REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXP. Nº AP71-R-2018-000237.-
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 9 de agosto de 2004, bajo el Nº 32, Tomo 440-A-VII., en inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nº J-31185493-2.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RICARDO NAVARRO, NORYS BORGES, GLADYS RODRIGUEZ, MARCO TRIVELLA, YARISELIS VALLENILLA y JOSÉ ARELLANO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 21.085, 27.413, 198.698, 53.849, 80.700 y 177.993, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 12 de abril de 2005, bajo el Nº 56, Tomo 1074-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, DOMINGO MEDINA y LUIS RIVAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 128.661 y 237.900, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 23 de marzo de 2018 (f. 241), por la abogado LUÍS RIVAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana De Caracas, el 19 de marzo de 2018 (f. 225 al 234), mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., contra la sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER,C.A,
Por auto de fecha 16 de abril 2018 (f. 249) este Juzgado Superior Primero dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y fijándose los lapsos de Ley para su trámite.
En fecha 21 de mayo de 2018, ambas partes consignaron escrito de Informes.
El 04.06.2018, la parte demandada consignó escrito de observaciones.-
II.- RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente proceso de Cumplimiento de Contrato e Indemnización por Daños y Perjuicios, por libelo presentado en fecha 12 de enero de 2017, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita de Caracas, por la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., contra INVERSIONES SKIN CENTRO LASER,C.A, y previo sorteo de distribución correspondió conocer de la causa al Juzgado Noveno de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-
El 13 de enero de 2017 (37), EL Juzgado Noveno Admite la presente demanda de conformidad con el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y ordenado el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 02 de febrero de 2017, la parte actora consignó reforma de la demanda, por lo que el Tribunal de la causa dicto nuevo auto de admisión en fecha 10 de febrero de 2018, (f. 45 al 58).-
El 28 de septiembre de 2017 (f.70 y 140), la parte demandada dio contestación a la demanda, fijando el Tribunal A quo en fecha 02 de Noviembre de 2017, el quinto día de despacho a la presente fecha para que tuviera lugar la audiencia preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue celebrada el 10 de noviembre de 2017.
En fecha 15 de noviembre de 2017 (f.141 al 167), el Juzgado de la causa dictó auto fijando un lapso de cinco (05) días de despacho a fin de la promoción de las pruebas en el presente proceso. En virtud de ello, tanto la actora como la demandada en fecha 22 de noviembre de 2017, consignaron escrito de promoción de pruebas, admitiéndolas el Tribunal en fecha 23 de noviembre de 2017.-
El 23 de noviembre de 2017 (f.166 al 169 Y 176 ), el Juzgado de la causa ofició al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera Tributaria (SENIAT), para que diera respuesta al Tribunal de la causa respecto a si la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., había declarado la retención del impuesto al valor agregado (IVA), a la Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), para que informara al Tribunal si en la cuenta N° 0115-0028-5302-8006-3275, de la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., se recibieron transferencias de la sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER, C.A, recibiéndose respuesta de parte de la Superintendencia de las Instituciones Bancarias (SUDEBAN), en fecha 08 de enero de 2018.
El 29 de enero de 2018 (f.180 al 182, el Juzgado A quo dictó auto mediante el cual destacó que no era necesario prorrogar el lapso de evacuación de pruebas a los fines de la recepción de sus resultas, ya que es deber del Juez analizar y valorar las mismas aun siendo recibidas fuera del lapso por lo que negó la solicitud efectuada al respeto por la parte demandada, oficiando nuevamente en esa misma fecha dicho Tribunal a la Superintendencia de Instituciones Bancarias (SUDEBAN) para que informara si consta en sus archivos que el titular de la cuenta N° 01-0028-5302-8006-3275, es de la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A..
El 30 de enero de 2018, (123), el Juzgado A quo, fijó el décimo quinto (15) día de Despacho siguiente a la esa fecha para que tuviera lugar la audiencia o debate oral.
En fecha 08 de febrero de 2018 (186 al 209)), se recibió oficio N °3382-2017, de fecha 01 de enero de 2018, proveniente del Banco Exterior, en el cual da respuesta a lo solicitado por el Tribunal en fecha 23 de noviembre de 2017.-
Celebrada la audiencia de juicio en fecha 05 de marzo de 2018, el Tribunal de la causa el 19 de marzo de 2018, dictó sentencia mediante la cual declaró Parcialmente Con Lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA contra la sociedad mercantil IINVESIONES SKIN CENTRO LASER, C.A., igualmente declaró determinado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ordenando la entrega material del inmueble de autos.
El 21 de marzo de 2018 (223 al 239), se recibió por ante el Juzgado de la causa oficio N ° 0487-2018, de fecha 15 de marzo de 2018, proveniente del Banco Exterior.-
La parte demandada el 23 de marzo de 2018, apeló de la decisión proferida por el Juzgado de la causa en fecha 19 de marzo de 2018, consignando en ese mismo acto un cheque del Banco Mercantil N° 980414660, por la cantidad de tres millones doscientos siete mil ciento noventa y cinco bolívares (Bs 3.207.195, 00 ), a la cuanta N° 0105-0095-86-2095041460, del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de fianza o caución para el supuesto negado que el Tribunal considere que opera el supuesto establecido en el ordinal 6° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.-
El 03 de abril de 2018, el Tribunal de la causa oye en ambos efectos la apelación efectuada por la parte demandada, remitiendo el expediente a los juzgados Superiores.
Estando en la oportunidad legal de dictar decisión en el presente juicio, esta Superioridad lo hace bajo las siguientes consideraciones:
III MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Alegatos de la parte actora:
• Alegó la representación judicial de la parte accionante en su reforma de la demanda, que la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., suscribió mediante documento un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES LA REDOMA ROJA 10, C.A., sobre un local distinguido con el N°11, el cual mide aproximadamente Cuarenta y Nueve Metros cuadrados (49mts2), ubicado en la Primera Planta o Planta Superior de la Casa Quinta denominada CARIBIA distinguida con el N° 09 situada dentro de la manzana diez en la sexta avenida con quinta transversal, Urbanización Altamira, jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda, el cual funciona como mini centro comercial; con la sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER,C.A, inscrita por ante el registro mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda , en fecha 12 de abril del año 2005, bajo el N| 56, Tomo: 1074-A, el cual comenzaría a regir a partir del 01 mayo de 2013 hasta el 01 de mayo de 2014, ya que las partes convinieron en que su duración fuese de un año fijo y no prorrogable.
• Que de acuerdo a la clàusula quinta del contrato de arrendamiento, la duración del contrato es de un (01) año fijo, que comenzaría a contarse a partir del día Primero (01) de mayo del año 2013, por lo que al vencerse dicho plazo, el presente contrato se extinguiría, sin necesidad de notificación alguna.
• Que cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento posterior a la finalización del término contractual convencional; y la arrendataria continúe ocupando el inmueble objeto de contrato, significaría que la misma estaría ejerciendo la prorroga legal que le otorga la Ley.
• Que en la cláusula segunda del contrato se estableció que el canon mensual de arrendamiento estipulado en la clàusula dos (02) del dicho contrato es la cantidad de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.17.22, 40), los cuales pagaría los primeros cinco (05) días de cada mes.
• Que en la cláusula decima tercera del referido contrato las partes convinieron en que si al término de la prórroga legal la arrendataria no hiciera entrega inmediata del inmueble arrendado y en las condiciones obligadas, pagaría a titulo de cláusula penal y por daños y perjuicios causados, sin necesidad de prueba alguna que demuestre o justifique los mismos, una cantidad equivalente al siete por ciento (07%) del canon de arrendamiento establecidos por cada uno de los días subsiguientes que transcurran después del vencimiento hasta que se produzca la total y definitiva entrega del mismo.
• Que la parte demandada ha incumplido las obligaciones contractuales establecidas en el contrato en las cláusulas quinta, décima tercera y décima sexta, por lo que, procede a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios.
• Que en fecha 27 de marzo de 2014, la arrendataria fue notificada a través de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, acerca de la no prórroga del contrato, teniendo en cuenta que a partir del 01 de mayo del 2014, comenzaría a transcurrir el lapso de seis (06) meses que le corresponden de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.
• Que la parte demandada ha incumplido las obligaciones contractuales establecidas en el contrato en las cláusulas quinta, décima tercera y décima sexta, por lo que, procede a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios.
De los informes presentados ante esta alzada:
• Que las partes en ningún caso convinieron en una contratación, por lo cual al vencimiento del término 01 de mayo de 2014, opera de pleno derecho la prórroga legal, de conformidad con la Ley, obligatoria para la parte arrendadora y potestativa para el arrendatario, siendo inevitable para la accionante calificar la relación arrendaticia de autos como un vínculo locativo con determinación en el tiempo lo que hace improcedente la indeterminación en el tiempo, por lo que, procedieron a demandar el cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios de parte de la Arrendataria, al no materializar la entrega del inmueble en el tiempo establecido en el contrato suscrito y pactado entre las partes, solicitando sea confirmada la sentencia dictada por el Juzgado A quo.
Alegatos de la parte demandada:
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alegó:
• Que convienen en la existencia de la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., tal como consta en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
• Niegan rechazan y contradicen que su representada haya incumplido de alguna forma el contrato de arrendamiento objeto de debate, alegando igualmente que en el presente asunto opera la tácita reconducción pasando hacer el contrato indeterminado, negando que la demandada se encuentre en la obligación de entregar el inmueble por vencimiento de la prórroga legal, ya que se encontraban en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
• Que es cierto que el contrato de arrendamiento finalizó el 30 de abril de 2014, de conformidad con lo establecido en su cláusula quinta, luego de la mencionada fecha y de la correspondiente prórroga legal, la arrendadora consintió que su representada SKIN CENTRO LACER, C.A., continuara ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, recibiendo el pago y facturando el canon de arrendamiento.
• Que el consentimiento otorgado por la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., puede apreciarse de un conjunto de facturas que anexaron al presente expediente, fundamentó su argumento en el artículo 1600 del Código Civil, aduciendo que es improcedente la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que bajo ningún concepto la accionada ha incumplido con las obligaciones contractuales adquiridas, en especial la estipulada en la cláusula quinta del contrato, alegando igualmente, que tampoco adeuda a la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., las cantidades exigidas por concepto de daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble la cual se encuentra regulada en la clausula décima tercera y décima sexta del contrato de arrendamiento, insistiendo en que la relación arrendaticia no feneció en la fecha fijada en la cláusula quinta del contrato, que en virtud a ello no ha incurrido en mora alguna para realizar tanto la entrega del inmueble.
De los informes presentados ante esta Alzada:
• La representación judicial de la parte demandada sostiene, que en el presente asunto opera la tacita reconducción y transformación de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, en virtud, que según a decir de la demandada, la parte accionante consintió la permanencia de la arrendataria en el inmueble de autos, cobrando y emitiendo facturas de los consecutivos cánones de arrendamiento, por lo que dicha representación judicial, niega, rechaza y contradice que su defendida se encuentre obligada a entregar el referido inmueble y que le adeude a la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA,C.A., las cantidades exigidas, por concepto de daños y perjuicios por la supuesta mora en la entrega del inmueble, aduciendo que su representada no está obligada hacer la entrega del inmueble por la expiración de la prórroga legal, y que hasta la presente fecha ha cumplido cabalmente con sus obligaciones.
Pruebas aportadas por la parte actora:
Documento Poder otorgado por RAIF EL ARGIE HARBIE, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., a los abogados en ejercicio RICARDO ARTURO NAVARRO URBAEZ, NORYS AURISTEL BORGES, GLADYS MARIA DEL VALLE RODRIGUEZ BOGADY, MARCO TULIO TRIVELLA, YARISELIS VALLENILLA RADA, y JOSÉ TOMAS ARELLANO OLIVARES, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Caracas Municipio Libertador, bajo el N° 32, Tomo: 440-A-VII, el 29 de Noviembre de 2016 (f. 9 al 11).Por cuanto el precitado documento cumple con las formalidades de Ley, y no fue impugnado, tachado ni desconocido, esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.157 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
2) Documento del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES LA REDOMA ROJA 10, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 1 de febrero de 1993, bajo el N° 35, Tomo: 34 –Apro, representada para ese acto por el ciudadano FULVIO LIBERATORE MANCINI e INVERSIONES CARIBIA ,C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 06 de agosto de 2004, por ante bajo el N° 32, Tomo: 440-A VII, debidamente autenticado en fecha 08 de octubre de 2004, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, bajo el Nº 18, Tomo: 64, (f. 12 al 17). Por cuanto el presente documento es un medio esencial en cuanto al objeto del debate en el presente proceso, y siendo que el mismo no fue impugnado, tachado ni desconocido esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
3) Copia simple de documento de propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES LA REDOMA ROJA, 10, C.A., (f.18 al 20). Debidamente registrado por ante oficina subalterna del Municipio de Chacao del Distrito Capital, bajo el Nº 4-6, folio 4-65. Por cuanto dicho documento no fue impugnado tachado ni desconocido, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.157 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
4) Copia simple de Notificación debidamente autenticada por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Autónomo de Chacao, de fecha 27 de marzo de 2014, mediante la cual INVERSIONES CARIBIA, C.A., a través de su directora FULVIA LIBERTORE PANTALEONI, le notifica a la sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER, C.A., la terminación del contrato de arrendamiento, de acuerdo a lo establecido en la cláusula quinta del contrato del referido contrato. (27 y 28). Por cuanto dicho documento cumple con las formalidades de ley, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-
5) Copia certificada de Providencia Administrativa N° 0093, de fecha 05 de diciembre de 206, emanada del Ministerio del Poder Popular Para el Comercio Viceministerio de Gestión comercial Unidad en Materia de Arrendamiento Para Uso Comercial, mediante se resolvió el agotamiento de la Instancia Administrativa. (f.29 al 36). Se le otorga valor probatorio concatenada (vid. Sala Plena, Sentencia Nº 51 del 18.12.2003), por ser un documento Administrativo que emana de una autoridad del estado, que goza de una presunción de veracidad y legitimidad. ASÌ SE DECIDE.-
Pruebas aportadas por la parte demandada:
1) Documento poder otorgado por MARÍA FUENTES y KLAUS THOMAS NUSSER RUCHL, en su carácter de Directores de la sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER,C.A., a los abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, DOMINGO MEDINA y LUIS ALEJANDRO RIVAS, en su carácter de de Directores de la parte demandada SKIN CENTRO LASER, C.A., por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas Municipio Libertador, bajo el N° 58, Tomo: 30, en fecha 27 de Marzo de 2017 (f. 73 al 74). Por cuanto el presente documento, no fue tachado, impugnado ni desconocido, esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. AÍ SE DECIDE.-
2) Copia simple de Acta Constitutiva de Asamblea de la sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER, C.A, de fecha 22 de julio de 2011, (f.77 al 87), debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 12 de Abril de 2005, bajo el Nº 56, Tomo: 1074-A. Por cuanto el presente documento, no fue impugnado, tachado ni desconocido, esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
3) Original de Facturas, emitidas por la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., mediante la cual inversiones SKIN CENTRO LASER, C.A., le efectúa los pagos siguientes: factura N° 0499, de fecha 01 de enero de 2016, por la cantidad treinta y ocho mil cuatrocientos nueve con cuarenta y seis bolívares (Bs. 38.409,46), por concepto de arrendamiento del local 09 Factura N° 0503 de fecha 01 de febrero de 2016 y 0513, día 15 de abril de de 2016. Ii) Consultas De Movimientos, 1) N° serial 06200532957 de fecha 05.05.2016; 2)Serial 06200630747 de fecha 06.06.2016, 3) serial 06200393757 de fecha 06.07.2016, 4) serial 06200375438 de fecha 01.08.2016, 5) serial: 06200379976 de fecha 01.09.2016; 6) Serial 06200321520 de fecha 28.09.2016; 7) Serial 06200858778 de fecha 31.10.2016; 8) serial 06200736164 de fecha 01.12.2016; 9) serial 06200215288 de fecha 05.01.2017; j) serial 06200450551 de fecha 01.02.2017; 10) serial 0620046105 de fecha 03.03.2017; l1) serial 06200143955 de fecha 31.03.2017; 12)serial 062006488843 de fecha 28.04.2017; 13) 06200843784 de fecha 30.05.2017; 14) 06200066120 de fecha 04.07.2017; 15) 0620076691 de fecha 31.07.2017, 15) Serial 06200019400 de fecha 31.08.2017, 16) serial 06200487879 de fecha 30.10.2017, correspondientes a la cuenta 1720000964, con una descripción todos de transferencia de fondos ordenada por: SKIN CENTRO LASER, C.A., enviada A: INVERSIONES CARIBIA,C.A., A: BANCO DE EXTERIOR, C.A., todos por la cantidad de treinta siete mil treinta y un bolívares con setenta y un céntimo (37.031,71).(f. 88 al 106)). Se les otorga valor probatorio a los referidos documentos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los mismos no fueron tachados, desconocidos ni impugnados durante la secuela del proceso. ASÌ SE DECIDE.-
4) Comunicaciones emanadas de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, de fecha 26 de diciembre, 2017, mediante la cual se desprende el N° de cuenta 0115-0028-53-0280063275, de fecha 10.08.2004, cuenta corriente, relación por concepto de transferencias ordenadas por la sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER, C.A., las cuales fueron recibidas por la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA C.A., todas por la cantidad de treinta y siete mil treinta y un bolívares con setenta y un céntimos (Bs.37.031, 71). folios (176 y 177, 186 al 209) relacionadas con la prueba de informes promovidas por la representación judicial de la parte demandada. Dichas comunicaciones guardan relación con las pruebas promovidas. Por cuanto dicho documento emana de un ente administrativo, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
IV) DEL MERITO DE LA CAUSA
El presente asunto versa sobre la apelación efectuada por la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES SKIN CENTRO LASER, C.A., contra la decisión dictada en fecha 19 de marzo de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró:
“(…) PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., contra la sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER, C.A.
SEGUNDO: SE DECLARA que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes es a tiempo determinado y como consecuencia de ello, SE ORDENA a la sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER, C.A., la entrega inmediata y en las mismas condiciones en que lo recibió, el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 9, ubicado en la Planta Alta de la quinta denominada “CARIBIA”, situada en la manzana N° 10 de la Urbanización Altamira, en la Sexta (6ta) Avenida con Quinta (5ta) Transversal, Municipio Chacao, estado Miranda.
TERCERO: SE ACUERDA la procedencia de la indemnización por daños y perjuicios, calculados en la cantidad de UN MILLÓN CIENTO TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 1.135.348,31), previa las deducciones correspondientes.
CUARTO: SE NIEGA los intereses moratorios reclamados. (…).”
Argumenta la actora que suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil NVERSIONES SKIN CENTRO LASER, C.A., en el cual convinieron en su cláusula quinta que la duración del contrato sería de un año fijo, el cual comenzaría a correr a partir del día primero (1) de mayo de 2013, y al vencerse dicho lapso el contrato quedaría extinguido sin necesidad de notificación alguna, aduciendo que si para la fecha en la que correspondiera entregar dicho inmueble no se efectuaba la entrega inmediata, debería pagarle a la actora una cantidad equivalente al siete por ciento (7%) del canon de arrendamiento mensual establecido, por cada uno de los días subsiguientes que transcurran de la cláusula penal por los Daños y Perjuicios ocasionados por el retardo; igualmente, estableció la parte actora, que de continuar pagando la demandada el canon de arrendamiento una vez vencido el contrato de arrendamiento, la misma estaría haciendo uso de la prórroga legal que le confiere la Ley, y que por cuanto en fecha primero (1) de mayo de 2014, venció el contrato de arrendamiento y , comenzó a correr la prórroga legal antes mencionada, la parte demandada incumplió la cláusula quinta del precitado contrato de arrendamiento al no hacer entrega inmediata del inmueble objeto de contrato, demandando el cumplimiento de contrato y los daños y perjuicios ocasionados por la demandada.
A este respecto adujo la representación judicial de la parte demandada, que el contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., y su representada sociedad mercantil INVERSIONES SKIN CENTRO LASER, C.A., se renovó por haber operado la tácita reconducción del contrato, pasando éste a ser a tiempo indeterminado, ya que, dicha sociedad mercantil continuó pagando rigurosamente el canon de arrendamiento convenido en el mencionado contrato, alegando así que su representada no incumplió la cláusula quinta pactada en el contrato, tal como lo alega la accionante, sosteniendo su representada que no se encuentra en la obligación de hacer entrega material del inmueble, ni tampoco se encuentra obligada a pagar la cantidad solicitada por la parte accionante como clausula penal de daños y perjuicios pactados en el referido contrato.
* De los Contratos por Tiempo Determinado y la Prórroga legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Asimismo la Ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial.
El artículo 26 eiusdem, consagra lo siguiente:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazo de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendataria:
Hasta un (1) año, la prorroga máxima es de 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco años es de 1 año
Más de cinco (5) años y menos 10 años es de dos (2) años
Más de diez (10) años, es de 3 años.”
Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guarda relación con la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Quiere decir, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, es de entender que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencido la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendada.-
El contrato por tiempo determinado con duración concluida.-
Debe apuntar esta Alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual.
El término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Sin embargo, durante la dinámica existencial del contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pueden producir ciertas circunstancia que orienten esa relación locataria a otra sin determinación de tiempo, que a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, si fuere el caso, y el arrendatario se quede ocupando el inmueble, sin oposición del arrendador, podría concluirse una nueva relación arrendaticia (Art. 1614 Código Civil), dentro de un vínculo jurídico intemporal, a consecuencia del cese de la prórroga legal.
Tales afirmaciones, son deducibles dejando transcurrir de forma irremisible el término mismo, que conduce a una virtualidad, que no es más que una nueva relación arrendaticia pero a tiempo indeterminado. La explicación ante una nueva relación insurgente, citando las palabras del doctrinario RICCI, al señalar que “(…) la renovación tácita (sic) no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de su continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, n° 80). Y agrega el auto español Luís Muñoz, citando a FELIPE CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato (sic). Es indispensable, afirmar tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo. (…)” (Comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp. 819 y SS). (Extraído del Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 296).
De este mismo modo, nos explica el Doctor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Cid. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen 1, Pág. 294 y SS), al considerar la tácita reconducción en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado con duración concluida, señalando una serie de circunstancia las cuales deben ser: (i) Un Contrato por tiempo determinado con duración concluida; (ii) Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador; y (iii) el vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo determinado.
La explicación que de manera acertada, afirma el precitado autor distiende en caso que surja la intemporabilidad del contrato (relación arrendaticia insurgente, interpartes), devenido de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pero a término concluido.
** De la naturaleza de la relación arrendaticia.
Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia. Al respecto esta Sentenciadora observa que de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 01.05.2013 (f.21 al 25), suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., arrendador y la sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER, C.A., arrendatario de ese inmueble y parte demandada en el presente juicio, establece lo siguiente:
“QUINTA: la duración de este contrato es de un (1) año fijo, que comenzaran a contarse a partir del día Primero (1ero) Mayo del año 2013. por lo que al vencerse dicho plazo, el presente contrato quedará extinguido sin necesidad de notificación alguna. así mismo queda entendido plenamente entre las partes que de recibir LA ARRENDADORA cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la notificación a la finalización del término contractual convencional antes estipulado objeto de este contrato, ello significa que este ocupando el inmueble objeto de este contrato, ello significara que éste último ha ejercido la prorroga legal que le otorga la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, quedando claro que la prorroga legal es un derecho de la ARRENDATARIA, dispuesto en e los Articulo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario ” (Negritas y cursiva del Tribunal).-
“CLAUSULA DECIMA TERCERA: Asimismo conviene en forma expresa que si al termino de la prorroga legal EL ARRENDATARIO no hiciere entrega inmediata del mueble arrendado en las mismas condiciones obligadas, pagara a LA ARRENDADORA a titulo de Clausula Penal y por daños y perjuicios causados, sin necesidad de prueba alguna que demuestre o justifique los mismos, una cantidad equivalente al siete por ciento (7%) del canon de arrendamiento mensual antes establecido, por cada uno de los días subsiguientes que transcurran después del vencimiento, hasta que se produzca la total y definitiva entrega del mismo, en las condiciones antes obligadas y libre de bienes y personas”. (Negritas y cursivas del Tribunal).-
CLAUSULA DECIMA SEXTA: al día siguiente del vencimiento del presente contrato o de su prorroga legal si la hubiera, las llaves del inmueble arrendado deberán ser entregadas a LA ARRENDADORA, o quien esta designe por escrito, caso contrario iniciara a regir lo pautado en la clausula Decima Tercera supra trascrita. Dichas llaves deberán ser entregadas en la oportunidad indicada en el inmueble el objeto del mismo (…) (Negritas y cursivas del Tribunal).
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaría, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.05.2013 prorrogable por un lapso de seis (06) meses. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”
Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento que el vencimiento es de un (1) año, término que quedó comprendido entre el 01 de mayo del 2013, hasta el 1 de mayo del 2.014, ambas fechas inclusive, no cabe duda que a primera impresión es un contrato de arrendamiento con duración concluida y su de prórroga legal de seis (6) meses conforme lo prevé el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial.ASI SE DECLARA.
*** Del vencimiento de la prórroga legal.
Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal.
Ahora observa quien sentencia (i) que la relación arrendaticia fue por espacio de un (1) año, que data del 01 de Mayo de 2013 hasta el 01 de Mayo del 2014; (ii) que la prórroga legal, fue por un lapso de seis (6) meses; y (iii) que tuvo su inicio en fecha 01 de mayo de 2014, con vencimiento el 01 de noviembre de 2.014.
Luego, si bien es cierto, que la relación arrendaticia se estableció a tiempo determinado, la demandada hizo uso de la prórroga legal, que data desde el – 01 de mayo de 2.014, (certus an et certus quando), hasta el 01 de noviembre de 2.014, por operar ipso iure, que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia. En efecto, la parte accionante, incoa la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en fecha 08.02.2017, quiere decir, que lo hizo con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal.
De esta misma manera, es sabido que los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la cosa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo en este caso, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado (Art. 1614 Código Civil).
Ahora bien, la omisión o actitud silente de las partes, vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución del inmueble arrendado, ni tampoco pide el secuestro, luego de concluido el término de duración, y además de producir un acto indicativo de la propia aceptación tácita del arrendador, el arrendatario procede a depositar el canon de arrendamiento correspondiente a los mese: Enero del 2016, 09 de Febrero de 2016, Abril del 2016, 05 de Mayo de 2016, 06 de Junio de 2016, 06 de julio de 2016, 01 de Agosto de 2016, 01 de Septiembre de 2016, 28 de Septiembre de 2016, 31 de Octubre de 2016, 01 de Diciembre de 2016, 05 de Enero de 2017, 01 de Febrero de 2017, 03 de Marzo de 2017, 31 de Marzo de 2017, 28 de Abril de 2017, 30 de Mayo de 2017, 04 de Julio de 2017, 31 de Julio 2017, 31 de Agosto de 2017, 31 de Octubre de 2017, tal como se desprende de las actas que conforman el presente expediente, la actora emite recibos de pago, conforme se evidencia de los folios 88 al 90 en donde consta que SIKIN CENTRO LASER, C.A., pagó a INVERSIONES CARIBIA, C.A., la cantidad de Treinta y Ocho Mil Cuatrocientos Nueve Bolívares con Cuarenta y Seis céntimos (Bs. 38.409,46), por concepto de arrendamiento de local 09 en fechas 01 de Enero de 2016, 01 de Febrero de 2016 y 15 de Abril de 2016, y siendo emitidas dichas facturas de pago por la parte actora, en las fechas anteriormente descritas. ASÌ SE DECIDE.-
No puede resultar desaprensivo para quien sentencia, que vencida la prórroga legal, y estando en presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, el arrendador pueda demandar a su capricho el cumplimiento de contrato de arrendamiento, donde deduciéndose de un orden de tiempo que por demasía, absorte la dejadez, o si se quiere una actitud silente, omisiva e inoponible de que el arrendatario siga ocupando la posesión del inmueble arrendado, debe entenderse modalidad pasajera, que no es más que el anterior contrato desaparece en cuanto al tiempo, y surge ahora es la indeterminación contractual (tácita reconducción), dado el recibimiento del pago del canon de arrendamiento vencido la prórroga legal, por parte de la arrendadora actora, circunstancia continua que permite concluir, que la demandante al aceptar el pago del canon de arrendamiento, manifestó su consentimiento con respecto de la permanencia de la arrendataria demandada- inquilina, en que esta siga ocupando el inmueble dado en arrendamiento. Y ASÌ SE DECIDE.-
Ciertamente, el subiudice se observa que de la cesación de los efectos sobre la relación arrendaticia del contrato a tiempo determinado, lo reconduce es el comportamiento silente y poco previsivo del arrendador, en dejar en una situación al inquilino en seguir disfrutando la cosa arrendada, sin haber un disenso ni tan si quiera de reclamación a la entrega del inmueble, convidando tácitamente su ocupación.
En el caso bajo estudio, considera esta Superioridad, que de la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, se aprecia que la parte demandada continuó pagando los cánones de arrendamiento estipulados en el contrato tal y se desprende de las pruebas de informes promovidas por ante el Juzgado A quo, por la misma parte demandada, remitiendo la entidad Bancaria Banco Exterior, a dicho Tribunal en fecha, oficio N° 27821, en el cual se deja expresa constancia que la cuenta N° 0115-0028-53-02-80063275 pertenece a la sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., con motivo del pago de los respectivos cánones de arrendamiento de la sociedad mercantil SKIN CENTRO LASER, C.A., y no consta en autos que el actor hubiere devuelto el canon a la demandada, por el contrario en su demanda solicita la entrega material del inmueble, más sin embargo el tiempo de su interposición de la demanda- sobre el vencimiento de la prórroga legal- lleva inmersa la desidia y posterior adveración de seguir ocupando el inmueble arrendado por el inquilino. Y ASI SE DECIDE.
Ahora bien, el pago del canon depositado en la cuenta bancaria propiedad del arrendador, no son objeto de análisis por quien aquí decide para concluir si dicho pago se realizó en tiempo oportuno o nó, por ventilarse en este juicio la entrega de la cosa del inmueble dado en arrendamiento, más no el impago de cánones de arrendamiento. ASI SE DECIDE.-
Así las cosas, queda establecido en el presente caso, que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, al haber operado la tácita de reconducción, lo que hace forzoso concluir la Improcedencia de la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, pues en este tipo de relación arrendaticia, indeterminada, sólo es aplicable las demandas fundadas en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. En consecuencia, lo ajustado a derecho será declarar IMPROCEDENTE la presente acción, por no prosperar en cuanto a derecho se refiere. ASI SE DECIDE.
IV. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 23 de marzo de 2018 (f. 241) por el abogado LUÍS RIVAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada SKIN CENTRO LASER,C.A., contra la sentencia definitiva de fecha 19 de marzo 2018 (f. 225 al 234), dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoara sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., contra SKIN CENTRO LASER, C.A.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por las sociedad mercantil INVERSIONES CARIBIA, C.A., contra SKIN CENTRO LASER, C.A
CUARTA: Se revoca la sentencia apelada.
QUINTA: Se condena en las costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido revocada en todas sus partes la sentencia apelada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los tres (03) días del mes de Agosto del año dos mil dieciocho (2.018). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. INDIRA PARIS BRUNI
EL SECRETARIO,
Abg. JHOMME RAFAEL NAREA TOVAR
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres (3:00 pm) de la tarde.
EL SECRETARIO,
Abg. JHOMME RAFAEL NAREA TOVAR
Exp. N° AP71-R-2018-000237
Cumplimiento de Contrato/Def.
Materia: Civil
IPB/MAP/yis
