boleta se libró el 9 de Julio de 2.012.
El 8 de Agosto de 2.012 el Alguacil consignó sin firmar, la boleta de notificación librada a la parte demandada a quien no localizó personalmente.
El día 23 de Mayo de 2.016 los nuevos apoderados judiciales de la parte actora consignaron el poder a los fines de acreditar tal representación y solicitaron el avocamiento de la Juez del Tribunal; petición que ratificó el 11 y 25 de Julio de 2.016. En fecha 28 de Julio de 2.016 la Secretaria del Tribunal hizo constar que ese día puso en conocimiento de la Juez las diligencias anteriores. Ese mismo día el Tribunal dictó auto de avocamiento de la Juez y ordenó la notificación de la parte demandada, librando a tal efecto ese mismo día la correspondiente boleta de notificación.
El 1 de Agosto de 2.016 la parte actora señaló la dirección para que se practicara la notificación de la demandada; diligencia que dejó sin efecto a través de diligencia presentada el 3 de Agosto de 2.016 en la que además señaló que en virtud de los resultados infructuosas de las notificaciones de la parte demandada intentadas por el Alguacil, indicó una dirección para realizarla que es la misma dirección del inmueble cuyo desalojo se demanda en este proceso.
En fecha 19 de Septiembre de 2.016 la Secretaria del Tribunal hizo constar que ese día puso en conocimiento de la Juez las diligencias anteriores. Ese mismo día se dictó auto ordenando que se librara la boleta de notificación para que se entregara en la mencionada dirección; dicha boleta se libró en esa fecha.
El 22 de Septiembre de 2.016 la parte actora ratificó lo solicitado en la diligencia del 3 de Agosto, la que ya había sido proveída.
El día 2 de Noviembre de 2.016 la parte actora solicitó el avocamiento de la Juez del Tribunal; petición que se acordó a través de auto de avocamiento de la Juez Temporal Damaris García, dictado el 7 de Noviembre de 2.016.
En fecha 21 de Noviembre de 2.016 el Alguacil hizo constar que había practicado la notificación de la parte demandada quien le firmó la boleta que agregó al expediente.
El 20 de Diciembre de 2.016 la parte demandada confirió poder apud acta al Abogado Federico M. Sulbarán I., quien la asistió en esa actuación.
El 21 de Diciembre de 2.016 la Juez Temporal Damaris García ordenó la notificación de las partes sobre su avocamiento y libró las boletas de notificación; las cuales ya estaban notificadas, la parte actora porque fue quien en dos oportunidades solicitó su avocamiento y la parte demandada, con su actuación del 20 de Diciembre cuando otorgó poder apud acta.
El día 13 de Enero de 2.017 la parte actora solicitó el avocamiento de la Juez Titular y que se publicara la sentencia definitiva ya que las partes se encuentran a Derecho.
En fecha 20 de Enero de 2.017 el Tribunal dictó auto en el que se avocó la Juez Titular al conocimiento de la causa, quien por ser la Juez que sustanció el proceso no ordenó la notificación de las partes y dejó sin efecto las notificaciones ordenadas por la Juez Temporal; igualmente ordenó que se publicara la sentencia definitiva cuya publicación será notificada a la partes según lo prevé el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
El día 31 de Enero de 2.017 la parte actora solicitó que se publicara la sentencia definitiva, lo que ratificó el 7 de Marzo, el 20 de Junio y el 17 de Julio de 2.017.
El 20 de Abril de 2.017 la parte demandada consignó diligencia en la que señaló que durante todo el proceso ha cumplido con el pago de las pensiones de arrendamiento y condominio del inmueble arrendado, igualmente consignó documentos que acompañan la mencionada diligencia.
En fecha 9 de Mayo de 2.017 la Secretaria del Tribunal hizo constar que ese día puso en conocimiento de la Juez las diligencias anteriores. Ese mismo día el Tribunal dictó auto en el que hizo saber a las partes que el día 5 de Abril de 2.010 la parte demandante había dado cumplimiento a lo ordenado en la sentencia interlocutoria que dictó el 7 de Diciembre de 2.009 y que en relación a los alegatos de pago que hizo la parte demandada el 20 de Abril de 2.017, los resolvería en la sentencia definitiva.
El día 25 de Mayo de 2.017 la parte actora solicitó que se publicara la sentencia definitiva.
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia definitiva, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La representación judicial de la parte actora alega en el libelo de demanda que sus representados celebraron un contrato de arrendamiento con la ciudadana Diana Rosa Arteta Rivero, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 16 de Agosto de 2.002, bajo el N° 22, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; sobre el inmueble constituido por un apartamento N° 2-A19, ubicado en el piso 3 de las Residencias Parque III, Urbanización Juan Pablo Segundo, Montalbán, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que la duración del contrato sería de un año improrrogable, lo que se cumplió el 1° de Julio de 2.003; pero como quiera que con posterioridad a esa fecha sus representados continuaron recibiendo el pago del canon del arrendamiento, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado al operar la tácita reconducción del mismo.
Que en un principio el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,00) mensuales, monto que posteriormente de mutuo acuerdo ajustaron dos veces; el primero a partir del mes de Julio de 2.004 por la cantidad de quinientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 550.000,00) mensuales y, el segundo a partir del mes de Julio de 2.005 por seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,00) mensuales.
Que las partes convinieron en el contrato que la arrendataria debía pagar los gastos de condominio del inmueble arrendado, por cuanto es quien tiene el uso y disfrute del apartamento y de las áreas comunes del edificio.
Que al principio la arrendataria fue fiel cumplidora de sus obligaciones contractuales; pagaba correctamente el canon mensual de arrendamiento y el condominio, pero a partir del mes de Mayo de 2.006 comenzó a dejar de pagar los meses de condominio. Que para el momento en que presentó la demanda, la arrendataria debía la cantidad de dos millones doscientos cinco mil cuatro Bolívares (Bs. 2.205.004,00) por concepto de condominio desde Mayo de 2006 a Junio de 2.007. Que igualmente dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2.007, debiendo para ese entonces, la cantidad de un millón ochocientos mil Bolívares (Bs. 1.800.000,00).
Que por los motivos expuestos demanda a la arrendataria para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: 1.- que son ciertos los hechos narrados; 2.- desocupar el inmueble arrendado y en consecuencia hacerle entrega del mismo libre de persona y de bienes a excepción de los bienes descritos en el contrato de arrendamiento, en el mismo buen estado en que lo recibió; 3.- pagarle por concepto de indemnización de daños y perjuicios por todo el tiempo que ha usado y disfrutado el inmueble arrendado sin pagar su canon, una suma igual o equivalente al canon mensual, vale decir, seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,00) por cada mes desde Junio hasta Agosto de 2.007, lo que arroja la cantidad de un millón ochocientos mil Bolívares (Bs. 1.800.000,00). 4.- pagarle igualmente por concepto de indemnización de daños y perjuicios por todo el tiempo que siga usando y disfrutando el inmueble arrendado desde el mes de de Agosto de 2.007 hasta la entrega definitiva del mismo. 5.- pagar los gastos de condominio que se causen desde Septiembre de 2.007 hasta la entrega definitiva del inmueble.
La parte demandada en la contestación de la demanda opuso la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta según lo prevé el artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo contestó el fondo de la demanda, expresando que reconoce la existencia de un vínculo jurídico de carácter arrendaticio que mantiene con la parte demandante en su carácter de arrendadores del inmueble ya identificado desde el 1° de Julio de 2.001 según contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 16 de Agosto de 2.002, bajo el N° 22, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Igualmente admitió expresamente que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,00) mensuales, monto que posteriormente fue incrementado a partir del 1° de Julio de 2.004 a la cantidad de quinientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 550.000,00) mensuales y, que luego, a partir del 1° de Julio de 2.005 a seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,00) mensuales.
Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos no reconocidos expresamente como el derecho señalado en el libelo de demanda.
Negó, rechazó y contradijo que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2.007 a razón de seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.00, 00) mensuales, toda vez que ha realizado el pago de las mencionadas mensualidades en las cuentas corrientes de los demandantes de la siguiente manera, junio y julio de 2007 en la cuenta corriente Nº 0108-0013-79-0100019389 del Banco Provincial, cuyo titular es la codemandante Maritza Yanet Salazar de Aular y, los meses de agosto y septiembre de 2007 los depositó en la cuenta corriente Nº 1033045039 cuyo titular es el codemandante Leo Venancio Aular Jurado.
Negó, rechazó y contradijo por no ser totalmente ciertos los hechos alegados por la parte demandante respecto a que ha de pagar las cuotas de condominio de los meses de mayo de 2006 hasta junio de 2007, toda vez que suscribió un convenio de pago con la sociedad mercantil Habitacasa encargada de la administración del condominio del Conjunto Residencial Juan Pablo II; que dicho convenio lo ha venido cumpliendo a cabalidad, por lo que no puede la parte demandante alegar la falta de pago de las cuotas de condominio ya que no existe incumplimiento de su parte del referido convenimiento.
Que reconoce que el canon de arrendamiento inicial fue incrementado conforme lo expuesto, cuyo incremento lo aceptó aunque desde el año 2002 existe un Decreto Presidencial que congeló los montos de las pensiones arrendaticias encontrándose prorrogado por otro Decreto de igual rango.
Que desde el 1º de julio de 2004 se incrementó a quinientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 550.000,00) mensuales, cobrando ilegalmente los arrendadores cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00) mensuales, los cuales fueron pagados hasta el 1º de junio de 2005, dando un total de un millón doscientos mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) recibidos ilegalmente en exceso por parte de los arrendadores durante doce meses.
Que desde el 1º de julio de 2005 hasta agosto de 2007 fue incrementado el canon mensual de arrendamiento a la cantidad de seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.00,00) alegando que cobraron ilegalmente los arrendadores ciento cincuenta mil Bolívares (Bs. 150.000,00) mensuales en los últimos 25 meses, dando un total de tres millones setecientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 3.750.000,00). Que pagó en total un exceso de cuatro millones novecientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 4.950.000,00). Por último solicitó que se deseche la demanda por infundada y temeraria.
Igualmente, en la contestación de la demanda la parte demandada propuso reconvención en la que solicitó lo siguiente: primero: para el supuesto negado que este Tribunal de instancia considere que existe falta de pago por parte de su persona de los cánones y cuotas de condominio demandados como insolutos y los cuales hacen según lo señalado en la demanda la cantidad de cuatro millones cinco mil cuatro Bolívares (Bs. 4.005.004,00) se compense la supuesta deuda con el monto del excedente por concepto de canon de arrendamiento que pagó, previo descuento de los montos pagados por concepto de condominio con vista al convenio de pago por el suscrito con la administradora y se le reintegre el saldo a favor, declarándose la solvencia de los pagos de cánones de arrendamiento y cuotas de condominio. Segundo: para el supuesto por él esperado, en el que este Tribunal de instancia considere que no existe falta de pago por parte de su persona de los cánones y las cuotas de condominio demandados como insolutos, solicitó que se condene a la parte demandante reconvenida al reintegro o repetición del excedente que ha pagado por concepto de canon de arrendamiento, el cual asciende a la cantidad de cuatro millones novecientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 4.950.000,00). Dicha reconvención fue contradicha por la parte demandante reconvenida.
Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito este Tribunal pasa previamente a resolver los siguientes planteamientos:
PUNTO PREVIO
DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL NUMERAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
La representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, según lo pautado en el artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con las previsiones del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso esta cuestión previa referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, alegando que la parte actora no señaló en el libelo cual es la acción intentada; que la acción arrendaticia es de carácter especial contemplada en el Decreto con rango y fuerza de Ley Arrendamientos Inmobiliarios, la cual contiene en su articulado las diferentes acciones que pueden ser propuestas a los fines de dirimir las controversias de las relaciones arrendaticias.
Que la parte actora solicitó en su petitorio la desocupación del inmueble arrendado, la cual era una acción contenida en el Decreto Legislativo Sobre Desalojos de Vivienda, el cual fue derogado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece la acción de desalojo para los contratos a tiempo indeterminados y la de resolución de contrato para los contratos con determinación de tiempo.
Que la parte actora fundamentó su acción en las normas ordinarias y de carácter general, contenida en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, referidas al incumplimiento en los contratos bilaterales, no pudiéndose considerar como normas que contemplan por si solas la acción regulada en la materia especial, ni mucho menos considerar la existencia de una acción de “DESOCUPACIÓN” por regulación o por vía de los artículos mencionados, existiendo una prohibición de Ley especial.
Que en consecuencia, no existiendo una acción expresamente señalada por el demandante en libelo y no existiendo una acción denominada desocupación, solicitó que se deseche la demanda la cual alegó que no debió ser admitida como una acción de desalojo.
La parte actora a través de diligencia que impugnó todos los documentos producidos en certificación fotocopiada que la parte demandada consignó junto con el escrito de contestación de la demanda a excepción del que se encabeza como “Convenio de Pago”; igualmente, en esa misma diligencia contradijo esta cuestión previa opuesta por el demandado. Alegó que la prohibición legal de admitir la acción propuesta se refiere únicamente a determinadas acciones que la Ley de manera expresa, clara y terminante niega su procedencia; que la referida cuestión previa se refiere únicamente a determinadas acciones que la Ley prohíbe su admisión y señala que este no es el caso o que solo permite su admisión por determinadas causales no alegadas en la demanda, lo que tampoco es el caso de autos. Que en el primer supuesto, se debe tener en cuenta que se trata de acciones posibles, en donde la ley en forma expresa, clara y terminante niega su procedencia. Que en ese caso citó a título de ejemplo, una acción en la cual se pretenda que se condene al estado al pago de costas procesales, aunque está exonerado de costas, hace inadmisible toda acción que pretenda lo contrario de conformidad con lo previsto en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Que en el segundo supuesto, se trata de acciones que la Ley determina por cuales causales pueden ser intentadas como por ejemplo, la demanda de divorcio que solo es posible accionarla por las causales expresamente determinadas por la Ley; que en base a lo anterior la cuestión previa debe ser declarada sin lugar.
A colación señaló lo establecido en el artículo 4 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente: “…A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador…”. Que aplicando la norma contenida en el citado artículo, se debe determinar el significado de las palabras desalojar y desocupar. Que de acuerdo con el Diccionario de La Real Academia, la palabra desalojar significa “sacar o hacer salir de un lugar a alguien o algo” y, la palabra desocupar significa “sacar lo que hay dentro de algo”; por lo tanto, ambas palabras tienen el mismo significado. Que por todo lo señalado y con fundamento en el artículo 4 del Código Civil considera también que esta cuestión previa es improcedente, ya que conforme a la semántica ambas palabras tienen igual significado, y que en todo caso es una forma majadera de fundamentar una cuestión previa; por lo que solicitó que sea declarada sin lugar la cuestión previa.
Para resolver el Tribunal observa:
En relación a esta cuestión previa, referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta; al respecto el Dr. A. Rengel Romberg en su texto Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo III, señala:
“...Sólo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada” (omissis) “Esto ocurre, precisamente, con la caducidad de la acción establecida en la ley, cuyo lapso en casación se ha considerado fatal, quedando extinguida la acción, sin que pueda discutirse en debate judicial.” (...) “También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda... En estos casos, la casación siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”.
Analizado el libelo de demanda, de acuerdo con lo alegado por la parte demandante, la Juez de este Tribunal en aplicación del principio iure novit cuariae determina que la acción ejercida es la de desalojo de un inmueble arrendado por falta de pago del canon de arrendamiento, la cual no es contraria a derecho; por el contrario, está prevista como una causal taxativa en el literal “a” del el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, aplicable al presente caso para el momento en que se presentó la demanda y tramitó este proceso; y que las normas señaladas como fundamento de la demanda, artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil no están prohibidas para los casos de arrendamiento a tiempo indeterminado como lo alega la parte demandada cuestionante, toda vez que constituyen normas generales de la teoría de las obligaciones y los contratos bilaterales, como lo es el contrato de arrendamiento, independiente de su naturaleza, sea a tiempo determinado o indeterminado; sin dejar de resaltar que precisamente por el principio iure novit cuariae, de acuerdo con los hechos alegados por las partes el Juez aplica el Derecho; lo que trae como consecuencia que este Tribunal considere que la presente cuestión previa no debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Resuelto como ha sido el punto previo y luego de analizadas las alegaciones de las partes el Tribunal pasa a resolver el mérito de la reconvención propuesta por la parte demandada y de la demanda presentada por la parte actora de la manera a continuación se determina:
DE LA RECONVENCIÓN
La parte demandada reconvino a los codemandantes, como anteriormente se señaló, alegando que es inquilina del inmueble identificado como un apartamento N° 2-A19 ubicado en el piso 3 de las Residencias Parque III, Urbanización Juan Pablo Segundo, Montalbán Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el 1º de julio de 2001, por contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, otorgado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, quedando anotado bajo el Nº 57, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría.
Que el canon de arrendamiento en inicio fue pactado en cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,00) mensuales y que posteriormente fue incrementado a partir del 1º de julio de 2004 a quinientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 550.000,00) mensuales, siendo incrementado nuevamente desde el 1º de julio de 2005 hasta la fecha de la interposición de la demanda a la cantidad de seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,00) mensuales, a pesar de existir prohibición de hacerlo según el Decreto Presidencial de congelación de alquileres del año 2002 y vigente por prórrogas del mismo.
Que desde el 1º de julio de 2004 el señalado incremento de quinientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 550.000,00) mensuales los arrendadores han cobrado ilegalmente cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00) mensuales y que fueron pagados hasta el 1º de junio de 2005, sumando un total de un millón doscientos mil Bolívares (bs. 1.200.000,00) en un periodo de doce meses.
Que desde el 1º de julio de 2007 hasta el mes de agosto de 2007 incrementaron el canon de arrendamiento a la cantidad de seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,00), cobrando en exceso la cantidad de ciento cincuenta mil Bolívares (Bs. 150.000,00) mensuales, pos los últimos 25 meses sumando un total de tres millones setecientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 3.750.000,00); que pagó en exceso cuatro millones novecientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 4.950.000,00).
Que con vista a lo anteriormente expuesto reconviene a los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR para que convengan o en caso contrario sean condenados en lo siguiente: primero: para el supuesto negado en el que este Tribunal de instancia considere que existe falta de pago por parte de su persona de los cánones y cuotas de condominio demandados como insolutos y los cuales hacen según lo señalado en la demanda la cantidad de cuatro millones cinco mil cuatro Bolívares (Bs. 4.005.004,00) se compense la supuesta deuda con el monto del excedente por concepto de canon de arrendamiento que pagó, previo descuento de los montos pagados por concepto de condominio con vista al convenio de pago por el suscrito con la administradora y se le reintegre el saldo a favor, declarándose la solvencia de los pagos de cánones de arrendamiento y cuotas de condominio. Segundo: para el supuesto por él esperado, en el que este Tribunal de instancia considere que no existe falta de pago por parte de su persona de los cánones y las cuotas de condominio demandados como insolutos, solicitó que se condene a la parte demandante reconvenida al reintegro o repetición del excedente que ha pagado por concepto de canon de arrendamiento, el cual asciende a la cantidad de cuatro millones novecientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 4.950.000,00).
Estimó la reconvención en la cantidad de cuatro millones novecientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 4.950.000,00).
La parte demandante rechazó y contradijo en todas y cada de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente y señaló que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda confesó expresamente que el canon de arrendamiento inicialmente había sido de Bs. 450.000,00 y que se acordaron ajustes en dicho canon de arrendamiento por ambas partes, quedando de esta forma probado lo señalado en el libelo de demanda al respecto.
Que en la reconvención se pretende que la parte actora convenga en que tales acuerdos de ajuste del canon de arrendamiento fueron hechos por presión injusta e indebida de parte de su representado, lo que rechazó y negó por ser falso y que corresponde a quien alega ese hecho su probanza conforme a la ley.
Que según los alegatos y confesiones de la parte demandada, los cuales constan en autos, concluye que se encuentra plenamente probada la confesión por parte de la demandada. Que en relación al precio de arrendamiento hubo un acuerdo entre las partes en cuanto al ajuste progresivo que se ha hecho sobre el mismo.
Que no consta en autos que el inmueble haya sido regulado conforme al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de esa forma al no estar regulado no es procedente la acción de reintegro prevista en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que esa acción es solo procedente cuando se viola el monto de regulación establecido por el organismo competente y se cobra un canon mayor a esa fijación.
Señaló que los pedimentos hechos por la demandada reconviniente son contrarios a derecho como quedó señalado y solicitó que se declare sin lugar la reconvención propuesta.
Para resolver el Tribunal observa:
La parte actora alegó en el libelo de demanda que celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandada, dicho contrato fue otorgado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 16 de Agosto de 2.002, bajo el N° 22, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre el inmueble constituido por un apartamento N° 2-A19, ubicado en el piso 3 de las Residencias Parque III, Urbanización Juan Pablo Segundo, Montalbán, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en un principio el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,00) mensuales , monto que posteriormente de mutuo acuerdo ajustaron dos veces; el primero a partir del mes de Julio de 2.004 por la cantidad de quinientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 550.000,00) mensuales y, el segundo a partir del mes de Julio de 2.005 por seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,00) mensuales .
Estas afirmaciones de la parte demandante reconvenida fueron expresamente admitidas por la parte demandada reconviniente; empero, sostiene que esos incrementos pagados sobre el monto inicial convenido del canon, se le debe reintegrar por ser contrarios a lo establecido en el Decreto Presidencial que prohíbe el aumento de las pensiones de arrendamiento. Lo cual contradice la demandante reconvenida alegando que ese Decreto es aplicable a los montos máximos fijados como regulación del canon de arrendamiento por el Organismo competente, lo que no es aplicable al presente caso, toda vez que no consta en este proceso que el canon de arrendamiento del inmueble arrendado haya sido regulado.
Al respecto, el Decreto Nº 2.304 de fecha 5 de Febrero de 2003 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial Nº 37.626 del 6 de Febrero, mediante el cual el Presidente en Consejo de Ministros declaró como bienes y servicios de primera necesidad los cánones de arrendamiento para vivienda entre otros rubros. En su artículo 1º declara bienes de primera necesidad a los que se enumeran a continuación y en su literal D, señala los servicios y entre ellos en el numeral 2 de este literal a los alquileres de viviendas. El artículo 2º indica que es competente el Ministerio de Industria y Comercio para proceder a la fijación de los precios. El artículo 3º dispone que los precios vigentes para el momento de dictarse este Decreto quedarán vigentes hasta tanto el Ministerio del ramo, junto con el de Producción y Comercio den sus disposiciones al respecto. El artículo 7º encarga de la ejecución del Decreto al mismo Ministro de Producción y Comercio; y son justamente estos artículos, literales y numerales los que posteriormente sirven de basamento a los Resueltos de congelación de alquileres.
El Ejecutivo fundamentó esa decisión en el Artículo 320 de la Constitución, que dice textualmente en su primera parte:
“El Estado debe promover y defender la estabilidad económica, evitar la vulnerabilidad de la economía y velar por la estabilidad monetaria y de precios, para asegurar el bienestar social.”
Y también en los artículos 4º y 5º de la vigente para ese momento, Ley de Protección al Consumidor, los cuales establecían:
“Artículo 4º: A los efectos de esta Ley, se consideran bienes y servicios de primera necesidad aquellos que por ser esenciales e indispensables para la población determine expresamente, mediante decreto, el Presidente de la República en Consejo de Ministros.”
“Artículo 5º: Cuando las circunstancias económicas y sociales así lo requieran, a fin de garantizar el bienestar de la población y evitar distorsiones en la economía, el Ejecutivo Nacional, podrá dictar las medidas necesarias, en todo o en parte del territorio nacional, destinadas a evitar el alza indebida de los precios de bienes y las tarifas de servicios declarados o no de primera necesidad.
Posteriormente, las Resoluciones Nº 058 y 036 del 4 de Abril de 2003 emanadas de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, publicadas en la Gaceta Oficial Nº 37.667 del 8 de Abril de 2003, con vigencia de un año a partir de su publicación en la Gaceta Oficial, fijó los alquileres en el monto que estaban para el 30 de Noviembre de 2002. Esta Resolución congeló el monto de los alquileres de todas las viviendas, es decir, de aquellas que antes del Resuelto estaban sometidas a regulación y las que estaban exentas de regulación, las viviendas de lujo, es decir todas las viviendas. La segunda disposición de este Resuelto fue suspender los efectos de las fijaciones futuras de alquileres regulados, es decir mantener suspendidos, en principio por un año, los efectos de las Resoluciones de regulación que dictara el organismo competente, es decir la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. La tercera disposición fue someter a la congelación de alquileres, no solamente a los inmuebles que según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estaban sometidos a regulación, los construidos con anterioridad al 2 de Enero de 1987, sino todos los inmuebles por el hecho de estar destinados a vivienda, así como también los cánones de arrendamiento de viviendas que por su valor, estaban exentas de regulación.
Las Resoluciones Nº 152 y 046 de los mismos Ministerios, dictadas el 18 de Mayo de 2004 y publicadas en la Gaceta Oficial Nº 37.941 al día siguiente. Su contenido es el mismo de la anterior Resolución. Mantuvo la congelación del monto de los alquileres de inmuebles destinados a vivienda; tuvo una vigencia de seis (6) meses contados a partir de su publicación en la Gaceta Oficial; y así sucesivamente el Ejecutivo Nacional mantuvo la medida de congelación de alquileres de viviendas contenida en estas Resoluciones conjuntas, al considerar que constituye una obligación del Estado garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios con vista a la declaratoria del alquiler de vivienda como servicio de primera necesidad; hasta que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante un comunicado del día 19 de Octubre de 2.012, hizo del conocimiento público en general que la congelación de los alquileres de vivienda que se venía prorrogando desde el año 2003, no sería prorrogada; que solamente se podrán aplicar los ajustes de los alquileres que dicte esa Superintendencia y que esa decisión no produce la liberación de los mismos que se mantenían desde el 30 de Noviembre de 2.002, ya que sus modificaciones deben hacerse de acuerdo con la base de cálculos de los alquileres que contiene la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, facultad ésta a cargo de la SUNAVI como ente rector de esa Ley promulgada el 12 de Noviembre de 2.011.
Ahora bien, en el caso subiudice el Tribunal observa que la parte actora alegó en el libelo de demanda y la parte demandada lo admitió en la contestación, que desde el 1° de Julio de 2.002 ambos mantienen una relación de arrendamiento sobre un inmueble destinado a vivienda identificado como apartamento N° 2-A19 ubicado en el piso 3 de las Residencias Parque III, Urbanización Juan Pablo Segundo, Montalbán Municipio Libertador del Distrito Capital; según contrato otorgado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 16 de Agosto de 2.002, bajo el N° 22, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya vigencia fue determinada en un año que se cumplió el 1° de Julio de 2.003 convirtiéndose a tiempo indeterminado ya que se verificó su reconducción tácita; para ese primer año de la relación arrendaticia, el canon de arrendamiento lo establecieron en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,00) mensuales ; vale decir, que para el 30 de Noviembre de 2.002 cuando entró en vigencia la congelación del monto de los alquileres, el canon estaba fijado en Bs. 450,00, de acuerdo con lo dispuesto en las Resoluciones del Ejecutivo Nacional anteriormente analizadas, lo que trae como consecuencia que los ajuste del canon que ambas partes convinieron quedaron en suspenso hasta Octubre del año 2.012 cuando la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, hizo del conocimiento público que la congelación de los alquileres de vivienda que se venía prorrogando desde el año 2003, no sería prorrogada; que solamente se podrán aplicar los ajustes de los alquileres que dicte esa Superintendencia y que esa decisión no produce la liberación de los mismos que se mantenían desde el 30 de Noviembre de 2.002, ya que sus modificaciones deben hacerse de acuerdo con la base de cálculos de los alquileres que contiene la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, facultad ésta a cargo de la SUNAVI como ente rector de esa Ley promulgada el 12 de Noviembre de 2.011. Vale decir, que los ajustes del monto del canon convenido en el contrato celebrado entre las partes quedaron en suspenso sin poder aplicarse, por lo que su pago no podía ser exigido por el arrendador ni el arrendatario obligado a pagar esos ajustes, únicamente el monto vigente al 30 de Noviembre de 2.002 y que sin lugar a dudas está vigente al día de hoy dada la naturaleza de orden público con el que lo ha revestido la legislación. Así se declara.
Siguiendo este orden de ideas, al encontrarse entonces el canon convenido congelado en Bs. 450,00, las cantidades pagadas que exceden ese monto pueden ser repetidas por el arrendatario como así efectivamente lo hizo en su reconvención. Al respecto, se observa que desde el 1º de julio de 2004 el señalado incremento a quinientos cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) mensuales es equivalente a cien Bolívares (Bs. 100,00) cada mes por encima de aquel, hasta el 1º de junio de 2005, lo que suma un total de un millón doscientos mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) en un periodo de doce meses. Así se declara.
Que desde el 1º de julio de 2005 hasta el mes de agosto de 2007 el señalado incremento del canon de arrendamiento a seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) mensuales es equivalente a ciento cincuenta Bolívares (Bs. 150,00) mensuales por encima de aquel, por veinticinco meses arroja tres mil setecientos cincuenta Bolívares (Bs. 3.750,00), que sumados a los Bs. 1.200,00 del año anterior, arroja un gran total de cuatro mil novecientos cincuenta Bolívares (Bs. 4.950,00). Así se declara.
La parte actora reconvenida alega que la parte demandada reconviniente pagó el canon convenido en el contrato y sus ajustes hasta el mes de Mayo de 2.007 y que dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los mese de Junio, Julio y Agosto de 2.007 a razón de Bs. 600,00 mensuales; mientras que la parte demandada reconviniente se excepcionó diciendo que si ha pagado esos meses que demanda como no pagados y que el pago lo ha hecho por encima de la cantidad del canon que fue congelado por el Ejecutivo Nacional; lo que trae como consecuencia que este Tribunal entre a analizar las pruebas aportadas al proceso por la demandada reconviniente para demostrar el pago de esos meses y el exceso del mismo, a través de cuatro copias al carbón de planillas de depósitos bancarios que cursan a los folios 42 al 45; iinstrumentos éstos que contienen signos probatorios que hacen presumir que emanan de las entidades bancarias, y que pueden considerarse como documentos tarjas, siguiendo el criterio doctrinario del Dr. Jesús E. Cabrera, expuesto en la Revista de Derecho Probatorio Nº 9, por cuanto contienen los símbolos de dicha empresa reconocidos comúnmente por todas las personas que dan certeza de su autenticidad. Así se declara.
De dos de los instrumentos subexamine ha quedado demostrado que la parte demandada reconviniente depositó en la cuenta corriente N° 0108-0013-79-0100019389 del Banco Provincial a favor de la codemandante reconvenida, ciudadana Maritza Salazar de Aular, la cantidad de seiscientos Bolívares (Bs. 600,00 los días 18 de Junio de 2.007 y 23 de Julio de 2.007; lo que guarda relación con la prueba de informe evacuada a través de oficio Nº SU-SSNP/S-OF/2008/3441 librado del Sector Organismos Oficiales Sub unidad de Servicios y S.N.P., del Banco Provincial; instrumento ésto que constituye igualmente un documento privado que contiene signos probatorios que hacen presumir que emana de esa entidad bancaria por cuanto contienen los símbolos de dicha empresa reconocidos comúnmente por todas las personas, que dan certeza de su autenticidad y que pueden considerarse como documentos tarjas, siguiendo el criterio doctrinario ya citado del Dr. Jesús E. Cabrera, expuesto en la Revista de Derecho Probatorio Nº 9; el cual no fue impugnado por la parte contra quien fue opuestos en la oportunidad procesal correspondiente, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.
Igualmente quedó demostrado con los otros dos instrumentos subexamine, que la parte demandada reconviniente depositó en la cuenta corriente N° 1033045039 del Banco Mercantil a favor del codemandante reconvenido, ciudadano Aular Jurado, la cantidad de seiscientos Bolívares (Bs. 600,00 los días 23 de Agosto de 2.007 y 14 de Septiembre de 2.014; lo que guarda relación con la prueba de informe evacuada a través de oficio Nº 41368 librado el 9 de Septiembre de 2.009 por la Gerencia Legal de Asesoría del Banco Mercantil; instrumento ésto que constituye igualmente un documento privado que contiene signos probatorios que hacen presumir que emana de esa entidad bancaria por cuanto contienen los símbolos de dicha empresa reconocidos comúnmente por todas las personas, que dan certeza de su autenticidad y que pueden considerarse como documentos tarjas, siguiendo el criterio doctrinario ya citado del Dr. Jesús E. Cabrera, expuesto en la Revista de Derecho Probatorio Nº 9; el cual no fue impugnado por la parte contra quien fue opuestos en la oportunidad procesal correspondiente, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.
Del análisis realizado a las alegaciones de las partes y de las pruebas analizadas y valoradas, este Tribunal considera que efectivamente la parte demandada reconviniente demostró que si pago la cantidad de cuatro mil novecientos cincuenta Bolívares (Bs. 4.950,00) por encima del canon de arrendamiento convenido por las partes y congelado por el Ejecutivo Nacional; lo que trae como consecuencia que la parte actora reconvenida sea condenada a reintegrarle a la demandada dicha cantidad por concepto de sobre alquileres cobrados ilegalmente desde el 1° de Julio de 2.004 a Agosto de 2.007; por lo tanto, se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento que demanda la parte actora como causal del desalojo del inmueble arrendado. Así se decide.
Por todos los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que la reconvención propuesta por la parte demandada debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
DE LA DEMANDA
La parte actora alegó en el libelo de demandada que la parte demandada dejó de pagar las pensiones de arrendamiento convenidas en el contrato de arrendamiento, correspondientes a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2.007, afirmaciones fueron rechazadas por la parte demandada alegando el pago inclusive con sobre alquileres razón por la que reconvino, reconvención ésta que prosperó de acuerdo con la decisión que antecede; de tal manera que la petición de la demandante en cuanto a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento citadas ut supra, debe ser desechada y así debe ser declarado.
En cuanto al incumplimiento de la parte demandada reconviniente de la obligación contractual de pagar las planillas de condominio del inmueble arrendado, el Tribunal observa que la demandante reconvenida produjo junto con el libelo de demanda, copia simple del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 16 de Agosto de 2.002, bajo el número 22, Tomo 44, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría; celebrado entre los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANETT SALAZAR DE AULAR, venezolanos, mayores de edad, casados, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.178.692 y V-2.765.809, respectivamente como arrendadores y la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-13.852.360; con el carácter de arrendataria, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento situado en la Urbanización Juan Pablo Segundo, Residencias Parque III, piso 3, apto 2-A 19, Montalbán, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; dicho instrumento constituye copia de un documento público, que puede ser traída al proceso según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta, se tiene como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Del documento subexamine, además de haber quedado plenamente demostrada la relación arrendaticia entre las partes, ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANETT SALAZAR DE AULAR, como arrendadores y, la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, como arrendataria; lo cual no constituye un hecho controvertido en este proceso. También quedó demostrada la obligación de la arrendataria de pagar las planillas de condominio del inmueble arrendado, según su cláusula cuarta, lo cual tampoco es un hecho controvertido.
Ante esas afirmaciones de la parte demandante reconvenida, la parte demandada reconviniente en su contestación admitió que adquirió esa obligación, más sin embargo se excepcionó diciendo que no debía pago por ese concepto ya que había celebrado un convenio de pago que había cumplido a cabalidad y para demostrar su exceptio promovió la prueba de informe requerido a la empresa que administra el condominio del inmueble HABITACASA; la que se evacuó a través de oficio que cursa al folio 74, que confirma todas las afirmaciones que al respecto hizo la parte demandada reconviniente y que guarda relación con el convenio de pago suscrito por esa empresa administradora y la demandada, el cual consignó en original junto con la contestación de la demanda y que cursa a los folios 52 y 53. Así se decide.
La parte actora para demostrar que la demandada no había cumplido esa obligación de pagar los gastos de condominio convenidos en el contrato, acompañó al libelo de demanda de copia simple de un estado de cuenta, sin identificar quien lo emitió, y sin estar suscrito por la persona obligada ni por el emisor; razón por la cual este Tribunal considera que esta prueba debe ser desechada con fundamento en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Del mismo modo la parte actora produjo junto con el libelo notificación original solicitada por los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANETT SALAZAR DE AULAR, venezolanos, mayores de edad, casados, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.178.692 y V-2.765.809, respectivamente, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual fue practicada el día 29 de junio de 2007, en la cual esa Notaría dejó constancia de haberse trasladado y que se constituyó en la Urbanización Juan Pablo Segundo Residencia Parque III, piso 3 apartamento 2-A 19 Montalbán del Distrito Capital, a los fines de notificar a la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-13.852.360, y que al no encontrar a persona alguna en el inmueble dejó la notificación pegada en la puerta y pasó un ejemplar por debajo de la puerta. Dicho instrumento un documento público, que al no haber sido tachado ni impugnado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto adquirió en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil. Con el documento quedó plenamente demostrado que los codemandantes reconvenidos le notificaron a la demandada reconvincente que el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos no sería renovado, lo cual no constituye un hecho controvertido en este proceso. Así se decide.
OTRAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA
Igualmente la parte actora reconvenida aportó al proceso los siguientes documentos:
1.- una misiva de fecha 13 de abril 2009, la cual cursa al folio 83 del presente expediente, suscrita por el Dr. Diego Esposito dirigida al ciudadano Leo Venancio Aular Jurado; dicho documento constituye un documento privado que emana de un tercero que no es parte en este proceso ni causante de las mismas, que no fue ratificada con la prueba testimonial tal y como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se desecha según lo prevé el artículo 509 eiusdem. Así se decide.
2.- Copia simple de documento registrado por ante la oficina del Registro Público, Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 2080, folio 4.465, de fecha 29 de marzo de 2.000; documento que constituye reproducción fostostática simple de un documento público, que puede ser traída al proceso según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta, se tiene como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.
Del documento subexamine, ha quedado plenamente demostrada la propiedad del inmueble arrendado; lo cual no constituye un hecho controvertido en este proceso, sin embargo, fue aportado en cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto N° 31 dictado el 5 de Marzo de 2.009 por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, publicado ese mismo día en la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano Libertador N° 3119-2. Así se decide.
3.- Certificado de solvencia municipal y aseo urbano, estados de cuenta de impuesto municipal del derecho de frente del inmueble librada por SUMAT de la Alcaldía de Caracas y, original de cédula catastral código 01-01-12-U01-001-006-001-003-003-019, emitida por la Alcaldía de Caracas; los cuales constituyen documentos que se asimilan al documento público; que al no haber sido tachados ni impugnados en la oportunidad procesal por la parte contra quien fueron opuestos, adquiriendo el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.
Los documentos subexamine fueron aportados al proceso en cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto N° 31 dictado el 5 de Marzo de 2.009 por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, publicado ese mismo día en la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano Libertador N° 3119-2. Así se decide.
4.- Misiva de fecha 10 de febrero 2010 dirigida al codemandante reconvenido, Leo Venancio Aular Jurado por el Dr. Diego Esposito, Abogado del Departamento Legal de Habitacasa C.A. y estado de cuenta de propietario librado por Habitacasa C.A. de los meses pendientes por pagar por concepto de condominio del inmueble arrendado desde el 1-2-2.009 al 28-2-2.010, lo cual cursa a los folios 117 y 118 del presente expediente; dichos documentos constituyen documentos privados que emanas de terceros que no son parte en este proceso ni causantes de las mismas, que no fueron ratificados con la prueba testimonial tal y como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se desecha según lo prevé el artículo 509 eiusdem. Así se decide.
OTRAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
2.- Original de convenio de pago, suscrito por la ciudadana Melania Rivero de Arteta, de nacionalidad Colombiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-81.327.417 y el Dr. Diego Esposito del Departamento Legal I del Escritorio Jurídico Vásquez, Hernández y Asociados; lo cual guarda relación con la prueba de informe evacuada a través de oficio Nº 1046-07 que cursa al folio 64, recibido en este Tribunal el 6 de diciembre de 2007 proveniente de la Administradora HABITACASA; instrumento éste que constituye también un documento privado que contiene signos probatorios que hacen presumir que emanan de esa administradora por cuanto contienen los símbolos de dicha empresa reconocidos comúnmente por las personas que dan certeza de su autenticidad y que pueden considerarse como documentos tarjas, siguiendo el criterio doctrinario del Dr. Jesús E. Cabrera, expuesto en la Revista de Derecho Probatorio Nº 9; los cuales no fueron impugnados por la parte contra quien fueron opuestos en la oportunidad procesal correspondiente, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.383 del Código Civil. Así se declara.
De los documentos subexamine ha quedado plenamente demostrado que la parte demandada reconviniente realizó el convenio de pago del condominio con la administradora de las planillas de los meses de Mayo de 2.007 hasta Agosto de 2.007; que ha cumplido a cabalidad ese convenio y que está solvente en el pago de las planillas de condominio correspondientes a los meses de Mayo a Octubre de 2.006. Así se decide.
3.- Originales y copias simples de cinco (5) facturas de condominio libradas por la Administradora HABITACASA, correspondiente a los meses de mayo, junio, agosto, septiembre y octubre de 2.006; los cuales constituyen documentos privados que contienen signos probatorios que hacen presumir que emanan de esa administradora por cuanto contienen los símbolos de dicha empresa reconocidos comúnmente por las personas, que dan certeza de su autenticidad y que pueden considerarse como documentos tarjas, siguiendo el criterio doctrinario del Dr. Jesús E. Cabrera, expuesto en la Revista de Derecho Probatorio Nº 9; los cuales no fueron impugnados por la parte contra quien fueron opuestos en la oportunidad procesal correspondiente, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.
De los documentos subexamine ha quedado plenamente demostrado que la parte demandada reconvincente pagó a la administradora las planillas de condominio del inmueble arrendado, correspondientes a los meses de mayo hasta octubre de 2.006. Así se decide.
4.- En cuanto a las planillas de depósitos bancarios aportados por la parte demandada reconviniente el 20 de Abril del presente año, que cursan a los folios 179, 180 y 182, relacionados con depósitos efectuados en el Banco Mercantil a favor del codemandante y de HABITACASA C.A., a los fines de demostrar que durante todo el proceso ha cumplido con el pago de las pensiones de arrendamiento y de condominio del inmueble arrendado; el Tribunal observa que están vinculados con hechos nuevos no alegados en el proceso toda vez que la falta de pago alegada como causal de desalojo es correspondiente a los meses desde Junio, Julio y Agosto de 2.007 cuyo pago ya fue valorado y apreciado anteriormente en este fallo, lo que produce su impertinencia, aunado al hecho cierto de su extemporaneidad por cuanto la causa para ese momento ya se encontraba en estado de publicar la sentencia definitiva; razones por las cuales se desechan y no se entran a analizar de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Del análisis realizado a las alegaciones formuladas por las partes así como de las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal observa que quedó plenamente demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes alegada por la demandante reconvenida y admitida por la demandada reconviniente; por lo tanto, al presente caso se hacen aplicables las normas contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.592 ordinal 2° del Código Civil y 34 literal “a” del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (vigente para el momento en que se presentó la demanda y se tramitó el proceso), que disponen:
Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales… omissis…2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
El artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento en que se presentó la demanda y se tramitó el proceso:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Hoy, las causales de desalojo de inmuebles destinados a vivienda se encuentran reguladas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el que se prevé también como causal del desalojo la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, pero de cuatro (4) meses.
En el caso subiudice se observa que la parte demandada reconviniente demostró que está solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento y de las planillas de condominio (cuyo incumplimiento no es causal de desalojo) del inmueble arrendado, señaladas en el libelo de demanda como no pagadas por la demandante reconvenida tal y como lo exigen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; lo que trae como consecuencia que la petición de la demandante no sea procedente en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran por esta Juzgadora los extremos contenidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código del Procedimiento Civil, el Tribunal considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide.
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (antes denominado Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas), actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL NUMERAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, opuesta por la parte demandada reconviniente.
SEGUNDO: CON LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada reconviniente por reintegro de sobre alquileres pagados a la demandante reconvenida desde el 1° de Julio de 2.004 hasta Agosto de 2.007.
TERCERO: SIN LUGAR LA DEMANDA que por falta de pago de pensiones de arrendamiento de los meses de Junio a Agosto de 2.007 y de las planillas de condominio correspondientes a los meses de Mayo de 2.006 a Junio de 2.007; presentaron los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.178.692 y V-2.765.809, respectivamente; representados en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos ÁNGEL FERMÍN, ROSA MARÍA PAUL y ALEJANDRA FERMÍN; Abogados en ejercicio de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 74.695, 90.803 y 136.954, respectivamente; contra la ciudadana DIANA ROSA ARTETO RIVERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-13.852.360; representada en este proceso a través de su apoderado judicial, ciudadano FEDERICO M. SULBARÁN I., Abogado en ejercicio de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 105.359.
En consecuencia, se condena a la parte demandante reconvenida a reintegrarle a la parte demandada reconviniente la cantidad de cuatro mil novecientos cincuenta Bolívares (Bs. 4.950,00) por concepto de reintegro de sobre alquileres pagados desde el 1° de Julio de 2.004 hasta Agosto de 2.007.
En conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante reconvenida a pagar las costas del proceso.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado, y notífíquese a las partes según lo disponen los artículos 247, 248 251 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de Julio del año dos mil diecisiete (2.017). Año 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ
MARÍA DEL CARMEN GARCÍA HERRERA
LA SECRETARIA
ADNALOY TAPIAS
MDELCGH/AT/ls
AP31-V-2007-001647
En esta misma fecha 17 de Julio de 2017, siendo las 3:25 p.m. se publicó, registró y se dejó copia certificada de la anterior decisión.
LA SECRETARIA
ADNALOY TAPIAS
AT/ls
AP31-V-2007-001647
