Decisión Nº AP71-R-2016-000150(723) de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 18-02-2019

Número de expedienteAP71-R-2016-000150(723)
Fecha18 Febrero 2019
Distrito JudicialCaracas
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato De Opcion De Compra Venta
TSJ Regiones - Decisión



PARTE ACTORA: JOSE LUIS LUGO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.535.973.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ERWING CABRERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-13.291.104 e inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 80.622.

PARTE DEMANDADA: MARÍA DANIELA GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 9.401.104.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROBERTO ENRIQUE DYER e IBRAHIM JOSE GUERRERO BRACHO, titulares de la cedulas de identidad Nº V-6.503.848 y V-10.090.307, inscritos en el I. P. S. A. bajo el Nº 39.700 y 137.460 respectivamente.

EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000150 (723).

ACCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION COMPRA VENTA.

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 27 de enero de 2016, proferida por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró improcedente la demanda por inepta acumulación de pretensiones.

-I-
Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto ante el Juzgado Distribuidor de Municipio sede judicial Los Cortijos de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole conocer de la causa al Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de junio de 2013.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 31 de julio de 2013, mediante el procedimiento ordinario ordenando la citación personal de la parte demandada.
En fecha 6 agosto de 2013, la parte actora consignó los emolumentos para la práctica de la citación, librándose la compulsa en fecha 7 de agosto de 2013. Asimismo se abrió el cuaderno de medidas y se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar.
En fecha 29 de noviembre de 2013, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda, siendo admitida la misma en fecha 5 de diciembre de 2013 por el procedimiento oral, se ordenó librar compulsa y comisión al Juzgado del Municipio Plaza, Estado Miranda, a fin de la práctica de la citación de la demandada.
Cumplidos los trámites de citación personal en el tribunal comisionado y siendo infructuosa la misma, a solicitud de parte interesada se procedió a efectuar la citación a través de carteles, cumpliéndose con todas las formalidades de Ley y consignadas dicha resultas por la parte actora en virtud de haber sido designada correo especial, en fecha 7 de enero de 2015, previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, el tribunal de la causa designó defensor judicial.
En fecha 26 de febrero de 2015, la parte demandada consignó poder, se dio por citada y consignó escrito mediante el cual opuso contestación al fondo y reconvención en contra de la parte demandante.
Mediante auto dictado en fecha 30 de marzo de 2015, el tribunal de la causa admitió la reconvención planteada por la parte demandada.
En fecha 9 de abril de 2015, la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención.
Cumplidas las formalidades de ley, en fecha 17 de abril de 2015, tuvo lugar la audiencia preliminar en la presente causa, comparecieron ambas partes. La parte actora reconvenida consigno escrito, ratificando todos los documentos consignados con el libelo de la demanda.
En fecha 22 de abril de 2015, el Tribunal a quo, dictó decisión mediante la cual abrió articulación probatoria.
En fecha 27 de abril de 2015, la parte actora reconvenida consigno escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 28 de abril de 2015.
En fecha 30 de abril de 2015, compareció la parte demandada reconviniente y consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en la misma fecha.
Mediante auto dictado por el tribunal de la causa en fecha 13 de mayo de 2015, se acordó y libró oficio al Banco Provincial y se designó correo especial a la parte actora.
En fecha 5 de octubre de 2015, la parte actora consigno el oficio emanado del Banco provincial remitiendo las pruebas solicitadas.
En fecha 9 de noviembre de 2015, el tribunal A quo dicto auto mediante el cual acordó y practicó cómputo, también se ordenó la notificación de las partes con la finalidad de la reanudación del proceso.
Previa notificación de las partes en la presente causa, en fecha 13 de enero de 2016, tuvo lugar el acto del debate oral, presentes ambas partes.
En fecha 27 de enero de 2016 se dictó sentencia definitiva, mediante la cual se declaró improcedente la demanda por inepta acumulación de pretensiones.
En fecha 27 de enero de 2016 se dictó auto aclaratorio a la sentencia dictada.
En fecha 28 de enero de 2016 la parte actora apeló de la decisión dictada en fecha 27 de enero de 2016, oyendo la apelación el aquo en ambos efectos por auto dictado el día 3 de febrero de 2016.
Posteriormente subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 18 de febrero de 2016, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho a los fines de presentar informes.
Mediante auto dictado en fecha 23 de noviembre de 2016, se fijo 60 días para dictar sentencia.
En fecha 14 de abril de 2016, la parte actora consignó escrito de alegatos.
Por auto dictado el día 30 de mayo de 2016, este Juzgado Superior difirió el acto para dictar sentencia para dentro de treinta (30) días continuos siguientes.
En fecha 7 de diciembre de 2017, el Dr. LUÍS TOMAS LEÓN SANDOVAL se abocó al conocimiento de la presente causa.
Notificadas como se encuentran las partes del abocamiento, en fecha 1º de marzo de 2018, se dictó auto fijando lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
Por auto dictado el día 27 de abril de 2018, este Juzgado Superior difirió el acto para dictar sentencia para dentro de treinta (30) días continuos.

-II-
Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa hacerlo efectuando las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE REFORMA:

Que su representado ciudadano JOSÉ LUIS LUGO, (Promitente comprador), en fecha 18 de enero de 2013 firmó una opción de compra venta con la ciudadana MARÍA DANIELA GARCIA (Promitente vendedora) ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 22, Tomo 4, por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el Nº 14-33, situado en el nivel 3 del edificio 14 de la etapa XIV del Conjunto Residencial denominado RESIDENCIAS EL ARADO, ubicado en la Avenida San Miguel, Urbanización Nueva Casarapa, jurisdicción del Municipio Autónomo Ambrosio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Código Catastral Nº 15.17.01.023.0016.0014.0014.0033.0000, propiedad de la promitente vendedora, tal como se desprende del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2007, bajo el Nº 44, Tomo 23, Protocolo Primero.
Alega que todo iba normal, tal era así que la vendedora promitente entregó todos los recaudos necesarios a su representado para la tramitación de su crédito hipotecario, el cual fue aprobado en tiempo hábil y oportuno, dando cumplimiento a lo estipulado a la Cláusula Segunda del contrato de opción de compra venta, el tiempo para perfeccionar la venta de dicho inmueble se estableció un lapso de noventa (90) días continuos y consecutivos, más treinta (30) días adicionales, contados a partir de la fecha 18 de enero de 2013, siendo público y notorio la situación país, el cual, ha sufrido una cantidad de inconvenientes, desvanes e infortunios, como el fallecimiento del presidente de la República, motivado a ello se decreto duelo nacional por siete (7) días, por lo que estuvo paralizado el país, realizándose nuevas elecciones presidenciales, circunstancia sobrevenida y de fuerza mayor que retraso el otorgamiento del créditos hipotecario, sin embargo su poderdante realizó múltiples gestiones para obtener su crédito, aprobado el mismo dentro del lapso estipulado.
Alega que el documento definitivo de venta debió haber sido otorgado el 29 mayo de 2013, tal como se evidencia en el comunicado emitido por el Banco Provincial, Unidad de Crédito Hipotecario de fecha 15 de mayo de 2013, igualmente, le fue entregado el documento de liberación de hipoteca y de venta definitiva para su respectiva protocolización, por lo que deja constancia que no dejó de cumplir con sus obligaciones contractuales.
Que su poderdante teniendo en su poder todos los recaudos, contando con los recursos económicos para perfeccionar la compra-venta, procedió a llamar a la promitente vendedora, para solicitarle las respectivas solvencias, a fin de introducir para la protocolización el documento definitivo de venta, pero se da el caso sorpresivo que la ciudadana María Daniela García, promitente vendedora, le manifestó a su poderdante que sólo le vendería si le reconocía un aumento del precio, ya que de lo contrario no le vendería el referido inmueble.
Indica que el aumento del precio solicitado por la promitente vendedora, es exagerado, violando la cláusula segunda del contrato en el cual se estípula que el precio del inmueble es por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), que su poderdante entregó la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00) por concepto de arras. De tal modo que, la promitente vendedora pretende arbitraria e unilateralmente modificar el precio de venta pactado al desconocer y negarse a firmar la venta definitiva ante el Registro Público correspondiente, quedando claro que la misma está incumpliendo con sus obligaciones contractuales, y en tal sentido fundamentó la pretensión en el cumplimiento de contrato de opción de compra venta suscrito el 18 de enero de 2013.
Aduce que la intención de ambas partes es realizar una compra venta y obligarse recíprocamente entre sí, el vendedor en vender y el comprador en comprar, por lo que estamos frente a un contrato de venta, así como lo manifiestan al momento de realizar el contrato. Que si el vendedor se obliga a vender, si el comprador a comprar, si hay acuerdo de las partes en atención al precio y al bien, entonces sencillamente hay una venta.
Que su poderdante manifiesta no haber estado de acuerdo en la modificación de lo acordado en el contrato de compra venta, y mucho menos en aceptar el aumento unilateral del precio del inmueble, no obstante a ello su representado ha realizado acuciosamente gestiones de advenimiento para negociar y llegar felizmente al debido cumplimiento del contrato por parte de la promitente vendedora, pero esta, en vez de cumplir lo pactado ha venido negando el cumplimiento del mismo, desatendiendo las múltiples llamadas que su poderdante le ha realizado, por lo que, dado el tiempo transcurrido y siendo cada día más difícil la adquisición de vivienda, es por lo que acude a esa jurisdicción a solicitar la protección y defensa de los derechos de su representado, ya que ha sido imposible retomar la negociación con la promitente vendedora, en virtud de ello, solicitó al tribunal el cumplimiento del contrato de compra venta, y que se obligue a la vendedora a la venta y protocolización del documento de venta y cumpla con su obligación, y en el caso que no quiera cumplir voluntariamente hacer la tradición del inmueble, que el tribunal ordene el registro del fallo o sentencia, a fin de que sirva de título de propiedad.
Señala que en virtud de la mala fe de la vendedora promitente, no se ha perfeccionado la venta, queriendo arbitrariamente resolver el mencionado contrato, cuando lo idóneo y ajustado a derecho sería haber logrado un consentimiento mutuo, ya que la intención de su poderdante siempre ha sido concretar la venta, cumpliendo con lo pactado, logrando la aprobación del crédito correspondiente a su obligación, así como también haber recabado todos los recaudos para la tramitación y perfeccionamiento de la venta convenida, siendo evidente que la vendedora no quiso entregar las solvencias correspondientes para la protocolización del documento de venta y mucho menos continuar con la negociación.
Asimismo, el representante judicial de la parte actora realizó las siguientes peticiones:
Primero: A recibir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) restante del dinero del precio de venta del inmueble que se cancelará a favor de la demandada, María Daniela García, y esta a su vez realice la venta definitiva por ante el Registro Público correspondiente y transmita la propiedad del inmueble vendido o que en su defecto este digno Juzgado haga la transmisión de la propiedad y todos los derechos de propiedad con todos los pronunciamientos de ley, así ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda y sirva como título de propiedad y sean trasmitidos todos los derechos y obligaciones de propiedad sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº con el Nº 14-33, situado en el nivel 3 del edificio 14 de la etapa XIV del Conjunto Residencial denominado RESIDENCIAS EL ARADO, ubicado en la Avenida San Miguel, Urbanización Nueva Casarapa, jurisdicción del Municipio Autónomo Ambrosio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Código Catastral Nº 15.17.01.023.0016.0014.0014.0033.0000. Cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de propiedad anexo al presente expediente registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2007, bajo el Nº 44, Tomo 23, Protocolo Primero, el cual reprodujo en su totalidad.
Segundo: En pagar las costas y costos del presente proceso incluyendo honorarios profesionales de abogados los cuales intimó en la cantidad prudencial del 30% de la estimación de la demanda.
Tercero: A los solos efectos de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), lo que equivale a la cantidad de MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE CON QUINCE UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 1869,15).
Por último, fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167 del Código Civil, asimismo, solicitó se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar, se declare con lugar la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.
La representación judicial de la parte demandada, en el lapso para presentar escrito de contestación a la demanda o defensas correspondientes expuso lo siguiente:
Los representantes judiciales de la parte demandada en su escrito de contestación alegaron varios puntos previos, e igualmente propusieron reconvención.
Indica que en fecha 31 de julio de 2013 fue admitida la demanda por Resolución de Contrato, que la parte actora consignó los emolumentos oportunamente a fin de la práctica de la citación. Asimismo, en fecha 7 de agosto de 2013 el tribunal de la causa decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble. Que en fecha 29 de noviembre de 2013, 4 meses después de admitida la demanda, la parte actora presenta una reforma en el libelo de la demanda cambiando totalmente la demanda y la acción de Resolución de Contrato a Cumplimiento de Contrato, cuestión esta fuera de contexto jurídico y más cuando ya se ha decretado una medida de prohibición de enajenar y gravar con motivos a la demanda admitida en fecha 31 de julio de 2013, y se han librado las compulsas de la misma.
Que les es conveniente señalar algunas consideraciones que permitan aclarar si tal acto de la reforma es procedente, el libelo de la demanda es el instrumento que da inicio al juicio y plasma el petitum del actor, o sea la pretensión deducida, en tal sentido, debemos revisar las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, para determinar la tempestiva y legalidad de la presentación de la reforma, por lo que trajeron a colación doctrinas de los autores José Balzan, Rengel Romberg relacionado con la reforma de la demanda, por lo que concluyen que no se puede cambiar una demanda o acción en el acto de una reforma de la demanda, ya que el procedimiento correcto es el desistimiento y la presentación de una nueva demanda, y este error de orden público por la violación del procedimiento jurídico establecido y contrario imperio, solicitaron lo declararan inadmisible.
Consideran que en cuanto al decreto de la medida precautelativa de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de propiedad de su representada, debe dejarse sin efecto en virtud de que no se puede cambiar una demanda o acción en el acto de una reforma de la demanda, ya que el procedimiento correcto es el desistimiento y la presentación de una nueva demanda.
También consideran la inepta acumulación de pretensiones, en virtud que la parte actora en su libelo inicial y su reforma libelar mal ejercida, en el capitulo IV del petitorio solicitó lo siguiente:
(…) Primero: A recibir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) restantes del dinero del precio de venta del inmueble que se cancelara a favor de la demandada y a su vez realice la venta definitiva (…)
SEGUNDO: En pagar las costas y costos del presente proceso incluyendo honorarios profesionales de abogado los cuales intimó en la cantidad prudencial del 30% de la estimación de la demanda (…)
La representación de la parte demandada trajo a colación diversas doctrinas emanadas del Máximo Tribunal y del doctrinario Arístides Rengel Romberg, relacionadas con la acumulación de pretensiones en una causa, sosteniendo que no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí, también citaron el artículo 78 de la Ley Adjetiva Civil, por lo que en este caso se encuadra con lo que la doctrina ha denominado inepta acumulación de pretensiones.
Consideraron también, la nulidad de los actos y fraude procesal por falta de cualidad, ya que en fecha 18 de diciembre de 29014, la abogada Maritza Betancourt, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consigna resultas de la citación proveniente del Juzgado del Municipio Plaza del Estado Miranda y de igual manera solicitó la designación del defensor judicial, por lo que solicitaron al tribunal de la causa, la nulidad de dichas actuaciones y denunciaron el fraude.
Consideraron por otro lado la incompetencia del tribunal, por cuanto la parte actora al demandar por cumplimiento de contrato, y tratarse de un inmueble destinado a vivienda principal, trajo a colación el Decreto Presidencial con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, describiendo varios artículos y el procedimiento del mismo, trayendo a colación diversas doctrinas emanadas del Máximo Tribunal relativas al procedimiento de la nueva ley.
En cuanto a la contestación a la demanda, convinieron que en fecha 18 de enero de 2013, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda su representada suscribió contrato de opción de compra venta con el ciudadano José Luis Lugo, tal y como esta descrito en autos.
Niegan, rechazan y contradicen que su poderdante haya incumplido con el contrato de opción de compra venta, principalmente que haya sido por causa imputable a su persona, y más cuando la parte actora afirma que su representada no quiere vender y mucho menos que se rehúsa a firmar cuando no existe ningún tipo de notificación y mucho menos comunicado o notificación de aprobación del crédito hipotecario.
Niegan, rechazan y contradicen que su poderdante le haya aumentado unilateralmente el precio del inmueble en el lapso de ciento veinte (120) días, estipulado en el contrato de opción de compra venta, en virtud de ello solicitaron se declare sin lugar la demanda, por el cambio de demanda y acción en la reforma del libelo, se declare la nulidad de los actuaciones de naturaleza de citación y declare fraude procesal por actuaciones de un proceso de un tercero sin tener cualidad, y por último se declare la incompetencia del tribunal para conocer de estas demandas a consecuencia del procedimiento previo que se debe agotar en vía administrativa ante el Ministerio del Poder Popular con Competencia en Materia de Vivienda y Habitat, y de no cumplirse se declare sin lugar la demanda, sea condenada en costas y costos.
De la reconvención interpuesta en este escrito, alegan los representantes judiciales de la parte demandada que, en fecha 18 de enero de 2013, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 22, Tomo 4, que su representada suscribió contrato de opción de compra venta con el ciudadano José Luis Lugo, titular de la cedula de identidad Nº V-14.535.973.
Que en la segunda clausula se estableció el precio por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), dicho monto se cancelaría de la siguiente manera: a) La cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00) entregados al momento de la autenticación del documento de opción de compra venta, dinero que forma parte del precio global de la venta y que es recibido por la oferente en calidad de garantía. b) La cantidad restante de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo ante el Registro Público respectivo, de común acuerdo se estableció que la opción de compra-venta tendría una duración de NOVENTA (90) días consecutivos, más TREINTA (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de la firma del documento de opción de compra venta descrito anteriormente. En la clausula Tercera se estableció la clausula justa de indemnización en caso de que la causa sea imputable a la oferente, deberá reintegrarle al optante o comprador la cantidad de dinero recibida según lo antes expresado en la clausula segunda del documento de opción de compra venta, más la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 39.000,00) por concepto de clausula penal, si la causa de incumplimiento del contrato fuese imputable al optante o comprador, deberá indemnizar por daños y perjuicios ocasionados a la parte oferente la cantidad de treinta y nueve mil bolívares (Bs. 39.000,00) deducidos de la cantidad entregada en calidad de garantía.
Indican que la opción de compra se encuentra vencida y en la fecha de vigencia de contrato opción del contrato de compra venta, el promitente comprador nunca notificó de la aprobación del crédito hipotecario y mucho menos solicitó las solvencias correspondientes para la protocolización de la venta definitiva, las razones del porque no se finiquitó esta protocolización son por razones netamente imputables al promitente comprador, ya que no demostró en el lapso de vigencia del contrato poseer los recaudos necesarios para cancelar la diferencia del precio estipulado en el contrato.
Alegan que a consecuencia de ese incumplimiento por el promitente comprador su poderdante tiene la voluntad de devolverle la cantidad de dinero entregada en arras menos la clausula penal establecida. Tomando en consideración como cierto que el contrato se encuentra vencido, y es la opción de su poderdante si desea continuar o no con la venta, ya que la obligación que contrajo se encuentra extinta, por término del contrato, es por lo que ha decidido reintegrar al promitente comprador las arras menos la clausula penal establecida en el contrato y solicitar la resolución del contrato todo en concordancia con el mismo instrumento en su clausula tercera, por lo que en consecuencia, una vez dictada la sentencia con lugar de esta resolución de contrato, se consignará al tribunal la cantidad de NOVENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 91.000,00) en cheque de gerencia.
Señala que estando en el lapso de vigencia el contrato objeto de esta demanda, su poderdante no fue notificada de ninguna oferta por parte del promitente comprador para el cumplimiento de su obligación, por lo que solicita la resolución del contrato, firmado en fecha 18 de enero de 2013.
Aduce que hasta la fecha no se ha concretado la venta del inmueble y por ende el promitente comprador no ha podido cumplir con su obligación principal, incurriendo en lo establecido en la clausula segunda en concordancia con la tercera, por lo que solicitó la reconvención en la resolución del contrato, en virtud de la falta de cumplimiento de la parte demandante, que su representada ha dejado de adquirir otra vivienda, por el retraso e incumplimiento de la optante, ya que no al tener los recursos, le es imposible adquirir una nueva vivienda y por ende seguir ocupando y poseyendo su inmueble como vivienda principal.
Que la reconvención se sustenta no solo en el hecho de que la reconvenida ha demostrado no querer cumplir en los términos acordados la obligación asumida, sino que además en ningún momento ha notificado a su poderdante que demuestre su cumplimiento con la obligación pautada en el contrato.
Por último, fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código de Civil, solicitó se declare resuelto o disuelto el contrato de opción de compra venta, suscrito por las partes, se ordene la consignación de la cantidad de NOVENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 91.000,00) en cheque de gerencia como devolución de las arras con el descuento de la penalización, estipulada en el contrato, y el pago de las costas y costos, estimó la demanda en TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 315.000,00) y pidió que la misma sea declarada con lugar la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención hecha por la demandada.
Que es cierto que en fecha 18 de enero de 2013, ante la Notaría del Municipio Chacao su representado suscribió contrato de compra venta con la ciudadana María Daniela García, el cual es reconocido por ambas partes por lo que es de fiel cumplimiento para los dos, obligando a la vendedora a vender y a transmitir a su representado la propiedad, una vez conste en autos la probanza de lo explanado en el libelo y se demostrará en su oportunidad.
Indica que el precio de la venta del inmueble se fijó en la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00) de los cuales su representado ha cumplido fielmente y canceló la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00) mediante cheque de gerencia según la clausula segunda del contrato up supra mencionado. La cantidad restante sería entregada el día de la firma del documento definitivo de compra venta.
Señaló que ratificó su escrito libelar de demanda el cual está inserto a los folios 90 al 95 y solicitó su reproducción íntegramente, allí se explica lo ocurrido. Es por lo que, habiendo cumplido su representado con todas sus obligaciones tal como se desprende de la narrativa de los hechos explanados en el escrito de reforma de la demanda la cual ratificó y reprodujo en el presente escrito de contestación. También se evidencia, que su representado obtuvo un crédito hipotecario por parte del Banco Provincial, igualmente su representado consignó las pruebas de informe evacuadas en la presente causa.
Alegó que su representado no tiene impedimento para que se perfeccione el contrato, se proceda a la firma ante el Registro correspondiente, en virtud de lo anterior, solicitó que se obligue a la ciudadana María García a cumplir con su obligación y venda el inmueble en los términos y condiciones establecidos en el contrato.
Niega que el cumplimiento del contrato se deba o sea a causa imputable de su representado, ya que la que se retracto de la venta, se negó a entregar los recaudos, saltó los pasos a seguir para introducir el documento para la protocolización y se negó a firmar ante el Registro fue la vendedora, hecho que se demuestra a través de su crédito hipotecario aprobado a favor de su representado, el cual consta en autos, por lo que de lo antes expuesto, niega que se deba imputar clausula penal alguna a su representado.
Niega y rechaza que su representado no haya conversado con la vendedora para notificarle la venta, ya que en el contrato se evidencia, que es la compradora quien tiene la obligación de suministrar los documentos necesarios para que se proceda a la protocolización, tales como la solvencia municipal, solvencia de hidrocapital, ficha catastral y/o borrador de liberación de hipoteca, de lo cual se evidencia que dichos recaudos no fueron entregados a su representado, a pesar de tener el crédito y el documento definitivo para firmar. Por ende si una de las partes no cumple con su obligación, la otra parte no está obligada a cumplir con la suya, sin embargo, su representado hizo todo lo diligente para que se firmara en el registro, pero sin la comparecencia de la vendedora es imposible, por lo que son obligaciones reciprocas, en virtud de ello ratificó y solicitó se dé por reproducido y transcrito íntegramente el escrito de reforma de la demanda.
Por último, indicó que el presente juicio se admitió por el procedimiento oral, sin embargo, se está tramitando el procedimiento ordinario, solicitó se inste a las partes a la conciliación, y se declare sin lugar la reconvención.

DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 27 de enero de 2015, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia bajo los siguientes términos:
….OMISSIS….
PUNTO PREVIO
“Así las cosas, tenemos que la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 26 de febrero de 2015, alegó que en el escrito libelar de la demanda la parte actora incurrió en una inepta acumulación de pretensiones, ya que, por una parte, demandó el cumplimiento de contrato, y por la otra, la intimación de honorarios profesionales de abogado, es decir, acumuló pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles, infringiendo el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil…”
En este sentido, observa esta Juzgadora que de una lectura del escrito de reforma del libelo de la demandada específicamente en el ordinal segundo del petitum la representación actora solicitó que… “se le pagaran las costas y costos del presente juicio, incluyendo los honorarios profesionales de abogado, estimados en un 30% del valor de la demanda…”
En este sentido, quien aquí decide observa lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que expresa:

“(…) No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí (…)

Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional y en Sentencia Nº 3.045, del 02 de diciembre de 2002, ha determinado lo siguiente:

“…omissis… sólo es posible la acumulación de pretensiones incompatibles, en una misma demanda, cuando el demandante las propone de forma subsidiaria, sin embargo, el mismo artículo coarta dicha posibilidad cuando se trata de pretensiones con procedimientos incompatibles. Entiende entonces esta Sala que la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles no pueden darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria (omissis)…”

Así mismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 27 de agosto de 2004, expediente Nº AA20-C-2001-000329, ponente Magistrado ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ, se estableció lo siguiente:

“…La Sala, con ocasión de la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ha venido reexaminando sus criterios con respecto a la interpretación que se le ha dado a diversas normas que integran el ordenamiento jurídico, adaptándolas a los valores y principios que ella postura. En este sentido, los artículos 26 y 257 de la Constitución impregnan al proceso judicial de valores fundamentales, entre otros, la eficacia y la celeridad. Ahora bien, es incuestionable la función social que para el abogado representan sus honorarios profesionales, pues en ellos encuentra la remuneración que como que contraprestación de sus servicios tiene derecho conforme al artículo 22 de la Ley que rige su ejercicio. De allí que la ley haya dispuestos de vías procesales expeditas para hacer efectivo ese derecho, las que variaran según la naturaleza de sus actuaciones judiciales o extrajudiciales. Así, la Ley de Abogados dispone que el procedimiento para obtener el reconocimiento del derecho del abogado para percibir honorarios profesionales causado por actuaciones extrajudiciales se desarrolle por los cauces del procedimiento breve, mientras que el correpondiente a las actuaciones judiciales, se hará según la oportunidad en que se demanden los honorarios, como si se trataré de una incidencia innominada en el expediente en que se hubieren cumplido tales actuaciones judiciales, o a través de un juicio autónomo, según la doctrina establecida por la Sala en sentencia de fecha 11 de diciembre de 2003, exp. 01-112; Mercedes Yasmina Velasco contra Paltex C.A.)”

En este orden de ideas, este Tribunal considera, que en el presente caso, se procedió a la acumulación indebida de dos (2) pretensiones que por su naturaleza y trámite se excluyen entre sí; como lo son el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA y la INTIMACIÓN DE HONORARIOS DE ABOGADO, y por cuanto tales pretensiones son procedimientos autónomos, los cuales se tramitan de distinta manera, es por lo que lo anterior revela que estamos en presencia de una acumulación prohibida por la Ley, y en virtud de lo anteriormente, es por lo que esta juzgadora considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho y debe ser declarada IMPROCEDENTE en la definitiva, siendo suficiente la resolución de este punto previo para proferir la decisión, considera esta sustanciadora inoficioso pasar a decidir el fondo de esta acción. Igual sigue la acción de reconvención invocada por la parte accionada dado que declarada improcedente la inepta acumulación de pretensiones como se mencionó anteriormente, mal podría tramitarse la reconvención propuesta en vista que no se dirimió el fondo de la controversia, así se decide.
-III-
DISPOSITIVO

Por fuerza de los anteriores razonamientos, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE POR INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA incoado por el ciudadano JOSÉ LUIS LUGO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-14.535.973, contra la ciudadana MARIA GABRIELA GARCÍA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-9.401.104.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, en virtud de resultar perdidosa en la presente acción.”
Omissis…



DE INFORMES EN ALZADA:
En cuanto a los informes en Alzada se deja constancia que ninguna de las partes hicieron uso de su derecho para presentar los mismos en su oportunidad.

PUNTO PREVIO DE FONDO:
Ahora bien, como punto previo al fondo del asunto debatido, pasa este Tribunal Superior a verificar los elementos constitutivos del libelo de la reforma demanda, de la cual el Tribunal de Instancia señaló la existencia de una inepta acumulación de pretensiones, para lo cual se observa que lo siguiente:
El escrito libelar, luego de hacer exclusivamente una serie de consideraciones respecto del negocio jurídico celebrado entre las partes, narrado los hechos en que fundamenta el incumplimiento de la parte demandada, siendo que en el petitorio final señala que demanda a la ciudadana MARÍA DANIELA GARCÍA, plenamente identificada, para que voluntariamente lo acepte o sea condenado por el tribunal en los siguientes términos:
• A recibir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) restante del dinero del precio de venta del inmueble que se cancelará a favor de la demandada, María Daniela García, y esta a su vez realice la venta definitiva por ante el Registro Público correspondiente y transmita la propiedad del inmueble vendido o que en su defecto este digno Juzgado haga la transmisión de la propiedad y todos los derechos de propiedad con todos los pronunciamientos de ley, así por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda y sirva como título de propiedad y sean trasmitidos todos los derechos y obligaciones de propiedad sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº con el Nº 14-33, situado en el nivel 3 del edificio 14 de la etapa XIV del Conjunto Residencial denominado RESIDENCIAS EL ARADO, ubicado en la Avenida San Miguel, Urbanización Nueva Casarapa, jurisdicción del Municipio Autónomo Ambrosio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Código Catastral Nº 15.17.01.023.0016.0014.0014.0033.0000. Cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de propiedad anexo al presente expediente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2007, bajo el Nº 44, Tomo 23, Protocolo Primero, el cual reprodujo en su totalidad.
• En pagar las costas y costos del presente proceso incluyendo honorarios profesionales de abogados los cuales intimó en la cantidad prudencial del 30% de la estimación de la demanda.

En este orden de ideas, se observa que la demanda incoada versa sobre un cumplimiento de contrato de opción de compra venta y que nada trató respecto de una intimación de honorarios profesionales, tal como lo señaló la recurrida.
Así las cosas, observa esta Alzada que en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, declara lo siguiente:
Artículo 286: “Las costas que deba pagar la parte vencida por honorarios del apoderado de la parte contraria estarán sujetan a retasa. En ningún caso estos honorarios excederán del treinta por ciento (30%) del valor de lo litigado. (…)”

En esta línea de ideas, se constata que el particular segundo del petitorio expresamente se solicita, el pago de costas y costos del proceso donde se incluyen los honorarios profesionales, señalando que los intima en una cantidad prudencial del 30% del valor de la demanda, pero que en ningún caso está ejerciendo como petitorio de acción la intimación de honorarios, toda vez que, solicita es el pago de costas y costos y que sus honorarios los estima a tenor de lo señalado en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, en un 30% notificándole a la eventual parte perdidosa que de ser condenado en costas sus honorarios profesionales no bajaran (pudiéndolo hacer) de un 30% del valor de la demanda.
Así las cosas, como es el conocimiento del foro judicial el pago de costas y costos del proceso solo puede ser decretado al final del juicio, de ser procedente lo solicitado, para el caso de la parte actora o acordados a la contraparte en caso de resultar sin lugar la acción demandada, y una vez constituido el ganancioso, sea el accionante o la parte demandada, las costas declaradas a su favor incluyen honorarios profesionales, los cuales se harán efectivo a través del procedimiento autónomo de Estimación e Intimación de Honorarios Profesionales.
En este orden de ideas, y retomando el punto anteriormente señalado, considera esta Alzada, que la parte accionante no ha pretendido efectuar un procedimiento de Estimación e Intimación de Honorarios Profesionales, toda vez que en su petitorio “Segundo” lo que busca es la condena de las costas y costos del proceso, por lo que mal podría haber considerado el tribunal de la causa una inepta acumulación de pretensiones que diera lugar a la inadmisibilidad de la acción al final del procedimiento. Así mismo aprecia este juzgador que el a-quo en la sentencia apelada no hizo señalamiento alguno respecto a la reconvención propuesta, siendo que a consideración de esta Alzada la sentencia apelada no se encuentra ajustada a derecho debiéndose revocar la misma, a los fines de que el tribunal que corresponda por distribución dicte la decisión de fondo correspondiente en la presente causa debiendo pronunciarse tanto por la acción principal como por la reconvención propuesta. Y así se establece.
En consecuencia, conforme a las consideraciones anteriores, es forzoso para esta Alzada declarar con lugar la apelación ejercida por la representación judicial parte actora contra la sentencia dictada en fecha 27 de enero de 2015, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato Opción Compra Venta sigue José Luís Lugo contra María Daniela García, revocándose la referida decisión y así se decide.
-III-
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 y 49 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR EL RECURSO DE APELACION interpuesto en fecha 28 de enero de 2016, por el abogado ERWING CABRERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 80.622, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 27 de enero de 2015, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE REVOCA en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada.
TERCERO: SE ORDENA la distribución del expediente a los fines de que el tribunal que corresponda conocer dicte la decisión de fondo correspondiente en la presente causa debiendo pronunciarse tanto por la acción principal como por la reconvención propuesta.
CUARTO: SE ORDENA la notificación de las partes en virtud de que el presente fallo fue dictado fuera de lapso.
QUINTO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los Dieciocho (18) días del mes de Febrero de dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,

DR. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL.
EL SECRETARIO,

Abg. MUNIR SOUKI URBANO.
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° AP71-R-2016-000150 (723) como quedó ordenado.
EL SECRETARIO,

Abg. MUNIR SOUKI URBANO.

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