PARTE ACTORA: SUCESIÓN JOSE ALEJO ALARCON, inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el N° J-29653475-6, integrada por los ciudadanos MARIA CRISTINA OVALLES HERNANDEZ, JOSE DEL CARMEN ALARCON MOLINA, MARIA CRISTINA DE LA PAZ ALARCON OVALLES, DAVID ALEJANDRO ALARCON OVALLES Y DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES, titulares de las cédulas de identidad N° V-625.958, V-4.587.134, V-10.533.723, V-14.745.712, y V-10.488.907, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogados RUBEIDY COROMOTO CARABALLO PEREZ, Y JONATHAN VERA, inscritos en los Inpreabogado bajo los Nos. 218.404 y 105.532, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano, FAUSTO RENAN RAMOS MEJÍAS, titular de la cédula de identidad N° V-13.886.013.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: abogado SARA AUXILIADORA NIÑO MEDINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 30.391.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.
EXPEDIENTE Nº: AP71-R-2017-000579 (945)
-I-
Conoce esta alzada previa distribución de Ley, del presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la decisión de fecha 23 de mayo de 2017, dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la acción que por desalojo de local comercial fue incoada por la SUCESIÓN JOSE ALEJO ALARCON integrada por los ciudadanos MARIA CRISTINA OVALLES HERNANDEZ, JOSE DEL CARMEN ALARCON MOLINA, MARIA CRISTINA DE LA PAZ ALARCON OVALLES, DAVID ALEJANDRO ALARCON OVALLES Y DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES contra el ciudadano, FAUSTO RENAN RAMOS MEJÍAS.
Inicia el presente juicio previa su distribución de ley ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien la admite mediante auto de fecha 26 de julio de 2016, por los trámites del procedimiento oral, ordenándose la citación, del demandado.
Consta en autos que la parte demandada quedó citada en fecha 4 de octubre de 2016.
Mediante escrito de fecha 3 de noviembre de 2016, la parte demandada consignó escrito de Cuestiones Previas alegando la contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como de la Contestación de la Demanda. Por su parte, en fecha 9 de noviembre de 2016, la parte actora consignó escrito de Oposición de Cuestión Previa.
Mediante sentencia de fecha 06 de Diciembre de 2016, el Tribunal de mérito, declara sin lugar la cuestion previa opuesta.
Fijada la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 16 de diciembre de 2016, se verificó la misma, compareciendo solo la parte actora.
En fecha 21 de diciembre de 2016, se fijaron los puntos controvertidos en el presente juicio, y se abrió un lapso de cinco días de despacho para promover pruebas.
Durante el lapso probatorio solo la parte actora consigno su respectivo escrito siendo proveída por auto de fecha 24 de enero de 2017.
En fecha 16 de febrero de 2017, el alguacil adscrito a este Circuito Judicial (Los Cortijos), dejó constancia de la citación personal del ciudadano FAUSTO RAMOS, relacionado a las posiciones juradas, promovida por la parte actora.
En fecha 31 de marzo de 2017, se dictó auto el cual fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia Oral en la presente causa.
Fue dictado auto de fecha 5 de mayo de 2017, mediante el cual el Tribunal difiere el Debate Oral, teniendo lugar el 8 de mayo de 2017.
En fecha 23 de mayo de 2017, se dicto sentencia definitiva en la presente causa, declarándola parcialmente con lugar.
Mediante diligencia de fecha 24 de mayo de 2017 la parte demandada apeló la sentencia definitiva y proveído lo conducente, previa distribución de Ley, corresponde a este despacho el conocimiento del presente recurso.
Asimismo, mediante auto de fecha 15 de junio de 2017, este tribunal da entrada al presente expediente y fija oportunidad para los informes.
Durante el lapso de informes solo la parte demandada hizo uso de tal derecho, siendo observados por su contraparte.
En fecha 7 de agosto de 2017 esta Alzada fijó oportunidad para dictar sentencia.
Mediante auto de fecha 22 de febrero de 2018, el Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL se avoca al conocimiento de la presente causa y ordena la notificación de las partes.
Cumplidos los trámites de notificación, mediante auto de fecha 8 de agosto se fijó oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.
-II-
Siendo la oportunidad para decidir la presente causa, pasa este Juzgado a hacerlo, en los siguientes términos:
ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONANTE EN SU ESCRITO LIBELAR:
Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:
• Que a finales del año 2001, en vida el ciudadano JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, suscribió contrato con el ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, dándole en comodato un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial, ubicado entre las esquinas de Santa Isabel a San Antonio, Nº 38, Planta baja, Parroquia La Pastora del Distrito Capital, el cual fue propiedad en vida del ciudadano JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, según puede evidenciarse del Título de Propiedad que reposa en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador, del Distrito Federal de Caracas, comprometiéndose el comodatario a destinar el inmueble única y exclusivamente al desarrollo de actividades económicas inherentes a un Taller de corte y costura y se estipulo un lapso de vigencia de un (01) año, contado a partir de la suscripción del contrato, expirado el termino en cuestión, ambas partes decidieron continuar la relación comodataria casi en los mismos términos, bajo la modalidad de tiempo indeterminado.
• Que los contratantes acordaron el establecimiento de un canon de arrendamiento mensual desnaturalizando el contrato de comodato dando paso al establecimiento de una relación arrendaticia bajo la modalidad del contrato verbal. Que se acordó mantener las mismas condiciones del contrato de comodato.
• Que en el año 2007 falleció el ciudadano JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, quedando como herederos los ciudadanos MARIA CRISTINA OVALLES HERNANDEZ, JOSE DEL CARMEN ALARCON MOLINA, MARIA CRISTINA DE LA PAZ ALARCON AVALLES, DAVID ALEJANDRO ALARCON AVALLES y DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES.
• Que posteriormente surgió entre las partes inconvenientes, con vista al estado de insolvencia en que incurre el inquilino en cuestión. Que el ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, durante varios años fue pagado el canon de arrendamiento ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que esas consignaciones nunca obedecieron a la relación económica de coyuntura nacional, ya que hasta el 2012, cancelaba un total de trescientos bolívares fuertes (Bs. 300,00), no acatando los aumentos anuales realizados por el propietario del inmueble habiendo estipulado un precio de (Bs. 4.500,00) mensuales como último monto y que el inquilino –según se alegó- manifestó que solo cancelaría Mil Quinientos Bolívares (1.500,00 Bs.), aunado a ello, se ha atrasado en los pagos, llegando a adeudar en algunos casos cinco (05) meses de canon de arrendamiento. Que el local arrendado ha sido empleado como depósito de cosas que nada tienen que ver con su arte y oficio, sin ejercer la actividad comercial acordada en el contrato principal y con ello se evidencia el mal estado en que se encuentra el local comercial en la actualidad.
• Que en virtud de lo expuesto es demandado el desalojo de Local Comercial, ante el incumplimiento de la Obligación del pago del canon de arrendamiento por parte del hoy demando y por la Infracción cometida al desnaturalizar el objeto al que sería destinado el inmueble invocando las causales “a” y “d” del artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, a fin de que convenga o sea condenado a:
o Desalojar el inmueble en Parroquia La Pastora, Esquina de Santa Isabel a San Antonio, casa Nº 38, planta baja, Caracas, Municipio libertador del Distrito Capital.
o Pagar la cantidad de CIENTO SESENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 162.000,00), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos acumulados durante 3 años desde el inicio de su insolvencia, así como las que se sigan generando hasta la ejecución del fallo.
o Indexación monetaria mediante experticia complementaria al fallo
o Costas y costos.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACION:
Por su parte el demandado opuso cuestión previa la cual fue resuelta por el Tribunal de la causa y dio contestación del fondo de la demanda, alegando lo siguiente:
• Negó, rechazo, contradijo y se opuso, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho, a los alegatos esgrimidos en el libelo, en virtud de la improcedencia legal de la acción de desalojo del local comercial, así como el petitorio de la demandada.
• Niega rechaza y contradice que el contrato de Comodato que suscribió en fecha 23 de julio de 2001, haya tenido como objeto principal un local comercial, ya que con anterioridad, desde el año 2000, antes la firma del contrato de Comodato para taller de costura ya su representado venía ocupando la misma habitación y que forma parte interna dentro de la misma casa. Que ocupa es una habitación del inmueble, que no ocupa ni le alquilaron la totalidad del inmueble, ni mucho menos para local comercial. Que siempre hubo y existió un contrato de arrendamiento verbal para vivienda y para taller de corte.
Que nunca el objeto de contrato de comodato escrito ni el arrendamiento a tiempo indeterminado verbal fue para USO COMERCIAL, es y ha sido un alquiler sin contrato escrito, solo verbal, de una habitación con baño para vivienda familiar.
• Que no es cierto que ambas partes acordaran mantener las mismas condiciones del contrato de Comodato, ya que desde el año 2000 siempre pagó los cánones de arrendamiento y servicio de electricidad, y que hasta hoy esta solvente.
• Igualmente señala la accionada que conviene en todas y cada una de sus partes el contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de Comodato que establece: “TERCERA: El COMODATARIO, se compromete a destinar el inmueble objeto de este contrato, una y exclusivamente para Taller de Costura…”.
• Que ante la negativa de los herederos del señor JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, de recibir el canon de arrendamiento, por necesidad procedió a consignar ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para cumplir con su obligación, del pago de cánones de arrendamiento, lo cual ha cumplido.
• Que nunca le manifestaron el aumento de canon de arrendamiento ni en forma verbal o escrita, por lo que niega que no acataba los aumentos anuales realizados por el propietario del inmueble, estipulado en Bs 4.500,00 Bs., ya que el último monto convenido es de 2.500 Bs. Mensuales.
• Igualmente, niega que haya desnaturalizado el objeto del contrato, ya que antes de suscribir el contrato de comodato para el año 2000 y a su vencimiento 23 de julio 2002, ya existía un contrato verbal de arrendamiento para costura y vivienda de la habitación para él y su grupo familiar.-
Asimismo efectuó una serie de oposiciones señalando que no se demanda en forma alguna derecho de propiedad y que los instrumentos que prueban propiedad no son un medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento para el uso comercial.
• Se opone al conjunto de pruebas escritas traídas con la demanda por la accionante, en las que se incluye el contrato de comodato, acta de defunción, declaración de únicos y universales herederos, grupo de fotocopias de certificado de solvencia y Rif de la sucesión, testimoniales.
FIJACIÓN DE LOS PUNTOS DE LA CONTROVERCIA:
Mediante auto de fecha 21 de diciembre de 2016 el Tribunal de Instancia, señalo los puntos controvertidos. Al respecto se constata que dicho auto por no haber sido recurrido se encuentra definitivamente firme, señalando el mismo que:
• Se tiene como hecho cierto:
o Que existe una relación arrendaticia.
• Asimismo señalo que el debate probatorio está circunscrito a probar:
o La solvencia del pago de cánones de arrendamiento.
o El cambio de uso del inmueble como depósito
o Si la relación arrendaticia se refiere a una habitación o a un taller de corte y costura.
DE LA SENTENCIA RECURRIDA:
El Tribunal de Instancia dicta sentencia definitiva en fecha 23 de mayo de 2017, señalando:
“(…)
Ahora bien, corresponde a esta sentenciadora analizar la procedencia de la demanda que por desalojo incoara la sucesión JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, contra el ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, Sobre un inmueble ubicado entre las esquinas de Santa Isabel a San Antonio, Nº 38, Planta Baja Parroquia La Pastora del Distrito Capital, fundamentado en lo establecido en el artículo 40, literal a) y d) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, en virtud de que el actual ocupante de dicho inmueble ha dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, y ha desnaturalizado el objeto del contrato principal.-
No constituyen puntos controvertidos, por haber sido reconocidos por ambas partes, los siguientes:
• Que el ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, es inquilino del inmueble objeto de la presente controversia, mediante un contrato verbal.-
• Que dicho contrato es a tiempo indeterminado.
Es punto controvertido y así se hizo saber cuándo se fijaron los hechos que se debía probar: La solvencia de pago de los cánones de arrendamiento; El cambio de uso del inmueble como depósito y si la relación arrendaticia se refiere a una habitación o a un Taller de Corte y costura.-
Así las cosas, para decidir al fondo del presente juicio, consta a los autos y así lo expresa ambas partes que existe una relación arrendaticia, que si bien la parte demandada para el momento de la contestación de la demanda, manifiesta que no fue para local comercial, de las actas del presente expediente, se evidencia con las posiciones juradas evacuadas en la presente audiencia se determina que la parte demandada, en dicho inmueble se dedica a la actividad de corte y costura, tal como respondió en la pregunta 3.-) ¿Diga Usted como es cierto señor Fausto que se dedica a la actividad de corte y costura? Respondió que “Si”; así como la pregunta 4) Diga Usted como es cierto señor Fausto que ejerce la actividad de corte y costura en el inmueble señalado en la Primera pregunta? Respuesta : “Si”; 5.-) Diga Usted como es cierto señor Fausto que en la contestación de la demanda usted manifestó que ocupaba el inmueble realizando tareas como cortar patrones de tela, que le pagaban por piezas cortadas que hace costura, que busca las telas, las cortas y luego las entrega y le pagan por tareas realizadas? Respuesta: Si, pero me traen las telas hacia mi.- Respuesta que este Tribunal la considera como una confesión, conforme a lo establecido en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil; adicionalmente es corroborado con la inspección judicial realizada a dicho inmueble por este Juzgado en el lapso de evacuación de pruebas, donde se dejó constancia que existen seis (06) maquinas de coser, un mesón de madera de aproximadamente de cinco metros, recortes de tela varios y organizados dichos cortes, existen un estante con hilos, y debajo del mesón hay cortes y bolsas llenas de tela, corroborándose con las fotos anexadas.- Por consiguiente la relación arrendaticia se refiere a un Taller de Corte y Costura.- Y ASI SE ESTABLECE.-
En cuanto al pago de los cánones de arrendamiento se observa que en los casos de contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, se le concede a las partes contratantes la facultad de demandar el desalojo del inmueble tal como lo establece el artículo 40 literal a) de la novísima ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial que reza:
“…Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.-
El pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En ese sentido, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe señalar este Juzgador que, el autor HERNANDO DEVIS ECHANDIA, en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:
“Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción”. (Página 697).
Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:
“… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.” (Página 703).
En ese orden de ideas, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, celebrado entre el ciudadano JOSE ALEJO ALARCON (difunto), como arrendador y FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS como arrendataria, sobre un inmueble propiedad de la arrendadora, (hoy de la sucesión), ubicado entre las esquinas de Santa Isabel a San Antonio, Nº 38, Planta Baja, Parroquia La Pastora del Distrito Capital, quedó demostrado en el debate judicial, el alegato en referencia constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 el alegato en referencia l Código Civil, ordinal 2, que establece:
Artículo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:
2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.
La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, el cual expresa:
Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.
En ese orden de ideas, constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de de los cánones de arrendamiento, y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago de los cánones de arrendamiento.-
En este estado la parte demandada consigna solo dos depósitos bancarios del banco Mercantil por la cantidad de Bolívares 2.500,oo, a la cuenta del ciudadano ALARCON OVALLES DANIEL ALEJO. (uno de los integrantes de la sucesión), de fecha 30/09/2016 y 02/11/2016, adicionalmente consta en autos copia simple de folios del expediente 2010-0742, nomenclatura interna del extinto Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que como comunidad de la prueba se verifica que el ciudadano Fausto Renan Ramos Mejías, deposito 300 Bs. El día 05 de mayo de 2010; no constando a los autos otros depósitos que se pudiera presumir que el hoy demandado se encuentra solvente en su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento respectivo, sea en 300 Bs, en 2.500, o en 4.500; ya que no se pudo verificar a ciencia cierta en el transcurso de la litis cual era exactamente el canon real.- Por consiguiente al no estar demostrado la solvencia de la parte demandada del pago de los cánones de arrendamiento que genera el alquiler de inmueble del objeto de la presente controversia, debe quien aquí decide señalar que la presente causal debe prosperar en derecho.-
En cuanto el cambio del uso del inmueble como depósito, este Tribunal debe señalar que no consta prueba alguna del cambio del uso del inmueble a deposito, mas por el contrario como se señalo anteriormente de la inspección judicial se verifica que dicho inmueble está destinado para uso de taller de costura que no se encuentra excluido de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, por consiguiente no se encuentra establecida la causa d del artículo 40 de la ley que rige la materia.- Así las cosas señalado lo anterior la pretensión propuesta por la parte actora, se encuentra procedente solo en el literal a del artículo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, sin embargo visto que el petitorio de la demanda la parte actora señala en su segundo dispositivo Que condene a pagar la cantidad de ciento sesenta y Dos Mil bolívares con cero céntimos (Bs. 162.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insoluto y a ciencia cierta no se pudo determinar el valor real de dicho canon de arrendamiento, se declara improcedente el pago de dicha cantidad.-
Capítulo V
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Parcialmente Con Lugar la demanda incoada por la Sucesión José Alejo Alarcón Vivas, contra el ciudadano Fausto Renan Ramos Mejías.
SEGUNDO: Se ordena el desalojo del inmueble ubicado en la Parroquia La Pastora, esquinas de Santa Isabel a San Antonio, Casa Nº 38, Planta Baja, Caracas, Municipio Libertador del distrito Capital..-
TERCERO: No hay condenatoria en costa por no resultar totalmente vencido.- (…)”
INFORME DE LA DEMANDADA ANTE ESTA ALZADA:
La representación judicial de la parte demandada señalo que en la decisión dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, se le cercenó el derecho a la defensa, el debido proceso, igualdad y la seguridad jurídica a su representado, en dicha decisión los argumentos son contrarios a derecho, mediante presunciones sobre hechos alegados no probados ni demostrados por la actora.
Alega el silencio absoluto de todas y cada una de las pruebas documentales consignadas por la demandada en la oportunidad de contestar la demanda, las enuncia más no expresa su merito probatorio, operando el mismo en detrimento de los derechos de su representado lo que hace nula la sentencia.
Indica que en la apreciación de los documentos consignados como el original de la constancia de residencia expedida por la Unidad de Registro Parroquial de la Parroquia La pastora en fecha 20 de mayo de 2015, la partida de nacimiento de la nieta del demandado, en el Registro de Información Fiscal (RIF) del demandado, la constancia de residencia, la Juez solo dijo que la presente documental se tiene como un documento administrativo, teniéndose como fidedigno por no haber prueba en contrario, conforme a lo establecido al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin indicar el mérito de cada una de ellas.
Que en los últimos depósitos del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2016, la juzgadora señala que de acuerdo a la doctrina, las presentes pruebas son denominadas tarjas, dándole la jueza el valor probatorio a los vouchers desprendibles de depósito bajo análisis, más aún cuando corresponden a una cuenta corriente de la parte actora.
Que la copia de la diligencia del expediente de consignaciones Nº 201000742 de fecha 6 de mayo de 2010, consta su carácter de inquilino de vivienda familiar no de comodato ni de local comercial, en el cual la jueza solo dijo que el presente documental se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin indicar su merito.
Alega que dichas pruebas fueron enumeradas mas no indica el merito de cada una de ellas, demostrándose el silencio de la juez en cuanto a su apreciación, por no haber oposición por la actora, que se trata de inmueble para vivienda familiar donde el inquilino realiza tareas de corte textil y que se encuentra solvente en el pago de canon de arrendamiento ya que la falta de determinación de la actora consignó los dos últimos cánones de arrendamiento al momento de contestar la demanda como prueba de su solvencia, ignorando la juez por completo el mérito probatorio de las documentales promovidas en la contestación de la demanda, pues, si bien las menciona mas no expresa su merito probatorio, invirtiendo toda la carga de la prueba al demandado por hechos imprecisos y no determinados con claridad en el libelo.
La apoderada judicial de la parte demandada hace las siguientes denuncias:
• Denuncia la falta absoluta de fundamentos, el vicio de motivación contradictoria, denuncia la falta absoluta de fundamentos, basada en diversas jurisprudencias emanadas del Máximo Tribunal y en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil.
• Denuncia también, el silencio absoluto de las posiciones juradas, en virtud de que la juez la describe sin analizarla exhaustivamente, solo le da merito a las preguntas y respuesta 3, 4 y 5, que la actora hace al demandado considerándolas como confesión. Este vicio es denunciado por cuanto una vez que la prueba es incorporada al expediente pertenece al proceso y escapa de la esfera dispositiva, lo que autoriza al juez para valorarla con independencia de quien la promovió, con fundamento en el principio de adquisición procesal y su falta acarrea para el demandado la afectación de sus derechos.
• Denuncia el silencio absoluto de la inspección judicial, alega que esta prueba no se analizó exhaustivamente, es denunciado por cuanto una vez que la prueba es incorporada al expediente pertenece al proceso y escapa de la esfera dispositiva, lo que autoriza al juez para valorarla con independencia de quien la promovió, con fundamento en el principio de adquisición procesal y su falta acarrea para el demandado la afectación de sus derechos. Que de la inspección judicial se desprenden fotos en las que se evidencian objetos que no fueron descritos en el texto de la inspección como utensilios de cocina, línea blanca, enseres, útiles personales entre otros y tampoco se describe que es un local comercial.
• Denuncia el silencio sobre fraude procesal, alegando que desde el acto de la contestación de la demanda se opuso la cuestión previa del artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, mediante dicho escrito consignaron documentos fundamentales que demuestran que en el año 2000 le alquilaron una habitación con baño destinado a vivienda familiar donde también el demandado realiza tareas de corte textil sin fines comerciales, al respecto señala que no hay ningún elemento probatorio ni medio de prueba que demuestre que el inmueble objeto de desalojo se refiere a un local comercial, por el contrario se demostró que era una habitación alquilada para vivienda familiar en el que hay un espacio para taller de corte.
Indica que el tribunal de la causa declaró con lugar la pretensión de la parte actora y con ello el desalojo de su representada, basada en un procedimiento viciado desde su inicio tanto en los hechos indeterminados alegados como en el derecho aplicado, por cuanto los hechos que fueron determinantes para el pronunciamiento del fallo no fueron determinados con claridad, ni siquiera enunciados en el texto del libelo si se refiere a todo el inmueble o es una parte del inmueble, si se encuentra internamente, o en la fachada, qué área, cuánto mide, o que parte del inmueble destinado a vivienda descrito en el documento de propiedad fue arrendado, no señala ni especifica cuanto es el monto de canon de arrendamiento que reclama como obligación incumplida por parte del demandado, no hay contrato de arrendamiento privado ni autenticado, no hay recibos de cobro, no hay una sola notificación, ni siquiera privada que indique que es un local comercial, la prueba de testigos promovidas en el escrito libelar y en el escrito de promoción de pruebas no fue evacuada la prueba de ninguno de los testigos, también la actora promovió prueba de inspección judicial y posiciones juradas las cuales fueron evacuadas y silenciadas, solicitó que sea declarada con lugar la apelación interpuesta.
ESCRITO DE OBSERVACIONES DE LA PARTE ACTORA:
El representante judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones al escrito de informes presentado por la parte demandada exponiendo lo siguiente:
Indicó que la parte demandada alegó en el escrito de informes el silencio absoluto de todas y cada una de las pruebas documentales consignadas por ella, por lo que observó que el recurrente incurre en contradicción manifiesta, al indicar que la juzgadora solo se limita a enumerar las pruebas, sin embargo, en el mismo escrito la recurrente transcribe parte del fallo, en el que se evidencia que la juez A quo tomó como fidedignas todas y cada una de las pruebas documentales producidas por la parte demandada dándole pleno valor probatorio a los mismos, siendo esto favorable a sus pretensiones, por lo que mal puede la parte demandada alegar un silencio absoluto de pruebas, ya que se produjo el pronunciamiento correspondiente.
Alega que el recurrente en su escrito de informes manifestó que motivado a la falta de oposición de su representado a las pruebas promovidas por la parte demandada, demuestra que deben tomarse como ciertas las alegaciones realizadas por el demandado referentes a que la presente demanda versa sobre una vivienda familiar, donde el inquilino realiza tareas de corte textil y que se encuentra solvente en el canon de arrendamiento, consignando 2 recibos de canon de arrendamiento. Que si bien es cierto, que dicha representación no presento oposición a los medios de pruebas documentales, por cuanto en su mayoría provienen de documentos públicos, y no son conducentes para demostrar los hechos alegados.
Indicó que su representado demostró en el desarrollo del juicio pruebas que versan sobre la naturaleza estructural del inmueble, a través de otros medios de prueba promovidos por esta representación, tales como, el contrato de comodato, la inspección judicial, la confesión del demandado referente a la irregularidad en el pago del canon de arrendamiento y la ejecución de la actividad económica. Cabe acotar que el demandado solo consignó dos depósitos bancarios realizados a la cuenta de la parte actora los cuales se materializaron con posterioridad la presente demanda, siendo estos extemporáneos e insuficientes para costear el pago del canon de arrendamiento, omitiendo el demandado presentar copias de depósitos bancarios anteriores al establecimiento de la demanda, por el simple hecho de que los mismos son inexistentes, ya que según el demandado no canceló por mucho tiempo el canon de arrendamiento, realizando depósitos esporádicos e insuficientes.
Señaló que en cuanto al vicio de petición de principio alegado por la parte demandada, en lo que concierne a la insolvencia, la Juzgadora fue clara en precisar, que la insolvencia del demandado se demostró de la evacuación de la prueba de posiciones juradas, en la cual el demandado incurrió en serias contradicciones hasta llegar a una confesión. Indica que referente a la obligación de las partes de probar sus obligaciones y alegaciones de hecho, esta representación judicial sostuvo la insolvencia del demandado, la cual fue probada en la evacuación de las pruebas de posiciones juradas. Que la parte demandada en su escrito de contestación alegó de manera insistente y reiterada que se encontraba solvente, debiendo probar los dichos alegados, más sin embargo la demandada no logró demostrar que se haya efectuado pagos regulares de la relación arrendaticia, limitándose a consignar dos pagos, con la intención de simular que esta solvente, sin estarlo.
Indica que la carga de la prueba corresponde al actor, en probar los hechos constitutivos de la demanda, no menos cierto es que el demandado no está eximido de probar su excepción. En el presente caso, probó fehacientemente la existencia de una relación arrendaticia de local comercial y la existencia de irregularidades en la falta de pago, por ende correspondía al demandado la obligación de probar su pago, y de esta forma desvirtuar lo alegado, produciéndose una inversión de la carga de la prueba, de manera que quien se excepciona alegando la extinción de una obligación debe probarla a riesgo de perder el juicio, siendo la inversión de la carga de la prueba mediante la cual se produce un cambio en la actuación de la parte demandada cuya actuación era meramente defensiva, para asumir ahora el rol de la probanza y demostrar el hecho extintivo de la obligación de conformidad a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil.
Aduce que la parte demandada en su escrito de informes manifiesta la existencia de un vicio de contradicción, sin mencionar en que elementos del fallo, la juez de la causa incurrió en contradicción, dedicándose a hacer transcripciones textuales del fallo, sin mencionar en que conducta incurre la juzgadora, incurriendo en hechos que obedecen a alegaciones sin fundamento.
Señala que, en cuanto a las alegaciones realizadas por la demandada referentes a la existencia de fraude procesal, se observa como el recurrente emplea este punto para introducir en él, algún recurso de alegaciones de hecho discutidas en juicio, sin mencionar la razón jurídica, el fundamento de derecho, y sobre todo, la lesión en la esfera jurídica, por el cual se considera se cometió un fraude procesal, por lo que considera que la alegación es totalmente improcedente.
Por último, solicitó sea declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en virtud de que el recurrente solo manifiesta la existencia de vicios de esta naturaleza, a fin de desvirtuar de forma dolosa y malintencionada el fallo recurrido, por no ser favorable a su pretensión y no ser verdaderas sus aseveraciones.
FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO:
Conforme lo señalado, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepcionó, evidenciándose su intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la República al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica , reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, la cual ha sido constante pacifica y reiterada hasta la presente fecha, en la que se señaló:
"Con esa norma legal se está estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…)
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).
Conforme a las jurisprudencias parcialmente transcritas, las cuales son acogidas por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes además hicieron uso del derecho de promover sus respectivas pruebas.
PUNTO PREVIO RESPECTO DE LAS PRUEBAS DE LA ACCIONANTE:
• Consta en autos que en el escrito libelar la parte accionante ofrece como prueba las testimoniales de los ciudadanos JAIR DE JESUS SILVA SIERRA, LUIS GUILLERMO JIMENEZ y JOSE GREGORIO ESCOBAR, titulares de las Cédula de IDENTIDAD Nros. 6.259.958m 16.117.963 Y 7.964.279, respectivamente. No obstante lo anterior, no consta en el acta de audiencia pública que dichos testigos hayan sido evacuados, por lo que esta Alzada no tiene materia que apreciar al respecto y así se declara.
• De igual forma la parte actora en el transcurso del juicio ofreció traer un nuevo testigo, ciudadano ALBERTO NAVAS CAMPOS, titular de la Cédula de Identidad 18.687.734. Al respecto observa esta Alzada que el Tribunal de Instancia erradamente fijó oportunidad para la evacuación del referido ciudadano, siendo que el mismo debió ser promovido con el libelo de la demanda y no en una oportunidad posterior a esa. No obstante a ello, no consta en el acta de audiencia pública que dicho testigo haya sido evacuado, por lo que esta Alzada no tiene materia que apreciar al respecto y así se declara.
• Por otra parte, la representación judicial de la demandada para el momento de contestar la demanda, se opone a diversos instrumentos consignados por la parte accionante con su libelo de demanda, por no ser el medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento, que no prueba el incumplimiento por falta de pago ni la modificación sustancial del contrato de arrendamiento. Al respecto este Sentenciador observa que tales instrumentos si bien no pudieran probar los elementos señalados por la accionada, los mismos eventualmente podrían probar otros hechos de interés para el juicio, por lo que tal oposición será resuelta al momento de la apreciación de cada prueba objeto de oposición y así se declara.
• Con respecto a las posiciones juradas promovidas por la parte accionante, siendo que la posición jurada no es otra cosa que una prueba que busca obtener la confesión de la parte que las absuelva, el absolvente deberá contestar las posiciones que la parte contraria tenga a bien formularle en forma asertiva. Así las cosas, se constata que en el acto de audiencia pública, la prueba de posiciones juradas fue tergiversada por ambas partes y por el Tribunal de Instancia que lo permitió, al consentir que el absolvente respondiera posiciones efectuadas por su propia representación judicial. En este sentido, si se requiere obtener una confesión, es imposible que el apoderado de la parte absolvente pretenda obtener de su propio cliente una confesión a favor de la parte contraria, toda vez que las respuestas se configurarían en una prueba prefabricada de la parte que las absuelve y en caso de contener su respuestas algún elemento que no la favoreciere y que constituyere una confesión, la misma constituiría una prueba ilegal y hasta se podría hablar de prevaricación respecto de los apoderados judiciales que intervinieron en la misma. En este orden de ideas, se constata que la parte demanda contra quien obró la promoción de la prueba de posiciones juradas, absolvió cinco (05) posiciones efectuadas por su propio representante legal; por otra parte, igualmente el promovente al corresponderle recíprocamente absolver dichas posiciones, igualmente contestó cinco (05) posiciones que le formulo su representación judicial, en consecuencia, esta alzada anula parcialmente las pruebas de posiciones juradas evacuadas durante el acto de audiencia oral, con respecto a las posiciones respondidas a su respectivo representante judicial, las cuales serán suprimidas en la apreciación de dicha prueba. Por último, se exhorta Tribunal A quo, a cuidar las formas legales a los fines de no incurrir nuevamente en el error aquí señalado y así se declara.
• Igualmente se constata que durante la evacuación de posiciones juradas dicha prueba fue nuevamente tergiversada, al momento en que la representación judicial de la parte accionante, efectuó la posición identificada con el numeral “9”, en los siguientes términos: “¿Diga usted como no es cierto…”, siendo que la Norma Adjetiva en su artículo 409, señala expresamente que las posiciones deberán hacerse en forma clara y asertiva. En este orden de ideas, la parte logra efectuar una posición jurada confusa, logrando una respuesta si se quiere de forma ilegal. Por otra parte y más grave aún fue que tal acto fue bajo el consentimiento del Tribunal de Instancia que no intervino oportunamente a los fines de subsanar de oficio tal error. En consecuencia, esta alzada anula la posición jurada absuelta por la parte demandada identificada como numeral “9”, la cual será suprimida en la apreciación de dicha prueba. Por último, se exhorta Tribunal A quo, a cuidar las formas legales a los fines de no incurrir nuevamente en el error aquí señalado y así se declara.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA CON LA DEMANDA:
1. Copias fotostáticas cursantes a los folios 8 al 12, contentivo del poder autenticado ante la Notaría Duodécima de Caracas en fecha 22 de diciembre de 2015, bajo el Nº 48, Tomo Nº 80. Asimismo se constata que dicho poder fue posteriormente consignado en original cursante a los folios 61 al 64 del expediente. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original. Asimismo el instrumento original como quiera que no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende donde los coherederos accionantes confieren poder de administración y disposición al también coheredero DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES y así se declara.
2. Copia fotostática a los folio 13 al 15, contentivo de la sustitución del poder conferido por la parte actora, al ciudadano DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES, sustituidos en la persona de las abogadas JOHANA COROMOTO CARABALLO PEREZ y RUBEIDY COROMOTO CARABALLO PEREZ, debidamente autenticado ante la Notaría Duodécima de Caracas en fecha 14 de marzo de 2016, bajo el Nº 28, Tomo Nº 12. y Nº 27, tomo 12: Asimismo se constata la posterior consignación en original cursante a los folios 65 al 70 del expediente. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original. Asimismo el instrumento original como quiera que no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la sustitución del poder señalado y apreciada en el numeral anterior así como la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionante y así se declara.
3. Cursante a los folios 18 al 23 transcripción original de documento de Propiedad del inmueble arrendado cuyo desalojo es objeto de la presente controversia, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador de fecha 16 de diciembre de 1971, bajo el Nro. 3, Tomo 21, Protocolo Primero. Al respecto observa esta Alzada que la representación judicial de la parte demandada se opone a la presente documental en el acto de la contestación de la demanda, aduciendo que no se litiga en relación al derecho de propiedad, que no es un medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento. Ahora bien, toda vez que la oposición contra dicho instrumento fue por motivos distintos al de desvirtuar la autenticidad del instrumento en cuestión, como quiera que el mismo no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la titularidad que detentaba en vida el ciudadano JOSE ALEJO ALARCON de la casa y la parcela de terreno donde se encuentra construida y de la cual forma parte el área de construcción objeto de la presente acción, desechándose la oposición efectuada por la demandada por las razones aquí expuestas y así se declara.
4. Copia simple de Contrato de Comodato cursante a los folios 24 al 26, autenticado ante la Notaria Publica Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserta bajo el Nº 59, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. Asimismo se constata que posteriormente fue consignado nuevamente en copia simple a los folios 107 al 109 del expediente. Al respecto observa quien aquí decide que la parte demandada para el momento de contestar la demanda, se opone a dicho instrumento, por no ser el medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento, que no prueba el incumplimiento por falta de pago ni la modificación sustancial del contrato de arrendamiento. Ahora bien, como quiera que dicha copia de documento público no fue impugnada como tal por la parte demandada, toda vez que su oposición fue por motivos distintos a desvirtuar la autenticidad del instrumento en cuestión, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original quedando demostrado el acuerdo suscrito entre el ciudadano JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, (hoy difunto) y el ciudadano FAUSTO RENEN RAMOS MEJIAS, los términos del contrato de comodato celebrado y por ende quedó demostrado el vínculo jurídico que unió a los contratantes, desechándose la oposición efectuada por la demandada por las razones aquí expuestas, y así se declara.
5. Al folio 27, original de Acta de Defunción del ciudadano JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad Nº V-664.170. emanada de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Pedro Municipio Libertador del Distrito Capital. Constata este Juzgado al respecto que la parte demandada se opone a la presente documental en el acto de la contestación de la demanda, aduciendo que no se litiga el derecho de propiedad, que no es un medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento de un Inmueble para Uso comercial, que no prueba el incumpliendo por la falta de pago ni la modificación sustancial del contrato de arrendamiento. Ahora bien, toda vez que la oposición contra dicho instrumento fue por motivos distintos al de desvirtuar la autenticidad del instrumento en cuestión y como quiera que el mismo no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende el fallecimiento del ciudadano JOSE ALEJO ALARCON, con quien la accionada tuvo la relación jurídica aquí apreciada anteriormente, y de donde se desprende la cualidad que tienen los accionantes en la presente causa en razón al vinculo que los unió con el ciudadano JOSE ALEJO ALARCON, desechándose la oposición efectuada por la demandada por las razones aquí expuestas, y así se declara.
6. Cursantes a los folios 28 al 39, copia certificada de la solicitud de Declaración de Únicos y Universales Herederos, emanada del Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, signada bajo el Nº AP31-S-2015-000898 de la nomenclatura interna de ese Juzgado. Al respecto se constata nuevamente que la parte demandada se opone a la presente documental en el acto de la contestación a la demanda, aduciendo que no es un medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento de un Inmueble para Uso comercial, que no prueba el incumpliendo por la falta de pago ni la modificación sustancial del contrato de arrendamiento. Ahora bien, toda vez que la oposición contra dicho instrumento fue por motivos distintos al de desvirtuar la autenticidad del instrumento en cuestión y como quiera que el mismo no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende el fallecimiento del ciudadano JOSE ALEJO ALARCON, con quien la accionada tuvo la relación jurídica aquí apreciada anteriormente, y de donde se desprende la cualidad que tienen los accionantes en la presente causa en razón al vinculo que los unió con el ciudadano JOSE ALEJO ALARCON, desechándose la oposición efectuada por la demandada por las razones aquí expuesta, y así se declara.
7. A los folios 40 al 43, copia simple de Certificado de Solvencia de Sucesiones, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria. Al respecto observa quien aquí decide que la parte demandada para el momento de contestar la demanda, se opone a dicho instrumento, por no ser el medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento, que no prueba el incumplimiento por falta de pago ni la modificación sustancial del contrato de arrendamiento. Ahora bien, como quiera que dicha copia de documento público no fue impugnada como tal por la parte demandada, toda vez que su oposición fue por motivos distintos a desvirtuar la autenticidad del instrumento en cuestión, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original quedando demostrado el cumplimiento de las formalidades sucesorales y las personas que conforman la sucesión del ya mencionado De cujus. Asimismo se constata que los accionantes son causahabientes de JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, por lo que queda confirmado el vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio, desechándose la oposición efectuada por la demandada por las razones aquí expuestas, y así se declara.
8. Al folio 44, cursa Registro Único de Información Fiscal Nº J-296534756, de la Sucesión JOSE ALEJO ALARCON VIVAS. Al respecto observa este operador de justicia que la parte demandada se opone a la presente documental en el acto de la contestación de la demanda, aduciendo que no es un medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento de un Inmueble para Uso comercial, que no prueba el incumpliendo por la falta de pago ni la modificación sustancial del contrato de arrendamiento. Ahora bien como quiera que dicho instrumento constituye un documento público administrativo que no fue tachado o impugnado, el mismo no constituye prueba alguna pertinente al tema decidendum, por lo que se desecha como medio probatorio del presente juicio por las razones aquí expuestas, y así se declara.
9. Copia simple cursante a los folios 45 al 59, contentiva de actuaciones de consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano FAUSTO RAMOS al ciudadano DANIEL ALARCON, ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado bajo el Nº 2010-0742, de la nomenclatura interna de ese Tribunal. Se constata que se encuentran insertos tres juegos de copias correspondientes a las mismas actuaciones. Ahora bien, como quiera que dicha copia de documento público no fue impugnada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original quedando demostrado que el demandado efectuó consignación del canon de arrendamiento desde el 06/05/2010, correspondiente al mes de abril de 2010. Y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONANTE DURANTE EL LAPSO PROBATORIO.
10. Promueve el mérito favorable de los autos. Al respecto este Sentenciador hace un pronunciamiento en cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos realizado por la parte actora en el escrito de promoción en el sentido de que si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, el cual explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, de la siguiente manera:
“El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso.”
En el mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:
“…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas” una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”
Esto quiere decir que al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba, y así expresamente se declara.
11. Inspección Judicial practicada en el inmueble Local Comercial ubicado entre las Esquinas Santa Isabel a San Antonio, Nº 38, Planta Baja, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, para la cual el Tribunal A quo se constituyo en dicha dirección en fecha 09 de marzo de 2017, encontrándose presente el ciudadano Jefferson Eduardo Ramos Jurado, donde se dejó constancia de la división del inmueble, de los bienes muebles ubicados en el mismo. Al respecto se observa que se dejó constancia y quedando demostrado con relación a los hechos controvertidos lo siguiente:
• Al entrar al inmueble se encuentra una antesala con muebles y que existe una división con estantes y que se observa una cama.
• Que existe un espacio único donde hay 6 maquinas de coser y un mesón de madera.
• Existencia de varios recortes de telas y organizados cortes de telas, así como un estante con hilos. Debajo del mesón hay cortes y bolsas llenas de telas. Existe una cocina en estado de abandono.
Por otra parte, esta Alzada aprecia plenamente las tomas fotográficas anexas a la inspección, donde se evidencia además, la existencia de cocinas, lavadoras, fregadero, enceres propios de cocina tales como ollas, cubiertos vasos, licuadora, dándosele a dichas tomas el valor probatorio que se desprende del contenido de la misma bajo el criterio de la sana crítica y máximas de experiencia y así se declara.
Como corolario de lo que antecede, observa esta Alzada que el inmueble en cuestión tiene uso para el desempeño de la actividad de taller de costura, por tener allí los elementos propios para dicha actividad, como también los elementos propios para conformar una vivienda, y así se declara.
12. También promueve la accionante posición jurada para ser absuelta por la parte demandada ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS. Igualmente absolvió posiciones la parte promovente. Evidenciándose lo siguiente:
12.1 Posiciones absueltas por el demandado ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS:
“(…) 1.-) ¿Diga usted como es cierto ciudadano Fausto Ramos se encuentra en la condición de inquilino en el inmueble ubicado en la pastora entre las esquinas de Santa Isabel a San Antonio, Casa Nº 38, Planta Baja y cuya propiedad es de la Sucesión José Alarcón Vivas representada por el ciudadano José Alarcón?. Respuesta: Si.- 2.-) ¿Diga usted como es cierto que manifestó en el contenido de la segunda cláusula de la Contestación al fondo de la presente demanda lo siguiente “siempre pague los cánones de arrendamiento”? Respuesta: Si.- 3.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que se dedica a la actividad de corte y costura? Respuesta: Si.- 4.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que ejerce la actividad de corte y costura en el inmueble señalado en la primera pregunta? Respuesta: Si.- 5.) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que en la contestación de la demanda usted manifestó que ocupaba el inmueble realizando tareas como cortar patrones de tela que le pagaban por piezas cortadas que hace costura que busca las telas las corta y luego las entrega y le pagan por tareas realizadas?. Respuesta: Si, pero me traen las telas hacia a mi.- 6.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto si cancela los cánones de arrendamiento los primeros cinco días de cada mes? Respuesta: algunos si y algunos no.- 7.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que en los actuales momentos se encuentra bajo la figura de contrato verbal acordando ambas partes un canon de arrendamiento de 4500 Bs. Mensuales. En este estado toma la palabra la representación judicial de la parte demandada y objeta la pregunta señalando que es una pregunta subjetiva trae la respuesta dentro de la misma pregunta. La parte actora reformula la pregunta de la siguiente manera ¿Diga usted como es cierto señor Fausto si en los actuales momentos está bajo la figura de contrato verbal por el alquiler del inmueble que hoy ocupa? Respuesta: es falso.- 8..-) ¿Diga usted si es cierto señor Fausto que le comunico a este Tribunal en la contestación de la demanda específicamente la clausula quinta lo siguiente “No acataba los aumentos anuales realizados por el propietario del inmueble estipulado en 4500 Bs. La parte demandada objeta la pregunta señalando que es impertinente y subjetiva? En este estado la Juez de este Despacho, ordena al demandado a contestar la pregunta. Respuesta: es falso.- 9..-) (…SUPRIMIDA…) 10.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que ha llegado hacer depósitos Bancarios a la cuenta del ciudadano señor Alarcón inferiores a 4500 Bs. Mensuales? Respuesta: es cierto.- 11.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que los meses de enero abril y julio de 2016 no depositó el canon de arrendamiento? Respuesta: es falso.- 12.) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que el arrendador viola la Ley queriendo aumentar el canon de arrendamiento sin utilizar los medios establecidos en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial tal y como consta en la parte final del reverso del folio 84 en cuanto a la contestación de la demandada? Respuesta: Si.- 13.) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que realizó depósitos en la cuenta Bancaria del señor Alarcón en el año 2016 correspondieron a las cantidades de 1500 y 2000 Bs. Respuesta: es cierto.-Cesaron las preguntas. En este estado toma la palabra la apoderada judicial de la parte demandada y realiza las siguientes preguntas a su representado. (…SUPRIMIDO…) - Cesaron las preguntas…”
Al respecto observa quien aquí decide que de dichas posiciones juradas a pesar de haber algunas contradicciones, quedó demostrado que el ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, ocupa el inmueble ubicado en la pastora entre las esquinas de Santa Isabel a San Antonio, Casa Nº 38, Planta Baja y cuya propiedad reconoce ser de la Sucesión José Alarcón Vivas representada por el ciudadano José Alarcón, que en dicho inmueble realiza actividades de corte y costura, que le llevan las telas y que cancela cánones de arrendamiento, por lo que se concluye que ciertamente existe una relación arrendaticia que une a las partes del presente juicio ratificándose lo señalado oportunamente en el auto que fijó los términos de la controversia y así se declara.
12.2 Posiciones absueltas por el demandante y causahabiente ciudadano DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES. Al respecto esta Alzada observa que al momento de anunciarse el acto de audiencia oral, se hizo presente el referido ciudadano, no obstante a ello al momento de identificar la persona que habría de absolver las posiciones juradas, se señalo el nombre del De cujus, JOSE ALEJO ALARCON, lo cual evidentemente constituye un error material del Tribunal de las causa. Seguidamente se transcribe las referidas posiciones:
“(…) En este estado visto que la parte actora, manifestó estar dispuesto a comparecer a absolver recíprocamente a la contraria, se llamo al estrado al ciudadano JOSE ALEJO ALARCON, quien prestó el juramento de ley, dándole la palabra a la abogada asistente de la parte demandada quien le hizo las siguientes preguntas.- 1.-) ¿Diga usted como es cierto si el inmueble antes identificado es de su propiedad? Respuesta: Si.- 2.) ¿Diga usted como es cierto si parte de ese inmueble esta alquilado al señor Fausto Ramos y desde hace cuanto tiempo? Respuesta: Si aproximadamente en el año 2003.- 3.-) ¿Diga usted como es cierto que el señor Fausto ejerce la actividad de corte textil en ese inmueble? Respuesta: Si 4.-) ¿Diga usted como es cierto si le han presentado nuevo contrato de arrendamiento verbal o escrito al señor Fausto? Respuesta si verbal.- Cesaron las preguntas.- Toma la palabra el apoderado de la parte actora quien repregunta de la siguiente manera: (…SUPRIMIDO…) - Cesaron las preguntas.-
Al respecto, constata este Juzgador que las posiciones absueltas por la parte actora no aportan elementos probatorios nuevos a los ya apreciados en el texto del presente fallo y así se declara.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
1. Al folio 90, original de constancia de Residencia, del ciudadano JEFFERSON EDUARDO RAMOS JURADO, expedida por la Unidad de Registro Parroquial, Parroquia La Pastora de la Comisión de Registro Civil y Electoral del Distrito Capital, de fecha 20 de mayo de 2015. Al respecto, constata esta Alzada que dicho instrumento público de carácter administrativo, no fue tachado por la parte demandante, por a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende, por lo que quedo demostrado que el accionado bajo fe de juramento señaló que vive desde marzo del año 2000, permanentemente en la Casa 38 ubicada en calle San Antonio a Santa Isabel, en la Urbanización La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital y así se declara.
2. Folio 91, copia simple de Partida de Nacimiento, de la hija del ciudadano Jefferson Eduardo Ramos Jurado, expedida por la Unidad de Registro Civil del Hospital Maternidad Santa Ana. Constata este sentenciador que dicha copia de documento público de carácter administrativo no fue impugnada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, no obstante a ello, dicha documento, salvo que en el texto de dicha partida se señala como dirección del padre de la niña presentada, el hoy demandado, ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, fija su residencia en el inmueble cuyo desalojo es el objeto de la presente acción, dicho instrumento no aporta nada más al tema decidendum, y así se declara.
13. Copia fotostática cursante al folio 92, contentivo del Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano FAUSTO RANAN RAMOS MAJIAS. Al respecto se constata que dicha copia de documento público de carácter administrativo no fue impugnada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, no obstante a ello, dicho documento mas allá de la dirección que registra dicho ciudadano lo cual no es un punto controvertido, nada aporta al tema decidendum, en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio de la presente juicio y así se declara.
3. Cursante al folio 93, de constancia de Residencia, de fecha 18 de octubre de 2016, suscrita por los voceros del Consejo Comunal “Mi Jardín”. Al respecto, contrata esta Alzada que dicho instrumento, no fue tachado por la parte demandante, por lo que a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende, por lo que quedo confirmado que el demandado vive en la Casa 38 ubicada en calle San Antonio a Santa Isabel, en la Urbanización La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital y así se declara.
4. Copia fotostática cursante al folio 92, contentivo del Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano JEFFERSON EDUARDO RAMOS JURADO. Al respecto se constata que dicha copia de documento público de carácter administrativo no fue impugnada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, no obstante a ello, dicha documento nada aporta al tema decidendum, en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio de la presente juicio y así se declara.
5. Copias simples a los folios 95 y 96 de depósitos bancarios en el Banco Mercantil, de fecha 30 de septiembre de 2016; y 02 de noviembre de 2016; por la cantidad de 2.500 Bs. A una cuenta a nombre del ciudadano ALARCON OVALLES DANIEL ALEJO. Con respecto al contenido de estas copias, referidos a vouchers desprendibles de depósito bancarios, los mismos debieron ser confirmados a través de una prueba de informes a fin de verificar su veracidad, toda vez que no trajo tales documentos en original, los cuales como acertadamente señaló el Tribunal A quo, la doctrina las denomina tarjas, las cuales podrían ser adminiculados a otro medio probatorio para su plena valoración. En consecuencia este Tribunal desecha tales pruebas y así se declara.
6. Folio 97, Copia simple de la diligencia del expediente de consignaciones Nº 201000742, de fecha 06 de mayo de 2010. Al respecto dicho instrumento ya fue anteriormente apreciado al verificar las copias de las actuaciones de consignaciones arrendaticias y así se declara.
7. Al folio 98. Copia simple de giro Nº 7/12 de fecha 18 de agosto de 2001. No obstante dicha copia no fue objetada en forma alguna por la parte accionante, del contenido del mismo no se desprende elemento probatorio alguno referido al thema decidendum de la presente causa, en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio de la presente causa y así se declara.
Apreciadas las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente juicio, pasa esta Alzada a efectuar las siguientes apreciaciones:
PRIMERO: Quedo claramente demostrada la existencia de una relación arrendaticia de naturaleza verbal, que une a las partes en el caso de marras y así se establece.
SEGUNDO: Se evidenció de la inspección judicial practicada, la existencia dentro del área arrendada de una serie de materiales acumulados, como telas, cortes, hilos, propios de una actividad de corte y costura, no existiendo un elemento que lleve a pensar que dicho espacio sea utilizado exclusivamente como depósito, toda vez que el material encontrado se encuentra absolutamente relacionado con la actividad que ejerce la parte demandada como taller de costura, hecho este ultimo aceptado por ambas partes y así se declara.
TERCERO: Quedó demostrado que la parte accionada ejerce una actividad en el espacio arrendado prestando servicios de corte y costura, toda vez que así lo reconoció, amén de que funciona un taller para esos menesteres si se quiere, un fondo de comercio informal, y así se declara.
CUARTO: Quedo igualmente demostrado que la parte demanda vive en el área alquilada, toda vez que tiene fijada allí su residencia. Igualmente se constataron elementos propios de una vivienda dentro de la referida área, por lo que la misma es igualmente utilizada como vivienda y así se declara.
QUINTO: No consta en autos a ciencia cierta cuál es el monto definitivo del canon mensual de arrendamiento, toda vez que la actora no demostró que el último monto convenido por las partes fue de 4.500,00 Bolívares Fuertes mensuales, al haber sido un hecho negado por la parte accionada. Tampoco consta cuales son a ciencia cierta los meses reclamados, toda vez que la actora demanda una cantidad de dinero por concepto de cánones de arrendamiento insolutos acumulados durante tres años, desde el inicio de su insolvencia, no señalando expresamente la accionante cual es la fecha o mes en que inició tal insolvencia; asimismo, a pesar de que la demanda fue iniciada en el mes de julio de 2016, no existe de autos elementos que comprueben que la insolvencia de los tres años señalados sean inmediatamente anterior a la fecha de la demanda incoada, menos aun cuando no se encuentra claro el monto del canon de arrendamiento y los meses demandados como insolutos, y así se declara.
Ahora bien, en la presente demanda, la accionante señala la existencia previa de un contrato de comodato, el cual fue plenamente apreciado, señalando dicha parte que la clausula “Tercera” del referido contrato se mantuvo vigente para la relación arrendaticia verbal, siendo el objeto del arrendamiento un inmueble que es destinado única y exclusivamente para taller de costura. Así las cosas, siendo que la naturaleza del contrato de arrendamiento devenido en el tiempo es de carácter verbal, no existe constancia en autos de que ciertamente se mantendrían las condiciones del comodato aludido, ni mucho menos que el inmueble arrendado no pudiera ser destinado a vivienda, siendo de hecho que quedó demostrado que el inmueble de marras es utilizado tanto para ejercer las actividades de taller de costura del inquilino, así como la vivienda del mismo.
Así las cosas, ¿Qué normas habría de aplicarse en el caso que nos ocupa?, las contenidas en Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial o la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En este orden de ideas, aun cuando no consta que la casa arrendada sea para el uso comercial, se realiza una actividad de corte y costura; de igual forma dicho en inmueble se aprecian elementos propios de un espacio para vivienda, por lo que se conjugan ambas características en el inmueble arrendado.
En este orden de ideas se constata que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, en su artículo 1º, dispone que las normas allí contenidas son aplicables para regir las condiciones y procedimientos, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
Por otra parte, la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su artículo 1º señala la aplicación de la referida Ley para aquellos casos de relaciones arrendaticias cuyo objeto sean inmuebles destinados para el uso exclusivo de vivienda, excluyendo expresamente en su artículo 8 los fondos de comercio, así como los inmuebles destinados al funcionamiento de actividades comerciales ya sean arrendados en su totalidad o parte de estos.
Con respecto a la Ley Para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, como ya fue señalado son normas vigentes excluyentes entre sí, cuya aplicación deviene del hecho de la naturaleza del objeto arrendado, si es para uso de vivienda o si este es para uso comercial.
Ahora bien, con respecto al uso comercial, no se debe confundir las dos figuras jurídicas en derecho comercial, que son, el local comercial y el establecimiento de comercio que aparentemente parecen lo mismo, pero en sustancia son dos figuras diferentes.
Se define establecimiento de comercio o fondo de comercio; como la entidad mercantil que reúne el domicilio y el patrimonio que el comerciante dedica a su actividad comercial; el patrimonio comprende tanto las cosas materiales (capital, instalaciones, etc.), como las inmateriales (clientela, marcas, llave, derecho al local, nombre, etc.). Se trata, pues, de una universalidad jurídico-económica, que puede ser enajenada; para esto, y a fin de asegurar la actividad mercantil, la ley exige formalidades especiales, que en el caso que nos ocupa, pudiera encontrarse configurada tal figura respecto del taller de costura.
En este orden de ideas, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, regula la relación arrendaticia, en función al lugar físico en el cual el comerciante tiene sus artículos o su conjunto de bienes que conforman el establecimiento de comercio, es decir reguló lo atinente al local comercial.
Así las cosas, para concluir sobre este punto, considera este juzgador hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Que a los fines de fundamentar legalmente la falta de pago en que dice el actor incurrió la parte demandada, señalan como insolutos tres años acumulados de cánones de arrendamiento, sin indicar expresamente cuales son los meses insolutos que conforman ese período señalado, ni desde cuando comenzó tal insolvencia, amén de que no quedó demostrado a los autos el valor mensual de dicho canon de arrendamiento, por lo que no podría considerarse tal insolvencia y por ende ser condenable la parte demandada a monto alguno, y así se declara.
SEGUNDO: Con respecto a la aplicación de la Ley correspondiente para la interposición de la presente acción se observa que no consta en autos prueba alguna que señale que el inmueble objeto de arrendamiento sea destinado al uso comercial propiamente dicho, esto es de que se trate de un local comercial aunque forme parte de una edificación de vivienda, toda vez que consta que en el inmueble arrendado no solo se realiza una actividad referida a un taller de costura, sino que se le da además el uso de vivienda, por lo que existe una duda razonable si al caso de marras le son aplicables las disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial y así se declara.
TERCERO: La actora no trajo a los autos prueba alguna de que el inmueble verbalmente arrendado, haya sido arrendado como un local de exclusivo uso comercial, por lo que evidenciado la existencia de un uso de vivienda y la posible explotación de una actividad comercial, la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, excluye expresamente los inmuebles destinados a fondos de comercio, aún cuando igualmente funciona como vivienda, existiendo igualmente duda razonable respecto de su aplicación al caso de marras y así se declara.
Como consecuencia de lo anterior, considera este Juzgador en grado superior que la accionada no trajo a los autos pruebas suficientes a fin de determinar la procedibilidad de la acción en atención a la norma legal aplicable al caso de autos, toda vez que no quedó plenamente demostrado si el local arrendado era para el uso comercial, lo cual sería legalmente amparado por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial y cuya aplicación para la incoación de la demanda sería la procedente.
Ahora bien, conforme lo expuesto y ante la duda presentada, este Sentenciador a tenor de lo señalado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que exige la existencia de plena prueba a fin de declarar con lugar las demandas, en sintonía con lo anteriormente expresado, considera menester traer a colación lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
“Articulo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
“Articulo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”.
En éste contexto conviene citar la decisión de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Ángel Emilio Chourio, que señaló:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).”
En conclusión, ante la falta de elementos probatorios que permiten la presencia de dudas a este jurisdicente, resulta importante resaltar que por mandato expreso de nuestra legislación adjetiva, debe el Juez que conoce de una causa, atenerse a lo alegado y probado en autos y no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda, sentenciara a favor del demandado y siendo que en el presente caso, solo existe la alegación, más no la plena prueba de lo dicho, trayendo dudas al Juez de este Despacho, para quien aquí decide, proclive a una sana administración de justicia, debe declararse sin lugar la presente demanda, ya que tal y como quedó establecido en el análisis de las pruebas, se presentan serias dudas respecto de las actuaciones ejercidas por la accionante y los elementos probatorios contenidos en el presente expediente, toda vez que, como ya quedó sentado, no se puede determinar, ni lo probó fehacientemente la accionante, el monto del canon de arrendamiento a ser cancelado, los meses que dice se encuentran insolutos, como tampoco si ciertamente el inmueble objeto de arrendamiento es de uso comercial, amparado por la norma Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, toda vez que fue la norma invocada por la accionante para sustentar su acción, por lo que ante la duda como ya quedó sentado, se debe beneficiar a la parte demandada y así se declara.
En consecuencia, se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la decisión de fecha 23 de mayo de 2017, dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción que por desalojo de local comercial fue incoado por SUCESIÓN JOSE ALEJO ALARCON integrada por los ciudadanos MARIA CRISTINA OVALLES HERNANDEZ, JOSE DEL CARMEN ALARCON MOLINA, MARIA CRISTINA DE LA PAZ ALARCON OVALLES, DAVID ALEJANDRO ALARCON OVALLES Y DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES contra ciudadano, FAUSTO RENAN RAMOS MEJÍAS, revocándose la decisión apelada, y así se decide.
-III-
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada del la decisión de fecha 23 de mayo de 2017, dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción que por DESALOJO de local comercial fuera incoada por SUCESIÓN JOSE ALEJO ALARCON integrada por los ciudadanos MARIA CRISTINA OVALLES HERNANDEZ, JOSE DEL CARMEN ALARCON MOLINA, MARIA CRISTINA DE LA PAZ ALARCON OVALLES, DAVID ALEJANDRO ALARCON OVALLES Y DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES contra ciudadano, FAUSTO RENAN RAMOS MEJÍAS.
TERCERO: SE REVOCA en todas sus partes la decisión recurrida.
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte accionante, por cuanto resultó totalmente vencida en el presente proceso, en aplicación del contenido del artículo 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión es publicada dentro del lapso legalmente establecido para ello, no es necesaria su notificación a las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, veintiséis (26) de octubre de 2018. Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
EL SECRETARIO,
MUNIR JOSE SOUKI U.
En esta misma fecha, siendo las doce y cuarenta y dos minutos de la tarde (12:42 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,
MUNIR JOSE SOUKI U.
