Decisión Nº AP31V2015001417 de Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. (Caracas), 23-01-2017

EmisorTribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
PonenteJenny Mercedes Gonzalez Franquis
Número de expedienteAP31V2015001417
Tipo de procesoDesalojo
Número de sentenciaPJ0062017000018
TSJ Regiones - Decisión


ASUNTO : AP31-V-2015-001417
ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2015-001417
PARTE ACTORA: sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de septiembre de 2002, bajo el Nro. 57, Tomo 694-A-Qto.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogados CARLOS JOSE LANDAETA CIPRIANY, FRANCISCO JOSE GADEA LOVERA y GABRIEL ANTONIO MORALES SÁNCHEZ inscritos en los Inpreabogado bajo los Nros. 79.374, 79.373 y 162.234, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 25 de septiembre de 2003, bajo el Nº 99, Tomo 813-A-Qto.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.-
Se reproduce por escrito el fallo dictado en la audiencia de juicio celebrado en fecha 14 de Diciembre de 2016, conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.-

I
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda presentada en fecha 8 de diciembre de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), contentiva de la pretensión de DESALOJO que incoara la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., contra la Sociedad Mercantil, INVERSIONES MAKI 2010 C.A., la cual previa distribución de causas le correspondió su conocimiento a este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 14 de diciembre de 2015, y a los fines de emitir pronunciamiento con respecto a la presente acción, se instó a la parte actora a señalar en la persona de quien se practicará la citación de la parte demandada sociedad Mercantil INVERSIONES MAKI 2010 C.A., a lo cual la parte interesada dio cumplimiento en fecha 12 de enero de 2016.
En fecha 13 de enero de 2016, este Juzgado admitió la presente acción por los trámites del procedimiento oral, ordenándose la citación a la parte demandada Sociedad Mercantil, INVERSIONES MAKI 2010 C.A., en la persona del ciudadano MANUEL TORRES RODRIGUEZ, a fin de que comparezca ante este Juzgado dentro de los veinte (20) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación.
Consignado como fueron los fotostatos respectivos, en fecha 03 de febrero de 2016, se libró la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada, a lo cual el alguacil adscrito a este Circuito Judicial, dejó constancia de haber entregado la boleta de citación al ciudadano MANUEL TORRES RODRIGUEZ, mas el mismo se negó a firmar la referida boleta de notificación.
En fecha 23 de febrero de 2016, este Juzgado acordó la notificación de la parte demandada, ello mediante boleta de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, a lo cual la secretaria de este Juzgado, dejo constancia en fecha 02 de marzo de 2016, de haber hecho entrega de la boleta de notificación al ciudadano MANUEL TORRES RODRIGUEZ, en su condición de Representante Legal de la Sociedad Mercantil Inversiones Maki 2010 C.A, dando así cumplimiento a lo ordenado.
En fecha 08 de julio de 2016, comparece ante este Juzgado el ciudadano MANUEL TORRES RODRIGUEZ, en su condición de Representante Legal de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAKI 2010 C.A., y consigna escrito de contestación de la demanda.
En fecha 13 de julio de 2016, la juez Damaris Ivone García, se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra, en virtud de que fue designada Jueza Suplente Especial, mediante comunicación N° CJ-16-1011 de fecha ocho (8) de abril de 2016. Asimismo, se fijó el quinto día de Despacho siguiente a la fecha a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para la celebración de la audiencia preliminar, previo transcurso de tres días de despacho que le fueron otorgados a las partes para ejercer su derecho contemplado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de julio de 2016, tuvo lugar el acto de Audiencia Preliminar en el presente juicio, comparecieron ambas partes al mencionado acto y señalando lo que consideraban pertinente en la presente causa.
En fecha 29 de julio de 2016, el Tribunal realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, siendo que en dicha oportunidad y a tenor de lo dispuesto por el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se concedió un lapso de cinco (5) días de despacho, a fin de que las partes promuevan las pruebas que consideren pertinentes para la demostración de sus respectivas argumentaciones.
En fecha 04 de agosto de 2016, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, a lo cual la parte demandada consignó su respectivo escrito de prueba en fecha 05 de agosto de 2016.
En fecha 8 de agosto de 2016, se ordeno agregar a los autos los escritos consignados por las partes en fechas 4 y 5 de agosto de 2016.
En fecha 10 de agosto de 2016 la parte actora consignó Escrito de Oposición a la Pruebas promovidas por la parte demandada, posteriormente en fecha 12 de agosto de 2016, la parte demandada consignó escrito mediante la cual rechazó la oposición de la admisión de las pruebas.
En fecha 16 de septiembre de 2016, este Juzgado emitió pronunciamiento con respecto a las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, así como a la oposición planteada por la parte actora con respecto a la admisión de pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 30 de septiembre de 2016, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 3 de octubre de 2016, tuvo lugar la Inspección Judicial, promovida por ambas partes, en la dirección siguiente: Avenida cuarta con segunda transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, edificio Niza, nivel PB, Local B, donde funciona la sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010, C.A.
En fecha 1 de noviembre de 2016, este Juzgado dictó auto por medio del cual se negó el pedimento realizado por el apoderado judicial de la parte actora relacionado a la solicitud de prórroga del lapso probatorio.
En fecha 3 de noviembre de 2016 se fijo para el DÉCIMO QUINTO (15to) DÍA DE DESPACHO la celebración de la Audiencia Oral en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de noviembre de 2016 se recibió oficio sin número, de fecha 20 de octubre de 2016, proveniente de Banesco Banco Universal, mediante el cual da respuesta a lo solicitado por la parte actora, relacionado a la prueba promovida.
Mediante auto de fecha 17 de noviembre de 2016, se dictó auto mediante el cual se niega el pedimento de la parte actora relacionado, a que se libre nuevo oficio a la entidad bancaria Banesco Banco Universal, ello en virtud de que el lapso de promoción y evacuación de pruebas en la presente causa culmino.
En fecha 25 de noviembre de 2016 se dictó auto por medio del cual el Tribunal difirió la oportunidad para la celebración del debate oral para el Décimo (10mo) día de despacho siguiente a la fecha.
En fecha 2 de diciembre de 2016 se recibió oficio proveniente del SENIAT, mediante la cual se informó sobre lo requerido por la parte demandada, en el lapso de promoción de pruebas.-
En fecha 14 de diciembre de 2016, siendo las 10:00 a.m. oportunidad y hora fijada por este Tribunal a los fines de que tenga lugar la audiencia de juicio, se levanto acta mediante la cual se dejó constancia que para el momento de anunciar el acto, se encontraba presente el abogado GABRIEL MORALES SANCHEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, igualmente se deja constancia que compareció el ciudadano MANUEL TORRES RODRIGUEZ, en su carácter de representante de la parte demandada INVERSIONES MAKI 2010, sin embargo el mismo no se encontraba asistido de abogado, en dicho acto la parte actora, solicitó que dada la incomparecencia del abogado asistente de la parte demandada, se aplique de manera indefectible las consecuencia jurídicas establecidas en el Código de Procedimiento Civil; donde el Tribunal en ese mismo acto, señaló al abogado actor que lo realizaría por auto separado, y el cual sería dictado en la sala de audiencia a las 11:30 de la mañana.
En tal sentido, se dicto por auto de esa misma fecha, donde se difirió la audiencia oral y pública para las doce del medio día del mismo día, con la advertencia que la parte demandada debe estar asistida de abogado, que de no hacerlo el Tribunal le nombrará un defensor público.
Siendo la hora pautada para la audiencia, se anunció el acto dejando constancia que la parte actora si bien estaba presente para el momento de anunciar el acto, señaló que se retiraba en virtud de no estar de acuerdo con el diferimiento de la audiencia, adicionalmente manifestó que consignaría diligencia por ante la unidad de Recepción de Documento. Igualmente se dejó constancia, que de acuerdo a lo establecido en el artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, se oirá la exposición oral de la parte que se encuentre presente, y se practicaran las pruebas que hayan sido admitidas.
En la referida audiencia oral, se dictó el dispositivo del fallo declarando sin lugar la presente demandada, y condenando en costa a la parte actora.
Posteriormente en esa misma fecha 14/12/2016, se recibió Escrito de Recusación en contra de quien suscribe, presentada por el abogado Gabriel Antonio Morales Sánchez, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 15 de diciembre de 2016, se dictó decisión mediante la cual se declaro inadmisible la recusación de la Jueza de este Juzgado, en virtud de haberse presentado fuera del término legal.
Mediante nota de secretaria hizo constar que en esta misma fecha se agregó a los autos, una cinta de mini D.V.D. contentiva de la grabación audiovisual del acto de debate oral celebrado en el presente juicio el día 14 de diciembre de 2016.
En fecha 16 de diciembre de 2016, se recibió diligencia presentada por el abogado Gabriel Antonio Morales Sánchez, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual apelo de la sentencia dictada el 14/12/2016. Donde se le hizo saber mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2016, que la misma será oída en la oportunidad correspondiente.
II

DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
El libelo de demanda que consta a los folios que van desde el 02 al folio 14, del expediente, contiene una pretensión de DESALOJO, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., contra la Sociedad Mercantil, INVERSIONES MAKI 2010 C.A., ambas antes identificadas y en donde la representación judicial de la parte actora alegó lo siguiente:
• Que su representada en calidad de subarrendadora autoriza respecto al inmueble que se describe infra- suscribió un contrato de arrendamiento comercial con la sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010 C.A., (sub-arrendataria), mediante el cual, a partir del 1 de junio del año 2011, dio en arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial, con todas las instalaciones de un fondo de comercio de su propiedad, ubicado en el local B del edificio Niza, situado en la Cuarta Avenida con Segunda Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda.
• Señalan que en la Cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento se estableció que el canon de arrendamiento inicial que debe cancelar el arrendatario asciende a la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 17.500,00) por cada mensualidad, y debe de ser ajustado anualmente en proporción al índice inflacionario, de acuerdo a la cláusula Quinta del contrato.
• Alegan que el demandado ha incumplido de forma sistemática pagar el ajuste al canon de arrendamiento, y es por ello que el incumplimiento del demandado, asciende a las cantidad de trescientos veintiocho mil novecientos veintiséis bolívares con cinco céntimos (Bs.328.926,05).
• Menciona que desde el año 2013, el hoy demandado no ha cumplido su obligación de pago de canon de arrendamiento ajustado, de acuerdo a lo establecido de mutuo y amistoso acuerdo en el documento contractual, razón por la cual, incurre sin ápice de dudas en los supuestos establecidos en el articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.-
• Por otra parte, la cláusula octava del documento objeto del presente juicio, establece que el arrendatario cuente con la autorización expresa y escrita para realizar cualquier tipo de modificación o alteración el inmueble arrendado.
• Que la demandada realiza obras civiles y reformas al inmueble, por medio de las cuales está alterando su distribución física interna e incluso la locación y disposición de sus dependencias como área de cocina y área de Bar. Alteraciones éstas que en ningún momento han sido autorizadas ni aprobadas por su mandante.
• Que la conducta rebelde e inconsciente de la demandada, ocasionó una primera amonestación por parte de la propietaria, (arrendadora primeria), del inmueble, hacia su mandante en fecha 27 de noviembre del año 2015, derivada de las remodelaciones que actualmente se encuentra la demandada realizando en el inmueble sin autorización alguna.

A los fines de contradecir los hechos expresados por la actora; el ciudadano MANUEL TORRES RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-1.347.645, representante legal de la demandada INVERSIONES MAKI 2010 C.A., debidamente asistido de abogado presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual se esgrimió lo siguiente:
• Señala que la empresa que representa es sub-arrendataria del local B ubicado en el Edificio Niza de la Primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda desde el año 2003.-
• Que en abril de 2015, el arrendador INVERSIONES LA CUCHARA C.A., luego de diversas conversaciones para establecer un nuevo canon de arrendamiento, sin convenir en ninguno, notificó por intermedio del Juzgado de Municipio en el expediente AP31-S-2015-2762, a la empresa INVERSIONES MAKI 2010 C.A., que daba por terminado el referido contrato de sub-arrendamiento, a lo cual se contestó en el mismo expediente optando por ejercer la prórroga legal.
• Después de esa notificación judicial, se tuvo conversaciones donde se propuso la entrega del inmueble con anticipación al vencimiento de la prórroga de tres (03) años, de lo cual no hubo ningún acuerdo. En dichas conversaciones nunca se habló de canon de arrendamiento.
• Que luego recibieron esta demanda. Alegando que han incumplido con el ajuste del canon de arrendamiento como establecía el último contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero de junio de 2011.
• Que se cumplió a cabalidad hasta el año de 2013, ya que en junio de 2011 el canon de arrendamiento estaba en DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 17.500,00) en 2012 se aumentó a VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) y en 2013 se aumentó a VEINTICUATRO MIL VEINTE BOLIVARES (Bs. 24.020,00). Luego en fecha 29 de Noviembre de 2013, el Presidente mediante Decreto Nº 602 publicado en Gaceta Oficial, estableció un monto máximo de Bs. 250 x metro cuadrado por concepto de canon de arrendamiento.
• Que de acuerdo Decreto Nº 602 y al monto máximo de metro cuadrado allí establecido, al aplicarlo al local objeto de la demanda daba un monto de Diecinueve mil Quinientos Bolívares, monto inferior al que estaba vigente para esa fecha, lo cual no impidió que le siguiese pagando el monto pactado de veinticuatro mil veinte bolívares (Bs. 24.020,00).
• Que luego fue publicada la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial donde hay varios artículos que dejan sin efecto el acuerdo inicial existente en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de noviembre de 2011.
• Menciona que en ninguna de las conversaciones sostenidas con los Directores de la empresa INVERSIONES LA CUCHARA C.A., ni con el abogado, se quiso hablar de la nueva fórmula aplicable para el canon de arrendamiento, solo había solicitudes de entrega del inmueble y comentarios de aumentos exorbitantes del canon de arrendamiento totalmente contrarios a la Ley, lo cual fue rechazado siempre en todas las conversaciones por no adaptarse a ninguno de los métodos establecidos en la nueva Ley.
• Rechazó en todas y cada una de sus partes lo expuesto por la arrendadora del local, indicando incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, ya que desde el año 2013 se ha pagado regularmente la suma de Bs. 24.020,00 depositado en la cuenta del banco BANESCO, pagos de los cuales no han recibido factura legal.
• Rechaza los conceptos demandados por daños y perjuicios e indexación monetaria, así como intereses moratorios señalados por el demandante por cuanto al no haberse decidido entre las partes ninguno de los métodos establecidos en la Ley.- Que se ha cumplido cabalmente con el pago del último canon de arrendamiento aprobado entre las partes de Bs. 24.020,00.
• En referencia a que se ha realizado modificaciones en el establecimiento, rechaza dichas aseveraciones, ya que nunca se ha tocado las estructura del local, lo que hubo fue labores de mantenimiento, como se hacen anualmente en Diciembre, tales como pintura de paredes y techos por cambio de colores por nueva imagen, mantenimiento de topes de mesas de madera y del área de cocina, con la actualización de la plancha de cocina y cambio de motor de la cava de refrigeración.
III
DE LAS PRUEBAS
Transcrito la síntesis de la controversia, De seguidas pasa esta juzgadora a pronunciarse sobre las pruebas promovidas:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien debe esta Juzgadora señalar lo siguiente:
En el presente caso, para el momento de la celebración de la audiencia oral y pública, se dejó constancia que la parte actora no se hizo presente, y conforme con el artículo 871 del código de Procedimiento Civil, se oirá la exposición oral de que se encuentre presente y se practicarán las pruebas que se le haya sido admitidas (del presente) pero no se practicarán las pruebas de la parte ausente.-
Sin embargo en el presente caso, existen pruebas incorporadas desde el inicio del juicio, donde el principio de adquisición procesal de la prueba, se consideras adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas, una vez incorporadas la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común, que es la denominada comunidad de la prueba; cada parte puede aprovecharse indistintamente de su prueba como de la producida por la contraparte y a su vez el Juez puede utilizar las resultas probatorias aun para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen, de modo que el Juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aún en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba (SCC.TSJ Exp: 99-394 de fecha 03-09-2000).-
Así las cosas tenemos las siguientes pruebas aportadas en el proceso:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda:
• Cursante a los folios 15 al 18, original de documento de poder otorgado por los ciudadanos JAVIER MARTINEZ RUIZ y MIGUEL ANGEL MARTINEZ RUIZ, en su carácter de Director y Director suplente de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA C.A., otorgándole poder a los ciudadanos CARLOS JOSE LANDAETA CIRPIANY, FRANCISCO JOSE GADEA LOVERA y CARLOS FEDERICO LANDAETA CIPRIANY, inscrito en los inpreabogado bajo los Nº 79.374; 79.373 y 103.409 respectivamente, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo la cualidad que ostentan los abogados litigantes. Así se declara.
• Cursante a los folios 19 al 22, original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., y la Sociedad Mercantil, INVERSIONES MAKI 2010 C.A., un contrato a tiempo determinado desde el 01 de Junio de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2012, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado, se valora de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Cursante al folio 23, misiva emitida por Administradora YURUARY, C.A., dirigida a INVERSIONES LA CUCHARA C.A., EDIFICIO NIZA, LOCAL B, cursante al folio 23 del expediente, donde entre otras cosas señala que deben de inmediato suspender las remodelaciones que se están efectuando en dicho local, ya que se está incumpliendo el contrato de arrendamiento en su Cláusula Novena, que establece la aprobación previa por escrito de la Arrendadora para realizar remodelaciones en el inmueble objeto del Contrato, en tal sentido observa quien suscribe que el mismo es un documento emanado de terceros y siendo que no fue ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se desecha como elemento probatorio en la presente causa. Así se decide.
• Cursante a los folios 38 al 40, copia simple de documento de poder otorgado por los ciudadanos RICARDO ROMANO MARTINEZ y MIGUEL ANGEL MARTINEZ RUIZ, en su carácter de directores de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA C.A., otorgándole poder a los ciudadanos CARLOS JOSE LANDAETA CIRPIANY, FRANCISCO JOSE GADEA LOVERA y CARLOS FEDERICO LANDAETA CIPRIANY, inscrito en los inpreabogado bajo los Nº 79.374; 79.373 y 103.409 respectivamente, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo la cualidad que ostentan los abogados litigantes. Así se declara.
Conjuntamente con el escrito de contestación:
• Cursante a los folios 52 al 58, copia fotostática de ultima acta de asamblea de la sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010 C.A., en la cual se desprende la cualidad del ciudadano MANUEL TORRES RODRIGUEZ, en su carácter de presidente de la referida sociedad mercantil, siendo que al no haber sido impugnada dichas copias consignadas, quien suscribe lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Cursante a los folios 59 al 66, contrato de arrendamiento suscrito entre sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., y la Sociedad Mercantil, INVERSIONES MAKI 2010 C.A., un contrato a tiempo determinado desde el 15 de noviembre de 2004, hasta el 15 de noviembre de 2005, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado, se valora de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Cursante a los folios 67 al 70, copia simple del Contrato de Arrendamiento suscrito entre sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., y la Sociedad Mercantil, INVERSIONES MAKI 2010 C.A., el cual ya fue valorado por quien suscribe en el texto del presente fallo resultando innecesario pronunciarse repetidamente sobre el mismo medio probatorio. Así se decide.
• Cursante a los folios 71 al 91, comprobantes de transferencias bancarias y depósitos desde el banco Bicentenario y Banesco, los cuales concatenados con las pruebas de informes que cursan en autos a los folios 215 al 217 y 219 al 221, de la entidad bancaria banesco, hacen plena prueba en relación al pago de los cánones de arrendamiento y al monto de estos. Así se decide.
En el lapso de promoción de pruebas:
• Cursante al folio 99, copia simple de licencia de actividades económicas, expedida por la Alcaldía de Chacao, en donde se evidencia que la actividad económica de la sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010 C.A., es de restaurant fuente de soda, para el expendio de alimentos y bebidas no alcohólicas, el cual al no haber sido impugnado, se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Cursante a los folios 114 al 171, inspección extrajudicial practicada por el Juzgado Decimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, donde se pretende demostrar las modificaciones existentes al local comercial, junto a la cual funge como marco de referencia para la comparación de las modificaciones alegadas, razón por la cual este Juzgadora la valorara con posterioridad en la motiva de la presente sentencia. Así se declara.
• Inspección judicial en la dirección: Avenida cuarta con segunda transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Edificio Niza, nivel PB, Local B, donde funciona la sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010 C.A., la cual cursa a los folios 192 al 193, con sus complementos fotográficos cursante a los folios 196 al 201, la cual fuere promovida por ambas partes en la presente causa en sus respectivos escritos de pruebas. Sin embargo la parte actora se opuso a la admisión de la inspección promovida por su contraparte, lo cual resulta contraproducente para este Juzgadora, toda vez que la promoción de ambas inspección judiciales tuvo por objeto comprobar la fachada y las estructuras del local objeto de alquiler y siendo que la misma trae elementos probatorios a la resolución de la presente controversia quien suscribe desecha la oposición y se aprecia dicha prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, se desprende de los particulares de dicha inspección lo siguiente: “Primero: El Tribunal deja constancia que el local tiene un aviso publicitario de color marrón tabaco, en el cual se lee MAKI BURGER & THAI, en su entrada posee puertas de vidrio transparentes, en las cuales está pegado el nombre del local en blanco “MAKI”. También hay un letrero no luminoso que tienen luces let ilegibles. AL SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que los productos que se venden al consumo a los clientes de acuerdo a la cartelera y menú proporcionado, se evidencia que es de hamburguesas, panes deli, ensaladas, platos thai, postres y bebidas no alcohólicas. (…) El Tribunal deja constancia que el local está en buen estado de uso y conservación, en sus paredes, techo y pisos, las lámparas para el momento de la evacuación de la inspección se encuentran encendidas y en funcionamiento y los baños en buen estado de conservación. Se deja constancia que existe una cartelera con la información fiscal del local, permiso sanitario, licencia de industria y comercio a nombre de MAKI.” Es por lo anterior, que quien suscribe observa que el inmueble se encontraba en perfecto estado de mantenimiento, sin embargo se observa de las fotografías anexas a la referida inspección, así como también de las fotografías realizadas por la inspección extrajudicial cursante en autos, que existe una diferencia en cuanto al letrero y color del establecimiento, no obstante resulta confusa para quien suscribe el detalle de las fotografías efectuadas en la inspección extra judicial, ya si bien se desprenden de la misma “detalles” del inmueble, no existe contesto o referencia alguna que permita ubicar los mismos en el espacio del local, no vislumbrándose estructura y dependencias que muestren “puntos de referencia” que permitan evidenciar si existieron modificaciones a la estructura del inmueble.
• Prueba de informes dirigida a la sociedad bancaria Banesco Banco Universal, a los fines de que dicha entidad bancaria informe a este Juzgado información de los estados de cuenta mensuales de la cuenta No 0134-0033-4103-3102-0427, señalando la fecha y su cantidad, siendo que cursa a los autos a los folios 215 al 217, resultas de informe, desprendiéndose del mismo, pagos mensuales y consecutivos, por la cantidad de por un monto de (Bs 26.902,40), durante los meses de febrero de 2013, hasta marzo de 2014, y los meses subsiguientes por un monto de (Bs 24.020,00) por concepto de arrendamiento a los meses de mayo 2014, hasta octubre de 2016. En tal sentido y siendo que la parte demandada promovió la misma prueba y cuyas resultas cursan insertas a los folios 219 y 221, con idéntico contenido, se valoran conjuntamente en el presente particular, conforme a lo establecido en el artículo 433, dándole pleno valor probatorio a lo allí expresado.- Así se declara.
• Prueba de informes al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, a los fines de que el mismo se sirva informar si la sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA C.A., realizo la declaración del impuesto al valor agregado (IVA), los meses de Marzo de 2014 a mayo de 2015, meses que se le pago el canon de arrendamiento con el IVA incluido. En tal sentido la parte actora efectuó oposición con respecto a dicha prueba de informes, ello en razón a que la administración Tributaria de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA C.A., resulta impertinente, con lo cual concuerda esta Juzgador, ya que el asunto debatido en nada tiene que ver en relación al pago de impuestos por parte de dicha empresa, razón por la cual se declara con lugar la oposición, y se desecha la misma.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Observa esta Juzgadora que estamos en presencia de una acción de desalojo de un local comercial ubicado en el local B del edificio Niza, situado en la Cuarta Avenida con Segunda Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, municipio Chacao del Estado Miranda, el cual fue sub arrendado por la sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA C.A. a la sociedad mercantil INVERSIONES MAKI 2010 C.A.
En tal sentido, la parte actora alega que de acuerdo a la clausula TERCERA del contrato de arrendamiento, se estableció el canon de arrendamiento inicial ascendía a la cantidad de diecisiete mil quinientos bolívares (Bs 17.500,00), el cual debe ser ajustado anualmente en proporción al índice inflacionario, tal como se desprende de la clausula quinta del contrato de arrendamiento.
Que en base a dicha clausula, las partes establecieron de mutuo acuerdo realizar ajustes a la cantidad correspondiente al canon de arrendamiento anualmente en base al índice inflacionario, siendo que afirma la parte que dicha clausula se encuentra justado a los parámetros establecido en la ley y la parte demandada, contrariando el convenio contractual, ha incumplido en forma sistemática en pagar este ajuste al canon de arrendamiento.
Que desde el año 2013, el demandado no ha cumplido su obligación de pago de canon de arrendamiento ajustado a lo establecido en el contrato, razón por la cual incurre en los supuestos establecidos en el artículo 40 del Decreto Con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial publicado en la Gaceta Oficial No 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, como causales de desalojo de bienes inmuebles arrendados destinados al uso comercial.
Por su parte la demandada en su escrito de contestación afirma con respecto al pago de los cánones de arrendamiento, que cumplió a cabalidad con la clausula establecida en la clausula quinta, hasta el año 2013, ya que en junio de 2011, el canon de arrendamiento estaba en DDIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 17.500,00) en 2012 se aumento a VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 20.000,00), y en 2013 se aumento a VEINTI CUATRO MIL VEINTE BOLIVARES (Bs 24.020,00), siendo que en fecha 29 de noviembre de 2013, el presidente de la Republica mediante Decreto No 602, publicado en Gaceta Oficial de fecha 29 de Noviembre de 2013, estableció un monto máximo de bs 250 por metro cuadrado por concepto de canon de arrendamiento, obligatorio para su aplicación en todas las relaciones arrendaticias que tuviesen inmuebles con uso comercial.
Que de aplicarse este monto de DOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (250,00) por metro cuadrado, al aplicarlo al local objeto de esta demanda que tiene una superficie aproximada de 78 mts2, da un monto de DIECINUEVE MIL QUINIENTO BOLIVARES (19.500,00), monto inferior al que estaba vigente para la fecha, lo cual no impidió que le siguiese pagando el monto pactado de VEINTICUATRO MIL VEINTE BOLIVARES (24.020,00).
Que luego en fecha 23 de abril de 2014, fue publicada la ley de regularización del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, la cual deja sin efecto el acuerdo inicial existente en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha primero de julio de 2011, en lo que respecta al canon de arrendamiento por ser contrarias a la mencionada ley.
Ahora bien, esta Juzgadora al momento de la audiencia oral señalo que no existe prueba alguna en que la parte actora haya notificado a la parte demandada sobre cuál es el monto de diferencia que debía cancelar por el aumento del canon de arrendamiento.
En tal sentido a objeto de dilucidar la controversia resulta oportuno traer a colación lo establecido en la clausula tercera del contrato de arrendamiento el cual reza:
Tercera: Canon de Arrendamiento: el canon de arrendamiento será por la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 17.500,00) mensual, mas el impuesto de valor agregado (IVA), desde el primero (01) de junio de 2011, hasta el 31 de diciembre de 2011; y desde el primero (01) de enero de 2012, hasta el 31 de diciembre de 2012, será por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 20.000,00), mensuales mas el impuesto de valor agregado (IVA), y se hará en la persona que La ARRENDADORA designe, o por medio de depósito bancario directamente a la cuenta corriente de Inversiones La Cuchara C.A. (…)
Igualmente establece la clausula quinta del referido contrato:
QUINTA: Aumentos del Canon de Arrendamiento. Indexación: El Canon de Arrendamiento se ajustara por inflación al vencimiento del mismo en el año 2012, El incremento anual del Canon de Arrendamiento o indexación regirá durante el año siguiente y se hará con base a los porcentajes de variación experimentas por el Índice de Precios al Consumidor, elaborado por el Banco Central de Venezuela, para el lapso comprendido entre el mes enterró al cual entre en vigencia el mes anterior el presente contrato y/o el mes anterior al cual entre en vigencia cada año de calendario (“Índice Inicial”) y el mes en que venza cada año calendario (“Índice Final”). El incremento del Canon de Arrendamiento de un determinado periodo, se determinara mediante la aplicación de la siguiente fórmula: (IPC FINAL – IPC INICIAL/ IPCINIVIAL) X ULTIMO CANON DE ARRENDAMIENTO= INCREMENTO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. El nuevo canon, incrementado de conformidad con esta clausula, entrara a regir automáticamente con el comienzo de sus prorrogas, el primero de enero del año 2013”.
De lo anterior, podernos observar que el contrato de arrendamiento en cuestión se estableció un canon de arrendamiento variable, tomando en consideración el índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela.
Ahora bien, la ley aplicable para la fecha de la firma del contrato establecía con respecto al canon de arrendamientos variables lo siguiente:
No obstante, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, nueva ley vigente para el establecimiento el alquiler de locales comerciales en sus disposiciones transitorias establece:
Primera Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.
En tal sentido, en virtud de la mencionada disposición transitoria, se hacía imperativo para las partes adecuar el contrato de arrendamiento original de acuerdo a las nuevas estipulaciones establecidas en dicha norma.
Así las cosas, establece el artículo 17 de la mencionada ley:
Artículo 17 Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en el presente Decreto Ley.
La fijación de los cánones de arrendamiento se encuentra regulada en el artículo 32, el cual señala tres tipos distintos de pago de canon de arrendamiento, estos son 1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble; 2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas y 3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas.
En tal sentido, se observa claramente que el canon de arrendamiento fijado en la presente oportunidad no fue calculado conforme alguno de los parámetros establecidos en el mencionado artículo 32, y siendo que de conformidad a lo establecido en el ordinal D del artículo 41 de la mencionada ley, los cánones de arrendamiento calculados en base a procedimientos ajenos a lo estipulado, quedan taxativamente prohibidos por lo que mal puede pretender la parte accionante el cobro de cánones de arrendamiento variables, sin su correspondiente homologación a lo estipulado conforme por la nueva legislación vigente.
Debe hacer énfasis quien suscribe, que lo anteriormente señalado, no implica que en caso de cánones de arrendamiento variable, el arrendatario pretenda eximirse del pago alegando la falta de homologación del canon conforme a lo estipulado en el decreto ley, siendo que es deber del arrendatario como buen padre de familia, velar la homologación en marco de la nueva legislación y de no lograrse esta, se deberá seguir siendo cancelado el ultimo canon de arrendamiento fijado en base al principio de voluntad de las partes.
En tal sentido de las pruebas valoradas en el texto del presente fallo, se puede observar que de acuerdo a los informes consignados por el Banco Banesco, que la parte demandada cancelo por concepto de canon de arrendamiento un monto de (Bs 26.902,40), durante los meses de febrero de 2013, hasta marzo de 2014, y los meses subsiguientes por un monto de (Bs 24.020,00) por concepto de arrendamiento a los meses de mayo 2014, hasta octubre de 2016.
Es por lo anterior y visto que efectivamente la parte demandada cancelo los cánones de arrendamiento de acuerdo a la clausula tercera y quinta del contrato, ello de acuerdo a una clausula de canon de arrendamiento variable, hasta la entrada en vigencia del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Locales Comerciales, es por lo que concluye esta juzgadora que la presente acción no debe prosperar en derecho, ya que las parte demandada ha hecho el pago del canon de arrendamiento respectivo por lo que se encuentra solvente con dichas cuotas.- Y así se declara.
En cuanto a la ejecución de obras civiles dentro del local objeto de desalojo, la parte accionante señala que conforme a la clausula octava del documento de arrendamiento, se requiere que el arrendatario cuente con la autorización expresa y escrita de la actora, para realizar cualquier tipo de modificación o alteración en el inmueble arrendado.
En tal sentido, señala que la demandada realiza – incluso al tiempo de redacción del libelo – obras civiles y reformas al inmueble, por medio de las cuales está alterando su distribución física interna e incluso la locación y disposición de sus dependencias como área de cocina y área de Bar.
Sin embargo la parte demandada alega que nunca se ha tocado, la estructura del local, ya que lo que hubo fueron labores de mantenimiento, como se hacen anualmente en Diciembre, tales como pintura de paredes y techo por cambio de colores por nueva imagen, mantenimiento de topes de mesas de maderas, y del área de cocina, con la actualización de la plancha de concina y cambio de motor de la cava de refrigeración.
Ahora bien quien suscribe al momento de la audiencia oral, señalo que si bien de las dos inspecciones judiciales evacuadas, una extra litis y otra realizada en el presente proceso, se efectuaron fotografías al local comercial, no se puede verificar cuales fueron las reforma hechas por la parte demandada, solo evidenciándose el cambio de color del letrero e interior del inmueble, mas no evidenciando cambios estructurales que modifique las condiciones físicas del inmueble.
En tal sentido señala artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 506 Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.
De acuerdo a la norma antes transcrita y en virtud del alegato de existencia de mejoras o modificaciones estructurales, la carga de la prueba correspondían a la parte que afirma que estas se estaban llevado a cabo, en el presente caso a la parte actora, siendo que no se evidencia en autos alguna modificación existente mas allá de lo estético, razón por la cual, y al no evidenciar la existencia de modificaciones debido al pobre uso de los elementos probatorios, quien suscribe de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, declara improcedente la solicitud de desalojo en base a la modificación del local comercial objeto del contrato de Sub-arrendamiento.
En tal sentido, y no habiendo prosperado ninguna de las causales que fundamentaron la presente acción de desalojo, debe quien suscribe declarar sin lugar la presente acción y así será declarado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así finalmente se declara.

DECISIÓN
Por las razones y fundamentos expuestos, este Tribunal Sexto de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil sociedad mercantil INVERSIONES LA CUCHARA, C.A., contra la Sociedad Mercantil, INVERSIONES MAKI 2010 C.A.
SEGUNDO: Se condena en costa a la parte actora en la presente causa, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de enero de dos mil diecisiete (2017), en Los Cortijos de Lourdes.
LA JUEZA,

DRA. JENNY M. GONZALEZ FRANQUIS
LA SECRETARIA

IVONNE MARIA CONTRERAS RAMIREZ.
En esta misma fecha, siendo las _________________se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA


IVONNE MARIA CONTRERAS RAMIREZ.

Exp: AP31-V-2015-001417

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