Decisión Nº AP71-R-2018-000043(1020) de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 31-07-2018

Emisor:Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de expediente:AP71-R-2018-000043(1020)
Ponente:Luis Leon
Tipo de proceso:Cumplimiento De Contrato
TSJ Regiones - Decisión



PARTE ACTORA: Ciudadana DORIS BOCANEGRA DE ROSADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.061.498.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas YALIRA GRANDA, JOSÉ RAFAEL MARTÍNEZ GAMBOA y ANDRÉS SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nos. V- 4.637.938, V-1.154.855 y V-2.548.949 inscritos en el I.P.S.A bajo el Nº 14.920, 39.073 y 10.181, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos AUGUSTO JOSE SANCHEZ REYNA y CARMEN ESTHER BANDRE DE SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 4.163.793 y V- 3.989.962 respectivamente.

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana INES JACQUELINE MARTIN MARTELL, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 56.469.

EXPEDIENTE: AP71-R-2018-000043 (1020).

ACCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

MOTIVO: Apelación interpuesta por la defensor judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2015, proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
-I-
Se inicia la presente causa mediante libelo de demandada interpuesto ante el Juzgado Distribuidor Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole conocer de la causa al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 22 de enero de 1996, mediante el procedimiento ordinario ordenando la citación personal de la parte demandada.
Cumplidos los trámites de citación personal, siendo infructuosa la misma y a solicitud de parte interesada se procedió a efectuar la citación a través de carteles, cumpliéndose con todas las formalidades de Ley.
Mediante auto dictado en fecha 22 de mayo de 1997, se designó como defensor judicial a la ciudadana Cherylan Abreu, quien fue debidamente notificada.
En fecha 21 de julio de 1997, el Tribunal de la causa dicto auto mediante el cual ordenó practicar nuevamente la citación de los demandados.
En fecha 27 de octubre de 1997, compareció el Alguacil José Gregorio Aponte Bolívar y consigno recibo de citación firmado por la ciudadana Carmen Bandrés de Sánchez. Mediante auto dictado en fecha 7 de mayo de 1998, el Tribunal de Instancia dicto auto mediante el cual dejó sin efecto las citaciones realizadas a los demandados y acordó realizar las mismas nuevamente.
En fecha 20 de mayo de 1999, se dictó auto mediante el cual se revocó a la defensora judicial Cherylan Abreu y se designó a la ciudadana Rosa Rodríguez, ordenando notificarla mediante boleta.
Por auto dictado en fecha 24 de septiembre de 1999, el tribunal de la causa ordenó librar la compulsa a los demandados.
En fecha 23 de mayo de 2000, el tribunal a quo ordenó reponer la causa al estado de practicarse nuevamente las citaciones de los demandados y se libraron las compulsas.
En fecha 7 de diciembre de 2000, el juez dictó auto de abocamiento.

En fecha 19 de marzo de 2001, el Alguacil consignó las compulsas de citación siendo las mismas infructuosas.
En fecha 25 de mayo de 2001, el Tribunal de la causa dicto auto mediante el cual acordó y libró cartel de citación a los demandados. Asimismo, en fecha 14 de diciembre de 2001, la parte actora consignó los ejemplares de los carteles publicados.
Previa solicitud de la parte actora, en fecha 6 de noviembre de 2002, se dictó auto mediante el cual se designa como defensor judicial al abogado Raúl Zamora Hernández, a quien se le libró boleta de notificación.
En fecha 17 de septiembre de 2003, compareció la apoderada judicial de la parte actora y solicitó se fijara el cartel de citación en la morada de los demandados. Siendo fijado el mismo en fecha 7 de octubre de 2003 por la secretaria en la dirección de autos.
Mediante auto dictado en fecha 16 de abril de 2004, el tribunal de la causa dejó sin efecto la designación del defensor judicial abogado Raúl Zamora y designó en su lugar a la abogada María Candelaria Domínguez. Se libró boleta de notificación.
Cumplidas las formalidades de ley, en fecha 15 de septiembre de 2004, la defensora judicial consignó escrito de contestación a la demanda.
Seguidamente, la defensora judicial consigna escrito de promoción de pruebas, asimismo, la representación judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, el 1/11/2004. Las cuales fueron admitidas en fecha 16 de noviembre de esa misma data.
En fecha 13 de agosto de 2008, el Juez Luis Tomas León, se abocó al conocimiento de la presente causa. Igualmente, se ordenó la reconstrucción solicitada por la parte actora del folio Nº 150 vto., de fecha 6 de junio de 2005, asiento Nº 24. Se cumplió lo ordenado.
En fecha 23 de febrero de 2010, se dicto auto de abocamiento, se acordó y se libraron las boletas de notificación a las partes., la del defensor judicial se fijo en la cartelera del juzgado, tal como lo hizo constar la secretaria del Tribunal en autos, esto último en fecha 14 de abril de 2011.
En fecha 12 de junio de 2012, se ordenó la remisión del expediente a los Juzgados Itinerantes en virtud de la resolución emanada del Tribunal Supremo de Justicia, correspondiéndole conocer al Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien se abocó al conocimiento de la presente causa en fecha 17 de octubre de 2013.
En fecha 30 de octubre de 2013, la secretaria fijo en la cartelera del Tribunal el único cartel de notificación publicado en la página web del TSJ, por lo que se cumplió con lo establecido en el artículo 233 del C.P.C.
Seguidamente la parte actora en fecha 26 de febrero de 2014 consignó escrito de alegatos con anexos.
En fecha 20 de enero de 2015, el Tribunal a quo dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró con lugar la demanda.
Previa notificación de la sentencia a la parte actora y a petición de la misma, mediante auto se acordó y libró boletas de notificación a la parte demandada, resultando infructuosas las gestiones realizadas por el Alguacil.
Cumplidas las formalidades de publicación y fijación del cartel librado establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, se remitió el expediente al Juzgado de origen, esto el 16 de septiembre de 2015.
En fecha 3 de marzo de 2016, se dicto auto de entrada y abocamiento en la presente causa, en el Juzgado de origen (Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas).
En fecha 5 de abril de 2016, el Tribunal de origen dicto sentencia mediante el cual repuso la causa al estado que comenzara a transcurrir nuevamente el lapso de apelación de la sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2015.
Previo abocamiento, en fecha 12 de enero de 2017, se dicto auto aclaratorio a la sentencia dictada en fecha 5 de abril de 2015.
En fecha 14 de marzo de 2017, el Tribunal de la causa dicto auto mediante el cual se acordó y libró boletas de notificación al defensor judicial de la parte demandada. Dejando constancia el secretario que en fecha 10 de mayo de 2017 que dichas boletas fueron fijadas en la cartelera de Tribunal. Así como también, el Alguacil consignó las resultas de las notificaciones infructuosas.
En fecha 13 de noviembre de 2017, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual dejó sin efecto el nombramiento de la defensora judicial designada y en su lugar designó a la abogada INES MARTÍN, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 29.479, y cumplidas como fueron las formalidades de ley, en fecha 14 de diciembre de 2017 apeló de la sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2015, oyendo la apelación el aquo en ambos efectos por auto dictado el día 12 de enero de 2018.
Posteriormente subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 4 de octubre de 2016, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho a los fines de presentar informes.
Por auto dictado en fecha 28 de febrero de 2018, se fijo 60 días para dictar sentencia. Asimismo, fue dictado el día 8 de febrero de 2017, auto mediante el cual se difirió el acto para dictar sentencia para dentro de treinta (30) días continuos.

-CAPITULO II-
-MOTIVA-

Corresponde el conocimiento de la presente apelación a esta superioridad en virtud de la insaculación de ley; cuya apelación fue ejercida por la representación judicial de la parte demandada, la defensora judicial Inés Martin Martel, en fecha 14 de diciembre de 2017, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
A los fines de pronunciarse respecto a la apelación que nos concierne, pasa quien suscribe a señalar los alegatos planteados por ambas partes, en sus escritos iníciales, es decir libelo de demanda y contestación.

-ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA-

La representación judicial de la parte accionante señaló que la ciudadana DORIS BOCANEGRA DE ROSADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-12.061.498, en fecha 18 de diciembre de 1992 suscribió una opción de compra venta de un inmueble, ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda (hoy Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda), quedando asentada bajo el Nº 40, Tomo 31, con el ciudadano AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, quien se identificó como soltero y titular de la cedula de identidad Nº V-4.163.793, por la cantidad de tres millones novecientos mil bolívares (Bs. 3.900.000,00). En fecha 18 de septiembre de 1992, la ciudadana CARMEN ESTHER BANDRE DE SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-3.986.962, firmó autorización de venta del inmueble propiedad de la comunidad conyugal, ante la Notaría Púbica Décima Quinta de Caracas, bajo el Nº 56, Tomo 50, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 52, ubicado en el quinto (5to) piso del Edificio “Albert”, el cual está construido en la Calle 2, sobre la parcela A14-07, situada en la Urbanización La Urbina, al Norte de la autopista Petare-Guarenas del Distrito Sucre del Estado Miranda (Hoy Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda), que tiene una superficie de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76.00 MTS 2) y cuyo linderos son los siguientes: NORTE: Con el apartamento Nº 51 y fachada con Norte; SUR: Con el apartamento 53 y fachada Sur; ESTE: Con fachada Este; y OESTE: Con pacillo de circulación y apartamento 51 y 53, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 19 de diciembre de 1985, bajo el Nº 22, Tomo 39, Protocolo Primero.
Aduce que, tal y como consta en el contrato de opción de compra venta firmado por su representada y el ciudadano Augusto Sánchez, este último recibió la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 3.500.000,00) en calidad de anticipo sobre el valor de la venta de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.900.000,00) y que el saldo pendiente, o sea, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), que sería cancelada al momento de protocolizar la venta, en un plazo no mayor de NOVENTA (90) días a partir de la fecha en que firmara la opción (17-09-1992), comprometiéndose igualmente el ciudadano Augusto Sánchez, a entregar el inmueble objeto de la opción de compra, libre de todo gravamen; así mismo se evidencia del anexo del documento de opción de compra venta que se estableció la clausula penal, en el sentido de que si el vendedor Augusto Sánchez y Carmen Bandre de Sánchez, desistían de la negociación, debían devolver a la compradora el anticipo recibido más un monto igual a dicha negociación, y en caso de que fuese la compradora (Doris Bocanegra de Rosado) la que desista de la negociación, perderá la cantidad de dinero dada en anticipo.
Que posteriormente a la firma de la opción de compra, su representada tuvo conocimiento que sobre el inmueble había las siguientes medidas:
1.- Hipoteca de Primer Grado a favor de Central E.A.P., hasta por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs. 668.250.000,00), según documento registrado en fecha 19 de diciembre de 1.985, bajo el Nº 22, Tomo 39, Protocolo Primero.
2.- Hipoteca de Segundo Grado a favor del ciudadano KNUT WAALE G., hasta por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), según documento registrado en fecha 18 de abril de 1991, bajo el Nº 17, Tomo 9, Protocolo Primero.
3.- Prohibición de enajenar y Gravar decretada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según oficio Nº 2100 de fecha 25 de mayo de 1991, en el juicio que por Cobro de Bolívares sigue ROBERT THORNIHILL e INVERSIONES THORNIHILL C.A., contra AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA.
4.- Embargo Ejecutivo practicado por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según oficio Nº 1202 de fecha 22 de agosto de 1991, en el juicio seguido KNUT NICOLAY WAALE GUNDERSEN contra AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA y CARMEN ESTHER DE SÁNCHEZ.
5.- Prohibición de Enajenar y Gravar, decretada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según oficio Nº 848, de fecha 14 de noviembre de 1991, que por Ejecución de Hipoteca sigue LA CENTRAL E.A.P. contra AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA y CARMEN ESTHER DE SÁNCHEZ.
Que su representada su representada acude al Cuerpo Técnico de la Policía Judicial, con la finalidad de presentar formal denuncia contra los ciudadanos AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA y CARMEN ESTHER DE SÁNCHEZ, la cual fue remitida al Juzgado Quincuagésimo Tercero de Primera Instancia en lo Penal y de Salvaguarda del Patrimonio Público de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda ahora Juzgado Cuadragésimo Séptimo de Primera Instancia en lo Penal y de Salvaguarda del Patrimonio Público de la Circunscripción Judicial de Caracas, que en fecha 10 de diciembre de 1992, según oficio Nº 2096-92 dictó sobre el referido inmueble Prohibición de Enajenar y Gravar.
Alega que, al vencerse el plazo no mayor de NOVENTA (90) días que se estableció en el documento de la opción de compra, el cual vencía en fecha 16 de diciembre de 1992, su representa intentó que los ciudadanos AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA y CARMEN ESTHER DE SÁNCHEZ, cumplieran con el contrato y les remitió telegrama a la dirección del inmueble el cual ellos ocupaban para el momento, obteniendo como respuesta que el destinatario era desconocido, a fin de otorgar el documento definitivo de la compra-venta, lo cual ha sido imposible hasta la presente fecha ya que los demandados no habían cumplido con sus obligaciones que como vendedores les corresponde.
Indica que la promesa bilateral de compra-venta, desde que haya consentimiento de las partes sobre las cosas y el precio, aunque de hecho, no se haya verificado la tradición de la cosa ni pagado la totalidad del precio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.133, 1.161 y 1.474 del Código Civil Venezolano.
Aduce que, el documento que suscribió su poderdante con los ciudadanos AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA y CARMEN ESTHER DE SÁNCHEZ, es un contrato de compra venta que tiene plena validez y existencia jurídica, aunque para darle efecto contra terceros se requiera registrar el documento definitivo ante la oficina Subalterna correspondiente, ya que cada parte dio su asentimiento sobre la cosa objeto del contrato, así mismo cada parte estuvo de acuerdo con el precio el cual corresponde a la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.900.000,00), de los cuales los vendedores recibieron la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 3.500.000,00), por lo que su mandante es la única propietaria del inmueble.
Alega que su mandante en su condición contractual de “Compradora”, no tenía, ni tiene obligación alguna que ejecutar si “Los vendedores” no ejecutan las suyas, pues en primer lugar es un hecho notorio que para presentar un documento ante cualquier Notaría ó Registro Público del país, es menester que “Los vendedores” cumplan con las siguientes obligaciones: a) Redactar el documento definitivo de compra-venta; b) Presentarlo con los recaudos exigidos y día ante cualquier Notaría Publica del Área Metropolitana de Caracas o ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, vale decir, junto con la planilla de certificación de enajenación de inmueble del SENIAT, solvencia de derecho de frente y solvencia de agua; y c) Notificar a “La compradora”, mediante carta o telegrama con acuse de recibo, indicándole el lugar y hora que fije el funcionario respectivo y acudir por sí o por medio de apoderados, al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. Por lo que su mandante no ha dejado de cumplir sus obligaciones contractuales, pues no tiene alguna que ejecutar hasta tanto “Los vendedores” cumplan las suyas.
Que habiendo transcurrido más de los noventa (90) días expresados en el documento de compra venta del inmueble referido, es en fecha 4 de febrero de 1993 a las 11:05 a.m., cuando la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, recibe los oficios Nº 1326 de fecha 9 de diciembre de 1992; 1020 de fecha 14 de diciembre de 1992 y 2418 de fecha 10 de diciembre de 1992, emanados de los Juzgados Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito; Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana del Distrito Capital y Estado Miranda, y Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana del Distrito Capital y Estado Miranda, respectivamente, relativos los dos primeros a suspensión de medidas de prohibición de enajenar y gravar, y el último a suspensión de medida ejecutiva de embargo, sobre el apartamento distinguido con el Nº 2 de la Urbanización La Urbina, Jurisdicción del Municipio Petare Distrito Sucre del Estado Miranda, es decir que los vendedores para el día 16 de diciembre de 1992, fecha en que se cumplió el plazo de los noventa (90) días estipulados en el cumplimiento de opción de compra venta, pesaban sobre este inmueble las prohibiciones de enajenar y gravar que se ha hecho mención anteriormente. De lo antes expuesto, alega esta representación judicial que su mandante no ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales hasta que los vendedores cumplan con las suyas.
Indica que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.486 y 1488 del Código Civil, la obligación principal de “los vendedores” es una obligación de “hacer” es decir, de otorgar el documento de compra-venta ante el Registro Subalterno y a ello quedaron obligados según consta del contrato anexo marcado “B” base de la presente demanda; por tanto, la obligación se asume mediante el cumplimiento de un “acto jurídico”, y en el supuesto de que los demandados se nieguen a hacer voluntariamente la tradición del inmueble, ese acto jurídico puede ser suplido por el juez en su decisión, ordenando se expida copia certificada de la sentencia, y sirviendo ésta de justo titulo mediante su protocolización en el Registro de la propiedad, lo cual tiene su razón de ser o fundamento en que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, in natura, imperativo este consagrado en el artículo 264 del Código Civil que hace procedente la ejecución en naturaleza de la obligación de hacer contraída por los demandados.
Aduce que, está comprobado el incumplimiento de los vendedores, por inejecución de sus obligaciones hasta el día de la introducción del presente libelo, por lo que tiene en consecuencia su representada la potestad de demandar civilmente la resolución o el cumplimiento de contrato, más el resarcimiento de los daños y perjuicios. Por lo que acudieron ante esta competente autoridad para demandar, como a efecto lo hace en nombre de su representada, ciudadana Doris Bocanegra de Rosado a los ciudadanos Augusto José Sánchez Reyna y Carmen Esther Bandre de Sánchez, plenamente identificados en auto, por Cumplimiento de Contrato, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el tribunal, en efectuar la tradición legal del inmueble objeto de la presente demanda, totalmente libre de impuestos y contribuciones nacionales, estadales o municipales, mediante el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, concediéndole un lapso perentorio para cumplir con sus obligaciones de manera voluntaria y pacífica, de conformidad con lo establecido en el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil. En defecto del cumplimiento voluntario, solicita se ordene la ejecución forzosa en especie sirviendo de justo titulo, una vez registrada en la Oficina Subalterna, copia certificada de la sentencia definitivamente firme, que declare con lugar la pretensión de su mandante, dejando expresa constancia ante el Juzgado Sexto Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, se le hizo formal oferta real a los demandados del monto del resto del precio debido. También solicitó que los demandados sean condenados en costas.
Por último, fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.161, 1.167, 1.264, 1.474, 1.486 y 1.488 del Código Civil, solicitó el decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento distinguido con el Nº 52, ubicado en el quinto (5to) piso del Edificio “Albert”, el cual está construido en la Calle 2, sobre la parcela A14-07, situada en la Urbanización La Urbina, al Norte de la autopista Petare-Guarenas del Distrito Sucre del Estado Miranda (Hoy Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda), que tiene una superficie de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76.00 MTS 2) y cuyo linderos son los siguientes: NORTE: Con el apartamento Nº 51 y fachada con Norte; SUR: Con el apartamento 53 y fachada Sur; ESTE: Con fachada Este; y OESTE: Con pacillo de circulación y apartamento 51 y 53, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 19 de diciembre de 1985, bajo el Nº 22, Tomo 39, Protocolo Primero, sea declarada con lugar la presente demanda.

-ALEGATOS POR PARTE DE LA DEFENSORA JUDICIAL DESIGNADA A LA PARTE DEMANDADA -
La defensora judicial de la parte demandada, en el lapso para presentar escrito de contestación a la demanda o defensas correspondientes expuso lo siguiente:
Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como en el derecho la demanda intentada e hizo los siguientes señalamientos:
Que la parte actora señaló al folio 3 del libelo de demanda que “después de firmada la opción de compra venta tuvo conocimiento que sobre dicho inmueble había las siguientes medidas…” y paso a enumerar las mismas. Seguidamente señala al folio 7 que “habiendo transcurrido más de los noventa (90) días expresados en el documento de opción de compra del inmueble referido, es en fecha 4 de enero de 1.993” a las 11:05 a.m., cuando la Oficina Subalterna correspondiente recibe los oficios números 1326 y 2418 emanados de los Juzgados Terceros y Décimo de Primera Instancia Civil relativos a la suspensión de las medidas sobre el inmueble objeto de la opción de compra, distinguido con el 52, Edificio Albert, Calle 2, Urbanización La Urbina.
Que en el contrato de opción de compra venta que se acompaña en el libelo de demanda, que cursa al folio 17 del expediente de fecha 18 de septiembre de 1.992, celebrado entre la parte actora y el ciudadano Augusto José Sánchez Reyna que en efecto establece como indica la actora un lapso de noventa (90) para el cumplimiento del contrato, pues se lee “… en un plazo no mayor de noventa (90) días a partir de la fecha de la presente opción.” No obstante, ciertamente no existe en modo alguno referencia relativa a que los referidos noventa días sean continuos, por lo que debe entenderse entonces como días hábiles. Por lo que siendo así, el levantamiento de las medidas para la fecha del 4 de enero de 1.993 tiene lugar a todas luces dentro del lapso previsto en la opción de compra para que el vendedor hiciera lo necesario a fin de liberar el inmueble de gravamen.
Aduce que en ese sentido, no ha mediado incumplimiento por parte de sus representados. En ese orden de ideas, el telegrama que señala la parte actora haber enviado a sus representados a través de IPOSTEL en fecha 16 de diciembre de 1.992, era anticipado porque no había culminado el lapso correspondiente (90 días hábiles) a los fines del cumplimiento, por lo que sus representados en modo alguno incumplieron las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra.
Que sus representados cumplieron fielmente con todas las obligaciones que les eran inherentes según el citado contrato de opción de compra venta, pues en lo que respecta a sus obligaciones como vendedores, efectivamente liberaron de todo gravamen al inmueble descrito dentro del lapso pautado 90 días hábiles siguientes a la celebración de la opción. Que se aprecia en el libelo de demanda al folio 4, que las medidas narradas por la actora la única que no dependía suspender por parte de sus representados era la de prohibición de enajenar y gravar dictada el 10 de diciembre de 1.992, según oficio 2089-92 por el Juzgado Quincuagésimo Tercero de Primera Instancia en lo Penal y de Salvaguarda del Patrimonio Público de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, ahora Juzgado Cuadragésimo Séptimo de Primera Instancia en lo Penal y de Salvaguarda del Patrimonio Público del Área Metropolitana de Caracas.
Indica que, es evidente que dicha prohibición de enajenar y gravar que tuvo lugar según narra la actora en razón de su formal denuncia, fue dictada inclusive dentro de los 90 días continuos (ni siquiera hábiles) siguientes a la fecha de opción de compra efectuada por la parte actora y el ciudadano Augusto Sánchez en fecha 18 de septiembre de 1.992. Que igualmente es evidente que la actora al interponer una denuncia penal antes de la culminación de la fecha de noventa días para entregar libre el inmueble de gravamen, y propiciar antes de tal fecha una prohibición de enajenar y gravar le hizo imposible a sus representados cumplir con sus obligaciones de vendedores porque la propiedad del inmueble descrito no podía ser trasladada a la actora ante la oficina de registro en virtud de su propia conducta anticipada. Concluye que si bien sus representados liberaron al inmueble de los gravámenes existentes dentro del lapso pautado para la venta no ha sido posible el traslado de la propiedad a la actora ante el Registro porque pesa sobre el inmueble una prohibición de enajenar y gravar dictada por un juez Penal que propició la propia demandante, por lo que es evidente que su representado en modo alguno a incumplido sus obligaciones como vendedores, sino que se han visto imposibilitados por una causa ajena imputable a la propia actora y así solicita que sea expresamente señalado y se declare sin lugar la demanda.
Por otra parte, no consta en el expediente que la actora, haya cumplido con las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra, es decir, con el pago del saldo pendiente, ya que no cursa en el expediente copia certificada de la oferta real que a decir de la actora (según indica en los folios 9 y 10 del libelo) realizó ante el Juzgado Sexto Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.
Señala que al folio dos (2) del libelo que su representada Carmen Esther Bandrés de Sánchez en fecha 18 de septiembre de 1.992 otorgó la correspondiente autorización para la venta del inmueble de propiedad de la comunidad conyugal, sin embargo se aprecia al folio veinte (20) del expediente que tal autorización fue otorgado mediante instrumento de fecha 18 de octubre de 1992, por lo que dicha autorización tuvo lugar en el mes de octubre y no de septiembre. En este sentido, vale advertir que en dicho instrumento, la ciudadana Carmen Bandrés señala “…doy mi autorización para que se realice la venta del inmueble, propiedad de la comunidad conyugal constituido por un apartamento signado con el número 52, ubicado en el quinto piso del edificio Albert, Calle Dos, Urbanización la Urbina…” Que se evidencia de dicho instrumento que la codemandada, ciudadana Carmen Bandrés simplemente autoriza una posible venta del inmueble descrito pero ello en modo alguno significa que su representada esté al tanto de que efectivamente tuvo lugar la opción efectuada por su cónyuge. Por lo que en consecuencia, aun cuando el inmueble descrito forme parte de la comunidad conyugal existente entre la parte demandada, ello en modo alguno denota incumplimiento de los deberes de vendedora, ciudadana Carmen Bandrés, porque se evidencia del expediente que la misma no tiene conocimiento del negocio jurídico efectuado por su cónyuge. Es por lo que si el tribunal en un supuesto negado considere procedente la petición de la actora solicita no se condene en costas a la ciudadana Carmen Bandrés.
Indicó que dada la imposibilidad material de ubicar o contactar a sus representados, por lo que se encontró imposibilitada de ejercer alguna otra defensa o excepción a los fines de la presente contestación. Por último, solicitó se declare sin lugar la demanda.

- LA SENTENCIA APELADA -
En fecha 20 de enero de 2015, el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia bajo los siguientes términos:
….OMISSIS….
“… pues bien este Juzgado observa que pretende la parte actora el cumplimiento del contrato de opción de compra, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio ALBERT, Apartamento Número 52, piso 5, el cual está constituido sobre la Parcela A-14-07, situada en la Urbanización La Urbina, al Norte de la Autopista Petare-Guarenas del Estado Miranda, del cual ambas partes pactaron en dicha opción bajo los siguientes términos: “Yo AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA, soltero mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-4.163.793, declaro recibir en este acto de DORIS BOCANEGRA DE ROSADO, venezolana, mayor de edad, casada, de este domicilio y titular de la cedula identidad Nº V-12.061.498, la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3.500.000,00) en calidad de anticipo sobre el valor de venta TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES 00/100 (3.900.000,00) de un apartamento de mi propiedad distinguido con el Nº 52, piso 5, el cual está constituido sobre la Parcela A-14-07, situada en la Urbanización La Urbina, al Norte de la Autopista Petare-Guarenas del Estado Miranda, con su correspondiente maletero, identificado como el tercero (3º) de izquierda a derecha, ubicado en la planta baja del edificio. El saldo pendiente de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 400.000,00) me será cancelado al momento de protocolizar la venta, en un plazo no mayor de noventa (90) días a partir de la fecha de la presente opción. Yo, AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA, declaro: Que me comprometo a entregar el inmueble antes descrito libre de todo gravamen. En Caracas, a los diez y siete de septiembre de 1992; entre AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA y DORIS BOCANEGRA DE ROSADO y reza como sigue: En caso de que el vendedor desistiera de efectuar la negociación aquí pactada, perderá la cantidad entregada como anticipo. En Caracas, a los diez y siete de septiembre de 1992”. El otro documento suscrito entre las partes textualmente dice: El presente documento es un Anexo conteniendo una cláusula Penal y forma integrante del Documento de la opción de compra venta firmado el día de hoy diez y siete de septiembre de 1992, entre AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA y DORIS BOCANEGRA DE ROSADO y reza como sigue: En caso de que el vendedor desistiera de efectuar la negociación aquí pactada, devolverá a la compradora el anticipo recibido más un monto igual a dicha cantidad. En caso de que la compradora desista de efectuar la negociación aquí pactada, perderá la cantidad entregada como anticipo. En caracas, a los diez y siete días del mes de septiembre de 1992”.
De lo anteriormente transcrito, esta Juzgadora entra a analizar si en el presente caso existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del contrato bilateral para lo cual resulta obligatorio la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico civil lo relativo con las relaciones contractuales y cuyas normas establecen textualmente lo siguiente: Artículo 1.474 y que a la letra dice lo que sigue: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. De allí que la doctrina patria ha definido la naturaleza jurídica del contrato de compraventa como consensual, sinalagmática, onerosa, conmutativa y principal. Es consensual porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento de las partes debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales específicos de la compra venta, como lo son la cosa vendida y su precio; es sinalagmático o bilateral porque surge de este contrato de obligaciones recíprocas para el vendedor y el comprador; es oneroso y conmutativo porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio; y es principal porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiente de ningún otro contacto.
Pues bien, para perfeccionarse la venta se necesitan tres elementos específicos: 1) El consentimiento que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado sentado, en el caso de la compraventa este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y el vendedor y estar referidos en torno a la entidad de la cosa vendida y al precio de la misma; 2) La cosa que por regla general, son objeto de compra venta, todas las cosas que se encuentren en el comercio; 3) El precio que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compraventa, al igual que en todos los contratos, viene dado el consentimiento de ambas partes, pues como se ha señalado este Juzgador el acto de voluntad legítimamente manifestado de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida. Así como respecto del precio de la misma.
Por lo que una vez determinados los elementos necesarios para perfeccionársela venta y a los fines de determinar la procedencia de dicha pretensión de cumplimiento de contrato, durante el iter procesal probatorio quedaron demostrado los siguientes hechos, a saber: 1) En cuanto al consentimiento de las partes se evidenció que por tratarse de bienes inmuebles pertenecientes a la comunidad conyugal, la ciudadana CARMEN ESTHER BANDRE DE SÁNCHEZ, cónyuge del ciudadano AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA, otorgó autorización de venta del inmueble objeto del presente litigio ante la Notaría Pública Décima de Caracas, en fecha dieciocho de octubre de mil novecientos noventa y dos (1992), anotado bajo el Nº 56, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, constatándose que sobre dicho inmueble no existe vicio de consentimiento alguno, por cuanto ambas partes tanto comprador como vendedor han estado de acuerdo en la venta del inmueble; 2) La determinación de la cosa objeto de la venta que está constituido por un apartamento ubicado en el piso 05, Edificio ALBERT, Apartamento Número 52, el cual está construido sobre la parcela A14-07, situada en la Urbanización La Urbina, al Norte de la Autopista Petare-Guarenas del Estado Miranda; 3) En cuanto al precio de la cosa, el mismo quedó determinado en la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.900.000,00) de la cual la ciudadana DORIS BOCANEGRA DE ROSADO, en calidad de compradora, canceló la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00), según consta de la opción de compra venta, del cual quedó debiendo la cantidad restante de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 400.000,00), la cual sería cancelada al vendedor una vez se protocolizara la venta en la Oficina de Registro correspondiente. La cantidad antes indicada, es decir, CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 400.000,00), fue ofrecida como oferta real al vendedor ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según consta cheque de gerencia Nº 2133039816, del Banco Unión, de fecha catorce (14) de abril de mil novecientos noventa y cuatro (1994).
Ahora bien, dicho esto se observa en cuanto el cumplimiento de las obligaciones contractuales del vendedor ha cumplido por cuanto se evidencia que del texto anteriormente transcrito de la opción de compra venta la misma se realizaría en el plazo de noventa (90) días, a partir de la fecha en que se había suscrito dicha opción, es decir, del 17 de septiembre de 1993 hasta el 16 de diciembre de ese mismo año, por lo que debe entenderse que la obligación consistió en la presentación del documento definitivo dentro de los noventa (90) días antes mencionados, lo cual no fue cumplido ya que el vendedor no cumplió con una de sus obligaciones como era liberar dicho inmueble de todo gravamen del cual para la fecha de 27 de enero de 1993, según consta de certificación de gravámenes expedidas por el Registrador Subalterno del Primer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda, Oficina en la cual tenía que protocolizarse el documento, se evidenció que sobre el inmueble pesaban hipotecas de 1º y 2º grado y prohibiciones de enajenar y gravar decretadas por los Juzgados Terceros, Quinto, y Décimo de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y prohibición de enajenar y gravar decretada por el Juzgado Quincuagésimo Tercero de Primera Instancia en lo Penal de la circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda y para la actualidad según consta de las certificaciones de gravámenes expedidas por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 5 de octubre de 2004, se constató que todavía sobre dicho inmueble quedó constituida una hipoteca de primer grado a favor de la CENTRAL, ENRIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO hasta por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.668.250,00), y la hipoteca de segundo constituida a favor de KNUT WAALE G, hasta por la cantidad SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 700.000,00) de lo que se confirma que el vendedor no cumplió con algunas de sus obligaciones dispuestas en el artículo 1.486 del Código Civil que textualmente dispone: “ La principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”., de lo anteriormente expuestos este Juzgado concluye que la parte demandada no ha dado cumplimiento con sus obligaciones como vendedor indicadas anteriormente, por lo que es forzoso declarar CON LUGAR la demanda interpuesta y ordena a la parte demandada a realizar todos los tramites y gestiones pertinentes para que de cumplimiento a la obligación de hacer entrega del bien inmueble objeto del presente litigio libre de todo gravamen, mediante el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente; y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En merito a todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra intentada por la ciudadana DORIS BOCANEGRA DE ROSADO contra los ciudadanos AUGUSTO JOSÉ SANCHEZ REYNA Y CARMEN ESTHER BANDRE DE SANCHEZ, todos identificados en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena a los demandados AUGUSTO JOSÉ SANCHEZ REYNA Y CARMEN ESTHER BANDRE DE SANCHEZ, a dar cumplimiento al contrato de opción de compra con la entrega del inmueble vendido libre de todo gravamen, a los fines de efectuar la tradición ante la Oficina de Registro Público correspondiente del inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso 05, Edificio ALBERT, apartamento numero 52 , el cual está construido sobre la parcela A14-07, situada en la Urbanización La Urbina, al Norte de la Autopista Petare-Guarenas del Estado Miranda, suscribieron el contrato definitivo de venta y traslativo de propiedad.
TERCERO: Se condena según con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, a la parte demandada en autos al pago de las costas procesales por haber resultado vencida…”.

DE INFORMES EN ALZADA:
Se deja constancia que ninguna de las partes hizo uso de su derecho para presentar los informes correspondientes ante esta alzada.
Ahora bien, señalado lo anterior, pasa quien aquí suscribe a realizar el análisis del elenco probatorio traído a los autos por los actores de la causa en el iter del presente proceso judicial, en este sentido y previo al pronunciamiento de las pruebas quien suscribe hace la siguiente consideración.
Constituye un principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Conforme lo señalado, la defensora judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma, evidenciándose de tal manera la intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la república al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica, reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
“Con esa norma legal se está estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…)
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido, pasa este Juzgador a analizar el elenco probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho promoviendo las pruebas siguientes:
La parte actora consigna anexo al libelo de la demanda:
 Marcado con el literal “A” (folios 14 al 16), original del Poder otorgado por la ciudadana DORIS BOCANEGRA DE ROSADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-12.061.498, a los abogados YALIRA GRANDA, ANDRÉS PARRA SUAREZ y JOSÉ RAFAEL MARTÍNEZ GAMBOA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nos. V- 4.637.938, V-1.154.855 y V-2.548.949 inscritos en el I.P.S.A bajo el Nº 14.920, 39.073 y 10.181, respectivamente, ante la Notaría Pública Octava de Caracas, en fecha 9 de noviembre de 1994, bajo el Nº 57, Tomo 89, de los Libros Autenticados de dicha Notaría, cuyo documento no fue objeto de impugnación, en tal sentido se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el art. 1.357 del Código Civil, y 150, 151, 154 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo la representación que ostentan los referidos abogados de la ciudadana Doris Bocanegra de Rosado, quien es parte actora en la presente causa Así se establece.
 Marcado con la letra “B” (folios 17 y 18) copia certificada del documento identificado como “opción de compra venta” entre la ciudadana DORIS BOCANEGRA DE ROSADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-12.061.498 y el ciudadano AUGUSTO JOSE SANCHEZ REYNA, titular de la cedula de identidad Nro. V-4.163.793 autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de septiembre de 1992, bajo el Nº 40, Tomo 31, de los libros de autenticaciones de dicha Notaría, del inmueble identificado de la siguiente manera: Un (1) apartamento distinguido con el Nº 52, ubicado en el quinto (5to) piso del Edificio “Albert”, el cual está construido en la Calle 2, sobre la parcela A14-07, situada en la Urbanización La Urbina, al Norte de la autopista Petare-Guarenas del Distrito Sucre del Estado Miranda (Hoy Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda), que tiene una superficie de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76.00 MTS 2) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con el apartamento Nº 51 y fachada con Norte; SUR: Con el apartamento 53 y fachada Sur; ESTE: Con fachada Este; y OESTE: Con pasillo de circulación y apartamento 51 y 53, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 19 de diciembre de 1985, bajo el Nº 22, Tomo 39, Protocolo Primero, el cual le pertenece a el ciudadano Augusto José Sánchez Reyna, parte demandada. Al respecto observa este Juzgador que dicho documento no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, en tal sentido se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, evidenciándose del mismo que en fecha 17 de septiembre de 1992, el ciudadano Augusto José Sánchez Reyna, declaró recibir de la ciudadana Doris Bocanegra, la cantidad de Bs. 3.500.00,00, como anticipo sobre el valor de venta de Bs. 3.900.000 del apartamento supra identificado, y que el restante, es decir Bs. 400.000,00 serian cancelados al momento de protocolizar la venta, en un plazo no mayor de noventa días (90); asimismo, se observa que el referido ciudadano se comprometió a entregar el inmueble libre de todo gravamen. y Así se declara.
 Marcado con la letra “C” (folio 19) copia simple del documento contentivo del Anexo de la Clausula Penal, el cual forma parte del documento de la opción de compra venta firmado en fecha 17 de septiembre de 1992, entre Augusto José Sánchez y Doris Bocanegra de Rosado, ante la Notaría Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 40, Tomo 31, llevado en los libros de autenticaciones de dicha Notaría. Al respecto, observa este Juzgador que el documento no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, por lo que se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio quedando demostrada la cláusula penal establecida por las partes, como anexo al contrato de opción de compra venta firmado por estas en fecha 17 de septiembre de 1992. Así se declara.
 Consignó documento Original de autorización de venta (folio 20) del inmueble signado con el número 52, ubicado en el quinto piso del edificio Albert, Calle Dos, Urbanización la Urbina del Estado Miranda, de parte de la ciudadana CARMEN ESTHER BANDRE DE SANCHEZ, al ciudadano AUGUSTO JOSE SANCHEZ REYNA, ante la Notaria Décima Quinta del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 56, Tomo 50, del libro de autenticaciones llevado por dicha Notaría. Al respecto, observa este Juzgador que el documento no fue objeto de cuestionamiento por la parte demandada, en tal sentido, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado que la ciudadana Carmen Esther Bandre, autorizo a su cónyuge Augusto Sánchez, para la realización de la venta del inmueble objeto del presente juicio, esto el 28 de octubre de 1994. Así se declara.
 Marcado con los literales “D”, “E” y “F” (folio 21 al 24) originales de las certificaciones de gravamen, emanadas de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, al respecto, se observa que las mismas no fueron objeto de cuestionamiento, en tal sentido se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en los art. 1.357 y 1.359 del Código Civil, mediante los cuales se evidencian las diferentes medidas que para el momento de la emisión de la certificación, pesan sobre el inmueble distinguido con el Nº 52, ubicado en el quinto (5to) piso del Edificio “Albert”, el cual está construido en la Calle 2, sobre la parcela A14-07, situada en la Urbanización La Urbina, al Norte de la autopista Petare-Guarenas del Distrito Sucre del Estado Miranda (Hoy Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda). Así se declara.
 Telegramas enviados por IPOSTEL y CABLES INTERNACIONALES, (folios 25 y 26) a los ciudadanos Augusto Sánchez y Carmen Bandre, mediante el cual quedó señalado que el mensaje no fue entregado por desconocimiento del destinatario, en tal sentido y por la falta de información de los precitados telegramas y al no aportar nada al tema aquí debatido, son desechados y así se declara.
 Marcado con la letra “I” (folio 27) oficio Nº 263-B de fecha 11 de octubre de 1.994, Oficio emanado de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, dirigido a la ciudadana Doris Bocanegra de Rosado, el cual no fue objeto de cuestionamiento, en tal sentido se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el 1.357 y 1.359 del Código Civil, se desprende que la Registradora informo que ante dicho Registro se recibió oficio Nº 1326 de fecha 9 de diciembre de 1992, oficio Nº 1020 de fecha 14 de diciembre de 1.992, y oficio Nº 2418 de fecha 10 de diciembre de 1992 emanados de los Juzgados Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito; Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, respectivamente, los dos primeros referidos a la suspensión de las medidas de prohibición de enajenar y gravar, y el último la suspensión de medida ejecutiva de embargo, sobre el apartamento signado con el número 52, ubicado en el quinto piso del edificio Albert, Calle Dos, Urbanización la Urbina del Estado Miranda, que dichos oficios fueron recibidos ante la mencionada oficina en fecha 4 de febrero de 1993, quedando evidenciado la suspensión de estas tres medidas que recaían sobre el inmueble. Así se declara.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
La parte actora en el lapso de promoción de pruebas promovió lo siguiente:
 Ratifica las pruebas consignada anexas al libelo de la demanda, identificadas A, B, C, D, E, F, G, H, I., al respecto, señala quien aquí suscribe que las mismas fueron valoradas supra, por lo cual, no se hace necesario un nuevo pronunciamiento.
 Consignó marcado con la letra “A”, (Folios 213 al 262), copia certificada de la oferta real incoada ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas, a favor de los ciudadanos Augusto Sánchez y Carmen Bandre, de fecha 7 de julio de 1994, mediante la cual se le participa que se encuentra a su disposición cheque de gerencia Nº 2133039816 Banco Unión, Agencia la Urbina, de fecha 14 de abril de 1994, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) correspondiente al saldo restante, que la ciudadana Doris Bocanegra de Rosado quedó a deber por la compra del inmueble, el cual sería cancelado al momento de protocolización de la venta. Al respecto, observa este Juzgador que dicho documento no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, no obstante a ello, se desprende de las copias certificadas que la Oferta Real no se encuentra sentenciada en tal sentido mal podría tenerse que la actora cumplió con su obligación de pagar el saldo restante del apartamento objeto de la presente controversia; y así se declara.
 Marcado con la letra “B” (folio 263) oficio emanado de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Dirección General de Rentas Municipales, de fecha 30 de septiembre de 2004, Nº DRM:703, dirigido a la ciudadana Rosa Bocanegra de Rosado, suscrito por la Lic. Patricia Prada Martínez, Directora de Rentas Municipales, mediante el cual deja constancia que “…Augusto Sánchez Reyna y Sra., propietarios del inmueble situado en la Urbanización La Urbina Norte, Calle Nº 2, Edif. Albert, Apto. Nº 52, piso 5, Numero de Cuenta 01-5-014-08298-6; refleja una deuda de impuestos de Inmuebles Urbanos desde el 16 de septiembre de 1991 hasta la actualidad.” Este Juzgador observa que dicho oficio no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, por lo que, se le otorga valor probatorio por ser un documento público administrativo, quedando demostrado que para el año 2004, el inmueble objeto de la presente causa se encontraba arrastrando una deuda de impuestos municipales. Así se declara.
 Consignó marcado con la letra “C” (folio 264 al 266) original de Certificación de Gravamen emanada de la Oficina subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 5 de octubre de 2004, por lapso de los últimos 10 años, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 52, ubicado en el quinto (5to) piso del Edificio “Albert”, el cual está construido en la Calle 2, sobre la parcela A14-07, situada en la Urbanización La Urbina, al Norte de la autopista Petare-Guarenas del Distrito Sucre del Estado Miranda (Hoy Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda), y registrado bajo el Nº 22, Tomo 39, Protocolo Primero, de fecha 19 de diciembre de 1985. Este Tribunal observa que dicho documento no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado que sobre dicho inmueble se encuentra constituido una hipoteca de Primer grado a favor de la entidad bancaria Central E.A.P., por la cantidad de seiscientos sesenta y ocho mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 668.250,00). Asimismo, los ciudadanos Augusto Sánchez y Carmen Bandre, constituyen sobre dicho inmueble hipoteca de Segundo Grado a favor del ciudadano Knut Waale hasta por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00) según documento registrado bajo el Nº 17, Tomo 9 del Protocolo Primero de fecha 18 de enero de 1999 y así se declara.
 Consignó marcado con la letra “D” (folio 267 al 270) copia certificada emanada del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual no fue objeto de cuestionamiento, en tal sentido se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el art. 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose del mismo que fue recibido ante dicho Registro Subalterno Oficio Nº 1380-03 emanado del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en Funciones de Ejecución de este Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 13 de noviembre de 2003, mediante el cual suspende la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 52, ubicado en el quinto (5to) piso del Edificio “Albert”, el cual está construido sobre la parcela A14-07, situada en la Urbanización La Urbina, Calle 2, al Norte de la autopista Petare-Guarenas del Distrito Sucre del Estado Miranda (Hoy Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda), dictada por el Juzgado Quincuagésimo Tercero de Primera Instancia en lo Penal de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, queda evidenciado que la medida fue decretada en la acción penal promovida por la parte actora en la presente causa, la cual fue suspendida en el año 2003, no obstante a ello, nada aporta al tema aquí debatido. Así se declara.
 Con respecto a la prueba de informes promovida por la parte actora, solicitando se oficiará a la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Dirección General de Rentas Municipales, a fin de que informara sobre lo siguiente: Si los ciudadanos Augusto Sánchez y Carmen Bandre, presentaban deuda por concepto de impuestos de inmuebles urbanos con ese Municipio. Que en caso que fuere afirmativa, señalar de que fecha mantiene la deuda, que si actualmente la posee y cuanto asciende la deuda. Que remita copia del expediente relacionada con el inmueble en litigio que cursa en dicha Dirección, con la finalidad de demostrar si efectivamente la parte demandada realizó en su oportunidad la obtención de las solvencias. Este Tribunal observó que dicha prueba no fue impulsada por la parte promovente, por lo que no tiene materia sobre la cual recaiga apreciación o valoración alguna y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada promovió lo siguiente:
 Consigno copias simples marcadas con los literales “A”, “B”, “C”, “D” y “E” (folios 200 al 204) de los telegramas emanados de IPOSTEL, que fueron enviados a sus representados a las distintas direcciones que cursan en el expediente, como lo son Bello Monte, El Márquez, El Recreo. Al respecto este Juzgador observa que ciertamente la defensora judicial designada demostró que realizó múltiples gestiones telegráficas a fin de contactar a sus representados para su mejor defensa, obteniendo resultados infructuosos, no obstante a ello, dichos telegramas no aportan elementos probatorios para el presente debate procesal y así se declara.
 Promovió el principio de la comunidad de la prueba, en todas aquellas pruebas presentadas por la parte actora que tienden a favorecer a la parte demandada, al respecto, señala quien aquí suscribe que la comunidad de la prueba no constituye una prueba per se, en virtud que el Juez se encuentra en la obligación de valorar todas cuantas pruebas se hayan producido y apreciar el merito que de ellas se deriven, independientemente de que parte las haya producido., en tal sentido respecto a la comunidad de la prueba promovida y al no ser una prueba propiamente dicha no tiene valor probatorio que se pudiera emitir y así se declara.

Ahora bien, Analizadas como fueron las pruebas presentadas en el presente iter procesal, y habiendo reproducido tanto el libelo de demanda como su respectiva contestación, se establece el límite de la controversia, el cual se circunscribe en determinar si la parte demandada no cumplió con las obligaciones del contrato de compra venta cuyo cumplimiento demanda la actora.
En este sentido, y planteado como ha quedado establecido el límite de la controversia, pasa quien suscribe a realizar las siguientes consideraciones:
Estamos frente a una demanda por cumplimiento de contrato de compra venta, incoada por la ciudadana Doris Bocanegra de Rosa, contra los ciudadanos Augusto José Sánchez Reyna y Carmen Esther Bandrés de Sánchez, todos identificados en autos, en virtud que según sus dichos la parte demandada no dio cumplimiento al contrato de compra venta firmado por los actores del proceso en septiembre de 1992.
Respecto al cumplimiento de contrato, tenemos que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la opción bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo.
Del Artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.
Por su parte el Artículo 1.167 eiusdem, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.
Para esa interpretación, el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, prescribe que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, ateniéndose siempre a la intención y al propósito de las partes o de los otorgantes. De suerte que, la determinación de la voluntad e intención de las partes debe ser resuelta por los jueces de mérito en aras de no desnaturalizar la verdadera calificación jurídica que corresponda a un contrato.
La doctrina ha establecido que para la procedencia del cumplimiento o la resolución de un contrato, es necesario que concurran tres requisitos, el primero de ellos es que efectivamente Exista Un Contrato Bilateral, en el presente caso y en virtud de las pruebas producidas tenemos que las partes integrantes en el presente juicio, suscribieron un contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaria Pública Décima Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, celebrado en septiembre de 1992, donde el ciudadano Augusto José Sánchez Reyna declaró recibir de la ciudadana Doris Bocanegra de Rosado, la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00), en calidad de anticipo sobre el valor de la venta de tres millones novecientos mil bolívares (Bs.3.900.000,00) de un apartamento de su propiedad distinguido con el Nº 52, ubicado en el quinto (5to) piso del Edificio “Albert”, el cual está construido en la Calle 2, sobre la parcela A14-07, situada en la Urbanización La Urbina, al Norte de la autopista Petare-Guarenas del Distrito Sucre del Estado Miranda, quedando un saldo pendiente de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) el cual sería cancelado al ciudadano Augusto Sánchez, al momento de protocolizar la venta, en un plazo no mayor de noventa (90) días a partir de la presente opción, en el mismo contrato el ciudadano Augusto Sánchez, declaró lo siguiente “ me comprometo a entregar el inmueble antes descrito libre de todo gravamen.” ; señalado lo anterior, se establece que la presente causa cumple con el requisito de la existencia de un contrato bilateral y así se declara.
El segundo requisito para la procedencia del cumplimiento, es que La Parte Que Intente La Acción Haya Cumplido u ofrezca cumplir con su obligación porque de no ofrecer cumplir su obligación no habrá lugar a la resolución, al respecto en el referido contrato de opción de compra venta, se observa obligaciones para ambos contratantes, el comprador se obliga a pagar el precio restante al momento de protocolizar la venta, esto dentro de los 90 días siguientes a la firma de la opción de compra venta, vale decir, la opción de compra venta se firmo el 17 de septiembre de 1992, dentro de los 90 días siguientes debió el comprador pagar el saldo adeudado, correspondientes a la cantidad de Bs. cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), la accionante consigna copia certificada de una oferta real interpuesta en fecha 27 de junio de 1994 ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, en la que ofreció a los ciudadanos Augusto Sánchez y Carmen Bandrés, parte demandada en la presente causa, la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), con la finalidad de cumplir con lo establecido en el contrato, no obstante, se observa que la oferta real fue realizada dos años después de la firma del contrato de opción de compra venta, aunado al hecho que la oferta no fue sentenciada, de manera que, mal podría establecer quien suscribe que la compradora cumplió con la obligación que le correspondía de pagar el saldo adeudo dentro de los 90 días siguientes, y siendo que no consta en autos ningún otro medio probatorio en el que se pudiera evidenciar el pago integro de la obligación, establece quien aquí suscribe, que la parte actora no cumplió con su obligación de pago total del inmueble objeto de la presente controversia y así se declara.
Asimismo, llama la atención de este sentenciador, que dos años después de la firma del contrato de opción de compra venta, la parte actora intente una oferta real, entendiendo que el objetivo de la oferta es deshacerse de una obligación de pago, de manera que la actora al intentar una oferta dos años después se encuentra consciente de su incumplimiento, en tal sentido, como ya señalamos supra la actora no cumplió con su obligación de pagar el saldo adeudado habiendo en el presente caso un incumplimiento de las obligaciones estipuladas en el contrato de opción de compra, como tampoco se evidencia a los autos que la actora hubiere, durante la vigencia de la opción, realizado las gestiones correspondientes tendientes a procurar la protocolización del documento definitivo de compra venta, a lo cual estaba obligado según lo dispone el artículo 1491 del Código Civil, al no existir pacto en contrario en la convención locativa, por lo que al acudir al órgano jurisdiccional a pedir el cumplimiento del contrato debió haber demostrado el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones inherentes al referido contrato .Y así se declara.
Arguye la actora, que el demandado no cumplió con su obligación de liberar el inmueble de los gravámenes que recaía sobre el mismo, tal como había sido pactado en el contrato de opción de compra, ciertamente quedo demostrado en el debate procesal con la ultima certificación de gravamen que cursa al folio 265 del presente expediente de data 2004, que hasta ese año pesaban medidas sobre el inmueble, no obstante a ello, para solicitar el cumplimiento del contrato, la compradora debió realizar las gestiones correspondientes para la protocolización de la venta, en este sentido, la actora no proporciono ningún elemento probatorio que demostrara que haya realizado las gestiones para llegar a la referida protocolización pactada en el contrato. Y así se declara.
Por último, y en cuanto al tercer requisito, denominado por la doctrina “El incumplimiento culposo de la obligación de una de las partes”, al establecer lo anterior, se hace evidente, el incumplimiento culposo de uno de los contratantes, toda vez, que no corre a los autos ningún alegato ni elemento probatorio que sustente que el incumplimiento del contrato fue por una causa extraña no imputable a las partes. De manera que, de los tres requisitos necesarios para la procedencia del cumplimiento de contrato tenemos que solo se logro el establecimiento de la existencia del contrato cuyo cumplimiento se demanda, no obstante a ello, y en cuanto a los otros dos requisitos, la actora no logro llevar a la convicción de quien suscribe que cumplió con todas las obligaciones establecidas en el contrato de opción suscrito entre las partes. Y así se declara.
Asimismo, no consta en autos, que la compradora haya realizado algún tipo de notificación al demandado, tales como correos, notificaciones judiciales, telegramas o afines, en los cuales se pudiera evidenciar de alguna forma que intento cumplir con su obligación de llevar a cabo la debida protocolización de la venta, penetrando de serias dudas a quien aquí suscribe, respecto a la procedencia del presente juicio de cumplimiento de contrato.
Así pues, que al estar penetrado de serias dudas este Sentenciador, considera necesario traer a colación lo establecido en el art. 254 del Código de Procedimiento Civil, que exige la existencia de plena prueba a fin de declarar con lugar las demandas, en sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que el art. 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Articulo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

“Articulo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”.

En éste contexto conviene citar decisión de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Ángel Emilio Chourio, que señaló:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss.).”


De lo anterior se desprende que el Juez, debe sentenciar conforme a lo alegado y probado en autos, de manera que las partes deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho, teniendo pues que es carga de la actora en la presente causa probar mediante plena prueba los hechos alegados, es decir, debió en el debate probatorio, llevar a quien suscribe a la convicción que cumplió con todas sus obligaciones y que en razón a ello podía demandar al vendedor para que cumpliera con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra, y que por ello no fue posible la protocolización definitiva de la venta.
En conclusión, ante la falta de elementos probatorios que permite la presencia de dudas a este jurisdicente, es importante resaltar, que por mandamiento expreso de nuestra legislación adjetiva, debe el Juez que conoce de una causa, atenerse a lo alegado y probado en autos y no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda, sentenciara a favor del demandado y siendo que en el presente caso, solo existe la alegación, más no la prueba de lo dicho, trayendo dudas al Juez de este Despacho, para quien aquí decide, proclive a una sana administración de justicia, debe declararse sin lugar la demanda y por ende con lugar la apelación propuesta; ya que tal y como quedó establecido en el análisis de las pruebas, en el presente caso, no quedo demostrado que la actora haya dado cumplimiento a sus obligaciones, para así poder exigir el cumplimiento de sus obligaciones a la parte demandada, por lo que, como ya se hizo mención, ha quedado establecido que en el presente caso no se cumplió con el segundo y el tercer requisito necesarios para que proceda la presente acción de Cumplimiento de Contrato; siendo que el cumplimiento de los mismos son concurrentes para la procedencia de la presente acción, en conclusión, debe precisar este juzgador que la parte demandante no pudo demostrar de manera fehaciente todos y cada uno de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción reclamada en la presente causa; por tanto este sentenciador considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho, trayendo como consecuencia la declaratoria Con Lugar de la apelación propuesta y la declaratoria Sin Lugar la acción que por cumplimiento de contrato fuera interpuesta, conforme a los artículos 12, 243, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil; y así finalmente se decide.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR EL RECURSO DE APELACION interpuesto en fecha 14 de diciembre de 2017, por la abogada INES MARTÍN, defensora judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE REVOCA en todas sus partes la sentencia apelada, con la motivación antes explanada.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara la ciudadana DORIS BOCANEGRA DE ROSADO contra los ciudadanos AUGUSTO JOSÉ SÁNCHEZ REYNA y CARMEN ESTHER BANDRES DE SÁNCHEZ, ambas partes plenamente identificadas.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se ordena la notificación de las partes en virtud de que el presente fallo fue dictado fuera de la oportunidad correspondiente.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de Julio del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,

DR. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL.
EL SECRETARIO,

Abg. MUNIR SOUKI URBANO.
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° AP71-R-2018-000043 (1020) como quedó ordenado.
EL SECRETARIO, Abg. MUNIR SOUKI URBANO.