REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 16 de julio de 2018
208º y 159º
Asunto: AP71-R-2017-001067.
Demandante: Sociedad Mercantil HABITACASA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 6 de marzo de 1981, anotado bajo el No. 57, Tomo 39-A Sgdo.
Apoderados Judiciales: Abogados María Maldonado Pérez y Mario Figarella Rossi, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 19.295 y 23.099, respectivamente.
Demandada: JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA, en la persona de su Presidente TOMAS ALBERTO SANCHEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 17.853.789.
Apoderado Judicial: Abogado Gualfredo Blanco Pérez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 53.773.
Motivo: Nulidad de Solicitud de Notificación.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el juicio de nulidad de solicitud de notificación que incoara la Sociedad Mercantil HABITACASA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A., contra la JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA, en la persona de su Presidente TOMAS ALBERTO SANCHEZ RODRIGUEZ, todos identificados, mediante decisión del 24 de octubre de 2017 el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró:
“…PRIMERO: Sin LUGAR la RECONVENCION propuesta por la parte demandada.-
SEGUNDO: SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD de parte actora para sostener este juicio, opuesta por la parte demandada
TERCERO: CON LUGAR la demanda incoada por la Sociedad de Comercio HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A contra la JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA
CUARTO: La NULIDAD DE LA NOTIFICACION practicada en fecha 08/03/2016 por la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda y como consecuencia de ello, la tácita reconducción del contrato de mandato de administración que rige las relaciones de las partes en este proceso.
QUINTO: Se CONDENA en costas del proceso a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la litis…”.
Contra la aludida decisión la representación judicial de la parte demandada reconviniente ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada
En fecha 15 de diciembre de 2017, esta Alzada le dio entrada al presente expediente y fijó el lapso correspondiente para la presentación de informes, constando que la parte demandada hizo uso de tal derecho mediante la consignación de su respectivo escrito, por lo que encontrándose la presente causa en fase de dictar sentencia se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Demanda:
Sostuvo la representación judicial de la parte demandante, que los demandados en fecha 7 de marzo de 2016, introdujeron ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, una solicitud de notificación a la Sociedad de Comercio HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS y OBRAS CIVILES C.A., cuya notificación fue practicada por esa Notaria en fecha 8 de marzo de 2016, donde se le hacía saber a la parte actora que la Junta de Condominio no deseaba renovar el contrato de mandato que fenecía el 28 de junio de 2016, dando por terminado el contrato de mandato suscrito el 28 de junio de 2006, y que tal notificación correspondía a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato suscrito, siendo realizada la misma con ciento doce (112) días de anticipación a la terminación del contrato y no como lo estipula dicha cláusula con noventa (90) días de anticipación.
Que fue en fecha 15 de marzo de 2016, que la actora recibió en sus oficinas el telegrama donde se le informaba sobre la decisión tomada por la junta de condominio de no renovar el contrato de mandato suscrito con esa administradora.
Que en fecha 5 de abril de 2016, recibieron una comunicación de fecha 1º de abril de 2016, suscrita por todo los miembros de la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna, a decir los Ciudadanos: Tomás Sánchez, Ricardo Molinares, Nelson Moreno, Guliano Lambertini, Jesly Lusinchi y María Del Carmen Álvarez, con cargos de presidente, primer vicepresidente, segundo vicepresidente, primer suplente, segundo suplente y tercer suplente, respectivamente, donde informaban sobre los acuerdos alcanzados en la Asamblea Extraordinaria de Co-propietarios celebrada el 28 de marzo de 2016, los cuales fueron:
1) Fue designada la Corporación Molina Rincón, C.A como nueva Administradora de las Residencias Media Luna.
2) Fue decidida la disolución anticipada de su contrato de mandato que vence el 28 de junio de 2016, en consecuencia será indemnizados por los próximos tres meses subsiguientes por concepto de honorarios profesionales como lo establece la Cláusula Tercera del Contrato de mandato suscrito con ustedes. Finalmente, le informamos que a partir de la presente notificación comienza a correr el lapso de los treinta (30) días continuos establecidos en la cláusula cuarta del contrato de mandato a los fines de que sea presentado el respectivo finiquito de administración”.
Posteriormente fundamentó su pretensión en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como en los artículos 1.346 y 1.352 del Código Civil, artículos de los cuales se desprenden requisitos que la parte demandada no acató incurriendo en vicios, ya que la Junta de Condominio no tiene la cualidad que se atribuyó para revocar el contrato de administración suscrito por la demandante y la Junta de Condominio in comento, al no convocar a los Co-Propietarios a una Asamblea para que decidieran sobre la destitución o no del administrador, por lo que tal acto confirmatorio resulta extemporáneo, pues tiene fecha de 01 de abril de 2016 y es recibido por la actora el 05 de abril de 2016.
Que como consecuencia a la notificación extemporánea, el contrato se encuentra renovado y se produjo la tácita reconducción, pues la junta de condominio revocó el contrato de administración suscrito por la actora mediante notificación de fecha 7 de marzo de 2016, practicada en fecha 8 del mismo mes y año y fue en fecha 28 de marzo, que se celebró la Asamblea en donde se designó a la Corporación Molina Rincón C.A., como administrador y por ello resultó extemporánea la comunicación de la decisión confirmatoria que recibió la actora en fecha 05 de abril de 2016, no cumpliéndose con la cláusula segunda del contrato.
Por último solicitó se declare con lugar la demanda de nulidad por solicitud de la notificación de fecha 7 de marzo de 2016, practicada por la Notaría Publica Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 8 de marzo de 2016, y que se declare la extemporaneidad de la notificación de fecha 1º de abril de 2016, de la celebración de la Asamblea de Co-propietarios de fecha 28 de marzo de 2016, comunicada a la actora en fecha 05 de abril de 2016, asimismo que se declare con motivo de la nulidad y la extemporaneidad demandadas, la tácita reconducción del contrato de mandato de administración suscrito entre HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS y OBRAS CIVILES C.A., y la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna, suscrito en fecha 28 de junio de 2006.
Contestación:
Por su parte, la representación judicial de la parte demanda en la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación al fondo de la demandada, sostuvo en su Capítulo I “De las pretensiones contenidas en el libelo”, que no es fácil deducir cual es la pretensión de la actora, si se está ante una demanda por “nulidad absoluta de asamblea por vicios en la convocatoria”, ó como señaló la actora en su petitorio, ante una demanda de “nulidad de la solicitud de notificación”, o si finalmente se está en presencia de una demanda por “cumplimiento de contrato” por falta de formalidades en la notificación.
Que si la actora pretende lograr todas las opciones anteriores entonces se estaría frente a una inepta acumulación de acciones o acumulación prohibida, lo que haría inadmisible la demanda.
Que en primer lugar si la actora pretende con la presente acción demandar la nulidad de la sesión de la Junta de Condominio de fecha 3 de marzo de 2016, o la Asamblea Extraordinaria de copropietarios de fecha 28 de marzo de 2016, se ve en la necesidad de oponer la inepta acumulación de acciones y la falta de cualidad de la parte actora para intentar la acción propuesta.
Que en cuanto la inepta acumulación de acciones, fundamentada en el artículo 78 del código de procedimiento civil, y de una simple lectura del auto de admisión se evidenció que el procedimiento se está tramitando como procedimiento ordinario, mientras que la acción de nulidad de asamblea debe sustanciarse por los trámites establecidos para el procedimiento breve, ello como lo establece la parte final del artículo 25 de la ley de Propiedad Horizontal, lo que hace procedente tal solicitud de inepta acumulación de pretensiones.
Que en cuanto a la falta de cualidad, para intentar la nulidad de la sesión de la Junta de Condominio del 3 de marzo de 2016, la actora carece de cualidad para intentar tal acción pues la Ley de Propiedad Horizontal dicta quienes son los legitimados activos y pasivos para impugnar de cualquier modo las actuaciones de la Junta de Condominio y de la Asamblea de Propietarios y la Sociedad Mercantil HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS y OBRAS CIVILES C.A., no posee la cualidad de copropietario en Residencias Media Luna.
Que el reglamento de Condominio de Residencia Media Luna, establece que son atribuciones de la Junta de Propietarios entre otras: “3. Representar a los propietarios en sus intereses comunes ante el administrador”. En ejercicio de esa atribución la Junta de Condominio se reunió y redactó la totalidad de sus miembros principales y suplente, suscribieron el texto de la notificación y autorización al ciudadano Tomas Alberto Sánchez Rodríguez, en su condición de Presidente de la Junta para proceder a notificar de manera autentica a la administradora HABITACASA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS y OBRAS CIVILES C.A., dicha notificación en esencia comunicó la decisión de la Asamblea de Propietarios de no renovar el contrato de mandato suscrito con esa administradora, lo cual se materializó mediante solicitud de notificación practicada por la Notaría Publica Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 8 de marzo de 2016.
Que en base a los anteriores argumentos los cuales refuerzan y le dan legitimidad a las actuaciones de la Junta de Condominio, en especial a la decisión de ésta de proceder a notificar a la administradora en ejercicio de su atribución de representante de los propietarios ante el administrador el contenido de una decisión tomada en Asamblea, tal actuación no está sujeta a formalidad alguna que lo haga susceptible de ser declarado nulo y mucho menos que la pretendida nulidad la solicite alguien ajeno a la comunidad de propietarios.
En segundo lugar, alegó que si la actora pretende la “nulidad absoluta de Asamblea por vicios en la convocatoria”, opone la inepta acumulación de acciones, la falta de cualidad de la parte actora para intentar la acción propuesta y la caducidad de la acción, de esta última si se tratase de un copropietario.
Que en cuanto a la inepta acumulación la da por reproducido según sus alegatos up supra, y que en razón a la pretensión de la nulidad de la Asamblea del 28 de marzo de 2016, planteó la falta de cualidad de la actora para intentar la acción en razón de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal la cual de manera precisa indica quienes son los legitimados activos de la acción que persigue la impugnación de una asamblea de propietarios, y esto queda precisado en el artículo 25.
Que HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A, no acredita su condición de miembro de la comunidad de copropietarios de Las Residencias Media Luna, requisito legal para poder intentar la acción y tal omisión se debe a que la sociedad mercantil accionante, no es copropietaria hasta la fecha de la presente acción de ninguno de los inmuebles que se constituyen en propiedad horizontal en Residencias Media Luna, razón por la cual carece de la cualidad necesaria para intentar la acción, y ello acarrea la inadmisibilidad de la demanda.
Que con relación a la caducidad de la acción, insistió en la procedencia de la falta de cualidad para intentar la acción propuesta, el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la oportunidad que tienen los copropietarios para intentar la acción contra los acuerdos de las asambleas de propietarios, desprendiéndose de tal norma que en el caso que un copropietario quisiera impugnar algún acuerdo tomado por la asamblea este dispondría de treinta (30) días siguientes a la celebración de la asamblea para intentar su recurso so pena de caducidad de la acción.
Que la actora en su pretensión argumentó que en la asamblea del 28 de marzo de 2016, se designó a la sociedad de comercio Corporación Rincón Molina C.A., sin haber celebrado asamblea de copropietarios donde propusieran a ésta la destitución del administrador; nada más alejado de la realidad en fecha 22 de enero de 2016, se celebró asamblea de copropietarios, la cual fue válidamente convocada y en la cual, entre otras cosas se decidió con la participación y el voto favorable de cuarenta y cuatro (44) propietarios que representan el 52, 642% de las cuotas de participación en las cargas comunes de la Comunidad de Copropietarios de Residencias Media Luna, que por cuanto la “Administradora no está realizando el trabajo debido, con graves y reiteradas fallas, es por lo que se solicita autorización a la asamblea para cambiar de administradora. Se sometió a votación y por unanimidad se decide no renovar el contrato a la administradora HABITACASA C.A y contratar una nueva”.
Que la asamblea de copropietarios acordó la no renovación del contrato de administración suscrito entre la actora HABITACASA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS y OBRAS CIVILES C.A, y la comunidad de Propietarios de Residencias Media Luna se celebró en fecha 22 de enero de 2016, y se le notificó en fecha 8 de marzo de 2016, es decir, que el día 8 de marzo comenzaría a correr el lapso de caducidad de la acción, en consecuencia una demanda de nulidad intentada por un copropietario debió interponerse de manera válida hasta el día 27 de abril de 2016, ya que para el día 28 de abril de 2016, operó la caducidad de la acción, por haber transcurrido treinta (30) días continuos desde su celebración, por lo que en base a estos argumentos si la actora fuese copropietarios la nulidad estaría caduca.
Ahora bien, en el Capítulo II “De la nulidad de la solicitud de notificación o cumplimiento de contrato”, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho de pretensión de la actora contenida en el libelo de la demanda, por carecer de nulidad de una notificación que se constituye en las manifestaciones de voluntad de los copropietarios de Residencias Media Luna.
Que si la actora pretende el cumplimiento de contrato de mandato suscrito entre HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS y OBRAS CIVILES C.A., y los propietarios de las Residencias Media Luna, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho las afirmaciones de la actora contenidas en el libelo referidas a la oportunidad de la notificación de la no renovación del contrato de mandato, pues la actora ha dado cabal cumplimiento a lo establecido en el referido contrato.
Que la relación contractual contenida en el mandato de administración tantas veces citado, nace de un contrato que fue firmado por la entonces presidenta de la Junta de Condominio, la ciudadana Mirijana de Moran, y que la referida ciudadana actuando sola y sin autorización se atribuyó la representación de la totalidad de los propietarios del edificio, representación esta que no tenia ella por sí sola, y que correspondía a la Junta de Condominio; estas afirmaciones se corresponden con las actas de los libros del condominio y de la nota de autenticación hecha por la Notaria, la cual forma parte del propio contrato, la cual destaca que el Notario solo tuvo a la vista el documento constitutivo de la sociedad mercantil HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A, únicamente, es decir, no se presentó ante el funcionario ningún documento que respaldara la actuación del presidente del condominio, y que para ese momento a los representantes de HABITACASA C.A., no repararon en solicitar formalidad alguna para la celebración del contrato y se preocuparon en establecer obligaciones para quienes no estaban representados en ese contrato y ello se evidencia en su cláusula tercera.
Que ante la presencia de un contrato de mandato de administración que suscribió la Presidenta del Condominio con HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS y OBRAS, el día 28 de junio de 2006, el cual reconoció y aceptó la parte demanda que en efecto es este contrato el que regula las relaciones entre la Administradora y los Copropietarios de Residencias Media Luna, desde su autenticación y hasta la fecha de la notificación de no renovación del mismo, la cual fue efectuada de manera autentica en fecha 8 de marzo de 2016.
Que el referido contrato establece textualmente en su parte titulada, “Vigencia y Resolución” la cual está compuesta de solo tres (3) cláusulas y en ellas se establece las reglas que las partes se dieron para todo lo concerniente a la vigencia y resolución de este contrato, estas reglas están contenidas en las cláusulas segunda, tercera y cuarta.
Que no existió en el contrato más formalidad para la notificación de la voluntad de los contratantes de dar por terminado el contrato, que los requisitos de que esta sea por escrito y que además se haga con por lo menos noventa (90) días de anticipación a su vencimiento.
Que ambas partes están contestes en que efectivamente se le notificó, por escrito y con más de noventa (90) días de anticipación a su vencimiento que fue el 8 de marzo de 2016, y la fecha de vencimiento del contrato de mandato fue el 28 de junio de 2016. Además de la notificación autenticada antes citada la parte demandada por intermedio del Presidente de la Junta de Condominio ciudadano Tomas Sánchez, procedió en fecha 14 de marzo de 2016, a realizar la notificación por telegrama urgente con acuse de recibo, con la manifestación de voluntad de no renovar el contrato de mandato de administración a su vencimiento y dando por terminado el mismo, el telegrama referido se entregó en fecha 29 de marzo de 2016.
Asimismo negó, rechazó y contradijo la afirmación de la parte actora sobre la supuesta extemporaneidad de la notificación, en razón de lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de mandato, en la cual se pautó la manera que tienen los contratantes para dar por terminado el contrato y al respecto establece que “sin perjuicio de lo establecido en la Cláusula segunda, cualquiera de las partes podrá por terminado el contrato de manera unilateral antes de su vencimiento, bastando para ello que notifique por escrito a la otra parte con por lo menos noventa (90) días de anticipación a la fecha en que desee dejar sin efecto la relación contractual”.
Por último estableció que la demandada en fecha 16 de mayo de 2016, firmó un contrato de administración con la administradora Rincón Molina por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Sucre, y en razón de lo antes expuesto solicitó se declarare sin lugar la extemporaneidad de la Notificación, y sin lugar la pretendida nulidad de notificación.
Reconvención:
La parte demandada reclamó a HABITACASA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS y OBRAS CIVILES, C.A., por vía reconvencional en cumplimiento del contrato de administración:
• La entrega de las cuentas de su administración;
• El pago de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), que aquella tiene en su poder y pertenece a los copropietarios del edificio Residencias Media Luna;
• Que le extienda el finiquito de administración a la comunidad de copropietarios del edificio Residencias Media Luna;
• El pago de las costas y costos del procedimiento; y
• La indexación de las cantidades retenidas por la administradora a la accionada reconvenida.
En apoyo de su pretensión la demandada reconviniente aduce en el correspondiente libelo que el 28 de junio de 2006, la presidencia de la Junta de Condominio celebró con la demandante reconvenida el contrato de administración a que antes se ha hecho referencia, el cual habría regulado las relaciones entre ambas desde la fecha de su celebración hasta aquella en que se le notificó su no renovación que de manera auténtica se efectuó el 8 de marzo de 2016.
Señaló en su libelo reconvencional que en las cláusulas segunda, tercera y cuarta del contrato se reglamenta lo concerniente a la vigencia y terminación del mismo, de cuyo régimen no se requiere más formalidad para la notificación sino que se haga por escrito y con al menos 30 días de anticipación a su vencimiento o a la fecha en que unilateralmente una de las partes decida darle término al contrato; decisión que se le hizo saber a la demandante reconvenida mediante la mencionada notificación del 8 de marzo de 2016, por lo que ésta estaría obligada a presentar el correspondiente finiquito a partir de los 30 días siguientes a la terminación de la relación contractual que los habría vinculado.
Contestación:
Por su parte la representación judicial de HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES, C.A. negó y contradijo totalmente la reconvención; y aunque admite el inicio de la vigencia de la relación contractual en los términos expresados por la reconviniente, advierte la supletoriedad de la Ley de Propiedad Horizontal como regulatoria de aquellas circunstancias no hayan sido previstas contractualmente por las partes.
Particularmente señaló la reconvenida que la revocación del mandato de administración se realizó contrariando lo previsto en el artículo 18.b de la Ley de Propiedad Horizontal, mediante una decisión tomada por la Junta de Condominio del edificio Residencias Media Luna, sin que mediara la previa decisión de la Asamblea de copropietarios y que, consciente de tal error habrían celebrado en fecha 28 de marzo de 2016, una Asamblea en la que se elige a otra empresa administradora pero sin que se previamente hubiere convocado de manera expresa la revocatoria del mandato que contractualmente le atribuía a la reconvenida la administración.
Por último, la demandante reconvenida rechazó por exagerada la estimación del valor de la demanda reconvencional así como la existencia de la inepta acumulación invocada por su contraria y la caducidad que esta opuso como defensa perentoria
Capítulo III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en base a las siguientes consideraciones:
“…Ahora bien, en el escrito de contestación de demanda, la parte demandada opuso la falta de cualidad de la parte actora para intentar la nulidad de la decisión de la Junta de Condominio de fecha 03 de marzo de 2016.
A ese respecto, este Tribunal observa que en el punto que antecede de ésta motiva, se dejó claramente establecido que la pretensión incoada por la parte actora es la NULIDAD DE SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN practicada mediante Notario Público en fecha 08 de marzo de 2016.
No obstante, considera menester este Tribunal, traer a colación, un criterio pacífico y reiterado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 11 de marzo de 2016, expediente 15-588, mediante el cual se ha dejado establecido:
“En interpretación de las normas precedentemente transcritas, esta Sala ha indicado que la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado, y que, por tanto, de no ser alegada, puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez. (Ver, entre otras, Sent. 668/15, caso: Pedro Pérez Alzurutt).
Asimismo, esta Sala Constitucional a través de la sentencia N°507/05, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, en el expediente N° 05-0656, dejó asentado lo siguiente:
“(…) Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.
De modo que conforme al criterio jurisprudencial reiterado y parcialmente transcrito, para demandar en un proceso y ser demandado, se requiere tener cualidad o interés para intentar y sostener el juicio, teniendo en cuenta que la cualidad está referida a la titularidad de un derecho o de una obligación, y el interés al derecho de acción.
De modo tal pues que, la cualidad, vista por la doctrina, es el derecho para ejercitar determinada acción. Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público, con validez autónoma puesta al servicio de un interés general que la composición de la litis.
De manera pues, basta en principio para tener cualidad, al afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera: Toda persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa) y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés en nombre propio, tiene a su vez, cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
Así tenemos que, el interés según la doctrina, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, lazo del cual se pueden derivar acciones. No es procedente, entonces, oponer a la acción intentada, la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hacer valer en el proceso, sino que consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.
Pues bien, en el presente caso, con ocasión a la falta de cualidad opuesta por la parte demandada, lo que se debe revisar es si la parte actora tiene cualidad para intentar la presente demanda y en ese sentido se observa que de acuerdo a lo establecido por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, basta solo con que el actor se diga titular de un derecho.
En ese sentido, este Tribunal sin entrar a pronunciarse respecto del fondo de lo debatido, observa que la demanda incoada es por NULIDAD DE SOLICITUD DE NOTIFICACION de no renovación de contrato. Y que dicha notificación va dirigida a la actora en este proceso, ADMINISTRADORA HABITACASA C.A.
Por lo tanto, quien se presenta como parte actora en este proceso, si tiene el interés jurídico actual y en consecuencia, la cualidad para demandar, por cuanto la notificación cuya nulidad se pretende, le fue efectuada –precisamente-, a la administradora actora.-
Por esa razón considera quien aquí decide, que la parte actora Sociedad de Comercio HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A, si tiene la facultad que se acredita para sostener este juicio, y así se decide.-
V
DEL FONDO DE LO CONTROVERTIDO
Como se dijo anteriormente, la parte actora demanda la Nulidad de la Notificación practicada por la Notaría Pública Tercera de Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 08 de marzo de 2016, mediante la cual, el ciudadano TOMAS ALBERTO SANCHEZ RODRIGUEZ en su carácter de Presidente de la de la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna, le participa a la ADMINISTRADORA HABITACASA C.A, “…la decisión adoptada por la Junta de Condominio en sesión de fecha 3 de marzo de 2016, de NO RENOVAR el contrato de mandato suscrito con esa administradora cuya fecha de terminación fenece el 28 de junio de 2016, en consecuencia, damos POR TERMINADO el contrato de mandato suscrito en fecha 28 de junio de 2006, por ante la Notaría Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó inserto bajo el N° 52, Tomo 9 del libro de autenticaciones llevado por esa Notaría…”.-
Alegando que tal notificación es nula, por cuanto la misma se contrae a participar a la actora de una decisión de no renovación de contrato de mandato, tomada por la Junta de Condominio co-demandada, sin las formalidades que establece la Ley, para la toma de este tipo de decisiones.
La parte actora acompañó a su libelo de demanda los siguientes recaudos:
* Marcado “A”, instrumento poder que acredita su representación, el cual no fue tachado, desconocido ni impugnado, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a las estipulaciones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. * Marcado “B” copia simple del contrato de mandato suscrito entre las partes en fecha 28 de junio de 2006. Dicha copia no fue tachada, impugnada ni desconocida por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por el contrario, aceptaron y reconocieron la existencia de dicho contrato, por lo que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio.
* Marcado “C” Copia simple de solicitud de Notificación presentada por ante Notaría. Este instrumento tampoco fue desconocido, tachado ni impugnado por la parte demandada para el momento de su comparecencia a dar contestación a la demanda, por lo tanto debe atribuírsele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
* Marcado “D” Telegrama enviado por la parte demandada en fecha 15 de marzo de 2016. Dicho documento no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio.
* Marcado “E” Correspondencia enviada por los demandados en fecha 01 de abril de 2016 y recibida en las oficinas de la actora el 05 de abril de 2016.
* Marcado “F” Copia de publicación en el Diario El Nacional de fecha 15 de marzo de 2016, de Convocatoria de Asamblea de Propietarios de las Residencias Media Luna. Dicha copia no fue tachada, desconocida ni impugnada, por lo tanto, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, se limitó a oponer una serie de defensas previas, las cuales ya fueron decididas y desechadas todas por este Tribunal.
Respecto al fondo de la demanda alegó que existe entre las partes un contrato de mandato, el cual reguló sus relaciones desde el 28 de junio de 2006, hasta la notificación de no renovación del mismo, lo cual se verificó el 08 de marzo de 2016, y que en el referido contrato se estipuló lo concerniente a la vigencia y resolución del mismo. Que en ese sentido, las cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta, establecen la duración y la forma de su terminación.
Alegando además que para la terminación de manera unilateral del contrato de mandato solo bastaba con una notificación por escrito, con noventa (90) días de anticipación.
Para demostrar sus alegatos, acompañó a su escrito de contestación:
* Poder que acredita su representación, el cual no fue tachado, desconocido ni impugnado, por lo que este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye pleno valor probatorio.
Asimismo, durante el lapso probatorio, la parte demandada junto con su escrito de promoción de pruebas consignó:
* Originales de comunicaciones misivas emanas de sus patrocinados y recibidos por HABITACASA, ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES. C.A., marcadas con las letras “C”, “D”, “E”, “F” , “G”, “H”, “I” y “J”., Copias certificadas marcadas con las letras “K”; “L”; “M”;”N”, contentivas de Actas de Asambleas de Propietarios de Residencias Media Luna.
* Original marcado con la letra “O”, relativo a la notificación realizada por la Notaria Pública Tercero de Municipio del Municipio Sucre del Estado Miranda.
* Original marcada con la letra “P”, contentivo de la notificación, realizada por medio de telegrama con acuse de recibo, mediante la cual se notifica a la parte actora la no renovación del contrato de mandato. Marcada con la letra “Q”, repuesta de correo electrónico de la administradora reconociendo que ha recibido de la Junta de condominio la notificación donde se le informa de la no renovación del contrato.
Los documentos marcado “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, fueron impugnados por la representación de la parte actora mediante escrito de fecha 09 de mayo de 2017, pero no insistió en su impugnación ni dio impulso al procedimiento establecido en la norma adjetiva para hacer valer su mecanismo, por lo tanto, este Tribunal desecha tales impugnaciones y en consecuencia, se otorga valor probatorio a las documentales acompañadas por la parte demandada a su escrito de promoción de pruebas.-
Ahora bien, como ya se ha dicho la parte actora pretende la Nulidad de la Notificación practicada por la Notaría Pública Tercera de Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 08 de marzo de 2016, mediante la cual, el ciudadano TOMAS ALBERTO SANCHEZ RODRIGUEZ en su carácter de Presidente de la de la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna, le participa a la ADMINISTRADORA HABITACASA C.A, la decisión adoptada por la Junta de Condominio en sesión de fecha 3 de marzo de 2016, de NO RENOVAR el contrato de mandato. Por cuanto, esa decisión fue tomada únicamente por la Junta de Condominio, sin haberse convocado previamente una Asamblea de Co-propietarios.
Alegando además que la Junta de Condominio no es la facultada para proceder a la destitución del Administrador sin que se haya llegado a un acuerdo mayoritario a través de una Asamblea de Propietarios.
A ese respecto, este sentenciador observa:
Cursa a los folios 121 al 144 del presente expediente, documento de condominio, traído a los autos por la representación de la parte demandada, en el cual puede leerse en el “CAPITULO VEINTE Y DOS (22): ADMINISTRACION”, lo que de seguidas se transcribe:
“…Los propietarios si lo desean se reunirán en Asamblea y por votación secreta a proposición de cualquiera de ellos, se procederá a la elección o ratificación del Administrador y acordarán todo lo relativo a la Administración que no esté previsto en este documento…”
Pues bien, obsérvese que de conformidad con el Documento de Condominio de las Residencias Media Luna, todo lo relativo a la administración, deberá ser decidido por votación secreta en Asamblea.
De igual manera, el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios. En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato. El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38. El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio”
Pues bien, indudablemente la facultad para designar, elegir y revocar a los Administradores, le está dada, de acuerdo a lo previsto en la Ley especial que rige la materia, a la Asamblea de Copropietarios, en ningún caso a la Junta de Condominio.
Por lo tanto, tal destitución efectuada por la Junta de Condominio a la Administradora, es totalmente ilegal e improcedente, porque va en contravención a lo establecido en la Ley Especial que rige la materia y en el Documento de Condominio de las residencias Media Luna, , siendo éstas normativas las que rigen los requisitos y los procedimientos a seguir en los casos como el que ahora nos ocupa, y tales exigencias, requisitos y formalidades son inherentes a la comunidad de propietario por mandato expreso de los artículos 19, de la Ley de Propiedad Horizontal y los transcritos del Documento de Condominio.-
De tal manera, que al comprobarse la inexistencia del cumplimiento de las formalidades exigidas por la ley para la validez de la decisión de destituir a la Administradora, la Notificación practicada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, mediante la cual hizo saber a la actora en este proceso, la decisión tomada en fecha 03/03/2016 por la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna de No Renovar el contrato de mandato suscrito entre las partes, esta viciada de Nulidad, por cuanto el acto que dio origen a la referida notificación, no es el estipulado en la normativa legal que rige la materia.
De modo que, una notificación que nace de una decisión tomada en contravención con las normas que rigen la materia, en este caso, la Ley de Propiedad Horizontal, no puede tener validez alguna porque se trata de un acto que ya nació viciado, por cuanto lo que lo originó no es legal.
Por lo tanto, al no haberse tomado la decisión de destitución de la Administradora actora en este proceso, de acuerdo a los parámetros y lineamientos establecidos en la Ley, esa decisión se encuentra viciada de nulidad y por lo tanto, el acto que notifica de la misma también.-
De igual manera, la notificación efectuada en fecha 01/04/2016, mediante la cual se participa la celebración de una asamblea de co-propietarios en fecha 28/03/2016, es a todas luces extemporánea, de conformidad con lo previsto en el contrato de mandato que establece que la manifestación de cualquiera de las partes contratantes de dar por terminado el contrato, deberá hacerse por lo menos con Noventa (90) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término inicialmente convenido o de una de sus prórrogas.-
Pues bien, la fecha inicial del contrato que rige las relaciones de las partes intervinientes en este proceso es el 28/06/2006, por lo tanto, la notificación de la voluntad de no renovarlo debía verificarse el 28/03/2016, con las formalidades que establece la Ley que rige la materia, y así se decide.-
De modo que, al declararse la Nulidad de la Notificación practicada en fecha 08/03/2016, tal como será declarado en el dispositivo del presente fallo, debe entenderse que es inexistente la destitución de la Administradora, actora en este proceso, por tratarse de un acto irrito e ilegal, viciado de nulidad y como consecuencia de ello, la actora en este proceso, debe seguir en sus funciones de Administradora de las Residencias Media Luna, hasta tanto se convoque en su oportunidad legal y de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, una Asamblea de Propietarios con las formalidades de Ley y se tome la decisión correspondiente.-
Por lo tanto, la referida Notificación practicada en fecha 08/03/2016, adolece de evidentes vicios, que la hacen Nula, lo cual permite afirmar que es procedente la acción propuesta, y así se decide…”.
Capítulo IV
ALEGATOS EN ALZADA
La representación judicial de la parte demandada sostuvo como punto previo, que la sentencia es nula e inejecutable, por cuanto la sentencia recurrida declaró con lugar una demanda cuyo motivo es “NULIDAD DE SOLICITUD DE NOTIFICACIÓN”, aún cuando en el escrito libelar se señaló que la misma era una acción de nulidad absoluta de asamblea por vicios en convocatoria, y que la misma recurrida estableció que de acuerdo al petitorio de la demanda incoada procede la “nulidad de notificación”.
Que la sentencia recurrida contiene algunos vicios, y aparte de ello la misma es inejecutable en sí misma, por cuanto solo condena a la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna, y nada dice respecto de la codemandada Comunidad de Propietarios de Residencias Media Luna, quien sin lugar a dudas es codemandada.
Alegó que quedó demostrado a los autos y fue aceptado por ambas partes, que la Junta de Condominio no actuó ni había actuado nunca como administrador lo que sería la única excepción para poder demandar a sus miembros a título personal, pero nunca para demandar a la Junta de Condominio quien no es susceptible de ser demandada y menos condenada por carecer de personalidad jurídica, es decir, no puede ser sujeto de derechos y obligaciones, ya que solo es un ejecutor de las decisiones de la Asamblea de propietarios, es por lo que se encuentran ante la imposibilidad de que la Junta de Condominio de las Residencias Media Luna pueda suscribir o celebrar un contrato con persona alguna, si no actúa por delegación de la Comunidad de Propietarios quienes reunidos en Asamblea que lo faculte para tal actuación.
Que es a la Comunidad de Propietarios de Residencias Media Luna, a quien le correspondería aplicar por cierto una figura que opera solo en materia inquilinaria como lo es la “tacita reconducción”, pero aplicada a un contrato de mandato, obligando a la comunidad de propietarios a suscribir un contrato o a continuar aun cuando no fueron expresamente condenados, tal situación vulneraría su derechos legales y constitucionales al resultar afectada por una sentencia que expresamente no lo condena, lo que evidentemente hace inejecutable la sentencia apelada.
Que la sentencia recurrida no cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe ser declarada nula por esta Alzada.
Como segundo punto titulado “De la recurrida en cuanto a la reconvención”; expuso que la recurrida reconoció la acción de reconvención propuesta por la demandada, y que la recurrida atacó vehementemente la acción, en resumen estableciendo que la misma no acompañó prueba alguna tendente a demostrar que la actora reconvenida tenga en su poder cantidades de dinero pertenecientes a la Comunidad de propietarios cuando efectivamente se presentaron los recibos de condominio emanados de la propia administradora, cuando por el contrario la actora expresamente reconoce en el escrito libelar que tiene en su poder haberes de Residencias Media Luna, los cuales no precisó demostrando su mala fe y constituyendo con esta práctica una mala administración del patrimonio que se la había confiado en el ejercicio de su mandato.
Como tercer punto “En cuanto a la negativa de la recurrida reconocer la evidente inepta acumulación de acciones”, estableció que el a quo incurre en su propio error al establecer que la demanda es por nulidad de notificación y no obstante ordena el cumplimiento del contrato de mandato que rige las relaciones de las partes incurriendo la recurrida en una evidente ultrapetita, pues bien si como la sentencia establece la demanda es por nulidad de notificación, al condenar a el cumplimiento de un contrato de mandato que no se solicito la sentencia estaría concediendo al demandante más de lo que pidió en su libelo.
Como cuarto punto “De la anulación por parte de la recurrida de la decisión de la Asamblea de destruir a la administradora”, alegó que la recurrida vulneró el derecho a tomar decisiones que tienen legalmente los propietarios constituidos en asamblea, al desconocer sus resoluciones y acuerdos, y no obstante condenarlos sin que existiera una demanda en la cual alguien con la titularidad legal hubiese solicitado la nulidad de la asamblea donde legalmente se decidió no continuar el contrato de mandato.
Que en el actor demanda la nulidad de una asamblea de propietarios sin ser propietario, y la sentencia recurrida de manera totalmente acomodaticia y servicial no declara expresamente la nulidad de asamblea, nada dice sobre la existencia de ella ni sobre lo que las diferentes notificaciones informan sobre la Junta de Condominio como órgano ejecutor de la Asamblea de Propietarios.
Como último punto “La falta de valoración del material probatorio y falta de motivación respecto del fondo”, adujo que la sentencia recurrida se desarrolla con un ajuste casi preciso a los pedidos expresos y tácitos contenidos en el libelo de demanda, sin importar si ellos proceden en derecho o no, pero en todo ese esfuerzo no se hace un análisis jurídico real de las pruebas, solo se limita a enumerarlas y cita parcialmente lo que el actor señala en su libelo, en algunos casos la sentencia se hace vehemente en la defensa de los alegatos de la actora, no obstante eso, la sentencia recurrida carece de motiva, razón por la cual denunció la falta de motivación por ser un requisito esencial tal y como lo exige el legislador en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, no estando ajustada a la norma y por ende solicita sea declarada nula la sentencia apelada.
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se somete al conocimiento de esta Alzada -como ya se indicara-, el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 24 de octubre de 2017, por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarar entre otras cosas con lugar la demanda incoada.
Para resolver se observa:
Antes de cualquier consideración respecto al merito del asunto, quien juzga considera menester resolver las denuncias esgrimidas por el recurrente, dentro de las cuales figura la inejecutabilidad de la recurrida al haberse omitido en forma absoluta el señalamiento de la codemandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA, tanto en la identificación de las partes como en el dispositivo de la sentencia, siendo necesario entonces precisar que, la falta de mención de alguna de las partes infringe el ordinal 2º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que ésta fijan los límites de la controversia y por tanto, la cosa juzgada.
En este sentido, en sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 21 de julio de 1999, en el juicio de Yolanda de Jesús Pastrán de Giménez contra C.A.N.T.V., se estableció:
“...No es cierto totalmente el alegato del formalizante, pues en realidad la recurrida, aunque omite mencionar a otros apoderados también constituidos y actuantes en los autos, sí incluye el nombre de uno de los apoderados de cada una de las partes.
... conforme a la doctrina vigente de la Sala sobre la materia, ratificada entre otros en fallo de fecha 9 de octubre de 1997, (caso Patricia Espinoza contra Antonio Ramón Posamai), que se reitera, en una correcta interpretación del ordinal 2º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en relación con la mención de los apoderados, debe concluirse que el fallo será nulo conforme a las disposiciones del artículo 244 ejusdem, cuando exista omisión de los requisitos intrínsecos de forma de la sentencia, esto es, cuando falten aquellas determinaciones subjetivas y objetivas que configuran la pretensión, entre las cuales figuran las partes, pero no los apoderados de éstas, porque el límite subjetivo de la cosa juzgada lo determinan las partes”.
(Énfasis de esta Alzada)
Sobre los requisitos intrínsecos de la sentencia, a los que alude el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo cuales son de estricto orden público, la Sala en referencia, en sentencia del 11 de marzo de 2004, (Caso: Jesús Antonio Luna), sostuvo lo siguiente: “...los errores in procedendo que adolezca una sentencia de última instancia, constituyen -como atinadamente expresa Carnelutti- un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la rescisión de la sentencia, en cuanto que los errores de tal naturaleza se traducen en violación de orden público…”.
En el sub iudice, ciertamente la recurrida omitió establecer los límites de la controversia respecto a la codemandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA, quien indefectiblemente constituye un elemento configurativo de la pretensión así como el límite de la cosa juzgada, por lo que, de conformidad con la jurisprudencia transcrita al haber violentado la recurrida el ordinal 2º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil resulta consecuencialmente nula a tenor de lo dispuesto en el artículo 244 eiusdem. Así se decide.
Dada la nulidad aquí decretada, pasa en consecuencia quien decide a emitir pronunciamiento en la presente causa, a tenor de lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia observa:
De la falta de cualidad activa:
La legitimatio ad causam alude a quién tiene derecho por determinación de la ley para que en condición de demandante se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, lo cual se resume, en palabras del procesalista Jaime Guasp en “…la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso”. (Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
El autor Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “…Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”
Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar, tratándose pues de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión para poder proveer sobre la petición en ella contenida, sobre lo cual, el autor antes citado señala:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539).
En conclusión, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto, exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión que esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam cuando el actor se encuentra frente a la relación material controvertida en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante.
Expuesto lo anterior, se observa del escrito libelar que la parte actora demandó la nulidad tanto de la solicitud como de la notificación practicada por la Notaria Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el argumento de que la destitución del administrador sólo la ostenta la asamblea de copropietarios y en ningún caso la junta de condominio a tenor de lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Antes bien, revisada la notificación cuya nulidad se demanda se aprecia que la misma tenía por objeto notificar acerca de la no renovación del contrato en atención a su clausula segunda, según la cual, el contrato tendría una duración de un año y se prorrogaría automáticamente siempre y cuando una de las partes no avisara a la otra su voluntad de darlo por terminado 90 días antes de la fecha de vencimiento del término convenido, de lo cual se infiere que no nos encontramos en presencia de una destitución de tal suerte que la junta de condominio en asamblea de copropietarios decidiera por mayoría de votos tal circunstancia, sino de una notificación que en todo caso debió ser atacada por otra vía (tacha) y bajo otros argumentos dado que lo concerniente al administrador se rige por las normas del mandato.
Por tanto, siendo que no atañe a la administración la impugnación de las decisiones de los propietarios, pues ello corresponde a cualquier propietario por considerar que hubo violación de la Ley, del documento de condominio o abuso de derecho a tenor de lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, es evidente entonces que la Sociedad Mercantil HABITACASA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A., no tiene cualidad para intentar el presente juicio bajo el argumento de que se violentó el artículo 18 eiusdem. Así se decide.
Finalmente se advierte, que la relación existente entre las partes se circunscribe a un mandato el cual constituye un contrato consensual, bilateral imperfecto y de buena fe que se presume oneroso, mediante el cual una persona (mandante) confía la gestión de uno o más negocios a otra (mandatario), quien se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera, siendo causales de destitución la violación o incumplimiento de las obligaciones a que se refiere el artículo 20 de Ley de Propiedad Horizontal, y de extinción aquellas que determina el artículo 1704 del Código Civil, por tanto, de considerar la actora vulnerados sus derechos debió instaurar su demanda sobre la base de dicho contrato y sus clausulas. Así se precisa.
Capítulo VI
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada contra el fallo proferido por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de octubre de 2017, el cual se ANULA por violación del artículo 243.2 del Código Adjetivo.
Segundo: CON LUGAR la falta de cualidad activa alegada por la representación judicial de la parte demandada en el juicio de nulidad de solicitud de notificación que incoara la Sociedad Mercantil HABITACASA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES C.A., contra la JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA y la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS MEDIA LUNA, todos identificados al comienzo de este fallo, desechándose en consecuencia la demanda incoada.
Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
Cuarto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código Adjetivo se ordena notificar a las partes de la presente decisión.
Quinto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 16 días del mes de julio de 2018. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha siendo las 3:20 p.m., se registro y público la anterior sentencia.
El Secretario
Leonel Rojas
RAC/lr*
Asunto: AP71-R-2017-001067.
