REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas 30 de mayo de 2018
208º y 159º
Asunto: AP71-R-2018-000158.
Demandante: ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.148.939
Apoderados Judiciales: Abogados Ángel Morillo y Mayalgi Marcano Pérez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 84.877 y 141.540, respectivamente.
Demandada: Sociedad Mercantil CARACAS COACHING, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 9 de febrero de 2010, bajo el No. 2, tomo 28-A-Sgdo., representada por el ciudadano YANNICK LACOSTE, de nacionalidad francesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 84.489.377.
Apoderados Judiciales: Abogados Alejandro Eduardo Bouquet Guerra, Aniello de Vita Canabal, Francisco Gil Herrera, Laura Cristina Hernández Morillo, Jaime Antonio Cedré Carrera, Gabriel García, Yelifer Calderin, Leonardo Alejandro Gómez Acevedo y Michelle Morales Picott, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.468, 45.467, 97.215, 154.726, 174.038, 247.185, 270.185, 235.467 y 288.808, respectivamente.
Motivo: Resolución de de Contrato de Arrendamiento.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el juicio de resolución de contrato de arrendamiento que incoara la ciudadana ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO, contra la Sociedad Mercantil CARACAS COACHING, que se sustanció ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante decisión del 08 de febrero de 2018, el aludido Juzgado dictó decisión de merito declarando entre otras cosas con lugar la demanda incoada, contra lo cual la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada.
Mediante auto del 09 de marzo de 2018, se ordenó darle entrada al expediente, y, como quiera que el presente asunto se tramitó por el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 de dicho ordenamiento jurídico se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, la cual se procede a proferir en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Demandante:
Sostuvo la representación judicial de la parte actora que su representada es propietaria del inmueble constituido por una oficina distinguida con el numero y letra 720-E, situada en el piso 7 de la Torre E, ubicado en el centro empresarial “Ciudad Center”, en el lugar denominado “Level” u “Ojo de Agua”, Urbanización Boleíta Norte, calle “B”, jurisdicción de la Parroquia Leoncio Martínez, Municipio Sucre del estado Miranda, según consta de documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 29 de agosto de 2013, bajo el No. 2013.1617, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 239.13.9.2.5598, libro de folio real del año 2013.
Que en fecha 19 de agosto de 2014, su representada suscribió contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el No. 3, tomo 181, sobre el mencionado inmueble con la sociedad mercantil CARACAS COACHING, C.A., representada por su director YANNICK LACOSTE, estableciéndose en la cláusula cuarta lo siguiente:
“CUARTA: PLAZO. De manera expresa se establece y así lo acepta “LA ARRENDATARIA”, que el plazo de duración del presente contrato será de un año fijo, contando a partir de la fecha de autenticación de este documento. Vencido el plazo de duración y sin necesidad de notificación alguna se inicia el lapso de prorroga legal, facultativa para “LA ARRENDATARIA”. (…) Lo anterior no obsta a que las partes puedan convenir un nuevo contrato de arrendamiento, siempre y cuando se pongan de acuerdo con los nuevos términos de contratación. No habrá prórroga automática ni tacita reconducción…”.
Que vencido el plazo pactado en el primigenio contrato, la partes han renovado periódicamente la relación arrendaticia tal y como se desprende del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 28 de octubre del 2015, bajo el No. 40, Tomo 82; y siendo el último contrato de arrendamiento vigente el autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta de Caracas Municipio Libertador, en fecha 9 de noviembre de 2016, bajo el No. 47, Tomo 66, en el cual se estableció en sus Clausulas Segunda y Cuarta lo siguiente:
“SEGUNDO: EL CANON. Las partes de mutuo acuerdo fijan el canon mensual de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 280.000,00) más el correspondiente impuesto al valor agregado, actualmente fijado en 12% pagadero dentro de los primero cinco días continuos de cada mes contractual, previa presentación de la factura, mediante deposito a ser efectuado en la cuenta de ahorro: N° 0134-0377-51-3775048955 en el Banco Banesco a nombre de la ciudadana ZULAY MORENO. El canon mensual será cancelado por adelantado, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por parte de la “LA ARRENDATARIA” , quedando convenido que la falta de pago de dos (2) mensualidades dará derecho a “LA ARRENDADORA” a solicitar la resolución de contrato y pedir la inmediata desocupación de “EL INMUEBLE”, sin perjuicio de poder reclamar los daños y perjuicios que pudiesen acarrear tal incumplimiento…”
“CUARTA: PLAZO. De manera expresa se establece y así lo acepta “LA ARRENDATARIA”, que el plazo de duración del presente contrato será de un año fijo, contado a partir de la fecha de autenticación de este documento. Vencido el lapso de duración y sin necesidad de notificación alguna se inicia el lapso de prorroga legal, facultativa para “LA ARRENDATARIA”. (…) lo anterior no obsta a que las partes puedan convenir un nuevo contrato de arrendamiento, siempre y cuando se pongan de acuerdo sobre los nuevos términos de contratación. No habrá prórroga automática ni tacita reconducción (…)”
Que con respecto al pago de los cánones de arrendamiento, a pesar de haber sido pactado en el contrato de arrendamiento que los mismos se harían en la cuenta de ahorro No. 0134-0377-51-3775048955 en el Banco Banesco a nombre de la ciudadana Zulay Moreno, las partes de mutuo acuerdo decidieron que dichos pagos se realizarían a partir de la entrada en vigencia del segundo contrato de arrendamiento, en la cuenta corriente No. 0102-0350-310000089911, en el Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana Zulay Moreno, y así se evidencia de los estados de cuenta en los cuales consta relación de pagos.
Que la relación contractual había transcurrido con perfecta normalidad hasta que el día 14 de diciembre de 2016, cuando recibió un correo electrónico de la ciudadana Bárbara Sevilla, Coordinadora Administrativa de la sociedad mercantil CARACAS COACHING, C.A., en el cual se evidenció la clara violación por parte de la arrendataria de una serie de cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento, entre ellas la clausula segunda correspondiente al canon, por cuanto en la misma se pactó que la mensualidad de arrendamiento seria la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 280.000,00) mas el correspondiente impuesto al valor agregado, actualmente fijado en 12% pagadera dentro de los primeros cinco (5) días continuos de cada mes contractual; en tal sentido, la arrendataria incumplió su obligación cuando de forma arbitraria descontó del monto mensual correspondiente a una reparación efectuada al inmueble, y en consecuencia sólo pretende pagar la cantidad de DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 16.682,50), como correspondiente a la mensualidad del mes de diciembre de 2016.
Que además del incumplimiento en relación al pago del monto total de la pensión de arrendamiento, se encuentra la fecha del pago del mismo en virtud de que hasta el día de hoy no ha sido cancelado, debiendo haberse efectuado dicho pago correspondiente a la mensualidad del mes de diciembre de 2016, dentro de los primeros cinco (5) día del mes, tal y como quedo establecido en la cláusula segunda del contrato, aunado al hecho de que hasta la presente fecha tampoco ha sido cancelado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero y febrero de 2017.
Que de igual manera en el contrato de arrendamiento se estableció en su cláusula octava, lo referente a las reparaciones que deban hacerse en el inmueble, la cual es del tenor siguiente:
“…OCTAVA: REPARACIONES. Son a cuenta y a cargo exclusivo de “LA ARRENDATARIA” las reparaciones menores o locativas que requiera “el inmueble” arrendado, entendiéndose como reparaciones menores aquellas que no pasen o excedan del treinta por ciento (30%) del canon de arrendamiento mensual que estuviera vigente para la fecha en que ocurra, y consideradas estas una a una y en forma individual. Igualmente son a cargo y por cuenta de “LA ARRENDATARIA” las reparaciones mayores que se requieran o causen por culpa a negligencia, debiendo de notificar de inmediato y por escrito a “LA ARRENDADORA” cuando conociere de la existencia de alguna. “LA ARRENDATARIA” queda obligada a poner en conocimiento de “LA ARRENDADORA”, por escrito, en forma inmediata y con la mayor urgencia en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles desde que tenga conocimiento de su existencia, cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria alguna reparación en “EL INMUEBLE” objeto de este contrato. “LA ARRENDATARIA” deberá anexar a la carta de notificación, o dentro de los siguientes cinco (5) días hábiles entregar a “LA ARRENDADORA”, por lo menos dos presupuestos distintos. De no hacerlo LA ARRENDATARIA será responsable de los daños y perjuicios que ocasionen sus negligencias. En todo caso “LA ARRENDADORA” debe responder a “LA ARRENDATARIA”, dentro de un plazo máximo de cinco (5) días hábiles, la respectiva notificación y en caso de que no responda, “LA ARRENDATARIA”, podrá proceder a la reparación correspondiente por cuenta de “LA ARRENDADORA”. No obstante, LA ARRENDADORA queda relevada de toda responsabilidad de pago, en caso de que LA ARRENDATARIA incumpla su obligación de notificar previamente el presupuesto correspondiente…”.
Que de la clausula octava del contrato de arrendamiento, se observa que las partes de mutuo acuerdo establecieron el procedimiento a seguirse en caso de que se necesitara realizar reparaciones mayores en el inmueble que por el monto de la mismas correspondieses ser pagadas por la representada, claramente se estipulo que la arrendataria de manera inmediata si tuviese conocimiento de que el inmueble necesitara alguna reparación, además de ello, debía presentarle a la representada por lo menos dos presupuestos distintos, y solo en caso de que la arrendadora no diese respuesta dentro de los cincos (5) días hábiles siguientes a dicha notificación, es que podía proceder la arrendataria a efectuar la reparación por cuenta de la representada; sin embargo de los hechos previamente narrados, se evidencia que dicho procedimiento no fue tomado en cuenta por la arrendataria, trasgrediendo así lo estipulado en la referida clausula contractual, tal situación, releva de toda responsabilidad de pago a la representada tal y como ha sido establecido en la clausula octava del contrato de arrendamiento, y en consecuencia mal podría la arrendataria haber tomado la decisión arbitraria de descontar el monto correspondiente a la reparación efectuada, del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2016.
Que por todo lo expuesto procede a demandar la resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta de Caracas Municipio Libertador, en fecha 9 de noviembre de 2016, bajo el No. 47, Tomo 66, y como consecuencia de ello la entrega del inmueble arrendado, al igual que el pago de los meses demandados como insultos como justa indemnización.
De la contestación:
La representación judicial de la parte demandada aceptó y convino que desde el día 19 de agosto de 2014, su representada mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO, sobre el inmueble descrito en el libelo, cuyo último contrato a tiempo determinado fue suscrito en fecha 09 de noviembre de 2016.
Que niega, rechaza y contradice que la sociedad mercantil CARACAS COACHING, C.A., haya incumplido sus obligaciones en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2016; enero y febrero de 2017, toda vez que su representada los consignó ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas en el expediente nomenclatura: AN34-S-2017-000002, fundamentado a la existencia de motivos que impidieron la cancelación de los cánones de arrendamientos de la forma convenida y a la negativa expresa de la accionante en comunicar, tras las innumerables llamadas y correos que se le realizaron para solventar la situación impeditiva al pago sin obtener respuesta alguna.
Que niega, rechaza y contradice que la representada haya convenido el depósito de los cánones de arrendamiento en una cuenta distinta a la pactada en el último contrato vigente, por lo cual, la cuenta estipulada en el contrato para realizar dichos pagos, es según lo establecido en la clausula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, la cuenta No. 0134-0377-51-3775048955 de Banesco Banco Universal, C.A., a nombre de la ciudadana Zulay Moreno, la cual no se encontraba activa para recibir transferencias y depósitos, tal como lo pudo constatar su representada cuando intento cancelar las mensualidades de diciembre, enero y las mismas fueron rechazadas, motivado a que dicha cuenta se encontraba en estatus INACTIVO, según se pudo constatar a través de la información ofrecida por la entidad financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., hecho que intentó participar mi representada a la accionante para la gestión de la solución correspondiente, pero dicha participación nunca fue respondida por la demandante a pesar de los diversos mensajes, correos y llamadas que le fueron realizadas a tal efecto; asimismo, cabe señalar que la consignación se realizó a pesar de que la parte demandante incumplió su obligación de FACTURAR PREVIO AL PAGO las mensualidades en la forma acordada en el contrato de arrendamiento, específicamente establecida dicha obligación en la clausula SEGUNDA del contrato de arrendamiento de fecha 9 de noviembre de 2016.
Que mal pudiera señalar la accionante que su representada no canceló las obligaciones contractuales según lo pactado, cuando fue la accionante quien incumplió sus obligaciones referidas a la emisión de las facturas por concepto de los cánones respectivos y más cuando su representada previendo la inacción de la parte demandante para la solución del hecho impeditivo del pago, consignó todos y cada uno de los cánones de arrendamiento demandados.
Así mismo, negó, rechazo y contradijo que su representante incumpliera el procedimiento para la cancelación de las reparaciones mayores en el inmueble pues dichas reparaciones no pueden estar sujetas a condición de debido a su urgencia, ya que la reparación que costeo su representada fue referida al aire acondicionado del inmueble arrendado, el cual, presentó un desperfecto que desencadeno que emanara aire caliente, haciendo imposible la permanencia de las personas que laboran en el inmueble arrendado por las altas temperaturas que originó.
Que se puede constatar de las consignaciones hechas por su representada, que se cancelo íntegramente el mes de diciembre del año 2016, sin deducir dicho costo de las obligaciones que le impone el artículo 1592 del Código Civil, pese a las obstaculización impuesta por la ARRENDADORA para el debido cumplimiento de las obligaciones pactadas.
Negó, rechazó y contradijo que su poderdante adeude la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 840.000,00), a la ciudadana Zulay Haydee Moreno Maldonado, pues tal como se señalo “Ut Supra” su representada consigno todos y cada uno de los cánones de arrendamiento demandados mediante el procedimiento consignatario antes identificado.
Concluyó señalando que la demandante no emitió ni entregó a su poderdante las facturas de las mensualidades cuyo incumplimiento alega, por ende, al estar sujeto el pago contractualmente a dicha condición, mal pudiera establecerse el incumplimiento al pago de las mensualidades reclamadas.
Que a pesar de que las reparaciones mayores corren a cuenta del arrendador, sufrago los gastos para la reparación respectiva a los fines de la conservación del inmueble, por cuanto, cualquier estipulación o condición leonina debe ser desaplicada de conformidad al criterio pacifico y reiterado del Máximo Tribunal.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Demandante:
Conjuntamente con su escrito libelar marcado con la letra “A”, instrumento poder otorgado a los Abogados Ángel Alejandro Morillo y Mayalgi Marcano Pérez, ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el No. 8, Tomo 19, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación judicial que ostentas los referidos profesionales del derecho. Así se decide.
Marcado con la letra “B” copias simples de documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el No. 2013.1617, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 239.13.9.5598 y correspondiente al Libro del folio real del año 2013, mediante el cual los ciudadanos LUIS ENRIQUE TANG LUIGI y MIRIAM CARLIDA DOCAOS DE TANG, dieron en venta a la ciudadana ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO, el inmueble objeto del presente juicio a la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Marcado con la letra “C” copias simples de un contrato de arrendamiento celebrado entra la ciudadana ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO y la Sociedad Mercantil CARACAS COACHING, autenticado ante la Notaria Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 14 de agosto de 2014, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la relación contractual por un año fijo desde la fecha de autenticación. Así se decide.
Marcado con la letra “D” copias simples de un contrato de arrendamiento celebrado entra la ciudadana ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO y la Sociedad Mercantil CARACAS COACHING, autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 28 de octubre de 2015, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la relación contractual por un año fijo desde la fecha de autenticación. Así se decide.
Marcado con la letra “E” copias simples de un contrato de arrendamiento celebrado entra la ciudadana ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO y la Sociedad Mercantil CARACAS COACHING, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 09 de noviembre de 2016, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la relación contractual por un año fijo desde la fecha de autenticación. Así se decide.
Marcadas con la letra “F” copias simples de estados de cuenta de la ciudadana ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO, en la entidad bancaria Banco de Venezuela las cuales se aprecian de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Marcada con la letra “G” copias imples de un correo electrónico emitido por CARACAS COACHING y dirigido a la ciudadana ZULAY MORENO, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de donde se desprende que se efectuó la reparación de un aire acondicionado y que dicho costo sería debitado al canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre. Así se decide.
Abierta la causa a pruebas ratificó las anteriores documentales sobre las cuales ya se emitió valoración, y promovió facturas originales identificadas con los Nos. 000019, 000021, 000022, 000024, 000025, 000026, 000027, 000028, 000029, 000030, 000031, 000032, 000033, 000034 y 000035, de fechas 11/01/2016, 01/02/2016, 01/03/2016, 01/014/2016, ,01/05/2016, 01/06/2016, 00/07/2016, 01/08/2016, 01/09/2016, 01/10/2016, 30/10/2016, 01/11/2016,12/12/2016, 02/01/2017 y 01/02/2017, emitidas por la ciudadana ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO a la Sociedad Mercantil CARACAS COACHING, se observa que las facturas correspondientes a los meses demandados como insolutos, a saber: diciembre 2016; y enero y febrero 2017; fueron desconocidas en cuanto a su firma por la parte a quien le fueron opuestas en virtud de lo cual la promovente solicitó el cotejo.
Así las cosas, se observa que en la tramitación del cotejo la promovente desistió de dicha prueba en virtud de lo cual debe desecharse del proceso, al igual que las facturas restantes toda vez que ellas no guardan relación con los hechos controvertidos en la causa. Así se decide.
Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando se oficiara a la Coordinación Judicial de los Tribunales de Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, a los fines de que informe si durante los días 20, 21, 22, 23 y 24 de febrero de 2017, así como los días 1, 2, 3, 6, 7 y 8 de marzo de 2017, hubo despacho en los Tribunales que conforman dicho circuito; si los días 20, 21, 22, 23 y 24 de febrero de 2017, así como los días 1, 2, 3, 6, 7 y 8 de marzo de 2017, se realizó distribución de solicitudes, demandas y comisiones en dicha sede; y que si en los archivos o base de datos correspondientes a esa misma fecha hay constancia de una solicitud de consignación de cánones de arrendamientos. Ahora bien de la resulta proveniente de la Coordinación Judicial, se evidenció que durante los días 20, 21, 22, 23 y 24 de febrero de 2017, así como los días 1, 2, 3, 6, 7 y 8 de marzo de 2017, no hubo despacho en ningún Tribunal de dicha sede judicial, así mismo se pudo evidenciar que en esas mismas fechas se procedieron a recibir asuntos nuevos de manera manual según acta No. 025-2017, 024-2017, de fechas 23 y 24 de febrero de 2017.
También informó la Coordinación del Circuito Judicial de Tribunales de Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que en las fechas antes detalladas los justiciables tuvieron la posibilidad de introducir solicitudes, demandas y comisiones en la sede de este Circuito y que efectivamente reposa en los archivo de dichos Tribunales solicitud de consignación de Canon de Arrendamiento, introducida por los representantes de la sociedad mercantil Caracas Coaching, C.A., distribuida en fecha 8 de marzo de 2017 correspondiéndole al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial conocer de la causa.
Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando se oficiara a la entidad financiera Banco de Venezuela, a fin de que informe si la cuenta corriente 0102-0350-31000089911, pertenece a la ciudadana Zulay Haydee Moreno, asimismo remita estado de cuenta durante los meses de enero a diciembre de 2016 y enero y febrero de 2017; y así como también información respecto a operaciones bancarias realizadas por la sociedad mercantil Caracas Coaching C.A., correspondiente al año 2016.
De las resultas emanadas del Banco de Venezuela se evidencio, que en efecto la cuenta corriente No. 0102-0350-31000089911 pertenece a la ciudadana Maldonado Zulay Haydee, que la misma posee un estatus de activa y que efectivamente se llevaron a cabo el abono a la cuenta durante los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2016, siendo el emisor la sociedad mercantil Caracas Coaching C.A. Sin embargo se pudo comprobar que en los meses de diciembre de 2016, enero y febrero de 2017, no se reflejo abono a la cuenta antes mencionada. Así queda establecido.
Promovió prueba de informe oficiando a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SEDEBAN), de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil a los fines de que este informe si se encuentra activa la cuenta corriente No. 0102-0350-310000089911, del Banco de Venezuela perteneciente a la ciudadana Zulay Haydee, asimismo que remita al Juzgado estados de cuenta correspondiente a cuenta antes mencionada correspondiente a los meses de enero a diciembre del 2016 y enero y febrero de 2017; y por último que señale la existencia de operaciones bancarias correspondiente a transferencia o depósitos fueron realizadas por la sociedad mercantil Caracas Coaching C.A., de la misma no consta en autos resultas por lo cual este juzgado desecha dicha prueba. Así se decide.
Promovió la testimoniales de los ciudadanos Juan Carlos Gómez Urdaneta, Rafael Rodríguez Álvarez, Joysf Maradith Bueno, Pedro Urdaneta y Evenelin Gutiérrez, cuya prueba pondera esta Alzada inadmisible a tenor de lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil, en virtud de lo cual se desechan del proceso. Así se decide.
Promovió la exhibición de las facturas acompañadas al escrito libelar marcadas con la letra “A”, la cual fue declarada inadmisible en virtud del recurso de apelación ejercido por la parte demandada. Así se precisa
Demandada:
Junto al escrito de contestación de la demanda y marcado con la letra “A” instrumento por otorgado por la parte demandada a los Abogados Alejandro Eduardo Bouquet Guerra, Aniello de Vita Canabal, Francisco Gil Herrera, Laura Cristina Hernández Morillo, Jaime Antonio Cedré Carrera, Gabriel García, Yelifer Calderin, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación judicial que ostentas los referidos profesionales del derecho. Así se decide.
Marcada con la letra “B” copias certificadas del expediente que cursa ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado con el alfanumérico AN34-S-2017-000002, contentivo de la solicitud de consignación de cánones de arrendamiento interpuesto por la sociedad mercantil Caracas Coaching C.A., a favor de la ciudadana Zulay Moreno, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, cuya análisis minucioso será efectuado en la parte motiva de este fallo. Así se decide.
Abierta la causa a pruebas promovió marcado con la letra “A”, dos impresiones fotográficas del lugar del inmueble arrendado donde se efectuó la reparación del aire acondicionado a los fines de ilustrar el origen del daño mayor objeto de reparación por parte de la parte demandada, a las cuales se les otorga pleno valor probatorio por no haber sido impugnadas por la parte a quien le fueron opuestas. Así se decide.
Marcado con la letra “B” tres (3) facturas por concepto de la revisión y reparación de FAN COIL del equipo de aire acondicionado, a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte solicitó la evacuación de la testimonial del ciudadano Andriani de Jesús Labarca Godoy, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad no. V-14.128.925 en su carácter de representante de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS DE ELECTRICIDAD Y AIRE ACONDICIONADO ANDRIANI.F.P. Seguidamente en fecha 9 de junio de 2017, se llevo a cabo el acto de reconocimiento de contenido y firma, donde compareció el ciudadano Andriani de Jesús Labarca Godoy, quien afirmó que fueron emitidas y no están firmadas por él las facturas No. 000067, 000068 y 000069 de fechas 11, 23 y 28 de noviembre de 2016, quedando acreditado que dicho ciudadano fue el encargado de llevar a cabo la obligación de reparación del aire acondicionado. Así se decide.
Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando oficiar a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), a fin de que informe si la cuenta corriente 0134-0377-513775048955, de Banesco Banco Universal, C.A., perteneciente a la ciudadana Zulay Haydee Moreno, asimismo informe sobre sus estado de cuenta durante diciembre de 2016 y enero, febrero y marzo de 2017; y si la cuenta se encontraba habilitada para el depósito, transferencia y retiro para los meses de diciembre de 2016 y enero y febrero de 2017, así como también información respecto a operaciones bancarias realizadas por la sociedad mercantil Caracas Coaching C.A., a la cuenta antes mencionada. La institución financiera informó que la cuenta antes detallada pertenece a la ciudadana Zulay Haydee, se encuentra en status de actualización de expediente y no posee movimientos desde el mes de julio de 2016. Así se decide.
Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando oficiar al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario, Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas en el expediente nomenclatura: AN34-S-2017-000002, a fin de que informe si sobre dicho despacho cursa la causa con motivo de consignación de canón de arrendamiento, iniciado por la sociedad mercantil Caracas Coaching C.A., a favor de la ciudadana Zulay Moreno. Del mismo se confirmo que en efecto es ese Juzgado cursaba causa identificada con el número de expediente AN34-S-2017-000002, con motivo de la Solicitud de Consignación de Cánones de Arrendamiento, acreditándose el curso de la causa intentada por la sociedad mercantil Caracas Coaching a favor de la ciudadana Zulay Haydee Moreno Maldonado. Así se decide.
Capítulo IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
La decisión dictada el 08 de febrero de 2018, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la pretensión de resolución de contrato incoada en base a las siguientes consideraciones:
“…Ahora bien, de los razonamientos antes señalados, a los fines de adminicular todas las probanzas consignadas tenemos las pruebas de informes dirigidas al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de las Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas en la sede de los Cortijos de Lourdes, en donde fue apreciado por la Jueza de este Tribunal la existencia de las consignaciones llevadas por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de las Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, la cual distribuida por la Unidad de Recepción y Distribución de Documento (URDD), adscrita a este Circuito Judicial en fecha 8 de marzo de 2017, y admitida por este Tribunal en fecha 9 de marzo de 2017.
De acuerdo a ello es importante esclarecer, que se determino que a pesar de que los días 20,21,22,23, y 24 de febrero de 2017, así como los días 1,2,3,6,7 y 8 de marzo de 2017, el sistema juris 2000 presento fallas, se procedió a distribuir solicitudes, demandas y comisiones en esta sede judicial de forma automatizada, los días 23/2/2017 y 24/2/2017.
Asimismo, se constato que según lineamientos internos de la coordinación judicial, plasmado en acta administrativa no. 021-2017, de fecha 20/2/2017, se garantizo la prestación del servicio a los justiciables procediéndose a la recepción de asuntos nuevos de forma manual, durante ene l periodo en el cual presento fallas el sistema juris 2000, es decir, 20,21,22,23 y 24 de febrero de 2017, así como los días 1,2,3,6,7 y 8 de marzo de 2017; en tal sentido la parte demanda pudo haber iniciado el procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento, consignado en su escrito en la unidad de Unidad de Recepción y Distribución de Documento (URDD), para su recepción manual y posterior distribución, durante las fechas señaladas, o de forma automatizada los días 23/2/2017 y 24/2/2017.
Ante tal circunstancia, es preciso destacar lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:
“…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatarios, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”
De la norma ut supra transcrita, se colige que el arrendatario tiene el lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del pago del canon de arrendamiento, para iniciar el procedimiento de consignación ante el Tribunal de Municipio; así las cosas, en el presente caso en lo atinente a la solvencia de la arrendataria y en el pago de las pensiones arrendaticias, corresponde analizarla, copia certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias producidas por la parte demanda, en la cual aparece la apertura del procedimiento consignatario en fecha 8/3/2017, y consignados los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de diciembre 2016, enero y febrero de 2017; en tal sentido al no haber sido realizada dichas consignaciones dentro de los quince (15) días al vencimiento de la mensualidad, tal como prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y ateniendo a que conforme a la clausula 2 de la contratación locativa que les vincula, el canon debe pagarse durante los primeros 5 días de cada mes por adelantado, se evidencia que dichas consignaciones fueron realizadas extemporáneamente, lo cual deriva en que la sociedad mercantil CARACAS COACHING se encuentre en insolvencia, quedando demostrado el incumplimiento del pago en tres mensualidades consecutivas. Y así establece.
Por último, este Tribunal ve preciso analizar lo relacionado por la Clausula Octava del Contrato de Arrendamiento, ya que es unos de los temas debatidos en el presente juicio.
El principio de buena fe constituye uno de los principios que informan al proceso civil venezolano, quizás el más necesario por el carácter del mismo, toda vez que su apelación evita que las conductas contrarias a la ética de la buena fe de los sujetos procesales que ponen en peligro el fin del proceso, así como también derechos constitucionales del justiciables como lo son la tutela judicial efectiva., el derecho a la defensa, al debido proceso y la igualdad de las partes.
Corresponde al juez la labor y obligación legal de detectar en cada una de las etapas en que transcurre el proceso civil, las conductas maliciosas de los sujetos procesales con el objeto de sancionarla y evitar de esa manera que es el proceso no cumpla con el fin constitucional que enmarque el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que no es más que el de ser instrumento fundamental para la realización de la justicia. Se plantea el problema de la determinación de las conductas contrarias a la buena fe y la ética que pueden obstaculizar el normal desenvolvimiento del proceso civil, a las cuales pueden ser sancionadas en beneficio de un proceso justo y debido. Sin embargo, señalar que la finalidad del proceso para la Carta Magna es la búsqueda y obtención de la justicia, mediante la aplicación de ordenamientos jurídicos.
En materia contractual, con respecto al principio de buena fe, se observa el contenido del artículo 1160 del Código Civil, tal y como anteriormente se señalo, ahora bien, la interpretación de los contratos cuando surgen indiferencia entre las partes contratantes, la hace la Juez, según lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código Civil. El derecho procesal civil, consagra el principio de la buena fe procesal cuando establece en el código de procedimiento civil (1986), lo siguiente:
“articulo 12: los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del Derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir de hechos no alegados ni probados. El juez ´puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentren comprendido en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contrato o actos que presenten oscuridad , ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intensión de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira la exigencia de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (subrayando y en negrita del Tribunal)
La ley procesal civil, exige que se establezca las responsabilidades legales a que haya lugar, pero es todavía más evidente que el fundamento para el rechazo de la pretensión o incidente provendrán de la intencionalidad del mismo y que este examen sea subjetivo por parte del Juez, quien de oficio, o por advertencia de la otra parte, considerara la petición impertinente inútil y corrupta; esa conclusión no necesita más fundamento que la propia del juez que la dicta. Podrá así rechazarse la práctica de pruebas inútiles e infundadas que solo tengan por objeto dilatar el proceso, las peticiones de acumulación y de suspensión improcedentes y aquellas medidas cautelares que se introduzcan en proceso que no tienen una finalidad por sí misma.
Así las cosas, esta Juzgadora luego de hacer un análisis de los fundamentos de hechos y derechos expuestos por las partes, así como del material probatorio, llega a la conclusión que el cumplimiento de la clausula octava del contrato, alegado por la parte actora, relativa al procedimiento sobre las reparación que amerite el inmueble, las cuales deben ser notificadas de inmediato por escrito, en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles desde que se tenga conocimiento de su existencia, cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria alguna reparación en el inmueble para lo cual la arrendataria deberá anexar a la carta de notificación, o dentro de los cinco (5) días hábiles entregar a la arrendadora, por lo menos dos (2) presupuestos distintos sin lo cual será la arrendataria responsable de los daños y perjuicios que ocasiones su negligencia, es procedente, debido a que no consta en auto que la sociedad mercantil CARACAS COACHING C.A., haya dado cumplimiento al procedimiento para la reparaciones estipuladas en la clausula octava del contrato de arrendamiento, sino que solo se limito a informar de la contingencia generada por el aire acondicionado, motivo por el cual quien suscribe, apegado a los principios constitucionales derivados del derecho a la defensa y al de igual de las partes, con base a la sana critica y la máxima experiencias y ceñida al principio de buena fe el cual está en el deber de resguardar en todo proceso, establece en el presente caso existe el incumplimiento contractual de la clausula octava alegada por la parte actora; por lo cual en definitiva debe prosperar en derecho la acción resolutoria de la relación arrendaticia. Así se decide…”.
Capítulo V
DE LOS ALEGATOS DEL RECURRENTE
Alego la representación judicial de la parte demandada que la presente apelación se circunscribe a los errores de valoración de las pruebas y en la ultrapetita en que incurrió el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para fundamentar la sentencia de fecha 8 de febrero de 2018, que declaró con lugar la demanda de resolución intentada por la parte actora por el presunto incumplimiento de su representada en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre del año 2016 y los meses de enero y febrero del año 2017.
Que el Juzgado A quo no aplicó debidamente el principio básico de derecho probatorio de la carga de la prueba, que establece que todo hecho alegado debe ser demostrado por la parte que alega, ya que la parte actora intentó una demanda en contra de su representada fundada en un hecho que estaba supeditado a una condición en una obligación de hacer estipulada en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento vigente en donde se estableció claramente que el pago del canon de arrendamiento debe hacerse “dentro de los primeros cinco (05) días continuos de cada mes contractual, previa presentación de la factura”, por lo que, al rechazar la hoy parte demandada haber recibido la factura de los cánones de arrendamientos controvertidos, debió demostrar la parte actora de manera fehaciente que cumplió su deber de emitir y entregar las factura de los cánones de arrendamientos controvertidos para que pueda operar la consecuencia jurídica de desalojo a causa de la insolvencia de dos cánones de arrendamiento consecutivos.
Que la parte actora procuro en la articulación demostrar que cumplió la obligación de entregar facturas de los cánones de arrendamientos controvertidos a través de los medios probatorios de testigos y exhibición de documentos.
Que con respecto a la prueba testimonial se pudo evidenciar que de las actas de testimonio de fecha 9 de junio de 2017, que ninguno de los testigos determino de forma fehaciente que la parte actora haya entregado las facturas de los cánones de arrendamientos, ya que además de ser las deposiciones dubitativas y referenciales, no demuestran en forma alguna el hecho alegado.
Que en el mismo tenor, en cuanto al análisis realizado por la sentenciadora de la Clausula Segunda, ignora las condiciones contractuales y el tiempo de los hechos alegados, al señalar que los pagos de los cánones de arrendamientos debían realizarse en una cuenta corriente distinta a la pactada cabe decir, la cuenta BANESCO, BANCO UNIVERSAL, cuyo titular es la ciudadana ZULAY MORENO MALDONADO al aducir:
“Asimismo, de la revisión de los oficios provenientes de las mencionadas entidades bancarias, se evidencio que si bien es cierto en el en el último contrato de arrendamiento, en su clausula segunda se estableció que el canon de arrendamiento debía ser depositado en la cuenta de ahorro N°. 01340377513775048955 de BANESCO, BANCO UNIVERSAL perteneciente a la ciudadana ZULAY MORENO MALDONADO, la cual de oficio remitido por dicha entidad bancaria, señala que la cuenta se encuentra en status de actualización de expediente y no posee movimientos desde el mes de junio de 2016, sin embargo no es menos cierto, que el estado de cuenta remitido por la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA C.A., correspondiente a la cuenta corriente Nro. 01020350310000089911, perteneciente a la ciudadana ZULAY MORENO MALDONADO, se observa que la sociedad mercantil CARACAS COACHING, C.A, ha venido efectuando depósitos en esa cuenta desde el 18 de enero de 2016, siendo la última de las operaciones efectuadas por la parte demandada, el depósito en cheque correspondiente al monto acordado en el contrato de arrendamiento, por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (bs. 540.000,00) en fecha 11 de noviembre de 2016. De manera pues, se colige con ello que las partes de mutuo acuerdo modificaron la cuenta bancaria en la cual debe realizarse el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento, siendo la cuente corriente Nro. 01020350310000089911, perteneciente a la ciudadana ZULAY MORENO MALDONADO; en tal sentido quedo evidenciado que la arrendataria estaba en pleno conocimiento de los pagos de las mensualidades se efectuaba en dicha cuenta bancaria, la cual por la información remitida por la entidad bancaria se encuentra activa, debiendo la parte demandada seguir cancelando el canon de arrendamiento en la mencionada cuenta perteneciente a la arrendadora en la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA C.A.; tal como fue pactado y ejecutado desde el mes de enero de 2016, y así se establece”.
Que de la cita antes transcrita quedo plenamente evidenciado el error en la valoración de la prueba cometido por el Tribunal A quo, en virtud de que cometió la aberración jurídica de suplir la voluntad de las partes en el contrato de arrendamiento, en lo atinente a la cuenta corriente en donde debía la representada pagar los cánones de arrendamiento, en virtud de que existían pagos en una cuenta de la actora del BANCO DE VENEZUELA desde el mes de enero de 2018, lo cual, no demuestra nada que las partes hayan pactado el cambio de la cuenta donde debía cancelarse los cánones (BANESCO), ya que a partir de la fecha de suscripción del contrato en el mes de noviembre de 2017, mi ya que la parte hoy demandada en ejecución a lo pactado debió realizar el pago de los cánones en la cuenta Banesco, cuenta que según se demostró a través de la prueba de informe, se encontraba inactiva por causa imputables a la titular de la misma, que adicionalmente a ello, el A quo intento hacer valer el supuesto cambio de la voluntad de las partes, fundamento que su representada había depositado el cheque que ella misma le entrego a la parte actora y que declaro recibir a la suscripción del contrato de arrendamiento, lo cual , resulto totalmente contradictorio en virtud de que el cheque después de su entrega, no estaba en poder de su representada por lo cual, resulta imposible que el mismo fuera depositado en la cuenta del BANCO DE VENEZUELA.
Que claramente con ello quedo demostrado que se cumplió con lo estipulado en el contrato, aun cuando la demandante no emitió las facturas desde el mes de Diciembre y, aun cuando, la cuenta pactada en el contrato para realizar los pagos de los cánones controvertidos en el procedimiento consignatario iniciado por mi representada a favor de la ciudadana ZULAY MORENO MALDONADO, por ante el Juzgado Cuarto de Municipio informara sobre dicha causa.
Que el incumplimiento de la clausula octava pudo evidenciase en las actas procesales que vista la urgencia en la reparación que debía hacerse al inmueble, su representada debió ejecutarlas para evitar daños mayores a la infraestructura del inmueble comprobándose el cumplimiento de su obligación de hacer uso del bien arrendado como un buen padre de familia, y en acatamiento estricto de lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, aun cuando la obstaculización impuesta por la arrendadora para el debido cumplimiento de las obligaciones pactadas y a pesar de que la obligación del pago correspondía al arrendador por sobrepasar el 30% del monto del canon de arrendamiento pactado.
Capítulo VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandada se circunscribe a impugnar la decisión dictada el 08 de febrero de 2018, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de resolución de contrato incoada en su contra, siendo menester precisar que, las denunciadas esgrimidas por el recurrente básicamente se circunscriben al fondo del asunto, toda vez que en su decir la recurrida incurrió en un error al momento de valorar las pruebas y suplió la voluntad de las partes expresada en el contrato incurriendo en ultrapetita.
Para resolver se observa:
Antes de cualquier consideración respecto al merito del asunto es necesario precisar que, nuestro ordenamiento procesal no define el concepto jurídico de la ultrapetita, pero en su defecto, la doctrina y la jurisprudencia han elaborado la noción del expresado vicio formal de la sentencia consistente en un exceso de jurisdicción del juzgador al decir cuestiones no planteadas en la litis concediendo generalmente; a alguna parte una ventaja no solicitada, o en otros términos, dando más o más allá de lo pedido que es la asignación etimológica del vocablo.
El deber impuesto a los jueces de evitar la incursión en ultrapetita es consecuencia del principio de congruencia que ha de estar presente en toda sentencia para asegurar la debida correspondencia entre el fallo y el objeto de la litis, observándose en el sub iudice que la sentencia recurrida declaró con lugar la demanda incoada en base a la violación de las clausulas segunda y octava del contrato que es precisamente el fundamento de la pretensión, no observándose que la Juez de primer grado de jurisdicción vertical haya extendido su fallo mas allá de lo solicitado ni haya decidido cuestiones no planteadas debiendo en consecuencia declarar improcedente tal denuncia. Así se decide.
Del fondo del asunto:
Conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba, contemplada en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, estableciendo las citadas disposiciones legales lo siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil:“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista Rafael De Pina, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa:
“...La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quien quiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas".
En el derecho procesal moderno corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso.
Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y, B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas.
En el sub iudice, no fue un hecho controvertido entre las partes la relación contractual entre ellas existente, mas si el pago de los cánones demandados como insolutos correspondientes a los meses de diciembre 2016; enero y febrero de 2017; sobre lo cual el demandado expuso “la existencia de motivos que impidieron la cancelación en la forma convenida y a la negativa de la accionante en comunicarse con su representada no obstante las múltiples llamadas y correos que se le enviaron”, en virtud de lo cual debieron ser consignadas ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
Así las cosas, se aprecia que conforme a la clausula segunda del contrato suscrito entre las partes de mutuo acuerdo se fijo el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 280.000,00) más el correspondiente impuesto al valor agregado pagadero dentro de los primero cinco días continuos de cada mes contractual, previa presentación de la factura, mediante deposito a ser efectuado en la cuenta de ahorros No. 0134-0377-51-3775048955 del Banco Banesco a nombre de la ciudadana ZULAY MORENO, quedando convenido que la falta de pago de dos (2) mensualidades dará derecho a la arrendadora a solicitar la resolución de contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble.
En primer lugar, se observa que conforme a la prueba de informes promovida por la parte demandada a la entidad bancaria Banesco Banco Universal, cuyas resultas cursan al folio 15 de la segunda pieza del expediente, dicha institución informó que el titular de la cuenta es ciertamente la arrendadora ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO; que su status es la actualización del expediente; y, que la misma no posee movimientos desde el mes de julio de 2016; lo que indefectiblemente conlleva a considerar que dicha cuenta no se encontraba inactiva de tal suerte que no pudiera recibir transferencias ni depósitos tal como sostuvo la parte demandada, quien debe en consecuencia sucumbir respecto de tal excepción quedando en consecuencia demostrada su insolvencia en la cuenta destinada en el contrato para el pago de los cánones de arrendamiento.
Antes bien, la representación judicial de la parte demandada sostuvo que debió acudir ante los Tribunales de Municipio a consignar los cánones de arrendamiento “dado que fue imposible cancelar el canon de arrendamiento en la cuenta establecida en el contrato” (Ver folio 98 pieza I), sobre lo cual se observa que ciertamente quedó acreditado en autos la existencia del expediente contentivo de tales actuaciones consignatarias, concluyéndose de su análisis que no fue sino el 08 de marzo de 2017 (Ver folio 97 pieza I) cuando introdujeron la solicitud de apertura del expediente de consignaciones para cancelar las mensualidades correspondientes a los meses de diciembre 2016 y enero 2017; y el 20 de marzo de 2017, se consignó la mensualidad correspondiente al mes de febrero de 2017, lo que inequívocamente resulta a todas luces extemporáneo por tardío, pues, ni siquiera concediéndole -mutatis mutandi- el lapso de 15 días al que alude el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial pudiesen considerarse tempestivos.
Como podemos observar, sea que el pago debía acreditarse en la cuenta de ahorros No. 0134-0377-51-3775048955 del Banco Banesco a nombre de la ciudadana ZULAY MORENO, lo cual no se acreditó no obstante de no encontrarse inactiva dicha cuenta; o sea que el arrendatario efectivamente tuvo impedimentos para cancelar los cánones en dicha cuenta y debió hacerlo mediante solicitud de consignación ante los Tribunales de Municipio, lo cierto es que en cualquiera de ambos casos el pago resulto inexistente y extemporáneo por tardío ya que conforme al contrato suscrito entre las partes los mismos debían efectuarse dentro de los cinco primeros días del mes, no constituyendo tampoco una excepción el hecho de que el arrendador no haya hecho entrega de la factura, pues de ser así, no tendría lógica establecer un compromiso mensual de pago si éste estuviese condicionado a la entrega de una factura.
De tal manera que, siendo que ante el alegato de ausencia de pago la excepción por excelencia es la acreditación del mismo, lo cual ciertamente se efectuó pero en contravención a lo estipulado en la clausula segunda del contrato cuya resolución se demanda, deberá sucumbir el recurrente respecto a la demanda por tal concepto debiendo en consecuencia declararse sin lugar el recurso de apelación ejercido. Así se decide.
En lo atinente a la violación de la cláusula octava del contrato, observa quien juzga que ciertamente dicha clausula prevé lo relativo a los daños que pudiese sufrir el inmueble, coligiéndose que son a cuenta de la arrendataria las reparaciones mayores que se requieran las cuales deben exceder el 30% del canon de arrendamiento para ser clasificadas de éste índole, observándose que la reparación que sostiene haber cancelado la arrendataria ascendió a la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 288.960,oo) según correo e-mail acompañado al escrito libelar, lo cual ameritaba en consecuencia que se notificara al arrendador y no proceder como se hizo, a efectuarla ni muchos menos a debitar tal cantidad del canon de arrendamiento, quedando evidenciado en consecuencia la violación de la cláusula octava del contrato que da lugar a la resolución del mismo. Así se decide.
Finalmente y lo relativo al pago de la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MILBOLIVARES (Bs. 840.000,oo) a titulo indemnizatorio por concepto de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, se observa que si bien esta Alzada determinó la extemporaneidad de los mismos conforme a los términos en que fueron convenidos en la clausula segunda del contrato, lo cual dio lugar a la procedencia de la demanda interpuesta, ello no es óbice para considerar que deba la parte demandada cancelar indemnización alguna, pues, quedó plenamente acreditado en autos que dichos montos fueron consignados ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cuales pueden ser retirados conforme lo previsto en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo en consecuencia prosperar el recurso de apelación ejercido respecto de tal condena. Así finalmente se decide.
Capítulo VII
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de Derecho anteriormente, expuestas, éste Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil CARACAS COACHING, contra la sentencia dictada el 08 de febrero de 2018, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada en su contra por la ciudadana ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO, todos identificados al comienzo de este fallo, la cual queda MODIFICADA bajo las consideraciones expuestas en este fallo.
Segundo: PACIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO, contra la Sociedad Mercantil CARACAS COACHING, ambos identificados al comienzo de este fallo, y como consecuencia de ello:
RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ZULAY HAYDEE MORENO MALDONADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.148.939 y la Sociedad Mercantil CARACAS COACHING, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 9 de febrero de 2010, bajo el No. 2, tomo 28-A-Sgdo., representada por el ciudadano YANNICK LACOSTE, de nacionalidad francesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 84.489.377, autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta de Caracas Municipio Libertador, en fecha 9 de noviembre de 2016, bajo el No. 47, Tomo 66.
SE ORDENA a la parte demandada HACER ENTREGA a la parte actora del inmueble arrendado constituido por una oficina distinguida con el numero y letra 720-E, situada en el piso 7 de la Torre E, ubicado en el centro empresarial “Ciudad Center”, en el lugar denominado “Level” u “Ojo de Agua”, Urbanización Boleíta Norte, calle “B”, jurisdicción de la Parroquia Leoncio Martínez, Municipio Sucre del estado Miranda.
Tercero: Dada la naturaleza de la presente decisión donde no hubo un vencimiento total ni confirmatoria de la sentencia recurrida, no hay expresa condenatoria en costas.
Cuarto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes.
Quinto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
Sexto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 30 días del mes de mayo de 2018. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) se registró y público la anterior sentencia.
El Secretario
Leonel Rojas
RAC/lr*
Exp. No. AP71-R-2018-000158.
