Decisión Nº AP71-R-2017-000935 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 16-05-2018

Fecha16 Mayo 2018
Número de expedienteAP71-R-2017-000935
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Distrito JudicialCaracas
PartesGEISY PATRICIA TACOA TORRES CONTRA SOLANA EXPÓSITO DE TORRES Y CARLOS ENRIQUE TORRES
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato
TSJ Regiones - Decisión


º -



REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 208º y 159º


DEMANDANTE: GEISY PATRICIA TACOA TORRES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 16.578.212.

APODERADA
JUDICIAL: MARA THAIS nVARGAS, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 52.612.

DEMANDADOS: SOLANA EXPÓSITO DE TORRES y CARLOS ENRIQUE TORRES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nros. 6.281.250 y 4.508.293.

APODERADO
JUDICIAL: JUAN CARLOS ARMAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 185.973.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000935




I
ANTECEDENTES

Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 10 de octubre de 2016, por el abogado JUAN CARLOS ARMAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos SOLANA EXPÓSITO y CARLOS ENRIQUE TORRES, contra la decisión proferida en fecha 28 de enero de 2016, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato, sigue la ciudadana GEISY PATRICIA TACOA TORRES, en el expediente signado con el Nº AP11-V-2014-001377 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto dictado en fecha 25 de octubre de 2017, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la insaculación legal.

Verificada la misma en fecha 2 de noviembre de 2017, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior y por auto fechado 8 de noviembre de 2017, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data exclusive, para que las partes presentaran informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho, iniciaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito de informes constante de siete (7) folios útiles y un (1) anexo, la representación judicial de la parte demandada en fecha 8 de diciembre de 2017, alegó lo siguiente: 1) Luego de hacer un resumen de los antecedentes en el tribunal de la causa, indicó que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil la parte actora tenía la carga de la prueba de los hechos que se exponen a continuación. 2) Que en fecha 7 de marzo de 2013, se firmó contrato de compra venta, donde alegó que el único ejemplar del documento fue el que se adjuntó en el libelo de la demanda, esta afirmación fue indicada en el escrito de contestación, dado que el ejemplar consignado en el escrito de contestación, el cual también es original como el de la parte actora no se encuentra firmado por ésta, manifestándose así la mala fe desde el momento que se pactó la negociación. A su vez indicó que la parte demandante no cumplió con sus obligaciones, ante esto indicó que se ha mantenido solvente con el pago del condominio y anexó solvencia emitida por la Administradora Jeserla, C.A., y que además pagó el crédito hipotecario con intención de mantener el inmueble solvente y libre de gravamen. 3) Que ambas partes reconocieron que el documento de opción de compra venta fue firmado el 7 de marzo de 2013, donde se estableció de plazo para la protocolización del documento definitivo de 90 días más 30 de prórroga, debiendo otorgarse el 7 de julio de 2013, y hasta enero de 2014 no tuvo ningún contacto, lo cual hace presumir que contaba con el dinero para realizar la operación. 4) Que la parte actora adujo que hasta la fecha se retiene el dinero que se pagó, lo cual se demostró que no era cierto en la evacuación de la prueba testimonial. 5) Que luego de 6 meses después de haber finalizado la fecha para la protocolización del documento definitivo, sin previa notificación o aviso, la compradora realizó una transferencia a la cuenta de la ciudadana Solana Expósito; este hecho el a quo lo tomó como fundamento para afirmar que se había relajado el contrato y declaró con lugar la demanda. 6) Se realizó énfasis en que si la parte actora poseía el dinero porque no pagó la cantidad restante el 7 de julio de 2013, fecha en la cual vencía el plazo de los 120 días establecido en el contrato; y por otro lado el hecho de que esta se dio por notificada de la sentencia el 2 de octubre de 2017, cuando siempre alegó la premura de adquirir el inmueble. 7) Por último, solicitó se declare con lugar el recurso de apelación y se deje sin efecto la sentencia dictada por el juzgado a quo.

En la misma fecha, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes constante de cuatro (4) folios útiles, por medio del cual alegó lo siguiente: 1) Que la parte demandada en su escrito de contestación admite la fecha de celebración del contrato, el precio pactado y las cantidades recibidas, por lo cual no hay materia que litigar. 2) Que en materia de contratos las partes deben acogerse a lo escrito en éste y no a situaciones o alegatos externos, dado que el contrato es ley entre las partes, y al no contener cláusulas contrarias al ordenamiento jurídico, que beneficien alguna de las partes en detrimento de la otra, debe ser cumplido en los términos pactados por las partes. 3) Que en la cláusula segunda se estableció el precio y la forma en que sería pagado. Sin embargo, fueron pagadas unas sumas de dinero antes de la protocolización, lo cual indica que si se quería pagar el precio del bien. 4) Que para realizar la venta de un inmueble que posee un gravamen, se debe pagar la totalidad y registrar la liberación del mismo previo a la venta; ante esto podrían asentir aceptar pagar sin que estuviera liberado el inmueble, este hecho comprueba la intención de no vender. 5) Que la causa es decidida conforme a derecho y se ratificó que no hubo incumplimiento por su representada, dado que la protocolización nunca se llevó a cabo y la vendedora no entregó a su mandante la documentación requerida para ello. 6) Solicitó se ratifique el fallo recurrido y se devuelva al tribunal de la causa para su ejecución.

Posteriormente, en fecha 19 de diciembre de 2017, la representación judicial de la parte demandada, procedió a consignar escrito de observaciones constante de tres (3) folios útiles, mediante el cual indicó lo siguiente: 1) Que la parte actora alegó en su escrito de informes que no existía materia para litigar por ser admitida la fecha en la que se celebró el contrato y el precio; hechos que no son discutidos, pero si la forma como se llevó a cabo la negociación y las obligaciones establecidas en el contrato. 2) Que tal como indicó la parte actora en el contrato las partes deben acogerse a lo escrito en el mismo; teniendo ésta la obligación de pagar el dinero restante el día 7 de julio de 2013, y tal como lo indicó la parte actora que el contrato debe ser cumplido en los términos pactados, resultando incongruente que ésta haya permanecido más de 6 meses sin tener comunicación con la vendedora lo que se traduce como un incumplimiento a la cláusula tercera del contrato. 3) Que la parte actora indicó que para realizar la venta de un inmueble en el cual existe un gravamen, el pago debe realizarse antes de la venta; ante estos alegatos hizo mención al contenido del artículo 1.300 del Código Civil, y aseveró que no es necesario pagar la hipoteca para realizar la venta, siempre que el comprador se subrogue en el pago de la deuda. 4) Que la intención de la vendedora no ha sido dejar de cumplir con sus obligaciones, sino que no está de acuerdo con las condiciones que pretende imponer la parte actora, acordadas en aquella oportunidad. 5) Que como se ha mencionado la compradora debió cumplir con el pago de la diferencia del precio en la fecha pautada, y resultaría beneficioso para ésta, pero se iría en detrimento de sus representados por los altos índices inflacionarios imperantes en el país.

Por auto de fecha 9 de enero de 2018, este Juzgado dejó constancia que el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del día 8 de enero de 2018, exclusive.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inicia mediante demanda de cumplimiento de contrato, interpuesta en fecha 30 de septiembre de 2014, por la ciudadana GEISY TACOA, asistida por el abogado ERWING CABRERA, fundamentada en lo siguiente: 1) Que en fecha 7 de marzo de 2013, firmó un contrato de compra venta con la ciudadana SOLANA EXPOSITO DE TORRES, y su esposo CARLOS ENRIQUE TORRES, quien autorizó la venta, por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el número y letra No. E-114, ubicado en el primer piso del Edificio E 1, que forma parte de la séptima etapa del “Conjunto Parque Residencial Matalinda”, parcela 3A-3 Terraza E, situado en el Parcelamiento Cantarrana, sector 3 A de la Urbanización Industrial Cantarrana y Matalinda Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, Estado Miranda. 2) Que de la cláusula primera deriva que la intención de las partes fue realizar una compra venta, al obligarse recíprocamente en el referido contrato; el precio pactado fue de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00), habiendo pagado hasta la fecha CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00) de la siguiente manera: a) la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) a través de cheque de gerencia del Banco de Venezuela, b) la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00) pagados en fecha 3 de enero de 2014, mediante cheque de gerencia del Banco Banesco. c) la cantidad de dieciséis mil bolívares (Bs.16.000, 00) pagados el 8 de enero de 2014, mediante depósito efectuado la cuenta de Floris Expósito con el Nro. 01340406294061031400 del Banco Banesco. d) la cantidad de nueve mil quinientos bolívares (Bs. 9.500,00) pagados el 20 de marzo de 2014, a través de transferencia del Banco Banesco a otra cuenta Banesco. 3) Que el vendedor se niega a protocolizar y evade sus obligaciones al negarse a recibir la diferencia de dinero del precio de la venta; no existiendo nada que garantice y haga valer sus derechos y por ese motivo demanda el cumplimiento de contrato. 4) Que se obligue a la vendedora a cumplir con su obligación principal en los términos y condiciones en que se pacto; y a su vez con el fallo se homologue a título de propiedad a su favor y se oficie al Registro respectivo, para que se tenga la sentencia emanada como título de propiedad. 5) Que la compradora ha cumplido con lo convenido, y posee el dinero y quiere que se cumpla con la obligación respectiva, pero la vendedora no quiere recibir el pago restante del precio de la venta, queriendo rescindir el contrato. 6) Fundamentó la presente acción de conformidad con los artículos 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167 7) Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato de compra venta. 8) Se estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000.,00), equivalentes a TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES unidades tributarias (UT 393).

La demanda in comento quedó admitida en fecha 7 de octubre de 2014, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento de los ciudadanos Solana Expósito y Carlos Enrique Torres, a fin de que dieran contestación a la demanda, dentro del lapso de veinte (20) días siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación. Auto que posteriormente fue reformado en fecha 3 de noviembre de 2014 ordenando el emplazamiento de los demandados al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación, de acuerdo a lo previsto en el procedimiento breve.

Cumplidos los trámites de citación personal, en fecha 14 de octubre de 2015, el abogado Juan Carlos Armas, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 185.973, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Solana Expósito y Carlos Enrique Torres, procedió a contestar la demandada de la siguiente manera: 1) En el capítulo que denomino “De los hechos que admitimos” adujo: 1.1) Que admiten que en fecha 7 de marzo de 2013, sus representados firmaron un contrato de opción de compra venta del inmueble objeto del conflicto, del cual sus representados firmaron dos ejemplares; pero la demandante no firmó el que le correspondía a los vendedores, quedando en evidencia su mala fe. 1.2) Admitieron que el precio de la venta para ese entonces 7.3.2013 fue la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000, 00), de los cuales la compradora pagaría la cantidad de cien mil bolívares y el dinero restante al momento de la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente, según la cláusula segunda del contrato, el cual debía realizarse hasta el 7 de julio de 2013. 1.3) Admitieron que recibieron el 7.3.2013 un cheque de gerencia del Banco de Venezuela por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por cuenta de Danys Argenis Robles Mejías el cual no fue girado por la compradora, sino por un tercero, por lo cual se manifestó estar en desacuerdo; haciendo mención al contenido del artículo 1284 del Código Civil, y que en el contrato se estableció expresamente que el contrato era celebrado intuito personae. 1.4) Admitieron haber recibido los depósitos por las siguientes cantidades, el primero de fecha 3.1.2014 por la cantidad de cincuenta mil bolívares, referencia 01413303975; el segundo de fecha 8.1.2014 por la cantidad de dieciséis mil bolívares (Bs.16.000, 00), referencia 01411014150. Se añadió que la titular de la cuenta no es la ciudadana Floris Expósito como se indicó en el libelo de la demanda; el tercero mediante transferencia de fecha 20.3.2014 por la cantidad de nueve mil quinientos bolívares (Bs.9.500,00) referencia 0026806128. 2) En el capítulo que denomino “De los hechos que negamos” adujo: 2.1) Negaron, rechazaron y contradijeron haber firmado un documento de compra venta como indicó la parte actora en el libelo de la demanda, sino que se firmó entre ambas partes un contrato de opción de compra venta. 2.2) Que solo basta la voluntad de las partes para perfeccionar el contrato de venta y las obligaciones adquiridas son obligatorias, indicando que debía pagarse la totalidad del precio al momento de la protocolización, una vez transcurrido el lapso perentorio de 120 días, tal como lo establecía la cláusula tercera, el cual caducó en fecha 7.7.2013; no existiendo manifestación de voluntad por parte de la compradora en establecer un nuevo plazo de cumplimiento. 2.3) Negaron, rechazaron y contradijeron haberse negado a firmar y evadir sus obligaciones al no querer recibir la diferencia del dinero del precio, reteniendo para su propio beneficio el dinero entregado por la compradora. Además se indicó, que desde el inicio de la negociación la compradora se comprometió a realizar todos los trámites para la obtención de las solvencias y la liberación de la hipoteca, la cual la vendedora pagaría con el pago inicial de los cien mil bolívares, y la vendedora le entregó autorización a la compradora para realizar los trámites. Por otra parte, la compradora indicó que el monto restante del precio se pagaría a través de un crédito hipotecario y que no era necesario el pago de la hipoteca, dado que retrasaría el otorgamiento del crédito, sugiriendo que se pagara al momento de la aprobación del crédito, lo cual la vendedora en desconocimiento aceptó. Se alegó además, que si el monto restante se pagaría a través de un crédito hipotecario la compradora no fue notariado el documento en su oportunidad. Asimismo, se indicó que dado que en diciembre de 2013, habiendo transcurrido 5 meses desde el lapso perentorio, se manifestó el aumento de cien mil bolívares, por los altos niveles de inflación, y la compradora aceptó manifestando la imposibilidad de agilizar el trámite del crédito por la hipoteca. En esa oportunidad le indicó a la vendedora que se encargara de eso; en fecha 8 y 20 de marzo de 2014, la vendedora pagó la hipoteca como el subsidio, manifestado la buena intención de continuar con el negocio. Posteriormente la compradora indicó que realizaría el pago en efectivo, pero que el documento definitivo debería de ser a nombre de otra persona, ante esto sus representada se negó y manifestó devolver el dinero, para lo cual el 14 de junio de 2014 le comunicó a la compradora su intención de no seguir esperando para concretar la venta, pero ésta se negó. En fecha 8 de julio de 2014 denunció a través del Ministerio Público motivado a que esta se negaba a devolver el dinero. 2.4) Negaron, rechazaron y contradijeron el haber violado el contenido de la cláusula tercera donde se estableció el lapso para llevar a cabo el contrato de compra venta definitivo, y en caso de no llevarse a cabo según la cláusula cuarta debería fijarse de mutuo acuerdo entre las partes un nuevo plazo. 3) Fundamentaron la contestación en los artículos 1.160, 1.264, 1.275, 1.284 y 1.527 del Código Civil. 4) Solicitaron se deje sin efecto el contrato y se proceda a levantar la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, se condene en costas y el pago de honorarios profesionales.

Mediante escritos presentados en fecha 21 de octubre de 2015, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas en el presente asunto. Asimismo, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 23 de octubre de 2015. Luego, consta que el juzgado a quo emitió pronunciamiento en relación a su admisibilidad, mediante autos librados en fechas 22, 26 y 30 de octubre de 2015.

Finalmente, luego de evacuadas las pruebas el juzgado de cognición en fecha 28 de enero de 2016, dictó sentencia en el presente asunto, declarando con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, condenando en costas a la parte demandada. (f. 178-193).

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:

Se defieren al conocimiento de este Juzgado Superior las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, en contra la sentencia definitiva proferida en fecha 28 de enero de 2016 por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana GEISY PATRICIA TACOA PÉREZ contra los ciudadanos SOLANA EXPOSITO DE TORRES y CARLOS ENRIQUE TORRES. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

“…Así las cosas, en vista de la pugna surgida en relación a la naturaleza jurídica del contrato accionado, en cuanto a que fue calificado en el escrito libelar como un “contrato de compra - venta”, siendo que en el texto de la referida convención como en la contestación fue denominado como un “contrato de opción de compra - venta”, es por lo que en uso de la facultad conferida por el único acápite del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “…[e]n la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…”, es por lo que procede este Tribunal a esclarecer la contradicción planteada por las partes.
En este contexto, el artículo 1.474 del Código Civil, dispone que la venta “…es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio…”.
A la luz del artículo 1.485 ejúsdem, las principales obligaciones del vendedor son: (i) La tradición, la cual se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, esto es, con el otorgamiento del instrumento de propiedad; y, (ii) El saneamiento de la cosa vendida, ya que el vendedor responde al comprador por la posesión pacífica de la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos de la misma.
Entre tanto, a tenor del artículo 1.527 ibídem, la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en lugar determinado por el contrato.
Como se observa, en las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. Por consiguiente, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción. Así pues, que este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos.
En el caso sub júdice, observa este Tribunal que en la cláusula tercera del contrato accionado las partes establecieron un lapso de noventa (90) días, más una prórroga de treinta (30) días, el cual venció el día 07.07.2013; sin embargo, se desprende de las actas procesales que luego del vencimiento del referido lapso, la ciudadana Geisy Patricia Tacoa Torres, pagó a la ciudadana Solana Exposito de Torres, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,oo) y nueve mil quinientos bolívares (Bs. 9.500,oo), mediante cheque, depósito y transferencia efectuados en fecha 03.01.2014, 08.01.2014 y 20.03.2014, respectivamente, relajando de esta manera “las partes” el plazo estipulado contractualmente para la protocolización del documento definitivo de venta ante la respectiva Oficina de Registro Público y deduciéndose con tal proceder la aceptación de la promesa por parte de la optante (hoy demandante) con el ejercicio de la opción y el consentimiento válido dado por la oferente a esa situación, lo cual conlleva a calificar jurídicamente el contrato accionado como un “contrato de opción de compra - venta”, sin que ello vede la posibilidad de la accionante de encontrar la satisfacción de su pretensión, aun cuando lo haya calificado en la demanda como un “contrato de compra - venta”, toda vez que en definitiva corresponde al Juez la aplicación específica del derecho, con base en el principio juris novit curia, el cual lo obliga a decidir de acuerdo a las normas legales, no obstante las partes no hayan expresado las leyes en que fundan sus derechos subjetivos, o hayan invocado normas jurídicas distintas a las que el Juez considera aplicables al caso concreto, de acuerdo a los hechos relatados y a las pruebas ofrecidas.
Por lo tanto, a juicio de este Tribunal, al haber relajado las partes el plazo estipulado en el contrato para el cumplimiento de las obligaciones, queda a la potestad de este Tribunal determinarlo, conforme a lo previsto en el artículo 1.212 del Código Civil, según el cual “…[c]uando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal…”.
La citada disposición jurídica está referida al cumplimiento de las obligaciones en términos generales, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. Mauricio Rodríguez Ferrara, en su Obra Introducción al Derecho de Obligaciones, sostiene que “…En este supuesto, la relación obligatoria conserva todo su valor, pues el término no es elemento esencial de ésta… (Omissis)…, las partes pueden, con posterioridad al nacimiento de la relación obligatoria, fijar de mutuo acuerdo un término. A falta de acuerdo tocará a la autoridad judicial el establecimiento del término, bien a solicitud del acreedor o bien de la parte que no la ha solicitado. El Tribunal, oída las partes, y analizada la cuestión de hecho que el término representa, procederá a la fijación del mismo…”.
Por consiguiente, concluye este Tribunal que la parte actora probó la obligación de la parte demandada de otorgar el documento definitivo de venta, tal y como se comprometió en el contrato accionado, y siendo que pagó en su totalidad el saldo del precio pactado entre las partes, es por lo que estas circunstancias conllevan a declarar la procedencia de la pretensión de cumplimiento elevada a su conocimiento. Así se declara.

Reseñado lo anterior, debe previamente este jurisdicente establecer el thema decidendum, el cual queda fijado en virtud de la pretensión de la parte actora que persigue el cumplimiento del contrato opción de compra venta en fecha 07 de marzo de 2013, mediante el cual la ciudadana SOLANA EXPOSITO DE TORRES, se comprometió a dar en venta a la ciudadana GEISY PATRICIA TOCOA TORRES un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número E-114, ubicado en la planta baja del Edificio E1, de la séptima etapa del “Conjunto Parque Residencial Matalinda parcela 3A-3” Terraza E, situada en el Parcelamiento Cantarrana, sector 3ª de la Urbanización Cristóbal Rojas del estado Miranda, cuyo precio establecido se fijó en la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), el cual sería pagado de conformidad con la cláusula segunda del contrato suscrito.

Indicó además, que había pagado hasta la fecha la cantidad de ciento setenta y cinco mil bolívares (Bs. 175.000,00) pagando la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) a través de cheque de gerencia del Banco de Venezuela, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00) pagados en fecha 3 de enero de 2014, mediante cheque de gerencia del Banco Banesco, la cantidad de dieciséis mil bolívares (Bs.16.000) pagados el 8 de enero de 2014, mediante depósito efectuado la cuenta de Floris Expósito con el Nro. 01340406294061031400 del Banco Banesco y la cantidad de nueve mil quinientos bolívares (Bs. 9.500,00) pagados el 20 de marzo de 2014, a través de transferencia del Banco Banesco a otra cuenta Banesco.

A su vez alegó, que la vendedora se niega a protocolizar evadiendo sus obligaciones al no recibir el resto del dinero del precio de la venta; por lo cual solicitó se obligue a la vendedora a cumplir con su obligación principal en los términos y condiciones en que se pactó, en el contrato que denominó de compraventa.

En la litis contestatio, la parte demandada señaló, que admitían haber celebrado un contrato de opción de compra venta en fecha 7 de marzo de 2013, que el precio de la venta fue por la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs.550.000,00), de los cuales la compradora pagaría la cantidad de cien mil bolívares y el dinero restante al momento de la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente, según la cláusula segunda del contrato, el cual debía realizarse en fecha 7 de julio de 2013. A su vez, admitieron que recibieron las cantidades señaladas por el actor en el libelo de la demanda, a saber: la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), al suscribir el contrato en fecha 3.1.2014 la cantidad de cincuenta mil bolívares, en fecha 8.1.2014 la cantidad de dieciséis mil bolívares (Bs.16.000,00), y en fecha 20.3.2014 transferencia por la cantidad de nueve mil quinientos bolívares (Bs.9.500,00).

Por otro lado, en el capítulo que se denominó “De los hechos que negamos” arguyeron que se firmó entre ambas partes un contrato de opción de compra venta y no un contrato de compra venta como adujo la actora, que debía pagarse la totalidad del precio al momento de la protocolización, una vez transcurrido el lapso perentorio de 120 días, tal como lo establecía la cláusula tercera, el cual caducó en fecha 7.7.2013; no existiendo manifestación de voluntad por parte de la compradora en establecer un nuevo plazo de cumplimiento. Se indicó además, que no evadieron sus obligaciones al no querer recibir la diferencia del dinero del precio, reteniendo para su propio beneficio el dinero entregado por la compradora, que ésta se comprometió a realizar todos los trámites para la obtención de las solvencias y la liberación de la hipoteca y el pago del precio se pagaría a través de un crédito hipotecario y que no era necesario el pago de la hipoteca, dado que retrasaría el otorgamiento del crédito, sugiriendo que se pagara al momento de la aprobación del crédito. Luego, en diciembre de 2013, habiendo transcurrido 5 meses desde el lapso perentorio, se manifestó el aumento de cien mil bolívares, por los altos niveles de inflación, y la compradora aceptó manifestando la imposibilidad de agilizar el trámite del crédito por la hipoteca. En esa oportunidad le indicó a la vendedora que se encargara de eso; en fecha 8 y 20 de marzo de 2014, la vendedora pagó la hipoteca como el subsidio, manifestando la buena intención de continuar con el negocio. Posteriormente, la compradora indicó que realizaría el pago en efectivo, pero que el documento definitivo debería ser a nombre de otra persona, ante esto su representada se negó y manifestó devolver el dinero, para lo cual el 14 de junio de 2014 le comunicó a la compradora su intención de no seguir esperando para concretar la venta, pero ésta se negó.

Determinado lo anterior, pasa quien aquí decide antes de dirimir el mérito de fondo, a realizar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes de la siguiente manera:

PARTE ACTORA

Junto al escrito libelar:

• Marcada con la letra “A” original del contrato de opción de compra venta, de fecha 7 de marzo de 2013, celebrado entre las ciudadanas SOLANA EXPOSITO DE TORRES y GEISY PATRICIA TACOA PÉREZ, se observa que se trata de un documento privado el cual fue reconocido por la parte demandada y de esta documental se evidencia la celebración de un contrato de opción de compra venta entre las partes inmersas en el caso de autos, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el número y letra No. E-114, ubicado en el primer piso del Edificio E 1, que forma parte de la séptima etapa del “Conjunto Parque Residencial Matalinda”, parcela 3A-3 Terraza E, situado en el parcelamiento Cantarrana, sector 3 A de la Urbanización Industrial Cantarrana y Matalinda Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, estado Miranda. Al respecto, este Juzgador le confiere valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, evidenciando las estipulaciones pactadas por las partes y que se analizarán más adelante. Así se decide.

• Marcada con la letra “B” copia simple del acta de matrimonio de los ciudadanos Carlos Enrique Torres y Solana Expósito Quintero, de fecha 1 de marzo de 1980, ante la Prefectura del Distrito Paz Castillo del Estado Miranda, inscrito ajo el Nº 04, folio 04. De esta documental deriva el vínculo matrimonial existente entre los mencionados ciudadanos demandados en la presente causa. Se observa que se trata de un documento público el cual no fue tachado, ni impugnado por la parte demandada, por lo que este juzgador le confiere valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Marcado con la letra “C” copia simple del documento de propiedad del inmueble a nombre de la parte demandada, protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas, estado Miranda, en fecha 23 de agosto de 2012, inscrito bajo el Nº 2012.1724, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 236.13.121.4775, correspondiente al folio real del año 2012. De esta documental, se evidencia el carácter de propietario que ostenta la ciudadana Solana Expósito, parte demandada en la presente causa sobre el inmueble objeto de la controversia. Se observa que se trata de un documento público el cual no fue tachado, desconocido o impugnado por la parte demandada, por lo que este Juzgado le confiere valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Marcado con la letra “D” copia simple de cheque de gerencia identificado con el Nº 00001095, de fecha 07.3.2013, librado por el Banco de Venezuela, contra la cuenta corriente Nº 01020686390000022021 a nombre de Danys Robles, a la orden de la ciudadana Solana Expósito por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).

• Marcado con la letra “E” copia simple de cheque de gerencia identificado con el Nº 00025447, de fecha 3.1.2014, librado por el Banco Banesco, contra la cuenta corriente Nº 01340383 002120210001 a nombre de Damián Robles, a la orden de la ciudadana Solana Expósito por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00).

• Marcado con la letra “F” copia simple de planilla de depósito realizado en fecha 8.1.2014, por el ciudadano Damián Robles, a nombre de la ciudadana Floris Expósito por la cantidad de dieciséis mil bolívares. (Bs16.000,00).

• Marcado con la letra “G” comprobante de transferencia bancaria de fecha 20.3.2014 a nombre de la ciudadana Floris Expósito por la cantidad de nueve mil quinientos (Bs.9.500,00).

Con respecto a los pagos antes señalados, se observa en primer lugar cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) a través de cheque gerencia a la orden de Solana Expósito. A su vez, se evidencian los pagos realizados por la parte actora en fecha 3.1.2014 por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00) mediante depósito; y el pago realizado en fecha 8.1.2014 por la cantidad de dieciséis mil bolívares (Bs.16.000,00) a través de transferencia. Por último, se evidencia el pago en fecha realizado por la cantidad de nueve mil quinientos bolívares (9.500,00) en fecha 20.3.2014 a través de transferencia. Respecto a los pagos marcados “F” y “G” a pesar de estar dirigidos a Floris Expósito se evidencia de los datos suministrados por la entidad Financiera que la cuenta a la cual se realizó el depósito y transferencia pertenece a la ciudadana Solana Expósito parte demanda. Asimismo, observa este juzgador, que siendo los pagos reconocidos por la parte demandada y ratificados con la prueba de informes evacuada que se analiza más adelante. Así se establece.
En fase probatoria:

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida al Banco de Venezuela, S.A., ubicado en la calle sucre, Guatire, Municipio Zamora, estado Miranda para que informara sobre los siguientes particulares: i) Si en esa sucursal se elaboró un cheque de gerencia número 00001095 por la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000) librado de la cuenta Nº 01020686390000022021 a la orden de la ciudadana Solana Expósito. ii) Que se informe si el referido cheque fue cobrado o depositado, en caso de ser cobrado se indique la persona que cobró el cheque, y de haber sido depositado se identifique en que cuenta se depositó y si fue debidamente pagado. iii) El día 30.11.2015 fueron recibidas las resultas, en donde la mencionada entidad financiera indica que efectivamente se evidenció en el sistema el cheque de gerencia Nº 26860000001095 por la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) de fecha 7.3.2013 a favor de la ciudadana Solana Expósito; y que el referido cheque fue cobrado por ésta ciudadana. Asimismo, se indicó que la cuenta a cargo del cheque de gerencia antes identificado tenía saldo suficiente para el cobro del mismo. Este juzgador, le confiere el valor probatorio a la prueba de informes según lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Adicionalmente, no resulta un hecho controvertido entre las partes el cobro de la referida cantidad.Así se establece.

• Promovió prueba de informe dirigida a Banesco Banco Universal, ubicada en Guatire, calle Miranda, con calle Rivas, frente a la plaza Bolívar, Municipio Zamora del estado Miranda, para que informara sobre los siguientes particulares: i) Si en esa sucursal se elaboró cheque de gerencia número 00025447, por la cantidad de cincuenta mil bolívares librado de la cuenta Nº 01340406294061031400, número de depósito 1413303975, a favor de la ciudadana Solana Expósito. ii) Que informe si el cheque marcado con la letra “A” fue depositado como se consta de Boucher de depósito Nº 1413303975 a favor de la ciudadana Solana Expósito y si el mismo fue debidamente pagado y acreditado a la referida cuenta. iii) Que informe a este juzgado sobre la autenticidad del cheque marcado “A” y del Boucher de depósito. Asimismo, solicitó de la misma entidad financiera se informe acerca de los siguientes particulares: iv) Si en esa sucursal se realizó depósito en efectivo por la cantidad de dieciséis mil bolívares (Bs.16.000) a la cuenta Nº 01340406294061031400, a favor de la ciudadana Solana Expósito. v) Que informe si el comprobante identificado “D” fue depositado como consta en Boucher de depósito Nº 01340406294061031400, a favor de la ciudadana Solana Expósito. vi) Se indique si la transferencia electrónica número 268006128, de fecha 20.3.2014, por la cantidad de nueve mil quinientos, a la cuenta Nº 01340406294061031400, a favor de la ciudadana Solana Expósito. vii) Que se envié estado de cuentas del mes de marzo de 2014 de la cuenta Nº 01340406294061031400 de la titular Solana Expósito a los fines de evidenciar si se realizó la transferencia a la mencionada cuenta. El día 26.11.2015 fueron recibidas las resultas y sus respectivos anexos, en donde la mencionada entidad financiera suministró parte de los estados de cuenta del a ciudadana Solana Expósito Nº 01340406294061031400 correspondiente al mes de enero y marzo de 2014; indicando a su vez: Que efectivamente se realizó depósito Nº 01411014150 por la cantidad de dieciséis mil bolívares en fecha 8.1.2014 a la cuenta bancaria 01340406294061031400; que efectivamente se realizó transferencia Nº 2680006128 en fecha 20.3.2014 por la cantidad de nueve mil quinientos bolívares (9.500,00) a favor de la mencionada cuenta. Este juzgador, le confiere el valor probatorio a la prueba de informes según lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Adicionalmente, no resulta un hecho controvertido entre las partes el cobro de las referidas cantidades. Así se establece.

PARTE DEMANDADA:

Junto al escrito de contestación:

• Marcada con la letra “B” documento original contrato de opción de compra venta, de fecha 7 de marzo de 2013, celebrado entre las ciudadanas SOLANA EXPOSITO DE TORRES y GEISY PATRICIA TACOA PÉREZ, se observa que se trata de un documento privado el cual fue reconocido por la parte demandada y sin suscribir por la actora, pretendiendo demandar la mala fe. Esta documental no desvirtúa la celebración del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes inmersas en el caso de autos, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el número y letra No. E-114, ubicado en el primer piso del Edificio E 1, que forma parte de la séptima etapa del “Conjunto Parque Residencial Matalinda”, parcela 3A-3 Terraza E, situado en el parcelamiento Cantarrana, sector 3 A de la Urbanización Industrial Cantarrana y Matalinda Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, estado Miranda, se ratifica la valoración realizada con anterioridad por este juzgador. Así se establece.

• Marcada con la letra “C” copia simple de cheque de gerencia identificado con el Nº 00001095, de fecha 07.3.2013, del Banco de Venezuela, librado contra la cuenta corriente Nº 01020686390000022021 a nombre de Danys Robles, a la orden de la ciudadana Solana Expósito por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).

• Marcada con la letra “D” estados de cuenta electrónicos correspondientes al mes de enero de 2014, de la cuenta bancaria que finaliza con los números 1031400.

• Marcada con la letra “E” estados de cuenta electrónicos correspondientes al mes de marzo de 2014, de la cuenta bancaria que finaliza con los números 1031400.

Respecto a estas documentales este juzgador ya emitió pronunciamiento lo cual se ratifica en esta oportunidad. Así se establece.

• Marcado con la letra “F” copia de cheques de gerencia identificados con los Nº 28142-28, 33155-75 y 38123-27 por los siguientes montos: 1) cincuenta mil quinientos doce bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs. 50.521,35); 2) quince mil ochocientos cuarenta y seis bolívares con once céntimos (Bs. 15.846.11); 3) nueve mil cuatrocientos cincuenta y tres bolívares con setenta y nueve céntimos. (Bs. 9.453,79). Con estos instrumentos se evidencia el pago de hipoteca y subsidio en fechas 8.1.2014 y 20.3.2014. Conjuntamente con los estados de cuenta consignados en autos y se valoran como tarjas de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Así se establece

• Marcado con la letra “G” copia simple de cheque de gerencia identificado con el Nº 00012273, de fecha 12.6.2014, librado por el Banco Banesco, a la orden de la ciudadana Geysy Tacoa por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) y Marcado con la letra “H” comunicación en original de fecha 14 de junio de 2014 a través de la cual se pretendía hacer entrega formal del cheque de gerencia Nº 0012273 de fecha 12.6.2014, con el fin de dar por terminado el acuerdo celebrado el 07.3.2013, el cual se encuentra firmado como testigos por los ciudadanos Martha Hernández y María Marín; adjuntándose las cédulas de identidad de las mencionadas ciudadanas. Con esta documental se pretende evidenciar la intención de devolver el dinero a la parte actora a los fines de no continuar con el negocio jurídico, el cual debe ser analizado en conjunto con la comunicación consignada en autos y la deposición de los testigos como se hará más adelante. Así se establece

• Marcado con la letra “I” en original boleta de citación emanada del Ministerio Público Fiscalía Municipal del Estado Miranda dirigida a la ciudadana Solana Expósito para que asistiera en fecha 28.7.2014 motivado a la solicitud que realizara la ciudadana Geisy Tacoa. De esta documental se observa que el caso de marras fue ventilado por ante dicha fiscalía y se valora por tratarse de un documento público administrativo, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece

En fase probatoria:

• Promovió prueba testimonial de los ciudadanos MARÍA VIRGINIA MARIN ZERPA , MARTHA ELENA HERNÁNDEZ y RAMSES JOSÉ PATIÑO LÓPEZ, este último declaró por ante el tribunal de la causa en fecha 29 de octubre de 2016, de la siguiente forma:

• RAMSES JOSÉ PATIÑO LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.661.075, quien en fecha 29.10.2016, al momento de su declaración expresó lo siguiente: “… Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si es cierto que conoce de vista y trato a los ciudadanos Solana Expósito de Torres y Carlos Enrique Torres?. Contestó: ‘Sí, es todo’. Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo si es cierto que en fecha 28 de julio de 2014, la ciudadana Solana Expósito de Torres, solicitó su acompañamiento para una citación de la Fiscalía del Ministerio Público con sede en Cua?. Contestó: ‘Sí es cierto, es todo’. Tercera Pregunta: ¿Diga el testigo si dicha citación fue incoada por la ciudadana Geisy Patricia Tocoa (sic) Torres?. Contestó: ‘Sí es cierto, es todo’. Cuarta Pregunta: ¿Diga el testigo si el motivo de dicha citación era por la devolución del dinero que le había dado a la ciudadana Solara (sic) Expósito de Torres?. Contestó: ‘Sí el motivo fue ese, por el cual fue citada, es todo’. Quinta Pregunta: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que tiene, si es cierto que la parte que accionó la citación la ciudadana Geisy Patricia Tocoa (sic) Torres, nunca asistió a la misma y de lo cual se dejó constancia en los libros de la Fiscalía?. Contestó: ‘Si es cierto, estuvimos desde las nueve de la mañana (9:00 a.m.), hasta las doce de la tarde (12:00 p.m.) e incluso fue llamada por la misma Fiscalía, por lo cual se levantó una acta, ya que era la segunda oportunidad que tenía la señora de acudir a la fiscalía para que fuera citada la señora Solana y en ambas oportunidades nunca compareció la accionante, es todo’. Sexta Pregunta: ¿Diga el testigo si es cierto que posterior a la citación a la Fiscalía, el testigo tuvo comunicación vía telefónica con el esposo de la ciudadana Geisy Patricia Tocoa Torres, con la finalidad de hacerle entrega del cheque de gerencia, que había mandado a elaborar la ciudadana Solana Exposito (sic) de Torres del cual consta en el expediente para hacerle entrega del mismo?. Contestó: ‘Si es cierto, que el señor se comunicó conmigo, con la finalidad de encontrarse con mi persona en la ciudad de Guarenas, a fin de que le hiciera entrega de dicho cheque, debido a que su esposa no se había presentado en la Fiscalía para retirar ese cheque y motivado a que son familia las dos partes, ya que él quería finiquitar con la controversia, es todo’. Séptima Pregunta: ¿Diga el testigo si es cierto que recibió comunicación vía telefónica por parte de la ciudadana Geisy Patricia Tocoa (sic) Torres, indicándole que no estaba interesada en recibir el cheque de gerencia que había mandado elaborar la ciudadana Solana Exposito(sic) de Torres, el cual había acordado con el esposo de la ciudadana Geisy Patricia Tocoa(sic) Torres, para su entrega?. Contestó: ‘Si es cierto, se comunicó conmigo informándome que había hablado con su esposo de la entrega del cheque que se iba hacer en Guarenas no se iba hacer, que ella se comunicaría conmigo y le informe que se comunicara con la señora Solana Esposito de Torres, por que ese asunto era entre ellas y yo era solamente un mediador, es todo’. Cesaron las preguntas. En este estado, el abogado Erwing Roberto Cabrera Aristigueta, pasa a ejercer el derecho de repreguntar al testigo de la siguiente manera: Primera Repregunta: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Geisy Patricia Tocoa (sic) Torres?. Contestó: “Lo único conocimiento que tengo de la señora Geisy, es por vía telefónica, es todo”. Segunda Repregunta: ¿Diga el testigo si es abogado en ejercicio?. Contestó: ‘Si, es todo’. Tercera Repregunta: ¿Diga el Testigo de acuerdo de la declaración del testigo en la preguntas hechas por la contrapartes y sus respuestas dadas. El testigo declaró que acompañó a la ciudadana Solana Exposito (sic) de Torres, ante la Fiscalía con el fin de mediar y hacerle entrega de un cheque de gerencia. En base de esta declaración, diga el testigo si percibió honorarios profesionales por su actuación, si es amigo de la ciudadana Solana Exposito (sic) de Torres o de su esposo Carlos Enrique Torres. Explique brevemente su relación laborar?. Contestó: ‘Primero asistí a la Fiscalía en una oportunidad, en la Fiscalía me informaron que era esa la segunda oportunidad que la señora Geisy Tacoa asistía a la Fiscalía solicitando lo mismo y no asistió. En la segunda parte, no soy amigo, ni conocido de la señora Solana y de su esposo, y la tercera y cuarta, no percibí honorarios ya que donde trabaja la señora yo estaba realizando unos trabajos para la empresa y ella me manifestó la situación que le estaba pasando con el cheque y que había sido citada por la Fiscalía, que si la podía acompañar para hacer entrega del cheque, le informe que si y le pregunté cual era el día, porque tenía que ir a Cua, a visitar a un cliente y no tenía problema en acercarme con ella y entregar el cheque. Por lo cual no tenía que pagarme nada, ya que lo hacía como un favor, es todo’. Tercera Repregunta: ¿Diga el testigo si por sus actuaciones hechas le consta o tuvo a su vista el contrato que se firmó en las partes. Igualmente, si le consta la ciudadana Geisy Tacoa, y el ciudadano Carlos Enrique Torres y su esposa Solana Expósito de Torres, no pudieron llegar a una solución voluntaria, por el contrato firmado y mencionado anteriormente? Contestó: ‘El contrato que tuve a la vista fue la copia de la señora Solana y su esposo en el cual no se aprecia la firma de la otra parte, a la segunda parte de la pregunta, del conocimiento que tengo es de que siempre trataron de comunicarse a fin de llegar a un acuerdo y la ciudadana Geisy Tacoa Torres, nunca estaba a disposición, es todo’. Cesaron las repreguntas…”.

Del análisis de la declaración de este testigo conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, evidencia que el mismo en respuesta a la segunda pregunta indicó haber asistido con la ciudadana Solana Expósito a la citación que fue realizada en su contra y este compareció en ejercicio de su profesión con fines de conocer los motivos de la citación. Ante estas circunstancias, de acuerdo a lo establecido en el artículo 478 eiusdem no puede ser tomada su declaración en consideración. Así se declara.

Luego en fecha 3.11.2015 declararon los siguientes testigos:

• MARÍA VIRGINIA MARÍN ZERPA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-17.239.095, quien en fecha 3.11.2015, al momento de su declaración expresó lo siguiente:“… Primera pregunta: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Solana Expósito de Torre y Carlos Enrique Torres? Contestó: “Sí, es todo”. Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo si por ese conocimiento que tiene de ellos puede dar fe que son una persona seria, honesta y responsable. Y aproximadamente desde cuando lo conoces?. Contestó: “Sí son personas serias, honestas y responsables, y los conozco desde hace aproximadamente diecinueve (19) años, es todo”. Tercera Pregunta: ¿Diga la testigo si es de su conocimiento que la señora Solana Expósito de Torres había citado el día 14 de junio de 2014 a la ciudadana Geisy Patricia Tacoa Torres para que asistiera a su casa, con la finalidad de hacerle entrega de un cheque de gerencia como devolución del dinero que le había dado por la negociación de un apartamento la cual no se concretó? Contestó: “No sabía, fui a la casa de la vecina y me encontré con esa situación de la negociación y estuve presente ese día, es todo” Cuarta pregunta: ¿Diga la testigo si es de su conocimiento que la ciudadana Geisy Patricia Tacoa Torres compareció al lugar acordado y la reunión acordada, negándose a recibir el cheque de gerencia que pretendía entregarle la ciudadana Solana Expósito de Torres? Contestó: “Sí y se negó rotundamente a recibir el cheque, es todo”. Quinta pregunta: ¿Diga la testigo si puede dar fe que se elaboró un escrito en el mismo acto donde se hizo constar que la ciudadana Geisy Patricia Tacoa Torres, no recibió el cheque de gerencia y si dicho escrito fue firmado por ella?. Contestó: “Sí se elaboró al momento y si lo firmó yo misma en calidad de testigo de haber dejado constancia que no quiso recibir el cheque de gerencia, es todo. Cesaron las preguntas”.
• MARTHA ELENA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-16.432.334, quien en fecha 3.11.2015, al momento de su declaración expresó lo siguiente: “…Primera pregunta: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Solana Expósito de Torres y Carlos Enrique? Contestó: Sí, es todo”. Segunda pregunta: ¿Diga la testigo si por ese conocimiento que tiene de ellos puede dar fe que son una persona seria, honesta y responsable. Y aproximadamente desde cuando lo conoces? Contestó: “Sí son personas serias, y conozco a la señora Expósito desde hace seis (06) años trabajando con ella y quince (15) años conociéndola al igual que al señor Carlos, es todo”. Tercera pregunta: ¿Diga la testigo si es de su conocimiento que la señora Solana Expósito de Torres había citado el día 14 de junio de 2014 a la ciudadana Geisy Patricia Taco Torres, para que asistiera a su casa, con la finalidad de hacerle entrega de un cheque de gerencia como devolución de dinero que le había dado por una negociación de un apartamento la cual no se concretó? Contestó: “Tenía el conocimiento, es todo”. Cuarta pregunta: ¿Diga la testigo si es de su conocimiento que la ciudadana Geisy Patricia Tacoa Torres, compareció al lugar acordado y la reunión acordada, negándose a recibir el cheque de gerencia que pretendía entregarle la ciudadana Solana Expósito de Torres? Contestó: “Sí fue en el apartamento y se negó a recibir el cheque, es todo”. Quinta pregunta: ¿Diga la testigo si puede dar fe que se elaboró un escrito en el mismo acto donde se hizo constar que la ciudadana Geisy Patricia Tacoa Torres, no recibió el cheque de gerencia y si dicho escrito fue firmado por usted? Contestó: “Sí se hizo y si lo firmó yo misma, es todo. Cesaron las preguntas”.

Del análisis de la declaración de las testigos, se evidencia que las mismas fueron contestes en sus deposiciones, especialmente en cuanto a que la ciudadana Solana Expósito tuvo intención de hacer entrega del cheque de gerencia a la ciudadana Geisy Patricia Tacoa Torres, pero el mismo no fue aceptado por la mencionada ciudadana. Por consiguiente, esta alzada, con base a lo antes expuesto y normativa invocada, le otorga valor probatorio a las declaraciones realizadas por los ciudadanos anteriormente señalados, ex artículo 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, asimismo se le otorga valor probatorio a la constancia ratificada respecto a estos hechos de conformidad con lo previsto en el artículo 431 eiusdem. Así se establece

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa.

Para decidir se observa:

Partiendo de lo anterior, se tiene que en el caso sub iudice las partes contratantes celebraron un contrato de opción de compra venta, a través del cual, la propietaria del bien inmueble se obliga por un tiempo determinado, a celebrar con otra persona, que sería el opcionante, un contrato definitivo de venta, bajo las condiciones que se expresan en la opción. De manera que, durante ese tiempo determinado la propietaria (promitente vendedora), no puede disponer del bien inmueble que será objeto a futuro de la venta.

Ahora bien, dado que existe contención entre las partes acerca del contrato en cuestión y los efectos correspondientes, considera prudente quien aquí decide traer a colación los criterios doctrinarios que se han manejado en esta materia. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 ibidem, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1930, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por EMILIO CALVO BACA, pág. 502).

Asimismo, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea, prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.

Castán, citado por Vegas Rolando, define el contrato de opción de compra: “como el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Por su parte, José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, pág. 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”.

Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, expresó lo siguiente:
“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.

Luego, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de abril de 2005 (Nº RC.00116, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro), expresó:
“…la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil…”
Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencias de fechas: 9.7.2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A.; y 12.5.2011, caso Luís Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez contra Rosalba Peña, al indicar:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
…Omissis…
Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, y que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).
Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC.000116, de fecha 22 de marzo de 2013 caso: Diego Argüello, retoma el criterio por el cual equipara los contratos de opción de compra venta a una venta pura y simple, indicando lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini.
…Omissis…
De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio…”

Por último, la Sala Constitucional en decisión Nro. 878, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del magistrado Marcos Tulio Dugarte, dejó asentado que los contratos de opción no se pueden asimilar a una venta en los términos siguientes:

“…Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la pretensión no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse en el transcurso del presente juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente vendedor y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva
Por lo tanto, al retomar los hechos de la demanda que dio origen al fallo hoy objeto de revisión, se aprecia que el criterio de considerar que la opción de compraventa es un contrato consumado por el consenso de las partes, cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, estaba vigente al momento en que se introdujo y admitió la demanda el 4 de mayo de 2007, su reconvención el 2 de noviembre de 2007 y se dictó la sentencia de primera instancia el 30 de junio de 2008. No obstante, al momento de producirse el fallo en alzada el 16 de marzo de 2011, ya se había abandonado dicho criterio con ocasión de las decisiones de la Sala de Casación Civil N° 358/09.07.2009, N° 460/27.10.2010 y N° 198/12.05.2011.
En este sentido se observa, que en el presente caso, cuando Promotora Pomarrosa demandó a la peticionante, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil de que las opciones eran ventas cuando cumplían los requisitos allí dispuestos (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005), por lo que no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 358/09.07.2009, de dicha Sala, ya que, no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento. Igualmente, se verifica que para el momento de la celebración del contrato el 26 de agosto de 2005, estaba vigente el mencionado criterio de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005, que equiparaba la opción de compra venta a una venta.
Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos en esta Sala Constitucional en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014, entre otras. Así se declara…”.

Así, en el caso de marras las partes contratantes suscribieron un contrato de opción de compra venta en fecha 7.3.2013, sobre un bien inmueble de propiedad de la demandada, con una duración de noventa (90) días, prorrogables por treinta (30) días más, interponiendo la demanda en fecha 30 de septiembre de 2014, estando vigente el criterio de la Sala de Casación Civil, que considera que los contratos de opción de compraventa se asimilaban a una venta.

Ahora bien, concretamente para la acción de cumplimiento que nos ocupa, es menester traer a colación el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

Artículo 1.167. “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
De la disposición legal antes transcrita, se infiere que es una facultad que tiene una de las partes en el contrato ante la falta de cumplimiento de quien contrató con este, de demandar la ejecución (cumplimiento) o la resolución del contrato, más los respectivos daños y perjuicios a que hubiere lugar. Sin embargo, deben concurrir ciertas condiciones, tales como 1) Que el contrato sea bilateral; 2) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; 3) Que la parte que intente la acción de cumplimiento, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
En el caso bajo estudio, se observa que la pretensión de la parte actora va dirigida al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, siendo entendido el mismo por la doctrina y la jurisprudencia como un contrato sui generis, mediante el cual, dos o más personas naturales o jurídicas constituyen obligaciones recíprocas de vender o comprar un determinado bien; estableciendo en las cláusulas que lo conforman los aspectos relativos a la relación contractual, a saber: el o los bienes que serán objeto del contrato, el precio, duración, estipulación de las garantías referidas a las arras o cláusula penal, entendiéndose que la promesa bilateral nunca puede equipararse a la compra venta, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos como ya se dijo y solo cuando se ejerce la acción se forma el contrato de opción de compra venta en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento del negocio ya perfeccionado.

En tal sentido, la actora fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato, aduciendo que la oferente vendedora incumplió con su obligación de firmar de forma reiterada el documento definitivo de venta ante las autoridades regístrales correspondientes, negándose a su vez a recibir el saldo del precio de la venta, alegando además que pagó la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 175.500,00), quedando un remanente restante de TRECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 375.000,00) que serían pagaderos en el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta. Asimismo, tal como se indicó con anterioridad la parte demandada reconoció estos pagos imputables al precio de la venta, lo cual quedó probado en autos como ya quedó analizado precedentemente.

Así entonces, de lo antes expuesto se puede inferir, que los puntos controvertidos en la presente controversia, giran en torno al pago del precio y liberación de la hipoteca lo cual debía hacerse en el lapso previsto en el contrato de opción de compra para la firma del documento definitivo de venta alegando la parte demandada que no evadieron sus obligaciones al no querer recibir la transferencia del saldo del precio y que la compradora se comprometió a realizar todos los trámites para la obtención de la solvencia y la liberación de la hipoteca y que el pago se haría a través de un crédito hipotecario aduciendo que la actora manifestó que no era necesario el pago de la hipoteca dado que ello retrasaría el otorgamiento del crédito, sugiriendo que se pagara al momento de la aprobación del crédito para luego indicar que realizaría el pago en efectivo debiendo redactarse el documento definitivo a nombre de otra persona, aspectos estos que no probó de ninguna forma la parte demandada.

En este sentido, es menester citar las cláusulas del contrato cuyo cumplimiento se exige, que reguló estos aspectos de la forma siguiente:

“…SEGUNDA: el precio pactado de esta venta es la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.550.000,00) que LA OFERIDA pagara (sic) a LA OFERENTE, de la siguiente manera: La cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) al momento de la firma del presente documento y la diferencia es decir la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de la venta ante la Oficina de Registro Público…”




Por su parte, en la cláusula tercera se estipuló lo siguiente:

“…TERCERA: El plazo establecido para la protocolización del documento definitivo de la venta es de NOVENTA (90) DÍAS MAS TREINTA (30) DÍAS DE PRORROGA, este lapso comenzara a correr, al momento de la firma del presente documento…”

Siendo así, conforme a la trascripción de las cláusulas ut supra expuestas, se observa en primer lugar, que hubo un pago inicial por la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) y luego de vencida la vigencia del contrato, esto es el 5.7.2013, los promitentes compradores recibieron pago por la cantidad de Bs. 75.500,00 bolívares, que si bien dichas cantidades no fueron estipuladas en el contrato, al ser recibidos y aceptados por la parte demandada implica que hubo una modificación en cuanto a la vigencia del contrato, todo ello conforme al principio de autonomía de la voluntad de las partes, quedando sin efecto la vigencia contractual establecida en la cláusula tercera del mismo, que indicaba que ésta comenzaba a computarse desde el momento de la firma del documento, es decir, a partir del 7 de marzo de 2013, por lo que la fecha para realizar la firma ante el registro correspondiente incluyendo la prórroga acordada por las partes finalizaba el 5 de julio de 2013, sin que se llevara a cabo la firma del documento definitivo de venta y sin que se hubiese levantado el gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble.

En este orden de ideas, se debe apuntar que para que sea declarado procedente el cumplimiento de contrato, se debe verificar la presencia de ciertos requisitos, como la existencia jurídica del contrato y el incumplimiento de las obligaciones, cada uno de estos supuestos deben ser demostrados por la parte interesada, esto es, el actor debe obligatoriamente demostrar la existencia de la relación contractual y por su parte, la contraparte debe demostrar el cumplimiento de sus obligaciones, en otras palabras, para que una acción judicial de cumplimiento de contrato, pueda ser declarada con lugar al finalizar el proceso, los sujetos procesales deben demostrar el cumplimiento o no de dicha obligación. De esta manera, se debe traer a colación lo previsto en los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil, que establecen lo siguiente:

Artículo 506.- “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Artículo 1354.- “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”

De la misma manera, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, sostiene en sentencia dictada el día 10 de agosto de 2017, expediente Nro. 17-0250, sentencia Nro. 562, lo siguiente:

“…Ahora, desde el punto de vista procesal, la disposición contenida en el Código de Procedimiento Civil, no es más que una ilustración dirigida al juez a fin de la solución de los conflictos en atención al cumplimiento de la carga de la prueba, para lo cual debe tomar en consideración la actividad de alegación de las partes. Siendo ello así, la Sala ratifica que conforme a los principios que rigen la materia probatoria, cuando la parte actora alega un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la parte demandada a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo, tal como ha sido sostenido por esta Sala en sentencia n.° 49 del 23 de febrero de 2017, caso: Doris Josefina Capote Silva.
En el presente caso, la Sala constató que la parte actora en el juicio principal, aquí solicitante, demandó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado con la parte demandada y en su demanda alegó que la ciudadana Silvia Carolina Sánchez incumplió con su obligación de otorgar el documento traslativo de la propiedad, por cuanto no acudió al momento de la firma del documento de venta ni cumplió con las obligaciones como vendedora de procurar la posibilidad de realizar la venta, ya que sobre el inmueble objeto del contrato pesaba una garantía hipotecaria.
(Omissis)
De manera que, en el presente caso, el documento de cancelación de hipoteca fue autenticado fuera del lapso previsto en el contrato de opción de compra venta y la parte demandada no demostró que se hubiese otorgado la prórroga, que debía ser establecida de mutuo acuerdo entre las partes.

Asimismo, la parte demandada no desvirtuó el hecho negativo alegado por el demandante, con relación a que no asistió al Registro en la oportunidad fijada para la protocolización del documento de venta; por lo que no correspondía a la parte actora la prueba del hecho negativo, sino a la parte demandada le correspondía demostrar el hecho afirmativo, y ello lo ha debido tomar en cuenta el Tribunal Superior que conoció en alzada la demanda de cumplimiento de contrato…” .

Así, en la contestación de la demanda la parte accionada indicó, que en el momento de la negociación la compradora adquirió la obligación de realizar los trámites para la obtención de las solvencias respectivas para la venta, al igual que para la liberación de la hipoteca, lo cual iba a ser pagado con la cantidad sufragada al suscribir el contrato de opción, señalando además que le otorgó una autorización para realizar los trámites respectivos; pero que posteriormente la compradora le manifestó que no podía tramitar el crédito hipotecario dado que el inmueble tenía una hipoteca, lo cual conocía desde el inicio del negocio. Asimismo, en el escrito de informes adujo, que el documento definitivo no se otorgó por causa de la compradora, toda vez que desde la fecha en la que se firmó el contrato no tuvo comunicación con esta sino hasta el mes de enero de 2014, habiendo transcurrido 6 meses; mientras que en el escrito de contestación indicó en el mes de diciembre de 2013 habiendo transcurrido 5 meses, le manifestó a la que compradora la intención de aumentar el monto del precio de venta por la cantidad de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) motivado a la inflación, lo cual -a su decir- fue aceptado por esta de forma verbal, sin que hayan quedado probados tales asertos en todo el iter procesal, teniendo la parte demandada la carga de probar los mismos.

Ello así, con especial atención a los hechos anteriormente expuestos, se debe precisar que en la cláusula quinta se estableció que la vendedora garantizaba que para el momento de la protocolización del documento de compra venta, el inmueble estaría libre de gravamen, por lo que no al no mediar autorización alguna para que la actora liberara la hipoteca se debe entender conforme a la referida cláusula, que la parte demandada estaba en la obligación de liberar la hipoteca, situación que no ocurrió antes de vencer el término para llevar a cabo la negociación, incluyendo la prórroga convencional establecida, sino que el pago se realizó en fecha 8 de enero de 2014, habiendo transcurrido 6 meses desde el vencimiento del contrato, donde si bien es cierto, no existe prohibición de enajenar un inmueble con hipoteca, no fue eso lo que se pactó en el contrato lo que determina que la parte demandada (vendedora) incumplió con esta obligación. Así se establece.

Aunado a lo anterior, la parte demandada alegó en su contestación, que los abonos no se pactaron en el contrato y se realizaron con posterioridad al vencimiento del contrato, sin embargo, se debe precisar que estos pagos fueron aceptados por la demandada tal y como se expreso con anterioridad; no siendo procedente este alegato para enervar la pretensión, toda vez que a pesar de ser realizados fuera del lapso previsto para la protocolización del documento definitivo de venta, se desprende de autos que alegó la accionada que en el mes diciembre de 2013, se comunicó con la compradora para proponerle un aumento en el precio de venta, sin que fuera aceptado por esta, realizándose asimismo luego de vencido el contrato, el pago de la hipoteca mediante los cheques de gerencia emitidos según se evidencia de los estados de cuenta cursantes en autos, posterior a los pagos realizados en los meses de enero y marzo de 2014 y que además concuerdan con las cantidades pagadas por la parte actora en esa oportunidad, quedando de esta forma evidenciada de manera clara, la continuidad del negocio jurídico de marras aún cuando se encontraba vencido el lapso primigenio de su vigencia; entendiendo así este juzgador que ambas partes efectivamente relajaron de forma convenida la oportunidad para concretar la venta, quedando por tal razón indeterminada su duración, siendo aplicable como bien lo manifestara el a quo la aplicación de lo previsto en el artículo 1.212 del Código Civil que establece que cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación no hace necesario un término que se fijará por el tribunal. Así se decide.

Como colorario de lo anterior, debe advertir este Juzgador, que la solución a la presente controversia debe ser analizada teniendo como norte lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, que consagran que el contrato es ley entre las partes y deben cumplirse de buena fe, por lo que se infiere que la parte demandada no dio cumplimiento a las obligaciones estipuladas en el contrato previas a la protocolización del documento definitivo de venta. Por otro lado, se observa que la parte demandante si realizó el pago inicial estipulado así como los abonos subsiguientes del contrato para un total de ciento setenta y cinco mil bolívares (Bs. 175.000,00), consignan en autos posteriormente en fecha 21.10.2015 y mediante cheque de gerencia la cantidad de trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 375.000,00), para completar el total del precio de venta, motivo por el cual al haberse ejercido la presente pretensión de cumplimiento de contrato, resulta procedente la misma debiendo la parte demandada otorgar el documento definitivo de compra venta, lo cual se deberá realizar en un plazo de treinta (30) días de despacho siguientes al momento en que quede definitivamente firme el presente fallo, ello conforme a lo previsto en el artículo 1.212 antes citado. Así se decide.

Congruentes con todo lo antes explanado, resulta forzoso para quien aquí declarar sin lugar el medio recursivo ejercido por la representación judicial de la parte demandada en fecha 10 de octubre de 2016, contra de la decisión proferida en fecha 28 de enero del mismo año por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión ejercida la cual queda confirmada, y así se indicará en la sección dispositiva de este fallo de manera expresa, positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 10 de octubre de 2016, por el abogado JUAN CARLOS ARMAS, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos SOLANA EXPOSITO DE TORRES y CARLOS ENRIQUE TORRES, contra la decisión proferida en fecha 28 de enero de 2016, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato, instauró la ciudadana GEISY PATRICIA TACOA TORRES, contra los ciudadanos SOLANA EXPOSITO DE TORRES y CARLOS ENRIQUE TORRES, suficientemente identificados en el presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a cumplir con la obligación de realizar la tradición y protocolizar el documento definitivo de compra venta en el plazo de treinta (30) días de despacho siguientes al momento en que quede definitivamente firme el presente fallo, respecto al inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el número y letra No. E-114, ubicado en la planta primer piso del Edificio E1, que forma parte de la séptima etapa del “Conjunto Parque Residencial Matalinda”, parcela 3A-3 Terraza E, situado en el parcelamiento Cantarrana, sector 3 A de la Urbanización Industrial Cantarrana y Matalinda Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, Estado Miranda, el apartamento posee una construcción de sesenta y cinco metros cuadrados con setenta centímetros cuadrados (65,70 mts2) y consta de las siguientes dependencias: una sala comedor, una cocina- lavedero, una habitación principal con baño, una habitación secundaria y un baño secundario y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Área del estacionamiento de la Terraza E; SUR: Apartamento E113; ESTE: Altura libre del área e acceso al edificio y con el pasillo interno del edificio; y OESTE: Área entre los edificios E1y E2, un puesto de estacionamiento identificado con el Nro E114. El cual le pertenece a la ciudadana SOLANA EXPOSITO DE TORRES, según documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 23 de agosto de 2012, bajo el Nº 2012.1724, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 236.13.12.1.4745, correspondiente al libro real del año 2012.

TERCERO: En caso que la parte demandada no de cumplimiento voluntario a la presente decisión en el lapso acordado, se procederá en fase de ejecución de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en los artículos 274 y 281 eiusdem.

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes, conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 ibídem.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ídem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,


ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,


Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO

En esta misma fecha siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó, registró y se agregó al expediente la anterior sentencia, constante de doce (12) folios útiles.

LA SECRETARIA,


Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO





Expediente Nº AP71-R-2017-000935
AMJ/SRR/GC.-

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