REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
207º y 158º
ASUNTO: AP71-R-2017-000912
ASUNTO ANTIGUO: 2017-9695
MATERIA: CIVIL
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
ASUNTO SOMETIDO AL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA: SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN FECHA 19 DE SEPTIEMBRE DE 2017 (F.423-436, P.1), MEDIANTE LA CUAL SE DECLARÓ SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO INTERPUESTA.
VISTOS CON INFORMES Y OBSERVACIONES DE AMBAS PARTES.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS-
PARTE DEMANDANTE: Constituida por la empresa CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (hoy día Distrito Capital), en fecha 11 de julio de 2015, bajo el Nº 15, tomo 1134-A. Representada en este proceso por el abogado: Aníbal José Lairet Vidal, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 19.882.
PARTE DEMANDADA: Constituida por la empresa MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 19 de diciembre de 2013, bajo el Nº 18, tomo 374-A. Representada en este proceso por el abogado: Orlando Caraballo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.772.
MOTIVO: Desalojo.
-II-
-DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA-
Se dio inicio a la presente controversia, por libelo de la demanda presentado en fecha 4 de marzo de 2016, por el abogado Aníbal José Lairet Vidal, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual demanda por desalojo a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A., correspondiendo su sustanciación y decisión al Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 15 de marzo de 2016 (F.70-71, P.1), el juzgado a quo, admitió la demanda cuando ha lugar en derecho, conforme a lo establecido en el literal g del artículo 40 y el segundo aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo previsto en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, por no ser contraria a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En consecuencia, ordenó el emplazamiento de la sociedad mercantil demandada, MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A., en la persona de su gerente de administración y gerente de comercialización, ciudadanos Yeimy Dayana Sicilia Sicilia y Georghey Anthony Morales Sicilia, para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin que dieran contestación a la demanda propuesta en contra de su representada.
Luego de las diversas gestiones que se realizaron para lograr la citación personal de la sociedad mercantil accionada, la misma no fue posible lograrla por lo que la parte actora, a través de su apoderado judicial, solicitó se librara cartel de citación en prensa (F.91, P.1), que fueron acordados en auto de fecha 14 de junio de 2016 (F.92, P.1), y consignados mediante diligencia de fecha 25 de julio de 2016 (F.96-98, P.1).
Posterior a ello, en actuación de fecha 01 de agosto de 2016 (F.99, P.1), el ciudadano Jonathan Guillén, en su carácter de secretario del juzgado a-quo, dejó constancia en el expediente de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En diligencia de fecha 30 de septiembre de 2016 (F. 100, P.1), la representación judicial de la parte actora solicitó la designación de defensor ad-litem a la parte demandada. Esta petición fue debidamente proveída por el a-quo en auto de fecha 4 de octubre de 2016 (F.103, P.1), recayendo la designación de defensor judicial en la persona de la abogada Darlin Toro La Rosa, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 266.213, a quien se ordenó notificar de tal nombramiento. Luego, en actuación de fecha 24 de octubre de 2016 (F. 105, P.1), el ciudadano Jairo Álvarez, en su carácter de alguacil del juzgado a-quo dejó constancia en el expediente de haber notificado a la defensora designada.
En fecha 25 de octubre de 2016 (F.107, P.1), compareció ante el a-quo la abogada Darlin Toro La Rosa, con el carácter indicado, y mediante diligencia aceptó el cargo y juró cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo. Acto seguido, el representante judicial de la actora solicitó su citación a los fines de la contestación a la demanda. Esta citación tuvo lugar el día 29 de noviembre de 2016 (F.111-112, P.1).
Llegada la oportunidad para la contestación a la demanda, compareció la defensora judicial designada y consignó escrito mediante el cual afirma no haber logrado ubicar a su defendida, razón por la que dio contestación pura y simple a la demanda propuesta en su contra. Luego de ello, compareció ante el a-quo el abogado Carlos Ojeda, y mediante diligencia consignó instrumento poder que lo acredita, junto con otros abogados, como apoderado judicial de la sociedad mercantil demandada (F.115-122, P.1).
Por auto de fecha 16 de febrero de 2017, el a quo fijó el cuart0 (4t0.) día de despacho siguiente, la oportunidad para la celebración de la respectiva audiencia (F.153, P.1).
En fecha 22 de febrero de 2017 (F.155, P.1), tuvo lugar la audiencia preliminar a que se refiere el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en la que se dejó constancia de la comparecencia del abogado Aníbal José Lairet Vidal, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, insistiendo en la demanda incoada. Asimismo, se dejó expresa constancia que la parte demandada no asistió al referido acto ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno. Acto seguido, advirtió el a-quo que fijaría los hechos y límites de la controversia, por auto razonado dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a esa fecha, por lo que por auto de fecha 1 de marzo de 2017, (F.156-157, P.1), señaló el a-quo:
“…La parte actora en la audiencia preliminar ratifico lo expuesto en el libelo de demanda.
La parte demandada no compareció a la audiencia preliminar, en virtud de lo anterior no hay duda que ante tal situación, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Entonces a los fines de resolver la presente controversia, se debe determinar en el debate probatorio los siguientes hechos: 1.- La insolvencia alegada por la parte actora que dé lugar a las causales de desalojo establecidas en la ley especial. 2.- La improcedencia del cobro de los cánones de arrendamiento por estar la parte demandada totalmente solvente con sus depósitos y sus obligaciones contractuales. La existencia de alguna notificación de la no renovación del contrato y de la prórroga legal. En consecuencia para demostrar tales hechos se abre un lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas, contados a partir del día de despacho siguientes al de hoy, a tenor de lo previsto en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil…” (Negrillas y subrayado de este juzgado superior noveno).
En fecha 7 de marzo de 2017 (F.158, Vto. P.1), comparecieron ante el a-quo los directivos de la sociedad mercantil demandada, y mediante diligencia revocaron el instrumento poder que le habían otorgado al abogado Carlos Ojeda, y otros. En la misma fecha (F.159-160, P.1), dichos directores otorgaron poder apud-acta al abogado Orlando Caraballo, a los fines de la representación judicial en este juicio de su representada.
Por su parte, estando en la oportunidad probatoria aperturada por el a-quo para la demostración de los “hechos controvertidos”, ambas partes hicieron uso de este derecho consignando sus respectivos escritos (F.161-166, el de la actora, y, F.168-170, el de la demandada; ambos de la P.1 del expediente).
En fecha 13 de julio de 2017 (F.401, P.1), vencido como se encontraba el lapso para fijar la audiencia oral en la presente causa, se ordenó la notificación de las partes a los fines de la continuación del proceso.
En fecha 26 de julio de 2017 (F.416, P.1), estando ya notificadas las partes, se fijó la oportunidad para la respectiva audiencia de juicio, la cual tuvo lugar el 2 de agosto de 2017 (F.419-422, P.1); dejándose constancia de la comparecencia de los litigantes, así como de sus respectivos apoderados judiciales, quienes alegaron lo que estimaron pertinente a las defensas y excepciones señaladas por cada una de ellas. Seguidamente, el a-quo, declaró sin lugar la demanda e improcedente el pago de la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento de enero y febrero de 2016 y finalmente que en atención a lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, que el dispositivo del fallo se publicaría dentro del plazo de 10 días de despacho siguiente a esta fecha.
En fecha 19 de septiembre de 2017, el a quo publicó el extenso de la decisión, que cursa a los folios que van desde el folio 423 al 436 de la 1era., pieza del expediente en cuyo dispositivo declaró lo siguiente:
“(…)…declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo de local comercial incoada por la sociedad mercantil CONPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A., debidamente registrada en el Registro Mercantil Quinto, de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 11 de julio de 20015 (sic), bajo el número 15, tomo 1134-A.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE el pago de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000) correspondientes a los meses impagados de enero y febrero de 2016, a razón de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000) cada uno más el IVA de cada uno.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.
Contra la referida sentencia únicamente ejerció recurso de apelación la representación judicial de la parte actora, en fecha 25 de septiembre de 2017 (F.438, P.1), el cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 2 de octubre de 2017 (F.439, P.1). En consecuencia, se ordenó la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines legales consiguientes.
-ACTUACIONES EN SEGUNDA INSTANCIA-
Mediante actuación de fecha 26 de octubre de 2017 (F.441, P.1), fue recibido en este tribunal superior noveno, procedente de la distribución, el presente expediente al que se le dio entrada de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, fijándose los lapsos legales a que se refieren los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Dentro de la oportunidad fijada para los informes, ambas partes hicieron uso de tal derecho consignando sus respectivos escritos (F.3-14, los de la actora; y, F.15-18, los de la demandada, ambos de la P.2).
En los informes de la actora, su apoderado judicial efectuó una narración sucinta de los hechos fácticos que motivaron la interposición de la demanda, así como de la manera como se desarrolló el juicio en la primera instancia. Asimismo, difiere de la sentencia recurrida, por no ajustarse a las previsiones del artículo 243.5º del Código de Procedimiento Civil, toda vez que al momento en que se procedió a analizar los recibos de depósitos bancarios aportados por la demandada para demostrar el pago de los cánones reclamados en el libelo, dicho juzgado dejó establecido que tales recibos fueron consignados de manera extemporánea, desechándolos del proceso, con lo cual no quedó demostrada la solvencia de la demandada, y sin embargo declaró sin lugar la demanda.
En tal sentido, señala el apoderado actor que al revisarse los referidos recibos de depósitos bancarios los mismos corresponden a pagos hechos en forma extemporánea luego de iniciada la prórroga legal, específicamente los correspondientes a los meses de enero y febrero del año 2016, a razón de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), por lo que la demandada incumplió con las obligaciones adquiridas en el contrato de arrendamiento. Afirma que tales depósitos fueron hechos, incluso, después de presentada la demanda que encabeza las presente actuaciones.
De igual manera denuncia el apoderado actor, que la juez a-quo pretende liberar a la demandada de su obligación de pago, con el argumento de que no se le dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, de suministrar una cuenta para el pago del canon de arrendamiento pactado en el contrato, toda vez que: i) la demandada si tenía un número de cuenta para efectuar depósitos del canon de arrendamiento, como bien lo hizo durante la vigencia de la relación contractual, pues, en ningún momento se ha alegado insolvencia alguna durante dicho período; y, ii) de ser cierto que la accionada no tenía una cuenta para realizar el pago de los cánones de arrendamientos, pudo hacer uso del procedimiento consignatario previsto en el mismo artículo 27 del decreto ley in comento, y en actualidad ante la Oficina de Control de Arrendamientos Inmobiliarios (OCAI), tal como lo ha determinado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional. Que es por las razones expuestas, ante la insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero de 2016, que solicita la declaratoria con lugar de la apelación que interponen contra la sentencia dictada por el juzgado de la primera instancia.
Con relación a los informes presentados por el apoderado judicial de la demandada, se hace una narración “…sobre la realidad de los hechos que conllevaron al actor a iniciar esta temeraria acción de desalojo…”, insistiéndose en que la demanda debe ser declarada sin lugar no solo por haber incumplido el arrendador con lo establecido en el artículo 27 del decreto ley supra citado, sino también “…por haber violentado normas que atentan contra los principios fundamentales en lo que se afianzan la conducta del ser humano como son actuar de buena fe, no actuar con dolo o engaño para procurarse un beneficio propio pero en detrimento de otro…” Acto seguido, se procede a la alegación de una serie de hechos que si bien fueron relatados en la oportunidad en que se celebró la audiencia de juicio en esta causa (F.419-422, P.1), no aparecen esbozados en el escrito de contestación a la demanda (F.118-122, P.1), así como tampoco forman parte de “los hechos controvertidos” que quedaron fijados por el tribunal de la primera instancia mediante auto de fecha 1º de marzo de 2017 (F.156-157, P.1); para concluir señalando -el apoderado judicial de la demandada- que la decisión mediante la cual se declara sin lugar la demanda “…está a nuestro juicio ajustada a derecho no solo por el hecho de haber obviado o señalado el número de cuenta donde se debían consignar los canon de arrendamiento, sino también por la forma de mala fe como actuó el actor. Para lograr sus objeticos, donde hace señalamientos muy alejados de la verdad…”. En tal sentido, solicitan la declaratoria sin lugar de la apelación interpuesta y, por vía de consecuencia, se confirme la referida decisión.
En la oportunidad para las observaciones, ambas partes presentaron sus respectivos escritos en los que refutan los alegatos que esgrimieron cada una de ellas en sus informes.
Estando dentro de la oportunidad para decidir la presente causa, se observa:
-III-
-MÉRITO DEL ASUNTO-
Ahora bien, antes de entrar a decidir el mérito de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia definitiva dictada el 19 de septiembre de 2017 (F.423-436, P.1), estima pertinente este juzgador, referirse a lo siguiente:
El fenómeno más relevante del derecho procesal moderno ha sido el de la “consecución del proceso”, al considerarlo de interés público y otorgarle la finalidad de la recta administración de justicia. Considerar el proceso a tenor de una concepción ceñidamente privatista como una contienda entre particulares, en la que el Estado sólo interviene para imponer ciertas normas que garantice la libertad del debate, el régimen de las pruebas y la decisión judicial, se encuentra ampliamente superada. Pues si el bien el proceso civil tiene, respecto al contenido, por regla general, un carácter disponible o privado, la justa resolución de la litis interesa a la sociedad.
De allí que, debe distinguirse claramente el objeto del proceso, -derecho e intereses de las partes-, del proceso como medio idóneo tendiente a lograr la concreta tutela por parte del estado de los intereses litigiosos. El modo de desarrollarse el proceso no pertenece a los litigantes sino al Estado, único titular de la función jurisdiccional, que se sirve del proceso como instrumento para garantizar la efectividad de la misma.
En un Estado moderno es del interés público hacer justicia y el único medio éticamente aceptable para ese objetivo es el descubrimiento de la verdad. Un juez que abdique de tan sagrada misión no estará comprometido con el orden legal vigente ni con las garantías constitucionales y el pronunciamiento pecará de arbitrario. Así, pues, a medida que se abandona el concepto del juez desempeñando un rol pasivo, como mero espectador, manteniéndose a la expectativa para dictar al final del proceso su pronunciamiento, asignando la victoria de la contienda a quien mejor hubiera defendido su derecho, aumenta los poderes de aquél con referencia a la conducción y dirección del proceso, en la formación del material de cognición y en la vigilancia de la conducta de los justiciables.
Esta facultad de los jueces de dirigir el proceso, se convierte en un deber, por cuanto, en el proceso, las partes tienen cargas que cumplir y los jueces deberes a satisfacer y en esa inteligencia, éstos deben hacer todo aquello que conduzca al mejor resultado del proceso, por cuanto esa es la función pública impuesta por la naturaleza propia del servicio. El deber de dirección del procesal, sostiene Clemente Díaz (“Instituciones de Derecho Procesal”. As. Aveledo-Perrot, 1.972. Tomo I. Pág. 242), constituye la reacción más importante de la orientación publicista del derecho procesal y en este marco de sujeto actuando que interviene activamente en el proceso, se destaca la asignación en los ordenamientos procesales de deberes y potestades ordenatorias e instructorias a los magistrados tendientes a procurar impulsar y sanear el proceso y ordenar las diligencias necesarias para esclarecer la verdad de los hechos controvertidos, respetando el derecho de defensa en juicio, es decir, los principios de bilateralidad, igualdad de las partes y congruencia.
De allí que sea deber esencial que pesa sobre los jueces, de que causa alguna les excusa dejar de satisfacer el acceso a la verdad jurídica objetiva, pues ello resulta incompatible con el adecuado servicio de justicia.
De otra parte, interesa señalar, que, la moderna concepción del proceso implica que éste se sigue en interés público y tiende a un resultado de justicia y por ello, la parte sirve al proceso y no el proceso a la parte; el principio dispositivo es nada más que una directriz de conveniencia que puede ser limitado. Está claro que el litigio civil depende de la iniciativa de las partes, que son obviamente las interesadas directas, pero ello de manera alguna significa que sean “las dueñas” del proceso, la efectividad de la jurisdicción depende del juez.
Resulta claro que el proceso civil no actúa en el interés de ninguna de las partes, pero sí por medio del interés de ambas. El interés de las partes no es sino un medio, un estímulo, para que el Estado, representado por el juez, intervenga y conceda razón a quien efectivamente la tenga, concomitantemente satisfaciendo el interés público en la actuación de la ley para la justa composición de los conflictos.
De esta manera la dimensión social en que se encuentra imbuido actualmente el derecho exige un rol protagónico no sólo del juez, desempañando su poder-deber de dirección del proceso a fin de lograr la síntesis de los dos valores que debe cristalizar en su pronunciamiento: la paz y la justicia, sino que el comportamiento de las partes también tendrá una vital relevancia para la dilucidación del conflicto planteado. Y ello es así por cuanto el proceso civil debe concebirse como una empresa compartida en pos de un ideal común una sentencia justa que plasme la verdad material de los hechos debatidos en la causa.
Al respecto, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
Art.12.C.P.C. “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”. (Resaltado de este juzgado superior noveno).
Conforme a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
En opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio. Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Es así entonces, que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil ordena a los jueces tener por norte de sus actos la verdad, y a la vez les impone el deber de escudriñarla -procurarán conocer dice con menos fuerza la norma vigente- dentro de lo alegado y probado en los autos, con prohibición expresa de buscarla fuera de éstos. Al respecto, expone el autor Rafael Marcano Rodríguez (Apuntaciones Analíticas. 2da. Edición. Venley. Caracas, Venezuela. 1960), que:
“…La ley, pues, no les impone la inquisición de otra verdad, que la del proceso. Bien pueda existir la certeza moral de la causa, esto es, la verdad misma que se solicita, en otra fuente extraña al juicio, que ello ninguna influencia ejercería en la solución del problema: el juez está constreñido, a seguir solicitándola en los autos, porque no puede traerla de fuera; y esto nos revela que el legislador concibe la posibilidad de una verdad relativa o casuística al lado de la absoluta o abstracta. Racionalmente, todo elemento que fuese idóneo para la demostración de la verdad, en donde quiera que surgiere, en los autos o fuera de ellos, debería ser legalmente utilizable por el juez, cuya misión es indagar la verdad para fundamentar en ella la justicia; pero la legislación positiva que rige el mecanismo de los procesos se separa en muchos casos del camino de los principios racionales, determinada por un pensamiento de utilidad o de necesidad social, y, como lo hace en nuestro artículo, restringe el campo de investigación de la verdad…”.
Esta crítica, tradicional por lo extendida en el mundo jurídico, no es acorde con las posibilidades lógicas de averiguar la verdad. Basta pensar que el conocimiento privado que tenga el juez de los hechos debatidos puede ser erróneo o torcido, y su utilización quedaría fuera del control de las partes. Siendo así, en opinión de quien aquí decide, la pauta legal que obliga a los jueces a tener “por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio” debe entenderse dentro de los términos del expediente, única realidad al alcance del juez y de las partes. El conocimiento privado de uno y de los otros no es controlable si no es compartido con la comunidad, y por tanto abre el camino a la arbitrariedad. Dentro de estos límites, la justicia de la decisión dependerá de una correcta elaboración del expediente, con la intervención inquisitiva del juez y la actividad de las partes en el aporte de alegaciones y pruebas.
Bajo este contexto, establece el artículo 1.354 del Código Civil en relación a la actividad probatoria que deben desplegar las partes a fin de probar los hechos por éstas alegados, lo siguiente:
Art.1.354.C.C. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
Art.506.C.P.C. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Estas reglas constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse, que quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
De manera pues que, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador de alzada los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
-DE LA DEMANDA-
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 4 de marzo de 2016 (F.2-13, P.1), por el abogado Aníbal José Lairet Vidal, en su carácter de apoderado judicial de la empresa CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A., interpuso demanda por desalojo contra la también sociedad mercantil MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A., arguyendo para ello, grosso modo, lo siguiente:
Que, su representada suscribió como arrendadora un primer contrato de arrendamiento con los ciudadanos Rogelio Daniel Acosta Onega y Darwin Alexis Castro Morales, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.678.420 y V-18.141.024, respectivamente, sobre un local comercial identificado con el número “3”, que forma parte del edificio “EL TRIÁNGULO”, ubicado en la Urbanización El Pinar, Avenida “D” y “G”, El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un área aproximada de 72,50 Mtrs2, cuyo contrato fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de diciembre de 2013, anotado bajo el Nº 3, tomo 231 de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaría. Que, su mandante, CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A., procedió a la firma del citado contrato facultada por un mandato de administración que le fue otorgado por la propietaria del aludido bien, la sociedad mercantil INMOBILIARIA GERMANIA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de mayo de 2003, bajo el Nº 80, tomo 766-A. Que, en el citado contrato de arrendamiento se pactó que su duración sería de un (1) año, contado a partir del 1º de enero de 2014, así como, se estableció que el canon de arrendamiento era la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00) mensuales, cuya cantidad debía ser pagada por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes, según la cláusula cuarta.
Que, posteriormente, su mandante y los ciudadanos supra mencionados, suscribieron en fecha 19 de diciembre de 2014, un nuevo y segundo contrato de arrendamiento sobre dicho bien (local comercial ya identificado), ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 6, tomo 195 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, pero esta vez por el período comprendido entre el 1º de enero de 2015, hasta el 31 de diciembre de 2015, conforme a la cláusula tercera de este segundo contrato. Que, en éste contrato las partes establecieron como canon de arrendamiento la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), que de nuevo los arrendatarios debían pagar por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes, como quedó convenido en la cláusula cuarta.
Que, a la postre, mediante actuación practicada a través de la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 27 de noviembre de 2015, su mandante notificó a los arrendatarios su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, por lo que partir del día primero (1º) de enero del año 2016, se daría inicio a la prórroga legal de un (1) año, que les corresponde de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que, en fecha 17 de diciembre de 2015 y mediante documento que se acompaña marcado “F”, el precitado contrato de arrendamiento fue cedido por los arrendatarios originales, ciudadanos Rogelio Daniel Acosta Onega y Darwin Alexis Castro Morales, a la sociedad mercantil aquí demandada, MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A, con la expresa autorización de la actora-arrendataria, CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A. Que, expirado como quedó el término contractual el día 31 de diciembre de 2015, sin que hubieren acordado las partes prorrogar nuevamente la relación contractual o en todo caso suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, se dio inicio a la prórroga legal por el lapso de un (1) año, la cual venció el 31 de diciembre de 2016. Que, es el caso que una vez que comenzó la prórroga legal, es decir, el 1º de enero del año 2016, la demandada no cumplió con su obligación de pagar la totalidad de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero de 2016, a razón de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), cada uno, más el correspondiente impuesto al valor agregado (IVA), incumpliendo así con una de las obligaciones tanto de orden contractual como legal.
Que es por las razones expuestas, y de conformidad con lo establecido en los artículos 6 y 40 literal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.579 del Código Civil, que acuden por ante esta autoridad jurisdiccional para demandar por desalojo a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A., a fin que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el tribunal a lo siguiente: i) En desalojar el inmueble objeto de la relación contractual; ii) En pagar la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), correspondientes a los arrendamientos impagados de los meses de enero y febrero de 2016, a razón de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00) cada uno, más IVA; y, iii) En pagar las costas y costos que se causen en el presente juicio.
Finalmente, fue estimada la demanda en la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), equivalente a 600 unidades tributarias.
-DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA-
Llegada la oportunidad para la contestación a la demanda, compareció la defensora judicial designada y consignó escrito mediante el cual afirma no haber logrado ubicar a su defendida, razón por la que dio contestación pura y simple a la demanda propuesta en su contra.
Posterior a ello, compareció ante el a-quo el abogado Carlos Ojeda, y mediante diligencia consignó instrumento poder que lo acredita, junto con otros abogados, como apoderado judicial de la sociedad mercantil demandada (F.115-122, P.1). En tal sentido, fue presentado por el mencionado abogado escrito de contestación en el que se refutan las afirmaciones de hecho expuestas en la demanda, en los siguientes términos:
Primeramente, se alegaron las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; las cuales fueron atacadas en su oportunidad por la contra parte y declaradas sin lugar por el a-quo mediante sentencia interlocutoria dictada el 8 de febrero de 2017 (F.145-150, P.1).
Respecto al fondo, la representación judicial de la demandada, admite en la contestación tanto la existencia de todos y cada uno de los contratos de arrendamientos acompañados al escrito libelar, suscritos sobre el bien inmueble objetos de litis, como el documento de cesión de las obligaciones y derechos que se derivan de los mismos.
Asimismo, negó la existencia de alguna notificación en la que se le informe a su mandante, MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A., de la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, así como del inicio de la prórroga legal, toda vez que en el documento de la cesión de derechos arrendaticios no consta mención ni ratificación de la misma.
De igual manera, negó que su representada judicial haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero del año 2016, “…ya que tanto los Cedentes como el Arrendador al momento de la firma del Contrato de Cesión de Derechos Arrendaticios se comprometieron a aportar el número de cuenta bancaria donde depositar el monto del canon de arrendamiento más no cumplieron con su obligación de Ley, y fue luego de una exhaustiva averiguación que mi patrocinada obtuvo el número de cuenta bancaria y de inmediato realizó los respectivos depósitos hasta el punto de encontrarse totalmente solvente con el pago del canon de arrendamiento, lo cual se desprende de los recibos y depósitos de transferencias bancarias, siendo la realidad como ya advertí y explané “ut supra”, que todos y cada uno de los cánones han sido plenamente satisfechos…”.
En tal sentido, negó que su poderdante se encuentre incursa en causal alguna de desalojo “…ya que ha cumplido a cabalidad con las estipulaciones contenidas en el Contrato de Arrendamiento en el cual se subrogó incluyendo el pago de los cánones de arrendamiento lo cual quedará demostrado en la oportunidad procesal desvirtuando así la temeraria pretensión de la Demandante…”. Por tales razones, solicitan sea declarada sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas a la accionante.
Precisado lo anterior, de seguida, se procede a la enunciación, análisis y valoración de las pruebas aportadas dentro de este proceso por las partes litigantes, para demostrar los “hechos controvertidos” que fueran fijados por el a-quo mediante auto de fecha 3 de marzo de 2017 (F.156-157, P.1).
-IV-
-DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS-
Conjuntamente con el escrito libelar fueron acompañadas las siguientes pruebas documentales:
Marcado con la letra “A”•(F.14-16, P.1), original de instrumento poder que fuera otorgado al abogado Aníbal José Lairet Vidal, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 19.882, por la demandante, CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A., a los fines de su representación judicial en este juicio, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de marzo de 2016, anotado bajo el Nº 42, tomo 23, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría. Ahora bien, este poder no aparece atacado por parte alguna en esta causa, razón por la que se le otorga el valor probatorio que le asignan los artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejerce tal mandatario en nombre de su poderdante. ASI SE DECIDE.
Marcado con la letra “C” (F.25-28. P.1), original de poder y/o mandato de administración exclusiva sobre el bien inmueble objeto de litis, autenticado en fecha 18 de noviembre de 2013, ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 49, tomo 209 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, otorgado por la sociedad mercantil INMOBILIARIA GERMANIA, C.A., en su condición de propietaria de dicho bien, a la sociedad mercantil aquí demandante, CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A. Esta prueba no aparece atacada en ninguna forma de derecho por la demandada de autos, razón por la que se aprecia en todo su contenido como demostrativa del mandato de administración que ostenta la actora sobre el local comercial cuyo desalojo acciona, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 150, 155, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejerce tal mandatario en nombre de su poderdante. ASI SE DECIDE.
Marcado con la letra “B” (17-24, P.1), original de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 11 de diciembre de 2013, ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 3, tomo 231 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, el cual se encuentra suscrito por la empresa aquí demandante, CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A., en su condición de arrendadora, y los ciudadanos Rogelio Daniel Acosta Onega y Darwin Alexis Castro Morales, en su condición de arrendatarios, sobre el bien inmueble objeto de litis, con una duración de un (1) año contado a partir del 1º de enero de 2014, hasta el 31 de diciembre de 2014. Ahora bien, la veracidad de la prueba en análisis fue expresamente admitida por la demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, razón por la cual se aprecia en todo su contenido y se valora conforme a las previsiones establecidas en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil y del mismo se evidencia la relación arrendaticia existente sobre el bien inmueble objeto de la pretensión. ASI SE DECIDE.
Marcado con la letra “D” (F.29-36, P.1), original de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 19 de diciembre de 2014, ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 6, tomo 195 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, el cual se encuentra suscrito por la empresa aquí demandante, CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A., en su condición de arrendadora, y los ciudadanos Rogelio Daniel Acosta Onega y Darwin Alexis Castro Morales, en su condición de arrendatarios, sobre el bien inmueble objeto de litis, con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de enero de 2015, hasta el 31 de diciembre de 2015. Este medio de prueba, al igual que el anterior, fue reconocido su veracidad por la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, razón por la cual se aprecia en todo su contenido y se valora conforme a las previsiones establecidas en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo previsto en los artículos 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y, en especial, en lo contenido en las cláusulas: “TERCERA”, “CUARTA” y “DÉCIMA PRIMERA”, que son del siguiente tenor:
“TERCERA: La duración del presente contrato será de UN (1) año fijo contado a partir del primero (1º) de enero de 2.015 hasta treinta y uno (31) de diciembre de 2.015, prorrogables por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste a la otra su voluntad en contrario, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas si las hubiere. PARÁGRAFO PRIMERO: Vencido el plazo de duración establecido, de pleno derecho se dará inicio al período de Prórroga Legal conforme a las previsiones del artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. A tal efecto, se computará para la determinación de la duración de la relación arrendaticia, los contratos suscritos con anterioridad bajo la vigencia Decreto con Rango y Fuerza de Ley número 427 de Arrendamiento Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial número 36.845 de fecha siete (07) de diciembre de 1999. CUARTA: El canon de arrendamiento mensual pactado por las partes para el primer año que transcurra luego de la firma del presente contrato, se obtuvo aplicando el método contenido en el numeral 1 del artículo 32 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, es decir la fórmula CAF = (VI/12/M2A) x M2a x % RA, vale decir, Valor actualizado dividido entre doce (12) meses y entre área arrendable, luego se multiplica ese valor por el área a arrendar que son setenta y dos metros cuadrados (72Mtrs2) y por el porcentaje de rentabilidad anual, que se fijo en un doce (12%) dando como resultado el monto de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), que será cancelada por “LOS ARRENDATARIOS” por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días hábiles de cada mes. Dicho canon de arrendamiento será ajustado luego de transcurrido el primer año de la firma del presente contrato, tomando como referencia la variación porcentual anual del grupo de Bienes y Servicios Diversos considerados en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior publicado por el Banco Central de Venezuela. PARÁGRAFO ÚNICO: A los efectos de la determinación del valor actualizado del inmueble objeto del presente contrato, se tomó en cuenta las previsiones del artículo 31 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y así es reconocido y aceptado por las partes. DÉCIMA PRIMERA: Son causales de terminación anticipada de la relación arrendaticia, y en virtud de la cual “LA ARRENDADORA”, queda facultada para solicitar el desalojo del inmueble conforme al procedimiento previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, las siguientes: A) Si “LOS ARRENDATARIOS” incumpliere cualquiera de las obligaciones contraídas y estipuladas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, reglamentos o disposiciones posteriores dictadas por la SUNDEE o el Ministerio del Poder Popular con competencia en el tema comercial, las contenidas en el presente Contrato, el documento de Condominio y las Normas dictadas por el Comité Paritario para la Administración del Condominio y otras que sean aplicadas al arrendamiento de uso comercial; B) Si “LOS ARRENDATARIOS” dejaren de cancelar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, conforme a lo establecido en la Cláusula Cuarta del presente Contrato de Arrendamiento; C) Si “LOS ARRENDATARIOS” dejaren de cancelar dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, conforme a lo establecido en la Cláusula Octava del presente Contrato de Arrendamiento, así como por lo pautado en el artículo 37 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial; D) Si “LOS ARRENDATARIOS” cedieren traspasaren total o parcialmente sus derechos y obligaciones contenidos en el contrato, o si subarrendaran total o parcialmente el inmueble objeto del contrato sin la autorización por escrito de “LA ARRENDADORA”; E) Si “LOS ARRENDATARIOS”, decidieren cambiar el uso a que está destinado el inmueble, bien sea el pactado contractualmente o el autorizada por los organismos competentes; y, F) Si incurrieren “LOS ARRENDATARIOS”, en alguna de las Cláusulas de Desalojo previstas en el artículo 40 o en las prohibiciones del artículo 41, ambos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial…”.
Marcado con la letra “F” (F.68-69, P.1) original de documento privado de cesión de derechos y obligaciones de contrato de arrendamiento”, suscrito en fecha 17 de diciembre de 2015, entre los ciudadanos Rogelio Daniel Acosta Onega y Darwin Alexis Castro Morales, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.678.420 y V-18.141.024, respectivamente, en su condición de “CEDENTES”, por una parte, y por la otra, la sociedad mercantil aquí demandada, MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A., representada en ese acto por su gerente de administración y gerente de comercialización, ciudadanos Yeimy Dayana Sicilia Sicilia y Georghey Anthony Morales Sicilia, respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-15.505.449 y V-16.676.695, también respectivamente, en su condición de “CESIONARIA”. Fue a través de este documento que se cedió el contrato de arrendamiento que se acciona en esta causa, con expresa autorización de la arrendadora. Ahora bien, la veracidad de la prueba bajo análisis fue admitida por la parte demandada en la contestación de la demanda, razón por la que se aprecia en todo su contenido y se valora conforme a las previsiones establecidas en los artículos 12, 429, 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y, en especial, en lo expresado en el cuerpo de este documento de cesión, concerniente a:
“Entre ROGELIO RANGEL ACOSTA ONEGA y DARWIN ALEXIS CASTRO MORALES…,…en lo sucesivo denominados LOS CEDENTES, y por la otra la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A…,…representada en esta acto por su Gerente de Administración y Gerente de Comercialización, ciudadanos YEIMI DAYANA SICILIA SICILIA y GERORGHEY ANTHONY MORALES SICILIA…,…en lo sucesivo denominada LA CESIONARIA, por el presente documento declaran: LOS CEDENTES ceden y traspasan a LA CESIONARIA, los derechos y obligaciones que le corresponden derivados del Contrato de Arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día doce (12) de diciembre de 2014, anotado bajo el número 06, Tomo 195 de los Libros de autenticaciones, cuyo objeto es el inmueble identificado como: Local distinguido con el número 3, ubicado que forma parte del Edificio EL TRIANGULO, ubicado entre la Urbanización El Pinar, Avenida “D” y “H”, en el lugar denominado El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual vence el próximo treinta y uno (31) de diciembre de 2.015, iniciándose a partir del día primero (1º) de enero del año 2016, la prórroga legal de un (1) año que les corresponde de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, terminando la misma el día treinta y uno (31) de diciembre de 2016…,…Finalmente Sociedad Mercantil CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A…,…representada por el ciudadano RAMIRO PAZ CARRAZCO, de nacionalidad Peruana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Número 82.104.960…,…declara: En nombre de mi representada de conformidad con lo previsto en el artículo 1.550 del Código Civil, me doy por notificado de la cesión que se verifica por el presente documento a favor de la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS ESTÁNDAR MB, C.A…” (Negrillas y subrayado de este juzgado superior noveno).
Marcado con la letra “E” (F.37-42, P.1), originales de actuaciones concernientes a una notificación de “…de no renovar a su próximo vencimiento el día treinta y uno (31) de diciembre de 2015, el Contrato de Arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día diecinueve (19) de diciembre de 2014, anotado bajo el Nº 06, Tomo 195 de los Libros de autenticaciones…” (Resaltado de este juzgado superior noveno), practicada en fecha 27 de enero de 2015, por la Notaría Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, a petición de la sociedad mercantil accionante, CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A, la cual aparece debidamente recibida y firmada por la ciudadana YEIMY DAYAÑA SICILIA SICILIA, C.I. V-15.505.449 (Gerente de administración de MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A.). Ahora bien, la prueba en análisis fue objetada por su representación judicial bajo el argumento de que la notificación no está dirigida a su mandante sino a los arrendatarios, ciudadanos Rogelio Daniel Acosta Onega y Darwin Alexis Castro Morales (los “CEDENTES” en el contrato de cesión ut supra citado y analizado), por lo que afirma no es legal; lo que, a juicio de esta alzada, no constituye argumento válido para restarle valor a la prueba en análisis, toda vez que al haber sido recibida la notificación por la ciudadana YEIMI DAYAÑA SICILIA SICILIA, en su condición de gerente de administración de la demandada, MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A., y ésta última ser la “CESIONARIA” en el aludido documento de cesión, es obvio que existe una subrogación de los derechos y obligaciones contraídos con anterioridad en el contrato y vigente para la fecha en que ocurrió la notificación, cuya cesión de derecho, además, se encuentra autorizada y consentida por las partes facultadas para ello, con lo cual queda demostrada la notificación sobre la culminación del contrato de arrendamiento y el inicio de la prórroga legal. De ahí que se aprecie en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
JUNTO AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA (F.118-122 P.1)
Riela a los folios 123 al 131 de la primera pieza, recibos de depósitos y transferencias bancarias y en copias fotostáticas simples a los folios 181 al 191, de la pieza indicada, en los cuales se observa el pago correspondiente a los canon de arrendamiento que se señalan como insolutos en el escrito libelar, es decir, los meses de enero y febrero de 2016, ambos fueron cancelados el día 16 de marzo de 2016. Ahora bien, las pruebas bajo análisis no fueron atacadas en ninguna forma de derecho por la parte actora, por el contrario, las mismas las hizo valer también la accionante para afirmar en sus informes que esos meses reclamados los canceló la arrendataria-demandada de manera extemporánea por tardía, incluso, luego de admitida la demanda que diera inicio a la presente controversia, esto fue, el 15 de marzo de 2016 (F.70-71, P.1); siendo ello constatado por este juzgador. Con base a lo anterior, este juzgado los valora considerando que estos instrumentos representan lo que se denominan “tarjas”, tal como lo ha señalado la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 877 de fecha 20 de diciembre de 2005 y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.383 del Código Civil, y por lo tanto se aprecian y se tienen como fidedignas en cuanto a todo su contenido. ASÍ SE DECIDE.
JUNTO AL ESCRITO DEL 09/05/2017 (168-170 P.1)
Respecto de la documental que consignada por la demandada marcada con la letra “D” (F.192, P.1), la misma se desecha del proceso dada su extemporánea presentación, aunado a que de la misma no se desprende ningún elementos de convicción que sirvan que dilucidar el presente juicio de desalojo. ASÍ SE DECIDE.
Igual suerte corre la prueba documental que consignada por la demandada marcada con la letra “E” (F.195-327, P.1), la cual, al igual que la anterior, fue presentada de manera extemporánea por tardía, aunado al hecho que al constituir dicha prueba un legajo de facturas emanadas de unos terceros que no son parte en este juicio, las mismas debieron ser promovidas en la forma prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, cosa que no se hizo, por lo que se desechan del proceso. ASÍ SE DECIDE.
Marcada con la letra “F” (F.328-335, P.1), la demandada consignó una serie de fotos sin indicar el método, forma, tiempo y manera de su obtención, así como tampoco señaló el medio de empleo utilizado para conseguir la captación de las mismas, sin lo cual su valoración se ve extremadamente disminuido, aunado al hecho cierto de su extemporánea -por tardía- promoción dentro de este proceso, sin que se desprenda de igual manera ningún elemento de convicción que sirva para dilucidar el presente juicio de desalojo, por lo que se desechan del proceso. ASÍ SE DECIDE.
Respecto de las copias fotostáticas simples que cursan a los folios que van desde el 348 al 400 de la P.1, del expediente, las mismas se desechan del proceso dada su extemporánea presentación, aunado a que de su contenido no se desprende suficientes elementos de convicción que sirvan para dilucidar el presente juicio de desalojo. ASÍ SE DECIDE.
Con relación a las copias fotostáticas simples que cursan a los folios que van desde el 406 al 415 de la P.1 del expediente, las mismas se desechan del proceso dada su extemporánea presentación, aunado a que de su contenido no se desprende suficientes elementos de convicción que sirvan para dilucidar el presente juicio de desalojo. ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, respecto al justificativo de testigo consignado ante este tribunal de alzada por la representación judicial de la parte demandada, junto con su escrito de informes (F.19-22, Vto., P.2), se observa, que en el mismo declaran los ciudadanos María Ysi Herrada Torres y José Gregorio Valera Villegas, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.558.128 y V-6.099.020, respectivamente, cuyas preguntas y respuestas están dirigidas al establecimiento de unos pago que afirman efectuó la demandada a la parte actora de autos, relacionados a una presunta negociación que existió entre éstas, diferente a la relación arrendaticia verificada en esta causa. Ahora bien, no obstante constituir la prueba en análisis un documento público en los términos expresados por el artículo 1.357 del Código Civil, se desecha del proceso y no se le otorga ningún valor probatorio al no arrojar elementos de convicción que sirvan para dilucidar el presente juicio de desalojo; aunado al hecho cierto de la ilegalidad que representa éste medio probatorio para extinguir la obligación de pago que se reclama en el libelo. En efecto, dispone el primer aparte artículo 1.387 del Código Civil, que: “…No es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares” (En la actualidad conforme a la Ley de Conversión Monetaria, sería Bs. 2,00). ASÍ SE DECIDE.
-V-
-ANÁLISIS DECISORIO-
Ahora bien, luego del análisis que se ha efectuado a todas y cada unas de las pruebas aportadas dentro de este proceso por las partes litigantes, resulta concluyente que en la presente causa quedó demostrado la relación arrendaticia que las une, cuyo contrato de arrendamiento fue suscrito a tiempo determinado, el cual fue cedido a la sociedad mercantil demandada por sus antiguos arrendatarios, con expresa autorización de la actora y consentimiento de todas partes interesadas, por lo que no cabe duda de la subrogación que de éste contrato ha existido de los derechos y obligaciones contraídos con anterioridad en el contrato primigenio, pero vigente para el momento a través de la aludida cesión. Asimismo, quedó demostrado que existió una notificación a la parte demandada “…de no renovar a su próximo vencimiento el día treinta y uno (31) de diciembre de 2015, el Contrato de Arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día diecinueve (19) de diciembre de 2014, anotado bajo el Nº 06, Tomo 195 de los Libros de autenticaciones…” (Resaltado de este juzgado superior noveno), practicada en fecha 27 de enero de 2015, por la Notaría Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, a petición de la sociedad mercantil accionante, CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A, la cual aparece debidamente recibida y firmada por la ciudadana YEIMY DAYAÑA SICILIA SICILIA, titular de la cédula de identidad Nº V-15.505.449, en su carácter de gerente de administración de MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A. Y ASÍ SE PRECISA.
Respecto a las mensualidades insolutas que se reclaman en el libelo, vale decir, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2016, cuya falta de pago dio pie a la demanda de desalojo que nos ocupa (fundamentada en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), con las pruebas supra analizadas y valoradas, quedó demostrado que los pago que efectuó la parte demandada de éstos meses los hizo -de manera extemporánea por tardía- en fecha 16 de marzo de 2016, incluso, con posterioridad a la fecha de admisión de la presente demanda de desalojo (15-03-2016), con lo cual no dio cabal cumplimiento a la obligación de pago que adquirió en el contrato de arrendamiento al que quedó subrogada mediante la cesión que se le hiciera del mismo, incumpliendo específicamente con lo estatuido en la cláusula “CUARTA” del contrato en cuestión.
No obstante lo supra establecido, la representación judicial de la parte demandada afirma en su contestación (F.118-122, P.1), que su mandante nada adeuda a la actora por concepto de los cánones de arrendamiento reclamados (enero y febrero de 2016), toda vez que “…luego de que mi patrocinada suscribiera el contrato de cesión de derechos arrendaticios previa autorización de la parte actora, el arrendador se comprometió en aportar el número de cuenta destinado para el pago del canon, lo cual nunca ocurrió, incurriendo la parte actora en contravención del artículo 27 de la Ley especial que rige la materia arrendaticia de Locales Comerciales, así como su disposición transitoria Primera; siendo nuestra patrocinada fue quien se vio en la obligación de realizar una ardua investigación para poder obtener el número de cuenta del arrendador y poder así estar para la fecha completamente al día con los pagos de arrendamiento, lo que permite deducir que la parte actora ha tenido una conducta perturbadora para llevar en buenos términos la relación arrendaticia…”. En tal sentido, observa este juzgador lo que dispone el mencionado artículo 27 de la ley especial, que es del tenor siguiente:
Art.27. “El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud del arrendador”. (Resaltado de este juzgado superior noveno).
De lo que se desprende, que el arrendador en el contrato de arrendamiento debe indicar los datos correspondientes a la cuenta bancaria donde el arrendatario efectuara los pago del canon de arrendamiento. Y, para el caso que el arrendatario “…no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador…”, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. Esto expuesto de otra manera quiere decir, que aún cuando el arrendador de un local comercial se niegue o no le suministre a su arrendatario el número de cuenta bancaria donde debe efectuar el pago por concepto de alquiler, éste último, bien puede consignar los montos correspondientes en la cuenta que al efecto pondrá a su disposición el organismo encargado en materia de arrendatario de locales comerciales, por lo que, a juicio de quien aquí sentencia, el argumento referido a que por no haberse señalado en el contrato de arrendamiento la cuenta bancaria donde efectuar los pagos de alquiler, no puede, en modo alguno, servir de excusa al arrendatario para justificar su incumplimiento de pago, puesto que la misma ley le da la pauta y pasos a seguir en caso que no puedan cumplir con el pago por causas imputables al arrendador. Y ASÍ SE DECIDE.
Dicho esto, siguiendo con el hilo argumentativo del fallo, la parte demandada se escudo en contra de la pretensión de desalojo de la actora, en la voluntad de su arrendador en no suministrarle el número de cuenta bancaria destinado para el pago del canon de arrendamiento convenido (Bs. 45.000,00, mensual), señalando que fue ella la que “…se vio en la obligación de realizar una ardua investigación para poder obtener el número de cuenta del arrendador y poder así estar para la fecha completamente al día con los pagos de arrendamiento…”; sin observar que conforme al contenido del artículo 27, antes transcrito, de la ley que rige la materia de arrendamiento comercial, prescribe la figura de la consignación arrendaticia.
En efecto, como ya vimos, el legislador estableció la posibilidad de que el arrendatario, ante la imposibilidad de pagar el canon de arrendamiento por causas imputables a su arrendador o por fuerza mayor, puede consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto se pondrá a disposición de los arrendatarios; y que conforme al argumento que se analiza, a saber la falta de pago del canon por no haberse indicado en el contrato de arrendamiento la cuenta bancaria, este juzgador estima necesario indicar que mediante resolución N° 2011-0051, de fecha 26 de octubre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Judicial N° 13, de fecha 5 de marzo de 2012, en su artículo 21, se estableció la creación de una Oficina de Control de Consignaciones y en su último aparte la posibilidad de crear una Oficina de Control de consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en los Circuitos Civiles, siendo creada esta última, el 22 de mayo de 2013, mediante resolución N° 2013-0011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de manera que la misma se encuentra en la actualidad en pleno funcionamiento.
En el caso de autos, los cánones de arrendamiento señalados como insolutos en el escrito libelar se corresponden con los meses de enero y febrero de 2016, es decir, con fechas posteriores al inicio de la puesta en funcionamiento de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios para locales comerciales (OCCAI), por lo que no existe justificación alguna y válida para no haber procedido a la consignación de los cánones de arrendamientos que a decir de la demandada, no fueron pagados en su oportunidad porque el arrendador no indicó en el contrato de arrendamiento el número de cuenta bancaria donde efectuar el pago de los mismos, debiendo haber iniciado bajo este supuesto, el procedimiento de consignación arrendaticia creado para solventar dicha situación anormal dentro de la relación contractual; cosa que no hizo.
Con ello resalta quien decide, que la parte demandante señaló la insolvencia del pago de los cánones convenidos de los meses de enero y febrero de 2016, a razón de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), cada uno, ante lo cual la demandada alegó que la culpa correspondía al arrendador al no suministrarle el número de cuenta bancaria donde debía efectuar el pago, sin embargo consignó a los autos, los recibos de pago de los meses demandados, siendo cancelados ambos en fecha 16 de marzo de 2016, es decir, un día después de la admisión de la demanda, lo que permite establecer que los mismos fueron realizados tal y como se indicó con anterioridad, de manera extemporánea por tardía, en contravención a lo acordado por las partes en el contrato de arrendamiento que los une.
En tal sentido y demostrado como fue la falta de pago oportuno de la demandada en relación a los meses de enero y febrero de 2016, a razón de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), cada uno, para un total de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), es por lo que, por expresa disposición del literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la demanda de desalojo instaurada debe prosperar en forma parcial, pues tal y como se indicó los cánones de arrendamiento insolutos, fueron pagados por la demandada, aunque en forma tardía, se encuentran en posesión de la demandante. Y ASÍ FINALMENTE SE DECIDE.
Por consiguiente, en la presente causa se impone la declaratoria con lugar de la apelación interpuesta y, por vía de consecuencia, será revocada la decisión recurrida, y declarada parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta, como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. ASÍ SE DECIDE.
-V-
-DISPOSITIVO-
En consideración a los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 25 de septiembre de 2017 (F.457, P.1), por el abogado Aníbal José Lairet Vidal, apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada el 19 del referido mes y año, por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se REVOCA en todas y cada una de sus partes la referida decisión, que cursa a los folios que van desde el 423 al 436, de la P.1, del presente expediente en apelación.
SEGUNDO: En virtud de los motivos de hecho y derecho expuestos a lo largo del presente fallo, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil CORPORATE BUSINESS LA BOYERA, C.A., contra la empresa sociedad mercantil MULTISERVICIOS STANDARD MB, C.A.; ambas partes plenamente identificadas, por cuanto los meses reclamados como insolutos en el particular segundo del petitorio, fueron pagados por la demandada, aunque en forma tardía, los mismos se encuentran en posesión de la arrendadora. En consecuencia, se condena a la parte demandada a efectuar a favor de la parte actora, la entrega material, real y efectiva del bien inmueble arrendado, conformado por el local comercial identificado con el número “3”, que forma parte del edificio “EL TRIÁNGULO”, ubicado en la Urbanización El Pinar, Avenida “D” y “G”, El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un área aproximada de 72,50 Mtrs2.
TERCERO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Regístrese, publíquese, déjese copia certificada a la cual hace especial referencia el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y remítase el expediente en su oportunidad, al juzgado de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los catorce (14) días del mes de febrero del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
LA SECRETARIA,
ABG. AURORA MONTERO BOUTCHER
En la misma fecha, siendo las doce del mediodía (12:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
ABG. AURORA MONTERO BOUTCHER
JCVR/AMB/Ernesto.
ASUNTO PRINCIPAL: AP71-R-2017-000912
ASUNTO ANTIGUO: 2017-9695
