Decisión Nº AP31-V-2016-001216 de Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. (Caracas), 22-02-2017

Número de expedienteAP31-V-2016-001216
Fecha22 Febrero 2017
EmisorTribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
PartesSUPER TELAS, S.A, SOCIEDAD MERCANTIL CONTRA ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES, C.A, SOCIEDAD MERCANTIL
Distrito JudicialCaracas
Tipo de procesoNulidad De Asamblea
TSJ Regiones - Decisión


República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

EXP. Nº AP31-V-2016-001216

PARTE ACTORA: SUPER TELAS, S.A, sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 12 de Diciembre de 1.985, bajo el N° 51, Tomo 48-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DANIEL NATALE y MARVIA CARVAJAL RAMIREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los No. (s) 181.190 y 21.220, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES, C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 30 de Marzo de 2001, bajo el N° 54, Tomo 56-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: THABATA CAROLINA RAMIREZ HERNANDEZ Y LUIS DARIO VELASQUEZ BORDEN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los No. (s) 80.102 y 137.191, respectivamente
MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA (DEFINITIVA).-


I

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, libelo de demanda, en fecha 12-12-2016, mediante el cual, la parte actora alegó:

Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por el “Local Comercial identificado con el N° 134, situado en la Planta Nivel Mercado del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, ubicado en la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda”
Que mediante unas publicaciones de fechas 15-08-2016, 07-10-2016 y 13-10-2016, todas del Diario El Universal, su representado se enteró de “Primera, Segunda y Tercera Convocatorias, respectivamente, realizadas por la Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, C.A, a todos los “Señores Co-propietarios del Centro Comercial Paseo Las Mercedes” para la celebración de una ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA, donde se tratarían los siguientes puntos:
“1. Aprobación e Improbación de los balances y de los estados financieros del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, correspondientes a los períodos 31/12/2009, 31/12/2010, 31/12/2011, 31/12/2013, 31/12/2014 y 31/12/2015 e informes Administrativos.
2-. Elección de la Junta de Condominio para un nuevo período.
3. Elección de una nueva Administradora para un próximo período, delegándose tal responsabilidad en la nueva Junta de Condominio, quien a través de un procedimiento idóneo, transparente, eficaz y eficiente, en un plazo de tres (3) meses, prorrogables por una única vez, por tres (3) meses más la seleccionará y firmará con ella el contrato respectivo.
4. Autorizar a la nueva Junta de Condominio, a iniciar de inmediato un proceso amigable de cobro entre todos aquellos copropietarios, inquilinos y concesionarios deudores, tendentes a eliminar los altos niveles de morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones para con la Comunidad del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. A esos fines autorizar a la nueva Junta de Condominio a celebrar con cada uno de sus deudores, convenios de pago, en términos y condiciones que les permita ponerse al día, en un plazo no mayor de tres (3) meses…”

Que la Administradora no tiene legitimidad activa para realizar una convocatoria para una Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios, donde el punto 3 del Orden del Día pretende someter a la consideración de copropietarios del Centro Comercial, que la facultad de designar a la Administradora sea delegada de manera ilegal en la Junta de Condominio y así ésta elija el nuevo administrador.
Que esa designación por parte de la Junta de Condominio, es una flagrante violación tanto del Documento de Condominio como de la Ley de Propiedad Horizontal, por corresponder tal facultad por mandato expreso legal y por el documento de condominio única y exclusivamente a la Asamblea de Copropietarios, como máxima autoridad que es.
Que dicho nombramiento debe ser aprobado por el 75% de los propietarios del Centro Comercial en base a los porcentajes de condominio.
Que llegada la oportunidad para la celebración de la asamblea, en fecha 21/10/2016, el abogado DANIEL NATALE, procedió a solicitar el carácter con que actuaban para ese momento, las personas que organizaron el evento, manifestándoles que actuaban por mandato de la Administradora Paseo Las Mercedes, cuya representación no acreditaron y de lo cual se dejó constancia en Acta levantada con ocasión de Inspección Judicial que se encontraba evacuando la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta.
Que se verificó que el número de copropietarios presentes era del 61,82% con lo cual no se cumplía con lo previsto en el Documento de Condominio, quedando declarada desierta la asamblea.
Que en virtud de no existir el quórum necesario, los organizadores de ese acto, decidieron hacer llegar a cada propietario una Carta Consulta para lo cual se estableció un lapso de cuatro (4) días continuos según lo previsto en el Documento de Condominio.
Que en la referida Acta, se dejó constancia de la existencia de una sola Plancha de Candidatos, por lo que el abogado Daniel Natale preguntó si existían otras planchas, a lo que respondieron que no existían otras, pero que quedaba abierta la posibilidad de presentar otras candidaturas.
Que además los copropietarios presentes expresaron que el hecho de que la Administradora no realizara las convocatorias a través de carteles fijados en las instalaciones del Centro Comercial pudo incidir en la ausencia del resto de los co-propietarios.
Que además de no haber acreditado el carácter con que actuaron los organizadores de la asamblea, tampoco estuvieron presentes allí los ciudadanos MARIA ANGELICA PACHECO DE BRACHO Y ERIK JESUS VAAMONDE FIGUEROA, quienes son Directores Gerentes de la Administradora Condominio Paseo Las Mercedes.
Que a través de una Segunda Carta Consulta de fecha 07/11/2016, y por cuanto en la Primera Carta Consulta no fueron cumplidos los plazos ni los porcentajes necesarios, la Administradora procedió a emitir los resultados obtenidos en esa Segunda Carta Consulta mediante comunicación de fecha 14/11/2016, suscrita por la Ingeniero Adriana Melendez.
Que ambas cartas consulta resultan extemporáneas y que no es a través de ellas, que se puede proceder a la Aprobación o no de los balances y estados financieros, a la Elección de de la Junta de Condominio y menos aún a la Elección de la Administradora del Centro Comercial.


En fecha 14712/2016, se admitió la demanda.

Agotadas las gestiones de citación, en fecha 26/01/2017, compareció el abogado LUIS VELASQUEZ y mediante diligencia consignó poder que acredita su representación.

En fecha 27/01/2017, la representación de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda en los términos que a continuación se sintetizan:

Procedió a realizar un rechazo genérico y a contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad pasiva de la Administradora para mantener, sostener y enfrentar el presente juicio.
Señaló que en el presente caso se está ante la existencia de un litis consorcio pasivo necesario que debe, forzosa e ineludiblemente integrarse por todos los co-propietarios del condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, puesto que la validez de la decisión que se cuestiona en este proceso, es producto de la concurrencia de una suma de voluntades en la que participaron directamente aquellos y no derivó de la voluntad propia de la Administradora.
Que además la Administradora no está debidamente autorizada por la Junta de Condominio ni por algún otro Órgano competente para ejercer en este juicio la representación de la comunidad de propietarios del Centro Comercial.
Procedió a fundamentar su alegato en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el Capítulo XVIII del Documento de Condominio del Centro Comercial Plaza Las Mercedes, a sentencia de fecha 01/07/1999 de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia y a diversas tesis doctrinarias.

En fecha 31/01/2017, la apoderada de la parte actora presentó escrito de oposición a la defensa de falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada.

En fecha 31/01/2017 los apoderados de la parte actora presentaron escrito de promoción de pruebas en el cual promovieron documentales, prueba de informe y exhibición de documentos.

En fecha 10/02/2017, el apoderado de la parte demandada presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas presentadas por la parte actora, en el cual procedió a expresar los hechos contenidos en la demanda que no son controvertidos por convenir en la existencia de los mismos. Procedió además a solicitar sea decidida la presente causa con los medios probatorios aportados por la parte actora y que consta en el expediente de conformidad con el principio de comunidad de la prueba. Señaló que la falta de cualidad pasiva opuesta es el punto de mero derecho que debe ser decidido en la presente causa.

Mediante otro escrito presentado por la representación de la parte demandada en fecha 10/02/2017, se opuso a la evacuación de las pruebas de informes y exhibición promovidas por la parte actora y en ese sentido, procedió a señalar que las pruebas de informes son impertinentes por cuanto no es el mecanismo idóneo para traer a los autos los hechos que pretende demostrar la parte actora.- En cuanto a la prueba de exhibición procedió a reconocer y dar por cierto el contenido de las cartas consultas. Por último, solicitó se dicte sentencia en el presente caso.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, pasa hacerlo este Tribunal, y para ello se observa:

II
Siguiendo un estricto orden en relación a los alegatos expuestos por las partes en sus respectivos escritos, de la demanda y de la contestación, y que fueron debidamente señalados por este Tribunal en la parte narrativa de este fallo, se observa:

PUNTO PREVIO. DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA ALEGADA

Como ya se dijo, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, opuso la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad pasiva de la Administradora demandada, para sostener el proceso, alegando que existe un litis consorcio pasivo necesario y que carece de cualidad para defender los intereses de los co-propietarios del Centro Comercial Paseo Las Mercedes y que en tal virtud debió demandarse a los referidos co-propietarios.

A ese respecto, tenemos que:

La cualidad, vista por la doctrina, es el derecho para ejercitar determinada acción. Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público, con validez autónoma puesta al servicio de un interés general que la composición de la litis.

De manera pues, basta en principio para tener cualidad, al afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera: Toda persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa) y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés en nombre propio, tiene a su vez, cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).

Así tenemos que, el interés según la doctrina, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, lazo del cual se pueden derivar acciones. No es procedente, entonces, oponer a la acción intentada, la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hacer valer en el proceso, sino que consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.

A ese respecto, CARNELUTTI, al analizar la cualidad procesal, y la capacidad procesal, señaló lo siguiente:

“(…) La acción no puede ejercitarse en el proceso civil por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición de parte, como tampoco cabe que la decisión sea pronunciada por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición del Juez”. (CARNELUTTI, FRANCISCO. Sistema de Derecho Procesal Civil, Tomo II, Pág. 162, Buenos Aires, 1.993)

La cualidad es una institución jurídica establecida en la ley, la cual legitima a un sujeto a obrar en un proceso judicial. Ello significa que una vez adquirida se incorpora en el sujeto, y surte en él ciertos efectos que producen derechos y obligaciones, los cuales pueden provenir de una relación contractual o extracontractual.

A ese respecto tenemos que Nuestro Máximo Tribunal, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez (caso: Glenda Moraima Acevedo Sánchez contra Servicios Telcel C. A., Sucursal Barquisimeto y Telcel Celular, C. A.) dejó establecido:

“…, la Sala observa que el Juez Superior en su sentencia determina que estamos en presencia de un juicio incoado por un copropietario en nombre propio y en ejercicio de la representación sin poder de los condueños, a tenor de lo previsto en el artículo 168 del Código (sic) Civil; que el inmueble del cual es copropietario la accionante, está regido por la Ley de Propiedad Horizontal; que es esta Ley Especial por la materia que regula y de aplicación preferente al Código (sic) Civil;…

(… OMISSIS…)
…, la Sala concluye que, cuando el ad quem determinó que las normas rectoras del presente proceso se encontraban en la Ley de Propiedad Horizontal, por tratarse de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, y que las previstas en esa Ley Especial son de preferente aplicación a las contenidas en el Código de Procedimiento Civil,…”
Determinado que la Ley Especial in comento es la normativa aplicable a casos como el presente y luego del estudio exhaustivo de su contenido, se observa que la administración de los inmuebles sometidos a este régimen le corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, dicha Junta estará integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que cubrirán sus faltas y de su seno se elegirá un Presidente.
Aunado a ello, se constata en el Título Segundo las facultades y funciones otorgadas a la Junta de Condominio y al administrador, creadas de manera taxativa, diferentes una de las otras y de aplicación según la situación que se suscite; según el artículo 18 de la Ley Especial la Junta posee las siguientes atribuciones:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.
En cambio, el administrador tiene asignado un conjunto de funciones, enumeradas en el artículo 20 ejusdem, referentes en su mayoría al cuido, vigilancia, administración, conservación de las cosas comunes, cumplir y velar por el cumplimiento de la normativa, valen decir, documento de condominio, su reglamento y los acuerdos de los propietarios en asamblea, llevar los libros correspondientes, ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, al igual que las formalidades necesarias para ejercer esta facultad conforme a la ley.
La representación ut supra, no es mas que la legitimación o cualidad que se necesita para actuar en nombre de los copropietarios del inmueble, siendo menester recordar la doctrina primigenia en este tema de la Sala de Casación Civil, desde la sentencia Nro. 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos:
“...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.
(...OMISSIS....)
El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.
Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito).
Se debe señalar que de acuerdo con reiterada y pacífica jurisprudencia del hoy Tribunal Supremo de Justicia, se ha impartido lo que a continuación se transcribe:
“…la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo.
Por lo antes expuesto, dado que el ad quem fundamentó su decisión en la aplicación del artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que determina que el administrador designado por la Junta de Condominio es el único facultado para intentar un juicio en nombre y representación de los copropietarios de un inmueble, por lo que aún cuando la accionante en su carácter de condómino del inmueble puede representar sin poder al resto de los condueños en los asuntos relativos a la cosa común, tal representación sin poder no puede equipararse a la cualidad legalmente prevista en el citado artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual el Juez Superior no infringió por falsa aplicación el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, motivo suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.”


Criterio éste que fue reiterado por la misma Sala, en sentencia Nº 144 de fecha 8 de Marzo de 2006, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ, mediante la cual ha dejado sentado:
“La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio.
Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tiene personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia Nº 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A.E. Campos y A. Da Costa Campos, establecido lo siguiente:
“…Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.
(…OMISSIS…)
El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.
Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada…”. (Subrayada del transcrito).
De acuerdo con la precedente jurisprudencia, se considera que el verdadero sujeto es todo el conjunto estimado como una solo entidad asociativa, sin personalidad jurídica, que será representada por el órgano administrador, designado por los propietarios, lo cual crea la necesidad de un litisconsorcio necesario.
Por ejemplo, existen una serie de mecanismos en la Ley de Propiedad Horizontal para proteger los derechos de los copropietarios sobre las áreas privadas y las áreas comunes, y los derechos sobre estas últimas son inherentes a la titularidad que ostentan sobre los locales o apartamentos, que se ejercen sin perjuicio de los derecho correlativos de los demás titulares. Este aspecto resulta sumamente importante, porque sí bien es cierto que cada copropietario es titular de una serie de derechos sobre las áreas privadas y las áreas comunes, dentro de los límites establecidos por el documento de condominio, no es menos cierto que el ejercicio de esos derechos está limitado por el ejercicio de los derechos de los demás copropietarios.
En este mismo orden de ideas, el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal indica lo siguiente:
“…Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación…”
En virtud de esta disposición cada copropietario tiene el derecho, en aras de tutelar sus intereses sobre las áreas privadas y áreas comunes, de manifestar su desacuerdo sobre la modificación del documento condominio.”

En este sentido, de acuerdo a los criterios jurisprudenciales parcialmente transcritos y por cuanto de autos se desprende, que la acción está encaminada a lograr la Nulidad de las Cartas Consultas efectuada a los propietarios para proceder a la Aprobación o no de los balances y estados financieros, a la Elección de de la Junta de Condominio y a la Elección de la Administradora del Centro Comercial, este Tribunal considera que no se hace imperioso traer a juicio a la totalidad de los copropietarios, puesto que no se obtendría un fallo de efectos particulares entre las partes, y en tal sentido pueden hacerse representar por la Junta de Condominio por intermedio de la Administradora.{

Tal como claramente se observa, la legitimación o cualidad para representar en juicio a los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, corresponde únicamente al órgano administrador, ya que el verdadero sujeto en este caso, está integrado por todo el conjunto como una sola entidad asociativa, a quienes la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma en las relaciones de derecho material, sino que impone en el ámbito del derecho formal que el consorcio de propietarios deben actuar en bloque y por órgano de su administrador designado.
En consecuencia no existe la falta de cualidad pasiva, que señala la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y así se decide.
III
De seguidas pasa este Tribunal a pronunciarse respecto del fondo de lo controvertido en este proceso, pero previamente procede al análisis del acervo probatorio aportado por ambas partes y para ello se observa:

La parte actora acompañó a su libelo de demanda:

Registro Mercantil, Documento poder, Documento de propiedad del local comercial identificado con el N° 134, ejemplares de publicaciones de convocatorias en prensa, Documento de Condominio y su aclaratoria.

Todos estos documentos, no fueron impugnados, desconocidos ni tachados por su contraparte en la oportunidad prevista para ello, por lo que este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les otorga pleno valor probatorio y así se decide.

Acompañó además a su libelo la parte actora, dos Cartas Consulta en copia simple, las cuales, fueron ratificadas en su contenido por la representación judicial de la parte demandada, por lo que se les otorga peno valor probatorio.-.

Por su parte, la representación judicial de la Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, parte demandada, mediante diligencia de fecha 26/01/2017, consignó instrumento poder que acredita su representación, el cual no fue objetado por su adversario, motivo por el cual este tribunal le otorga pleno valor probatorio y así se decide.-

Ahora bien, durante el lapso de promoción de pruebas, la parte actora promovió la prueba de informes consistente en que la Administradora demandada, presente las resultas del Acta de Asamblea de fecha 03/10/2016.

A la admisión de la referida prueba se opuso la parte demandada y en ese sentido, este Tribunal observa:

Mediante decisión de fecha 08/06/2006, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Emiro García, expediente Nª 05-2153, dejó establecido:

“…De conformidad con el criterio jurisprudencial asumido por esta Sala en la Sentencia N° 1.151 del 24 de septiembre de 2002, Caso Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, expresó que sólo procede la mencionada prueba, para requerir información a “entidades o personas jurídicas”, que no formen parte del debate procesal, ya que si los documentos solicitados se encuentran en poder de la contraparte, lo pertinente es solicitar su exhibición, de conformidad con lo establecido en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil…”

Por lo tanto, en acatamiento al criterio jurisprudencial transcrito, mal puede pretender la parte actora, que este Tribunal obligue a su contraparte, a través de la evacuación de una prueba, que informe del contenido de las actas de asamblea. Porque ese no es el mecanismo que la ley le concede a la promovente para lograr que su contraparte exhiba el contenido de las actas de asamblea que solicita, lo que resulta forzoso para este sentenciador proceder a rechazar la prueba promovida por ser manifiestamente ilegal e impertinente y así se decide.

De igual manera, solicitó la parte actora en su escrito de pruebas la exhibición de las Cartas Consulta de fechas 24/10 y 07/11/2016, así como sus resultados de fecha 14/11/2016 cuya nulidad se pretende con este proceso y en ese sentido, solicitó se cite a la parte demandada para la evacuación de la prueba promovida.-

La parte demandada se opuso a la admisión de esas pruebas, mediante escrito presentado en fecha 10/02/2017 y en ese sentido, procedió a reconocer y dar por ciertos el contenido de las referidas cartas, acompañadas en copias simple por la parte actora en su escrito libelar, razón por la cual la evacuación de la referida prueba de exhibición, resulta innecesaria e inoficiosa.

IV
Ahora bien, respecto del thema decidencum, se observa:

Que como se expresó en la parte narrativa de este proceso, la parte actora demanda la nulidad de los acuerdos tomados a través de la Carta Consulta de fecha 07/11/2016, alegando que la Administradora no tenía la facultad para realizar una convocatoria para la celebración de una Asamblea Extraordinaria de Copropietarios, en la cual, los puntos del Orden del Día eran someter a la consideración de copropietarios del Centro Comercial, los Balances Financieros, el nombramiento de la Junta de Condominio, la facultad de designar a la Administradora, por parte de la Junta de Condominio, facultad ésta delegada de manera ilegal en la Junta de Condominio, para que ésta última procediera a elegir el nuevo administrador.

Señaló además que esa designación por parte de la Junta de Condominio, es una flagrante violación tanto del Documento de Condominio como de la Ley de Propiedad Horizontal, por corresponder tal facultad por mandato expreso legal y por el documento de condominio única y exclusivamente a la Asamblea de Copropietarios, como máxima autoridad que es y que para esa designación, la asamblea debía contar con la aprobación del 75% de los propietarios del Centro Comercial en base a los porcentajes de condominio.

Por su parte, la representación de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, se limitó a oponer la defensa de fondo alegando su falta de cualidad para comparecer y sostener este proceso, defensa ésta que ya fue decidida como punto previo de este fallo y declarada sin lugar. Pero no trajo a los autos nada que probara no estar inmersa en la ilegalidad de los actos cuya nulidad pretende la parte actora con ésta acción.

Ahora bien, Luego de analizar las alegaciones explanadas por la parte actora y las argumentaciones producidas por la parte demandada y analizadas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes en este proceso, corresponde a este Juzgador verificar si procede o no la acción de nulidad incoada.

En materia de condominio se refiere el Legislador a la resolución de los asuntos concernientes a las cosas comunes en general, o aquellos asuntos que atañen solo a algunos de los propietarios y las dos formas legales para lograr la opinión de los condóminos, a saber el mecanismo de la consulta y la fórmula de la asamblea para deliberar sobre lo que, a juicio del administrador, la Junta de Condominio y/o un número calificado de propietarios sea necesario y/o urgente. En ambos métodos o fórmulas para deliberar, el Legislador quiso establecer un número de requisitos formales, de orden esencial para la validez de los acuerdos alcanzados. Entre estos requisitos esenciales encontramos requisitos de quórum, publicidad, certeza, tiempo y forma de los actos, entre otros, y el incumplimiento o ausencia de cualquiera de estos requisitos en una convocatoria, indefectiblemente la viciaría de nulidad.

Pero considera menester este tribunal, analizar de manera sintetizada los artículos 18, 22, 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, las cuales preven:
El artículo 18 de la referida Ley, indica a quien le corresponde la administración de los inmuebles, la de integración, designación y funciones de la Junta de Condominio.
El artículo 22, por su parte determina lo relacionado con la administración y conservación de las cosas comunes y la aplicación supletoria de disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, con respecto a lo no resuelto en el documento de condominio.
El artículo 23, tiene relación directa a la consulta de los propietarios, los correspondientes acuerdos, la forma de su implementación y su asentamiento en el Libro de Acuerdos.
El artículo 24, se refiere a la facultad del administrador para convocar a una asamblea de propietarios, así como también la facultad de los propietarios para acudir al Tribunal competente para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos. De igual manera indica que la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio, con la advertencia de que si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

El artículo 25, establece la obligatoriedad de los acuerdos para todos los propietarios, la indicación de que cualquier propietario está facultado para impugnar los acuerdos tomados por la mayoría bien sea por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso del derecho, el recurso previsto y el término para intentarlo.

La Ley de Propiedad Horizontal establece en los artículos 18 y 24 quiénes pueden convocar a la Asamblea General de Propietarios y por qué causas; en principio, corresponde al Administrador cuando lo estime conveniente para deliberar sobre la administración y conservación de las cosas comunes a todos los propietarios; y cuando así se lo soliciten los propietarios cuyos apartamentos o locales representen un tercio del valor del inmueble en su totalidad. En caso, de que el Administrador, por cualquier causa, no convoque a la Asamblea requerida por los propietarios, dicha facultad corresponderá al Juez de Municipio en la jurisdicción donde este ubicado el condominio, previa petición de los copropietarios interesados y por último, sólo en caso de urgencia, la Junta de Condominio podrá convocar a la Asamblea de Copropietarios.

Pues bien, este sentenciador, a los fines de decidir la presente controversia considera, en primer lugar, hacer referencia a las consultas y asambleas de propietarios, las cuales se refieren a dos maneras de conocer la voluntad de la masa de propietarios.
En ese sentido tenemos que el Dr. JUAN GARAY, en la Ley de Propiedad Horizontal (Condominios), comentada y con casos prácticos, páginas 45 y 46, establece:


“La Ley da preferencia a la consulta individual por considerarla que es más cómoda para los propietarios. Sin embargo, en la práctica suelen reunirse a menudo las asambleas, que tienen la ventaja sobre la consulta, de que se prestan al debate y mejor conocimiento del asunto que se va a votar. Además, no exigen notificar a los propietarios uno por uno. El artículo 22 remite al Documento de Condominio, que es el que normalmente establece las normas a seguir para la aprobación de los acuerdos de propietarios. Y solamente si el Documento de Condominio no trae dichas normas o se remite a la Ley de Propiedad Horizontal, habrá que aplicar los artículos de ésta que son los 23, 24 y 25. Así pues, tenemos aquí un caso en que la propia Ley remite al Documento de Condominio, siendo éste en consecuencia la autoridad máxima en materia de cómo tomar acuerdos sobre administración y conservación del condominio.

Pues bien, en el presente caso, como ya se dijo, trata de una acción incoada para lograr la nulidad de dos Cartas Consultas de fecha 24/10/2016 y 07/11/2016 y sus resultados de fecha 14/11/2016, mediante las cuales, a decir de la parte actora, la demandada Administradora de Condominio Paseo Las Mercedes, C.A usurpa funciones de la Asamblea de Propietarios al proceder a nombrar una nueva Administradora, sin contar con la participación del 75% de los propietarios.

Ahora bien, consta de sendas convocatorias traidas a los autos por la parte actora y cuyo contenido ha tenido como reconocido la parte demandada, donde se evidencia que las personas encargadas de la organización de las Asambleas, convocan para la celebración de las mismas y cuyos puntos a tratar (que ya fueron transcritos en la parte narrativa de este fallo), son:

Aprobación e Improbación de los balances y de los estados financieros del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, correspondientes a los períodos 31/12/2009, 31/12/2010, 31/12/2011, 31/12/2013, 31/12/2014 y 31/12/2015 e informes Administrativos.
2-. Elección de la Junta de Condominio para un nuevo período.
3. Elección de una nueva Administradora para un próximo período, delegándose tal responsabilidad en la nueva Junta de Condominio, quien a través de un procedimiento idóneo, transparente, eficaz y eficiente, en un plazo de tres (3) meses, prorrogables por una única vez, por tres (3) meses más la seleccionará y firmará con ella el contrato respectivo.
4. Autorizar a la nueva Junta de Condominio, a iniciar de inmediato un proceso amigable de cobro entre todos aquellos copropietarios, inquilinos y concesionarios deudores, tendentes a eliminar los altos niveles de morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones para con la Comunidad del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. A esos fines autorizar a la nueva Junta de Condominio a celebrar con cada uno de sus deudores, convenios de pago, en términos y condiciones que les permita ponerse al día, en un plazo no mayor de tres (3) meses.

Ahora bien, cursa a los folios 47 al 185 del presente expediente, documento de condominio, también acompañado por la parte actora en su libelo de demanda, al cual ya se le ha otorgado pleno valor probatorio, en el cual en su “CAPITULO IX ”, se establece que:

“CAPITULO IX: DE LA ADMINISTRACIÓN. PRIMERO: Designación de la Administración, Selección y Remoción. PRIMERO: La administración del Centro estará a cargo de la persona natural o jurídica que elegirá la Asamblea de copropietarios convocada para tal fin…”


Pues bien, obsérvese que de conformidad con el Documento de Condominio del Centro Comercial, para la designación, selección y remoción de la Administración debe convocarse a una Asamblea de copropietarios, por lo que éstos no son puntos que puedan ser convocados ni consultados a través de una carta consulta.

De igual manera, el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios. En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato. El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38. El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio”


Pues bien, indudablemente la facultad para designar y elegir a los Administradores, le está dada, de acuerdo a lo previsto en la Ley especial que rige la materia, a la Asamblea de Copropietarios, en ningún caso a la Junta de Condominio.

Por lo tanto, tal delegación a que se refiere el punto 3 de las convocatorias realizadas y publicadas en prensa, en cabeza de la Junta de Condominio, es totalmente ilegal e improcedente, porque va en contravención a lo establecido en la Ley Especial que rige la materia y en el Documento de Condominio del Centro Comercial, siendo éstas normativas las que rigen los requisitos y los procedimientos a seguir en los casos como el que ahora nos ocupa, y tales exigencias, requisitos y formalidades son inherentes a la comunidad de propietario por mandato expreso de los artículos 19, de la Ley de Propiedad Horizontal y los transcritos del Documento de Condominio.-

De tal manera, que al comprobarse la inexistencia del cumplimiento de las formalidades exigidas por la ley para la validez de las convocatorias, así como las cartas consultas, para tratar los puntos que ya hemos transcrito en reiteradas oportunidades en este fallo, no siendo éste el mecanismo ni la forma para hacerlo, lo cual evidencia que las convocatorias, así como la Carta Consulta (resultados) de fecha 07/11/2017, adolece de evidentes vicios, que la hacen Nula, lo cual permite afirmar que es procedente la acción propuesta y así se decide.

En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD pasiva interpuesta por la parte demandada.-
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por NULIDAD DE ASAMBLEA interpuesta por SUPER TELAS, S.A contra la ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES.
TERCERO: Se declara la NULIDAD de los acuerdos tomados en la Carta Consulta de fecha 07/11/2016, y los efectos que se deriven de ella y en consecuencia, para la elección de una nueva Administradora deberá convocarse una Asamblea de copropietarios con las formalidades establecidas en el Documento de Condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal.-
CUARTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada perdidosa, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.- En Caracas, a los Veintidós (22) días del mes de Febrero de dos mil diecisiete (2017). AÑOS. 206° de la Independencia y 157° de la federación.-
EL JUEZ,

DR. JOSÉ GREGORIO VIANA LA SECRETARIA,

ABOG. ENEIDA VASQUEZ


En esta misma fecha, siendo las 10:00 a.m, se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,

ABOG. ENEIDA VASQUEZ














JGV/eneida
EXP. N° AP31-V-2016-001216



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