ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2017-000071
PARTE ACTORA: ciudadana DAICY MARTINA CRESPO FREITEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-7.951.356.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: BETTY PÉREZ AGUIRRE, INGRID FERNANDEZ MARCANO y JOSE RAFAEL POMPA GARCIA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 19.980, 70.535 y 174.178.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad de Comercio TELTEKINGENIARIA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 01 de septiembre de 1978, bajo el Nº 17, Tomo 115-A, Sgdo.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado MIGUEL JOSE ANGEL SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 202.826.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.-
I
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que incoara por la ciudadana DAICY MARTINA CRESPO FREITEZ, contra la Sociedad de Comercio TELTEKINGENIARIA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA C.A., la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 31 de enero de 2017, y que por distribución correspondió su conocimiento a este Juzgado Sexto de Municipio.-
En fecha 2 de febrero de 2017, se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a fin dar contestación a la demanda.-
Por medio de diligencia, presentada en fecha 2 de febrero de 2017; el Abogado POMPA GARCIA JOSE RAFAEL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó Poder Original y copia certificada del contrato de arrendamiento.-
Previa consignación de los fotostatos, en fecha 8 de febrero de 2017, se libró compulsa de citación a la parte demandada, Sociedad de Comercio TELTEK-INGENIARIA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA C.A.-
En fecha 6 de abril de 2017 el alguacil adscrito a este Circuito Judicial dejó constancia de la imposibilidad de citar personalmente a la demandada, por lo cual consigna la compulsa con su respectiva orden de comparecencia (sin firmar).-
Agotada la citación personal de la parte demandada, y realizado todo el trámite respectivo conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se designó Defensor Judicial a la parte demandada al abogado MIGUEL JOSE ANGEL SALAZAR, a quien previa notificación, en fecha 9 de agosto de 2017, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.-
Previa consignación de los fotostatos respectivo, en fecha 14 de agosto de 2017, se ordenó la citación de la parte demandada en la persona del Defensor Judicial designado, la cual en fecha 28 de septiembre de 2017, fue debidamente citado.-
En fecha 3 de octubre de 2017, el abogado MIGUEL JOSE ANGEL SALAZAR, actuando en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la Demanda, anexo recaudos.-
Mediante escrito de fecha 6 de octubre de 2017, la parte actora consignó Escrito de Promoción de Pruebas.-
En fecha 9 de octubre de 2017, se dictó auto por medio del cual se admitieron las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte actora y se fijó oportunidad para evacuar la prueba de Inspección Judicial.-
Mediante escrito de fecha 11 de octubre de 2017, el defensor judicial de la parte de mandada consignó Escrito de Promoción de Pruebas, la cual en fecha 13 de octubre de 2017, fueron admitidas.-
En fecha 13 de octubre de 2017, tuvo lugar la inspección judicial promovida por la parte actora, Trasladándose el Tribunal al Apartamento signado con el Nro.63, ubicado en la planta sexta del edificio Morichal, situado en el cruce de las avenidas Francisco Solano López con Los Jabillos, Municipio Libertador del Distrito Capital, donde se designó un practico ingeniero para orientar el Tribunal, quien en fecha 18 de octubre de 2017, presentó un informe Técnico de la inspección.-
Por auto de fecha 27 de octubre de 2017, siendo la oportunidad para dictar sentencia, se difirió el pronunciamiento para el quinto día de despacho siguiente.-
II
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
El libelo de demanda que consta a los folios que van desde el 02 al folio 7 del expediente, contiene una pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, subsidiariamente con el DESALOJO incoada por la ciudadana DAICY MARTINA CRESPO FREITEZ contra la Sociedad de Comercio TELTEKINGENIARIA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA C.A., ambas partes identificadas anteriormente.
Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:
• Que advierte que su representada ejerce en forma acumulativa y de conformidad con los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, de forma subsidiaria una pretensión por desalojo, para que en el supuesto de que la pretensión principal que cumplimiento de contrato que por vencimiento del término se interpone como principal, sea desestimada.-
• Señala que su representada ciudadana DAICY MARTINA CRESPO FREITEZ, adquirió un inmueble constituido por el apartamento identificado con el numero sesenta y tres (63), de la planta sexta del Edificio Morichal, ubicado éste, en el ángulo Sur-Este formado por la Avenida Los Jabillos y la Calle la Iglesia hoy Avenida Francisco Solano López, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, protocolizado ante el Registro Publico del Segundo Circuito de Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 17 de julio de 2015, inscrito bajo el Nº 2015.606, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 2015.1.1.13.9477, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2015.-
• Que la Administradora Morichal 2000, C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de esta Circunscripción Judicial, encargada para la época de la administración del referido apartamento Nº 63, por cuenta de la anterior propietaria, suscribió contrato por el alquiler del referido inmueble, con la Sociedad de Comercio TELTEK-INGENIERÍA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA, C.A., el cual fue autenticado por ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 03 de octubre de 2011, anotado bajo el Nº 013, tomo 162, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.-
• Que ese contrato suscrito entre ADMINISTRADORA MORICHAL 2000, C.A., y la Sociedad de Comercio TELTEK-INGENIERÍA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA, C.A., establecieron dentro de su articulado, que el objeto del contrato la arrendadora da en arrendamiento a el arrendatario, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 63, ubicado en el piso 6 del edificio Morichal, que será destinado por el arrendatario, única y exclusivamente como oficina.- Que el canon de arrendamiento que pagará el arrendatario a la arrendadora es la cantidad de Un Millón Quinientos Treinta y un Bolívares con Noventa y Un Céntimos (Bs. 1.531,91) mensuales, cantidad ésta que pagará el arrendatario por mensualidades vencidas, pagaderos dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes y consecutivas en las oficinas de la arrendadora. Que la duración del contrato, el plazo para este arrendamiento es de un (1) año fijo, contados a partir del 1 de septiembre de 2011.-
• Que el monto del alquiler pactado en la cláusula Segunda, fue posteriormente reformado por Resolución Nº 00014969, de fecha 01 de noviembre de 2011, exp. Nº 54-168-F2, dictada por la suprimida Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en la cantidad de Dos Mil Ochocientos Treinta y Seis con Ochenta y Ocho Céntimos (Bs. 2.836,88), lo cual fue debidamente notificado el arrendatario, según comunicación de fecha 29 de octubre de 2014.-
• Que conforme a lo establecido en la cláusula tercera, el último contrato suscrito entre las partes, venció el 30 de agosto de 2012, y por cuanto para esa fecha el arrendatario adeudaba los alquileres correspondientes a los meses de julio y agosto de 2012, no tenía derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal que señala el artículo 38 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario.-
• Que de los hechos narrados surge de manera clara para reclamar el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito el 03 de octubre de 2011, razón por la que procede a demandar a la sociedad mercantil TELTEK-INGENIERIA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA C.A., para que a falta de convenimiento sea condenada por el Tribunal a cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito con ADMINISTRADORA MORICHAL 2000 C.A., el 03 de octubre de 2011, y en consecuencia sea condenado a la entrega completamente desocupado de bienes de su propiedad y de personas el inmueble que le fue dado en arrendamiento; a pagar a titulo de indemnización de daños y perjuicio, los alquileres dejados de pagar oportunamente a pesar de haber disfrutado del inmueble arrendado, que corresponden a los meses de que van desde julio de 2012 hasta junio de 2014, ambos inclusive, a razón de 1.521,91 cada mes, monto del alquiler mensual pactado en dicho contrato y desde julio de 2014 hasta diciembre de 2016, ambos inclusive a razón de 2.836,88 cada mes, por motivo del monto del alquiler establecido en la resolución Nº 00014969 de fecha 01 de noviembre de 2011, debidamente notificada a el arrendatario.- A pagar también por el mismo concepto de indemnización de daños y perjuicios por el uso ilegitimo del inmueble, la cantidad que en definitiva resulte de todos los meses que transcurran desde el mes de ENERO DE 2017 hasta la fecha en que se produzca la entrega definitiva del inmueble, a razón de Bs. 2.836,88 cada mes. A pagar las costas y costos que ocasione el presente juicio.-
• COMO PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: EL DESALOJO, independientemente de la falta de cumplimiento por parte de el arrendatario en la entrega del inmueble arrendado al vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y de la calificación jurídica que el Tribunal le otorgue a dicho contrato, existe un hecho cierto e incontrovertible es que el arrendatario sociedad de comercio TELTEK-INGENIERIA DE COMUNICACIONES Y ELECTROCINA C.A., ha dejado de pagar desde el mes de julio de 2012 hasta el mes de diciembre de 2016, ambos inclusive, la correspondiente contraprestación por el uso del inmueble objeto del contrato, el cual todavía ocupa, incumplimiento éste que es motivo suficiente y da derecho para solicitar el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el 03 de octubre de 2011, con apoyo a lo establecido en el cláusula Décima Sexta del contrato.-
• Que en vista del incumplimiento de tan elemental obligación por parte de EL ARRENDATARIO, procede a proponer como acción subsidiaria y para que sea decidida solo para el caso de que la demanda principal fuere desechad, el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03 de octubre de 2011.-
• Que en nombre y representación de la ciudadana DAICY MARTINA CRESPO FREITEZ, en su carácter de propietaria procede a demandar formalmente a la sociedad mercantil TELTEK-INGENIERIA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA C.A., en su carácter de arrendataria, para que a falta de convenimiento sea condenado este último a desalojar el inmueble que es objeto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03 de octubre de 2011, y en consecuencia haga la entrega del mismo libre de personas y de bienes que sean de su propiedad.-
A los fines de contradecir los hechos expresados por la actora; el abogado MIGUEL JOSE SALAZAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 202.826, actuando en su carácter de defensor Judicial de la parte demandada Sociedad de Comercio TELTEK-INGENIERÍA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA, C.A., y presentó Escrito de Contestación en el cual se esgrimió lo siguiente:
• Señala el defensor que se traslado a la dirección de su representada, con el objeto de que le aportara elementos, datos y pruebas para ejercer las defensas correspondientes, sin poder contactar a su presidente u otro representante en ninguno de sus traslados, por lo cual procedió a enviar por IPOSTEL, comunicación telegráfica y hasta la fecha ha sido infructuoso. Asimismo consigno anexo al presente escrito los telegramas en cuestión.-
• Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la parte actora, y por no asistirle el derecho que invoca para que se le conceda la adecuada tutela judicial efectiva.-
• Solicita que se declare sin lugar todo los pronunciamientos correspondientes en la definitiva.-
III
DE LAS PRUEBAS
De seguidas pasa esta sentenciadora a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
• Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
• Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda:
• Copia y su posterior consignación en original; del poder debidamente otorgado por la ciudadana DAICY MARTINA CRESPO FREITEZ, a los abogados BETTY PÉREZ AGUIRRE, INGRID FERNANDEZ MARCANO y JOSE RAFAEL POMPA GARCIA; ante la Notaria Publica Sétima del Municipio Chacao en fecha 18 de noviembre de 2016, anotado bajo el Nº 05, Tomo 104.- Cursante a los folios 08 al 10 y 30 al 32 del expediente.- Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la representación en el presente juicio de los Abogados BETTY PÉREZ AGUIRRE, INGRID FERNANDEZ MARCANO y JOSE RAFAEL POMPA GARCIA; Y ASÍ SE DECIDE.
• Copia del documento de propiedad debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésima Tercera de Caracas, Municipio Libertador , el 07 de mayo de 2015, anotado bajo el Nº 37, tomo 37, folios 48 hasta el 53 y, luego, protocolizado ante el Registro Publico del Segundo Circuito de Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 17 de julio de 2015, inscrito bajo el Nº 2015.606, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 2015.1.1.13.9477, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2015.- Cursante a los folios 10 al 16.- Se valora esta documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado se tiene como fidedigno, demostrándose los hechos jurídicos contenidos en el mismo, a saber la propiedad del inmueble, y la cualidad que tiene la actora para actuar en el presente juicio.- Y ASÍ SE DECIDE.
• Copia y su posterior consignación en original del contrato de Arrendamiento celebrado entre ADMINISTRADORA MORICHAL 2000, como ARRENDADORA y la Sociedad de Comercio TELTEK-INGENIERÍA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA, C.A., como la arrendataria, autenticado por ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 03 de octubre de 2011, anotado bajo el Nº 013, tomo 162, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.- Cursante a los folios 17 al 24 y 33 al 42 del expediente.- Se valora esta documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado se tiene como fidedigno, demostrándose los hechos jurídicos contenidos en el mismo, a saber, su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones que cada una de las partes asumió. Y ASÍ SE DECIDE.
• Comunicado de fecha 29 de octubre de 2014 dirigido a Teltek C.A., emitido por Administradora Morichal 2000 C.A., relacionado a la notificación del nuevo canon de arrendamiento a partir del 29 de octubre de 2014,.- Cursante al folio 25.- Por cuanto el anterior documento se evidencia que una de sus firmas corresponde a Teltek c.a., y la cual al no fue impugnado en la oportunidad respectiva se le da pleno valor probatorio, teniendose que a partir de la fecha antes señalada comenzaba a correr un nuevo canon de arrendamiento por la oficina 63.-
• Copia de la notificación emitida por la Dirección General de Inquilinato del SNVH, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, relacionada a los cánones de arrendamiento de las oficinas 61; 62; 63; 64; 65 y 66 del inmueble denominado Edificio MORICHAL.- Cursante al folio 26 del expediente.- En virtud de que esta probanza es un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte contraria mediante prueba en contrario, lo cual no ocurrió en el caso de autos, es por lo que esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, evidenciándose el nuevo valor del canon de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia.- Y ASÍ SE DECIDE.
En el lapso probatorio:
• Ratificó las documentales presentadas conjuntamente en el libelo de demanda.- Dichas documentales fueron valoradas anteriormente
• Promovió la Prueba de Inspección Judicial, en el inmueble objeto de la presente controversia, en la cual fue evacuada en fecha 13 de octubre de 2017, y donde el Tribunal designó un practico ingeniero para que orientara el Tribunal, de lo cual consignó el Informe respectivo.- Cursante a los folios 95 al 100 del expediente.- La presente Inspección conjuntamente con el informe emitido por el expedrto designado ciudadano JAIME AYMERICH, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 472 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, dando plena prueba de las características del inmueble, y donde para el momento se encontraba presente el representante de la empresa demandada.- Y ASI SE DECIDE.-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda:
• Consignó telegrama de IPOSTEL, dirigido al ciudadano José Miguel Avila en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil TELTEK-INGENIERIA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA C.A., Cursante a los folios 86 y 87.- La presente documenta es valorada como un documento administrativo, y se le valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber prueba en contrario de lo allí señalado.-
En el lapso probatorio:
• Reprodujo el mérito favorable de los autos, en cuanto beneficie a su representado.- Cursante al folio 93 del expediente.- En cuanto el merito favorable, existe innumerables sentencia de nuestro máximo Tribunal, que el mismo no es un medio de prueba por lo tanto no tiene valor probatorio alguno.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Debe indicar quien aquí decide que la materia debatida en este juicio, esta constituida por pretensiones derivadas de un Contrato de Arrendamiento, en ejercicio de las acciones previstas en el artículo 1167 del Código Civil o DESALOJO por falta de pago, planteada esta última en forma subsidiaria. En este sentido en la acción principal la parte actora DAICY MARTINA CRESPO FREITEZ, además de pretender el cumplimiento de contrato y consiguiente que le sea entregado el inmueble que fue dado en arrendamiento a la demandada TELTE-KINGENIARIA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA C.A., ha demandado a titulo de indemnización de daños y perjuicios los alquileres dejados de pagar oportunamente, a pesar de haber disfrutado del inmueble arrendado, que corresponden a los meses que van desde julio de 2012 hasta junio de 2014, ambos inclusive, a razón de 1.531,91 cada mes y desde julio de 2014 hasta el mes de diciembre de 2016, ambos inclusive a razón de Bs. 2.836,88 cada mes, adicionalmente a pagar por el mismo concepto de indemnización de daños y perjuicios por el uso ilegitimo del inmueble, la cantidad que en definitiva resulte de todos los meses que transcurran desde el mes de enero de 2017 hasta la fecha en que se produzca la entrega definitiva del inmueble, a razón de 2.836,88 cada mes.-
Dicha solicitud la basa en que conforme a lo establecido en la cláusula Tercera el último contrato suscrito entre las partes, venció el 30 de agosto de 2012, y por cuanto para esa fecha EL ARRENDATARIO, adeudaba los alquileres correspondientes a los meses de julio y agosto de 2012, no tenia derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal que señala el artículo 38 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, y siendo así el arrendatario tenía la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato el 30 de agosto de 2012, sin que hasta la presente fecha haya cumplido voluntariamente con dicha obligación.-
Ahora bien, una vez citado el Defensor Judicial designado a la parte demandada, este negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, teniendo entonces el actor que asumir la carga de la prueba.
Así las cosas, en el caso que nos ocupa se desprende, que efectivamente se trata de una relación arrendaticia; suscrita por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MORICHAL 2000, como ARRENDADORA y la Sociedad Mercantil TELTEK-INGENIERÍA como ARRENDATARIO, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 63, ubicado en el piso seis (06) del edificio Morichal, el cual se encuentra ubicado en el cruce de las Avenidas Francisco Solano López con Los Jabillos, Urbanización Sabana Grande, Municipio Libertador del distrito Capital, dicho contrato fue debidamente autenticado en fecha 03 de octubre de 2011, ante la Notario Público Séptimo del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual este Tribunal le da pleno valor probatorio; posteriormente fue adquirido en propiedad el inmueble antes señalado por la hoy accionante ciudadana DAICY MARTINA CRESPO FREITEZ, en fecha 17 de julio de 2015, por consiguiente se subroga el contrato a dicha ciudadana.-
Señalado lo anterior, debe determinar quien aquí juzga si el contrato objeto de la controversia es a tiempo determinado o indeterminado, para así verificar la procedencia de la acción propuesta, ya que la presente causa por voluntad de los contratantes de acuerdo a la cláusula Primera de dicho contrato, el inmueble será destinado única y exclusivamente como oficina, por lo tanto la ley que rige la materia es el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario publicada en el año 1999.-
Ahora bien, bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se hace importante determinar la naturaleza jurídica del contrato para precisar si la pretensión escogida por el demandante era la idónea o no para ejercerla. Tan es así, que el juez debe realizar una valoración previa del contrato antes de darle curso a la demanda. (Vid. Sentencia dictada en fecha 24-04-2002 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expte. Nº 02-0570, sentencia Nº 834)
Siendo así, se observa que en la cláusula TERCERA del contrato en referencia establece: “…..DURACION DEL CONTRATO. El plazo para este arrendamiento es de Un (1) año fijo, contado a partir del 1 de septiembre del 2011.-….” Y la clausula VIGESIMA SEPTIMA establece: “… LA ARRENDATARIA y LA ARRENDADORA declaran conocer que de conformidad a lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento inmobiliario que la prorroga legal que le corresponde a EL ARRENDATARIO es de UN (1) año, contado a partir del vencimiento del termino establecido en la Cláusula tercera del presente contrato, sin que sea necesario que se notifique el comienzo de dicha prórroga legal, ya que la misma opera de pleno derecho.-
Con las cláusulas antes señaladas, se puede evidenciar que la intención del arrendador no era prorrogar el contrato consecutivamente, y que la parte demandada debió entregar el inmueble arrendado en fecha 31 de agosto de 2013 (después de transcurrido la prorroga legal), situación que de acuerdo a la presente demanda no se ha realizado, transcurriendo mas de tres años en posesión del inmueble arrendado en el uso y goce del mismo después que venció la prorroga legal, teniéndose la presunción que el demandado siguió cancelando el canon de arrendamiento por el uso del inmueble por cuanto en fecha 29 de octubre de 2014, la arrendadora Administradora Morichal, le envió un comunicado a la demandada, del nuevo canon de arrendamiento por el uso del inmueble, que será a partir del mes de julio del 2014, en consecuencia al encontrarse el demandado por un tiempo amplio en el inmueble sin que el arrendador o el propietario haya intentado la acción correspondiente, así como la presunción de que cancelaba el canon de arrendamiento, para la fecha que le es entregado el comunicado, considera quien aquí decide que el contrato suscrito en fecha 03 de octubre de 2011, se convierte en tiempo indeterminado.- Y ASI SE ESTABLECE-
Así las cosas estando establecido que el contrato objeto de la presente demanda se encuentra indeterminado, no puede la parte actora escoger la pretensión de cumplimiento de contrato, ya que si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los causales de hecho contenidos en la norma del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Por consiguiente la acción principal presentada por la parte actora es improcedente en derecho. Y ASI SE DECIDE.-
Ahora bien, vista que la parte actora, propuso de manera subsidiaria el desalojo por falta de pago, y declarada improcedente el cumplimiento de contrato solicitado como pretensión principal, pasa esta Juzgadora a decidir sobre la pretensión del desalojo de la siguiente manera:
Tratándose que la parte actora basa su pretensión subsidiaria por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales como es la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, debe este Tribunal analizar si existe la falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados por la Actora, correspondientes a los meses de julio de 2012 hasta el mes de diciembre de 2016, ambos inclusive.-
Así las cosas se debe señalar que el pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
En ese sentido, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe señalar esta Juzgadora que, el autor HERNANDO DEVIS ECHANDIA, en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:
“Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción”. (Página 697).
Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:
“… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.” (Página 703)..
Siendo así, el Tribunal observa que la petición de la Accionante se fundamenta en la presunta falta de pago de las cánones de arrendamiento causados, y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento, celebrado entre ADMINISTRADORA MORICHAL 2000 C.A, como arrendadora y la sociedad mercantil TELTEK-INGENIERIA DE COMUNICACIONES Y ELECTRONICA C.A., como arrendatario, donde posteriormente es enajenado el inmueble a la ciudadana DAICY MARTINA CRESPO FREITEZ, quien por ser la nueva propietaria se subroga a dicho contrato arrendado a partir del 17 de julio de 2015, y es a partir de esa fecha que puede reclamar las obligaciones legales y contractuales, por subrogarse al contrato de arrendamiento celebrado anteriormente, por lo que le corresponde desvirtuar lo antepuesto a la parte demandada por medio de instrumentos probatorios que demostraran la ocurrencia de hechos que le impidieran justificadamente cumplir con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento desde el 17 de julio de 2015, hasta diciembre de 2016, o demostrar que efectuó el pago de los mismos, y en vista que el alegato en referencia de la falta de pago constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 del Código Civil, ordinal 2, que establece:
Artículo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:
2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.
La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, el cual expresa:
Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.
En consecuencia constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos desde el 17 de julio de 2015, hasta diciembre de 2016, y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago que se le imputa como insoluto.
A tales efectos, la representación de la parte demandada, para el momento del lapso probatorio no trajo a los autos prueba fehaciente que desvirtúe los alegatos de la parte actora.- Por lo tanto no se puede verificar el pago de los cánones de arrendamientos que le corresponde a la actora reclamar.-
En virtud de lo antes expuesto, y en razón de que la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que desvirtúe lo alegado por la parte actora, la pretensión propuesta por la parte demandante, en cuanto el DESALOJO, encuentra total procedencia, al estar constituido dichas obligaciones en el contrato de arrendamiento celebrado sobre un inmueble constituido por apartamento destinado para oficina, distinguido con el número 63, ubicado en el piso seis (6) del Edificio MORICHAL, que se encuentra situado en el cruce de las Avenidas Franisco Solano López con Los Jabillos, Urbanización Sabana Grande, Municipio Libertador del distrito Capital.- Por las razones expuestas, debe prosperar en derecho la pretensión propuesta.-
V
DISPOSITIVO
Por las razones y fundamentos expuestos, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara IMPROCEDENTE la acción Principal en cuanto al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la acción subsidiaria del DESALOJO por falta de pago, en consecuencia se ordena el desalojo el inmueble objeto del contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, constituido por un apartamento destinado para oficina, distinguido con el número 63, ubicado en el piso seis (6) del Edificio MORICHAL, que se encuentra situado en el cruce de las Avenidas Franisco Solano López con Los Jabillos, Urbanización Sabana Grande, Municipio Libertador del distrito Capital.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con lo establecido por el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los ocho (08) días del mes de Noviembre de Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 203º y 154º.
LA JUEZA,
Dra. JENNY M. GONZALEZ FRANQUIS
LA SECRETARIA.
ABG. IVONNE MARIA CONTRERAS RAMIREZ
En esta misma fecha, siendo la ____________ se publicó el anterior fallo, quedando registrado en el Diario bajo el asiento Nº_______.
LA SECRETARIA,
ABG. IVONNE MARIA CONTRERAS RAMIREZ.
Exp: AP31-V-2017-000071
