PARTE ACTORA: Lourdes Cristina Denis Santana venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.237.563
APODERADOS JUDICIALES DELA PARTE ACTORA: Jesús Cristóbal Rangel Pino, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.11328, respectivamente
PARTE DEMANDADA: César Alejandro Afonso Castes venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 11.673.649.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Tito Ulises Sanchez Ruiz, Carlos Oswaldo Castro de los Santos y Elsa Pinto Arretureta inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nro.11.698, 70.811 y 70.800, respectivamente
MOTIVO: Recurso de apelación ejercido contra el fallo definitivo dictado en fecha 25 de junio de 2015 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaro inadmisible la pretensión incoada por la parte actora
EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000740 (633)
CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 26 de septiembre de 2014 ,ordenándose la citación de la parte demandada dándose un termino de veinte días de despacho para comparecer ante el tribunal y darle contestación a la demanda incoada.
En fecha 02 de octubre del 2014, se recibió diligencia presentada por el abogado de la parte actora en la cual consigna copia simple del libelo de demanda y auto de admisión para su certificación y se proceda a la citación del demandado, en esta misma fecha se consignan las copias correspondientes para que sean agregada al cuaderno de medidas según lo establece el auto de admisión.
Mediante auto de fecha 06 de octubre del 2014 emitido por el Tribunal aquo, se ordena librar compulsa de citación al ciudadano César Alejandro Afonso Castes, y se ordena abrir cuaderno de medidas.
El día 13 de octubre del 2014 el apoderado judicial de la parte actora consignó el pago de los emolumentos a los fines de proceder con la citación de la parte demandada.
En fecha 30 de octubre del 2014 se recibió del alguacil Mario Díaz, las compulsas con su respectiva orden de comparecencia en la cual la parte demandada no pudo firmar dado que no se encontraba en su domicilio al momento de la visita siendo atendido por la esposa del ciudadano Cesar Afonso.
Mediante diligencia de fecha 3 de noviembre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora solicita se proceda a la citación por cartel, acordado por el aquo en fecha 4 de noviembre.
El 17 de noviembre del 2014 compareció el abogado de la parte actora a consignar ejemplares de los carteles publicados en los diarios Ultimas Noticias y El Nacional.
En fecha 18 de noviembre del 2014 la secretaría hace constar que fijó en las puertas del inmueble el cartel de citación del ciudadano Cesar Alejandro Afonso Castes, con motivo del juicio por desalojo interpuesto en su contra por la ciudadana Lourdes Santana.
Posteriormente en fecha 8 de diciembre de 2014, se recibe diligencia presentada por el abogado Tito Sánchez apoderado judicial de la parte demandada en la cual consignó poder notariado en original y se dio por notificado.
En fecha 16 de enero de 2015 se recibió diligencia por parte del abogado Jesús Rangel mediante la cual sustituyó poder en la persona de Luis Bouquet.
En fecha 03 de febrero del año 2015 se recibe del apoderado judicial de la parte demandada escrito de contestación y reconvención de la demanda.
En fecha 09 de febrero del año 2015 mediante auto emitido por el tribunal de la causa se admite la reconvención de la parte demandada y se le fija un lapso de cinco días de despacho para realizar la contestación de la reconvención.
El 19 de febrero del año 2015 se recibe de los abogados de la parte actora escrito de contestación de la reconvención.
Mediante auto emitido por el aquo en fecha 20 de febrero de 2015, y en virtud de las actas consignadas referente a la contestación de la reconvención interpuesta por la parte demandada, se fija el cuarto día de despacho siguiente a los fines de dar lugar a la audiencia preliminar.
En fecha 26 de febrero de 2015 se tuvo lugar al acto de audiencia preliminar en la cual ambas partes de manera oral dieron sus alegatos.
En fecha 03 de marzo de 2015 el tribunal de la causa fijo los límites de la controversia de acuerdo al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, y fijó un lapso de cinco (5) días para que las partes promuevan las probanzas.
Se recibe diligencia con fecha 9 de marzo de 2015, de los apoderados judiciales de la parte actora presentando escrito de promoción de pruebas.
En fecha 11 de marzo de 2015, se recibe del abogado de la parte demandada el escrito de impugnación de pruebas.
Mediante nota de secretaria de fecha 24 de marzo de 2015, hace constar que se libraron oficios N134-2015 y 135-2015 a Banesco C.A según lo acordado en auto de fecha 16 de marzo del mismo año solicitados por la parte actora, en esta misma fecha se libró exhorto a los fines de que se sirva a realizar inspección judicial del inmueble identificado con el Nº114-2 ubicado en el sector San Isidro de Galipán, en la parroquia Macuto del Estado Vargas.
En fecha 13 de mayo del 2015 se recibió oficio Nº2015-302 de fecha 27-04-2015 proveniente del Sunavi mediante la cual se da acuse de recibo al oficio 135/2015.
El 15 de mayo del 2015, mediante diligencia del tribunal se fija el día 09 de junio del 2015 para que tenga lugar el acto de audiencia de juicio.
En fecha 25 de junio de 2015 se dictó sentencia en la cual se declara: Inadmisible la pretensión incoada por la parte actora en contra del ciudadano Cesar Afonso.
Se recibe diligencia en fecha 30 de junio de 2015 por parte del apoderado judicial de la parte actora escrito de apelación de la sentencia dictada en fecha 25 de junio de 2015.
En fecha 8 de julio del 2015 se recibió diligencia del abogado TITO Sanchez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en la cual solicita al tribunal se pronuncie sobre la apelación hecha por la parte actora.
Mediante auto emitido el 10 de julio del 2015 por el tribunal, se oye el recurso en ambos efectos y se ordena remitir el expediente constante de dos (2) piezas, una principal y un cuaderno de medidas a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD).
En fecha 17 de julio de 2015 se le dio entrada al expediente anotándose en el libro de control y se fijo el vigésimo día de despacho siguiente a los fines de que las partes consignen los informes correspondientes.
En fecha 16 de septiembre del 2015 los abogados de la parte actora presentan su respectivo escrito de informes, de igual modo en esta misma fecha lo realizaron los apoderados de la parte demandada.
En fecha 25 de septiembre los abogados de la parte actora presentaron su escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada, de igual modo en fecha de 28 de septiembre lo realizó la parte demandada con el escrito de informes de la parte actora.
Mediante auto de fecha 29 de septiembre de 2015 el tribunal informa a las partes que de conformidad a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil se dictara fecha dentro de los sesenta (60) días continuos a partir de esta fecha.
En fecha 27 de noviembre de 2015, se venció el lapso para dictar sentencia por ello se difiere el acto de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, el acto de dictar sentencia se establece dentro de los treinta (30) días siguientes a esta fecha.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente demanda es intentada por la parte actora, en virtud de los siguientes hechos:
Que en fecha primero (01) de agosto de 2010, se suscribió contrato de arrendamiento con opción de Compra-Venta, contrato que podría ser renovado por periodos iguales hasta por un periodo total de cinco (05) años, se especificó que el uso exclusivo del inmueble es sólo para vivienda, dicho contrato fue realizado entre la arrendadora y parte actora en la presente demanda, la ciudadana Lourdes Cristina Denis Santana venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.237.563, con el ciudadano César Alejandro Afonso Castes venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 11.673.649, en su carácter de arrendatario, la ciudadana Lourdes Santana, incoa la presente demanda dado que el arrendatario previamente identificado ha faltado al pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre enero del año 2014 al mes agosto del mismo año, además de haber cambiado por completo el uso del inmueble arrendado convirtiéndolo en un Restaurant el cual fue publicado en una página web, la parte actora señala que el contrato suscrito en sus cláusulas estableció que el canon de arrendamiento convenido es por la cantidad de Cinco Mil Bolívares Fuertes (bs.5.000,00), en la cual el arrendatario se obliga a pagar a la arrendadora el primes mes por adelantado y los meses restantes dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, también establecieron que la falta de pago de tres mensualidades consecutivas dará derecho a la arrendadora a solicitar la rescisión del contrato y a exigir el pago de las costas judiciales que se ocasionen, las partes convinieron que el arrendatario se obliga a no modificar el inmueble ni hacer reformas sin el consentimiento por escrito de la arrendadora.
Las partes convinieron que al vencimiento de de la primera prórroga y las sucesivas prórrogas el canon de arrendamiento sufriría un incremento equivalente al índice de inflación durante los tres meses inmediatamente anteriores a la entrada en vigencia de la nueva prórroga, describe la actoira que el arrendatario perdió el derecho a la opción de compra-venta por cuanto incumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y al cambiar el uso del inmueble que le fue arrendado, de igual manera violó las disposiciones legales contempladas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
Por ello se solicita el desalojo del inmueble constituido por una (1) casa identificada con el Nº114-2, ubicada en el sector San Isidro de Galipán, del Parque Nacional Waraira Repano “El Ávila” Parroquia Macuto del Estado Vargas, el pagar los montos de condominio demandados vencidos que suman la cantidad de Ochenta Mil Bolívares Fuertes (80.000,00) así como los montos mensuales que se sigan causando por daños y perjuicios a razón de bs.f 10.000,00 y la condenatoria en costas respectiva; solicita de conformidad a los dispuesto en el Ordinal Tercero de las Disposiciones Transitorias de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial se dicte medida de secuestro sobre el inmueble antes identificado.
DE LA CONTESTACIÓN
Durante el lapso de contestación de la demanda, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda negando los hechos de forma genérica y escrito de reconvención.
De la Reconvención de la Demandada
Alega que se suscribió un contrato de arrendamiento con opción de Compra-Venta, dicho contrato en su cláusula segunda establece que tiene vigencia hasta el 31 de julio del 2015, niega totalmente los hechos que alega la ciudadana Lourdes Santana, además que la citada ciudadana en su carácter de propietaria y arrendadora del inmueble se hizo justicia por sus propias manos al cambiarle la cerradura a la casa e impidiéndole el acceso al demandado Cesar Afonso el día 28 de junio del 2014, alegando ser propietaria del inmueble y que hubo un cambio de uso de la vivienda alquilada, subsumiéndose la demandante en el delito tipificado en el artículo 472 del Código Penal, el demandado realizó todos los trámites ante el Ministerio Competente ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda donde demuestra que fue desalojado del inmueble dado en arrendamiento por la arrendataria demandante, alegó que nadie puede hacerse justicia por sus propias manos y que así lo hizo la parte demandante al desalojar de manera ilegal del inmueble al ciudadano Cesar Afonso, por ello es que reconvino a la ciudadana Lourdes Santana en virtud del desalojo arbitrario del inmueble y se solicita al tribunal se haga entrega del inmueble objeto de la reconvención además de la condenatoria en costos y costas correspondientes.
Contestación de Reconvención de la Demandante
En la contestación de la reconvención la parte demandante plantea que es falso que la ciudadana Lourdes Santana hiciera el desalojo arbitrario del inmueble el cual ocupa la parte demandada, el reconviniente plantea sus alegatos en leyes de carácter administrativo que no son válidas y que el ente administrativo ya se pronunció al respecto al decir que no puede ser competente por tratarse de un inmueble dedicado al comercio y por ello solo son válidas para el caso en cuestión las contenidas en el Código Civil y de Procedimiento, concluyendo que el demandado ha quedado confeso ya que al realizar la contestación de la demanda no expresó con claridad si la contradice en todo en parte, señalan que los pedimentos de la parte demandante están suficientemente probados y en cambio el demandado no ha probado nada que le favorezca ya que se ha limitado solo a una desposesión del bien, destinado a un inmueble de vivienda sin probar su uso invocando normas de carácter administrativo, en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento le corresponde la carga de la prueba a la parte demandada reconviniente de haber pagado por el contrario alega una compensación sin explicar claramente la forma en cómo la aplica.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:
• Marcado con la letra “A”, Original del poder otorgado por la Ciudadana Lourdes Cristina Denis Santana al abogado Jesús Cristóbal Rangel Pino, inscrito en el Impreabogado con el Nº 11.328, poder autenticado ante la Notaria Publica Sexta de Valencia Estado Carabobo en fecha veintiuno (21) de julio del 2014, quedando inserto bajo el Nº 18 tomo 191 de los libros llevados por esa Notaria.
• Marcado con la letra “B”, original del contrato de arrendamiento contraído entre los ciudadanos Lourdes Santana “Arrendadora” y el ciudadano Cesar Afonso “Arrendatario”, sobre el inmueble constituido por una (1) casa identificada con el Nº114-2, ubicada en el sector San Isidro de Galipán, del Parque Nacional Waraira Repano “El Ávila” Parroquia Macuto del Estado Vargas. Este es un hecho admitido, de manera que está relevado de prueba y por lo tanto se considera de valor probatorio su contenido.
• Signado con la letra “C”, original de la copia certificada del documento de propiedad en el cual demuestra la titularidad de la ciudadana Lourdes Santana previamente identificada del inmueble objeto de la litis. Este es un hecho admitido, de manera que está relevado de prueba y por lo tanto se considera de valor probatorio su contenido.
• Marcado con la letra “D”, fotos de una página web del inmueble al cual se le hizo cambio de uso realizado por el arrendatario sin la autorización de la arrendadora. Se aprecia con valor indiciario de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
• Marcado con la letra “E”, el anuncio publicado en internet donde el ciudadano Cesar Alejandro Castes, se nombra como gerente general de la Casa Chano`s Casa de Eventos en Galipán. Se aprecia con valor indiciario de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
• Marcado con la letra “F, F-1,F-2”, fotos publicada en internet en donde se muestra la organización de las mesas arreglada del mobiliario con el nombre de la pagina Casa Chano`s Rest.& lounge. Se aprecia con valor indiciario de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
• Marcado con la letra “G” copia certificada del acta levantada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en fecha 10 de julio del 2014 en donde se deja constancia de la inspección ocular realizada en fecha 09/07/2014. Se le otorga valor probatorio por tratarse de instrumento público administrativo, sólo a fines indiciarios y no como prueba de inspección, ya que la misma en todo caso debió ser ratificada en el proceso.
• Marcado con la letra “H”, Constancia de la Cita de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, con el asunto de la cita para registra inmueble. Se le otorga valor probatorio por tratarse de instrumento público administrativo.
• Signado con la letra “I”, la constancia emitida por el funcionario del SUNAVI en donde se deja constancia que no se llevó a cabo el registro del inmueble ya que es de uso comercial. Se le otorga valor probatorio por tratarse de instrumento público administrativo.
• Signado con la letra “J”, relación del pago de los cánones de arrendamiento efectuados con motivo del pago del alquiler de la casa Galipán. No se aprecia este instrumento por violar el principio de alteridad probatoria.
• Marcado con la letra “K” relación de mensajes intercambiados entre las partes del contrato en donde se deja en constancia que ambos estuvieron de acuerdo en colocar las firmas por escaneo en el contrato. Se aprecia con valor indiciario de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
En el escrito de contestación de la Reconvención de la Demanda la parte demandante anexó a sus pruebas:
• Copias de la constancia emitida por la SUNAVI en fecha 28/07/2014, en donde constata que no se pudo realizar el registro del bien inmueble porque estaba siendo destinado a un uso comercial. Se aprecia como instrumento público administrativo.
• Impresión de factura electrónica en la cual se muestra la trasferencia de 30.000,00 bs.f por parte del inquilino a la ciudadano Lourdes Santana, e impresión de un correo electrónico con motivo de la notificación de un transferencia realizada por la ciudadana Lourdes Santana al arrendatario Cesar Afonso. Se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, como prueba plena por no haber sido impugnada.
• Impresión de la relación de correos electrónicos intercambiados por las partes intervinientes en el contrato en la cual el inquilino solicita un número de cuenta para realizar la transferencia del pago correspondiente al alquiler y solicita la relación de pagos realizados hasta la fecha, se muestra también la respuesta de la arrendadora informándole que ha decidido finiquitar la relación arrendaticia existente por el atraso de tres meses en el pago del canon de arrendamiento. Se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, como prueba plena por no haber sido impugnada.
En la etapa de promoción de pruebas promovió los siguientes medios probatorios:
• Ratificó y reprodujo el mérito de los autos, y especialmente de cada una de las documentales que han sido precedentemente valoradas.
• Promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que se sirvan informar si en las Dependencias administrativas de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y Banesco, Banco Comercial, sobre los particulares señalados en el escrito de promoción de pruebas.
• Promovió prueba de inspección judicial con fundamento en lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, prueba de inspección en el inmueble identificada con el Nº114-2, ubicada en el sector San Isidro de Galipán, del Parque Nacional Waraira Repano “El Ávila” Parroquia Macuto del Estado Vargas.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el Lapso de promoción de pruebas la parte demandada no promovió ninguna prueba en su defensa.
Más sin embargo en el escrito de reconvención de la demanda para sustentar sus alegatos presentaron las siguientes pruebas:
• Marcado con el Nº “1”, Acta de fecha 10 de julio del 2014 emitida por el Sunavih con copias del inventario realizado en el traslado de fecha 09/07/2014
• Marcado con el Nº ”2”, copia del correo electrónico enviado por Cesar Afonso a la ciudadana Lourdes Santana solicitando la relación de pagos realizados hasta la fecha 30 de mayo del 2014.
• Marcado con el Nº “3”, Certificado del Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas de fecha 25/06/2014 del Sunavih.
• Marcado con el Nº “4” constancia de la cita del Ciudadano Cesar Afonso, con motivo del procedimiento sancionatorio por el hecho del desalojo arbitrario de fecha 09 de julio del 2014.
• Marcado con el Nº “5”, denuncia realizada ante el Ministerio publico en fecha 30/08/2014, realizada por el ciudadano Cesar Alejandro Afonso Castes en contra de la ciudadana Lourdes Santana.
• Marcado con el Nº “6”, impresión de los mensajes electrónicos entre Lourdes Santana y Cesar Afonso.
• Marcado con el Nº “7”, constancia en la cual Alejando Castes asistió a la superintendencia Nacional de Arrendamientos de vivienda con el propósito de recibir asesoría legal en materia inquilinaría y se exhorta a la ciudadana Lourdes Santana a Garantizar el uso y goce del inmueble durante el tiempo del contrato.
• Marcado con el Nº “8” oficio de la Defensa Publica dirigido al Comandante del Escuadrón Montado de la Guardia Nacional Bolivariana con motivo del desalojo hecho por Lourdes Santana la cual cambio los cilindros de la cerradura en aprovechamiento de que el arrendatario no se encontraba en el inmueble.
• Marcado con el Nº “9” carta del ciudadano Alejando Castes al superintendente Nacional de Arrendamiento y Vivienda en la cual denuncia que fue infructuosa el acuerdo realizado por el organismo con la ciudadana Lourdes Santana en la cual se le solicito entregar las llaves del inmueble objeto de la disputa.
DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
En fecha 16 de septiembre del 2015 los apoderados judiciales de la parte actora presentaron su respectivo escrito de informes en el cual se alegan que el juez no ha debido admitir la demanda, en virtud de la prohibición expresa contenida no solo en la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sino en la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda que son leyes de contenido social y por ende disposiciones de orden público, sin embargo el aquo declara en el fallo la inadmisibilidad de la pretensión incoada por la ciudadana Lourdes Santana mas no se pronuncio sobre la reconvención que el arrendatario realizo a la demandante sobre el presunto desalojo arbitrario, reconvención con la cual sobrevino una nueva causa que debía previamente sustanciarse en el procedimiento pautado en los artículos 5º y 6º de la Ley Contra el Desalojo y Ocupación Arbitraria de Viviendas, por este motivo solicitan la reposición de la causa al estado en que el juez aquo debió declarar su inadmisibilidad.
En el caso de que este juzgado considere que no es procedente la inadmisibilidad de la Reconvención propuesta por el demandado y la reposición de la causa al estado en que se debió declarar inadmisible, consideran que el fallo al cual están apelando adolece de inmotivación por contradicción puesto que el juzgador semana que la tarea probatoria desplegada es insuficiente para demostrar el cambio de Uso del inmueble Destinado a la Vivienda, mas sin embargo el juez aprecia las pruebas anexadas en el libelo de demanda y en la reconvención de la demanda, y esto constituye una contradicción grave que por equipararse a la falta absoluta de fundamentos hace inmotivado el fallo, pues resulta incompatible por la lógica formal que se diga que una prueba carece de valor probatorio pero simultáneamente se establezcan hechos y se saquen conclusiones jurídicas de ella, en lo cual el juzgador incurrió en vicio de inmotivación, lo que determinaría en caso de ejercicio del recurso extraordinario de casación la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante el aquo violando disposiciones de orden publico declara procedente la pretensión de cumplimiento de contrato establecida en la demanda reconvencional incoada por la parte demandada en contra de la ciudadana Lourdes santana, condenándola a entregar al arrendatario el inmueble dado en arrendamiento permitiendo su uso conforme a lo pautado en el contrato de arrendamiento mas no se expresa en relación al uso que verdaderamente le da el demandado como un local comercial que se encuentra ampliamente probado en autos.
En esta misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada presentó su escrito de informe en el cual señala: que el punto de derecho es la existencia de un contrato de arrendamiento y que supuestamente el arrendado cambio el uso de la vivienda a comercial, sea un contrato de vivienda o comercial sigue siendo un contrato de arrendamiento según lo estipula el artículo 1579 del Código civil que señala “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio que este se obliga a pagar”, siendo en este caso en forma ilegal la parte actora incoa una demanda por Desalojo, supuestamente por falta de pago y por haber cambiado de uso hecho el cual no ha sido probado en el proceso, siendo el caso nadie puede demandar por desalojo si ya previamente ha sido desalojado del inmueble objeto del proceso ni mucho menos pedir la desocupación cuando la arrendadora se apersono al inmueble hizo cambio de las cerraduras haciéndose justicia por sí misma.
ESCRITO DE OBSERVACIONES
En fecha 25 de septiembre del año 2015, los abogados de la parte actora presentaron escrito de observaciones en el cual se establece que los informes en el derecho adjetivo son las conclusiones que han de presentar las partes en el lapso procesal correspondiente contentivas de los hechos para dar solución a la controversia, en el escrito de informes de la parte demandada no corresponde a dichos principios puesto que en él se desarrollan una serie de conceptos jurídicos sin tener en cuenta que el juez conoce el derecho aplicable, establece que se litiga unos hechos que solo puede conocer previamente la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda por ser normas de orden público, por ello se debe confirmar el fallo dictado por el aquo en la sentencia en cuanto a inadmisibilidad de la demanda y la reconvención propuesta por la parte demandada.
En el escrito de observaciones presentado en 28 de septiembre del año 2015 por el apoderado judicial de la parte demandada, describió de manera repetitiva lo descrito en su respectivo escrito de informes, y señalo que para el caso en litigio el débil jurídico es el inquilino objeto del desalojo arbitrario realizado por la arrendadora y como consta en actas del 10 de junio del 2014.
CAPITULO II
MOTIVA
El procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, contiene una incidencia procesal que permite al juzgador determinar cuáles son los hechos controvertidos y cuáles no será necesario probar, es decir, simplifica el trámite establecido en el artículo 364 eiusdem, pues una vez que el juez ha establecido cuáles son los límites de la controversia, las partes tienen la opción o bien de recurrir a dicho auto y señalar las deficiencias o falencias; o bien ejercer la actividad probatoria en función de lo en él dispuesto.
En el presente caso se puede apreciar que a los folios 149 al 151, corre inserto auto del aquo de fecha 3 de marzo de 2015, en la cual el aquo procedió a fijar los límites de la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 868, tercer párrafo. En dicho auto estableció que e contrato que corre inserto a los autos no es objeto de controversia toda vez que ambas partes lo reconocen; la actora alega que el demandado no ha honrado el pago de los cánones de arrendamiento, mientras que el demandado niega tal hecho, por tanto es objeto de prueba por parte de la actora; de otra parte la actora señala que el demandado cambió el uso del inmueble de vivienda a comercio, lo cual fue rebatido por el demandado, de modo que deberá ser probado por la actora.
En cuanto a la reconvención, se observa que el demandado reconviniente alega que la actora reconvenida por vías de hecho, lo despojó del inmueble dado en arrendamiento, lo cual fue negado por la reconvenida, de modo que también este hecho debe ser objeto de prueba.
Determinados los hechos a probar por las partes, observa este tribunal que la recurrida estableció lo siguiente:
En cuanto a la demanda principal:
“En cuanto a las actas promovidas igualmente junto al libelo de la demanda, levantadas en fechas 9 y 10 de julio de 2014, las cuales se aprecian como documentos públicos administrativos ya que son emitidos por un ente u órgano de la administración pública dentro del ámbito de su competencia, vale acotarse que su contenido admite prueba en contrario pues no pueden asimilarse a los documentos públicos negociales al tenor de lo previsto en el artículo 1357 CC, ni a los privados. Siendo esto así, de las mismas no puede inferirse de manera absoluta que el arrendatario cambió el uso del inmueble y lo destinó a comercio, no solo porque en el texto de la propia acta levantada en fecha 10 de julio de 2014, luego de las exposiciones de las partes, el funcionario que intervino manifestó lo siguiente: “..se le indica a la ciudadana propietaria la entrega de la llave el día 11 de julio de 2014, a partir de las 2 (2:00 p.m.) de la tarde al ciudadano Afonso Cesar y continuar el arrendamiento, se le exhorta para la inscripción en la Sunaviv, y realizar el procedimiento como lo estipula la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, junto a la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda…”; afirmación que de cualquier modo deja entrever la necesidad de que fuesen activadas las normas proteccionistas de los arrendatarios que ocupen inmuebles destinados a vivienda; sino porque además, consta en el expediente que en fecha 25 de junio de 2014, el arrendatario procedió a inscribir el inmueble objeto de litigo ante el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas de la SUNAVI, y del mismo modo procedió la ciudadana Lourdes Denis Santana en fecha 23 de abril de 2015, a registrarse como arrendadora y asociar al sistema SIRCA de la SUNAVI el inmueble objeto de este litigio, lo que se corrobora con las resultas de la prueba de informes evacuada en autos. Todo esto determina, que ambas partes reconocen someterse al órgano que regula el arrendamiento de viviendas en Venezuela.
En consecuencia, visto que para la terminación de una relación arrendaticia que verse sobre inmuebles destinado a viviendas, debe agotarse previamente el procedimiento previsto en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y siendo que en el presente caso no se demostró que el inmueble ha sido destinado a comercio, este Tribunal conforme al precedente vinculante fijado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2013, ponencia conjunta, en el expediente AA20-C-2012-0000712, en el que dictaminó que los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley, declara inadmisible la pretensión de incoada por la parte actora-reconvenida, todo conforme lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en las normas que resultan aplicables contenidas en el Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; así se establece.- (negrillas propias)
Es claro que de la transcripción del fallo apelado se puede obtener que el aquo estableció que de la conducta desplegada por la actora ante los órganos administrativos responsables por Ley de las políticas relativas a viviendas en el país, se infiere claramente que al inscribir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en los registros destinados a inmuebles cuyo objeto será el alquiler en calidad de vivienda particular, se demostró que la naturaleza del contrato era de alquiler de vivienda particular y por lo tanto, atendiendo al criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2013, ponencia conjunta, en el expediente AA20-C-2012-0000712, en el que dictaminó que los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley, es por lo que se hace evidente que la presente acción debe ser declarada inadmisible por cuanto la misma debe agotar primero el procedimiento administrativo establecido en los artículos 5 al 11 del Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, aún en el presente caso donde se demanda la falta de pago de cánones de arrendamiento. Así se decide.
En cuanto a la reconvención
La recurrida al resolver respecto a la reconvención propuesta, dejó establecido lo siguiente:
“En cuanto a la pretensión formulada por la representación judicial del arrendatario, vía reconvención, alegando que su patrocinado fue desalojado arbitrariamente por la arrendadora, es decir que hizo justicia por su propia mano, este Tribunal encuentra apoyo probatorio que permiten(sic) verificar los hechos alegados. En efecto, consta en el expediente que promovió junto a la demanda reconvencional copia certificada expedida por la Coordinación de Atención al Ciudadano Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en fecha 11 de julio de 2014, donde corre inserta pretensa acta de inventario suscritas en fechas 27 y 28 de junio de 2014; acta de traslado de la SUNAVI en fecha 9 de julio de 2014; instrumento denominado “remisión externa” de fecha 30 de junio de 2014, emanado del Ministerio Público, Unidad de Atención a la Víctima, en la cual se refiere al ciudadano Cesar Afonso Castes, al plantear problemática en la que figura la ciudadana Lourdes Cristina Denis Santana; y constancia emanada de la SUNAVI en fecha 7 de julio de 2014, en la que se le presta asistencia al arrendatario al plantear el problema denunciado, exhortándose a la arrendadora a garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.
Este legajo documental contiene indicios graves y concordantes en cuanto a que la arrendataria perturbó e impidió el derecho que tiene el arrendatario a usar el inmueble objeto de litigio, sin que haya habido pronunciamiento de autoridad alguna en cuanto al cese o terminación de la relación arrendaticia; en consecuencia, ha de ser declarada con lugar la pretensión de cumplimiento que se hace valer vía reconvención, y por tanto se ordena a la arrendadora permitir dicho uso por parte del arrendatario, y entregar el inmueble dado en arrendamiento suficientemente identificado en autos, conforme lo pactado en el contrato accionado.
Se observa que en efecto, de las actas levantadas por el SUNAVI, se evidencia que la actora reconvenida ha perturbado la posesión precaria y pacífica del inmueble, ocupándolo sin que medio ni voluntad de las partes, ni orden judicial, de modo que al establecer tal hecho, lo correspondiente es declarar con lugar la reconvención y ordenar a la arrendadora cumplir con el contrato suscrito y permitir el uso del inmueble dado en arredramiento tal y como así convino en el contrato suscrito. Así se decide.
CAPITULO III
DISPOSITIVA
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 25 de junio de 2015. En consecuencia se confirma el mencionado fallo.
SEGUNDO: Inadmisible la pretensión incoada por la parte actora-reconvenida, Lourdes Cristina Denis Santana, que calificó de “resolución de contrato”, contra el ciudadano Cesar Afonso Castes, ambas partes ya identificadas.
TERCERO: Procedente en derecho la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda reconvencional incoada por el ciudadano Cesar Afonso Castes contra la ciudadana Lourdes Cristina Denis Santana, ambas partes ya identificadas; como consecuencia de ello, se condena a la parte actora reconvenida, a entregar al arrendatario el inmueble dado en arrendamiento, constituido por la casa quinta distinguida con el nº 114-2, situada en el sector San Isidro de Galipán, Parque Nacional Waraira Repano, Parroquia Macuto, Estado Vargas; permitiendo el uso de dicho inmueble conforme lo pactado en el contrato suscrito por las partes.
Se condena a la parte actora reconvenida al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los siete (07) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2017). A 206° años de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,
VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA,
MARÍA ELVIRA REIS.
En esta misma fecha, siendo las 2:00 pm se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2015-000740 (633).
LA SECRETARIA,
MARÍA ELVIRA REIS.
