Decisión Nº AP71-R-2017-000869-7.233. de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 22-03-2018

Emisor:Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de expediente:AP71-R-2017-000869-7.233.
Número de sentencia:7
Partes:JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS CONTRA LA SOCIEDAD MERCANTIL PROMOCIONES BON DI, C.A.
Ponente:María F Torres Torres
Tipo de proceso:Cumplimiento De Contrato De Compra Venta
TSJ Regiones - Decisión



REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA



EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2017-000869/7.233.
PARTE DEMANDANTE:
JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédulas de identidad número V-11.312.731.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:CARLOS MOSQUERA ABELAIRAS, JOSE RAMÓN MOSQUERA ISAAC y TAMARA VILLEGAS VIVAS, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.509, 106.820 Y 15.433, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
Sociedad Mercantil PROMOCIONES BON DI, C.A. inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Primero en fecha 20 de octubre de 2004, bajo el Nº 56, tomo 176-A-Pro.,en la persona de su presidente y de su vicepresidente; Werner Heinrich MoserNicolussi y Warner Alexander MoserVelutini, titulares de las cedulas de identidad números 12.072.250 y 14.143.873, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:CLAUDIO TUROLA GARCIA y MAURICIO TANCREDI VEGAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 137.782 y 139.256, respectivamente.

MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 21 DE JULIO DEL 2017 POR EL JUZGADO NOVENO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de julio del 2017 por el abogado CARLOS MOSQUERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; Jorge Luis González Arias, contra la sentencia dictada el 21 de julio del 2017 por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 17 de septiembre del 2017, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 13 de octubre del 2017, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría el 18 de octubre del mismo año.
Por auto del 23 de octubre del 2017, se le dio entrada al expediente, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; los cuales fueron presentados oportunamente en fecha 22 de noviembre de 2017, por el abogado CARLOS MOSQUERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora constante de diecinueve (19) folios útiles, y anexos.
En fecha 23 de noviembre del 2017, este ad-quem mediante auto fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes. No hubo observaciones.
Por auto de fecha 05 de diciembre del 2017, este tribunal dijo vistos y se reservó un lapso de sesenta (60) días calendarios para decidir.
El 21 de febrero de 2018, se difirió el pronunciamiento de la decisión, por exceso de trabajo, por un lapso de 30 días consecutivos siguientes a dicha fecha, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil
Encontrándonos dentro de dicho plazo, se procede a decidir, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados seguidamente.
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta presentada el 15 de marzo del 2016 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por Jorge Luis Gonzalez Arias, asistido del profesional del derecho; Carlos Mosquera Abelairas, contra la empresa Promociones Bon Di, C.A., en la persona de su presidente y de su vicepresidente; Werner Heinrich MoserNicolussi y Warner Alexander MoserVelutini, titulares de las cedulas de identidad números 12.072.250 y 14.143.873, respectivamente, a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La demanda por cumplimiento de contrato de compra venta versa sobre el apartamento B-22, tipo D, ubicado en el segundo piso del cuerpo B, con un área aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 mts2), en el edificio a construir denominado “Villa Bon Di, C.A.”, edificio multifamiliar para ser vendido bajo el régimen de propiedad horizontal por la parte demandada, el inmueble se encuentra situado en la carretera vieja de Baruta, en el sector Cerro Quintero de la urbanización Las Mercedes, sobre una parcela de 2495 mts2.
Los hechos relevantes expuestos por el apoderado judicial de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:
1.- Que el 29 de noviembre de 2005, celebró un contrato con la demandada para adquirir mediante compra el apartamento B-22, tipo D, ubicado en el segundo piso del cuerpo B, con un área aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 mts2), en el edificio a construir denominado “Villa Bon Di, C.A.”, edificio multifamiliar para ser vendido bajo el régimen de propiedad horizontal por la parte demandada, el inmueble se encuentra situado en la carretera vieja de Baruta, en el sector Cerro Quintero de la urbanización Las Mercedes, sobre una parcela de 2495 mts2.
2.- Que como se mencionó en el contrato autenticado en fecha 17 de mayo de 2005 por ante la Notaría Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital (anexo A), la promotora, constructora y vendedora, Promociones Bon Di, C.A. era beneficiaria en el documento del compromiso de compra venta del terreno sobre el que se realizaría la construcción del mencionado edificio, con anteproyecto de arquitectura aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, en fecha 25 de enero de 2005, oficio Nº 231, para 18 apartamentos en dos cuerpos de cinco plantas.
3.- Que conforme a la cláusula primera del referido contrato la constructora se comprometió a ejecutar en un plazo no mayor de 24 meses, contados a partir de la firma del documento definitivo de venta de los derechos sobre la unidad objeto del contrato, empleando para ello materiales de primera calidad y con personal calificado, conforme a las normas y leyes nacionales y municipales que rigen la materia y según los planos del proyecto aprobados por las autoridades competentes, comprometiéndose la demandada a venderle el inmueble descrito por el precio convenido de quinientos setenta y nueve mil seiscientos bolívares (576.600,00 Bs.), pagaderos conforme a la cláusula tercera de la siguiente manera, la cantidad de doscientos treinta y siete mil seiscientos bolívares (237.600,00 Bs.) en el momento de la firma del contrato celebrado, un segundo pago por la misma cantidad en el momento de la firma del documento definitivo, representando ambos montos el 82% del precio total del apartamento y el resto, ciento cuatro mil cuatrocientos bolívares (104.400,00 Bs.) que representa el 18% del precio total a ser cancelado, el primer monto es decirel 8% en fecha 01-06-2007 y el segundo monto en la protocolización del documento de venta en el registro, para lo cual la promotora se comprometió a comunicarle con por lo menos 15 días de antelación, la fecha de la firma del documento definitivo a que hacen referencia las cláusulas primera, tercera y cuarta del contrato celebrado y el monto del respectivo pago previsto para esa fecha.
4.- Que en la cláusula cuarta del contrato se convino también que en un lapso no mayor de 90 días contados a partir de la fecha del contrato el 29 de noviembre de 2005, suscribirían el documento definitivo de compraventa de los derechos sobre la unidad reservada, es decir el apartamento antes identificado 5.- Que se estableció también en la misma cuarta como condición para la firma del referido documento definitivo de compraventa, haberse iniciado la obra por Promociones Bon Di, C.A. mediante los trabajos de demolición y el movimiento de tierra en el lapso no mayor de 90 días contados a partir de la fecha del contrato y que en caso de que pasados los 90 días previstos en la cláusula, no se hubiesen iniciado los referidos trabajos por causas no inherentes a La Promotora, constructora y vendedora Promociones Bon Di C.A., el plazo se prorrogaría hasta cumplirse lo indicado con relación a la iniciación de las obras hasta un máximo de 90 días adicionales. Que la hoy demandada se comprometió también a que le comunicaría oportunamente y con por lo menos 15 días de antelación, la fecha de la firma del documento definitivo y el monto respectivo de pago previsto para esa fecha.
6.- Que en la cláusula quinta del contrato, se señala que pagó en el acto de la celebración del contrato a la Promotora, hoy demandada, la suma de doscientos treinta y siete mil seiscientos bolívares (Bs 237.600,00), equivalentes al 41% del precio total del apartamento.
7.- Que el presidente de la empresa promotora, constructora y vendedora Promociones Bon Di C.A. ciudadano Werner Heinrich Mose Nicolussi emitió recibo de pago anexo marcado “B”, en fecha 29 de noviembre de 2005 por la suma recibida de doscientos treinta y siete mil seiscientos bolívares (237.600,00), por concepto de pago de reserva del apartamento Nº B-22 del tipo D, localizado en el piso 2, del cuerpo B, con una área aproximada de 205 mts2, del edificio denominado Villa Bon Di, ubicado en la carretera de Baruta de Las Mercedes en Caracas.
8.- Que en fecha 1º de junio de 2007, conforme lo pautado en la cláusula tercera, se dirigió a cancelar a la demandada en la persona de su representante, ciudadano Werner Heinrich Mose Nicolussi, la suma de cuarenta y seis mil trescientos sesenta y ocho bolívares (Bs. 46.368,00) equivalentes al 8% del precio total del apartamento, oportunidad en la cual indica que éste le manifestó que en ese momento no estaban necesitando dinero y que le avisaría oportunamente para que cancelara dicha suma, por cuanto se trataba de una obra cofinanciada y que las sumas que recibía la constructora serían invertidas en la construcción del edificio Villa Bon Di, sin recurrir a financiamiento bancario, que no obstante al observar el atraso que presentaba la construcción para ese momento, ante los argumentos del representante de la empresa constructora, decidió esperar el llamado y aviso de la empresa, para el pago de la referida suma.
9.- Que en fecha 17 de octubre de 2007, Werner Heinrich Mose Nicolussi, representante de la demandada, le llamó para que pagase a la empresa el dinero pendiente, es decir, cuarenta y seis mil trescientos sesenta y ocho bolívares (46.368,00) equivalentes al 8% del precio total del apartamento, por lo que indica se trasladó a la obra, donde señala que observó y constató el atraso que la misma presentaba, que en la obra, el representante le informó que en ese momento si estaban necesitando dinero, pero no el monto fijado de Bs. 46.368,00, si no un monto mayor, solicitándole que pagase a la empresa la suma de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), no obstante el atraso que presentaba la construcción del edificio, ante la necesidad que tenía de vivienda, y habiendo cancelado ya el 41% del precio total del apartamento, indica que pago la nueva suma solicitada por el representante de la empresa. Que una vez pagada dicha suma, el presidente de la empresa le entregó en un sobre el recibo de pago.
10.- Que dos días después de efectuado el pago y observar el recibo de pago pudo constatar que estaba impreso en una hoja de otra emporesa; la empresa Mover Promociones C.A., Rif J-00226421-7, y que el recibo estaba suscrito por el mismo ciudadano Werner Heinrich Mose Nicolussi, como presidente de la mencionada empresa, quien a su decir le informó que ambas empresas le pertenecían. Que posteriormente pasados dos años y ante el atraso de la construcción del edificio Villa Bon Di, revisó una vez más los documentos recibidos, el contrato y los recibos de pago de 2007, además de ser emitido por otra empresa, el número del apartamento señalado en dicho recibo no era por el apartamento B-22 objeto del contrato, sino por el apartamento B-32 del mismo edificio y que además no se mencionaba en el recibo, que el pago recibido por la empresa, era por concepto de pago de un porcentaje del precio total del apartamento B-22 como se había acordado y establecido en el contrato suscrito, sino que el pago era por concepto de pago a cuenta a la inicial correspondientes al apartamento B-32 del Edificio Villa Bon Di, según el convenio firmado entre las partes, lo cual indica no es cierto, sino que según lo pactado en la cláusula tercera del contrato suscrito y lo hablado en el momento del pago con el presidente de la empresa, dicho pago es un porcentaje del precio total del apartamento B-22, del tipo D, ubicado en el segundo piso del cuerpo B, con un area aproximada de 205 mts2, del edificio a construir Villa BonDi, que el pago efectuado por 75.000,00 Bs., lo hizo como se acordó en el contrato celebrado el 29 de noviembre de 2005, por concepto de abono al precio total del apartamento Nº B-22 del tipo D, localizado en el piso 2, del cuerpo B, con un área aproximada de 205 mts2, del edificio a construir denominado Villa Bon Di en la carretera de Baruta de las Mercedes en Caracas, que con este pago por Bs. 75000, indica que canceló a la constructora Promociones Bon Di, C.A. el 53,93% del precio total del apartamento Nº B-22 del tipo D, localizado en el piso 2 del cuerpo B, con un área aproximada de 205 mts2, del edificio denominado Villa Bon Di.
11.- Que hasta la presente fecha nunca recibió comunicación alguna por parte de la Promotora ni de su representante respecto a la fecha de la firma del documento definitivo y el monto del respectivo pago previsto para dicha oportunidad, razón por la cual indica que no se produjo la firma del documento definitivo ni el pago previsto para dicha fecha a que hacen referencia las cláusulas primera, tercera y cuarta del contrato celebrado.
12.- Que finalizado el año 2009, viendo el atraso en la construcción del edificio, conversó nuevamente con el presidente de la Promotora, constructora y vendedora Promociones Bon Di, manifestándole su preocupación por tal situación, quien indica le informó que tal atraso era causa de las dificultades para conseguir algunos materiales y también por ciertos trámites legales ante la Alcaldía, pero que el apartamento Nro. B-22 había cambiado de precio y que sería de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00). Que ante tal planteamiento se dirigió al Instituto para la Defensa de la Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), hoy Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (Sundde) para tratar de resolver el problema planteado.
13.- Que el documento de condominio del inmueble Conjunto Residencial Villa Bon Di, construido sobre la parcela de terreno antes identificada, se registró el 21 de octubre de 2014, 9 años después de la celebración del contrato, a saber, 29 de noviembre de 2005, ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta estado Miranda, bajo el Nº 12, folio 79 del tomo 16, protocolo de transcripción del mismo año, con el documento de consentimiento del acreedor hipotecario protocolizado ante la misma oficina en la citada fecha bajo el Nº 10 folio 4, tomo 16 del protocolo de transcripción del mismo año, sin que hasta la fecha de presentación de la demanda, la promotora, constructora y vendedora hoy demandada, ni su presidente, ni su mandataria Mover Promociones, C.A., le hayan notificado para protocolizar el documento definitivo de compraventa del apartamento Nº B-22, antes descrito, pese a haber cancelado el 53,93% del precio total del mismo, así como tampoco le han solicitado los documentos, recaudos y gastos necesarios para el otorgamiento o protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del contrato.
14.-Que la empresa demandada no cumplió con el contrato celebrado el 29 de noviembre de 2005, en lo que se refiere al tiempo de inicio de la obra y el tiempo establecido en el contrato celebrado para la construcción del mencionado edificio Villa Bon Di, obteniendo la cedula de habitabilidad del inmueble N- CT596 mediante oficio con fecha 23 de marzo de 2011, por parte de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, que tampoco cumplió con notificarle la firma del documento definitivo para proceder al segundo pago a que hace referencia la cláusula tercera del contrato ni cumplió otorgarle el documento de compraventa ante la Oficina de Registro Público, a pesar de haber registrado hace más de un año el documento de condominio del Edificio Villa Bon Di y también, a pesar de haberle cancelado, hace aproximadamente nueve (9) años, el 53,93% del precio total del inmueble.
15.- Refiere el actor que al reclamarle a la constructora vendedora por el atraso en la construcción, no le permitieron más la entrada al edificio para ver el desarrollo de la construcción, ni tampoco le permitieron ocupar el apartamento B-22, no obstante que tanto el presidente de la empresa como otros presuntos compradores tienen varios años habitando el edificio Villa Bon Di, solicitud que indica realizó considerando el atraso de la construcción del edificio para resolver el problema de vivienda de su familia.
16.-Que la empresa Mover Promociones C.A. actuando como vendedora y mandataria de la promotora, constructora y vendedora Promociones Bon Di C.A., en fecha 15 de marzo de 2007 (1 año y 4 meses después de haber celebrado su contrato y 7 meses antes del pago que hizo el 17 de octubre de 2007, por Bs. 75.000,00), celebró compromiso bilateral de compra venta con el ciudadano Alexander Adolfo Guerrero Valiente, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 67, tomo 27, cuyo objeto es el mismo apartamento B-22 ubicado en el segundo piso del cuerpo B, del edificio Villa Bon Di que ya había comprado y pagado para esa fecha el 41% del precio total del mismo.
17.- Que en inspección evacuada el 31 de julio de 2014, por el Juzgado Séptimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en el edificio Villa Bon Di, indica se observó inserto entre el marco y la puerta de uno de los apartamentos, un recibo a nombre del ciudadano Alexander Guerrero con el título Aviso de Cobro apto B-22, Alícuota 2,95, haciendo mención a gastos por servicios públicos (luz y agua) y servicios privados (vigilancia, conserje y ascensores) que se generaron en el edificio Villa Bon Di, en el mes de junio de 2014, prorrateados según la alícuota que le corresponde a cada apartamento, señalando que debe cancelar Bs. 1.581,51, emitiendo cheque a nombre de Mover Construcciones C.A. dejándolo en la vigilancia.
18.- Que pasados 11 años desde la celebración del referido contrato, y en virtud que la empresa hoy demandada no ha cumplido con el mismo, y por su parte habiendo cumplido a cabalidad con las obligaciones de pago contraídas anteriormente y habiendo solicitado de forma reiterada a la promotora, constructora, propietaria y vendedora Promociones Bon Di C.A, en la persona de su presidente y también de sus abogados para que se le haga la venta del apartamento objeto del contrato plenamente identificado sin que se haya cumplido con ello se le haya notificado para efectuar dicha venta, ni entregar los recaudos y gastos necesario y en virtud del tiempo transcurrido, es por lo que demanda a la empresa Promociones Bon Di, C.A. para que cumpla el contrato celebrado o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente.
1- Otorgarle el documento Público de compraventa ante la Oficina de Registro Público correspondiente del apartamento B-22, ubicado en el segundo piso del cuerpo B del Conjunto Residencial Villa Bon Di, con un área aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 mts2).
2- Las costas procesales.
Solicitó, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para el caso que la demandada, una vez que resulte obligada según la sentencia, a cumplir con el contrato y no cumpla con su obligación de otorgarle el documento público por la venta del inmueble descrito, la sentencia que se dicte produzca los efectos de contrato no cumplido, transfiriéndole la propiedad del citado inmueble, comprometiéndose a consignar el saldo restante del precio del apartamento B-22, el día y hora que tenga a bien fijar el Tribunal.
En cuanto a las razones de derecho, la parte actora hizo valer el contenido de los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.137, 1.141, 1.155, 1.156, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y siguientes del Código Civil, 1.094 del Código de Comercio y 26, 82 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Finalmente, estimó la demanda en la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), lo que equivale a CUATRO MILLONES QUINIENTAS DIECINUEVE MIL SETECIENTAS SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (4.519.774,00 U.T.).
Solicitó al juzgado a quo decretara medida innominada para poner en posesión del inmueble de autos en poder de la parte actora, medida que fue negada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:
A.- Marcado con la letra ‘A’, contrato autenticado en fecha 17 de mayo de 2005 por ante la Notaría Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital.
B.- Marcado con la letra ‘B’, recibo de pago emitido por el presidente de la empresa promotora, constructora y vendedora Promociones Bon Di C.A. ciudadano Werner Heinrich Mose Nicolussi, en fecha 29 de noviembre de 2005 por la suma recibida de doscientos treinta y siete mil seiscientos bolívares (237.600,00), por concepto de pago de reserva del apartamento Nº B-22 del tipo D, localizado en el piso 2, del cuerpo B, con una área aproximada de 205 mts2, del edificio denominado Villa Bon Di, ubicado en la carretera de Baruta de Las Mercedes en Caracas.
C.- Marcado con la letra ‘C’, recibo de pago de fecha 17 de octubre de 2007, por la suma de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00).
D.- Marcado con la letra ‘D’, compromiso bilateral de compra venta celebrado entre la empresa Mover Promociones C.A. actuando como vendedora y mandataria de la promotora, constructora y vendedora Promociones Bon Di C.A., en fecha 15 de marzo de 2007 (1 año y 4 meses después de haber celebrado su contrato y 7 meses antes del pago que hizo el 17 de octubre de 2007, por Bs. 75.000,00), y el ciudadano Alexander Adolfo Guerrero Valiente, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 67, tomo 27, cuyo objeto es el mismo apartamento B-22 ubicado en el segundo piso del cuerpo B, del edificio Villa Bon Di.
Por auto de fecha 28 de marzo de 2016, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por el procedimiento ordinario de conformidad con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y ordenó elaborar la compulsa para emplazar a la parte demandada.
Cumplidos los trámites de la citación, en fecha 02 de marzo de 2017, compareció ante el a-quo el abogado MAURICIO TANCREDI VEGAS en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Promociones Bondi, C.A. y procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera: A.- Negó, rechazó y contradijo lo afirmado por el demandante en su libelo de la demanda cuando aduce que el día 29 de noviembre de 2005, se celebró un contrato con su representada para adquirir un inmueble mediante la compra, que realmente se suscribió una opción a compra que se podría perfeccionar bajo distintas variables y sujeto al cumplimiento de una serie de obligaciones y condiciones.
B.- Negó, rechazó y contradijo que el hoy demandante haya intentado pagar en fecha primero (1º) de julio de 2007 la suma de 46.368,00, es decir el 8% del precio total del apartamento, ni que el representante de Promociones Bon Di, haya manifestado que en ese momento no necesitaba dinero, ni que haya ofrecido comprometerse en avisar cuando debía cancelar esa suma, así como las alegaciones de que se trataba de una obra cofinanciada y que la suma que recibía su representada sería invertida en la construcción del edificio.
C.- Negó, rechazó y contradijo que el demandante Jorge González no estuviese al tanto de los cambios del apartamento B-22 por el B-32, razón por la cual pagó la suma de 75.000,00 Bs.,como muestra de su total conformidad con los términos del nuevo acuerdo, en el cual además admite en múltiples oportunidades que tenía conocimiento del avance de las obras, que es un hecho público y notorio los retrasos que sufren las construcciones en nuestro país por hechos no imputables a los constructores.
D.- Negó, rechazó y contradijo, que el pago antes descrito en el punto anterior fuese por abono del apartamento B-22, que no son cierta sus afirmaciones que intenta desconocer el acuerdo que convino para el apartamento B-32.
E.- Que no es cierto que su representada no haya comunicado oportunamente al hoy demandante de la fecha de celebración del contrato debido a que siempre estuvo informado de cada avance y fue él quien no pudo nunca cumplir con los plazos de pagos acordados ni con las prórrogas y oportunidades ofrecidas por Promociones Bon Di, C.A.
F.- Que no es cierto, como imprecisamente señala el demandante, que finalizando el año 2009, hubiese hablado con el presidente de promociones Bon Di, manifestando su supuesta preocupación por las obras del edificio, ni que se le haya exigido un pago de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00).
G.- Que no es cierto, como temerariamente intenta sostener el demandante que tuviese derecho a la firma del contrato de compra venta del inmueble, en vista de su incumplimiento notorio en el pago de las sumas debidas, siendo esto su obligación principal.
H.- Que no es cierto que el demandante no tuviese conocimiento del avance de las obras, ni que no se le haya manifestado ni exigido el pago correspondiente para perfeccionar la opción de compra, a pesar que se le dieron plazos beneficiosos que finalmente no honró.
I.- Negó, rechazó y contradijo que la empresa tuviese alguna responsabilidad con la tardanza de la cédula de habitabilidad, en vista que ésta es otorgada por un tercero, en este caso la Alcaldía de Baruta del estado Miranda.
J.- Negó, rechazó y contradijo que su representada haya sido quien incumplió el contrato, siendo el demandante quien no ha cumplido en ningún momento con su obligación de pago, razón por la cual no pudo optar por la propiedad del inmueble ni mucho menos que pueda ser considerado este como comprador del inmueble.
K.- Indicó que el demandante en su escrito libelar estima temerariamente su pretensión en Ochocientos millones de Bolívares (Bs. 800.000000,00), sin indicar de donde obtiene dicho cálculo, solicitar corrección monetaria, indexación o ningún otro método de recalculo y sin demandar ningún tipo de daños y perjuicios, por lo que tiene como exagerada tal pretensión y la estima como un intento de aprovechamiento de Promociones Bon Di, toda vez que a su decir, dicha cantidad no se corresponde con las sumas entregadas ni con las que el demandante aduce haber entregado, ni siquiera actualizadas bajo ninguno de los métodos establecidos por la Ley.
Finalmente solicitó que se declare sin lugar la demanda con la respectiva condenatoria en costas.
El día 21 de julio del 2017, el juzgado de cognición profirió sentencia de la siguiente manera:
“…SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS contra la sociedad mercantil PROMOCIONES BONDI, C.A…” (Copia textual).

Vista la apelación interpuesta en fecha 26 de julio del 2017 y ratificada el 27 del mismo mes y año, por el profesional del derecho; Carlos Mosquera Abelairas en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS, correspondió a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
De conformidad con lo anterior, observa esta alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Y así se establece.
Punto Previo
De la impugnación a la estimación de la cuantía de la demanda.
Observa esta Superioridad que la parte demandada al momento de dar contestación, formuló un alegato relativo a la estimación de la demanda hecha por el actor, en efecto señaló el accionado que el demandante en su escrito libelar estimó temerariamente su pretensión en ochocientos millones de Bolívares (Bs. 800.000000,00), sin indicar de donde obtiene dicho cálculo, solicitar corrección monetaria, indexación o ningún otro método de recálculo y sin demandar ningún tipo de daños y perjuicios, por lo que, adujo el accionado que tiene como exagerada tal pretensión y la estima como un intento de aprovechamiento de Promociones Bon Di, toda vez que a su decir, dicha cantidad no se corresponde con las sumas entregadas ni con las que el demandante aduce haber entregado, ni siquiera actualizadas bajo ninguno de los métodos establecidos por la Ley.
Ahora bien, observa esta Superioridad que el juez en la sentencia recurrida nada dijo con respecto a tal alegato, y al no haber interpuesto el recurso de apelación la parte demandada, no puede esta alzada entrar a conocer sobre la estimación de la demanda efectuada por el actor, en virtud del principio de quantum apelattum tantum devolutum es decir, solo se conoce de lo que se apela, por lo que la cuantía queda fijada en ochocientos millones de bolívares (Bs. 800.000,00) Y así se establece.-
Del Fondo
Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no de la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí decide pasa a pronunciarse y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia, el primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Luego del análisis de los alegatos expuestos por la parte actora y de las defensas opuestas por la parte demandada, así como del material probatorio traído a los autos por ambas partes, el thema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede la acción de cumplimiento de contrato de compra venta que nos ocupa; en este sentido, ambas partes reconocen la existencia de dicho contrato, que se celebró el 29 de noviembre de 2005, para adquirir mediante compra el apartamento B-22, tipo D, ubicado en el segundo piso del cuerpo B, con un área aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 mts2), en el edificio a construir denominado “Villa Bon Di, C.A.”, edificio multifamiliar para ser vendido bajo el régimen de propiedad horizontal por la parte demandada, el inmueble se encuentra situado en la carretera vieja de Baruta, en el sector Cerro Quintero de la urbanización Las Mercedes, sobre una parcela de 2.495 mts2. Dicho contrato fue autenticado en fecha 17 de mayo de 2005 por ante la Notaría Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, la promotora, constructora y vendedora, Promociones Bon Di, C.A. era beneficiaria en el documento del compromiso de compra venta del terreno sobre el que se realizaría la construcción del mencionado edificio, con anteproyecto de arquitectura aprobado por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, en fecha 25 de enero de 2005, oficio Nº 231, para 18 apartamentos en dos cuerpos de cinco plantas.
En este sentido, riela a los folios 12 al 13 de la presente pieza “documento de reserva”, contrato éste por el cual se crearon obligaciones recíprocas para las partes que integran el presente debate judicial, en consecuencia, se cumple con el primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, la existencia de un contrato bilateral. Y así se establece.-
Así las cosas, si bien las partes reconocen la existencia del referido contrato, discuten las partes con especial afán sobre quien faltó a sus obligaciones contractuales, ante esta situación encontrada de las partes, el Tribunal de la causa a los fines de resolver el conflicto, estableció al menos tres (3) requisitos para la procedencia de la demanda que nos ocupa, y en primer lugar señaló como requisito, la existencia de un contrato bilateral, como segundo requisito que la parte que cumpla la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, y como último requisito se refirió al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, y en ese sentido adujo en la motivación de la sentencia recurrida que en cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; en la cláusula tercera del referido contrato las partes establecieron el precio de la negociación y la forma de pago, fijando así la cantidad de quinientos setenta y nueve mil seiscientos bolívares (Bs. 579.600,00), como precio especial del apartamento objeto del contrato, de los cuales el hoy accionante entregó la cantidad de doscientos treinta y siete mil seicientos bolívares (Bs. 237.600,00)en la oportunidad de suscripción del documento, tal y como se desprende del recibo emitido por la demandada en fecha 29 de de noviembre de 2005, consignado por la parte actora junto a su escrito libelar, acordando un segundo pago por la misma cantidad en la oportunidad de la firma del documento definitivo y el saldo restante, es decir, ciento cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 104.400,00) debía ser pagado en dos partes, un primer monto correspondiente al 8% del monto total en fecha 01 de junio de 2007 y el restante en el momento de la protocolización del documento de venta en el registro.
Así las cosas, adujo el a-quo que la parte actora ciudadano Jorge Luis González Arias, alegó que en fecha 1 de junio de 2007, al dirigirse a pagar el monto comprometido en la cláusula tercera, el presidente de la demandada le informó que no necesitaba el dinero en dicha oportunidad, hecho éste que a decir del a-quo no fue probado en autos, concluyendo así el tribunal de cognición que era evidente que la parte accionante en la presente causa no dio cumplimiento a su obligación, es decir que no dio cumplimiento al segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, y al no cumplirse tal exigencia resultó para el a-quo inoficioso analizar el resto de los alegatos así como el resto de los requisitos de procedencia señalados supra, por cuanto estos debían acreditarse de manera concurrente para la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento de contrato de compra-venta.
Para decidir se observa;
Uno de los hechos alegados por el actor en su libelo fue precisamente que en fecha 1º de junio de 2007, tal como se comprometió en la cláusula Tercera del documento de reserva, fue a cancelar a la empresa Promociones Bon Di C.A., en la persona de su representante ciudadano Werner Heinrich Moser Nicolussi la suma de cuarenta y seis millones trescientos sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 46.368.000,00); Hoy, cuarenta y seis mil trescientos sesenta y ocho bolívares (Bs. 46.368,00) equivalentes al ocho por ciento (8%) del precio total del apartamento; sin embargo, adujo el actor que el representante de la empresa Werner Heinrich Moser Nicolussi, le manifestó que en ese momento no estaban necesitando dinero y “…que me avisarían oportunamente para que cancelase dicha suma…”, “…ya que se trataba de una obra cofinanciada y que las sumas que recibía la constructora, serían invertidas en la construcción del edificio Villa Bon Di, sin recurrir a financiamiento bancario…” ante tal respuesta por parte del presidente de la constructora, alegó el actor, y observando el atraso que presentaba la construcción para ese momento, decidió esperar el llamado y aviso de la empresa Promociones Bon Di C.A., para el pago de la referida suma, y que posteriormente, le fue notificado al actor que la hoy demandada estaba dispuesta a recibir dicha suma, y es así que el 17 de octubre de 2007 el representante de la demandada, lo llamó para que pagase el dinero pendiente de Bs. 46.368,00 pero exigiéndole al presentarse a pagar un monto mayor por Bs. 75.000,00 que incluía los bs. 46.368,00 porque en ese momento afirmó que si estaba necesitando dinero. Con respecto a este alegato del actor, no puede obviar esta Superioridad que el tribunal de la causa silenció la prueba de posiciones juradas que riela a los folios del 126 al 129 de este expediente, y ello es así por cuanto, si bien dichas pruebas fueron valoradas en la decisión recurrida, las mismas fueron apreciadas como pruebas documentales que deben tenerse como auténticas y que gozan de fe pública. Ahora bien, de la evacuación de las posiciones, la hoy demandada Promociones Bon Di., quedó confesa, dicha prueba fue evacuada en fecha 29 de julio de 2014, ante el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, observándose de la posición décima que el demandado admite y confiesa que:
“…Promociones Bon Di C.A., recibió el 17 de octubre de 2007, por medio de la empresa Mover Promociones C.A del ciudadano Jorge Luis González Arias la suma de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00) hoy setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00 monto este que incluyó la suma de cuarenta y seis mil trescientos sesenta y ocho bolívares (Bs. 46.368,00) equivalentes al ocho (8%) por ciento del precio total del apartamento B-22 a ser cancelado el 1 de junio de 2007, pero que, la hoy demandada Promociones Bon Di C.A., no recibió del actor Jorge Luis González Arias en dicha fecha, alegando que no estaba necesitando dinero, y que le avisaría para pagar dicha suma; exigiendo cuando le avisó el 17 de octubre de 2.007, un monto mayor por setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00) hoy setenta y cinco mil bolívares (75.000,00)”.
De lo que se concluye que el actor si dio cumplimiento al pago que en principio había sido acordado por la suma de cuarenta y seis mil trescientos sesenta y ocho bolívares (Bs. 46.368,00) equivalentes al ocho (8%) por ciento del precio total del apartamento B-22 a ser cancelado el 1 de junio de 2007, pero que posteriormente se le exigió un monto mayor, al avisarle el 17 de octubre de 2.007, a saber la suma de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00) hoy setenta y cinco mil bolívares (75.000,00), suma ésta que fue cancelada por el actor. Y así queda establecido.-
Es preciso dejar establecido asimismo que el Tribunal de la causa, en lo que tiene que ver con el recibo que emitió la hoy demandada por el pago que recibió de la actora por setenta y cinco millones de bolívares Bs. 75.000.000,00, hoy setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), exigidos por la hoy demandada en fecha 17 de octubre de 2007, suma esta que recibió de manos del actor, por intermedio de su mandataria Mover Promociones C.A., hecho admitido por la demandada en la contestación de la demanda y también en su escrito de promoción de pruebas, en su análisis y valoración probatoria señaló que el recibo emitido emana de un tercero, no obstante ello, observa quien decide que efectivamente dicho tercero, a saber, Mover Promociones, C.A., es mandataria de la demandada Promociones Bon Di C.A., y ello quedó probado con el Documento o compromiso bilateral de venta que cursa a los folios 16 al 20 del expediente que la hoy demandada Promociones Bon Di C.A., celebró con un tercero, el ciudadano Alexander Eduardo Guerrero Valiente, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 15 de marzo de 2007, por el mismo inmueble apartamento B-22, objeto del contrato de marras, previamente celebrado con la parte actora, hacía aproximadamente un (1) año y cuatro (4) meses antes, en cuya cláusula “Primera Mandato”, se indica que mover Promociones está debidamente autorizada para tramitar con el interesado la adquisición e inversión del inmueble en el desarrollo denominado Villa Bon Di C.A., el cual es propiedad de la sociedad mercantil Promociones Bon Di C.A., hoy demandada, es decir que Mover Promociones C.A., actúa en las gestiones que realiza, sea la emisión del recibo de pago como también en dicho contrato como mandatario autorizada por la hoy demandada Promociones Bon Di. C.A., según documento suscrito en fecha 25 de agosto de 2006 mencionada también en la referida cláusula del documento, aunado a que los recibos de pago están suscritos por el mismo ciudadano Wemer Heinrich Moser Nicolussi Presidente de ambas empresas la mandataria Mover Promociones C.A., y Promociones Bon Di C.A., y en los dos (2) recibos de pagos, aparece a pie de página la dirección de la empresa, dirección que es la misma de ambas empresas e igualmente el mismo número de teléfono indicado en los dos (2) recibos de pagos, es decir, que el Presidente, la dirección y el número del teléfono de la empresa Promotora, constructora y vendedora “Promociones Bon Di C.A.” y también de su mandataria “Mover Promociones C.A”, son los mismos, además en ambos recibos aparece la misma dirección de las empresas: “Calle Beethoven, Colinas de Bello Monte, Caracas Torre Financiera Oficina 5-C, Telf. 7516545”. El ciudadano Wemer Heinrich Moser Nicolussi presidente de ambas empresas afirma el contrato celebrado y los dos recibidos emitidos a mi representado el actor, por sus pagos realizados en cumplimiento del contrato celebrado, emitiendo el recibo de pago al actor por setenta y cinco millones de bolívares Bs. 75.000.000,00, por la empresa Mover Promociones C.A, como mandataria de la hoy demandada. Incluso, en el Documento también Constitutivo de la empresa mandataria Mover Promociones C.A, uno de los socios constitutivos es el Presidente de la hoy demandada Promociones Bon Di C.A., el mismo ciudadano Wemer Heinrich Moser Nicolussi titular de la cedula de identidad N° 12.072.250 que firmó el contrato, y firmó los dos recibos de los pagos hechos por la parte actora, incluido el recibo del pago por Bs. 75.000.000,00 en representación de la empresa Mover Promociones C.A, mandataria de la hoy demandada, por lo que el pago por la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00) quedó plenamente demostrada en autos, monto este que incluyó la suma de cuarenta y seis mil trescientos sesenta y ocho bolívares (Bs. 46.368,00) equivalentes al ocho (8%) por ciento del precio total del apartamento B-22 a ser cancelado el 1 de junio de 2007, pero que, la hoy demandada Promociones Bon Di C.A., no recibió del actor Jorge Luis González Arias en dicha fecha, alegando que no estaba necesitando dinero, y que le avisaría para pagar dicha suma; exigiendo cuando le avisó el 17 de octubre de 2.007, un monto mayor por setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00) hoy setenta y cinco mil bolívares (75.000,00). Y así se decide.-
No puede dejar pasar quien decide, que el incumplimiento deviene por parte de la demandada, y ello es así por cuanto no quedó demostrado en autos que haya cumplido con su obligación de iniciar la obra y los movimientos de tierra en la fecha pactada, tampoco quedó demostrado en autos que haya notificado al actor, tal como se comprometió en el contrato de marras, la oportunidad en que se firmaría el contrato definitivo de compraventa y el posterior pago de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 237.600.000,00), hoy DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES, esto dentro de los 90 días siguientes a la firma del contrato celebrado con el actor; es decir, no se firmó dicho documento definitivo por los incumplimientos de la hoy demandada al contrato celebrado tal como se pactó en las cláusulas segunda, tercera y cuarta, al no notificar el actor la oportunidad de llevarse a cabo la firma del contrato y realización del segundo pago por Bs. 237.600.000,00, tal como se señaló supra. Y así también se establece.-
Igualmente riela a los folios 136 y 137 de este expediente, actas levantadas ante el INDEPABIS observándose específicamente al folio 137, del acta levantada el 14 de agosto de 2013, que los apoderados judiciales de la empresa promociones Bondi, C.A., señalaron lo siguiente: “La empresa propone dejar abierto el espacio para la negociación, trayendo a colación una propuesta en dinero la cual será negociada entre las partes…” declaración ésta que, a criterio de quien decide deja ver que la demandada no estaría dispuesta a cumplir su obligación de acuerdo a lo pactado en el contrato original, es decir, en el documento de reserva, sino fijar nuevos montos para la adquisición del referido inmueble, incumpliendo de esa manera el contrato de marras. Y así también se establece.-
Dilucidado lo anterior, es evidente entonces el incumplimiento de la parte demandada, toda vez que en primer lugar se comprometió conforme a la cláusula primera del documento de reserva en un plazo no mayor de 24 meses, contados a partir de la firma del documento definitivo de venta de los derechos sobre la unidad objeto del contrato, comprometiéndose así la demandada a venderle el inmueble de autos a la actora, por el precio convenido de quinientos setenta y nueve mil seiscientos bolívares (Bs. 579.600,00) pagaderos conforme a la cláusula tercera de la siguiente manera, la cantidad de doscientos treinta y siete mil seiscientos bolívares (Bs. 237.600,00), monto éste que quedó demostrado líneas arriba si pago la parte actora en el momento de la firma del contrato celebrado, igualmente el segundo pago por la misma cantidad de doscientos treinta y siete mil seiscientos bolívares (Bs. 237.600,00), en el momento de la firma del documento definitivo, representando ambos montos el 82% del precio total del apartamento, a saber, quinientos setenta y nueve mil seiscientos bolívares (Bs. 579.600,00). Y así se decide.-
Establecido como quedo el incumplimiento de la parte demandada, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones:
De la Fuerza obligatoria de los contratos:
El artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo, el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.
El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.
De la buena fe en la ejecución de los contratos:
Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160:
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.

La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.
La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.
Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.
Finalmente, como quiera que el incumplimiento de las obligaciones contractuales establecidas en el documento de reserva que nos ocupa, fueron imputadas a la parte demandada, debe declararse con lugar la demanda, y ordenar el otorgamiento del documento Público de compraventa ante la Oficina de Registro Público correspondiente, del apartamento B-22, del tipo D, ubicado en el segundo piso del cuerpo B del Conjunto Residencial Villa Bon Di, con un área aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 mts2), que forma parte del inmueble propiedad de la empresa PROMOCIONES BON DI, C.A., constituido por un lote de terreno, con una superficie aproximada de dos mil cuatrocientos noventa y cinco metros cuadrados (2.495,00 m2), ubicado en la urbanización Las Mercedes, sector Cerro Quintero, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, con frente a la calle Baruta, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 25 de julio de 2006, Nro. 10, tomo 04, protocolo primero y de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para el caso que la demandada, no cumpla con su obligación de otorgarle el documento público por la venta del inmueble descrito, la presente sentencia produce los efectos de contrato no cumplido, transfiriéndole la propiedad del citado inmueble, comprometiéndose la parte actora a consignar el saldo restante del precio del apartamento B-22, el día y hora que tenga a bien fijar el Tribunal de la causa. Y así se decide.-
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de julio del 2017 y ratificado el 27 del mismo mes y año, por el abogado CARLOS MOSQUERAABELAIRAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS, contra la sentencia dictada el 21 de julio del 2017, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano JORGE LUIS GONZALEZ ARIAS, contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES BON DI, C.A, ambas partes identificadas plenamente en el encabezado del presente fallo, en consecuencia; i) SE ORDENA el otorgamiento del documento Público de compraventa ante la Oficina de Registro Público correspondiente del apartamento B-22, del tipo D, ubicado en el segundo piso del cuerpo B del Conjunto Residencial Villa Bon Di, con un área aproximada de doscientos cinco metros cuadrados (205 mts2), que forma parte del inmueble propiedad de la empresa PROMOCIONES BON DI, C.A., constituido por un lote de terreno, con una superficie aproximada de dos mil cuatrocientos noventa y cinco metros cuadrados (2.495,00 m2), ubicado en la urbanización Las Mercedes, sector Cerro Quintero, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, con frente a la calle Baruta, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 25 de julio de 2006, Nro. 10, tomo 04, protocolo primero, y de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para el caso que la demandada, no cumpla con su obligación de otorgarle el documento público por la venta del inmueble descrito, la presente sentencia produce los efectos de contrato no cumplido, transfiriéndole la propiedad a la parte actora del citado inmueble, comprometiéndose la actora a consignar el saldo restante del precio del apartamento B-22, el día y hora que tenga a bien fijar el Tribunal de la causa.
Queda REVOCADA la apelada, con la motivación aquí expresada.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente sentencia. En su oportunidad procesal, remítase el expediente a su tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de marzo del dos mil dieciocho (2018). Años 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZA,


DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,

ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En la misma fecha 22/03/2018, se publicó y registró la anterior decisión constante de veintitrés (23) páginas, siendo las 3:05 p.m.
LA SECRETARIA,

ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
Exp. N° AP71-R-2017-000869/7.233.
MFTT/EMLR
Sentencia definitiva/Materia Civil.