REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA
Ciudadano ENRIQUE MIGUEL JIMÉNEZ HARDERS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 79.399 y titular de la cédula de identidad número V-11.313.424. APODERADAS JUDICIALES: ROSA F. TARICANI CAMPOS y GABRIELA A. PARRA TARICANI, abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 21.004 y 138.50.
PARTE DEMANDADA
Ciudadana MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-11.989.475. APODERADOS JUDICIALES: SORAIMA MERCEDES RODRÍGUEZ AGUIRRE, EDGAR ANTONIO ROMERO MAYORA, CÉSAR EDUARDO CHACÓN TORLOLEDO y MEUDYS JOSEFINA MARCANO GONZÁLEZ , letrados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 74.165, 22.171, 39.180 y 191.734, respectivamente.
MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Objeto de la pretensión: un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra treinta y ocho B (38-B), ubicado en el piso 8 del Edificio Humboldt, situado en la Avenida Francisco de Miranda con Avenida Luis Roche de Altamira, Municipio Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda.
I
ACTUACIONES EN ALZADA
Ha sido deferido a esta Alzada el conocimiento de la presente causa, en virtud del recurso de apelación de fecha 22 de mayo del 2013, ratificado mediante diligencia del 17/07/2013, interpuesto por la abogada SORAIMA RODRÍGUEZ, en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandada, contra el fallo dictado el 26 de febrero del 2013 por el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentara el ciudadano ENRIQUE MIGUEL JIMÉNEZ HARDERS en contra de la ciudadana MARIELA ISABEL ESPINOZA; y condenó a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra treinta y ocho B (38-B), ubicado en el piso 8 del Edificio Humboldt, situado en la Avenida Francisco de Miranda con Avenida Luis Roche de Altamira, Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, e impuso costas a la demandada.
Oído en ambos efectos el recurso por providencia del 25 de julio del 2013, se ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual los asignó a esta Alzada en fecha 30/07/2013, dándosele entrada en el Libro de Causas el 02 de agosto del mismo año.
Por providencia del 07/08/2013, el ciudadano juez que se abocó al conocimiento de la causa y fijó oportunidad para dictar sentencia.
En fecha 04/10/2013 (folios 255 al 282), compareció la abogada SORAIMA MERCEDES RODRÍGUEZ, apoderada de la demandada y consignó escrito de alegatos acompañado de un anexo de veintiún folios, conteniendo los siguientes instrumentos: copia certificada del título de propiedad del apartamento arrendado , el cual aparece a nombre de la ciudadana TULA ESPINEL (folios 262 al 268); copia certificada del acta de defunción de la ciudadana TULA ESPINEL (folios 269 al 271); copia certificada de instrumento poder conferido por la ciudadana TULA ESPINEL a la ciudadana AUGUSTA VICTORIA HARDERS ESPINEL en fecha 25/09/2002 (folios 272 al 277); y copia certificada del documento de venta mediante el cual la ciudadana AUGUSTA VICTORIA HARDERS ESPINEL, dio en venta el apartamento objeto de arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSORA 50.138 C.A. en fecha 30/09/2002 (folios 278 al 282).
II
ANTECEDENTES
Mediante libelo admitido por el procedimiento breve el 12 de marzo del 2008 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, el ciudadano ENRIQUE JIMÉNEZ HARDERS, actuando en su propio nombre y por sus propios derechos, demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo y de la prórroga legal a la ciudadana MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Por diligencia del 22/02/2008 la representación judicial de la parte actora consignó: Original de instrumento poder que acredita su representación (folios 4 al 6); y original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 25 de noviembre del 2005, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 42, Tomo 181, de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho Notarial (folios 7 al 11);
Dado el resultado infructuoso de la citación personal de la parte demandada, la misma se practicó por carteles, previa petición de la actora, concurriendo al proceso la parte accionada al acto de contestación de la demanda, el cual se verificó el 22 de octubre de 2008, oportunidad en la que fue rechazada la pretensión del demandante y opuesta la excepción de falta de cualidad activa.
En la fase probatoria, la representación judicial de la demandada consignó escrito a través del cual hizo valer a favor de su mandante el mérito favorable que se desprende de los autos y promovió instrumentales y testimoniales; en tanto que la actora promovió documentales. Todas las pruebas fueron admitidas por el juzgado de la causa en fecha 27 de octubre de 2008.
Por providencia del 07/11/2008, el a quo difirió el acto de evacuación de los testigos y prorrogó el lapso probatorio por dos días siguientes a esa fecha (folios 71 y 72).
En la misma fecha (07/11/2008) la representación judicial de la parte demandada consignó probanzas documentales consistentes en:
Marcados “A” (folios 75 al 126), recibos de pago de los cánones de arrendamiento, el primero (folio 75), de fecha 15/11/2002 por la suma de Bs. 400.000,00 del período comprendido entre el 15/11/2002 al 15/12/2002; a los folios 76 al 86, pago de canon de los meses comprendidos entre el 15 de febrero del 2003 hasta el 15 de enero del 2004, a razón de Bs. 550.000,00; a los folios 87 al 98, pago de canon de los meses comprendidos entre el 15 de enero del 2004 hasta el 15 de enero del 2005, a razón de Bs. 550.000,00 de enero a noviembre de ese año y el mes de diciembre/2004 y enero/2005 a Bs. 660.000,00; a los folios 99 al 109, pago de canon de los meses comprendidos entre el 15 de febrero del 2005 hasta el 15 de enero del 2006, a razón de Bs. 660.000,00 de enero a noviembre de ese año y el mes de diciembre/2005 y enero/2006 a Bs. 760.000,00; a los folios 110 al 121, pago de canon de los meses comprendidos entre el 15 de enero del 2006 hasta el 15 de diciembre del 2006, a razón de Bs. 760.000,00 de enero a noviembre de ese año; a los folios 122 al 126, recibos de de pago de canon de arrendamiento de los meses comprendidos entre el mes de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2007, a razón de Bs. 760.000,00 por mes;
Marcados “B” (folios 127 al 136), recibos de pago de canon de arrendamiento de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2008, a razón de Bs. 760.000,00 por mes.
Por auto del 07/11/2008, el juzgado de conocimiento se pronunció admitiendo esas pruebas salvo su apreciación en la definitiva (folio 137).
En fecha 10 y 12 de noviembre del 2008, se llevó a cabo la deposición de los testigos promovidos por la parte accionada, de los cuales rindieron declaración los ciudadanos MARCO ANTONIO CONTRERAS RONDÓN y ALBERTO VÁSQUEZ (folios 138 al 143).
Mediante providencia del 14/02/2012 (folios 212 al 215), vista la Resolución Nº 2011-0062 del 30/11/2011 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, que acordó la remisión a los Juzgados Itinerantes de Primera Instancia todas aquellas causas que se encontraban en estado de sentencia antes de la finalización del año 2009, pasando los autos al conocimiento del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 25 de mayo del 2012.
El 26 de febrero del 2013 (folios 219 al 238), el juzgado de cognición se pronunció declarando: con lugar la acción incoada, ordenó a la demandada a hacer entrega del inmueble objeto del contrato a la parte actora, y condenó en costas a la accionada.
Contra el mencionado fallo se alzó en apelación la representación judicial de la parte demandada, siendo oído el recurso en ambos efectos.
III
PUNTOS PREVIOS
Por cuanto en el acto de contestación de la demanda la representación de la parte accionada denunció la falta de cualidad activa e impugnó la estimación de la demanda, esta alzada avanza al examen y resolución de los mencionados puntos previos.
1.- De la falta de cualidad
La representación judicial de la parte accionada aduce la falta de cualidad del ciudadano ENRIQUE JIMÉNEZ HARDERS para intentar la presente acción de cumplimiento de contrato, por no ser aquel el propietario del inmueble arrendado, alegando que la propietaria es la ciudadana TULA ESPINEL, con cédula de identidad Nº 233.641.
Al respecto esta Superioridad observa:
La cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona a quien la Ley concede la acción; y una relación de identidad lógica entre el demandado y la persona concreta contra quien la Ley concede la acción, como bien lo señala el maestro Luis Loreto en su contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad. Por su parte, la cualidad en opinión del doctor Arminio Borjas (en sus Comentarios al código de procedimiento civil venezolano), es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción.
El eximio patriarca del derecho procesal, maestro Francesco Carnellutti, en su Sistema de Derecho Procesal Civil, señala lapidariamente que “la acción no puede ejercitarse en el proceso civil por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición de parte, como tampoco cabe que la decisión sea pronunciada por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición del Juez”.
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia del 11/03/2016, expediente Nº 15-588, con motivo de la solicitud de revisión interpuesta por las ciudadanas ODENYS GIL, YARELY ELEDITZE LANDAETA y CIRILA VERONICA DUARTE GONZÁLEZ, en su carácter de presidenta, vicepresidenta y tesorera, respectivamente, de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDA Y HÁBITAT O.C.V. “LA COLINA”, contra la sentencia dictada en fecha 16/12/2014 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, estableció:
“…omissis…
Al respecto dispone el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”.
(Omissis)
En interpretación de las normas precedentemente transcritas, esta Sala ha indicado que la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado, y que, por tanto, de no ser alegada, puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez. (Ver, entre otras, Sent. 668/15, caso: Pedro Pérez Alzurutt).
Asimismo, esta Sala Constitucional a través de la sentencia N° 507/05, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, en el expediente N° 05-0656, dejó asentado lo siguiente:
(…) Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.
En el proceso de marras, la demanda que activó la jurisdicción pretende el cumplimiento de un contrato —que alude a una relación locativa (del 25/11/2005)— basado en el vencimiento del plazo (el 14/12/2006) y de la prórroga legal (de un año), accionando el arrendador contra la arrendataria para que, como consecuencia del cumplimiento, haga la entrega del bien arrendado.
Dentro de los hechos constitutivos de la pretensión el actor alega haber celebrado un contrato de arrendamiento con la accionada. Y tales efectos, produjo instrumento autenticado el 21 de noviembre de 2005 por ante la Notaría Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, contentivo de contrato de arrendamiento con definición de tiempo (con vigencia entre el 15/12/2005 y el 14/12/2006), suscrito entre ENRIQUE MIGUEL JIMÉNEZ HARDERS (C.I. V-11.313.424) como arrendador y la ciudadana MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ (C.I. V-11.989.475) como arrendataria, alusivo al apartamento 38-B, situado en el piso 8 del Edificio Humboldt, Avenida Francisco de Miranda con Avenida Luis Roche de Altamira, identificado plenamente ab initio.
En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte accionada no impugnó el referido contrato (del 21/11/2005), por lo que el mismo mantiene su eficacia y acredita la existencia de la convención locativa rubricada por los ciudadanos ENRIQUE MIGUEL JIMÉNEZ HARDERS y MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ. Sin embargo, en esa misma oportunidad la representación de la demandada denunció la falta de cualidad de la parte demandante, cuya excepción fue a la postre desechada por el tribunal de la causa en su sentencia 26 de febrero de 2013.
Con la finalidad de explanar las razones de su apelación y tratar de justificar la falta de cualidad de la parte actora, la representación de la accionada presentó, en segunda instancia, escrito de alegatos (04/12/2013) y produjo los siguientes instrumentos:
1.- Copia certificada de instrumento expedido por la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta (Estado Miranda) de fecha 20 de noviembre de 1970 (folios 262 al 268), a través del cual la ciudadana Tula Espinel de Harders adquiere la propiedad —para aquella fecha— del inmueble aquí objeto de la pretensión. Ese mismo instrumento había sido producido en copia certificada por la accionada el 22 de octubre de 2008 (folios 51 al 56) y en copias simples (folios 145 al 150). Sin embargo, el mencionado título de propiedad se desestima en cuanto a lo que se pretende probar con el mismo, ya que en modo alguno acredita la falta de cualidad activa denunciada por la accionada en el presente juicio, pues, lo que se ventila en el proceso es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento. Se trata de un asunto que atiende a la posesión de un inmueble y no a su propiedad, que está vinculado a una relación locataria contenida en un documento autenticado no cuestionado (contrato de arrendamiento) y rubricado el 25 de noviembre de 2005 por las mismas personas que en la causa de marras ejercen la posición de partes.
2.- Asimismo, produjo la accionada copia certificada de Acta de Defunción (del 02/05/2002, folios 269 al 272) de la ciudadana Tula Espinel de Harders, cedulada con el nº V-233.641, viuda de Hans Harders. Esta alzada desestima el mencionado instrumento, en razón de que el mismo no demuestra, ni coadyuva en la acreditación de la falta de cualidad, que fue invocada por la representación de la parte demandada, sino que se trata de un instrumento que alude al fallecimiento de una persona ajena a la convención locativa cuyo cumplimiento se demanda.
3.- Igualmente, produjo la representación de la parte demandada copia certificada de instrumento poder general (273 al 277) otorgado el 22 de abril de 2002 por la ciudadana Tula Espinel de Harders (C.I. V-233.641) a la ciudadana Augusta Victoria Harders; y documento de 30 de septiembre de 2002 (folios279 al 282), a través del cual esta última ciudadana vende el inmueble aquí objeto de la pretensión a la empresa Inversora 50.038 C.A., representada por el ciudadano Enrique Miguel Jiménez Harders. Ambos documentos se desestiman, en virtud de que ninguno de ellos acreditan la falta de cualidad invocada por la representación de la parte accionada, máxime si la pretensión principal en el juicio está vinculada al cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado (no impugnado) suscrito entre las partes y no a una pretensión relacionada con la propiedad de un inmueble (verbigracia: acción reivindicatoria), para lo cual sí sería trascedente la condición de propietario. De ahí que, existiendo una relación locativa sustentada en un documento notariado (de fecha 25/11/2005) que fue rubricado tanto por el demandante como por la demandada, dicho instrumento es suficiente para acreditar la cualidad e interés existente entre las partes que intervienen en el presente proceso.
En el caso bajo análisis, esta alzada no observa duda alguna sobre la relación de identidad recíproca existente entre los ciudadanos ENRIQUE JIMÉNEZ HARDERS (arrendador-actor) y MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ (arrendataria-demandada), vinculados por una convención locativa (del 25/11/2005) suscrita por ellos y que alude al inmueble identificado al inicio del presente fallo. Dicho contrato le atribuye el carácter de arrendador al ciudadano ENRIQUE JIMÉNEZ HARDERS —legitimación activa e interés procesal— configurándose la existencia de una vinculación sustancial del demandante con el objeto de la pretensión, dada la condición de arrendador, independientemente de la procedencia o no de la demanda, máxime si la acción está referida al cumplimiento de la convención celebrada y no a la propiedad del bien dado en arrendamiento.
De manera que, observando esta alzada una perfecta correspondencia lógica entre el derecho de acción y la sujeción a la acción, y por lo tanto cualidad tanto activa como pasiva que vincula a actor y demandada a través del interés jurídico que se manifiesta existente entre los sujetos procesales, debe desestimarse la excepción aquí propuesta por la representación de la parte accionada.
2.- De la impugnación de la cuantía.-
La representación judicial de la parte demandada impugnó la estimación de la demanda (Bs. 9.120.00) por considerar que su representada nada adeuda al demandante.
En relación con ese punto, el juzgado de conocimiento se pronunció estableciendo:
“En cuanto al rechazo de la estimación de la demanda efectuada por la ciudadana MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ, arguyendo que nada adeuda al actor, este Tribunal observa que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada al contradecir la estimación, debe necesariamente rechazarla por insuficiente o por exagerada, lo cual en el presente caso no ocurrió.
Por los motivos antes expuestos, habiendo impugnado el demandado la cuantía sin establecer cuál sería el monto que corresponde por cuantía y menos aún haber indicado, si era por insuficiente o por exagerada, es por lo que considera este Tribunal que la estimación de la parte accionante indicada en el libelo de demanda es válida por cuanto no hubo prueba que la desvirtuara. Así se decide”.
De la lectura efectuada al escrito de contestación a la demanda (folios 42 al 44), se constata que, tal como lo señaló la juez de la recurrida, la representación judicial de la parte accionada se limitó a impugnar el monto de la demanda de manera pura y simple sin aportar hechos nuevos ni pruebas que hicieran procedente su impugnación.
En efecto, de la revisión de los autos que conforman el presente proceso, esta alzada no observa que la parte impugnante haya procedido en la forma que ordena el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, o sea, impugnando la estimación de la demanda por insuficiente o por exagerada y, menos, que hubiese acreditado tales hechos en el decurso del juicio, por lo que dicha impugnación debe desestimarse. De modo que, como consecuencia de la improcedencia de la impugnación anterior, se mantiene la cuantía de nueve mil ciento veinte bolívares fuertes (Bs.F. 9.120) señalada en el libelo por la parte actora.
Resueltos los puntos previos, esta Superioridad se adentra al análisis y resolución del juicio de mérito.
IV
MOTIVA
Vista la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada (22/05/2013) en contra de la sentencia de fecha 26 de febrero de 2013 dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este órgano jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución de la misma.
Se inició el presente proceso por demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y de la prórroga legal, incoada por el ciudadano ENRIQUE JIMÉNEZ HARDERS contra la ciudadana MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ, alusiva al apartamento distinguido treinta y ocho división “B” (38-B) del Edificio Humbolt, localizado en la avenida Francisco de Miranda con avenida Luis Roche, Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda.
La parte actora, como fundamento de demanda, expresó en su libelo, entre otros hechos, los siguientes:
Que el 15 de diciembre del 2004, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ, sobre el inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra treinta y ocho B (38-B), ubicado en el piso 8 del Edificio Humboldt, situado en la Avenida Francisco de Miranda con Avenida Luis Roche de Altamira, Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, y que posteriormente el 25/11/2005, se firmó un nuevo contrato de arrendamiento;
Que en la cláusula segunda del mencionado contrato, las partes convinieron que el presente contrato tendría una duración de un (1) año contado a partir del quince (15) de diciembre de dos mil cinco (2005) hasta el catorce (14) de diciembre del año dos mil seis (2006);
Que vencido el contrato de arrendamiento el 14/12/2006, inmediatamente se dejó transcurrir la prórroga legal “la cual finalizó el 14 de diciembre de 2007, sin que la parte demandada haya dado cumplimiento a la obligación de entregar el inmueble arrendado;
Que como fundamento de derecho invocó lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.264, del Código Civil, y 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
Que por lo expuesto, demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la ciudadana MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ , en razón del incumplimiento de la arrendataria de la cláusula Segunda.
La demanda fue estimada en la cantidad de NUEVE MIL CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 9.120,00).
En el acto de contestación de la demanda, la representación de la accionada, entre otros hechos, adujo lo siguiente:
Que rechaza y contradice los hechos y fundamentos de derecho alegados en la demanda;
Que niega que su representada haya mantenido una relación contractual arrendaticia de dos (2) años, como falsamente lo afirma el demandante en su escrito libelar;
Que su mandante es arrendataria del inmueble desde hace siete (7) años, al suscribir contrato con la ciudadana Tula Espinel, titular de la Cédula de Identidad Nº V-233.641;
Que niega que su mandante haya hecho uso de la prórroga legal de un (1) año y que haya vencido el 14 de diciembre de 2007;
Que impugna la cuantía de la estimación de la demanda e invoca la falta de cualidad de la parte actora.
En la fase probatoria la accionada promovió instrumentales y testimoniales, en tanto que la actora promovió instrumental, cuyos medios fueron debidamente admitidos (el 27/10/2008) por el juzgado de la causa.
Por decisión de fecha 26 de de febrero de 2013 el tribunal de la causa (itinerante) declaró con lugar la demanda, estableciendo en la motiva de su fallo, entre otros elementos, los siguientes:
“Por todo lo anterior expuesto y por cuanto quedó establecido anteriormente, que la relación arrendaticia se originó en fecha 25 de noviembre de 2005 hasta el 25 de noviembre de 2006, correspondía al inquilino la prórroga legal de seis (06) meses, que operó de pleno derecho a partir del 26 de noviembre de 2006 y culminó el 26 de junio de 2007, de conformidad con el artículo 38 (Sic), literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, y tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pudo constatar este Tribunal que en el presente caso se ha verificado el supuesto de hecho establecido en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que vencido el término y la prórroga Legal, sin que la demandada haya hecho uso de su voluntad de seguir como arrendataria del inmueble tal y como se había pautado en el contrato de arrendatario(sic) suscrito en fecha 25 de noviembre de 2005, resulta procedente el cumplimiento de la obligación de entrega material del inmueble arrendado”.
Contra la mencionada sentencia interpuso recurso de apelación la representación de la parte accionada, quien es escrito presentado en la alzada, entre otras alegaciones, aduce lo siguiente:
Que invocó la falta de cualidad del actor;
Que el juzgado de la causa tuvo por cierto las testimoniales que indicaron que su representaba se encontraba en el inmueble e inexplicablemente la juez declaró con lugar la demanda;
Que alega (nuevamente) la falta de cualidad y consigna instrumentos para que sean valorados;
Que solicita sea declarado con lugar el recurso de apelación.
Vistas y analizadas las actas procesales, este órgano jurisdiccional, para decidir, hace las siguientes consideraciones:
PRIMERO.- Del cuerpo del libelo se desprende que la acción incoada es la de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo y de la prórroga legal, de acuerdo a la convención del 25 de noviembre del 2005. Alega el accionante que ese contrato se suscribió a tiempo determinado, habiendo fenecido el mismo el 14 de diciembre del 2006 y la prórroga el 14 de 2007, produciendo como instrumento fundamental el respectivo contrato de arrendamiento. Además, solicitó se condenara a la accionada a la entrega material del bien inmueble arrendado y a pagar las costas del presente juicio. La acción fue propuesta con base en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo admitida, tramitada y sentenciada bajo la vigencia de la mencionada ley.
En el acto de contestación de la demanda, la representación de la accionada rechazó y contradijo aquella. Asimismo, reconoció que su mandante es arrendataria del inmueble (objeto de la pretensión), pero negó que esa relación contractual sea de dos (2) como se afirma en el libelo y que lo correcto es que su patrocinada es arrendataria desde hace siete (7) años. Igualmente invocó la falta de cualidad de la parte actora, cuya excepción fue resuelta y desestimada como punto previo.
SEGUNDO.- En el decurso del juicio el proceso adquirió los medios de prueba que a continuación se mencionan y se analizan:
De la parte actora
Original de instrumento poder otorgado el 18 de enero de 2008 por el ciudadano ENRIQUE MIGUEL JIMÉNEZ HARDERS a la abogada ROSA F. TARICANI CAMPOS, el cual se valora procesalmente al no haber sido impugnado y acredita la representación que ostenta la prenombrada profesional del derecho como apoderada de la parte hoy actora (folios 4 al 6);
Original del contrato de arrendamiento (anexo al libelo) suscrito entre las partes en fecha 25 de noviembre del 2005, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 42, Tomo 181, de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho Notarial. Dicho instrumento, fundamental de la demanda, al no haber sido impugnado por la accionada, se aprecia procesalmente y acredita: a) la relación locativa existente entre los ciudadanos ENRIQUE MIGUEL JIMÉNEZ HARDERS (como arrendador) y MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ (como arrendataria), alusiva al inmueble identificado ab initio; b) que la duración del contrato era de un (1) año contado a partir del 15 de diciembre de 2005 hasta el 14 de diciembre de 2006, lo que demuestra la existencia de una relación a término fijo que vincula recíprocamente a ambas partes;
Fue promovida misiva de fecha 20/10/2006 dirigida por el arrendador a la arrendataria, en la que se le ratifica el contenido de la cláusula segunda del contrato y la no prórroga de la convención. El instrumento fue desechado por el juzgado a-quo en su decisión de fecha 26 de febrero de 2013, manteniéndose la mencionada desestimación al no haber recurrido de ella (en forma específica) la parte actora, ni haberse adherido en ese sentido, consintiendo por lo tanto la determinación del a-quo en cuanto al rechazo del medio de prueba, el cual se mantiene inmutable.
Original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 06 de diciembre del 2004, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 57, Tomo 178, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se le otorga valor procesal . De dicha probanza se desprende que las partes en fecha 06/12/2004 habían suscrito un contrato a tiempo determinado entre el período comprendido entre el 15/12/2004 hasta el 15/12/2005, con anterioridad a la convención (de fecha 25/11/2005) cuyo cumplimiento se demanda. El mencionado lapso contractual del arriendo fue reconocido por la parte demandada en la contestación a la demanda, cuando afirma que había celebrado un nuevo contrato de arrendamiento desde el 15 de diciembre de 2004 hasta el 15 de diciembre de 2005.
De la Parte Demandada
Copia certificada (folios 37 al 40) del instrumento poder otorgado el 09 de julio de 2008 por la ciudadana Mariela Isabel Espinoza Rodríguez a las abogadas Soraima Mercedes Rodríguez Aguirre, Edgar Romero Mayora y César Chacón Tortoledo, la cual se aprecia procesalmente al no haber sido impugnada y acredita la representación que ejercen los referidos profesionales del derecho como apoderados de la parte demandada.
Contrato privado de arrendamiento por el plazo de un año (de fecha 15 de enero de 2003) suscrito entre las ciudadanas AUGUSTA VICTORIA HARDERS y MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ, alusivo al inmueble objeto de la pretensión. En la oportunidad del análisis del mencionado instrumento, el juzgado de la causa (itinerante) lo adminiculó a un legajo de recibos de pagos de cánones de arrendamiento (cursantes a los folios 75 al 126), con fechas 15/11/2002, del 15/02/2003 al 15/12/2003; de enero de 2002 al 15/12/2004, de enero de 2006 al 15/12/2006; y del 15 de enero, 15 de marzo, 15 de abril, 15 de junio y 15 de junio, todos estos de 2007. Dichos documentos fueron valorados por el a-quo de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, como “un indicio importante, de que efectivamente la ciudadana MARIELA…ESPINOZA RODRÍGUEZ, ha venido fungiendo como arrendataria del inmueble objeto de la presente causa, mucho antes de suscribir los contratos señalados por el actor. Y que también —como un indicio— da por sentado que la demandada ha habitado el inmueble por más de siete años en calidad de arrendataria, al apreciar las testimoniales de los ciudadanos MARCO ANTONIO CONTRERAS RONDÓN y ALBERTO VÁSQUEZ, “siendo que ambos testigos coincidieron en afirmar que conocían suficientemente a la ciudadana MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ, y que efectivamente se encontraba viviendo en el inmueble objeto de la presente causa desde el 2001”, además de que dichos testigos son contestes entre sí y “por su profesión, edad, vida y costumbres, se tiene como cierto sus dichos”.
Respecto a lo anterior, este órgano jurisdiccional observa que el pronunciamiento del juzgado de la causa al analizar —en forma adminiculada— el contrato de arrendamiento (del 15/01/2003), los recibos de pago de cánones de arrendamiento (cursantes a los folios 75 al 126) y los testimoniales (folios 139 al 142) de MARCO ANTONIO CONTRERAS RONDÓN (de fecha 10/11/2008) y ALBERTO VÁSQUEZ (de fecha 12/11/2008), corresponde a una determinación valorativa que favorece la posición de la parte demandada y produce agravio a la parte actora. Empero, esta última no recurrió el referido pronunciamiento, ni se adhirió a la apelación de su contraparte, por lo que fue aquiescente con el mismo y por tanto se mantiene la apreciación dada por el a-quo a los mentados medios prueba.
Consignaciones de arrendamiento (folios 127 al 136) efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas (y depositadas en el Banco Industrial de Venezuela), Expediente Nº 20080073 a favor de Harders Augusta Victoria, en fechas 11 de enero, 14 de febrero, 14 de marzo, 14 de abril, 16 de mayo, 19 de junio, 15 de julio, 12 de agosto, 22 de septiembre y 23 de octubre, todos del año 2008. Este órgano jurisdiccional las desestima por no guardar pertinencia con la pretensión principal de la actora, destinada al cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal y, no a una resolución de una convención por impago de pensiones locativas; a lo que se aúna el hecho de que dichas consignaciones fueron realizadas a una persona distinta al ciudadano ENRIQUE JIMÉNEZ HARDERS, parte actora en el juicio, por lo que no se les da valor a los mencionados instrumentos.
TERCERO. Tal como consta en autos, en el acto de la litis contestatio (i) la representación de la parte demandada afirmó que tenía la condición de arrendataria del inmueble objeto de la pretensión desde hacía más de siete (7) años.
El mencionado hecho, en forma específica fue acogido y determinado por el juzgado de cognición en su sentencia de fecha 26 de febrero de 2013, en la oportunidad de analizar el contrato de arrendamiento (del 15/01/2003), los recibos de pagos de cánones locativos (folios75 al 126) y las testimoniales de los ciudadanos Marco Antonio Contreras Rondón y Alberto Vásquez, promovidas por la parte demandada. Y así se mantiene ese pronunciamiento, inmutable en el proceso, al no haber sido recurrido por la parte actora.
(ii) Asimismo, la representación de la parte demandada adujo que había celebrado un contrato de arrendamiento vigente desde el 15 de diciembre de 2004 hasta el 15 de diciembre de 2005. Y que en esa última fecha, había celebrado un nuevo contrato de arrendamiento por un año más, pero no por dos años (como lo afirma la parte actora).
Los asertos esgrimidos por la parte accionada también quedaron acreditados con las pruebas adquiridas por el proceso, especialmente, los contratos de arrendamiento de fechas 6 de diciembre de 2004 (con vigencia de un año, desde el 15/12/2004 hasta el 15/12/2005) y del 25 de noviembre de 2005 (por un año, desde el 15/12/2005 hasta el 14/12/2006). Este último corresponde a la convención cuyo cumplimiento se demanda y que constituye el instrumento fundamental en el juicio, el cual consta en documento notariado valorado en la oportunidad del análisis del acervo probatorio.
Del contenido del contrato de arrendamiento demandado en cumplimiento, se desprende meridianamente que el mismo fue suscrito por un (1) año y no por dos (2) años como lo afirma —equivocadamente— la parte actora en su libelo. Dicha mención, en criterio de esta alzada, corresponde a un error material que no tiene influencia en el proceso, o que no es capaz de afectar el resultado del juicio. En efecto, no obstante lo equivocado de la mención (de dos años), el contenido del contrato subsana el error al establecer como vigencia de la convención el término de un (1) año.
Y de igual forma, del análisis de los hechos libelados se aprecia que cuando la parte actora señala que hubo un arrendamiento por dos (2) años, incluye y suma en su afirmación tanto el término del contrato (de un año) como el lapso de la prórroga legal (también de un año). Por ello, en el libelo se expresa: “En el presente caso la relación contractual tuvo una duración de dos (2) años, vencido el contrato de arrendamiento el catorce (14 ) de diciembre de 2006, inmediatamente al vencimiento del contrato se dejó transcurrir la prórroga legal que fue por un término de un (01) año, la cual finalizó el 14 de diciembre de 2007, sin que la parte demandada haya dado cumplimiento a la obligación de entregar el inmueble arrendado”. De modo que, en el presente caso, no hay dudas de que el contrato de arrendamiento tuvo una vigencia de un año (venciendo el 14/12/2006) y que la actora otorgó a la demandada una prórroga de un año, la cual fenecía el 14 de diciembre de 2007.
(iii) El contrato de arrendamiento es ley privada entre sus signatarios, como lo preceptúa el artículo 1159 del Código Civil. Dentro de las obligaciones del arrendador está la de entregar la cosa al inquilino, de conservarla y mantener a aquel en la posesión y goce pacífico de la misma, de acuerdo con el artículo 1585 eiusdem Y en cuanto al arrendatario, éste se obliga a servirse de la cosa como buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato y pagar al arrendador la pensión de arrendamiento, de conformidad con el artículo 1592 ibídem.
Las partes suscribieron contrato de arrendamiento el 25 de noviembre de 2005, con una duración de un año, contado a partir del 14 de diciembre de 2005 hasta el 14 de diciembre de 2006, según lo estipulado en la CLÁUSULA SEGUNDA. Y por tratarse de una convención a tiempo fijo, la misma vencía en la fecha pactada (14/12/2006, independientemente de que se participara o no a la arrendataria, a menos que ésta notificara —con sesenta días de anticipación— al arrendador su voluntad de hacer uso del beneficio de prórroga o de su intención de celebrar un nuevo contrato, como lo establece la CLÁUSULA SEGUNDA. No obstante que la arrendataria venía ocupando el inmueble arrendado por otros contratos pactados en diversas oportunidades con varias personas (Tula espinel y Augusta Harders), como lo señala en la contestación de la demanda, la convención del 25 de noviembre 2005 es la que se mantiene vigente entre las partes y la que regula la relación arrendaticia.
Ahora, no consta en autos que la parte demandada hubiese notificado al arrendador su voluntad de acogerse a la prórroga legal o de suscribir un nuevo contrato. Y tampoco ello fue alegado en la contestación de la demanda. De modo que, ante tal panorama, al producirse el vencimiento del contrato de arrendamiento el 14 de diciembre de 2006, como lo estipula su Cláusula Segunda, nacía en beneficio de la arrendataria un lapso de prórroga de seis (6) meses previsto en el literal ª) del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento en que fue admitida la demanda (12/03/2008) y para la oportunidad en que correspondía dictarse sentencia definitiva en primera instancia. Sin embargo, en el libelo se expresa que a la arrendataria le fue ofrecido un lapso de prórroga de un (1), el cual favorece la posición de la inquilina y es el que ha de considerar esta alzada para la presente resolución.
De manera que, de conformidad con lo señalado precedentemente, habiendo vencido el plazo contractual de un año el 14 de diciembre de 2006, se producía en beneficio de la arrendataria una prórroga de un (1) año otorgada por el actor, la cual fenecía el 14 de diciembre de 2007 y, por el tiempo ya transcurrido hasta la presente fecha, se entiende que la arrendataria ya disfrutó de dicho beneficio. Empero, no se desprende de las actas procesales que la parte demandada hubiese efectuado la entrega al demandado del inmueble objeto de arriendo. Y esa omisión, indefectiblemente, constituye una violación a las estipulaciones contenidas en el contrato de fecha 25 de noviembre de 2005, especialmente de su Cláusula Segunda y que hace viable la pretensión aquí incoada. Asimismo, infringe la arrendataria el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye que “la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.” Dicha pretensión de cumplimiento de contrato, además de estar basada en la mencionada ley, también la prevé actualmente el artículo 98 de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
iv) En segunda instancia, la representación de la ciudadana MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ (demandada) centró su apelación, en gran medida, en la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio (al no ser propietaria del inmueble), denunciando una presunta incongruencia en la sentencia de primer grado de fecha 26 de febrero de 2013, sobre la base de que el juez a-quo no aplicó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y que el fallo no guarda relación con los pedimentos del libelo y los términos de la contestación.
En ese sentido, revisada la sentencia definitiva (del 26/02/2013) esta alzada no constata el vicio de incongruencia denunciado por la representación de actora, pues, en el decurso de la decisión de primera instancia se analizan los alegatos de la parte demandada que aluden al tiempo de siete (7) años que tenía (para entonces) como arrendataria, a la prórroga legal, a la falta de cualidad activa y a la impugnación de la cuantía, únicas bases que sustentan la contestación de la demanda. Por otro lado, el juzgado a-quo, a pesar de que declaró la procedencia de la demanda, analizó todas las pruebas, especialmente las de la demandada, tanto las instrumentales como las testimoniales. Y en cuanto al dispositivo, el mismo guarda consonancia con el petitorio libelado.
En lo atinente a la falta de cualidad activa, alegada como pilar fundamental de la contestación de la demanda y de la apelación, la mencionada excepción fue resuelta como punto previo, desestimándola, al observar esta alzada que no hay duda alguna sobre la relación de identidad recíproca existente entre los ciudadanos ENRIQUE JIMÉNEZ HARDERS (arrendador-actor) y MARIELA ISABEL ESPINOZA RODRÍGUEZ (arrendataria-demandada), vinculados por una convención locativa (del 25/11/2005) suscrita por ellos y que alude al inmueble identificado al inicio del presente fallo. Dicho contrato le atribuye el carácter de arrendador al ciudadano ENRIQUE JIMÉNEZ HARDERS —legitimación activa e interés procesal— configurándose la existencia de una vinculación sustancial del demandante con el objeto de la pretensión, dada la condición de arrendador que tiene en el contrato, máxime si la acción aquí incoada está referida al cumplimiento de la convención celebrada por vencimiento del plazo y su prórroga legal y no a la propiedad del bien dado en arrendamiento, como lo plantea la demandada.
De ahí que, habiendo acreditado la parte actora sus principales hechos constitutivos de la pretensión, como la condición de arrendador, el vencimiento del plazo contractual de un (1) año y el fenecimiento de la prórroga de un (1) año otorgada a la arrendataria; en tanto que ésta no probó —conforme al artículo 1354 del Código Civil— haber cumplido con la restitución del inmueble (arrendado) en favor del arrendador como lo estipula el contrato de arrendamiento de fecha 25 de noviembre de 2005, la demanda aquí incoada ha de declararse con lugar y confirmarse la decisión recurrida, ordenándose la entrega material del inmueble, la cual verificará el tribunal de la causa una vez se cumpla con lo pautado en el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y con las pautas señaladas por el Tribunal Supremo de Justicia en materia de desocupación
En consecuencia, confirmada la decisión recurrida (del 26/02/2013), la apelación interpuesta por la parte demandada debe desestimarse y condenársele en costas del recurso conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
V
DECISIÓN
Por las razones precedentes, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: Confirma, conforme la motivación precedente, la decisión definitiva dictada el 26 de febrero del 2013 por el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal incoara el ciudadano ENRIQUE MIGUEL JIMÉNEZ HARDERS en contra de la ciudadana MARIELA ISABEL ESPINOZA y que ordenó la entrega a la parte actora del inmueble identificado ab initio. Dicha entrega la verificará el tribunal de la causa una vez se cumpla con lo pautado en el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y con las pautas señaladas por el Tribunal Supremo de Justicia en materia de desocupación;
SEGUNDO: Se declaran improcedentes la excepción de falta de cualidad activa y la impugnación de la cuantía, invocadas por la parte accionada, manteniéndose incólume la estimación primigenia de la demanda de Nueve Mil Ciento Veinte Bolívares (Bs.F. 9.120);
TERCERO: Se declara sin lugar la apelación de la parte demandada y se le condena en costas del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los treinta y un (31) días del mes de julio del año dos mil dieciocho (2018). Años 208º y 159º.-
EL JUEZ,
Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA TEMP.,
Abg. MARÍA C. SALAZAR V.
En esta misma fecha 31-07-2018, siendo las dos y treinta de la tarde (02:30 p.m.) se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA TEMP.,
Abg. MARÍA C. SALAZAR V.
Exp. N° AP71-R-2013-000805/10.693
AJCE/MCSV.
Def.
