REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
207º y 158º
ASUNTO: AP71-R-2017-000953
ASUNTO INTERNO: 2017-9701
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA DE ALZADA
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ROSSANA LABRADOR BILI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.115.616.
APODERADAS DE LA DEMANDANTE: Ciudadanas MARÍA CONSTANZA CASTILLO, BÁRBARA COROMOTO GUTIÉRREZ ADAM y ELISSETH DÍAZ GUIA, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 16.168, 75.405 y 123.529, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil GRUPO 0766, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 27 de julio de 2005, bajo el Nº 34, tomo 1143-A, de los libros de autenticaciones respectivos, siendo modificados sus estatutos según acta de asamblea protocolizada en la misma oficina registral en fecha 27 de agosto de 2014, bajo el N° 33, tomo 141-A, representada por la ciudadana MAGDALENA JOSEFINA YIBIRIN LATUFF, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-1.811.444, en su condición de presidente.
APODERADOS DE LA DEMANDADA: Ciudadanos LUÍS MANUEL PIÑANGO G., PEDRO JOSÉ URIOLA y MARIELIZA PIÑANGO BULOZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 9.748, 361 y 63.069, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (Artículo 40, Literales “c”, “g” e “i”).
DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DICTADA POR EL JUZGADO VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, DICTADA ORALMENTE EN FECHA 9 DE OCTUBRE DE 2017 Y SU EXTENSO DE FECHA 18 DEL MISMO MES Y AÑO.
-I-
DE LA SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inició el presente asunto mediante escrito libelar presentado en fecha 16 de noviembre de 2016 (Fol. 2-6, P-1), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por las abogadas ELISSETH DÍAZ GUIA y MARÍA CONSTANZA CASTILLO, en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILI, en contra de la sociedad mercantil GRUPO 0766, C.A., en la persona de su presidenta, ciudadana MAGDALENA JOSEFINA YIBIRIN LATUFF, por DESALOJO, con fundamento en los literales “c”, “g” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 17 de noviembre de 2016 (Fol. 34-35, P-1), el a quo admitió la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando en consecuencia la citación de la parte accionada, para que compareciera dentro del lapso de veinte (20) días de despacho siguiente a la práctica de su citación, a dar contestación a la demanda, u opusiere las defensas que creyere convenientes y promoviere todas las pruebas documentales y testificales de las que dispusiere.
En fecha 2 de diciembre de 2016 (Fol. 37, P-1), la abogada ELISSETH DÍAZ GUIA, en su condición de apoderada judicial de la parte actora consignó los fotostátos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación y proveyó los emolumentos necesarios para la práctica de la misma.
En fecha 9 de diciembre de 2016, el a quo libró la compulsa a la parte demandada a los fines de ley (Fol. 38, P-1).
En fecha 3 de febrero de 2017, el ciudadano ANTONIO GUILLEN, en su condición de alguacil de la unidad de alguacilazgo del referido circuito judicial, dio cuenta de no haber podido hacer efectiva la citación de la parte demandada.
En fecha 9 de febrero de 2017 (Fol. 50, P-1), la abogada ELISSETH DÍAZ, en su carácter de apoderada actora, con vista a la declaración del ciudadano alguacil, solicitó la citación de la parte demandada por cartel, lo cual fue acordado por el a quo en fecha 15 del mismo mes y año (Fol. 151-153, P-1), siendo retirado el referido cartel por la preindicada abogada en fecha 20 de marzo de 2017 (Fol.54, P-1).
En fecha 6 de abril de 2017 (Fol. 55-57, P-1), la abogada ELISSETH DÍAZ, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, consignó las publicaciones del cartel de citación librado a la parte demandada, realizadas en los diarios El Universal y Últimas Noticias.
En fecha 18 de abril de 2017 (Fol. 58-62, P-1), el abogado LUÍS MANUEL PIÑANGO G., se constituyó ante el a quo como apoderado judicial de la parte demandada, consignando poder y dándose expresamente por citado.
En fecha 8 de mayo de 2017 (Fol. 64-68, P-1), el abogado LUÍS MANUEL PIÑANGO G., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, consignó escrito donde cuestionó la cuantía, opuso la cuestión previa de defecto de forma y dio contestación a la demanda.
En fecha 23 de mayo de 2017 (Fol. 70-71, P-1), la abogada ELISSETH DÍAZ, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de subsanación de la cuestión previa opuesta por la representación de su contraparte.
En fecha 13 de junio de 2017 (Fol. 72-74, P-1), el a quo mediante providencia interlocutoria declaró sin lugar la cuestión previa de defecto de forma opuesta por el apoderado judicial de la parte accionada.
En fecha 14 de junio de 2017 (Fol. 75, P-1), el a quo, fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente, para que tuviera lugar la audiencia preliminar en el presente asunto. En fecha 21 del mismo mes y año, tuvo lugar ante el a quo la audiencia preliminar (Fol. 76, P-1) y en fecha 27 de junio de 2017 (Fol. 77-79, P-1), fijó los hechos y los límites de la controversia, aperturando el lapso probatorio.
En fecha 3 de julio de 2017 (Fol. 81-82, P-1), la abogada ELISSETH DÍAZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de pruebas. En fecha 4 de julio de 2017 (Fol. 84, P-1), el abogado LUÍS PIÑANGO, en su condición de apoderado de la parte demandada se opuso a la prueba de inspección promovida por su antagonista, cuya prueba fue negada en auto del 6 del mismo mes y año (Fol. 85-86, P-1).
En fecha 17 de julio de 2017 (Fol. 87, P-1), el a quo fijó el vigésimo quinto (25°) día de despacho siguiente para que tuviese lugar la audiencia o debate oral, atendiendo lo dispuesto en el artículo 869 eiusdem. En fecha 27 de abril de 2017 (Fol. 88-90, P-1), tuvo lugar la audiencia o debate oral, donde luego de las formalidades de ley y oídas las partes, el a quo dictó el dispositivo del fallo definitivo, donde declaró sin lugar la demanda, condenando en costas a la parte actora, reservándose el lapso de diez (10) días de despacho para publicar en extenso el fallo dictado oralmente.
En fecha 18 de octubre de 2017 (Fol. 91-100, P-1), el a quo publicó el extenso del fallo definitivo dictado oralmente, en cuyo dispositivo determinó, previo análisis de los alegatos, defensas y pruebas aportadas, la declaratoria sin lugar de la pretensión dictada oralmente, con la correspondiente condenatoria en costas a la parte accionante.
En fecha 25 de octubre de 2017 (Fol. 102, P-1), la abogada ELISSETH DÍAZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ejerció recurso ordinario de apelación contra la sentencia definitiva del a quo.
En fecha 2 de noviembre de 2017 (Fol. 103, P-1), el tribunal a quo oyó en ambos efectos el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte accionante, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de ley.
-II-
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
En esta alzada obra el presente asunto, en razón a que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 13 de noviembre de 2017 (Fol. 106-108, P-1), siendo que en la misma fecha se fijó los lapsos a que se refieren los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, en fecha 8 de enero de 2018 (Fol. 110-113 y 114-118, P-1), ambas partes hicieron uso de ese derecho, donde, en síntesis, expusieron:
La representación de la parte demandada:
i) Que la parte accionante demanda por desalojo al haber realizado cambios importantes al inmueble, por haber vencido el contrato y por incumplimiento contractual. ii) Que rechazan todas las argumentaciones del escrito libelar. iii) Que el contrato de arrendamiento se indeterminó al vencimiento de la prórroga legal, ya que operó la tácita reconducción, por lo tanto la notificación de desahucio no tuvo razón de ser, ni cambia la naturaleza del contrato de indeterminada a determinada y iv) Que la recurrida se encuentra ajustada a derecho.
La representación judicial de la parte actora y recurrente:
i) Que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, desaplicó expresamente todas las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial, por lo que no les son aplicables las distinciones de determinación o indeterminación contractual. ii) Que el a quo reconoció en este asunto la aplicación de la novísima normativa inquilinaria para el uso comercial. iii) Que a la arrendataria se le notificó en fecha cierta la no prórroga del contrato y el disfrute de la prórroga legal de dos (2) años. iv) Que la arrendataria al no entregar el inmueble al término del contrato incurrió en la causal de desalojo prevista en el literal g) del artículo 40 de la novísima ley especial, al no haber un acuerdo de prórroga o renovación. v) Que el juez de instancia, en su decisión al declarar sin lugar la demanda basada en una distinción del tipo de contrato que el nuevo decreto no prevé, infringió en el vicio de infracción de la ley por error de interpretación en cuanto al contenido del referido literal g), lo cual es determinante para dictar el dispositivo del fallo, citando fallo de fecha 27 de junio de 2016, dictado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el asunto KP02-R-2016-000134 y vi) Que solicita, que sea declarada con lugar la apelación ejercida y con lugar la demanda, con todos los pronunciamientos de ley.
Posteriormente, en fecha 17 del mismo mes y año (Fol. 119-120, P-1), la representación judicial de la parte actora y recurrente, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte contraria.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-III-
MÉRITO DEL ASUNTO
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
Ahora bien, conforme a la norma citada, el juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en estos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Al respecto, establece por su parte el artículo 1.354 del Código Civil, lo que se trascribe a continuación:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a lo alegado y probado por éstas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, solo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra.
El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada. Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
En otro aspecto, el procesalista uruguayo EDUARDO COUTURE, advertía que la crisis del proceso es, en sustancia, la crisis de la verdad y que para encontrar de nuevo la finalidad del proceso es necesario volver a creer en la verdad, habituarse de nuevo, se podría decir, a tomar en serio la idea de verdad. No obstante, a juicio de quien suscribe el presente fallo, la finalidad del proceso no es solamente la búsqueda de la verdad; la finalidad del proceso es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador de alzada los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
-IV-
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda (Fol. 2-6, P-1), la parte accionante a través de su representación judicial fundamentó su pretensión, en los siguientes hechos:
Que en fecha 10 de octubre de 2005, se inició entre las partes de autos una relación arrendaticia autenticada ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, bajo el N° 38, tomo 82 de los libros respectivos, sobre un local comercial distinguido con las letras y números COM1-38, con un área aproximada de treinta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (33,50 mts.2), conformada por el local en si de diecinueve metros cuadrados (19,00 mts.2) y un depósito de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 mts.2), que incluye baño con apagador y toma corriente, puerta de madera, WC con fluxómetro, lavamanos y paredes con revestimiento de cerámica, todo en color blanco, marca vencerámica y en perfecto estado de conservación y mantenimiento, incluyendo fachada y puerta de acceso, ubicado en el denominado nivel comercio uno (1) del Centro Comercial Plaza Las Américas, situado al final del Boulevard Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, por un lapso de dos (2) años de duración contado desde el 1 de septiembre de 2005 y con un canon mensual de cuatro mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 4.950,00), según sus cláusulas primera, segunda, cuarta y décima.
Que conforme las cláusulas décima segunda y décima séptima, la arrendataria se obligó a no realizar por su propia cuenta modificaciones, alteraciones, ni mejoras de ningún género en el local arrendado, ni en las fachadas y vidrieras, sin cumplir con la obtención de la autorización previa y por escrito de la arrendadora y de los organismos públicos competentes, así como con las normas generales de uso comercial, ya que de lo contrario incurriría en el incumplimiento contractual que ocasionaría su resolución, a tenor de la cláusula décima novena.
Que la arrendataria realizó unas modificaciones al local, sin el consentimiento de su representada, puesto que quitaron y desmontaron el baño del local, con la finalidad de ampliar sus dimensiones y desmontaron la puerta de acceso al mismo, modificando de manera radical la entrada sin autorización y que con vista a tal incumplimiento y a las gestiones infructuosas para poder llegar a un acuerdo, es por lo que toman la decisión de no prorrogar más el contrato, notificándole su vencimiento, así como la prórroga legal, mediante actuación realizada en fecha 28 de agosto de 2014, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que el desalojo del local ha sido solicitado en varias oportunidades, sin que hasta la fecha de introducción de la demanda, la arrendataria haya dado cumplimiento a ello, en las mismas buenas condiciones que lo recibió. Que fundamentan la acción en los literales c), g) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que en virtud de lo expuesto y que en fecha 1 de septiembre de 2014, se le dio término al lapso contractual y que en fecha 28 de agosto de 2016, culminó la prórroga legal de dos (2) años que le confiere la ley, es por lo que proceden a demandar a la sociedad mercantil GRUPO 0766, C.A., para que conviniera o en su defecto fuese condenada en lo siguiente:
PRIMERO: A la entrega material del local antes identificado.
SEGUNDO: A pagar las costas y costos del juicio.
Pidieron que la citación de la empresa demanda fuese practicada en la persona de su presidenta, ciudadana MAGDALENA JOSEFINA YIBIRIN LATUF.
Estimaron la demanda en la cantidad de noventa y nueve mil bolívares (Bs. 99.000,00), equivalente a quinientas sesenta unidades tributarias (560,00 U.T.).
Por último, solicitaron que la pretensión fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
-V-
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su parte, los representantes judiciales de la empresa accionada, en su escrito de contestación a la demanda (Fol. 64-68, P-1), indicaron en síntesis:
Que como punto previo, cuestionan la estimación de la demanda al considerar que el actor omitió las reglas legales para ello.
Que la parte actora incurre en el defecto de forma de la demanda, al que se contrae el ordinal 4° del artículo 340, en concordancia con el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no establecer el período de tiempo en que ocurrieron los supuestos hechos denunciados, ni en que consisten los mismos, cuyas circunstancias fueron subsanadas por la representación actora en escrito del 23 de mayo de 2017, sin embargo el a quo en decisión interlocutoria de fecha 13 de junio de 2017, la declaró sin lugar, sin que contra la misma haya sido ejercido recurso alguno, por ello tal fallo se encuentra definitivamente firme. Así se decide.
Que a todo evento, rechazan y niegan en todas sus partes la demanda que encabeza estas actuaciones, tanto en los hechos como en cuanto al derecho se refiere.
Que la accionante afirma que en fecha 10 de octubre de 2005, se suscribió el contrato con la actora, sobre el local de marras y que fue establecido por dos (2) años fijos contados desde el 01 de octubre de 2005 y que dicho contrato sería considerado fijo, determinado y prorrogable por un (1) año fijo, lo que a tenor del artículo 26 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, se produjo una prórroga legal de un (1) año en beneficio de su poderdante, por lo que el contrato venció el 1 de septiembre de 2009, pero que la relación arrendaticia a pesar de ello continuó y que sin embargo el 28 de agosto de 2014, la arrendadora de manera intempestiva le manifestó su voluntad de no renovar el contrato que a su entender vencía el 1 de septiembre de 2014, conmina a su representada a hacer uso de una prórroga legal de dos (2) años, de forma unilateral, resultando ello totalmente improcedente ya que la ley especial no sustancia ese supuesto de hecho, lo que los remite al derecho común y en especial al contenido en el artículo 1.580 del Código Civil, que dispone la imposibilidad de alquilar por más de quince (15) años.
Que resulta desatinado que su mandante debía devolver el bien alquilado para el 28 de agosto de 2016, conforme el citado artículo 1.580 eiusdem, cuya aplicación se impone ante la ausencia de convenio entre las partes y de la norma especial.
Que rechazan y niegan la afirmación de la parte actora de que se efectuaron reformas importantes en la facha del local y que se desmontaron el baño y la puerta de acceso al local y que también les resulta absurdo el alegato de la actora sobre la no entrega del bien por el término de la relación y en las condiciones previamente pactadas, ya que sino se ha entregado el inmueble a la arrendadora, por no vencimiento del contrato, mal puede pretender que no se le devolvió tal como lo recibió, aunado a que se mantiene una relación arrendaticia con la accionante a partir del 1 de septiembre de 2005, vale decir, desde más de once (11) años, donde no ha recibido reclamación alguna por parte de los organismos oficiales, ni por parte de las autoridades del condominio inherentes al bien de marras, acerca de las supuestas infracciones que le pretende imputar la parte accionante.
Por último solicitan que fuese declarada la improcedencia de la demanda, con todos los pronunciamientos a que hubiere lugar.
Con vista a lo anterior corresponde a este tribunal superior analizar el material probatorio aportado a los autos, en la forma siguiente:
-VI-
DEL MATERIAL PROBATORIO DE AUTOS
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA A LOS FOLIOS 2-6 (P-1)
A los folios 7 al 9 del expediente marcado “A”, consta PODER otorgado por la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.115.616, a las abogadas MARÍA CONSTANZA CASTILLO, BÁRBARA COROMOTO GUTIÉRREZ ADAM y ELISSETH DÍAZ GUIA, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 16.168, 75.405 y 123.529, respectivamente, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de septiembre de 2016, bajo el Nº 3, tomo 122 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios por el poderdante. Así se decide.
A los folios 10 al 19 del expediente marcadas con la letra “B”, constan copias certificadas de la PARTICIPACIÓN y del ACTA CONSTITUTIVA ESTATUTARIA de la empresa demandada, constituida ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 27 de julio de 2005, bajo el Nº 34, tomo 1143-A, de los libros de autenticaciones respectivos, siendo modificados sus estatutos según acta de asamblea de fecha 20 de agosto de 2014, protocolizada en la misma oficina registral en fecha 27 de agosto de 2014, bajo el N° 33, tomo 141-A, donde fue designada la ciudadana MAGDALENA JOSEFINA YIBIRIN LATUFF, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-1.811.444, en su condición de presidente; y por cuanto no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, esta alzada les otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierto e su contenido que la parte accionada cumplió con las formalidades para su constitución y registro. Así se decide.
A los folios 20 al 28 del expediente marcado “C”, consta CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, otorgado en fecha 10 de octubre de 2005, entre las partes de autos, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, bajo el N° 38, tomo 82 de los libros respectivos, sobre un local comercial distinguido con las letras y números COM1-38, ubicado en el denominado nivel comercio uno (1) del Centro Comercial Plaza Las Américas, situado al final del Boulevard Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual tiene un área aproximada de treinta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (33,50 mts.2), constando el local en si de diecinueve metros cuadrados (19,00 mts.2) y un depósito de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 mts.2), que incluye baño con apagador y toma corriente, puerta de madera, WC con fluxómetro, lavamanos y paredes con revestimiento de cerámica, todo en color blanco, marca vencerámica y en perfecto estado de conservación, el cual fue pactado por el lapso de dos (2) años de duración contado desde el 1 de septiembre de 2005, considerado fijo, determinado y prorrogable por el período de un (1) año fijo, con un canon mensual de cuatro mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 4.950,00), declarando la arrendataria recibir dicho bien en perfecto estado de conservación, mantenimiento y funcionamiento de los equipos que en el puedan estar incorporados, tales como fachada y puerta de acceso de vidrio, pisos de mármol, frisos, pintura, sistema de aire acondicionado completo, entre otras, no pudiendo realizar la arrendataria por su propia cuenta modificaciones, alteraciones, ni mejoras de ningún género en el local arrendado, sin la autorización expresa, previa y escrita de la arrendadora y de los organismos públicos competentes, pudiendo la arrendadora dar por resuelto el contrato y pedir el pago de daños y prejuicios o pedir el cumplimiento del mismo si se incurriere en el incumplimiento contractual, todo ello a tenor de las cláusulas primera, segunda, cuarta, décima, décima segunda, décima séptima y décima novena, entre otras determinaciones. Así se decide.
A los folios 29 al 33 de la primera pieza del expediente marcada “D”, consta original de NOTIFICACION EXTRAJUDICIAL, practicada en fecha 28 de agosto de 2014, por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda; y en vista que tal actuación no fue tachada de falsa por la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme el contenido de los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que en la referida fecha dicho despacho, levantó acta mediante la cual dejó constancia de las siguientes consideraciones: “…En el día de hoy, VEINTIOCHO, de AGOSTO de Dos Mil Catorce (2014). Siendo las 3:15PM, el Notario Público que suscribe autoriza para realizar este acto (…) para que se traslade y se constituya en un Local Comercial identificado con la letra y número COM1-38 ubicado en el denominado Nivel Comercio Uno (1) del ENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, SEGUNDA ETAPA, ubicado al Final del Bulevar Raúl Leoni, de la Urbanización el Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, previa solicitud de la ciudadana ROSSABA KABRADIR BULLI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro.- V.-6.115.616, (…), con la finalidad de Practicar NOTIFICACIÓN a la Sociedad Mercantil GRUPO 0766, C.A., (…), en su condición de ARRENDATARIA del inmueble arriba descrito o en poder de cualquier otra persona que se encuentre en el inmueble, dejando constancia de los datos de identificación del mismo: recibida por Francis Flores. Ci: 17.371.847. Es todo. La Notario en virtud de lo expuesto declara realizada LA NOTIFICACIÓN solicitada …”, la cual se refiere a la manifestación de la parte accionante, por motivos personales y ajenos a su voluntad, de no prorrogar el contrato que la vincula con la parte demandada y que de acuerdo con su cláusula séptima le solicita la entrega del bien dado en alquiler en las mismas buenas condiciones en que lo recibió el día prefijado para la terminación a saber, 1 de septiembre de 2014, libre de bienes y personas, solvente en el pago de los servicios de agua, teléfono, electricidad, aseo domiciliario y condominio y que conforme lo dispuesto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, tiene derecho a gozar de una prórroga legal de dos (2) años para la desocupación del inmueble, entre otras determinaciones. ASI SE DECIDE.
CON DILIGENCIA AL FOLIO 58 (P-1)
A los folios 59 al 62 del expediente, consta PODER otorgado por la ciudadana MAGDALENA JOSEFINA YIBIRIN LATUFF, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-1.811.444, en su condición de presidente de la sociedad mercantil GRUPO 0766, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 27 de julio de 2005, bajo el Nº 34, tomo 1143-A, de los libros de autenticaciones respectivos, siendo modificados sus estatutos según acta de asamblea protocolizada en la misma oficina registral en fecha 27 de agosto de 2014, bajo el N° 33, tomo 141-A, a los abogados LUÍS MANUEL PIÑANGO G., PEDRO JOSÉ URIOLA y MARIELIZA PIÑANGO BULOZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 9.748, 361 y 63.069, respectivamente, ante la Notaría Pública Undécima de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de febrero de 2017, bajo el Nº 6, tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se decide.
EN ESCRITO DE PRUEBAS A LOS FOLIOS 81-82 (P-1)
Durante la oportunidad legal pertinente la representación de la actora promovió INSPECCIÓN JUDICIAL, sin embargo la admisión de dicho medio probatorio fue negada por él a quo, razón por la cual no hay prueba de inspección que valorar ni apreciar al respecto. Así se decide.
Ahora bien, del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, procede primeramente a resolver lo relativo a la impugnación de la cuantía opuesta por los abogados de la parte demandada y las denuncias formuladas por la representación judicial de la parte actora y recurrente, en la forma que sigue:
-VII-
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
En relación a la impugnación realizada por la representación judicial de la parte demandada, al considerar que la parte actora en su escrito libelar estimó la acción en la cantidad de noventa y nueve mil bolívares (Bs. 99.000,00) omitiendo las reglas establecidas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y en la cláusula cuarta del contrato, por lo cual la misma resulta contraria a derecho.
Ante este planteamiento, es importante señalar, el contenido del referido artículo 36 eiusdem, el cual expresa:
“…En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año...”
Asimismo, los artículos 38 y 39 ibídem, consagran:
“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente…”
“Artículo 39.- A los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas, salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas…”
Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 04 de marzo de 2011, en el expediente Nº AA20-C-2010-000564 con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, estableció en relación a la impugnación de la cuantía lo siguiente:
“…esta Sala reitera que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda…”
De manera que la representación de la parte demandada objetó la estimación del valor de la demanda presentada por la parte actora en su escrito libelar, al considerar que no fueron cumplidos los presupuestos establecidos en el artículo 36 de la Ley Adjetiva Civil, sin embargo, la misma no indicó si dicha impugnación era por considerarla insuficiente o exagerada, además que al impugnarla debe necesariamente alegar un hecho nuevo que obligatoriamente debe probar en juicio, pues es la demandada quien tiene la carga de la prueba, y dado que en caso de marras, la parte no cumplió con los supuestos previstos para dicho alegato, es por lo que se tiene como improcedente la impugnación realizada y en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la parte demandante. Así se decide.
-VIII-
DE LAS DENUNCIAS DE LA RECURRENTE
Con respecto a la denuncia por vicio de infracción de ley, realizada por las apoderadas judiciales de la parte actora y recurrente en su escrito de informes presentado ante esta alzada, por considerar que el a quo interpretó mal la norma jurídica que era aplicable al caso en concreto, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial, arguyendo lo siguiente:
“…Sin embargo, al haber declarado Sin Lugar la demanda basada en una distinción del tipo de contrato de arrendamiento que el nuevo Decreto no prevé, incurrió el Juez a quo en el vicio de infracción de Ley por error de interpretación en cuanto al contenido y alcance del artículo 40, literal “g del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial. En efecto, se observa en la parte final del capítulo IV de la Sentencia apelada, que la Juez habiendo acogido la norma adecuada, la cual era determinante para dictar el dispositivo del fallo, le dio una interpretación distinta, apartándose de su verdadero sentido y haciéndose derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido (…) En este sentido, se debe indicar que la normativa que regula la materia es muy clara al señalar en su artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial como causal de desalojo que el contrato de arrendamiento haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, por lo que se debe indicar que la referida normativa constituye un imperativo legal que no puede ser desconocido por el juez, pues al hacerlo, tal circunstancia conlleva a un retraso innecesario que perjudica al justiciable…”
Sobre dicho vicio, ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 12, de fecha 9 de febrero de 2010, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, expediente Nº 09-427, que:
“…Al respecto es de observar sentencia de fecha 16 de diciembre de 1992, de la extinta Sala de Casación Civil de la entonces Corte Suprema de Justicia, en el juicio de Roberto Gómez L. contra Aura Ruiz de Redondo, ratificada en decisión del 9 de junio de 1999, en el juicio de L’Hermitage Hills, S.A. contra Inversiones Mampatare, C.A., en el expediente Nº 98-8080, fallo Nº 342. (Pierre Tapia, Oscar R., Repertorio Mensual de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Año 1999, tomo 6, págs. 596, 597 y 600), que reiteró, desarrolló y clarificó el criterio que se traslada al texto del presente fallo. “La clasificación que se puede hacer de las hipótesis de infracción de ley que contiene el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, son las siguientes: a) La interpretación errónea, esto es, el error acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la ley, comprende, por tanto, los errores de interpretación en los que puede incurrir el juez, en lo que se refiere a la hipótesis abstractamente prevista en la norma, como a la determinación de sus consecuencias legales; b) La falsa aplicación, que se produce cuando el juez hace la aplicación de una determinada norma jurídica a una situación de hecho que no es la contemplada en ella, esto es, el error que puede provenir de la comprobación de los hechos o de un error en la calificación jurídica de la hipótesis concreta, y c) La violación o infracción de ley en sentido estricto, que es cuando se aplica una norma que no esté vigente, o se le niegue aplicación o vigencia a una que lo esté...”. La doctrina invocada ha sido pacífica y consolidada. En efecto, el 9 de junio de 1999, la Sala, estableció: “El Dr. Gabriel Sarmiento Nuñez, en su obra ‘Casación Civil’, publicada por la Biblioteca de la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Serie Estudios, Caracas 1992, explica los motivos de casación de fondo. 1) Error en cuanto al contenido y alcance de una disposición expresa de ley: ‘…consiste en el error sobre el contenido de una norma jurídica que se verifica cuando el juez, aun reconociendo la existencia y la validez de la norma apropiada al caso, o mejor dicho, habiéndola elegido acertadamente yerra al interpretarla en su alcance general y abstracto. Hay, pues, error en la interpretación de la Ley, en todos los casos en que, no obstante haberse aplicado la norma adecuada, no se le da su verdadero sentido, haciéndose derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido’. (obra citada pag. 130) 2) Aplicación falsa de una norma jurídica: ‘…existe violación de una norma jurídica cuando al supuesto de hecho no se le aplica la norma que debería aplicársele… (omissis). De aquí que la falsa aplicación de la ley viene a ser una violación que consiste en una incorrecta elección de la norma jurídica aplicable, lo cual se traduce normalmente en una preterición y omisión de la norma jurídica que debió ser aplicada’. (obra citada pág. 130) 3) Falta de aplicación de una norma jurídica: ‘… Se trata de una falta de aplicación de la norma legal, que configura un error sobre la existencia o validez en el tiempo y en el espacio, de una norma. Es la negación o el desconocimiento del precepto, o mejor, de la voluntad abstracta de la ley’. (Obra citada pág. 134) De donde se desprende claramente que los motivos por infracción de ley, contemplados en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil son los siguientes: A.- Interpretación errónea. B.- Falsa aplicación, y C.- Falta de aplicación. Incluyéndose también a los tres motivos de infracción de ley antes citados, de forma doctrinal y jurisprudencial por parte de esta Sala, como otro motivo de infracción de ley a: D.- La violación de una máxima de experiencia. Pero no se contempla como lo señala el formalizante la “errónea aplicación”, no pudiendo desentrañar la Sala de la lectura de la denuncia antes transcrita, cual es la intención del formalizante en su delación, si se refiere a interpretación errónea o a falsa aplicación, labor que no le corresponde a esta Sala, pues no puede suplir la carga argumentativa del formalizante, en detrimento de su contraparte, creando una evidente desigualdad procesal…”
En ese sentido, el procesalista patrio, HUMBERTO ENRIQUE III BELLO TABARES, en su libro La Casación Civil, página 613 y 614, establece en cuanto al vicio de infracción de ley, lo siguiente:
“…la violación de la norma jurídica o de derecho en la sentencia judicial, pueden ser de manera directa, cuando el operador de justicia prescindiendo de la cuestión de hecho y probatoria, vulnera la norma de derecho o, indirecta, cuando la vulneración de la norma de derecho se produce a causa de los yerros en que incurrió el juzgador en la cuestión de hecho o probatoria. Luego cuando se produce una vulneración o infracción directa, con prescindencia de la cuestión probatoria, estaremos en presencia de los denominados yerros o errores iuris in iudicando, y cuando se produce la infracción indirecta, producto del error en la cuestión de hecho y probatoria, estaremos en presencia de los yerros facti in iudicando, que pueden ser de hecho o de derecho…”.
De lo anterior, se infiere que una infracción directa de la ley “iuris in iudicando”, es producida cuando se infringe la ley o normas de derecho, producto de los errores sobre la existencia, validez y alcance de la norma jurídica, influyendo de forma determinante en las resultas del proceso, conforme a lo establecido el en artículo 313, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, que señala al respecto:
“…2º Cuando se haya incurrido en un error de interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la ley, o aplicado falsamente una norma jurídica; cuando se aplique una norma que no esté vigente, o se le niegue aplicación y vigencia a una que lo esté; o cuando se haya violado una máxima de experiencia…”
En atención a lo anterior, la interpretación errónea se materializa cuando no se le da a la disposición su verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no resultan de su contenido, de tal manera, que se hace una correcta elección de la normativa, pero se le asigna un significado distinto al que verdaderamente tiene, ante tal determinación.
En el caso de autos, el a quo en el cuerpo de la sentencia recurrida por el apoderado judicial de la parte actora, expresó de su texto a tal respecto, lo siguiente:
“…Ahora bien, con respecto a la causal contenida en el literal “g”, de la cláusula Séptima (sic) del contrato de arrendamiento de marras, se desprende que el contrato que nos ocupa, y documento fundamental de la presente demanda. Se suscribió con un tiempo de duración de dos (2) fijos, comenzando en fecha 1° (sic) septiembre de 2005 hasta el 31 de agosto de 2007, contemplando una prórroga única de un (1) año fijo, que transcurrió desde el 1° (sic) de septiembre de 2007, al 31 de agosto de 2008, operando de pleno derecho posterior a dicha fecha la prórroga legal correspondiente, de un (1) año, de conformidad con el artículo 26 ejusdem, y siendo que el arrendatario (sic), vencida la prórroga legal se le dejó en el inmueble, sin oposición del arrendador (sic), y cumpliendo con los cánones de arrendamiento acordados, tal como lo señala la parte actora y la parte demandada, en sus respectivos escritos de demanda y contestación, operó la tácita reconducción establecida en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por lo que la notificación realizada por la Notaría a objeto de notificar la no prórroga del contrato no tuvo razón de ser, y muchos menos cambia la naturaleza del contrato, de indeterminada a determinada. Asimismo, es oportuno señalar que el literal “g” al que se hace referencia, contempla y aplica para los contratos a tiempo determinado, por lo que no encuadra la causal señalada por la actora como fundamento de Desalojo (sic), razón por la cual la presente demanda no puede prosperar en derecho. Y así se decide…”
Ahora, pasa esta alzada a establecer, si el a quo incurrió en vicio de infracción de ley, al respecto se desprende del escrito libelar que la demanda ha sido intentada en argumentación a los literales c), g) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial, solicitando la entrega material del inmueble arrendado por haber efectuado modificaciones al mismo sin la autorización de la arrendadora, por la expiración del término del contrato y su prórroga legal y por incumplimiento de las obligaciones contractuales, en virtud de ello tramitado el juicio por el procedimiento establecido en la ley especial, la cual dispone en su artículo 43 que este tipo de juicio se llevará a cabo de acuerdo al juicio oral hasta su definitiva conclusión.
En este sentido y con respecto a lo aludido por las apoderadas judiciales de la actora y recurrente, en cuanto al vicio de infracción de la ley por errónea interpretación, oportuno es señalar lo dispuesto en el literal g) del artículo 40 contenido en el capítulo VIII del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial, en la forma que sigue:
“Artículo 40.- Son causales de desalojo: (…) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes...”
En ocasión a la interpretación literal de la referida norma, sano es traer a colación a esta sentencia la posición doctrinaria establecida por JORGE C. KIRIAKIDIS L., en la Revista de Derecho Público Nº 10, Fundación Estudio de Derecho Administrativo, año 2016, página 55, sobre el régimen inquilinario venezolano luego de las recientes incorporaciones normativas, citada en diversos fallos de alzada, de cuyo contenido se extrae lo siguiente:
“…6. El establecimiento de causales de Desalojo. El Decreto Ley establece una serie de causales de desalojo en las que se enumeran las distintas situaciones de hecho que acarrean la terminación del contrato de arrendamiento y hacen exigibles las distintas obligaciones que nacen a la terminación del contrato. El artículo 40 del Decreto Ley establece nueve (9) causales de desalojo, que son: (i) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (ii) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. (iii) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (iv) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. (v) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. (vi) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. (vii) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. (viii) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. (ix) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio”. Si bien el desalojo es, técnicamente hablando, la forma especial de terminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el Decreto Ley parece darle al término un contenido distinto, menos técnico y más amplio, entendiendo que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio (a tiempo determinado o indeterminado). En efecto en la enumeración se incluye la finalización del plazo (lo cual técnicamente constituye una causal de cumplimiento), la demolición (lo que técnicamente constituye una causal de desalojo) o los incumplimientos del inquilino (estos últimos técnicamente constituyen causales de resolución del contrato). La enumeración es realmente amplia, e incluye nuevas causales (como la venta del inmueble a un tercero, una vez agotado el trámite de la Preferencia Ofertiva). Sin embargo, ya en el pasado los órganos de administración de justicia al interpretar previsiones como esta – en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios – aclararon que junto al desalojo, los justiciables están habilitados para demandar el cumplimiento o la resolución del contrato. Hay que decir que, en contraste con las otras incorporaciones recientes al régimen inquilinario, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nro. 929, de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, parece un instrumento mesurado en el que el populismo irracional no ha logrado imponerse del todo. Sin embargo hay en él previsiones de cuestionable constitucionalidad sobre las que ya tendrá ocasión pronunciarse la Sala Constitucional…”
Del mismo modo, debe señalarse que tanto la doctrina como la jurisprudencia han clasificado a los contratos en dos (2) grandes grupos, contrato a tiempo determinado y a tiempo indeterminado. Siendo el contrato a tiempo determinado, aquel en el cual las partes, han establecido el tiempo de duración del mismo y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos, igualmente, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen prevista prórroga alguna.
Mientras que el contrato a tiempo indeterminado, es aquel mediante el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de donde no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. De manera pues, el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o siendo el contrato escrito los contratantes no estipularon su culminación. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido, a saber, cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga, el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento, conforme está sostenido en la Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, Tomo CXLII, 1997, Primer Trimestre, 20 de septiembre de 1997, páginas 405-407.
En ese sentido se entiende que las normas adjetivas y sustantivas determinan en forma expresa cuál va a ser la acción a seguir para darle término jurisdiccionalmente a una relación locativa, bien por cumplimiento, por resolución o por desalojo, a fin que la misma no sucumba por errada interposición.
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada, alegó ante el a quo y ante esta alzada, que la acción ejercida por las apoderadas de la parte demandante debe sucumbir, partiendo de su afirmación de que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la institución de la tácita recondición, toda vez que desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal, esto es a su decir, el 1º de septiembre de 2009, su mandante continuó ocupando el inmueble y la arrendadora recibiendo las pensiones de alquiler, a pesar que en fecha 28 de agosto de 2014, ésta última le haya realizado la ineficaz notificación de no renovación contractual y de una prórroga legal, ya que había discurrido con toda normalidad la relación arrendaticia desde el año 2005, y que como la normativa inquilinaria especial no presenta solución a esta situación de hecho, aduce que habría que recurrir al derecho común, citando el artículo 1.580 del Código Civil, cuyas argumentaciones fueron aceptadas por el a quo, cuando declaró sin lugar la demanda al considerar que el contrato se indeterminó y que el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial, contempla y aplica para los contratos a tiempo determinado, y como quiera que la normativa en comento, pauta que para demandar el desalojo, solo se exige que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, independientemente de su determinación o no, es evidente que para la decisión es claro que el a quo incurrió en infracción directa de la ley por error de interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la ley, ya que no le dio a la norma en comento su verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no resultan de su contenido, auque haya hecho una correcta elección de la normativa, lo cual influía de forma determinante en las resultas del proceso, puesto que lo que buscó el legislador fue incluir técnicamente la finalización de los efectos del contrato a través de la figura del desalojo, sin exigir que esta se haya determinado o no cuando de locales comerciales se trate, lo que deriva la procedencia de la denuncia formulada por la representación de la parte actora y recurrente y por vía de consecuencia la anulación del fallo del a quo. Así se decide.
Resuelta dicha denuncia, corresponde en consecuencia a esta alzada a tenor de lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, realizar el análisis de fondo de la acción ejercida, previa una serie de consideraciones que se señalan a continuación, con el fin de abordar el mérito del asunto desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente, y para ello se aprecia lo siguiente:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.
El contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
Por su parte, CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación, es decir, se perfecciona solo consensus; siendo la misma no solemne, ni formal, a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica; pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo asimismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del inmueble arrendado. Es de hacer notar que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años.
Por su parte, los doctores GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste juzgador de alzada, en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, entre otras cosas, expresan que:
“…En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo.… pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”
Ahora bien, la acción que da inició a las presentes actuaciones está orientada al desalojo del inmueble de marras constituido por un local comercial distinguido con las letras y números COM1-38, el cual cuenta con un área aproximada de treinta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (33,50 mts.2), ubicado en el denominado nivel comercio uno (1) del Centro Comercial Plaza Las Américas, situado al final del Boulevard Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, dado en arrendamiento mediante documento autenticado de fecha 1 de octubre de 2005, todo ello con fundamento en los supuestos de hecho contenidos en los literales c), g) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en ese sentido se infiere:
En relación a la primera de las mencionadas causales de desalojo, a saber, la contenida en el literal c) del artículo 40 eiusdem, sin bien la representación judicial de la parte accionante denunció que la arrendataria realizó unas modificaciones al local, sin el consentimiento de su representada, puesto que quitaron y desmontaron el baño del local, con la finalidad de ampliar sus dimensiones y desmontaron la puerta de acceso al mismo, modificando de manera radical la entrada sin autorización de la arrendadora, cuyas argumentaciones fueron rechazadas por la representación judicial de la parte accionada, cierto es también que de las actas procesales no se evidencia que haya sido promovido medio probatorio alguno, con el cual quedara demostrado la ocurrencia de las modificaciones alegadas, puesto que la parte actora si bien promovió una inspección judicial en el local objeto de la pretensión, la admisión de la misma fue negada al no cumplir con las exigencias de las normas al respecto, por consiguiente, lo ajustado a derecho es declarar sin lugar la causal de desalojo por reformas no autorizadas. Así se decide.
En relación a la segunda de las mencionadas causales de desalojo, a saber, la contenida en el literal g) del artículo 40 ibídem, la representación de la parte demandante, como fundamento de una de sus pretensiones, arguye que con vista a las gestiones infructuosas para poder llegar a un acuerdo con la parte demandada respecto al vínculo inquilinario que las une, es por lo que toman la decisión de no prorrogar más el contrato, notificándole su vencimiento, así como la prórroga legal, mediante actuación realizada en fecha 28 de agosto de 2014, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, sin que hasta la fecha de introducción de la demanda, la arrendataria haya dado cumplimiento a la entrega material del bien, en las mismas buenas condiciones que lo recibió, cuyas aseveraciones fueron rechazadas por los apoderados judiciales de la empresa demandada, partiendo de su afirmación de que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la institución de la tácita recondición, toda vez que desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal, esto es a su decir, el 1 de septiembre de 2009, su mandante continuó ocupando el inmueble y la arrendadora recibiendo las pensiones de alquiler, a pesar que ésta última le haya realizado la ineficaz notificación de no renovación contractual y de una prórroga legal, ya que había discurrido con toda normalidad la relación arrendaticia desde el año 2005, y que como la normativa inquilinaria especial no presenta solución a esta situación de hecho, aduce que habría que recurrir al derecho común, citando el artículo 1.580 del Código Civil; lo cierto es, como se estableció ut retro, que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en su literal g) del artículo 40, solo exige que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, cuya situación se presenta en autos, tomando en consideración que la parte actora desde un principio hizo valer la referida notificación en el escrito libelar, donde pone de manifiesto su entera y firme voluntad de no consentir la continuidad de la relación locataria, ni la permanencia de la inquilina en el inmueble, sino por el contrario, darla por culminada conforme los términos expuestos, puesto que lo que buscó el legislador fue incluir técnicamente la finalización de los efectos del contrato a través de la figura del desalojo, independientemente que el contrato sea determinado o no cuando de locales comerciales se trate, aunado a que cuando ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción por existir una manifestación expresa en contrario, conforme lo previsto en el artículo 1.601 del Código Civil, y ya que la representación judicial de la parte accionada no demostró que su representada haya hecho entrega del bien arrendado a su arrendadora para el 28 de agosto de 2016, ni alguna otra circunstancia que le favoreciera al respecto, lo lógico y natural es juzgar que lo ajustado a derechos es declarar la procedencia de la referida causal. Así se decide.
En relación a la tercera y última de las mencionadas causales de desalojo, a saber, la contenida en el literal i) del artículo 40 de la ley especial ut supra, la representación de la parte demandante, arguye que los hechos descritos en el capítulo primero del escrito de demanda, se subsumen en la referida causal, ya que la parte demandada incumplió la obligación contractual de solicitar la autorización a la arrendadora para realizar modificaciones y reformas al local arrendado, al quitar y desmontar el baño y la puerta de acceso al mismo, contraviniendo a su vez, las normas generales de uso comercial, que contienen disposiciones de obligatorio cumplimiento, que se encuentran establecidas en el contrato y que declaró conocer, según las cláusulas décima, décima segunda, décima séptima y décima novena de la convención; de lo cual se infiere sin ningún género de dudas que en razón de haberse declararon sin lugar la causal de desalojo por reformas no autorizadas opuesta con fundamento al literal c) de la referida norma, ya que a las actas procesales no quedaron demostradas mediante prueba fehaciente las denunciadas modificaciones y reformas, obviamente el incumplimiento denunciado debe desestimarse y por vía de consecuencia declararse improcedente la causal invocada a tal respeto. Así se decide.
De lo antes transcrito, infiere este tribunal superior, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos y siendo que la representación de la parte actora demostró la voluntad de la arrendadora de no prorrogar la relación obligacional bajo estudio, la cual se extinguió el 28 de agosto de 2016, a pesar de no haber demostrado las causales por reformas no autorizada y por incumplimiento, por lo tanto es forzoso concluir en que la acción de desalojo bajo estudio, debe prosperar en forma parcial, pues la relación arrendaticia se encontraba extinguida tal como quedó demostrado de las actas procesales, y por vía de consecuencia la demandada queda obligada por la naturaleza del contrato a dar cumplimiento a lo prescrito en el artículo 1.594 del Código Civil, referente a la entrega del inmueble libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación y mantenimiento como lo recibió. Así se decide.
Ahora bien, por cuanto con la promulgación de la ley especial en la materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes y al crear un equilibrio entre arrendador y arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan las herramientas necesarias para que puedan valerse en su legítimo derecho a la defensa sin interferencias, ni desigualdades y al mismo tiempo limitó el costo del procedimiento judicial que resulta a veces tan prolongado y desigual que en definitiva no beneficia a ninguna de las partes, es por lo que se juzga bajo el amparo de una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación de sentencia interpuesto por la representación judicial de la parte actora, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada, quedando anulado el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
-IX-
DE LA DISPOSITIVA
Por las razones anteriores, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada oralmente en fecha 9 de octubre de 2017 y su extenso el 18 del mismo mes y año, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial, la cual queda anulada.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía de la demanda, realizada por la representación de la parte demandada.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILLI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.115.616, contra la sociedad mercantil GRUPO 0766, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 27 de julio de 2005, bajo el Nº 34, tomo 1143-A, de los libros de autenticaciones respectivos, siendo modificados sus estatutos según acta de asamblea protocolizada en la misma oficina registral en fecha 27 de agosto de 2014, bajo el N° 33, tomo 141-A, representada por la ciudadana MAGDALENA JOSEFINA YIBIRIN LATUFF, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-1.811.444, en su condición de presidenta, sólo en lo que se refiere a la causal contenida en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial, ya que las causales contenidas en los literales c) e i) de la referida norma eiusdem, por reformas no autorizadas y por incumplimiento, forzosamente se declaran improcedentes, ya que no quedaron demostradas, conforme las determinaciones señaladas ut supra.
CUARTO: Como consecuencia de la anterior declaración, se ORDENA a la parte demandada, sociedad mercantil GRUPO 0766, C.A., desalojar y hacer entrega a la parte actora, ROSSANA LABRADOR BILLI, libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación, el local comercial distinguido con las letras y números COM1-38, con un área aproximada de treinta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (33,50 mts.2), conformada por el local de diecinueve metros cuadrados (19,00 mts.2) y un depósito de catorce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (14,50 mts.2), ubicado en el denominado nivel comercio uno (1) del Centro Comercial Plaza Las Américas, situado al final del Boulevard Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
QUINTO: Dada la naturaleza de la presente sentencia no se hace expresa condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de marzo de dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (02:30 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la sala de despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
JCVR/AJMB/PL-B.CA
ASUNTO: AP71-R-2017-000953
ASUNTO INTERNO: 2017-9701
