REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 30 de enero de 2019
208º y 159º
Asunto: AP71-R-2018-000507.
Demandante: OMAR MAZZEI RIVAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.156.708.
Apoderados Judiciales: Abogados CARMEN VILCHEZ DE QUINTERO, VICENTE DOMINGO VILCHEZ RODRÍGUEZ, ROSMINA KORALY DELGADO e YRMA ROMERO MARQUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 65.229, 43.707, 163.964 y 153.997, respectivamente.
Demandados: PAULO DE VASCONCELOS FERNANDES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.164.027; y la Sociedad Mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2010, bajo el No. 11, Tomo 129-A.
Apoderados Judiciales: Abogados OSWALDO ABLAN HALLAK, OSWALDO ABLAN CANDIA y RAFAEL ZAMORA AGUIRRE, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 67.301, 36.358 y 155.514, respectivamente.
Motivo: Cumplimiento de Contrato.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el juicio de cumplimiento de contrato que incoara OMAR MAZZEI RIVAS, contra PAULO DE VASCONCELOS FERNANDES y la Sociedad Mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., mediante decisión de fecha 09 de julio de 2018, el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró entre otras cosas, lo que sigue:
“…PRIMERO: La falta de cualidad del ciudadano Paulo De Vasconcelos para sostener el presente juicio.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso Omar Mazzei Rivas, plenamente identificado en autos en contra del ciudadano Paulo De Vasconcelos y la sociedad mercantil Tintorerías Ecológicas Increíble Universo, C.A., identificados en autos y, en consecuencia se condena a esta última a desocupar el inmueble objeto del contrato suscrito en el documento autenticado con fecha primero (01) de julio de dos mil diez (2010), insertado en los libros de autenticaciones de la notaría pública novena del municipio Baruta del estado Miranda, bajo el número 38, tomo 49 y entregárselo a la parte actora en las misma (SIC) condiciones de habitabilidad en que lo recibió…”.
Contra la aludida decisión, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada.
Mediante auto de fecha 08 de octubre de 2018, se le dio entrada al expediente, posteriormente, y en el lapso previsto para ello, la parte demandada fue la única en consignar su respectivo escrito de informes, escrito al cual la parte accionante le realizó las observaciones en fecha 08 de noviembre de 2018, todo ello, de conformidad con los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.
Concluida la sustanciación de la presente causa, se procede a proferir el fallo respectivo en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Demanda:
Mediante escrito libelar presentado en fecha 05 de mayo de 2017, las abogadas CARMEN VILCHEZ DE QUINTERO e YRMA ROMERO MÁRQUEZ, en su carácter de apoderadas judiciales del ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS, procedieron a demandar al ciudadano PAULO DE VASCONCELOS y a la sociedad mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.579 del Código Civil, y el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sosteniendo para ello, lo siguiente:
1. Que la demanda se encuentra referida a una acción de desalojo por cumplimiento de contrato, sobre un local comercial identificado con el alfanumérico 10-B, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Parque Humboldt, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda.
2. Que el objeto de la demanda es accionar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, fin de la prórroga legal, falta de pago de más de doce (12) cuotas de las alícuotas de condominios correspondientes y se aplique la sanción que establece la ley que rige la materia a la arrendataria por negarse a entregar el inmueble objeto de la presente controversia.
3. Que en fecha 18 de mayo de 2010, su representado suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano PAULO DE VASCONCELOS ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el N° 28, tomo 34, folios 107 al 113, sobre un local comercial, ya identificado, pudiendo ser renovado automáticamente por iguales períodos de un (1) año de mutuo acuerdo tal como lo expresa la cláusula tercera contractual.
4. Que en fecha 01° de julio de 2010, el ciudadano PAULO DE VASCONCELOS suscribió un segundo contrato de arrendamiento posterior al contrato de fecha 18 de mayo de 2018, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el N° 38, tomo 49 folios 147 al 153, pero en esa oportunidad en representación y actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A.
5. Que en ambas oportunidades se suscribieron sendos contratos de arrendamientos, donde se cumplió con los extremos de los elementos esenciales de los contratos, como lo son el consentimiento, objeto y la causa, el primero como persona natural y el segundo actuando en representación de una persona jurídica, destacando que entre ambos contratos existe una diferencia de 1 mes y 20 días.
6. Que luego de haber transcurrido cuatro (4) años de relación arrendaticia armoniosa, en fecha 15 de abril de 2014, es decir, 30 días antes de finalizar la relación contractual y de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del aludido contrato y en concordancia con el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha, mediante acta notarial emitida por la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, se le notificó a la arrendataria el deseo del propietario de no prorrogar el contrato de arrendamiento.
7. Que en fecha 30 de marzo de 2015, se le envió otra comunicación a la arrendataria donde se le informaba la fecha de inicio de su prórroga legal y la fecha de culminación, en virtud de que la relación arrendaticia fue de cuatro (4) años le corresponde un año de prórroga de acuerdo a la norma que rige la materia, además le fue solicitado que hiciera entrega material del local comercial, la cual venció el 18 de mayo de 2015.
8. Que hasta el momento de interponer esta acción, el arrendatario no ha procedido a hacer la entrega del inmueble libre de bienes y personas y en perfecto estado, tal y como lo recibió, ello, conforme a la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento.
9. Que desde el momento en que venció la prórroga legal, el arrendatario dejó de cancelar hasta la presente fecha las alícuotas de condominio correspondientes, ni ha respondido las llamadas de su mandante a los fines de materializar la entrega.
10. Que el arrendatario al negarse a desocupar el inmueble por su comportamiento contumaz, su poderdante tiene derecho a percibir por cada día transcurrido el 50 % del precio diario del canon de arrendamiento como sanción aplicable por negarse a restituir el inmueble tal y como se encuentra tipificado en el artículo 22 ordinal 3° de la ley que rige materia.
11. Que luego de los razonamientos anteriormente expuestos solicitan se declare con lugar el cumplimiento de contrato por vencimiento del término, fin de la prórroga legal y la falta de pago de doce (12) cuotas de las alícuotas de condominios correspondientes, se aplique a sanción al arrendatario por negarse a desocupar el inmueble de su representado, acordando el desalojo del local comercial identificado con el alfanumérico 10-B, para que sea entregado libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación.
Contestación:
Mediante escrito consignado en fecha 06 de noviembre de 2017, los abogados OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK y OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 67.301 y 36.358, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano PAULO DE VASCONSELOS y la sociedad mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., procedieron a contestar la acción intentada en contra de sus representados en los siguientes términos:
1. Que contradicen, niegan y rechazan la demanda propuesta en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
2. Que la razón por la cual ciertamente se suscribieron los dos (2) contratos de arrendamiento inmobiliario, fue porque para el momento en que se celebró el primer contrato de arrendamiento, es decir, el autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 2010, anotado bajo el N° 28, tomo 34, folios 107 al 113, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, de fecha 18 de mayo de 2018, su mandante aún no había constituido e inscrito la sociedad mercantil denominada TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., y por tal motivo lo suscribió a su nombre como persona natural.
3. Que luego de haber inscrito su representado la referida sociedad mercantil en fecha 14 de junio de 2010, se suscribió el segundo contrato de arrendamiento inmobiliario, es decir, el autenticado ante la misma Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 01° de julio de 2010, anotado bajo el N° 38, tomo 49, folios 147 al 153, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, donde las partes son el ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS (arrendador) y su mandante TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A. (arrendataria), representada legalmente por su Director, el ciudadano PAULO DE VASCONCELOS FERNANDES.
4. Que resulta obvio que al celebrarse un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, se dejó sin efecto legal y jurídico alguno, el contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad, ya que no pueden existir simultáneamente dos (2) contratos de arrendamiento inmobiliario respecto del mismo inmueble.
5. Que por ende el co-demandado PAULO DE VASCONCELOS FERNANDES, no tiene cualidad para sostener el juicio, ello, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
6. Que contradicen, niegan y rechazan expresamente que su representada, la sociedad mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., en su carácter de arrendataria haya dejado de pagar dos (2) cuotas de condominio.
7. Que en el presente caso se puede comprobar plenamente que el contrato de arrendamiento inmobiliario que vincula a las partes del presente juicio, no dispone obligación de su representada, de pagar las cuotas de condominios (gastos comunes).
8. Que es preciso señalar, que aún y cuando en el contrato no se dispuso que su mandante (arrendataria) estaba obligada a pagar las cuotas de condominio correspondientes al inmueble arrendado, el ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS, de manera arbitraria le exigió como condición necesaria a su representada que, para poder continuar con la relación arrendaticia, a partir del mes de octubre del año 2013 debía comenzar a pagar las cuotas mensuales de condominio.
9. Que en virtud de ello, su representada por la necesidad que tiene de continuar ocupando el inmueble para no perjudicar su actividad económica a partir del mes de octubre de 2013, comenzó a pagar directamente a la Administradora del Condominio del Centro comercial Parque Humboldt.
10. Que desde los primeros días del mes de agosto de 2015, su representada acudió en varias oportunidades a dicha administradora con el objeto de pagar la cuota mensual de condominio y ésta se rehusó de manera rotuna a recibir el pago, argumentando que, por ordenes del propietario del inmueble arrendado, no podían seguir recibiendo el pago de las cuotas de condominio.
11. Que tal circunstancia consta en Inspección practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 04 de septiembre de 2015.
12. Que en razón de ello, resulta absurdo y contradictorio, que ahora la representación judicial del demandante, fundamente su acción de desalojo en que supuestamente su mandante, dejó de pagar dos (2) cuotas de condominio, cuando no estaba obligada contractualmente para ello y en el supuesto negado de que lo estuviese, la administradora se rehusó de manera rotunda a seguir recibiendo el pago por ordenes del propietario, configurando así una conducta maliciosa dirigida a dar lugar a una situación de insolvencia por parte de poderdante.
13. Que se puede comprobar que la representación judicial de la parte actora, para fundamentar la supuesta falta de pago de las cuotas de condominio, acompañó a su libelo un documento titulado “RELACIÓN TINTORERÍA ECOLÓGICA LOCAL 10-A ALÍCUOTAS DE CONDOMINIO”, emanada del administrador del condominio, el cual no es una factura emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular, como lo establece el artículo 37 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
14. Que contradicen, niegan y rechazan expresamente que el contrato de arrendamiento inmobiliario, supuestamente se haya vencido por el fin de la prórroga legal y no existió acuerdo de renovación entre las partes.
15. Que con respecto a las notificaciones notariales que señala el demandante en su escrito libelar, están referidas al contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre los ciudadanos OMAR MAZZEI RIVAS y PAULO DE VASCONCELOS FERNANDES, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 2018, es decir, a un contrato de arrendamiento que se extinguió de pleno derecho con la celebración del nuevo contrato entre el hoy demandante y la sociedad mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., suscrito ante la misma notaría en fecha 01° de julio de 2010.
16. Que por lo tanto, las notificaciones practicadas ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda en fechas 15 de abril de 2014 y 17 de abril de 2015, no causaron ningún efecto legal jurídico por no estar referidas a un contrato de arrendamiento que se había extinguido de pleno derecho.
17. Que en el supuesto negado de que se considere que las notificaciones judiciales si causaron sus efectos legales y jurídicos, tendríamos que operó la tácita reconducción del arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil.
18. Que al respecto, es importante precisar que una vez vencida la prórroga legal que correspondió a la relación arrendaticia, su representada en su carácter de arrendataria continuó ocupando el inmueble sin oposición del ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS, quién siguió recibiéndole el pago por concepto de cánones arrendaticios, tal y como consta en los recibos de pago correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de 2015.
19. Que además de seguir recibiendo los pagos por concepto de canon de arrendamiento, interpuso su demanda en fecha 05 de mayo de 2017, es decir, casi dos (2) años después del vencimiento de la prórroga legal que le correspondió a la relación arrendaticia.
20. Que actualmente lo existe es una relación arrendaticia tiempo determinado entre el ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS y la sociedad mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., por lo tanto, solicitan se declare sin lugar la demanda propuesta.
Capítulo II
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Demandante:
Conjuntamente con el escrito libelar y marcado con la letra “A”, copia simple de documento poder otorgado a las abogados Carmen Vilchez de Quintero y Vicente Domingo Vilchez Rodríguez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 65.229 y 43.707, respectivamente, ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de mayo de 2016, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación que ostentan los referidos profesionales del derecho respecto de la parte actora. Así se decide.
Marcado con el alfanumérico A-1, copia simple de sustitución de documento poder realizada por la abogada Carmen Teresa Vilchez, en nombre de los profesionales del derecho Rosmina Koraly Delgado e Yrma Romero Márquez, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 163.964 y 153.997, respectivamente, ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación que ostentan los referidos ciudadanos respecto de la parte actora. Así se decide.
Marcada con la letra “B”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Omar Mazzei Rivas (demandante-arrendador), venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 2.156.708 y Paulo de Vasconcelos Fernandes (arrendatario-demandado), venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 12.164.027, sobre un local comercial ubicado en la Urbanización Prados del Este, Centro Comercial Parque Humboldt, identificado con el alfanumérico 10-B, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 2010, ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la relación contractual que une a las personas arriba mencionadas; que la duración de dicho contrato es de un (1) año contado a partir del día 15 de mayo de 2010, prorrogable por períodos iguales de un (1) año, siempre y cuando cualesquiera de las partes no diere oportuno aviso a la otra por escrito y con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento, su deseo de no renovar por más tiempo el contrato, por lo que llegada la oportunidad del término del mismo o de su prórroga, el arrendatario deberá desocupar el inmueble entregándolo en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió. Así se decide.
Marcada con el alfanumérico “B-1”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Omar Mazzei Rivas (demandante-arrendador), venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 2.156.708 y la sociedad mercantil Tintorerías Ecológicas Increíble Universo, C.A. (arrendataria-demandada), inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2010, bajo el N° 11, tomo 129-A, expediente 220-9504, representada por su Director, ciudadano Paulo de Vasconcelos Fernandes, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 12.164.027, sobre un local comercial ubicado en la Urbanización Prados del Este, Centro Comercial Parque Humboldt, identificado con el alfanumérico 10-B, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 01° de julio de 2010, ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la relación contractual que une a las personas arriba mencionadas; que la duración de dicho contrato es de un (1) año contado a partir del día 01° de julio de 2010, prorrogable por períodos iguales de un (1) año, siempre y cuando cualesquiera de las partes no diere oportuno aviso a la otra por escrito y con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento, su deseo de no renovar por más tiempo el contrato, por lo que llegada la oportunidad del término del mismo o de su prórroga, el arrendatario deberá desocupar el inmueble entregándolo en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió. Así se decide.
Marcada con la letra “C”, copia simple de notificación judicial realizada por el ciudadano Omar Mazzei Rivas, ya identificado, y llevada a cabo por la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de abril de 2014, a la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado en autos que la referida Notaría, una vez constituido en local comercial objeto del contrato de arrendamiento, notificó la decisión del hoy demandante de no prorrogar el contrato suscrito en fecha 18 de mayo de 2014 (sic). Así se precisa.
Marcada con la letra “D”, copia simple de notificación judicial realizada por el ciudadano Omar Mazzei Rivas, ampliamente identificado, y llevada a cabo, supuestamente, por la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 17 de abril de 2015, debe esta Alzada precisar que de las actuaciones que cursan en la notificación, no se evidencia la constancia cierta de que la Notaría efectivamente se trasladó al sitio donde iba a practicarse la notificación o en su defecto si notificó a persona alguna, y si bien la misma no fue objeto de ataque alguno, no es menos cierto que dicha instrumental promovida en esa forma no puede producir efecto probatorio alguno aún y cuando pueda tratarse un medio de reproducción admisible conforme a las reglas contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se desecha la presente probanza por estar revestida de impertinencia. Así se precisa.
Marcada con la letra “E”, impresión de supuesta relación de la alícuota de condominio de la “Tintorería Ecológica”, emanada, supuestamente, por la Administradora del Condominio del Centro Comercial Parque Humboldt, sobre esta documental, este sentenciador debe precisar que la misma, aparentemente, es emanada por un tercero ajeno a la causa, y por lo tanto, para que las misma produjese algún efecto probatorio relacionado con el controvertido en juicio, debió ser ratificada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se desecha las misma por ilegal. Así se precisa.
Marcada con la letra “F”, copia simple de supuesta acta de no de comparecencia en un acto conciliatorio acaecido, aparentemente, en un procedimiento administrativo, fechado 20 de marzo de 2017, con relación a esta instrumental, quien aquí sentencia, resuelve desecharla por cuanto la misma no aporta nada para dirimir el presente juicio, resultando a todas luces impertinente. Así se precisa.
En la fase de instrucción procesal, la representación judicial de la parte actora mediante escrito consignado en fecha 04 de diciembre de 2017, (folios 176 al 178), reprodujo el mérito probatorio “de los autos”. Ahora bien, es preciso aclarar la reproducción del valor probatorio no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, a la par, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe, desestima la pretensión en cuestión y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se decide.
De igual manera, promovió copia simple de escrito consignado por la parte demandada ante la Oficina de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), contenido en el expediente signado con el N° 2015-0278, y documentales marcadas con las letras “B”, “C”, “C-1” y “D”, así como la prueba testimonial de la ciudadana Mabel Aracely Mendoza López, en este sentido, quien suscribe, debe aclarar que al tratarse de un juicio oral el que nos ocupa, debía la actora, si quería hacer valerla documentales promovidas en esta fase, indicar en el escrito libelar la ubicación de estos, siempre que se tratara de documentos públicos, de lo contrario debían ser promovidos conjuntamente con la demanda, cuestión que en ninguno de los caso realizó, ya con respecto a la testigo aplicaba la misma regla, es decir, mencionarla con nombre y apellido en el escrito libelar, hecho que tampoco consta en la demanda, en consecuencia, se declaran inadmisibles las pruebas promovidas en esta fase por estar revestidas de ilegalidad, ello, de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Demandada:
Conjuntamente con el escrito de contestación y marcada con la letra “A”, copia certificada de documento constitutivo de la sociedad mercantil Tintorerías Ecológicas Increíble Universo, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, bajo el Nº 11, tomo 129-A en fecha 14 de junio de 2010, la cual no fue objeto de ataque alguno por parte del actor, por lo tanto, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado que la aludida empresa está representada por el ciudadano Paulo de Vasconcelos Fernandes, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 12.164.027, y quien a su vez funge como su Director. Así se precisa.
Marcada con la letra “B”, inspección judicial extrajudicial solicitada por la sociedad mercantil Tintorerías Ecológicas Increíble Universo, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, bajo el Nº 11, tomo 129-A en fecha 14 de junio de 2010, y llevada a cabo por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 07 de septiembre de 2015, mediante la cual se dejó constancia que, una vez constituida la Notaría en la Oficina de la Administradora del Condominio del Centro Comercial Parque Humboldt, el ciudadano Paulo de Vasconcelos Fernandes, al momento de cancelar el condominio correspondiente a los meses de agosto y septiembre del año 2015, un ciudadano de nombre Luis Muller indicó que no podía recibir el pago por ordenes del propietario del local comercial, es decir, el ciudadano Omar Mazzei Rivas (demandante), por lo tanto, y bajo esta circunstancias esta Alzada le atribuye valor de indicio a dicha probanza y será valorada bajo el sistema de la sana crítica, ello, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Marcada con la letra “C”, copia certificada de la carátula del expediente de consignaciones instruido ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), signado con el N° 2015-0278; del comprobante de cumplimiento de los requisitos de consignaciones; de la solicitud que dio inicio a dicho procedimiento consignatorio, y de los recibos de pago del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2015, la cual no fue objeto de ataque alguno por parte del actor, a la cual se le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado en autos que la co-demandada sociedad mercantil Tintorerías Ecológicas Increíble Universo, C.A., consignó un escrito de solicitud de consignaciones ante la aludida oficina, que dicho solicitud está dirigida a consignar cánones de arrendamiento en favor del hoy demandante, y que los meses de junio, julio y agosto de 2015, se reputan cancelados. Así se precisa.
En la fase de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada mediante escrito consignado en fecha 05 de diciembre de 2017, (folios 187 al 199), reprodujo y “promovió” documentos que ya constan en las actas procesales. Ahora bien, es preciso aclarar la reproducción del valor probatorio no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, a la par, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe, desestima la pretensión en cuestión y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se decide.
Finalmente, se opuso a la admisión de la documental marcada con la letra “E”, promovida conjuntamente con la demanda, así como a las pruebas promovidas por el actor en la fase de instrucción procesal, debiendo esta Alzada advertir que resulta inoficioso emitir pronunciamiento alguno respecto de este punto, toda vez que, las probanzas objeto de ataque fueron inadmitidas por estar revestidas de ilegalidad. Así se precisa.
Capítulo III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09 de julio de 2018, declara parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato que incoara OMAR MAZZEI RIVAS, contra PAULO DE VASCONCELOS FERNANDES y la Sociedad Mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., bajo las siguientes consideraciones:
“…Para resolver el tribunal observa:
La presente acción debe reducirse a disipar si en la relación arrendaticia bajo estudio se ha cumplido con la normativa legal en relación con la notificación de la decisión de no prorrogarse el contrato de arrendamiento, si ha vencido la prórroga legal en el caso de ser afirmativo lo anterior y, en la verificación del pago de las cuotas de los gastos comunes que genera el inmueble arrendado en el caso de que estos hayan sido pactados como para ser pagados por la parte demandada.
Sin embargo debe resolver como punto previo el tribunal sobre la falta de cualidad o interés en sostener el presente juicio del ciudadano Paulo de Vasconcelos alegada por su representación judicial.
En este sentido observa el tribunal que al haberse suscrito un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con la sociedad mercantil Tintorerías Ecológicas Increíble Universo C.A., representada por el ciudadano Paulo de Vasconcelos, plenamente identificado, ciertamente ya se había despojado este ciudadano, en su propio nombre, de la condición de arrendatario del inmueble por lo que, en esa condición, para el momento de la admisión de la presente demanda, este ya no era el arrendatario, sino, antes bien, la sociedad mercantil que él representa. De tal manera que, en su propio nombre y representación el ciudadano Paulo de Vasconcelos carece de interés para sostener el presente juicio toda vez que es la sociedad mercantil codemandada la titular del contrato de arrendamiento y la que ostenta la relación arrendaticia con la parte actora por que el alegato debe prosperar y así será dictado en el dispositivo del presente fallo, y así se decide.
Ahora bien, por consecuencia de lo establecido se determina que la relación contractual vinculada a la petición del presente asunto es la recogida por ante el documento autenticado con fecha primero (01) de julio de dos mil diez (2010), insertado en los libros de autenticaciones de la notaría pública novena del municipio Baruta del estado Miranda, bajo el número 38, tomo 49.
Resuelto lo anterior, se precisa que el contrato de arrendamiento incorporado al expediente que se acaba de distinguir en el párrafo anterior fue suscritos a la luz de aplicabilidad del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley número 427 de arrendamiento inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 36.845 de fecha siete (7) de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999).
Adicionalmente no se observa que dicha convención se haya adecuado a lo dispuesto en el decreto con rango, valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, tal y como lo dispone la disposición transitoria primera de dicho instrumento legal.
Con relación a la procedencia del pago de las cuotas de gastos comunes del local comercial arrendado ya este juzgador en la sentencia que resolvió la oposición a la medida preventiva de secuestro decretada en fecha quince (15) de noviembre de 2017 que estableció:
(…)
En este sentido y, al haberse dejado establecido que el contrato cuyo cumplimiento se solicita fue bajo el amparo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley número 427 de arrendamiento inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 36.845 de fecha siete (7) de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999), en esta oportunidad de decidir el fondo del presente asunto y una vez analizadas todas las actas procesales del expediente se observa que al no darse la adecuación al contrato a lo dispuesto en el artículo 37 del Decreto con rango, valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y, al no preverse en el mismo el pago de los gastos comunes por parte del arrendatario, la fundamentación de la demanda o la causa de pedir por este alegato – el de la falta de pago de doce (12) alícuotas de condominio - se declara improcedente en derecho en la presente causa por cuanto los pagos realizados por la parte demandada en este sentido lo fueron de manera voluntaria no contractual, y así se decide.
Ahora bien, en relación con la defensa de la parte demandada de que la notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento fue realizada al ciudadano Paulo de Vasconcelos en relación con el primer contrato de arrendamiento suscrito por este en su propio nombre y representación y que por tal circunstancia y al haberse dirigido la notificación con fundamento en ese instrumento y no en el suscrito posteriormente por la sociedad mercantil Tintorerías Ecológicas Increíble Universo C.A con la parte actora, quien aquí decide, con fundamento en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe, determina que dichas notificaciones, aún cuando no se escribió en ellas los datos de la sociedad mercantil codemandada y que constituye la arrendataria del inmueble objeto de la presente demanda, se observa, que el ciudadano Paulo de Vasconcelos, venezolano, mayor de edad, soltero, portador de la cedula de identidad Nro. V-18.188.913, codemandado en la presente causa, funge como director y representante legal de la sociedad mercantil Tintorerías Ecológicas Increíble Universo C.A., de lo que se concluye que es el representante de la persona jurídica que se trajo al juicio.
De lo antepuesto se desprende que, al estar comprendida en la misma persona natural, persona que adicionalmente fue codemandada en la presente causa, con la representación legal de la persona jurídica que se trajo a juicio, la figura de la notificación, con respecto a la referida sociedad mercantil y vinculado al mismo inmueble, alcanzó su finalidad, por cuanto al estar en conocimiento de la voluntad de la parte actora de no extender mas allá de la prorroga legal la convención, definitivamente quedó notificado con el carácter de representante de la arrendataria y así debe entenderse por cuanto este ciudadano ha ejercido sin limitación alguna, las defensas correspondientes a la persona jurídica que representa, y así se decide.
En autos constan las dos notificaciones intentadas por el ciudadano Omar Mazzei Rivas, una con fecha quince (15) de abril de dos mil catorce (2014) en la que ciertamente se notifica al ciudadano Paulo de Vasconcelos para comunicarle la finalización de la relación contractual que lo unía con la parte actora por el contrato suscrito por documento autenticado con fecha diez y ocho (18) de mayo de dos mil diez (2010), insertado en los libros de autenticaciones de la notaría pública novena del municipio Baruta del estado Miranda bajo el número 28, tomo 34 y su objeto era el inmueble cuya devolución se solicita. La segunda notificación, que aún cuando se puede afirmar que hubo una intervención notarial en el desarrollo de su interposición, tal y como lo dejó alegado la parte demandada en la audiencia preliminar, no constan sus resultas. Sin embargo por cuanto la copia consignada de esta última no fue desmentida en el presente debate procesal y, antes bien, se alega la no culminación de su finalidad y al mismo tiempo que sí fue realizada la notificación pero sobre un contrato inexistente, refiriéndose la parte demandada al primero de los contratos suscrito en forma personal por el ciudadano Paulo de Vasconcelos y, al observarse una contradicción en tratamiento procesal de esta documental por dicha parte y por cuanto el modo de impugnación de esta ultima notificación no comportó su desconocimiento, su finalidad sí se aprecia cumplida toda vez que al afirmarse que estaba dirigida a culminar una relación contractual distinta, se pretende darle el valor de fuerza probatoria de tal afirmación, la de la práctica de la notificación; en este orden de ideas y como se dijo anteriormente en el presente fallo, al confundirse en la misma persona natural la representación legal de la sociedad mercantil codemandada, para quien aquí decide está fijado el hecho en el expediente de que la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento efectivo sobre el local comercial arrendado fue comunicada fehacientemente a la parte demandada dentro de lo pactado en el contrato de arrendamiento y la ley, y así se decide.
Como apoyo al fundamento anterior procede transcribir un extracto de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del magistrado presidente doctor Yván Dario Bastardo Flores en el caso de Margarita Idelsa Neyra Balta y otros contra la sociedad mercantil Actemsa s.a. y el ciudadano Abel José Neyra Chacón, en el expediente AA20-C-2017-000777 en la cual se determinó:
(…)
En relación con el alegato del cobro por tres meses de los cánones de arrendamiento luego de la fecha de vencimiento de la prorroga legal del contrato cuyo cumplimiento se pide judicialmente, lo que conduciría a establecerse indeterminada la relación contractual, el tribunal observa que la parte actora señaló en la audiencia preliminar que estos fueron devueltos a la parte demandada pero no se trajo a los autos el medio de prueba que permita fijar este hecho; aún así, se aprecia que este alegato esgrimido por la parte demandada no puede admitirse, por cuanto con su aceptación se estaría pretendiendo asimilar que dicha conducta significaría, sin mediar ningún otro indicio o prueba en el expediente en ese sentido, que el arrendador debe aceptar la estadía o permanencia de un inquilino que desatiende el contrato y la ley y, adicionalmente no percibir la contraprestación debida mas allá de resignarse a que la única y exclusiva forma de evidenciar que su requerimiento no ha sido atendido es la de privarse del legítimo derecho a cobrar sus cánones de arrendamiento mientras se dilucida la controversia. Igualmente, en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se pactó la no procedencia de la tácita reconducción de la relación contractual todo por lo cual se desecha el alegato de la misma y así se decide.
Establecen los artículos 1159 y 1160 del Código Civil lo siguiente:
(…)
De tal manera que por haber transcurrido ya la prorroga legal del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide, debe la parte demandada cumplir con lo dispuesto en la cláusula tercera del mismo desocupando el inmueble objeto del contrato y entregárselo a la parte actora en las misma condiciones de habitabilidad, y así se decide.
Se ha recibido en esta oportunidad las documentales de manos de la abogado en ejercicio Carmen Teresa Vilchez, sin embargo, aún cuando no hubo oposición de la parte demandada en su recepción, estas no se aprecian para producir el presente fallo por no haber sido incorporadas en la oportunidad procesal correspondiente lo que impide su correcta contradicción y control para su valoración, y así se decide.
DISPOSITIVA
En consecuencia, por los señalamientos antes mencionados, este Tribunal de Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la ciudad de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: La falta de cualidad del ciudadano Paulo De Vasconcelos para sostener el presente juicio.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso el ciudadano Omar Mazzei Rivas, plenamente identificado en autos en contra del ciudadano Paulo De Vasconcelos y la sociedad mercantil Tintorerías Ecológicas Increíble Universo C.A., identificados en autos y, en consecuencia se condena a esta ultima a desocupar el inmueble objeto del contrato suscrito en el documento autenticado con fecha primero (01) de julio de dos mil diez (2010), insertado en los libros de autenticaciones de la notaría pública novena del municipio Baruta del estado Miranda, bajo el número 38, tomo 49 y entregárselo a la parte actora en las misma condiciones de habitabilidad en que lo recibió…”.
Capítulo IV
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA
Demandada:
La representación judicial de la parte accionada, consignó ante esta Alzada su respectivo escrito de informes, el cual riela a los folios 332 al 352, ambos inclusive, y en ese sentido, expuso lo siguiente:
1. Que “...tanto en [su] de contestación de la demanda como en el (SIC) de promoción de pruebas, alega[ron] y proba[ron] que [las] notificaciones practicadas por la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fechas 15 de abril de 2014 y 17 de abril de 2015, y traídas a los autos por la representación judicial del ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS (...) están referidas al contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre los ciudadanos OMAR MAZZEI RIVAS (EL ARRENDADOR) y PAULO DE VASCONCELOS (EL ARRENDATARIO) (...) es decir, a un contrato de arrendamiento que ya no existía...”
2. Que “...además, en ningún momento del procedimiento esgrimi[eron] (...) que las referidas notificaciones fueron realizadas o practicadas en la persona de [su] representado...”.
3. Que “...es totalmente absurdo y contradictorio concluir y establecer que, si en las notificaciones notariales en comento (SIC) no se escribieron, ni siquiera referencialmente, los datos de identificación de la persona jurídica a la cual supuestamente iban dirigidas, las mismas alcanzaron su finalidad.”.
4. Que “...en razón de todo lo antes expuesto, las precitadas notificaciones practicadas por la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fechas 15 de abril de 2014 y 17 de abril de 2015, no causaron ningún efecto legal ni jurídico por estar referidas a un contrato de arrendamiento inmobiliario que ya no existía, porque se había extinguido de pleno derecho...”.
5. Que “...tal criterio del Juez de la causa es contrario al establecido tanto por la doctrina como por la jurisprudencia en el sentido que, el desahucio no impide que tenga lugar el nacimiento de una nueva relación o un nuevo contrato, si el arrendador acepta el pago de la primera pensión de arrendamiento siguiente al vencimiento, terminación, conclusión o más propiamente extinción del contrato anterior.”
6. Que “respecto a los antes citados recibos de pago, es muy importante señalar que, los mismos no fueron negados, rechazados, impugnados y/o desconocidos por la representación judicial del ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS (parte actora), en la oportunidad procesal correspondiente, por consiguiente hacen plena fe, y constituyen plena prueba de los hechos alegados a que se refieren.”. (Subrayado de la cita)
7. Que “...con los precitados recibos de pago (A los folios 160, 161 y 162 del Expediente) se prueba plenamente que, en el supuesto negado de que se considere que las notificaciones notariales antes referidas si causaron sus efectos legales y jurídicos, entonces tendríamos que una vez vencida la supuesta prórroga legal que le correspondió a la relación arrendaticia inmobiliaria (...) [su] representada la sociedad mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., en su carácter de arrendataria, continuó ocupando el inmueble arrendado, sin oposición del ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS, en su carácter de propietario y arrendador, quien siguió recibiéndole el pago por concepto de cánones de arrendamiento mensual causados, naciendo una nueva relación o nuevo contrato de arrendamiento inmobiliario, a tiempo indeterminado.”. (Subrayado de la cita)
8. Que “en cuanto a lo expresado en el DISPOSITIVO de la sentencia recurrida (...) es totalmente absurdo y contradictorio declarar parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato (...) cuando la demanda y los instrumentos fundamentales de la pretensión, así como toda la apreciación del caso por el Tribunal de la causa y la motivación de su sentencia recurrida, están referidas al contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entres los ciudadanos OMAR MAZZEI RIVAS (EL ARRENDADOR) y PAULO DE VASCONCELOS (EL ARRENDATARIO)...”.
9. Que “... igualmente es totalmente absurdo y contradictorio declarar que las notificaciones practicadas (...) dirigidas a [su] representado el ciudadano PAULO DE VASCONCELOS, causaron algún efecto legal y jurídico, cuando ese mismo Tribunal de la causa en su motivación para decidir declaró que con la celebración del nuevo contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS, actuando en su carácter de arrendador y [su] representada la sociedad mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., actuando en su carácter de arrendataria, el prenombrado ciudadano PAULO DE VASCONCELOS ya no era el arrendatario, sino más bien la sociedad mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A.”. (Subrayado de la cita)
10. Que “...se evidencia plenamente que [la demandante] propuso su demanda, la fundamentó y solicitó que se declarará (SIC) con lugar la misma, refiriéndose siempre y utilizando como instrumento fundamental de su pretensión el contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado (...) mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 2010 (...) es decir, el contrato de arrendamiento inmobiliario que ya no existía, porque se había extinguido de pleno derecho, como consecuencia de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS, actuando en su carácter de arrendador, y [su] representada, la sociedad mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., actuando en su carácter de arrendataria, respecto del inmueble...” (Subrayado de la cita)
11. Que “...por todas y cada una de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, solici[tan] se declare: PRIMERO: CON LUGAR la apelación que interpusi[eron] contra la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 9 de julio de 2018; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda propuesta y TERCERO: Condene en costas al ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS (parte actora).”. (Subrayado de la cita)
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión dictada el dictada el 09 de julio de 2018 por el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS, contra PAULO DE VASCONCELOS FERNANDES y la Sociedad Mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A.
Para resolver se observa:
Debe entender esta Alzada según los argumentos de la parte demandante, que el presente juicio está dirigido a establecer la falta de cumplimiento del contrato por parte de la demandada-arrendataria, imputándole que al vencimiento de la prórroga legal del aludido contrato ésta no le hizo entrega material del inmueble objeto de arrendamiento; que desde el momento en que venció la prórroga legal, el arrendatario dejó de cancelar hasta la presente fecha las alícuotas de condominio correspondientes, y por lo tanto, al negarse -la arrendataria- a desocupar el inmueble, afirma -el demandante- tener derecho a percibir por cada día transcurrido el 50 % del precio diario del canon de arrendamiento como sanción aplicable por negarse a restituir el inmueble tal y como se encuentra tipificado en el artículo 22 ordinal 3° de la Ley que rige materia.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada frente a estos alegatos negó lo aseverado por la actora en su escrito inicial y afirmó que ciertamente se suscribieron dos (2) contratos de arrendamiento inmobiliario, y la razón de ello fue porque para el momento en que se celebró el primer contrato de arrendamiento, su mandante aún no había constituido e inscrito la sociedad mercantil denominada TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., y por tal motivo lo suscribió a su nombre como persona natural. Que luego de haber inscrito su representado la referida sociedad mercantil (demandada) en fecha 14 de junio de 2010, se suscribió el segundo contrato de arrendamiento inmobiliario, donde las partes son el ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS (arrendador) y su mandante TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A. (arrendataria), representada legalmente por su Director el ciudadano PAULO DE VASCONCELOS FERNANDES; que el contrato de arrendamiento no se venció por el fin de la prórroga legal y no existió acuerdo de renovación entre las partes y que las notificaciones practicadas no causaron ningún efecto legal por no estar referidas a un contrato de arrendamiento que se había extinguido de pleno derecho, y en el supuesto negado de que se considere que las notificaciones judiciales si causaron sus efectos legales, asevera que operó la tácita reconducción del arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil.
Con respecto a las cuotas de condominio demandadas como insolutas, adujo que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes no dispone obligación de su representada de pagar las cuotas de condominios (gastos comunes) y que en razón de ello, resulta absurdo y contradictorio que la representación judicial del demandante fundamente su acción de desalojo en que supuestamente su mandante, dejó de pagar dos (2) cuotas de condominio, cuando no estaba obligada contractualmente a ello, y en el supuesto negado de que lo estuviese, la administradora se rehusó de manera rotunda a seguir recibiendo el pago por ordenes del propietario, configurando así una conducta maliciosa dirigida a dar lugar a una situación de insolvencia por parte de poderdante
Siendo así, se observa que el objeto de este juicio es determinar si existe un vencimiento en la relación contractual arrendaticia, y si en efecto ésta, dio lugar a una supuesta prórroga legal, y de ser así verificar si existe un incumplimiento del contrato objeto de la controversia por parte de la arrendataria.
Así las cosas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, siendo pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, donde se establece con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas.
Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
Pues bien, es oportuno verificar si en efecto se originó una prórroga legal con ocasión al vencimiento del contrato suscrito ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 1° de julio de 2010, bajo el No. 38, Tomo 49, folios 147 al 153 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, no sin antes poner en contexto los términos contractuales y tal sentido se observa que el contrato que une a las partes en juicio tiene una duración de un (1) año contado a partir del día 1° de julio de 2010, prorrogable por períodos iguales de un (1) año, siempre y cuando cualesquiera de las partes no diere oportuno aviso a la otra por escrito y con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento, su deseo de no renovar por más tiempo el contrato, es decir, que dicho contrato fue suscrito a tiempo determinado por un período de un (1) año estando supeditada su prorrogabilidad a la no manifestación por alguna de las partes de no renovar el contrato con un mes de anticipación. Así se precisa.
Ahora bien, afirmó la parte accionante en su demanda que luego de haber transcurrido cuatro (4) años de relación arrendaticia, en fecha 15 de abril de 2014, mediante acta notarial emitida por la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, notificó a la arrendataria el deseo del propietario de no prorrogar el contrato de arrendamiento y aunado a ello, en fecha 30 de marzo de 2015, se le envió otra comunicación mediante Notaria donde se le informaba la fecha la fecha del inicio de la prorroga legal y su finalización, lo cual quedó acreditado en autos mediante la consignación de tales actuaciones desechándose la última de las nombradas al no constar su materialización.
Antes bien, la aludida notificación fue cuestionada por la representación judicial de la parte demandada, afirmando para ello que no podía surtir efectos legales por estar dirigida al ciudadano PAULO DE VASCONCELOS; hacer alusión al primer contrato suscrito por las partes; y además, la misma no fue realizada en la persona de poderdante, siendo preciso advertir que, el contrato cuyo desalojo se demandó fue suscrito entre el ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS y la Sociedad Mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., estableciéndose entre otras cosas que la duración de dicho contrato comenzaría a regir el 1º de julio de 2010 y que domicilio para practicar las notificaciones sería el mismo del inmueble arrendado.
Así las cosas, indistintamente de que la notificación se haya practicado en una persona ajena al juicio y que se encontrara dirigida al ciudadano PAULO DE VASCONCELOS FERNANDES y no a la Sociedad Mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., quien efectivamente es la arrendataria, dicha notificación se verificó en el domicilio establecido por las partes en la clausula vigésima primera del contrato por lo cual, debe considerarse como practicada aun cuando -como ya se señaló- estuviese dirigida al ciudadano PAULO DE VASCONCELOS FERNANDES, pues éste funge como Director de la referida Sociedad Mercantil. Así queda establecido.
No obstante lo anterior, al analizar la notificación efectuada por el arrendador respecto a su deseo de no renovar el contrato, se observa que la misma alude a un contrato autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el No. 28, Tomo 34, folios 107 al 113, de fecha 18 de mayo de 2010 (Ver folio 39) y/o 18 de mayo de 2010 (Ver folio 43), cuando la relación contractual cuyo cumplimiento se demandó o que en definitiva une a las partes, fue autenticada ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el No. 38, Tomo 49, de fecha 1º de julio de 2010; cuya falta de correspondencia, aun cuando se haya considerado como practicada la notificación, la hace ineficaz respecto a su contenido y objeto, pues ambos contratos ostentan temporalidades disimiles que a su vez, concederían periodos de prorrogas distintos.
Por consiguiente, siendo que la notificación efectuada carece de validez y por tanto de eficacia jurídica al no referirse a la relación contractual cuyo cumplimiento se demandó y que en definitiva une a las partes por ser el último contrato celebrado sobre el inmueble, es evidente que el arrendatario no se encontraba en la obligación de hacer entrega del inmueble por vencimiento de término y su prórroga, debiendo en consecuencia prosperar el recurso de apelación ejercido revocándose el fallo recurrido, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Capítulo VI
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2018, por el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda REVOCADA en todas y cada una de sus partes.
Segundo: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano OMAR MAZZEI RIVAS, contra PAULO DE VASCONCELOS FERNANDES y la Sociedad Mercantil TINTORERÍAS ECOLÓGICAS INCREÍBLE UNIVERSO, C.A., todos identificados al comienzo de este fallo.
Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código Adjetivo se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
Cuarto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
Quinto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código Adjetivo.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 30 días del mes de enero de 2019. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario
Leonel Rojas
Asunto: AP71-R-2018-000507.
