REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas 24 de enero de 2018
207º y 158º
Asunto: AP71-R-2017-000809.
Demandante: Sociedad Mercantil REMODELACIONES FONLIM, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, bajo el Tomo 72-A-Pro, No. 29, expediente 227681 del 10 de junio de 1987.
Apoderado Judicial: Abogado Jehn Hutchings, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 129.694.
Demandada: Sociedad Mercantil PERFUMERIA LAS TRES FUERZAS DE SORTE, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), en el mes de junio del año 1991, en la persona de los ciudadanos José Luis Rojas González, Irma María Soto, Víctor José Tramaria Vidal y Tisbeth García, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.863.183, V-10.515.459, V-4.312.232 y V-6.026.424, respectivamente.
Defensora Judicial: Abogada Karla Cecilia Saume Pérez, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 262.868.
Motivo: Desalojo.
Capítulo I
ANTECEDENTES
Corresponde conocer a esta Alzada -previa distribución de causas- del recurso de apelación ejercido por la parte demandante Sociedad Mercantil REMODELACIONES FONLIM, C.A., contra la decisión dictada el 03 de agosto de 2017, por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara sin lugar la demanda de desalojo intentada contra la Sociedad Mercantil PERFUMERIA LAS TRES FUERZAS DE SORTE, ambas identificadas al comienzo de este fallo.
Mediante auto del 29 de septiembre de 2017, se le dio entrada al presente expediente fijándose el lapso para la presentación de informes, constando que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
En fecha 07 de noviembre de 2017, quien aquí suscribe se abocó al conocimiento del presente asunto, por lo que encontrándose la presente causa en fase de dictar sentencia se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Adujo la representación judicial de la parte actora, que su representada es propietaria de un inmueble identificado con el nombre edificio Fonlim constituido por dos (2) plantas, un nivel en la calle Chile y otro nivel en la calle Bella Vista, el Nivel Bella Vista consta de tres (3) locales comerciales identificados con las letras “A”, “B” y “C”.
Arguyó que el 1º de junio de 1991, la ciudadana Yajaira Yánez Canelón, actuando en representación de la sociedad mercantil Remodelaciones Fonlim, dio en arrendamiento a los ciudadanos José Luis Rojas González, Irma Marina Soto, Víctor José Tramaria Vidal y Tisbeth García, representantes del fondo de comercio perfumería Las Tres Fuerzas de Sorte, mediante un contrato de arrendamiento, en cuyas clausulas se establecieron lo siguiente:
“Primero: El arrendador da y el arrendatario recibe en arrendamiento un inmueble, tipo local comercial, situado entre final calle Chile con calle Bella Vista, prolongación Arecibo, numero 5, edificio Forlim, parroquia Sucre, de este Municipio, local identificado “A” para uso exclusivo de funcionamiento de la Perfumería citada, excluyéndose todo otro uso del inmueble e implicando con él las labores especificas e inherentes a dicho uso; obligándose del arrendatario a no cambiar su destino.”
“Tercera: La duración de este contrato es de un (1) año fijo y un año de prórroga, contado desde el 01 de junio de 1991 al 01 de junio de 1992. Al vencimiento del plazo el contrato se considerará extinguido, sin necesidad de desahucio ni notificación alguna, a menos que las partes, antes del vencimiento convengan en prorroga el término del contrato por escrito. No obstante, si al vencimiento del término el arrendatario continuare ocupando el inmueble, y el arrendador hiciere efectivo el cobro de la primera mensualidad de alquiler siguiente al vencimiento, el contrato se entiende automáticamente prorrogado por tres (3) meses fijos, transcurrida la primera prorroga si la hubiere. Iguales reglas se aplicaran en caso de vencimiento de la prorroga o prorrogas, si las hubiere. Para todo los efectos legales y contractuales, la (s) prorroga (s) de que fuese susceptible este contracto estarán sujetas a modalidades y estipulaciones que rigen el termino o plazo inicial. En fuerza de lo convenido las partes declaran que en ningún caso operará la tacita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta en tiempo indeterminado…”
Aseguró que luego de terminada la prorroga nunca hubo manifestación alguna por parte de su representada de renovar el contrato, lo que motivó a la arrendataria consignara los canon de arrendamiento ante el Juez Decimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área de Caracas, hoy Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Señaló que el día 12 de mayo de 2011, la Notaria Pública Interina Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, se trasladó a la dirección indicada y notificó sobre la voluntad de la parte actora de NO RENOVAR el contrato de arrendamiento del local que viene ocupando, encontrándose vencida dicha prorroga legal, y a la presente fecha aún no han entregado el inmueble indicado, por lo cual procedió a demandar el desalojo del inmueble arrendado.
DE LA CONTESTACIÓN
La defensora judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo en forma absoluta, todos los hechos, derechos y documentos esgrimidos por la parte actora en su libelo de demanda.
Impugnó las documentales acompañadas al escrito libelar.
Negó, rechazó y contradijo, que su defendido haya incumplido con su deber para con la demandante, lo cual pudiera constituirse o considerarse como causal de desalojo.
Negó, rechazó y contradijo que su defendido debe desalojar el inmueble arrendado por haber expirado el término de duración del contrato de arrendamiento, pues lo verdaderamente sucedido fue que, una vez vencido el termino de duración de la relación y su única prorroga convencional automática, se le dejo en posesión pacifica del inmueble al arrendatario y el arrendador recibió los cánones de su arrendamiento.
Por lo que el contrato se pasó a ser indeterminado dada su tacita reconducción conforme a los estipulado en el artículo 1600 del Código Civil, por lo cual la parte actora no puede solicitar el desalojo por vencimiento del término, ya que no existe causal alguna que pueda ser subsumida en el literal “G” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Concluyó solicitando se declare sin lugar la demanda de DESALOJO.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Demandante:
Conjuntamente con su escrito libelar, se acompañaron los siguientes medios probatorios:
Marcada con la letra “A”, instrumento poder que otorgara la Sociedad Mercantil REMODELACIONES FONLIM, C.A., al Abogado Jehn Hutchings, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 129.694, ante la Notaria Pública XXII del Municipio Libertador, la cual fue impugnada por la parte a quien le fue opuesta, sin embargo, por tratarse de un documento público original no se encontraba sujeto a impugnación, por tanto, se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación judicial que ostenta el referido profesional del derecho. Así se decide.
Marcadas con la letra “B” y “C”, copia certificada de los estatutos y registro mercantil de la Sociedad Mercantil REMODELACIONES FONLIM, C.A., la cual fue impugnada por la parte a quien le fue opuesta, sin embargo, por tratarse de un documento público original no se encontraba sujeto a impugnación, por tanto, se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la existencia de dicha empresa. Así se decide.
Marcada con la letra “D”, copia simple de un contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana YAJAIRA YANES CANELON y la Sociedad Mercantil PERFUMERIA LAS TRES FUERZAS DE SORTE, la cual fue impugnada por la parte a quien le fue opuesta, en virtud de lo cual, toda vez que el actor no solicitó el cotejo conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del proceso. Así se decide.
Marcada con la letra “E”, notificación judicial practicada por la Notaria Pública Trigésima Sexta de Caracas del Municipio Libertador, la cual fue impugnada por la parte a quien le fue opuesta, sin embargo, por tratarse de un documento público original no se encontraba sujeto a impugnación, por tanto, se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la notificación allí contenida. Así se decide.
Dichas pruebas fueron ratificadas en la oportunidad legal correspondiente, sine embargo, sobre su eficacia ya se emitió valoración. Así se precisa.
Demandada:
No promovió prueba alguna.
Capítulo IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
El Tribunal Decimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la demanda incoada en base a las siguientes consideraciones:
“…Así las cosas, se evidencia de la propia pretensión de la parte actora, que ésta impetra al tribunal, el desalojo del bien inmueble arrendado a la parte demandada, valiéndose para ello del contenido de la cláusula Tercera del contrato que une a las partes, suscrito de forma privada y aportado en copia simple al expediente, pues si bien aparece con el sello húmedo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien lo certificó como integrante del expediente de consignaciones 9800-7388, ello no lo eleva a la categoría de público por ser un documento netamente privado; el cual fuera impugnado y desconocido por la defensora judicial en su escrito de contestación a la demanda de fecha 27 de marzo de 2017, sin que la parte demandante diera cumplimiento a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es decir, procurar su promoción en original o en su defecto exigir la exhibición del contrato en caso de no poseerlo y encontrarse en manos del demandado su original, restándole valoración probatoria por no ser de los documentos que pueden aportarse en copia simple fotostática, por lo que al inexistir valorativamente contrato escrito de arrendamiento entre las partes y no habiendo otra prueba que demuestre la fijación de un término fijo a la relación locativa, debe entenderse que la misma lo es a tiempo indeterminado. Así se decide.
No obstante, en fecha 12 de mayo de 2011, la parte actora por intermedio de la Notaria Pública Interina Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, procedió a notificarle de forma autentica y valorada como documento público conforme lo disponen los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, su intención de no renovarle el contrato de arrendamiento por el cual ocupaba el inmueble arrendado, con el señalamiento expreso que a partir del 01 de junio de 2011, comenzaría a transcurrir el período de la prórroga legal, la que en principio y por ser presuntamente una relación locativa con una duración de diez (10) años o más, tendría una vigencia de tres (03) años de prórroga legal; pero con la salvedad que ello no puede ser así interpretado, pues si bien quedó desechado del proceso el presunto contrato privado de arrendamiento que suscribieran las partes y desconocido e impugnado por la demandada al momento de la contestación a la pretensión, al valorarse la relación como una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, hacia inaplicable lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos supuestos sólo le son aplicables a los contratos a tiempo determinado, escritos o verbales, y como quedó plasmado en párrafo anterior, se está en presencia de un contrato sin determinación de tiempo de duración. Así se decide.
Lo anterior conlleva a la conclusión que mal podría la parte actora pretender el desalojo del inmueble arrendado por haber vencido el tiempo de duración y su prórroga legal, pues si bien no hay contienda en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia y la posición arrendador-arrendatario en el proceso de cada una de las partes, no existe certeza ni plena prueba que haga siquiera presumir la existencia de una fecha fija de duración del contrato que la parte actora dice haber suscrito privadamente con su arrendataria, que al vencerse al igual como su prorroga legal, harían nacer en cabeza del arrendador, su derecho insoslayable de solicitar el desalojo del bien inmueble arrendado por vencimiento del término, toda vez que no puede solicitarse el desalojo de un bien arrendado a tiempo indeterminado, precisamente por haber expirado su tiempo de duración, pues éste mismo tiempo, no tiene momento en que hacerse efectivo, razón por la cual este Juzgado de Municipio no tiene otro pronunciamiento sino la declaratoria Sin Lugar de la pretensión de desalojo incoada, con los demás pronunciamiento que de ello deriva. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por DESALOJO por vencimiento del término y su prórroga legal incoara la Sociedad Mercantil REMODELACIONES FONLIM C.A., en contra del fondo de Comercio PERFUMERIA LAS TRES FUERZAS DE SORTE, en la persona de los ciudadanos José Luís Rojas González, Irma María Soto, Víctor José Tramaría Vidal y Tisbeth García, todos plenamente identificados en el fallo.
-SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas y costos del proceso a la parte actora en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma
-TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es proferido dentro de la oportunidad procesal que indica el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación…”. (Fin de la cita).
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se somete al conocimiento de esta Alzada -como ya se indicara-, el recurso de apelación ejercido por la parte demandante Sociedad Mercantil REMODELACIONES FONLIM, C.A., contra la decisión dictada el 03 de agosto de 2017, por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara sin lugar la demanda de desalojo intentada contra la Sociedad Mercantil PERFUMERIA LAS TRES FUERZAS DE SORTE, ambas identificadas al comienzo de este fallo.
Para resolver se observa:
El fundamento del a quo para declarar sin lugar la demanda incoada radica básicamente en la inexistencia de la relación arrendaticia, habida cuenta que el contrato privado suscrito por las partes fue impugnado, y por tanto, desechado del proceso, tal como también lo consideró esta Alzada al momento de su valoración.
Antes bien, al analizar las pruebas que cursan en autos, este Juzgador observa que conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba, contemplada en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, estableciendo las citadas disposiciones legales lo siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: “...La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quien quiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas".
Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió; y, b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Así, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
En el sub examine, la defensora judicial de la parte demanda dio contestación a la demandada centrada únicamente en negar y rechazar tantos los hechos alegados como el derecho señalado por la parte demandada, impugnando además los medios probatorios acompañados al escrito libelar donde se encontraba el contrato de arrendamiento que en decir del actor le proporciona el derecho de demandar el desalojo por vencimiento del término estipulado.
Planteados así los términos en los que quedo trabada la litis, se observa entonces que fue un hecho controvertido entre las partes la relación arrendaticia, toda vez que la defensora judicial negó, rechazó y contradijo la demanda y además impugnó el contrato acompañado al escrito libelar, el cual, a juicio de esta Alzada constituía el instrumento fundamental de la acción, siendo menester precisar que, el artículo 340 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, establece: “El libelo de la demanda deberá expresar:
…omissis… 6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”.
Para el Dr. Jesús Eduardo Cabrera, los documentos fundamentales son aquellos en que se funda la pretensión y ésta debe contener la invocación del derecho deducido junto con la relación de los hechos que conforman el supuesto de la norma aludida por el demandante, agregando el citado autor que, la frase del ordinal 6° “aquellos de los cuales se derive el derecho deducido”, debe interpretarse, en el sentido de que se trata de los instrumentos que prueban inmediatamente la existencia de los hechos que se han afirmado como supuesto de la norma cuya aplicación se pide. (El instrumento fundamental. Caracas, Revista de Derecho Probatorio N° 2, Editorial Jurídica ALVA, S.R.L., 1993, p. 19-29).
Por consiguiente, siendo que en el presente caso no quedó acreditada la relación arrendaticia del inmueble cuyo desalojo se demandó, al haberse desechado del proceso el contrato acompañado al escrito libelar de donde derivaba el derecho invocado, debe forzosamente este Juzgado Superior declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido confirmándose el fallo recurrido, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Capítulo VI
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de Derecho anteriormente, expuestas, éste Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de recurso de apelación ejercido por la parte demandante Sociedad Mercantil REMODELACIONES FONLIM, C.A., contra la decisión dictada el 03 de agosto de 2017, por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara sin lugar la demanda de desalojo intentada contra la Sociedad Mercantil PERFUMERIA LAS TRES FUERZAS DE SORTE, ambas identificadas al comienzo de este fallo.
Segundo: SE CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en este fallo y con distinta motivación, la decisión dictada el 03 de agosto de 2017, por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
Cuarto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 24 días del mes de enero de 2018. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se registró y público la anterior sentencia.
El Secretario
Leonel Rojas
