Decisión Nº AP71-R-2017-000611-7.198. de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 29-06-2018

EmisorJuzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteMaría F Torres Torres
PartesJOSEFINA SANTOS RIVAS VS. JOANNE LAURA VARGAS OLIVA.
Número de expedienteAP71-R-2017-000611-7.198.
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato De Opcion De Compra Venta
Número de sentencia10
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA





EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE N° AP71-R-2017-000611/7.198.
PARTE ACTORA:
Ciudadana JOSEFINA SANTOS RIVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 10.577.238.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
JOSÉ ARAUJO PARRA y ZULEMA MARTÍNEZ GUZMAN, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.802 y 30.189, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
Ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.920.485.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
MARÍA ISABEL RUESTA y PABLO SOLÓRZANO ESCALANTE, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 118.961 y 3.194, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Efectuado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto el 20 de marzo del 2017 por la abogada ZULEIMA MARTÍNEZ GUZMAN en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, contra la decisión dictada el 08 de marzo del 2017 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante.
El recurso de apelación fue oído en ambos efectos mediante auto del 09 de junio del 2017, disponiéndose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 20 de junio del 2017, se dejó constancia por Secretaría de haberse recibido el expediente en fecha 19 de ese mismo mes y años, procedente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto del 27 de junio del 2017, la jueza quien suscribe se abocó al conocimiento del juicio y ordenó la inscripción del expediente en los libros respectivos, así como la remisión del mismo al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, a los fines de corregir errores de foliatura señalados mediante auto dictado en esa fecha.
El 11 de julio del 2017 se dejó constancia por Secretaría que el día 10 de ese mismo mes y año, se recibió el expediente proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
Por auto del 17 de julio del 2017, este ad quem, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes presentaran informes, los cuales fueron rendidos en su oportunidad por ambas partes.
Mediante auto del 25 de septiembre del 2017, se fijó un lapso de ocho (8) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes, las cuales fueron presentadas por el abogado Pablo Solórzano, en un folio útil y por la abogada Zulema Martínez, en cinco folios útiles.
El 09 de octubre del 2017, se dijo “VISTOS”, estableciéndose un lapso de sesenta días continuos para sentenciar, contado a partir de esa data, exclusive.
En fecha 08 de diciembre del 2017, se difirió el pronunciamiento de la decisión por treinta (30) días calendario, siguientes a dicha data.
Se procede a decidir con arreglo a la exposición y razonamientos seguidamente expuestos:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició este juicio en virtud de la demanda presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de marzo del 2014 por los abogados JOSÈ ARAUJO PARRA y ZULEMA MARTÍNEZ GUZMAN, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana JOSEFINA SANTOS RIVAS contra la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVO, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los hechos relevantes expuestos por dichos profesionales del derecho como fundamento de la demanda, son los siguientes:
1.- Que sus representados, en fecha 14 de mayo del 2013, celebraron contrato de opción de compraventa por un inmueble con la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVA, constituido por un apartamento, distinguido con el número y letra B-34, ubicado en el piso 3, tipo 9, del edificio “B”, en el Conjunto Residencial Terrazas Sevilla, etapa II de la parcela B-01, el cual forma parte del Conjunto Residencial Terraza Sevilla, de la Etapa II de la Urbanización Miravila, sector Carimao, carretera la flecha carimao, parroquia Caucaguita, municipio Sucre del estado Miranda, agrega que fue protocolizado ante la Notaría Pública Octava del municipio Baruta del estado Miranda, bajo el número 58, tomo 49, de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho Notarial, que acompañaba marcado con la letra “B”.
2.- Que en el expresado contrato se estableció en la cláusula cuarta que el precio convenido entre las partes para la operación de compra venta era de UN MILLÓN TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.380.000,00), pagaderos de la siguiente forma: OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) en ese acto y el remanente por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, en dos cheques el primero de ellos, emitido a nombre del Banco Occidental de Descuento por el monto pendiente para la cancelación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble, y el segundo con el monto restante a nombre de la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVA.
3.- Que su mandante cumplió con su obligación al entregar al momento de presentación de la opción de compraventa dos (02) cheques de gerencia, emitidos contra el banco BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., el primero por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00), fechado 03/05/2013, identificado con el Nº 00027852, y el segundo por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL (Bs. 150.000,00), fechado 09/05/2013, identificado con el Nº 33950485.
4.- Que la parte accionada incumplió al no realizar la venta convenida en la fecha pactada, inobservando lo establecido en la cláusula sexta del contrato suscrito el 04 de mayo del 2013, en la cual se estableció un plazo de quince (15) días a partir de dicha fecha para la protocolización del documento definitivo, el cual sería prorrogable por quince (15) días más, quedando vencido dicho plazo el 14 de junio del 2013.
5.- Que la demandada se obligó a realizar las gestiones necesarias para la obtención de las solvencias y cualesquiera otros requisitos indispensables para la protocolización del documento definitivo de venta, ello exonerando a su mandante de realizar dichas diligencias, lo que fue acordado en las cláusulas séptima y octava.
6.- Que la falta de cumplimiento de la demandada antes señalado, determinó la imposibilidad de realizar el perfeccionamiento de la venta llegado el momento debido a la falta de la documentación necesaria y demás requisitos exigidos para ello, por lo que sería inadmisible el alegato exculpatorio y responsabilidad contractual.
Como razones de derecho, la apoderada judicial de la parte actora invocó los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil, en concordancia con las cláusulas descritas en el contrato de opción de compraventa.
Por lo expuesto, demandó a la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVA para que conviniera: PRIMERO.- Al cumplimiento del contrato de opción de compraventa, suscrito con su representada en fecha 14 de mayo del 2013. SEGUNDO.- La entrega material del inmueble, libre de personas y bienes y que la sentencia definitiva sirva como título de propiedad para ser inscrita ante la oficina de registro correspondiente. TERCERO.- Se condene al pago de costas y costos del presente juicio.
La demanda fue estimada en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), los cuales equivalen a SEIS MIL DOSCIENTAS NOVENTA Y NUEVE CON VEINTIUN UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 6.299,21).
Junto al escrito libelar, se consignaron los documentos señalados en la demanda, a saber: 1) Poder otorgado por la ciudadana JOSEFINA SANTOS RIVAS GUZMÁN a los profesionales del derecho los abogados JOSÉ ARAUJO PARRA y ZULEMA MARTÍNEZ, para que la representaran en toda clase de asuntos judiciales y extrajudiciales en el presente caso, marcado “A” (folios 15 al 18); 2) original de contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 14 de mayo del 2013 entre JOSEFINA SANTOS RIVAS GUZMÁN y la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVA, copia de la cédula de los suscriptores del documento, copia de cheques de gerencia nros. 00027852 y 33950485 de Banesco, Banco Universal por las cantidades de SETENCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) y CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), marcado “B” (folios 19 al 29); 3) copia simple de contrato de compra suscrito el 10 de agosto del 2010, marcada con la letra “C” (folios 30 al 54); 4) copia simple de aclaratoria de documento de compra fechada el 04 de junio del 2012, marcada con la letra “D” (folios 55 al 65); 5) copia simple de aclaratoria de puesto de estacionamiento fechada el 12 de febrero del 2014, marcada con la letra “E” (folios 66 al 73); 6) copia simple de cheques de gerencia nros. 00027852 y 33950485 de Banesco, Banco Universal por las cantidades de SETENCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) y CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), marcados “F” y “G” (folios 74 y 75).
La demanda fue admitida mediante auto del 1º de abril del 2014, emplazándose a la accionada ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVA, para que compareciera dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.
Por auto del 29 de abril del 2014, se ordenó la apertura del cuaderno de medidas, lo cual se llevó a cabo el 2 de mayo de ese mismo año.
Una vez cumplidas las formalidades de la citación, por auto del 05 de mayo del 2015, el juzgado de la causa, designó al abogado MANUEL DUARTE ABRAHAM, como defensor ad litem de la parte demandada ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVA, en virtud del pedimento realizado por la accionante el 29/04/2015.
Mediante diligencia de fecha 18 de junio del 2015, el ciudadano Ricardo Tovar en su carácter de alguacil del juzgado de la causa, dejó constancia de haber realizado la notificación del defensor judicial abogado MANUEL DUARTE ABRAHAM de la parte accionada, consignando boleta de notificación debidamente firmada.
El 21 de julio del 2015, el abogado RAUL A. COLOMBANI en su condición de Juez Provisorio del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.
Mediante auto del 28 de julio del 2015, el juzgado de cognición libró compulsa de citación al defensor judicial abogado MANUEL DUARTE ABRAHAM de la parte accionada.
El 06 de agosto del 2015, el ciudadano Miguel Parra en su condición de alguacil, consignó boleta de citación firmada por la ciudadana AMERICA GOMEZ.
En fecha 11 de agosto del 2015, la abogada BELKIS LÓPEZ se dio por citada en nombre de la demandada consignando instrumento poder conferido por la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVA, a los abogados BELKIS J. LÓPEZ M., y BEATRIZ CAMACHO ARELLANO.
En fecha 08 de octubre del 2015, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de cuestiones previas. Asimismo, el 2 de noviembre del 2015, la representación judicial de la parte accionada ratificó el escrito de cuestiones previas.
En fecha 18 de noviembre del 2015, el abogado JOSÉ ARAUJO en su condición de co-apoderado judicial de la parte accionante consignó escrito de conclusiones, en referencia a la cuestión previa promovida por su contraparte.
Por providencia del 28 de enero del 2016, el juzgado de la causa declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada.
El 03 de febrero del 2016, diligenció la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVA, consignando poder apud acta a los abogados MARÍA ISABEL RUESTA y PABLO SOLORZANO ESCALANTE. De lo que dejó constancia el ciudadano LUIS VARGAS, en su carácter de Secretario del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial (folio 203).
El 05 de febrero del 2016, el abogado PABLO SOLORZANO, en representación de la demandada, presentó escrito de contestación de la demanda, en la cual adujo:
1.- Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
2.- Alegó que la cláusula sexta del documento de opción de compra venta, no establece un plazo definitivo para que el acreedor hipotecario de la vendedora suscribiese la liberación de la hipoteca y se llevase a cabo el otorgamiento del documento definitivo de venta en dicho acto, lo que no es imputable a su mandante.
3.- Señaló que la accionante no solicitó a su poderdante el cumplimiento de los trámites necesario para la obtención de la firma del banco acreedor de la liberación, ni de la suscripción del documento definitivo.
4.- Indicó que aún en la ausencia de un lapso para la suscripción del contrato definitivo de compraventa, ello no fue impedimento para su mandante en realizar las gestiones necesarias para el cumplimiento de la cláusula sexta del contrato, ello evidenciado de la aclaratoria realizada el 12/02/2014 por su mandante en cuanto a un puesto de estacionamiento lo que correspondía al Banco acreedor.
5.- Al exponer sobre la realidad de los hechos, aseveró que la opción de compraventa, suscrita entre las partes es un contrato bilateral, en virtud que en la cláusula octava su mandante se obligaba al cumplimiento de lo establecido y que asimismo, era obligada la hoy accionante no sólo a la entrega del monto señalado por ésta en el escrito libelar, sino que también debía entregar los documentos que le fueren requeridos por el Banco Occidental de Descuento.
5.- Finalmente señaló que la accionante sólo alegó la inejecución del contrato por su representada, sin demostrar su cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
En la etapa probatoria, la representación judicial la accionada, promovió la prueba de informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando informe al BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO.
Por su parte, el abogado JOSÉ ARAUJO, en su carácter de co-apoderado actor, ofreció los siguientes elementos de convicción procesal: a) consignó, correos electrónicos y cartas suscrita entre las partes, marcadas desde la letra “A” a la “L”. Asimismo en fecha 2 de marzo del 2016, la representación judicial de la parte accionante consignó escrito complementario de pruebas y anexos.
Mediante auto del 10 de marzo del 2016, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes.
El 5 de marzo del 2012 el tribunal de la causa dictó sentencia en los siguientes términos:
“…Del anterior criterio se desprende el énfasis en proteger a los sujetos que siendo arrendatarios, usufructuarios, adquirientes u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, puedan ser víctimas de medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan cesar la posesión o tenencia sobre el respectivo bien inmueble, por lo que resulta obligatorio el cumplimiento de los procedimiento especiales establecidos en el aludido Decreto para que puedan ejercerse las distintas acciones judiciales o administrativas, ello de conformidad con lo establecido en sus artículos 2, 4, 5 y 10 trámites que ciertamente la accionante no acompañó a los autos no obstante que su pretensión tiene por objeto la entrega material de un inmueble por vía de cumplimiento, lo que conlleva forzosamente a quien decide a declarar la inadmisibilidad de la demanda incoada, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Capítulo V
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero LA INADMISIBILIDAD ex officio de la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana JOSEFINA SANTOS RIVAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.577.238, contra JOANNE LAURA VARGAS OLIVA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.920.485.
Segundo: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
Tercero: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem, se ordena la notificación de las partes por haberse proferido el presente fallo fuera del lapso legal correspondiente...” (Reproducción textual).

En virtud de la apelación ejercida por la parte actora, corresponde a esta instancia verificar si el juzgado de mérito actuó o no ajustado a derecho.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la cuestión a dilucidar.

MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia
EL artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerció el recurso de apelación que nos ocupa, fue dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir el presente recurso. Y ASI SE ESTABLECE.
De los fundamentos del recurso de apelación y los informes de la parte demandada.
El asunto a resolver en esta oportunidad se circunscribe a verificar la procedencia del fallo del 08 de marzo del 2017, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sobre el cual ejerció recurso de apelación la representación judicial de la parte demandante JOSEFINA SANTOS RIVAS, en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuso contra la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVO.
La parte actora apelante JOSEFA SANTOS RIVAS, alegó en su escrito de informes presentado ante esta alzada, que de conformidad con lo estipulado en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, solicita la nulidad de la sentencia recurrida por haber incurrido en uno de los vicios previstos en el artículo 244 eiusdem, como es el vicio de extrapetita, alegando que dicha decisión declara la inadmisibilidad de la demanda porque presuntamente se estaba solicitando el desalojo de la parte demandada, cuando en la demanda no se solicitó el desalojo, por el contrario, lo que se solicitó fue el cumplimiento de una opción de compra venta, que la sentencia que se dicte equivalga al documento de propiedad y que como consecuencia sea entregado el inmueble libre de personas y cosas; que en el petitorio en ningún momento se solicitó el desalojo de la parte demandada, y que en consecuencia, al declarar inadmisible la demanda, la recurrida incurrió en el vicio de extrapetita, porque ninguna de las partes solicitó el desalojo y que con ese proceder se infringió el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por lo que pide sea declarada nula la sentencia recurrida; además agregó la apelante, que la recurrida incurrió en falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, al interpretar la recurrida que estamos en presencia de un desalojo de vivienda y no un cumplimiento de contrato, porque si hubiese aplicado la referida norma, no hubiese declarado inadmisible la demanda, y así solicita sea declarado.
Que aún cuando la parte demandada alegó el incumplimiento por parte de la actora de las condiciones del contrato de compra venta, la parte demandada omitió en su alegato lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y que en aplicación de la referida norma el pago del precio total de la opción de compra venta debe hacerse una vez que se obtenga sentencia definitivamente firme que declare con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta; por lo que solicita que sea declarada con lugar la demanda, se declare la nulidad de la sentencia de primera instancia, con lugar la apelación interpuesta con expresa condenatoria en costa a la parte demandada.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en sus informes presentados en esta instancia superior, mediante el cual procedió a hacer una interpretación del contrato cuyo cumplimiento se pretende, alegando que por tratarse de un contrato bilateral existen obligaciones recíprocas para ambas partes, trayendo a colación lo establecido en la cláusula sexta en cuanto a los plazos de ejecución del contrato porque se estableció un plazo de 15 días, prorrogables por 15 días más para su cumplimiento, y un plazo que no se determinó pero que ambas partes acordaron reconocer y determinar, para que el acreedor hipotecario suscribiera la liberación del inmueble y otorgada conjuntamente con las partes el documento definitivo de venta; que esa obligación que asumieron ambas partes de estipular que un tercero (Banco Occidental de Descuento) interviniese en la redacción definitiva del documento de compraventa, sin haber establecido un término para ello, no puede ser imputable a ninguna de las partes, toda vez que en ese caso es a un tribunal al que le corresponde establecer su fijación, conforme al artículo 1.212 del Código Civil, alude que se evidencia del acervo probatorio que la parte actora no coadyuvó para que el Banco acreedor fijase oportunidad para el otorgamiento del documento, quedando demostrado además que fue ese tercero quien se demoró en la consecución de los documentos requeridos para la protocolización de la venta, y que ello no podrá ser imputado a la demandada.
Que establece la cláusula octava del contrato que la demandada debía cumplir una serie de requisitos para que conjuntamente con lo que exigiese el Banco Occidental de Descuento para redactar el documento de liberación de hipoteca y su venta entre las partes, se presentara ante la Oficina de Registro Inmobiliario, y a su vez debía la demandante cumplir con la presentación de otra serie de requisitos a fin de ser presentados por ante el Banco Occidental de Descuento; que la demandante hace caso omiso a esta cláusula cuando señala que cumplió con el pago de la inicial, mas no señala que cumplió la obligación de entregar documento alguno que permitiera que se materializara el cumplimiento tal como se pactó y que el haber entregado una cantidad de dinero no constituye el cumplimiento completo, concreto y formal a los efectos del contrato, pues la parte actora ha debido cumplir con la entrega de la copia de la cédula de identidad, registro de información fiscal y cualquier otro documento requerido por el Banco Occidental de Descuento, sin los cuales el Registro no hubiese podido dar curso a ningún documento, por lo cual no puede pretender la demandante de sustraerse de la exceptio non adimpleti contractus, es decir, para exigir el cumplimiento de la otra parte tiene que, quien requiera el cumplimiento, cumplir a su vez.
Que de los documentos que constan en autos la parte actora se limitó a alegar la supuesta inejecución del contrato por parte de la demandada, más no demostró el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, pues ni siquiera consta en autos el ofrecimiento del pago restante.
Que pretende la parte actora que el juez supla sus deficiencias en cuanto a su petición jurídica, pues pide que se dicte una sentencia que sirva como título de propiedad, basado en una acción temeraria en la que la demandante no ha demostrado el cumplimiento de las obligaciones propias de un documento sinalagmático, además que para pedir el cumplimiento de una opción de compra venta no basta señalar que cumplió con el pago de la inicial, sino que debe expresar su manifestación de voluntad de manera fehaciente de está dispuesto a pagar el saldo restante, lo cual no consta haberlo hecho en la forma de ley, sin siquiera solicitar al tribunal que fijara la oportunidad para hacer el pago que se ofreciere; que hechas estas consideraciones, en las cuales la parte actora no señaló ni invocó haber cumplido en forma cabal todas sus obligaciones, solicitan que la apelación sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de ley.

DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, señala los requisitos que debe contener toda sentencia, al expresar:
“Toda sentencia debe contener:
1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”

Por su parte, el artículo 244 eiusdem, establece los casos de anulabilidad de la sentencia, cuando prescribe: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”.
Ahora bien, el vicio de incongruencia negativa en su aspecto de extrapetita, constituye una violación al ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 30 de julio de 2009 (caso: RAFAEL LUCIANO FIGUEROA CASTILLO), asentó lo siguiente:
“…La doctrina inveterada de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que el vicio de incongruencia en sus diferentes tipos, positiva o negativa, se produce en los supuestos en que el juez o bien omite pronunciamiento sobre asunto que forma parte del thema decidendum (negativa) o bien desborda los términos en que las partes delimitaron la controversia (positiva).
El sentenciador, debe, en consecuencia, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por los litigantes en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el jurisdicente está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa y de esta manera satisfacer la exigencia legislativa (art. 12 C.P.C.) y al mismo tiempo, ser consecuente con el Adagio Latino: Justa alegata et probata judex judicre debet, y solamente sobre todo lo alegado para dar cumplimiento al principio de ‘exhaustividad’ que impone a los jueces, el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial; y por tanto no incurrir en omisión de pronunciamiento. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia…”.

En efecto, en el sistema dispositivo el Juez debe dictar su sentencia con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, y en torno a ello, fijar el thema decidendum. Cuando el Juez omite pronunciamiento sobre alguno de los términos del proceso planteados por las partes, la incongruencia es negativa (citrapetita); cuando se extiende de los términos planteados, la incongruencia es positiva (ultrapetita); y si se enfoca en términos diversos a los planteados, la incongruencia es extrapetita. Así, el principio de exhaustividad impone la obligación al sentenciador de pronunciarse sobre todo lo alegado, y sólo sobre lo alegado.
Ahora bien, la parte demandante y apelante en la presente causa alegó que la sentencia recurrida declara la inadmisibilidad de la demanda porque presuntamente se estaba solicitando el desalojo de la parte demandada, cuando en la demanda no se solicitó el desalojo, por el contrario, lo que se solicitó fue el cumplimiento de una opción de compra venta, que la sentencia que se dicte equivalga al documento de propiedad y que como consecuencia sea entregado el inmueble libre de personas y cosas; que en el petitorio en ningún momento se solicitó el desalojo de la parte demandada, y que en consecuencia, al declarar inadmisible la demanda, la recurrida incurrió en el vicio de extrapetita, y que ese proceder infringió el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por lo que pide sea declarada nula la sentencia recurrida.
En este sentido, de una revisión exhaustiva de la sentencia recurrida, esta sentenciadora constata que en la misma se patentiza el vicio de incongruencia, tal y como fue alegado por la representación judicial de la parte actora.
En efecto, el a quo incurrió en el vicio de incongruencia de carácter negativo o extrapetita, al haber otorgado algo distinto a lo pedido, toda vez que el sentenciador de primera instancia declaró inadmisible la demanda de cumplimiento de opción de compraventa incoada, por considerar que la parte actora pretende la entrega material de un inmueble, libre de personas y bienes de un inmueble destinado a vivienda, y que a raíz de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, para proceder al desalojo de un inmueble destinado a vivienda, debe previamente cumplirse con el procedimiento establecido en el artículo 5 y siguientes del mencionado Decreto, requisito de admisibilidad para acudir a la vía jurisdiccional, fundamentando dicho criterio en la sentencia Nº 1.317 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictado en fecha 03 de agosto de 2011, en el expediente Nº 10-1298, en interpretación del precitado Decreto Ley.
Con relación a la aplicación del aludido Decreto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado estableciendo la inaplicabilidad del mismo a los casos de cumplimiento de contrato de opción de compraventa (Cfr. sentencia N° 397, dictada en fecha 22 de junio de 2016, caso: Dorky Teresa Abreu contra Marbella Esperanza Hernández Sánchez y otro, expediente N° 2015-50), criterio que ha sido reiterado en sentencia de fecha 02 de noviembre del 2017, expediente Nº 2017-000535, con ponencia de la magistrada MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA, en la cual se asentó:
“…De lo anterior se observa que en los juicios por cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, sólo atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, trayendo como consecuencia a la parte perdidosa la cual no cumpla voluntariamente con su obligación, el otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar, siendo que la ejecución forzosa en las promesas de compra venta involucran una obligación de hacer, y en ningún caso, de la decisión que conlleva esta demanda, derivaría el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.

Asimismo, en relación con el trámite del procedimiento administrativo regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, específicamente en aquellos casos en los que se pretenda el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, esta Sala, mediante sentencia N° 397, dictada en fecha 22 de junio de 2016, caso: Dorky Teresa Abreu contra Marbella Esperanza Hernández Sánchez y otro, expediente N° 2015-506, estableció que:
“… (…omissis…)…”.
De los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos se desprende que: 1) previo a las demandas judiciales que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia legítima de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, deberá agotarse el procedimiento administrativo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 2) dicha norma resulta aplicable a los juicios derivados de las relaciones arrendaticias y a los juicios de otra naturaleza en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, y 3) que en los juicios de opción de compra venta mal podría exigirse el trámite previo del procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, pues con este tipo de pretensiones lo que se busca es la venta definitiva, es decir, una obligación de hacer.
Por tanto, considerando que la pretensión del actor consiste en que la parte demandada cumpla con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de inmueble, específicamente con la tradición del derecho de propiedad del inmueble, mal podría exigirse la tramitación previa del procedimiento administrativo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, por un lado, de ser declarada sin lugar la acción resultaría inoficioso el desalo del inmueble pues éste se encuentra ocupado por quien hasta hoy es su propietario legítimo, y, por otro lado, de ser declarada con lugar la demanda, se ordenaría la protocolización del documento de venta definitivo, momento en el cual nacería el derecho de propiedad en el comprador, hoy demandante, y el derecho a ocupar el bien inmueble, por lo tanto, después de cumplidos estos actos es que nace el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación del inmueble y no antes.
En atención a los precedentes antes expuestos, la Sala considera que no resulta aplicable al presente caso el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ni el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pues como se indicó anteriormente la presente acción se propuso por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, lo que implica la pretensión de cumplimiento de una obligación de hacer como es el otorgar y protocolizar el documento de venta definitivo, razón por la cual no se cumple el supuesto de hecho contenido en los cuerpos normativos antes señalados relacionados con la desposesión o pérdida del inmueble.” (Negrilla y subrayado de este Juzgado).

En el precitado criterio jurisprudencial quedó establecido que en los juicios donde se pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa, no procede la aplicación del artículo 5 del Decreto-Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, que exige la realización de un procedimiento administrativo previo a las demandas, toda vez que la pretensión del actor consiste en que la parte demandada cumpla con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de un inmueble, específicamente con la tradición del derecho de propiedad del inmueble, y mal podría exigirse la tramitación previa del procedimiento administrativo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, en caso de ser declarada sin lugar la acción resultaría inoficioso el desalojo del inmueble pues éste se encuentra ocupado por quien hasta hoy es su propietario legítimo, y, por otro lado, de ser declarada con lugar la demanda, se ordenaría la protocolización del documento de venta definitivo, momento en el cual nacería el derecho de propiedad en el comprador, hoy demandante, y el derecho a ocupar el bien inmueble, por lo tanto, después de cumplidos estos actos es que nace el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación del inmueble y no antes.
Ahora bien, en aplicación del criterio jurisprudencial citado anteriormente al presente caso, observa esta juzgadora, que la parte actora solicita en su petitorio el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, en los términos en que fue acordado en el contrato objeto de la presente acción; no fue solicitado por la parte demandante la aplicación de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda en virtud de estar el inmueble destinado a vivienda y tampoco se evidencia de los alegatos realizados por la parte demandada, alegato alguno en cuanto a la aplicación de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, o de la inadmisibilidad de la acción incoada en su contra en virtud de la ocupación del inmueble.
En consecuencia, considera esta juzgadora que el Tribunal de la causa, incurrió en un error de interpretación al determinar la necesidad de la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda en el presente caso, al considerar que el inmueble de autos está destinado a vivienda principal y que pudiera existir un desalojo, por lo que debía tramitarse el procedimiento administrativo previo a las demandas establecido en el precitado Decreto, más aun cuando ello no fue un hecho alegado, promovido o demostrado por aquellos que participan en el presente debate judicial, por lo que efectivamente, la sentencia recurrida está inficionada del vicio de incongruencia negativa por extrapetita vulnerando lo establecido en el artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, al extender su decisión sobre cuestiones que no le fueron planteadas en el proceso; y en consecuencia, se declara la nulidad del fallo en aplicación de lo dispuesto en el artículo 244 ejusdem. Así se establece.
Determinada la nulidad de la sentencia recurrida por haberse detectado el vicio de incongruencia negativa por extrapetita, y por cuanto es deber de los jueces superiores evitar reposiciones inútiles y asumir el conocimiento del fondo del asunto corregiendo los vicios detectados y reexaminar la controversia, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal Superior asume el conocimiento del fondo en esta causa. ASÍ SE ESTABLECE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La presente causa versa sobre un juicio de cumplimiento de un contrato de opción de compraventa, interpuesto por la ciudadana JOSEFINA SANTOS RIVAS GUZMÁN contra la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVA alegando la parte actora que en la cláusula cuarta del contrato el precio pactado fue con la cantidad de un millón trescientos ochenta mil bolívares con 00/100 (Bs.1.380.000,00) y que la actora se obligó a pagar de la siguiente manera: i) la cantidad de Bs.850.000,00 al autenticarse la opción de compraventa, como garantía de cumplimiento de la compra del inmueble prometido en venta por la demandada; y el remanente, es decir, Bs.530.000,00, se convino que se cancelarían al protocolizarse el documento definitivo de compraventa, conforme a las siguientes instrucciones: a) un cheque de gerencia a favor del Banco Occidental de Descuento, por el monto requerido para liberar la hipoteca existente sobre el inmueble objeto de la negociación convenida; y b) un cheque de gerencia por el saldo restante entre las arras recibidas al autenticarse la opción de compraventa y el cheque de gerencia aludido en el punto A, hasta completar el precio de venta de un millón trescientos ochenta mil bolívares con 00/100 (Bs.1.380.000,00).
Alega la demandante que ella cumplió con su obligación contractual, entregando a satisfacción suya las arras convenidas, mediante dos cheques de gerencia emitidos contra Banesco, Banco Universal, C.A., el primero identificado con el Nº 00027852 de fecha 03 de mayo de 2013 por la cantidad de Bs.700.000,00, y el segundo, identificado con el Nº 33950485, por la cantidad de Bs.150.000,00, fechado 9 de mayo de 2013, ambos emitidos contra la cuenta Nº0134-0350-3521-2021-001, anexando copias marcadas “F” y “G”.
Continúa en sus alegatos la demandante, y expone que llegada la fecha convenida para que la demandada cumpliera su obligación de vender, esta la incumplió, y que no observó lo establecido en la cláusula sexta del contrato, que transcribe a continuación: “El término para suscribir el documento definitivo de compra venta, es de quince (15) días continuos contados a partir de autenticarse este documento, prorrogable por quince (15) días continuos…”, por lo que –a su decir- el plazo se venció en fecha 14 de junio de 2013; que en las cláusulas séptima y octava la demandada, se obligó a gestionar las diligencias necesarias para obtener las solvencias y cualquier otro requisito de ley o documento requerido para protocolizar el documento definitivo de venta, afirmando la actora, que la demandada, asumió la carga de cumplir con todos los requisitos obligatorios para documentar la venta definitiva del inmueble, circunstancia, que a decir de la parte actora, la exonera de realizar dichas actividades, por cuanto conforme a dichas cláusulas contractuales la demandada se obligó a realizarlas.
Que el incumplimiento de las obligaciones formales asumidas por la demandada, fue determinante para que llegada la oportunidad convenida para perfeccionar la venta del inmueble, su propietaria y hoy demandada, no tuviese la documentación y demás requisitos exigidos para protocolizar dicho acto, y que la demandada no puede alegar el no cumplimiento de su responsabilidad contractual de adjudicar el documento definitivo de compraventa, porque la demora de suscribir un documento de aclaratoria respecto a la propiedad de uno de los puestos de estacionamiento asignados al inmueble objeto de la venta, era responsabilidad de la demandada.
Que la demandante cumplió con las obligaciones asumidas con la demandada, esto es, pagarle en su condición de propietaria y vendedora del inmueble el 70% del precio definitivo de venta convenido por ambas partes, y por tanto demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa a la ciudadana Joanne Laura Vargas Oliva, para que convenga o sea condenada por el Tribunal en los siguientes conceptos: i) al cumplimiento del contrato de opción de compraventa, suscrito con su representada en fecha 14 de mayo del 2013, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 58, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; ii) en la entrega material del inmueble, libre de personas y de bienes, y que la sentencia definitiva sirva como título de propiedad para ser inscrita ante la oficina de registro correspondiente; y iii) se condene al pago de costas y costos del presente juicio.
Por su parte, la demandada, a los fines de rebatir los alegatos de su contraparte, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus parte la demanda incoada, tanto en los hechos como en el derecho; que en la cláusula sexta del contrato señalado por la actora se puede observar la existencia de una estipulación con dos plazos de ejecución diferente, que por un lado se establece un término de 15 días para su cumplimiento con una prórroga de 15 días más, es decir, un término claro e indubitablemente determinado, así como de una obligación en la que no se fijó un plazo para su cumplimiento, en la cual se dispone: “…En todo caso, las partes convienen tener en consideración y acatar mutuamente, el lapso en el cual el acreedor hipotecario de “LA OFERENTE VENDEDORA” suscriba la liberación del inmueble y otorgue conjuntamente con las partes el documento definitivo de venta, independientemente que este evento se produzca antes o luego de vencidos los lapsos previstos en esta cláusula” (subrayado del demandado).
Alegó la demandada, que dicha cláusula no fija un plazo para lograr que el acreedor hipotecario suscribiese la liberación del inmueble y otorgase conjuntamente con las partes el documento definitivo de venta, por lo que mal puede imputársele a la demandada su incumplimiento, más cuando no se infiere del libelo que la compradora haya requerido a la demandada el cumplimiento de los trámites para la consecución de tal circunstancia, es decir, la firma por parte del banco acreedor de la liberación y suscripción del documento definitivo de venta, y que lejos de requerirle dicho cumplimiento acudió a un medio no ortodoxo procesal acudiendo al Ministerio Público pretendiendo en forma coercitiva dirimir un conflicto civil ante la jurisdicción penal.
Que aun cuando no existe un plazo determinado para que el acreedor hipotecario suscribiera los respectivos documentos, esto no constituye óbice para que la demandada ejerciera por todos los medios posibles las gestiones correspondientes para que se cumpliera el cometido del postulado en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa, entre ellos la consecución de una aclaratoria con respecto a la propiedad de los puestos de estacionamiento asignado al inmueble objeto del contrato, aclaratoria ésta que era responsabilidad del Banco acreedor el cual fue instituido por la parte demandante, en el contrato objeto de este juicio, como sujeto hábil para firmar el documento de venta, por lo que jamás podrá ser imputado dicha demora a la demandada, quien no obstante no haberse fijado un plazo para ello, realizó todas las gestiones para lograr dicho documento.
Continúa alegando la demandada que, según la referida cláusula octava ella tenía que cumplir con una serie de requisito para que conjuntamente con lo que exigiese el Banco Occidental de Descuento para redactar el documento de liberación de hipoteca y su venta entre las partes, se presentara ante la Oficina de Registro Inmobiliario, y a su vez debía la demandante cumplir con la presentación de otra serie de requisitos a fin de ser presentados por ante el mencionado Banco; que en el presente caso estamos en presencia de un contrato bilateral, siendo que de la mencionada cláusula octava se desprende que la misma obliga a ambas partes, existiendo obligaciones recíprocas; que el haber entregado una cantidad de dinero no constituye el cumplimiento a los efectos del contrato bajo estudio, pues para materializar la venta tenía la parte compradora la obligación de entregar copia de la cédula de identidad, registro de información fiscal y cualquier otro documento requerido por el banco, por lo cual no puede pretender la demandante sustraerse la exceptio non adimpleti contractus, como lo pretende hacer valer con lo alegado en el libelo de demanda; por todas las consideraciones tanto de hecho como derecho solicita que sea declarada sin lugar la demanda, con todos los pronunciamientos de ley.
Conforme a los límites de la controversia planteada tanto en el libelo de demanda como en la contestación, este Tribunal observa, que las partes han convenido en el hecho de encontrarse vinculadas por la existencia de un contrato denominado por ellas opción de compra venta; al tratarse de un contrato bilateral en el que ambas partes asumieron obligaciones, donde la parte que reclama el cumplimiento debe haber cumplido con su obligación, corresponde a la actora ejercer toda la actividad probatoria tendiente a acreditar que ha cumplido sus obligaciones contractuales; debiendo determinarse fundamentalmente de la interpretación del contrato y las pruebas aportadas por las partes, a cuál de los contratantes es imputable la causa de no haberse protocolizado el documento definitivo de compra venta en el plazo previsto, a los fines de determinar la procedencia de la demanda de cumplimiento.
En cuanto a la demandada, por cuanto ésta alegó un hecho modificativo como es que la cláusula octava no fijó un plazo para lograr que el acreedor hipotecario suscribiese la liberación del inmueble y otorgase conjuntamente con las partes el documento definitivo de venta, por lo que mal puede imputársele a la demandada su incumplimiento, y que el cumplimiento de sus obligaciones dependía de ese tercero ajeno a la relación contractual, debe demostrar este alegato. Asimismo, debe demostrar cuáles eran sus obligaciones contractuales y que ella si cumplió con las que había asumido; todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Delimitado los términos de la controversia, pasa esta juzgadora a analizar el material probatorio aportado a los autos a los fines de determinar la procedencia o no de la presente acción de cumplimiento de contrato:
La parte actora consignó junto a su escrito libelar un anexo marcado “B”, que riela a los folios 19 al 29, que contiene un contrato en original celebrado en fecha 14 de mayo de 2013, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, que quedó anotado bajo el Nº58, tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual fue suscrito por las ciudadanas JOANNE LAURA VARGAS OLIVA, en su carácter de propietaria del bien inmueble objeto de la negociación, identificada como “LA OFERENTE VENDEDORA”, y la ciudadana JOSEFINA SANTOS RIVAS, identificada como “LA OFERENTE COMPRADORA”; siendo denominado por las partes como “Opción de Compra Venta”. Respecto a este contrato, observa quien decide, que el instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por lo tanto se le otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierto su contenido. Del mismo se desprende que las contratantes suscribieron contrato de opción de compra venta, en el cual establecieron lo siguiente:
“…PRIMERA: LA OFERENTE VENDEDORA, se compromete formalmente a venderle a LA OFERENTE COMPRADORA, y esta a su vez a comprarle bajo las condiciones aquí estipuladas, un bien inmueble constituido por Un (1) apartamento destinado a vivienda principal, inscrito con Código Catastral Nº 15-19-02-UO1-017-002-021-005-PO3-004, distinguido con la letra y número B-34, situado en el Edificio B, piso 3, Tipo 9, que forma parte del Conjunto Residencial Terraza Sevilla, etapa II de la Parcela B-01, situada en la Etapa II de la Urbanización Miravila, en el Sector Carimao, Carretera La Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Miranda, Ficha Catastral Nº 72.666. Sobre el bien inmueble objeto de negociación existe contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado entre “LA OFERENTE VENDEDORA” y el BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A. La liberación de hipoteca la efectuará el Banco, al momento de protocolizarse el documento de compra-venta ante el registro correspondiente.---------
(…Omissis…)
CUARTA: El precio de venta del inmueble en referencia, en la cantidad de: UN MILLON TRESCIENTOS OCHETAN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.1.380.000,00), que LA OFERENTE COMPRADORA, pagara a la OFERENTE VENDEDORA, como se establece en la cláusula quinta de este documento.
QUINTA: Primero: La cantidad de: OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.850.000,00), entregados en este acto con carácter de arras, mediante dos (2) cheques de gerencias de BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., enumerados a continuación: 1.-) número 00027852, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00) de fecha 3 de mayo de 2013 y 2.-) número 33950485, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), de fecha 8 de mayo de 2013, emitidos contra la cuenta Nº 0134-0350-3521-2021-0001, cuyas copias se anexan a este documento.---.- Segundo: El remanente, es decir, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.530.000,00), se pagara conforme a las siguientes instrucciones: A.- Un cheque de gerencia a favor del Banco Occidental de Descuento, por el monto requerido para liberar la hipoteca existente sobre el inmueble objeto de esta negociación, que “LA OFERENTE COMPRADORA” entregara al protocolizarse el documento definitivo de compra venta por el monto que oportunamente y por escrito le informara “LA OFERENTE VENDEDORA”, y B.- Un cheque de gerencia por el monto restante entre las arras recibidas en este acto y los cheques de gerencia aludidos en el punto “A” de esta cláusula, hasta completar el precio de venta de UN MILLON TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.1.380.000,00). Queda entendido entre las partes que los pagos efectuados en cheques, no causarán novación y no producirán efectos liberatorios hasta tanto se hagan efectivos dichos instrumentos.----------------------------------------------------------------------------------------------------
SEXTA: El término para suscribir el documento definitivo de compra venta, es de quince (15) días continuos contados a partir de autenticarse este documento, prorrogable por quince (15) días continuos a partir de vencido el primer plazo. En todo caso, las partes convienen tener en consideración y acatar mutuamente, el lapso en el cual el acreedor hipotecario de “LA OFERENTE VENDEDORA”, suscriba la liberación del inmueble y otorgue conjuntamente con las partes el documento definitivo de venta, independientemente que este evento se produzca antes o luego de vencido los plazos previstos en esta cláusula.------------------------
SEPTIMA: “LA OFERENTE VENDEDORA”, se obliga a entregar el inmueble a “LA OFERENTE COMPRADORA”, en la oportunidad indicada en la cláusula sexta de este acuerdo, libre de gravamen, solvente en el pago de impuestos nacionales, estadales, municipales y cualquier otra carga o tributo. Igualmente, le entregara las solvencias del inmueble y últimos recibos totalmente cancelados por concepto de condominio, y los documentos originales indispensables para protocolizar el documento de compra-venta definitivo, que declara conocer en el acto.--------------OCTAVA: Corresponde a “LA OFERENTE VENDEDORA”, presentar oportunamente el documento de compra-venta definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliaria correspondiente, que deberá incluir toda la documentación exigida a esos fines, como cédula catastral y registro de vivienda principal del inmueble, solvencia de pago de impuestos nacionales, estadales, municipales, condominio, y cualquier otro que le exija a esos fines el Banco Occidental de Descuento, el cual tendrá a cargo la elaboración del documento conjunto, que acuerde la liberación de hipoteca y su venta entre las partes, que tendrá lugar en la fecha y en la oficina de dicha institución, señalada en el documento que acuerde el traslado de la oficina de registro al mismo. Por su parte, “LA OFERENTE COMPRADORA”, entregará a “LA OFERENTE VENDEDORA”, fotocopia de la cédula de identidad y de su Registro de Información Fiscal, en formato original y cualquier otro documento que requiera el Banco Occidental de Descuento para elaborar el documento de liberación de hipoteca y venta del inmueble.-----------------------------------------------------------------
NOVENA: Los gastos causados por autenticar este documento, serán cancelados por “LA OFERENTE COMPRADORA”.----------- Por cuanto el documento de liberación de hipoteca del inmueble, corresponde cancelarlo a la “LA OFERENTE VENDEDORA”, y por cuanto, el documento de compra venta definitivo corresponde cancelarlo a la “LA OFERENTE COMPRADORA”, las partes, considerando que ambos documentos se fusionaran en uno solo, acuerdan pagar en partes iguales los gastos causados por su protocolización, así como los gastos generados por el traslado de la oficina de registro a la sede del Banco Occidental de Descuento, donde será otorgado.-----------
NOVENA (sic): La entrega del inmueble objeto del presente contrato la realizará “LA OFERENTE VENDEDORA” a “LA OFERENTE COMPRADORA”, al protocolizarse la liberación de hipoteca del inmueble conjuntamente con el documento definitivo de compra-venta. Dicha entrega la efectuará libre de personas y bienes ajenos al mismo. “LA OFERENTE COMPRADORA” declara formal y expresamente que conoce y acepta, por haberlo examinado exhaustivamente el estado en que se encuentra el inmueble objeto de este contrato.--------------------------------------------------------------
DÉCIMA: (Cláusula Penal): ambas partes convienen en lo siguiente: Si por causas imputables a “LA OFERENTE COMPRADORA”, no se protocolizara el documento de compra-venta, en el plazo establecido en la cláusula sexta de este contrato, “LA OFERENTE VENDEDORA”, retendrá a su favor una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del monto que ha recibido en arras, como indemnización única por los daños y perjuicios causados, debiendo devolver el noventa por ciento (90%) restante del monto recibido en arras.-------------------------------------------------------------------
DÉCIMA PRIMERA: Si la compra-venta no se protocoliza por causas imputables a “LA OFERENTE VENDEDORA”, esta se obliga por este documento a pagar a “LA OFERENTE COMPRADORA”, una cantidad equivalente al Diez por ciento (10%) de la cantidad que recibió en arras como indemnización única por los daños y perjuicios causados, y reintegrarle la totalidad de la suma recibida en este acto por concepto de arras. En los casos de incumplimiento referidos en esta cláusula y en la anterior, los pagos y reintegros que deban hacerse las partes, se realizara dentro de los tres (3) días hábiles bancarios, contados a partir de la fecha de ocurrir el incumplimiento contractual.-------
(…Omissis…)”. (Copia textual).

Sobre la promesa bilateral de compra venta, la Sala de Casación Civil en decisión No. 01032, de fecha 18 de diciembre de 2006, estableció:
“En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.
(…)
(…)las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.
Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.”.

Ahora bien, de la lectura detenida del clausulado contractual anterirmente citado, y en aplicación de la jurisprudencia citada supra, observa quien decide que ambas partes celebraron un contrato por ellas denominado “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA”, siendo que del mismo se desprende lo siguiente: que la vendedora se obligó a dar en venta el inmueble de su propiedad y que la compradora se obligó a comprar el inmueble objeto del contrato; que el precio por el cual la vendedora se compromete a vender es la suma de Bs.1.380.000,00 y así lo aceptó la compradora, que serían pagados en la siguiente forma y manera: La cantidad de: OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.850.000,00), entregados en ese acto con carácter de arras, mediante dos (2) cheques de gerencias de BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., y el remanente, es decir, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.530.000,00), serían pagados por “LA OFERENTE COMPRADORA” entregando el monto requerido para liberar la hipoteca existente que la compradora entregara al protocolizarse el documento definitivo de compra venta por el monto que oportunamente y por escrito le informará la vendedora; y un monto restante hasta completar el monto del precio total; que la duración del presente contrato de opción de compra venta era de 15 días continuos prorrogables por 15 días continuos más, es decir, 30 días continuos a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta. También convinieron las partes que iban a acatar mutuamente el lapso en el cual el acreedor hipotecario de la oferente vendedora (que es el Banco Occidental de Descuento) suscribiera la liberación del inmueble y otorgara conjuntamente con las partes el documento definitivo de venta, independientemente que este evento se produzca antes o luego de vencido los plazos previstos en la cláusula sexta; la oferente vendedora se obligó a entregar el inmueble en la oportunidad indicada en la cláusula sexta, libre de gravamen, solvente en el pago de impuestos, entregará las solvencias del inmueble y últimos recibos cancelados por concepto de condominio, y los documentos originales indispensables para protocolizar el documento definitivo de venta; también se obligó la vendedora a presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliaria correspondiente, que deberá incluir toda la documentación necesaria para estos fines, como cédula catastral y registro de vivienda principal, solvencia de pago de impuestos nacionales, estadales o municipales, condominio y cualquier otro exigido por el Banco Occidental de Descuento, y dicho banco tendría la obligación de elaborar el documento conjunto de liberación de hipoteca y su venta entre las partes; por su parte, la compradora se obliga a entregar a la vendedora fotocopia de la cédula de identidad y de su registro de información fiscal para elaborar el documento de liberación de hipoteca y venta del inmueble. Asimismo, establecieron las condiciones de la cláusula penal en caso de incumplimiento imputable a alguna de las partes contratantes; quedó pactado que la entrega del inmueble lo haría la vendedora a la compradora al protocolizarse la liberación de hipoteca conjuntamente con el documento definitivo de venta.
De tal manera, que se evidencia del referido contrato, que las partes -en el contrato cuyo cumplimiento se solicita- se obligaron a comprar (actora) y a vender (demandada) un inmueble, es decir, a efectuar un contrato posterior (documento definitivo de compra-venta); este negocio jurídico posterior, se verificaría previo cumplimiento de determinadas condiciones; las cuales implicaron, para las partes, la asunción de obligaciones recíprocas; por lo tanto, es criterio de esta juzgadora que el contrato suscrito entre las partes, constituye una promesa bilateral de compra venta u opción de compra venta. Así se establece.
Establecido el carácter bilateral del contrato, es menester señalar lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil:
“En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

De la norma transcrita pueden colegirse los requisitos de procedencia para toda reclamación de cumplimiento de contrato, a saber: i) que se trate de un contrato bilateral; ii) la parte que reclama el cumplimiento debe haber cumplido con su obligación, y iii) que la otra parte no ejecute su obligación.
En cuanto al primer requisito, advierte esta alzada que efectivamente se trata de un contrato bilateral, tal y como se señalara supra; en lo que concierne al segundo requisito, referido al cumplimiento de la accionante de su obligación, observa esta sentenciadora que a la accionante le correspondía pagar la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs.850.000,00), al momento de la autenticación del documento de opción de compraventa, y el remanente del precio de la venta, es decir, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.530.000,00), serían pagados por “LA OFERENTE COMPRADORA” entregando el monto requerido para liberar la hipoteca existente que la compradora entregara al protocolizarse el documento definitivo de compra venta por el monto que oportunamente y por escrito le informará la vendedora; y un monto restante hasta completar el monto del precio total, una vez expirado el lapso de treinta (30) días siguientes a la autenticación del documento de opción de compraventa.
Pues bien, según aduce la parte actora en el libelo, ella cumplió con su obligación contractual, entregando a satisfacción de la demandada las arras convenidas, mediante dos cheques de gerencia emitidos contra Banesco, Banco Universal, C.A., el primero identificado con el Nº 00027852 de fecha 03 de mayo de 2013 por la cantidad de Bs.700.000,00, y el segundo, identificado con el Nº 33950485, por la cantidad de Bs.150.000,00, fechado 9 de mayo de 2013, ambos emitidos contra la cuenta Nº0134-0350-3521-2021-001, anexando copias marcadas “F” y “G”, que rielan a los folios 74 y 75 de la pieza I, los cuales no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, y por lo tanto, se tiene como fidedigno su contenido, de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose por cumplida esa obligación contractual de la compradora-demandante.
No obstante, la demandada alega que al encontrarse en presencia de un contrato bilateral correspondía a la accionante hacer entrega de la copia de la cédula de identidad y Registro de Información Fiscal, y cualquier otro documento que le requiriese ella a la accionante para realizar la tradición, apoyando esta aseveración en lo estatuido en el artículo 1.134 del Código Civil, y por lo tanto debe la accionante demostrar el cumplimiento de sus obligaciones en la entrega de dichos documentales a fin de presentar el contrato para su formalización.
En efecto, la parte accionante tenía como carga la entrega de los documentos supra mencionados y la cancelación del monto restante, a fines de llevar a cabo la protocolización de documento definitivo de venta, tal como se desprende de lo dispuesto en las cláusulas séptima y octava del contrato; sin embargo, no se evidencia en autos, que la parte demandada haya solicitado a la parte accionante documento alguno con el objeto de realizar el documento definitivo de venta.
Lo que si consta en autos, es que la parte actora promovió en la etapa probatoria una serie de correos electrónicos con sus archivos adjuntos remitidos a la parte demandada ciudadana Joanna Vargas Olivo, a su correo electrónico identificado como joavargas_63@yahoo.es (dirección de correo que no fue desconocida por la parte demandada), los cuales se describen a continuación:
1. Marcado con la letra “A” correo electrónico de fecha 25 de abril de 2013 mediante el cual la abogada Zuleima Martínez, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Josefina Santos, demandante, le adjuntó oferta de precio para adquisición de inmueble ubicado en el edificio Sevilla, así como correo de fecha 26 de abril de 2013, donde la demandada aceptó el precio ofrecido (folio 227 al 232, pz. I/II).
2. Marcado con la letra “B”, correo electrónico de fecha 03 de mayo de 2013 mediante el cual se le remiten a la demandada el proyecto del contrato de opción de compraventa (folios 233 al 248, pz. I/II).
3. Marcado con la letra “C”, correo electrónico de fecha 10 de mayo de 2013 en el cual se le envía información relacionada con la presentación del contrato de opción de compra venta (folios 249 , pz. I/II).
4. Marcado con la letra “D”, correo electrónico de fecha 10 de mayo de 2013 mediante el cual se le remite a la demandada copias de los cheques de gerencia por el monto de las arras (folios 250 y 251, pz. I/II).
5. Marcado con la letra “E”, correo electrónico de fecha 18 de junio de 2013 mediante el cual la apoderada judicial de la parte actora le remitió a la demandada comunicación en la cual le manifestaba su preocupación porque ya había pasado un mes desde la firma del documento de opción de compraventa y la instaba a agilizar los trámites para protocolizar el documento de venta, solicitando que le informara oportunamente el estado de las gestiones (folio 252 al 255, pz. I/II).
6. Marcado con la letra “F”, correo electrónico de fecha 19 de junio de 2013 donde la representante judicial de la actora le remitió copia de comunicación suscrita por la demandante Josefina Santos Rivas, en la que solicitaba que extremara sus diligencias a fin de protocolizar el documento de venta, hacer los arreglos necesarios al apartamento que se encontraba en obra gris, le informaba que su urgencia devenía en que ya había vendido el inmueble que habitaba y debía hacerle entrega al nuevo propietario, haciéndole saber que no había sido notificada de las fechas donde se otorgaría el documento de venta y de la liberación de la hipoteca (folios 256 al 259, pz. I/II).
7. Marcado con la letra “H”, correo electrónico de fecha 25 de julio de 2013 mediante el cual la representante judicial de la parte actora le remite comunicación a la parte demandada, ratificando la comunicación de fecha 14 de junio de 2013 y le solicita que se otorgue el documento definitivo de venta (folios 263 al 268, pz. I/II).
8. Marcado con la letra “I”, correo electrónico de fecha 27 de julio de 2013 donde la apoderada judicial de la demandante le remite a la demandad información relacionada con la venta del inmueble de marras, en cuanto a una solicitud efectuada por la actora ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (folios 269 al 271, pz. I/II).
9. Marcado con la letra “J”, correo electrónico de fecha 06 de agosto de 2013 mediante el cual la actora a través de su apoderada judicial le remite a la actora comunicación suscrita por la demandante y solicitud que efectuó ante el Ministerio señalado en el particular 8 (folios 272 al 275, pz. I/II).
10. Marcado con la letra “K”, correo electrónico de fecha 06 de agosto de 2013 en el que la actora le remite comunicación a la demandada, informándole las gestiones que hizo ante el Banco Occidental de Descuento y la respuesta que le dieron en dicha entidad, solicitando que se gestione lo de la liberación de la hipoteca y el documento definitivo de venta (folios 276 al 284, pz. I/II).
Respecto a los correos electrónicos reseñados en los particulares distinguidos con los números del 1 al 10, aprecia esta juzgadora que se tratan de impresiones digitales que no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se tienen como instrumentos privados simples y conforme a lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas, cuya norma equipara este elemento de prueba libre al carácter probatorio que poseen las copias o reproducciones fotostáticas del artículo 429 Código Procesal Civil, trae como consecuencia que debe apreciarse el contenido de los mensajes teniéndose como fidedignos, y con ellos se establece que la demandante mediante esta vía de correo electrónico, intentó comunicarse en reiteradas ocasiones con la parte demandada para agilizar los trámites y lograr la protocolización del documento definitivo de venta, sin obtenerse respuesta satisfactoria por parte de la demandada. Así se establece.
11. Marcado con la letra “L”, correo electrónico de fecha 09 de agosto de 2013 dirigido al correo electrónico belkislopez22@hotmail.com, el cual es desechado del debate probatorio por cuanto se trata de un correo dirigido a una tercera persona que no es parte en el presente proceso. Así se establece.
12. Asimismo, se evidencia comunicación marcada con la letra “G” que riela al folios 260 al 262, que se encuentra en copia simple, consignada su original en fecha 02 de marzo de 2016, tal como consta al folio 293 al 295, suscrito por la ciudadana JOSEFINA SANTOS RIVAS (actora) dirigido a la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS (demandada), de fecha 15 de junio de 2013, constando una firma en original y una fecha de recibido del día 11 de julio de 2013, a la cual esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil y se tiene como una carta misiva, por cuanto se trata de un hecho jurídico relacionado con el punto controvertido, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnado ni tachado o desconocido por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente; desprendiéndose del mismo que las partes sostuvieron comunicación a los fines de realizar el negocio jurídico de compraventa del inmueble objeto de cumplimiento, siendo insistente la representación de la accionante en cuanto a su pretensión de dar cumplimiento de sus obligaciones, y así lograr que la parte demandada elaborase el documento definitivo de venta y se realizara su protocolización; por lo que quedan desvirtuados los alegatos de la parte demandada, en cuanto al presunto incumplimiento de la oferente compradora, hoy actora en la presente causa. Así se establece.
En este orden de ideas, considera esta juzgadora que solo le restaba a la parte actora cancelar el saldo restante del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, para el momento de protocolizar el documento definitivo de venta, por lo que ya había cumplido con sus obligaciones contractuales, como se explicó en los párrafos anteriores.
Por su parte, la demandada a los fines de demostrar su alegato referido a que la cláusula octava no fijó un plazo para lograr que el acreedor hipotecario (Banco Occidental de Descuento) suscribiese la liberación de hipoteca del inmueble y otorgase conjuntamente con las partes el documento definitivo de venta, por lo que mal puede imputársele a la demandada su incumplimiento, y que el cumplimiento de sus obligaciones dependía de ese tercero ajeno a la relación contractual, promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil dirigido al Banco Occidental de Descuento, a los fines que informara al tribunal todo lo relacionado con la documentación concerniente a la aclaratoria registrada por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 12 de febrero de 2014, referente a la venta del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se pretende, sobre el cual pesaba hipoteca de primer grado a favor del Banco, específicamente las razones por las cuales se demoró la suscripción del documento definitivo de venta; y que informe si la ciudadana JOSEFINA SANTOS RIVAS presentó algún documento o coadyuvó a la elaboración del documento de aclaratoria y demás recaudos para poder dar cumplimiento a lo pautado en el artículo 1.491 del Código Civil; todo ello para demostrar que el incumplimiento no es imputable a la demandada.
Dicha prueba fue admitida por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 10 de marzo de 2016, librándose oficio Nº162-2016 de esa misma fecha dirigido al Banco Occidental de Descuento, constando que en fecha 30 de marzo de 2016 el alguacil del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber entregado en la sede del referido Banco la comunicación reseñada ut supra recibido el 28 del mismo mes y año; no constando en autos respuesta de la referida institución bancaria; por lo que este Tribunal no tiene elemento probatorio que valorar. Así se establece.
En este sentido, aprecia quien suscribe, que la parte demandada no logró demostrar su alegato referido a que el incumplimiento de su obligación dependía del acreedor hipotecario (Banco Occidental de Descuento) para que suscribiese la liberación de hipoteca del inmueble y otorgase conjuntamente con las partes el documento definitivo de venta; por lo que queda establecido que fue la parte demandada quien incumplió con sus obligaciones al no requerir los documentos necesarios para la elaboración del documento definitivo de venta, toda vez que sus alegatos de incumplimiento atribuidos tanto a la actora, como al acreedor hipotecario, no fueron demostrados con ninguna prueba fehaciente; en consecuencia, considera esta juzgadora que es forzoso declarar con lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada, conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y ordenar a la parte demandada que en el lapso de ejecución voluntaria cumpla con las obligaciones asumidas en el referido contrato de opción de compra venta y otorgue ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por “Un (1) apartamento destinado a vivienda principal, inscrito con Código Catastral Nº 15-19-02-UO1-017-002-021-005-PO3-004, distinguido con la letra y número B-34, situado en el Edificio B, piso 3, Tipo 9, que forma parte del Conjunto Residencial Terraza Sevilla, etapa II de la Parcela B-01, situada en la Etapa II de la Urbanización Miravila, en el Sector Carimao, Carretera La Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Miranda, Ficha Catastral Nº 72.666.”; debiendo quedar establecido, en el Contrato de Compra Venta, que el precio del Inmueble antes identificado, es la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.380.000,00), de los cuales QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), serán cancelados por la demandante al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, en virtud de que OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) fueron entregados en calidad de arras. Se advierte que, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado, esta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y servirá para ser inscrita en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, y el remanente del monto del precio pactado, a saber, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.530.000,00), deberá ser depositado en la cuenta del Tribunal de la causa, tal como se establecerá en la parte dispositiva de este fallo. Así se establece.
Por otro lado, para cumplir con el deber de analizar y juzgar todas las pruebas que se hayan producido, conforme al principio de exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal observa el instrumento acompañado con la demanda cursante a los folios 15 al 18, contiene el poder otorgado por ante la Notaría Pública Octava de Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 09, tomo 31 en fecha 27 de marzo de 2014, de los libros de autenticaciones de dicha notaría, esta Alzada otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de ella la cualidad de los abogados JOSÉ ARAUJO PARRA y ZULEMA MARTÍNEZ GUZMAN, como apoderados de la parte accionante; el documento de propiedad y aclaratoria cursante a los folios 30 al 75, del inmueble objeto de litigio presentados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del municipio Sucre del estado Miranda, bajo en número 2010.2119, asiento registral 1 del inmueble matriculado 238.13.9.3.1877, el 10 de agosto del 2010, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, en documento aclaratorio inscrito en la misma oficina registral en fecha 04 de junio del 2012, bajo el Nº 2010.2119, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el No 238.13.9.3.1877 y correspondiente a Libro de Folio Real del año 2010, y en documento de aclaratoria, igualmente inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 12 de febrero del 2014, bajo el No. 2010.2119, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el No. 238.13.9.3.1877; a los cuales se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la lectura de las referidas escrituras la propiedad de la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS sobre del inmueble objeto de litigio. Y así se establece.
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 20 de marzo del 2017 por la abogada ZULEIMA MARTÍNEZ GUZMAN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, contra la decisión dictada el 08 de marzo del 2017 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SE ANULA la sentencia dictada el 08 de marzo del 2017, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. TERCERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por la ciudadana JOSEFINA SANTOS RIVAS contra la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVO; en consecuencia, SE ORDENA a la ciudadana JOANNE LAURA VARGAS OLIVO, promitente vendedora, identificada en el encabezado del presente fallo, que en el lapso de ejecución voluntaria y en cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta autenticado en fecha 14 de mayo del 2013 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, estado Miranda, anotado bajo el Número 58, Tomo 49, de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría, otorgue ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, el documento definitivo de compra venta sobre el bien inmueble constituido por “Un (1) apartamento destinado a vivienda principal, inscrito con Código Catastral Nº 15-19-02-UO1-017-002-021-005-PO3-004, distinguido con la letra y número B-34, situado en el Edificio B, piso 3, Tipo 9, que forma parte del Conjunto Residencial Terraza Sevilla, etapa II de la Parcela B-01, situada en la Etapa II de la Urbanización Miravila, en el Sector Carimao, Carretera La Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Miranda, Ficha Catastral Nº 72.666.”, con una superficie de sesenta y seis metros cuadrados ( 66,00 Mts2) y sus dependencias son: una sala comedor, una cocina, dos dormitorios y dos baños y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NOR OESTE: Fachada Noroeste del Edificio B; SUR ESTE: Fachada Sureste del Edificio B; NOR ESTE: Fachada Interna del Edificio B, Apartamento B-33 y Pasillo de Circulación; y SUR OESTE: Fachada Suroeste del Edificio B., asimismo, le corresponde en propiedad dos puestos de estacionamientos sencillos distinguidos con los números (010) y (005) ubicados en el Nivel E-4, así como el maletero identificado con el Nº M04, ubicado en el Nivel E-4 del estacionamiento y que posee un área aproximada de 6,20 M2; igualmente le corresponde un porcentaje en los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial Terrazas Sevilla de 0,7773%, y a la Etapa II denominada Terraza Sevilla le corresponde un porcentaje sobre los gastos de mantenimiento y condominio de la parcela B-01 sobre el cual se ejecuta el “Proyecto Residencial Terrazas de Miravila” de un 33%, según señala el documento de condominio inscrito en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 09 de octubre de 2.009, bajo el N°3, folio 7, Tomo 127, y por documento de División de Etapas protocolizado en fecha 7 de septiembre de 2007, bajo el Nº 13, tomo 40, todos del Protocolo Primero. Debiendo quedar establecido, en el Contrato de Compra Venta, que el precio del Inmueble antes identificado, es la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.380.000,00), de los cuales QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), serán cancelados por la demandante al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, en virtud de que OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) fueron entregados en calidad de arras. Se advierte que, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado, esta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y servirá para ser inscrita en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, y el remanente del monto del precio pactado, a saber, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.530.000,00), deberá ser depositado en la cuenta del Tribunal de la causa.
Queda ANULADA la sentencia apelada.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Por cuanto la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal correspondiente se ordena la notificación de las partes mediante boleta, que a tal efecto se ordena librar.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de junio del dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA,

Dra. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,

Abg. ELIANA LÓPEZ REYES
En esta misma fecha 29 de junio del 2018, se publicó y registró la anterior decisión, constante de veintiocho (28) páginas, siendo las 02:25 pm. Asimismo, se libraron las boletas de notificación ordenadas.
LA SECRETARIA,

Abg. ELIANA LÓPEZ REYES

Exp. AP71-R-2017-000611/7.198.
MFTT/EMLR/Ana/Gmsb.
Sentencia definitiva.
Materia Civil.

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