REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Veintitrés (23) de julio de dos mil dieciocho
208º y 159º
ASUNTO: AP31-V-2016-001200
PARTE ACTORA: IVAN MANUEL BRITO LEON, titular de la Cédula de Identidad N° V.-828.488.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Lili Zuta Pereda, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 84.576.
PARTE DEMANDADA: GOUREG CHAHWAN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V.-11.933.579.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Nairin Moreno Berroteran, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 111.204
.MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
OBJETO DE LA PRETENSION: Un local comercial ubicado en la Calle Real de la Vega Nº 25. Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.
I
NARRATIVA
Se inicia la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato presentada por el ciudadano Iván Manuel Brito León debidamente asistido por su apoderada judicial en contra del ciudadano Goureg Chahwan por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal del local comercial ubicado en la Calle Real de la Vega Nº 25. Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por auto del 31 de enero de 2017 este Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la presente litis de conformidad con lo establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante diligencia presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial fechada 15 de febrero de 2017 la representación de la parte actora consigno las copias correspondientes para la citación de la parte demandada, la cual fue acordada en fecha 15 de marzo de 2017.
En fecha 31 de mayo de 2017 la representación judicial de la parte actora solicito se practicara la citación por carteles del demandado, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante autos del 09 de junio de 2017.
En fecha 14 de noviembre de 2017 compareció por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas la representación judicial de la parte actora solicitando a este tribunal se nombrase defensor ad litten a la parte demandada en la presente litis.
Por auto fechado 12 de diciembre de 2017 este Órgano Jurisdiccional designó a la letrada en ejercicio Nairim Moreno como defensora ad litem de la parte demandada ordenando su notificación a los fines de que acepte o se excuse del cargo a ella designado.
Mediante escrito de fecha 06 de junio de 2018 la defensora judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho los alegatos de la parte actora.
A través de auto fechado 7 de junio de 2018 este tribunal fijo el quinto dia de despacho siguiente a la referida fecha a los fines de que se llevase a cabo la audiencia preliminar correspondiente a la presente litis.
Siendo el 14 de junio de 2018 la oportunidad fijada para que tenga lugar la audiencia preliminar este Tribunal declaro desierto el mismo.
Realizada el 18 de junio de 2018 la fijación de los hechos en la presente litis, compareció por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas el 25 de junio de 2018 la representación judicial de la parte actora quien consigno escrito de promoción de pruebas el cual fue admitido por auto de fecha 27 de junio de 2018.
Mediante auto de fecha 23 de marzo de 2018 este Tribunal fijo de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil el décimo quinto (15º) día de despacho a los fines que tenga lugar el debate oral correspondiente en la presente litis la cual fue diferida mediante auto de fecha 16 de mayo de 2018 fijándose el décimo quinto (15º) día de despacho siguiente a la mencionada fecha.
II
DE LA AUDIENCIA
Siendo el día veinte (20) de julio de dos mil dieciocho la fecha pautada por este Órgano Jurisdiccional a los fines de que sea llevada a cabo la audiencia de juicio, este Tribunal dejo constancia de la comparecencia de la ciudadana MARY CHACON, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 90.544 en su condición de apoderada judicial de la parte actora quien esgrimió que ratifica todas las pruebas documentales consignadas en el expediente relativas al cumplimiento de contrato y la prorroga legal; que se venció el plazo de prorroga y la parte demandada se negó a entregar el inmueble por lo que solicita que sea entregado el bien libre de bienes y personas.
III
DE LA MOTIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Comienza la presente litis mediante libelo de demanda contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal del local comercial ubicado en la Calle Real de la Vega Nº 25. Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. Incoara el ciudadano Iván Manuel Brito León en contra de Goureg Chahwan, alegando entre otros hechos en su escrito:
• Que en fecha primero de diciembre de dos mil cinco entrego en alquiler el referido local comercial al ciudadano Goureg ChahWan mediante documento Privado.
• Que firmaron un contrato de arrendamiento por el lapso de un año fijo prorrogable.
• Que posteriormente decidieron que el contrato de arrendamiento se renovaría automáticamente por el mismo tiempo y así transcurrió hasta el año dos mil catorce.
• Que el primero de octubre de 2014 verbalmente le participo al arrendatario que el contrato de arrendamiento no le seria renovado y empezaría a transcurrir la Prorroga Legal de acuerdo a la ley.
• Que el día 14 de noviembre de dos mil catorce le entrego por escrito la prorroga legal al ciudadano Goureg Chahwan y no la firmo.
• Que el día 19 de noviembre de 2014 se dirigió a la Notaria Publica Vigésima Tercera de caracas para solicitarle el traslado y que dejara la notificación de la prorroga legal.
• Que la prorroga legal empezó a regir desde el primero de diciembre de 2014 hasta el treinta de noviembre de 2016.
• Que la prorroga legal se ha vencido y el arrendatario Goureg Chahwanse niega a desalojar y entregar el local comercial.
• Que ha tratado de forma amistosa de llegar a un acuerdo pero ha sido en vano por lo que acude ante esta autoridad para demandar formalmente por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal al ciudadano Goureg Chahwan.
• Que fundamenta su solicitud en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1167 y 1594 del código de procedimiento civil;
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada a través de su defensora judicial fundamento su defensa en:
• Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la pretensión incoada por la parte accionante, por no estar dados los supuestos de hecho y sus correspondientes consecuencias jurídicas.
• Que no es cierto el incumplimiento de la entrega del inmueble libre de personas extra judicial por medio de la Notaria Vigésima Tercera de Caracas Municipio Libertador y que su defendido continué ocupando el inmueble objeto de la presente demanda.
• Que solicita que este tribunal desvirtué la demanda incoada y la declare sin lugar en la definitiva.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
En la oportunidad correspondiente la parte actora ratifico los documentos aportados con el libelo de la demanda promoviendo:
o Marcado con la letra “A” Copia certificada de documento de propiedad registrado por ante el Registro Publico del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 01, Tomo 09, del protocolo 1º en fecha 05 de agosto de 1980. El mencionado documento se tiene por legal, pertinente y se le otorga valor probatorio de demostrar la titularidad de Derecho de propiedad que asiste a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece;
o Marcado con la letra “B” copia simple de contrato de arrendamiento realizado entre las partes. A dicho documento se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece;
o Marcado con la letra “C” copia simple de misiva emitida el 14 de noviembre de 2014 por la parte actora al demandado notificándole la no prorroga del contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece;
o Marcado con la letra “D” copia certificada de traslado realizado por la Notaria Publica Vigésimo Tercera del Municipio Libertador el 26 de noviembre de 2014. Dicho instrumento se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil. Así se establece;
Al respecto este Tribunal observa:
De la revisión de las actas procesales se evidencia que la parte actora demanda el cumplimiento del contrato celebrado entre el ciudadano Iván Manuel Brito León y el ciudadano Goureg Chahwan en fecha 01 de diciembre de 2005, sobre el local comercial ubicado en la Calle Real de la Vega Nº 25. Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia de la parte demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal.
En este sentido, dada la relación contractual de la reclamación propuesta por la parte accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, establece que: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Igualmente, para este Tribunal es claro que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, lo cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley tal como lo establece el artículo 1.159 eiusdem cuyo contenido materializa el principio de autonomía de la voluntad de las partes, doctrina que según el Dr. José Mélich Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato es entendida como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las condiciones planteadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.
Asimismo, el artículo 1.579 eiusdem plantea que “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”.
Del la interpretación de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.
En tal sentido, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por tiempo determinado, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de los bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento por tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.
Ahora bien, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden determinarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por el actor para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:
“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Sic.)
La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador para solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.
Es por ello que, se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado establecidos, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido negligente en el cumplimiento de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención locativa, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta con esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente entre las partes.
En efecto, en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una relación mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
Ahora bien, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis por contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01 de diciembre de 2005, entre el ciudadano Iván Manuel Brito León, en su condición de arrendador, por una parte y por la otra el ciudadano Goureg Chahwan, en su carácter de arrendatario, conforme se evidencia del contrato de arrendamiento aportado por la parte actora junto a su libelo previamente valorado por este tribunal.
Ahora bien, se aprecia de la cláusula tercera de la convención locativa accionada que su duración fue pactada por el plazo de un (01) año fijo e improrrogable, contado a partir del día 01 de diciembre de dos mil cinco, estableciendo que en un periodo de sesenta días antes del vencimiento del contrato se participara la no aceptación o la aceptación de renovación del mismo por lo que llegado el vencimiento del término de duración del contrato en fecha 30 de noviembre de 2006, se renovó automáticamente hasta el año 2014 momento en el cual, la parte actora manifestó de pleno derecho mediante carta de fecha 14 de noviembre de 2014, por lo que comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de dos (02) años, a tenor de lo previsto en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía a cinco años, cuyo plazo venció el día 01 de diciembre de 2016.
Ahora bien, debe destacarse que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a una tutela judicial efectiva y a la defensa como expresión del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatorias, consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quien solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quien alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.
De manera pues, en vista de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quien se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que la parte demandada no acreditó en la contestación de la demanda ni durante el lapso probatorio alguna probanza que la eximiera de entregar la cosa dada en arriendo luego de ocurrir el vencimiento de la prórroga legal, en fecha 01 de diciembre de 2016.
De ahí, que con base en los argumentos antes expuestos este Órgano Jurisdiccional considera que la arrendataria incumplió su obligación contractual y legal de entregar el bien inmueble arrendado después de fenecida la prórroga legal el día 01 de diciembre de 2016, lo que trae como consecuencia la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento accionado por la representación judicial del ciudadano Iván Manuel Brito León, ya que se ajusta a las previsiones contempladas en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que se deberá condenar a la parte demandada, ciudadano Goureg Chahwan, a la entrega del local comercial ubicado en la Calle Real de la Vega Nº 25. Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital libre de bienes y personas al ciudadano Iván Manuel Brito León en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
