REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
EN SEDE DE REENVÍO
207º y 158º
ASUNTO: AP71-R-2017-000846
ASUNTO INTERNO: 2017-9700
MATERIA: CIVIL NULIDAD DE DOCUMENTOS
SENTENCIA DEFINITIVA (EN REENVÍO)
(EN SU LAPSO)
DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES PTC, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 4 de marzo de 2004, bajo el N° 36, tomo 876-A., de los libros respectivos, representada por los ciudadanos JACK EHUD DORNBUSCH GEHL y ERIK GAUTIER RAMIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad número V-10.796.990 y V-6.020.816, respectivamente, en su condición de directores principales.
APODERADOS DE LA ACTORA: Ciudadanos REYNA MENDIVIL, MOISÉS AMADO y JESÚS ARTURO BRACHO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 145.164, 37.120 y 25.402, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 1992, bajo el N° 8, tomo 75-A-Pro., representada por el ciudadano JORGE ENRIQUE GIL FERRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-10.781.759, en su condición de gerente.
APODERADOS DE LA DEMANDADA: Ciudadanos CARLOS BRENDER, ROSA FEDERICO DEL NEGRO, ROBERTO SALAZAR y MARÍA ALEXANDRA DÍAZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.820, 26.408, 66.600 y 55.478, respectivamente.
MOTIVO: NULIDAD DE RECIBOS DE CONDOMINIO.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia definitiva dictada en fecha 27 de junio de 2016, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
DECISIÓN CASADA: Sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de marzo de 2017.
-I-
DE LA SINTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se da inició a la presente demanda mediante libelo (Fol. 3-7, P-1), presentado en fecha 28 de julio de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, por el abogado JESÚS ARTURO BRACHO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PTC, C.A., contra la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 29 de julio de 2015 (Fol. 232-233, P-1), se admitió la demanda por los trámites del juicio contenido en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para dentro de los VEINTE (20) DÍAS DE DESPACHO siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin que tuviere lugar la celebración del acto de contestación de la demanda.
En escrito y anexos de fecha 2 de noviembre de 2015 (Fol. 245-260 y 261-263, P-1), previo agotamiento de todas y cada una de las formalidades de ley previstas para ello, los abogados CARLOS BRENDER ACKERMAN y ROSA FEDERICO DEL NEGRO, se constituyeron en autos como apoderados sin poder de la parte demandada y dieron contestación de la pretensión ejercida en su contra, impugnando la cuantía por exagerada y en diligencia separada de la misma fecha, consignaron poder y ratificaron el escrito de defensas.
En diligencia de fecha 18 de noviembre de 2015, el abogado actor promovió las pruebas que consideró pertinentes a su pretensión (Fol. 277-279 y 280-282, P-1). En escrito de fecha 25 de noviembre de 2015, la representación de la parte demandada presentó escrito (Fol. 283-287, P-1), donde promovió pruebas, las cuales fueron admitidas en auto del 9 de diciembre del mismo año (Fol. 288, P-1).
En fecha 13 de enero de 2016 (Fol. 291-292 y 293-304, P-1), tuvo lugar el acto de inspección judicial que fuere promovido por la representación de la parte demandada.
En escrito de fecha 9 de marzo de 2016, la representación de la parte actora, presentó sus informes (Fol. 306-312, P-1). En fecha 29 del mismo mes y año, la representación de la parte demandada, presentó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, junto con recaudos (Fol. 314-316 y 317-324, P-1).
Llegada la oportunidad, en fecha 27 de junio de 2016 (Fol. 329-337, P-1), tuvo lugar el pronunciamiento de la sentencia por ese tribunal, donde procedió a la publicación del fallo, estableciendo en síntesis la declaratoria con lugar de la demanda nulidad de recibos condominiales, ordenando a la parte demandada, efectuar el recálculo de la alícuota de las planillas correspondientes a los meses de mayo de 2007 hasta junio de 2015, ambos inclusive, sobre las obligaciones, gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C, bajo el porcentaje de cero enteros con noventa y nueve por ciento (0,99%) y que la parte actora, una vez efectuado el referido recálculo, realizara el pago inmediato de los recibos de condominio objeto del juicio, entre otras determinaciones.
Mediante diligencias de fechas 29 y 30 de junio de 2016, la representación de la parte demandada, se notificó del fallo en comento, apelando de la misma y solicitando la notificación de su contraparte, respectivamente.
En diligencia del 20 de julio de 2016, el ciudadano alguacil del circuito a quo dio cuenta de haber hecho efectiva la notificación de la parte actora.
En diligencia de fecha 22 de julio de 2016 (Fol. 349. P-1), la representación de la parte demandada, apeló nuevamente de la sentencia definitiva dictada por el a quo.
En diligencia de fecha 28 de julio de 2016, la representación judicial de la parte demandada solicitó al tribunal de la causa se dejara constancia del cumplimiento de las formalidades de la notificación prevista en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 2 de agosto de 2016 (Fol. 360, P-1), el tribunal de la causa oyó el recurso de la apelación propuesto, en ambos efectos, de acuerdo a lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
-II-
DEL CONOCIMIENTO EN LA ALZADA
Verificada la insaculación de causas, en fecha 4 de agosto de 2016, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, recibiendo las actuaciones, según autos del día 9 de agosto de 2016 (Fol. 363, P-1 y Fol. 1, P-2), donde se le dio entrada al expediente y en garantía del derecho al debido proceso, fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para presentación de informes por las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de agosto de 2016, la representación de la parte demandada, presentó diligencia ante el referido juzgado superior, a fin que este ordenara el cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, que fueron omitidas por el a quo, cuya petición fue providenciada en decisión interlocutoria del 12 del mismo mes y año, suspendiendo la causa a tales respectos, habiendo transcurridos dos (2) días de despacho inherentes al término de presentación de informes (Fol. 3-6, P-2).
Cumplida con la anterior determinación, dicho juzgado de alzada, dictó auto en fecha 2 de noviembre de 2016 (Fol. 12, P-2), mediante el cual dejó constancia que a partir de dicha fecha se reanudarían los dieciocho (18) días de despacho restantes para la presentación de informes por las partes.
En fecha 30 de noviembre de 2016, ambas representaciones judiciales presentaron escritos de informes ante la referida alzada (Fol. 14-28 y 29-38), donde, en síntesis, expusieron lo que sigue:
Informes de la representación de la parte demandada:
i) Que era improcedente la acción de nulidad ejercida; ii) Que la parte demandante reconoció en el libelo los cobros facturados por su representada ADMINISTRADORA JFG C.A., como consecuencia de la ejecución de los acuerdos tomados por la asamblea de condominio Nº 001 del edificio Torre D&D, celebrada en fecha 8 de diciembre de 2003; iii) Que la actora había utilizado la acción de nulidad como un subterfugio para enervar los efectos jurídicos de los acuerdos tomados en la referida asamblea, en virtud de no haber ejercido la apelante los recursos previstos en la ley para impugnar la misma de acuerdo a lo previsto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal; iv) Que la presente acción de nulidad debe considerarse improcedente toda vez que el legislador no concedía ni consagraba tutela legal a este tipo de acción; v) Que el ciudadano JACK DORNBUSCH, había propuesto la modificación de los porcentajes de condominios, en virtud de la mayor área física real que poseían los inmuebles PT-C, resultando inaudito que el propio patrocinante de la modificación fuera quien ahora alegaba que la asamblea no era válida, y el mismo había redistribuido los porcentajes atribuidos al inmueble, en proporción a sus áreas físicas y reales, estableciéndose específicamente que el inmueble PT-C pagaría por concepto de condominio el equivalente al 9,04% en virtud del uso exclusivo del área de la terraza que tenía atribuido dicho inmueble, lo cual se evidenciaba en el punto Nº 2 del orden del día denominado “Aceptación de área privadas reales y pago proporcional de cuotas mensuales de condominio”; vi) Que la anterior propuesta había sido aceptada y aprobada por un número de propietarios del citado edificio Torre D&D, que representa un porcentaje de condominio equivalente al 64,92%; vii) Que con el acta de asamblea de fecha 9 de octubre de 2006, había quedado enervado el alegato esgrimido por la actora referido a que le había sido imposible desarrollar la citada terraza por diferentes problemas, tanto con las municipalidades como con varios propietarios que se oponían a la ampliación, ya que en dicha asamblea se había ratificado lo aprobado en fecha 8 de diciembre de 2003, de modo que si no había tenido la permisología ello no era imputable a la demandada, siendo improcedente tal alegato para fundamentar la nulidad accionada; viii) Que según lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios beneficiados por el uso exclusivo de determinadas áreas comunes debían asumir la totalidad de los gastos de mantenimiento y que la actora había convalidado lo acordado en dicha asamblea, pues había pagado las cuotas de condominio causados con posterioridad a la celebración de dicha asamblea; ix) Que el pago efectuado por la demandante de las cuotas de condominio causadas hasta el mes de abril de 2007 y que no había ejercido el recurso de impugnación previsto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, para objetar los acuerdos tomados, hacían concluir que dicha asamblea era válida y obligatoria para todos los propietarios en general y de la accionante en particular; x) Que la actora había estado conforme con los acuerdos tomados en dicha asamblea y que ahora vista la imposibilidad de desarrollar una construcción en la terraza de uso exclusivo, pretendía modificar lo acordado, como que, si el resto de los demás propietarios tuviesen que correr con la consecuencia de tal situación, ya que existía un principio general del derecho conforme al cual nadie puede prevalerse de su propia torpeza; xi) Que el Tribunal de la causa había reconocido implícitamente que los recibos de condominio cuya nulidad demandaba la actora era consecuencia de los acuerdos tomados en la asamblea de condominio Nº 001 del edificio “Torre D&D”, celebrada el día 8 de diciembre de 2003, y que también reconoció que para enervar los efectos de los acuerdos debió interponer el recurso de impugnación previstos en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin embargo el a quo, había incurrido en una evidente incongruencia positiva pues había extendido su decisión más allá de los límites del problema judicial sometido a su consideración, al expresar que como quiera que la parte demandante, INVERSIONES PTC., C.A., no era propietaria de la referida oficina al momento de la celebración de la asamblea, mal podría haber impugnado la misma y que con dicho argumento, no solo había suplido a la demandante un alegato no opuesto por ella en su demanda, sino que además carecía de asidero jurídico, en virtud de lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Propiedad horizontal, norma que indicaba la obligación que tiene un propietario de un apartamento o local, aún respecto a los gastos causados antes de haberlo adquirido; xii) Que la demandante, INVERSIONES PTC., C.A., se había constituido como empresa en fecha 4 de marzo de 2004, es decir, tres (3) meses después de la celebración de la mencionada asamblea y que se llegaría a una absurda conclusión al indicar que sería imposible la aplicación de la norma contenida en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual establecía un término fatal de caducidad de treinta (30) días para impugnar los acuerdos tomados por los propietarios en asamblea; xiii) Que el fallo apelado estaba afectado de inmotivación por ausencia absoluta de los motivos de derecho que debían sustentarlo y transcribió una breve cita de una jurisprudencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual hacía referencia de los requisitos formales que debía tener una sentencia de conformidad con el artículo 243 del ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, referido a la motivación del fallo, necesario a los fines de ejercer el control sobre la legalidad del mismo; xiv) Que la parte demandante había convalidado lo acordado en dicha asamblea de condominio Nº 001 del edificio “TORRE D&D, mediante el pago voluntario realizado en las cuotas de condominio causadas desde la fecha de adquisición del citado inmueble hasta el mes de abril de dos mil siete (2007), con lo cual había ratificado voluntariamente la obligación que ahora aducía de nulidad e ilegal, lo cual producía la renuncia a los medios y a las excepciones que podían oponerse a tal obligación contra la cual la ley admitía la acción de nulidad de conformidad con el artículo 1.351 del Código Civil y que al haberlo señalado la actora que se le reclamaba el pago de las cuotas desde el mes de mayo de 2007 hasta el mes de junio de 2015, ambas inclusive, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.296 del Código Civil, se presumían pagadas las anteriores; xv) Que la Ley de Propiedad Horizontal y los propietarios podían reconocer la existencia de gastos no comunes, los cuales correspondía pagar únicamente a un determinado propietario, tal como sucedió en el presente caso, en el cual el representante legal de la actora, ciudadano JACK DORNBUSCH, había hecho la proposición de redistribuir los porcentajes atribuidos a los inmuebles PA-04 YPT-C del edificio TORRE D&D en proporción a sus áreas físicas reales estableciéndose que el inmueble PT-C, pagaría por concepto de condominio el equivalente al 9,04% y xvi) Que los recibos de condominio cuya nulidad demandaba en este juicio la actora eran la materialización de los acuerdos tomados por la mayoría de los condóminos, los cuales habían sido aceptados y convalidados voluntariamente por la demandante y que no podía ahora la accionante eludir su obligación, ya que de acuerdo a lo establecido en los artículos 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con los artículos 1.264 y 1.351 del Código Civil eran válidos y legales y así solicita fuese declarado.
Informes de la representación de la parte acora:
i) Que la acción de nulidad absoluta fue ejercida contra los recibos de condominios por haber sido facturados en forma ilegal por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG C.A., sobre las obligaciones, gastos comunes y no comunes de la oficina propiedad de su representada, relativas a los meses de mayo de 2007 hasta junio de 2015, ambos inclusive, por la cantidad de un millón quinientos un mil trescientos setenta y cuatro bolívares con trece céntimos (Bs. 1.501.374,13); ii) Que en fecha 23 de octubre de 2015, el juzgado de la causa dictó medida cautelar innominada, procediendo a suspender los efectos contenidos en los recibos y/o planillas de condominio en comento; iii) Que dicho inmueble tiene una terraza para su uso exclusivo, ubicada en el nivel techo máquinas con un área aproximada de cuatrocientos setenta metros cuadrados (460,00 mts.2), para un porcentaje de condominio de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%) sobre los bienes derechos y obligaciones del edificio TORRE D&D; iv) Que dicha alícuota se había mantenido inalterable en la asignación del área de la terraza protocolizada ante la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, en fecha 17 de mayo de 2002, quedando registrado bajo el Nº 47, tomo 11 del Protocolo Primero, concluyéndose que a dicha oficina le correspondía pagar una alícuota de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%) sobre los bienes derechos y obligaciones del edificio TORRE D&D; v) Que aunque en la asamblea de propietarios celebrada en fecha 8 de diciembre de 2003, se había acordado la reasignación de mayor áreas a determinadas oficinas, la adquirida por su representada pagaría en principio un porcentaje de condominio equivalente al nueve punto cuatro por ciento (9,04%), lo cual debía ser aprobado por el cien por ciento (100%) de los copropietarios del referido edificio, para luego proceder a la modificación de los porcentajes de condominio tal como lo expresaba el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en la Gaceta Oficial Nº 3.241 extraordinaria de fecha 18 de agosto de 1983; vi) Que en las asambleas celebradas en fechas 8 y 9 de diciembre de 2003 y 2006, respectivamente, se había logrado la aprobación requerida para la modificación de los porcentajes o alícuotas de condominio de la oficina en comento, manteniéndose en consecuencia incólume la alícuota original para la oficina propiedad de su representada correspondiente al porcentaje de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%) sobre los bienes derechos y obligaciones del edificio denominado TORRE D&D; vii) Que la parte demandada había emitido unos recibos de condominios calculados en base a una alícuota totalmente errada en contravención con la Ley de Propiedad Horizontal, el documento original de condominio y sus respectivas aclaratorias y a su vez pretendía cobrar por cada planilla indebidamente los costos por cobranza extrajudicial, tales como cartas misivas, comunicaciones etc., con penalidades establecidas en base a unidades tributarias cuando esa facultad solo era competencia de los entes estatales, nacionales o municipales, por lo que dichas planillas estarían infectadas de nulidad absoluta, aunado al cobro ilegal de intereses sobre intereses más allá del porcentaje fijado por el Código Civil, incurriendo en el delito de usura; viii) Que en el acto de la contestación del fondo de la demanda no se había evidenciado la razón legal contractual por la cual la accionada, a pesar de haber realizado notificación extrajudicial evacuada a instancia del propietario en fecha 19 de enero de 2015, por intermedio del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, insistiere en el cobro de un millón quinientos un mil trescientos setenta y cuatro bolívares con trece céntimos (Bs. 1.501.374,13) por concepto de supuestas cuotas insolutas de la citada oficina, más la cantidad de ciento sesenta y ocho mil ciento cincuenta y tres bolívares con noventa céntimos (Bs. 168.153,90) por una supuesta cobranza extrajudicial de acuerdo a misiva de fecha 4 de julio de 2015, enviada vía email sin firmar, la cual fue impugnada por la accionada, lo que debía entenderse en el descargo de su representada de pagar semejante cantidad por ese concepto; ix) Que los seis (6) instrumentos públicos promovidos y evacuados no fueron desconocidos, impugnados ni tachados por la accionada, por lo que se tienen como fidedignos y adquieren el valor de un instrumento público a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y siguientes del Código Civil, salvo la comunicación impugnada por la demandada referente a la misiva de fecha 4 de julio de 2015, enviada vía email sin firmar en la oficina de la copropietaria; x) Que la inspección judicial evacuada por la representación judicial de la parte demandada en fecha 13 de enero de 2016, acerca del contenido de las asambleas de propietarios de fechas 8 de diciembre de 2003 y 9 de octubre de 2006, solo había servido para dejar claro que el porcentaje de asistencia a las mismas fue del sesenta y cuatro con noventa y tres por ciento (64,93%), no alcanzando la unanimidad, es decir, el cien por ciento (100%) establecido en la ley para la reforma del documento del condominio; xi) Que el a quo, había dictado sentencia el día 27 de junio de 2016, de manera correcta en cuanto a derecho se refiere y que se evidenciaba diáfanamente que la recurrida había realizado una correcta interpretación y valoración acerca de las defensas invocadas por la demandada, cumpliendo con lo pautado en los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, al resolver la controversia de manera exhaustiva, es decir, de acuerdo con todo lo alegado y probado por las partes, dejando expresa constancia que la accionada no había probado nada que le favoreciera; xii) Que no hubo silencio parcial o absoluto en su apreciación que arrojaran la inmotivación del fallo recurrido por defecto de actividad del juzgador de instancia, así como no se observa durante la sustanciación y tramitación del procedimiento judicial intentado, violación a normas procesales de orden público, ya que la declaratoria con lugar de la presente acción era la reafirmación del documento de condominio original y sus reformas registradas del edificio denominado TORRE D&D, en base a las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal y xiii) Que solicitan la declaratoria sin lugar del recurso de apelación intentado por la demandada, contra la sentencia definitiva recurrida y que esta fuese confirmada en todas y cada una de sus partes, y en pagar las costas y costos así como los honorarios profesionales causados por el ejercicio de la acción.
En providencia del 15 de diciembre de 2016 (Fol. 39, P-2), la secretaría del tribunal superior en comento, dejó constancia que no hubo observaciones a los referidos informes por parte de dichas representaciones.
En fecha 6 de marzo de 2017, el superior en comento difirió el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de tres (3) días de despacho.
Estando dentro de la oportunidad para cumplir con el fallo de mérito, el mismo se dictó el 19 de marzo de 2017 (Fol. 41-52, P-2), en cuyo dispositivo declaró sin lugar la apelación ejercida por el abogado CARLOS BRENDER, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, confirmó la sentencia del a quo en todas y cada una de sus partes, condenó a la parte demandada en las costas del recurso por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
En providencia del 24 de marzo de 2017, dicho despacho de alzada, previo cómputo certificado practicado por secretaría, admitió el recurso de casación anunciado por la representación de la parte demandada contra el fallo en comento, ordenando su remisión a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual por sentencia del 1 de agosto de 2017, dictada según asunto AA20-C-2017-000332 (F. 101-123, P-2), declaró con lugar el recurso debidamente formalizado, la nulidad de la sentencia recurrida y ordenó al juez superior que resultare competente, dictar nueva sentencia acatando la doctrina indicada, quedando de esa manera casada la sentencia impugnada.
De regreso el asunto a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 3 de octubre de 2017, le fue asignado su conocimiento al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial en referencia, siendo que el juez de dicho despacho mediante acta de fecha 10 de octubre de 2017 (Fol. 127, P-2), se inhibió de conocer tal asunto a tenor de lo previsto en el ordinal 18° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, ordenando las distribuciones respectivas, siendo declarada con lugar dicha inhibición según fallo de fecha 14 de noviembre de 2017, dictado por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial.
Asignado a esta alzada el conocimiento en reenvío de la presente causa, el fallo se elabora en acatamiento a lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de noviembre de 2017, con ponencia del Magistrado YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES, según expediente Nº AA20-C-2017-000441.
Así las cosas, en auto de fecha 8 de noviembre de 2017, se ordenó la notificación de las partes, advirtiéndoles que a la constancia en autos de tales notificaciones comenzaría a transcurrir el lapso de diez (10) días de despacho conforme el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en el entendido que vencido el mismo entraría la causa por un período de cuarenta (40) días para dictar sentencia, dándose la parte demandada por notificada, según consta en autos diligencia del 10 de noviembre de 2017 (Fol. 135. P-2).
En fecha 30 de noviembre de 2017, la secretaria de este despacho de alzada, dio cuenta de haberse dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, respecto la notificación de la parte actora, todo ello a fin de darles seguridad jurídica a las partes.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
La presente controversia se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho, la sentencia dictada por el juzgado a-quo en fecha 27 de junio de 2016 (Fol. 329-337, P-1), antes citada, que declaró con lugar la demanda de nulidad de planillas de condominio, condenando a la demandada a efectuar el recálculo de la alícuota de las planillas condominiales correspondientes a los meses de mayo de 2007 hasta junio de 2015, ambos inclusive, sobre las obligaciones, gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C, bajo el porcentaje de cero enteros con noventa y nueve por ciento (0,99%) y ordenando a la parte actora, una vez efectuado el referido recálculo, realizar el pago inmediato de los recibos de condominio objeto del recálculo en comento, entre otros pronunciamientos que se señalan en la dispositiva de la decisión. Hubo condenatoria en costas contra la parte accionada.
Por lo que esta alzada actuando en sede de reenvío, procederá a la revisión de la decisión del a quo, para dictar el fallo de fondo correspondiente, considerando para ello los alegatos, defensas, excepciones y probanzas, esgrimidos y promovidas por las partes durante la tramitación del juicio en la primera instancia, las fundamentaciones del recurso, sin incurrir en la subversión procesal declarada por la Sala. Así se decide.
A tales efectos, se observa:
-III-
DEL THEMA DECIDENDUM
En el escrito de demanda (Fol. 3-7, P-1), el abogado JESÚS ARTURO BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, sociedad mercantil INVERSIONES PTC, C.A., sostuvo en síntesis, lo siguiente:
Que su mandante es propietaria de un bien inmueble constituido por una oficina distinguida con las siglas PT-C, ubicada en la planta nivel de oficinas cuatro (PT), del edificio Torre D&D, que cuenta con un área aproximada de cincuenta metros cuadrados (50 mts2), situado en la Avenida Orinoco de la Urbanización las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda, según documento otorgado en fecha 16 de diciembre de 2005, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, bajo el Nº 20, tomo 28, protocolo primero de los libros respectivos.
Que la oficina en comento tiene una terraza para su uso exclusivo, ubicada en el nivel techo y máquinas, con un área aproximada de cuatrocientos sesenta metros cuadrados (460,00 mts2), para un porcentaje de condominio de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%), sobre los bienes, derechos y obligaciones del edificio, siendo que la titularidad del mismo le pertenece según documento otorgado en fecha 16 de diciembre de 2005, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, bajo el N° 20, tomo 28, protocolo primero.
Que según documento original de condominio del referido edificio, que fuere otorgado en fecha 9 de mayo de 2002, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, bajo el Nº 7, tomo 10, Protocolo Primero, se observa que las oficinas PM-S y PT-C, tenían un valor de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,00), cada una y que les correspondía un porcentaje de condominio de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%) a cada oficina sobre los bienes, derechos y obligaciones del edificio y que dicho porcentaje se había mantenido inalterablemente desde la protocolización del referido documento de condominio, a pesar de las diferentes aclaratorias que había sufrido el mismo.
Que el nacimiento de la asignación para el uso exclusivo de la oficina distinguida con las siglas PT-C, correspondiente a cuatrocientos sesenta metros cuadrados (460,00 mts2), de terraza descubierta, tuvo su origen en la aclaratoria del citado documento de condominio, la cual fue protocolizada igualmente ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, el 17 de mayo de 2002, bajo el Nº 47, tomo II, protocolo primero, en la cual se mantuvo el porcentaje de condominio de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%), sobre los bienes derechos y obligaciones del edificio.
Que en reunión sostenida en asamblea de propietarios de fecha 8 de diciembre de 2003, se estableció por unanimidad redistribuir los porcentajes atribuidos a los inmuebles ut retro en proporción a sus áreas físicas reales, por ser de mayor proporción al señalado en la aclaratoria del documento de condominio, es decir, al inmueble identificado como PT-C, cuya área real es de quinientos diez metros cuadrados (510 mts.2), incluyendo la futura área techada de la terraza del edificio asignada para su uso exclusivo, se le aplicaría el pago por concepto de condominio del 9,04% y en consecuencia, la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., realizaría por su cuenta un tramo adicional para acceder directamente; lo cual, había ocasionado que su representada desarrollara para sí el área conocida como terraza de aproximadamente cuatrocientos sesenta metros cuadrados (460,00 mts.2), ubicada en el nivel techo, en el cual tenían programado construir una nueva área techada con materiales livianos y acceder a la misma mediante una escalera interna que comunicara ambos ambientes.
Que a su representada le fue imposible desarrollar la citada terraza por diversos problemas, tanto con las autoridades municipales como por varios co-propietarios del edificio, los cuales se oponían a la ampliación y remodelación de la terraza y que en la actualidad la oficina PT-C, solo usaba y disfrutaba de un área de cincuenta metros cuadrados (50,00 mts.2), aunado a que la única manera de acceder a la terraza era mediante el uso de una escalera vertical, tal como se había demostrado en la inspección judicial evacuada por su representada.
Que la asamblea de propietarios señalada ut supra, solo había alcanzado el sesenta y cinco por ciento (65%) de la comunidad de propietarios, sin llegar al cien por ciento (100%) del quórum requerido de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, para que fuese legalmente válida, capaz y debidamente registrada ante la oficina de Registro competente, a los efectos de poder constituir de esa forma, una nueva modificación al referido documento de condominio del edificio Torre D&D y que si bien, a su mandante se le tenía asignada para su uso y disfrute, el área conocida como terraza de aproximadamente cuatrocientos sesenta metros cuadrados (460,00 mts.2), también era cierto que se evidenciaba de las pruebas aportadas, que no había podido usar, ni disfrutar de dicha área por causas no imputables a su representada, por lo que el único porcentaje por el uso de áreas comunes y demás obligaciones que se le podía aplicar del porcentaje de condominio, era de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%) y no otro.
Que la demandada había mantenido su posición firme en el hecho abusivo de facturar el condominio de la referida propiedad bajo la premisa falsa de la alícuota equivalente al nueve punto cuatro por ciento (9,04%), por el uso de las áreas comunes, lo que constituiría un enriquecimiento sin causa y que ante tal situación su representada había procedido a notificar a dicha administradora, por intermedio del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, de lo ilegal ante tal situación y que sin embargo, la referida administradora, no había desistido de dicha actitud arbitraria y había insistido en que su representada adeudaba la cantidad de un millón quinientos un mil trescientos setenta y cuatro bolívares con trece céntimos (Bs. 1.501.374,13), por concepto de supuestas cuotas insolutas, más la cantidad de ciento sesenta y ocho mil cincuenta y tres bolívares con noventa céntimos (Bs. 168.153,90), por concepto de una supuesta cobranza extrajudicial, según misiva de fecha 4 de julio de 2015, enviada vía email sin firmar, a la oficina de la co-propietaria, hoy demandante.
Que consigna noventa y nueve (99) recibos en original, los cuales habían sido emitidos en su oportunidad por la referida administradora y que llevan la coletilla indicando que la fecha de vencimiento de los recibos era el día 25 de cada mes y que su atraso en el pago daría lugar al cobro de intereses de mora y gastos de cobranzas, y que las cartas de cobranza y legal generaban un recargo de una unidad tributaria (1 U.T.), que la cancelación de dicho recibo no significaba la cancelación de los anteriores, que toda recarga realizada en dirección distinta al inmueble tendría un recargo adicional, así como todo cheque devuelto tendría un recargo de una unidad tributaria (1 U.T.), y que los depósitos o transferencias no serían cargados hasta tanto no fueren reportados.
Que la administradora no sólo pretendía un cobro condominial ilegítimo contraviniendo la Ley de Propiedad Horizontal, el documento original de condominio y sus respectivas aclaratorias, sino que a su vez intentaba cobrar en cada planilla indebidamente, los costos por cobranza extrajudicial, tales como cartas, comunicaciones, etc., con penalidades establecidas en base a unidades tributarias, cuando esa facultad era competencia de los entes Estadales, Nacionales y Municipales, adicional a que cada planilla estaban cargadas de cobros ilegales sobre intereses más allá del porcentaje fijado en el Código Civil, incurriendo en el delito de latrocinio, por lo que nacía la necesidad de decretar la nulidad de todos los recibos de condominios objeto de la presente acción a fin de mantener un equilibrio patrimonial.
Que la doctrina patria ha establecido que cuando se plantea un recalculo de las alícuotas de condominio del edificio, para la modificación de las mismas también se requiere la aprobación del cien por ciento (100%) de los copropietarios representados en alícuotas de condominio, es decir, todos los copropietarios de manera unánime deben expresar su visto bueno a la modificación de los porcentajes del condominio, tal como lo señala expresamente el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 3.241, extraordinario del 18 de agosto de 1983, el cual señala textualmente que a cada apartamento se le atribuiría una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble referida a centésimas del mismo, la cual servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad y que las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarían la cuota atribuida, que sólo podría variar por acuerdo unánime.
Cita el contenido del artículo 1.148 del Código Civil, relativo al enriquecimiento sin causa y la jurisprudencia establecida al respecto, y que ante el perjuicio económico contra los intereses de su mandante es que procede a demandar a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., para que conviniera o en su defecto fuere condenada por el tribunal, en lo siguiente: “…PRIMERO: Que se declare expresamente la nulidad absoluta de todos y cada una de los recibos y/0 planillas de condominios facturadas en forma ilegal por la demandada sobre las obligaciones, gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C, ubicada en la planta nivel oficinas (PT), del edificio Torre D&D, situada en la avenida Orinoco de la Urbanización las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda que comprenden los meses de mayo 2007, hasta el mes de junio del 2015, ambos inclusive por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 1.501.374,13). SEGUNDO: Que como consecuencia de lo anterior se le ordene a la parte demandada el recalculo de la alícuota de las planillas de condominio comprendidas a los meses de Mayo del año 2007 hasta el mes de Junio del 2015, ambos inclusive, sobre las obligaciones, gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C, ubicada en la planta nivel oficinas cuatro (PT), del edificio Torre D&D, situada en la avenida Orinoco de la Urbanización las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTESIMAS por ciento (0,99%), tal como lo establece la cláusula relativa a la planta nivel oficinas 4 (PT), del documento de aclaratoria del condominio el cual fue debidamente registrado por ente la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Baruta, en fecha 17 de Mayo del 2002, el cual quedó registrado bajo el No (47), tomo (11), del protocolo Primero del edificio denominado “TORRE D&D”, para evitar así un enriquecimiento sin causa en perjuicio de mi representada. TERCERO: En pagar las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogados causados por el ejercicio de esta acción…”.
Estimó la acción en la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), equivalente a veinte mil unidades tributarias (20.000 U.T.), señaló su domicilio procesal y el de la parte demandada a los efectos de la citación. Solicitó medida cautelar innominada y finalmente pidió que la demanda fuese admitida, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDADA
Las anteriores argumentaciones previamente fueron cuestionadas en escrito (Fol. 245-260, P-1), presentado por los abogados CARLOS BRENDER ACKERMAN y ROSA FEDERICO DEL NEGRO, actuando como apoderados sin poder de la parte demandada, sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., en la forma que sigue:
Invocaron la declaratoria de improcedibilidad de la acción ejercida al sostener que esta no es idónea y conducente para obtener la nulidad solicitada, puesto que la parte actora señala en el escrito libelar, que la ADMINISTRADORA JFG, C.A., le había facturado la alícuota equivalente al nueve punto cuatro por ciento (9,4%), siendo lo realmente correcto nueve coma cero cuatro por ciento (9,04%), por el uso de las áreas comunes y demás obligaciones que recaían sobre dicha oficina.
Que la accionante señala que procede a demandar a su mandante por acción de nulidad para que esta conviniera o en su defecto fuera a ello condenada por el tribunal; y, que sin embargo en el petitorio había señalado que fuese declarada la nulidad absoluta de todas y cada una de las planillas condominiales facturadas de forma ilegal.
Que en la asamblea de condominio Nº 001 del edificio “Torre D&D”, celebrada en fecha 8 de diciembre de 2003, se había adoptado la decisión de redistribuir los porcentajes atribuidos a los inmuebles PT-C y PA-O4 de dicho edificio, en proporción a sus áreas físicas reales, estableciéndose que específicamente el inmueble PT-C pagaría por concepto de condominio el equivalente al 9,04%.
Que los cobros facturados habían sido consecuencia de la ejecución de los acuerdos tomados en la mencionada asamblea, en cuya oportunidad se había adoptado la decisión de redistribuir los porcentajes de condominios.
Que la parte actora había utilizado la acción de nulidad como subterfugio para enervar los efectos jurídicos de los acuerdos tomados en la citada asamblea, en virtud de no haber ejercido oportunamente los recursos previstos en la ley para impugnar.
Que conforme a dicha disposición legal, la vía idónea era el ejercicio del recurso de impugnación previsto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual había caducado, en virtud de no haberse interpuesto dentro de los lapsos establecidos.
Que la demandante había ratificado voluntariamente la obligación porque no había ejercido oportunamente los recursos previstos para impugnar los acuerdos y porque había pagado los recibos de condominios anteriores correspondientes a los meses comprendidos a partir de enero de 2004, es decir, el primer mes siguiente a la referida asamblea, con lo cual había ratificado voluntariamente su obligación, que ahora aducía ser nula e ilegal, lo que producía la renuncia a los medios y excepciones que podía ejercer, ya que la ley admite la acción de nulidad conforme al artículo 1.351 del Código Civil, lo cual hacía evidente que la acción de nulidad contenida en la demanda resulta improcedente y así solicita que sea declarado.
Que en cuanto a la legalidad de los cobros facturados a la demandante equivalente al nueve coma cero cuatro por ciento (9,04%) de los gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C, ubicada en la planta nivel oficinas cuatro (PT) del edificio Torre D&D, desde el mes de mayo de 2007 hasta el mes de junio de 2015, ambos inclusive, eran absolutamente legales, en virtud de haberse celebrado en fecha 8 de diciembre de 2003, la asamblea de condominio donde se había dejado constancia de la presencia de un número de propietarios que representaban un porcentaje de condominio equivalente al sesenta y cuatro coma noventa y dos por ciento (64,92%), verificándose el quórum suficiente de acuerdo a lo establecido en el documento de condominio del edificio TORRE D&D.
Que la mencionada asamblea había sido presidida por el que hoy actúa como representante de la demandante en este juicio, ciudadano JACK DORNBUSCH, el cual había presentado un cuadro de propuesta con la finalidad de modificar internamente los porcentajes del condominio a partir del 1 de enero de 2004.
Que como consecuencia de que los inmuebles PT-C y PA-04 poseían un área mayor, se les debía aplicar un porcentaje de condominio mayor, acordándose y aprobándose su redistribución de los porcentajes de dichos inmuebles en proporción a sus áreas físicas reales.
Que el propio representante de la hoy accionante, arquitecto JACK DORNBUSCH, quien había presidido para aquel entonces dichas asambleas, fue quien realizó la proposición que dio causa y motivó a los cobros facturados a su representada, en virtud del uso exclusivo del área de la terraza que tenía atribuido el inmueble de su propiedad y que cómo podría ahora dicho representante de la demandante, invocar en juicio la nulidad de los montos facturados equivalentes al nueve coma cero cuatro por ciento (9,04%) de los gastos comunes y no comunes de la oficina que le pertenece distinguida con las siglas PT-C, por lo que los montos facturados, equivalentes al nueve coma cero cuatro por ciento (9,04%) de los gatos comunes y no comunes son legalmente procedentes, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que la empresa actora se había obligado voluntariamente a pagar un porcentaje de condominio equivalente al nueve coma cero cuatro por ciento (9,04%) de acuerdo a la proposición realizada expresamente por el propio representante de la demandante, arquitecto JACK DORNBUSCH.
Que no era cierto ni admisible, el alegato de la actora respecto a que le haya sido imposible desarrollar la citada terraza por una diversidad de problemas, ya que en la asamblea celebrada en fecha 9 de octubre de 2006, se había ratificado lo aprobado en la asamblea del día 8 de diciembre de 2003, solicitando la permisología de ingeniería, por lo que si la actora no había gestionado, ni había obtenido la permisología respectiva de las autoridades competentes, ello no era imputable a la demandante, ni a la comunidad de propietarios, siendo improcedente tal alegato para fundamentar la nulidad accionada.
Citó el contenido del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el entendido que los propietarios beneficiados por el uso exclusivo de determinadas área comunes debían asumir la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones.
Que de conformidad con lo establecido en la disposición contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazaron e impugnaron por exagerada la estimación de la cuantía de la demanda, realizada por la parte actora en la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), toda vez que excedía con creces, el monto de un millón quinientos un mil trescientos sesenta y cuatro bolívares con trece céntimos (Bs. 1.501.374,13) que, eventualmente debería considerarse como la cuantía de la acción.
Que impugnan la copia fotostática de la misiva de fecha 4 de julio de 2014, relativa a la supuesta cobranza de la cantidad de ciento sesenta y ocho mil ciento cincuenta y tres bolívares con noventa céntimos (Bs. 168.153,90), así como la relación de cobros sin firmar acompañadas al escrito libelar, por carecer de valor probatorio.
Establecieron el domicilio procesal de su mandante y solicitaron la declaratoria sin lugar de la demanda, con expresa condenatoria en costas a la parte acora.
Con vista a lo anterior, corresponde primero a esta alzada resolver lo relativo a la temporalidad de la apelación y a la cuantía cuestionada, y al respecto observa:
-IV-
DE LAS CUESTIONES DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO
DE LA TEMPESTIVIDAD O NO DE LA APELACIÓN
En fecha 27 de junio de 2016 (Fol. 329-337, P-1), el juzgado de la causa dictó sentencia definitiva en este asunto, ordenando su notificación a las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en diligencia de fecha 29 de junio de 2016, la representación de la parte demandada, se dio por notificado del fallo en comento, apelando a su vez del mismo y solicitando en diligencia separada del 30 del referido mes y año, la notificación de su antagonista, siendo que el ciudadano alguacil del circuito a quo encargado de la notificación ordenada, en fecha 20 de julio de 2016, dio cuenta de haber hecho efectiva la misma y seguidamente el 22 de julio de 2016, la representación de la parte demandada, apeló nuevamente de la sentencia definitiva en comento y no obstante de haber advertido al tribunal se le diera cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, este oyó en ambos efectos el recurso de la apelación propuesto y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de ley.
Ahora bien, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial, que conoció inicialmente este asunto, previa petición de la representación de la parte demandada, en fecha 12 de agosto de 2016, ordenó el cumplimiento de las delatadas formalidades ut supra, cuya orden fue acatada por el a quo en providencia del 5 de octubre de 2016 y ordenando la remisión del expediente de vuelta a la referida alzada.
En línea con lo anterior se entiende que el lapso para el recurso de apelación contra el fallo, comienza desde la constancia en autos del cumplimiento de las formalidades de la notificación cuando ha sido dictada fuera de su oportunidad, sin embargo, es sano para esta alzada a los fines de una seguridad jurídica destacar lo sostenido en sentencia del 27 de abril de 2004, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Francisco Domingo Bortone Echegaray contra Miguel Omar Cevedo Marín, citada por la misma Sala en sentencia N° RC.000119-260410 del 26 de abril de 2010, según expediente 2009-516, donde dejó sentado que:
“...Conforme a la disposición citada [artículo 218 del Código de Procedimiento Civil], cuando se trata de la citación personal, el alguacil debe hacer entrega a la parte demandada la compulsa; este acto se perfeccionará cuando el demandado firme el recibo y el funcionario consigne las actuaciones en el expediente, pues la norma claramente dispone que el recibo firmado por el citado “...se agregará al expediente...”. Por ello, el lapso para contestar la demanda en este supuesto comienza a correr al día siguiente de la consignación de la última de las citaciones logradas por el alguacil en forma personal, y no con la sola firma del recibo del último de los demandados. Dicho de otra manera, el día siguiente a aquél en que se hizo la declaración del alguacil de haber citado al último de los demandados, comienza a correr el lapso para que la parte demandada pueda contestar la demanda...”. (Negritas y subrayado de la Sala). La Sala reitera los criterios jurisprudenciales precedentes, y deja sentado que es a partir de la constancia en autos de las actuaciones realizadas por el alguacil de la citación del defensor ad litem, que comienza a contarse el lapso de comparecencia de las partes para el primer acto conciliatorio, y no de la entrega de la boleta de citación o de su práctica, pues ello evidentemente cercenó el derecho de defensa de la demandante, al impedir que conociera con certeza el inicio del subsiguiente acto procesal, y en consecuencia, impidió y limitó su asistencia al primer acto conciliatorio el cual fue declarado desierto, y conforme a lo establecido en el artículo 756 del Código de Procedimiento Civil, la falta de comparecencia de la demandante a este acto es causa de extinción del proceso, lo que generó el agravio delatado por la formalizante e impidió el cumplimiento de la finalidad del acto…”
De lo visto en la decisión transcrita, adaptable y aplicable por analogía y extensión a la situación que se resuelve, se extrae que es solo cuando conste en el expediente de la causa las actuaciones de la notificación llevadas a cabo por el alguacil con la nota de certificación por el secretario, cuando se inicia el lapso para apelar y aún y cuando la nota de secretaría de autos estuviese fechada “5 de octubre de 2016”, es decir, después de la apelación ejercida, cierto es también que esta circunstancia no se le puede imputar a dicha parte demandada, puesto que ello resulta determinante para que comenzase a correr el lapso de apelación. A la par de esto último, debe considerarse la vigencia del principio pro actione que postula que el acceso de los justiciables a los órganos de justicia debe favorecerse a fin de poder ejercer los recursos o acciones sin que ello se interprete como resquebrajamiento y aún menos, relajación de los presupuestos procesales, lo que podría generar situaciones de anarquía contraria a los fines de las formas procesales, razón por la que no siendo atribuible a la parte demandada el error material de haberse incorporado con posterioridad la nota de secretaría sobre el cumplimiento de las formalidades del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, el derecho a apelar no puede ser desestimado y aún menos considerarlo extemporáneo dadas las circunstancias que rodearon su ejercicio y lo diligente por anticipado que fue su representación judicial, por lo que se concluye que la apelación ejercida es tempestiva. Así se decide.
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
Ante la nulidad del fallo de alzada por parte de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, como consecuencia de la procedencia del recurso de casación anunciado, corresponde a este juzgado superior actuando en sede de reenvío analizar el fondo de la acción intentada y para ello pasa a establecer previamente en este fallo si la impugnación de la cuantía, está o no ajustada a derecho, y al respecto infiere:
La decisión en comento, dictada en fecha 1 de agosto de 2017, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, expediente AA20-C-20173-000332 (F. 101-123, P-2), al respecto estableció, bajo la delación por silencio de pruebas, que la representación de la parte demandada para sustentar el cuestionamiento de la cuantía y con fundamento a la comunidad de la prueba, señaló que la cantidad que a su entender debe ser la cuantía del juicio, es por la suma de un millón quinientos un mil trescientos sesenta y cuatro bolívares con trece céntimos (Bs. 1.501.374,13), por estar esta contenida en el legajo marcado “J”, que fuere acompañado por la parte actora a la demanda, a los folios 8 al folio 105 de la primera pieza del expediente, y siendo que efectivamente de estos medios probatorios, los cuales se valoran en lo que a este punto en especifico se refiere, a tenor de lo previsto en los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y en concordancia con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, se demuestra el valor de la demanda, puesto que dichas planillas contienen las obligaciones, gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C , que comprenden el mes de mayo 2007 hasta el mes de junio 2015, ambos inclusive, por la referida cantidad, por lo que mal puede el actor establecer una cuantía superior sin tener soporte para ello, lo cual hace evidente lo expuesto por la representación de la parte demandada, quien conforme lo dispuesto textualmente en el artículo 38 del Código Adjetivo Civil y en la jurisprudencia patria, dio por demostrado el nuevo hecho, a saber, que la cuantía que debe regir el juicio es por la cantidad de un millón quinientos un mil trescientos sesenta y cuatro bolívares con trece céntimos (Bs. 1.501.374,13), ya que la establecida en el libelo de la demanda por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), es exagerada por estar esta fundada en argumentos de hecho y de derecho improcedentes, ya que nada fue demostrado por la representación actora en contrario, por lo cual considera esta alzada que debe tenerse tal rechazo como procedente, cuya nueva cuantía que rige el presente juicio, corresponde igualmente a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial. Así se decide.
Resuelto lo anterior, corresponde a este despacho superior verificar la procedencia o no de los alegatos y defensas de fondo esgrimidos en este asunto previo el análisis probatorio correspondiente, y a tal efecto observa:
-V-
DEL ANÁLISIS Y VALORACIÓN PROBATORIA
Previo al análisis y valoración que ha de hacerse a las pruebas aportadas dentro de este proceso, estima quien aquí sentencia referirse a lo siguiente:
El artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Fin de la cita textual).
Conforme a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
En este contexto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, en relación a la actividad probatoria que deben desplegar las partes a fin de probar los hechos alegados, que:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Estas reglas, en opinión de éste juzgador de alzada constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados en el juicio.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho, reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse, que quien quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
De manera que, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Efectuadas las anteriores precisiones, de necesario señalamiento por parte de este tribunal de alzada, a los fines de lograr un mayor entendimiento del fallo que aquí se dicta, de seguida, se procederá al análisis y valoración probatoria de las pruebas aportadas dentro de este proceso.
DEL ACERVO PROBATORIO
CON ESCRITO LIBELAR (F. 3-7, P-1):
Constan a los folios 8 al 105 de la primera pieza del expediente, marcado “J”, legajo RECIBOS DE CONDOMINIO emitidos por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES PTC C.A., inherentes al inmueble distinguido con las siglas PT-C, por los meses comprendidos entre mayo de 2007 hasta junio de 2015; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior los valora conforme los artículos 12, 429, 444, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y en concordancia con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, apreciándose de los mismos que la sociedad mercantil demandada, emitió dichos recibos aplicando una alícuota condominial de 9,04%. Así se decide.
Consta a los folios 106 al 109 de la primera pieza del expediente, marcado “A”, PODER otorgado en fecha 3 de noviembre de 2014, por los ciudadanos JACK EHUD DORNBUSCH GEHL y ERIK GAUTIER RAMIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad número V-10.796.990 y V-6.020.816, respectivamente, en su condición de directores principales de la sociedad mercantil INVERSIONES PTC, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 4 de marzo de 2004, bajo el N° 36, tomo 876-A., de los libros respectivos, a los abogados REYNA MENDIVIL, MOISÉS AMADO y JESÚS ARTURO BRACHO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 145.164, 37.120 y 25.402, respectivamente, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 017, tomo 336 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y aprecia de su contenido la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se decide.
Consta a los folios 110 al 114 de la primera pieza del expediente, marcada “B”, copia certificada de DOCUMENTO DE COMPRA VENTA relativa a la oficina distinguida con las letras PT-C, con todas sus anexidades y pertenencias, situada en la planta nivel oficinas 4 (PT) del edificio “TORRE D&D”, ubicado en la Avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, suscrito en fecha 16 de diciembre de 2005, entre la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., en su condición de vendedora y la sociedad mercantil INVERSIONES PT-C, C.A., en su carácter de compradora, otorgado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, bajo el Nº 20, tomo 28, Protocolo Primero; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y tiene como cierta la propiedad sobre el referido inmueble, a favor de la parte actora, el cual posee un área aproximada de cincuenta metros cuadrados (50 mts.2) siendo sus linderos particulares los siguientes: Norte: con la oficina PT-NO; Sur: con oficina PT-SO; Este: con el hall de ascensores y circulación, donde se ubica el acceso a la oficina y el baño de la oficina; y Oeste: con fachada lateral oeste del edificio, que dicha oficina tiene una terraza de uso exclusivo para el condominio ubicada en el nivel techo y maquinas con un área aproximada de cuatrocientos sesenta metros cuadrados (460,00 mts.2), entre otras determinaciones. Así se decide.
Consta a los folios 115 al 141 de la primera pieza del expediente, marcada “C”, copia certificada de DOCUMENTO DE CONDOMINIO del edificio “TORRE D&D, antes GOLDEN TREE, otorgado en fecha 9 de mayo de 2002, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 7, tomo 10, Protocolo Primero; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y en concordancia con el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, y aprecia de su contenido que el porcentaje del condominio atribuido al bien inmueble de marras fue de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%), sobre los bienes, derechos y obligaciones del edificio en comento, entre otras cosas. Así se decide.
Constan a los folios 142 al 144 y 145 al 162 de la primera pieza del expediente, marcadas “D” y “E”, copias certificadas de ACTAS DE ACLARATORIAS del documento de condominio de autos, otorgadas en fechas 17 de mayo de 2002, bajo el N° 47, tomo 11, Protocolo Primero y 30 de mayo de 2002, bajo el N° 3, tomo 15, Protocolo Primero, en su orden, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior las valora conforme los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y aprecia de sus contenidos que en el primero de dichos instrumentos se realizaron correcciones sobre el documento de condominio ut supra, respecto la descripción de las plantas, nivel semisótano, locales comerciales y en cuanto al bien de marras, a saber, oficina PT-C, se indicó que la misma tiene un área aproximada de cincuenta metros cuadrados (50,00MTS2), con una terraza de uso exclusivo ubicada en el nivel techo y maquinas, contando con un área de superficie aproximada de cuatrocientos sesenta metros cuadrados (460,00 Mts2), y en el segundo se aclaró respecto la denominación del edificio, que donde dice Golden Tree Center” debe decir “Torre D&D”. Así se decide.
Consta a los folios 163 al 169 de la primera pieza del expediente, marcada “F”,copia fotostática de ACTA DE ASAMBLEA DE CONDOMINIO Nº 001 del edificio TORRE D&D, de fecha 8 de diciembre de 2003; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la tiene como fidedigna y la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y aprecia de su contenido, específicamente en lo que a este asunto atañe, el ciudadano JACK DORNBUSCH, propuso la aplicación de un porcentaje de condominio, en proporción a la mayor área física real que posee el inmueble de marras, identificado como PT-C, equivalente al 9,04%, en virtud del uso exclusivo del área de la terraza que tiene atribuido dicha oficina, conforme el punto Nº 2 del orden del día denominado “Aceptación de Área Privadas reales y pago proporcional de cuotas mensuales de condominio”, cuya fue propuesta fue aceptada y aprobada por un número de propietarios del citado edificio equivalente al 64,92%, incluyendo la futura área techada de la terraza. Así se decide.
Consta a los folios 170 al 185 de la primera pieza del expediente, marcada “G”, INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL evacuada en fecha 27 de julio de 2015, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en el inmueble de marras, a saber, oficina PT-C, ubicada en el edificio “TORRE D&D”, situado en la Avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme los artículos 12, 429, 472 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil y aprecia de su contenido que el referido ente dejó constancia de la existencia de un inmueble tipo oficina en la dirección antes mencionada, donde se encuentra funcionando el Consulado de la República de Austria; que este oficina se encontraba conformada por la entrada, un área de seguridad interna, una oficina general, sala de conferencia, cocina, depósito, baño, pasillo central, oficina general con baño y dos oficinas auxiliares; que el inmueble no tenía ningún acceso para el nivel terraza de la precitada torre, siendo el único acceso para la entrada a la oficina era mediante el pasillo de circulación interna del nivel PT o piso cuatro de la Torre D&D; que el único acceso para el nivel terraza de la torre D&D era mediante escalera tipo vertical, la cual se encontraba protegida por una tapa metálica de color negra con candado, ubicada en el área de escaleras al final del pasillo de circulación interna del nivel TP de la Torre D&D y que las reproducciones fotográficas fueron tomadas mediante una cámara tipo digital marca Samsung, modelo ES17, Mega Pixeles, Serial A2MSC90SB11963A. Así se decide.
Consta a los folios 186 al 227 de la primera pieza del expediente, marcada “H”, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL distinguida con la nomenclatura particular del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nº AP-31-S-2014-011195, impulsada por la empresa INVERSIONES PTC, C.A., por intermedio de se apoderado judicial, abogado JESÚS ARTURO BRACHO; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme los artículos 12, 429, 509 y 935 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y aprecia de su contenido que en fecha 19 de enero de 2015, dicho juzgado se constituyó en la sede de la parte demandada, a saber, ADMINISTRADORA JFG, C.A., a fin de hacerle de su conocimiento que desde el 2007, se le pretende el cobro de los gastos comunes generados por el condominio de la oficina de marras, aplicando un porcentaje condominial de nueve enteros con cuarenta centésima por ciento (9,040 %), en contravención con el porcentaje fijado en el documento de condominio, el cual estableció que el porcentaje de condominio es de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%), ya que hasta la fecha no existe ninguna modificación, o aclaratoria debidamente registrada que lo haya modificado; que la solicitante se encontraba solvente en el pago del condominio de la oficina distinguida PT-C en virtud de los abonos realizados con el debido soporte para ello entregado y, que la notificación debería realizarse en la calle Alameda, final de la Avenida Libertador, edificio Exa, piso 9, oficina 911, El Rosal, Municipio Chacao, en cualquiera de los integrante del escritorio. Así se decide.
Consta al folio 228 de la primera pieza del expediente, marcada “I”, COMUNICACIÓN de fecha 4 de julio de 2015, librada por el departamento legal de la parte demandada, ADMINISTRADORA JFG, abogada MARÍA ALEJANDRA DÍAZ VILAGUT, a la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES PT-C, C.A., a la cual se adminiculan el E-MAIL enviado a través de la dirección de correo luisalazo3@gmail.com y la RELACIÓN DE RECIBOS DE CONDOMINIO del edificio Torre D&D, inherente a la oficina PT-C; y en vista que no fueron tachadas de falsas por la parte demandada en su oportunidad legal, ya que solo las impugnó de forma pura y simple y que se encuentran en poder de la parte accionante, este tribunal superior las valora conforme los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y aprecia de su contenido como principio de prueba por escrito que la primera de las nombradas le participó a la segunda que mantenía una deuda por la cantidad de un millón quinientos un mil trescientos setenta y cuatro bolívares con trece céntimos (Bs. 1.501.374,13) por concepto de cuotas de condominio, más la suma de ciento sesenta y ocho mil ciento cincuenta y tres bolívares con noventa céntimos (Bs. 168.153,90), por concepto de honorarios profesionales por cobranza extrajudicial, inherente a los meses de mayo de 2007 a junio de 20015, a razón de una alícuota del 9,04%. Así se decide.
CON ESCRITO DE CONTESTACIÓN (F. 245-260, P-1):
Constan a los folios 261 al 263 y 280 al 282 de la primera pieza del expediente, marcadas “A”, copias fotostáticas del ACTA DE ASAMBLEA DE CONDOMINIO del edificio TORRE D&D, de fecha 9 de octubre de 2006, promovida pos ambas representaciones judiciales; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior las tiene como fidedignas y las valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y aprecia de su contenido, específicamente en lo que a este asunto atañe, que se ratificó el permiso otorgado por asamblea del 8 de diciembre de 2003, para que los propietarios de la oficina PT-C, realizaran trabajos de construcción en el área de la terraza, cuyo uso exclusivo le corresponde; que dicha oficina ha realizado pagos por aumento de la alícuota de más de Bs. 60.686,007,84, hasta septiembre de 2006, y que se necesita la ratificación de realizar esos trabajos y la escalera, lo cual fue aprobado en la referida asamblea, solicitando la permisología de ingeniería. Así se decide.
CON DILIGENCIA (F. 265, P-1):
Consta a los folios 266 al 268 de la primera pieza del expediente, PODER otorgado en fecha 2 de noviembre de 2015, por el ciudadano JORGE ENRIQUE GIL FERRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-10.781.759, en su condición de gerente de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 1992, bajo el N° 8, tomo 75-A- Pro, de los libros respectivos, a los abogados CARLOS BRENDER, ROSA FEDERICO DEL NEGRO, ROBERTO SALAZAR y MARÍA ALEXANDRA DÍAZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.820, 26.408, 66.600 y 55.478, respectivamente, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 10, tomo 104 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y aprecia de su contenido la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se decide.
JUNTO ESCRITO DE PRUEBAS (Fol. 277-279, P-1)
La representación actora en la etapa correspondiente para ello, promovió PRUEBA DE CONFESIÓN en contra de la parte demandada, ADMINISTRADOTA JFG, C.A., al sostener que esta reconoce que no es imputable a su representada, ni a la comunidad de propietarios, el hecho de que aquella no hubiese obtenido la permisología necesaria de las autoridades competentes para poder realizar la construcción la terraza inherente al inmueble de marras; y siendo que tanto la jurisprudencia como la doctrina patria han sido constantes en sostener el criterio de que los alegatos esgrimidos por las partes en los escritos de libelo de la demanda, contestación de la demanda e informes, no constituyen prueba de confesión, puesto que son expuestos con la finalidad de argumentar y rebatir los argumentos de la contraparte en juicio, más no como prueba, dado que no están revestidos del animus confitendi, requisito esencial para que se considere a una declaración como confesión judicial, aunado a que para que tal circunstancia produzca plena prueba el apoderado deberá estar facultado en forma expresa para ello en el mandato, en conformidad con lo previsto en los artículos 1.400 y 1.401 del Código Civil, puesto que considerar lo contrario se quebrantaría el contenido del ordinal 5° del artículo 49 de nuestra Constitución, por consiguiente tal prueba se desecha del juicio. Así se decide.
JUNTO ESCRITO DE PRUEBAS (Fol. 283-287, P-1)
La representación de la parte demandada en la oportunidad correspondiente para ello promovió prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL, la cual fue debidamente admitida por el a quo y ordenada su evacuación sobre el libro de actas de asambleas de condominio del edificio Torre D&D, que se encuentra en la oficina 2-A, ubicada en el piso 2 del edificio Torre Financiera, calle Beethoven y Sorbona, de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, a fin de dejar constancia de la existencia de las asambleas promovidas, de las fechas en que fueron celebradas, de las persona que acudieron y de los puntos que se trataron; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme los artículos 12, 472, 502, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y aprecia de su contenido que la misma tuvo lugar en fecha 13 de enero de 2016 (Fol. 291-292, P-1), donde se dejó constancia que la asamblea Nº 001 se encuentra asentada en el referido libro de actas; que la misma fue celebrada el día 8 de diciembre de 2003; que en ella se dejaron plasmados los nombres de las personas que asistieron a la misma, así como los inmuebles que representan cada unas de esas personas; que el porcentaje que representó el quórum de la asamblea fue el equivalente al 64.92% del número de propietarios del edificio, donde se discutió y aprobó por los asistentes, entre otros puntos, el porcentaje a pagar por la oficina PT-C, equivalente al 9,04%, como consecuencia de la mayor área real que posee, en proporción al señalado en la aclaratoria del documento de condominio y que se encuentra asentada la asamblea de fecha 9 de octubre de 2006, donde se discutió, entre otros puntos, la ratificación del permiso otorgado a los propietarios de la referida oficina PT-C, para que realizaran trabajos de construcción en el área de la terraza, aprobada en la asamblea de fecha 8 de diciembre de 2003, dejándose copia certificada de las mismas, debidamente confrontadas por el tribunal a quo. Así se decide.
JUNTO ESCRITO DE INFORMES (Fol. 314-316, P-1)
Consta a los folios 317 al 324 de la primera pieza del expediente, reproducción vía Web de la página oficial del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia de fecha 6 de febrero de 2014, dicta por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en el caso SERGIO TROYANO LANUZA, contra JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO USLAR, expediente AP71-R-2013-001163; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la tiene como fidedigna y la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y aprecia de su contenido que dicho juzgado sostuvo que al hablar de la invalidez de la toma de decisiones se establece que cualquier propietario podrá impugnar ante el juez por violación de la ley, violación del documento de condómino y abuso de derecho. Así se decide.
Efectuada la anterior reseña y análisis probatorio, para decidir este órgano jurisdiccional superior observa:
-VI-
DEL ANÁLISIS DECISORIO
Del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil, considera oportuno realizar una serie de consideraciones previas con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente de la acción, apreciando lo siguiente:
Del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil, considera oportuno realizar una serie de consideraciones previas con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente de la acción, apreciando lo siguiente:
La representación de la parte demandada en el escrito de informes que presentara en alzada, denunció que la sentencia objeto de revisión incurrió en incongruencia positiva en virtud a que el a quo extendió su decisión más allá de los límites del problema judicial sometido a su consideración, al señalar que la demandante INVERSIONES PT-C, C.A., es propietaria del citado inmueble desde el 16 de diciembre de 2005, es decir, dos (2) años después de celebrada la asamblea de condominio Nº 001 del edificio “Torre D&D”, por lo que al no haber sido propietaria de la referida oficina al momento de su celebración, mal podría haber impugnado la misma.
Con relación al referido vicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 30 de marzo de 2012, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, ha sostenido lo que sigue:
“…El vicio de incongruencia surge cada vez que el juez altera o modifica el problema judicial debatido entre las partes, bien porque no resuelve sólo sobre lo alegado por éstas, o bien porque no resuelve sobre todo lo alegado por los sujetos del litigio. Así, el mencionado vicio ha sido definido en innumerables fallos por este Supremo Tribunal, como una infracción al requisito de la sentencia de pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrita a los términos de la demanda y de la contestación –y en algunos casos de los informes-, según el cual el Juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados. Un fallo es congruente, cuando se ajusta a las pretensiones de los litigantes, independientemente de que sea acertada o errónea la decisión. La jurisprudencia y la doctrina han definido la congruencia de la sentencia como la conformidad que debe existir entre ésta y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. De allí, que el vicio de incongruencia se produce cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa), traduciéndose esta última en la omisión de pronunciamiento por parte del juez sobre una defensa oportunamente formulada, ya que, según el principio de exhaustividad de la sentencia, hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia no otorga la debida tutela jurídica sobre alguno de los alegatos de las partes…”
De manera que el vicio de incongruencia ha sido definido por la doctrina y por la jurisprudencia, como una infracción al requisito de la sentencia de pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrita a los términos de la demanda y de la contestación –y en algunos casos de los informes-, según el cual el juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados. Así mismo dicho vicio adopta dos modalidades, la incongruencia positiva que ocurre cuando el juez extiende su decisión más allá de lo alegado por las partes en el proceso o incongruencia negativa, que se da cuando el juez omite pronunciamiento en relación a alguno de los alegatos efectuados por las partes.
Ante esta situación, se observa que el juzgado a quo en la sentencia objeto de análisis señaló: “…Podemos resaltar además que la parte demandante, sociedad mercantil INVERSIONES PT-C, C.A., se constituyó como empresa en fecha 04 de marzo de 2004, es decir, tres (03) meses después de la celebración de la mencionada asamblea. Por lo que, la parte demandante al no haber sido propietaria de una oficina en la Torre D&D (antes Golden Tree), al momento de celebrarse la asamblea no pudo haber impugnado la misma…” y que para incrementar el porcentaje establecido inicialmente en el documento de condominio, era necesaria la aprobación unánime de los propietarios, a tenor de lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que conlleva establecer que el mismo realizó un análisis equivocado en relación a la falta de aplicación de la figura de la impugnación contenida en el artículo 25 eiusdem, extendiendo su decisión más allá de los límites del problema judicial sometido a su consideración en torno a la primera de dichas situaciones de hecho, al ser un alegato no opuesto en el libelo de la demanda y que vicia de incongruencia positiva el fallo recurrido, tal como lo denunció la representación de la parte demandada, cuya denuncia debe declararse con lugar, lo cual trae como consecuencia la nulidad del fallo del a quo, resultando inoficiosa la resolución del resto de los vicios denunciados. Así se decide.
Resuelto lo anterior, pasa este órgano jurisdiccional a tenor de lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, a emitir el pronunciamiento de mérito correspondiente, en los siguientes términos:
Al entrar a conocer la nulidad, específicamente la de los recibos condominiales antes descritos, se debe tomar en cuenta, de manera general, que se entiende por nulidad de un acto la ineficiencia o insuficiencia del mismo para producir sus efectos legales, tradicionalmente distinguida en las llamadas nulidades absolutas y relativas, pues, existe nulidad absoluta cuando en el negocio jurídico falta alguno de los elementos esenciales a su existencia tales como, consentimiento, objeto y causa o porque lesione el orden público o las buenas costumbres y existe nulidad relativa o anulabilidad cuando ese negocio jurídico está afectado de vicios del consentimiento o de incapacidad, en función de sus elementos constitutivos y de validez.
Ahora bien, en régimen de propiedad horizontal se le atribuirá a cada apartamento o local una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad, conforme a su documento de condominio y a los acuerdos que hayan llegado, cuyos gastos podrán ser exigidos por el administrador del inmueble, entre otro, mediante liquidaciones o planillas, que tendrán fuerza ejecutiva.
Así, cada propietario de un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, como el de autos, por el hecho de serlo, soporta una obligación inherente a ella y por el hecho de vivir en comunidad, en aras de su cabal funcionamiento debe honrar sus obligaciones, pues al no cumplirlas, las consecuencias no las sufre él solo, sino toda la comunidad que se ve privada de los recursos para la conservación y mantenimiento de las cosas comunes, que le impide cumplir a plenitud con su propósito.
En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal que es la ley especial que rige esta materia, y así lo ratifican los documentos de condominio de cada inmueble en propiedad horizontal, faculta la toma de una serie de decisiones de obligatorio cumplimiento para la convivencia de los condueños, por lo cual se afirma que en materia de administración y conservación de las cosas comunes, la asamblea de propietarios es la máxima autoridad en el condominio y sus acuerdos, tomados con arreglo a la ley especial, serán obligatorios para todos los propietarios, aún para aquéllos de parecer contrario, aunque el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, señale con bastante detalle las funciones del administrador, hay que tener siempre en cuenta que la masa de propietarios, debidamente consultada, es el órgano soberano del edificio y tiene autoridad para tomar acuerdos sobre cualquier asunto referente al condominio, de forma que su autoridad está por encima del administrador.
Así las cosas, se debe también inferir en lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo texto indica que:
“…A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime…”
Por su parte el artículo 8 eiusdem, establece respecto “a la cosas comunes” para todos los propietarios, lo siguiente:
“...Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales. No podrán acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las autoridades competentes…”
En cuanto a los “gastos comunes”, determina el artículo 11 ibídem, que
“…Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes; b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios; c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio…”
Respecto a “la alícuota” para todos los inmuebles, pautan los artículos 12 y 13 de la norma en comento, que:
“Artículo 12.- Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7°, le hayan sido atribuidos. Sin embargo si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos. El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono…”
“Artículo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento…”
Así las cosas, el artículo 25 de la ley ut retro, señala:
“…Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea. Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada…”. (Subrayado añadido por esta alzada)
De lo que se desprende, que las contribuciones de los propietarios para el mantenimiento de las cosas comunes es de obligatorio cumplimiento, que tal contribución va en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7°, le hayan sido atribuidos, bien por documento de condominio o bien por acuerdo unánime de los propietarios, el cual también será de carácter obligatorio para todos los condóminis y que dichos acuerdos podrán ser cuestionados mediante recurso de impugnación.
En línea con lo ut supra, se debe destacar que según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de Derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación condominial de autos es un vínculo que se establece entre el conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, como entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, y la ley que los obliga como consorcio, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio de la comunidad, por lo cual es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica. CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el Derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
En efecto, el vínculo obligatorio que une a un sujeto con motivo de la adquisición de la titularidad sobre el inmueble en propiedad horizontal, teniendo como contrapartida el pago de una alícuota en beneficio de la comunidad, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico establecido en una norma legal entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, como nexo establecido por la norma legal entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otros, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
Conforme a los términos del libelo de demanda que encabeza las presentes actuaciones, la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PTC, C.A., intenta su demanda de nulidad de recibos de condominio contra la empresa mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., alegando que esta le ha cobrado a su mandante una alícuota de condominio equivalente al nueve punto cuatro por ciento (9,04%), por la asignación para el uso exclusivo de la oficina distinguida con las siglas PT-C, según decisión tomada en asamblea de propietarios de fecha 8 de diciembre de 2003, aunado a que la referida asamblea solo había alcanzado el sesenta y cinco por ciento (65%) de la comunidad de propietarios, no llegando al cien por ciento (100%) del quórum requerido de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, para que la misma fuese legalmente válida y que además realizaba cobros referentes a los costos por cobranza, cartas, comunicaciones entre otras penalidades, cuyas argumentaciones fueron cuestionadas por la representación judicial de la parte demandada de autos, al momento de contestar la acción, al considerar que esta es improcedente, ya que los porcentajes de condominios debió cuestionarlos en su oportunidad conforme la impugnación prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual había caducado en virtud de no haberse interpuesto dentro de los lapsos establecidos, aunado a que ratificó voluntariamente la obligación porque había pagado los recibos de condominios anteriores correspondientes a los meses comprendidos a partir de enero de 2004, es decir, el primer mes siguiente a la referida asamblea.
En ese sentido, se ha de destacar que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo pautado en el artículo 1.264 del Código Civil y en el caso de la propiedad horizontal, el titular del inmueble tiene la obligación de contribuir con la alícuota correspondiente, a los gastos comunes en proporción al porcentaje que le haya sido atribuido, de acuerdo a la ley especial y al documento de condominio, puesto que en caso contrario incurre en mora, dando derecho a que se ejerza en su contra la acción de cobro correspondiente.
Ahora bien, en opinión de este ad quem, cabe ahora analizar prioritariamente, en razón de su naturaleza, sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en derecho de la pretensión de nulidad que interpone la parte actora, teniendo como causa petendi los recibos de condominio emanados de la parte demandada, por no haber sido aprobado el cobro de alícuota ut supra por los canales regulares establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal. En lo que a estas pretensiones atañe, se debe señalar que el artículo 1.142 del Código Civil, estipula como condiciones indispensables para la anulabilidad de un documento, la incapacidad legal de las partes o de una de ellas y por vicios del consentimiento. Este último concepto se refiere en relación al caso en concreto, a los acuerdos tomados en las asambleas de propietarios de marras sobre la alícuota contenida en los referidos recibos de condominio.
Por su parte, los artículos 1.346 y 1.351, disponen la necesidad de crear una situación de igualdad, en cuanto a la posibilidad de restarle validez a un título dentro de un lapso perentorio, si este no cumple con ciertos requisitos o darle validez a ese acto si la falta de tales requisitos ha sido convalidada, a menos que el vicio sea absolutamente nulo por falta de formalidades, como se evidencia de una interpretación concordada con el 1.352 de la misma norma. Se entiende entonces que si bien los actos que puedan ser objeto de nulidad deben impugnarse conforme las disposiciones establecidas para ello y por tanto pueden eliminarse sus efectos jurídicos, cierto es también que aquél que la intente, debe ceñirse al procedimiento correspondiente, por disposición expresa de la ley.
De manera en el caso de marras, se evidencia de las actas que conforman el expediente que la parte demandante no demostró haber hecho uso del medio de impugnación que concede la ley especial en el artículo 25, contra la asamblea celebrada en fecha 8 de diciembre de 2003, en la cual se modificó de 0,99% a 9,04%, el porcentaje de participación de condominio de la oficina in comento, ni contra la aclaratoria del documento de condominio del edificio TORRE D&D, protocolizada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, el 17 de mayo de 2002, bajo el Nº 47, tomo II, Protocolo Primero, donde se corrigió lo relativo a sus dimensiones reales en metros cuadrados, ni en el hecho que la referida asamblea había alcanzado el sesenta y cinco por ciento (65%) de la comunidad de propietarios, de lo cual se infiere que el lapso para ejercer el recurso de impugnación comenzó a correr en su contra desde la fecha de adquisición del inmueble, es decir, desde el 16 de diciembre de 2005 y al no haber hecho uso del mismo, la ley tomó el hecho objetivo respecto la conducta de no hacer del propietario, a cuyo término cobra relevancia el interés superior del condominio que necesita ver consolidado los efectos del acuerdo que no fue objeto de impugnación, aunado al hecho que la demanda fue propuesta en el año 2015, es decir, diez (10) años después desde la adquisición. Así se decide.
Por otra parte, no puede pasar por alto esta alzada, el hecho de que si bien la empresa accionante, en su condición de propietaria de la oficina PT-C del edificio TORRE D&D, cuestiona las decisiones tomadas en la asambleas de marras con esta acción, respecto la alícuota correspondiente a los meses de mayo de 2007 hasta junio de 2015, ambas inclusive, cierto es también que no impugna de nulidad las planillas de condominio que se generaron con anterioridad, es decir, desde enero de 2004, como primer mes siguiente a la referida asamblea, hasta el mes de abril de 2007, con la misma alícuota, por lo cual y sin ningún género de dudas juzga que estas se presumen honradas de acuerdo a lo establecido en los artículos 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin ningún tipo de oposición al respecto, convalidando así dichas decisiones a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.264, 1.296 y 1.351 del Código Civil, renunciando en consecuencia a los medios y a las excepciones que podían oponerse a esos actos. Así se decide.
Teniendo entonces aplicación lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios, cuyas decisiones podrán ser impugnadas por cualquiera de ellos, por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho, dentro del lapso perentorio establecido para ello, contado desde la fecha de la asamblea o desde el momento en que tenga conocimiento de ello; lo cual se debe concordar con lo previsto en el artículo 22 eiusdem, a tenor del cual, lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Por lo tanto, habiéndose incoado la presente demanda en fecha 28 de julio de 2015, admitida por auto de fecha 29 del mismo mes y año, a objeto de obtener la nulidad de los referidos recibos de condominio que contienen la alícuota de 9,04% aprobada en asamblea de fecha 8 de diciembre de 2003, sin que haya sido ejercida en su debida oportunidad la impugnación de las decisiones que se tomaron en ella a tal respecto, por parte de la accionante, motivo por el cual la presente demanda no puede prosperar por no encontrarse ajustada a derecho, conforme al marco jurídico determinado con anterioridad. Así se decide.
-VII-
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como tribunal de reenvío, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fechas 29 de junio y 22 de julio de 2016, por el abogado CARLOS BRENDER, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de junio de 2016, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda anulada, conforme las estipulaciones indicadas en el presente fallo.
SEGUNDO: CON LUGAR la IMPUGNACIÓN de la cuantía ejercida por la representación de la parte demandada, lo cual trae como consecuencia que la cuantía del juicio es por la cantidad de un millón quinientos un mil trescientos sesenta y cuatro bolívares con trece céntimos (Bs. 1.501.374,13), por cuanto se configuraron los supuestos procesales para ello.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda por NULIDAD DE PLANILLAS DE CONDOMINIO interpuesta por la empresa mercantil INVERSIONES PTC, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 4 de marzo de 2004, bajo el N° 36, tomo 876-A., de los libros respectivos, representada por los ciudadanos JACK EHUD DORNBUSCH GEHL y ERIK GAUTIER RAMIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad número V-10.796.990 y V-6.020.816, respectivamente, en su condición de directores principales, contra la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 1992, bajo el N° 8, tomo 75-A- Pro., representada por el ciudadano JORGE ENRIQUE GIL FERRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-10.781.759, en su condición de gerente, conforme las determinaciones ut retro.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado perdidosa en la contienda judicial.
QUINTO: La presente sentencia se dicta dentro del lapso previsto en el artículo 522 eiusdem y conforme los lineamientos establecidos por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que ordenó el reenvío.
Regístrese, publíquese, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 ibídem y remítase el expediente en su oportunidad, al juzgado de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede de reenvío, en la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de febrero del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
LA SECRETARIA,
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
JCVR/AJMB/PL-B.CA.
ASUNTO: AP71-R-2017-000846
ASUNTO INTERNO: 2017-9700
DOS (2) PIEZAS UN (1) CUADERNO DE MEDIDAS
