PARTE ACTORA: Ciudadana RAIZA FATIMA SANCHEZ DE LARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.967.016.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, abogado en el libre ejercicio de la profesión, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio, debidamente inscrito en el Colegio de Abogado del Distrito Capital y en su Instituto de Previsión Social bajo los Nº 19.882.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.810.338.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano AURA ANGELINA BASALO BESSON, abogada en el libre ejercicio de la profesión debidamente inscrita en el Colegio de Abogados y en el Instituto de Previsión Social bajo el número 76.796.
MOTIVO: Apelación ejercida por la representación de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de noviembre de 2017, que declaró con lugar la demanda.
CAUSA: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
EXPEDIENTE: AP71-R-2017-001096 (1014)
-I-
Se inicia la presente causa que por Desalojo de Local Comercial sigue la ciudadana RAIZA FÁTIMA SÁNCHEZ DE LARA., contra el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, por libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, cuya distribución correspondió al Juzgado Tercero de dicha categoría con sede en la referida Circunscripción Judicial el conocimiento del presente juicio.
Mediante Auto de fecha 26 de julio de 2016, el Tribunal Aquo dio admisión a la demanda
Efectuados los trámites de citación personal, la misma fue infructuosa, debido a que el ciudadano Manuel Felipe Orta Maiquetía, se negó a firmar la compulsa de citación.
El 29 de marzo de 2017, el abogado Leonardo Enrique Jiménez Isea, en su condición de Juez Provisorio se Aboco al conocimiento de la causa en el estado que se encuentra.
En fecha 29 de marzo de 2017, a petición de la parte actora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, procedió a ordenar la notificación de la parte demandada.
Mediante nota de Secretaria, se deja constancia en fecha 27 de junio de 2017, de haberse cumplido con las formalidades relativas a la citación, mediante boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El 1 de agosto de 2017, el ciudadano Manuel Felipe Orta, asistido por la abogada Aura Angelina Básalo Besson, presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 3 de agosto de 2017, el Tribunal A quo, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó el Quinto (5º) día de despacho, a los fines de que tenga lugar la audiencia preliminar.
El 10 de agosto de 2017, tuvo lugar la Audiencia de mediación entre las partes, a la cual no compareció la parte demandada ni por sí, ni por representación judicial.
En fecha 18 de septiembre de 2017, el Tribunal de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió a realizar la fijación de hechos y límites de la controversia, e igualmente ordeno la apertura del lapso probatorio de cinco (5) días de Despacho siguientes a la fijación de los hechos.
El 27 de septiembre de 2017, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, seguidamente, el Aquo dictó auto en el cual negó la admisión de las pruebas promovidas por cuanto las mismas fueron presentadas fuera de lapso, fijando el Vigésimo Quinto (25º) día de despacho siguiente, a fin de que se lleve a cabo el debate oral.
En fecha 6 de octubre de 2017, el ciudadano Manuel Felipe Orta Maiquetía, asistido por la abogada Aura Básalo, presentó escrito de promoción de pruebas, sin embargo, el Aquo el 9 de octubre de 2017, dictó auto en el cual señalo que el referido escrito fue presentado extemporáneamente y en consecuencia lo declaró inadmisible.
El 16 de Noviembre de 2017, tuvo lugar el debate oral, en el cual se dejó constancia que la parte demandada no compareció, procediendo el Tribunal Tercero De Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas De La Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana De Caracas, a dictar el dispositivo oral, en el cual declaró Con Lugar la demanda de desalojo incoada por la ciudadana Raíza Fátima Sánchez de Lara contra el ciudadano Manuel Felipe Orta Maiquetía.
En fecha 20 de noviembre de 2017, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial dicto sentencia donde se declaro CON LUGAR la presente demanda de desalojo.
Mediante diligencia de fecha 23 de noviembre de 2017, la parte demandada apela de la sentencia.
Mediante auto de fecha 06 de diciembre de 2017, el Juzgado a quo oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a la oficina de Recepción de Documentos de los Juzgados Superiores, mediante oficio Nº 445-2017.
Previa distribución de ley le correspondió conocer a esta Alzada dicha apelación, le dio entrada y cuenta al Juez y asimismo se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la presente fecha, a los fines de que las partes consignen los informes correspondientes.
En alzada la parte actora consigno escrito de informes, en fecha 06/02/2018.
El 22 de febrero de 2018, esta Alzada advirtió a las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, que dictaría el fallo correspondiente dentro de los sesenta (60) días continuos a partir de esa fecha.
En fecha 20 de abril de 2018, esta Alzada difiere el acto de dictar sentencia dentro de treinta (30) días siguientes.
-I-
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa este Tribunal pasa hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Indica la representación judicial de la accionante que su poderdante, la ciudadana Raíza Fátima Sánchez de Lara, celebró en fecha 17 de diciembre de 2010, contrato de arrendamiento con el ciudadano Manuel Felipe Orta Maiquetía, sobre el bien inmueble constituido por un local comercial destinado a actividad comercial, distinguido con el número y letra P-24, ubicado en el Nivel 4 Plaza, del Centro Comercial El Valle, que se ubica en la Avenida Intercomunal del Valle, Frente a la Plaza Bolívar y a la iglesia el Valle, Jurisdicción de la Parroquia el Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.
En el contrato de arrendamiento las partes establecen las siguientes clausulas:
1. El arrendatario, declara haber recibido a su entera y cabal satisfacción (por conocerlo en todas las características físicas, condiciones y servicios), constituido por un (1) local destinado a actividad comercial, el cual será usado exclusivamente en ramo de peluquería, distinguido con la letra y número P-24, ubicado en el Nivel 4 Plaza, del Centro Comercial El Valle, situado éste en la Avenida Intercomunal del Valle, frente a la Plaza Bolívar y a la Iglesia El Valle, Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital; tiene un área total aproximada de TREINTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (33,75 M2), con Kva., máximo de diez con once (10,11), y alinderado así: NORTE: Pasillo; SUR: Pasillo; ESTE: Local comercial P-23; y OESTE: Local comercial P-25. Al referido Local Comercial le corresponde un porcentaje de Condominio de 0,14682707993513% en los derechos, obligados y cargas comunes de la comunidad de Propietarios del Centro Comercial El Valle. Me pertenece según se evidencia de Documento de venta Protocolizado por ante la Oficina Subalterna Cuarto Circuito Registro Público del 2008, quedando inscrito bajo el 2008.534, Asiento Registral 1 del inmueble dentro del marco del ordenamiento jurídico venezolano y del Documento de Condominio que rige el Centro Comercial el Valle. La Arrendadora se hará responsable en los siguientes casos: Robo, hurto, saqueos, incendios, inundaciones, maremotos, terremotos, huracanes, y ningún otro fenómeno natural. En consecuencia, se entiende que la Arrendadora asume la responsabilidad vinculada con los particulares anteriores.
2. El canon de arrendamiento es la cantidad de BOLÍVARES SEIS MIL QUINIENTOS CON CERO CENTIMOS (Bs. 6.500,00) mensuales, el cual el Arrendatario cancelara a la Arrendadora, los primeros cinco (5) días del mes correspondientes al pago, puesto que ha de pagarse por mensualidades anticipadas hasta que se entregue lo arrendado completamente desocupado a satisfacción de la Arrendadora. Los pagos a la arrendadora, efectuados en cheques no causan novación y sólo producen efectos liberatorios cuanto sean hechos efectivos en fondos inmediatamente disponibles. El arrendatario declara estar en conocimiento que este inmueble no está sujeto a regulación, para el caso en que el arrendatario entre en mora en el pago del canon de arrendamiento, éstos se comprometen a pagar de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente e información del Banco Central de Venezuela el uno por ciento (1%) mensual de la renta adeudada por concepto de indemnización por daños y perjuicios al propietario, sin perjuicios de los honorarios legales a que hubiere lugar. Queda entendido que en caso de resolver el contrato por cuenta única y exclusiva de El arrendatario antes de finalizar el tiempo previsto inicialmente en el contrato en el curso de la prórroga vigente, el arrendatario tendrá la obligación de cancelar a la arrendadora el canon de arrendamiento por el tiempo previsto inicialmente en el contrato.
3. El arrendatario no podrá hacer mejoras de ninguna especie en el inmueble sin el consentimiento escrito de la arrendadora. En todo caso, Las mejoras colida u obstaculice el cumplimiento del destino normal del inmueble, salvo que existiere para ello autorización escrita de la arrendadora.
4. El tiempo de duración de este contrato de arrendamiento es de Seis (6) meses contados a partir de la autenticación del mismo, con una prórroga de seis (6) meses mas; quedando obligado el arrendatario a devolver el inmueble arrendado, completamente desocupado de personas y de bienes, en su vencimiento; en caso de que el arrendatario, tuviere interés en continuar ocupando el inmueble que por este documento se le está arrendando, deberá hacer todas las gestiones necesarias ante la arrendadora, con dos (02) mese de anticipación, por lo menos al vencimiento contractual; y para el caso de que la arrendadora estuviere de acuerdo en que el arrendatario, continúe ocupando el inmueble, será imprescindible, siempre y en todo caso, elaborar un nuevo contrato de arrendamiento cuyo canon se ajustará, a criterio de la arrendadora y a las exigencias del mercado, teniendo en cuenta el índice inflacionario del BANCO CENTRAL DE VENEZUELA. No obstante, si el arrendatario permaneciere ocupando dicho inmueble, aún vencido el término de Duración del presente contrato y la respectiva prórroga otorgada por la Ley, ya que la voluntad de las partes ha sido la de contratar a tiempo determinado, a tenor de los previsto en el artículo 1590 del Código Civil, por lo cual, si el arrendatario continuare ocupando dicho inmueble después del vencimiento del plazo, su ocupación será considerada ilícita y en consecuencia, en ningún caso y por ningún motivo será procedente la convertibilidad o conversión del contrato a tiempo indeterminado.
5. El contrato podrá ser resuelto de pleno derecho por la arrendadora, sin necesidad de declaratoria judicial alguna, bastando para ello la notificación escrita de la arrendadora, por el incumplimiento o cumplimiento arrendatario en estado de insolvencia, atraso o quiebra; d) decretarse la intervención judicial del negocio o empresa que el arrendatario opere, o medida judicial preventiva o ejecutiva sobre el inmueble o los bienes sobre el mismo ubicados; e) Fallecimiento, interdicción, inhabilitación, auto de detención o encarcelamiento de el arrendatario, f) Abandono del inmueble, por más de cinco (5) días continuos. En caso de ocurrencia de cualquiera de ellas, el arrendatario autoriza a la arrendadora, para cerrar el inmueble arrendado y suspender los servicios.
6. Para el caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones y/o prohibiciones establecidas por la Ley y el presente contrato, del cual se deriva el ejercicio de acciones judiciales al derecho de terminación unilateral o resolución de pleno derecho señalado en la cláusula anterior, los otorgantes acuerdan lo siguiente: a) En caso de falta de pago del canon, el presente documento constituirá título ejecutivo suficiente para su cobro a través del procedimiento que establece la ley y, en ese caso, será cantidad líquida y exigible y de plazo vencido la que se demandare sobre la base de las cuentas que formule la arrendadora; b) la arrendadora podrá ejercitar las acciones judiciales de cobro de renta debida y/o desocupación del inmueble, sin que el ejercicio de la una excluya el de la otra. C) la arrendadora no será responsable por el destino del mobiliario y de la mercancía dejada en el local después de siete (7) días continuos, del vencimiento del presente contrato; d) la arrendadora suspenderá con el vencimiento de dos (2) canon de arrendamiento el servicio de electricidad.
7. Este contrato que se considera celebrado “Intuito Persona” con el arrendatario en tal virtud no podrán traspasar el contrato de arrendamiento, ni subarrendarlo, total o parcialmente, ni ceder en forma alguna bajo pena de nulidad, sin antes haber obtenido previamente y en cada caso, autorización expresa de la arrendadora dada previamente por escrito. En consecuencia, cualquier intento de ocupada el inmueble objeto de este arrendamiento con motivo de la indebida cesión o autorización que la hubiere dado el arrendatario por cuenta de quien serán todos los gastos, daños perjuicios que ellos ocasionare.
8. El arrendatario entrega en este acto en calidad de depósito la cantidad de BOLIVARES DIECINUEVE MIL QUINIENTOS CON CERO CENTIMOS (Bs. 19.500,00) equivalente a TRES (3) meses de arrendamiento el cual será devuelto al arrendatario dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la terminación del contrato. Igualmente será imputado para los arrendamientos insolutos, hasta la fecha de terminación del contrato; más la cantidad de BOLIVARES SEIS MIL QUINIENTOS CON CERO CENTIMOS (Bs. 6.500,00) por concepto de un (1) mes por adelantado, correspondiéndole el canon de arrendamiento.
9. Para todos los efectos del contrato y sus consecuencias, ambas partes eligen como domicilio especial la ciudad de Caraca, a la jurisdicción exclusiva de cuyos tribunales declaren someterse.
Que dicho contrato de arrendamiento descrito en los renglones anteriores, es continuidad de una misma relación jurídica que se ha mantenido por más de cuatro (4) años calendario, iniciando el 17 de diciembre de 2010, prorrogándose por periodos iguales hasta el 10 de abril de 2015, tal y como lo estipula la cláusula quinta del contrato, otorgándole a su vez la prorroga legal establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial, habiendo hecho uso de la misma el arrendatario.
Que el contrato celebrado entre las partes venció el diecisiete (17) de junio de 2015, por lo que, la arrendataria comenzó a hacer uso de la prórroga legal a partir de esa fecha y que la misma terminaría el diecisiete (17) de junio de 2016, debiendo entregar el inmueble totalmente desocupado libre de bienes y personas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 864 del Código del Procedimiento Civil.
Señala que la accionante procedió a solicitar el traslado de la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de conformidad con lo establecido en los artículos 75 y 81 de la Ley de Registro Público y del Notario, a los fines de notificar al arrendatario, ciudadano Manuel Felipe Orta Maiquetía, el vencimiento del contrato, en fecha diecisiete (17) de junio de 2015, y que a su vez el mismo comenzaría a hacer uso de su prorroga legal a partir de esa fecha, finalizando el diecisiete (17) de junio de 2016.
Por lo que al haber finalizado la prorroga legal el 17 de junio de 2016, sin que el arrendatario, ciudadano Manuel Felipe Orta Maiquetía, cumpliera con su obligación legal de entregar el inmueble desocupado, es por ello, que en nombre de su representada intento la presente Acción de desalojo, conforme a lo previsto en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Regularización del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.
Sobre la base de los señalamientos anteriores la accionante ocurre en su condición de arrendadora, para demandar al ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETIA, y a tales fines solicita:
1- La desocupación del bien inmueble objeto del arrendamiento, identificado como local destinado a actividad comercial, distinguido con el número y letra P-24, ubicado en el Nivel 4 Plaza, del Centro comercial El Valle, situado éste en la Avenida Intercomunal El Valle, frente a la Plaza Bolívar y a la Iglesia el Valle, Jurisdicción de la Parroquia El Valle Municipio Libertador del Distrito Capital en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado, libre de personas y bienes.
2- El pago de conformidad con lo previsto en el numeral 3 del artículo 22 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, contado a partir del día diecisiete (17) de junio de 2016, una penalidad equivalente al precio día del último canon de arrendamiento establecido durante la vigencia del contrato, más un adicional del cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, por cada día de retraso en la entrega del inmueble. Esta penalidad asciende a la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 559,00) diarios, tomando como base de cálculo el monto de ONCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs 11.200,00) montó éste correspondiente al último canon de arrendamiento pactado por las partes y que se mantuvo vigente durante la finalizada Prorroga Legal.
3- Que la parte demandada convenga a pagar las costas que origine el presente juicio, solicitando de una vez su expresa condenatoria.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACION A LA DEMANDA.
El ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETIA, asistido por la abogada AURA ANGELINA BASALO BESSON, parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda en la oportunidad correspondiente, estableciendo las defensas de fondo en las cuales señala que mantiene en excelentes condiciones de cuidado y uso el local comercial arrendando por su persona, el cual está destinado al funcionamiento de una peluquería, por lo que de ella depende la subsistencia de ocho (8) mujeres trabajadoras y sus familias, siendo un hecho que tiene que estar por encima de los intereses de las partes.
Asimismo, sin intención de desconocer el derecho de propiedad y disposición que posee el arrendataria sobre el inmueble, es evidente que estamos ante una acción de terminación del contrato de arrendamiento, efectuada por la arrendadora, originada por el desacuerdo entre las partes para continuar cancelando un nuevo canon de arrendamiento de alto costo para aquel entonces, al no cumplir con los parámetros establecidos para ello, por no constar con la supervisión y aprobación del organismo competente para hacerlo, tal y como lo establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, ley que tuvo vigencia desde el momento de su publicación, señalando a su vez que el contrato celebrado entre las partes establecía un lapso no mayor de seis (6) meses hasta el día 23 de noviembre de 2014, y que para el momento que entro en vigencia el referido decreto, dicho contrato debió adecuarse a las disposiciones de la nueva ley.
Con respecto al canon de arrendamiento se estipulo que el mismo sería pactado entre las partes, quienes obligatoriamente deberán aplicar alguno de los tres (3) métodos que establece la norma. En caso de no llegar a un acuerdo o controversias al respecto, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) intervendrá a los fines de determinar el cálculo del canon correspondiente.
Siendo acordado por las partes que el pago de los cánones de arrendamiento se realizara por la cantidad y oportunidad fijada en el contrato, mediante el depósito en la cuenta bancaria a nombre del arrendador, debiéndose entregar una factura legal indicando en ella el monto, concepto de pago e indicación del período correspondiente, el cual debe cumplir con las formalidades fiscales, procedimiento que no fue cumplido.
Por otra parte alegó la prohibición contemplada a la fijación de cánones de arrendamiento en moneda extranjera; así como proceder al ajuste durante la vigencia de la relación arrendaticia, señalándose que el canon sólo podrá ser revisado y ajustado en el caso que después de transcurrir un año (1) luego de firmado el contrato, teniendo que el ajuste tendrá como límite máximo los porcentajes de la renta variable del año inmediatamente anterior del grupo “Bienes y Servicios Diversos”, tomando en cuenta el índice Nacional de Precios al consumidor (INPC), publicado por el Banco Central de Venezuela. Ahora bien, al transcurrir la relación arrendaticia fueron aceptados los aumentos al canon de arrendamiento impuestos por la arrendataria, estableciendo cánones de arrendamiento bajo procedimientos distintos a la Ley.
Con respecto al fondo de la demanda, procedió a rechazar la demanda interpuesta por la actora por el incumplimiento de los requisitos estipulados en la Ley y actos administrativos por ante la SUNDDE, órgano rector en la materia.
Por último, solicitó desestimar el desalojo que pretende hacer valer en juicio al no proceder por incumplimiento de la actora en sus obligaciones contractuales.
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 20 de noviembre de dos mil diecisiete (2017), el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas en lo Civil con sede en la ciudad de Caracas, dictó sentencia definitiva en la cual estableció lo siguiente:
“(…)
El presente juicio tiene por objeto la pretensión de desalojo planteada por la ciudadana RAIZA FÁTIMA SÁNCHEZ DE LARA, parte actora, contra el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, parte demandada, a quien se solicita la entrega del inmueble constituido por un local destinado a actividad comercial distinguido con el número y letra P-24, ubicado en el Nivel 4 Plaza del Centro Comercial El Valle, frente a la Plaza Bolívar y a la Iglesia El Valle, jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital; petición de desalojo que se sustente en el artículo 40, literal g, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
“Son causales de desalojo:
(…Omisis…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
De este modo, el alegato fundamental de la parte actora para fundamentar el desalojo estriba en que el plazo del contrato, incluyendo su prórroga, ya culminó, y, por lo tanto, la parte demandada debe entregar el inmueble libre de bienes y personas, a tenor de lo establecido en la normativa previamente transcrita.
Junto a esta pretensión de desalojo, la parte actora solicita el pago de sumas de dinero por concepto de indemnización, basando esta solicitud en el artículo 22, numeral 3, del Decreto antes mencionado.
La parte demandada, en su defensa, señalo primeramente que si bien respecta el derecho de propiedad de la parte actora sobre el inmueble objeto de litigio, no obstante, pidió a este Tribunal tomar en consideración que, en la actualidad, en dicho inmueble se presta una actividad comercial que beneficia a un grupo de trabajadoras, hecho éste que “tiene que estar por encima de los intereses de las partes”.
También alegó la parte demandada que la arrendadora, hoy parte demandante, incumplió el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, a propósito de diversas normas que regulan la formación del contrato de arrendamiento comercial, de modo que, en vista de estos incumplimientos, solicita que sea desestimada la pretensión de desalojo….
IV
DECISIÓN
…. Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, presentada por la ciudadana RAIZA FÁTIMA SÁNCHEZ DE LARA, antes identificada, contra el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETÍA, también identificado previamente. En consecuencia:
1.- Se CONDENA al demandado a entregar a la parte actora el local comercial distinguido con el número y letra P-24, ubicado en el Nivel 4 Plaza, del Centro Comercial el Valle, frente a la Plaza Bolívar y a la Iglesia El Valle, jurisdicción de la Parroquia l Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.
2.- Se CONDENA al demandado a pagar la cantidad de Bs. 559 diarios, durante todos los días que transcurrieron desde el 18 de junio de 2016, hasta la restitución definitiva del inmueble que se ordenará mediante auto que declara definitivamente firme la presente sentencia.
Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio. (…)
INFORME DE LA ACCIONANTE ANTE ESTA ALZADA:
La representación judicial de la parte actora señalo que en fecha diecisiete (17) de diciembre de dos mil diez (2010), su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETIA, cuyo objeto es un inmueble identificado como un local comercial, ubicado en el Nivel 4 Plaza , del Centro comercial El Valle, situado éste en la Avenida Intercomunal EL Valle, frente a la Plaza Bolívar y a la Iglesia el Valle, Jurisdicción de la Parroquia el Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el número 029, Tomo 162 de los Libros de autenticaciones, a tenor de los dispuesto en los artículos 429, 434 y 864 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, alegó que dicho contrato se pactó por el término de seis (06) meses contados a partir del diecisiete (17) de diciembre de dos mil diez (2010), prorrogándose por periodos iguales tal y como se estipulo en la cláusula quinta del contrato, siendo efectuada la notificación de la Prorroga Legal establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial a través de la Notaria Pública del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha diez (10) de abril de dos mil quince (2015), finalizando dicha prórroga legal el diecisiete (17) de junio de dos mil dieciséis (2016), por que el arrendatario hizo uso de la prorroga legal establecida.
Por último realizo conclusiones respecto a la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito por los ciudadanos RAIZA FATIMA SANCHEZ DE LARA y MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETIA, en su condición de arrendadora e arrendatario, asimismo, señala que el referido ciudadano no cumplió con la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en virtud del vencimiento del mismo.
Por lo que, su representada solicita se declare el Desalojo del inmueble objeto de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho, en este sentido la parte actora adjunto al libelo de la demanda las siguientes documentales.
INSTRUMENTOS PRESENTADOS CON EL ESCRITO DE DEMANDA:
1. Copia certificada de instrumento poder otorgado ante la Notaria Pública del Municipio los Salías, S.A., Los Altos de Miranda del Estado Bolivariano de Miranda, por la ciudadana RAIZA FATIMA SANCHEZ DE LARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.967.016, al abogado ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.882, autenticado en fecha 20/07/2016, el cual cursa a los folios 7 al 9. Al respecto, observa este Superior Jerárquico que dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la cualidad alegada por la representación judicial de la accionante y así se declara.
2. Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana RAIZA FATIMA SANCHEZ DE LARA, en su orden (arrendataria) y el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETIA, (arrendador) autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado en fecha 17 de diciembre de 2010, anotado bajo el No. 029, Tomo: 162, de los Libros de Registros respectivos, cursante a los folios (10 al 13). Al respecto, observa esta Alzada que dichas copias simples no fueron impugnadas ni tachadas por la parte demandada, por lo que se tienen como copias fidedignas de su original, otorgándole pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio, así como los términos en que fue celebrado el contrato de arrendamiento, extensión y modalidad. En tal sentido, quedó expresamente demostrado que el arrendamiento tiene como objeto un local comercial destinado al ramo de peluquería, identificado con la letra y número P-24, ubicado en el nivel 4 Plazas, del Centro Comercial El Valle, situado éste en la avenida Intercomunal del Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene área aproximada de treinta y tres metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (33,75 m²) con Kva., máximo de diez con once (10,11), a dicho inmueble le corresponde un porcentaje de condominio de 0,14682707993513% de los derechos, obligaciones y cargas comunes de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial EL Valle. Que el mismo tenía una duración de seis meses, el cual inició en el 17 de diciembre de 2010, con una prórroga de seis meses más. Que el contrato original fue autenticado en fecha 17 de diciembre de 2010, ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el Nro. 029, Tomo 162, según acuerdo entre las partes y así se declara.
3. Original de Notificación Extrajudicial practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de abril de 2015, el cual cursa a los folios 14 al 17. Al respecto, observa esta Alzada que dichas copias certificadas no fueron tachadas ni impugnadas por la parte demandada, surtiendo valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETIA, fue notificado respecto al vencimiento del contrato en fecha 17 de junio de 2015, por lo que, dicho ciudadano estaría haciendo uso de la prorroga legal establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a partir de esa fecha y a su vez la arrendadora le notifico sobre la intención de no renovar el contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, término que según señalan, venció en consecuencia el 17 de junio de 2016 y así se declara.
En el lapso de promoción de pruebas, la parte actora promovió lo siguiente:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
• La parte actora en fecha 27 de septiembre de 2017, reprodujo el merito favorable de autos. Al respecto observa este Tribunal que el A quo en fecha 2 de octubre de 2017, dicto auto en el cual señalo que el lapso de promocion de pruebas habia finalizado el 26 de septiembre de 2017, en tal sentido, negó la admisión del referido escrito al haber sido presentado extemporaneamente, razón por la cual, este Tribunal no tiene nada que valorar al respecto. Así se declara.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
La parte actora reprodujo el merito favorable de autos, observa esta Alzada que en cuanto al mérito favorable de autos, el mismo no se considera como un medio probatorio per se; aunado a ello, es necesario recordar que los instrumentos de los cuales se promueve el mérito favorable en autos, una vez aportados al proceso, dejan de ser de las partes para ser parte del proceso, ello en virtud del principio de la comunidad de la prueba, en consecuencia los efectos que de ellos emanen favorecerán o perjudicarán a las partes sin tener en consideración quien haya sido el promovente de dicho instrumento, y así se declara.
A su vez promovió las siguientes pruebas:
• Marcado con el literal “A”, copia simple de la Gaceta Oficial Nº 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, referente al Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cursante a los folios (48 al 51). Este Tribunal observa que el A quo en fecha 9 de octubre de 2017, dictó auto en el cual señalo que el lapso de promoción de pruebas había concluido el 26 de septiembre de 2017, siendo presentado el referido escrito de promoción de pruebas extemporáneamente y en consecuencia se declaro inadmisible, por tal motivo, este Tribunal nada tiene que valorar al respecto debido a la inadmisibilidad declarada y así se declara.
• Marcado con el Literal “B”, doce (12) váucher de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal C.A., depositados a nombre de la ciudadana RAIZA SANCHEZ, por diferentes sumas de dinero y un (01) vaucher de la misma entidad bancaria, emitido a nombre de la ciudadana GIOVANNA GARCIA., por la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS DIEZ (Bs. 5.610). Al respecto observa este Tribunal que en fecha 9 de octubre de 2017, el a quo declaró la inadmisibilidad de los mismos al ser presentados extemporáneamente, por tal motivo, este Tribunal nada tiene que valorar al respecto y así se decide.
-III-
MOTIVA
Ahora bien, teniendo en consideración los alegatos de la parte actora en su libelo de demanda, así como los alegatos en la contestación y analizadas como han sido las pruebas aportadas, pasa quien aquí suscribe a efectuar las siguientes consideraciones.
La presente acción es un Desalojo de local comercial, en virtud que la parte demandante alega la finalización de la prorroga legal del contrato de marras, no obstante a esa finalización la parte demandada no ha hecho entrega material del inmueble, por lo que solicitó el desalojo de referido local y a su vez el pago de la penalidad establecida en el artículo 22 numeral 3 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso comercial, en contra versión la parte demandada rechazo la demanda en virtud que según sus dichos la arrendadora se encuentra inmersa en incumplimiento de los requisitos estipulados por la ley y actos administrativos ante la SUNDDE, órgano rector en la materia.
Ahora bien, tiene claro esta alzada que efectivamente existe una relación arrendaticia entre los ciudadanos RAIZA FATIMA SANCHEZ DE LARA y MANUEL FELIPE ORTA MAIQUETIA, en virtud del contrato traído a los autos el cual fue valorado positivamente por esta alzada.
Por otro lado, corresponde a este juzgador analizar el fondo de la controversia con relación a la naturaleza y temporaneidad del Contrato de Arrendamiento que nos ocupa, al respecto observa quien aquí suscribe, que la presente causa se encuentra fundamentada en que, según lo alega el accionante, la prorroga legal finalizo el 17 de junio de 2016, y desde ese momento el demandado no ha dado cumplimiento a su obligación legal de entregar el inmueble, conforme a lo previsto en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, motivo por el cual solicita el desalojo del inmueble objeto del presente contrato.
En tal sentido, aprecia este Juzgador de acuerdo a la valoración del contrato traído a los autos por la representación judicial de la parte actora, cursante a los folios 10 al 13, valorado supra, que tal como está lo alega, el mismo fue suscrito en fecha 17 de diciembre de 2010, entre la ciudadana Raíza Fátima Sánchez de Lara y el ciudadano Manuel Felipe Orta Maiquetía en su carácter de arrendatario, con un lapso de duración de seis meses contados a partir de la autenticación del contrato con una prórroga de seis meses más, quedando obligado el arrendatario a devolver el inmueble arrendado completamente desocupado de personas y de bienes, a su vencimiento.
De lo anterior, y respecto a la temporalidad de los contratos de arrendamiento, evidencia este Juzgador que debe establecerse previamente el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a fin de garantizar los derechos de la arrendataria conforme lo dispone el artículo 3º del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, ya que se evidencia de autos que el vínculo contractual opuesto puede estar indeterminado por voluntad de ambas partes; todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de Abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su conocimiento.
Respecto a este punto, la Doctrina sostenida por los Doctores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1, Parte Sustantiva y Procesal, con respecto a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, quienes, entre otras cosas, expresan:
“… (Omissis)… LA RELACIÓN INDETERMINADA. El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. (Omissis) La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación;…ommisis… No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. …omissis… En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aún cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. …omissis… LA RELACIÓN A PLAZO FIJO.… En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. … En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. … Aunque el término es un acontecimiento “cierto”, se distingue entre “cierto” e “incierto”, según sea o no “cierto” el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El “término cierto” es aquel que se denomina “certus an et certus quando”. El “término incierto” es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un “término inicial cierto” (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma. …El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 eiusdem, se ocupa de clarificar que: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; no obstante que: Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (Art. 1.601, CC)…”. (Énfasis del Tribunal)
Es de observarse, que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando no se estipula en las clausulas contractuales la determinación del tiempo por el cual se encuentra en arrendamiento, o cuando establecido dicho plazo este fenece y se le deja en posesión del arrendatario y el arrendador sigue percibiendo los cánones de arrendamiento.
Así las cosas, se evidencia que la relación locataria que nos ocupa, debe computarse desde el día 17 de diciembre de 2010, fecha a partir de la cual comenzó a regir el tiempo de duración del contrato de arrendamiento que según su clausula Quinta se estableció en Seis (6) meses contados a partir de la autenticación del mismo, lo cual ocurrió en la fecha antes indicada, con una prórroga de seis (6) meses más; demandándose el desalojo conforme al artículo 40, literal “G”; no constando en autos ningún otro contrato, ni notificación alguna sobre el acuerdo de las partes relativo a la prórroga de la duración del mismo por periodo o periodos adicionales al tiempo de duración original y la única prorroga que se pacto la cual venció el 16 de diciembre de 2011, es decir hace ya más de 6 años, por consiguiente es obvio que las partes incurrieron en indeterminación en el tiempo de duración del contrato dado el “término incierto” o certus an, incertus quando que se observa en la relación arrendaticia, puesto que aun cuando tiene un “término inicial cierto” de la relación en su temporalidad, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo, habiendo transcurrido más de 6 años desde su término originalmente establecido de seis (6) meses y su única prórroga también de seis (6) meses, a partir del 17 de diciembre de 2010, señalando el mismo actor en su libelo de demanda que “…Dicho contrato se pacto por el termino fijo de seis (06) meses contados a partir del diecisiete (17) de diciembre de 2010, prorrogándose por periodos iguales, todo de conformidad con las previsiones de la Clausula Quinta del referido instrumento…” ; siendo que la mencionada Clausula Quinta del contrato de marras señala “…El tiempo de duración de este contrato de arrendamiento es de Seis (6) meses contados a partir de la autenticación del mismo, con una prórroga de seis (6) meses más; quedando obligado el arrendatario a devolver el inmueble arrendado, completamente desocupado de personas y de bienes, en su vencimiento; en caso de que el arrendatario, tuviere interés en continuar ocupando el inmueble que por este documento se le está arrendando, deberá hacer todas las gestiones necesarias ante la arrendadora, con dos (02) meses de anticipación, por lo menos al vencimiento contractual; y para el caso de que la arrendadora estuviere de acuerdo en que el arrendatario continúe ocupando el inmueble, será imprescindible, siempre y en todo caso, elaborar un nuevo contrato de arrendamiento cuyo canon se ajustará, a criterio de la arrendadora y a las exigencias del mercado, teniendo en cuenta el índice inflacionario del BANCO CENTRAL DE VENEZUELA…”(subrayado del tribunal), por lo que habiendo claramente establecido las partes una sola prórroga de seis (6) meses, no puede interpretar este juzgador que se produjo más de una prórroga automática cuando eso no fue lo convenido por las partes en el contrato que nos ocupa, y no constando en autos ningún otro contrato diferente al de marras, ni acuerdo alguno suscrito entre las partes con relación a la prórroga del mismo mas allá de su lapso original y su única prórroga de seis (6) meses, que permitieran llevar a este juzgador a la conclusión que la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo determinado y habiéndose mantenido la arrendataria ocupando el inmueble hasta la fecha, resulta forzoso declarar por aplicación analógica que sus efectos se reglan conforme las normas relativas a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, y así queda expresamente establecido.
Señalado lo anterior y establecido como fue la temporalidad del contrato de marras, vale decir que, estamos frente a un contrato a tiempo indeterminado, en tal sentido, corresponde a esta alzada pronunciarse en cuanto a la norma invocada por la actora a los fines de sustentar la acción de desalojo aquí incoada, a tales fines hace las siguientes consideraciones:
El art. 40 literal “G” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, señala que son causales de desalojo:
“(…) que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes (…)
De la norma parcialmente transcrita, se desprende que una de las causales para la procedencia en derecho del desalojo es que el contrato suscrito por las partes se encuentre vencido, que no exista entre ellas acuerdo de prorrogas o que no exista renovación.
Es de observarse, que el contrato de marras fue suscrito en fecha 17 de diciembre de 2010, el cual estableció una duración de 6 meses, con una única prórroga de seis (6) meses más, siendo en principio un contrato a tiempo determinado en virtud que las partes establecieron el tiempo de su vencimiento, no obstante a ello, se evidencia a los autos que el arrendatario siguió en posesión del inmueble y el arrendador al haberlo notificado en fecha 13 de abril de 2015 sobre su deseo de no prorroga del contrato de arrendamiento, que a su criterio se mantenía a tiempo determinado, hace presumir a este juzgador que siguió percibiendo los cánones de arrendamiento, constituyendo dicha situación la continuidad de la relación arrendaticia, por lo que a consideración de este sentenciador, el contrato de arrendamiento suscrito en un mismo documento entre las partes, se transformo en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que la causal invocada que sustenta la acción de desalojo aquí incoada requiere que el contrato se encuentre vencido o que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, siendo que en el presente caso como ya quedo establecido, se evidencia que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, es decir sin determinación de tiempo para su vencimiento, por lo que mal podría encuadrarse la acción de desalojo del referido inmueble en la causa establecida en el literal “G” del art. 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, la cual requiere que el contrato se encuentre vencido y así se declara.
Calificado como ha sido el vínculo opuesto en la pretensión libelar y con el que se dio origen al presente procedimiento, observa el Tribunal que en el petitorio del escrito de demanda, la accionante demandó en forma expresa e inequívoca, como formalmente lo hizo, al arrendatario por Desalojo de un local comercial, sobre un inmueble distinguido con el número y letra P-24, ubicado en el Nivel 4 Plaza, del Centro Comercial El Valle, que se ubica en la Avenida Intercomunal del Valle, Frente a la Plaza Bolívar y a la iglesia el Valle, Jurisdicción de la Parroquia el Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, por el vencimiento de la prorroga legal prevista en el art. 26 y la acción de desalojo prevista en el art. 40 literal “G”, sin embargo, conforme lo ha sostenido la Doctrina y la Jurisprudencia Patria, solo podrá ser demandado el desalojo por esa causal siempre y cuando la vigencia del contrato no haya finalizado o que se encuentre en su respectiva prórroga legal, si hubiere lugar a ella, puesto que de lo contrario la acción sería contraria a derecho dada la naturaleza que adquiere todo vínculo locativo si se indetermina su lapso de duración, como paso en el presente juicio que el contrato de arrendamiento se indeterminó y así se declara.
En el caso de autos, la naturaleza que se desprende de los hechos descritos y la fundamentación alegada por la actora, no deja lugar a dudas que la acción incoada fue DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por lo tanto, al hacer uso este Tribunal de la soberanía de apreciación de los hechos constitutivos de la pretensión procesal, se puede constatar que el error de la parte actora consistió en que debió enmarcar el DESALOJO, en cualquier otra de las causales que dan lugar al desalojo cuando se está frente a un contrato a tiempo indeterminado, no por la causal “G” del referido artículo, por cuanto esta se circunscribe a los contratos que en cuyo caso se encuentren vencidos o no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, por lo que la referida acción intentada no puede prosperar en derecho, por cuanto no se enmarca la situación de derecho con el supuesto de hecho alegado y así se declara.
En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público no derogables por convención privada siendo que según el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial, el desalojo de local comercial fundada en el literal “G” del art. 40, se exige sólo en aquellos casos en los cuales el contrato esté determinado en su tiempo de duración, juzga que efectivamente, la parte accionante equivocó la causal elegida, ya que por la propia naturaleza indeterminada que adquirió la relación arrendaticia dado el término incierto de su momento conclusivo, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, quien suscribe observa que la parte actora debió demandar el Desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, respecto a los contratos sin determinación de tiempo, y no el Desalojo encuadrado en el literal “G” el cual está referido a los contratos que son a tiempo determinado. Y así se declara.
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expuestos en el presente fallo y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la ACCION DE DESALOJO, enmarcada en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial es improcedente, y la consecuencia legal de dicha situación es declararla sin lugar con todos sus pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo; y así finalmente se decide.
En consecuencia, y con base a los argumentos de hecho y de derecho establecidos, este Tribunal, forzosamente, debe declarar Con Lugar el recurso de apelación ejercido por el ciudadano Manuel Felipe Orta Maiquetía, parte demandada, asistido por la ciudadana Aura Angelina Básalo Besson, siendo la consecuencia legal de dicha situación REVOCAR la sentencia recurrida, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así lo decide este Órgano Jurisdiccional Superior.
-III-
En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por el ciudadano Manuel Felipe Orta Maiquetía, parte demandada, asistido por la ciudadana Aura Angelina Básalo Besson, contra la sentencia definitiva de fecha 20 de noviembre de 2017, proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE REVOCA EL FALLO dictado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 20 de noviembre de 2017.
TERCERO: SIN LUGAR LA ACCION DE DESALOJO, enmarcada en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora por haber resultado totalmente vencida.
Se ordena la notificación de las partes por cuanto el presente fallo se dictó fuera del lapso natural de ley.
PUBLíQUESE, REGíSTRESE Y NOTIFíQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintidós (22) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018). Año 208º y 159º.
EL JUEZ,
LUIS TOMÁS LEÓN SANDOVAL.
LA SECRETARIA
CAROLYN BETHENCOURT
En la misma fecha, siendo las 8:58 a.m. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2017-001096
LA SECRETARIA
CAROLYN BETHENCOURT
