REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 06 de agosto de 2018
208º y 159º
Asunto: AP71-R-2017-000088.
Demandante: ANTONIA ELENA FLORES MACHADO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 6.835.122.
Apoderada Judicial: Abogada NORKA ELENA FLORES MACHADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 100.620.
Demandada: MERCEDES IMELDA RUDAS PONCE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.229.419.
Apoderadas Judiciales: Abogadas MARÍA DE LOURDES HERNÁNDEZ y ELVIA BASTIDAS, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 82.321 y 24.947, respectivamente.
Motivo: Cumplimiento de Contrato.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el procedimiento de cumplimiento de contrato, que incoara la ciudadana ANTONIA ELENA FLORES MACHADO, debidamente asistida por la profesional del derecho MERCEDES YULIMAR FLORES MACHADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 81.345, mediante decisión del 15 de junio de 2015, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró entre otras cosas, lo que sigue:
“…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda principal que por Cumplimiento de Contrato, interpuso la ciudadana Antonia Elena Flores Machado en contra de la ciudadana Mercedes Imelda Rudas Ponce, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión accesoria o supletoria por demanda que intenta Antonia Elena Flores Machado en contra de la ciudadana Mercedes Imelda Rudas Ponce, ambas partes identificadas en autos.
TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, se condena a la parte demandada Mercedes Imelda Rudas Ponce a devolver a la ciudadana Antonia Elena Flores Machado, la cantidad total que recibió por concepto de arras a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS (sic) (Bs. 653.400,oo…”.
Contra la aludida decisión, la parte demandante ejerció recurso procesal de apelación en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada.
Mediante auto del 03 de febrero de 2017, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes, constando en autos que únicamente la parte actora hizo uso del tal derecho mediante la consignación de su respectivo escrito.
En fecha 26 de octubre de 2017, quien suscribe, y a solicitud de la parte actora, se abocó al conocimiento del presente asunto, para lo cual ordenó la notificación de la parte accionada, la cual se hizo efectiva en fecha 07 de diciembre de 2017 (ver diligencia cursante al folio 388 del presente expediente).
Concluida la sustanciación de la presente causa, se procede a proferir el fallo respectivo en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Demanda:
Mediante libelo presentado en fecha 30 de septiembre de 2013, la ciudadana ANTONIA ELENA FLORES MACHADO, debidamente asistida por la profesional del derecho Mercedes Yulimar Flores Machado, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 81.345, procedió a demandar a la ciudadana Mercedes Imelda Rudas Ponce, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.475 del Código Civil, sosteniendo para ello, lo siguiente:
1. Que suscribió un contrato con la ciudadana Mercedes Imelda Rudas Ponce, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, el 04 de abril de 2013, el cual quedó inscrito bajo el Nº 44, tomo 50 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría.
2. Que en dicho contrato, a su decir, aparentemente, de opción a compra venta de un apartamento, no indicaron como era y es “su deber impretermitible”, la circunstancia de las aparentes arras recibidas se devolverían a la compradora al momento de protocolizar la operación.
3. Que por el contrario, en el cuerpo del documento, en la cláusula segunda se establece textualmente que los QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 594.000,oo), recibidos por la vendedora se imputarán al precio de la venta del inmueble mencionado en el contrato.
4. Que esa confesión firmada por la vendedora desnaturalizó la presunta opción y la convirtió en un contrato de venta pura y simple del apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número D-81, situado en la planta Nº 8 de la torre “D”, sub-etapa C-2, etapa C, del Conjunto Residencial Terrazas del Paraíso, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.
5. Que en esa forma y en estricto derechos, las firmantes del documento con apariencia de opción de compra pero que en realidad la operación pactada fue y es de compra-venta pura y simple, del bien inmueble, sólo quedaba a la vendedora comparecer ante la Oficina de Registro, previa la consignación de los documentos requeridos, a firmar el respectivo protocolo, y a su persona como compradora, el deber de cancelar en ese momento la diferencia del precio convenido.
6. Que para efectuar dicha operación, las partes se fijaron ciento veinte (120) días contados a partir del día 04 de abril de 2013; y durante ese lapso gestionó y obtuvo la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) en préstamo con garantía hipotecaria de primer grado constituida por la entidad bancaria Banesco y la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,oo) del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat a través de IPASME, también con garantía hipotecaria de segundo grado.
7. Que en el acto de suscribir el citado documento en la Notaría, la ciudadana vendedora recibió como cuota inicial del precio de venta convenido, la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 594.000,oo), y el precio total por la compra de la vivienda fue por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.350.000,oo), es decir, un poco menos del justiprecio que fijó el respectivo peritaje efectuado por un funcionario de la SUDEBAN, de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 1.355.333,20).
8. Que la Oficina de Registro Inmobiliario surtió un listado de requisitos para poder efectuar el respectivo asiento de compra-venta, cuyos documentos los suministró la ciudadana Mercedes Imelda Rudas Ponce, a excepción de la constancia de que el inmueble se encuentra sometido al registro de vivienda principal, o en su defecto, planilla forma 33 del SENIAT como constancia de pago de 0,5% del precio de venta, planilla que la vendedora prometió llevar en forma adicional el día 24 de septiembre de 2013.
9. Que ese mismo día, esperaba a la hoy demandada en el Registro a las 7:00 a.m., aproximadamente, en compañía de su hermano Rafael Simón Machado y fueron atendidos por la abogada María Alexandra Aguilera, quién le volvió a indicar que faltaban documentos para que se pudiese fijar la fecha de protocolización, luego se entrevistaron con la registradora, abogada Linda Maldonado, quien le dio las orientaciones de conciliar entre las partes o de ejercer acciones legales.
10. Que el documento de compra-venta fue redactado por la abogada Marily Duno Navarro y fue llevado a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de registro Público, para su revisión, donde fue aprobado pero no le dieron curso a la tramitación porque la vendedora no había consignado la planilla del SENIAT.
11. Que como había vendido –la actora- su apartamento en Caricuao para pagar la diferencia dineraria y completar el pago del precio total, le rogó a la vendedora que cumpliera con la operación pactada y sustanciada dentro del lapso convenido entre las partes, porque se iba a quedar sin vivienda y sin dinero, si el negocio no era continuado.
12. Que la vendedora le contestó que esos graves problemas no le importaban y que no iría a firmar venta alguna, en virtud que la opción de compra se encontraba vencida desde el 23 de septiembre de 2013 y que ya no vendería su apartamento, y por ello, afirma que la hoy demandada incurrió en el delito de fraude inmobiliario.
13. Que de conformidad con el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que demanda a la ciudadana Mercedes Imelda Rudas Ponce, por dos acciones derivadas del mismo documento.
14. Que la primera acción consiste en el cumplimiento del contrato conforme a la cláusula segunda de éste, y la segunda acción, la cual declara supletoria de la primera, consistente en que la demandada le cancele las sumas de dinero recibidas, a las cuales se refiere la mencionada cláusula en concordancia con la cláusula cuarta del contrato.
15. Que en consecuencia, demanda a la ciudadana Mercedes Imelda Rudas Ponce, para que convenga en cumplir el contrato de venta, pactado en el documento suscrito por ella en fecha 04 de abril de 2013, bajo el Nº 44, tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, en el cual se convino el precio de venta del apartamento D-81, planta 8, torre D, del Conjunto Residencial Terrazas del Paraíso en Bs. 1.350.000,00.
16. Que de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, solicita que en el fallo definitivo orden practicar experticia complementaria del fallo, para determinar el monto de las cuotas mensuales y consecutivas que debe cancelar, a la tasa de 4,66% anual, sobre la diferencia faltante derivada del monto del precio convenido menos la cantidad del monto recibido por la vendedora (Bs. 1.350.000,oo – Bs. 594.000,oo), fijando como fecha inicial para realizar los correspondientes pagos, la fecha el auto de ejecución.
17. Que la segunda acción, por tratarse de una cantidad de dinero liquida, exigible y de plazo vencido, para el plazo de que la demandada no cumpla con el inmediato pago de la suma dineraria reclamada, se fijen intereses del doce por ciento (12%) anual sobre la cantidad indicada de SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 653.400,oo), contados desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la respectiva sentencia.
Contestación:
Mediante escrito consignado en fecha 30 de abril de 2014, la profesional del derecho María de Lourdes Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 82.321, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MERCEDES IMELDA RUDAS PONCE, procedió a contestar a la acción intentada en su contra en los siguientes términos:
1. Que niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido los pedimentos de la actora y la obligación de devolverle la suma dada en garantía, pues el incumplimiento se debió a que la actora no cumplió con la obligación asumida dentro del plazo acordado en la opción de compra venta suscrita.
2. Que rechaza el pago de indexación porque en ninguna parte del contrato de opción a compra venta, se establece que esa cantidad genere intereses e indexación.
3. Que desconoce en su totalidad la copia de documento acompañada al libelo ya que dicho instrumento carece de todo valor legal, por ser una copia simple, y por otra parte, el mismo nunca fue presentado a la oficina correspondiente para su registro, habiendo sido redactado dicho documento por la entidad bancaria Banesco y el IPASME.
4. Que fue la actora quien incumplió con sus deberes para otorgar el documento definitivo de compra venta, por cuanto se le había vencido el plazo acordado por ella y su representada, el cual no se perfeccionó, por lo tanto niega y desconoce en su totalidad la documentación producida en el libelo de demanda por ser estas fotocopias simples que no son emanadas por su representada.
5. Que las impugna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, igualmente, rechaza y desconoce el pago de indexación.
6. Que no se evidencia que la actora como compradora, cumpliera o cuando menos intentara cumplir con su obligación, que consistía en pagar la diferencia adeudada del precio convenido para la venta del inmueble en el lapso de vigencia del contrato.
7. Que la actora en fecha 10 de enero de 2014, presentó ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, una denuncia alegando que había comprado un apartamento y que su representada se negaba a entregarle el documento faltante, denuncia ésta que fue remitida a la Fiscalía Décima del Ministerio Público y cursa en expediente Nº 17092 de fecha 15 de enero de 2014.
8. Que el día 11 de enero de 2014, sin esperar el resultado de su denuncia y actuando subrepticiamente, la accionante se presentó en el edificio donde está ubicado el apartamento, rompió la cerradura y le hizo creer a los representantes del condominio, que las personas que la acompañaban constituían un Tribunal, presentado un documento para ello, dándose cuenta los presentes que el documento siquiera estaba notariado y por otra parte, ninguno de los acompañantes de la actora acreditaron su condición de funcionarios judiciales.
9. Que la actora procedió a romper la puerta de la entrada y se instaló en el inmueble, no conforme con lo señalado, rompió muebles y causó distintos destrozos, y en vista de esta situación la Presidente de la Junta de Condominio y los vecinos, procedieron a llamar a la autoridades competentes, quienes se presentaron en el lugar y procedieron a desalojar a la actora del apartamento.
10. Que el contrato fue firmado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04 de abril de 2013, y se establecía un plazo para el otorgamiento del documento definitivo de venta que venció el día 16 de septiembre de 2013, evidenciándose así el incumplimiento de la ciudadana Antonia Elena Flores Machado de las obligaciones inherentes al contrato, pues no consta en autos que hubiese cumplido sus obligaciones dentro del plazo acordado por las partes.
11. Que impugna, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el anexo marcado con la letra “D”, por ser incierto y por existir una evidente contradicción, igualmente, niega, rechaza y contradice, que la ciudadana Mercedes Imelda Rudas Ponce, tenga los recaudos, toda vez que, como lo afirma la actora, los mismos fueron entregados para que la compradora cumpliera o cuando menos intentara cumplir con sus obligaciones, que consistía en pagar el saldo del precio total de la venta del inmueble en el plazo de vigencia de la opción de compra venta, lo cual no hizo dado que le fue negado el crédito solicitado al IPASME, y por tanto no es cierto lo afirmado por la actora. Solicitando finalmente, que se declarara sin lugar la acción por cumplimento de contrato así como las pretensiones accesorias.
Capítulo II
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
II.I De la impugnación realizada por la parte demandada:
Antes de entrar a analizar las pruebas aportadas por la parte actora, esta Alzada debe pronunciarse como punto previo respecto a la impugnación efectuada por la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de contestación a la demanda, consignado en fecha 30 de abril de 2014 (cursante a los folios 151 al 153, ambos inclusive, del presente expediente), con ocasión a las documentales consignadas conjuntamente con el escrito libelar en copias simples. Ahora bien, en vista de que las mismas efectivamente fueron consignadas en copia simple y la promovente no insistió en hacer valer dichas documentales, quien aquí suscribe, considera que la impugnación realizada por la parte demandada debe prosperar en derecho, ello, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a excepción de la documental cursante a los folios 15 al 20 del presente expediente, por cuanto la parte actora en la fase de instrucción procesal, con base al último aparte del prenombrado artículo, promovió la misma en copia certificada, y por lo tanto, la misma será objeto de análisis. Así se establece.
Demandante:
Conjuntamente con el escrito libelar, contrato de opción a compra-venta suscrito entre las ciudadanas Mercedes Imelda Rudas Ponce (vendedora) y Antonia Elena Flores Machado (compradora), sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el alfanumérico D-81, situado en la planta número 8 de la torre “D”, sub-etapa C-2, de la etapa “C” del Conjunto Residencial Terrazas del Paraíso, ubicado frente a la avenida José Antonio Páez, Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de abril de 2013, ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la relación contractual que une a las partes intervinientes en juicio; que el valor del inmueble objeto del contrato fue pactado en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.350.000,00); que la vendedora (demandada) recibió de parte de la compradora (demandante) la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍAVRES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 594.000,00); que dicha suma se imputará al precio de venta del inmueble; que el saldo deudor es por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 756.000,00); que dicha cantidad será cancelada por la compradora (demandante) mediante solicitud de un crédito hipotecario; que convienen en un plazo de noventa (90) días más un mes (1) de prórroga de ser necesario, para la protocolización definitiva del documento a partir de la autenticación del referido contrato. Así se decide.
En la fase de instrucción procesal, la representación legal de la parte actora mediante escrito consignado en fecha 14 de mayo de 2014, (folios 159 al 161), reprodujo el mérito probatorio “de los autos contenidos en el presente proceso” Ahora bien, es preciso aclarar que si bien la reproducción del valor probatorio no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe desestima la pretensión en cuestión y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se decide.
Promovió cursante a los folios 171 al 180, ambos inclusive, documentales en original que fueron desechadas por las razones sostenidas en el acápite denominado “II.I” del presente capítulo, y que al no ser reconocidas por la parte a quien se oponen, no pueden surtir valor probatorio alguno conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Promovió documento de préstamo hipotecario, emitido por la Coordinación Legal de Créditos del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación (IPASME), adscrito el Ministerio del Poder Popular para la Educación, a favor de la ciudadana Antonia Elena Flores Machado, por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 240.000,00). A los fines de establecer la eficacia probatoria de la presente instrumental, este Juzgado encuentra que la misma corresponde a un documento administrativo, según criterio sentado por el Tribunal Supremo de Justicia, especialmente en el fallo dictado por la Sala Político Administrativa en sentencia No. 300 de fecha 28 de mayo 1998 (CVG Electrificación del Caroní, Exp. N° 12.818), por lo que, conforme a dicha jurisprudencia los documentos administrativos no se asimilan completamente a los públicos, por cuanto gozan de la presunción de certeza y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba o pruebas en contrario, que deben ser incorporadas en el proceso en cumplimiento de las formas procesales establecidas en la ley con el propósito de que los no promoventes puedan ejercer sobre éstas un efectivo control y contradicción, en tal sentido, se le otorga valor probatorio al documento administrativo promovido, quedando demostrado que la hoy demandante recibió un préstamo hipotecario por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 240.000,00), por parte del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación (IPASME), autorizado en fecha 20 de mayo de 2013, para complementar la adquisición del inmueble objeto del contrato que nos ocupa. Así se decide.
Promovió comprobantes de depósitos de cheques bancarios (cursantes al folio 185), de fechas 07 y 27 de marzo de 2013, de la entidad bancaria Banesco. Sobre estas instrumentales, este sentenciador debe precisar que las mismas son emanadas por personas ajenas al presente juicio, y por lo tanto, para que las mismas produjesen efectos probatorios relacionados con el controvertido en juicio, debieron ser ratificadas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 431 o 433 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se desechan las mismas. Así se precisa
Promovió las testimoniales de las ciudadanas Luisa Esther Padrón, Elizabeth Machado, Jackeline Palacio, Linda Maldonado y María Alexandra Aguilera, venezolanas, mayores de edad y titulares –las tres primeras- de las cédulas de identidad números 2.948.938, 5.896.334, 12.832.934, respectivamente, advirtiendo que las tres últimas ciudadanas mencionadas no fueron evacuadas en la oportunidad fijada para ello, no obstante, es preciso recordar que para demostrar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares, la prueba testifical no es el medio probatorio idóneo para ello, según lo confirma el artículo 1.387 del Código Civil, en consecuencia, esta Superioridad declara inadmisible la prueba testimonial promovida por ser manifiestamente ilegal. Así se precisa.
Demandada:
La representación judicial de la parte accionada mediante escrito de 28 de mayo de 2014 (folios 187 al 189), reprodujo el mérito favorable a favor de su representada. Con respecto a este punto, esta Alzada y bajo las consideraciones dadas a la parte demandante sobre este mismo punto, desestima la pretensión en cuestión y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se precisa.
Marcada con el número “1”, copia simple de denuncia realizada ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, por la ciudadana Antonia Elena Machado (demandante) con ocasión, al supuesto incumplimiento del contrato, perpetrado por la hoy accionada, en este sentido, si bien la referida documental no fue objeto de ataque, la misma no aporta absolutamente nada para dirimir el presente juicio, por ende, esta Alzada desecha la misma por impertinente. Así se precisa.
Marcadas con los números “2” y “3”, copias certificadas de actas de asambleas, emanadas de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Terrazas del Paraíso, donde se deja constancia del hecho narrado por la demandada en su escrito de contestación, con relación a que se hizo un llamado a las autoridades judiciales cuando la demandante violentó, supuestamente, el apartamento objeto del contrato que ocupa al presente juicio. Quien suscribe, desecha las mismas por impertinentes, por cuanto no guardan relación con los hechos controvertidos en juicio. Así se precisa.
Marcada con los números “4” y “5”, copia simple de pasaporte y boletos aéreos, pertenecientes a la ciudadana Mercedes Rudas. Esta Alzada resuelve desecharlas por adolecer de pertinencia, por cuanto nada aportan para dirimir el presente juicio de cumplimiento de contrato. Así se precisa.
Promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello la promovente solicitó se oficiara al Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, a los fines de demostrar que la parte actora introdujo una denuncia ante ese órgano policial el día 10 de enero de 2014, y que la misma fue remitida a la Fiscalía Décima del Ministerio Público, bajo el expediente Nº 17092, de fecha 15 de enero de 2014. Si bien las resultas de la prueba, fueron agregadas al expediente en fecha 23 de octubre de 2014 (folios 256 al 258), no es menos cierto que las mismas revisten impertinencia, toda vez que, el presente asunto persigue el eventual cumplimiento del contrato que suscribieran las partes y no evidenciar supuestas conductas que pudieran revestir carácter penal, en consecuencia, debe desecharse la probanza en cuestión. Así se decide.
Promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y solicitó se oficiara Instituto de Previsión y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación (IPASME), adscrito el Ministerio del Poder Popular para la Educación, en este sentido, se observa que de las resultas (cursantes a los folios 261 al 280), la dependencia remitente mediante oficio signado con el alfanumérico OCJ-310200-082, informó que con relación al crédito hipotecario de la ciudadana Antonia Flores (demandante), en fecha 26 de julio de 2013, se realizó una orden de pago por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), para adquirir un inmueble y el beneficiario de ese pago es la ciudadana Mercedes Rudas (demandada), en virtud que tales resultas guardan relación con las circunstancias del juicio, consecuentemente, les confiere pleno valor probatorio y las tiene como demostrativas de que a la hoy demandante le fue aprobado un crédito hipotecario en fecha 06 de julio de 2013, por la cantidad arriba mencionada, para la adquisición del inmueble objeto del contrato que ocupa al presente juicio. Así se establece.
Promovió la testimonial de la ciudadana Yanira Zulia Rivas, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.148.752, y en tal sentido, esta Alzada resuelve inadmitir la misma por las razones que fueran esgrimidas a la prueba testimonial que promoviera la parte actora. Así se precisa.
Capítulo III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de junio 2015, llegó a la determinación de declarar sin lugar la demanda principal y parcialmente con lugar la demanda accesoria, bajo las siguientes consideraciones:
“…La principal obligación del demandado (promitente-vendedora) era entregar todos los recaudos correspondientes para el otorgamiento definitivo de la venta; y, en caso de la demandante (optante-compradora) pagar –como efectivamente hizo- con la primera cantidad dada en arras por razón de Bs.594.000,oo, más haber probado que tenía cubierto el resto del precio; en cuyo caso, solo probó haber obtenido crédito de una parte del saldo restante.
La pretensión judicial de la parte actora persigue el cumplimiento del contrato de opción a compra celebrado por las partes en fecha 04-04-2013, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 44, tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; sin embargo, observa quien aquí decide que la parte actora en su escrito libelar parece confundir el contrato de opción a compra con los contratos de compraventa que transfieren la propiedad del bien objeto del contrato en cuestión al esgrimir que, “…en estricto derecho de las firmantes de dicho documento con apariencia de opción de compra pero que en realidad la operación pactada fue y es de compra-venta pura simple del pre identificado inmueble…”. (folio 5).
Aunque en ciertos casos la propia jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha expuesto que algunos contratos denominados de opción de compra venta constituyen verdaderas ventas (porque hay pago de precio y hasta posesión del futuro comprador), este no es el caso. A criterio de quien decide, el contrato de opción de compraventa es un contrato preliminar de la venta, en el cual las partes estipulan las bases en donde se comprometen a celebrar un futuro contrato de venta; y si no se ha pagado un precio, no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar, sino, simplemente la expresión de una obligación de hacer, asumida por las partes.
En los contratos preliminares la obligación contraída no es de dar, sino de hacer algo, concretamente, otorgar el futuro contrato de venta a realizarse entre las partes, quienes son el Promitente vendedor y el Promisorio comprador.
En este contexto nuestro Máximo Tribunal en sentencia emanada de la Sala de Casación Civil en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil seis (2006), en ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, Exp. 2005-000331, estableció lo siguiente:
“…/…Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación…/…” (Subrayado y negrillas del tribunal.
Dicho criterio aparece reiterado en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, de la misma Sala. Puede entonces inferirse del referido criterio, que en los contratos preliminares de venta, específicamente de opción de compraventa o promesa de venta queda entendido que no constituye en sí mismo venta, la cual se concretará en documento a ser realizado posteriormente. Mientras tanto, si la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, no manifiesta su voluntad de comprar durante el plazo convenido, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador. Solamente existe una obligación personal para el promitente, obligado a mantener su oferta de venta, mientras espera la decisión de la otra parte.
En consecuencia, independientemente del “nombre” que las partes den a sus respectivas convenciones, es el juez quien califica por su propia naturaleza a qué tipo se refiere; y en este caso, para quien decide se está en presencia de un contrato de opción de compra venta; ya que el hecho que las arras se imputen después al precio no implica por sí misma (según la cláusula primera), no supone a criterio de quien decide, que se trate de una venta simple. En todo caso, una vez determinado que el contrato objeto del litigio configura un contrato de opción de compra venta y no un contrato de venta, pasa este juzgador a examinar los alegatos esgrimidos por las partes referentes al incumplimiento de sus obligaciones contraídas en el contrato.
Ya la demandante enervó la tesis del demandado, según la cual, supuestamente no le había sido otorgado el crédito por parte de IPASME, pero ya se probó todo lo contrario, que si existió tal crédito antes de vencerse el lapso de la opción. Quedó también establecido que la demandada como promitente vendedora, durante el tiempo en que duró la opción, no probó haber cumplido con su principal obligación prescrita en la cláusula Quinta, según la cual, “se compromete con ‘EL OPCIONANTE COMPRADORA’ a entregarle las solvencias, y demás documentos que sean necesarios, para la protocolización definitiva del documento de venta del inmueble mencionado…”
Estos elementos son suficientes para justificar, que respecto del alegato del actor (como optante-compradora), la demandada no cumplió con su obligación, respecto a que no probó que específicamente haya proveído a la demandante el recaudo correspondiente a la planilla forma 33 del SENIAT; pero tampoco la actora cumplió con toda su carga probatoria (art.506 CPC) conforme sigue:
Primero, por virtud de la impugnación del demandado sobre los documentos presentados en copias simples por la demandante, (a) quedó desechado el correo supuestamente (folio 41) enviado por Banesco notificando sobre aprobación de crédito (por Bs.300.000,oo); asimismo, (b) no se pudo dar pleno valor de pruebas a la carta o formato que expide aparentemente Banesco (folio 23 y ss.) y suscrita por la demandante, según la cual se notifica los términos para la constitución de los apoderados del banco en el registro (por no ser promovida en la forma que corresponde por vía de informes); (c) ni tampoco se pudo dar valor al documento supuestamente expedido por Banesco (folio 34 y ss.) en donde otorgaría el referido crédito porque no promovió como es debido la prueba de informes para que ese ente dijera si otorgó o no ese crédito durante ese período del contrato.
Segundo, al momento de promover el documento expedido por Banesco en donde consta el crédito y la constitución de la hipoteca (folios 34 y ss.), se limita a pedir del tribunal llame al abogado que suscribe el documento (como emanado suyo) de conformidad con lo previsto en el artículo 431 CPC. Pero es el caso, que ese medio tiene unas limitantes: el suscribiente del documento se “limita” a declarar en testimonio si el lo firmó o no; pero en sí mismo es insuficiente –por no se idóneo- para dar por probado que se haya concedido un crédito en los términos pactados en dicho contrato. Entonces, no se da cuenta la representación judicial accionante, que la sola presencia del firmante del documento (caso que llegase a deponer como “testigo”); solo respondería si es su firma o no del documento, es decir, que lo redactó y “visó” como abogado del banco, pero en forma alguna puede justificar para hacer constar que el crédito (del que se hace mención en dicho documento); fuere aprobado o no. Es la prueba de informes, a juicio de quien decide, la prueba fundamental que debió pedir el actor para demostrar que determinada institución bancaria, le otorgó o no crédito durante la vigencia del contrato. Y, esta prueba no fue presentada en su debida oportunidad. Por tanto, a juicio de quien decide, el hecho que el tribunal haya omitido toda consideración a esta forma de promoción (porque nada dijo en este respecto en el auto de admisión de pruebas), no invalida el juicio ni el sentido del medio; al constituirse siempre como un medio inidóneo para probar la existencia del crédito. Y así se decide.
Del mismo modo, llama la atención, como luego el propio actor hace otro pedimento distinto según diligencia del 13 de agosto de 2013 (folio 273), tampoco proveída por este tribunal; donde expone la necesidad de ratificar el pedimento que constara el momento de promoverse el escrito de pruebas. En este sentido, según diligencia en referencia, “en el Escrito de Promoción de Pruebas, se solicitó, se Oficiara a la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal, Específicamente a su Sede Principal….”, con la finalidad que “dicha entidad Bancaria remitiera al Tribunal”, los siguientes recaudos: (i) El documento original o Certificado del documento de préstamo hipotecario que le fuere aprobado a la ciudadana ANTONIA ELENA FLORES MACHADO; (ii) el original –o, en su defecto- copia certificada del cheque de gerencia por Bs.50.ooo,oo del 7 de marzo de 2013, girado contra la cuenta bancaria 0134-0129-29-212021001 a favor de CARMEN COROMOTO RUDAS; (iii) el original –o, en su defecto- copia certificada del cheque de gerencia por Bs.544.000,oo, girado contra la cuenta 0134-0129-29-212021001 a favor de MERCEDES IMELDA RUDAS PONCE.
Ahora bien, cuando se revisa el escrito de promoción se constata que no es cierto que se haya pedido del banco Banesco que remitiera original o certificado del documento de otorgamiento de crédito; pues ya se indicó que no hubo promoción de prueba de informes; sino la testimonial del abogado que visa (firma) el documento. Respecto de los otros pedimentos, solo puede extraerse de la lectura del escrito de promoción que el promovente –en esa oportunidad-, se limita a pedir (respecto de Banesco y de Ipasme) “que ambas instituciones se les solicite la certificación o presentación de los cheques emitidos a favor de la Ciudadana MERCEDES IMELDA RUDAS PONCE…” (folio 160); sin darse cuenta que ese hecho no está en cuestionamiento por parte de la demandada.
En efecto, al leerse el escrito de contestación de demanda, la demandada hace mención a la existencia del contrato de opción de compra venta al decir: “El Contrato (sic) que nos ocupa fue firmado por ante la Notaria (sic.) Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito capital, Estado Miranda, en fecha 04 de abril del 2013…”, en cuyo caso, esa fecha y existencia consta y coincide entonces con el documento objeto de juicio (folios 16-19). Quiere decir pues, que si la misma no cuestiona la existencia del documento de opción de compra venta; y no niega expresamente que haya recibido las sumas por conceptos de arras allí mencionados; no tendría ninguna justificación –salvo que perder el tiempo procesal-, el que la actora insista que se acrediten unos cheques por unos montos que nadie discute. Y así se decide.
Llegados en este punto, estamos en un caso de evidente falta de pruebas del actor respecto a su demanda principal por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, ya que solo probó haber cumplido parte de sus obligaciones contractuales (solo probó el crédito que otorgó IPASME y que el promitente vendedor recibió una parte del precio como arras en la celebración del negocio); situación que hace se deseche por no haber cumplido fehaciente con sus diligencias probatorias conforme lo disponen los artículos 506 CPC y 1354 del Código Civil; y por tanto, no puede prosperar su exigencia de que el otro cumpla el contrato en los términos planteados cuando tampoco ha puesto a su disposición el monto total del precio.
Queda sin embargo por resolver, esta vez si a favor del actor su pretensión accesoria; en donde si quedan probados con plena prueba los hechos del incumplimiento atribuido a la demandada y que hacen procedente en derecho el reclamo de devolución del dinero planteado en forma de pretensión supletoria –o accesoria-, respecto de que se devuelva la suma recibida por conceptos de arras.
Observa quien decide que probado como se encuentra que la dueña del inmueble (como optante-vendedora) no demostró haber cumplido con la entrega de los recaudos relativos a la venta –específicamente la planilla del SENIAT correspondiente-; por ser una causa imputable a ella que por ese motivo no se presentó el documento de venta, en este orden deberá devolver a la demandante la cantidad total que recibió por concepto de arras a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS (Bs.653.400,oo). Ahora bien, esta cantidad debe consignarla la demandada mediante cheque de gerencia a nombre de la demandante, pero solo esa suma y no la que además pretende el actor en donde supuestamente fija un 1% mensual; ya que esa pretensión no consta en la cláusula correspondiente (y, en todo caso, la única tasa legal es del 3% anual conforme al artículo 1746 del Código Civil)...”.
Capítulo IV
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA
Demandante:
La representación judicial de la parte accionante, consignó ante esta Alzada su respectivo escrito de informes, el cual riela a los folios 377 al 380, ambos inclusive, y en ese sentido, expuso lo siguiente:
1. Que “no obstante haber arribado el a quo a tal conclusión, cuyo argumento fue la base para declarar parcialmente la acción subsidiaria, consideró que [su] mandante no había demostrado con plena prueba haber cumplido sus obligaciones. Errada con conclusión [afirma] puesto que quedó determinado que la vendedora no cumplió con su carga de aportar el comprobante de pago del impuesto tributario, lo que impide la protocolización de la venta…”.
2. Que “…mal puede atribuírsele a la compradora el supuesto incumplimiento y declararse sin lugar la demanda, máxime al haber plenamente demostrado que la opcionante compradora cumplió con la obtención del crédito, a los fines de la protocolización de la venta en el plazo pactado”.
3. Que “al haber establecido el juez de la causa que quedó plenamente demostrado el incumplimiento de parte de la vendedora, ha debido declarar con lugar la demanda principal condenando a la demandada a cumplir la venta pactada o en su defecto que el fallo hiciese las veces de documento de propiedad a los fines de su protocolización y consiguiente consignación de los cheques emitidos por Banesco y el IPASME.”.
4. Que “incluso de haber considerado el a quo que el cúmulo de pruebas cursantes en autos no eran suficientes para demostrar el cumplimiento de [su] su mandante y el incumplimiento de la demandada, en aras de establecer la verdad y alcanzar la justicia que es un fin en sí… ha podido dictar el auto complementario de pruebas consagrado en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil y exigir la presentación de algún documento u ordenar la comparecencia de alguno de los testigos promovidos…”.
5. Que “incluso, vencidos los lapsos de pruebas y cumplido la presentación de informes en los términos previstos en el artículo 511 eiusdem, dictar auto para mejor proveer conforme lo pautado en el artículo 514 ibídem, dado que –como se indicó- la justicia es el fin del proceso y la misma no ha de sacrificarse bajo la excusa de no haberse cumplido con alguna formalidad no esencial para alcanzarla…”.
6. Que “…independientemente que [se] haya considerado que la testimonial conforme al 431 (sic) del Código de Procedimiento Civil, de la ciudadana Natacha Páez Pereira, abogada adscrita a la Consultoría Jurídica de Banesco, redactora del documento de préstamo e hipoteca no era idónea para demostrar dicha aprobación, dado que, la Consultoría Jurídica de un Banco no redacta un documento de préstamo con constitución de garantía hipotecaria si previamente no ha sido aprobado el crédito correspondiente a través del Comité de Créditos; de ahí, al haber arribado el a quo a una conclusión contraria a lo que debe considerarse con base en las máximas experiencias cercenó el derecho de [su] mandante y arribó a un conclusión errada y contradictoria.”.
7. Que “en razón e ello, en nombre de [su] representada solicit[a] que en el supuesto negado, que esta digna Alzada considere que no existe plena prueba en autos del cumplimiento de [su] mandante a todas y cada una de las obligaciones, tal y como lo prevé el artículo 520 del código Adjetivo, se dicte un auto para mejor proveer en concordancia con el artículo 514 del mencionado código y se ordene la comparecencia de la ciudadana Natacha Páez Pereira, a objeto que ésta declare sobre el documento por ella redactado en el sentido que el mismo solo redacta una vez aprobado el crédito a los fines de su consignación en el registro, lo que conlleva, obviamente a concluir que [su] mandante cumplió a cabalidad sus obligaciones.”.
8. Que “…en el supuesto negado que este Tribunal considere igual que el a quo que la demanda principal ha de declararse sin lugar, [piden] que modifique [se] lo atinente a la sentencia respecto de la acción subsidiaria, puesto que resulta la misma incongruente al sostener el a quo no solo que la demandada vendedora incumplió flagrantemente el contrato de opción, al no haber entregado la planilla referente al pago del Seniat por los impuestos derivados de la ventas, sino que ésta solo debía devolver la suma entregada en arras y un 10% adicional, negando los respectivos intereses sobre la suma de Bs. 653.400,00.”.
9. Que “es el caso que la opción se celebró el 4/4/2013, venciendo el lapso de la misma el 26/9/2013, haciendo uso la demandada de un dinero que dada la elevada inflación, pérdida del valor adquisitivo y alto costo de la vida se ha devaluado con el devenir del tiempo; de ahí que, ordenar la entrega de la suma pagada supone un enriquecimiento para la demandada y un empobrecimiento para [su] mandante, quien recibirá luego de casi cuatro años o en su defecto luego que la sentencia quede definitivamente firme una suma carente de todo valor.”
10. Que “…pide[n] se ordene que la referida suma ha de ser devuelta con los respectivos intereses a la tasa del 12% anual desde la fecha de admisión de la demanda hasta que el fallo quede definitivamente firme, cálculo que al no ser dificultoso puede realizar el juez de la causa conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; caso que no lo realice el a quo, pido se ordene a través de un solo experto a ser nombrado por el tribunal o en su defecto, se oficie al Banco Central de Venezuela para la realización de tal determinación.”.
Por otra parte, se deja expresamente asentado en este fallo que la parte demandada, no hizo uso del derecho a consignar informes conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión dictada el 15 de junio de 2015, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara sin lugar la demanda principal y parcialmente con lugar la pretensión accesoria, siendo menester resolver previamente al fondo de la controversia, la denuncia realizada por la parte demandada relativa que el juez de la causa incurrió en contradicción al establecer que quedó establecido el incumplimiento de la demandada y aún así declaró sin lugar la demanda, y así observamos lo que sigue:
Para resolver se observa:
Antes de cualquier consideración respecto al merito del asunto y dado que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, quien juzga considera menester precisar que, en sentencia del 21 de abril de 2005, caso: Mila Tapperi, la Sala de Casación Civil estableció:
“…Por otra parte, la norma adjetiva contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil establece, entre otros supuestos, que “será nula la sentencia por resultar de tal modo contradictoria que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido”.
En ese sentido, la Sala ha establecido respecto de la contradicción en el dispositivo, que ese vicio se produce cuando “...las resoluciones contenidas en él sean de tal manera opuestas, que no sea posible ejecutarlas simultáneamente, por excluirse las unas a las otras...”, con expresa indicación de que “...es menester que las partes de él se destruyan recíprocamente, de manera que el ejecutor no encuentre en absoluto qué partido tomar, algo así como si en alguna parte de aquél dijera el juez que la acción intentada es procedente, y en otra, que no procede. Y según Cuenca, todos los ejemplos que se imaginen conducen a la violación de los principios de lógica formal, especialmente el de contradicción: dos resoluciones contradictorias no pueden ser verdaderas; por tanto, son inejecutables...”. (Sentencia de fecha 6 de febrero de 1991, caso: Carmen Doris Leal contra José Regueiro Gómez).
De esta manera, se observa que en el sub iudice la recurrida incurrió en contradicción al declarar sin lugar la demanda principal luego de afirmar en su motiva sentencial (folio 309, 311 y 314), que la demandada incumplió en su obligación contractual (obligación que le fue imputada por la accionante en su escrito libelar como incumplida), evidenciándose así, que tal argumento se destruye con la conclusión a la cual arribó el tribunal conocedor en primera instancia en su dispositiva, por lo que, de conformidad con la jurisprudencia transcrita al haber violentado la recurrida el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, resulta consecuencialmente nula. Así se decide.
Dada la nulidad aquí decretada, pasa en consecuencia quien decide a emitir pronunciamiento en la presente causa, a tenor de lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia observa:
DEL FONDO DEL ASUNTO
Ahora bien, revisadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente, quien decide observa -antes emitir pronunciamiento de fondo- que la parte recurrente solicitó se dictara un auto de mejor proveer para realizar la comparecencia en juicio de una persona, que a su decir, redactó el documento de préstamo e hipoteca que otorgara, supuestamente, la entidad bancaria Banesco Banco Universal C.A., para demostrar que el crédito emanado de esta institución bancaria había sido aprobado, invocando para ello, los artículos 514 y 520 del Código de Procedimiento Civil, así como el principio contenido en el artículo 257 del texto constitucional.
Con relación a este punto, debe esta Alzada precisar que dictar un auto de esta naturaleza no es forzoso o de obligatorio cumplimiento, sino que se traduce en una facultad oficiosa dentro de los limites de la soberanía del juez y su prudente arbitrio, y que en el supuesto de realizarlo como es requerido, implicaría suplir la deficiencia probatoria de la demandante, hecho que atentaría contra los principios de justicia, de alegación y de carga probatoria, teniendo esta Alzada que desechar tal solicitud. Así se precisa.
Puntualizado lo anterior, debe entender esta Alzada, según los argumentos de la parte demandante, que el presente juicio está dirigido a establecer la falta de cumplimiento del contrato por parte de la demandada, consistente en que no aportó todos los requisitos que la obligaban como vendedora para materializar la protocolización del inmueble objeto del contrato sometido aquí a control jurisdiccional, y por lo tanto, le imputa el incumplimiento del mismo y demanda su ejecución, a la par, y como acción supletoria o subsidiaria, la accionante conforme a la cláusula segunda y cuarta del referido contrato, solicita se le cancele la cantidad que ésta le había dado como pago inicial de la negociación, más un interés de 12% anual.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada frente a estos alegatos, negó lo aseverado por la actora en su escrito inicial y afirmó que ésta no cumplió con su obligación en el tiempo pautado para ello, la cual consistía en pagar la diferencia adeudada del precio convenido para la venta del inmueble en el lapso de vigencia del contrato.
Siendo así, se observa que el objeto de este juicio es determinar a cuál de las partes atañe el incumplimiento del contrato objeto de la controversia y así las cosas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, siendo pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, donde se establece con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas.
Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
En el sub iudice quedó evidenciado que las partes en juicio suscribieron un contrato de compra-venta en fecha 04 de abril de 2013, que tenía por objeto la compra-venta de un inmueble destinado a vivienda y que según lo pactado, el precio fue fijado en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.350.000,00), de los cuales al momento de firmar el contrato, la demandante (compradora) le hizo entrega a la demandada (vendedora) la cantidad de QUIENIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 594.000,00), quien declaró aceptar a entera y cabal satisfacción, entendiéndose, que dicha cantidad sería imputada al precio de la venta, debiendo entonces la demandante cancelar la cantidad restante de SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 756.000,00), a través de un crédito hipotecario dentro de un plazo de noventa (90) días hábiles más un (1) mes a partir de la fecha de autenticación del contrato, es decir, a partir del día 04 de abril de 2013.
Así, debía entonces la demandante acreditar en juicio que cumplió con su obligación dentro del plazo establecido en el contrato, y que había obtenido el crédito hipotecario para cancelar el saldo de la deuda, para así ponderar el reclamo de la ejecución del contrato, en efecto, en autos quedó evidenciado que el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación (IPASME), adscrito el Ministerio del Poder Popular para la Educación, le otorgó a la ciudadana Antonia Elena Flores (demandante-compradora) un crédito hipotecario por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 240.000,00), en fecha 20 de mayo de 2013, préstamo éste que obtuvo en el plazo indicado en el contrato, no obstante, dicha suma no satisface la totalidad del saldo deudor que debía cancelar la demandante, a saber, SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 756.000,00), y que si se realiza una simple operación aritmética restándole a ésta la cantidad obtenida a través del crédito hipotecario (Bs. 240.000,00), debía la demandante demostrar que había conseguido u obtenido la cantidad de QUINIENTOS DIECISÉIS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 516.000,00), dentro del plazo convenido para la adquisición del bien inmueble.
En este orden de ideas, quedó evidenciado que la parte demandante no obtuvo ni a través de un crédito hipotecario ni a través de otro medio, la cantidad restante (Bs. 516.000,00) para complementar el saldo deudor del contrato (Bs. 756.000,00), que si bien –se repite- consiguió parte de ese saldo a través de un crédito (Bs. 240.000,00), no es menos cierto que no desplegó una tarea probatoria con miras a demostrar que había obtenido la suma dineraria faltante dentro del plazo que establecieron en contrato.
Por el contrario, de los documentos que fueron desechados en la presente decisión, vale hacer mención a una supuesta carta de notificación de firma de crédito, la cual además de no estar rubricada por ente o persona alguna, no fue complementada con otro medio de prueba que pudiese arrojar que efectivamente la entidad bancaria había sufragado el supuesto crédito hipotecario, a la par, un supuesto documento preliminar realizado por una supuesta abogada, no es prueba fehaciente de la obtención de un crédito, no pudiéndose inferir -como lo sostiene la recurrente- y de ser cierta su veracidad, que tal documento fue redactado una vez aprobado el crédito, por lo demás, debe quien suscribe dejar sentado que la parte demandante no cumplió con su carga probatoria y determinar que ésta incumplió con su obligación contractual, consistente en cancelar el saldo deudor a la parte demandada dentro del plazo establecido para ello, quedando relevada esta Alzada de examinar si la parte accionada incurrió en el incumplimiento que le imputa su contraparte, toda vez que, la obtención del crédito hipotecario no dependía del cumplimiento de la obligación que la demandante delata como incumplida, sucumbiendo así la demanda principal por cumplimiento de contrato. Así se precisa.
Con relación a la pretensión accesoria, consistente en la devolución del dinero que la demandante (compradora) dio en arras a la demandada (vendedora), y que la actora traduce en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 653.400,00), debe esta Superioridad traer a colación lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato, la cual dispone:
CUARTA.- “Si la negociación no pudiere realizarse como lo establece la cláusula tercera por causas imputable (sic) a “LA OPCIONANTE COMPRADORA”, la cantidad entregada como garantía se deducirá UN DIEZ POR CIENTO (10%) de la suma recibida como arras por “LA OPCIONANTE VENDEDORA”, es decir, CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 59.400,00) quedará en beneficio de “LA OPCIONANTE VENDEDORA” como única indemnización por concepto de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento devolviéndole a “LA OPCIONANTE COMPRADORA” la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 534.600,00). Igualmente si la negociación no pudiere realizarse durante el lapso establecido en la cláusula tercera, de esta Opción de compra venta por causas imputables a “LA OPCIONANTE VENDEDORA” esta devolverá a “LA OPCIONANTE COMPRADORA” la cantidad recibida en arras como garantía en su totalidad más la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 59.400,00), equivalente al Diez por ciento (10%), siendo un total de SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 653.400,00), por concepto de daños y perjuicios por su incumplimiento.” .
De dicha cláusula se aprecian las sanciones estipuladas por las partes en caso de que una ellas incumpliera con las obligaciones contraídas; al respecto, cabe destacar el contenido del artículo 1.258 del Código Civil, el cual establece que: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”.
De acuerdo con dicha norma, por argumento en contrario, cuando la pena ha sido estipulada por el simple retardo, el acreedor puede reclamar al mismo tiempo la cosa principal y la pena (Vid. Sentencia de la Sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, fechada 20 de marzo de 2017, expediente Nº 16-1135).
Entonces, quedó evidenciado por las razones motivadas en el presente fallo, el incumplimiento del contrato perpetrado por la parte demandante, y en atención a la cláusula previamente citada debe la demandada ejecutar la devolución del dinero, es decir, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 534.000,00), toda vez que, debe deducirse a esa cantidad el diez por ciento (10%) en beneficio de la vendedora (demandada), a saber, la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (59.400,00), so pena de incurrir -la accionada- en enriquecimiento ilícito.
En cuanto a los intereses que requiere la demandante le sean aplicados a la cantidad pretendida, debe esta Alzada colegir que los mismos no pueden prosperar en derecho, por cuanto estos no fueron pactados al momento de suscribir el contrato, en consecuencia, la acción subsidiaria propuesta será declarada parcialmente con lugar, por cuanto el monto pretendido no fue acordado en su totalidad. Así se decide.
Capítulo VI
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 15 de junio de 2015, solo en lo que respecta a su NULIDAD por violación del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
Segundo: SIN LUGAR la demanda principal de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana ANTONIA ELENA FLORES MACHADO, contra la ciudadana MERCEDES IMELDA RUDAS PONCE, ambas identificadas al comienzo de este fallo.
Tercero: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda subsidiaria por cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana ANTONIA ELENA FLORES MACHADO, contra la ciudadana MERCEDES IMELDA RUDAS PONCE, ambas identificadas, debiendo esta última devolver a la accionante la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 534.000,00), so pena de incurrir en enriquecimiento ilícito.
Cuarto: Dada la naturaleza de la presente decisión donde no hubo vencimiento total, no hay expresa condenatoria en costas.
Quinto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem, se ordena la notificación de las partes.
Sexto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
Séptimo: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código Adjetivo.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 06 días del mes de agosto de 2018. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) se publicó y registro la anterior decisión.
El Secretario
Leonel Rojas
RAC/sagl.
Asunto: AP71-R-2017-000088.
