REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente Nº AP71-R-2018-000106/7.275.
PARTE DEMANDANTE:
LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-14.046.097; representada judicialmente por la abogada ANA LISBETH MATA AGUILAR, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 46.976.
PARTE DEMANDADA:
MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.342.067; sin representación judicial traída a los autos, siendo designada como defensora ad litem de la demandada la abogada CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 51.166.
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL 29 DE ENERO DEL 2018 POR EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO DE VIVIENDA.
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 31 de enero del 2018, por la abogada ANA L. MATA en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadana LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA, contra la sentencia dictada el 29 de enero del 2018, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “(…), SIN LUGAR la demanda interpuesta por LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA, (…), contra MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, (…) por DESALOJO.”
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 05 de febrero del 2018, ordenándose remitir a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el expediente a los fines de la tramitación y resolución de dicho recurso.
El 20 de febrero de 2018, se dejó constancia de haberse recibido el expediente el 19 de ese mes y año; y por auto del 22 de febrero del 2018, se le dio entrada, este ad quem se abocó al conocimiento de la causa y se ordenó la devolución del expediente al tribunal de la causa por presentar errores en su foliatura que no fueron salvados ni enmendados por el tribunal de origen, conforme lo prevé el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil.
Una vez corregida la foliatura, el expediente fue recibido nuevamente mediante nota de secretaría de fecha 08 de marzo de 2018, y mediante auto de fecha 13 de marzo de 2018 se ordenó la notificación de las partes a los fines de fijar la audiencia oral establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, haciéndoles saber que una vez constara en autos la última de las notificaciones ordenadas, este Juzgado mediante auto expreso fijaría la oportunidad para que tenga lugar la celebración de la audiencia oral.
En fecha 21 de marzo de 2018, la ciudadana Lenny Yajaira Cárdenas Ayala, parte actora en la presente causa, asistida por la abogada Oylec Jaspe, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 56.333, consignó escrito de alegatos para fundamentar el recurso de apelación ejercido constante de seis (6) folios útiles.
Mediante diligencia de fecha 21 de marzo de 2018, el ciudadano Euro Riera en su carácter de alguacil de este despacho dejó constancia de haber practicado la notificación de forma personal de la parte actora, consignando copia de la boleta debidamente firmada.
En fecha 16 de abril de 2018, el ciudadano Euro Riera en su carácter de alguacil de este Juzgado dejó constancia mediante diligencia de haber practicado la notificación de forma personal de la ciudadana Maritza Coromoto Carrillo Jaimes, parte demandada en esta causa, quien le recibió la boleta de notificación sin problemas, por lo que consignó a los autos copia de la misma debidamente firmada.
Así las cosas, en fecha 20 de abril de 2018, se dictó auto en el que se fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que tuviera lugar la celebración de la audiencia oral y pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, por cuanto ambas partes estaban a derecho.
En fecha 25 de abril de 2018, siendo la oportunidad y la hora fijada por este Tribunal para la celebración de la audiencia, se levantó acta en la cual se dejó constancia de lo siguiente: “…Se deja constancia que anunciado el acto a las puertas de este Tribunal ninguna de las partes compareció ni por sí mismas, ni a través de apoderado judicial alguno, por lo que este Juzgado Superior declara DESIERTO el acto de audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijada para el día de hoy a las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.). Este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de dar cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, deja constancia que el fallo en extenso se publicará en horas de despacho del día de hoy, por lo que la ciudadana juez se retira a dilucidar el caso de marras, a los fines de proferir el fallo correspondiente. Es todo...”.
Del examen exhaustivo realizado a las actas del expediente, esta juzgadora procede a dilucidar el caso de marras, con arreglo a la narración, razonamientos y consideraciones seguidamente expuestos:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la introducción de la demanda de desalojo por la ciudadana LENNY YAJAIRA CÁRDENAS AYALA, representada judicialmente por la abogada ANA LISBETH MATA AGUILAR contra la ciudadana MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio en los Cortijos de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folios 02 al 08).
Los hechos expresados por la parte actora, como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Que dio en arrendamiento verbal a la ciudadana Maritza Coromoto Jaimes Carrillo un inmueble de su propiedad destinado a vivienda, constituido por una casa de dos plantas, con un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60,00 M2) que consta de sala, comedor, tres dormitorios, tres baños y cocina, ubicado en la Avenida Morán, Catia, Parroquia Sucre, casa sin número, en la jurisdicción del Municipio Libertador, el cual le pertenece según se evidencia de título supletorio de propiedad emanado del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 07 de mayo de 2001. Dicho contrato era por seis meses fijos, es decir, desde el 17 de febrero de 2005 hasta el 17 de agosto de 2008.
Que vencido dicho plazo, la arrendataria se negó a desocupar el inmueble, aun cuando la arrendadora le manifestó la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble, no solo porque no posee otro inmueble ni la capacidad de adquirirlo para que viva su hermana, que no tiene donde vivir y necesita el inmueble para habitarlo con su menor hijo, sino también por la gravedad de los deterioros sufridos por el inmueble a falta del cuidado de un buen padre de familia que debió tener el arrendatario, evidenciando negligencia en su comportamiento.
Que en el referido contrato verbal de arrendamiento se fijó un canon de arrendamiento fijo y mensual de “CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS.450.000)”, que la arrendataria solo canceló los primeros tres meses y después de vencido el contrato y la prórroga legal, tampoco continuó cancelando, hasta la fecha no ha continuado cumpliendo con su obligación como arrendataria de pagar el canon de arrendamiento.
Que en vista de la negativa de la arrendataria de desocupar el inmueble y en virtud de varios episodios violentos de la arrendataria contra la arrendadora y su familia –a su decir-, en fecha 23 de octubre de 2009 la actora acudió a la Sala de Denuncias de la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia Sucre y denunció la situación planteada, concluyendo dicha situación en el levantamiento y posterior firma de una caución conciliatoria que suscribieron ambas partes, arrendadora y arrendataria, obligándose esta última a respetar la prórroga legal establecida en la ley vigente para el momento y obligándose igualmente a desocupar el inmueble objeto de esta demanda en fecha 23 de octubre de 2010.
Que vencido dicho plazo, la arrendataria continuó ocupando el inmueble (sin cancelar el correspondiente canon de arrendamiento), razón por la cual y agotadas todas las gestiones extrajudiciales y amistosas para que se efectuara la desocupación y posterior entrega del inmueble arrendado, la actora se vio en la necesidad de acudir a la vía administrativa a tenor del contenido del título III del Procedimiento Previo a las Demandas, artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en virtud de la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, no solo porque no posee otro inmueble ni la capacidad de adquirirlo para que viva su hermana, que no tiene donde vivir y necesita el inmueble para habitarlo con su menor hijo, sino también por la gravedad de los deterioros sufridos por el inmueble a falta del cuidado de un buen padre de familia que debió tener el arrendatario, evidenciando negligencia en su comportamiento, por lo que dicha demanda es admisible por haber efectuado el procedimiento previo a la presentación de la demanda.
Que el agotamiento previo de la vía administrativa concluyó en un acto administrativo signado con el Nº MC-0001000 de fecha 04 de julio de 2016 emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que decidió: “En acatamiento a lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITAR LA VÍA JUDICIAL, a los fines de que las partes indicadas (arrendador y arrendatario) puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes para tal fin.”.
Que en razón de lo expuesto y por cuanto la razón le asiste a su representada, es que acude ante el Tribunal para ejercer la acción legal correspondiente como lo es, DESALOJO, de la ciudadana MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, en su carácter de arrendataria del inmueble constituido por una casa de dos plantas, con un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60,00 M2), que consta de sala comedor, tres dormitorios, tres baños y cocina, ubicado en la Avenida Morán, Catia, Parroquia Sucre, casa sin número, en la jurisdicción del Municipio Libertador, en virtud de la necesidad justificada que tiene la hermana de la demandante de ocupar el inmueble.
Fundamentó la acción en el artículo 91 ordinales 2º y 4º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo el primero la necesidad justificada que tiene la hermana de la actora de ocupar el inmueble y el segundo el deterioro grave del mismo.
Como elementos probatorios la parte actora promovió como documentales lo siguiente: i) instrumento poder que acredita la representación de la abogada Ana Lisbeth Mata Aguilar, marcado con la letra “A”, que riela a los folios 09 al 12; ii) marcado con la letra “B”, en copia fotostática simple consignó “Caución Conciliatoria, de fecha 23 de octubre de 2.009, emanado de la Sala de Denuncias de la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia Sucre, para demostrar que la arrendataria se obligó a respetar la prórroga legal establecida en la ley vigente para el momento (artículo 38 de la Ley para Arrendamientos Inmobiliarios) y a desocupar el inmueble objeto de esta demanda, en fecha 23 de octubre del año 2.010”; iii) marcado con la letra “C” título supletorio de propiedad emanado del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 07 de mayo de 2001, para demostrar la propiedad del inmueble objeto de la demanda; iv) marcado con la letra “D”, acto administrativo signado con el Nº MC-0001000 de fecha 04 de julio de 2016, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde se evidencia el agotamiento de la vía administrativa; v) marcado con la letra “E” promovió acta de comparecencia emanada de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía de Caracas, de fecha 12 de mayo de 2010, donde –a decir de la actora- se evidencia que la arrendataria reconoce y acepta la caución conciliatoria celebrada en la Sala de Denuncias de la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia Sucre, donde se obliga a desocupar el inmueble en fecha 23 de octubre del año 2010; vi) distinguido con la letra “F”, promovió certificado de registro nacional de arrendamiento de vivienda, expedido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas de fecha 06-11-2014, donde se evidencia –a su decir- que la actora dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 22 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento de Vivienda; vii) marcado con la letra “G”, constancia emitida por la Coordinadora de Gestión de Apoyo de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 25 de agosto de 2016, para demostrar que la arrendataria no ha consignado ningún canon de arrendamiento ante dicho ente; viii) marcado con la letra “H”, promovió acta de nacimiento de la ciudadana LIGIA YARELIS CARDENAS AYALA, emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia Santa Teresa para demostrar el vínculo de consanguinidad con la actora; ix) marcado con la letra “I”, promueve acta de nacimiento de la ciudadana LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA, emanada de la Oficina Principal de Registro Civil del Estado Táchira, para demostrar el vínculo de consanguinidad de la actora y su hermana, quien tiene la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, porque no posee otro inmueble ni la capacidad de adquirirlo, no tiene donde vivir y necesita el inmueble para habitarlo con su hijo; x) marcado con la letra “J”, promueve certificación de datos expedida por el CNE para demostrar que la ciudadana Ligia Yarelis Cárdenas Ayala tiene un hijo de 2 años de edad, que requiere una vivienda y la única a la que puede tener acceso es la actora; xi) marcado con las letras “K” y “L”, fotostatos de las cédulas de identidad de LIGIA YARELIS CARDENAS AYALA y LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA, para demostrar el vínculo de consanguinidad; xii) marcado con las letras “LL” y “M”, cartas de residencias de las ciudadanas LIGIA YARELIS CARDENAS AYALA y LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA para demostrar que poseen el mismo domicilio y ambas tienen hijos, y requieren la vivienda cuyo desalojo aquí se solicita.
Asimismo, la demandante, promovió posiciones juradas para que la ciudadana LIGIA YARELIS CARDENAS AYALA, absuelva las mismas y demostrar su condición de hermana de la actora y demostrar la necesidad de ocupar el inmueble; promovió prueba de informes a la Sala de Denuncias de la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia Sucre, para que informe: i) si la caución conciliatoria de fecha 23 de octubre de 2009 emanada de dicha oficina fue celebrada en la misma; ii) que de existir dicho documento, informe el contenido del mismo; iii) que se sirva informar quienes suscribieron dicha caución conciliatoria y que acuerdo se concluyó. Promovió inspección judicial para que el tribunal se constituyera en la ubicación del inmueble arrendado, a los fines de dejar constancia de lo siguiente: i) si la demandada ocupa el inmueble como arrendataria; ii) en qué condición se encuentra el inmueble; iii) si dentro del inmueble existen bienes muebles; iv) si en el inmueble se observa falta de mantenimiento y descuido del inmueble; v) de cualquier otro particular que señalare en el momento de la inspección; solicitando la actora que dichas pruebas sean admitidas y que se ordene su evacuación.
El petitorio de la demanda reza:
“(…)Ciudadano Juez, en razón de todos los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos en el presente escrito libelar, y en vista de que han resultado infructuosas todas las gestiones realizadas para lograr que la ARRENDATARIA, ciudadana MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, desocupara el inmueble y lo entregara a mi poderdante libre de personas y bienes, a pesar de habérsele manifestado en varios organismos e incluso extrajudicialmente la imperiosa necesidad que tiene mi mandante de desalojar el inmueble, para que sea ocupado por su hermana y su sobrino, no solo porque no posee otro inmueble ni la capacidad de adquirirlo, sino por el estado de deterioro en que se encuentra; es que acudo ante su competente autoridad para DEMANDAR como en efecto DEMANDO a la ciudadana MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, (…omissis…), en su carácter de ARRENDATARIA, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a entregarle a mi poderdante el inmueble libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió, y en caso contrario, que a ello sea condenada por este Tribunal, así como el pago de las cuotas de arrendamientos vencidas, y las costas y costos de la presente acción...”.
La demanda fue estimada en la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 59.400,00), equivalentes a la cantidad de 335,59 unidades tributarias.
Dicha demanda fue admitida por el Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 24 de octubre del 2016, por el trámite del procedimiento oral establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenándose la citación de la demandada, para que comparezca al quinto (5º) día de despacho siguiente a su citación a las 11:00 a.m. para el acto de audiencia de mediación, y el tribunal señaló que en cuanto a las pruebas de posiciones juradas, informes e inspección judicial son extemporáneas por anticipadas y que deben promoverse en el lapso procesal correspondiente, librando la compulsa respectiva.
Cumplidas las formalidades de la citación personal de la parte demandada, las cuales resultaron ser infructuosas, por lo que la parte actora solicitó la citación por carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 17 de febrero de 2017, consignando la actora las publicaciones respectivas en fecha 15 de marzo de 2017 y mediante nota de secretaría de fecha 28 de abril de 2017, el Secretario del tribunal de la causa, Abogado Fermín Monsalve, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, no constando en autos la comparecencia de la parte demandada ni por sí misma ni a través de apoderado judicial alguno, por lo que la demandante solicitó la designación de un defensor judicial para la continuación del juicio.
Consta que en fecha 26 de junio de 2017, el tribunal de la causa dictó auto designando como defensora judicial de la parte demandada a la abogada CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 51.166, constando su notificación en fecha 07 de julio de 2017.
Mediante acta levantada en fecha 11 de julio de 2017 el tribunal de la causa dejó constancia de la presencia de la abogada CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO, defensora judicial designada a la parte demandada, quien aceptó el cargo recaído en su persona y juró cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 10 de agosto de 2017 el ciudadano José Félix Durán, en su carácter de alguacil del Tribunal de municipio presentó diligencia dejando constancia de haber practicado la citación personal de la defensora judicial de la parte demandada a los fines legales consiguientes.
Mediante acta levantada en fecha 22 de septiembre de 2017, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial dejó constancia de la celebración de la audiencia de mediación, haciéndose presente la demandante y su apoderada judicial, no compareció la parte demandada, pero compareció la abogada CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO en su carácter de defensora judicial designada, y el tribunal dejó constancia de lo siguiente: “…por cuanto la demandada no se hizo presente en este acto, y la defensora Dra. CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO, IPSA Nº 51.166, no tiene facultad para convenir o celebrar transacción, es por lo que se debe dar contestación a la demanda dentro de los diez (10) días de Despacho siguientes al día de hoy. Es todo, termino, se leyó y conformes firman…”.
En fecha 26 de septiembre de 2017, la abogada CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, en los siguientes términos: “…es por lo que en este acto, de conformidad con lo establecido en el art. 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en contra de mi representada, por no ser sostenible las alegaciones fácticas que la soportan, así como la normativa legal que las fundamentan, razón por la que solicito a este Tribunal con respeto, que en la sentencia definitiva declare sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas a favor de mi defendida…”.
En fecha 16 de octubre de 2017, el tribunal dictó auto dejando constancia que “…siguen siendo los hechos controvertidos en este proceso, los hechos alegados por la parte actora en el libelo de la demanda, ya que la parte demandada contestó la demanda en forma genérica, negando, rechazando y contradiciendo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho…”; y seguidamente el tribunal a quo abrió el lapso probatorio de ocho (8) días de despacho para promover las pruebas de mérito, en el entendido que dicho lapso comenzaría a correr al primer día de despacho siguiente a ese día.
Por auto de fecha 27 de octubre de 2017 el juzgado de cognición dejó constancia del vencimiento del lapso probatorio, haciéndole saber a las partes que ese día era el primer día de despacho de los tres días para que las partes comparezcan a convenir u oponerse a las mismas.
En fecha 06 de noviembre de 2017, el tribunal a quo se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandante, revocando lo establecido en el auto de admisión de la demanda de fecha 24 de octubre de 2016, en lo que respecta a lo siguiente: “…En cuanto a las pruebas de posición juradas, informes e inspección judicial, son extemporáneas por anticipadas, deben promoverse en el lapso procesal correspondiente (…)”, quedando incólume el resto del auto, y por ello pasó a pronunciarse sobre su admisibilidad, estableciendo que, respecto a las posiciones juradas promovidas niega su admisión, toda vez que se solicitó la citación de la ciudadana Ligia Yarelis Cárdenas Ayala, hermana de la actora, no siendo dicha ciudadana parte actora en el proceso, siendo que solo las partes en el proceso pueden absolver posiciones juradas o las señaladas en los artículos 404 y 407 del Código de Procedimiento Civil; en cuanto a la prueba de informes, la misma fue admitida salvo su apreciación en la sentencia definitiva, librándose oficio a la Sala de Denuncias de la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia Sucre; también admitió la prueba de inspección judicial solo en lo que respecta a los numerales segundo y cuarto, fijando el octavo día a las diez de la mañana para su evacuación; admitió también las documentales promovidas, y estableció que para la evacuación de las pruebas se concedía el lapso de 30 días de despacho siguientes a esa fecha.
En fecha 17 de noviembre de 2017, el tribunal de la causa levantó acta dejando constancia que “…siendo las 10:00 de la mañana oportunidad fijada por el Tribunal para la práctica de la Inspección Judicial objeto de la presente solicitud, no se hizo presente el promovente, ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno, es por lo que este Tribunal declara el acto DESIERTO. Es todo…”.
En fecha 01 de diciembre de 2017, el alguacil Christian Rodríguez dejó constancia mediante diligencia de haber entregado el oficio contentivo de la prueba de informes librado al Registro Civil de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador.
Mediante auto de fecha 09 de enero de 2018 el tribunal de cognición dejó constancia del vencimiento del lapso de evacuación de pruebas, y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a esa fecha a las 10:00 de la mañana la celebración de la audiencia de juicio conforme al artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual fue diferida en fecha 16 de enero de 2018 para el quinto día de despacho siguiente a esa fecha a la misma hora, por múltiples ocupaciones.
El día 24 de enero de 2018, siendo la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio, el a quo dejó constancia que la misma se celebró con la presencia de la parte actora y su apoderada judicial, no compareció la parte demandada ni por sí misma ni a través de apoderado judicial alguno, y tampoco compareció la defensora ad litem designada; la juez declaró abierta la audiencia y luego de la exposición de la parte actora, el tribunal a quo dictó en forma oral el dispositivo de la sentencia mediante la cual declaró sin lugar la demanda de desalojo interpuesta y condenó a la parte actora al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el proceso conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, dejó constancia que el Tribunal procedería dentro del lapso de tres días de despacho contados a partir de esa fecha exclusive, a extender por escrito el fallo completo con todos los pronunciamientos de Ley, conforme lo dispone el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 29 de enero del 2018 el Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, dictó la decisión recurrida en los siguientes términos:
“…Así de las cosas, para que pueda prosperar la demanda de desalojo fundamentada en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el actor debe demostrar con prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, que sea propietario del inmueble cuyo desalojo demanda, la relación arrendaticia con el demandado y la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
En tal sentido, el Tribunal pasa a verificar si en autos quedaron demostrados tales extremos:
En cuanto a la propiedad del inmueble, la parte actora trajo a los autos copia simple del título supletorio evacuado en el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, el cual no está registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario, por lo que no surte efecto contra terceros, por lo que no quedó demostrada la propiedad del inmueble.
En cuanto a la relación arrendaticia, la misma no quedó demostrada, toda vez, que se intenta un procedimiento administrativo ante la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda con relación al inmueble Nº 30, ubicado en la Avenida Moran, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, y en el libelo se pide el desalojo del inmueble sin número, ubicado en la Avenida Moran, Catia, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, sin que la demandada MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, titular de la cédula de identidad Nº 9.342.067, en dicho proceso compareciera y aceptara la relación arrendaticia, por otra parte, el acta de la caución conciliatoria de fecha 23 de octubre de 2009, que corre inserta al folio 13, fue celebrada por terceros al proceso, es decir, los ciudadanos LIGIA AYALA MUJICA y JOHNNY JESÚS RAMIREZ, titulares de las cédulas de identidad números: 14.906.911 y 10.952.917, respectivamente, y el acta de comparecencia ante la Alcaldía de Caracas, de fecha 12 de mayo de 2010, que corre inserta al folio 39, fue celebrada con la demandada MARITZA CARRILLO, titular de la cédula de identidad Nº 9.342.067 y la ciudadana LIGIA AYALA, titular de la cédula de identidad Nº 14.906.911, esta última tercera al proceso, sin que se trajera otro medio de prueba al proceso para demostrar la relación arrendaticia.
Y en cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble, la parte actora alegó en el libelo de la demanda que necesitaba el inmueble para que lo ocupara su hermana LIGIA YARELIS CARDENAS AYALA, y en tal sentido, demostró la filiación, mas no demostró la necesidad de ocupar el inmueble.
Por lo que el desalojo fundamentado en la necesidad de ocupar el inmueble no puede prosperar en derecho y así se decide.
En cuanto al desalojo del inmueble fundamentado en la causal establecida en el numeral 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referido al deterioro del inmueble, no se demostró este hecho, por lo tanto no prospera y así se decide.
En cuanto al desalojo del inmueble fundamentado en la causal establecida en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referido a la falta de pago de cánones de arrendamiento, como se dijo anteriormente, no se demostró la relación arrendaticia, y como consecuencia, no se demostró la obligación de pagar cánones de arrendamiento, y así se decide.
Por todo lo anteriormente establecido la presente demanda no puede prosperar en derecho y así se decide.
III
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA, titular de la cédula de identidad Nº 14.046.097 contra MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, titular de la cédula de identidad Nº 9.342.067 por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora en costas por haber resultado vencida en este proceso de desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil…”. (Copia textual).
Mediante diligencia presentada en fecha 31 de enero de 2018, la abogada Ana Mata, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, apeló de la anterior decisión, siendo admitida en ambos efectos por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 05 de febrero de 2018; en virtud de lo cual, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
DE LA COMPETENCIA.
Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera quien suscribe oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo, y a tal efecto se aprecia:
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
El artículo 3 de la mencionada Resolución establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida”. (Resaltado de este Tribunal).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, ésta última dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, considera quien suscribe, que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 24 de octubre del 2016, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Versa el presente asunto sobre una demanda de desalojo incoada por la ciudadana LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA contra la ciudadana MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, la cual encuentra su origen –según lo expuesto por la actora en su demanda- en un contrato verbal de arrendamiento con vigencia desde el 17 de febrero de 2005 hasta el 17 de agosto de 2005, sobre un inmueble de su propiedad destinado a vivienda, constituido por una casa de dos plantas, con un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60,00 M2) que consta de sala, comedor, tres dormitorios, tres baños y cocina, ubicado en la Avenida Morán, Catia, Parroquia Sucre, casa sin número, en la jurisdicción del Municipio Libertador, el cual le pertenece según se evidencia de título supletorio de propiedad emanado del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 07 de mayo de 2001.
La acción de desalojo persigue la culminación de la relación arrendaticia y consecuencialmente la entrega del inmueble ante la terminación de aquella, con motivo de la necesidad que aduce la actora de ocupar el inmueble arrendado para su hermana, por la gravedad de los deterioros causados al inmueble y por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, todo de conformidad con el artículo 91 numerales 2, 4 y 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en ese orden.
Siendo ello así, se evidencia de los autos que la parte actora aduce que solicita a la parte demandada el desalojo del inmueble de marras, invocando la necesidad de habitarlo, motivado a la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble, no solo porque no posee otro inmueble ni la capacidad de adquirirlo para que viva su hermana, que no tiene donde vivir y necesita el inmueble para habitarlo con su menor hijo, sino también por la gravedad de los deterioros sufridos por el inmueble a falta del cuidado de un buen padre de familia que debió tener el arrendatario, evidenciando negligencia en su comportamiento. Que en el referido contrato verbal de arrendamiento se fijó un canon de arrendamiento fijo y mensual de “CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS.450.000)”, que la arrendataria solo canceló los primeros tres meses y después de vencido el contrato y la prórroga legal, tampoco continuó cancelando, hasta la fecha no ha continuado cumpliendo con su obligación como arrendataria de pagar el canon de arrendamiento.
Por su parte, la demandada a través de su defensora judicial contestó la demanda manifestando que “…niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en contra de mi representada, por no ser sostenible las alegaciones fácticas que la soportan, así como la normativa legal que las fundamentan, razón por la que solicito a este Tribunal con respeto, que en la sentencia definitiva declare sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas a favor de mi defendida…”.
Se aprecia de los autos, que la parte actora si bien no asistió a la audiencia fijada por esta alzada a los fines de exponer los fundamentos de su apelación, consta escrito presentado en fecha 21 de marzo de 2018 en esta alzada, por la ciudadana LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA, asistida por la abogada OYLEC JASPE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 56.333, en el cual presentó los fundamentos de su apelación alegando lo siguiente: que existe violación al debido proceso por cuanto quedó plenamente demostrado a lo largo del juicio de desalojo, en virtud de la falta de comparecencia, de pruebas y de contestación fehaciente y puntual, que esgrimiera los hechos y el derecho de la demandada-arrendataria, la confesión de la demandada, por lo que –a su decir- quedaron admitidos los hechos y alegatos formulados por la demandante, a tenor de lo dispuesto en el artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y que en virtud de ello, el no haber sido considerada la incomparecencia de la demandada, para dictar una decisión favorable a ella, se evidencia a todas luces, que tal decisión violó sus derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso, a la propiedad, a la protección de la familia, entre otros derechos, como consecuencia del error inexcusable que cometió la juzgadora al decidir la causa principal con base a la contestación genérica de la demandada, que a su criterio generó la reversión de la carga de la prueba en la demandante, obviando la evidente confesión de la demandada, al no comparecer a la audiencia de juicio, como lo señala expresamente el precitado artículo; que la sentencia recurrida incurrió en un falso supuesto de hecho por estar fundamentada en hechos inciertos o carentes de realidad, los cuales hubieran podido ser desvirtuados de haber sido admitidas las pruebas en forma abierta que permitiera el derecho oportuno de la defensa; que con el título supletorio por ser documento público se evidencia que la actora es la propietaria del inmueble; que con la documental que riela al folio 41 y los fotostatos de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento que riela a los folios 21 al 38 se demuestra la relación arrendaticia existente; que se demostró la filiación más no la necesidad de que su hermana ocupara el inmueble arrendado, alegando la actora que con solo demostrar la filiación ya se cumple el requisito, y que no se puede demostrar la necesidad; que la sentencia apelada desconoció los precedentes dictados por la Sala Constitucional; efectuó una indebida aplicación de una norma o principio constitucional; produjo un error grave en su interpretación o por falta de aplicación o infracción de algún principio o normas constitucionales; por lo que en consecuencia solicita en nombre propio y en beneficio de su hermana Ligia Yarelis Cárdenas Ayala, quien tiene la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble objeto de la litis, que se declare con lugar la apelación interpuesta y se revoque la sentencia apelada.
Este Tribunal a los fines de decidir observa lo siguiente:
1. Del desalojo por necesidad del inmueble.
La acción de desalojo establecida en el artículo 91.2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, prevé expresamente que:
“…Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(…Omissis…)
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
(…Omissis…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”. (Fin de la cita, negrillas y subrayados de este Juzgado Superior).
Respecto al análisis del desalojo por necesidad, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. (Publicaciones UCAB. Segunda edición, año 2.013; p.p. 194 y 195), señala lo siguiente:
“…En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitarlo, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…”. (Negrillas de este Tribunal).
Con fundamento a la doctrina señalada, se observa que la norma previamente enunciada, estatuye los fundamentos por los cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, entre los cuales prevé en el numeral 2, la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble; por tanto para que proceda una demanda de desalojo fundamentada en la causal antes reseñada, el demandante debe cumplir los siguientes extremos de manera concurrente: (i) probar la relación arrendaticia que vincula a las partes sobre un inmueble destinado a vivienda; (ii) probar la propiedad que ostenta sobre el inmueble arrendado; (iii) cumplir con la notificación al arrendatario con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato; (iv) probar la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento.
Ahora bien, respecto al primer requisito referido a probar la relación arrendaticia que vincula a las partes, se aprecia de los autos, que la parte actora aduce que mantiene una relación arrendaticia de manera verbal con la ciudadana MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES con vigencia desde el 17 de febrero de 2005 hasta el 17 de agosto de 2005, y pretende demostrar esta relación, consignando a los autos copia certificada de la Providencia Administrativa Nº MC0001000 de fecha 04 de julio de 2016 emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (f.21 al 38), mediante la cual se habilita la vía judicial para que la actora resuelva su conflicto ante los Tribunales competentes para tal fin, documento que por emanar de un organismo administrativo del Estado tiene valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado ni tachado de falso, ni desconocido por la contraparte, y sirve para demostrar que la parte actora agotó la vía administrativa previa para interponer demandas de desalojo por ante los Tribunales de la República; no obstante, se evidencia de dicho documento que el procedimiento se llevó a cabo sin la comparecencia de la presunta arrendataria ciudadana Maritza Carrillo y se dejó constancia que estuvo asistida por la abogada Veriuska Granado, Defensora Pública con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho de Vivienda, ordenándose la notificación de dicho acto administrativo a la ciudadana antes mencionada, sin constar en dichas copias que haya sido notificada del mismo, por lo que a los fines de tener por demostrada la relación arrendaticia verbal que dice la actora sostiene con la demandada, es necesario adminicular este elemento probatorio con otro instrumento, a los fines de tener mayor certeza respecto a la existencia de dicha relación contractual.
Riela a los autos al folio 39, marcado con la letra “E”, copia fotostática simple con sello húmedo de documento denominado “ACTA DE COMPARECENCIA”, emanado de la Alcaldía de Caracas, Sindicatura Municipal Dirección de Apoyo Integral contra los Desalojos Arbitrarios, de fecha 12 de mayo de 2010, suscrito por las ciudadanas LIGIA AYALA y MARITZA CARRILLO, en el cual se deja constancia de lo siguiente: “…comparece (n) ante esta DIRECCIÓN DE APOYO INTEGRAL CONTRA LOS DESALOJOS ARBITRARIOS adscrita a la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, Distrito Capital, el (la) (los) ciudadano (a) (s) Ligia Ayala, Maritza Carrillo, titular (es) de la (s) cédula (s) de identidad Nº 14906911, 9342067, residenciado (a) (s) en: Parroquia Sucre, en presencia del (la) funcionario (a) Carol Padilla adscrito (a) a esta Dirección. En virtud de la presente, las partes comparecientes plenamente identificados declara (n): La arrendataria no quiere llegar a un acuerdo ante esta Dirección alegando que respetará el acuerdo al que llegó en la Sala de denuncia de la Parroquia Sucre…”. Este instrumento, por tratarse de un documento administrativo emanado de un organismo del Estado, tiene valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, se aprecia que el mismo está suscrito por las ciudadanas LIGIA AYALA –como arrendadora- y MARITZA CARRILLO –como arrendataria- no constando en dicho documento que la parte actora ciudadana LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA sea la arrendadora y no consta el inmueble objeto del arrendamiento, en virtud de lo cual se desecha del debate probatorio toda vez que no puede constatarse de dicho documento la relación arrendaticia verbal que aduce tener la ciudadana LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA con la ciudadana MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES. Así se establece.
Asimismo, la parte demandante promovió marcados con las letras “F” y “G” en copias fotostáticas simples que rielan a los folios 40 y 41 del presente expediente, documentos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, a los cuales se les otorga valor probatorio conforme al primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por emanar de un ente administrativo, y por no haber sido impugnados por la contraparte; el primero denominado “CERTIFICADO DE REGISTRO NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA” de fecha 06/11/2014 donde consta que la ciudadana LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA es arrendadora de una vivienda tipo casa sin número, con uso de vivienda, cuya dirección es AV. Moran, Distrito Capital, Municipio Libertador, Parroquia San Juan, certificado que tiene vigencia hasta el día 06/11/2015, con un sello de la referida Superintendencia, quedando demostrado con este instrumento que la parte actora es arrendadora del inmueble descrito en dicho instrumento. El segundo instrumento es una constancia de fecha 25 de agosto de 2016, en la cual la ciudadana VIANIUSKA PUEBLA en su carácter de Coordinador de Gestión de Apoyo del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, dejó constancia de lo siguiente: “…Visto el escrito suscrito por la ciudadana: LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA, (…), mediante el cual solicita se le informe acerca de las posibles consignaciones de cánones de arrendamiento que pudiera haber realizado la ciudadana: MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, (…), se informa que luego de realizar la correspondiente búsqueda en base de datos del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) NO SE ENCONTRÓ REGISTRO PARA LA FECHA DE HOY 25/08/2016, Y NO REALIZA CONSIGNACIONES…”; quedando demostrado con este documento, que la demandada no aparece registrada en dicho sistema como arrendataria y no realiza consignaciones. Así se establece.
De igual manera, la parte demandante pretendió demostrar la relación arrendaticia que aduce tener con la demandada, a través de un documento en copia fotostática simple que riela al folio 13, emanado de la Oficina Subalterna del Registro Civil de la Parroquia Sucre, Sala de Denuncia, de fecha 23/10/2009, denominado “CAUCIÓN CONCILIATORIA”, en la cual se dejó constancia de la comparecencia a dicha oficina de los ciudadanos LIGIA AYALA MUJICA, titular de la cédula de identidad Nº 14.906.911 domiciliada en Av. Moran, Casa 30, Catia, y el ciudadano JOHNNY JESÚS RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad Nº 10.952.917, domiciliado en la misma dirección, y se dejó constancia de un acuerdo suscrito entre dichos ciudadanos de caución conciliatoria, para no acosarse, hostigarse, intimidarse, amenazarse, ni agredirse física, psicológica y ventilar su problema de inquilinato por el Sindico Municipal o Inquilinato; respetar la prórroga legal que será de un año desde el 23-10-2009 al 23-10-2010. Se observa, que la parte actora a los fines de certificar este documento, promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que dicho organismo informara: i) si la caución conciliatoria de fecha 23 de octubre de 2009 emanada de dicha oficina fue celebrada en la misma; ii) que de existir dicho documento, informe el contenido del mismo; iii) que se sirva informar quienes suscribieron dicha caución conciliatoria y que acuerdo se concluyó; siendo admitido por el tribunal de la causa en fecha 06 de noviembre de 2017, sin embargo, no consta en autos la evacuación de dicha prueba de informes, por lo que el tribunal no tiene nada que valorar respecto de ella.
Ahora bien, en cuanto a la documental en copia simple que riela al folio 13 reseñada ut supra, si bien es emanada de un ente público y tiene valor probatorio por no haber sido impugnada, sin embargo, dicho instrumento está suscrito por los ciudadanos LIGIA AYALA MUJICA y JOHNNY JESÚS RAMÍREZ, quienes son terceros en la presente controversia, por lo que dicho instrumento no puede ser opuesto a la parte demandada en este proceso y por lo tanto se desecha del debate probatorio. Así se establece.
En este sentido, por cuanto no existe otro elemento de convicción que haga presumir a esta juzgadora la existencia de una relación contractual arrendaticia de manera verbal existente entre las ciudadana LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA y MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, se evidencia que la parte actora no logró demostrar dicha relación arrendaticia. Y así se establece.
En cuanto al requisito de probar la propiedad que ostenta el arrendador sobre el inmueble arrendado; se aprecia de las actas que la parte actora consignó a los folios 14 al 20, marcado con la letra “C”, copia fotostática simple de documento contentivo de solicitud de titulo supletorio presentado por la ciudadana LENNY YAJAIRA CÁRDENAS AYALA, por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, presentada el 30 de abril de 2001, siendo admitida el 07 de mayo de 2001, a los fines de dejar constancia de la construcción efectuada por ella con dinero de su propio peculio sobre un terreno propiedad del Municipio, una vivienda situada en la Avenida Moran, Catia, Parroquia Sucre, casa s/n, Municipio Libertador, constando que mediante auto de fecha 07 de mayo de 2001 el precitado tribunal decretó “…TITULO SUPLETORIO DE PROPIEDAD suficiente sobre las bienhechurías señaladas, ampliamente descritas en la solicitud, a favor de la ciudadana LENNY YAJAIRA AYALA MUJICA, plenamente identificada en la solicitud, de conformidad con lo previsto en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, dejando a salvo los derechos de terceros…”. Este instrumento por tratarse de una copia fotostática simple de un documento emanado de un tribunal de la República, tiene valor probatorio por tratarse de un documento público, pero resguardando los derechos de terceros, por lo que este tribunal lo valora conforme a las reglas de la sana crítica establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por lo que quien suscribe considera que la ciudadana LENNY YAJAIRA AYALA MUJICA, es la propietaria de las bienhechurías construidas en terreno propiedad del Municipio, consistentes en una vivienda situada en la Avenida Moran, Catia, Parroquia Sucre, casa s/n, Municipio Libertador; quedando demostrada la propiedad de la arrendadora sobre el referido inmueble. Así se decide.
En cuanto al tercer requisito, referido a cumplir con la notificación al arrendatario con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato, tampoco consta en autos que la demandada –presunta arrendataria- haya sido notificada de la no prórroga de algún contrato de arrendamiento con por lo menos 90 días de anticipación, pues los documentos que trajo a los autos la parte actora que riela al folio 39, está suscrito por la ciudadana LIGIA AYALA MUJICA, como arrendadora, por lo que no puede ser tomado en cuenta como notificación; por lo que en consecuencia no queda demostrado que la parte actora le notificó a la arrendataria, su voluntad de finalización del presunto contrato de arrendamiento existente entre ellas. Así se declara.
Respecto al cuarto requisito referido a probar la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, se aprecia de los autos que la parte demandante a través de las documentales en copias fotostáticas simples que rielan a los folios 42 al 46, a saber, marcado con la letra “H”, acta de nacimiento de la ciudadana LIGIA YARELIS CARDENAS AYALA, emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia Santa Teresa para demostrar el vínculo de consanguinidad con la actora; marcado con la letra “I”, acta de nacimiento de la ciudadana LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA, emanada de la Oficina Principal de Registro Civil del Estado Táchira; marcado con la letra “J”, certificación de datos expedida por el CNE para demostrar que la ciudadana Ligia Yarelis Cárdenas Ayala tiene un hijo de 2 años de edad; marcado con las letras “K” y “L”, fotostatos de las cédulas de identidad de LIGIA YARELIS CARDENAS AYALA y LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA. A estos instrumentos se les otorga valor probatorio por tratarse de copias simples de documentos públicos, por lo que se tienen como fidedignos conforme al primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, logró demostrar el vínculo de consanguinidad existente entre ella y su hermana Ligia Yarelis Cárdenas Ayala, no obstante, conforme el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el desalojo procede con fundamento en la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado de consanguinidad, y conforme al parágrafo único de dicho artículo, esa necesidad debe ser demostrada por medio de prueba contundente ante la autoridad judicial.
En este orden de ideas, se aprecia de los autos que la parte actora aduce que posee la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble para que viva su hermana que no tiene donde vivir y necesita el inmueble para habitarlo con su menor hijo, ya que no posee otra vivienda y no tiene capacidad para adquirirlo. A los fines de demostrar estos alegatos, la parte actora promovió posiciones juradas para que fueran absueltas por la ciudadana LIGIA AYALA MUJICA, evidenciándose de autos que dicha prueba fue negada por el tribunal de la causa por cuanto dicha ciudadana no era parte en el presente juicio, y que solo las partes podían absolver posiciones juradas, criterio acertado del tribunal de origen y que comparte esta juzgadora, por lo que al ser negada dicha prueba, no hay elemento probatorio que analizar. Así se establece.
Asimismo, promovió marcado con las letras “LL” y “M”, cartas de residencias de las ciudadanas LIGIA YARELIS CARDENAS AYALA y LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA para demostrar que poseen el mismo domicilio y ambas tienen hijos, y requieren la vivienda cuyo desalojo aquí se solicita, documentales que rielan a los folios 47 y 48 y que fueron promovidas en original, emanadas del Consejo Comunal Las Terrazas del Atlántico, de fechas 09 de septiembre de 2016, con sello húmedo del referido Consejo Comunal, a las cuales se les otorga valor probatorio y se tiene como cierto que las ciudadanas mencionadas están residenciadas en “La Avenida Atlántico, Sector Las Terrazas, Urbanización Las Piñas, Parroquia San Juan, casa Nº 04, Parroquia San Juan, Municipio Bolivariano Libertador, desde hace más de 7 años…”. Sin embargo, de estas documentales en sí mismas no puede determinarse la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, por lo que deben ser adminiculadas con otro medio probatorio, toda vez que la necesidad debe ser demostrada de manera contundente, y al no existir otro elemento de convicción que demuestre la necesidad, se tiene como no demostrado este último requisito. Así se establece.
En consecuencia, por cuanto los requisitos de procedencia de la causal de desalojo por necesidad de ocupación del inmueble arrendado, conforme a lo previsto en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, son concurrentes, al haberse determinado que los mismos no se encuentran cumplidos, considera esta juzgadora que la demanda de desalojo interpuesta por dicha causa no puede prosperar, tal como lo estableció la juez de la causa, pero con la motivación aquí expresada. Así se establece.
2. En cuanto al desalojo por deterioro del inmueble arrendado.
La parte actora solicitó el desalojo del inmueble fundamentado en la causal establecida en el numeral 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referido al deterioro del inmueble, promoviendo para ello prueba de inspección judicial a practicarse en el inmueble arrendado, prueba que fue admitida por el Tribunal de la causa, tal como consta en auto de fecha 06 de noviembre de 2017, sin embargo, siendo la oportunidad fijada para la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida, consta de acta de fecha 17 de noviembre de 2017, que la misma fue declarada desierta por el tribunal por cuanto la parte actora promovente no asistió a la evacuación ni por sí misma, ni a través de apoderado judicial alguno, por lo que no existe elemento probatorio que analizar, aunado a que tampoco fue promovido otro medio de prueba para demostrar el deterioro alegado; en consecuencia, la causal de desalojo con fundamento en dicha causal no puede prosperar. Así se declara.
3. El desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento.
Asimismo, la parte actora solicitó el desalojo del inmueble fundamentado en la causal establecida en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referido a la falta de pago de cánones de arrendamiento, sin embargo, tal como lo estableció el juez de instancia, al no haberse demostrado en autos la relación verbal arrendaticia que alegó la parte actora, no se encuentra demostrada en autos la obligación de pagar cánones de arrendamiento por parte de la demandada, por lo que dicha causal tampoco puede prosperar. Así se decide.
En virtud de todos estos pronunciamiento, considera esta juzgadora que el recurso de apelación interpuesto por la parte actora debe ser declarado sin lugar, siendo confirmada la sentencia apelada, y así se establecerá en la parte dispositiva de la presente decisión. Así se declara.
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto el 31 de enero del 2018, por la abogada ANA L. MATA en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadana LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA, contra la sentencia dictada el 29 de enero del 2018, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara la ciudadana LENNY YAJAIRA CARDENAS AYALA contra la ciudadana MARITZA COROMOTO CARRILLO JAIMES, ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado del presente fallo, con fundamento en el artículo 91 numerales 2, 4 y 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en dicho orden.
Queda CONFIRMADA la sentencia apelada con la motivación aquí expresada.
Se condena en costas a la parte actora apelante por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas a los veinticinco (25) días del mes de abril del dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA,
MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
En esta misma fecha 25 de abril del 2018 siendo las 3:30 p.m., se publicó y registró la anterior decisión, constante de veintiún (21) páginas. Se dejó copia certificada en el copiador de sentencias que lleva este tribunal.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
Expediente Nº AP71-R-2018-000106/7.275.
MFTT/EMLR/Gsb.-
Sentencia Definitiva.
Materia Civil.
