REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
ASUNTO: AP71-R-2018-000319
PARTE ACTORA: HENRY ALVARADO BOCARANDA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-3.562.561.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ERIK CACERES LADINO, NEREIDA SIVIRA GÓMEZ y RAFAEL BENIGNO ROMAN, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 129.342, 164.020 y 101.982, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LEUMIN ELIEZER BOYER PÉREZ y FRANCISCO DAVID MOLINA RUIZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 17.531.474 y V.-18.910.000, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARIELA ANGELINA PÉREZ DEVIA y HELLY GAMBOA OLIVARES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 81.933 y 24.412, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO - DAÑOS Y PERJUICIOS (LOCAL COMERCIAL).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
Antecedentes en alzada
Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, previo al trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación ejercido mediante diligencia de fecha 23 de abril de 2018, suscrita por el abogado Rafael Benigno Román, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de abril de 2018 por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la presente demandada de desalojo de local comercial, incoada por el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda contra los ciudadanos Leumin Eliezer Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz; apelación que fuera oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, por auto de fecha 02 de mayo de 2018.
Por auto de fecha 24 de mayo de 2018, se dio por recibido el expediente, ordenando hacerse las anotaciones respectivas en el libro de causas correspondiente y se fijó para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a esa fecha, a los fines que las partes presenten sus respectivos informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de junio de 2018 la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes, y en fecha 25/06/2018 la representación judicial de la parte actora presentó escrito de informes.
En fecha 04 de julio de 2017, la representación judicial de la parte demandada y de la parte actora, respectivamente, consignaron los correspondientes escritos de observaciones a los informes de sus contrarias.
-II-
Tramitación en Primera Instancia
Se inició la presente demanda presentada por el abogado Erik Cáceres, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Henry Alvarado Bocaranda contra los ciudadanos Leumin Eliezer Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz, por desalojo del local de uso comercial identificado como MPB1 Nº 12-10/14-08, de aproximadamente sesenta metros cuadrados (60 mts2), ubicado en la Avenida Washington, Quinta “MARISABEL”, Planta Baja, Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital y el pago de daños y perjuicios.
Mediante auto de fecha 07 de abril de 2015 el Juzgado Décimo Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas admitió la presente litis de conformidad con lo establecido en los artículos 341, 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenando el emplazamiento de los demandados.
Verificada la citación de los demandados, en fecha 08 de junio de 2015 comparecieron ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas, los ciudadanos Francisco David Molina Ruiz y Leumin Eliezer Boyer Pérez, debidamente asistidos por la abogada Mariela Pérez, consignando poder Apud acta otorgado a las abogadas Mariela Pérez y Helly Gamboa.
Mediante escrito de fecha 8 de junio de 2015, los demandados debidamente asistidos por la abogada Mariela Pérez, comparecieron ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas consignando escrito mediante el cual promovieron cuestiones previas y dieron contestación al fondo de la demanda. Por escrito fechado 19 de junio de 2015 el abogado Erik Cáceres, en su condición de apoderado Judicial de la parte actora, consigno escrito mediante el cual dio respuesta a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Por fallo de fecha 15 de julio de 2015 el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaro sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuestas por el demandado.
Por auto de fecha 10 de diciembre de 2015 el Juzgado Décimo Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, agregó a las actas del proceso oficio Nº 01-F62º-1963-2015 de fecha 02 de diciembre de 2015, emitido por la Fiscalía Sexagésima Segunda del Ministerio Publico del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante diligencia de fecha 15 de enero de 2016, la abogada Marisela Pérez, en su condición de apoderada judicial de los demandados, solicitó la remisión del expediente a la Fiscalía 62º del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 18 de enero de 2016, el Tribunal Décimo Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, fijó el tercer día de despacho siguiente a la referida fecha para que tuviese lugar la audiencia preliminar a la cual se contrae el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Verificada la audiencia preliminar el 21 de enero de 2016, el Tribunal Décimo Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, dejó constancia de la comparecencia únicamente de la parte actora y su apoderado judicial quienes expusieron los alegatos por los cuales interpusieron la presente acción, por lo que el mencionado tribunal por auto complementario de fecha 26 de enero de 2016 fijó un lapso de cinco días de despacho, a los fines de que las partes promovieran pruebas en la causa.
En fecha 1 de febrero de 2016 el Tribunal Décimo Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, ordenó agregar a los autos oficio Nº 01-G62º-AMC-0070-2016 de fecha 25 de enero de 2016 emitido por la Fiscalía Sexagésima Segunda del Ministerio Publico del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 3 de febrero de 2016 la representación judicial de la parte actora, abogada Nereida Sivira Gómez consignó escrito de promoción de pruebas documentales, las cuales fueron admitidas por el Juzgado de la causa en fecha 18 de febrero de 2016.
En fecha 23 de febrero de 2016 la abogado Milagros Call Figuera en su condición de Juez Provisoria del Tribunal Décimo Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas se aboco al conocimiento de la causa y por acta separada procedió a inhibirse del conocimiento de la presente litis de conformidad con la sentencia Nº 2.140 de fecha 07 de agosto de 2003 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Por oficio de fecha 1 de marzo de 2016 el Tribunal Décimo Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, remitió la causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas a los fines de que fuese realizada su redistribución, correspondiéndole el conocimiento de la misma al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 09 de marzo de 2016 el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, le dio entrada a la presente causa ordenando la prosecución de la litis.
Recibido el cómputo proveniente del Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, así mismo, en fecha 31 de marzo de 2016 la abogada Nereida Sivira, en su condición de apoderada judicial de la parte actora consignó escrito constante de tres folios útiles.
En fecha 20 de abril de 2016 ese órgano jurisdiccional ordenó oficiar a la Fiscalía Sexagésima Segunda del Área Metropolitana de Caracas, solicitando información sobre la causa penal cuya nomenclatura es MP-239629-2015, para poder emitir el pronunciamiento correspondiente a la suspensión o no del presente juicio.
En fecha 24 de noviembre de 2016, compareció ante ese Circuito Judicial la abogada Nereida Sivira Gómez, quien mediante diligencia sustituyo poder en la persona del abogado Rafael Román reservándose su ejercicio, en esa misma fecha compareció el abogado Erik Cáceres quien solicitó la prosecución de la litis, pedimento este que fue negado por ese Tribunal en fecha 02 de diciembre de 2016, en virtud de no haber sido recibidas hasta la referida fecha las resultas del oficio librado a la Fiscalía Sexagésima Segunda del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 26 de enero de 2017, ese órgano jurisdiccional ratificó el pedimento realizado a la Fiscalía Sexagésima Segunda del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante diligencia de fecha 20 de marzo de 2017 el abogado Erik Cáceres en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó copia certificada de sentencia dictada por el Tribunal Décimo de Primera Instancia Itinerante de Sobreseimiento en Funciones de Control Estadal del Circuito Penal del Área Metropolitana de Caracas, en la cual declaró el sobreseimiento de la causa penal.
Igualmente mediante auto de fecha 13 de marzo de 2017 ese Órgano Jurisdiccional ratificó el contenido de los oficios Nº 169-2016, del 20 de abril de 2016, oficio Nº 446-2016 de fecha 02 de diciembre de 2016 y oficio Nº 029-2017 de fecha 26 de enero de 2017, emitidos a la Fiscalía Sexagésima Segunda del Ministerio Publico del Área Metropolitana de Caracas.
Una vez recibido el oficio requerido por el juzgado de instancia a la fiscalía identificada ut supra de fecha 8 de mayo de 2017, el Tribunal ordenó la prosecución de la litis en el estado en que se encontraba al momento de su suspensión, fijando al vigésimo quinto día de despacho siguiente a la referida fecha para que tuviera lugar el debate oral, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto fechado 15 de diciembre de 2017, el Tribunal en virtud del abocamiento de la nueva juez de ese Despacho a la presente litis, ordenó la notificación de las partes, a los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Verificada la notificación de las partes el Tribunal por auto de fecha 06 de marzo de 2016, fijó de conformidad con lo establecido en el artículo 869 eiusdem, al décimo quinto día de despacho el debate oral correspondiente en la presente litis.
En fecha 6 de abril de 2018, se llevó a cabo la Audiencia Oral, el Tribunal A quo dejó constancia de la comparecencia de los ciudadanos, abogados Erik Cáceres Ladino y Nareida Sivira, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Henry Alvarado Bocaranda, parte actora, asimismo, se dejó constancia de la no comparecencia los co-demandados, ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno. En dicho acto la parte actora expuso que su representado es arrendatario de un inmueble ubicado en la Av. Washington Quinta Marisabel en el Paraíso, quien tiene facultad para sub-arrendar y celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos ya identificados, por el periodo de un año, del 1 de septiembre del 2013 y termino el 31 de agosto de 2014, que no se concretó la renovación del contrato, entrando en prórroga hasta el 28 de febrero de 2015, que las partes acordaron en la clausula quinta, que una vez finalizado el contrato, debían desalojar el inmueble libre de todo, sin embargo, llevan más de tres años sin cancelar los cánones respectivos y tampoco han desocupado el inmueble, por ende se le dio el derecho de solicitar el desalojo del inmueble, así como, a exigir la indemnización. Así mismo, adujo que se evidencia en el contrato de arrendamiento, en su cláusula décimo sexta, el concepto de pago de setenta y ocho mil bolívares recibidos por mi representado, el cual pertenece a un arreglo del inmueble para ser ocupado por los hoy demandados, dijeron que ha sido destinado para este fin y acordado con las partes convencionalmente, por lo que no se le puede destinar este monto al pago de cánones de arrendamientos insolutos, que por otro lado, se evidencia en la cláusula quinta del mismo contrato de arrendamiento, el deber de los demandados de desocupar el inmueble al finalizar el período, que además en la clausula tercera la notificación adelantada del desahucio, por lo que las partes tienen conocimiento de la finalización del contrato al terminar el período de un año, es decir, el 31 de agosto del 2014.
En fecha 17 de abril de 2018, el Tribunal A quo dictó sentencia en el que declaró sin lugar la acción de Desalojo intentada por el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda en contra de los ciudadanos Leumin Eliezer Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz.
En fecha 23 de abril de 2018, el abogado Rafael Román en su condición de apoderado judicial de la parte actora apeló de la decisión de fecha 17/04/2018.
ALEGATOS DE LAS PARTES.
A) De la parte Actora:
Alega en su libelo de demanda, que el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-3.562.561, es arrendatario de un inmueble constituido por un (1) local comercial identificado como MPB1 Nro. 12-10/14-08, de aproximadamente sesenta metros cuadrados (60 mts2), ubicado en la avenida Washington, Quinta MARISABEL, Planta Baja, Urbanización el Paraíso, cuya propietaria es la ciudadana Rosalinda Nirsa de Roche, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.725.838, conforme al documento contrato de arrendamiento identificado con la letra “C”, de la cual el ciudadano Henry Alvarado tiene la facultad de subarrendar, conforme se evidencia en el documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, anotado bajo el número 10, tomo 48, de fecha 19 de julio de 2001, documento identificado con la letra “D” . Que el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda, celebró un contrato de Subarrendamiento a tiempo determinado con los ciudadanos Leumis Eliezer Boyer Pérez y Francisco David Molina Ruíz en fecha 1 de septiembre de 2013 por el lapso de un año; una vez finalizado el tiempo pactado no se concretó la renovación del contrato, por lo que expiró el termino fijado el día 31 de agosto de 2014, por lo que se dio inicio a la prórroga legal de seis meses, desde el día 1 de septiembre de 2014 hasta el 28 de febrero de 2015. Que de conformidad con lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de subarrendamiento, los demandados al finalizar la prórroga legal debían entregar el inmueble totalmente desocupado, libre de bienes y personas y hasta la fecha no se ha materializado. Así mismo, el canon de arrendamiento se estipuló en trece mil bolívares fuertes (Bs.13.000,00), sin embargo, los demandados dejaron de cancelar dichos cánones correspondiente desde el mes de noviembre de 2014, hasta marzo de 2015, referente a los cuatro meses de prorroga legal, violando así las obligaciones tanto contractuales como legales de conformidad con lo indicado en la clausula décima primera del contrato. Que el incumplimiento en la entrega del inmueble por parte de los demandados, ha causado un daño grave a su representado en detrimento de su patrimonio; por esa razón solicitan la indemnización por daños y perjuicios, por un monto total de OCHENTA MIL OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.80.080,00), a razón de cinco meses de canon de arrendamiento por uso del local. Que en razón de lo antes expuesto, procede a demandar a los demandados Leumis Eliezer Boyer Pérez y Francisco David Molina Ruíz, por el desalojo del local comercial objeto de la litis y el pago de los daños y perjuicios ocasionados por la cantidad de OCHENTA MIL OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 80.080,00), más los daños y perjuicios por los meses que continúen los demandados Leumis Eliezer Boyer Pérez y Francisco David Molina Ruíz. Ocupando el inmueble, a razón de VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.21.840,00), asimismo demanda que los demandados sean condenados al pago de las costas y costos del proceso y la indexación monetaria.
B) De la parte demandada:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, previamente la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contra las cuales ejerció oposición la representación judicial de la parte actora. Con relación al fondo de la demanda, la representante judicial de los demandados fundamentó su defensa al afirmar que pagó los cánones de arrendamiento desde septiembre de 2013 hasta agosto 2014; y que fue prepagado en julio de 2013 los cánones de septiembre de 2014 hasta febrero de 2015. Afirmaron que el demandante recibió pagos extra en octubre y noviembre de 2014, lo que extendió la vigencia de la relación arrendaticia; así mismo, alegaron que los pagos entregados al subarrendador en septiembre y octubre de 2014 convirtieron el contrato a tiempo determinado, cuya vigencia expiraba en febrero de 2015, en un contrato a tiempo indeterminado con pagos ya recibidos para los meses 19 y 20 de la relación. Igualmente afirman que los demandados no han dejado de pagar los cánones de alquiler, por tanto, los demandados se encontraban al día en el cumplimiento de sus obligaciones, por lo que el demandante no ha sufrido daño patrimonial alguno. Así mismo, impugnan la estimación de la demanda, por cuanto el canon de arrendamiento mensual es el correspondiente a trece mil bolívares (Bs.13.000,00) mensuales y en el supuesto negado que se aplicara el contenido del artículo 22 numeral tercero de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, tal y como lo ha solicitado el demandante, el monto seria de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.19.500,00) y no el de VEINTIÚN MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 21.840,00).
Durante la oportunidad procesal para ello, las partes aportaron al proceso las pruebas que consideraron pertinentes, las cuales se señalan a continuación:
De la parte Actora: Junto con el libelo de demanda, poderes debidamente autenticados ante la Notaria Publica Cuadragésima de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de marzo de 2015, anotado bajo el Número 6, Tomo 24, Folio 38 al 42; y, ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de junio de 2015, anotado bajo el Numero 17, Tomo 90; Contrato de Subarrendamiento de carácter privado, referente a un inmueble constituido por un local comercial identificado como MPB1 Nro.12-10/14-08 de aproximadamente sesenta metros cuadrados, ubicado en la Avenida Washington, Quinta “MARISABEL”, Planta Baja, Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, de la ciudad de Caracas; contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana Rosalía Nirsa Roche Maizo y la parte actora ciudadano Henry Alvarado Bocaranda, otorgado ante la Notaria Publica Décima Quinta de Caracas, de fecha 02 de febrero de 1993, anotado bajo el numero 56, Tomo 6 de los libros de la notaria; autorización para subarrendar debidamente otorgado ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, de fecha 19 de julio de 2001, anotado bajo el número 10, Tomo 48, de los libros de autenticaciones de la notaria. Posteriormente en el escrito de promoción de pruebas ratificó las documentales presentadas en el libelo e incorporó el documento de propiedad del inmueble, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital Protocolizado con el número 5, tomo 31, protocolo 1 de fecha 14 de octubre de 1975.
De la parte demandada: Junto con su escrito de contestación a la demanda, original del recibo de pago, otorgado por el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda al ciudadano Leumin Eliezer Boyer Pérez, por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.78.000,00) de fecha 15 de julio de 2013, correspondiente al 50% de la negociación del alquiler del local; copia simple de cheque Nº 13636006 emitido a la orden del demandante en fecha 15 de julio de 2013, contra la cuenta corriente Nº 0134-0033-42-0333068537, por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.78.000,00); copia simple del resumen del movimiento de la cuenta corriente Nº 0134-0033-42-0333068537 de Banesco, mes de julio de 2013 contra la cual fue librado el cheque Nº 13636006; recibos de pagos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014, por un monto cada uno de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00); copia simple de estados de cuenta; copia simple de cheque Nº 00000064 emitido a la orden del demandante el 1 de agosto de 2013 contra la cuenta corriente Nº 0138-0014-69-0140473483, por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.78.000,00); original de denuncia interpuesta por el ciudadano Leumin Boyer ante la Superintendencia de Precios Justos en fecha 08/05/2015, cursante en el expediente CGC-DEN-1272-2015; carta de solicitud de prórroga de contrato de arrendamiento de local comercial emitida por el ciudadano Leumin Boyer; y dirigida al ciudadano Henry Alvarado Bocaranda de fecha 6 de junio de 2014.
DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA
En fecha 6 de abril de 2018, se llevó a cabo la audiencia oral y pública prevista en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del temor siguiente:
“En el día de hoy, seis (06) de abril de 2018, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) oportunidad fijada por este tribunal a los fines de la Audiencia Oral en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, el alguacil respectivo, anuncio dicho acto en la forma correspondiente de ley, compareciendo a dicho llamado los abogados Erik Cáceres Ladino y Nereida Sivira, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 129.342 y 164.020, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano HENRY ALVARADO BOCARANDA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-3.562.561, parte actora en el presente juicio, asimismo se deja constancia que no compareció los codemandados ni por si ni por medio de apoderado alguno. Asimismo se deja constancia que la presente audiencia no será grabada toda vez que este Tribunal no cuenta con mini-DVD ni la parte actora suministró el mismo. Seguidamente, la juez de este Despacho le concede el derecho de palabra a la parte actora: “El caso es el siguiente, mi representado es arrendatario de un inmueble ubicado en la Av. Washington Quinta Marisabel el paraíso, tiene facultad para subarrendar propietaria Rosalinda; mi representado celebro un contrato de arrendamiento con los ciudadano …por el periodo de un año, del 1 de septiembre de 2013 y termino el 31 de agosto de 2014, terminado no se concreto la renovación del contrato, entrando en al (sic) prorroga hasta el 28 de febrero de 2015, establecieron las partes en la clausula quinta, que las partes podrían una vez finalizado el contrato, debía desalojar el inmueble libre de todo, sin llevar acabo (sic) desde el llevan (sic) mas de (3) años sin cancelar los cánones respectivos, por ende se le dio el derecho al representado a exigir el desalojo del inmueble, por incurrir en la clausula quinta del contrato, al finalizar el periodo de la prorroga, así como, a exigir la indemnización, ahora bien, a nivel de pruebas en las actuaciones se evidencia en el contrato de arrendamiento en la clausula decimo séptima el concepto de pago de setenta y ocho mil bolívares recibidos por mi representado, el cual pertenece a un arreglo del inmueble para ser ocupado por los hoy demandados, dijeron que ha sido destinado para este fin y acordado por las partes convencionalmente por lo que no se le puede destinar este monto al pago de cánones de arrendamiento insolutos, por otro lado se demuestra también en la clausula quinta del mismo contrato de arrendamiento el deber de desocupar el inmueble al finalizar el periodo a demás (sic) se demuestra en la clausula tercera la notificación adelantada del desahucio impropio que las partes tienen conocimiento de la finalización del contrato al terminar el periodo de un años (sic), es decir, el 31 de agosto de 2014, es todo”. En este estado la ciudadana Juez se retira de la Sala de Audiencias durante treinta (30) minutos y de regreso a la sala pasa a dictar su fallo en los siguientes términos: Analizados exhaustivamente los alegatos de ambas partes, así como, las pruebas aportadas al proceso, este TRIBUNAL VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentado por el ciudadano HENRY ALVARADO BOCARANDA en contra de los ciudadanos LEUMIN ELIEZAR ROYER PÉREZ y FRANCISCO DAVID MOLINA RUIZ…”. (Negrillas y mayúsculas del texto transcrito).
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 17 de abril de año 2018, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones:
(…omissis…)
“De la revisión de las actas procesales se evidencia que la parte actora sub-arrendo un Inmueble de uso comercial identificado como MPB1 Nro.-12-10/14-08, de aproximadamente sesenta metros cuadrados (60 mts2), ubicado en la Avenida Washinton, Quinta “MARISABEL” Planta Baja, Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, de la ciudad de Caracas a los ciudadanos Leumis Eliezar Boyer y Francisco Molina, del cual solicita el desalojo y correspondiente entrega material, así como el pago de daños y perjuicios por la no entrega del inmueble en el momento correspondiente, la indemnización de daños y perjuicio por la cantidad de veintiún mil ochocientos cuarenta bolívares por cada mes que continúen ocupando los demandados el inmueble a razón de 13.000 bolívares así como la indexación monetaria correspondiente.
Ahora bien, con relación al primero de los alegatos explanados por la parte actora los demandados esgrimieron la existencia de una tacita reconducción en la presente causa. En tal sentido, considera quien aquí decide que es preciso traer a colación las normas que sustentan la tacita reconducción, a tal efecto los artículos 1600 y 1.614 del Código Civil establecen:
Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Precisado lo anterior, estas normas llevan inmersos en su contenido tres requisitos necesario para que opere la táctica reconducción, los cuales han sido ratificados de igual forma por la jurisprudencia, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la Ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, de fecha 15-04-2015, Expediente Nº 14-000800, sentencia Nº RC-0000189, la cual establece:
“En relación con ello, esta Sala indicó que “…los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación…”.
Con relación al primer requisito se puede constatar del contrato de arrendamiento que rige a las partes que se estableció en su cláusula sexta que el contrato se fijaba por dos años, de tal manera que se configura el primer requisito por cuanto se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado.
Con relación al segundo requisito se puede constatar que el vencimiento de la prorroga legal se dio en fecha 28-02-2015, se observa que siendo que el contrato de arrendamiento venció el 28-02-2015, fecha en que venció la prorroga legal correspondiente, se constata que posterior a su culminación los demandados se encontraban ocupando el inmueble arrendado, configurándose el segundo requisito.
En relación al tercer requisito para que opere la tácita reconducción consiste, en que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 21/07/2010, expediente Nº 2010-0517, sentencia Nº 789, estableció lo siguiente:
“….esta sala advierte que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado….”.
Es claro, conforme a los criterios tanto doctrinario como jurisprudencial trascritos, que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, sin embargo, no está determinado con cuanto tiempo cuanto el arrendador para interponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y así evitar la reconducción del contrato en uno sin determinación de tiempo.
En este sentido, la doctrina sostiene que: el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla. (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello).
Dicho lo anterior se puede constatar que el contrato de arrendamiento venció en fecha 28-02-2015, fecha en que venció la prorroga legal, solicitando la parte actora el desalojo por vencimiento del contrato, ejerciéndose la acción después del vencimiento del contrato, asimismo de los elementos probatorios no consta notificación alguna por parte del arrendador donde solicitara al vencimiento de la prorroga legal la entrega del inmueble al arrendatario, en consecuencia habiendo transcurrido un mes al vencimiento de la prorroga legal sin que el arrendador ejerciera acción alguna inmediata se genero la tácita reconducción del contrato a partir del vencimiento de la prorroga legal 28-02-2015, conforme a lo establecido en los artículo 1600 y 1614 del Código Civil Venezolano, artículo y así se establece.
De ahí, que existiendo la tacita reconducción en la presente litis este Tribunal considera forzoso declarar sin lugar la demanda que por desalojo incoara ciudadano Henry Alvarado Bocaranda en contra de los ciudadanos Leumin Eleazar Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz en el dispositivo del presente fallo.
(…)
En mérito a los anteriores razonamientos, este TRIBUNAL VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS , Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de DESALOJO intentada por el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda en contra de los ciudadanos Leumin Eleazar Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz, ya identificados.
Se condena en costas a la parte actora…”. (Fin de la cita).
-III-
Fundamentos de la apelación
A. INFORMES DE LAS PARTES:
De la parte actora:
Mediante escrito de fecha 25 de junio de 2018, la representación judicial de la parte actora, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente para la consignación de informes a la apelación ejercida, lo realizó con fundamento en lo siguiente:
(…Omissis…)
“…en virtud de la sentencia definitiva que fue declarada sin lugar, apelamos a la decisión del tribunal A quo, por no estar de acuerdo en la decisión, ya que contiene una decisión que no se sustenta en la valoración conjunta y razonada de lo demandado y probado durante el proceso, (…) porque considera que existe la tacita reconducción, como único argumento válido expuesto en la sentencia sin tomar en cuenta lo demandado y solicitado en el escrito libelar.
Incurre la sentencia hoy apelada en un confuso y errado razonamiento para determinar que existe la tácita reconducción, ya que se fundamenta en dos (2) jurisprudencias que no aplican al presente caso, ya que la sentencia (…) se refieren a demandadas por Cumplimiento de Contrato, y la presente demanda se refiere a Desalojo de Local Comercial.
Por otro lado el tribunal A quo erradamente interpreta dichas sentencias, (…) ya que indica lo siguientes: Que existen tres requisitos que se deben cumplir y son: a) la existencia de un contrato a tiempo determinado, b) la ocupación del inmueble después de vencido el término, y c) que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación (…) que tampoco se puede aplicar las mencionadas jurisprudencias indicadas ut supra al presente caso ya que no aplica los efectos de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil en virtud que los Sub arrendatarios se encontraban insolventes en el pago de los canones de arrendamiento y pierden dicho beneficio (…)
Se verifica la falta de aplicación de la ley, es decir, que el Tribunal A Quo en su decisión no Aplico la Ley Especial que rige la Materia como es la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…), por lo que el Juez ha debido apegarse a la Ley Especial que rige la materia y decidir conforme lo determina el artículo 40 como causales de Desalojo (…).
Incurre la sentencia en falta de pronunciamiento sobre la insolvencia del subarrendatario, que es motivo de desalojo (…)
(…) el tribunal a quo no se pronunció en la definitiva por la indemnización de los daños y perjuicios solicitados en el libelo de la demanda, conforme al artículo 1167 del Código Civil (…)
La sentencia no se pronunció sobre el vencimiento del contrato y no prorroga que es motivo de desalojo (…) sobre el incumplimiento de las obligaciones que le corresponde al subarrendatario conforme a la ley y al contrato (…).
En cuanto a lo debatido en el proceso y las pruebas presentadas para determinar el estado de insolvencia de la demandada, se evidenció lo siguiente:
Que los demandados no lograron demostrar que estaba al día con los pagos, ya que se evidencia en sus argumentos mucha confusión y falta de claridad en las cuentas llegando al punto de indicar en el capitulo (falta de mora) que pagaron por adelantado 17 meses mediante cheque número 13636006 en fecha 5 de julio de 2013 pagando desde el mes de Septiembre de 2013 hasta 28 de febrero de 2015, y que el contrato es por 18 meses, siendo así de una simple operación matemática el cheque es por un monto de Bs. 78.000,00 y la mensualidad es por Bs. 13.000,00, siendo así solo pueden cubrir 6 meses y no diecisiete (17) meses como erradamente argumentan, (…) realizan otra operación matemática mencionando otro tipo de pagos y otros meses, tratando de realizar cuentas con argumentos poco claros y confusos al punto de indicar al tribunal con alto grado de inseguridad que ahora si van a explicar lo que ocurrió en caso de no tomar en cuenta el argumento expuesto en el capítulo de la falta de mora, indican que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y que el subarrendador se niega a recibir los pagos. (a pesar de existir cuenta bancaria).
(…) se evidenció claramente que los Subarrendatarios dejaron de pagar el canon correspondiente en el mes de Noviembre de 2014 (…).
(…) se determina que solo se ha pagado lo correspondiente a los meses desde septiembre de 2013 hasta agosto de 2014, y que a los Subarrendatarios se les ha entregado recibos de los meses que ellos pagan ya que siempre lo han exigido, y que es falso que mi representado no quera cobrar o recibir el pago de los canones de arredramiento (sic) ya que se evidencia en el contrato de subarrendamiento el número de cuenta corriente activo, lo que en efecto se determina conforme a las pruebas que no fueron valoradas por el tribunal a quo, es la situación para los Subarrendatarios se determina más gravosa ya que el estado de insolvencia comenzaría en el mes de Septiembre de 2014 hasta la presente fecha, es decir, por más de 3 años y 9 meses (...).
(…) se evidencia que los hoy demandados han incurrido en las causales de desalojo contempladas en el Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, en los literales “a”, “i” y el literal “g”, por lo que la sentencia emitida por el Tribunal A quo debe ser revocada y se ordene el Desalojo del Local Comercial, se ordene el Pago por los Daños y Perjuicios, contemplados el artículo 1167 del Código Civil, que se aplique la indexación monetaria y el pago de las Costas Procesales.
Solicito ciudadana Jueza que sea declarada CON LUGAR LA APELACION, Que se REVOQUE LA SENTENCIA emitida por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 17 de Abril de 2018, y que se declare CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL en la definitiva (…).
De la parte demandada:
Mediante escrito de fecha 22 de junio de 2018, la representación judicial de la parte demandada, consignó informes a la apelación ejercida, con fundamento en lo siguiente:
“Que es sumamente deficiente la determinación que hace el demandante en su libelo, sobre las disposiciones legales o fundamentos jurídicos que sustentan la acción ejercida, ya que no existe incumplimiento de las obligaciones contraídas como es el pago de cánones de arrendamiento y el vencimiento del plazo en el contrato, por lo que resulta claro y así lo expresó el A quo al operar de pleno derecho la tácita reconducción, aunado al hecho cierto referente al pago adelantado de las mensualidades de los meses noviembre y diciembre de 2014 y enero, febrero, marzo y abril de 2015. Que por lo tanto, no existe duda que ha operado la tácita reconducción y el contrato se ha convertido en indeterminado, por lo que resulta la acción de desalojo improcedente.
Igualmente alega que, si bien es cierto la relación contractual nació de un contrato a tiempo determinado, el subarrendador lo prolongó posteriormente, de allí que es bien sabido en el caso de locales comerciales, donde se va a explotar una actividad económica, es necesario que el arrendador brinde estabilidad de ocupación y posesión del inmueble, así como seguridad negocial y jurídica, por tanto, debe existir un lapso de espera de por lo menos 2 años, mal pudiera el subarrendatario acordar la expiración de la contratación al término de un (1) año, por cuanto las pérdidas económicas serían incalculables.
La cláusula quinta establece que el subarrendatario debe manifestar con 60 días de anticipación al vencimiento del plazo fijo inicial del contrato, su voluntad de querer prorrogarlo, ahora bien, de acuerdo al principio universal de igualdad entre las partes, la parte actora también debió manifestar con 60 días de anticipación su decisión de no querer renovar el contrato, cosa que no hizo, por ende, nunca notificó la presunta culminación contractual e insolvencia de pagos de cánones que hoy reclama, lo cierto es que solicitó, exigió y aceptó anticipadamente los cánones de los meses noviembre y diciembre de 2014 y enero, febrero, marzo y abril de 2015, así como recibió mediante transferencias bancarias los pagos correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2014, demostrándose la absoluta solvencia y cumplimiento de las obligaciones contraídas. ..”
B. DE LOS ESCRITOS DE OBSERVACIONES:
De la parte actora: En la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones, en el cual explanó los mismos alegatos que en su escrito de informes, en lo que respecta a los siguientes puntos: 1) La juez A quo no aplicó la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; 2) La Juez A quo no valoró los elementos sustanciales del proceso, ni las pruebas aportadas y tampoco lo solicitado en el escrito libelar; 3) La parte demandada no logró demostrar el supuesto pago de las mensualidades que adeuda; 4) Que el contrato de arrendamiento es de un (1) año y no de 18 meses; 5) Los demandados no cumplieron con las obligaciones establecidas en los artículos 1160, 1579, 1592 del Código Civil, así como con las cláusulas 3, 4 y 5 del contrato de subarrendamiento, por tanto, procede la causal de desalojo contemplada en la Ley especial en su artículo 40 literal i.
De la parte demandada: En la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de observaciones, en el cual explanó los mismos alegatos que en su escrito de informes, en lo que respecta a los siguientes puntos: 1) Que es falso que entre las partes no se concretó la renovación del contrato; 2) Que no hay incumplimiento de las obligaciones contraídas; 3) Que operó de pleno derecho la tácita reconducción, tal como lo establece la decisión del A quo; 4) Que es improcedente la acción de desalojo; 5) Que el subarrendador no manifestó su intención de no renovar el contrato; 5) Que el subarrendador manifestó su voluntad de prorrogar el contrato, quien firmó comunicación como recibida; 6) Que el subarrendador, quien solicitó, exigió y aceptó anticipadamente los cánones de los meses noviembre y diciembre de 2014 y enero, febrero, marzo y abril de 2015, así mismo recibió mediante transferencias bancarias los pagos correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2014, demostrándose la absoluta solvencia y cumplimiento de las obligaciones contraídas por los subarrendatarios.
-IV-
Motivaciones para decidir
Siendo la oportunidad procesal correspondiente, a los fines de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la actual controversia, el Tribunal pasa a decidir con fundamento en las siguientes consideraciones:
Corresponde a este Tribunal conocer en segunda instancia del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 23 de abril de 2018, suscrita por el abogado Rafael Benigno Román, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de abril de 2018, por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda contra los ciudadanos Leumin Eliezer Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz; sobre un inmueble de uso comercial identificado como MPB1 Nro.-12-10/14-08, de aproximadamente sesenta metros cuadrados (60 mts2), ubicado en la Avenida Washinton, Quinta “MARISABEL” Planta Baja, Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de haber vencido el tiempo de duración de la relación arrendaticia, según contrato privado suscrito entre las partes, y cuya duración quedo pactada entre las partes por un año, contados desde el 01 de septiembre de 2013 al 31 de agosto de 2014, por ende cumplido el tiempo del contrato, solicita el desalojo con base a las causales enmarcadas conforme a lo establecido en los literales a, g; e, i del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, en el acto de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazo y contradijo la demanda instaurada en su contra, alegando no ser cierto el hecho de encontrarse insoluto los cánones de arrendamiento demandados, ya que cancelaron los cánones de los meses noviembre y diciembre de 2014 y enero, febrero, marzo y abril de 2015, por adelantado, niega que exista vencimiento de la relación arrendaticia, pues aun cuando el contrato tenía una duración de un (1) año, operó la tácita reconducción, ya que llegada la fecha de terminación del contrato, el subarrendador no manifestó su voluntad de terminar el contrato y sus representados, quedaron en posesión del inmueble subarrendado, en consecuencia, el contrato de arrendamiento se indeterminó. Afirmando de igual modo, que no han dejado de pagar los cánones de alquiler, por tanto, se encontraban al día en el cumplimiento de sus obligaciones, por lo que el demandante no ha sufrido daño patrimonial alguno. También impugnaron la estimación de la demanda, por cuanto el canon de arrendamiento mensual es el correspondiente a TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 13.000,00) mensuales y en el supuesto negado que se aplicara el contenido del artículo 22 numeral tercero de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, tal y como lo ha solicitado el demandante, el monto seria de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 19.500,00) y no el de VEINTIÚN MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 21.840,00).
A los fines de demostrar sus dichos, las partes trajeron a los autos los siguientes medios probatorios:
De la parte Actora:
1. Marcado con la letra “A”, instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaria Publica Cuadragésima de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de marzo de 2015, anotado bajo el Número 6, Tomo 24, Folio 38 al 42. (folio 6 al 9), instrumental que en modo alguno fue objeto de debate y mucho menos tachado, razón por la cual este tribunal, le otorga el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra la representación que se atribuyen los abogados Erik Cáceres Ladino y Nereida Sivira, como apoderados judiciales del ciudadano Henry Alvarado Bocaranda parte actora en la presente causa. Así se establece.
2. Marcado con la letra “A”, instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de junio de 2015, anotado bajo el Numero 17, Tomo 90, (folio 68 al 70), instrumental que se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello se demuestra la representación que se atribuye el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda, parte actora en la presente causa. Así se declara.
3. Marcado con la letra “B”, contrato de subarrendamiento de carácter privado, referente a un inmueble constituido por un local comercial identificado como MPB1 Nro.12-10/14-08 de aproximadamente sesenta metros cuadrados, ubicado en la Avenida Washington, Quinta “MARISABEL”, Planta Baja, Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, de la ciudad de Caracas. (folio 10 al 13), demostrándose de dicha instrumental el vinculo jurídico que une a las partes de esta contienda judicial, en virtud de la relación subarrendaticia celebrada entre las partes contratantes, evidenciándose del contrato en cuestión, el inicio y culminación del subarrendamiento, el cual fue de un año, comenzando desde el 01 de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2014; y, siendo que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de debate y mucho menos tachado durante la secuela del proceso, por el contrario fue aceptada la relación arrendaticia de la partes involucradas en el proceso, este juzgado, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
4. Marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana Rosalía Nirsa Roche Maizo y la parte actora, ciudadano Henry Alvarado Bocaranda, otorgado ante la Notaria Publica Décima Quinta de Caracas, de fecha 02 de febrero de 1993, anotado bajo el numero 56, Tomo 6 de los libros de la notaria. (folio 15 al 18), observando quien decide que dicha instrumental en modo alguno fue objeto de debate y mucho menos tachado durante la secuela de proceso, por lo que este Tribunal le otorga el valor probatorio que de el emana, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con la instrumental bajo análisis que el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda, tiene el carácter de arrendatario del local comercial objeto de la controversia. Así se decide.
5. Marcado con la letra “D”, carta de autorización para subarrendar debidamente otorgado ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, de fecha 19 de julio de 2001, anotado bajo el número 10, Tomo 48, de los libros de autenticaciones de la notaria. (folio 19 al 20), observando este juzgado de dicha instrumental que el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda, está autorizado por la propietaria del local comercial objeto del contrato, ciudadana Rosalía Nirsa Roche Maizo, para subarrendar el inmueble de marras, por lo que al no haber sido objeto de debate ni tachado el instrumento bajo análisis, se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordantica con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
6. Marcado con la letra “E”, inserto del folio 117 al 122, documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de octubre de 1975, inserto bajo el número 5, tomo 31, protocolo primero. Dicha instrumental constituye un documento público que no fue objeto de tacha y del cual se evidencia de manera clara e ininteligible que la ciudadana Rosalía Nirsa Roche Maizo, es la propietaria del local comercial identificado como MPB1 Nro.-12-10/14-08, ubicado en la Avenida Washington, Quinta “MARISABEL” Planta Baja, Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, objeto de la presente controversia, instrumento este que no fue debatido, sin embargo, como quiera que la propiedad del inmueble objeto de desalojo no fue debatida, dicha instrumental en consecuencia es desechada en este acto por cuanto en modo alguno establece o da por demostrado alguno de los hechos controvertidos en la causa. Así se establece.
De la parte demandada:
1. Marcado con la letra y número “C-1”, original del recibo de pago, otorgado por el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda al ciudadano Leumin Eliezer Boyer Pérez, por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.78.000,00) de fecha 15 de julio de 2013, (folio 43), a cuya instrumental se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, con el cual queda demostrado en autos, el pago efectuado por la parte demandada a favor de la parte actora, por concepto del 50% de la negociación del alquiler del local comercial objeto de arrendamiento. Así se decide.
2. Identificado con la letra y número “C-2”, copia simple del cheque Nº 13636006 emitido a la orden del demandante en fecha 15 de julio de 2013, contra la cuenta corriente Nº 0134-0033-42-0333068537, de la ciudadana Pestana Diniz Dayana de los Reyes, por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.78.000,00), (folio 44), cuya instrumental no fue impugnada por la contraparte de la promovente, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno su contenido y su existencia y, con el cual quedó plenamente demostrado el pago efectuado por la parte demandada a favor de la parte actora, a fin de cancelar el 50% de negociación del alquiler del local comercial objeto de arrendamiento, conforme quedó demostrado con el recibo de pago cursante al folio 43, ya analizado por este juzgado. Así se decide.
3. Marcado con la letra y número “C-3”, copia simple del resumen de movimiento bancario, de la cuenta corriente Nº 0134-0033-42-0333068537 del banco Banesco, cuyo titular es la ciudadana Pestana Diniz Dayana de los Reyes, correspondiente al mes de julio de 2013, (folio 45 al 46), evidenciándose de dicha instrumental que el cheque Nº 13636006, emitido para cubrir el pago del 50% de la negociación del alquiler del local objeto del litigio, fue cobrado, instrumental que no fue impugnada por la contraparte de la promovente, razón por la cual se le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno su contenido y su existencia y, solo en ese sentido puede ser apreciada por este Tribunal Superior. Así se establece.
4. Marcado con las letras y números “C-4-1 al C-4-11”, originales de los recibos de pagos de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014, por un monto cada uno de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00). (folio 47 al 57). Al respecto, este Tribunal observa que aun cuando dicha probanza no fue objeto de debate alguno en la presente causa, desecha las mismas de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto nada aportan al objeto debatido en el caso que nos ocupa, aunado al hecho cierto, que no es objeto de litigio la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los recibos de pagos de los meses consignados por la parte accionada. Así se declara.
5. Marcado con las letras y números “C-4-12, C-4-13 y C-4-14”, copia simple de estado de cuenta, (folio 58 al 60). Al respecto, este Tribunal observa que de la referida relación bancaria, no se desprende a quién pertenece, ni tampoco la identificación de la Entidad Bancaria de la cual emana, por tanto, tal instrumental se desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto nada aportan al proceso en discusión. Así se declara.
6. Marcado con la letra y números “C-05-01”, copia simple de cheque Nº 00000064 emitido a la orden del demandante el 1 de agosto de 2013 contra la cuenta corriente Nº 0138-0014-69-0140473483, por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.78.000,00), (folio 61). Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue objeto de debate alguno en la presente causa, impugnada, ni tachada, teniéndose como fidedigno su contenido y existencia; y, solo en ese sentido puede ser apreciada por este Tribunal Superior. Así se establece.
7. Identificado con la letra y números “C-6-1”, original de denuncia interpuesta por el ciudadano Leumin Boyer ante la Superintendencia de Precios Justos en fecha 08/05/2015, cursante en el expediente CGC-DEN-1272-2015, (folio 62). Al respecto, este Tribunal desecha la prueba bajo análisis, por cuanto la misma nada aporta al proceso, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil Así se declara.
8. Identificado “C-7-1”, carta de solicitud de prórroga de contrato de arrendamiento de local comercial emitida por el ciudadano Leumin Boyer; y dirigida al ciudadano Henry Alvarado Bocaranda de fecha 6 de junio de 2014. (folio 63). Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue objeto de debate alguno en la presente causa, impugnada, ni tachada, teniéndose como fidedigno su contenido y existencia; y, solo en ese sentido puede ser apreciada por este Tribunal Superior, por cuanto de ella solo se evidencia la solicitud de prórroga por parte de los subarrendatarios, no así la aceptación por escrito por parte del sub arrendador, capaz de generar obligación en el subarrendador de prorrogar el lapso del contrato de subarrendamiento. Así se establece.
Analizadas las pruebas aportadas al proceso por las partes inmersas en el juicio, pasa de seguidas este tribunal a verificar la convalidación o no de las causales de desalojo enmarcadas conforme a lo establecido en los literales A), G) I), del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, reclamadas por el actor y para ello observa:
A) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos:
Alega el demandado, ante este reclamo que cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento por lo que no se encuentra insolvente, ya que no han dejado de pagar las mensualidades correspondiente al mes de septiembre de 2013 hasta agosto de 2014, así mismo, aducen haber pre-pagado en julio de 2013, los cánones de septiembre 2014 hasta abril de 2015. En este sentido, observa quien decide, que riela a los folios 43-44, instrumentos identificados “C-1” y “C-2”, contentivo de original del recibo de pago otorgado por el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda al ciudadano Leumin Eliezer Boyer Pérez, en virtud de haber recibido la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 78.000,00), así como copia simple de cheque bancario Nº 13636006 de fecha 15 de julio de 2013.
Ahora bien, se evidencia de autos que el contrato de marras comenzó a regir el 1 de septiembre de 2013, por lo que no es posible que los demandados aleguen haber cancelado anticipadamente unos cánones de arrendamiento, en primer lugar por no estar vigente el contrato bajo negociación; y en segundo lugar, el contrato vencía según su cláusula quinta el 31 de agosto de 2014, por tanto, los demandados sin saber si se les iba a prorrogar o no el contrato, se adelantaron un año para cancelar dichos cánones, no obstante a ello, de la instrumental aportada por los accionados a fin de demostrar sus dichos, se constata que el referido pago fue efectuado a los fines de cancelar el 50% de la negociación del alquiler del local comercial objeto de arrendamiento, razón por la cual considera quien decide que dicho argumento no corresponde con lo probado en juicio y en tal sentido se desecha el alegado de pago adelantado efectuado por los accionados. Así se establece.
Aunado a lo anterior, advierte esta juzgadora que si bien es cierto, la accionada consignó a los autos originales de recibos de pagos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto de 2014 por un monto cada uno de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00), los cuales fueron desechados por esta juzgadora en virtud de no ser los mismos objeto del debate procesal, no es menos cierto, que no lograron demostrar los hoy demandados el cumplimiento de los cánones de arrendamiento realmente exigidos por la parte actora, por lo que se verifica con ello el incumplimiento de la obligación del demandado, en cuanto al pago correspondiente a los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, correspondiente a los meses de noviembre, diciembre de 2014, enero, febrero y marzo de 2015, por tanto, es procedente la causal, establecida en el literal A) del artículo 40 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASI SE DECLARA.
G. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes:
De la revisión del contrato de marras se constata en su clausula quinta lo siguiente:
“QUINTA: El presente contrato de sub-arrendamiento tendrá una duración de UN (1) AÑO, y comenzará a contarse desde el día 01 de septiembre del año 2013, hasta el día 31 de agosto del año 2014. Ahora bien, en caso de querer extender dicho período podrán “LOS SUB – ARRENDATARIOS”, solicitar a “EL SUB-ARRENDADOR” la prórroga del mismo, dentro del plazo de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo inicial o cualquiera de sus prórrogas y en caso que “EL SUB-ARRENDADOR” acepte, manifestará su voluntad por escrito y será por períodos de UN (1) AÑO, bajo las mismas condiciones estipuladas en este contrato, caso contrario se entenderá que entran en el período de prórroga legal conforme a la ley de arrendamiento inmobiliario vigente, si es el caso que finalizada la prórroga legal y “LOS SUB – ARRENDATARIOS”, continuaran pagando mediante depósito bancario estos no se tomarán como pagos de alquiler, ya que ambas partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del Sub-arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado”.
De la trascripción de la clausula que antecede, se verifica que las partes de esta contienda judicial, pactaron su relación arrendaticia a un (1) año fijo, contados desde el 1 de septiembre de 2013, con vencimiento al 31 de agosto de 2014, por tanto, establecieron la relación contractual con base a los contratos denominados a tiempo determinado y en caso de querer extender el período debía el subarrendatario solicitarlo por escrito dentro del plazo de sesenta (60) días, mientras que el subarrendador debía por escrito manifestar su voluntad de aceptar la extensión o prórroga del contrato, toda vez, que así fue pactado contractualmente por las partes. No obstante a ello, es conocido doctrinariamente, que los contratos aún iniciados a tiempo determinado, pueden llegar a convertirse a tiempo indeterminado.
Ahora bien, es imperativo para quien decide, determinar si efectivamente el contrato que une a las partes de esta contienda judicial se enmarca dentro de la normativa contenida en el artículo 1.600 del Código Civil, examinando para ello la fecha de expiración del contrato, así como de su prorroga legal, a la cual tenía derecho la parte demandada, por encontrase solvente a la fecha de culminación del contrato y por ende, es imposición de ley para el arrendador.
Así las cosas y con base a los argumentos expuesto, esta alzada, teniendo claro la fecha de inicio y culminación de la relación arrendaticia en el caso de marras, observa que si bien es cierto la parte demandada manifestó por escrito (F.63) su voluntad de querer prorrogar el contrato de subarrendamiento, no es menos cierto, que la parte actora no presentó por escrito su aceptación ante tal requerimiento, tal como fue establecido por las partes contratantes en su clausula quinta, para que así pudiera surtir efecto la renovación alegada, por lo que no habiendo contravención a la norma en ese respecto; resta solo determinar de cuanto seria la prorroga legal, que debía ser otorgada por ley a los subarrendatarios, por ende se debe constatar si le fue garantizado su derecho a la prorroga legal establecida en el articulo artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y como consecuencia de ello, la indeterminación o no del contrato de marras.
En tal sentido, siendo que ha quedado determinado que la parte demandada tiene derecho a la prorroga legal arrendaticia que le concede la ley, incumbe ahora a este Juzgado determinar cuánto tiempo le corresponde, para ello traemos a colación la norma contenida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual prevé:
“…Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
En aplicación a la tabla contenida en la norma trascrita ut supra, corresponde al sub-arrendatario de autos, una prorroga legal de seis (06) meses, tal como se desprende del contrato de sub-arrendamiento, el cual inició en fecha 1 de septiembre de 2013, estableciéndose en la clausula quinta que la duración del contrato era de un (1) año, es decir, que según el contrato de marras, el termino de la relación arrendaticia se cumplió en fecha 31 de agosto de 2014, ello en virtud que uno de los hechos convenidos por las partes, es que mantuvieron una relación locativa por un (1) año que tenía por objeto el inmueble cuyo desalojo se demanda, por ende se establece que la prorroga legal, aplicable al caso de autos, es de seis (06) meses, ello en total acatamiento al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASI SE DECLARA.
Por lo que la prorroga legal de seis (06) meses del contrato de sub-arrendamiento objeto de controversia, comenzó a trascurrir en beneficio de los demandados, ciudadanos Leumin Eliezer Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz, a partir del día 1 de septiembre de 2014, culminando el mismo en fecha 28 de febrero de 2015, durante dicho lapso, se considera la relación arrendaticia a tiempo determinado, e igualmente permanecían vigentes las mismas condiciones, estipulaciones de canon convenidos por las partes en el contrato vigente, en consecuencia hasta esa fecha el contrato de marras, es de los denominado a tiempo determinado. ASI SE DECLARA.
Siendo así, corresponde ahora dilucidar si después del 28 de febrero de 2015, fecha del vencimiento de la prorroga legal arrendaticia, los demandados Leumin Eliezer Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz, continuaron con el goce pacífico del bien dado en arriendo, para establecer si hubo o no la tacita reconducción. Ahora bien, como se viene invocando, para que opere la tácita reconducción, es necesaria una conducta por parte del subarrendador que evidencie claramente su voluntad de que el subarrendatario, continúe en posesión del inmueble subarrendado en forma pacífica.
Al respecto, establece el artículo 1600 del Código Civil, lo siguiente:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
De la norma citada ut supra, podemos observar que la misma regula lo que la doctrina ha denominado la “tácita reconducción”, entendida ésta como la conversión de un contrato a tiempo determinado, en uno sin determinación de término, pero para que se configure la tácita reconducción, es necesario que concurran tres circunstancias:
1.- Que se trate de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine, operó la tácita reconducción del contrato de sub-arrendamiento celebrado por las partes en litigio, esta sentenciadora procede a verificar que conforme a la tantas veces mencionada cláusula quinta del contrato, transcritas ut supra, se tiene que las partes celebraron el contrato de subarrendamiento por el término de un (1) año fijo, por lo que, resulta concluyente que se trató de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito exigido en el artículo 1.600 del Código Civil. Así se declara.
Ahora bien, se evidencia del escrito libelar que la actora expone que los demandados habían dejado de pagar los cánones correspondientes a la prórroga legal de los meses de noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero y marzo de 2015, dejando claro que el contrato finalizó el treinta y uno (31) de agosto de 2014, y operó la prórroga legal de seis (6) meses establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual culminó en fecha 28 de febrero de 2015. Tomando en cuenta lo anterior, observa esta alzada, una vez revisadas las actas que conforman el presente expediente, la fecha en que el subarrendador interpuso la demanda objeto de la presente controversia, la cual ocurrió en fecha 31 de marzo de 2015, según sello húmedo de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Tribunales de Municipio, con lo cual queda evidenciado que dicha acción fue intentada (30) días después de haber vencido la prórroga legal a la cual tenían derecho los subarrendatarios, constatándose con ello la voluntad del subarrendador en no continuar con la relación arrendaticia, por lo que se concluye que no se encuentra satisfecho el segundo requisito exigido en el artículo 1.600 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Con relación al tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción, el arrendatario debe continuar ocupando el inmueble después de vencido el término, siempre y cuando no se oponga a ello el propietario o arrendador.
Sobre este aspecto, el tratadista Emilio Calvo Baca, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo, que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato, para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición (…). (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra).
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo siguiente:
“(…) esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”
Conforme a lo antes expuesto, este juzgador observa que es necesaria la manifestación de dos voluntades, para que opere el tercer requisito sobre la tacita reconducción, la del arrendatario de quedar en posesión del inmueble y la del arrendador de dejarlo en posesión del mismo. En tal sentido, podemos concluir, que se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mandamiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación, es así, que si el arrendatario una vez vencida la prórroga legal, continua en el goce de la cosa, no podría oponer la tácita reconducción por el sólo hecho de continuar en el goce del inmueble arrendado, porque para que opere la tácita reconducción, es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado, siendo que en el caso de marras, se pudo constatar de manera clara, la posición del subarrendador en poner fin a la relación arrendaticia que une a las partes de esta contienda judicial, al ejercer la acción de desalojo en un tiempo breve, en el caso que nos ocupa, a los treinta (30) días después del vencimiento de la prórroga legal del contrato de subarrendamiento, objeto del litigio, en consecuencia, no se encuentra satisfecho el tercer requisito. Así se declara.
Siguiendo el mismo orden de ideas, observa esta alzada, que yerra el tribunal A quo al señalar que se produjo la tácita reconducción, porque el contrato de arrendamiento venció en fecha 28-02-2015, tiempo en que venció la prorroga legal, ejerciendo la acción de desalojo (30) días después de haber vencido el lapso de la prorroga legal, tantas veces mencionado, sin embargo, del texto del mismo fallo se constata que el propio juzgado a-quo cita doctrina que establece que el arrendador cuenta con un lapso de (45) días continuos desde el vencimiento de la prorroga legal, para impedir la tácita reconducción, con lo cual se evidencia una contradicción al momento de analizar el último de los requisitos exigidos en el artículo 1.600 del Código Civil. Asimismo, expresó que entre los elementos probatorios, no consta notificación alguna por parte del subarrendador en el que solicitara al vencimiento de la prorroga legal, la entrega del inmueble a los subarrendatarios, hecho éste que no consta de las clausulas del contrato de subarrendamiento fuere pactado por las partes contratantes, por tanto, considera quien decide, el a-quo, concluyó incorrectamente que al haber transcurrido un mes al vencimiento de la prorroga legal, el subarrendador no ejerció acción alguna inmediata, y se generó la tácita reconducción del contrato. Así se decide.
Así las cosas, de todo lo expuesto se puede concluir, que es imprescindible que una vez vencido el contrato y su prórroga legal, el inquilino siga ocupando el inmueble sin obstáculo del arrendador del bien dado en arriendo, circunstancia ésta que no se presenta en el caso de autos, ello en virtud que el actor-subarrendador, no permaneció inerte ante la permanencia del demandado-subarrendatario, luego de la finalización del contrato y de la prorroga legal, por lo que hasta la fecha no consta en autos que la parte accionante, haya recibido pago alguno por concepto de cánones de arrendamiento, siendo así, no puede este tribunal castigar al subarrendador declarando la tacita reconducción, que alude la decisión del A quo, en virtud de haber quedado demostrado en autos, la intención del subarrendador de no renovar el contrato de marras, y de no dejar en goce pacifico del bien arrendado, al arrendatario. ASI EXPRESAMENTE SE DECLARA.
En consecuencia, ante la ausencia de renovación o notificación de prórroga del contrato, y vencida la prorroga legal el 28 de febrero de 2015, es por lo que la demanda de marras bajo el literal “G” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe prosperar. ASI SE DECLARA.
I. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio.
En lo que respecta a este particular, referido al incumplimiento por parte del demandado de las obligaciones establecida en el contrato, por la no entrega del bien arrendado al vencimiento del término de duración del contrato, debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido en el mismo, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 26 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual entró en vigencia el 1 de septiembre de 2014, por lo que opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye, quedándole al subarrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble subarrendado por un lapso también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, tal como sucedió en el caso de marras, el cual el contrato declarado determinado comenzó el 01 de septiembre de 2013 al 31 de agosto de 2014, correspondiéndole una prorroga legal a los subarrendatarios de seis (6) meses, la cual concluyó el 28 de febrero de 2015, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese tiempo exacto; y vencida la misma, de conformidad con el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para el momento de culminación del contrato, le nace el derecho al subarrendador a exigir el bien dado en subarriendo y a los subarrendatarios el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado (local) tal como lo dispone el artículo 20 del decreto que rige la materia, con lo cual concluye quien suscribe al haber culminado la relación contractual con su respectiva prorroga legal, los subarrendatarios incumplieron su obligación de entregar el inmueble dado en subarriendo, que le corresponde conforme a la Ley. ASÍ SE DECLARA.
De lo expuesto, constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados por las partes. En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone pues un derecho para el adversario sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.
Planteada la controversia en los términos explanados ut supra, este Tribunal, considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En el caso de marras, se concluye que las partes aceptaron la relación arrendaticia que los une, a través del instrumento suscrito entre el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda y los ciudadanos Leumin Eliezer Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz, sobre el inmueble constituido por un local de uso comercial identificado como MPB1 Nº 12-10/14-08, de aproximadamente sesenta metros cuadrados (60 mts2), ubicado en la Avenida Washington, Quinta “MARISABEL” Planta Baja, Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital; cuya duración quedó pactada entre las partes contratantes por un año fijo, contados desde el 01 de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2014, cuyo contrato se demanda, y es de los denominados a tiempo determinado, quedando demostrado que la demandada se encontraba solvente para la época en que venció el contrato, y por ende le correspondía una prorroga legal de seis (6) meses, la cual finalizó el 28 de febrero de 2015, no cumpliendo con el pago de 4 meses correspondiente al lapso de la prórroga antes señalada, y el actor al accionar judicialmente, manifestó su oposición a que los subarrendatarios continuaran en el goce pacífico del inmueble bajo arriendo, incluso antes de vencerse el lapso de la culminación del contrato de marras, ya que el actor no manifestó por escrito su voluntad de prorrogar el contrato, tal como lo establece la cláusula quinta suficientemente citada en la presente decisión.
Siendo así, es por lo que la demanda de marras se encuentra inmersa en los literales “A”, “G”, “I” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo estas causales taxativas de desalojo, por lo que le nace el derecho al subarrendador a exigir de los subarrendatarios el cumplimiento de su obligación de la entrega material del inmueble subarrendado y el pago por concepto de los daños y perjuicios generados por su incumplimiento, resultando forzoso para esta Juzgadora declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora; y, como consecuencia de ello, se revoca la sentencia recurrida de fecha 17 de abril de 2018, proferida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en consecuencia se declara CON LUGAR la demanda que por desalojo y daños y perjuicios sigue el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda contra los ciudadanos Leumin Eliezer Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz, plenamente identificados en la primera parte de la presente decisión. ASÍ SE DECLARA.
Por último, y resuelto lo anterior, pasa este Juzgado a emitir un pronunciamiento expreso, en cuanto al pedimento de la parte actora de la indexación del monto demandado, mediante experticia complementaria del fallo, para ello esta Alzada observa, que ha sido criterio pacífico y reiterado de nuestro Máximo Tribunal la procedencia de la solicitud de indexación monetaria, por lo que considera quien decide que en el caso bajo estudio, resulta procedente la solicitud de corrección monetaria o indexación hecha por la parte accionante en virtud de que se trata de una obligación de carácter pecuniario, y al haber sido solicitada en su debida oportunidad; siendo además un hecho notorio y así lo tiene establecido el Tribunal Supreso de Justicia, que la devaluación de nuestro signo monetario acarrea un detrimento en el patrimonio de los accionantes y en tal sentido resulta procedente la corrección monetaria. Igualmente, se establece que la misma deberá calcularse desde la fecha de la interposición de la demanda hasta la fecha en la cual quede definitivamente firme el fallo que la ordene. ASÍ SE DECLARA.
-V-
Dispositiva
Por las razones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los Artículos 12, 242, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, declara:
Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 23 de abril de 2018, por el abogado Rafael Benigno Román, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de abril de 2018 por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción de Desalojo intentada por el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda en contra de los ciudadanos Leumin Eleazar Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz, identificados en el cuerpo de este fallo.
Segundo: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 17 de abril de 2018, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Tercero: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Desalojo de Local Comercial y pago de Daños y Perjuicios, incoara el ciudadano Henry Alvarado Bocaranda contra los ciudadanos Leumin Eliezer Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado de la presente decisión, en consecuencia, se ordena a los demandados entregar el local comercial identificado: MPB1 Nº 12-10/14-08, ubicado en la Avenida Washington, Quinta “MARISABEL” Planta Baja, Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito, a la parte actora.
Cuarto: Se condena a los demandados Leumin Eleazar Royer Pérez y Francisco David Molina Ruiz, a pagar al actor las siguientes cantidades: a) La cantidad de OCHENTA MIL OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 80.080,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios; b) La suma de VENTIÚN MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 21.840,00), conforme al cálculo contemplado en el artículo 22, numeral 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el canon de arrendamiento de TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 13.000,00) más el 50% contemplado, en la ley citada ut supra, más el impuesto al valor agregado.
Quinto: SIN LUGAR el pago de los honorarios profesionales, por cuanto el mismo corresponde dilucidarse ante un procedimiento distinto al hoy decidido por este juzgado.
Sexto: Se ORDENA realizar experticia complementaria del fallo, que deberá ajustarse a los siguientes parámetros: a) Será realizada por un solo perito, designado por el Tribunal; b) la indexación será realizada sobre la suma de OCHENTA MIL OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 80.080,00), hoy OCHENTA BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.80,00), debiendo calcularse la misma desde la fecha de interposición de la demanda, es decir, desde el 31 de marzo de 2015, hasta la fecha en que el presente fallo quede definitivamente firme; excluyéndose del mismo, el lapso en que el proceso haya estado suspendido por acuerdo de las partes y, aquellos períodos en los cuales, la causa estuviere paralizada por motivos no imputables a ellas, es decir, hechos fortuitos o fuerza mayor, cuya experticia deberá practicarse con base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), establecido por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento al criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión No. 2191, de fecha 06 de diciembre de 2006, cuando dejó establecido que: “… la indexación -o ajuste inflacionario- opera en virtud del incumplimiento o retardo en el que incurre una de las partes que se ha comprometido en una obligación, de modo que la indexación comporta una justa indemnización capaz de reparar la pérdida material sufrida y compensar el daño soportado, con la finalidad de que la tardanza en el cumplimiento no comporte una disminución en el patrimonio del acreedor.-Dispone también este máximo órgano jurisdiccional que en consecuencia, y salvo que la ley diga lo contrario, quien pretenda cobrar una acreencia y no reciba el pago al momento del vencimiento de la obligación, tiene derecho a recibir el pago en proporción al poder adquisitivo que tiene la moneda para la fecha efectiva del mismo, y que sólo así, recupera lo que le correspondía recibir cuando se venció la obligación y ella se hizo exigible….”.
Séptimo: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 y 281, ambos del Código de Procedimiento Civil, no hay especial condenatoria en costas, en virtud de no haber vencimiento total en la presente causa.
Octavo: Por cuanto la decisión fue dictada fuera de los lapsos de ley, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de febrero del año dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, previo anuncio de Ley, se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 2:20 p.m.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
BDSJ/JV/MV
Asunto: AP71-R-2018-000319
