Decisión Nº AP71-R-2017-000597 de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 15-03-2018

EmisorJuzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de expedienteAP71-R-2017-000597
Número de sentencia0040-2018(DEF)
PartesWILLMER ADOLFO BAJÓN MORA VS. ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO
PonenteBella Dayana Sevilla Jimenez
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato
TSJ Regiones - Decisión




REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA



EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP71-R-2015-000597

PARTE ACTORA: WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad N° V- 6.653.813.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GIOVANNI URDANETA RAMOS, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 56.580.

PARTE DEMANDADA: ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 11.992.285.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL ANGEL ANDRES MARTINEZ, ALEXANDER A FERRER LOOKYAN, GUARY G LEON RODRÍGUEZ, EVELYN UZTARIZ y LUIS SIMON JUMENEZ abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 49.971, 81.166, 98.540, 118.981 y 90.942, respectivamente.

TERCERO INTERESADO: CESAR TADEO ARRAIZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-11.026.213.

APODERADA JUDICIAL DEL TERCERO INTERESADO: BELÉN GUTIÉRREZ LÓPEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 63.872.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Sentencia Definitiva).

-I-
ANTECEDENTES EN ESTA ALZADA

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 07 de abril de 2015, por el abogado Giovanni Urdaneta Ramos, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.580, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2014, por el Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró entre otras cosas: Primero: Sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de Opción de Compra Venta incoara el ciudadano Willmer Adolfo Bajón Mora contra la ciudadana Alejandra Josefina Blanco Rauseo. Segundo: Sin Lugar la reconvención propuesta por la ciudadana Alejandra Josefina Blanco Rauseo contra el ciudadano Willmer Adolfo Bajón Mora. Tercero: Parcialmente con lugar la demanda de Tercería incoada por el ciudadano Cesar Tadeo Arraiz contra los ciudadanos Willmer Adolfo Bajón Mora y Alejandra Josefina Blanco Rauseo; apelación que fuera oída en ambos efectos por el tribunal itinerante, por auto de fecha 08 de abril de 2015. En fecha 16 de junio de 2015, este Tribunal dio entrada al presente expediente, y fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a esa fecha, como oportunidad para que tuviera lugar la presentación de los respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. En fechas 20 y 22 de julio de 2015, la representación judicial del tercero interviniente, así como también el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, respectivamente, efectuaron la consignación de sus escritos de informes. En fecha 03 de agosto de 2015, la apoderada judicial del tercero interviniente, consignó a los autos, escrito de observaciones a los informes. Por auto de 07 de agosto de 2015, este Tribunal dijo “Vistos”, y dejó expresa constancia que el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, comenzarían a correr desde el 04 de agosto de 2015, inclusive. En fecha 03 de noviembre de 2015, este Juzgado difirió la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a esa fecha. Mediante diligencia de fecha 28 de septiembre de 2016, la representación judicial del tercero interviniente, solicitó el abocamiento de la jueza que suscribe al conocimiento de la presente causa. En tal sentido, por auto de fecha 04 de octubre de 2016, la Dra. Bella Dayana Sevilla Jiménez, se abocó al conocimiento del caso de marras, ordenando al efecto la notificación de las partes inmersas en esta contienda judicial. Por nota de fecha 01 de junio de 2017, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia de haberse dado cumplimiento con las formalidades previstas en el artículo 233 del Código del Procedimiento Civil.
-II-
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
En fecha 10 de julio de 2006, el ciudadano WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA, debidamente asistido por el abogado GIOVANNI URDANETA RAMOS, presentó ante el Juzgado Distribuidor de Turno de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, escrito libelar contentivo de una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta incoada por el ciudadano antes mencionado, contra la ciudadana ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en la cual arguyó en su demanda lo siguiente:
Que en fecha 16 de septiembre de 2005, suscribió con la ciudadana Alejandra Josefina Blanco Rauseo una convención que denominaron CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, mediante el cual la ciudadana antes mencionada le ofreció vender y el aceptó, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el número ciento once (111), ubicado en el piso 11, que forma parte del Edificio tres (03) del “Conjunto Residencial Las Danielas”, situado en la carretera vieja Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta en los sitios denominados Las Minas y el Boyero, jurisdicción del Municipio Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que la propiedad del inmueble ofrecido en venta se la atribuyó la oferente y vendedora citando los datos del siguiente documento “Documento de compra venta debidamente protocolizado en fecha Nueve (09) de Diciembre del año 1998, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta, Distrito Capital del Estado Miranda, registrado bajo el N° 41, Tomo 7, Protocolo Primero.
Que el inmueble en cuestión fue adquirido para conformar la comunidad de bienes del matrimonio habido entre la demandada y su cónyuge, pero que al haberse extinguido el vínculo matrimonial, el mismo quedó bajo la exclusiva propiedad de la demandada al registrarse la homologación de la solicitud de cuerpos y de bienes, ante la Oficina Principal de Registro Público del Estado Miranda en fecha 07 de diciembre de 2005, bajo el Nº 92, Tomo 20, folio 200, Protocolo Primero.
De igual forma, con relación al contrato de opción de compra venta dejó establecido:
Que el precio de la venta, conforme a lo establecido en la clausula TERCERA, fue acordado en la cantidad de ciento seis millones de bolívares (Bs. 106.000.000,00), de los cuales entregó a la vendedora la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,00) por concepto de arras, debiendo dicha cantidad ser imputada al pago del precio total de la venta, y el remanente del precio, es decir, la cantidad de setenta y un millones de bolívares (Bs. 71.000.000,00) debía pagarse al momento de la protocolización del documento contentivo de la operación de compra-venta ante la oficina de registro respectiva (Clausula tercera).
Que las partes pactaron que en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte de la vendedora esta devolvería a el comprador las cantidades recibidas en calidad de arras, es decir, la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (35.000.000,00) más diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, debiendo las mismas ser entregadas dentro de los diez (10) días continuos siguientes al vencimiento del período de duración de la opción de compra venta suscrita. (Clausula quinta).
Que la protocolización del documento de venta debía realizarse en la Oficina de Registro Inmobiliario, dentro de un lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta, prorrogables por treinta (30) días continuos; pero que sin embargo, las partes derogaron el acuerdo referido al período de vigencia de la prórroga, y de común acuerdo establecieron que por razones de conveniencia la misma tendría lugar a partir del 13 de enero de 2006, por un lapso de quince (15) días hábiles hasta el 03 de febrero de 2006. De igual forma, quedó establecido que el comprador debía entregar con por lo menos quince (15) días de anticipación al vencimiento del plazo inicial concedido de noventa (90) días continuos o de su prórroga si esta fuese acordada, su documento de Registro de Información Fiscal y los gastos por concepto de registro, honorarios de abogados y de protocolización de documento de venta. (Cláusula cuarta).
Que según la cláusula séptima del referido contrato la demandada (vendedora) se comprometió a entregar al comprador con por lo menos quince (15) días de antelación a la protocolización del documento de venta, las solvencias de servicio domiciliario de aseo urbano y de servicio eléctrico, obligación esta con la que no cumplió.
Que el remanente del precio de la venta, debía pagarlo el comprador mediante la concesión de un préstamo tramitado ante el Banco de Venezuela, el cual según sus dichos fue aprobado por resolución del comité de crédito de fecha 11 de octubre de 2005, por la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00).
Que en la cláusula octava del contrato de opción de compra venta quedó establecido lo siguiente: “esta opción de compra-venta en ningún momento será considerada como documento traslativo de propiedad o compra-venta definitiva, toda vez que para poderse realizar la venta (sic) asumidas en el presente documento preliminar, por lo que la propiedad actual del inmueble objeto de la presente opción de compra- venta será de “LA VENDEDORA” hasta el día en que efectivamente se firme el documento definitivo por ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente”. Y que con la misma se pretende sostener un absurdo jurídico que choca contra los principios generales de nuestro ordenamiento jurídico y, específicamente, con las normas sustantivas que regulan la naturaleza de las convenciones nominadas o innominadas.
Que a pesar de haber cumplido con todas sus obligaciones de comprador; la vendedora BLANCO RAUSEO incumplió con sus obligaciones contractuales, aduciendo excusas y razones divorciadas de lo convenido, negándose a recibir el resto del precio del inmueble y a otorgar el documento de venta a pesar de que el crédito había sido concedido y la venta ya había sido instrumentada por los abogados del Banco de Venezuela para su otorgamiento ante la oficina de registro inmobiliario, por lo que en virtud de ello, manifestó que procedía la pretensión de cumplimiento de contrato y la indemnización acordada de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00).
En el capítulo denominado “PETITORIO”, dejó asentado:“…En virtud de todo lo expuesto es por lo que en nombre propio, con el carácter de adquiriente, acudo ante Usted para demandar, como en efecto mediante este escrito lo hago, a la ciudadana ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, suficientemente identificada, en su carácter de vendedora, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en: PRIMERO: En que, según revela el documento relativo a la sentencia de Divorcio Protocolizado en la Oficina Principal de Registro Publico (sic) del Estado Miranda de fecha Siete (7) de Diciembre de 2005, el cual quedo (sic) registrado bajo el N° 92, tomo 20, folio 2000, protocolo primero, el cual consignare (sic) en su debida oportunidad, la demandada, ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, es propietaria única y exclusiva del inmueble tantas veces referido en este escrito de demanda y constituido por el apartamento distinguido con el No. 111, ubicado en el piso 11 del edificio TRES (3), conformante del Conjunto Residencial Las Danielas, situado en la vieja carretera Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta en los sitios denominados Las Minas y El Boyero, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Capital del Estado Miranda. Por lo que se evidencia que nunca tuvo la intención de realizar la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble. SEGUNDO: En que por virtud de la convención que las partes dieron en denominar “opción de compra-venta…”, contenida en instrumento autenticado que fuese acompañado marcado “A”, ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO me dio en venta el inmueble constituido por el apartamento No. 111, tantas veces citado y objeto del contrato cuya ejecución se exige. TERCERO: En cumplir con sus obligaciones de vendedora del tantas veces identificado inmueble, objeto del contrato, y, por tanto, en otorgar el documento de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y recibir el remanente del precio, la cantidad de SETENTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 71.000.000,00) previa compensación como se expresara luego. CUARTO: En pagarme la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) que debe indemnizarse con causa al incumplimiento del contrato y como fuente de la condición penalizante acordada entre las partes ante esa eventualidad, cantidad esta que, solicito, sea recalculada conforme al método de indexación judicial o corrección monetaria mediante experticia complementaria del fallo y calculada desde el día Catorce 14 de Febrero de 2.006 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que haya de pronunciarse. Solicito, una vez determinado el monto a indemnizar, corregido como se pidiera, se compense con el remanente del precio del inmueble y así determinar el monto a pagar a la demandada por este concepto. QUINTO: En el pago de los costos y costa que ocasione el proceso que aquí se inicia hasta su total terminación y los honorarios profesionales del abogado que me asiste en esta demanda. En caso de no convenir en los particulares anteriores, pido al Tribunal se le condene, en el dispositivo del fallo, al cumplimiento forzoso y acuerde el registro de la sentencia como titulo sustitutivo de propiedad, con la compensación solicitada en los términos expuestos...” (Negrillas y subrayado del transcrito).

Por auto de fecha 26 de julio de 2006, el tribunal de la causa admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento de la demandada, a fin de que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 09 de julio de 2007, la abogada EVELYN UZTARIZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, se hizo parte de la presente causa y consignó a los autos, el instrumento poder que acreditaba su representación. Siendo que en fecha 11 de julio de 2007, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa contenida el numeral 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada sin lugar, mediante fallo proferido por el tribunal a quo en fecha 22 de octubre de 2007.
En fecha 11 de enero de 2008, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación y reconvención a la demanda incoada en contra de su representada en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo, que la Separación de cuerpos y bienes, está homologada por el juzgado correspondiente e igualmente este registrada. Negó, rechazo y contradijo que la parte actora haya entregado Registro de Información Fiscal, gastos por concepto de registro, honorarios de abogado y protocolización de documento de venta alguno. Contradijo el hecho de no haber cumplido su obligación de entregar la solvencia de servicio domiciliario de aseo urbano y de suministro eléctrico. Manifestó que no es cierto que las partes por desconocimiento sobre la naturaleza del contrato, hayan convenido en el contenido de la cláusula octava, pues las mismas conocían el significado de cada una de las cláusulas de la opción de compraventa, y dieron su aprobación de manera voluntaria, libres de apremio y coacción. Negó, rechazó y contradijo que la parte actora haya cumplido con todas sus obligaciones de comprador, y que su representada se haya negado a recibir el resto del precio del inmueble y a otorgar el documento de venta, incumpliendo con sus obligaciones de vendedora.
Señaló, que la negociación no se llevó a cabo ni en la fecha que estaba estimada ni en sus consiguientes prórrogas, porque el comprador del inmueble dejó saber la pérdida del interés para comprar el apartamento al no haber cumplido con ninguna de las cláusulas convenidas en el contrato, por lo que su representada intentó notificarlo judicialmente con el objeto de poner a su disposición el dinero que había entregado en arras, previo el descuento convenido por no haberse llevado a cabo el negocio a causa y por culpa del mismo comprador.
Asimismo, convino en el hecho de que su representada ofreció vender el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 111, ubicado en el piso 11, del edificio 3 del conjunto residencial “Las Danielas”, Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Convino en que el precio de la venta fue pactado en Bs. 106.000.000,00 actualmente Bsf. 106.000,00 y que la parte actora entrego en calidad de “arras” la cantidad de Bs. 35.000.000 actualmente Bsf. 35.000,00, y que las partes mutuo y amistoso acuerdo convinieron que la opción de compra venta, en ningún momento sería considerada como documento traslativo de propiedad o compra venta definitivo.
Así mismo la demanda, propuso reconvención a la demanda alegando lo siguiente: “….Acudo ante este JUZGADO UNDECIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO, de la CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, para proponer de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del código de procesamiento civil, en concordancia con el artículo 361 –in fine-, la RECONVENCION, como en efecto RECONVENGO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA al ciudadano WILLMER ADOLFO BAJON MORA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-26.653.813, de este domicilio, en su carácter de COMPRADOR del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento hoy se reclama, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en:
Primero: Que en virtud de no haberse llevado a efecto la operación de compra-venta, a la presente fecha, por la pérdida (sic) del interés en la persona de “EL COMPRADOR”, (causa imputable a este) ordene a “LA VENDEDORA”, se proceda descontar como Indemnización por los Daños y Perjuicios, de los TREINTA Y CINCO MILLONES de BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00) recibidos como garantía (arras), la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) (BsF. 10.000,00)
Segundo: Condene a WILLMER ADOLFO BAJON MORA, a recibir cuando a bien tenga reclamarlo, el saldo restante, es decir, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) (BsF. 25.000,00)
Finalmente solicito a este Juzgado, que la reconvención aquí propuesta sea declarada con lugar, y que en definitiva sea declarada sin lugar la demanda en contra de mi representada con todos los pronunciamientos de ley.”
Por auto de fecha 17 de enero de 2008, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, admitió la reconvención propuesta y fijó oportunidad para que la parte actora-reconvenida diera contestación a la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 24 de noviembre de 2009, el tribunal a-quo ordenó abrir cuaderno de tercería, en virtud de la intervención del ciudadano CESAR TADEO ARRAIZ GUTIERREZ, alegando ser el propietario del cincuenta por ciento (50%) del inmueble objeto de la negociación, ello en virtud de que el mismo fue adquirido durante el tiempo en el que estuvo unido en matrimonio civil con la ciudadana ALEJANDRA BLANCO RAUSEO.
Por auto de fecha 13 de febrero de 2012, el Tribunal de la causa ordenó la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Primera Instancia, a fin de que el mismo fuese distribuido a los jueces en función itinerante tal y como lo establece la resolución 2011-0062 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. En tal sentido, correspondió el conocimiento del caso de marras, previa distribución de ley, al Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 28 de noviembre de 2014, dictó la sentencia de fondo contra la cual se ejerció el recurso de apelación que hoy ocupa a esta sentenciadora cuyo dispositivo fue del tenor siguiente:

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 28 de noviembre de 2014, el Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la presente causa mediante la cual declaró lo siguiente:
…Omissis…
-V-
DISPOSITIVA
“…En vista de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNCIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTE, incoó el ciudadano WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.653.813, en contra de la ciudadana ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.992.285.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, incoó la ciudadana ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.992.285, en contra del ciudadano WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.653.813.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por TERCERÍA incoó el ciudadano CESAR TADEO ARRAIZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V.-11.026.213, en contra de los ciudadanos WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA (parte accionante-reconvenido, y ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO (parte demandada reconviniente), identificados supra.
CUARTO: No proceden los daños y perjuicios solicitados por el tercero interviniente.
QUINTO: Por cuanto ninguna de las partes ha quedado totalmente vencida en el presente proceso, no hay condenatoria en costas, esto en base a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Negrillas y subrayado del transcrito).



-III-
INFORMES

Encontrándose las actas en esta Alzada, en virtud del recurso propuesto, las partes involucradas en la presente causa, procedieron a ejercer sus defensas de la siguiente manera:
• TERCERO INTERVINIENTE:

En fecha 20 de julio de 2015, la representación judicial de tercero interviniente, compareció ante este Tribunal y consignó escrito de informes, dejando asentado lo siguiente:
“…Una vez terminada nuestra narrativa sobre los hechos de la presente causa, con todo respeto pasó (sic) a dar mis alegatos en base al Artículo 517 del Código de Procedimiento Civil vigente, en los siguientes términos:
En diversas oportunidades se le solicito (sic) a la ciudadana ALEJANDRA BLANCO RAUSSEO, cumplir con lo ordenado en la Sentencia de Divorcio, en cuanto a la Partición de la Comunidad Ganancial de Bienes y su respuesta era en evadir el tema o simplemente rechazaba un cumplimientode (sic) mutuo y amistoso acuerdo.
Por tal razón, el ciudadano CESAR ARRAIZ GUTIÉRREZ, demandó y se obtuvo ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito (sic) de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Sentencia firme que fue publicada el 03 de octubre de 2007, para la liquidación del bien en referencia, en donde el Juzgador ordeno (sic) la partición y nombró un partidor en base al Artículo 778 del Código de Procedimiento Civil vigente.
Debemos manifestarle Ciudadana Jueza Superior, que la ciudadana ALEJANDRA BLANCO RAUSSEO, intento (sic) vender el inmueble sin realizar la partición y liquidación de la Comunidad Conyugal, tal como fue ordenado en la mencionada sentencia de divorcio del 18 de diciembre de 2001, por el extinto Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Sala de Juicio IX, al ciudadano WILLMER BAJÓN MORA, obviando en todo momento que el ciudadano CESAR ARRAIZ GUTIÉRREZ, es propietario del CINCUENTA POR CIENTO (50%) del inmueble, tal como se evidencia en el documento que reposa ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el N° 41, Tomo 7, Protocolo Primero y en el presente expediente.
Una vez que el ciudadano CESAR ARRAIZ GUTIÉRREZ, se enteró de la demanda interpuesta por el ciudadano WILLMER BAJÓN MORA, se consigna ante el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, escrito de Tercería, basado en los principios fundamentales de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su Artículo 115, en concordancia con los Artículos 370 literal 1, 371 y siguientes del Código de Procedimiento Civil vigente, siendo admitida por dicho Juzgador, el 06 de febrero de 2010 y cumplido como fue el proceso en todos y cada uno de sus lapsos, hasta que el Tribunal Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicto (sic) Sentencia el 28 de noviembre de 2014, declarando SIN LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA/VENTA, incoada por el ciudadano WILLMER BAJÓN MORA contra la ciudadana ALEJANDRA BLANCO RAUSSEO, tal como se lee en la referida Sentencia.
Recordando que el derecho de Propiedad es una garantía y un derecho Constitucional, que con la demanda por Tercería Voluntaria, el ciudadano CESAR ARRAIZ GUTIÉRREZ protege el CINCUENTA POR CIENTO (50%) del inmueble que nunca fue partido o liquidada la Comunidad Conyugal por un lado, y por el otro, los ciudadanos ALEJANDRA BLANCO RAUSSEO y WILLMER BAJÓN MORA, a sus espaldas, intentaron conculcar esa garantía constitucional.
Aunado que no existe ningún tipo de manifestación, ni de hecho y mucho menos de derecho, ni escrita, ni verbal que el ciudadano CESAR ARRAIZ GUTIÉRREZ, haya manifestado su voluntad de forma expresa o tácita para la venta del inmueble en referencia, evidenciándose claramente que ni a la ciudadana ALEJANDRA BLANCO RAUSSEO y muchos (sic) menos al ciudadano WILLMER BAJÓN MORA, quien es un desconocido, les fuera otorgado algún consentimiento o autorización para que disponga de la totalidad del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del litigio.
Siendo que el ciudadano WILLMER BAJÓN MORA, al revisar el documento que le fue entregado por la ciudadana ALEJANDRA BLANCO y del cual hace mención ante el Tribunal A-quo, debió solicitar o exigir que se le diera el documento donde constara la partición o liquidación de la Comunidad Conyugal.
Solicitamos de esta Juzgadora Superior, se levante la Medida Cautelar nominada PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, de la totalidad del inmueble en el presente Expediente y que fue decretada por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Con todo el accionar del proceso ante el Tribunal A-quo, los ciudadanos ALEJANDRA BLANCO RAUSSEO y WILLMER BAJÓN MORA, lo único que han contribuido es con una clara y evidente disminución del patrimonio del ciudadano CESAR ARRAIZ GUTIÉRREZ, de una forma grosera y exagerada en lo económico y por otro lado, se asignan la titularidad del inmueble antes mencionado.
Por todo lo antes expuesto y probado en auto, solicito respetuosamente de esta Juzgadora Superior que declara (sic) SIN LUGAR el presente RECURSO de APELACIÓN por un lado y por otro lado se RATIFIQUE la totalidad de la Sentencia dictada por el Tribunal Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito (sic) y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con el pronunciamiento expreso de que se le otorgue al ciudadano CESAR ARRAIZ GUTIÉRREZ, la titularidad del inmueble en referencia…”

• ACTORA-RECONVENIDA
En fecha 22 de julio de 2015, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, compareció ante este Tribunal y consignó escrito de informes; sin embargo, antes de entrar a valorar los mismos, quien aquí se pronuncia observa necesario delimitar a través de un cómputo, la oportunidad en la cual las partes debían consignar sus escritos de informes; y a tal efecto tenemos que:
En fecha 16 de junio de 2015, este Tribunal dio entrada al presente expediente, y fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a esa fecha, como oportunidad para que tuviera lugar la presentación de los respectivos escritos de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; término que transcurrió de la siguiente manera: JUNIO 2015: 17-18-19-25-26-29-30. JULIO 2015: 01-02-03-06-07-08-10-13-14-15-16-20-21.

Tal como puede observarse del cómputo que antecede, el vigésimo (20) día de despacho siguiente, a la entrada del presente expediente fue el día 21 de julio de 2015, oportunidad esta donde las partes debían consignar sus escritos de informes de conformidad con nuestra norma adjetiva, o en todo caso, antes del vencimiento del referido término, para que así este Tribunal, pudiese tomar en consideración los alegatos esgrimidos en los mismos. Ahora bien, al haber presentado la representación judicial de la parte actora-reconvenida, sus informes el día 22 de julio de 2015, resulta forzoso para quien suscribe, declarar extemporánea por tardía dicha consignación, trayendo como consecuencia su no apreciación aun autos. ASÍ SE DECIDE.

OBSERVACIONES A LOS INFORMES

En fecha 03 de agosto de 2015, la representación judicial de tercero interviniente, compareció ante este Tribunal y consignó escrito de observaciones a los informes, dejando asentado lo siguiente:
“…Por auto de fecha 16 de junio de 2015, esta Juzgadora Superior admitió la presente apelación interpuesta por el Apoderado Judicial del ciudadano Wilmer Bajón Mora, planamente identificado en autos, con base al Capítulo II, Artículos 516 y siguientes del Código de Procedimiento Civil vigente y en atención al calendario de este Tribunal Superior, los veinte días para presentar escritos de Informes se vencieron el 21 de julio de 2015, siendo que el Apoderado Judicial del ciudadano Wilmer Bajón Mora, consigno (sic) por ante la Secretaria de este Tribunal Superior su escrito de Informes el 22 de julio de 2015, es decir extemporáneamente, por vencido el lapso en referencia.
Es de hacer notar que en la Sentencia apelada y dictada el 28 de noviembre de 2014, por el Jugado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el Punto IV, último párrafo de la parte Motiva, folio N° 215, claramente se lee que la referida Juzgadora declaro (sic) NULIDAD ABSOLUTA, en cuando a la Demanda Principal y la Reconvención, por tal razón declaro (sic) en la Dispositiva en los Puntos Primero y Segundo SIN LUGAR.
Por estar viciado y carecer de consentimiento expreso por parte del ciudadano CESAR ARRAIZ GUTIÉRREZ, solicitamos se declare la Nulidad Absoluta del Contrato de Opción a Compra/Venta, celebrado entre los ciudadanos ALEJANDRA BLANCO RAUSSEO Y WILLMER BAJÓN MORA, firmado en fecha 16 de septiembre de 2005, ante la Notaria Publica (sic) Primera del Municipio Baruta, anotado bajo el N° 55, Tomo 104, como consta en el presente Expediente.
Ratificamos nuestra, solicitud ante esta Juzgadora Superior, de levantar la Medida Cautelar nominada PROHIBICIÓN DE ENEJENAR Y GRAVAR, de la totalidad del inmueble en el presente Expediente, que fue decretada por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ratificamos en todos y cada uno de sus puntos, nuestro escrito Informes presentado ante la Secretaria de este Tribunal Superior el 20 de Julio de 2015, en tiempo útil; pedimento a esta Juzgadora Superior declara SIN LUGAR el presente RECURSO de APELACIÓN por un lado y por otro lado se RATIFIQUE la totalidad de la Sentencia dictada por el Tribunal Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito (sic) y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con el pronunciamiento expreso de que se le otorgue al ciudadano CESAR ARRAIZ GUTIÉRREZ, la totalidad del inmueble en referencia…”

-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a este Tribunal conocer en segunda instancia, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 07 de abril de 2015, por el abogado Giovanni Urdaneta Ramos, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.580, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2014, por el Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En tal sentido, de la trascripción parcial de los actos transcurridos durante el proceso en primera instancia, y en especial de aquellos en cuyo contenido se encuentra el objeto del recurso de apelación que ocupa a esta Sentenciadora, se observa que el caso marras trata de un juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, incoado por el ciudadano WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA contra la ciudadana ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, en virtud del presunto incumplimiento por parte de la demandada de las cláusulas contenidas en el contrato celebrado en fecha 16 de septiembre de 2005, observándose además, que en el devenir del proceso, se hizo presente en actas el ciudadano CESAR TADEO ARRAÍZ, en carácter de tercero interesado, por lo que pasa esta Alzada a pronunciarse sobre la tercería propuesta en autos, para verificar su integración o no, al iter procesal, para ello observa:

Consta en las actas, que en fecha 06 de octubre de 2009, el ciudadano CESAR TADEO ARRAÍZ, presentó escrito de tercería, en la presente acción de cumplimiento de contrato, alegando ser el propietario del cincuenta por ciento (50%) del inmueble objeto de la negociación, ello en virtud de que el mismo fue adquirido durante el tiempo en el que estuvo unido en matrimonio civil, con la ciudadana ALEJANDRA BLANCO RAUSEO.
De igual forma señaló, que por causas diversas, su matrimonio civil terminó, por lo que de mutuo y amistoso acuerdo, junto con la actora, introdujeron ante los órganos jurisdiccionales competentes por la materia, separación de cuerpo y de bienes, la cual fue homologada por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Sala de divorcio IX, en fecha 18 de diciembre de 2001; pero que sin embargo, tal y como se desprende del referido fallo, aun no se ha efectuado la liquidación de la comunidad conyugal.
Finalmente, manifestó que el presente proceso afecta su patrimonio por ser el propietario del cincuenta por ciento (50%) del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, y en virtud de ello, demandó como tercero voluntario a los ciudadanos ALEJANDRA BLANCO RAUSEO y WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA, ya que no existe ningún tipo de manifestación, de hecho o de derecho, escrita o verbal, a través de la cual haya manifestado su voluntad en forma expresa o tácita para que dispongan sobre su derecho de propiedad sobre el inmueble en litigio, todo ello de conformidad con lo establecido en el numeral 1 del artículo 370 y 371 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, la tercería puede definirse como aquella acción autónoma que propone un tercero, ante el Tribunal de la causa donde se ventila un juicio entre otros sujetos de la relación jurídica procesal (parte demandante – parte demandada), bien porque sus derechos pueden alterarse con la decisión o porque cree obtener algún beneficio con su participación.
En el caso de autos, el tercerista hace su intervención de conformidad con lo estipulado en la norma contenida en el numeral primero (1°) del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil e interpone la acción contra los ciudadanos ALEJANDRA BLANCO RAUSEO y WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA; quienes son demandante y demandado en el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Dicha normativa legal preceptúa lo siguiente:
“…Artículo 370: Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas en los casos siguientes:
1° Cuando el tercero pretenda tener un derecho preferente al del demandante, o concurrir con éste en el derecho alegado, fundándose en el mismo título; o que son suyos los bienes demandados o embargados, o sometidos a secuestro o a una prohibición de enajenar y gravar, o que tiene derecho a ellos…”
De la norma anteriormente citada, se evidencia que estamos en presencia de una tercería de mejor derecho o tercería de derechos preferentes, la cual fue definida y clasificada por el tratadista Emilio Calvo Baca en su obra Código de Procedimiento Civil de Venezuela, como la tercería de dominio, que es la reclamación personal planteada entre dos litigantes o más, por quien alega ser propietario de uno o más de los bienes litigados, en una causa. Es necesario señalar, que dicho artículo consagra la posibilidad para el tercero de intervenir en la causa pendiente, mediante la tercería, cuando haya sido dictada una medida cautelar ya sea embargo, secuestro o prohibición de enajenar o gravar que afecte sus intereses.
En el presente caso, se aprecia que para el momento en que el ciudadano CESAR TADEO ARRAÍZ, interpuso la acción de tercería, existía un proceso pendiente al cual podía incorporarse como tercero, así como también se había dictado una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble del cual alegó ser propietario en un cincuenta por ciento (50%), configurándose de este modo los dos (02) supuestos de admisibilidad de su acción, y en razón de ello, su intervención fue admitida y sustanciada por el tribunal a-quo mediante cuaderno separado tal y como lo preceptúa nuestra norma adjetiva.
De igual forma, observa esta Sentenciadora, que el tercero interviniente alegó ser el propietario del cincuenta por ciento (50%) del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se reclama, ya que el mismo fue adquirido durante su matrimonio con la ciudadana ALEJANDRA BLANCO RAUSEO, para formar parte de la comunidad conyugal. Asimismo, dejó asentado el tercerista, que aun cuando el vínculo matrimonial que lo unió con la ciudadana antes mencionada, se encuentra disuelto, mediante sentencia de divorcio dictada por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sala de divorcio IX, en fecha 18 de diciembre de 2001, la comunidad de gananciales de ambos no ha sido liquidada, y en virtud de ello continua siendo copropietario del inmueble en litigio.
Con relación a los acuerdos celebrados sobre partición de comunidad conyugal, antes de ser declarado disuelto el vínculo matrimonial, nuestro máximo tribunal ha fijado especial posición, y en tal sentido, la Sala de Casación Civil por sentencia de fecha N° 158 de fecha 22 de junio de 2001, caso: A.M.C.U. contra M.C.A. Moncada, ratificó el criterio sostenido por dicha Sala en fecha 21 de julio de 1999 (Caso: Lourdes Trinidad Mujica contra Adolfo José Marín Ordaz y Reparaciones Venezolanas de Calderas, S.R.L.) mediante el cual se estableció:
“...Expone la recurrida que por aplicación de lo dispuesto en el artículo 173 del Código Civil, todo pacto que se celebre sobre partición de la comunidad conyugal antes de ser declarado disuelto el vínculo matrimonial, es nulo, con la única excepción prevista en el artículo 190 eiusdem esto es, en el supuesto de la separación de cuerpos y de bienes. Por ello, concluye, dado que al presentarse la solicitud de declaratoria de divorcio con base en el artículo 185-A de ese mismo Código, no puede considerarse disuelto aún el matrimonio, el convenio que la misma contenga sobre partición, como es el caso del pacto cuya ejecución constituye el objeto del presente juicio, es nulo y carente de valor y efectos.
Por su parte, el formalizante sostiene que el pacto citado es válido si, como sucede en el caso, se sujeta a la condición de que surtirá sus efectos ‘una vez disuelto el vínculo conyugal’
Ahora bien, considera la Sala que es correcta la apreciación de la recurrida, porque tratándose como se trata de cuestiones de estricto orden público, el que se lo someta a una condición, no quita al pacto en referencia su naturaleza de convenio sobre liquidación y partición de la comunidad conyugal de bienes, celebrado antes de la disolución del matrimonio, y nulo por consiguiente, por efecto de lo dispuesto en el artículo 173 mencionado...”
Ahora bien, el tercerista funda su pretensión en el hecho de atribuirse el 50 % de la propiedad del inmueble objeto de discusión en esta contienda judicial, en este sentido, consta instrumento contentivo de “separación de cuerpos y bienes” presentado por el tercerista y la parte demandada, ciudadanos CESAR TADEO ARRAÍZ y ALEJANDRA BLANCO RAUSEO, ante el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Sala de Juicio IX, en el cual se observa, que en el escrito de separación de cuerpos y bienes presentado por los ciudadanos CESAR TADEO ARRAÍZ y ALEJANDRA BLANCO RAUSEO, ante el referido Juzgado, ambas partes manifestaron su voluntad de poner fin a su vínculo matrimonial, adjudicándose en esa misma oportunidad los bienes adquiridos durante su unión conyugal, en este sentido CONVINIERON sin que nada quedaran a deberse lo siguiente:
El cónyuge CESAR TADEO ARRAÍZ, tercero interviniente quedaba en plena propiedad de un vehículo marca MITSUBISHI modelo año 1997, color rojo, serial de motor TJ8855, serial de carrocería: 8X1C81ASNVA001329, tipo sedan placas ABD86K, un televisor, dos (2) equipos de sonido, una video casetera VHS y un juego de cuarto individual, con su respectivo secreter de madera caoba.
La cónyuge ALEJANDRA BLANCO RAUSEO, parte demandada, quedaba en plena propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número ciento once (111), ubicado en el piso 11, que forma parte del Edificio tres (03) del “Conjunto Residencial Las Danielas” situado en la carretera vieja Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta en los sitios denominados Las Minas y el Boyero, jurisdicción del Municipio Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda y un vehículo maraca DAEWOO año 1993, tipo sedan placas YCY-19, leyéndose textualmente del referido instrumento “AMBOS CONYUGES, DECLARAN HABER CONSENTIDO DE MUTIUO ACUERDO LA PARTICION DE BIENES DE LA COMUNIDAD COINYUGAL” y en esos mismos términos fue homologada por el tribunal que conoció dicha solicitud, decisión esta que fue registrada ante la Oficina Principal de Registro Público del Estado Miranda, en fecha 07 de diciembre de 2005, quedando anotada bajo el N° 92, Folio 200, Tomo 20, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2005, por lo que el 50% de la propiedad del inmueble de marras, al que alude el tercerista tener derecho, no le es atribuible en virtud del convenimiento antes aludido, tal como fue demostrado por la parte actora en la etapa procesal de pruebas, mediante documental marcada con la “A” (F 128 al 135 Pieza I). En consecuencia, el bien objeto del contrato le corresponde única y exclusivamente a la ciudadana ALEJANDRA BLANCO RAUSEO, parte demandada reconviniente, en el caso de autos. ASÍ SE DECLARA.
Siendo así las cosas, observa esta Sentenciadora que el tercero fundamentó su intervención en un derecho de propiedad que no posee, ya que la comunidad conyugal que existió entre ambos, quedó liquidada al momento en que fue convenida y homologada la separación de cuerpos y de bienes, por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sala de Juicio IX en fecha 18 de diciembre de 2001, ello según el criterio transcrito en párrafos anteriores, el cual esta Sentenciadora hace suyo de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, resultando forzoso para quien suscribe declarar sin lugar la tercería propuesta, por no tener el tercerista derecho de propiedad alguno sobre el inmueble en discusión. ASÍ SE DECIDE.
En virtud de lo anterior, queda excluido del iter procesal el tercero interviniente, debiendo dilucidarse esta contienda judicial entre los ciudadanos WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA, y ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO. ASÍ SE DECLARA.
Resuelto lo anterior, se pasa a decidir la controversia planteada en los autos de la siguiente manera:
El objeto de la presente acción es un contrato de opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA y ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, partes de esta contienda judicial, en fecha 16 de septiembre de 2005, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número ciento once (111), ubicado en el piso 11, que forma parte del Edificio tres (03) del “Conjunto Residencial Las Danielas”, situado en la carretera vieja Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta en los sitios denominados Las Minas y el Boyero, jurisdicción del Municipio Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda; el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el N° 55, Tomo 104, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en el referido mes y año (F 08 al 11). Dicho inmueble, pertenece en exclusiva propiedad a la parte demandada, tal y como se desprende de la copia certificada del documento de compra venta de fecha 09 de diciembre de 1998, inserto bajo el N° 41. Tomo 07. Protocolo Primero, de los libros llevados durante el cuarto trimestre del año 1998 por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda (F 12 al 20); y de la copia certificada de la sentencia de divorcio dictada por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sala de divorcio IX, debidamente registrada ante la Oficina Principal de Registro Público del Estado Miranda, en fecha 07 de diciembre de 2005, bajo el N° 92, Folio 200, Tomo 20, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2005 (F 128 al 35); ambos instrumentos consignados por la parte actora, al momento de la interposición de la presente demanda y en la etapa procesal de promoción de pruebas, respectivamente.
En el precitado contrato de opción de compra venta, ambas partes se adjudicaron el cumplimiento de ciertas obligaciones destinadas a llevar a cabo el perfeccionamiento a futuro de la venta del apartamento objeto de la negociación, y en tal sentido, tenemos que: “LA VENDEDORA” según las cláusulas primera y segunda del contrato de marras, se comprometió a dar en venta un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el número ciento once (111), ubicado en el piso 11, que forma parte del Edificio tres (03) del “Conjunto Residencial Las Danielas”, situado en la carretera vieja Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta en los sitios denominados Las Minas y el Boyero, jurisdicción del Municipio Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda, garantizando que para el momento de la celebración de dicha convención, no pesaba sobre el inmueble en referencia ningún tipo de gravamen, y que nada se debía por concepto de impuestos nacionales, municipales, ni de servicios como condominio, luz, agua y aseo.
De igual forma, ambas partes convinieron según cláusula tercera del la referida opción a compra, que el precio total de la venta sería por la cantidad de ciento seis millones de bolívares (Bs. 106.000.000), debiendo entregar el comprador –hoy parte actora reconvenida- a la vendedora –parte demandada reconviniente- la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000) para garantizar el ejercicio efectivo del contrato celebrado, y el resto del precio adeudado, es decir, la cantidad de setenta y un millones de bolívares (Bs. 71.000.000), debían ser pagados a la vendedora, al momento de la celebración definitiva de la venta ante la oficina de registro correspondiente; con relación a este punto, esta Sentenciadora observa que la parte actora al momento de la suscripción del contrato de marras e incluso en la oportunidad procesal de contestación a la demanda, manifestó haber recibido a total y entera satisfacción la suma fijada en calidad de arras, quedando pendiente por cancelar la cantidad de setenta y un millones de bolívares (Bs. 71.000.000).
En cuanto a la duración del contrato, esta quedó establecida primigeniamente al momento de la celebración de la opción de compra venta, específicamente en su cláusula cuarta, en un lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del documento -16 de septiembre de 2005- prorrogables por treinta (30) días continuos más, si las circunstancias de tramitación del crédito por parte del comprador así lo ameritaran, debiendo dicha prórroga ser acordada previamente por las partes de forma expresa, a través de un documento firmado entre ambas. Ahora bien, mediante documento privado suscrito por los ciudadanos Alejandra Josefina Blanco Rauseo y Willmer Adolfo Bajón Mora en fecha 13 de enero de 2006 y consignado por la parte actora al momento de la interposición de la presente demanda, marcado con la letra “C”, quedó demostrado que la prórroga para el cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes, tendría una duración de quince (15) días hábiles, los cuales comenzarían a transcurrir a partir del 13 de enero de 2006, finalizando el 02 de febrero de 2006, según el calendario del referido año. ASÍ SE DECLARA.
Así las cosas, y habiendo delimitado la oportunidad en la cual las partes debían cumplir con las obligaciones contraídas, esto es noventa (90) días contados a partir de la suscripción del contrato en discusión, se observa que en fecha 13 de enero de 2006, las partes de común acuerdo pactaron mediante instrumento suscrito un prórroga para el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de marras, la cual tendría como duración quince (15) días hábiles, por lo que la misma empezó a correr desde 13 de enero de 2006 hasta el 02 de febrero de 2006), y en este sentido, corresponde a esta Sentenciadora determinar si las obligaciones contraídas en el contrato que se discute, fueron llevadas a cabo durante dicho lapso, y por ende comprobar el incumplimiento o no, del contrato que se reclama, al efecto pasa este Tribunal a analizar las pruebas que trajeron las partes de esta contienda judicial para demostrar sus pretensiones, para ello se observa:
Junto al libelo la actora consignó:
Marcado con la letra “A”: Copia certificada del contrato de opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO y WILLMER ADOLFO BAJON MORA, en fecha 16 de septiembre de 2005, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el N° 55, Tomo 104, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en el referido mes y año. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue objeto de debate alguno en la presente causa, impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que de ella emana, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del código Civil. Con este instrumento se demuestra el vínculo que une a las partes de esta contienda judicial. ASÍ SE DECLARA.
Marcado con la letra “B”: Copia certificada del documento de compra venta de fecha 09 de diciembre de 1998, inserto bajo el N° 41. Tomo 07. Protocolo Primero, de los libros llevados durante el cuarto trimestre del año 1998 por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue objeto de debate alguno en la presente causa, impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que de ella emana, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del código Civil. Con este instrumento se demuestra la adquisición de la propiedad del inmueble por parte de la demandada. ASÍ SE DECLARA.
Marcado con la letra “C”: Original del documento privado, suscrito por los ciudadanos Alejandra Josefina Blanco Rauseo y Willmer Adolfo Bajón Mora en fecha 13 de enero de 2006, mediante el cual los ciudadanos antes mencionados, acordaron la duración de la prórroga del contrato de opción de compra venta celebrado entre ambos. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue objeto de debate alguno en la presente causa, impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que de ella emana, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. Con este instrumento se demuestra, el acuerdo de prórroga que acordaron las partes para el cumplimiento de su obligación contraída en el contrato de marras, la cual fue de quince (15) días hábiles, empezado el 13 de enero de 2006 hasta el 02 de febrero de 2006. ASÍ SE DECLARA.
En la oportunidad de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, y al efecto promovieron:
Demandada
Merito favorable de autos: Este Tribunal Observa que en cuanto a la promoción de tal enunciado, si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que el principio de la comunidad de la prueba, el cual se traduce en el resultado de la actividad probatoria de cada parte, la cual se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que sólo a ella beneficie, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable, es decir , que el sentenciador no sólo va apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad, en virtud del principio de la exhaustividad procesal. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el mérito favorable de autos, pues tal expresión no es un medio, fuente, ni mucho menos tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular. ASÍ SE DECLARA.
La confesión judicial de la parte actora reconvenida con relación a los hechos explanados en su escrito libelar presentado al momento de la interposición de la presente demanda, al señalar textualmente en el capítulo I, lo siguiente:
“ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, me ofreció vender, y yo acepte, un inmueble de su propiedad, etc.”.
El precio de venta, conforme a lo establecido en la cláusula TERCERA, fue acordado en la cantidad de CIENTO SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs 106.000.000,00). Según lo dispuesto en la citada cláusula de la convención, entregue a mi vendedora la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 35.000.000,00), por concepto de arras, etc…”
“vale acotar que el contrato expresa en su clausula OCTAVA”, … “ esta opción de compra-venta, en ningún momento será considerada como documento traslativo de propiedad o compra - venta definitiva, toda vez que para poderse realizar la venta (sic) asumida en el presente documento preliminar, por lo que la propiedad actual del inmueble objeto de la presente opción de compra-venta será de …”
Trascripción de la clausula quinta y cuarta.
De lo anterior se observa, que la demandada considera como una confesión por parte del actor, la trascripción de cláusulas del contrato en discusión relacionada exclusivamente a los hechos que dieron origen a la presente acción y en ningún caso constituyen una confesión espontanea, en virtud que solo está referida a los hechos que dieron origen a esta demanda, cuya revisión debe hacer el tribunal, en su función jurisdiccional, en consecuencia se desecha este argumento. ASÍ SE DECLARA.
Marcado con la letra “A”: Original del expediente número AP31-S-2006-000420 perteneciente a la nomenclatura del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de notificación judicial presentada por la ciudadana Alejandra Josefina Blanco Rauseo en fecha 3 de octubre de 2006. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue objeto de debate alguno en la presente causa, ni impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga valor probatorio que de ella emana, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil; sin embargo, nada probó la demandada con esta instrumental, más que intentó notificar al ciudadano WILLMER ADOLFO BAJON MORA, parte actora, ocho (08) meses después de vencido el lapso de la prórroga del contrato, sin éxito alguno pues se verifica que no logró notificar al actor, por ende no lo puso en conocimiento de lo que aquí hoy alude. ASI SE DECLARA.
Actora:
Merito favorable de autos: Con relación a esta promoción, este Tribunal observa que ya fue previamente valorada en el cuerpo de la presente decisión, por lo que se hace innecesario emitir un pronunciamiento con respecto a la misma. ASÍ SE DECLARA.
Marcado con la letra “A”: Copia certificada de la sentencia de divorcio dictada por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sala de divorcio IX, debidamente registrada ante la Oficina Principal de Registro Público del Estado Miranda, en fecha 07 de diciembre de 2005, bajo el N° 92, Folio 200, Tomo 20, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2005. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue objeto de debate alguno en la presente causa, impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que de ella emana, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del código Civil. En consecuencia, se demuestra con esta instrumental la separación de cuerpos y bienes, en virtud del divorcio que accionaron la hoy demandada y el tercero que intentó ser parte del iter procesal, en la cual convinieron y se adjudicaron legalmente los bienes que correspondían a cada cónyuge, producto de la unión que mantuvieron los referidos ciudadanos. ASÍ SE DECLARA.
Marcado con la letra “B”: Contrato de Préstamo a Interés con Garantía Hipotecaria de Primer Grado, suscrito entre el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal y el ciudadano Willmer Adolfo Bajon Mora. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue objeto de debate alguno en la presente causa, impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que de ella emana, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del código Civil. De este instrumento se evidencia las diligencias que realizó el actor de esta contienda judicial, para la obtención del crédito para la compra del inmueble objeto del contrato de marras, el cual obtuvo según resolución del comité de crédito del Banco de Venezuela, en fecha 11 de octubre de 2005, a través de un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado; demostrándose con ello el interés del comprador sobre el cumplimiento del contrato, ya que el fin del crédito obtenido era materializar la compra del bien objeto de litigio, diligencia que realizó antes del vencimiento de la prórroga. ASÍ SE DECLARA.
Marcado con la letra “C”: Copia simple del Depósito Bancario N° 113973442, de fecha 16 de diciembre de 2005, efectuando ante Banesco, Banco Universal, a favor del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Baruta, por la cantidad de trescientos veintinueve mil, doscientos ochenta bolívares (Bs. 329.280). Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue objeto de debate alguno en la presente causa, impugnada, ni tachada, por lo que se considera fidedigna de su original y se le otorga todo el valor probatorio que de ella emana, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1383 del código Civil. Se demuestra de este instrumento, que el actor realizó las diligencias tendientes a la adquisición del inmueble de marras, dentro del tiempo convenido por las partes. ASÍ SE DECLARA.
Marcado con la letra “D”: Planilla de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas N° 0233709, de fecha 19 de diciembre de 2005, por la cantidad de quinientos treinta mil bolívares (Bs. 530.000), junto a su respectiva certificación emitida por Mercantil, Banco Universal, de fecha 19 de diciembre de 2005. Con respecto a esta probanza, el Tribunal observa que la misma no fue objeto de debate alguno en la presente causa, impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que de ella emana, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se demuestra de este instrumento, que el actor realizó las diligencias tendientes a la adquisición del inmueble de marras, dentro del tiempo convenido por las partes. ASÍ SE DECLARA.
Marcado con la letra “D”: Original de la Certificación de Gravamen de fecha 30 de septiembre de 2005, expedida por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número ciento once (111), situado en el piso 11, del Edificio tres (03) del “Conjunto Residencial Las Danielas”, situado en la carretera vieja Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta en los sitios denominados Las Minas y el Boyero, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda; junto a la copia simple del depósito bancario N° 133416804, de fecha 16 de septiembre de 2005, efectuando ante Banesco, Banco Universal, a favor del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Baruta, por la cantidad de ciento diecisiete mil, seiscientos bolívares (Bs. 117.600). Con respecto a estas probanzas, el Tribunal observa que las mismas no fueron objeto de debate alguno en la presente causa, impugnada, ni tachada, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que de ella emana, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 ,1360 y 1383 del código Civil; y con ellas se demuestra que el actor realizó en fecha 30 de septiembre de 2005, diligencias tendientes para el cumplimiento del contrato, solicitando dentro del tiempo hábil, certificación de gravamen del inmueble en discusión. ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, revisadas las pruebas del caso que nos ocupa, tratándose de la reclamación de cumplimiento de contrato, es obligatoriedad referirnos a los artículos 1159 y 1167 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen lo siguiente:
“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
”Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Los artículos antes transcritos, son el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento o resolución de contrato, y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de su celebración, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:
“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno…”
Valoradas las pruebas de marras, se observa que el objeto de la presente acción es un contrato de opción de compra venta suscrito por las partes de esta contienda judicial, en fecha 16 de septiembre de 2005, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número ciento once (111), ubicado en el piso 11, que forma parte del Edificio tres (03) del “Conjunto Residencial Las Danielas”, situado en la carretera vieja Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta en los sitios denominados Las Minas y el Boyero, jurisdicción del Municipio Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda; el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el N° 55, Tomo 104, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en el referido mes y año (F 08 al 11).
Dicho inmueble, observa este Tribunal del análisis de las pruebas de autos, que pertenece en exclusiva propiedad a la parte demandada, tal y como se desprende de la copia certificada del documento de compra venta de fecha 09 de diciembre de 1998, inserto bajo el N° 41. Tomo 07. Protocolo Primero, de los libros llevados durante el cuarto trimestre del año 1998 por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda (F 12 al 20); y de la copia certificada de la sentencia de divorcio dictada por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sala de divorcio IX, debidamente registrada ante la Oficina Principal de Registro Público del Estado Miranda, en fecha 07 de diciembre de 2005, bajo el N° 92, Folio 200, Tomo 20, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2005 (F 128 al 35); ambos instrumentos consignados por la parte actora, al momento de la interposición de la presente demanda y en la etapa procesal de promoción de pruebas, respectivamente. ASÍ SE DECLARA.

Sobre el precitado inmueble, se celebró un contrato de opción de compra venta, siendo que es el que hoy se demanda, el cual corre inserto del folio ocho (08) al once (11) del presente expediente, evidenciándose que las partes contratantes, se adjudicaron el cumplimiento de ciertas obligaciones destinadas a llevar a cabo el perfeccionamiento a futuro de la venta del apartamento objeto de la negociación, y en tal sentido, tenemos que: “LA VENDEDORA” según las Cláusulas Primera y Segunda del contrato de marras, se comprometió a dar en venta un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el número ciento once (111), ubicado en el piso 11, que forma parte del Edificio tres (03) del “Conjunto Residencial Las Danielas”, situado en la carretera vieja Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta en los sitios denominados Las Minas y el Boyero, jurisdicción del Municipio Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda, garantizando que para el momento de la celebración de dicha convención, no pesaba sobre el inmueble en referencia ningún tipo de gravamen, y que nada se debía por concepto de impuestos nacionales, municipales, ni de servicios como condominio, luz, agua y aseo.
De igual forma, ambas partes convinieron según Cláusula Tercera del la referida opción a compra, que el precio total de la venta, sería por la cantidad de Ciento Seis Millones De Bolívares (Bs. 106.000.000), debiendo entregar el comprador –hoy parte actora reconvenida- a la vendedora –parte demandada reconviniente- la cantidad de Treinta Y Cinco Millones De Bolívares (Bs. 35.000.000) para garantizar el ejercicio efectivo del contrato celebrado, y el resto del precio adeudado, es decir, la cantidad de Setenta Y Un Millones De Bolívares (Bs. 71.000.000), debían ser pagados a la vendedora, al momento de la celebración definitiva de la venta del inmueble ante la oficina de registro correspondiente; con relación a este punto, esta Sentenciadora observa que la parte actora, al momento de la suscripción del contrato de marras e incluso en la oportunidad procesal de contestación a la demanda, manifestó haber recibido a total y entera satisfacción la suma fijada en calidad de arras, quedando pendiente por cancelar la cantidad de setenta y un millones de bolívares (Bs. 71.000.000).
En cuanto a la duración del contrato, esta quedó establecida primigeniamente al momento de la celebración de la opción de compra venta, específicamente en su Cláusula Cuarta, en un lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del documento -16 de septiembre de 2005- prorrogables por treinta (30) días continuos más si las circunstancias de tramitación del crédito por parte del comprador así lo ameritaran, debiendo dicha prórroga, ser acordada previamente por las partes de forma expresa, a través de un documento firmado entre ambas, siendo que esto último se cumplió entre las partes del contrato, tal como consta del documento privado suscrito por los ciudadanos Alejandra Josefina Blanco Rauseo y Willmer Adolfo Bajón Mora en fecha 13 de enero de 2006, el cual fue convenido de mutuo acuerdo, consignado por la parte actora al momento de la interposición de la presente demanda, marcado con la letra “C”, quedando demostrado que la prórroga para el cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes, tendría una duración de quince (15) días hábiles, los cuales comenzarían a transcurrir a partir del 13 de enero de 2006, finalizando el 02 de febrero de 2006, según el calendario del referido año. ASÍ SE DECLARA.
De igual forma, ambas partes acordaron –según la cláusula octava- que en ningún momento el tantas veces mencionado contrato, debía ser considerado como documento traslativo de propiedad o compra-venta definitiva, por lo que la propiedad del inmueble objeto de la opción de compra, sería de “LA VENDEDORA” hasta el día en que efectivamente se firmara el documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente. Con relación a ello, se observa del contrato en discusión que el mismo contiene un convenio que debe ser interpretado por este Tribunal Superior, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato, sino también para fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo, es por ello que, quien aquí decide, considera oportuno traer a colación lo siguiente:
La sentencia número 116 de fecha 12 de abril de 2005, emitida por la Sala de Casación Civil en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, la cual fue ratificada por fallo N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, dictado por la misma Sala de Casación Civil, en el caso de Diego Arguello Lastres contra María Isabel Gómez del Río, en el que intervino como tercera la sociedad mercantil Dernier Cosmetics, S.A., quedando establecido lo siguiente:
…Omissis…
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Negrillas y subrayado de esta Alzada.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
En atención a esto, se ratifica que los contratos deben ser interpretados bajo la estricta observancia de las leyes, y no pueden ser reglados por convenios que de manera personal puedan interpretar las partes, porque toda convención u acuerdo que realicen, y que escape de la esfera de la legalidad, es nulo y esto se ve reforzado con el criterio anteriormente citado, el cual es aplicable al caso de marras, pues, el mismo estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda, y con ello se deduce que, al evidenciarse el consentimiento, precio y objeto en un contrato de promesa bilateral de compra venta, debe entenderse que el mismo se trata de una venta pura y simple aunque se alegue lo contrario, pues la ley solo es una, y rige para todos. ASÍ SE DECLARA.
Así las cosas, se observa que el contrato en discusión, fue calificado por los contratantes al momento de su suscripción, como un contrato de “OPCIÓN DE COMPRA VENTA” en el cual se incluyó dos elementos esenciales, ex artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio del cual se dio un anticipo de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000), tal y como se evidencia de la cláusula “TERCERA” del contrato de marras, cantidad esta que los contratantes manifestaron sería para garantizar el efectivo ejercicio de la opción de compra venta, y que formaría parte del precio definitivo de venta el cual fue pactado por la cantidad CIENTO SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 106.000.000), y así se evidencia de la misma cláusula tercera. Tales elementos “objeto y precio” , generan derechos y obligaciones entre los contratantes como si se tratara de un verdadero contrato de venta latu sensu., entendiéndose que conforme al criterio traído a colación y la norma sustantiva anteriormente citada, “la venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa objeto de la venta y el comprador a pagar su precio”, lo cual conlleva a esta Juzgadora, deducir que en el contrato celebrado por las partes de este juicio, surgió el acuerdo de voluntad de ellas sobre la cosa, y el precio de la misma, consiguiéndose establecer de tal acuerdo el diferimiento por parte del comprador de pagar el resto del precio pactado para el momento de la protocolización del documento definitivo y con ello la tradición de la cosa a través del otorgamiento del escrito de propiedad por parte del vendedor, como quedó establecido en la cláusula tercera, del citado contrato, todo lo cual ha de ser fundamentado en las normas contenidas en los artículos 1.488 y 1.527 ambas del Código Civil, y en especial en lo consagrado en el artículo 1.161 ejusdem, que establece que “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado (…)”
En consecuencia, quien aquí decide determina que las partes efectuaron una verdadera compra venta, cuya tradición había quedado suspendida hasta el momento en que el vendedor otorgara el documento definitivo, ante la oficina de registro correspondiente, y el comprador por su parte, estaba obligado a pagar el precio restante y convenido, el cual ascendía a SETENTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 71.000.000), tal y como se evidencia de la cláusula tercera de la convención.
Establecida la naturaleza del contrato que nos ocupa, y habiendo delimitado la oportunidad en la cual las partes involucradas, debían cumplir con las obligaciones contraídas, corresponde a esta Sentenciadora, determinar si las mimas fueron llevadas a cabo durante dicho lapso, y al efecto observa:
Luego de la autenticación del contrato de opción de compra venta sobre el inmueble de marras, quedó obligado el comprador a entregar su documento de Registro de Información Fiscal y a cubrir con los gastos por concepto de registro, honorarios de abogados, protocolización del documento de compra venta, así como de todos aquellos generados por el mismo, con por lo menos quince (15) días de anticipación al vencimiento del plazo de duración del referido contrato.
Con relación a lo anterior se observa, de las pruebas aportadas por la parte actora en el transcurso del debate procesal, las cuales fueron precedentemente valoradas por este Tribunal, que durante la vigencia del contrato de opción de compra venta, como de su consiguiente prórroga, el accionante, efectuó la práctica de diligencias tendientes a cumplir con las obligaciones adquiridas al momento de la celebración del contrato de fecha 16 de septiembre de 2005, tal como se evidencia de las diligencias que realizó cursantes a los folios 136 al 148, para materializar la compra-venta, relativas a la adquisición de un crédito por la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000), a través de un Contrato de Préstamo a Interés con Garantía Hipotecaria de Primer Grado, suscrito con el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, para cumplir con el pago del precio de venta sobre el inmueble en discusión; pagos a favor del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, destinados a materializar la enajenación del inmueble de marras constituido por un apartamento distinguido con el número ciento once (111), ubicado en el piso 11, que forma parte del Edificio tres (03) del “Conjunto Residencial Las Danielas”, situado en la carretera vieja Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta en los sitios denominados Las Minas y el Boyero, jurisdicción del Municipio Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda. Siendo que dichos trámites fueron efectuados durante el trascurso del año 2005, es decir, antes de que las partes decidieran prorrogar la duración del contrato, lo que lleva a esta Sentenciadora a la convicción de que el accionante tenía y tiene interés de adquirir el inmueble de marras y que cumplió con su parte de la obligación contraída en el contrato en discusión. ASÍ SE DECLARA.
Por otro lado, la vendedora hoy demandada, luego de la suscripción del contrato y de acuerdo a las cláusulas cuarta y séptima del mismo, debía entregar al comprador con por lo menos quince (15) días de anticipación a la protocolización del documento definitivo de venta, la solvencia de impuestos municipales, tasas o cualquier tipo de obligación que pesara sobre el inmueble ofertado, tales como aseo urbano, luz eléctrica y cualquier otro recaudo que solicitara la oficia de registro correspondiente, obligaciones que no se demostró haber dado cumplimiento, ya que en las probanzas aportadas por la demandada en la oportunidad procesal para ello, solo se adujo la confesión del actor, la cual fue desechada, el mérito favorable de los auto, y la notificación judicial, de fecha 03 de octubre de 2006, tal como consta del expediente número AP31-S-2006-000420 de la nomenclatura del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, verificada infructuosa por no haberse encontrado el actor y cuya diligencia realizó la demandada trascurridos ocho (08) meses de la culminación de la prórroga del contrato, por lo que nada aporto al proceso. En tal sentido, la ausencia de pruebas por parte de la demandada para demostrar sus dichos, forsozamente evidencian que el incumplimiento imputado en el escrito libelar, debe prosperar ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”,
Lo anterior se traduce en la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación, y como quiera que quedó demostrado que el incumplimiento sobre las obligaciones asumidas en el contrato celebrado entre las partes de este juicio en fecha 16 de septiembre de 2005, fue por parte de la demandada, y estando perfectamente facultado el actor, para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio, es por lo que la pretensión del actor, ha de prosperar en derecho. ASÍ SE DECLARA.
Con relación a la solicitud efectuada por la parte actora-reconvenida, referente al pago del monto acordado en la cláusula quinta del contrato de opción a compra venta, como indemnización por daños y perjuicios en caso de no efectuarse la negociación por causas imputables a la vendedora, resulta forzoso para esta Sentenciadora negar lo peticionado por el accionante, ello en virtud de que lo que se demanda actualmente es el cumplimiento del contrato celebrado y no la resolución del mismo, pretendiendo el accionante con ello, que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes, y que se lleve a la celebración definitiva de la venta, por lo que solicitar la ejecución de la referida cláusula penal, no es procedente en el caso de autos. ASÍ SE DECIDE.
Lo decido en el párrafo anterior, genera que en este respecto la pretensión principal, deba declarase parcialmente con lugar, por no habérsele dado al actor, todo lo peticionado en su escrito libelar. ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia de lo anterior, el recurso de apelación ejercido por la parte actora, en el presente juicio ha de declararse con lugar y como consecuencia de ello, parcialmente con lugar la demanda, ordenándose a la demandada, al cumplimiento de la obligación suscrita, es decir, venderle a la parte actora el inmueble identificado en el contrato cuyo cumplimiento ha de efectuarse en los mismos términos en que se contrajo dicha obligación, procediendo a realizar la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del respectivo documento definitivo de propiedad, en el mismo momento que el comprador cumpla su propia prestación de pagar el saldo deudor del precio y condenando en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, tal y como será declarado de manera, expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión. ASÍ SE DECIDE.
DE LA RECONVECION:
En la oportunidad procesal de la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada propuso formal reconvención, y en tal sentido, el tribunal a-quo en fecha 17 de enero de 2008, dictó auto mediante el cual admitió la reconvención propuesta y fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha, como oportunidad para que la parte actora-reconvenida diera contestación de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
“Artículo 367 Admitida la reconvención, el demandante la contestará en el quinto día siguiente, en cualquier hora de las fijadas en las tablillas a que se refiere el artículo 192, sin necesidad de la presencia del reconviniente, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto de la demanda.
Si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca.”
Ahora bien, en el caso de marras quedó evidenciado que el registro y protocolización definitiva del contrato de opción de compra venta, no se llevó a cabo por causas imputables a la parte demandada-reconviniente, ya que la misma con sus alegatos y pruebas, no logró demostrar la pérdida del interés del comprador de adquirir el inmueble objeto de la negociación, así como tampoco que el mismo había incumplido con sus obligaciones contractuales, por el contrario, tal y como quedó previamente demostrado en el cuerpo de esta decisión, el ciudadano WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA -parte actora-reconvenida- efectuó la práctica de diligencias que denotan su interés en adquirir el inmueble de marras, así como también cumplió con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de fecha 16 de septiembre de 2005; dentro del tiempo convenido entre las partes, razón por la cual este Órgano Jurisdiccional, habiendo tutelado cabalmente los derechos fundamentales procesales de las partes, y habiendo velado por el correcto cumplimiento de las obligaciones inherentes de los justiciables inmersos en la causa, debe proceder a declarar sin lugar la reconvención propuesta. Y así expresamente quedará establecido en la parte dispositiva de la presente decisión. ASÍ SE DECIDE.
Así las cosas, es necesario traer a colación lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales señalan: “Artículo 1.354 del Código Civil:
Artículo 1354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Las disposiciones antes mencionadas, están dirigidas a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción, de allí que atañe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado al respecto indicando en decisión de fecha 27 de julio de 2006 en el juicio que por cobro de bolívares interpusiera el ciudadano Silfredo Pastor Pinto Torrealba, contra la sociedad mercantil Promociones Tirreno, C.A., con Ponencia de la Magistrada, Yris Armenia Peña Espinoza, Expediente Nº 2005-000349, donde se realizó mención a lo siguiente:
“...En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”,
(…omissis…)
“…Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Se allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…”.
En consecuencia, siendo que cada sujeto debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho y de derecho, conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, es por lo que en sintonía a la jurisprudencia, se declara que la parte demandada ciudadana ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, no demostró haber cumplido el hecho extintivo de las obligaciones que le fueron demandadas, contrario al actor de esta contienda judicial ciudadano WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA el cual demostró el cumplimiento de sus obligaciones conferidas en el contrato de fecha 16 de septiembre de 2005, en el tiempo convenido entre las partes, y en tal sentido, la parte demandada debe sucumbir ante la demanda propuesta y así expresamente se declarará en la dispositiva del fallo. ASÍ SE DECLARA.

-V-
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242, 243 y 244, del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 07 de abril de 2015, por el abogado Giovanni Urdaneta Ramos, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.580, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2014, por el Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2014, por el Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA sigue el ciudadano WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA contra la ciudadana ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado de la presente decisión.
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO contra el ciudadano WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA.
QUINTO: SIN LUGAR la acción de tercería propuesta por el ciudadano CESAR TADEO ARRAÍZ contra los ciudadanos WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA y ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, parte actora y demandada respectivamente.
SEXTO: SE ORDENA a la ciudadana ALEJANDRA JOSEFINA BLANCO RAUSEO, a cumplir con las obligaciones asumidas mediante el contrato de opción de compra venta suscrito con el ciudadano WILLMER ADOLFO BAJÓN MORA; autenticado en fecha 16 de septiembre de 2005, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el N° 55, Tomo 104, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en el referido mes y año; una vez la parte actora reconvenida consigne mediante cheque de gerencia girado a favor del tribunal de la causa, la cantidad restante del precio total de la negociación, la cual asciende a la suma de setenta y un millones de bolívares (Bs, 71.000.000), actualmente setenta y un mil bolívares (Bs. 71.000) según el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria N° 5.229, publicado en la Gaceta Oficial N° 38.638 de fecha 06 de marzo de 2007. Dicha consignación deberá efectuarse, dentro de los diez (10) días de despacho siguiente, al recibo del expediente en su tribunal de origen, una vez haya quedado definitivamente firme el presente fallo.
SÉPTIMO: Una vez cumplida la obligación de la parte actora reconvenida, y en caso de incumplimiento de la parte demandada reconviniente, la sentencia hace las veces de contrato no cumplido conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, pudiendo procederse a su protocolización en el registro correspondiente a los fines de que se materialice la venta del inmueble, constituido por:
“Un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número ciento once (No. 111), ubicado en el piso once (11), del Edificio 3 del Conjunto Residencial Las Danielas, situado en la vieja carretera Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta, en los sitios denominados Las Minas y el Boyero, jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 05 de agosto de 1982, bajo el No. 28, Tomo 16, Protocolo Primero; el apartamento se compone de: Estar, cocina, comedor, pasillo de circulación, tres (03) dormitorios, dos (02) con closets y otro sin él, baño, closet en el pasillo, balcón con lavandero y baño auxiliar, y le corresponde en uso exclusivo el puesto de estacionamiento No. 3-111, el referido inmueble tiene una superficie de SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NOVENTA DECÍMETROS CUADRADOS (73,90 Mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: OESTE: Fachada Norte del Edificio y apartamento 116 del respectivo piso; SUR: Apartamento 112 del respectivo piso; ESTE: Fachada Este del Edificio; y OESTE: Núcleo de circulación; le corresponde un porcentaje de condominio en relación al conjunto de CERO ENTEROS CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL MILESIMAS POR CIENTO (0,164948%) y un porcentaje en relación al Edificio del uno por ciento (1%). Que el documento de propiedad se encuentra protocolizado en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 09 de diciembre de 1998, bajo el N° 41, Tomo 07. Protocolo Primero. Correspondiente al cuarto trimestre del año 1998.
OCTAVO: Dada la naturaleza del presente fallo, no especial condenatoria en constas, por no haber resultado totalmente vencida la demandada de autos.
NOVENO: Por cuanto la decisión fue dictada fuera de los lapsos de ley, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 15 días del mes de marzo del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

En la misma fecha, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:00 p.m..
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.
BDSJ/JV/Gabi-Mdo
AP71-R-2017-000597.