Decisión Nº AP71-R-2018-000209 de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 26-04-2018

Fecha26 Abril 2018
Número de expedienteAP71-R-2018-000209
Distrito JudicialCaracas
PartesSOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES CISMAS, C.A. CONTRA SOCIEDAD MERCANTIL GRUPO MATA MINARDOM C.A.,
EmisorJuzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Tipo de procesoDesalojo
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA





EN SU NOMBRE
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas 26 de abril de 2018
208º y 159º
Asunto: AP71-R-2018-000209.
Demandante: Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 30 de agosto del 2016, bajo el No. 58, Tomo 258-A-Sgdo.
Apoderados Judiciales: Abogados Ramón Alvins Santi, Azael Socorro Morales, Mariann Salem Pérez, Pedro Saghy Cadenas y Azael Socorro Márquez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.304, 20.316, 67.150, 85.559 y 219.070, respectivamente.
Demandada: Sociedad Mercantil GRUPO MATA MINARDOM C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 2012, bajo el No. 24, tomo 187-A.
Apoderados Judiciales: Abogados Eduardo Morales Medina, Evelinda Arraiz Hernández y Laura Ramírez Gómez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.19.781, 23.115 y 97.281, respectivamente.
Motivo: Desalojo.
Capítulo I
ANTECEDENTES

En el juicio de desalojo que incoara la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDOM C.A., ambas identificadas al comienzo de este fallo, en fecha 08 de marzo de 2018, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicto decisión de merito declarando parcialmente con lugar la demanda incoada, condenando a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado.
Contra la aludida decisión ambas partes ejercieron recurso procesal de apelación en razón de lo cual suben las presentes actuaciones -previa distribución- a este Tribunal de Alzada.
Mediante auto del 03 de abril de 2018, se ordenó darle entrada al expediente, y, como quiera que el presente asunto se tramitó por el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 de dicho ordenamiento jurídico se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, la cual se procede a proferir en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Demandante:
Adujo la representación judicial de la parte actora que en fecha 13 de marzo de 2014, las Sociedades Mercantiles INVERSIONES CRISLUI C.A., y GRUPO MATA MINARDO C.A., celebraron un contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador, el cual quedo asentado bajo el Nro. 8, tomo 27, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria.
Que el objeto del contrato de arrendamiento es un inmueble constituido por un local, distinguido con el número TOP 4-9, ubicado en el piso cuatro (4) del Ala este del edificio Parque Cristal, situado frente a la av. Francisco de Miranda en la calle Primera entre Tercera y Cuarta avenida de la Urbanización Los Palos Grande, municipio Chacao, estado Miranda, el cual consta de Doscientos Treinta y Tres Metros Cuadrados (233 mts2).
Señalaron que las partes primogénitas en la cláusula tercera del Contrato de Arrendamiento, acordaron lo siguiente: “La vigencia de este Contrato será de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del 01 de marzo de 2014. Al vencimiento del periodo inicial previsto para la vigencia de este contrato, el mismo podrá considerarse prorrogado por periodos iguales y sucesivos de UN (1) año para cada prorroga, salvo que una de las partes notificare a la otra por escrito y con vencimiento de su periodo inicial o de cualquiera de sus prorrogas, su intención de no prorrogarlo.”
Que vencido el término de duración del contrato de arrendamiento, la sociedad mercantil Inversiones CRISLUI, notificó a la arrendataria su formal intención de no renovar el contrato de arrendamiento, mediante comunicación de fecha 01 de diciembre de 2014, recibida por la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A.
Expusieron que la arrendataria hoy parte demandada, en fecha 12 de enero de 2015, envió comunicación a la sociedad mercantil Inversiones CRISLUI, ratificándole su intención de acogerse a la prorroga legal que por derecho le corresponde, quien por su parte mediante carta de fecha 6 de febrero de 2015, le manifestó que debido a los constantes incumplimientos en el pago de los cánones de arrendamiento no tenían el derecho al beneficio o prerrogativa de la prorroga legal.
Esgrimieron que según comunicación de fecha 4 de mayo de 2015, la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., reitero nuevamente su intención de hacer uso de la prorroga legal, y en respuesta la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., les insistió que en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamientos, esta había perdido el derecho que le correspondía de prorroga legal y por lo tanto debían desocupar el inmueble.
Que luego de las diversas negociaciones entre las partes, en fecha 21 de septiembre de 2015, la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., le remitió a GRUPO MATA MINARDO C.A., nueva comunicación en la cual estas acordaron aceptar la solicitud de prórroga legal solicitada por la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO, a partir del 1° de marzo de 2015, y el ajuste del canon de arrendamiento a la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 294.500,00) mensuales.
Que partiendo de los antecedentes ya narrados, mediante documento debidamente protocolizado en fecha 1 de abril de 2016, por ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el No. 2016.126, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.14124, correspondiente al libro folio real del año 2016, su representada adquirió el inmueble, y en consecuencia, a partir de dicha fecha, paso a ser la arrendadora de sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., operando de esta manera la subrogación de ley contenida en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que GRUPO MATAMINARDO C.A., no desocupó el inmueble una vez vencida la prorroga legal, razón por la cual ha violado las normas establecidas en la ley especial, así como las disposiciones contractuales.
Sostuvieron que la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., como nueva propietaria y arrendadora del inmueble, de manera amistosa inicio conversaciones con GRUPO MATA MINARDO C.A., para que esta procediera a desocupar el inmueble ya que desde el día 28 de febrero de 2016, se encontraba vencida la prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento celebrado y en la norma correspondiente, resultando infructuosos todos los esfuerzos de la mandante para que la arrendataria de manera voluntaria, y en cumplimiento de la ley, desocupara el inmueble.
Que como consecuencia de la contumacia por parte de la arrendataria GRUPO MATA MINARDO, la hoy parte actora procedió en fecha 15 de diciembre de 2016, a presentar ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda por cumplimiento de contrato, cuyo objeto, sin duda alguna, consistía en la entrega judicial del inmueble que ocupa la sociedad de comercio GRUPO MATA MINARDO.
Que fue de esta manera que conoció el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de la referida causa, identificada bajo el expediente Nro. AP11-V-2017-000147, y en fecha 15 de mayo de 2017, dictó sentencia mediante la cual declaro sin lugar la demanda incoada por INVERSIONES CISMAS C.A., resaltando que el fundamento de la referida decisión judicial consistió en que “INVERSIONES CISMAS C.A., “no gozaba del derecho legitimo para obrar como actora en la presente controversia”; todo ello debido a la supuesta falta de notificación dirigida a GRUPO MATA MINARDO C.A., sobre la compra del inmueble realizada por parte de INVERSIONES CISMAS, pese a que era perfectamente conocido por GRUPO MATA MINARDO C.A., el documento de compra-venta consignado en el expediente al interponerse la demanda, lo cual constituyo, sin duda alguna, un error inexcusable de parte del operador judicial, ello como consecuencia del artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Que con respecto a la notificación formal de la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., esta se encontraba en pleno conocimiento de que INVERSIONES CISMAS C.A., era la nueva arrendadora del local de oficinas, debido a que los miembros de la Junta Directiva sostuvieron conversaciones amistosas con los representantes legales de GRUPO MATA MINARDO, para lograr la entrega voluntaria y amistosa del inmueble, siendo el caso negado de que esta circunstancia cierta sea negada por la demandada, constituye un hecho no controvertido que GRUPO MATA MINARDO C.A., tiene pleno y absoluto conocimiento civil y judicial que INVERSIONES CISMAS es la arrendadora y propietaria del local de oficinas, desde fecha cierta 17 de abril de 2017, fecha en la cual fue debidamente citada para dar contestación a la demanda en el Juicio de cumplimiento de contrato.
Que la tesis sostenida en la presente controversia respecto al conocimiento por parte de GRUPO MATA MINARDO C.A., respecto de quien es la actual propietaria del inmueble, es la acogida por la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia del 20 de mayo de 2005, caso: Regalos Coccinelle, siendo que bajo el criterio de la sentencia previamente mencionada debe afirmarse que un arrendatario puede tener conocimiento del acto traslativo de propiedad a través de una actuación judicial, por lo tanto, GRUPO MATA MINARDO tuvo conocimiento de la adquisición del inmueble por parte de INVERSIONES CISMAS C.A., desde el cumplimiento de la “citación” realizada el 17 de abril de 2017, en el juicio de cumplimiento.
Arguyeron que con respecto al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, su representada INVERSIONES CISMAS C.A., en ningún momento ha recibido por parte de GRUPO MATA MINARDO C.A., pago de los cánones de arrendamiento correspondiente por ser la propietaria-arrendadora del inmueble.
Señalaron que estando en pleno conocimiento de quien es la propietaria arrendadora, la arrendataria sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., ha incumplido con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento, incurriendo en causales de desalojo o terminación del contrato de arrendamiento, tal como lo establecieron en la clausula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción.
Que hasta la presente fecha, la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., ha dejado de pagar los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2017, y el mes de enero de 2018, a razón de Bs. 203.300 cada mensualidad.
Que la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., es la actual propietaria arrendadora del inmueble constituido por un local distinguido con el numero TOP 4-9, ubicado en el piso cuatro (4) del ala este del edificio Parque Cristal situado frente a la avenida Francisco de Miranda en la calle Primera entre Tercera y Cuarta avenida Francisco de Miranda en la calle Primera entre Tercera y Cuarta avenida de la Urbanización los Palos Grandes, municipio Chacao, estado Miranda.
Que INVERSIONES CISMAS C.A., hoy parte actora en la presente causa, se subrogó en todos los derechos y deberes inherentes al contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad del comercio GRUPO MATA MINARDO C.A., celebrado en fecha 13 de marzo de 2014, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador, el cual quedo asentado bajo el no. 8, tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria.
Que GRUPO MATA MINARDO C.A., ha incurrido en la violación del referido contrato de arrendamiento al dejar de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, y el mes de enero de 2018, a razón de Doscientos Tres Mil Trescientos Bolívares (Bs. 203.300) cada uno, para un total de Un Millón Ochocientos veintinueve mil setecientos Bolívares (Bs. 1.829.700,00).
Por tales motivos proceden a demandar el desalojo del inmueble objeto de la presente demanda, asimismo el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, los cuales para la fecha de interposición suman la cantidad de Un Millón Ochocientos veintinueve mil setecientos Bolívares (Bs. 1.829.700,00), los cánones de arrendamientos que se sigan causando hasta la sentencia definitiva y que la cantidad definitiva por concepto de cánones de arrendamiento sea actualizada a través de auto para mejor proveer o a través del mecanismo que el Tribunal considere apropiado y el pago de las costas y costos del presente juicio.
Contestación:
La representación judicial de la parte demandada expuso en su contestación que en el juicio de cumplimiento de contrato reseñado por la actora, intentado por INVERSIONES CISMAS, C.A., en contra de la hoy representada y parte demandada GRUPO MATA MINARDO C.A., el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Asunto: AP11-V-2017-0000174, por sentencia definitiva y firme emitida en fecha 15 de mayo de 2017, declaró con lugar la falta de cualidad opuesta por la representada, estableciendo que INVERSIONES CISMAS C.A., a pesar de haber demostrado por documento público que era la nueva propietaria del inmueble arrendado, no probó ni demostró haber recibido bajo cesión o traspaso, en su oportunidad, los derechos que como arrendador contrajo la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUIS, C.A., en el contrato de arrendamiento suscrito con GRUPO MATA MINARDO, C.A., obviando la autorización o cesión de derechos que establece la Ley especial, por lo cual la demandante no ha sustituido a la persona jurídica de la arrendadora ni se ha subrogado en tal posición.
Expuso que esa decisión, en cuanto al punto aquí relacionado fue redactada de la siguiente forma:
“…En este orden de ideas, se puede señalar que la improponibilidad manifiesta de la pretensión desde el punto de vista objetivo se produce cuando lo pretendido por el demandante presenta una carencia que afecta gravemente a los elementos de la pretensión y la hacen improponible; y la improponibilidad desde el punto de vista subjetivo, constituye un asunto que concierne a los problemas de legitimidad, y, en el caso venezolano la improponibilidad la encontramos en las defensas de falta de interés procesal de las partes y también en los casos de falta de cualidad.
Con vista a los anteriores lineamientos, se observa que la representación judicial de Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., si bien en el juicio bajo análisis demostró a través de la copia certificada del documento de propiedad cursante a los folios 25 al 36 y del folio 144 al 151 del expediente, la cualidad de propietaria del bien inmueble objeto de marras suscrito en fecha 01 de Abril de 2016, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chaco del Estado Miranda bajo el Nro, 2016.126, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.14124; a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 12, 429, 507 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud de que no han sido cuestionados en modo alguno.
Sin embargo, es igualmente cierto que esta representación no probó, ni demostró a las actas procesales que la referida empresa demandante y propietaria le haya recibo lo cedido o traspasado en su oportunidad de todos los derechos y las obligaciones que como arrendador contrajo la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUIS C.A., en el contrato de arrendamiento que suscribió con la demandada y opuesto como instrumento fundamental de la pretensión, el cual se valora conforme con el Artículo 1.357 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 12, 429, 507 del Código de Procedimiento Civil, ya que en el contrato en comento no se señala en ninguna forma de derecho que ésta empresa haya contratado en representación de aquélla, para que la misma pueda subrogarse en tal relación inquilinaria puesto que lo hizo obviando autorización o cesión de derechos que establece la ley especial; por lo cual inevitablemente se debe juzgar que la demandante no ha sustituido a la persona Jurídica de la arrendadora respecto del contrato locativo accionado ni se ha subrogado en tal posición, lo que consecuencialmente hace que carezca de una válida y eficaz cualidad y el interés jurídico actual que se necesitan para que pueda ser sujeto activo en este juicio; por lo tanto es forzoso declarar CON LUGAR LA DEFENSA DE FONDO DE FALTA DE CUALIDAD ACTIVA opuesta en este juicio por la representación judicial de la parte demandada, y así se decide.
Establecidos suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia, constata éste Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este tipo de procedimiento, y del análisis probatorio realizado anteriormente puede concluir en que ha quedado verificado en este juicio que la parte accionante, INVERSIONES CISMAS C.A., no goza del derecho legítimo para obrar como actora en la presente controversia, ya que no tiene como válida ni eficaz la legitimación ni el interés jurídico actual necesarios para que pueda ser sujeto activo en este juicio, lo que consecuencialmente produce la improcedencia de la acción y por ello habrá que declararla SIN LUGAR, resultando inoficioso seguir con el análisis de los demás alegatos, defensas y pruebas aportadas a los autos para tales efectos, en consonancia con los lineamientos antes señalados, y así queda establecido formalmente”

Que en atención al fallo dictado, no recurrido en forma alguna por la parte actora, dimana la cosa juzgada formal respecto que, no obstante la compraventa del inmueble arrendado por parte de INVERSIONES CISMAS, C.A., esta no ha sustituido ni subrogado en los derechos originarios de INVERSIONES CRISLUIS C.A., en el contrato de arrendamiento, puesto que tal compra se hizo “obviando autorización o cesión de derechos que establece la Ley especial”, omisión que hasta la fecha no ha sido suplida de forma alguna, pues no costa de autos ni existe actuación alguna, que demuestre que INVERSIONES CRISLUIS, C.A., haya dado cumplimiento a la obligación ineludible de notificar a su representada, con carácter autentico, su voluntad de vender el inmueble, tal como lo pauta el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en referencia al artículo 42 eiusdem.
Que fue así como INVERSIONES CISMAS C.A., en connivencia con su vinculada y relacionada, jurídica y comercial, INVERSIONES CRISLUIS C.A., hecho admitido por aquella empresa en el libelo de la demanda del juicio de cumplimiento, infringiendo expresas normas de orden público, siendo que estas fue relegadas del proceso por el cual pretendió la entrega del inmueble; objetivo que es el mismo en el presente caso, solo que esta vez por la vía del desalojo aduciendo la falta de pago de las cuotas de arrendamiento a partir del mes de mayo de 2017, por su representada, según lo dicho por la actora, en conocimiento de la nueva titularidad del bien arrendado a partir del 17 de abril de 2017, fecha en la cual fue citada para intervenir en el presente juicio.
Que en consecuencia, con fundamento en la decisión reseñada y por el incumplimiento de expresas normas de orden público previstas en la Ley de Arrendamiento, nunca podrían considerarse a la demandante como causahabiente particular de INVERSIONES CRISLUI C.A., mucho menos calificada para ejercer y hacer valer en juicio un derecho que le es ajeno, en infracción del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil.
Que la razón por la cual en base a las razones expuestas y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone como defensa de fondo, para que la misma sea decidida como punto previo en la sentencia definitiva a dictarse, la falta de cualidad de la demandante INVERSIONES CISMAS C.A., para intentar la acción de desalojo y de su representada para sostenerla, y así pidió sea declarada.
Que niega y contradice, todos y cada uno de los hechos narrados por LA DEMANDANTE, que de igual modo se rechaza la procedencia del derecho invocado en el escrito de la demanda por estar sustentado en hechos falsos, razón por la cual realiza las siguientes consideraciones:
Que respecto de los hechos alegados, dijo que su legitimidad derivó de haber adquirido en propiedad el inmueble ocupado por la representada en calidad de arrendataria. Pues bien, ni consta, ni existe en autos, constancia alguna que la nueva propietaria, ni su vendedora hayan cumplido con las expresas disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ex articulo 44, notificando a la arrendataria, su voluntad de vender; tampoco habiéndosele negado, por decisión previa y firme en otro juicio, el carácter de subrogada o nueva arrendadora, que por violación de esa norma hayan procurado su posterior cumplimiento, de manera que como y presunta cesionaria de los derechos y obligaciones de la originaria arrendadora, no puede pretender ningún derecho en ausencia de la respectiva notificación.
Que entre los presupuestos procesales considerados como necesarios para la valida y eficaz iniciación del proceso, se encuentra el de la regular presentación de la relación procesal, en vista que de no cumplirse con ello, el proceso seguido deberá tacharse de vacío y carente de finalidad útil, tal cual lo exigen los artículos 26 y 257 Constitucional. Siendo así que la demanda planteada, en sí constituye un acto de iniciación pero a la vez, contiene una declaración de voluntad en solicitud de tutela judicial sobre un nuevo asunto sometido al entendimiento del Juez, de suerte que de su validez, también depende la del proceso mismo, de ahí que en la demanda han de respetarse los presupuestos procesales y materiales establecidos por la ley.
Que así pues, es menester cumplir desde el principio, además de lo que atañen a las partes, los atinentes al lugar y forma de presentación de la demanda y, los que atañen al órgano jurisdiccional (competencia, jurisdicción y ausencia de causas de abstención o recusación). Y que de tal importancia resultan dichos presupuestos procesales al punto de catalogarse como fórmulas esenciales del proceso, definidas por Casación como “”las que considera el estado apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional y de los ciudadanos, que es uno de los objetos básicos” (sent. SCC-TSJ N: 204 de 31.7.01) cuya contravención anula el procedimiento seguido, pues “AUN CUANDO LAS PARTES LITIGANTES MANIFIESTEN SU ACUERDO, NO ES POTESTATIVO A LOS TRIBUNALES SUBVERTIR LAS REGLAS LEGALES CON QUE EL LEGISLADOR HA REVESTIDO LA TRAMITACIÓN DE LOS JUICIOS; PUES SU ESTRICTA OBSERVANCIA ES MATERIA ÍNTIMAMENTE LIGADA AL ORDEN PÚBLICO” (memoria de 1916, pág. 206). Por eso, el Juez debe controlar de oficio de que los requisitos sean acatados, y de hallar uno que tan siquiera no se cumpla, entonces debe declarar la inadmisibilidad de la demanda.
Que habiendo sido intentada la demanda por empresa cuya supuesta subrogación en sustitución de la arrendadora original le fue negada y rechazada expresamente en el juicio de cumplimiento, es evidente que la demandante no tiene la debida legitimación para sostener la acción de cumplimiento de contrato de manera que la demandada carece de intereses jurídico actual, en contravención del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, lo que hace inadmisible la demanda, lo cual solicita que así sea declarada.
Que niega y rechaza que INVERSIONES CISMAS C.A., haya realizado gestión extrajudicial alguna para la desocupación del Inmueble por encontrase vencida la prorroga legal desde el 28 de febrero de 2016, que en todo caso, vencida la prorroga legal, de tener legitimación para ello, intentar el juicio de cumplimiento de contrato por vencimiento del plazo y no desalojo por falta de pago como erróneamente propuso, ya que si el contrato estaba vencido conforme fue alegado, no podría considerase a tiempo indeterminado, que de allí que la fórmula de derecho en que se baso la actora para demandar el desalojo por falta de pago, no tiene asidero jurídico, mucho menos aplicación en la relación de marras. Pues si operó el vencimiento de la prorroga legal, de acuerdo al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el supuesto arrendador solo podría exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, por lo cual sostiene y alega que la acción incoada es contraria a la ley.
Que se invoca, que por haberse negado la arrendadora INVERSIONES CRISLUIS, C.A., a recibir el pago de las pensiones de arrendamiento, su representada ha procedido, tal como lo reconoció la demandante en el libelo de la demanda del juicio de cumplimiento de contrato intentado por INVERSIONES CISMAS, C.A., en contra de GRUPO MATA MINARDO, C.A., ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, asunto N° AP11-V-2017-000174, con la consignación, ante el Juzgado 29° de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, desde el día 14 de abril de 2016, expediente AP31-5-2016-00351, de los alquileres a partir de ese mes y año, de manera que la arrendataria se encuentra solvente respecto al cumplimiento de sus obligaciones dinerarias.
Que de todos los pagos que se han efectuado tempestivamente en la cuenta de ese Tribunal verifican la existencia del procedimiento de consignación, por lo que en aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, surge a favor de la arrendataria, salvo prueba en contrario, la presunción de solvencia en el pago; es decir, que la norma obliga, al arrendatario, una vez efectuada la primera de las consignaciones arrendaticias, a seguir consignando en el mismo Tribunal; entonces, no existe manera alguna que se tenga por incumplida la obligación de pago del alquiler cuando nuestra representada ha obrado conforme a la ley efectuando las consignaciones ante el Tribunal primigenio, que fue Inversiones CISMAS C.A., en el libelo del juicio de cumplimiento ya reseñado.
Que para pretender evadir la preferencia ofertiva que la arrendataria tenia sobre el inmueble ocupado, admitió que era necesario: “…destacar que INVERSIONES CRISLUIS C.A., e INVERSIONES CISMAS, C.A., son empresas vinculadas y relacionadas entre sí, jurídica y comercialmente. (omisis), de manera que habiendo efectuado la consignación a favor de Inversiones CRISLUIS C.A., por tal relación empresarial, nada impedía a Inversiones CISMAS el retiro de las consignaciones.
Que si la rebuscada tesis de la parte actora fuera cierta, lo que negó, de considerarse Inversiones CISMAS C.A., como causahabiente particular de la vendedora y subrogada en el contrato de arrendamiento como nueva arrendadora, y estando en conocimiento del expediente y tramite de consignación de cánones de arrendamiento, sin obstáculo alguno, podría haber retirado las consignaciones efectuadas a favor de INVERSIONES CRISLUIS C.A., con la sola presentación del documento de compraventa.
Que en todo caso, de acuerdo a la sentencia emitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, tantas veces invocada, es claro e ininteligible que INVERSIONES CISMAS C.A., sólo pretende ignorar la Ley y en forma acomodaticia pretendió endilgar a GRUPO MATA MINARDO, C.A., una falta de pago cuya inexistencia queda demostrado en autos.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Demandante:
Conjuntamente con su escrito libelar instrumento poder otorgado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., a los Abogados Ramón Alvins Santi, Azael Socorro Morales, Mariann Salem Pérez, Pedro Saghy Cadenas y Azael Socorro Márquez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.304, 20.316, 67.150, 85.559 y 219.070, respectivamente, ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta, anotado bajo el No. 28, Tomo 3, al cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación judicial que ostentan los referidos profesionales del derecho en la presente causa. Así se decide.
Contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles INVERSIONES CRISLUI, C.A., y GRUPO MATA MINARDO C.A., al cual de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio quedando acreditado la relación contractual existente entre las pre nombradas sociedades mercantiles. Así se decide.
Informe de estado actual del inmueble, el cual si bien no fue impugnado por la parte a quien le fue opuesto nada aporta a los hechos controvertidos en virtu de lo cual se desecha del proceso. Así se decide.
Notificación de fecha 1º de diciembre de 2014, enviada por el ciudadano Blas Roberto Guevara Vargas en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., a la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., a través de la cual le informaba a dicha empresa, que el contrato de arrendamiento celebrado entre éstos no sería renovado, ahora bien por no haber sido negada por la parte a quien le fue opuesta, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
Comunicado original de fecha 12 de enero de 2015, emitido por la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO, C.A., en respuesta a la notificación de la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., mediante la cual participo su intención de acogerse a su derecho de prorroga legal, siendo este el tiempo necesario para desalojar la oficina, como quiera que referido medio probatorio no fue negado por la parte a quien le fue opuesta, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
Copia de comunicado de fecha 05 de febrero de 2015, emitido por la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., a través de la cual advirtió a la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO, C.A., del incumplimiento de la obligación del pago de los cánones de arrendamientos, como quiera que referido medio probatorio no fue negado por la parte a quien le fue opuesta, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
Original de notificación de fecha 04 de mayo de mayo de 2015, enviada al ciudadano Blas Roberto Guevara Vargas en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., por la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., a través de la cual manifestó su intención de mantenerse alquilada en el inmueble, como quiera que referido medio probatorio no fue negado por la parte a quien le fue opuesta, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
Copia de comunicado emitido por la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUIS, C.A., dirigido a GRUPO MATA MINARDO, C.A., haciendo de su conocimiento la ratificación de solicitud de desocupación inmediata de la oficina objeto de la presente pretensión, como quiera que referido medio probatorio no fue negado por la parte a quien le fue opuesta, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
Copia de comunicado emitido por la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUIS, C.A., dirigido a GRUPO MATA MINARDO, C.A., a través de la cual manifestó la necesidad de recuperar el bien inmueble, decidiendo aceptar la solicitud de prórroga legal y estableciendo un ajuste al canon de arrendamiento, como quiera que referido medio probatorio no fue negado por la parte a quien le fue opuesta, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
Contrato de compra venta celebrado INVERSIONES CRISLUI, C.A., quien le da en venta pura y simple a la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., inmueble conformado por oficina, objeto de la presente demanda, como quiera que el presente documento no fue objeto de tacha, impugnación ni oposición es por lo que este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio quedando acreditado que la titularidad del bien le pertenece a la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A. Así se decide.
Copia simple de expediente signado bajo el alfa numérico AP11-V-2017-000147 con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento siguió INVERSIONES CISMAS, C.A., contra GRUPO MATA MINARDO, C.A., ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caraca, las cuales, por no haberse impugnadas ni tachadas, de conformidad con lo establecido 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordación con el artículo 1357 del Código Civil, este Juzgado le da pleno valor probatorio quedando acreditada la existencia de dicho juicio. Así se decide.
Abierta la causa a pruebas ratifico las anteriores documentales y promovió copia certificada del expediente signado bajo el alfa numérico AP11-V-2017-000147 con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento siguió INVERSIONES CISMAS, C.A., contra GRUPO MATA MINARDO, C.A., ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caraca, las cuales, por no haberse impugnadas ni tachadas, de conformidad con lo establecido 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordación con el artículo 1357 del Código Civil, este Juzgado le da pleno valor probatorio quedando acreditada la existencia de dicho juicio. Así se decide.
Demandada:
Copias certificadas del expediente signado bajo el alfa numérico APS31-S-2016-003051, con motivo de la solicitud de consignación de cánones de arrendamientos, por parte de la arrendataria GRUPO MATA MINARDO, C.A., a favor de la arrendadora INVERSIONES CRISLUIS C.A., el cual cursa ante el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caraca, el cual por no haberse impugnado ni tachado s ele otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordación con el artículo 1357 del Código Civil, quedando evidenciados los pagos efectuados por la arrendataria. Así se decide.
Capítulo IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
El Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró parcialmente con lugar la demanda incoada, en base a las siguientes consideraciones:
“…Tal solicitud, impone a quien suscribe analizar la norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la cual establece:
Artículo 361 En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10º y 11º del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación. (Resaltado del presente fallo)
De la norma antes citada se desprende que falta de cualidad o falta de interés del actor constituye una defensa perentoria que tiene que ser opuesta por el demandado en el acto de contestación de la demanda, pues el Juez debe dictar una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas oportunamente, en la cual previamente a la valoración de los argumentos de fondo se establezca de manera expresa si efectivamente los sujetos procesales que participan en juicio son los llamados por la ley a sostener de manera activa o pasiva el proceso en curso .
En este sentido es aclarar necesario los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en el juicio, para establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad de la consecución de la justicia.
La cualidad o legitimación ad causam, debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en un aspecto activo o pasivo, es decir, es un problema de afirmación del derecho, que está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho, entendiéndose que si la parte actora se afirma titular del derecho, entonces está legitimada activamente; si no fuese el titular del derecho invocado, entonces carecería de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
En tal sentido, existe Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de Noviembre de 1992, ratificada en la actualidad, que determina lo siguiente:
“(…)Es doctrina imperante en el Derecho Procesal de hoy en la mayoría de los autores y en criterio de esta Sala que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio”.
En este orden de ideas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 01116, de fecha 18 de Septiembre de 2002, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo que es reiterado en la actualidad, cuyo extracto se transcribe a continuación:
“(…) La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luís Loreto, como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183)”;… “Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente”.
Ahora bien, algunos juristas desarrollan la tesis de la improponibilidad manifiesta de la pretensión jurídica que se hace presente con el aumento registrado en los poderes de los jueces, en virtud de que la procedencia de la pretensión tiene que ver con la aptitud de la pretensión y su respectiva tutela jurídica por el ordenamiento, surgida de un efecto absoluto de la facultad de juzgar una acción que se manifiesta objetiva, subjetiva, clara y carente de posibilidad jurídica de ser tutelada por el ordenamiento normativo.
En este sentido, observa quien suscribe que consta de autos que inicialmente la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., el inmueble objeto del presente juicio, tal como se evidencia del documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de marzo de 2014, bajo el número 8, Tomo 27, folios 38 al 44, con lo cual resulta evidente que la relación locativa en principio se erigió entre ellos. Y así se establece.
De la misma forma consta en las actas que conforman el presente expediente que en fecha 01 de abril de 2016 la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., dio en venta a la hoy demandante el inmueble antes mencionado, hecho este que pese a que la accionada sostiene se realizó sin dar cumplimiento a la obligación ineludible que su arrendador de notificar a su representada, su voluntad de vender el inmueble, tal como lo pauta el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no fue impugnado, razón por la cual no resulta controvertida en el caso de marras la condición de propietario de la accionante sobre el bien inmueble descrito en autos. Y así se establece.
Así las cosas, establece el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”
Emergiendo de la norma antes trascrita la obligación del nuevo propietario de un inmueble que estuviese arrendado previamente a su adquisición, de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados por los sujetos contractuales iniciales, siendo evidente que para que dicha negociación surta efecto contra el arrendatario, debe el mismo ser notificado de ella en aplicación analógica de la norma contenida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Sobre este tipo de notificaciones la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo de fecha 20 de mayo de 2005, caso Regalos Coccinelle, afirmó lo siguiente:
“En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.
(…)
En este orden de ideas, bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue poner en conocimiento, en este caso al arrendatario, del hecho cierto de la enajenación efectuada.
En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacífico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial”.
Desprendiéndose del criterio antes trascrito la posibilidad avalada por la máxima exponente Civil de tener a derecho al arrendatario en relación con el negocio jurídico de compra venta que realizara su arrendador con un tercero, cuando contra el se hubiere intentado en base a esa cualidad –nuevo propietario del inmueble- acción judicial en la que se tuviese a derecho en razón de su efectiva citación, momento en el cual en criterio de quien suscribe ocurriría la plena subrogación de los derechos sobre el arrendamiento existente y a su vez de ser el caso, nacería el derecho de intentar la acción prevista en el artículo 43 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, máxime si dicha condición de propietario resulta incuestionable en el referido proceso.
En ese sentido, observa quien suscribe que en el caso de marras, si bien, tal y como lo expone la parte accionada, la misma no fue expresamente notificada por su arrendador o el nuevo propietario del inmueble de la traslación de propiedad ocurrida, en base al criterio jurisprudencial antes trascrito el cual comparte plenamente quien suscribe, resulta evidente que desde el día 17 de abril de 2017, fecha en la cual la hoy accionada quedó citada en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que se ventilara ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, quedó a derecho en relación con la compra venta suscrita y la condición de propietario de la parte hoy accionante, condición esta ratificada plenamente mediante sentencia definitivamente firme de fecha 15 de mayo de 2017 dictada por el tribunal de la causa, en la que expresamente estableció que quedo probada la condición de propietario del accionante, materializándose así la subrogación plena de los derechos arrendaticios a favor del hoy accionante, debiendo tener en adelante el hoy accionado a su antagonista judicial como su arrendador, lo cual sin lugar a dudas determina su cualidad para sostener el presente juicio como parte accionante y la cualidad pasiva como arrendatario de la parte accionada, siendo forzoso para quien suscribe declarar SIN LUGAR la falta de cualidad activa y pasiva alegada por la parte demanda en la presente causa. Y así se establece.
Resuelto como ha sido el alegato formulado por la parte demandada, referente a la falta de cualidad de las partes en la presente causa, corresponde a este Sentenciador pronunciarse con respecto a la procedencia de la acción por desalojo intentada en su contra, por cuanto en su criterio, lo procedente era intentar el juicio de cumplimiento de contrato por vencimiento del plazo, pues si el contrato estaba vencido, no podría considerársele a tiempo indeterminado, señalando que al haber operado “(…) el vencimiento de la prórroga legal, de acuerdo al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el supuesto arrendador solo podría exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”
Visto lo anterior y a los fines de dilucidar lo alegado por la parte demandada, debe forzosamente este Sentenciador analizar la temporalidad del contrato de arrendamiento que dio origen al presente juicio, y para ello observa:
Establece la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 13 de marzo de 2014, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 8, Tomo 27, Folios 38 al 44 lo siguiente:
“TERCERA: La vigencia de este contrato será de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del día 01 de marzo de 2014. Al vencimiento del período inicial previsto para la vigencia de este contrato, el mismo podrá considerarse prorrogado por períodos iguales y sucesivos de UN (1) año para cada prórroga, salvo que alguna de las partes notificare a la otra por escrito y con una anticipación de NOVENTA (90) días calendarios a la fecha de vencimiento de su período inicial o de cualquiera de sus prórrogas, su intención de no prorrogarlo. Queda expresamente entendido y aceptado por LA ARRENDATARIA que al finalizar el presente contrato, deberá entregar EL INMUEBLE a LA ARRENDADORA, completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones en que fue recibido.”
Así las cosas, se evidencia de autos de la misma forma que en fecha 01 de diciembre de 2014 la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., le comunicó de manera tempestiva a la arrendataria, sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas. No obstante se evidencia de autos que la arrendataria en varias oportunidades manifestó su intención de acogerse a la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, de autos se desprende que en fecha 21 de septiembre de 2016 la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., arrendadora del inmueble, remitió comunicación a la arrendataria en la cual expresamente le manifestó a la hoy demandada que la prórroga legal se entendería vigente a partir del 01 de marzo de 2015 y finalizaría el 29 de febrero de 2016, lo cual, pese a ser contrario a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece una prórroga legal de seis (6) meses para aquellas relaciones arrendaticias cuyo plazo de duración fuera de un (1) año fijo, este juzgado en atención al principio de autonomía de la voluntad contractual de las partes, considera extendida la prorroga hasta la fecha el 29 de febrero de 2016, al no ser este un hecho controvertido de la presente acción. Y así se establece.
Así las cosas, observa quien aquí administra justicia de las copias certificadas del expediente identificado con el número AP31-S-2016-003051, de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas por la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., se realizaron a partir del mes de abril de 2016 por la cantidad de Bs. 203.300,00, exponiendo la hoy demandada en el escrito inicial de consignaciones, que su arrendadora sin razón o motivo alguno no quiso recibir el pago referido al mes de abril de ese año, lo cual, aunado a los limites de la presente acción, en la que la parte actora señala la falta de pago de los meses de de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2017 y enero de 2018, -los cuales la parte hoy accionada debía pagarle directamente o consignar en su favor, en virtud de haber operado la subrogación de los derechos de arrendamiento en razón de la acción judicial supra mencionada- llevan a quien suscribe a la convicción de que hasta el mes de marzo de 2016, INVERSIONES CRISLUI C.A., recibió el pago de los cánones de arrendamiento pactados. Y así se establece.
En este sentido, establece el artículo 1.600 del Código Civil, que “(…) Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “(…) En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, siendo que en la presente causa, las partes contratantes expresamente determinaron que la prórroga legal de la relación locativa que los vinculaba estaría en vigencia hasta el 29 de febrero de 2016, en criterio de quien suscribe, al haber recibido la arrendadora inicial el pago relativo al mes de marzo de 2016, y continuar ocupando el inmueble la parte hoy demandada, operó la tácita reconducción de la relación arrendaticia existente entre las partes, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en virtud de lo cual, en criterio de este sentenciador, la acción de DESALOJO intentada resulta la jurídicamente correcta de cara a la indeterminación en el tiempo de la relación arrendaticia. Y así se establece.
En este punto, corresponde a este Sentenciador verificar si en la presente causa se encuentran verificados los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia de la acción de DESALOJO por falta de pago, y para ello observa:
Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)”
En tal sentido, alega la representación judicial de la parte actora que la arrendataria ha incumplido con su obligación de pagar, de manera oportuna, el canon de arrendamiento, incurriendo en causales de desalojo o terminación del contrato de arrendamiento, tal como lo establece la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, y que a la fecha de interposición de la demanda la arrendataria ha dejado de pagar los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, y el mes de enero de 2018, los cuales la parte hoy accionada debía pagarle directamente o consignar en su favor, en virtud de haber operado la subrogación de los derechos de arrendamiento en razón de la acción judicial supra mencionada, razón por la cual solicitó el desalojo del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento adeudados.
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada alegó que su representada se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, y que en virtud de haberse negado la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., a recibir el pago de las pensiones de arrendamiento, procedió a consignar desde el 14 de abril de 2016 los cánones de arrendamiento causados sobre el inmueble objeto del presente juicio por ante el Juzgado 29º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, actuaciones que rielan en el expediente número AP31-S-2016-000351, de la nomenclatura de dicho Juzgado, por lo que, según la opinión de la demandada, en aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios surge a su favor, salvo prueba en contrario, la presunción de solvencia en el pago.
En ese sentido observa quien suscribe que el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios establece:
Artículo 56: En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.
Desprendiéndose de la norma trascrita que el estado de solvencia del arrendatario dependerá de la legitimidad y ajuste de las consignaciones arrendaticias realizadas a las pautas establecidas en ese sentido por la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
En ese sentido, establece el artículo 51 de la precitada Ley que cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Por su parte el artículo 53 a efectos de definir el procedimiento para la realización y validez de las consignaciones arrendaticias estableció:
Artículo 53: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.
El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.
Parágrafo Unico: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.
Así las cosas, observa este Sentenciador que si bien se evidencia que la arrendataria hoy demandada desde el 14 de abril de 2016 ha venido consignando los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado 29º de Municipio, es claro que dichas consignaciones se han venido realizando a favor de INVERSIONES CRISLUI C.A., quien con posterioridad a la sustanciación y decisión de la causa Nº AP11-V-2017-000147, nomenclatura de este Circuito Judicial, contentivo del juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., en razón de la notificación validada en base al criterio jurisprudencial de la máxima exponente Civil, resulta ser un tercero que no forma parte de la relación arrendaticia, ya que como ha quedado claro, habiendo operado la subrogación de los derechos de arrendamiento, la arrendadora del inmueble es la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., sin que se evidencie de autos que la hoy demandada, estando en conocimiento de tal sustitución, desarrollara actividad alguna para notificarla de las consignaciones arrendaticias que alega realizadas en su favor, razón por la cual, siendo que la notificación en referencia no se realizó por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada. Y así se establece.
A mayor abundamiento observa este sentenciador que el artículo 55 de la precitada ley establece que el dinero consignado conforme a los artículos precedentes, sólo podrá ser retirado por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello, de lo cual resulta evidente que dichos montos no se encuentran disponibles para el hoy accionante, por cuanto del expediente de consignaciones se observa que se determinó desde el escrito inicial de consignaciones presentado por la parte demandada ante el Tribunal de Municipio supra mencionado, como beneficiario de tales consignaciones a la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., razón por la cual, mal podría considerarse a la demandada eximida o liberada de su obligación de pago a favor de la hoy accionante. Y así se establece.
En base a todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, habiendo la representación judicial de la parte actora cumplido con su correspondiente carga, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, haciéndose acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 34 literal a, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, al quedar demostrado en autos no solamente la existencia de la obligación pecuniaria que afirmaba incumplida; sino además, la titularidad del derecho que solicita tutelar, no habiendo la parte demandada aportado elementos probatorios que llevaran la convicción de quien suscribe a considerar cumplida su obligación de pago de cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, y el mes de enero de 2018, a favor de la parte hoy accionante, resulta forzoso para este Juzgador determinar que la demanda propuesta debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo condenarse a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local distinguido con el número TOP 4-9, ubicado en el piso cuarto (4to) del ala este del edificio Parque Cristal, situado frente a la Ave. Francisco de Miranda en la calle Primera entre Tercera y Cuarta Avenida de la Urb. Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda. Asimismo, deberá la parte demandada pagar a la actora los cánones de arrendamiento reclamados en la presente acción, más los que se sigan causando hasta que quedó materializada la medida de secuestro practicada en la presente causa. Y así deberá ser declarado expresamente en la parte dispositiva del presente fallo.
Con respecto a la corrección monetaria solicitada por la parte actora en el petitorio de su libelo de demanda, y por cuanto de la lectura del contrato de arrendamiento de autos no se evidencia que las partes intervinientes en el mismo hubieren establecido tal ajuste, es por lo que este Juzgado niega lo solicitado. Y así se establece.
Como consecuencia de lo anterior, este Juzgado declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A. contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., tal como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide….”.

Capítulo IV
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA
Demandante:
Sostuvo la representación judicial de la parte actora, que sobre la supuesta falta de cualidad para intentar la acción alegada por GRUPO MATA MINARDO, la sentencia de Primera Instancia estableció lo siguiente: “que en fecha 1 de abril de 2016, la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., dio en venta a la hoy demandante el inmueble objeto de la presente pretensión, hecho este que pese a que la accionada sostiene se realizo sin dar cumplimiento a la acción ineludible que su arrendador de notificar a su representada, su voluntad de vender el inmueble, tal como lo pauta el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, lo cual no fue impugnado, razón por la cual no fue controvertida en el caso de marras la condición de propietaria de la accionante sobre el bien inmueble descrito en autos, y así se establece”, de modo que la sentencia de Primera Instancia estableció como un hecho no controvertido el carácter de propietario arrendador de INVERSIONES CISMAS C.A.
Que la sentencia de Primera Instancia señaló que GRUPO MATAMINARDO C.A., tuvo conocimiento de que CISMAS C.A., era el nuevo propietario arrendador como consecuencia del Juicio por cumplimiento de contrato estableciendo en sentencia que (…) resulta evidente que desde el día 17 de abril de 2017, fecha en la cual la hoy accionada quedo citada en el juicio de Cumplimiento de Contrato que se ventilara ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción, quedo a derecho en relación a la compra venta suscrita y la condición de propiedad de la hoy parte accionante(…)”, y que finalmente la sentencia de primera Instancia concluyó que la representada tenia “cualidad para sostener el presente juicio como parte accionante y la cualidad pasiva como arrendatario de la parte accionada”.
Que la sentencia de Primera Instancia determinó que como consecuencia del juicio de cumplimiento de contrato, GRUPO MATA MINARDO tuvo formal conocimiento de que INVERSIONES CISMAS C.A., es el nuevo propietario del inmueble y por lo tanto, su nuevo propietario– arrendador y que por ello Cismas C.A., tenia cualidad para intentar la acción de desalojo.
Alego que la relación arrendaticia se encontraba a tiempo indeterminado, ya que la sentencia de primera instancia también decidió sobre la determinación en el tiempo de la relación arrendaticia, que en ese sentido la sentencia de primera instancia decidió lo siguiente: “(…) las partes contratantes expresamente determinaron que la prorroga legal de la relación locativa que los vinculaba estaba en vigencia hasta el 29 de febrero de 2016, en criterio de quien suscribe, al haber recibido la arrendadora inicial el pago relativo al mes de marzo de 2016, y continuaron ocupando el inmueble la parte hoy demandada, operando la tacita reconducción de la relación arrendaticia existente entre las partes, lo que implico la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en virtud de lo cual en criterio de este sentenciador, la acción de desalojo intenta resulta la jurídicamente correcta”.
Señalan que, GRUPO MATA MINARDO C.A., no cumplió con su obligación del pago de los cánones de arrendamientos, analizando la sentencia de Primera Instancia el argumento de GRUPO MATA MINARDO C.A., en relación al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamientos y concluyo que está en ningún momento cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos adeudados a su nuevo propietario–arrendador INVERSIONES CISMAS C.A.
Que en ese sentido, la sentencia de Primera Instancia analizó los argumentos de GRUPO MATA MINARDO C.A., respecto a las consignaciones realizadas en el expediente del Tribunal de las consignaciones a favor de un tercero INVERSIONES CRISLUI C.A., para concluir que al no haber sido hechas las consignaciones de los cánones de arrendamientos a favor del actual propietario y tener conocimiento GRUPO MATA MINARDO C.A., en virtud del juicio de cumplimiento de quién era ese propietario, tales consignaciones no producían el efecto liberatorio del pago.
Que a tales efectos, la sentencia de Primera Instancia analizó el alcance del artículo 55 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual establece que las cantidades de dinero depositadas por concepto de cánones de arrendamiento solo puede ser retiradas por su beneficiario, por lo que resultaba obvio que INVERSIONES CISMAS al no ser el beneficiario de los cánones de arrendamientos consignados por GRUPO MATA MINARDO C.A., no tenía la facultad para retirarlos, siendo que en ese sentido, la Sentencia de Primera Instancia señaló que “(…) solo podrá ser retirado por el beneficiario de las consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello, de lo cual resulta que dichos montos no se encuentran disponibles para el hoy accionante (…)”. Por ello, INVERSIONES CISMAS C.A, no tenía cualidad para retirar las consignaciones de los cánones de arrendamientos realizados a favor de un tercero.
Que resulta un hecho no controvertido para las partes que INVERSIONES CISMAS C.A., adquirió legítimamente el inmueble y se subrogó en todos los derechos y deberes del antiguo propietario – arrendador del inmueble según lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de manera que no hay dudas que INVERSIONES CISMAS tiene la cualidad para intentar la presente acción de desalojo.
Que la relación arrendaticia se transformó de una relación a tiempo determinado a una relación de tiempo indeterminado, que la sentencia de Primera Instancia decidió que como consecuencia del juicio por cumplimiento GRUPO MATA MINARDO C.A., tuvo formal conocimiento de que INVERSIONES CISMAS C.A., era el nuevo propietario-arrendador, y que en efecto el Tribunal decidió que de una “actuación judicial” es válida como notificación de la venta de un inmueble objeto de un arrendamiento.
Para finalizar alego que con respecto a la indexación de los cánones de arrendamiento cuyo pago solicita INVERSIONES CISMAS, deben ser indexados de manera que al momento en que le sean pagados a su representada, los mimos tengan el mismo valor que cuando las partes los habían acordado y no sufran el impacto inflacionario que afecta la moneda nacional.
Demandada:
Que debe ser declarado con lugar el recurso de apelación ejercido por esta parte por vicio en la base legal, todo en virtud del error de derecho alegado por esa representación judicial, señalando asimismo que debe detenerse en un pormenorizado examen del Fundamento Legal, es decir las normas Constitucionales y Legales, tanto Sustantivas como Adjetivas que autorizan y legitimarían la sentencia apelada, que bien sabe que para que una sentencia sea válida y produzca Cosa Juzgada tiene que tener un fundamento legal, y adicionalmente, tiene que ser correcta y adecuadamente interpretada y aplicada dicha base legal por el Juez que la dicta.
Invoco lo establecido por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en sentencia del 23 de mayo de 1983, señalando que el vicio en la base legal, por tanto, puede derivar en un “Error de Derecho”, que la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo ha calificado dentro del “Falso Supuesto”, en sentencia del 12 de abril de 1988.
Señaló que el falso supuesto de derecho consiste en la apreciación de los hechos de manera errada y en consecuencia en la aplicación errada de una norma a unos hechos determinados, en el presente caso la aplicación de una ley cuya normativa fue derogada para los inmuebles de uso comercial lo cual hace que la admisión, sustanciación y sentencia del presente juicio sea nulo. Que adicionalmente la “Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliaria para uso Comercial” es la única aplicable al caso en autos, la cual establece un deber para el actor de agotar una vía administrativa previa, prevista en dicha ley, en los artículos 5 y 41 de la mencionada ley, todo como una garantía al demandado al debido proceso, por lo que debió, la hoy demandante, solicitarle al Tribunal emitir un oficio a La Dirección de Arrendamiento Comercial, adscrita a la Dirección de Protección, Defensa y Promoción Comercial del Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanza a los fines de que este Ministerio de apertura al correspondiente procedimiento administrativo en aplicación de la ley especial aplicable al presente caso.
Que incluso para hacer viable el decreto y posterior práctica de una medida de secuestro, era obligación del Juez por mandato expreso del artículo 41, literal l de la Ley Especial abstenerse de “dictar o aplicar” medidas cautelares de secuestro hasta tanto no haya sido agotada la vía administrativa ordenada en el artículo 5 de la Ley Especial.
Que el hecho de que el actor no haya invocado el contenido de esta ley y haya demandado por desalojo de un inmueble de “uso comercial”, aplicando para ello normas no aplicables al caso, por disposición derogatoria de ley, y no la ley correcta a aplicar para este tipo de inmuebles, y aunado el hecho de que el Tribunal de la causa haya admitido erróneamente la demanda en base a la ley traída al proceso por el actor, viola el cumplimiento de ese debido proceso y hace a todas luces mas procedente la solicitud de declaratoria de NULIDAD DE TODO LO ACTUADO y consecuentemente la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA.
Que no solamente se violó el debido proceso admitiendo la demanda en base a una ley inaplicable, sino que además se dio lugar a la violación del debido proceso al no exigir el cumplimiento de un proceso administrativo previo que se hubiese hecho exigible si se hubiese aplicado la ley especial vigente y que al no cumplirlo hace inviable el decreto y practica de la medida de secuestro y el consecuente desalojo del inmueble objeto de arrendamiento.
Alegó la existencia de la Cosa Juzgada, señalando que INVERSIONES CISMAS C.A., demando por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario, exp. AP11-V-2017-000147, el cumplimiento de contrato de arrendamiento, contrato que su representada suscribió con INVERSIONES CRISLUI, C.A., juicio en el cual su representada GRUPO MATA MINARDO, C.A., fue citada y dio contestación a la demanda proponiendo como punto previo al fondo “ la falta de cualidad e interés” de la parte demandante para sostener el juicio.
Que efectivamente la relación arrendataria inicio en fecha 27 de agosto de 2012 y la misma fue suscrita por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., y su representada, y en fecha 1 de abril de 2016, INVERSIONES CRISLUI C.A., vende a INVERSIONES CISMAS C.A., sin respetar derecho a preferencia.
Concluye señalando que INVERSIONES CISMAS C.A., hasta la presente fecha ha obviado la obligación de notificar la cesión de derecho que establece la ley sustantiva, por lo cual se debe concluir que INVERSIONES CISMAS C.A., ni en la demanda que curso por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, ni en la presente demanda se ha hecho cesionaria en la persona jurídica de la arrendadora respecto al contrato de arrendamiento tantas veces mencionado ni se ha subrogado en tal condición lo que hace que carezca de una valida y eficaz cualidad e interés jurídico, para que pueda ser sujeto activo en este juicio como tampoco lo fue en el anterior.
Que la cualidad o “legitamatio Ad Causan” es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo es decir, no puede venir a juicio en defensa de un tercero ajeno, una persona natural o jurídica que no sea su titular.
Que habiendo sentencia definitivamente firme que declaró que INVERSIONES CISMAS C.A., no tiene cualidad para demandar, es por ello que en el presente juicio procede la cosa juzgada alegada ante el Juez de la causa, pues no consta en autos que la parte actora haya cumplido con la obligación de notificar a su representada la cesión de derecho y como lo establece el artículo 1550 del Código Civil, mientras no cumpla con dicha obligación “ no tiene derecho contra tercero” es decir, no tiene cualidad para accionar en contra de su representada, tal como lo determina el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario.
Que el concepto de Cosa Juzgada es único, aunque es doble su función, una la cosa juzgada formal que es la inmutabilidad de la sentencia por la preclusión de los recursos y la cosa Juzgada material, la inmutabilidad de los efectos de la sentencia no sujeta ya a recurso, en todo proceso futuro sobre el mismo objeto.
Que por todos los razonamientos antes expuestos y ante la evidente violación constitucional de los artículos 49. 7 y 334 por parte del Juez de la causa, solicitó a este Tribunal Superior declare la cosa Juzgada en el presente juicio por ser vinculante la sentencia emitida por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario, y en consecuencia declare con lugar la presente apelación, anule todo lo actuado en el presente proceso, reponga la presente causa al estado en que se realice la demanda y ordene al Tribunal Duodécimo de Primera Instancia que deba pronunciarse sobre la admisión de la demanda, que proceda en consecuencia a declararla INADMISIBLE por las razones de derechos aquí expuesta y con ello preservar la constitucionalidad y la legislación sustantiva y adjetiva incluyendo la nulidad de todo lo actuado, decretado y sustanciado en el cuaderno de medida, ordenando en consecuencia la inmediata restitución del demandado en el inmueble objeto de arrendamiento.
Asimismo alego el apoderado de parte demandada la preferencia ofertiva, señalando que es el Derecho de Preferencia que tiene el arrendatario que tiene más de 2 años ocupando el inmueble y este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Que en el presente caso su representada cumple con las dos condiciones, por lo cual el arrendador está en la obligación de cumplir con el contenido del artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario, lo contrario será violentar el mandato de una ley especial y violentar el orden publico el cual no puede ser relajado por las partes.
Que en ninguno de los artículos de la prenombrada ley se establece excepción alguna para no cumplir con la preferencia ofertiva, pues es un derecho otorgado al arrendatario el cual es de orden público. Que es obligación del arrendador Inversiones Crislui C.A., notificar mediante documento notariado su voluntad de vender el inmueble arrendado a su representada, indicando precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a 3 meses y demás condiciones que establece la norma, esto no se cumplió, violentándose norma de orden público, el debido proceso, lo cual conllevó a la inseguridad jurídica respecto al orden público.
Esgrimió que INVERSIONES CRISLUI C.A., estando en conocimiento que su representada tiene más de dos años en el inmueble y que esta se encontraba solvente en los cánones de arrendamientos, vendió a INVERSIONES CISMAS C.A., el inmueble objeto del arrendamiento el cual se encontraba ocupando desde el año 2012, fecha en la cual se autenticó el contrato de arrendamiento, estando siempre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, incluso, cuando INVERSIONES CRISLUI C.A., se negó a recibir el pago de estos, la hoy parte demandada realizo las consignaciones correspondiente a cada mes por ante el Juzgado Veintinueve de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, notificando al arrendador lo cual consta en el expediente, lo cual constituye una violación al derecho de la defensa y al debido proceso del arrendatario, pues INVERSIONES CRISLUIS C.A., estaba en pleno conocimiento y debidamente notificada.
Finaliza alegando que por todos los razonamientos antes expuestos, solicita se declare la nulidad de todo lo actuando en el presente juicio, declare con lugar la presente apelación, reponga la causa al estado en que deba pronunciarse sobre la admisión de la demanda y proceda en consecuencia a declararla inadmisible por las razones de derecho expuestas, ordenando en consecuencia la inmediata restitución del demandado en el inmueble objeto de arrendamiento, y se respete el derecho a la preferencia ofertiva por cuanto el GRUPO MATA MINARDO C.A., ha cumplido fielmente con el pago de sus cánones de arrendamientos y así pide sea declarado.
De la opinión Fiscal:
Observo la presente representación del Ministerio Público que la presente controversia se inicio con ocasión a la solicitud de desalojo interpuesta por los apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO, C.A., causa que inicio en virtud de haber adquirido de manos de la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUIS, C.A., un inmueble respecto del cual se encontraba vigente un contrato de arrendamiento a favor de la demandada, INVERSIONES CISMAS C.A., se subrogo en los derechos que como arrendador le correspondían y, en ese sentido, alegando el incumplimiento por parte de la arrendataria de la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, lo que a su juicio hacia precedente la solicitud de desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios-.
Que estima prudente esa representación fiscal efectuar algunas consideraciones en torno a la citación, específicamente en lo referente a su importancia como acto procesal necesario para la continuación del juicio, así como las consecuencias de su práctica, siendo que en este sentido, la citación es un acto mediante el cual se gira al demandado o los demandados una orden de comparecencia por ante la autoridad judicial dentro de un lapso que debe estar señalado en la Ley, a efectos de que conteste la demanda incoada, sin embargo, además de constituir una orden de comparecencia, que desde un punto de vista formal, se observa que la citación del demandado o los demandados constituye un elemento central en la garantía del debido proceso y del derecho a la defensa previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, puesto que ponen en conocimiento de quien fueran demandados, de la pretensión de su contraparte, a efectos de que pueda plantear ante autoridad judicial competente todos los argumentos y medios de prueba de que disponga a fin de enervar la exigencia del demandante y proteger sus derechos legítimos.
Asimismo alego que dentro de la referida Garantía Constitucional al Debido Proceso se encuentran comprendido el Derecho a la Defensa, el cual implica la participación en el iter procedimental, pretendiendo el ejercicio de la defensa de la posición jurídica que se tenga; este derecho consiste en tener la oportunidad de dar contestación a los recursos, solicitudes incoadas en el tiempo oportuno a los fines de ejercer los medios adecuados para su defensa.
Que de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se evidencio que si bien el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al admitir la demanda ordenó la notificación de la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO, C.A., no siendo esta la única parte que debía ser llamada al proceso, en virtud que del propio contrato de arrendamiento, objeto de la litis, se evidencia la existencia de otras dos sociedades mercantiles que se verían directamente involucradas en el asunto y afectadas en sus derechos e intereses con la resulta del presente asunto.
Que en efecto, el contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles Inversiones CRISLUIS C.A., y GRUPO MATA MINARDO, C.A., en fecha 13 de marzo de 2014, constituye una de las pruebas fundamentales del presente caso estableciendo de manera clara el objeto y demás particularidades de la contratación.
“DECIMA QUINTA: Es condición expresa que LA ARRENDATARIA no podrá ceder ni traspasar el presente contrato ni subarrendar, total o parcialmente el inmueble objeto del mismo, sin haber obtenido previamente y en cada caso, la autorización por escrito de LA ARRENDADORA, Por lo tanto cualquier violación de la ARRENDADORA, además del derecho a exigir la desocupación inmediata a la persona o personas que total o parcialmente hubieran ocupado el inmueble con motivo de la indebida cesión o autorización que les hubiere dado LA ARRENDATARIA por cuenta de quien serán los gatos, daños y perjuicios que ello ocasione.
PARÁGRAFO ÚNICO: LA ARRENDADORA, a través de la presente clausula autoriza a LA ARRENDATARIA, a permitir que las empresas CICLOSERVENCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Mérida, en fecha 17 de febrero de 2009, bajo el nro. 2, tomo 22-A R1 Merida del año 2009, y trasladado su domicilio fiscal y registrada en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 15 de febrero de 2013, e inscrita en el Registro Único de Informacion Fiscal (RIF) bajo el Nro. J-29716340-9; y COSMOS INGENIERIA Y PROYECTOS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 4 de marzo de 2013, bajo el Nro. 31, tomo 29-A SDO del año 2013, e inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) bajo el Nro. J-40213879-2, a fin de que puedan utilizar el INMUEBLE, objeto del presente contrato, en calidad de sub-arrendamiento.”

Esgrimió que de la anterior cláusula del contrato de arrendamiento, se desprende de manera indubitable que el inmueble objeto del mismo no solo estaba en tenencia de la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO, C.A., sino que además, con pleno conocimiento y autorización de la arrendadora desde el mismo inicio de la relación arrendaticia, también eran tenedores del bien las sociedades mercantiles CICLOSERVENCA, C.A, y COSMO INGENIERIA Y PROYECTOS, C.A, las cuales resultaron afectadas de manera directa por las resultas de las decisiones adoptadas por el Tribunal de Primera instancia, tanto en virtud de la medida preventiva acordada como de la decisión definitiva, sin que conste en el expediente emplazamiento alguno que se les hubiere efectuado a los fines de que hicieran valer los derechos que a bien tuvieren a exponer.
Que la necesidad de citar a las sociedades mercantiles CICLOSERVENCA, C.A, y COSMO INGENIERIA Y PROYECTOS, C.A., estriba en evitar que la sentencia recaída en un proceso pueda afectar de forma directa y perjudicial, y con los consiguientes efectos de cosa juzgadas, a alguna o algunas personas que no hayan sido parte en el proceso, ni hayan tenido posibilidad de ser oídas y defenderse, tal como ocurrió en el caso.
Que en el caso que nos ocupa, cabe advertir que la solidaridad pasiva de los arrendatarios y subarrendatarios (sociedades mercantiles GRUPO MATA MINARDO, C.A., CICLOSERVENCA, C.A, y COSMO INGENIERIA Y PROYECTOS, C.A,) se evidencio cuando se analizó los efectos gravosos que sobre estos genera la materialización de la pretensión de la parte actora, que este caso no es otra más que la desocupación del bien arrendado, por cuanto la obligación de dar el inmueble arrendado es una obligación indivisible que afectara de manera directa los derechos de todos ellos, indistintamente de su condición de arrendador principal o subarrendador.
Asimismo asevero dicha representación, que siendo que de allí se toma en consideración que el demandante omitió ejercer la acción contra todos los involucrados en el contrato de arrendamiento, correspondía al Juez, ordenar la citación de las sociedades mercantiles CICLOSERVENCA, C.A, y COSMO INGENIERIA Y PROYECTOS, C.A, a efectos de que pudieran ejercer de manera correcta su defensa en juicio, pudiendo traer al mismo argumentos y medios de pruebas que no cursan en autos, por cuanto no se les permitió su participación, en violación de sus derechos fundamentales
Que por otra parte observó la representación del Ministerio Publico que fue vulnerado en el trámite y decisión del presente asunto por ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el derecho a la tutela judicial efectiva, el cual encierra diversas vertientes, de las cuales son relevantes a los efectos del caso sub iudice, y que implica el derecho a obtener sentencia que resuelva el fondo de la controversia, de conformidad con las normas legales aplicables al caso concreto
Que como se ha venido señalando, el derecho a la Tutela Judicial Efectiva implica no solo el acceso a los órganos administrativos de justicia, sino que además constituye el derecho de los justiciables a la obtención de una sentencia que resuelva la controversia, la cual estará revestida de atributos tales como la oportunidad, la congruencia y la motivación en derecho.
Que al respecto se observa que la presente acción fue interpuesta por los apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO, C.A., a fin de lograr el desalojo de un inmueble, que esta ultima arrendó a la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI, C.A., siendo que en este sentido se observa que al juicio de la parte demandante, en virtud de haber adquirido el referido inmueble de manos de su anterior propietario, se subrogó en los derechos que como arrendador le correspondían, alegando el incumplimiento por parte de la arrendataria de la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, lo que a su juicio hacia procedente la solicitud de desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Asevera la representación fiscal que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial dispone en su exposición de motivos que “buena parte de las actividades que permiten facilitar el acceso a los venezolanos a bienes y servicios se desempeñan e establecimientos adecuados de manera especial para la venta de productos o prestación del servicio, estos establecimientos se ubican en inmuebles cuyas características. Uso y destino difieren de las que detentan otras edificaciones como las viviendas y la estructura pública”, estableciendo en sus condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatario para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
Que resulta claro que la intención del Ejecutivo Nacional, ejerciendo funciones legisladoras por vía habilitante, fue la de fijar reglas y procedimientos destinados a regular las relaciones arrendaticias que se susciten con ocasión a un inmueble destinado a la realización de actividades comerciales, de manera que el elemento objetivo para determinar si un inmueble entra dentro del ámbito de aplicación del Decreto Ley, es que “ (…) se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona(…)” , pues es este elemento, la realización de actividades comerciales en el inmueble, el que debe ser analizado por la autoridad judicial a efectos de aplicar la norma.
Que de acuerdo con las anteriores consideraciones, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a efectos de determinar si correspondía la aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario o del Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley de Arrendamiento para el Uso Comercial, este estaba en la obligación de acreditar en el expediente que tipo de actividades allí se desarrollaban, con miras a esclarecer si las mismas correspondían con actividades de orden comercial o si, por el contrario, las actividades que se adelantan en los referidos locales distan de la actividad comercial, quedado por tanto excluida la aplicación del instrumento legal en referencia.
Afirmo que en el documento constitutivo de la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO, C.A., se evidencia que el objeto social es la prestación de servicio profesionales, venta, permuta, alquiler, exportación, importación y comercialización de insumos y maquinarias de todo tipo, directos o no para la construcción, compra venta, inversión, adquisición de Empresas, Casas, Edificios, estructuras, terrenos, complejos turísticos, hoteles posadas, urbanizaciones incluyendo sus accesorios, mejoras o partes, resultado de esta manera evidente que la actividad o función que ejerce la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO, C.A., encuadra perfectamente dentro de la definición de acto de comercio a las que hizo referencia, tanto de manera objetiva, por cuanto alguna de sus actividades están expresamente descritas como actos de comercio en el Código de Comercio, como por la naturaleza de comerciante que desprende tiene tal empresa, y que por lo tanto como se ha venido señalando, a juicio de esta Dependencia Fiscal, en el presente caso se aplico una norma que se encontraba derogada para el caso concreto, en virtud de la naturaleza eminentemente comercial del uso que se le daba al inmueble.
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandada se circunscribe a impugnar la decisión dictada el 08 de marzo de 2018, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara parcialmente con lugar la demanda de desalojo incoada, siendo menester resolver previamente al fondo de la controversia los alegatos esgrimidos por la parte recurrente, tanto en su escrito de contestación como en el que presentara ante esta Alzada como fundamento de su apelación, y así observamos lo que sigue:
V.I De la cosa juzgada y consecuente falta de cualidad activa:
La cosa juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el estado de derecho y la paz social, siendo su autoridad una manifestación inequívoca del poder del Estado cuando se concreta en ella la jurisdicción, y, considerando que dentro de los derechos y garantías que a su vez integran el debido proceso consagrado en el artículo 49 constitucional, se encuentra reconocido en el numeral 7 el derecho que tiene toda persona a no ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgado anteriormente, resultando palmario concluir que, la cosa juzgada ostenta rango de garantía constitucional, y como tal, su infracción debe ser atendida, aun de oficio, por el Juez que haya de conocer sobre el merito del asunto.
Así, la cosa juzgada presenta un aspecto formal y uno material, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a los jueces y justiciables a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes.
En tal sentido, el artículo 272 procedimental prevé la cosa juzgada formal, al establecer que: “…Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita…”.
De otra parte, el artículo 273 eiusdem consagra la cosa juzgada material, estableciendo lo que sigue: “…La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro…”.
En consecuencia, la exceptio rei judicatae o excepción de cosa juzgada tiene como función garantizar aquella cualidad de la sentencia cada vez que una nueva demanda se refiera a una misma cosa u objeto, esté fundada sobre la misma causa petendi, entre las mismas partes con el mismo carácter que tenían en el asunto ya decidido por sentencia definitivamente firme, siendo éstos elementos los exigidos expresamente para considerar revestida de la inmutabilidad de la cosa juzgada a una decisión por mandato del artículo 1395 del Código Civil.
En el sub iudice, si bien en el juicio donde se produjo la decisión cuya cosa juzgada se opone, que incoara la hoy demandante Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., contra la Sociedad Mercantil GRUPO MATA MINARDOM C.A., existía identidad de partes con el mismo carácter, no se trata de la misma causa petendi, pues, en aquella, se demandó el cumplimiento de contrato por vencimiento de término, mientras que en esta se demanda el desalojo por falta de pago, no existiendo por tanto los elementos concurrentes que hagan que dicha decisión sea inimpugnable, inmutable y coercible respecto a este proceso, debiendo agregarse además que, si bien se ponderó la falta de cualidad activa en aquel juicio, dicha decisión no resolvió controversia alguna ya que se limitó a resolver dicho medio de defensa.
De tal manera que, siendo que la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de cumplimiento de contrato que incoara la hoy demandante Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., contra la Sociedad Mercantil GRUPO MATA MINARDOM C.A., no reúne los requisitos que le otorguen la eficacia de autoridad de la cosa juzgada respecto a este juicio, amén de que no resolvió controversia alguna, se concluye entonces que no se desconoció el efecto de la cosa juzgada no siendo por tanto vinculante aquella apreciación de falta de cualidad en esta oportunidad. Así queda establecido.
No obstante lo anterior quien juzga pasa a resolver la falta de cualidad activa alegada, para lo cual es menester precisar que, la legitimatio ad causam alude a quién tiene derecho por determinación de la ley para que en condición de demandante se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, lo cual se resume, en palabras del procesalista Jaime Guasp en “…la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso”. (Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
El autor Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “…Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”
Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar, tratándose pues de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión para poder proveer sobre la petición en ella contenida, sobre lo cual, el autor antes citado señala:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539).
En conclusión, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto, exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión que esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam cuando el actor se encuentra frente a la relación material controvertida en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante.
Expuesto lo anterior, entiende esta Alzada que la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada, radica en el hecho de que no fue notificada de la venta que le hiciere su arrendador primigenio la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., a la hoy demandante sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., lo cual no es óbice para considerar que el nuevo propietario no tenga cualidad para intentar la acción de desalojo, pues, éste se subrogó sustituyendo por tanto al arrendador en el contrato de arrendamiento, no siéndole exigible al propietario la notificación para tal acto negocial, salvo que estuviésemos en presencia de una demanda de preferencia ofertiva o de retracto legal arrendaticio donde tal notificación, constituye una obligación a los fines del ejercicio del derecho preferente.
De tal manera que, siendo que el presente caso la parte actora acreditó en forma fehaciente que ostenta el derecho de propiedad sobre el inmueble cuyo desalojo pretende, subrogándose por tanto en los derechos y obligaciones del arrendador a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la falta de cualidad alegada no debe prosperar en el presente asunto, ya que, de ser así, el nuevo propietario se vería impedido de recuperar la propiedad que adquirió y cuya posesión ostenta el arrendatario, en razón de lo cual el Legislador ya preveía en el artículo 1604 del Código Civil, la posibilidad de que tal acto negocial -venta del inmueble arrendado- se materializara durante el arrendamiento debiendo sucumbir tal medio de defensa. Así se decide.
V.II De la inadmisibidad de la demanda por la aplicabilidad de una Ley derogada, infringiéndose derechos constitucionales.
Sostuvo la representación judicial de la parte demandada recurrente ante esta Alzada, que la demanda incoada resulta inadmisible toda vez que el A quo procedió a su admisión a tenor de lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo dispuesto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, tratándose de un inmueble para el uso comercial, en virtud de lo cual le era únicamente aplicable la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Para resolver se observa:
Primeramente y a los fines de verificar dicha denuncia es necesario advertir que, tal como sostuvo la Sala de Casación Civil, “…el límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...” (Vid. Sentencia del 06 de agosto de 2012, caso: LIZ BETSABÉ CHÁVEZ DÍAZ y OTROS).
Así, se observa que en las clausulas primera y segunda del contrato, las partes establecieron lo que sigue:
“PRIMERA: LA ARRENDADORA da y LA ARRENDATARIA recibe en arrendamiento el inmueble conformado por el local para oficina distinguido con el número Local Top Cuatro Raya Nueve (TOP 4-9) ubicado en el piso cuatro (4) del Ala Este del Edificio Parque Cristal, situado frente a la Avenida Francisco de Miranda en la calle Primera entre la Tercera y Cuarta Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda. Dicha oficina tiene una superficie aproximada de DOSCIENTOS TREINTA Y TRES METROS CUADRADOS EXACTOS (233 Mts2) y que en lo sucesivo y a los fines del presente contrato se denominara EL INMUEBLE”
“SEGUNDA: LA ARRENDATARIA se obliga a utilizar dicho local únicamente para uso de sus oficinas, comprometiéndose a no cambiar su destino sin la previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA, y ésta ultima conviene en que LA ARRENDATARIA y las personas designadas por ella tendrán el derecho al libre acceso de EL INMUEBLE en todo momento durante las VEINTICUATRO (24) horas del día, de los TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO (365) días del año”.

Como indefectiblemente puede observarse, la voluntad de las partes expresada en el contrato tenía por objeto dar en arrendamiento un inmueble constituido por un local para “oficina”, estableciéndose además una obligación para la arrendataria de utilizar dicho local para uso de sus “oficinas”, de tal manera que, conforme a lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que prevé la exclusión de dicho decreto para los inmuebles destinados a oficinas, es evidente entonces que la Ley aplicable era la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tal como lo determinó el A quo en su auto de admisión, no asistiendo la razón al recurrente cuando acude a los estatutos de su representada para modificar los que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento, debiendo en consecuencia desecharse tal alegato. Así se decide.
V.III Del error de derecho.
Sostuvo el recurrente que existe error de derecho ya que la sentencia apelada se profiere en una aplicación errada de la norma a un hecho determinado, la cual se encontraba derogada conforme a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Para resolver se observa:
Sin entrar a precisar acerca de naturaleza de tal denuncia, la cual calificó el recurrente como un error de derecho, entiende esta Alzada que la misma se encuentra circunscrita al hecho cierto de que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su disposiciones derogatorias, procedió a desaplicar todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley No. 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 36.845 del 07 de diciembre de 1999.
Antes bien, en la denuncia anterior quedó determinado que el inmueble dado en arrendamiento lo constituye un local para oficina, encontrándose por tanto excluido de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia, como quiera que la desaplicación establecida en dicho Decreto aplica únicamente para los inmueble que ella regula, es evidente entonces que dicha denuncia no debe prosperar, pues, como ya se determinó, la Ley de Arrendamientos inmobiliarios resultaba aplicable al caso bajo examen. Así se precisa.
V.IV De la preferencia ofertiva.
Sostuvo la representación judicial de la parte recurrente, que su representada cumplía con las condiciones del derecho de preferencia, por tanto, el arrendador se encontraba en la obligación de cumplir con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y al no hacerlo, se le violentaron derechos constitucionales por ser de orden público.
Para resolver se observa:
Dentro de los diversos derechos que la Ley otorga al arrendador, se encuentra tanto la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, sin embargo, es necesario diferenciar una de la otra dada la relación existente entre éstas. En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad, aún cuando son autónomas.
Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.
Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Como puede observarse, se trata de acciones que prevé el ordenamiento jurídico para salvaguardar el derecho que le asiste al arrendatario respecto de la venta que se hiciere del inmueble arrendando, sin embargo, se trata de acciones autónomas que éste puede ejercer en caso de que, a su juicio, considere que debió ofrecérsele el inmueble de modo preferencial; y en el segundo de los casos, con la finalidad de subrogarse en las mismas condiciones del nuevo propietario.
Antes bien, sin prejuzgar quien juzga acerca de los derechos que pudiesen asistir al hoy demandado para intentar, bien la preferencia ofertiva o bien el retracto legal arrendaticio conforme a lo dispuesto en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la Ley aplicable al caso que nos ocupa, es evidente que se trata de acciones que deben intentarse por vía autónoma o reconvencional, pues no se tratan de medios de defesas o excepciones que pueden ser opuestos -tal como se hizo- con la finalidad de enervar una acción de desalojo, debiendo en consecuencia desecharse tal alegato. Así se decide.
V.V De la opinión del Ministerio Público
Se observa que en fecha 16 de abril de 2018, fue recibido en este despacho comunicación signada con el No. F31NCAT-039-2018, emanada de la Fiscalía 31 Nacional en lo Contencioso Administrativo, mediante la cual remite “opinión fiscal” con relación al presente proceso, en la cual, sostienen algunas consideraciones de índole procesal que, según alegan, violentan derechos y garantías constitucionales de la parte demandada y otros terceros que no intervinieron en el proceso.
Para resolver se observa:
En primer término, sostiene la representación del Ministerio Público que en el presente caso, debió verificarse la citación de las sociedades mercantiles CICLOCERVENCA C.A., y COSMOS INGENIERIA Y PROYECTOS C.A., por tener vinculación directa con el inmueble objeto del presente juicio, toda vez que, conforme al parágrafo único de la clausula decima quinta del contrato que dio génesis al presente proceso, la arrendadora autorizó a la arrendataria a que permitiera que las referidas sociedades mercantiles utilizaran el inmueble objeto de desalojo.
Antes bien, ciertamente en el contrato que dio origen al presente juicio, se estipuló en el parágrafo único de la clausula decima quinta una autorización a la arrendataria, con la finalidad de que permitiera que las sociedades mercantiles CICLOCERVENCA C.A., y COSMOS INGENIERIA Y PROYECTOS C.A., utilizaran el inmueble en calidad de sub-arrendamiento, sin embargo, en autos no consta que efectivamente la arrendataria haya sub arrendado el inmueble ni mucho menos que dichas empresas hayan intervenido como terceros, de tal manera que, no se trata de un litis consorcio pasivo necesario que ameritara su integración o llamamiento al proceso, sino de una apreciación que en modo alguno amerita subsanación procesal alguna al no haberse vulnerados los derechos constitucionales a los que alude la representación del Ministerio Público. Así queda establecido.
En segundo lugar, sostuvo la representación del Ministerio Público el mismo alegato de la parte demandada recurrente con relación a la aplicabilidad de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial por tratarse de un inmueble de actividad comercial, sobre lo cual ya se emitió pronunciamiento denegatorio de la tesis de inadmisibilidad. Así se precisa.
DEL FONDO DEL ASUNTO
Resueltos como han sido los alegatos formulados por la parte demandada recurrente, corresponde ahora pronunciarse con respecto a la procedencia de la acción por desalojo intentada en su contra, fundamentada en el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo a diciembre de 2017 y enero 2018.
Así las cosas, es necesario precisar nuevamente que, conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba, contemplada en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, estableciendo las citadas disposiciones legales lo siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil:“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa:
“...La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quien quiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas".
En el derecho procesal moderno corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso.
Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas.
En el sub iudice, fue un hecho controvertido entre las partes la relación contractual entre ellas existente, sin embargo, ya esta Alzada determinó que la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., se subrogó como arrendadora cuando adquirió el inmueble objeto de arrendamiento cuyo desalojo se pretende, quedando por dilucidar la naturaleza del contrato y la ausencia de pago de los cánones de arrendamiento. Así queda establecido.
En cuanto a la determinación del contrato se observa, que en la clausula tercera se estableció la vigencia de un (1) año fijo contado a partir del día 1º de marzo de 2014, y que al vencimiento del período inicial previsto, el mismo podría considerarse prorrogado por períodos iguales y sucesivos de un (1) año para cada prórroga, salvo que alguna de las partes notificare a la otra por escrito y con una anticipación de noventa (90) días calendarios a la fecha de vencimiento de su período inicial o de cualquiera de sus prórrogas, su intención de no prorrogarlo.
No obstante lo anterior consta en autos que en fecha 14 de abril de 2016, fecha para la cual se encontraba vencida incluso la prorroga legal, dada la participación tempestiva de la arrendadora de no renovar el contrato, la arrendataria acudió ante el Juzgado 29 de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, con la finalidad de cancelar los cánones de arrendamiento dado que en su decir la arrendadora se negaba a recibirlos, por tanto, es evidente que para la fecha en que se introdujo la demanda -casi dos años después- la relación contractual se encontraba indeterminada. Así queda establecido.
En cuanto a la insolvencia de la arrendataria cabe advertir que, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, observándose en el sub exámine que efectivamente la parte demandada acreditó el pago de unos cánones de arrendamiento, los cuales fueron consignados ante el Tribunal Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a propósito de la solicitud de consignación efectuada por la parte arrendataria, hoy demandada, tal como se infiere de la copia certificada del expediente consignado durante el lapso probatorio.
Antes bien, sin entrar a prejuzgar acerca de la tempestividad de tales consignaciones, evidentemente se observa que las mismas fueron efectuadas a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., quien inicialmente era la arrendadora, sin embargo, tal como sostiene la recurrida, ante el cocimiento que tuvo el arrendador acerca de que el inmueble había sido enajenado a la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., debió tomar las previsiones con la finalidad de cancelar a éste los cánones de arrendamiento, toda vez que, conforme a lo dispuesto en el ultimo aparte del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando la notificación del beneficiario no se practicara por negligencia del consignante se considerara ilegitima la consignación del pago, lo que se traduce en que dichas consignaciones se tienen como no efectuadas y por tanto, en estado de insolvencia por argumento en contrario a lo establecido en el artículo 56 eiusdem.
En efecto, consta en autos que el 17 de abril de 2017 (Ver f. 611 pieza I), se verificó la citación de la hoy demandada en el juicio de cumplimiento de contrato que incoara en su contra la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., quien en su condición de nuevo propietario del inmueble arrendado reclamaba la entrega del inmueble por vencimiento de término, lo cual, a juicio de quien decide ciertamente constituye per se una notificación de que el inmueble había sido enajenado, y ante lo cual, la arrendataria debió gestionar que el pago se efectuara a su nombre, pues, lógicamente, se había subrogado como arrendador tal como se determinó en párrafos anteriores, y ello es así, ya que, conforme a lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las sumas de dineros consignadas como pago de los cánones de arrendamiento, sólo pueden ser retiradas por el beneficiario, de manera que, aun cuando el nuevo propietario acudiera para retirarlas su pedimento sería denegado verificándose en consecuencia la insolvencia del arrendatario con respecto al nuevo arrendador que da lugar a la procedencia de la acción incoada debiendo en consecuencia declararse sin lugar el recurso procesal de apelación por ella ejercido y así se declarará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Finalmente y en cuanto al recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, se observa que éste tiene por objeto modificar el fallo recurrido en cuanto a la improcedencia de la indexación solicitada, sobre lo cual es preciso acotar que, quien pretende cobrar una acreencia y no recibe el pago al momento del vencimiento de la obligación, tiene derecho a recibir el pago en proporción al poder adquisitivo que tiene la moneda para la fecha del mismo, y sólo así, recupera lo que le correspondía recibir cuando se venció la obligación y ella se hizo exigible.
Esta realidad referida al poder adquisitivo de la moneda, sólo tiene lugar cuando existe en un país una tendencia continua, acelerada y generalizada al incremento del nivel general de precios, por lo que ante el alza de los precios el poder adquisitivo de la moneda cae, denominándose tal situación inflación y ella atiende a un concepto económico y no jurídico. Por lo tanto, su existencia debe ser reconocida oficialmente por los entes que legalmente monitorean la actividad económica, como lo es el Banco Central de Venezuela.
Antes bien, ciertamente se ha considerado en estado de insolvencia a la parte demandada Sociedad Mercantil GRUPO MATA MINARDOM C.A., toda vez que ésta, aun cuando consignó los cánones de arrendamiento, lo hizo de manera equivoca al no haberlos efectuados a nombre del nuevo propietario del inmueble Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., quien conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se había subrogado como arrendador, y precisamente conforme a dicha disposición legal, se encuentra obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados.
Así las cosas se observa, que en el contrato primigenio y en el cual se subrogó la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., como arrendadora, no se estableció que los cánones de arrendamiento fuesen objeto de indexación en caso de que no fuesen pagados en su debida oportunidad, por tanto, si bien dichos montos pueden haber variado en cuanto a la proporción del poder adquisitivo que tenían para la fecha en que debieron cancelarse, al no haberse considerado tales ajustes en el contrato en el cual se subrogó la hoy demandante, deberá sucumbir en su apelación, negándosele la indexación solicitada. Así se decide.
Capítulo VI
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de Derecho anteriormente, expuestas, éste Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil GRUPO MATA MINARDOM C.A., contra la sentencia dictada el 08 de marzo de 2018, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara parcialmente con lugar la demanda incoada en su contra.
Segundo: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., contra la sentencia dictada el 08 de marzo de 2018, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara parcialmente con lugar la demanda incoada.
Tercero: SE CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en este fallo, la sentencia dictada el 08 de marzo de 2018, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara parcialmente CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., contra la Sociedad Mercantil GRUPO MATA MINARDOM C.A., ambas identificadas al comienzo de esta fallo.
Cuarto: Como consecuencia del particular anterior, se condena a la parte demandada Sociedad Mercantil GRUPO MATA MINARDOM C.A., a:
 HACER ENTREGA a la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., del inmueble arrendado constituido por un local para oficina distinguido con el número Local Top Cuatro Raya Nueve (TOP 4-9), ubicado en el piso cuatro (4) del Ala Este del Edificio Parque Cristal, situado frente a la avenida Francisco de Miranda en la calle Primera entre la Tercera y Cuarta Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del estado Bolivariano de Miranda. Dicha oficina tiene una superficie aproximada de DOSCIENTOS TREINTA Y TRES METROS CUADRADOS EXACTOS (233 Mts2).
 PAGAR los cánones de arrendamiento demandados como insolutos correspondientes a los meses de mayo de 2017, hasta la fecha en que se materializó la medida de secuestro decretada en la presente causa, a razón de doscientos tres mil bolívares (Bs. 203.000,oo) por cada mes.

Quinto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a ambas partes.
Sexto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.
Séptimo: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código Adjetivo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 26 días del mes de abril de 2018. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) se registró y público la anterior sentencia.
El Secretario
Leonel Rojas
RAC/lr*
Exp. No. AP71-R-2017-000209.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR