Decisión Nº AP71-R-2017-000989 de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 30-11-2018

Número de expedienteAP71-R-2017-000989
Fecha30 Noviembre 2018
Distrito JudicialCaracas
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
Años: 208º y 159º
Caracas, 30 de noviembre de 2018
208º y 159º

EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000989

PARTE ACTORA: Ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.875.025.-

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: PETUNIA SIRIT PETIT y MIGUEL ANGEL FIGUEROA PEÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-6.353.613 y V-5.017.628, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 121.082 y 81.697, en el mismo orden enunciado.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ÁLVAREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos V-10.809.444 y V-10.690.997, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN PADRÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.840.452, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.771.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

-I-
Conoce esta alzada del recurso de apelación ejercido por la parte accionante contra la decisión de fecha 18 de mayo de 2015, dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA fue incoada por el ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO.
Se inicia el presente procedimiento previa distribución de Ley ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo admitida la demanda por auto de fecha 15 de octubre de 2013, ordenándose el emplazamiento de la demandada para la contestación a la demanda.
En fecha 12 de diciembre de 2013, compareció el ciudadano ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ, quien debidamente asistido por abogado se dio por citado en juicio, seguidamente en fecha 13 de diciembre de 2013, compareció la ciudadana ADELA PERDOMO ÁLVAREZ, quien igualmente asistida por la abogado se dio por citada.
Durante el despacho del día 18 de diciembre de 2013, la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda en el cual convino en el cumplimiento del contrato en lo que respecta a la cláusula penal, consignando al efecto dos cheques de gerencia a nombre del actor los cuales fueron desglosados ordenándose su resguardo en la caja fuerte del Juzgado de la causa.
Durante el lapso probatorio sólo la representación actora hizo uso del derecho conferido, las cuales fueron agregadas en su oportunidad legal y admitida conforme a derecho mediante providencia de fecha 5 de marzo de 2014.
Mediante auto de fecha 23 de abril de 2014, se fijó la oportunidad para la presentación de informes en la presente causa, haciendo uso de tal derecho ambas partes quienes además consignaron sus respectivos escritos de observaciones.
Por auto de fecha 30 de mayo de 2014, se dejó constancia de la entrada de la causa en estado de sentencia, siendo diferida por auto de fecha 30 de julio de 2014.
Mediante sentencia de fecha 18 de mayo de 2015, se dictó decisión que declaró sin lugar la acción incoada y se ordenó la notificación de las partes.
Cumplidos los trámites de notificación ordenada, mediante diligencia de fecha 16 de junio de 2015 la parte actora procedió a apelar de la decisión dictada.
Oída la apelación y efectuados los tramites de distribución correspondió el conocimiento del recurso al Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplidos los trámites correspondientes de informes y de observaciones cada una de las partes presentó lo pertinente ante el referido Tribunal de Alzada. Asimismo dicho Tribunal dictó decisión mediante el cual declaró inadmisible la demanda incoada, siendo anunciada contra dicha decisión la respectiva Casación.
Cumplidos los trámites de Ley, la Sala de casación Civil mediante sentencia de fecha 24 de octubre de 2017, con ponencia del Magistrado FRANCISCO RAMON VELAZQUEZ ESTEVEZ casa de oficio la decisión dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas y reenvía la causa para su correspondiente distribución.
Cumplidos los trámites correspondientes, correspondió a esta Alzada el conocimiento del recurso en cuestión, dándole entrada mediante auto de fecha 22 de noviembre de 2017, fijando oportunidad para dictar sentencia, previa la notificación de las partes.
Cumplidas las notificaciones ordenadas, mediante auto de fecha 30 de octubre de 2018 se dicta auto donde se señala el inicio del lapso para dictar sentencia.
-II-
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, esta Alzada pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito de demanda lo siguiente:
• Que consta de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los libros respectivos, que su representado suscribió con los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número 3-2, Número Catastral 02-03-18-10-3-2-00, Piso 3, Edificio 10, que forma parte del Conjunto Residencial Terrazas del Ingenio, segunda etapa, construido sobre un Lote de Terreno distinguido como LOTE B3-1, ubicado en la antigua Hacienda El Ingenio de Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora Estado Miranda; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, constan en el documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de junio de 2006, bajo el Nº 04, Tomo 30, Protocolo Primero, así como del documento de condominio y su aclaratoria, registrados ante la citada oficina de registro el 18 de noviembre de 2003, bajo el Nº 30, Tomo 14, Protocolo Primero y en fecha 17 de diciembre de 2003, bajo el Nº 35, Tomo 22, Protocolo Primero.
• Que fue fijado el precio de venta del inmueble en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 730.000,00), de los cuales su mandante pagó la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 430.000,00), al momento del otorgamiento del citado contrato de opción a compra, comprometiéndose a cancelar la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 300.000,00) en el acto de suscripción del documento definitivo de compra venta, el cual se haría en un plazo no mayor de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la autenticación del mencionado contrato.
• Que en el contrato se estableció además una cláusula penal como indemnización por daños y perjuicios, para el caso del incumplimiento de alguna de las partes, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), en el entendido que si el otorgamiento del documento definitivo no se llevaba a cabo por causas imputables al comprador, los vendedores retendrían para sí la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), debiendo devolver al comprador la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00) y en caso de ser imputable a los vendedores, éstos debían indemnizar al comprador con la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), devolviendo además la cantidad recibida de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 430.000,00).
Que posteriormente suscribieron un documento privado como complemento del documento de opción a compra, en el cual su representado hizo entrega a los compradores de la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 260.000,00), imputables al precio definitivo, quedando pendiente la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 40.000,00), que adicionalmente se comprometieron los codemandados a hacer entrega material del bien inmueble, para la fecha 29 de junio de 2013, aun cuando no se hubiera realizado la suscripción del documento definitivo de compra venta ni la entrega de los documentos administrativos respectivos.
• La representación judicial de la parte actora adujo que los hoy demandados no hicieron entrega material del inmueble en la fecha pactada en el indicado instrumento privado, siendo el caso que en fecha 4 de septiembre de 2013, le comunicaron que no venderían el inmueble y aplicarían la cláusula penal pactada.
• Asimismo señaló la accionante que los vendedores recibieron las cantidades de dinero acordadas y no hicieron entrega del inmueble objeto del contrato ni otorgaron el documento definitivo de compra venta, tal y como lo establecieron tanto en el documento de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, como también en el documento privado suscrito el 30 de mayo de 2013, lo cual evidencia a su decir, la conducta omisiva de los vendedores en el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega material del inmueble objeto de la negociación y la del otorgamiento del instrumento de propiedad por ante la oficina de registro respectiva, lo cual representa un incumplimiento de la obligación contractual.
• En virtud de expuesto es por lo que procede a demandar a los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, para que convengan o sean condenados por el Tribunal en:
o Al cumplimiento del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrito por los demandados, ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, con su representado, ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARTE, en fecha 05 de abril de 2013.
o Las costas procesales.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La representación judicial de la parte demandada señaló en su contestación a la demanda lo siguiente:
• Que es cierto que sus representados suscribieron con el demandante un contrato de opción de compra venta en fecha 5 de abril de 2013, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los libros respectivos sobre el inmueble antes identificado.
• Que es cierto que el monto fue pactado en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 730.000,00), que ciertamente el actor les entregó en una primera oportunidad la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 430.000,00) y posteriormente entregó la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 260.000,00), quedando pendiente sólo la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 40.000,00).
• Que efectivamente en la cláusula tercera, las partes pactaron una cláusula penal como indemnización por daños y perjuicios, para el caso del incumplimiento de algunas de las partes, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), en el entendido que si el otorgamiento del documento definitivo de compra venta no se llevaba a cabo por causas imputables al comprador, los vendedores retendrían para sí la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), debiendo devolver al comprador la diferencia de la suma recibida, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), y por el contrario, si la venta definitiva no se efectuaba por causas imputables a los vendedores, éstos debían indemnizar al comprador con la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), y devolver en su totalidad la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), debiendo en consecuencia entregar al promitente comprador la cantidad total de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 780.000,00).
• Asimismo, la representación judicial de los demandados convino en dar cumplimiento a lo pactado en el referido contrato de opción de compra venta en su cláusula tercera, alegando hechos personales de sus representados que los llevó a separarse de hecho y pensar en la posibilidad de liquidar el bien común, con la convicción de vender el referido inmueble, siempre con el entendido de dejar constituida una cláusula penal en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, como medio de garantía para compensar los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal que era la venta definitiva. (negrillas del Tribunal)
• Igualmente reconoció el apoderado de la parte demandada que sus mandantes no vendieron ni van a vender el inmueble, por lo que cumplirán con su obligación de devolver en su totalidad la cantidad de dinero entregada por el ciudadano OMAR GUZMAN, consignando al efecto dos (2) cheques de gerencia a su nombre girados contra BANESCO, BANCO UNIVERSAL, el primero distinguido 0379-00017309, por SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), que constituye el monto entregado por éste, y el segundo distinguido 037900017308, por NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), monto estipulado en el contrato por concepto de indemnización en caso de inejecución por parte de los vendedores y que de esta manera sus poderdantes resarcen, compensan los daños causados.
• Que en nombre de sus representados da por cumplida la obligación suscrita en el contrato de opción de compra venta, en la cláusula tercera, de fecha 5 de abril de 2013, solicitando se homologue el referido convenimiento y se dé por terminada la presente causa y se levante la medida de prohibición de enajenar.

SENTENCIA RECURRIDA
La decisión del Tribunal de la causa señaló entre otras consideraciones lo siguiente:
“(…) pese a que en el petitorio del escrito libelar se limitó a solicitar lo que textualmente se transcribe: “…Al cumplimiento del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrito por los demandados, ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, con mi representado, ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARTE, en fecha 05 de abril de 2013….” (Resaltado de la cita). No escapa a esta Juzgadora que a lo largo de dicho escrito libelar el actor fundamenta su pretensión en el presunto incumplimiento de los accionados en la entrega del inmueble objeto del contrato y en el otorgamiento del documento definitivo de venta constituyendo ésta su pretensión tal y como se desprende específicamente al vuelto del folio cuatro (4) al indicar “…Los hechos narrados configuran un incumplimiento de contrato, puesto que LOS PROMITENTES VENDEDORES recibieron las cantidades de dinero acordadas y no hicieron entrega del inmueble objeto del contrato, ni otorgaron el documento definitivo de compra-venta, tal y como se encuentra establecido tanto en el documento de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, mencionado ut supra, así como también, del documento privado suscrito entre las partes el 30 de mayo de 2013, lo cual evidencia que la conducta omisiva de los PROMITENTES VENDEDORES, en el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega material del inmueble objeto de esta negociación y la del otorgamiento del instrumento de propiedad por ante la Oficina de Registro respectiva, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.487, 1.488, 1.489, 1.492 y 1.493 del Código Civil venezolano, representa un incumplimiento de la obligación contractual…” (Resaltado de la cita), conforme lo cual el convenimiento efectuado por los demandados en los términos expuestos no satisface la pretensión del actor, en virtud de lo cual no puede ser considerado como un acto de autocomposición procesal, procediendo en consecuencia esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido. ASÍ SE ESTABLECE.-
Al respecto esta Juzgadora considera oportuno citar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado al respecto lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.
Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.
El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.
Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)
Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedente hecha respecto del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como el documento privado suscrito en fecha 30 de mayo de 2013, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, el cual fue consignado por la parte actora anexo junto al escrito libelar marcado con la letra “C”, y reconocido por la demandada en su escrito de contestación, de lo que se evidencia que se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato de opción de compra-venta, documentos estos a los cuales se le confirió todo el valor probatorio que de los mismos se desprenden y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; al respecto observa este Tribunal que el ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE, parte actora en la presente causa no ofreció cumplir su obligación de pagar el precio definitivo de la venta establecido en la cláusula SEGUNDA del mencionado contrato de opción de compra-venta, así como en el documento privado de fecha 30 de mayo de 2013, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) limitándose en su petitorio a reclamar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes en fecha 5 de abril de 2013 y la condenatoria en costas, de lo que concluye esta Sentenciadora que no se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, por lo que al no cumplirse con tal exigencia, resulta inoficioso analizar el tercero de los requisitos por cuanto éstos deben acreditarse de manera concurrente para la procedencia en derecho de la acción de resolución de contrato de opción compra-venta. Así se decide.-
Establecido lo anterior y como quiera que no consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como el documento privado suscrito en fecha 30 de mayo de 2013, forzoso es para este Juzgado declarar IMPROCEDENTE la demanda incoada por el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN AQUILARTE contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ. ASÍ SE DECIDE.-
Finalmente, siendo el caso que en el escrito de contestación los demandados afirmaron que no darían en venta el inmueble objeto del mencionado contrato, aceptando en consecuencia la aplicación de la cláusula penal establecida en la cláusula TERCERA, consignando para ello dos cheques de gerencia a favor del demandado girados contra BANESCO, BANCO UNIVERSAL, el primero distinguido 0379-00017309, por SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), que constituye el monto entregado por éste, y el segundo distinguido 037900017308, por NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), monto estipulado en el contrato por concepto de indemnización en caso de inejecución por parte de los vendedores, los mismos se encuentran a disposición en la caja fuerte de este Tribunal, advirtiéndose al efecto que a la presente fecha dichos cheques se encuentran caducos por lo que se ordena a los demandados proceder a su retiro para su sustitución y ser entregados al a parte actora. ASÍ SE DECIDE.-
-III-
DISPOSITIVA
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN AQUILARTE contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, ampliamente identificados al inicio. DECLARA:
PRIMERO: IMPRODECENTE el convenimiento efectuado por los demandados en su escrito de contestación.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN AQUILARTE contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ.
TERCERO: Se ordena a los demandados a hacer entrega a la parte actora de la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), que constituye el monto entregado por la parte actora a los demandaos; y la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), por concepto de indemnización establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Se declara que no hay especial condenatoria en costas…”

INFORME DE LA PARTE ACTORA
La representación judicial de la parte accionante efectuó nuevamente como antecedente del juicio un recuento de los hechos acaecidos respecto del negocio jurídico celebrado por las partes. Asimismo hizo un recuento del dispositivo del fallo recurrido emanado del tribunal A quo.
Por último efectuó alegatos mediante el cual fundamentó su apelación señalando:
Que el Juez de causa incurrió en error al declarar improcedente el convenimiento celebrado por las partes, toda vez que no tiene facultad para declarar la improcedencia de la manifestación de voluntad unilateral del demandado y que solo le es dado manifestarse sobre la homologación del convenimiento.
Que difiere del tribunal de la causa al declarar sin lugar la acción por faltar uno de los requisitos para la procedencia de la misma referida a que el que intenta la acción haya cumplido o intenta cumplir con su obligación, toda vez que el saldo deudor se pagaría tal como lo señaló el contrato privado suscrito por las partes, esto es al momento del otorgamiento del documento, por lo que el incumplimiento que hace referencia el A quo, nunca se materializó porque la oportunidad en que se presentaría tal incumplimiento sería en la oportunidad en que se otorgaría el mismo.
Ahora bien esta alzada da por reproducida la totalidad de los alegatos efectuados y se aprecia en la totalidad de extensión, alcance y contenido y así se declara.

INFORME DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada efectuó igualmente un recuento de los antecedentes del juicio, detallando las clausulas del contrato cuyo cumplimiento se demanda, ratificando los conceptos esgrimidos en la contestación de la demanda.
Señala la representación judicial de la parte demandada que sus representados para el momento de la venta se encontraban con problemas conyugales, pero al no verificarse la misma estaban consientes de tener que cumplir con la cláusula penal, por lo cual fueron consignados dos cheque de gerencia para cubrir los montos de la penalidad.
Efectuaron además alegatos referidos a las pruebas que constan a los autos y a los alegatos de la parte actora, haciendo un recuento de los mismos.
Ahora bien esta alzada da por reproducida la totalidad de los alegatos efectuados y se aprecia en la totalidad de extensión, alcance y contenido y así se declara.

OBSERVACIONES DE LAS PARTES
Ambas partes efectuaron las observaciones pertinentes a cada una de sus contrapartes, ratificando sus respectivos criterios. Así las cosas, esta alzada da por reproducido la totalidad de los alegatos efectuados en las respectivas observaciones a los informes y se aprecia en la totalidad de extensión, alcance y contenido de cada uno de ellos y así se declara.

DEL ASUNTO CONTROVERTIDO:
Ahora bien, pasa quien aquí suscribe a realizar el análisis del elenco probatorio traído a los autos por los actores de la causa en el iter del presente proceso judicial, en este sentido y previo al pronunciamiento de las pruebas hace la siguiente consideración.
Constituye un principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Conforme lo señalado, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepcionó, evidenciándose la intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la república al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica, reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se está estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…)
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho promoviendo las pruebas siguientes:

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACTORA CON LA DEMANDA:
Establecido lo anterior y planteados los hechos, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber;
1- Documento poder, acompañado junto al libelo marcado “A” (folios 7 al 9), poder autenticado ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 30 de septiembre de 2013, bajo el Nro. 36, Tomo 153, Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento no fue tachado por la parte accionada, sino que por el contrario reconoció su existencia a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionante y así se declara.
2- Copia certificada de documento de Propiedad acompañado junto al libelo anexo marcado “B”, inserto a partir del folio 10 al 17, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 29 de junio de 2006, bajo el Nro. 04, Tomo 30, Protocolo Primero, promovido igualmente durante el lapso probatorio. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento no fue tachado por la parte accionada, sino que por el contrario reconoció su existencia a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la titularidad que tiene la parte demandada ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ sobre el inmueble objeto del contrato aquí demandado, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número 3-2, Número Catastral 02-03-18-10-3-2-00, Piso 3, Edificio 10, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DEL INGENIO, SEGUNDA ETAPA, construido sobre un Lote de Terreno distinguido como LOTE B3-1, ubicado en la antigua Hacienda El Ingenio de Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora Estado Miranda y así se declara.
3- Contrato de opción de compra-venta, acompañado junto al libelo anexo marcado “C” (folios 18 al 22) otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE y los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, el cual fue igualmente promovido durante el lapso probatorio. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento no fue tachado por la parte accionada, sino que por el contrario reconoció su existencia, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedó demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la suscripción del citado contrato bajo las condiciones allí establecidas y que demuestra la existencia de un compromiso de compra venta entre las partes, y así se declara.
4- Original de documento privado suscrito entre las partes el 30 de mayo de 2013, el cual fue igualmente promovido durante el lapso probatorio. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento no fue desconocido la parte accionada, sino que por el contrario reconoció su existencia a tenor de lo señalado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende que el hoy actor hizo entrega a los compradores la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 260.000,00), imputables al precio definitivo, quedando pendiente la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 40.000,00), comprometiéndose estos últimos a hacer entrega material del bien inmueble, para la fecha 29 de junio de 2013, aun cuando no se hubiera realizado la suscripción del documento definitivo de compra venta ni la entrega de los documentos administrativos respectivos.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA ACCIONANTE EN EL LAPSO PROBATORIO:
5- Además de las pruebas instrumentales ya analizadas, promovió posiciones juradas. Al respecto se constata que a pesar de haberse admitida dicha prueba, llegada su oportunidad, la misma no fue evacuada por la falta de comparecencia del promovente, por lo que no hay materia que apreciar y así se declara.

PRUEBAS PRESENTADA POR LA DEMANDADA CON SU CONTESTACION:
1- Documento poder, acompañado junto al libelo marcado “A” (folios 53 al 56), poder autenticado ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 16 de diciembre de 2013, bajo el Nro. 9, Tomo 2012, Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento no fue tachado por la parte accionada, sino que por el contrario reconoció su existencia a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionante y así se declara.
2- Cheques de gerencia que en copia certificada fueron insertos a los folios 58 y 59, emitidos contra el Banco Banesco a favor del ciudadano OMAR DAVID GUZMAN QUILARTE, por las cantidades de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 690.000,00) y NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 90.000,00). Dichos instrumentos no fueron impugnados en forma alguna, quedando demostrado que la parte demandada consignó los montos que devuelve a la accionante con vista al convenimiento formulado por las accionadas y así se declara.

PUNTOS PREVIOS:
PRIMERO Como punto previo al fondo es necesario determinar previamente el motivo de la presente acción incoada por la parte actora y la motivación del convenimiento efectuado por la parte accionada.
En este orden de ideas, se constata que las partes involucradas en el presente juicio, celebraron un contrato señalado por estas como contrato de opción de compra venta, cuyo objeto es el inmueble ya identificado a los autos. Ahora bien, en general, respecto de los contratos la norma objetiva señala:

Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167 “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En este sentido, aquellos contratos cuya ejecución no ha sido llevado a feliz término, la parte que se considere afectada podrá solicitar bien la terminación del mismo, a través de una acción de resolución de contrato por incumplimiento del mismo o pedir su ejecución a través de una acción de cumplimiento de contrato.
En el caso que nos ocupa, el contrato de marras, busca como fin la compra venta del inmueble objeto del mismo, siendo esto el fin principal de la celebración del referido contrato. Además, adicionalmente las partes acordaron una clausula penal, accesoria al interés primordial del contrato, el cual sería activado cuando una de las partes quisiera concluir el contrato con vista al eventual incumplimiento de su contraria.
Así las cosas, la accionante hizo de la consideración del Tribunal que sustanció la causa, que su contraparte, los señalados “promitentes vendedores” quienes supuestamente debían concluir la negociación con la venta definitiva y transmisión del bien inmueble en cuestión, incumplieron con las señaladas obligaciones por lo que pretende que le sean cumplidos los términos del contrato suscrito por esta, para llevar a feliz término la venta pretendida.
Así las cosas, la accionante no busca dar fin al referido contrato por incumplimiento de su contraparte, sino que por el contrario, su demanda se circunscribe a que dicho contrato fuera ejecutado, a través del cumplimiento de las obligaciones de hacer a que estaban sometidos los “promitentes compradores”, es decir la demanda incoada por la accionante fue de cumplimiento de contrato, pues busca como fin ulterior la compra vente del inmueble en cuestión y así se declara.
En este orden de ideas, el cumplimiento del contrato va a estar destinado al cumplimiento de la obligación de hacer acordada por la parte, que no es otra cosa que la venta definitiva y tradición del inmueble, como anteriormente fue señalado y no al cumplimiento del acuerdo accesorio contenido en la cláusula de penalización en caso de incumplimiento, que solo podría hacerse efectivo si la demanda versara en una resolución de contrato en cuestión, toda vez que al ponérsele fin al mismo, las cantidades de dinero pagadas por el “promitente comprador”, serían devueltas, (pues de lo contrario estaríamos ante un enriquecimiento sin causa a favor de los “promitentes vendedores”), además del pago de la cantidad acordada por los contratantes por los perjuicios causados al no llevarse a feliz término la contratación por causas imputables a los “promitentes vendedores”.
Así las cosas como conclusión, el caso de marras contiene una acción de cumplimiento de contrato, que busca ejecutar las obligaciones principales adquiridas por los “promitentes compradores” esto es la venta del inmueble y su tradición legal y no la ejecución de la cláusula de penalidad que se activaría en caso de solicitarse la resolución y culminación del referido contrato y así se declara.
Ahora bien a tenor de lo anteriormente señalado, la parte demandada efectúa un convenimiento de los hechos narrados, por lo que entiende este juzgador que están de acuerdo que hubo un incumplimiento por su parte, amén de haberlo expresamente reconocido al señalar que no vendieron ni venderían el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda y erradamente, consigna todas las cantidades que el “promitente comprador” había pagado con imputación al precio pagado, mas la cantidad adicional referida la indemnización acordada en el contrato demando. En tal sentido la parte demandada actuó como si se hubiese demandado la resolución del contrato y no su cumplimiento, toda vez que, como ya quedó sentado, el cumplimiento que se demanda es el de la obligación objeto del contrato, esto es el de venta del inmueble y no la obligación sancionatoria acordada para el caso de incumplimiento y así se declara.
Así las cosas, a tenor de lo señalado, el convenimiento efectuado por la parte demandada de los hechos narrados en la demanda deben ser plenamente apreciados como prueba de los alegatos esgrimidos por la accionante, no así los efectos pretendidos por la parte demandada respecto a la devolución de las cantidades de dinero pagadas como parte del precio y la penalización por incumplimiento, toda vez que a toda luces es improcedente y así se declara.
Por otra parte y a mayor abundamiento, diferente sería el caso en que la parte accionante una vez alegado el incumplimiento por parte de los “promitentes vendedores” hubiere reclamando la clausula de penalización, y éstos últimos conviniesen en la demanda y pagasen lo reclamado, la procedencia de tal convenimiento sería acordada a tenor de los señalado en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no sucedió en el caso de marras y así se declara.

SEGUNDO Es menester determinar la naturaleza jurídica del contrato que nos atañe, la norma sustantiva nos refiere lo siguiente:

Artículo 1.134 “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”

Artículo 1.159 “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167 “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Ahora bien, siendo que el contrato objeto de la presente acción fue denominado en el texto del mismo, como “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA”, se requiere determinar cual criterio jurisprudencial procede para el caso de marras, toda vez que a través del tiempo, se han establecido diversos criterios respecto al tratamiento de dichos contratos, para lo cual se trae a colación la decisión dictada por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, el cual señala:

“(…) Al respecto, es menester señalar el contenido del mencionado fallo de la Sala de Casación Civil, que es del tenor siguiente:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Mórela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
´…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…´.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. (NEGRILLAS Y SUBRAYADO DEL TRIBUNAL)
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Resaltado de la Sala Constitucional).
Por lo tanto, al retomar los hechos de la demanda que dio origen al fallo hoy objeto de revisión, se aprecia que el criterio de considerar que la opción de compraventa es un contrato consumado por el consenso de las partes, cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, estaba vigente al momento en que se introdujo y admitió la demanda el 4 de mayo de 2007, su reconvención el 2 de noviembre de 2007 y se dictó la sentencia de primera instancia el 30 de junio de 2008. No obstante, al momento de producirse el fallo en alzada el 16 de marzo de 2011, ya se había abandonado dicho criterio con ocasión de las decisiones de la Sala de Casación Civil N° 358/09.07.2009, N° 460/27.10.2010 y N° 198/12.05.2011…”

Conforme lo anterior, observa esta alzada que la presente demanda fue presentada el 12 de junio de 2012, y admitida el 9 de octubre de 2013, por lo que el criterio aplicable, para el caso de los contratos de opción de compra venta es el que los considera como contratos preparatorios, que aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, no pueden ser equiparados a los contratos de compra venta, tal como se reseño en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña; y recientemente en la sentencia dictada en el expediente 577, emanada de la Sala de Casación Civil, de fecha 6 de octubre de 2016 con ponencia del Magistrado Yvan Dario Bastardo, quien cónsono con la decisión de la Sala Constitucional anteriormente reseñada, la trajo a colación:
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
(…)
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña…”. (Destacados de la Sala).-
(…)
Ahora bien, aunque el criterio antes transcrito, no es aplicable al presente caso, dado que la demanda se presentó en fecha catorce (14) de octubre de dos mil diez (2010), y fue fijado por la Sala Constitucional en fecha veinte (20) de julio de 2015, no es menos cierto que del mismo se desprende, que:
“…todo juez de la República al revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”. (NEGRILLAS DEL TRIBUNAL)

Esto quiere decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el ya señalado criterio de la Sala de Casación Civil, no obstante a ello, es menester “… revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos… a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado…”. Así las cosas, es necesario reseñar nuevamente la decisión dictada por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, la cual señala de manera vinculante la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra venta, así como la de otros contratos cuyo fin ulterior es el de efectuar un negocio jurídico de compra venta:
“(…)
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
(…)
Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro...
(…)
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura (…) En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
(…)
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
(…)
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
(…)
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
(…)
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
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4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares)…
(…)
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
(…)
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
(…)
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
(…) Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
(…)
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
(…)
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República…” (SUBRAYADOS DEL TRIBUNAL)

Ahora bien, conforme lo señalado en la jurisprudencia anteriormente transcrita, los contratos denominados opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, aún cuando contienen el consentimiento de las partes, por ser negocios jurídicos bilaterales, sola una de ellas queda obligada de manera irrevocable, toda vez que, en el caso del contrato de compra venta se forma con la aceptación de la promesa (de compra o de venta), siendo ello el ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. En tal sentido, cuando el oferido ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo.
En consecuencia, el consentimiento inicial que se manifiesta respecto a la cosa y el precio, no conlleva con ello el acuerdo de constitución del contrato definitivo, ya que ese “…consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa…”
En tal sentido, las opciones de compra venta o la promesa unilateral nunca pueden ser señaladas como compra venta per sé, hasta tanto la opción no sea ejercida, por lo que una vez efectuado dicho ejercicio se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto (otorgamiento del negocio jurídico perfeccionado) o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue ese correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado.
En el caso que nos compete, se constata que el contrato que fue denominado por las partes al momento de su suscripción como contrato de opción de compra venta, no respeta el canon establecido para la consideración de éste como un verdadera opción de compra venta, toda vez que siendo un contrato bilateral, el mismo comporta obligaciones de cumplimiento para ambas partes intervinientes en el mismo. Por otra parte, en el contrato de marras, se establecieron arras como premio del convenio –tal como se haría en los contratos preliminares- lo cual no cabe pactar, ya que se trataría de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga, siendo tal situación contraria a la naturaleza del contrato de opción de compra venta.
En consecuencia, a criterio de este Sentenciador en el caso que nos compete, el contrato objeto de la presente acción no puede ser catalogado como un contrato de opción de compra venta y así se declarara.
Así las cosas, corresponde a esta alzada verificar que tipo de contrato es el celebrado por las partes y que erróneamente identificaron como opción de compra venta y posteriormente como venta a plazos, para lo cual se constata:
• La referida convención es un negocio jurídico, de carácter bilateral, donde se plasma el acuerdo y voluntad de los intervinientes que reglan la relación jurídica que une a estos.
• Por otra parte, los intervinientes pactaron obligaciones respecto de la venta de un inmueble, donde el que manifestó su voluntad de comprar quedó obligado a pagar el precio en los términos de modo, lugar, y tiempo acordados; por otra lado, la parte que manifestó su voluntad de vender, se comprometió a transferir la propiedad del bien en la oportunidad igualmente pactada, por lo que nos encontramos a su vez, ante un contrato bilateral en atención a que ambos intervinientes adquirieron mutuamente obligaciones o contraprestaciones.
Así las cosas, encontramos que el contrato bilateral en cuestión, no tiene prevista la transmisión inmediata de la propiedad, pues requiere de un segundo acto donde se verifique o perfeccione la venta, siendo entonces el acuerdo de marras un instrumento que allana o prepara el camino para facilitar el acto de compraventa definitivo y la respectiva traslativa de los derechos de propiedad, con vista a los acuerdos preliminares allí plasmados.
En este orden de ideas, conforme la descripción anterior, es menester hablar de los contratos preliminares, tomándose en consideración que es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir.
En este orden de ideas y extrapolando los argumentos contenidos en la decisión de fecha 20 de julio de 2015, emanada de la Sala Constitucional que señaló respecto de los contratos preliminares, específicamente el de compra venta de inmuebles que “…se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador (…) se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva”.
Dentro de esta modalidad de contratos preliminares tenemos las que contienen las “… llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa…” cuya “…ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar…” de allí devienen otras de las importantes diferencias entre este tipo de contrato con los contratos de promesa unilateral u opciones de compraventa, toda vez que este ultimo en los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, la sentencia que suple el título es declarativa, mientras los referidos a la obligación de concluir un contrato futuro, que contiene una obligación de hacer consistente en una sentencia constitutiva, esto es, la de manifestar el consentimiento para la formación del contrato definitivo, por lo que su ejecución forzosa es en especie, ya que atribuye al Juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que lo haya omitido la declaración prometida, teniéndose como emitida, siendo por ende una ejecución forzosa en especie, toda vez que el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada.
En conclusión, la diferencia entre la promesa bilateral de compraventa (contrato preliminar), con el contrato de promesa unilateral (opción propiamente dicha), está en que “…el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado”.
De este modo, conforme los conceptos señalados, extraídos de la decisión emanada de la sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de la República, considera este Superior Jerárquico que en el caso de marras, se cumple con todos los requisitos anteriormente señalados para determinar que el contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE y los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, sobre el inmueble objeto del contrato aquí demandado, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número 3-2, Número Catastral 02-03-18-10-3-2-00, Piso 3, Edificio 10, que forma parte del Conjunto Residencial Terrazas Del Ingenio, Segunda Etapa, construido sobre un Lote de Terreno distinguido como LOTE B3-1, ubicado en la antigua Hacienda El Ingenio de Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora Estado, es verdaderamente un CONTRATO PRELIMINAR BILATERAL DE COMPRAVENTA y como tal debe ser tratado para la resolución del presente fallo y así se declara.

TERCERO Aunado a lo anterior observa este juzgador que sobre el inmueble objeto del contrato demandado, pesa una hipoteca de primer grado a favor de la Institución Bancaria que para el momento de la adquisición del inmueble por parte de los demandados se denominaba BANFOANDES BANCO UNIVERSAL C.A., con vista al préstamo que le fue concedido para su adquisición por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00), para el año 2006.
Por otra parte en el instrumento privado suscrito por la partes en fecha 30 de mayo de 2013, ambas partes se encuentran contestes en señalar “(…) Queda entendido entre las partes que el inmueble objeto de esta negociación posee Hipoteca de Primer Grado con Banco Bicentenario, la cual sería liberada en el mismo acto de protocolización…”
Así pues, que conforme a lo expuesto en razón al cumplimiento de contrato, pudieran verse afectados los derechos de la entidad Bancaria Banco Bicentenario, actuante en el negocio jurídico, acreedor de la hipoteca que grava el inmueble objeto de la venta cuyo cumplimiento se pretende en la presente causa, respecto a su acreencia, observándose que en el presente caso, más allá de habérsele solicitado una prueba de informes a solicitud de una de las partes; no se le ha hecho llamado alguno a la referida Institución Bancaria a fin de que sea parte de la litis.
Ahora bien, habiéndose desglosado las tres consideraciones que anteceden. se hace necesario para quien aquí se pronuncia señalar lo siguiente:
En el presente caso a criterio de quien suscribe, no está debidamente conformada la relación procesal, lo cual constituye un aspecto referente a la forma y al trámite del proceso, en este sentido la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal se ha pronunciado en sentencia de fecha dieciocho (18) días del mes de septiembre de dos mil catorce, Ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez; Exp. Nro. AA20-C-2014-000227 de la siguiente manera:

“No obstante, esta Sala mediante reciente criterio, establecido mediante sentencia número 778 de fecha 12 de diciembre de 2012, puntualizó lo siguiente:

“…esta Sala estima importante añadir algunos antecedentes de la institución del litisconsorcio necesario en nuestra legislación, para luego determinar cómo debe ser tratado por el juez en términos formales.
Precisamente, la actividad integradora del litis-consorcio necesario en nuestro ordenamiento, tiene un antecedente en la legislación italiana, en cuyo Código de Procedimiento Civil, sancionado el año 1940, se estableció lo siguiente:
“Artículo 102.- Litisconsorcio necesario. Si la decisión no puede pronunciarse sino frente a varias partes, estas deben actuar o ser demandadas en el mismo proceso.
Si éste último es propuesto solamente por alguna o contra alguna de ellas, el juez ordena la integración del contradictorio en un término perentorio por él establecido.”(Negrillas y subrayado de la Sala).
Al referirse a la facultad de proceder del juez dispuesto en esta norma, el profesor Arístides Rengel Romberg señala que se trata de una “…solución que nos parece más ventajosa, porque el rechazo de la demanda por falta de legitimación pasiva, pudiéndose integrar a tiempo el contradictorio, es contrario al principio de economía procesal y de celeridad…”. (Ob. cit. Tomo II, página 43).
Del mismo modo, es de observar, que el Proyecto de Código Tipo de Procedimiento Civil para América Latina, recoge la disposición siguiente:
“Artículo 57. – En el caso del litisconsorcio necesario activo, si no hubieren comparecido todos los interesados, el tribunal no dará curso a la demanda hasta tanto no se cumpla ese requisito. La misma facultad tendrá tratándose del litisconsorcio necesario pasivo, mientras la parte actora no proporcione los datos necesarios para que todos los litisconsortes puedan ser emplazados en forma legal.
Cuando el defecto se denuncie o se advierta por el Tribunal fuera de esta oportunidad, se procederá de la misma manera.”. (Negrillas de esta Sala).
Por su parte, la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, dispone al respecto, lo siguiente:
“…Artículo 51. En el caso de litisconsorcio necesario activo, si no hubieren comparecido todos los interesados, el Tribunal no dará curso a la demanda hasta tanto se cumpla ese requisito. La misma facultad tendrá tratándose del litisconsorcio necesario pasivo, mientras la parte actora no proporcione los datos necesarios para que todos los litisconsortes puedan ser emplazados en forma legal...”.
De acuerdo a los anteriores precedentes, así como de los criterios jurisprudenciales antes referidos, puede concluirse que la falta de cualidad en los casos de litis-consorcio, el tribunal está llamado a practicar en cada caso concreto, un detenido análisis de los términos subjetivos de la litis, de conformidad con lo planteado inicialmente en la demanda, para definir bajo su propio criterio jurídico, quiénes son las personas que deben integrar el litis-consorcio necesario, en el cual, como sugiere el maestro Loreto, deberá hacer un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda, todo esto con el fin de garantizar una sentencia plenamente eficaz. (Loreto Luís. Ensayos Jurídicos. Editorial Jurídica Venezolana. 1987. Página 195).
Ergo, la legitimación debe ser entendida unívocamente como un juicio puramente lógico de relación, limitadamente dirigido a establecer quiénes son las personas que deben estar en juicio como integrantes de la relación procesal, y, por consiguiente, ese juicio debe aparecer y ser establecido por el juez, pues si hay un titular o titulares efectivos o verdaderos de los derechos en juicio, esos son los que debe determinar el juzgador con tal carácter para la relación procesal, y de ello no puede prescindir el juzgador. De tal manera que, una vez determinado tal extremo y verificado por el juez, en cualquier estado de la causa, que existe un defecto en la integración del litis-consorcio necesario, el juez está en la obligación de ordenar de oficio su integración.
Por lo tanto, el juez respectivo al advertir un litisconsorcio pasivo necesario en la causa debe estar atento a resguardar en primer orden los principios: pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, pues el sentenciador en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso tiene la facultad de integrar de oficio la relación jurídico procesal. En efecto, los principios constitucionales lo autorizan para corregir en cualquier estado y grado de la causa una indebida constitución del proceso, en caso de que ese control no se hubiese realizado a priori en el auto de admisión de la demanda, por consiguiente queda facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso.
Ahora bien, en relación con la aplicación temporal del criterio anteriormente desarrollado, esta Sala establece que el mismo comenzará a regir para aquellas causas que sean admitidas luego de la publicación del presente fallo. Así se establece, todo ello en virtud de la expectativa plausible desarrollado por la Sala Constitucional. Asimismo, deja establecido la Sala que de ser incumplido el llamado al tercero en el auto de admisión, ello no dará lugar a la reposición automática durante la tramitación en el juicio, pues lo procedente será llamar al tercero, y sólo si éste solicitase la reposición es que la misma sería acordada, todo ello en aras de evitar reposiciones inútiles, en cumplimiento del mandato constitucional contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.” (Resaltado, negrillas y subrayado del texto de la cita).
Aplicando el anterior criterio de esta Sala al caso sub iudice, ratione temporis, en vista de que la interposición de la demanda efectuada es de 14/3/2013 fecha posterior a la publicación del criterio referido, esta Sala considera que el juzgador de alzada tal como lo denunció la formalizante, antes de declarar la inadmisibilidad de la demanda, debió llamar al tercero interesado y así buscar integrar de oficio el litisconsorcio necesario, tal como lo indica el criterio de esta Sala invocado en el presente fallo.”

Conforme al anterior criterio jurisprudencial, el cual acoge este Tribunal conforme al artículo 321 de la norma adjetiva civil, por ser el Juez director del proceso, se encuentra facultado para subsanar la anomalía que arrastra este procedimiento, en tal sentido en cumplimiento de las facultades conferidas, se hace necesario ilustrarnos respecto a dos aspectos en los que gravita el caso bajo estudio, en primer lugar lo que entendemos como relación procesal y en segundo lo que se ha dicho respecto a Litisconsorcio pasivo necesario.
Al respecto, cuando hablamos de relación procesal nos estamos refiriendo al vinculo surgido entre una y otra parte integrantes del debate procesal, es decir, que la relación procesal es la atadura existente entre el sujeto activo y el sujeto pasivo que conforman la causa. Es preciso destacar, que tanto la doctrina como la jurisprudencia son contestes en que cuando la causa deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o la demandada, o se esté ante un supuesto de litis-consorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos. Indica la jurisprudencia, que ello es así, ya que ante tal supuesto la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa, de las personas ausentes que deben integrar el litis-consorcio necesario.
Lo cierto es que si no se atiende tal extremo, y no se integra debidamente el litis-consorcio, la sentencia que se dictara devendría “inutiliter data”, esto es, inoperante de efectos jurídicos.
En este mismo hilo de ideas y respecto al litis consorcio, en sentido técnico según la definición dada por el autor patrio Arístides Rengel Romberg, el litisconsorcio es "la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y como demandados de otro".
Así, el litisconsorcio activo resulta de la pluralidad de sujetos vinculados por un interés común respecto a la parte actora; el litisconsorcio pasivo, existe cuando la pluralidad ocurre en relación con la parte demandada. También puede ocurrir que la pluralidad de sujetos frente a intereses comunes surja en ambas partes, entonces el litisconsorcio es mixto. Además de la clasificación a que se ha hecho referencia, la doctrina nos refiere al litisconsorcio voluntario, facultativo o útil y al litisconsorcio necesario, forzoso u obligado. El primero surge por la espontánea y libre voluntad de las personas que lo integran. En esta clase de litisconsorcio existe una pluralidad de relaciones jurídicas sustanciales que se hacen valer en el mismo proceso por cada litisconsorte, ejerciendo cada uno de ellos una pretensión propia, lo cual acarrea, como consecuencia, una acumulación subjetiva de pretensiones, determinada por la voluntad de los interesados, por la relación de conexión existente entre las diversas relaciones y por la conveniencia de evitar sentencias contrarias o contradictorias si las diversas relaciones materiales son decididas en diferentes procesos. En cambio, en el litisconsorcio necesario, forzoso u obligado, su integración no deriva de la espontánea voluntad de los interesados, sino que existe una carga (onus) para que se integre, la cual puede derivar de la voluntad expresa o implícita de la ley o de la naturaleza misma de la relación sustancial, por no ser posible separarla en cuanto a su resolución por el número de personas. El maestro Piero Calamandrei, en su obra “Instituciones de Derecho Procesal Civil”, Volumen II, página 310, sobre el particular expresa:

"…En el litis consorcio necesario, a la pluralidad de partes no corresponde una pluralidad de causas: la relación sustancial controvertida es una sola, y una sola la acción; pero como la relación sustancial es única para varios sujetos, en forma que las modificaciones de ellas, para ser eficaces tienen que operar conjuntamente en relación a todos ellos, la ley exige que al proceso en que hay que decidir de esa única relación, sean llamados necesariamente todos los sujetos de ellas, a fin de que la decisión forme estado en orden a todos ellos…".

Por su parte, el procesalista patrio Humberto Cuenca, en su obra "Derecho Procesal Civil", Tomo I, páginas 331 y 332, luego de afirmar que el litisconsorcio necesario se caracteriza por pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial, en ejercicio de una sola pretensión, señala:

"…Esta unicidad impone un agrupamiento de partes en torno a la misma cuestión principal planteada y por ello se llama litis consorcio necesario. El litis consorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esa unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o puede ser impuesta en forma expresa…”.

Respecto al litisconsorcio necesario, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0071 de fecha 05 de febrero de 2002, caso: Melvis Marlene Baptista Acosta y Otra contra Pragedes Daniel Duno Colina, expediente Nº 00793, señaló lo siguiente:

“…En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados. El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes, y por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. En estos casos, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos.
(…Omissis…)
Para que exista litis consorcio en sentido técnico, es necesario que haya un interés común de varios sujetos, determinado por la comunidad de derechos respecto del objeto de la relación sustancial controvertida, o por la identidad de fundamento jurídico o de hecho de dicha relación.
Si varios sujetos han sido demandados por ejecución de hipoteca, fundando esta acción en el correspondiente documento público registrado, ellos integran una comunidad de derechos respecto al objeto principal de la relación sustancial controvertida, porque garantizaron el cumplimiento de una obligación con la hipoteca. Por consiguiente, si posteriormente se intenta un juicio destinado a invalidar aquel proceso, como en el caso de autos, la acción debe ser intentada por todos los integrantes de esa comunidad de derechos y no por algunos de ellos singularmente considerados…”. (Énfasis de la Sala).

Acogiendo este sentenciador la doctrina expuesta, se observa que cuando existe un litisconsorcio necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de un modo uniforme para todos, por lo cual, la legitimación para contradecir en juicio, corresponde a todos contra quienes puede obrar la reclamación y no separadamente contra uno solo o varios de ellos con exclusión de otro u otros. En consecuencia, cuando el actor obra contra uno solo de los sujetos legitimados para contradecir a criterio de este sentenciador supone una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal.
Con fundamento a lo anterior y específicamente en lo que respecta al caso bajo estudio, evidencia este sentenciador, que efectivamente en el caso de marras existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que la demandante que pretende el cumplimiento de un contrato de promesa bilateral de venta debe interponer la demanda contra los ciudadanos LUÍS FERMÍN FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ y WINDY SUE MARY KHALIL INKLIZIAN, así como también contra el Banco Bicentenario, Banco Universal, acreedor institucional, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario, ya que la pretensión incoada al ser sentenciada favorablemente pudiera generar consecuencias jurídicas que pueden afectar a la entidad bancaria.
Ahora bien, se desprende del libelo de la demanda, que la parte actora solo interpuso la demanda contra los ciudadanos LUÍS FERMÍN FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ y WINDY SUE MARY KHALIL INKLIZIAN, no obstante a ello, el juez como director del proceso y aun de oficio, tiene la obligación de integrar la litis, y siendo que estamos frente a un litis consorcio pasivo necesario, y al estar quien suscribe ante una defectuosa composición de la litis, pudiendo afectar a la entidad Banco Bicentenario, Banco Universal, como acreedora hipotecaria del bien objeto de la presente demanda, lo que lesionaría su derecho a la defensa y extendería la intangibilidad de la cosa juzgada a personas que no intervinieron en la contienda judicial, afectando así el principio de la relatividad de la cosa juzgada. Esto determina la imposibilidad de estimar la demanda en su totalidad por la no intervención de todos los llamados por la ley en la relación jurídica material que se pretende modificar. Y así se declara.
Conforme todos los razonamientos expuestos, se evidencia de manera clara la defectuosa integración de la litis, existiendo un vicio en el iter procesal, en consecuencia de esto, y en atención a lo establecido en nuestro Código de Procedimiento Civil, en su artículo 208 que señala que: “Si la nulidad del acto la observare y declarare un Tribunal Superior que conozca en grado de la causa, repondrá ésta al estado de que se dicte nueva sentencia por el Tribunal de la instancia en que haya ocurrido el acto nulo, disponiendo que este Tribunal antes de fallar, haga renovar dicho acto conforme a lo dispuesto en el artículo anterior...”. (Negrillas, mayúsculas, cursivas y subrayado del Tribunal).
En este orden de ideas, acoge este Tribunal el Criterio sostenido por nuestro más alto Tribunal en sus constantes y reiteradas Jurisprudencias al establecer la teoría sobre las nulidades procesales que consisten en indagar si el acto sometido a impugnación satisface los fines prácticos que persigue, y en caso afirmativo es inoficioso acordar la reposición; y toda vez que la reposición es una institución procesal creada con el fin práctico de corregir errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho de las partes con infracción de normas legales que señalen las condiciones que deben seguirse en el trámite del proceso en Puridad de Derechos y cuando se hayan dejado de llenar en el acto procesal formalidades esenciales a su validez. Mediante la nulidad se tiende a invalidar solamente los actos ejecutados para que vuelvan a efectuarse, enmendando los defectos que tenían, por lo que resulta forzoso para este tribunal declarar la reposición de la presente causa al estado que el Tribunal que corresponda conocer de la causa en los Juzgados de Primera Instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa notificación que de las partes se haga dicte un nuevo auto de admisión en el que se integre a la Littis a la entidad bancaria BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, como consecuencia de lo anterior se anulan todas las actuaciones posteriores y consecutivas al auto de admisión de fecha 15 de octubre 2013 la sentencia objeto del presente recurso y así se decide.
DISPOSITIVO DEL FALLO.
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: LA REPOSICION DE LA CAUSA, al estado que el Juez de instancia que corresponda el conocimiento de la presente causa dicte un nuevo auto de admisión en el que se integre a la Litis la entidad bancaria BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL; en virtud de esta reposición se declaran nulas todas las actuaciones posteriores y consecutivas, desde el auto de admisión fechado fecha 15 de octubre 2013 la, en tal sentido se anula la sentencia recurrida.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada, y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de noviembre de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
EL SECRETARIO,

Abg. MUNIR JOSE SOUKI U.
En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
EL SECRETARIO,

Abg. MUNIR JOSE SOUKI U.

AP71-R-2018-000596



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