REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
207º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2018-000010
ASUNTO INTERNO: 2017-9722
MATERIA: CIVIL
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil REPESA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de octubre de 1974, bajo el número 29, tomo 178-A-Pro., de los libros respectivos, representada por el ciudadano GILBERTO AVILAN COHEN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-3.186.262, en su carácter de presidente.
APODERADOS DE LA ACTORA: Ciudadanos FLOR CARVAJAL DE PATIÑO y ANDRO JESÚS RESTANIO RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el número 52.626 y 179.450.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 1993, bajo el número 3, tomo 12-A-4to., de los libros respectivos, representada por el ciudadano GIUSEPPE TAMBORRINO CAFACNA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.140.809, en su carácter de presidente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSÉ MIGUEL JUNCAL RODRÍGUEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 36.357.
MOTIVO: DESALOJO (artículo 40, Literales “a” e “i”, local comercial).
DECISIÓN RECURRIDA: SENTENCIA DICTADA ORALMENTE POR EL JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN FECHA 7 DE NOVIEMBRE DE 2017 Y SU EXTENSO DEL 1 DE DICIEMBRE DE 2017.
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.
-I-
ANTECEDENTES
En fecha 21 de septiembre de 2016, los abogados FLOR CARVAJAL DE PATIÑO y ANDRO JESÚS RESTAINO RODRÍGUEZ, apoderados judiciales de la demandante, sociedad mercantil REPESA, C.A., basándose en las cláusulas segunda y décima segunda del contrato de arrendamiento; en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil; en armonía con los artículos 14, 40 literal “a” e “i” y 36 del Código de Procedimiento Civil, presentaron demanda junto con sus recaudos contra la sociedad mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de ley. (F. 2 al 33)
En fecha 23 de septiembre de 2016, el tribunal a quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte accionada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda, dejándose constancia en esa misma oportunidad que el juicio se seguiría por el procedimiento oral. (F. 34 y 35)
En fecha 13 de octubre de 2016, el alguacil del circuito a quo consignó diligencia mediante la cual dejó constancia que en fecha 10 de octubre de 2016, entregó citación junto con la compulsas al ciudadano GUISEPPE TAMBORRINO CAFACNA, como representante de la sociedad mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A., la cual leyó y firmó el recibo de comparecencia, cumpliendo de esta forma la misión encomendada. (F. 40 y 41)
En fecha 9 de noviembre de 2016, fue recibido por el a quo poder apud acta, presentado por el ciudadano GUIESEPPE TAMBORRINO CAFACNA, en su condición de representante legal de la sociedad mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A., a los abogados JOSÉ MIGUEL JUNCAL RODRÍGUEZ y SILVIA MARGARITA HERNÁNDEZ DE VALERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 36.357 y 129.832, respectivamente. (F. 42-43 y vto.) En la misma fecha, el co-apoderado judicial de la parte accionada, presentó escrito de contestación a la demanda. (F. 44 al 47 y vto.)
En fecha 16 de noviembre de 2016, la apoderada judicial de la parte actora promovió prueba de cotejo sobre la firma estampada en el contrato de arrendamiento, por la pretensión de desconocimiento opuesta por la parte demandada. (F. 79)
En fecha 21 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito acompañado de documentos, mediante el cual subsana las cuestiones previas invocadas por la parte demanda. (F. 80 al 82).
En fecha 23 de noviembre de 2016, el a quo admitió la prueba de cotejo promovida. (F. 92)
En fecha 28 de noviembre de 2016, se designó como experto grafotécnico al ciudadano RAFAEL ANDRÉS CARRASQUERO AUMATRIE y se ordenó su notificación. Previa aceptación y juramentación por parte del experto designado, en fecha 11 de enero de 2017, consignó el dictamen pericial encomendado. (F. 93 al 114)
En fecha 30 de enero de 2017, el a quo dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró subsanada la cuestión previa invocada por la demandada, establecida en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, realizándose las notificaciones correspondientes. (F. 115 al 135)
En fecha 3 de octubre de 2017, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó fuese fijado la oportunidad para la audiencia preliminar. Es por ello, que el 4 de octubre de 2017, el a quo fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente, a los fines que tuviese lugar el acto de la audiencia preliminar. Así pues, en fecha 11 de octubre de 2017, siendo la oportunidad procesal, fue realizada la audiencia preliminar, en la cual asistieron los apoderados judiciales de ambas partes, quienes cuales expusieron sus alegatos y defensas. (F. 136 al 139 y vto.)
En fecha 18 de octubre de 2017, el tribunal procedió a fijar los límites de la controversia. (F. 140 al 142)
En fecha 1 de noviembre de 2017, los apoderados judiciales de la parte demandante, consignaron escrito de promoción de pruebas. (F. 143 al 147)
Por auto de fecha 2 de noviembre de 2017, el a quo ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas consignados por las partes; asimismo, que en relación al merito favorable promovido por la actora, el juez está en la obligación de valorar todos los medios probatorios producidos en juicio e indicó que al no existir medio probatorio que evacuar, fijó el segundo (2do) día de despacho siguiente para la celebración de la audiencia oral. (F. 148)
En fecha 7 de noviembre de 2017, tuvo lugar la audiencia de juicio a la que compareció la parte demandante, a través de sus apoderados judiciales, dejándose constancia de la incomparecencia de la parte demandada, ni por sí, ni por medio de su representación judicial, previa exposición de sus alegatos por parte de la actora; el tribunal de la causa declaró con lugar la demanda por desalojo intentada, ordenando la entrega material del inmueble objeto de la demanda, igualmente ordenó el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto hasta diciembre de 2014, de enero hasta diciembre de 2015 y enero hasta septiembre del 2016, así como aquellos que se dejen de cancelar hasta la efectiva entrega material del inmueble, a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) mensuales cada uno; condenando en costas a la parte demandada. (F. 149 al 152)
En fecha 1 de diciembre de 2017, el a quo publicó el extenso de la sentencia definitiva en los términos siguientes:
“…PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por desalojo interpusieran los abogados FLOR CARVAJAL DE PATIÑO y ANDRO JESÚS RESTAINO RODRÍGUEZ (…) en su condición de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil REPESA, C.A., (…) en contra de la Sociedad de Comercio ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A., (…). SEGUNDO: Se ordena la entrega material del inmueble identificado como: Local B, Planta Baja del Edificio El Nacional, ubicado en la calle Chama de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de personas y bienes, solvente con el pago de impuestos nacionales y municipales que le correspondan y en las mismas condiciones en que le fuera entregado. TERCERO: Se ordena a la Sociedad de Comercio ELECTROAUTO TAMBORINO, C.A., al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto hasta diciembre del 2014, de enero hasta diciembre del año 2015 y enero hasta septiembre del año 2016, así como aquellos dejados de cancelar hasta la fecha de la efectiva entrega material del inmueble, a razón de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) mensuales cada uno. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…. ”
En fecha 8 de diciembre de 2017, la apoderada judicial de la parte demandada, abogada SILVIA HERNÁNDEZ, apeló de la sentencia dictada por el a quo en fecha 1 de diciembre de 2017. Es por ello, que en fecha 15 de diciembre de 2017, el a quo, oyó el recurso la apelación en ambos efectos, remitiendo el expediente mediante el oficio Nº 446-2017 a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (F. 160 al 164)
-II-
ACTUACIONES ANTE EL SUPERIOR
Verificada la insaculación de causas en fecha 10 de enero de 2018, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, recibiendo las actuaciones, el día 16 de enero de 2017 y por auto de esa misma fecha, el tribunal le dio entrada al expediente y fijó los lapsos a que se refieren los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad procesal correspondiente ninguna de las partes presentó informes.
III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
A los fines de decidir el fondo de la controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que, aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva. De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto Constitucional, en su artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
En línea con lo anterior el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados, así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia, tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la ley. Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones.
Al respecto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, el principio de la carga probatoria, cuando expresa que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
Principio este, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal, pues, el juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por ellas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho conocido como reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez solo procede según lo dispuesto en el ut retro artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código Adjetivo.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, admitida en fecha 23 de septiembre de 2016, la accionante alegó:
Que en fecha 1 de octubre del año 1995, las parte suscribieron un contrato de arrendamiento, cuyo objeto del mismo es un inmueble identificado como local “B”, planta baja del edificio El Nacional, el cual se encuentra ubicado en la calle Chama de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que el plazo establecido de duración del contrato es de un (1) año, contado a partir del 1 de octubre de 1995 hasta el 30 de septiembre de 1996, prorrogable automáticamente por períodos de tres (3) meses.
Que el demandado, se obligó a pagar inicialmente por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de treinta y dos mil ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 32.850,00) mensuales, cuyo equivalente en bolívares fuertes se refiere a la cantidad de treinta y dos bolívares fuertes con ochenta y cinco céntimos (Bs.F 32,85), cuyo canon fue modificado con el tiempo, siendo el último aplicable a partir del mes de marzo del año 2014, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), pactado por las partes de mutuo y común acuerdo; que dicho pago debía efectuarlo el inquilino por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días del mes, en las oficinas del arrendador.
Que tal y como fue acordado en la cláusula décima segunda literal “b” del contrato, que el impago de la pensión de arrendamiento en su respectivo vencimiento constituía causa suficiente para que el arrendador pueda solicitar la resolución del contrato.
Que el demandado dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde agosto hasta diciembre del año 2014, enero hasta diciembre del año 2015 y enero a septiembre del año 2016.
Que basa su pretensión en las cláusulas segunda y décima segunda del contrato de arrendamiento; en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592, numeral 2° del Código Civil; en armonía con los artículos 14, 40, literales “a” e “i” y 43 en su aparte único de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en concatenación con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Estimaron el valor de la demanda por la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), cantidad equivalente a setecientas treinta y cuatro con cuarenta y seis unidades tributarias (734,46 U.T.)
Por último, en su petitorio solicitan que sea declarado el desalojo y por vía de consecuencia extinguir judicialmente el contrato de arrendamiento, así como también la relación arrendaticia existente con efecto ex tunc; la restitución del inmueble libre de bienes y personas en las mismas condiciones que lo recibió; que la demandada sea condenada en costas del presente proceso por la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), correspondientes a los cánones insolutos, por concepto de daños y perjuicios causados a la demandante.
Acompañó la pretensión con distintos documentos fundamentales.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por su parte el apoderado judicial del demandado JOSÉ MIGUEL JUNCAL RODRÍGUEZ, estableció en el escrito de contestación, lo siguiente:
Como defensas previas o cuestiones previas, invocó el contenido del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que no fueron acompañados los documentos fundamentales de la pretensión, desconociendo en todas sus formas y partes el contrato de arrendamiento, aduce que no acompaña el documento de propiedad del inmueble que demuestre por parte de la actora un interés legítimo sobre el mismo; considera que no fue cumplido por parte de la demandante los requisitos de forma del libelo, por cuanto no cumplió con los ordinales 2°, 4° y 6° del artículo 340 eiusdem, al no probar su interés legítimo.
Como contestación al fondo de la demanda, estableció lo siguiente:
Que reconoce la condición de arrendataria bajo la figura de los contratos a tiempo indeterminado derivado de un contrato verbis, sin embargo, no reconoce los argumentos o pruebas esgrimidos por la parte demandante, en virtud, de la promulgación de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014, pues no se disponía de un contrato escrito y notariado que es exigido normalmente por los órganos reguladores municipales y estadales.
Que ha modo de recordatorio infiere la disposición transitoria primera, que establece que todos los contratos vigentes a la entrada en vigor del Decreto Ley deberían ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a la nueva norma legal.
Que la nueva legislación estableció en su artículo 32, que para la fijación del canon de arrendamiento para los inmuebles sujetos a regulación se determina de mutuo acuerdo entre las partes.
Que es el caso que el inmueble objeto de la pretensión, para el año 2014, se encontraba sujeto a la extinta Dirección General de Inquilinato, según oficio Nº 33.396-F1 de fecha 22 de octubre de 2009, estableciendo que el canon máximo sería de tres mil treinta y dos bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 3.032,64) para el local comercial y cuatrocientos sesenta y seis bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs. 466,56) para el estacionamiento descubierto.
Que el supuesto arrendador, el cual no consta su titularidad, ni facultades para arrendar prometió que presentaría un nuevo contrato adecuado a la nueva ley de arrendamiento comercial y a su vez revisaría el alquiler de mutuo acuerdo, cosa que no cumplió y es por ello, que fue pasando el tiempo, inclusive, alegó que como se habían pagado cánones en exceso motivado a la regulación de alquileres, se iban a compensar los cobros excesivos realizados.
Que la demandante se encuentra confundida en quien se encuentra alquilada en el inmueble, entre la sociedad mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A. y AUTOELECTRICO TAMBORRINO 97, C.A., siendo esta última la que siempre paga los alquileres del local objeto de autos, siendo esto una duda razonable de derecho sobre quién es la verdadera arrendataria del inmueble objeto de autos, haciendo que la demanda sea temeraria y dudosa al respecto.
Que desconoce de manera absoluta el contrato suministrado por la demandante, pues dicho local se encuentra ocupando desde hace más de veintiún (21) años y que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, el contrato de arrendamiento que pretende el demandante mostrar como válido y sus efectos, pasaron los 15 años que establece la normativa civil, lo que convirtió el contrato a tiempo indeterminado y sin ningún efecto.
Destaca que el arrendador desde hace más de cuatro (4) años no cumple con los deberes que le corresponden, según lo preceptuado en la norma como o son los arreglos y el mantenimiento del inmueble, funcionamiento de luces de emergencia, bomberos, etc.
Como petitorio primeramente solicita le sea notificado a la Fiscalía del Ministerio Público, con competencia en materia inquilinaria, con la finalidad de que se garantice el debido proceso. Como segundo, solicita sea declarada sin lugar la demanda, por no haberse cumplido con las normas fundamentales del Código de Procedimiento Civil, para que la demanda prospere, además de temeraria y confusa en cuanto a sus pretensiones, por lo que la demanda debe ser declarada improcedente. Como último punto solicita que sea declarada sin lugar la demanda y se condene a la parte demandante en costas por ser definitivamente temeraria.
Anexa con la contestación de la demanda documentos fundamentales de sus excepciones.
Con vista a lo anterior, corresponde a esta alzada realizar la correspondiente valoración probatoria aportada a los autos por las partes, de la forme que sigue:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES AL PROCESO
Consta a los folios 8 al 12 del expediente, marcado “A”, copia certificada de poder otorgado por el ciudadano GILBERTO AVILAN COHEN, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil REPESA, C.A., en fecha 1 de marzo de 2013, a los abogados FLOR CARVAJAL DE PATIÑO y ANDRO JESÚS RESTAINO RODRÍGUEZ, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los números 52.626 y 179.450 respectivamente, ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 1 de marzo de 2013, quedando inserto bajo el Nº 1, tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por la notaría; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal lo tiene como fidedignos y lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429 y 509 del Código procesal adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se decide.
Consta a los folios 13 al 26 del expediente, marcado “B”, copia simple del documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil “ELECTRO-AUTO TAMBORRINO, C.A.” ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, constituida conforme a las formalidades registrales, en fecha 2 de diciembre de 1993, bajo el número 3, tomo 12-A-4to., y en vista que no fue cuestionado en modo alguno, este tribunal la tiene como fidedigna y la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia que dicha compañía cumplió con todas las formalidades legales para su constitución. Así se decide.
Consta a los folios 27 al 31 del expediente, marcado “C”, copia simple del contrato de arrendamiento, otorgado por el ciudadano AVILAN C. GILBERTO en su calidad de presidente de la sociedad mercantil REPESA, C.A., en su calidad de arrendadora y el ciudadano GUISEPPE TAMBORRINO CAFACNA, en su condición de presidente de la sociedad mercantil “ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A.” en su calidad de arrendataria, el cual fue signado por las partes en fecha 1 de octubre de 1995, donde establecieron en la cláusula primera que el objeto del contrato sobre un inmueble constituido por el local “B”, P.B., edificio El Nacional, ubicado en la calle Chama, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Distrito Sucre (hoy Municipio Baruta), Estado Miranda, para el uso comercial; asimismo establecieron en la cláusula segunda, la pensión mensual por la cantidad de treinta y dos mil ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 32.850,00), con una duración contada desde el 1 de octubre de 1995 hasta el 30 de septiembre de 1996, prorrogable automáticamente por períodos de tres (3) meses, al menos que alguna de las partes con anterioridad a ese vencimiento conviniera en no prorrogar el aludido término, siendo desconocido dicho medio probatorio por parte de la demandada en forma pura y simple, razón por la cual la demandante en la oportunidad correspondiente promovió prueba de experticia grafotécnica, cuyas resultas rielan a los folios 107 al 114 y de la cual se evidencia que los expertos concluyeron que las firmas señaladas como indubitadas son reproducciones de firmas realizadas por el ciudadano GUISEPPE TAMBORRINO CAFACNA, por lo que dichas pruebas se valoran conforme lo previsto en los artículos 12, 429, 444, 445, 467 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.361, 1.363, 1.422, 1.423 y 1.425 del Código Civil, y se aprecia que las partes de autos suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 1 de octubre de 1995, por un local comercial el cual es objeto en el caso de marras, en el cual establecieron las distintas cláusulas que regiría el mismo y quedando desestimado tal cuestionamiento. Así se decide.
Consta al folios 32, marcado “D”, factura Nº 22926 de fecha 3 de junio de 2014, emitida por la parte actora sociedad mercantil “REPESA, C.A.”, por la cantidad de trece mil quinientos ochenta y seis bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 13.586,23) contra la sociedad mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO 97, C.A., y si bien no fue cuestionada en modo alguno, dicha factura no puede hacerse valer como prueba en este juicio, en aplicación analógica a lo establecido en el artículo 1.372 del Código Civil, por cuanto la referida sociedad mercantil es una tercera persona ajena a la relación sustancial que no ha manifestado su consentimiento para su presentación y que al no ser ésta parte en el juicio, ni causantes de las mismas, debió ser llamada a ratificarla a través de la prueba testimonial, conforme lo prevé el artículo 431 Código Adjetivo Civil, por lo que esta alzada la desecha del proceso. Así se decide.
Consta al folio 33, marcada “E”, Factura Nº 23159 de fecha 30 de julio de 2014, emitida por la parte actora sociedad mercantil “REPESA, C.A.”, por la cantidad de veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000,00), contra la sociedad mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO, y en virtud a que dicha prueba no fue cuestionada en forma alguna por la contraparte, este juzgado la valora de conformidad con lo previsto en los artículos 12, 429 y 509 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con lo establecido en los artículo 1.361 y 1.363 del Código Civil, y de la misma se aprecia que la parte demandada canceló a la actora los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2014, a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00). Así se decide.
Consta a los folios 48 al 57 del expediente, copia simple de la sentencia, dictada en fecha 9 de mayo de 2016, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal la tiene como fidedignas y la valora conforme los artículos 12, 429, 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de las mismas se aprecia que en fecha 9 de mayo de 2016, el referido juzgado de municipio dictó sentencia definitiva en la cual declaró sin lugar la demanda por desalojo propuesta contra el ciudadano GUISEPPE TAMBORRINO CAFACNA. Así se decide.
Consta al folio 58 del expediente, original de notificación personal emanada por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, de fecha 22 de octubre de 2009, dirigida a la sociedad mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A.; y por cuanto no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, y 1.359 del Código Civil y se aprecia de su contenido que mediante acto administrativo contenido en la resolución N° 00013497, de fecha 8 del mismo mes y año, se acordó fijar el canon máximo de arrendamiento mensual para comercio, en la cantidad de tres mil treinta y dos bolívares fuertes con sesenta y cuatro céntimos (Bs.F. 3.032,64) y para el estacionamiento descubierto en la cantidad de cuatrocientos sesenta y seis bolívares fuertes con cincuenta y seis céntimos (Bs.F. 466,56). Así se decide.
Consta a los folios 59 al 76 del expediente, marcada “C”, copia simple del documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil “AUTO ELECTRICO TAMBORRINO 97, C.A.” ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, inscrita bajo el Nº 20, tomo 388-A-Sgdo., de fecha 31 de julio de 1997; y si bien no fue cuestionada en modo alguno, cierto es también que dicho documento no puede hacerse valer como prueba en este juicio, en aplicación analógica a lo establecido en el artículo 1.372 del Código Civil, por cuanto la referida sociedad mercantil es una tercera persona ajena a la relación sustancial, aunado a que no ha manifestado su consentimiento para su presentación y que al no ser esta parte en el juicio, ni causante de las mismas, debió ser llamada a ratificarla a través de la prueba testimonial o de informes, sin requerirle ninguna otra formalidad, conforme lo prevén los artículos 431 y 433 del Código Adjetivo Civil, por lo que esta alzada la desecha del proceso. Así se decide.
Consta a los folios 83 al 91 y vto. del expediente, copia simple del documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil “REPESA, C.A.” ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte en su debida oportunidad, se tiene como fidedigna y se valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que dicha compañía fue constituida conforme a las formalidades registrales, quedando registrada bajo el número 14 del año 2013, tomo 95-A. Así se decide.
En la oportunidad legal respetiva la representación de la demandante promovió el mérito favorable de los autos y en virtud a que este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por Sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, reiterado en la actualidad; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Así se decide.
Analizados los medios probatorios consignados en autos, este juzgador de alzada estima necesario indicar lo siguiente, con base a la revisión de la sentencia recurrida, en virtud de ello, se observa:
Se evidencia de la lectura realizada al extenso de la sentencia publicada en fecha 1 de diciembre de 2017, que el juez del a quo ordenó en el particular tercero el pago de los cánones de arrendamiento “dejados de cancelar hasta la fecha de la efectiva entrega material del inmueble, a razón de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) mensuales cada uno”; sin embargo de la revisión efectuada al escrito libelar se desprende que la empresa actora en el particular tercero del petitorio demandó las costas y costos del proceso y la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), correspondiente a los cánones insolutos, ello por concepto de daños y perjuicios.
En tal sentido, este órgano jurisdiccional de alzada actuando dentro de las facultades concedidas por la ley, considera necesario hacer referencia al contenido del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
“Toda sentencia debe contener: (…) 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. …”.
Igualmente, el artículo 244 del citado Código Adjetivo dispone:
“Será nula la sentencia por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”
Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 483, dictada el 20 de diciembre de 2002, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, estableció lo siguiente:
“En efecto, en cuanto al vicio de ultrapetita, en sentencia N° 142, expediente 2000-000133 de fecha 22 de mayo de 2001, (caso: Douglas Segundo Sulbarán contra Sor Teresa Arvelo de Manzano y otro), esta sala dejó sentado el siguiente criterio: “...La Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 20 de enero de 1999, en el juicio de Manuel Antonio Gualdrón y otro contra Luis Enrique Peña Arbeláez, expresó:
“...En sentencia de 16 de diciembre de 1964, la Sala estableció: ‘Nuestro ordenamiento procesal no define el concepto jurídico de la ultrapetita, pero en su defecto la doctrina y la jurisprudencia han elaborado la noción del expresado vicio formal de la sentencia, consistentes según ellas en un exceso de la jurisdicción del juzgador al decidir cuestiones no planteadas en la litis concediendo generalmente a alguna parte una ventaja no solicitada, o en otros términos, dando más o más allá de lo pedido que es la significación etimológica del vocablo. El deber impuesto a los jueces de evitar la incursión en ultrapetita es consecuencia del principio de congruencia que ha de estar presente en toda sentencia para asegurar la debida correspondencia entre el fallo y el objeto de la litis... ...Nuestro comentarista Borjas al analizar tal punto expresa que ‘los jueces no pueden pronunciarse sobre cosa no demandada, ni adjudicar más de lo pedido; les está prohibido todo cuanto constituya extra o ultrapetita’ (Cfr. G.F: Nº 46, Segunda Etapa, p. 673).
Esta doctrina ha sido reiterada por la Sala en fallos posteriores, entre otros, los de 28 de julio de 1993 y 27 de julio de 1994, en los cuales se recoge la enseñanza contenida en la sentencia dictada por la antigua Corte Federal y de Casación, en fecha 30 de abril de 1928.
De acuerdo con Chiovenda, el problema de la ultrapetita está íntimamente vinculado al de la indefensión de las acciones, porque la demanda es una cantidad constante en el proceso y es necesario confrontarla con el pronunciamiento del juez en la sentencia. Según Cuenca, para saber si ha habido ultrapetita, es indispensable individualizar la acción y escrutar en la sentencia si ha sufrido algún engrosamiento o desfiguración. Estos conceptos están igualmente recogidos en la sentencia referida, de 27 de julio de 1994, y en la cual, asimismo, se inserta esta cita: ‘Este vicio que se analiza, según el viejo aforismo latino tantum indicatum cuantum discussum. Es decir, en un lenguaje más claro, conceder a la parte vencedora más de lo que ésta ha reclamado de la vencida’. A mayor abundamiento, preciso es traer a colación el criterio de Jaime Guasp, en cuanto define la incongruencia positiva, como el vicio que ocurre cuando la sentencia concede cuantitativa o cualitativamente, más de lo pedido. Tal concepto se encierra en el aforismo de cuño Romano: Ne eat itra petita partium. Partiendo de esta idea, podemos encontrar que en ambas figuras (ultrapetita e incongruencia positiva), el vicio se consolida en la conducta del sentenciador de acordar más de lo reclamado; sin embargo, la incongruencia positiva surge cuando se exhorbite el thema decidendum, cuando la sentencia va más allá de ‘solo lo alegado por las partes’ cuando no se ajusta a la exigencia de exhaustividad. ‘Quiere la ley que la decisión no solo sea manifiesta, definitiva e indubitable sino que guarde relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión del actor y con los términos en que fue propuesta la defensa del demandado’. En cambio, hay ultrapetita –como antes se expresó- cuando se da al demandante más de lo pedido, en otras palabras, cuando se condena al demandado a ‘pagar p (sic) hacer una cosa mayor que la reclamada por el demandante’. Se considera también que hay ultrapetita en los pronunciamientos sobre cosas no demandadas, extrañas al problema judicial debatido entre las partes; éstos son los casos de extrapetita que la reiterada doctrina de esta Sala ha comprendido dentro del marco de la ultrapetita…”. (Negrillas de la Sala).
De manera que la ultrapetita, ha sido concedida por la doctrina como el “...vicio contenido en el dispositivo del fallo o en el razonamiento que incluya una condena. Consiste en exceder los términos de la litis, decidiendo cuestiones extrañas a los pedimentos del libelo y a la defensa planteada en la contestación...”. (Curso de Casación Civil. Dr. Humberto Cuenca. Tomo I. Pág. 148), lo que permite señalar que dicho vicio se delata en el dispositivo del fallo y se configura cuando el juez otorga más de lo requerido en la demanda, lo que contraviene lo establecido en los artículos parcialmente transcritos con anterioridad y siendo criterio reiterado por parte de las diversas Salas que conforman el Tribunal Supremo de Justicia, que dichos artículos son de orden público, en razón a que se relacionan con los principios referidos al derecho a la defensa y al debido proceso, por lo tanto la infracción de dichas normas debe ser sancionada, aún de oficio, por el sentenciador de alzada que lo delate.
Con base a lo anterior, es por lo que este juzgado superior estima necesario indicar que en la sentencia recurrida, tal y como quedó transcrito con anterioridad, el juez de la causa en la dispositiva otorgó más de lo pretendido por la accionante, en virtud a que no se demandó el pago de los cánones que se siguieran causando hasta la entrega material del inmueble, si no el pago de los cánones insolutos, lo que permite determinar que el mismo incurrió en ultrapetita y aún y cuando dicho vicio no fue denunciado ante esta instancia, el mismo puede ser declarado de oficio, con base a las consideraciones explanadas, razón por la cual, debe forzosamente este sentenciador declarar la nulidad de la sentencia recurrida. Así se decide.
Establecido lo anterior, procede este juzgado de alzada a decidir el mérito del asunto desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente, a tenor de lo previsto en el artículo 209 del Código Adjetivo Civil y para ello se aprecia lo siguiente:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.
El contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
Por su parte, CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación, es decir, se perfecciona solo consensus; siendo la misma no solemne, ni formal, a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica; pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo asimismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del inmueble arrendado. Es de hacer notar que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años.
Por su parte, los doctores GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste juzgador de alzada, en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, entre otras cosas, expresan que:
“…En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo.… pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”
Ahora bien, en materia contractual, el artículo 1.133 del Código Civil, dispone que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, por un lado, y por el otro, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 eiusdem, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. Asimismo, el artículo 1.160 de la ley sustantiva civil, señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, mientras que en el artículo 1.167, ibídem, indica que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
No obstante, ante el desconocimiento del contrato de arrendamiento por parte de la representación demandada, esta alzada destaca que conforme al dictamen pericial de experticia grafotécnica, realizado por los expertos DILIA CAMPOS PACHECO, JUAN ALBERTO BLANCO y RAFAEL ANDRÉS CARRASQUERO, la firma del contrato de arrendamiento inherente a la parte demandada fue realizada por la persona de GIUSEPPE TAMBORRINO CAFACNA, por lo cual este tribunal tiene como cierto que la sociedad mercantil REPESA, C.A. en su calidad de arrendadora, suscribió el contrato de arrendamiento de autos en fecha 1 de octubre de 1995, con la sociedad mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A., por un local comercial el cual es objeto en el caso de marras. Así se decide.
En este sentido, el caso de autos por tratarse de un contrato de arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial, bajo los criterios del Código Civil y en vista de que la presente acción fue incoada en fecha 21 de septiembre de 2016, estando en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, se atenderán las disposiciones establecidas en este decreto. Así se establece.
Asimismo, conceptualizando la figura del contrato de arrendamiento de local comercial, se encuentra el mismo en el artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial; “…siendo aquel aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí sólo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste…”.
Al respecto, se puede constatar que el contrato de arrendamiento producto de la litis, el cual riela desde el folio 27 al 31 del expediente, en su cláusula primera se refiere a un inmueble constituido por un local comercial identificado con la letra “B”, ubicado en la planta baja del edificio El Nacional, situado en la calle Chama, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Distrito Sucre (hoy Municipio Baruta), Estado Miranda.
Así pues, a fin de determinar la procedencia o no de la demanda presentada, se debe necesariamente verificar la temporalidad del documento fundamental de la pretensión, y al respecto establece el artículo 6 del referido Decreto Ley:
“…La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no. Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado. La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1. Las disposiciones del presente Decreto Ley. 2. Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley. 3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto Ley. 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión.”
Al respecto, se debe señalar que la presente acción está orientada a la procura del desalojo del local comercial, en razón del incumplimiento de la obligación contractual, referente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto a diciembre del año 2014, de enero a diciembre del año 2015 y de enero a septiembre del año 2016, que en principio era de la cantidad de treinta y dos mil ochocientos cincuenta Bolívares (Bs. 32.850,00) mensuales, cuyo equivalente en bolívares fuertes se refiere a la cantidad de treinta y dos bolívares fuertes con ochenta y cinco céntimos (Bs. F. 32,85), y de acuerdo a lo alegado por la demandante en el escrito libelar el canon fue modificado con el tiempo, siendo el último aplicable a partir del mes de marzo del año 2014, la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), pactado por las partes de mutuo y común acuerdo y que el mismo debía realizarse por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días del mes en las oficinas del arrendador.
Ahora bien, establecen las cláusulas segunda y décima segunda del contrato de arrendamiento lo siguiente:
“…CLAUSULA SEGUNDA: PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO: La pensión mensual por el arrendamiento de EL INMUEBLE objeto del presente Contrato es la cantidad de: TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (*32.850,00), además cancelar el monto de los recibos de condominio, emitido por la administradora del edf. El Nacional, que EL INQUILINO se obliga a pagar en moneda de curso legal a EL ARRENDADOR o a su orden, en las oficinas de éste o de la persona que designare, mensualidades adelantadas los primeros Cinco (5) días. EL ARRENDADOR exigirá el pago del canon de arrendamiento que estableciere para EL INMUEBLE, cualquier resolución y/o sentencia que dictaren los Organismos competentes, durante la vigencia de este contrato o sus prórrogas, si las hubiere, la que entrará en vigor de manera automática, a partir de la fecha de la resolución y/o sentencia inclusive, y EL INQUILINO así declara aceptarlo….
CLAUSULA DECIMA SEGUNDA: CAUSAS DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO: Son causa de resolución del Contrato, las siguientes:
a) Si EL INQUILINO incumpliere cualesquiera de las obligaciones contraídas en este Contrato o previstas en la Ley.
b) Si EL INQUILINO no pagare la pensión de arrendamiento en su respectivo vencimiento de acuerdo a lo aquí establecido y acordado.
c) Si EL INQUILINO o su fiador, si lo tuviere, sufrieren medida judicial preventiva o ejecutiva contra cualesquiera de sus bienes y que no sea suspendida en el transcurso de siete (7) días a contar de su notificación y/o ejecución. En caso de que EL ARRENDADOR accionare contra EL INQUILINO y/o fiador, si lo tuviere, serán por cuenta de EL INQUILINO todos los gastos judiciales y extrajudiciales causados por tal motivo, así como los daños y perjuicios que resulten.
d) Si EL INQUILINO causa molestias a la comunidad o vecinos como consecuencia de mala conducta, fiestas, música a excesivo volumen, peleas y discusiones, daños a la propiedad, uso indebido de los puestos de estacionamientos que no le correspondan, y cualquier otro motivo que ocasione molestias a la comunidad o vecinos y que estas quejas sean consignadas a EL ARRENDADOR…”
De la interpretación literal de las referidas cláusulas, se evidencia que la voluntad de los contratantes fue que el pago de los cánones de arrendamiento fuere realizado de manera anticipada, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y en caso de atraso en el pago de un canon daría derecho a el arrendador a realizar las acciones necesarias a los fines de obtener la devolución del bien.
Con vista a lo anterior, observa este juzgado superior en primer término, respecto al monto del canon de arrendamiento, que consta en autos la notificación personal emanada por el órgano regulador de inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, consignada a los autos por la representación de la parte demandada y recurrente, indicando que se estableció mediante resolución administrativa N° 00013497, de fecha 8 de octubre de 2009, el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio a pagar por el local de marras, por la cantidad de tres mil treinta y dos bolívares fuertes con sesenta y cuatro céntimos (Bs. F. 3.032,64), sin embargo, junto al escrito libelar fue consignada factura signada con el Nº 23159, de fecha 30 de julio de 2014, en la cual se evidencia que la empresa demandada pagó los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2014, a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) lo cual permite a este juzgador inferir que ciertamente las partes habían pactado dicha cantidad como valor del canon de arrendamiento, aunado al hecho que no riela a los autos prueba alguna que demuestre lo contrario. Así se decide.
En relación, al lugar donde debió realizarse el pago del canon de arrendamiento, se debe hacer referencia a lo establecido en el artículo 27 de la ley especial, al respecto:
“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento. En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado. Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.” (Negrillas y subrayado del presente fallo)
En tal sentido, se observa que la parte demandante de acuerdo a las estipulaciones contractuales arguye que el pago del canon debía realizarse en sus oficinas, sin embargo, debe recordar quien aquí decide, ante la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual en su disposición transitoria primera establece: “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley”. Es por ello, que el demandado bien pudo haber consignado la obligación contractual en una cuenta bancaria suministrada por el arrendatario y ante la falta de esta, el Estado coloca a disposición de los arrendatarios el organismo encargado en materia de arrendamientos de locales comerciales, como lo es Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en los Circuitos Civiles, creada el 22 de mayo de 2013, mediante resolución N° 2013-0011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de manera que la misma se encuentra en la actualidad en pleno funcionamiento.
No obstante lo anterior, debemos traer a colación el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el cual se estableció:
“Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos….”
Es por ello, que se pasa a verificar lo establecido por la ley especial en cuanto a una de las causales para determinar si procede o no el desalojo es la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes del local, por lo que se debe aplicar la normativa por sobre la voluntad de las partes.
Así las cosas, ante el no pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto a diciembre del año 2014, de enero a diciembre del año 2015 y de enero a septiembre del año 2016, esgrimidos por la representación de la parte accionante, la representación judicial del demandado, a los fines de rebatir dicho alegato, arguyó que de mutuo acuerdo establecieron que como se habían pagado cánones en exceso, que motivado a la regulación de alquileres se iban a compensar los cobros excesivos realizados; sin que riele a los autos prueba de ello, razón por la cual al no observarse ninguna consignación de pago del mismo ante una cuenta bancaria perteneciente al arrendador o ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en consecuencia, la demandada forzosamente debe ser declarada insolvente, tomando en consideración que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, que deben ejecutarse de buena fe y que no solamente obligan a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, a tenor de lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, configurándose así la invocada causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
De lo antes trascrito, infiere este tribunal superior, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, de descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, por lo tanto es forzoso concluir en que la acción de desalojo bajo estudio, debe prosperar al estar ajustada a derecho, pues el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos tal como quedó demostrado de las actas procesales no fueron cancelados, y por vía de consecuencia la demandada queda obligada por la naturaleza del contrato a dar cumplimiento a lo prescrito en su cláusula décima segunda, referente a la entrega del inmueble libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación. Finalmente este juzgado ordena a la parte demandada, al pago de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), por concepto de daños y perjuicios, que corresponde a los meses adeudados por concepto de cánones de arrendamiento demandados. Así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, la NULIDAD de la sentencia recurrida y CON LUGAR la demanda de desalojo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
-IV-
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 8 de diciembre de 2017, por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada SILVIA HERNÁNDEZ, contra la sentencia definitiva dictada oralmente el 7 de noviembre de 2017 y cuyo extenso fue publicado en fecha 1 de diciembre de 2017, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: NULA la sentencia dictada en forma oral el 7 de noviembre de 2017, cuyo extenso fue publicado en fecha 1 de diciembre de 2017, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la sociedad mercantil REPESA, C.A., en contra de la sociedad mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A., suficientemente identificadas ut supra, y se declara la extinción jurisdiccional del contrato de arrendamiento que los unía.
CUARTO: Se condena a la parte demandada, sociedad mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A., a desalojar y a hacer la entrega material del inmueble identificado como Local “B”; Planta Baja del Edificio El Nacional, ubicado en la calle Chama de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, a la parte actora libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que le fuera entregado.
QUINTO: Se ordena a la mercantil ELECTROAUTO TAMBORRINO, C.A., al pago de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), por concepto de daños y perjuicios.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de abril de dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo la una y cincuenta de la tarde (01:50 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó y registró la anterior decisión en la sala de despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA,
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
Expediente Nº AP71-R-2018-000010 (2018-9722)
JCVR/AJMB/Gabriela.
