REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año: 208º y 159º
DEMANDANTE: JOSÉ IVÁN CONTRERAS CORREDOR, venezolano, mayor edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 11.973.833.
APODERADA
JUDICIAL: SHACHENIKA DEL VALLE RODRÍGUEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 51.295.
DEMANDADA: SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 5.743.288.
APODERADA
JUDICIAL: BELÉN GUTIÉRREZ LÓPEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 63.872.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000870
I
ANTECEDENTES
Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada en virtud de la revisión constitucional que haría la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en razón del recurso ejercido en fecha 1 de marzo de 2017, por la parte actora, ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, debidamente asistido de la abogada SHACHENIKA DEL VALLE RODRÍGUEZ, contra la sentencia dictada en fecha 17 de diciembre de 2015, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada y sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa impetrara el actor, en el expediente signado con el Nro. AP71-R-2012-000502 (nomenclatura del aludido juzgado).
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 14 de mayo de 2015, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.
En fecha 15 de mayo de 2015, le fue asignado el conocimiento de la presente causa al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien mediante auto fechado 20.5.2015, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa data exclusive, para que las partes presentaran sus escritos de informes, y una vez fenecido dicho lapso abriría un lapso de ocho (8) días para la consignación de las observaciones a los informes, para luego emitir la decisión correspondiente dentro de los sesenta (60) días siguientes al vencimiento del referido lapso de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente, luego de la presentación de los escritos de informes y observaciones por las partes, encontrándose la causa en estado de sentencia, apareció publicada el 17 de diciembre de 2015 por el referido Juzgado Superior, quien declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, y sin lugar la pretensión que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoara el demandante, ciudadano JOSE IVAN CONTRERAS CORREDOR.
Mediante diligencia presentada en fecha 3.2.2016, la apoderada judicial de la parte actora anunció recurso de casación en contra del mencionado pronunciamiento, ratificándolo mediante diligencia consignada el día 14 de abril de 2016, el cual quedó admitido a través del auto proferido en fecha 23 de mayo de 2016, siendo debidamente sustanciado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien en fecha 29 de noviembre de 2016, declaró perecido el recurso.
El 1 de marzo de 2017, compareció por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo Justicia, el ciudadano JOSE IVAN CONTRERAS CORREDOR, demandante, debidamente asistido por abogado e interpuso la solicitud de revisión constitucional en contra de la decisión emitida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por decisión emitida en fecha 10 de agosto de 2017, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo Justicia, declaró con lugar la solicitud de revisión, como de seguida se explana:
“… De esta manera encontrándose definitivamente firme la decisión objeto de revisión, por cuanto esta Sala por notoriedad judicial constató que la Sala de Casación Civil, por sentencia n.º 844 del 29 de noviembre de 2016, declaró perecido el recurso de casación formalizado contra misma, acerca de la procedencia de la presente solicitud, observa lo siguiente:
El solicitante, como antes se apuntó, denunció la violación de sus derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso, a la tutela judicial efectiva y a la vivienda, por cuanto sus alegatos la sentencia dicta por el Juzgado Superior realizó una falsa afirmación que condujo a la no valoración de la pruebas, incurriendo en graves errores, por cuanto a pesar de haber demostrado que cumplió con todas obligaciones derivadas del contrato de promesa bilateral de venta para poder adquirir el inmueble, y que fue la propietaria quien no cumplió dichas obligaciones.
Al respecto, esta Sala observa que el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la sentencia objeto de la revisión, declaró con lugar la apelación ejercida por la parte demandada en el juicio principal, ciudadana Silvia Carolina Sánchez, contra la dictada el 30 de abril de 2015, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuso el aquí solicitante en contra de la ciudadana Silvia Carolina Sánchez; y en consecuencia, revocó la sentencia objeto de apelación.
…Omissis…
En este sentido, la carga de la prueba incumbe al actor, en cuanto al hecho constitutivo de su derecho, y en lo que atañe al demandado, en cuanto a la existencia del hecho impeditivo, modificativo o extintivo.
…Omissis…
Ahora, desde el punto de vista procesal, la disposición contenida en el Código de Procedimiento Civil, no es más que una ilustración dirigida al juez a fin de la solución de los conflictos en atención al cumplimiento de la carga de la prueba, para lo cual debe tomar en consideración de alegación de las partes. Siendo ello así, la Sala ratifica que conforme a los principio que rigen la materia probatoria, cuando la parte actora alega un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la parte demandada a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo, tal y como ha sido sostenido por esta Sala en sentencia n.º 49 del 23 de febrero de 2017, caso: Doris Josefina Capote Silva.
…Omissis…
De manera que, en el presente caso, el documento de cancelación de la hipoteca fue autenticado fuera del lapso previsto en el contrato de opción de compraventa y la parte demandada no demostró que se hubiese otorgado la prórroga, que debía ser establecida de mutuo acuerdo entre las partes.
Asimismo, la parte demandada no desvirtúo el hecho negativo alegado por el accionante, con relación a que no asistió al Registro en la oportunidad fijada para la protocolización del documento de venta; por lo que, no correspondía a la parte actora la prueba del hecho negativo, sino a la parte demandada le correspondía demostrar el hecho afirmativo, y ello lo ha debido tomar en cuenta el Tribunal Superior que conoció en alzada la demanda de cumplimiento de contrato.
Al respecto, la Sala considera que el fallo dictado el 17 de diciembre de 2015, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, incurrió en evidente violación de los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva, al debido proceso y a la defensa del solicitante, al haber establecido hechos totalmente distorsionados a lo que emergía de las pruebas aportadas, referente a la distribución de la carga de la prueba lo que compromete efectivamente el orden público, por estar vinculado a la materia probatoria. Así se declara.
De este modo, al determinarse que la sentencia objeto de revisión se apartó expresamente de la interpretación que ha hecho esta Sala Constitucional acerca de la distribución de la carga de la prueba y sobre el derecho constitucional a la obtención de la tutela judicial efectiva esta Sala declara que ha lugar la presente solicitud de revisión constitucional y, en consecuencia, anula el fallo dictado el 17 de diciembre de 2015, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y repone la causa del juicio del cumplimiento de contrato de opción de compraventa al estado de que un Juzgado Superior en lo Civil de la misma Circunscripción Judicial, distinto, dicte un nuevo pronunciamiento sobre el mérito de la apelación ejercida, contra la sentencia dictada el 30 de abril de 2015, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, considerando los razonamientos emitidos en el presente fallo. Así se decide…”
Por auto de fecha 6.10.2017, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en aras de dar cumplimiento a lo ordenado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, remitió la totalidad del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Verificada la insaculación de causas, quedó asignado a este Juzgado Superior Segundo el conocimiento y decisión de la apelación in comento, por lo que se recibieron las actuaciones y en fecha 20.10.2017, se libraron boletas de notificación a las partes intervinientes, a los fines de comunicarles lo pertinente, con la advertencia de que una vez que constara en auto dichas notificaciones comenzaría a transcurrir el lapso de cuarenta (40) días continuos para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido analógicamente en el artículo 522 del Código Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 90 íbidem.
Cumplidas las notificaciones ordenadas, este Juzgado Superior pasa a decidir el presente asunto judicial, luego presentar el resumen de los acontecimientos procesales trascendentes producidos en el presente caso.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 15 de noviembre de 2013, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, por el ciudadano JOSE IVAN CONTRERAS CORREDOR, demandante, debidamente asistido de la abogada, SHACHENIKA DEL VALLE RODRÍGUEZ, contra la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, fundamentada en lo siguiente: 1) Que desde el día 30 de julio de 2009, la parte actora conjuntamente con su esposa, ciudadana Belkis Josefina Pirona Barrera, han utilizado en condición de arrendatarios, el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 358, situado en el noveno (9no) piso, sección C del edificio Lebrún, antes conocido como edificio Battaglia, ubicado en la Urbanización Lebrún, frente a la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, cuya propiedad es de la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ. 2) Que el monto establecido inicialmente como canon de arrendamiento fue la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00), mensuales, empero actualmente el monto pagado es de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) mensuales, debiendo ser pagado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, hechos que se evidencian de los contratos de arrendamiento suscritos entre los ciudadano JOSE IVAN CONTRERAS CORREDOR y SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, los cuales fueron autenticados por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fechas 30 de julio de 2009 y 5 de octubre de 2011, bajo los Nros. 22 y 15 del tomo 127 y 393 de los libros de autenticaciones llevados por la referida oficina. 3) Que desde la posesión del inmueble, el ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, parte actora, ha realizado innumerables mejoras y reformas a la cocina, debido a que el mismo se encontraba arrendado a otras personas y se encontraba en malas condiciones, pagando igualmente, las facturas atrasadas correspondientes al condominio, así como las planillas generadas mensualmente. 4) Que en el año de 2012, el demandante ofreció comprarle el bien inmueble que en arrendamiento le fue dado, a la demandada, lo que concluyó con la celebración de un contrato de opción de compraventa, el cual fue suscrito por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 21.3.2013, bajo el Nro. 27, tomo 31; constituyendo la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 569.600,00), el precio definitivo de venta. 5) Que el plazo establecido para que se llevara a cabo la compraventa era de noventa (90) días, pudiendo ser prorrogado por treinta (30) días más. 6) Que al quedar determinada la celebración de la opción compraventa, el ciudadano JOSE IVAN CONTRERAS CORREDOR, actor, realizó todos los trámites permitentes para la solicitud del crédito respectivo, pero desde el mes de noviembre de 2012, cuando solicitó la certificación de gravamen requerida por las entidades financieras para otorgar los créditos, fue constatado la existencia sobre el bien inmueble, de una hipoteca de primer grado a favor de la Caja de Ahorro y Previsión Social de los Trabajadores de la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CATECYM), por la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), lo que impidió la suscripción del documento de compraventa, toda vez que sin el documento de cancelación de la hipoteca o el acuerdo suscrito entre el ente acreedor y la entidad bancaria donde se prevea el borrador del pago del gravamen aprobado por el banco que haya otorgado el crédito, no sería procedente el otorgamiento del documento definitivo. 7) Que una vez notificado por la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, demandada, respecto del pago de la mencionada hipoteca, el demandante volvió a solicitar la certificación de gravamen, conforme a las constancias de pago de fechas 13 y 14 de marzo de 2013, marcadas con los números “9 y 10”, y que en aras de obtener el bien inmueble, se comunicó con la propietaria del mismo, solicitándole su ayuda para el pago de los gastos generados por el documento de la cancelación de la hipoteca, en ese sentido, pagó los emolumentos para la autenticación del documento de cancelación del gravamen, el cual quedó autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 26 de junio de 2013, bajo el Nro. 053, tomo 021. 7) Que igualmente pagó a nombre del esposo de la parte demandada, el monto correspondiente al Impuesto Sobre la Renta (ISLR), denominada Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas Nro. 00042969, fechada 25 de julio de 2013. Asimismo, ostenta en copia simple la cédula catastral Nro. 121.858, concerniente al bien inmueble objeto del contrato, la cual fue expedida por la Dirección de Catastro de Municipio Sucre del estado Miranda, el día 1.7.2013, y la constancia de pago correspondiente a los emolumentos pagados por los trámites realizados por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 2013, a través de la cual fue fijada la oportunidad para la suscripción del documento definitivo de compraventa con traslado al Centro de Firmas de la entidad bancaria Banesco C.A., (Banco Universal), en el Centro Comercial El Recreo Municipio Libertador, sin embargo, la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, no asistió, alegando de seguida que “…Vale más y ella no va a perder dinero vendiéndolo a ese precio…”. 8) Que la responsabilidad en el incumplimiento del contrato suscrito fue la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, al liberar la hipoteca y consignar el documento notariado, pero sin registrar, cuatro (4) días después de vencidos el plazo de los noventa (90) previstos para la suscripción del contrato de opción de compraventa, hecho que ha impedido concluir con la celebración. 9) Que la presente acción se fundamentó en los artículos 1.159, 1.160, 1.161 y 1.274 del Código Civil, 2, 3, 4 y 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen de Prestacional de Vivienda y Hábitat. 10) Que de acuerdo a lo previsto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora solicitó sea decretada la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento pretende. 11) Que por las razones de hecho y de derecho previamente enunciadas, solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito, a través de la venta del inmueble objeto del mismo, que sea descontado del precio de la mencionada venta, el dinero pagado por concepto de depósito, toda vez que el referido bien no ha sufrido daño alguno desde la suscripción del contrato de arrendamiento, asimismo peticionó sea descontado del mismo monto, el pago del condominio, incluyendo los generados con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento y que por él fueron pagados, así como todos aquellos pagados hasta la venta definitiva del inmueble, ya que la propietaria es la responsable en el pago del condominio y finalmente, sea condenada la parte demandada al pago de las costas y costos del proceso.
La pretensión in comento quedó admitida, en fecha 20 de noviembre de 2013, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien ordenó el emplazamiento de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación. En la misma data, y debido a que la parte demandada se encuentra domiciliada en el estado Aragua, dicho tribunal comisionó al Juzgado Distribuidor de Municipio de esa Circunscripción Judicial, a los fines de que el tribunal que corresponda por medio del respectivo alguacil, practicara la citación.
Luego, mediante auto fechado 26.11.2013, el mencionado tribunal ordenó abrir el cuaderno separado de medidas cautelares, en virtud de las copias fotostáticas consignadas por la parte accionante y una vez sustanciado el mismo, decretó la medida solicitada.
En fecha 1 de abril de 2014, compareció la parte demandada asistida por ciudadana BÉLEN GUTIÉRREZ LÓPEZ, abogada en ejercicio inscrita debidamente en el Inpreabogado bajo el Nro. 63.872, quien se dio por citada y consignó poder apud acta otorgado por la parte demandada, para que en su nombre y representación actuara en juicio. Seguidamente, el día 5.5.2014, la mencionada apoderada judicial presentó escrito de contestación constante de seis (6) folios útiles y cuarenta y siete (47) anexos, en los cuales arguyó, que niega, rechaza y contradice la pretensión deducida por el actor, tanto en los hechos como en el derecho, debido a que los argumentos indicados por el ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, adolecen de verdad al igual que todas las pruebas consignadas, razón por la cual, las desconoce ya que carecen de certeza y por no ser presentadas en tiempo hábil para ello. De igual forma, en la misma oportunidad y conforme al artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6 correspondiente al defecto de forma de la demandada, concordado con el artículo 340 ibídem, específicamente en sus ordinales 1º y 2º, por cuanto el escrito libelar no cumple con los requisitos básicos que exige la norma, aunado a la incongruencia y falsedad existente en el mismo. Que en atención a lo indicado en la parte in fine del artículo 361 y lo previsto en el artículo 365 ambos del Código de Procedimiento Civil, procedió a reconvenir por resolución de contrato de arrendamiento, al ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, en los siguientes términos: 1) Que es cierto el hecho de que con la parte actora, tenía una relación arrendaticia debido a que le dio en arrendamiento un inmueble de su exclusiva propiedad, ubicado en la Av. Lebrún del Municipio Sucre, Torre C, piso 9, apartamento 358, Urbanización Lebrún del Municipio Sucre del estado Miranda. 2) Que al celebrar el contrato de arrendamiento, el ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, luego de realizar la correspondiente inspección ocular, lo recibió y aceptó sin realizar alguna observación bien por escrito o verbal, manifestando claramente que estaba conforme con las condiciones en que le fue entregado el bien. 3) Que de los contratos de arrendamiento suscritos, se puede evidenciar en su cláusula segunda, la duración de los contratos, incluyendo tanto su fecha de inicio como de finalización, de la cláusula cuarta, se sustrae que las reparaciones menores que tenga que necesite el inmueble como, pintura, cerraduras u otras, serían a cargo del arrendatario, de la cláusula sexta se colige, que los arrendatarios deben entregar el bien inmueble al finalizar el contrato y en las mismas condiciones en que fue recibido, y de la cláusula novena, se constata la prohibición de realizar arreglos mayores en la estructura del bien inmueble arrendado, sin la autorización expresa y por escrito de la arrendataria, y que de ser autorizadas, los arreglos quedarían a beneficio del bien, sin que la arrendataria tenga que resarcirle algún gasto por lo realizado; quedando evidenciado de las mencionadas cláusulas, las prohibición de reformar o mejorar el apartamento, debiendo solicitar la respectiva autorización, que el ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, jamás peticionó. 4) Que en lo que corresponde al pago de condominio, al suscribir el contrato de arrendamiento fue acordado de forma verbal, que sería pagado por el arrendatario, debido al bajo monto que se paga mensualmente al efecto, conviniendo además que una vez entregadas las respectivas facturas o recibo, el dinero sería devuelto, hecho que desde la suscripción del contrato de arrendamiento ha venido realizándose. 5) Que desde el año 2012, firmó con el ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, un contrato a través del cual dio en opción de compraventa su inmueble, siendo establecido la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), como precio definitivo de la venta, pero al momento de celebrar dicho contrato, la parte actora sugirió el monto de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 569.600,00), quedando notariada por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2013, bajo el Nro. 27, tomo 31. Conviniendo además, que una vez le otorgara el préstamo por la mencionada cantidad, la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, devolvería la diferencia concerniente a CIENTO SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 169.600,00), todo a razón del supuesto crédito hipotecario existente sobre el bien. 6) Que el demandante, JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, jamás indicó si realmente le fue otorgado el préstamo hipotecario, así como tampoco informó el día y hora para la firma por ante el Registro Público, aun cuando tenía forma de comunicarse, debido a que tiene su número, así como el de su esposo y del abogado Arturo Bello, quienes también podían comunicarse con la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, por lo que se evidencia que el demandante tenia formas de comunicar si le habían o no otorgado el préstamo hipotecario, para así formalizar la venta. 7) Que al ofrecer el inmueble para la opción de compraventa, la demandada le informó al ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, respecto de la existencia de la hipoteca de primer grado que sobre el bien existía, toda vez que dicha hipoteca fue pagada antes del tiempo previsto en el contrato a fin de liberar el inmueble para la venta, siendo entregado a la parte actora el documento expedido por CANTV donde consta la mencionada liberación, el cual solo estaba notariado faltando sólo registrarlo, estando la demandada comprometida al pago de los gastos generados con ocasión a dicho trámite. 8) Que debido al vencimiento del contrato de opción de compraventa suscrito, tiene derecho a la cláusula penal establecida y a la entrega inmediata del bien inmueble objeto del convenio. 9) Que la reconvención se fundamentó en los siguientes artículos, 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.133, 1.141, 1.115, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y 286, 338, 340 y 365 del Código de Procedimiento Civil. 10) Que por las razones de hecho y de derecho previamente enunciadas, solicitó sea resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito con la parte atora en fecha 21 de marzo de 2013, sea entregado el bien inmueble dado en arrendamiento, el cual constituye el objeto de la mencionada opción, en las condiciones en el que fue dado en arrendamiento, de igual forma, solicitó sea levantada la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el juzgado de conocimiento.
Mediante decisión proferida en fecha 13.6.2014, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado los requisitos dispuestos en los ordinales 1º y 2º del artículo 340 ibídem. Asimismo, por sentencia emitida el 25 del mismo mes y año, el referido tribunal declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ.
Abierta ope legis la causa a pruebas, en fecha 26 de mayo, 16 y 30 julio de 2014, comparecieron las apoderadas judiciales de las partes, quienes consignaron sus escritos de promoción de pruebas, la primera y tercera consignadas por la parte demandada y la segunda por parte del actor. Luego, por auto emitido en fecha 7 de agosto de 2014, fue declarada extemporánea por tardía la ampliación de las pruebas presentada el día 30.6.2014, mientras que los demás medios probatorios, al no ser considerados ilegales ni impertinentes quedaron admitidos.
En fecha 25.11.2014, las partes presentaron escritos de informes y ambas realizaron las respectivas observaciones, una vez concluido el iter procesal, la decisión fue publicada el 30 de abril del 2015, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien declaró parcialmente con lugar la pretensión deducida por el demandante.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Reseñados los antecedentes del presente fallo, se observa entonces, que la sentencia referida dictada por el juzgado a quo, fue únicamente apelada por el representante judicial de la parte demandada, por los que los aspectos demandandos y declrados improcedentes por el juzgado de conocimiento, no serán objeto de análisis por este juzgador al haber quedado firme, ello a los fines de no incurrir en el vicio de la “nom reformatio impeius”.
Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteado el thema decidendum en el presente caso, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes. Así, el demandante pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa que suscribió con la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2013, bajo el Nro. 27, Tomo 31. Siendo el caso que, a su decir, desde el día 30.7.2009, conjuntamente con su esposa, ciudadana Belkis Josefina Pirona Barrera, ha estado poseyendo en condición de arrendatario el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 358, situado en el noveno (9no) piso, sección C del edificio Lebrún, antes conocido como edificio Battaglia, ubicado en la Urbanización Lebrún, frente a la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, propiedad de la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, demandada, pagando oportunamente los cánones de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Que desde el año 2012, el ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR y su cónyuge, ofrecieron comprar el bien inmueble por ellos habitado, concluyendo el referido ofrecimiento con la celebración de un contrato de opción de compraventa constituyendo el objeto del mismo, el apartamento dado en arrendamiento, quedando suscrita dicha convención como ya se expresó, en fecha 21 de marzo de 2013. Que el precio definitivo de la venta es la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 569.600,00), fijándose para el cumplimiento respectivo un lapso de noventa (90) días prorrogable por treinta (30) días más. Que ante tal convención, el demandante realizó todos los trámites pertinentes para la solicitud del crédito y desde el mes de noviembre de 2012, al solicitar la certificación de gravámenes requerida por el banco, constituyendo ésta una exigencia para la procedencia o no del crédito hipotecario, se constató que sobre el bien inmueble existía una hipoteca de primer grado a favor de la Caja de Ahorro y Previsión Social de los Trabajadores de la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CATECYM), por la suma de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), lo que impidió la suscripción del documento de compraventa, toda vez que sin la cancelación de la hipoteca o un acuerdo entre el ente acreedor y la entidad bancaria donde se prevea el borrador del pago del gravamen aprobado por el banco que haya otorgado el crédito, no se procedería al otorgamiento del documento definitivo in commento; que luego de la afirmación de la propietaria a través de la cual, informó del pago de la hipoteca, la parte actora volvió a solicitar la certificación de gravamen, solicitándole además a la demandada, ayuda para el pago de los gastos generados con ocasión a los trámites para la obtención del documento de cancelación de la hipoteca, pagando así los emolumentos para la autenticación de dicho documento realizado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 26 de junio de 2013, bajo el Nro. 053, tomo 021. De igual forma, el ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, demandante, pagó a nombre del esposo de la demandada, lo correspondiente al Impuesto Sobre la Renta (ISLR) concerniente a la Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas, Nro. 00042969 fechada 25.7.2013, teniendo en sus manos también, la cédula catastral del bien inmueble, expedida por la Dirección de Catastro del Municipio Sucre del estado Miranda de fecha 20 de junio de 2013. Que de la constancia de pago de los emolumentos del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, de fecha 23.7.2013, se evidencia que fue fijada la fecha para la suscripción del documento definitivo de compraventa con traslado al centro de firmas de la entidad bancaria Banesco C.A., (Banco Universal), en el Centro Comercial el Recreo Municipio Libertador, sin embargo, la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, demandada, no asistió alegando que “… Vale más y ella no va a perder dinero vendiéndolo a ese precio…”, asimismo, procedió a liberar la hipoteca y presentó el documento notariado, mas no registrado, luego de cuatro (4) días de vencido el plazo de los noventa (90) días previstos en la convención, incumpliendo así, el contrato de opción de compraventa suscrito.
En la litis contestatio, si bien se admitió la relación arrendaticia y la suscripción del contrato cuyo cumplimiento se acciona, la parte demandada negó, rechazó y contradijo la pretensión deducida por el actor, tanto en los hechos como en el derecho invocado, arguyendo que lo indicado por el ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, adolece de una verdad verdadera, al igual que todas y cada una de las pruebas consignadas, arguyendo que nunca se negó al trámite y al pago de los emolumentos necesarios.
Para resolver el debate judicial que quedó así planteado, antes de pronunciarse con relación al fondo del presente asunto, procede este Juzgado Superior al análisis de los medios probatorios que han sido válida y tempestivamente aportados al proceso.
De la parte demandante.
Con el libelo:
• Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos, SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, como arrendadora y JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR y BELKIS JOSEFINA PIROMA BARRERA, como arrendatarios, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 30 de julio de 2009, bajo el Nro. 22, Tomo 127, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría.
• Copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, como arrendadora y JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR y BELKIS JOSEFINA PIROMA BARRERA, como arrendatarios, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 5 de octubre de 2011, bajo el Nro. 15, Tomo 393, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, como arrendadora y JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR y BELKIS JOSEFINA PIROMA BARRERA, como arrendatarios, con una vigencia desde el 30.9.2012 hasta el 30.3.2013.
De los mencionados contratos de evidencia que en efecto existió entre los ciudadanos ut supra indicados, una relación contractual, iniciada a partir de la primera convención suscrita en fecha 30.7.2009, constatándose además que el bien objeto de los contratos celebrados, era un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 358, situado en el noveno (9no) piso, sección C del edificio Lebrún, antes conocido como edificio Battaglia, ubicado en la Urbanización Lebrún, frente a la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, propiedad de la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, demandada, asimismo se evidenció, las condiciones, lapsos y precios fijados por las partes, y siendo que fue reconocida la relación contractual entre la partes, quien aquí decide los admite y valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil. Así se decide.
• Original de las facturas contentivas de los materiales y gastos ocasionados con motivo de las mejoras y reformas realizadas por el ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR y su cónyuge, en el bien inmueble que en arrendamiento les fue dado. Estos medios probatorios emanados de terceros no fueron en modo alguno ratificados conforme al artículo 431 Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual deben ser desechados del proceso. Así se decide.
• Copias fotostáticas de los recibos de condominios expedidos por la Junta de Condominio del Edificio Lebrún y emitidos a nombre de la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, de fechas 5 y 8 del año 2009. Verificados como fue, la emisión de dichas recibos por parte de un tercero que no forma parte del juicio y que, al no ser ratificados en la oportunidad correspondiente de acuerdo a lo indicado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desechan. Así se declara.
• Copia certificadas del contrato de opción de compraventa suscrito entre los ciudadanos SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, como optante vendedora y JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, optante comprador, quedando autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2013, bajo el Nro. 27, Tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, siendo objeto del mismo, un bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nro. 358, situado en el noveno (9no) piso, sección C del edificio Lebrún, antes conocido como edificio Battaglia, ubicado en la Urbanización Lebrún, frente a la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda. Demostrándose con ello, las condiciones, lapsos de cumplimiento, el precio fijado por las partes y lo concerniente a la cláusula penal por incumplimiento, evidenciándose además, las intenciones de las partes en celebrar eventualmente una compraventa y al resultar la prueba fundamental de la pretensión in commento, este ad quem valora este medio de prueba conforme a al artículo 1.384 Código Civil. Así se decide.
• Copias simples de las solicitudes de certificaciones de gravámenes realizadas respecto al inmueble objeto del contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento es peticionado en el presente proceso y expedida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fechas 14.11.2012 y 14.3.2013, Nro. 30, tomo 48 de ambas certificaciones, marcadas con los números “9 y 10”. De las que se observa, que sobre el referido bien fue constituido una hipoteca de primer grado a favor de la Caja de Ahorro y previsión Social de los Trabajadores de la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CATECYM) hasta por la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), y al no ser impugnadas en la oportunidad correspondiente éstos instrumentos públicos administrativos, se valoran de acuerdo a los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Original del escrito de liberación de hipoteca, expedido por los ciudadanos Roberto Silva Arroyo y Betzaida López, actuando en su carácter, el primero de presidente y la segunda de tesorera del Consejo de Administración de la Caja de Ahorro y Previsión Social de los Trabajadores de la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CATECYM), autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 26 de junio de 2013, bajo el Nro. 053, Tomo 021 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria. Mediante la cual indican haber recibido la totalidad del préstamo y al quedar la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, demandada, solvente en cuanto al capital y a los intereses que pudiese adeudar, declararon canceladas las obligaciones a su cargo y en consecuencia extinguida la anticresis y la hipoteca convencional de primer grado constituida sobre el bien inmueble de su propiedad, por lo que se valora conforme a lo establecido en los artículos 1.363 y 1.370 del Código Civil. Así se declara.
• Copia fotostática de la Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas Nro. 00042969, expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 25.7.2013, a nombre de la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, debido a la compraventa del inmueble suficientemente identificado.
• Copia simple de la cédula catastral Nro. 121.858, expedida por la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre, Dirección de Catastro Municipal de fecha 20 de junio de 2013, realizada sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 358, situado en el noveno (9no) piso, sección C del edificio Lebrún, antes conocido como edificio Battaglia, ubicado en la Urbanización Lebrún, frente a la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, a nombre de la demandada, SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ. Verificándose de ello, la propiedad que ostenta la mencionada ciudadana sobre el bien objeto del contrato de opción de compraventa celebrado con la parte actora, JOSÉ IVÁN CONTRERAS CORREDOR.
• Copia simple de la constancia de pago de los emolumentos pagados al Registro del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, de fecha 23.7.2013, con motivo del traslado para la firma del documento definitivo de opción de compraventa al centro de firmas de la entidad bancaria Banesco C.A, (Banco Universal) ubicada en el Centro Comercial el Recreo, Municipio Bolivariano Libertador.
• Copia fotostática del Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda otorgado al ciudadano ÁNGEL HERIBERTO ROMERO CORDERO en fecha 13.1.2013, todo por haber cumplido con los requisitos establecidos en el ordenamiento jurídico vigente para su incorporación en dicho Registro, debido a su condición de arrendatario del apartamento distinguido con el Nro. 358, situado en el noveno (9no) piso, sección C del edificio Lebrún, ubicado en la Urbanización Lebrún, frente a la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda. De este medio probatorio se constata, la condición que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa suscrito y que cuyo cumplimiento demanda, asimismo se observa, que en efecto el ciudadano ÁNGEL HERIBERTO ROMERO CORDERO, reside en dicho apartamento, pero sin enunciar el tiempo de habitabilidad.
Al ser estos medios de pruebas, documentos públicos administrativos que en modo alguno resultaron impugnados por la contraparte en la oportunidad correspondiente, se admite y valoran conforme a lo indicado en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En el lapso probatorio
• Ratificó el mérito favorable de autos, al respecto es necesario realizar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular. Y así se declara.
• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la empresa de telecomunicaciones Movilnet, para que informara respecto de las llamadas realizadas y mensajes de texto enviados, a partir del 23 de marzo de 2013 hasta la actualidad, desde los siguientes números telefónicos: 0426-949.54.36 y 0416-817.6419, el primero propiedad de la parte demandada, SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ y el segundo del ciudadano ÁNGEL HERIBERTO ROMERO CORDERO, actor, a los fines de verificar la efectiva comunicación que entre las partes existe. Ante tal solicitud, en fecha 30 de septiembre de 2014, la gerencia de asuntos judiciales de la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CANTV), emitió respuesta al oficio librado por el a quo (f.204, pieza Nro. I), indicando que anexaría en un compacto (CD) los datos correspondientes a las llamadas y mensajes de textos enviados desde los números telefónicos 0416-817.6419 y 0426.949.54.36, disponibles en el sistema, resultando agregado al expediente conforme al auto contentivo del comprobante de recepción emitido en fecha 10 de octubre de 2014 y disponiendo por auto del 22.10.2014, el séptimo (7mo) día de despacho a las 10:30am, oportunidad para que las partes verificaran el contenido del disco compacto (CD), lo que tuvo lugar el día 4 de noviembre de 2014, compareciendo las apoderadas judiciales de las partes. Asimismo, una vez finalizada la reproducción e inspección del video contenido en el CD, la representación judicial de la parte actora, expuso: “…La información enviada por CANTV, no corresponde con la solicitada en el numeral 5 del Escrito de Promoción de Pruebas, mas sin embargo una cosa puede evidenciarse que el número telefónico distinguido como el 0426-949.54.36; no corresponde a la ciudadana Silvia Sánchez, según lo informado por la Gerencia de Asuntos Judiciales de CANTV, mas sin embargo este el número mediante el cual siempre mantuvieron comunicación el ciudadano José Iván Contreras con las ciudadanas Silvia Sánchez, de conformidad con la empresa este número de cédula V-5.019.637, por lo tanto ruego al Tribunal tome este hecho en cuenta…” Seguidamente, toma la palabra la apoderada judicial de la parte demandada y expone: “…Deseamos manifestar que el número telefónico de la ciudadana Silvia Sánchez, el cual se hace referencia fue sustraído en las inmediaciones de la Plaza Bolívar de La Victoria, aproximadamente en Noviembre de 2013. Por otro lado deseamos dejar constancia que el ciudadano José Iván Sánchez, desde el mes de Octubre de 2013…”. Evidenciándose que en efecto, entre las partes hubo comunicación, pero nada arroja para resolución de la controversia, en consecuencia se desecha del proceso. Así se declara.
• Promovió igualmente prueba de informes de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 433 eiusdem, a fin de que se oficiara a la entidad bancaria Banesco C.A, (Banco Universal), en su sede principal, ubicada en la Av. Principal de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda, para que informara la fecha específica en el cual fue aprobado el crédito hipotecario solicitado por el ciudadano ÁNGEL HERIBERTO ROMERO CORDERO, así como la fecha en cual fue retirado el documento contentivo de la cancelación de hipoteca. Al respecto, no se evidencia de las actas, respuesta alguna con ocasión al pedimento formulado por la representación judicial de la parte demandante, aún cuando el juzgado de cognición libró el respectivo oficio, por tanto nada ha de analizar este ad quem. Así se declara.
• Promovió prueba de informes de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, ubicado en la planta baja del edificio Peñafiel, al lado de la empresa Materiales Guayabal, cerca de la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, para que informara las veces y fechas en las que fueron pagados lo emolumentos por los cuales se fijó la fecha para la suscripción del documento definitivo de compraventa, con traslado al centro de firmas de la entidad bancaria Banesco C.A, (Banco Universal) ubicada en el Centro Comercial el Recreo, Municipio Bolivariano Libertador. En ese sentido, mediante escrito presentado el día 19.11.2014, el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, emitió respuesta al oficio librado por el juzgado de conocimiento que riela al folio 4 del expediente pieza Nro. II, a través del cual informó, que el ciudadano ÁNGEL HERIBERTO ROMERO CORDERO, presentó en dos (2) oportunidades el documento de venta, según trámites Nros. 238.2013.3.958 de fecha 25 de julio de 2013 y 238.2013.3.3246 fechado 1 de octubre de 2013, ambas con pago de traslado hacia el centro de firmas de la entidad bancaria Banesco C.A., (Banco Universal), ubicado en el Centro Comercial el Recreo, a razón de lo cual este medio probatorio se ha de valorar conforme a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Original de la factura emitida por MRW, Nro. de guía 0127001-14083724, fechada 15.10.2013, siendo el remitente del envío realizado José Iván Contreras y la destinataria, ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ. Ciertamente, se observa de la referida probanza un envío realizado desde Municipio Sucre del Distrito Capital al Municipio Linares Alcantara La Victoria, empero, este ad quem no puede verificar el contenido de lo enviado y así constatar lo argüido por la parte actora, según el cual intentó una vez más, notificarle a la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, respecto la fecha para la firma del contrato definitivo del contrato de opción de compraventa, además de no ser ratificado en el proceso al provenir de un tercero ajeno al juicio, ex artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha. Así se establece.
De la parte demandada.
Con la contestación:
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos, SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, como arrendadora y JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR y BELKIS JOSEFINA PIROMA BARRERA, como arrendatarios, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 30 de julio de 2009, bajo el Nro. 22, tomo 127, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos, SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, como arrendadora y JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR y BELKIS JOSEFINA PIROMA BARRERA, como arrendatarios, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2010, bajo el Nro. 009, tomo 286, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría.
• Copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, como arrendadora y JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR y BELKIS JOSEFINA PIROMA BARRERA, como arrendatarios, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 5 de octubre de 2011, bajo el Nro. 15, tomo 393, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría.
• Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, como arrendadora y JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR y BELKIS JOSEFINA PIROMA BARRERA, como arrendatarios.
• Copia fotostáticas de las facturas contentivas de los materiales y gastos ocasionados con motivo de las mejoras y reformas realizadas por el ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR y su cónyuge, en el bien inmueble que en arrendamiento les fue dado.
• Copia fotostática del contrato de opción de compraventa suscrito entre los ciudadanos SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, como optante vendedora y JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, optante comprador, quedando autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2013, bajo el Nro. 27, tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, siendo objeto del mismo, el apartamento distinguido con el Nro. 358, situado en el noveno (9no) piso, sección C del edificio Lebrún, antes conocido como edificio Battaglia, ubicado en la Urbanización Lebrún, frente a la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda.
• Copia certificada del escrito expedido por los ciudadanos Roberto Silva Arroyo y Betzaida López, actuando en su carácter, el primero de presidente y la segunda de tesorera del Consejo de Administración de la Caja de Ahorro y Previsión Social de los Trabajadores de la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CATECYM), autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 26 de junio de 2013, bajo el Nro. 053, tomo 021 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, a través de la cual declaran haber recibido el pago de la totalidad del préstamo, por lo que declaran canceladas las obligaciones a cargo de la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, y en consecuencia extinguida la anticresis y la hipoteca convencional de primer grado constituida sobre el bien inmueble de su propiedad.
Respecto de estos medios probatorios, quien aquí decide, realizó con anterioridad el análisis correspondiente, por lo que se ratifica lo antes expuesto. Así se establece.
• Recibos de condominios expedidos por la Junta de Condominio del Edificio Lebrún a nombre de la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, de los meses que van desde junio a diciembre de 2008 y de enero a marzo de 2009. Verificados como fue el pago realizado con ocasión a los gastos de condominio generados producto del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nro. 358, situado en el noveno (9no) piso, sección C del edificio Lebrún, antes conocido como edificio Battaglia, ubicado en la Urbanización Lebrún, frente a la Av. Francisco de Miranda. Por cuanto, al no ser ratificado en la oportunidad correspondiente, debido a que fue expedido por un tercero ajeno al juicio, se desecha del proceso conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Original del recibo de compra del cheque gerencia Nro. 61145-95, expedido por la entidad bancaria Banesco C.A., (Banco Universal), por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), y original de la planilla de depósito Nro. 24277986, efectuado por la referida cantidad a la cuenta Nro. 010210106630209459907, perteneciente a la entidad bancaria Corp Banca, a nombre de la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, demandada (f.131). Siendo que estas probanzas no fueron impugnadas en modo alguno por su contraparte, se admiten y valoran conforme a los 1.383 del Código Civil. Así se decide.
• Original de la partida de nacimiento del ciudadano Richard Alexis Caceres Sánchez hijo legítimo de la parte demandada, SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ. Ahora bien, aunque esta probanza no fue impugnada por su contraparte, quien aquí decide, considera que la misma resulta impertinente respecto del caso bajo estudio, toda vez que nada aporta para la resolución del mismo, pues si bien es cierto, esta probanza fue consignada a los fines de dejar evidenciado la existencia del hijo de la ciudadana ya indicada y su posible necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento al ciudadano ÁNGEL HERIBERTO ROMERO CORDERO, demandante, no es menos cierto que, dicho alegato formaba parte de la reconvención propuesta por la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ contra ÁNGEL HERIBERTO ROMERO CORDERO, la cual fue declarada inadmisible en la oportunidad correspondiente por el juzgado a quo, en consecuencia esta probanza debe ser desechada del proceso. Así se establece.
En el lapso probatorio
• Ratificó el mérito favorable de los autos, al respecto este Juzgado Superior, emitió el análisis respectivo con anterioridad, el cual es ratificado ahora. Así se decide.
• Promovió prueba de informes de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), para que informara si el ciudadano ÁNGEL HERIBERTO ROMERO CORDERO, titular de la cédula de identidad Nro. 11.973.833, parte actora, solicitó préstamo hipotecario a alguna institución bancaria, indicando detalladamente la fecha y el monto solicitado. Al respecto, pese haber librado el tribunal de la causa el oficio correspondiente, de la institución oficiada no se obtuvo respuesta alguna, por lo tanto, nada ha de analizar este Juzgado Superior. Así se establece.
• Promovió prueba testimonial de los ciudadanos ARTURO BELLO, JESÚS MIGUEL PLAZA ORTEGA, NINOSKA MARÍTZA CAMACARO ARRIETA, IBRAHIM ANTONIO PÁEZ MEDINA, ADRÍAN GREGORIO MANRRIQUE, quienes luego de admitida la prueba y una vez fijado por el a quo el día y hora para que tuviese lugar los actos para las declaraciones correspondientes, no comparecieron, sin embargo, mediante diligencia fechada 23.9.2014, la apoderada judicial de la parte demandada, solicitó se fijara nuevamente fecha y hora para la comparecencia de los testigos promovidos. Mediante auto proferido el día 23.9.2014, el juzgado de conocimiento fijó la oportunidad para que tuviere lugar, el acto respectivo. En el referido momento, según consta del acta levantada por el a quo en fecha 30 de noviembre de 2014 y que riela al folio 209 pieza Nro. I, se evidenció la no comparecencia del ciudadano ARTURO BELLO, empero en lo que respecta a los demás testigos, estos si comparecieron quienes rindieron su declaración por ante el tribunal de la causa en fecha 3.11.2014, de la siguiente forma:
JESÚS MIGUEL PLAZA ORTEGA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 6.887.594, quien al momento de su declaración expresó lo siguiente: “…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el inmueble ubicado en el Edificio Lebrún, Torre “C” en la Avenida Francisco de Miranda, es propiedad de la ciudadana Silvia Sánchez? Respuesta: Si.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si el apartamento en referencia fue reparado y pintado en su totalidad y dejado en perfectas condiciones antes de ser arrendado al ciudadano José Iván Contreras? Respuesta: Si, yo lo ayudé a repintar todo el apartamento.- TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe que el arrendatario José Contreras manifestó que viviría él y su pareja en dicho inmueble? Respuesta: Hasta lo que se me manifestó que ellos lo iban a arrendar a una pareja. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana Silvia Sánchez, estaba preocupada porque el ciudadano José Iván Contreras se le habían vencido los lapsos para finiquitar la venta? Respuesta: Hasta donde se, había cierta preocupación al respecto. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, si por ese conocimiento que tiene de la ciudadana Silvia Sánchez, puede asegurar si es una persona seria, responsable y honesta. Respuesta: Si.- SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo, si desea agregar algo más? Respuesta: No. En este estado el representante judicial de la parte demandada procede a realizar repreguntas. PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo, si conoce al Sr. José Iván Contreras personalmente? Respuesta: No. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo, si cuando colaboró con su cuñada en la pintura del inmueble objeto de esta acción y que otra cosa realizó en la mejora del inmueble en cuestión y en que condiciones estaba? Respuesta: Se pintó, todo el apartamento, paredes, rejas, puertas, dejando el apartamento en condiciones impecables. TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo, en que fecha fue que llevó a cabo la acción anterior? Respuesta: Eso fue en la Semana Santa del año 2009.- Cesaron las preguntas y repreguntas. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman…”.
NINOSKA MARÍTZA CAMACARO ARRIETA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 6.152.419, quien al momento de su declaración expresó lo siguiente: “…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el inmueble ubicado en el Edificio Lebrún, Torre “C” en la Avenida Francisco Fajardo de Miranda es propiedad de la ciudadana Silvia Sánchez? Respuesta: Si me consta. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si el apartamento en referencia fue reparado y pintado en su totalidad y dejado en perfectas condiciones antes de ser arrendado al ciudadano José Iván Contreras? Respuesta: Claro que si me consta, mi esposo y yo colaboramos con esas mejoras.- TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que las reparaciones abarcaron tuberías de cocina y baño y cerámicas del baño? Respuesta: Si, me consta como dije que mi esposo y yo colaboramos y también servimos de transporte de algunos de los materiales. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la ciudadana Silvia Sánchez, estaba preocupada porque el ciudadano José Iván Contreras se le habían vencido los lapsos para finiquitar la venta? teléfono respecto de esa situación. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, si puede asegurar que el apartamento en cuestión estaba en optimas condiciones para ser arrendado? Respuesta: Si. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la ciudadana Silvia Sánchez si es una persona seria, responsable y honesta? Respuesta: Si se y me consta. SÉPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo, si desea agregar algo más? Respuesta: Ratifico lo dicho anteriormente. No tengo nada más que decir. En este estado el representante judicial de la parte demandada procede a realizar repreguntas. PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo, quien es su esposo y que relación tiene con la ciudadana Silvia Sánchez? Respuesta: Mi esposo es el ciudadano Ibrahim Páez, y la relación es de amistad con la Sra. Silvia Sánchez. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo, si conoce al ciudadano José Iván Contreras? Respuesta: No lo conozco personalmente, pero si por referencia de la Sra. Silvia Sánchez. TERCERA REPREGUNTA: Diga la testigo, en que fecha se llevaron a cabo las reparaciones del inmueble antes mencionado? Respuesta: Se que fue en una semana santa hace aproximadamente cinco (5) años.- Cesaron las preguntas y repreguntas. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman…”.
IBRAHIM ANTONIO PÁEZ MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 5.424.346, quien al momento de su declaración expresó lo siguiente: “…PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que el inmueble ubicado en el Edificio Lebrún, Torre “C” en la Avenida Francisco Fajardo de Miranda es propiedad de la ciudadana Silvia Sánchez? Respuesta: Si. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si el apartamento en referencia fue reparado y pintado en su totalidad y dejado en perfectas condiciones antes de ser arrendado al ciudadano José Iván Contreras? Respuesta: Si. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe que el arrendatario José Contreras manifestó, que viviría él y su pareja en dicho inmueble? Respuesta: A él no lo conozco, pero si sabía que estaba reacondicionando el apartamento para arrendarlo, incluso ayudé en dichas reparaciones. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana Silvia Sánchez, estaba preocupada porque el ciudadano José Iván Contreras se le habían vencido los lapsos para finiquitar la venta? Respuesta: Si me había comentado al respecto. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, en que condiciones estaba el apartamento antes de ser arrendado? Respuesta: Bueno, estaba bien. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo, si por ese conocimiento que tiene de la ciudadana Silvia Sánchez, puede asegurar si es una persona seria, responsable y honesta? Respuesta: Si es. SÉPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo, si desea agregar algo más? Respuesta: El apartamento, estaba en optimas condiciones para ser arrendado. En este estado el representante judicial de la parte demandada procede a realizar repreguntas. PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo, si usted trabaja en CANTV, en qué Gerencia y quien es su compañero de trabajo? En ese estado toma la palabra la parte demandada promovente de la prueba y se opone a la primera repregunta y expone: Considero la Respuesta presente juicio, solicito que el testigo no conteste esa pregunta. Asimismo, la parte actora expone: insisto en la repregunta ya que la respuesta de ella depende la demostración de la relación de compañerismo y de amistad entre el ciudadano PEDRO ANTONIO PLAZA ORTEAGA, concubino de la Sra. Silvia Sánchez y el testigo, por ser amigos y compañeros de trabajo. Acto seguido la Juez de este despacho declara sin lugar la objeción formulada e insta al testigo a responder la repregunta toda vez que la misma no atenta contra lo dispuesto en el artículo 488 del Código de Procedimiento Civil, máxime cuando la valoración del testigo corresponde para la definitiva. RESPUESTA: Soy jubilado de CANTV. Gerencia de Redes, trabajaba solo en la camioneta.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, como conoce entonces a la Sra. Silvia Sánchez y al Sr. Pedro Plaza? Respuesta: A Pedro Plaza lo conozco desde la infancia y a la Sra. Silvia por medio de él.- TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo, cuáles fueron las reparaciones que se llevaron a cabo en el referido inmueble? Respuesta: Donde estuve pintamos las paredes, ventanas, reparamos canillas del lavamanos, en eso es que estuve yo. Cesaron las preguntas y repreguntas. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman…”.
En cuanto a estas declaraciones, que se analizan de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que respecto al testimonio emitido por el ciudadano JOSÉ MIGUEL PLAZA ORTEGA, específicamente la respuesta concerniente a la segunda repregunta, en cuanto a ¿Si cuando colaboró con su cuñada en la pintura del inmueble objeto de esta acción y que otra cosa realizó en la mejora del inmueble en cuestión y en que condiciones estaba?, respondió, “Se pintó todo el apartamento, paredes, rejas, puertas, dejando el apartamento en condiciones impecables”, no objetando en ningún momento el vínculo afín (cuñado) que con la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, demandada promovente, tiene. Asimismo, se constata de la declaración emitida por NINOSKA MARÍTZA CAMACARO ARRIETA, en cuanto a la primera repregunta realizada, esto es ¿Quién es su esposo y qué relación tiene con la ciudadana Silvia Sánchez? Expresó, “Mi esposo es el ciudadano Ibrahim Páez, y la relación es de amistad con la Sra. Silvia Sánchez”, enfatizando el interés indirecto que tiene en el presente proceso, debido a la relación de amistad que su esposo ostenta con la parte accionada. En lo que concierne, al testimonio formulado por el testigo IBRAHIM ANTONIO PÁEZ MEDINA, quien, respecto de la segunda repregunta, en cuanto a ¿cómo conoce entonces a la Sra. Silvia Sánchez y al Sr. Pedro Plaza?, respondió, “A Pedro Plaza lo conozco desde la infancia y a la Sra. Silvia por medio de él.”, se verifica, la relación o vinculo que con el esposo de la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, tiene, lo que conlleva a la existencia de un posible interés directo o indirecto en relación a la presente causa.
Ahora bien, los artículos 478 y 480 del Código de Procedimiento Civil, prevén la prohibición de que ciertas personas sean testigos en juicio, las cuales están señaladas por la referida norma, en forma taxativa, dentro de las que se encuentran; el que tenga interés, aunque sea indirecto y los parientes consanguíneos o afines: los primeros hasta el cuarto grado y los demás hasta el segundo grado, ambos inclusive, so pena de que el juez que corresponda tenga que declarar como invalido el testimonio formulado, siendo ello y verificado como fue, la existencia del vinculo de afinidad de segundo grado (cuñado), que el ciudadano JOSÉ MIGUEL PLAZA ORTEGA, tiene con la parte demandada promovente y el interés indirecto que puedan ostentar los dos (2) últimos testigos, en virtud de su relación de amistad con el esposo de la parte demandada, quien aquí decide, invalida las declaraciones realizadas y las desecha del proceso. Así se declara.
ADRÍAN GREGORIO MANRRIQUE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 3.235.165, quien al momento de su declaración expresó lo siguiente: “…PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que el inmueble ubicado en el Edificio Lebrún, Torre “C” en la Avenida Francisco Fajardo de Miranda es propiedad de la ciudadana Silvia Sánchez? Respuesta: Si. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si el apartamento en referencia fue reparado en todas sus tuberías, cerámicas y pintadas en sus paredes, ventanas y puertas y dejado en perfectas condiciones antes de ser arrendado al ciudadano José Iván Contreras? Respuesta: Si, cuando fuimos con Pedro Plaza, arreglarlo, limpiarlo y pintarlo en su totalidad.- ERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe que el arrendatario José Contreras manifestó, que viviría él y su pareja en dicho inmueble? Respuesta: Si. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la ciudadana Silvia Sánchez, estaba preocupada porque el ciudadano José Iván Contreras se le habían vencido los lapsos para finiquitar la venta? Respuesta: Si. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, en que condiciones estaba el apartamento antes de ser arrendado? Respuesta: Se le realizaron las reparaciones correspondientes. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo, si por ese conocimiento que tiene de la ciudadana Silvia Sánchez, puede asegurar si es una persona seria, responsable y honesta? Respuesta: Si es.- SÉPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo, si desea agregar algo más? Respuesta: Si, que la Sra. Silvia es correcta en todo lo que hace y dice. En este estado el representante judicial de la parte demandada procede a realizar repreguntas. PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo, desde cuanto tiempo conoce al Sr. Pedro Plaza, concubino de la Sra. Silvia Sánchez y a ella? Respuesta: Aproximadamente, desde el año 1990 ambos. SEGUNDA PREGUNTA: Como le consta al testigo que el arrendatario viviría él y su pareja únicamente? Respuesta: Porque ambos me lo comentaron. TERCERA REPREGUNTA: Cuando se llevaron a cabo las reparaciones? Respuesta: En Semana Santa del 2009. Cesaron las preguntas y repreguntas. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman…”.
En cuanto a esta declaración, que se analiza de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se observa que en el testimonio formulado por el ciudadano ADRÍAN GREGORIO MANRRIQUE, en cuanto a la segunda repregunta, ¿Como le consta al testigo que el arrendatario viviría él y su pareja únicamente?, indicó “Porque ambos me lo comentaron”, lo que conlleva a determinar, a este Juzgado Superior que dicho testigo referencial, por tanto se desecha del proceso. Así se decide.
Para decidir se observa:
El ordenamiento jurídico venezolano, específicamente el Código Civil, prevé en cuanto a los contratos suscritos, en cualquiera de sus manifestaciones, lo que de seguida se transcribirá:
“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos.”
De las normas antes transcritas se colige, que en un contrato bilateral, es decir, aquel donde las partes asumen reciprocas obligaciones, si alguna de ellas no ejecuta o cumple con lo previsto en dicha convención, la otra a su elección tiene derecho a reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, según sea el caso, siendo otorgado en cualquiera las acciones que elija, la posibilidad de reclamar daños y perjuicios, si procedieren.
Ahora bien, tenemos que en el sub iudice las partes contratantes quedaron contestes en que celebraron un contrato de opción de compra venta, a través del cual, la propietaria del bien inmueble se obliga por un tiempo determinado a celebrar con otra persona, que sería el opcionante comprador, un contrato definitivo de venta, bajo las condiciones que se expresan en la opción. De manera que, durante ese tiempo determinado la propietaria (promitente vendedora), no puede disponer del bien inmueble que será objeto a futuro de la venta.
En ese sentido, quien aquí juzga considera conveniente y demás oportuno traer a colación los criterios doctrinarios que se han manejado en esta materia. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compraventa, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, por ser la compraventa un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 ibidem, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1930, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por EMILIO CALVO BACA, pág. 502).
Asimismo, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea, prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
Castán, citado por Vegas Rolando, define el contrato de opción de compra: “como el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Por su parte, José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, pág. 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”.
Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, expresó lo siguiente:
“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.
Luego, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de abril de 2005 (Nº RC.00116, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro), expresó:
“…la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil…”
Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencias de fechas: 9.7.2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A.; y 12.5.2011, caso Luís Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez contra Rosalba Peña, al indicar:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
…Omissis…
Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, y que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).
Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC.000116, de fecha 22 de marzo de 2013 caso: Diego Argüello, retoma el criterio por el cual equipara los contratos de opción de compra venta a una venta pura y simple, indicando lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini.
…Omissis…
De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio…”
Por último, la Sala Constitucional en decisión Nro. 878, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del magistrado Marcos Tulio Dugarte, dejó asentado que los contratos de opción no se pueden asimilar a una venta en los términos siguientes:
“…Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la pretensión no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse en el transcurso del presente juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente vendedor y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva…”
Ahora bien, la parte actora, ciudadano JOSÉ IVÁN CONTRERAS CORREDOR, pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito con la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, arguyendo que la no protocolización del contrato definitivo es responsabilidad de esta última, toda vez que, a su decir, cuando fue convenida la celebración de la compraventa, realizó todos los trámites correspondientes a los fines de solicitar por ante una entidad bancaria, el crédito, sin embargo desde el mes de noviembre de 2012, cuando solicitó la certificación de gravamen, constató que sobre el bien inmueble objeto del contrato existía una hipoteca de primer grado a favor de la Caja de Ahorro y Previsión Social de los Trabajadores de la Compañía Anónima Nacional de Venezuela (CATECYM), lo que impedía la suscripción del documento de venta, ya que sin el documento de la cancelación de hipoteca o el acuerdo entre el ente acreedor y la entidad bancaria donde se redacte el borrador del pago del gravamen aprobado por el banco que haya otorgado el crédito, no sería procedente el otorgamiento del documento definitivo.
Asimismo, el demandante realizó los pagos concernientes a los emolumentos del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en la cual se fijó la fecha para suscripción del documento definitivo de compraventa con traslado al centro de firmas de la entidad bancaria Banesco C.A, (Banco Universal), ubicada en el Centro Comercial el Recreo, Municipio Libertador; sin embargo, la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, no asistió, además de que procedió a liberar la referida hipoteca y presentó el documento notariado, mas no registrado, luego de cuatro (4) días de vencido el plazo de los noventa (90) días previstos en la convención, incumpliendo así, el contrato de opción de compraventa suscrito.
En la oportunidad correspondiente, la parte demandada negó, rechazó y contradijo lo argüido por el demandante, argumentando que lo indicado por el ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, adolece de una verdad verdadera, al igual que todas y cada una de las pruebas consignadas.
Dadas las condiciones que anteceden, quien aquí juzga considera conveniente traer a colación lo preceptuado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, los jueces no podrán declarar con lugar una pretensión, sino cuando exista plena prueba de los hechos alegados en la demanda, asimismo, los artículos 506 del Código de procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, correspondientes a la carga de la prueba en su aspecto subjetivo, debiendo precisar este ad quem, que siendo la prueba el medio de verificación de las afirmaciones de las partes en el juicio sobre los hechos controvertidos, cuando determinados hechos son admitidos por ambas partes quedan relevados de ser probados, por el contrario, cuando los alegatos de las partes son controvertidos entran en juego las diversas formas de distribución de la carga de la prueba. En este sentido, la carga de la prueba incumbe al actor en cuanto al hecho constitutivo de su derecho, y en lo que atañe al demandado, en lo que respecta a la existencia del hecho impeditivo, modificativo o extintivo de su obligación.
En ese orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en el expediente Nro. 02-251 de fecha 25.4.2003, respecto a la carga subjetiva de la prueba, estableció lo siguiente:
“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta de ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que este expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamenta, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. De allí la máxima latina tan socorridas en textos y en fallos: Onus probando incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba corresponde a quien afirma). En síntesis, el derecho moderno ambas partes pueden probar. a) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa. Esto es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…”
De lo anterior se infiere, que nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser, no ha lugar.
A tal efecto, se observa de las actas cursantes en el expediente que a los fines dejar evidenciado el hecho constitutivo de su derecho, la parte actora, ciudadano JOSÉ IVAN CONTRERAS CORREDOR, consignó una serie de documentales dentro de las que se encuentra el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento reclama y que riela a los folios 31 al 33 (pieza Nro. I), cuya valoración fue emitida con anterioridad, del cual se constata que las partes contratantes en efecto fijaron un plazo determinado para el cumplimiento de la referida opción, esto es de noventa (90) días, pudiendo prorrogarse por treinta (30) días más, y que dicho lapso se contaría a partir de la firma del respectivo documento por ante la Notaria Pública correspondiente, a saber desde el 21 de marzo de 2013 (cláusula tercera). De igual forma, se evidencia que en la cláusula segunda del contrato, fue convenido como el monto para la venta, la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 569.600,00), entregando el optante comprador en calidad de arras en el mismo acto de suscripción, la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), debiendo entregar el monto restante una vez otorgado el crédito solicitado por ante la entidad bancaria Banesco C.A., (Banco Universal); empero, dicha suscripción no pudo concretarse en la fecha convenida, toda vez que de las certificaciones de gravámenes emitidas en fechas 14 de noviembre de 2012 y 14 de marzo de 2013, solicitadas por la parte interesada (demandante), se observa que sobre el inmueble objeto de venta, existía una hipoteca convencional de primer grado a favor de la Caja de Ahorro y Previsión Social de los Trabajadores de la Compañía Anónima Nacional de Venezuela (CATECYM), tal y como lo arguyó la parte actora, por lo que la optante vendedora y demandada, ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, debía en tiempo oportuno, realizar todos los trámites necesarios para liberar las medidas y gravámenes que pesaban sobre dicho bien. Pero no fue, si no hasta el día 26 de junio de 2013, según documento emitido por los ciudadanos Roberto Silva Arroyo y Betzaida López, actuando en su carácter, el primero de presidente y la segunda de tesorera, del ente acreedor, fecha en la cual, quedó extinguida la anticresis y la hipoteca convencional existente, es decir una vez vencido el plazo de noventa (90) días, establecido para la compraventa sin que la parte demandada demostrara que se hubiese otorgado la prórroga de treinta (30) días adicionales, lo cual requería que se hiciera de mutuo acuerdo entre las partes, lo que conllevó a la no suscripción definitiva del contrato, pese a todos los trámites realizados por el demandante oportunamente para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa.
Por otra parte, la demandada aunque hizo uso de diversos medios probatorios establecidos por ley para demostrar la existencia del hecho impeditivo, modificativo o extintivo de su obligación, no aportó prueba alguna que desvirtuara los hechos expuestos por el demandante, especialmente lo concerniente al hecho negativo alegado por el actor, esto es, que no asistió al Registro Inmobiliario respectivo en la oportunidad fijada para la protocolización, sin que correspondiera a la parte actora la prueba del hecho negativo, sino a la parte demandada la demostración del hecho afirmativo, tal y como lo señaló la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia de revisión dictada con relación al presente juicio, verificándose así, el incumplimiento de su obligación como optante vendedora respecto del contrato celebrado. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la devolución del depósito entregado por concepto de garantía de la relación arrendaticia y el pago de los recibos de condominio, a los fines de no incurrir en el vicio de reforma en perjuicio del único apelante, se ratifica lo expuesto por el a quo, en relación a que en el contrato de opción de compraventa suscrito, no se acordó nada en lo atinente a las condiciones de dicha garantía, es decir, el monto de entrega y la posible devolución de la misma. Y en cuanto al pago de los recibos de condominio, tal pretensión resulta improcedente al no quedar demostrado en autos el pago de dichas cuotas condominiales, razón por la cual quien aquí decide debe declarar parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compraventa deducida Así se decide.
En vista de las consideraciones anteriormente señaladas, resulta forzoso para este Juzgado Superior declarar que el recurso de apelación ejercicio por la apoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia emitida por el por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de de esta Circunscripción Judicial, en fecha 30 de abril de 2015, no puede prosperar en derecho, debiendo declararse parcialmente con lugar la demanda impetrada, quedando confirmada de esta forma la decisión recurrida y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 11 de mayo de 2015, por la abogada BELÉN GUTIÉRREZ LÓPEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, contra la decisión proferida en fecha 30 de abril de 2015, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa impetrada por el ciudadano JOSÉ IVÁN CONTRERAS CORREDOR, contra la ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, ut supra identificados. En consecuencia, se ordena a la parte demanda, ciudadana SILVIA CAROLINA SÁNCHEZ, a cumplir con lo previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, a través de la suscripción del documento definitivo de compraventa, previo el pago o consignación por ante el tribunal de la causa por parte de la actora, del saldo del precio de venta, esto es la cantidad de QUNIENTOS DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 519.600,00), con respecto al bien inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 358, situado en el noveno (9no) piso, sección “C” del edificio Lebrún, antes Edificio Battaglia, ubicado en la Urbanización Lebrún, frente a la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, cuya superficie aproximada es de treinta y cinco metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (35,60 mts2), y consta de: un (1) dormitorio, sala-comedor, cocina y un (1) baño. Sus linderos son: NORTE: Con pared que lo separa del apartamento Nro. 359; SUR: En parte con pared que lo separa del apartamento Nro. 357, y en parte con la fachada que da al patio central Edificio; ESTE: Con pared que lo separa del apartamento Nro. 476, y; OESTE: Con pared que lo separa del pasillo de circulación de la sección”, por donde tiene su acceso. Teniendo en la parte de arriba el apartamento Nro. 365, y por debajo el apartamento Nro. 351, de su propiedad, según consta del documento protocolizado por ante la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 1994, bajo el Nro. 30, Tomo 48, protocolo primero (1ero).
TERCERO: En caso que la parte demandada no de cumplimiento voluntario a la presente decisión, una vez declarada definitivamente firme, ésta servirá de título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, deberá constar en autos la consignación por la parte actora mediante cheque Gerencia ante el tribunal a quo, el saldo deudor de la cantidad acordada antes indicada, conforme a lo pautado en la negociación para su finiquito.
CUARTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. Caracas, a los nueve (9) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y se agregó al expediente la anterior sentencia, constante de trece (13) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente Nº AP71-R-2017-000870
AMJ/SRR/RR.-
