Decisión Nº AP71-R-2015-000590(11023) de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 28-02-2018

Número de expedienteAP71-R-2015-000590(11023)
Fecha28 Febrero 2018
Distrito JudicialCaracas
EmisorJuzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PartesLUIS UBALDO SÁNCHEZ Y ELVIRA ESTELA LIÑAN DE SÁNCHEZ EN CONTRA DE LA CIUDADANA SUSANA SADOVNIK GRUNBERG
Tipo de procesoDesalojo (Local Comercial
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA







EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Ciudadanos LUIS UBALDO SÁNCHEZ y ELVIRA ESTELA LIÑAN de SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-1.547.921 y V-6.256.173, respectivamente. APODERADA JUDICIAL: MARBELLA FELICIA PURROY RAMÍREZ, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 84.450.

PARTE DEMANDADA

Ciudadana SUSANA SADOVNIK GRUNBERG, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.821.253. APODERADOS JUDICIALES: JOSÉ WILLIWALDO MENDOZA JIMÉNEZ y GERMÁN GUEVARA MENDOZA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 140.124 y 140.055 en su orden.


MOTIVO
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

Objeto de la pretensión: inmueble constituido por los mini locales comerciales signados con los números 3, 4 y 6 ubicados en el Centro Comercial Caracas, planta baja entre las transversales 3-6-2-E y 3-6-1-E. Montalbán III, Parroquia la Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital el día 21 de mayo de 1987, bajo el Nº 23, Folio 160, Protocolo Primero, Tomo 22.

I
ACTUACIONES EN ALZADA

Se recibió la presente causa el 09/06/2015 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 15/05/2015 por el abogado GERMÁN GUEVARA M., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo dictado el 12 de mayo del 2015 por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: i) parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos LUIS UBALDO SÁNCHEZ y ELVIRA ESTELA LIÑAN de SÁNCHEZ en contra de la ciudadana SUSANA SADOVNIK GRUNBERG; condenó a la demandada a desalojar los locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Caracas, planta baja transversales 3-6-2-E y 3-6-1-E, Montalbán III, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital identificado con el Nº 15: ii) improcedente el pago de la cantidad de Bs. 49.262,09); iii) no hubo imposición en costas.

Por auto del 17/06/2015 el Juez titular de este Despacho se abocó al conocimiento y revisión de la causa de marras.

El 18/06/2015 este Órgano Jurisdiccional declaró su competencia para conocer y decidir la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, ordenando a trámite el recurso, fijando el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la mencionada data para la verificación del acto de informes, de conformidad con el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil.

El 22 de julio del 2015 (folios 48 al 52), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de informes constante de cinco (5) folios útiles. No hubo observaciones.

Por auto del 04/08/2015, se dijo “Vistos”, entrando la causa en estado de sentencia.
II
ANTECEDENTES

El presente proceso se inició por demanda de resolución de contrato de arrendamiento de tres mini locales comerciales signados con los números 3, 4 y 6, interpuesta por los ciudadanos LUIS UBALDO SÁNCHEZ y ELVIRA ESTELA LIÑAN de SÁNCHEZ, actuando en su condición de arrendadores en contra de la ciudadana SUSAN SADOVNIK GRUNBERG, ante el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, siendo admitida el 28 de mayo del 2013 de conformidad con lo previsto en el liberal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte accionada (folios 60 y 61, pieza I).

Cumplida la citación por carteles, en fecha 06/06/2014 compareció el defensor judicial ALFONZO MARTÍN BUIZA y dio contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo la acción incoada en contra su representada (folios 113 al 116, pieza I).

Por providencia del 17/06/2014, el a quo, por cuanto la demanda fue admitida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y vista la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme a lo previsto en el artículo 43 de ese Decreto, fijó el quinto día de Despacho siguiente a esa data, a los fines de la realización de la audiencia preliminar; la cual tuvo lugar el 26/06/2014. En el mismo acto la juez de la causa instó a las partes a llegar a un acuerdo transaccional según lo dispuesto en el artículo 257 del Texto Adjetivo, conviniendo éstas en la suspensión de la causa hasta el 11/08/2014 a los fines de activar los medios de resolución de conflictos y presentar ante ese Tribunal el peritaje de ambas partes para llegar a un posible precio de venta (folios 117 al 120, pieza I).

En esa misma fecha (26/06/2017), la parte demandada confirió poder apud acta a los profesionales del derecho JOSÉ W. MENDOZA y GERMÁN GUEVARA MENDOZA (folios 122 y 123, pieza I).

Mediante diligencia del 29/08/2014 la representación judicial de la parte actora consignó informe del avalúo del inmueble y la notificación de la preferencia ofertiva realizada por la accionante a la parte demandada, practicada por la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, Distrito Capital (folios 124 al 141, pieza I).

El 29/09/2014, la representación judicial de la parte accionante diligenció ante el juzgado de conocimiento, y solicitó la suspensión de la causa hasta que se cumplan los tres (03) meses de la preferencia ofertiva, a cumplirse en fecha 26/11/2014 (folios 142 y 143, pieza I).

Por diligencia del 27/11/2014 la representación actora solicitó la reanudación de la causa por haber vencido en fecha 26/11/2014, el lapso de tres meses de suspensión del juicio a solicitud de parte (folios 144 al 145, pieza I).

Por auto del 01/12/2014 el juzgado de cognición reanudó la causa y fijó la oportunidad para la fijación de los hechos según lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, llevándose a cabo dicho acto el 04/12/2014.

En la misma fecha (04/12/2014), el a quo fijó los hechos de la controversia en la necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble arrendado a fin de retomar un negocio familiar y poder tener una entrada de dinero; y en la reclamación de la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 49.262,09), por concepto de cantidades adeudadas por gastos de condominio y luz del inmueble arrendado. De conformidad con lo establecido en el tercer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, abrió el juicio a pruebas por cinco (05) días de despacho siguientes a esa data (folios 146 al 149, pieza I).

En la oportunidad del lapso probatorio, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito en el que hizo valer los documentos signados “AÑO 2013 Minitienda Nº 3” (folios 152 al 213); “AÑO 2014 Minitienda Nº 4” (folios 214 al 274); “AÑO 2013 Minitienda Nº 4” (folios 214 al 274);, “AÑO 2013 Minitienda Nº 4 (folios 275 al 335);”, “AÑO 2014 Minitienda Nº 4” (folios 336 al 397); y “AÑO 2013 Minitienda Nº 6” (folios 398 al 457); “AÑO 2014 Minitienda Nº 6” (folios 458 al 517), y la prueba de informes a ser requerida a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), a los fines que informe al Tribunal el monto de la deuda acumulada y la data de la misma, del inmueble tipo local comercial identificado con el Nº 15, ubicado en el Centro Comercial Caracas, planta baja entre las transversales 3-6-2-E y 3-6-1-E, Montalbán III, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.


El 09/01/2015 el juzgado de la causa se pronunció admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada y acordó oficiar a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), para que le remitiera el estado de cuenta del inmueble objeto del presente juicio (folios 518 al 522, pieza I).

Mediante auto del 12/03/2015 el juzgado de conocimiento fijó el día treinta (30) de despacho siguiente a esa fecha para que tuviera lugar la audiencia de juicio. Dicho acto se llevó a cabo el 06/05/2015, oportunidad en la que ese Despacho declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo intentada por la parte accionante en contra de la ciudadana SUSANA SADOVNIK GRUNBERG e improcedente el pago de la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 49.262,09). No hubo imposición en costas. El extenso fue publicado el 12/05/2015 (folios 10 al 29, pieza II).

Contra dicha resolución en fecha 15/05/2015 ejerció apelación la representación judicial de la parte demandada, siendo oído dicho recurso en ambos efectos por auto del 21 de ese mismo mes y año (folios 30 al 32).

III
MOTIVA

Vista la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte accionada contra la sentencia del 12 de mayo del 2015 dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y resolución del mencionado recurso.

El presente proceso se inició por demanda de resolución de contrato, basado en los literales “B” y “F” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (estado de necesidad), incoada por los ciudadanos LUIS UBALDO SÁNCHEZ y ELVIRA ESTELA LIÑAN de SÁNCHEZ en contra de la ciudadana SUSANA SADOVNIK GRUNBERG, admitida por el procedimiento breve (28-05-2013) y posteriormente (17-06-2014) por el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

En dicho proceso el tribunal de la causa declaró parcialmente con lugar la demanda e improcedente el pago de la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 49.262,09), estableciendo en la motiva lo siguiente:

“…Continuando con el análisis y juzgamiento aprecia este sentenciadora que la parte actora fundamento la demanda de desalojo en la necesidad que tiene la propietaria de ocupar el inmueble, en tal sentido promueve documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, Documento este debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna de Tercer Circuito de Registro Del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 21 de Mayo de 2007 de fecha bajo el nro. 23 folio 160 tomo 22 del Protocolo 1; documental que es valorada por esta sentenciadora como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que con la misma se demuestra el carácter de propietario que tiene los hoy demandante sobre el local de marras, cumpliéndose el segundo de los requisitos establecidos en la norma. Y Así se decide.-

Ahora bien en cuanto al tercer y último requisito establecido en la norma como es la necesidad justificada, se aprecia que la apoderada judicial de la parte actora alega que el ingreso familiar es insuficiente para cubrir los gastos de vivienda, medicina y alimentación transporte entre otros por tal motivo tenemos la imperiosa necesidad de recuperar su local comercial a fin de retomar el negocio familiar y poder llevar las cargas económicas y la morosidad en que la arrendataria ha colocado el local frente a la empresa de condominio del Centro Comercial y Corpoelec, que se evidencia que en el presente caso la parte actora necesita el inmueble para retomar el negocio familiar y es perfectamente viable que quiera iniciar un negocio familiar para obtener ingresos y siendo que la parte demandada no aporto ningún medio probatorio a los fines de desvirtuar dicho alegato, motivo por el cual se debe tener como cierto que la parte actora si tiene necesidad de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda. Y Así se decide.-
Con relación al incumplimiento de la cláusula décima de los gastos correspondiente derivados de los servicios públicos y condominio, al respecto la parte actora señala que la deuda de condominio y luz ascienden a la cantidad de (BS 49.262,09), es evidente que en este sentido lo peticionado por el actor no esta debidamente delimitado en virtud de que no señala cuales son los meses que incumplió el demandado y es deber del actor determinar el incumplimiento, trayendo como consecuencia que el demandado se encuentre en estado de indefensión por no saber qué recibos promover, motivo por el cual este Tribunal declara improcedente dicha reclamación, y en tal virtud no procede a valorar las documentales promovidas a tal efecto. Y Así se decide.-
De lo anterior se desprende que quedó demostrado los requisitos necesarios para la procedencia del desalojo, como lo es la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble arrendado, y dicha situación a lo que da lugar es a la procedencia parcial de la demanda de Desalojo de Necesidad, tal y como se dejara establecido en el dispositivo del fallo. Y así se decide”.

Contra la referida sentencia recurrió el abogado GERMÁN GUEVARA M., en representación de la parte accionada, quien en sus informes adujo lo siguiente:

• Que la apelada incurrió en falso supuesto al declarar parcialmente con lugar la demanda de desalojo por falta de pago (porque en el libelo el petitorio es de resolución de los contratos), y en incongruencia al motivarla en la causal de necesidad, hecho que considera “falso” —pues del material probatorio se evidencia el fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de su representada—.
• Que la recurrida realizó un análisis errado de la norma en que fundó su motivación, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a pesar que por auto de fecha “11 de mayo de 2015”, dejó establecido que el proceso se rige por la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Por lo expuesto, solicitó se declare sin lugar la apelación interpuesta.

Asimismo, esta Alzada deja constancia que la representación de la parte actora no presentó informes, ni apeló de los puntos que le fueron declarados improcedentes por el tribunal de la causa, y ello, significa que consintió todo aquello que le fue desfavorable, lo cual no será objeto de análisis por este Juzgado en detrimento de la parte demandada (apelante), en salvaguarda del principio de prohibición de reformatio in peius.

Para decidir este Órgano Jurisdiccional hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO.- Del contenido del libelo presentado por la representación de la accionante, se desprende que la pretensión se funda en el desalojo por la causal de necesidad y por incumplimiento en el Reglamento de Condominio, previstos en los literales “B” y “F” del artículo 34 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, legislación que era la vigente para la fecha en que fue interpuesta la acción (13/05/2013), bajo el razonamiento que el ingreso familiar de sus representados les es insuficiente para cubrir los gastos de vivienda, medicinas, alimentación, transporte, entre otros; y que la accionada ha estado morosa en cuanto al condominio y CORPOELEC.

De modo que, de acuerdo con el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la Ley anterior.


SEGUNDO.- En el acto de la contestación (folios 113 al 116, pieza I), el defensor judicial designado ALFONZO MARTÍN BUIZA, rechazó la demanda arguyendo:

• Que es falso que su representada haya dejado de pagar “impuntualmente” los cánones de arrendamiento desde el momento de la celebración del contrato;
• Niega que su mandante deba cancelar los recibos correspondientes a los servicios públicos, las costas procesales del juicio, así como los daños y perjuicios que se demanda por el impago de los conceptos demandados;
• Negó que su mandante adeude la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 49.262,09).

Durante el juicio el proceso adquirió los siguientes medios:

De la Actora:

• Marcada “A”, copia simple del documento de propiedad sobre el inmueble objeto de la pretensión, debidamente inscrito ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21 de mayo del 2007 bajo el Nº 23 folio 160, Tomo 22, Protocolo 1, (folios 08 al 19), no impugnada, la cual acredita el carácter de propietarios con que actúan los accionantes; Marcadas “B”, “C” y “D”, copias simples de los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes sobre los mini locales 6, 3 y 4, debidamente autenticados ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital el 19/01/2007 anotado bajo el Nº 33, Tomo 4 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Despacho Notarial; y relación de los bienes muebles incluidos en ese convenio, que al no haber sido impugnadas, dan por cierta la relación contractual existente entre los contratantes (folios 20 al 49). Los anteriores instrumentos se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, ninguno de los medios acredita el estado de necesidad invocado por la actora, ni la insolvencia del demandado respecto al pago por condominio y CORPOELEC.

• Marcada “E” (folio 50), copia simple del convenio de pago suscrito entre la abogada MARCELA ROMÁN, co-apoderada actora y la señora SOLANGE MARTÍNEZ D., en representación de Condominios Gerenciales Montalbán C.A., en el que la representación judicial de la accionante convino en pagar en seis (06) cuotas quincenales la suma adeudada por los mini locales 6, 3 y 4, no impugnada, de la que se deriva la deuda de condominio de los locales que a “(Mayo-2.013)” asciende a la cantidad de TREINTA Y UN MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 31.972,94). Marcados “F” (folios 51 al 55), recibos y estado de cuenta por servicio de electricidad de fechas 31/03/2013 y 04/05/2012, así como lista de movimientos de deuda vencida desde el 24/06/2002 al 12/05/2013, perteneciente a la cuenta contrato Nº 100001150406, correspondiente al inmueble identificado PB 15, situado en la Urbanización Montalbán III, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito capital, a nombre de “ELVIRA E. LINAN DE S.”, impresos de la página web de la ELECTRICIDAD DE CARACAS, https://ovrcapital.corpoelec.gob.ve.ve/indexphp/EstadoCuenta/popup/id_cuenta_contratoe/161517, no impugnados, de los mismos se evidencia la deuda por concepto de relleno sanitario del mencionado inmueble, suma incluida en la factura emitida por CORPOELEC en la cuenta contrato del referido inmueble al 05/08/2002. Marcado “G”, fotostato de cheque de gerencia emitido el 23/07/2012 por BANCO FONDO COMÚN contra la cuenta corriente perteneciente a la ciudadana ELVIRA LIÑAN de SÁNCHEZ, librado a favor de CORPOELEC por la suma de CINCO MIL BOLÍVARES. A pesar de que dicho medio podría coadyuvar en la acreditación del incumplimiento de la accionada en el pago de condominio y relleno sanitario, no es menos que este concepto fue denegado por el tribunal de la causa en su decisión de fecha 12-05-2015 y la parte demandante no apeló de tal negativa, conformándose con dicha decisión, por lo que dicha prueba no puede ser apreciada a favor de los demandantes, de conformidad con el principio de prohibición de reformatio in peius.

• Copia de informe de Avalúo del inmueble arrendado elaborado por el Ingeniero SIMÓN LAGARDERA MELÉNDEZ, cédula de identidad Nº V-3.077.649, consignado por la parte actora en razón de lo convenido por las partes en la audiencia preliminar celebrada por el a quo en fecha 26/06/2014 (folios 119 al 120 y 126 al 139, pieza I), el cual nada aporta para la resolución del presente asunto, razón por la cual se desestima.


• Notificación de la preferencia ofertiva que tiene derecho la parte demandada realizada por la Notaría Pública Décima Quinta (15º) del Municipio Libertador, Distrito Capital en fecha 26 de agosto de 2014, según tramite Nº 22.2014.3.1190 (folios 140 y 141, pieza I); de la cual no hubo respuesta de parte de la accionada, sin embargo, nada aporta para la resolución del presente asunto, motivo por el cual se rechaza.


De la Demandada:

• Marcados “1” (folios 153 al 407, pieza I), legajos contentivos de comprobantes de pago realizados por la arrendataria a los arrendadores por concepto de alquiler, gastos de condominio, pago de servicio de electricidad y aseo urbano y domiciliario de los locales arrendados signados con los números 3, 4 y 6, correspondientes a los años 2013 y 2014, no impugnados, los cuales se desestiman por impertinentes, ya que la demanda se basa en el incumplimiento por falta de pago.

• Prueba de Informes a ser requerida a CORPORACIÓN ELÉCTRICA NACIONAL (CORPOELEC) a fin de que informara el monto de la deuda acumulada sobre el inmueble arrendado así como la fecha de inicio de la misma; no se desprende de autos la evacuación de esa probanza.

Al respecto, esta Alzada observa que no obstante la forma poco ordenada en que fue promovido el legajo, contiene relaciones de gastos de condominio impresos o inscripciones manuscritas, fotocopias de comprobantes de transferencias de BANCARIBE, fotocopias de recibos de CORPOELEC, copia de carta de fecha 30/06/2014 de LUIS U. SÁNCHEZ y ELVIRA de SÁNCHEZ a SUSANA SADOVNIK, fotocopias de recibos de pago de alquiler. Dichos instrumentos se desestiman al no encuadrar dentro de los supuestos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y aunque la demandada promovió prueba de informes a CORPOELEC no cursa las resultas de la misma. Y en cuanto al finiquito de fecha 25 de febrero de 2012, el mismo al tratarse de un fotostato simple también carece de vigor probatorio conforme al artículo 429 eiusdem. Y en cuanto a la copia del poder de fecha 13 de febrero del 2013 otorgado por los aquí demandantes a los abogados MARCELA GILDA ROMÁN, JOSEPH y EVELIS JOSÉ LÓPEZ TORREALBA, acredita la representación que estos ostentan como apoderados generales de la parte hoy actora. Sin embargo, de ninguno de los documentos producidos en el legado se desprende la solvencia de la parte demandada en cuanto a los servicios de condominio, de electricidad (CORPOELEC), o en el pago de las pensiones locativas.

Ahora bien, el juzgado A-quo desechó la pretensión de la actora en relación con los presuntos cánones y pagos insolutos, al considerar que estuvieron debidamente delimitados (o determinados) y empero la actora no apeló de ese pronunciamiento, el cual quedó firme por consentirlo la demandante, no pudiendo beneficiarse de la falta de probanza de la demandada. Y así se decide.

TERCERO.- En el escrito de informes consignado ante esta Alzada, la representación judicial de la accionada, alega:

 Que la recurrida incurrió en falso supuesto al declarar parcialmente con lugar la demanda de desalojo por falta de pago (porque en el libelo el petitorio es de resolución de los contratos), y en incongruencia, al motivarla en la causal de necesidad, lo que considera “falso” —pues del material probatorio se evidencia el fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de su representada—.

 Que la recurrida realizó un análisis errado de la norma en que fundó su motivación, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a pesar que por auto de fecha “11 de mayo de 2015”, dejó establecido que el proceso se rige por la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Por lo expuesto, solicitó se declare sin lugar la demanda interpuesta.

Esta Alzada observa:


No obstante lo enrevesado del contenido de la demanda, el abogado JAIRO ALEXANDER ALGARÍN (apoderado de la actora) habla de resolución de contrato e invoca normas del desalojo, sin que solicitara —en el petitorio— la entrega del inmueble objeto del arriendo, limitándose a requerir el reintegro de CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 49.262,09), por concepto de hecho ilícito. Asimismo, en forma genérica, señala la representación de los demandantes que la parte accionada no honró los pagos correspondientes por canon de arrendamiento, sin establecer montos ni período adeudado.

En el escrito de contestación a la demanda, el defensor judicial de la accionada, negó, rechazó y contradijo que su representada haya dejado de pagar “impuntualmente” los cánones de arrendamiento desde el momento de la celebración del contrato; ni que deba cancelar los recibos correspondientes a los servicios públicos, las costas procesales del juicio, ni los daños y perjuicios que se demanda por el impago de los conceptos demandados. Negó que su mandante adeude la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 49.262,09).

Luego de cumplidos los lapsos procesales el juzgado de cognición declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo al concluir que el demandante había probado el estado de necesidad para ocupar los locales comerciales descritos ab initio. Igualmente, expuso el juzgado de la causa que en relación con el incumplimiento en el pago de los servicios (condominio, luz, etc), pretendido en el libelo, el tribunal A-quo consideró que no se encontraban delimitados, al no señalar los meses a que se correspondía la deuda, declarando improcedente dicho pedimento, de cuyo pronunciamiento no apeló el abogado apoderado de los ciudadanos LUIS UBALDO SÁNCHEZ y ELVIRA ESTELA LIÑAN de SÁNCHEZ (demandantes), quedando firme el mismo.

De manera que corresponde a este Órgano Jurisdiccional verificar si se encuentra probada la causal de necesidad para ocupar los locales identificados ab initio, como lo peticiona la parte actora; o si, por el contrario, no se encuentra demostrado dicho estado de necesidad, como lo adujo en su contestación a la demanda y en los informes la representación de la accionada.

Como bien fue señalado con antelación, la parte actora manifestó en su libelo tener necesidad de ocupar los locales identificados ab initio, solicitando el desalojo conforme al literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era la Ley aplicable al caso en ese momento. Y posteriormente, al mismo le fue aplicado el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Dicha aplicación se hizo por tratarse de una Ley que contiene aspectos procesales, la cual entró en vigencia incluso en los procesos en curso, pero los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la Ley anterior, de acuerdo con el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil.

Revisados exhaustivamente los autos, especialmente el acervo probatorio, esta Alzada constata que el abogado GERMÁN GUEVARA M., apoderado de los demandantes, no acreditó la existencia de la causal de desalojo pautada en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o sea, que no se configuró el supuesto de desalojo invocado por la actora.

En efecto, como quedó determinado durante el análisis del caudal probatorio, el apoderado de los demandantes se limitó a producir el título de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, el contrato de arrendamiento, y en cuanto al incumplimiento del pago de los servicios hizo valer estados de cuenta de CORPOELEC, de condominio, cheques, estados de cuenta, los cuales fueron debidamente examinados. Pero, en ningún momento del proceso el abogado apoderado de los demandantes hizo valer algún testigo, algún documento o cualquier medio de prueba tendiente a demostrar la causal de necesidad de los propietarios de ocupar el inmueble que había sido arrendado.

En la demanda se esbozan los elementos fácticos de la pretensión, el actor expone los hechos constitutivos de ésta; pero también asume la carga de convencer al Juez sobre la verosimilitud de esos hechos previamente alegados y lo logra con el aporte de las pruebas.

A pesar de que son las partes quienes suministran al juez el material probatorio, puesto que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, en el caso bajo análisis el apoderado de la actora no cumplió con la carga de aportar el caudal probatorio necesario para acreditar los hechos constitutivos de la pretensión. Y ello es así, porque el proceso depende en gran medida de las pruebas.

El tribunal de la causa, en forma desacertada, dio por demostrada la causal de necesidad aludida por la actora, sobre una base probatoria inexistente y totalmente divorciada de la realidad procesal. Basta con leer, someramente, el propio análisis de los medios de prueba que en su sentencia (del 12-05-2015) hace el propio A-quo, para que se observe que no emerge ni un solo elemento demostrativo del estado de necesidad invocado por la parte demandante. El tribunal de la causa no sólo incurre en una afirmación adventicia, sino que para sustentar su fallo, recurre al artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual no es aplicable en el asunto de marras, toda vez que el desalojo aquí peticionado se refiere a locales comerciales y no a una vivienda.

De modo tal, que ante la falta de acreditación por parte de la actora de la causal prevista en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a lo que se adiciona el hecho de que tampoco el supuesto invocado no encuadra dentro de las causales de desalojo contempladas en el artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la demanda aquí planteada resulta inviable.

De ahí, que no habiendo cumplido la parte actora con la carga de probar los hechos constitutivos de la pretensión, como lo ordenan los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, el desalojo basado en la necesidad de ocupar el inmueble resulta a todas luces improcedente.

En consecuencia, la decisión recurrida deberá modificarse respecto a la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda y, en sustitución de ésta, declararse sin lugar aquella, quedando firme el pronunciamiento respecto a la improcedencia de la petición de pago (por Bs. 49.262,09) por concepto de servicios públicos, condominio y luz a que alude la cláusula “Décima” (del contrato del 19-01-2007), toda vez que dicho pronunciamiento fue consentido por el apoderado de la parte demandante al no apelar respecto al punto que le generaba agravio. Asimismo, la apelación de la parte accionada ha de declararse con lugar.
IV
DE LA DECISIÓN

Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se modifica, conforme a la motivación precedente, la sentencia dictada el 12 de mayo del 2015 por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado parcialmente con lugar la demanda de DESALOJO de los locales identificados ab initio, incoada por los ciudadanos LUIS UBALDO SÁNCHEZ y ELVIRA ESTELA LIÑAN de SÁNCHEZ en contra de la ciudadana SUSANA SADOVNIK GRUNBERG, y en su lugar se declara sin lugar la referida demanda;

SEGUNDO: Queda firme el pronunciamiento relativo a la improcedencia de la petición de pago (de CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 49.262,09), formulada por la parte actora, al no haber sido apelada por la misma;

TERCERO: Se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada.


Publíquese, regístrese y notifíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los veintiocho (28) días del mes de febrero del dos mil dieciocho (2018). Años 207º y 159º.-
EL JUEZ,



Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA


LA SECRETARIA ACC.,


Abg. MARÍA C. SALAZAR


En esta misma fecha 28/02/2018, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (03:30 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA ACC.,


Abg. MARÍA C. SALAZAR

EXP. N° AP71-R-2015-000590/11.023
AJCE/MCS.
Def.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR