REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2018-000427/7.312.
PARTE DEMANDANTE:
CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA C.A., sociedad mercantil domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de noviembre de 1978, bajo el No. 27, Tomo 140-A, y modifico sus estatutos sociales la última de ellas por Asamblea Extraordinaria de Accionistas en fecha 15 de septiembre del 2010, documento inscrito en el registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 02 de mayo del 2011, bajo el numero 16, Tomo 1-SDO, representada legalmente por la persona de su Vicepresidente, ciudadana MARÍA DE LOS REYES GÓMEZ CASTILLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro.V-6.130.927; representada judicialmente por los abogados en ejercicio ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, ANTONIO JOSÉ MONTANI PÉREZ y MARÍA JOHANNA BERAJA MOGNA, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 19.882, 4.792 y 44.678, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
Sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., sociedad mercantil domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 03 de mayo del 2007, bajo el No. 43, Tomo 72-A-Sgdo, en la persona de sus Directores, los ciudadanos LUIS ALFREDO BRICEÑO y MARÍA FLORES APONTE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nro.V-3.665.868 y V-6.074.946, en su orden; representada judicialmente por los abogados en ejercicio LUIS G. HERNÁNDEZ C., ÁNGEL FEBRES RODRÍGUEZ, HERBERT ORTIZ LÓPEZ y NATALIA DESIREE HERNÁNDEZ ARZOLA, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 27.040, 74.308, 85.934 y 232.666, respectivamente.
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 06 DE MARZO DEL 2018 POR EL JUZGADO VIGÉSIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de mayo de 2018, por la abogada NATALIA DESIREE HERNÁNDEZ ARZOLA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 06 de marzo del 2018 por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la acción de desalojo interpuesta por la ciudadana MARÍA DE LOS REYES GÓMEZ CASTILLA, actuando en representación de la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA C.A., contra la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., y en consecuencia, condenó a la demandada a entregar a la demandante el inmueble arrendado libre de bienes y personas, declaró improcedente la solicitud de penalidad requerida por la demandante y no hubo condenatoria en costas dada la procedencia parcial de la demanda.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 07 de junio del 2018, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 20 de junio del 2018, se recibieron estas actuaciones procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría el 21 de junio del mismo año.
Por auto del 26 de junio del 2018, se le dio entrada, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y se remitió el expediente al tribunal de la causa, a fines de corregir errores de foliaturas detectados, de conformidad con el artículo 109 del Código De Procedimiento Civil, siendo recibido nuevamente en esta alzada el día 19 de julio de 2018, dejándose constancia de ello el 20 del mismo mes y año.
En fecha 26 de julio del 2018, este tribunal dictó auto mediante el cual fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de octubre del 2018, la representación judicial de la parte demandada recurrente consignó escrito de informes en 5 folios útiles. Asimismo, la parte actora en esa misma fecha presentó su escrito respectivo en 6 folios útiles.
Mediante auto del 04 de octubre del 2018, dichos escritos fueron agregados al expediente y se fijó un lapso de ocho (8) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes, lapso que comenzó a computarse a partir de esa misma fecha inclusive.
En fecha 16 de octubre del 2018, la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte constante de 3 folios útiles.
En fecha 17 de octubre del 2018, este ad quem dijo vistos y se reservó sesenta (60) días calendarios para decidir el recurso de apelación.
El 17 de diciembre de 2018 se difirió el pronunciamiento por exceso de trabajo por un lapso de 30 días continuos siguientes a esa fecha, exclusive.
Encontrándonos dentro de este último plazo para sentenciar, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación.
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda de desalojo de local comercial presentada el 04 de agosto del 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA C.A., contra la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., a los fines de su distribución, correspondiéndole el conocimiento al Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los hechos relevantes expuestos por la apoderada judicial de la parte actora como fundamentos de la acción incoada en su escrito de demanda, son los siguientes:
Que en fecha 31 de mayo del 2007, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., cuyo objeto es el inmueble identificado como local PP15 B, que forma parte del local PP15, ubicado en la planta principal del Centro Comercial denominado Centro Integral Santa Rosa, situado en las calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del estado Miranda, con un área aproximada de 82 m2, más una mezzanina de aproximadamente cincuenta y cinco metros cuadrados (55m2), por un lapso fijo de un año contado a partir del primero (1º) de junio de 2007.
Que al finalizar el plazo inicial de fecha 31 de mayo del 2008, se suscribieron 5 contratos más en el siguiente orden cronológico: i) en fecha quince de mayo de 2008, por el período de 1 año contado a partir del primero de junio del 2008; ii) el segundo en fecha 15 de mayo del 2009, contrato por el período de 1 año contado a partir del 1º de junio del 2009; iii) que en fecha 15 de julio de 2010, estando en curso la prórroga legal conforme a las previsiones del literal b del artículo 38 del Decreto con Rango valor Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a petición de la arrendataria, se celebró un nuevo contrato en el cual se expresó “…y por tanto ambas partes dejan sin efecto todo lo relativo a la referida Prórroga Legal, y se considera como si esta no se hubiere producido…”, esta vez por el período de 12 meses comprendidos entre el 1º de agosto del 2010 hasta el 31 de julio del 2011; iv) el día 1º de agosto del 2011, se celebró un cuarto contrato por el lapso de un año comprendido entre el 1º de agosto del 2011 hasta el 1º de agosto del 2012; v) que en fecha 01 de agosto de 2012 se circunscribe un quinto contrato por el lapso comprendido entre el 1º de agosto del 2012 hasta el 31 de julio del 2013.
Que agotado así el término contractual estipulado por las partes, pasado el 31 de julio de 2013, sin que se hubiera acordado prorrogar nuevamente la relación contractual, ni suscribir un nuevo contrato, tal como lo estipula la clausula cuarta y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios aplicable en esa oportunidad, se dio inicio a la prórroga legal prevista en el literal c del referido artículo, la cual procedía por un plazo de 2 años contados desde el 01 de agosto del 2013, hasta el 31 de julio del 2015, por tratarse de una relación arrendaticia superior a un año y menor a 5 años.
Que con la entrada en vigencia desde el 23 de mayo de 2014 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 26 se mantiene la figura de la prórroga legal en los contratos de arrendamiento cuyo objeto son inmuebles en los que se realizan actividades de naturaleza comercial y que durante la misma el arrendatario beneficiario debe cumplir con el pago del canon de arrendamiento en las mismas condiciones pactadas en el contrato original.
Que vencida la prórroga legal en fecha 31 de julio del 2015, la demandada no dio cumplimiento a su obligación legal y contractual de entregar el inmueble totalmente libre de bienes y personas, aún a pesar de que la arrendadora conforme a las actuaciones evacuadas por el Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, hizo del conocimiento de la arrendataria que al vencimiento del plazo del último contrato suscrito, la prórroga legal se inició el 01 de agosto de 2013 y vence el 31 de julio de 2015, fecha en la cual se extinguirá definitivamente la relación arrendaticia y deberán entregar el inmueble; además se le notificó que si depositaren dinero en alguna institución bancaria, tribunales, oficinas administrativas antes o después de vencida dicha relación arrendaticia, dichos depósitos no comprometerían en ninguna forma a la arrendadora y los considerará como no percibidos.
Que en virtud de las anteriores consideraciones fácticas y jurídicas, la actora tiene interés legítimo actual de solicitar el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que fundamenta su demanda en el artículo 1.133, 1.159, 1.264 y 1.579 del Código Civil, artículo 6 y literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En conclusión alegó la parte actora, que: i) está debidamente comprobado que existió una relación contractual arrendaticia a tiempo determinado entre el Centro Integral Santa Rosa, C.A. como arrendadora, y la empresa Estudio de Belleza The Angel´s Hair, C.A. como arrendataria, desde el 31 de mayo de 2007 y terminada el 31 de julio de 2013; ii) que luego de haberse suscrito varios contratos de arrendamiento, el último de ellos finalizó el 31 de julio de 2013, sin que las partes hubieran acordado renovarlo, prorrogarlo o suscribir una nueva relación arrendaticia, lo que en principio dio lugar a que iniciara el lapso de prórroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y luego con la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial del artículo 26, por el término de 2 años, comprendidos desde el 01 de agosto de 2013 hasta el 31 de julio de 2015; iii) que quedó anotado, la arrendataria no dio cumplimiento a su obligación de entregar totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble objeto de la relación contractual arrendaticia finalizada; y iv) que la sociedad mercantil Centro Integral Santa Rosa, C.A. está facultada para solicitar el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, de conformidad con lo previsto en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.
En su petitorio, la parte actora señaló expresamente lo siguiente:
“…solicitamos que la demandada ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL,S HAIR, C.A. convenga o sea expresamente condenada por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En Desalojar el inmueble objeto del arrendamiento, identificado como local PP15 B, ya identificado y que forma parte del local comercial PP15, ubicado en la Planta Principal del Centro Comercial denominado CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA, situado en las Calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del Estado Miranda, en las mismas buenas condiciones en el mismo le fue arrendado, libre de personas y bienes.
SEGUNDO: De conformidad con las previsiones del artículo 22, numeral 3º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en pagar la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500oo), por cada día de retraso en la entrega del inmueble, computados desde el primero (1º) de agosto de 2015, hasta su entrega definitiva. La referida penalidad legal, se calculó sobre la base del canon de arrendamiento mensual acordado por parte para la prórroga legal, es decir la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000).
TERCERO: En pagar las costas del presente proceso.
De no convenir en ello la demandada ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL´S HAIR, C.A., respetuosamente pido del Tribunal que declare con lugar la presente demanda, con todos los pronunciamientos de Ley…”. (Copia textual).
Estimó la demanda en la cantidad de cien mil bolívares fuertes (Bs.100.000,00), equivalentes a setecientos ochenta y cinco unidades tributarias (785 UT).
En fecha 14 de agosto del 2015, el juzgado de la causa admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a fin que diese contestación a la demanda, siendo libradas las compulsas de citación el día 19 de octubre de 2015.
Agotados los trámites de la citación personal de la parte demandada resultando infructuosas, la parte actora solicitó en fecha 01 de diciembre de 2015 que se libraran carteles de citación, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto de fecha 08 de diciembre de 2015, constando la publicación del cartel el día 25 de enero de 2016 y en fecha 04 de abril de 2016, la secretaria el tribunal de la causa dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en las puertas del inmueble sede de la parte demandada, dando cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El representante judicial de la parte actora por diligencia del día 23 de mayo de 2016 solicitó la designación de defensor judicial a la parte demandada, lo cual fue acordado por auto de fecha 30 de mayo de 2016 designándose al abogado LUÍS HERNÁNDEZ FABIEN como defensor judicial de la parte demandada, constando la citación del defensor el día 22 de septiembre de 2016.
En fecha 29 de septiembre de 2016, compareció el abogado LUIS G. HERNÁNDEZ C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.040, actuando en su carácter de defensor judicial de la empresa demandada, sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL´S HAIR, C.A., y solicitó se revocara la designación del defensor judicial de la demandada, consignó poder y solicitó que se les reconociera a los abogados del precitado poder como representantes judiciales de la demandada.
En fecha 19 de octubre de 2016, la abogada NATALIA DESIREE HERNÁNDEZ ARZOLA, apoderada judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda, siendo los alegatos expresados los siguientes:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de su representada, por ser inciertos los hechos narrados en el libelo e improcedente el derecho invocado en que se basa la pretensión de desalojo del local comercial arrendado, solicitando que sea desestimada y declarada sin lugar en la definitiva.
Negó, rechazó y contradijo que su representada después de vencida la prórroga legal, el 31 de julio de 2015, haya sido notificada de la misma por la empresa demandante, sin que se hubiese hecho entrega del local arrendado libre de personas y bienes, por cuanto, no hubo, ni existe, ni existió prórroga legal, ya que hubo el contrato de arrendamiento que existió y se convirtió en nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y con nuevo canon de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que el Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas le haya notificado sobre la finalización del contrato de arrendamiento y el vencimiento de la prórroga legal, por cuanto no hubo prórroga legal, sino el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con otro canon de arrendamiento, y además, dicha actuación debe tenerse como no realizada, no hecha, por cuanto –a su decir- el cartel de notificación no está firmado por el juez, requisito fundamental y esencial para la validez y eficacia del acto, por ende, al no estar firmada por el juez, se reputa como no realizada, inexistente, sin eficacia y sin efectos jurídicos, y así solicita que sea declarado.
Negó, rechazó y contradijo la fundamentación jurídica expuesta por el demandante en su demanda, que en la misma persigue imputarle a su representada la no entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal y con ello el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Alegó que según los dichos del demandante, la arrendataria en fecha 31 de mayo de 2007 suscribió un contrato de arrendamiento de un local comercial, ubicado en las calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del Estado Miranda, teniendo un área aproximada de 82 metros cuadrados, más una mezzanina de aproximadamente 55 metros cuadrados, con la sociedad mercantil Centro Integral Santa Rosa, C.A.; que el contrato fue por un año fijo contados a partir del primero de junio de 2007, con un canon mensual de Bs.7.000,00; que al vencimiento del contrato inicial en fecha 31 de mayo de 2008 se suscribieron 4 contrato de arrendamientos por períodos de un año.
En ese sentido, alega la parte demandada que, tal como se señala en el libelo el día 15 de julio de 2010, luego del vencimiento del contrato fijo, se firmó otro contrato, y que como se aprecia, fue con 45 días posteriores a la fecha de culminación de los contratos anteriores; que ese contrato firmado, fue desde el 1º de agosto de 2010 hasta el 31 de julio de 2011; y que eso lo realizó la demandante con la finalidad de aumentar el canon de arrendamiento a la demandada; que se firmó otro contrato el día primero de agosto de 2011 hasta el 31 de julio de 2012 y que el último contrato se firmó el día 1º de agosto de 2012 hasta el 31 de julio de 2013, con un canon mensual de Bs.24.375,00.
Que como se puede apreciar en el último contrato de arrendamiento firmado por las partes, con vigencia desde el primero de agosto de 2012 hasta el 31 de julio de 2013, según la cláusula tercera, el canon mensual era por la cantidad d eBs.24.375,00.
Que una vez finalizado el término del último contrato escrito, el 31 de julio de 2013, a partir del 01 de agosto de 2013, comenzó entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con un canon mensual de Bs.30.000,00, tal como se evidencia de los comprobantes de recibos de pagos de cánones de arrendamiento emanados de la empresa Centro Integral Santa Rosa, C.A., lo que demuestra –a su decir- que nunca ha existido el otorgamiento de prórroga legal, sino de un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Que igualmente, la empresa Centro Integral Santa Rosa, C.A., en su carácter de arrendador del inmueble, en fecha 29 de enero de 2014 emitió un recibo donde hace constar que recibió de la demandada, la cantidad de Bs.52.624,20 por concepto de depósito equivalente a tres meses de arrendamiento, para garantizar el fiel cumplimiento del contrato de arrendamiento del local PP-15 B, ubicado en el Centro Integral Santa Rosa.
Que junto con ese recibo también le entregó una relación de los intereses que ha generado la cantidad de Bs. 21.000,00 equivalente a los 3 meses de arrendamiento entregados por la demandada como depósito al momento de la firma del primer contrato de arrendamiento el 01 de junio de 2007, con un canon mensual de Bs. 7.000,00 y que esa relación entregada de los intereses producidos alcanzan hasta el corte del mes de agosto de 2013, la cantidad de Bs.16.375,80.
Que para la fecha del 01 de agosto de 2013, el nuevo canon de arrendamiento era de Bs.30.000,00, para completar los tres meses de depósito que eran de Bs.90.000,00, que entre el depósito de Bs.21.000,00 y Bs.16.375,80 de intereses, para completar el depósito de los tres meses le faltaban Bs.52.264,20, que es el monto del recibo entregado por la arrendadora a la arrendataria.
Que estamos en presencia de un nuevo contrato de arrendamiento, el cual es a tiempo indeterminado, con un nuevo canon de arrendamiento y con un nuevo depósito para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario.
Que todo ello demuestra que nunca se estuvo en presencia de la prórroga legal, ya que contraviene lo establecido en el segundo aparte del artículo 26 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que al finalizar el último contrato de arrendamiento a tiempo determinado no permanecieron vigentes las mismas condiciones, sino por el contrario, nació un nuevo contrato, conforme al artículo 1600 del Código Civil.
Que en el presente caso hay una “indeterminación temporal” porque existe un tiempo pero impreciso e incierto en orden a su límite cuántico. Que las partes, al inicio acordaron una duración determinada y luego de vencida, nació un nuevo contrato de arrendamiento, que se volvió indeterminado, con un canon diferente, ajuste del depósito con base al nuevo canon y tiempo indeterminado.
Que en razón de todas las razones expuestas, rechaza y contradice la demanda de desalojo de local comercial interpuesta por la demandante y pide que sea declarada sin lugar en la sentencia definitiva, con condenatoria en costas y todos los pronunciamientos correspondientes.
Promovió pruebas documentales y prueba de informes dirigida a la entidad financiera Banco Provincial, S.A., para que informe al tribunal sobre las presuntas transferencias efectuadas por la arrendataria a la arrendadora, desde el 2007 hasta el 2016.
En fecha 25 de octubre de 2016, el tribunal de la causa fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, acto que se llevó a cabo el día 28 de octubre de 2016 con la presencia de los apoderados judiciales de ambas partes, donde ratificaron el escrito de demanda y de contestación en todas sus partes. Asimismo, ambas partes, solicitaron al tribunal de la causa la suspensión del juicio por un lapso de 5 días de despacho con la finalidad de llegar a un acuerdo.
En fecha 11 de noviembre de 2016 el juez de la causa estableció los límites de la controversia y ordenó la apertura del lapso probatorio por un lapso de 5 días de despacho siguientes contados a partir del 11 de noviembre de 2016, exclusive. Asimismo, instó a las partes para que comparecieran al tribunal a un acto conciliatorio a celebrarse el 2º día de despacho siguiente a esa fecha.
Notificadas ambas partes de la anterior actuación, consta que en fecha 07 de junio de 2017 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. De igual manera, la representación judicial de la parte actora consignó su respectivo escrito en fecha 13 de junio del mismo año. Ambos escritos de pruebas fueron agregados al expediente mediante auto de fecha 14 de junio de 2017, siendo admitidas las pruebas promovidas por autos separados de fecha 27 de junio de 2017.
Seguidamente, consta que en fecha 27 de septiembre de 2017, el tribunal de la causa fijó el trigésimo día (30º) de despacho siguiente a esa fecha para que se llevara a cabo la audiencia de juicio o debate oral.
En fecha 13 de noviembre de 2017, siendo el día y la hora fijada por el tribunal para la celebración del debate oral, se dio apertura al acto dejándose constancia de la comparecencia de la representación judicial de ambas partes, ambos tomaron su derecho de palabra, hubo réplica y contrarréplica, y transcurridos 30 minutos el tribunal de la causa declaró parcialmente con lugar la demanda, reservándose el lapso de 10 días de despacho para proferir el extenso de la decisión definitiva en la presente causa.
El día 27 de noviembre de 2017 el a quo difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de 10 días de despacho, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de marzo de 2018 el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó la sentencia definitiva en los siguientes términos:
“…Evidenciado de autos que la parte demandada no probó haber satisfecho las obligaciones de hacer efectiva la entrega del inmueble objeto de litigio, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la Ley califica como extintivos de las obligaciones, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, estando los méritos procesales a favor de la actora, respecto al incumplimiento por parte de la arrendataria, en cumplir la disposición que el artículo 1.599 del Código Civil le impone y, no así en cuanto a la aplicación de la cláusula penal, conforme al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda ha de prosperar parcialmente. ASÍ SE DECLARA.
-V-
DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la solicitud de penalidad solicitada por el apoderado judicial de la parte actora.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO que interpusiera la ciudadana MARÍA DE LOS REYES GÓMEZ CASTILLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.130.927, en contra de la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL´S HAIR, C.A., (…omissis…), en las personas de sus Directores ciudadanos LUIS ALFREDO BRICEÑO y MARÍA FLORES APONTE, (…omissis…). En consecuencia, se condena a la parte demandada a:
A) Entregar a la demandante, libre de bienes y personas el inmueble constituido por un local identificado como PP15 B, que forma parte del local PP15, ubicado en la planta principal del Centro Comercial denominado Centro Integral Santa Rosa, situado en las calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del estado Miranda.
Ante la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda NO HA LUGAR A COSTAS, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese copia en el en el (sic) copiador de sentencias llevado por este Tribunal…”. (Copia textual).
Consta que en fecha 18 de abril de 2018, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de la anterior decisión, y solicitó la notificación de su contraparte.
En fecha 26 de abril de 2018 el tribunal de la causa libró boleta de notificación a la parte demandada, y en fecha 10 de mayo de 2018 el ciudadano Edgar Zapata en su condición de alguacil del tribunal de la causa, mediante diligencia hizo constar que se trasladó a la dirección de la parte demandada, y que fue atendido por quien dijo ser la encargada del negocio, le hizo entrega de la boleta y que dicha ciudadana se negó a identificarse, manifestando que tenía instrucciones de no recibir nada que viniera de los tribunales y consignó copia de la boleta de notificación sin firmar.
En fecha 24 de mayo de 2018, el secretario del Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de mayo de 2018, la abogada NATALIA DESIREE HERNÁNDEZ ARZOLA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia apeló de la sentencia dictada el 06 de marzo de 2018, apelación que fue admitida en ambos efectos por auto de fecha 07 de junio de 2018; por lo que le corresponde a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida”. (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp. N° AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, esta última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida por el Tribunal Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 14 de agosto del 2015, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De los alegatos de informes.
La presente causa versa sobre una demanda de desalojo de local comercial interpuesta por la ciudadana MARÍA DE LOS REYES GÓMEZ CASTILLA, en su carácter de vicepresidenta de la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA, C.A., contra la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL´S HAIR, C.A., en la persona de sus Directores, ciudadanos LUIS ALFREDO BRICEÑO y MARÍA FLORES APONTE.
Se aprecia que el tribunal de la causa mediante sentencia dictada en fecha 13 de noviembre de 2017 y publicada en extenso el día 06 de marzo de 2018 declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta, ordenó el desalojo del local comercial, declaró improcedente la solicitud de penalidad demandada, no hubo condenatoria en costas por la declaratoria parcial de la demanda y ordenó la notificación de las partes.
Siendo ello así, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes por ante esta alzada el día 03 de octubre de 2018, a los fines de fundamentar su apelación, alegando que luego del vencimiento del último contrato de arrendamiento escrito, la relación arrendaticia se prorrogó por acuerdo entre las partes, y prueba de ello lo constituye el incremento de la garantía exigida a lo largo de la relación arrendaticia, como lo fue el depósito actualizado de los tres meses de cánones de arrendamiento, que le fue aumentado a Bs.30.000,00, por lo que hubo continuación de la relación arrendaticia y no el lapso de prórroga legal, que para demostrar dicho alegato promovieron recibo de pago marcado “C”, pero esta prueba fue silenciada por el juez de la causa, pues si bien la relacionó y señaló que le otorgaba valor probatorio, ni hizo mención alguna al hecho que se demostraba con ella, y aduce, que si el juez hubiera valorado correctamente la prueba promovida habría concluido que la relación arrendaticia continuó vigente entre las partes y que a falta de contrato escrito se convirtió a tiempo indeterminado, tal como consta del recibo emanado de la parte actora de fecha 29 de enero de 2014; que solo es exigible la actualización de la garantía del depósito si las partes deciden renovar la relación contractual, como sucedió en este caso, y que en ninguno de los recibos de pago emanados se hizo mención alguna que se trataba del lapso de la prórroga legal; que para la fecha en que la actora pretendió notificar a la demandada que ya había vencido el lapso de la prórroga legal, dicha notificación no tenía efecto jurídico alguno, pues lo que realmente había sucedido es que la relación arrendaticia se había indeterminado, tal como se afirmó en la contestación a la demanda; que la sentencia dictada está viciada de silencio de prueba y que de haberse tomado en cuenta las pruebas promovidas y los alegatos de la contestación, la sentencia emitida sería de otro tenor; que en la audiencia pública la demandada hizo valer los recibos que demuestran que la arrendadora recibió los diferenciales por concepto de garantía del depósito, y que el juez no podía obviar el contenido de la contundencia de esa prueba, ya que en ese acto fue una de las defensas de mayor contundencia de esa prueba y el a quo no lo tomó en cuenta; por todas esas razones solicitó que se declarara con lugar el recurso de apelación, se revoque la sentencia recurrida y se declare sin lugar la demanda, condenando en costas a la parte demandante.
Por su parte, la representación judicial de la parte actora mediante su escrito de informes presentado en esa misma fecha, concluyó que en el presente caso está debidamente comprobado que existió una relación contractual a tiempo determinado entre las partes, iniciada el 31 de mayo de 2007 y terminada el 31 de julio de 2013; que luego de haberse suscrito varios contratos de arrendamiento, el último de ellos finalizado el 31 de julio de 2013, sin que las partes hubieran acordado renovarlo, prorrogarlo o suscribir una nueva relación contractual, lo que en principio dio lugar a que diera inicio al lapso de prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Leu de Arrendamientos Inmobiliarios, y luego con la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial con el artículo 26, por el término de dos años comprendidos entre el 1º de agosto de 2013 hasta el 31 de julio de 2015; que la demandada no dio cumplimiento a su obligación de entregar totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble objeto de la relación contractual arrendaticia finalizada; que la sociedad mercantil demandante está facultada para solicitar el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo tanto, la sentencia recurrida está ajustada a derecho y por tanto solicita que esta alzada ratifique en todas y cada una de sus partes el fallo apelado, y declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Versa el presente asunto sobre una demanda de desalojo con fundamento en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Arrendamiento para el Uso Comercial, que establece como causal de desalojo que el contrato suscrito se haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, interpuesta por la sociedad mercantil CENMTRO INTEGRAL SANTA ROSA, C.A. contra la empresa ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL´S HAIR, que fue declarada parcialmente con lugar mediante decisión de fecha 13 de noviembre de 2017 y publicada en extenso fuera del lapso legal en fecha 06 de marzo de 2018, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por considerar que quedaron demostrados los hechos afirmados por la actora, respecto a la duración de la relación arrendaticia, que se trata de un contrato a tiempo determinado, del vencimiento de la prórroga legal, del incumplimiento de la parte demandada de no hacer entrega del inmueble arrendado al término de dicha relación contractual, a excepción de la obligación de la parte demandada de cancelar alguna penalidad por el uso del inmueble, estableciendo el juzgador que la parte demandada no probó haber satisfecho las obligaciones de hacer efectiva la entrega del inmueble objeto de litigio, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la Ley califica como extintivos de las obligaciones, considerando el Tribunal que el demandado ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Se aprecia de los autos que la parte actora en su demanda señaló que en fecha 31 de mayo del 2007, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., cuyo objeto es el inmueble identificado como local PP15 B, que forma parte del local PP15, ubicado en la planta principal del Centro Comercial denominado Centro Integral Santa Rosa, situado en las calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del estado Miranda, con un área aproximada de 82 m2, más una mezzanina de aproximadamente cincuenta y cinco metros cuadrados (55m2), por un lapso fijo de un año contado a partir del primero (1º) de junio de 2007.
Que al finalizar el plazo inicial de fecha 31 de mayo del 2008, se suscribieron 5 contratos más en el siguiente orden cronológico: i) en fecha quince de mayo de 2008, por el período de 1 año contado a partir del primero de junio del 2008; ii) el segundo en fecha 15 de mayo del 2009, contrato por el período de 1 año contado a partir del 1º de junio del 2009; iii) que en fecha 15 de julio de 2010, estando en curso la prórroga legal conforme a las previsiones del literal b del artículo 38 del Decreto con Rango valor Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a petición de la arrendataria, se celebró un nuevo contrato en el cual se expresó “…y por tanto ambas partes dejan sin efecto todo lo relativo a la referida Prórroga Legal, y se considera como si esta no se hubiere producido…”, esta vez por el período de 12 meses comprendidos entre el 1º de agosto del 2010 hasta el 31 de julio del 2011; iv) el día 1º de agosto del 2011, se celebró un cuarto contrato por el lapso de un año comprendido entre el 1º de agosto del 2011 hasta el 1º de agosto del 2012; v) que en fecha 01 de agosto de 2012 se circunscribe un quinto contrato por el lapso comprendido entre el 1º de agosto del 2012 hasta el 31 de julio del 2013.
Que agotado así el término contractual estipulado por las partes, pasado el 31 de julio de 2013, sin que se hubiera acordado prorrogar nuevamente la relación contractual, ni suscribir un nuevo contrato, tal como lo estipula la clausula cuarta y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios aplicable en esa oportunidad, se dio inicio a la prórroga legal prevista en el literal c del referido artículo, la cual procedía por un plazo de 2 años contados desde el 01 de agosto del 2013, hasta el 31 de julio del 2015, por tratarse de una relación arrendaticia superior a un año y menor a 5 años.
Que vencida la prórroga legal en fecha 31 de julio del 2015, la demandada no dio cumplimiento a su obligación legal y contractual de entregar el inmueble totalmente libre de bienes y personas, aún a pesar de que la arrendadora conforme a las actuaciones evacuadas por el Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, hizo del conocimiento de la arrendataria que al vencimiento del plazo del último contrato suscrito, la prórroga legal se inició el 01 de agosto de 2013 y vence el 31 de julio de 2015, fecha en la cual se extinguirá definitivamente la relación arrendaticia y deberán entregar el inmueble; además se le notificó que si depositaren dinero en alguna institución bancaria, tribunales, oficinas administrativas antes o después de vencida dicha relación arrendaticia, dichos depósitos no comprometerían en ninguna forma a la arrendadora y los considerará como no percibidos.
Que en virtud de las anteriores consideraciones fácticas y jurídicas, la actora tiene interés legítimo actual de solicitar el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así las cosas, se aprecia de la contestación de la demanda efectuada por la representación judicial de la parte demandada, que ésta negó, rechazó y contradijo de forma genérica todos los hechos expresados por la parte actora; negó, rechazó y contradijo que su representada después de vencida la prórroga legal, el 31 de julio de 2015, haya sido notificada de la misma por la empresa demandante, sin que se hubiese hecho entrega del local arrendado libre de personas y bienes, por cuanto, no hubo, ni existe, ni existió prórroga legal, ya que hubo el contrato de arrendamiento que existió y se convirtió en nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y con nuevo canon de arrendamiento; negó, rechazó y contradijo que el Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas le haya notificado sobre la finalización del contrato de arrendamiento y el vencimiento de la prórroga legal, por cuanto no hubo prórroga legal, sino el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con otro canon de arrendamiento, y además, dicha actuación debe tenerse como no realizada, no hecha, por cuanto –a su decir- el cartel de notificación no está firmado por el juez, requisito fundamental y esencial para la validez y eficacia del acto, por ende, al no estar firmada por el juez, se reputa como no realizada, inexistente, sin eficacia y sin efectos jurídicos, y así solicita que sea declarado.
Alegó que según los dichos del demandante, la arrendataria en fecha 31 de mayo de 2007 suscribió un contrato de arrendamiento de un local comercial, ubicado en las calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del Estado Miranda, teniendo un área aproximada de 82 metros cuadrados, más una mezzanina de aproximadamente 55 metros cuadrados, con la sociedad mercantil Centro Integral Santa Rosa, C.A.; que el contrato fue por un año fijo contados a partir del primero de junio de 2007, con un canon mensual de Bs.7.000,00; que al vencimiento del contrato inicial en fecha 31 de mayo de 2008 se suscribieron 4 contrato de arrendamientos por períodos de un año; que, tal como se señala en el libelo el día 15 de julio de 2010, luego del vencimiento del contrato fijo, se firmó otro contrato, y que como se aprecia, fue con 45 días posteriores a la fecha de culminación de los contratos anteriores; que ese contrato firmado, fue desde el 1º de agosto de 2010 hasta el 31 de julio de 2011; y que eso lo realizó la demandante con la finalidad de aumentar el canon de arrendamiento a la demandada; que se firmó otro contrato el día primero de agosto de 2011 hasta el 31 de julio de 2012 y que el último contrato se firmó el día 1º de agosto de 2012 hasta el 31 de julio de 2013, con un canon mensual de Bs.24.375,00.
Que como se puede apreciar en el último contrato de arrendamiento firmado por las partes, con vigencia desde el primero de agosto de 2012 hasta el 31 de julio de 2013, según la cláusula tercera, el canon mensual era por la cantidad de Bs.24.375,00; que una vez finalizado el término del último contrato escrito, el 31 de julio de 2013, a partir del 01 de agosto de 2013, comenzó entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con un canon mensual de Bs.30.000,00, tal como se evidencia de los comprobantes de recibos de pagos de cánones de arrendamiento emanados de la empresa Centro Integral Santa Rosa, C.A., lo que demuestra –a su decir- que nunca ha existido el otorgamiento de prórroga legal, sino de un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Que igualmente, la empresa Centro Integral Santa Rosa, C.A., en su carácter de arrendador del inmueble, en fecha 29 de enero de 2014 emitió un recibo donde hace constar que recibió de la demandada, la cantidad de Bs.52.624,20 por concepto de depósito equivalente a tres meses de arrendamiento, para garantizar el fiel cumplimiento del contrato de arrendamiento del local PP-15 B, ubicado en el Centro Integral Santa Rosa.
Que junto con ese recibo también le entregó una relación de los intereses que ha generado la cantidad de Bs. 21.000,00 equivalente a los 3 meses de arrendamiento entregados por la demandada como depósito al momento de la firma del primer contrato de arrendamiento el 01 de junio de 2007, con un canon mensual de Bs. 7.000,00 y que esa relación entregada de los intereses producidos alcanzan hasta el corte del mes de agosto de 2013, la cantidad de Bs.16.375,80; que para la fecha del 01 de agosto de 2013, el nuevo canon de arrendamiento era de Bs.30.000,00, para completar los tres meses de depósito que eran de Bs.90.000,00, que entre el depósito de Bs.21.000,00 y Bs.16.375,80 de intereses, para completar el depósito de los tres meses le faltaban Bs.52.264,20, que es el monto del recibo entregado por la arrendadora a la arrendataria.
Que estamos en presencia de un nuevo contrato de arrendamiento, el cual es a tiempo indeterminado, con un nuevo canon de arrendamiento y con un nuevo depósito para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario; y que todo ello demuestra que nunca se estuvo en presencia de la prórroga legal, ya que contraviene lo establecido en el segundo aparte del artículo 26 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que al finalizar el último contrato de arrendamiento a tiempo determinado no permanecieron vigentes las mismas condiciones, sino por el contrario, nació un nuevo contrato, conforme al artículo 1600 del Código Civil.
En consecuencia, delimitado en esos términos la controversia en la presente causa, le corresponde a la parte demandada demostrar que la relación arrendaticia existente entre las partes se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, y que por ello no operó la prórroga legal, y por su parte, a la demandante, le corresponde demostrar la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Este Tribunal a los fines de decidir, observa lo siguiente:
La acción incoada en el presente asunto por la parte actora, es el desalojo de conformidad con el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por vencimiento del término de los contratos de arrendamiento suscritos y de la prórroga legal; en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…Omissis…)
… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”.
Respecto a la ejecución de los contratos, el artículo 1.167 del Código Civil dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”.
La Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo por la causal “g”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, para lo cual se amerita que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
En este sentido, se hace necesario señalar que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.
1. De la cualidad de la parte actora como arrendadora del inmueble arrendado.
Ha sostenido la parte actora que en fecha 31 de mayo de 2007 suscribió como arrendadora un contrato privado de arrendamiento con la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL´S HAIR, C.A., sobre un bien inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el Centro Comercial denominado “CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA”, el cual da su frente a las calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del estado Miranda; que la ciudadana María de los Reyes Gómez Castilla, en su carácter de vicepresidente de la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA, C.A., arrendadora en el precitado contrato, está legitimada en nombre de su representada para intentar la presente acción de desalojo, y para demostrar dicho alegato consignó junto a su escrito libelar a los folios 14 al 48 de la pieza I/II del presente expediente copias fotostáticas simples del documento constitutivo de la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA, C.A., y sus sucesivas modificaciones, así como la designación de la ciudadana María de los Reyes Gómez Castilla como vicepresidenta de la compañía arrendadora, documento que fue protocolizado por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital en fecha 29 de noviembre de 1978, inscrito bajo el Nº 27, Tomo 140-A-1978 Sdo., siendo su última modificación estatutaria realizada mediante asamblea extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 15 de septiembre de 2010, inscrita en fecha 02 de mayo de 2011, bajo el Nº16, Tomo 98-A Sdo., donde consta la ratificación en sus cargos de Presidente y Vicepresidente de los ciudadanos ANTONIO ARANGUREN LERNER y MARÍA DE LOS REYES GÓMEZ CASTILLA, respectivamente, por un período de 10 años, desde septiembre de 2010 hasta septiembre de 2020. En consecuencia, se aprecia que este documento es una copia simple de un documento público conforme a lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que al no haber sido desconocido ni impugnado su contenido por la parte demandada dentro de la oportunidad procesal correspondiente, se le otorga valor probatorio y se tiene como fidedigno su contenido, para dar por demostrada la cualidad de la ciudadana MARÍA DE LOS REYES GÓMEZ CASTILLA, para actuar en el presente juicio como representante legal de la arrendadora, sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA, C.A., para solicitar el desalojo del inmueble arrendado. Así se establece.
2. De la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado.
Sostuvo la parte actora que inició una relación arrendaticia con la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL´S HAIR, C.A., representada legalmente por los ciudadanos LUIS ALFREDO BRICEÑO y MARÍA FLORES APONTE, sobre el inmueble descrito anteriormente en fecha 31 de mayo de 2007; y que al finalizar el plazo inicial de fecha 31 de mayo del 2008, se suscribieron 5 contratos más en el siguiente orden cronológico: i) en fecha quince de mayo de 2008, por el período de 1 año contado a partir del primero de junio del 2008; ii) el segundo en fecha 15 de mayo del 2009, contrato por el período de 1 año contado a partir del 1º de junio del 2009; iii) que en fecha 15 de julio de 2010, estando en curso la prórroga legal conforme a las previsiones del literal b del artículo 38 del Decreto con Rango valor Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a petición de la arrendataria, se celebró un nuevo contrato en el cual se expresó “…y por tanto ambas partes dejan sin efecto todo lo relativo a la referida Prórroga Legal, y se considera como si esta no se hubiere producido…”, esta vez por el período de 12 meses comprendidos entre el 1º de agosto del 2010 hasta el 31 de julio del 2011; iv) el día 1º de agosto del 2011, se celebró un cuarto contrato por el lapso de un año comprendido entre el 1º de agosto del 2011 hasta el 1º de agosto del 2012; v) que en fecha 01 de agosto de 2012 se circunscribe un quinto contrato por el lapso comprendido entre el 1º de agosto del 2012 hasta el 31 de julio del 2013.
Respecto a estos alegatos, se aprecia que la parte demandada en su contestación reconoció la existencia de las relaciones contractuales celebradas con la arrendadora; sin embargo, expresó que una vez finalizado el término del último contrato escrito, el 31 de julio de 2013, a partir del 01 de agosto de 2013, comenzó entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con un canon mensual de Bs.30.000,00, tal como se evidencia de los comprobantes de recibos de pagos de cánones de arrendamiento emanados de la empresa Centro Integral Santa Rosa, C.A., lo que demuestra –a su decir- que nunca ha existido el otorgamiento de prórroga legal, sino de un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Que igualmente, la empresa Centro Integral Santa Rosa, C.A., en su carácter de arrendador del inmueble, en fecha 29 de enero de 2014 emitió un recibo donde hace constar que recibió de la demandada, la cantidad de Bs.52.624,20 por concepto de depósito equivalente a tres meses de arrendamiento, para garantizar el fiel cumplimiento del contrato de arrendamiento del local PP-15 B, ubicado en el Centro Integral Santa Rosa.
Que junto con ese recibo también le entregó una relación de los intereses que ha generado la cantidad de Bs. 21.000,00 equivalente a los 3 meses de arrendamiento entregados por la demandada como depósito al momento de la firma del primer contrato de arrendamiento el 01 de junio de 2007, con un canon mensual de Bs. 7.000,00 y que esa relación entregada de los intereses producidos alcanzan hasta el corte del mes de agosto de 2013, la cantidad de Bs.16.375,80; que para la fecha del 01 de agosto de 2013, el nuevo canon de arrendamiento era de Bs.30.000,00, para completar los tres meses de depósito que eran de Bs.90.000,00, que entre el depósito de Bs.21.000,00 y Bs.16.375,80 de intereses, para completar el depósito de los tres meses le faltaban Bs.52.264,20, que es el monto del recibo entregado por la arrendadora a la arrendataria.
Que estamos en presencia de un nuevo contrato de arrendamiento, el cual es a tiempo indeterminado, con un nuevo canon de arrendamiento y con un nuevo depósito para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario; y que todo ello demuestra que nunca se estuvo en presencia de la prórroga legal, ya que contraviene lo establecido en el segundo aparte del artículo 26 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que al finalizar el último contrato de arrendamiento a tiempo determinado no permanecieron vigentes las mismas condiciones, sino por el contrario, nació un nuevo contrato, conforme al artículo 1600 del Código Civil.
Ahora bien, este Tribunal a los fines de decidir observa lo siguiente:
Se aprecia, que la parte actora, a los fines de demostrar la relación arrendaticia entre las partes, consignó junto a su escrito libelar los siguientes instrumentos:
1. Marcado con la letra “B”, riela a los folios f.49 al 54, original de contrato privado de arrendamiento celebrado el 31 de mayo de 2007, entre la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA C.A., y la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., el cual tuvo por objeto un local comercial identificado como PP15 B, que forma parte del local PP15, ubicado en la planta principal del Centro Comercial denominado Centro Integral Santa Rosa, situado en las calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del Estado Miranda, destinado para el uso de una peluquería; se fijó como canon mensual la suma de Bs.7.000.000,00 de la época, pagados por adelantado los primeros 5 días de cada mes; y se estableció en la cláusula cuarta del contrato que su duración sería por un año a partir del 1º de junio del 2007, y que al vencimiento de dicho contrato se consideraría extinguido sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes con 30 días de anticipación a ese vencimiento, convinieren en prorrogarlo por períodos anuales y siempre que las partes hayan determinado el canon de arrendamiento del período de prórroga por comenzar, el cual deberá constar por escrito; también se estableció en dicha cláusula lo siguiente: “En razón de lo convenido en este contrato, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado…”.
2.- Marcado con la letra “C” riela a los folios 55 al 60, original de contrato privado de arrendamiento, celebrado el 15 de mayo de 2008 entre la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA C.A., y la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., sobre el mismo bien inmueble, se fijó como canon mensual la suma de Bs.F.8.000,00 de la época desde el 1º de junio de 2008 al 31 de agosto de 2008, Bs.F.8.500,00 desde el 1º de septiembre de 2008 al 30 de noviembre de 2008 y de Bs.F.9.000,00 del 1º de diciembre de 2008 al 30 de mayo de 2009, que serían pagados por adelantado los primeros 5 días de cada mes; y se estableció en la cláusula cuarta del contrato que su duración sería por un año a partir del 1º de junio del 2008, y que al vencimiento de dicho contrato se consideraría extinguido sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes con 30 días de anticipación a ese vencimiento, convinieren en prorrogarlo por períodos anuales y siempre que las partes hayan determinado el canon de arrendamiento del período de prórroga por comenzar, el cual deberá constar por escrito; también se estableció en dicha cláusula lo siguiente: “No obstante lo anterior, si al vencimiento del término “LA ARRENDATARIA”, continuare ocupando el inmueble objeto de ese contrato y “LA ARRENDADORA”, hiciere efectivo el cobro de la primera mensualidad de alquiler siguiente a ese vencimiento, el presente contrato se entenderá prorrogado por un año (1) más. Igualmente esta regla se aplicará en caso de vencimiento de la o las prórrogas, si las hubiere. Para todos los efectos legales y contractuales, la prórroga o las prórrogas de que fuere susceptible este contrato estarán sujetas a las modalidades y a las estipulaciones que harán de regir durante el plazo o término inicial. En razón de lo convenido en este contrato, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado…”.
3.- Marcado con la letra “D”, riela a los folios 61 al 66, original del contrato privado de arrendamiento celebrado el 15 de mayo de 2009 entre la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA C.A., y la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., sobre el mismo bien inmueble, y aunque no está firmado por la parte actora, si lo está por la representación legal de la arrendataria, hoy demandada, quien no lo impugnó en su oportunidad, reconociéndolo en su totalidad, constando en dicho contrato que fue suscrito por un lapso fijo de 1 año contado a partir del 1 de junio del 2009, que se modificó el canon de arrendamiento a Bs.F.11.000,00 desde el 1º de junio de 2009 al 30 de agosto de 2009, y de Bs.12.000,00 del 1º de septiembre de 2009 al 30 de mayo de 2010.
4.- Marcado con la letra “E”, riela a los folios 67 al 75, original de convenio privado celebrado el 15 de julio del 2010 entre la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA C.A. y la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., a través del cual expresan que, mediante notificación practicada por Notaría el día 15 de abril de 2010, se le notificó a la arrendataria que no le sería renovado el contrato de arrendamiento suscrito y que en consecuencia, a partir del 1º de junio de 2010 comenzaría el período de prórroga legal; que no obstante, ambas partes declararon que deseaban continuar con la relación arrendaticia y dejaron sin efecto todo lo relativo a la prórroga legal considerando como si la misma no hubiera existido, y que en su lugar celebraban un nuevo contrato de arrendamiento por 12 meses contados a partir del 1º de agosto de 2010 hasta el 31 de julio de 2011, por la suma de Bs.F. 15.000,00 mensuales como canon de arrendamiento.
5.- Marcado con la letra “F”, riela a los folios 76 al 79, copia simple de contrato privado de arrendamiento, celebrado el 01 de agosto de 2011 entre la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA C.A., y la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., cuya duración sería por el lapso de 1 año, comprendido entre el día 1º de agosto de 2011 y el 31 de julio del 2012, estableciendo que el canon mensual de arrendamiento sería la suma de Bs.18.750,00 mensuales.
6.- Marcado con la letra “G”, riela a los folios 80 al 86, copia simple de contrato privado de arrendamiento, celebrado el 01 de agosto de 2012, entre la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA C.A., y la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., el cual tuvo por objeto un local identificado como PP15 B, que forma parte del local PP15, ubicado en la planta principal del Centro Comercial denominado Centro Integral Santa Rosa, situado en las calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del Estado Miranda, por el lapso de un año, comprendido entre el día 1 de agosto de 2012 y el 31 de julio del 2013, establecido en la cláusula cuarta del contrato y que: “Al vencimiento de dicho plazo, este contrato se considerará extinguido de pleno derecho, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes, con Treinta (30) días de anticipación a ese vencimiento, convinieren en prorrogarlo por períodos iguales, siempre y cuando las partes hayan determinado el canon de arrendamiento del período de prórroga por comenzar, lo cual deberá constar por escrito. Para todos los efectos legales y contractuales, la prórroga o las prórrogas de que fuere susceptible este contrato estarán sujetas a las modalidades y a las estipulaciones que harán de regir durante el plazo o término inicial, salvo la modificación que contempla el aumento en el canon de arrendamiento. En razón de lo convenido en este Contrato, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado…”. Se aprecia además, que este contrato fue consignado en original por la parte demandada en la oportunidad de su contestación a la demanda, el cual riela a los folios 07 al 10 de la pieza II/II, teniéndose por reconocido.
A estos instrumentos de carácter privado identificados con los números 1 al 6, que rielan en original los 4 primeros y en copias simples los 2 últimos, al no haber sido desconocidos en modo alguno por la parte demandada, sino que reconoció su existencia en la contestación a la demanda, considera esta juzgadora que todos esos instrumentos tienen valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
De todos estos instrumentos se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes de este juicio, que inició a tiempo determinado el 31 de mayo de 2007, siendo el último contrato celebrado de fecha 01 de agosto de 2012 (el cual se solicita su cumplimiento), sobre un inmueble destinado para el uso comercial de “Peluquería”, constituido por un local identificado como PP15 B, que forma parte del local PP15, ubicado en la planta principal del Centro Comercial denominado Centro integral Santa Rosa, situado en las calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del Estado Miranda. Se aprecia que durante dicha relación contractual se fijaron distintos montos como canon mensual de arrendamiento, siendo el último monto fijado según el contrato de arrendamiento de fecha 01 de agosto de 2012 en su cláusula tercera, en la cantidad de Bs.F.24.375,00, y también se estableció en dicha cláusula que, en el caso de las prórrogas, el canon de arrendamiento tendría un incremento basado en el índice de precios al consumidor de la ciudad de Caracas, publicado por el Banco Central de Venezuela. Y en la cláusula cuarta de este último contrato, se estableció que: “Al vencimiento de dicho plazo, este contrato se considerará extinguido de pleno derecho, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes, con Treinta (30) días de anticipación a ese vencimiento, convinieren en prorrogarlo por períodos iguales, siempre y cuando las partes hayan determinado el canon de arrendamiento del período de prórroga por comenzar, lo cual deberá constar por escrito. Para todos los efectos legales y contractuales, la prórroga o las prórrogas de que fuere susceptible este contrato estarán sujetas a las modalidades y a las estipulaciones que harán de regir durante el plazo o término inicial, salvo la modificación que contempla el aumento en el canon de arrendamiento. En razón de lo convenido en este Contrato, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado…”. Así se establece.
7. La parte actora también consignó junto a su escrito libelar, marcado con la letra “H” a los folios 87 al 184 de la pieza I/II, expediente en original signado con el Nº AP31-S-2015-006640 contentivo de solicitud de notificación judicial presentada por el Centro Integral Santa Rosa, C.A. ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de julio de 2015, donde la arrendadora le solicitó al tribunal que se traslade al local arrendado objeto del presente juicio, y haga entrega a la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL´S HAIR, C.A., en la persona de sus directores, o en la persona del encargado del establecimiento comercial una comunicación cuyo texto es el siguiente:
“Caracas diez de julio de 2015. Señores: ESTUDIO DE BELEZA (sic) THE ANGEL´S HAIR, C.A. Estimados Señores: La presente tiene por objeto ratificarles que el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha primero (1º) de agosto de 2.012, entre: CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA, C.A., y la empresa: ESTUDIO DE BELEZA (sic) THE ANGEL´S HAIR, C.A. cuyo objeto es el identificado como local PP15 B, que forma parte del local PP15, ubicado en la Planta Principal del Centro Comercial denominado CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA, situado en las Calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del Estado Miranda, conforme a lo establecido en la Cláusula Cuarta, que dice: “La duración del presente Contrato de Arrendamiento será de Un (1) año a partir del día Primero (1º) de Agosto de 2012 hasta el Treinta y Uno de Julio de 2013. Al vencimiento de dicho plazo, este contrato se considera extinguido de pleno derecho sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes con Treinta (30) días de anticipación a ese vencimiento convinieren en prorrogarlo por períodos iguales, siempre y cuando las partes hayan determinado el canon de arrendamiento del período por comenzar, lo cual deberá constar por escrito…”, finalizó el pasado día treinta y uno (31) de julio de 2013. Por tanto, conforme a las previsiones del artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, la Prórroga Legal que se inició el día primero (1º) de agosto de 2013, vence el próximo treinta y uno (31) de julio de 2015, fecha en la cual se extinguirá definitivamente la relación arrendaticia, día en el cual deberán entregar a CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA, C.A. el local totalmente desocupado de personas y bienes, así como solventes en el pago de los servicios correspondiente. Igualmente se le notifica que en el supuesto, que la empresa: ESTUDIO DE BELEZA (sic) THE ANGEL´S HAIR, C.A., depositare dinero sea en instituciones bancarias, tribunales u Oficinas administrativas antes o después de vencida dicha relación arrendaticia, dichos depósitos no comprometen en ninguna forma a CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA, C.A., quien los considerará como no percibidos.- Atentamente MARIA DE LOS REYES GOMEZ CASTILLA…”.
Asimismo, se evidencia que esta solicitud fue admitida en fecha 28 de julio de 2015, y fijó el día 29 del mismo mes y año para practicar la notificación judicial solicitada; además, dejó constancia que por cuanto la solicitante requirió que en caso de no encontrarse persona alguna en la dirección sede de la empresa arrendataria, sea fijado un cartel contentivo de la comunicación referida en el escrito, en las puertas de la indicada sede, y en consecuencia, ante la eventualidad indicada el tribunal de municipio ordenó librar un cartel de notificación para tal efecto, tal como se evidencia a los folios 135 al 138 de la pieza I/II.
Así las cosas, consta al folio 139 al 141 de la pieza I/II, acta levantada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de julio de 2015, suscrita por la Dra. Zobeida Romero, en su carácter de juez titular del referido Tribunal, del apoderado judicial de la parte solicitante, abogado Aníbal José Lairet Vidal y la secretaria del Tribunal, abogada Yajaira Larreal. Dicha acta textualmente reza lo siguiente:
“…Anunciado el acto, se presentó el abogado ya identificado, en carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil solicitante, quien trasladó al tribunal hasta la siguiente dirección: Centro Comercial denominado Centro Integral Santa Rosa, situado en las calles A, B y L de la urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta, Estado Miranda, local PP15, planta principal. Al constituirse en dicho local, que se encuentra abierto al público, el tribunal fue atendido por la ciudadana Sonia Cristina Flores Aponte, titular de la cédula de identidad Nº V-9.418.404, quien fue debidamente notificada de la presente actuación e informó a la Juez que ella es la encargada del local comercial y que es hermana de la ciudadana María Flores Aponte. Igualmente informó que las personas solicitadas como representantes de Estudio de Belleza The Angel´s Hair no se encontraban en ese momento en el inmueble. Acto seguido, la Juez del Tribunal procedió a hacerle entrega de la comunicación que en original fue presentada por la solicitante, de fecha 10 de julio de 2015, firmada por la ciudadana María de los Reyes Gómez Castilla, en carácter de Vicepresidente de Centro Integral Santa Rosa, C.A.; así como copia del escrito por el cual fue iniciado el presente expediente. Se deja constancia que un ejemplar de la indicada comunicación, de idéntico tenor, se queda en el expediente. La ciudadana Sonia Cristina Flores Aponte recibió los recaudos indicados y manifestó que los entregaría a su destinataria, pero que no firmaría el acta, porque debía consultar los términos de la notificación con su abogado. Siendo las (5:00 p.m.), y concluida como ha sido la solicitud de notificación judicial solicitada, se ordena el cierre del acta y el regreso a la sede del Tribunal. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman…”.
Respecto a este instrumento, se observa que la parte demandada en la oportunidad de su contestación, negó, rechazó y contradijo que el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, le haya notificado que el 31 de julio de 2015 después de vencida la prórroga legal, debía hacer entrega del local arrendado libre de personas y de bienes, alegando que no existió nunca la prórroga legal, y que dicha actuación debe tenerse como no realizada, por cuanto el cartel de notificación no está firmado por el juez, requisito esencial para la validez del acto, y que por lo tanto se reputa como no realizada, sin eficacia y sin efectos jurídicos, solicitando que así sea declarado por el Tribunal, consignando como medio de prueba marcado con la letra “D” el cartel de notificación librado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas de fecha 28 de julio de 2015 sin firma, que riela al folio 35 y 36 de la pieza II/II. Asimismo, consignó la comunicación en original de fecha 10 de julio de 2015 suscrita por la ciudadana María de los Reyes Gómez Castilla (folio 27, pz.II/II), que le fue entregada por la parte actora en el acto de notificación judicial.
En este orden de ideas, aprecia esta juzgadora que dicha impugnación no tiene asidero jurídico, toda vez que la notificación fue evacuada por la Jueza personalmente en fecha 29 de junio de 2015 según el acta levantada y suscrita por la Dra. Zobeida Romero en su carácter de Juez Primera de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, en esa misma fecha, donde dejó constancia de haberse presentado en el local comercial y haber sido atendida por la encargada de la peluquería, quien dijo ser hermana de la representante legal de la empresa demandada, y además se dejó constancia que se le hizo entrega a la encargada de la carta de notificación presentada por la arrendadora solicitante de fecha 10 de julio de 2015, y que ella le haría llegar dicha comunicación a la representante legal de la arrendataria. Además, del auto librado por el Tribunal Primero de Municipio el día 28 de julio de 2015, se evidencia, que la juez libró el cartel de notificación a todo evento, para que en caso de no encontrarse persona alguna en la dirección sede de la empresa arrendataria, sea fijado un cartel contentivo de la comunicación referida en el escrito, en las puertas de la indicada sede, y en consecuencia, ante la eventualidad indicada el tribunal de municipio libró el cartel de notificación para tal efecto; por lo que en consecuencia, al encontrarse la encargada del local, ciudadana “Sonia Cristina Flores Aponte, titular de la cédula de identidad Nº V-9.418.404, quien fue debidamente notificada de la presente actuación e informó a la Juez que ella es la encargada del local comercial y que es hermana de la ciudadana María Flores Aponte…”, el cartel de notificación librado no tiene efecto jurídico alguno, quedando notificada la arrendataria con la evacuación del acto llevado a cabo por la Jueza Zobeida Romero, quedando desechada la impugnación efectuada por la parte demandada. Así se declara.
En virtud de lo anterior, este Tribunal le otorga valor probatorio a la solicitud de notificación sustanciada en el expediente Nº AP31-S-2015-006640 contentivo de solicitud de notificación judicial presentada por el Centro Integral Santa Rosa, C.A. ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de julio de 2015, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en su encabezado, por tratarse de documentos judiciales, en especial, el acta suscrita por la ciudadana Juez Zobeida Romero, juez de dicho Tribunal, de fecha 29 de julio de 2015; y del mismo se deduce, que la arrendadora le hizo saber a la arrendataria que no iba a renovarse la relación arrendaticia existente entre las partes, que el 31 de julio de 2015 culminaba su lapso de 2 años de prórroga legal que le correspondía, en virtud de una relación de 5 años, y que debía entregar el inmueble libre de personas y bienes. Así se establece.
Ahora bien, la parte demandada insistió en que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado, por cuanto expresó que una vez finalizado el término del último contrato escrito, el 31 de julio de 2013, a partir del 01 de agosto de 2013, comenzó entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con un canon mensual de Bs.30.000,00, tal como se evidencia de los comprobantes de recibos de pagos de cánones de arrendamiento emanados de la empresa Centro Integral Santa Rosa, C.A., lo que demuestra –a su decir- que nunca ha existido el otorgamiento de prórroga legal, sino de un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Y para demostrar sus alegatos, la parte demandada consignó junto a su escrito de contestación los siguientes instrumentos:
1. Del folio 11 al folio 22 de la pieza 2/2, legajo de comprobantes de pago emanado del Centro Integral Santa Rosa, C.A., emitidos en fechas 01/07/2014, 01/06/2014, 01/05/2014, 01/04/2014, 01/03/2014, 01/02/2014, 01/01/2014, 01/12/2013, 01/11/2013, 01/10/2013, 01/09/2013 y 01/07/2013. A estos instrumentos se les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron desconocidos ni tachados de falso por la parte actora en su oportunidad, por lo que se tienen como reconocidos, y de ellos se desprende, que la parte demandada cumplía cabalmente con su obligación de pagar el canon de arrendamiento de los meses y años mencionados en dichos comprobantes, conforme lo estipulado en la cláusula tercera del último contrato celebrado entre las partes. Así se establece.
2. Del folio 23 al 29 de la pieza 2/2, consta instrumento en original sin firmas y sin fecha de un presunto contrato suscrito entre las partes. Respecto a este instrumento se aprecia, que al no estar firmado por la parte actora ni por la demandada, no puede ser opuesto en juicio conforme a lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil, según el cual el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado para poder hacerlo valer; en consecuencia, por cuanto dicho instrumento no tiene firmas de ninguna de las partes, no tiene valor probatorio y por lo tanto se desecha. Así se establece.
3. A los folios 30 al 34 de la pieza 2/2, riela recibo firmado por la ciudadana María Gómez Castilla de fecha 39 de enero de 2014, por Bs.F.52.624,20 por concepto de depósito equivalente a 3 meses de arrendamiento como garantía del cumplimiento del contrato de arrendamiento, con su respectiva copia del cheque por la precitada cantidad, así como una relación de cálculos de los intereses correspondientes. A dicho instrumento se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue desconocido, ni tachado de falso por la parte actora dentro de la oportunidad procesal correspondiente, y se tiene como cierto que la parte demandada consignó en esa fecha el monto establecido en dicho recibo. Así se establece.
4. Asimismo, la parte demandada junto a su contestación promovió la prueba de informes dirigida al Banco Provincial, S.A., en la agencia ubicada entre las calles A y B, Residencias El Parque, Planta Baja, frente al Centro Comercial Santa Rosa de Lima, Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta, Caracas, para que informe al tribunal sobre lo siguiente: i) si existe en sus registros el número de cuenta 0108-0044-7101-0009-9691; ii) de existir dicha cuenta que indique el nombre del titular; iii) que informe sobre todas las transferencias y debitaciones que se le hayan hecho a la empresa Centro Integral Santa Rosa, C.A. desde el año 2007 hasta el año 2016, con especificaciones de monto y de fechas; iv) informe al tribunal sobre todos los cheques pagados a la empresa actora desde el año 2007 hasta el año 2016, con especificaciones de montos y fechas; v) y de cualquier otro particular que conste en sus archivos. Se aprecia que esta prueba fue promovida nuevamente en la oportunidad de promoción de pruebas, siendo admitida por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 27 de junio de 2017, librándose el oficio Nº256-17 el día 21 de julio de 2017, luego de que la promovente consignara los fotostatos necesarios para librar el referido oficio. Consta que fue consignado acuse de recibo en fecha 21 de septiembre de 2017, según diligencia de esa fecha suscrita por el alguacil Jairo Álvarez.
Asimismo, consta al folio 184 pieza II/II del presente expediente una comunicación de carácter privado de fecha 04 de octubre de 2017 signada con el Nº SG-201705454, dirigido al Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, con distintivo denominado “BBVA Provincial” sin firma de la persona encargada de emitirlo ni sello del ente emisor, recibido y con sello húmedo del tribunal de la causa el día 12 de abril de 2018, luego de dictada la sentencia definitiva.
Respecto a este medio probatorio, aprecia esta juzgadora que dicha prueba informativa fue debidamente admitida por el tribunal a quo el 27 de junio de 2017, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, constando acuse de recibo el día 21 de septiembre de 2017, siendo recibida sus resultas en el tribunal en fecha 12 de abril de 2018, aun cuando la causa fue sentencia el 13 de noviembre de 2017 y publicado el fallo en extenso el día 06 de marzo de 2018; sin embargo, dicho instrumento carece de todo valor probatorio por no contar con firma ni sello del ente emisor, resultando inválida su evacuación, por lo que debe ser desechado del debate probatorio. Así se establece.
En cuanto a la naturaleza de los contratos de arrendamiento suscritos, es necesario estudiar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambió a indeterminado en cuanto al tiempo de duración.
En el caso de marras, nos encontramos con un contrato de arrendamiento escrito de carácter privado, celebrado a tiempo determinado por las partes identificadas en el presente proceso, observando este Tribunal que en la cláusula cuarta del último contrato suscrito en fecha 01 de agosto de 2012 los contratos se señala: “La duración del presente Contrato de Arrendamiento será de Un (1) año a partir del día Primero (1º) de Agosto de 2012 hasta el día Treinta y uno (31) de Julio de 2013. Al vencimiento de dicho plazo, este contrato se considerará extinguido de pleno derecho, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes, con Treinta (30) días de anticipación a ese vencimiento, convinieren en prorrogarlo por períodos iguales, siempre y cuando las partes hayan determinado el canon de arrendamiento del período de prórroga por comenzar, lo cual deberá constar por escrito. Para todos los efectos legales y contractuales, la prórroga o las prórrogas de que fuere susceptible este contrato estarán sujetas a las modalidades y a las estipulaciones que harán de regir durante el plazo o término inicial, salvo la modificación que contempla el aumento en el canon de arrendamiento. En razón de lo convenido en este Contrato, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado”. (Negrillas y subrayados del texto transcrito).
Por su parte, el Decreto Ley de Arrendamiento para el uso comercial, establece en su artículo 26, lo siguiente:
“Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga
máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”.
Conforme a dicha normativa, en el caso que la relación arrendaticia tenga una duración de más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, la prórroga legal establecida es de 2 años, y se establece también que, durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente; norma que era consagrada también en el artículo 38 literal a) de la antigua Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Asimismo, se evidencia que en la referida cláusula cuarta del contrato de arrendamiento de fecha 01 de agosto de 2012 antes transcrita, indudablemente se evidencia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un (1) año, venciendo el 1º de agosto de 2013, y que ese contrato en ningún caso se convertiría a tiempo indeterminado, siendo reconocido por las partes la relación arrendaticia del local comercial objeto de desalojo en los términos planteados.
Ahora bien, se aprecia que el contrato que dio inicio a esta relación arrendaticia se celebró el día 31 de mayo de 2007, y hubo sucesivas prórrogas contractuales, a saber: i) la del 15 de mayo de 2008; ii) la del 15 de mayo de 2009; iii) la del 15 de julio de 2010; iv) la del 1º de agosto de 2011; y v) la del 1º de agosto de 2012; por lo que siendo la duración de este último contrato de un año, se deduce que el contrato vencía el 31 de julio de 2013, por lo que, a partir de ese momento comenzó a correr la prórroga legal de dos (2) años, prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regulaba para esa fecha, la cual concluía el 31 de julio de 2015, fecha en que el arrendatario debía entregar totalmente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado, alegando el demandante que el arrendatario no hizo la entrega del inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, y que posterior a esa fecha del vencimiento de la prórroga legal, no se ha celebrado acuerdo alguno entre las partes con respecto a la continuación de la relación arrendaticia.
En este sentido, se hace necesario señalar que el artículo 1.600 del Código Civil, dispone: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.
Y el artículo 1614 ibídem establece que: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado.”.
En cuanto a la tácita reconducción, el artículo 1.601 del Código Civil, señala: “Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”.
El artículo 25 del Decreto Ley del Arrendamiento de Inmuebles para el Uso Comercial establece: “Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.”.
De acuerdo a las normas anteriormente citadas, el fundamento de la tácita reconducción reside en un doble aspecto, de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble, de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace, por lo que la terminación de derecho del arrendamiento a la finalización del término, está contemplada por la regla sobre tácita reconducción, la cual señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado, por ello la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prórroga legal.
Ha sostenido la doctrina que el sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado, luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias, a saber:
1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el caso de autos, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, el Tribunal verifica que conforme a la cláusula tercera de los contratos suscritos, trascrita ut supra, las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término de un (1) año, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.
El último contrato celebrado entre las partes, por el término de un (1) año, venció el 31 de julio del 2013, por lo que de conformidad, con lo previsto en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regulaba para la fecha, y hoy día, es el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento Para el Uso Comercial, hace nacer la prórroga legal de dos (2) años, habida cuenta que la relación arrendaticia tenía cinco (5) años, venciéndose en consecuencia la prórroga legal, el 31 de julio del 2015, ocupando el inmueble la parte demandada después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato, vale decir, que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste, en la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario, significa que a la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento y la prórroga legal, quede y se le deje, al arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin oposición, el arrendamiento se presume renovado; sobre este aspecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo siguiente: “Esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”.
Conforme al criterio jurisprudencial transcrito, la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, por cuanto la misma norma establece que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado.
Por su parte, de acuerdo a la legislación que regulaba para el momento, el autor Gilberto Guerrero Quintero sostiene: “El arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla.” (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello).
Sin embargo, el criterio jurisprudencial citado establece, que una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal, configuran la tácita reconducción, si no hay la oposición del arrendador, por cuanto la misma norma establece, que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, por lo tanto hay que determinar si esta posesión era consentida, aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tácita reconducción.
En el caso de autos, de acuerdo a los hechos alegados y las pruebas aportadas en el proceso, el Tribunal observa que en fecha 29 de julio de 2015, a través de notificación judicial se le hizo entrega a la arrendataria una comunicación fechada del 10 de julio de 2015 suscrita por la representante legal de la arrendadora –que fue analizada en párrafos anteriores-, en el cual se le informaba que no existía acuerdo de renovación contractual y que el plazo de prórroga legal que le correspondía culminaba el día 31 de julio de 2015, día en que debía entregar el local arrendado libre de personas y de bienes; aunado a ello, se aprecia, que vencido dicho lapso, sin que la parte demandada hiciera entrega del local en cumplimiento de su obligación, la parte actora introdujo la presente demanda en fecha 04 de agosto de 2015, por lo que al demandar inmediatamente el desalojo del inmueble arrendado, y evidenciándose la ocurrencia del desahucio haciéndole saber al arrendatario su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, no existe la aceptación tácita del arrendador de que el arrendatario siga ocupando el inmueble, por lo que no se encuentra cumplido este último requisito de la ocurrencia de la tácita reconducción, por lo que no puede considerarse que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Además, se evidencia, que los pagos efectuados por la parte demandada según los recibos consignados por ésta, están enmarcados en su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento dentro del lapso de la prórroga legal, y el ajuste del valor que fue convenido expresamente por las partes. Así se establece.
3. Del vencimiento de la prórroga legal.
Conforme a lo señalado anteriormente, aprecia esta juzgadora que la relación arrendaticia que vincula a las partes tuvo una vigencia de 5 años, y que el último contrato celebrado el día 01 de agosto de 2012 de un año fijo venció el día 31 de julio de 2013, por lo que el lapso de prórroga legal según lo estipulado en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento de Inmuebles para el Uso Comercial tiene una vigencia de 2 años, antiguo artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; entonces, la prórroga legal estipulada en el presente contrato venció el día 31 de julio de 2015, considerando quien suscribe que el primer contrato fue celebrado a tiempo determinado y su posibilidad de prórroga estaba sujeta a la modalidad que de mutuo acuerdo la arrendadora y la arrendataria decidieran prorrogarlo, siempre que hagan constar esa voluntad por escrito, estableciéndose expresamente en la comunicación de fecha 10 de julio de 2015 entregada a la arrendataria el día 29 de julio de 2015 mediante notificación judicial, el deseo de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia, siendo el contrato celebrado a tiempo determinado. Así se establece.
Esta prórroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el precitado artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, infiriéndose del precitado artículo que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia.
Luego, establecido que la relación arrendaticia tuvo un lapso superior a los cinco años, y que le fuera concedida una prórroga legal de dos años al arrendatario, debe prosperar en derecho la presente demanda de desalojo con fundamento en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, toda vez que el demandado no aportó ningún elemento probatorio para desvirtuar la ocupación ilegal alegada por la parte demandante, o para demostrar que si cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del lapso de prórroga legal, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual en un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato. ASI SE DECIDE.
Del cumplimiento de la cláusula penal.
Respecto al pago de la cláusula penal solicitada por la parte actora en el particular segundo de su petitorio, se aprecia que el tribunal de la causa en la sentencia recurrida estableció lo siguiente:
“…Asimismo, pretende la actora pretende el pago de una indemnización derivada de la cláusula vigésima del contrato, a razón de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.500,00), por cada día de retraso en la entrega del inmueble, computados a partir del primero (1º) de agosto de 2015, hasta su entrega definitiva y en pagar las costas del presente proceso.
Dispone el artículo 1.258 del Código Civil:
(…Omissis…)
Aplicando la norma transcrita al caso que nos ocupa y verificado que la parte actora pretende el cobro de los cánones hasta la entrega del inmueble y, simultáneamente una penalidad de de (sic) MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.500,00), diarios, lo que contraviene lo establecido por el legislador, resulta forzoso negar la reclamación de la penalidad pretendida por la parte actora. ASÍ SE RESUELVE….”.
Y en el particular primero de la dispositiva del fallo recurrido se estableció lo siguiente: “…PRIMERO: IMPROCEDENTE la solicitud de penalidad solicitada por el apoderado judicial de la parte actora…”.
En tal sentido, se aprecia que, la parte demandante no apeló respecto a la negativa del tribunal de la causa de acordar la indemnización por cláusula penal solicitada en el punto segundo del petitorio del escrito libelar, por lo que en consecuencia, a los fines de no incurrir en “reformatio in peius” o reforma en perjuicio, y para no desmejorar la condición del único apelante, dicho pronunciamiento debe ser confirmado por esta alzada, en aplicación de lo previsto en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en consecuencia, se niega la indemnización por cláusula penal solicitada por la parte actora en el particular segundo del escrito libelar. Así se establece.
En consideración a todo lo anteriormente expuesto por este Tribunal, quien suscribe considera que el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada no puede prosperar, debiendo declararse parcialmente con lugar la demanda de desalojo, con fundamento en el artículo 40 literal g) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, toda vez que la parte demandada no logró demostrar que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado y que cumplió con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal; y desechándose el petitorio segundo de la parte actora referido a la indemnización por cláusula penal; confirmándose con la motivación aquí expresada la sentencia recurrida. Así se declara.
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de mayo de 2018, por la abogada NATALIA DESIREE HERNÁNDEZ ARZOLA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 06 de marzo del 2018 por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL SANTA ROSA C.A., contra la sociedad mercantil ESTUDIO DE BELLEZA THE ANGEL’S HAIR C.A., con fundamento en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en consecuencia: i) SE ORDENA a la parte demandada, la desocupación inmediata del inmueble arrendado, constituido por el inmueble identificado como local PP15 B, que forma parte del local PP15, ubicado en la planta principal del Centro Comercial denominado Centro Integral Santa Rosa, situado en las calles A, B y L de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta del estado Miranda, con un área aproximada de 82 m2, más una mezzanina de aproximadamente cincuenta y cinco metros cuadrados (55m2); ii) SE NIEGA la indemnización por cláusula penal solicitada por la parte actora en el particular segundo del petitum libelar, conforme fue explicado en la motiva del presente fallo.
Queda CONFIRMADA la decisión apelada con la motivación aquí expresada.
Se condena en costas del recurso a la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido declarado sin lugar. En cuanto a las costas del juicio, por no haber vencimiento total en la presente causa no hay condenatoria en costas, conforme al artículo 274 ejusdem.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de enero del 2019. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA,
Dra. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
Abg. ELIANA MABEL LÓPEZ REYES
En esta misma fecha 29 de enero de 2019, siendo las 2: 10 p.m., se publicó y registró la anterior decisión, constante de treinta y cinco (35) páginas.
LA SECRETARIA,
Abg. ELIANA MABEL LÓPEZ REYES.
EXP. Nº AP71-R-2018-000427/7.312.
MFTT/EMLR/Gsb.
Sentencia Definitiva.
Materia Civil.
