REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, diecisiete de mayo de dos mil dieciocho
208º y 159º
ASUNTO Nº AP31-V-2017-000454.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y su prorroga legal.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS PAODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE ACTORA: Constituida por el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N V-6.437.068. Representado en la causa por la abogada Alicia Cubillos de Muskus, venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 74.626, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de septiembre del año 2013, anotado bajo el Nº 11, tomo 19 de los libros de autenticaciones.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.919.620. Representado en la causa por las abogadas Beatriz Diamante Pacheco y Moraima Puentes Silva, venezolanas, mayores de edad e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs 13.272 y 29.369, conforme poder apud acta conferido en fecha 22 de febrero del año 2018, cursante a los folios 31 al 33 del expediente.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas en virtud de la pretensión que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y su prorroga legal, incoara el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, en contra del ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, ambas partes plenamente identificadas en el fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 26 de septiembre de 2017, la parte incoó su pretensión de cumplimiento argumentando, en síntesis:
1.- Que es propietario de un inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones existentes en él, situado en Caracas, ubicado frente a la Avenida Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de aproximadamente cuatrocientos quince metros cuadrados (415,00 mts2) y esta comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: en veinte y tres metros (23,00 mts) aproximadamente, con terrenos que son o fueron del Dr. Julián Bernardo Arismendi; SUR: en veintisiete metros (27 mts). Aproximadamente, con terrenos que son o fueron de Cofre Laboeru; ESTE: en doce metros (12 mts.), con la avenida Prolongación El Parque, a la cual da su frente; Y OESTE: Con terrenos que son o fueron de Dionisio Sifontes, hijo.
2.- Que el ciudadano Franco Silvestre Zottola Cava (demandado) es arrendatario del inmueble desde el primero (1º) de abril del año dos mil cinco (2005), conforme contrato suscrito con la Sociedad Mercantil Administradora ABAD C.A., encargada de la administración del inmueble para la fecha; resultando cedido el contrato al arrendador-propietario en fecha 30 de agosto de 2013.
3.- Que la duración o vigencia del contrato se pactó inicialmente en ocho (08) meses a partir de la fecha de su firma, prorrogable por doce (12) meses si una de las partes no manifestare a la otra con al menos treinta (30) días de anticipación a la expiración del contrato, su voluntad de no querer prorrogarlo.
4.- Que el uso del inmueble se convino para única y exclusivamente TALLER MECANICO Y LATONERIA.
5.- Que en fecha 28 de octubre de 2013, el arrendador notificó a su arrendatario por intermedio de la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, comenzando a transcurrir la prorroga legal a partir del 01 de enero de 2013, por un espacio de tres (03) años conforme lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
6.- Que en virtud del incumplimiento del arrendatario en efectuar la entrega material del bien inmueble arrendado, una vez vencido el plazo inicial de vigencia así como de su prorroga legal, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en: A.- Que el contrato de arrendamiento culminó su vigencia en fecha 31 de diciembre de 2013 y vencida la prorroga legal en fecha 31 de diciembre de 2016, ello en virtud de haber sido notificado de la no continuación del contrato; B.- Se condene a la entrega material del inmueble arrendado, constituido por un lote de terreno y las construcciones existentes en él, situado en Caracas, ubicado frente a la Avenida Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de aproximadamente cuatrocientos quince metros cuadrados (415,00 mts2) y esta comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: en veinte y tres metros (23,00 mts) aproximadamente, con terrenos que son o fueron del Dr. Julián Bernardo Arismendi; SUR: en veintisiete metros (27 mts). Aproximadamente, con terrenos que son o fueron de Cofre Laboeru; ESTE: en doce metros (12 mts.), con la avenida Prolongación El Parque, a la cual da su frente; y OESTE: Con terrenos que son o fueron de Dionisio Sifontes, hijo.; y C.- En pagar las costas y costos del proceso.
7.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1264 y 1579 del Código Civil en concordancia con el artículo 40, literal “G” Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estimándola en la suma de cuarenta y cinco mil seiscientos bolívares fuertes (45.600,00 Bs.).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Por su parte la demandada, mediante escrito presentado en fecha 28 de febrero de 2018, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando grosso modo:
1.- Admitió la existencia de la relación arrendaticia con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ABAD C.A., desde el año 2005, con un término de curación de ocho (08) meses, prorrogable por doce (12) meses.
2.- Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión incoada en su contra.
3.- Admitió que fue notificado en fecha 28 de octubre de 2013, de la intención del actual arrendador-propietario, de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a partir del 01 de diciembre de 2013, y en base al cual ocupa el inmueble en calidad de arrendatario. Notificación que se efectuara por intermedio de la Notaría Publica Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital.
4.- Negó, rechazó y contradijo el contenido de la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento, de igual manera que el arrendador haya efectuado después de la notificación de desahucio, gestión alguna para obtener la entrega del inmueble arrendado, ni telefónica ni personalmente.
5.- Que una vez notificado de la intención de no renovar el contrato de arrendamiento, acudió a efectuar el pago del canon de arrendamiento en la dirección del arrendador, y dada la negativa de recibirlo, procedió a su consignación por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), donde viene consignando el canon de arrendamiento desde el 01 de septiembre de 2013.
6.- Negó, rechazó y contradigo que se encuentre ocupando de manera ilegal el inmueble arrendado, toda vez que le ha dado cuido como un buen padre de familia.
7.- Señaló que la relación arrendaticia existente entre las partes se recondujo, al haber transcurrido mas de cuarenta y cinco (45) días desde el vencimiento de la prorroga legal notificada, vale decir, desde el 31 de diciembre de 2016, a la fecha del 02 de octubre de 2017, fecha en que introduce y admite la pretensión de desalojo y enterado de su existencia en fecha 18 de enero de 2018, sin que el actor arrendador haya realizado alguna diligencia tendente a exigir la entrega material del bien inmueble arrendado; razón por la cual se estaría en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y por ende mal podría pretenderse su cumplimiento por vencimiento. (Folios 35 al 39).
Siendo que, por acta de fecha 14 de marzo de 2018, una vez llevada a cabo la audiencia preliminar en el proceso, quedaron controvertidos los siguientes hechos:
1.- Que el demandado este ocupando el inmueble de manera ilegal y contraria a derecho, ocasionando graves daños y perjuicios al patrimonio del arrendador.
2.- Que en la notificación hecha por el demandante de manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento se haya señalado el lapso de prorroga legal para la entrega del inmueble.
3.-Que el demandante haya hecho alguna diligencia tendiente a exigir la entrega material del inmueble en la oportunidad debida.
4.- La existencia o no de la tacita reconducción de la relación arrendaticia, convirtiendo el contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado en su duración.
5.- Que la acción de cumplimiento de contrato se haya realizado de manera extemporánea o no, por cuanto no se realizó dentro del término legal. (Folios 45 al 46).
En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.
-III-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
DE LA NATURALEZA DEL CONRATO DE ARRENDAMIENTO CUESTIONADO
Adujo la parte actora en su escrito contentivo de la pretensión de desalojo instaurada en contra de su arrendatario, que la relación arrendaticia que los une se corresponde con una a tiempo determinado, en donde notificado de la no prorroga del contrato de arrendamiento, nació a favor del hoy demandado la prórroga legal, siendo que la mismo feneció en fecha 01 de enero de 2017, sin que el demandado haya efectuado la entrega material del bien inmueble arrendado.
Posición que la parte demandada objetó, señalando que si bien se estuvo frente a una relación a tiempo determinado en su vigencia, una vez efectuada la notificación de desahucio al arrendatario, el arrendador, vencido el plazo de la prorroga legal, no instauró en forma tempestiva la pretensión de desalojo, conllevando con su inacción a que el contrato de arrendamiento sufriera su reconducción y por ende, se transformara en un contrato a tiempo indeterminado.
Ante tales posiciones asumidas por ambas partes, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas pasa a resolver la naturaleza de la relación arrendaticia que une a las partes, bajo las siguientes consideraciones:
Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
En efecto, el artículo 1.264 del Código Civil expresa:
ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:
ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.
Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.
Así tenemos que, los contratos de arrendamiento pueden ser pactados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario, no se fija el tiempo de su vencimiento más sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.
Puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término inicial del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil.
En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó:
(SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual).
No obstante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:
ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.
Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem.
Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son:
1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario.
2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y,
3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.
No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en:
4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. (aplicable al caso en virtud de ser la ley cuya vigencia se notificó la no prorroga del contrato de arrendamiento), que se corresponde en la actualidad al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.
Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador.
Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; aplicable al caso de autos por ser la norma vigente para el momento de la ocurrencia de los hechos, dispone:
(SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).
O como lo establece el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:
Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamientos con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…”
Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar pretensiones de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.
Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo.
En base a lo anterior, es evidente que en el contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión, en su cláusula Cuarta, expresamente El Arrendador (Administradora ABAD COMPAÑIA ANONIMA) pactó con el Arrendatario (demandado), como tiempo de duración del mismo:
“…CLAUSULA CUARTA: La duración de este contrato es de ocho (08) meses, a contar de la presente fecha. En caso de que una de las dos partes no haya dado aviso a la otra, por escrito, con treinta (30) días de anticipación a la fecha de su expiración, se entiende que el presente contrato queda prorrogado por doce (12) meses al vencimiento del plazo estipulado para la prórroga, esta podrá renovarse automáticamente por periodos iguales en forma sucesiva, a manos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva. Caso de ocurrir las prórrogas, seguirán en vigencia todas y cada una de las cláusulas del presente contrato…”. (Fin de la cita textual).
Contrato de arrendamiento cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1363, 1364 y 1368 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; como documento reconocido, demostrando con ello el término de duración inicial pactada por las partes contratantes, por un período de ocho (08) meses iniciales fijo a partir del 01 de abril de 2005, por lo que, su vencimiento inicial ocurriría en fecha 01 de diciembre de 2005, con posibles prórrogas contractuales de un (01) año, hasta que alguna cualesquiera de las partes manifestase a la otra y con un lapso de treinta (30) días por los menos de anticipación a la terminación del lapso inicial de vigencia o sus prórrogas, en caso de operar automáticamente, su intención de no querer prorrogar mas el contrato.
Contrato de arrendamiento que le fue cedido a la hoy actora por la primigenia arrendadora, al haber esta adquirido la propiedad del inmueble mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de agosto de 2013, anotado bajo el Nº 2013.1395, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.3641 y correspondiente al libro del folio real del año 2013; cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359, 1360 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de la titularidad del derecho de propiedad del hoy actor sobre el inmueble cuestionado y sometido a arrendamiento a favor del hoy demandado.
Así pues, mediante notificación realizada por intermedio de la Notaría Trigésima Séptima del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital en fecha 28 de octubre de 2013, el arrendador del inmueble, le comunicó a su arrendatario, ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento.
Cuyo contenido le fue expresado conforme a lo señalado por el funcionario público, a:
“…FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, titular de la cédula de identidad V-6.919.620, a quien le expuse los motivos de mi presencia en el lugar, entregue la notificación al mismo y este expresó que no firmaría, y que en el momento no se encontraba sin abogado…”.. (Fin de la cita textual).
Actuación que la parte demandada no desconoció ni impugnó de falsa, adquiriendo plena valoración probatoria como documento público, conforme a lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
Notificación que conforme al contenido del escrito presentado por el arrendador ante la mencionada oficina Notarial, tendría como objetivo el notificar a su arrendatario de:
(SIC)”…por el presente documento manifiesto mi voluntad de NO PRORROGAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, A PARTIR DEL UNO (1) DE DICIEMBRE DE DOS MIL TRECE (2013), del inmueble ya identificado, y que usted ocupa con el carácter de arrendatario, para ser utilizado como Taller Mecánico y Latonería, suscrito dicho contrato arrendamiento en fecha uno (01) de abril de dos mil cinco (2005), entre ABAD COMPAÑÍA ANÓNIMA…(…) y el ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA…(…); y que en fecha 30 de agosto de 2013, fueron cedidos por la Arrendadora, ABAD CAMPAÑIA ANÓNIMA, a mi favor, todos los derechos obligaciones y acciones originados del contrato de arrendamiento ya mencionado. Todo ello en cumplimiento de lo establecido en las cláusulas Cuarta y Décima Segunda del contrato de arrendamiento…”. (Fin de la cita textual).
Actuación Notarial que adquirió valoración probatoria en la causa al no haber sido impugnada ni tachada de falsa, muy por el contrario, es asumida como válida y eficaz por la parte demandada-arrendatario del inmueble, al haberla reconocido como efectuada en su escrito de contestación a la pretensión.
En consecuencia, habiendo sido notificado de la NO PRORROGA del contrato de arrendamiento en fecha 28 de octubre de 2013, por imperativo del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser la ley aplicable al momento de la ocurrencia de los hechos, le correspondía al arrendatario del inmueble conforme al literal “C” de la norma en cita, una prórroga legal de dos (02) años, tomando en consideración que la relación arrendaticia inició el 01 de marzo de 2005 y fue notificado el desahucio en fecha 28 de octubre de 2013, es decir, ocho (08) años de duración.
Situación que obliga a este sentenciador a establecer que la prórroga legal vencía en fecha uno (01) de diciembre de 2015, fecha en la cual se encontraba obligado el arrendatario a efectuar la entrega material del inmueble arrendado, dado la intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento por parte del arrendador, pues habiendo ya el desahucio, no hubo actuación judicial o extrajudicial del arrendador que denotara su intención de reconducir el contrato de arrendamiento, pues hasta la propia demandada lo admite, cuando asume que acudió a partir del 01 de septiembre de 2013, a consignar los cánones de arrendamientos por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), demostrando con ello lo intención del arrendador en no prorrogar la relación arrendaticia, al extremo que no siguió recibiendo los cánones de arrendamiento convenidos. Así se decide.
Criterio del Juzgador que se contrapone con el argumento de la parte demandada, al señalar que el arrendador al no haber efectuado actuación judicial o extrajudicial, pasado cuarenta y cinco (45) días del vencimiento de la prórroga legal, indeterminó la duración del contrato produciendo la tácita reconducción del mismo, cuando lo cierto es que, no existe obligación legal del actor en instaurar de forma inmediata pretensión de desalojo en contra de su arrendatario, una vez vencida la prorroga legal, cuando las circunstancias de las cosas denote la clara intención de este en no querer continuar con la relación inquilinaria, tal y como ocurrió en el presente caso, en donde el arrendador notificó a su arrendatario su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento y dejó de recibir el pago de los cánones de arrendamientos, al punto que el arrendatario procedió a su consignación arrendataria, verificándose en consecuencia el desahucio que impide la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, pues el mismo se efectuó conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento, vale decir, con más de treinta (30) días a la expiración del término de la prórroga contractual automática consecutiva vigente para el período correspondiente del primero (01) de diciembre de 2012 al primero (01) de diciembre de 2013. Así se decide.
Ahora bien, ya estando el arrendatario notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento a su vencimiento (01 de diciembre de 2013), por imperativo de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “C” (aplicable para la época de ocurrencia de los hechos), le correspondía una prórroga legal al arrendatario de dos (02) años, con vencimiento al primero (1º) de diciembre de 2015, oportunidad en la cual no se evidencia de autos que la parte demandada haya efectuado la entrega material del local comercial arrendado y en virtud de lo cual, visto que la pretensión de la actora se encuentra ajustada a derecho, en atención a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe inexorablemente ser declarada Con Lugar y en consecuencia, la obligación de la arrendataria del inmueble en efectuar a favor de la parte Actora, la entrega material del bien inmueble arrendado. Así se decide.
En virtud de los fundamentos anteriormente expuesto, es concluyente que ante la petición de cumplimiento que efectuara la parte actora y visto el incumplimiento de la demandada en honrar el compromiso de entrega pactado así como vencida la prorroga legal que le fuere otorgada por ley, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, debe declarar CON LUGAR la pretensión incoada, con las demás consecuencias que de ello deriva. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por Autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO Y SU PRÓRROGA LEGAL, incoara el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, en contra del ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, ambas partes plenamente identificadas en el fallo.
-SEGUNDO: De conformidad con el particular anterior, se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, a efectuar a favor de la parte actora, ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, y/ o sus apoderados judiciales constituidos en autos, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado constituido por un lote de terreno y las construcciones existentes en él, situado en Caracas, ubicado frente a la Avenida Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de aproximadamente cuatrocientos quince metros cuadrados (415,00 mts2) y esta comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: en veinte y tres metros (23,00 mts) aproximadamente, con terrenos que son o fueron del Dr. Julián Bernardo Arismendi; SUR: en veintisiete metros (27 mts). Aproximadamente, con terrenos que son o fueron de Cofre Laboeru; ESTE: en doce metros (12 mts.), con la avenida Prolongación El Parque, a la cual da su frente; y OESTE: Con terrenos que son o fueron de Dionisio Sifontes, hijo.
-TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se Condena en costas del proceso a la parte demandada, al resultar totalmente vencida en la causa.
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es dictado dentro del lapso legal que dispone el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los diecisiete (17) días del mes de mayo del año DOS MIL DIECIOCHO (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.
NELSON GUTIERREZ CORNEJO
EL SECRETARI0 TEMPORAL.
WILMER EULACIO UREÑA.
En la misma fecha, siendo la una y dos minutos de la tarde (01:02 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°_______del Libro Diario del Juzgado.
EL SECRETARI0 TEMPORAL.
WILMER EULACIO UREÑA.
