Decisión Nº AP71-R-2013-001001 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 28-02-2018

Emisor:Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de expediente:AP71-R-2013-001001
Partes:WILLIAM BRACAMONTE CONTRA COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., Y LOS CIUDADANOS MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO Y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO,
Ponente:Arturo Martinez Jiménez
Tipo de proceso:Retracto Legal
TSJ Regiones - Decisión






REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207° y 159°


DEMANDANTE: WILLIAM BRACAMONTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.315.743.


APODERADA
JUDICIAL: MARÍA ALEJANDRA SALAZAR NOGUERA, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 70.797.

DEMANDADOS: COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 19 de diciembre de 1963, bajo el Nº 144, Tomo 16-B, siendo transformada en sociedad anónima según acta constitutiva inscrita entre el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 30 de diciembre de 1980, bajo el Nº 117, Tomo Nº 258-A-Sgdo.; y los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares las cédulas de identidad Nros. 6.853.354 y 9.120.471, respectivamente.

APODERADO
JUDICIAL: NORA CABRALES y CESAR AUGUSTO PADILLA ALCALÁ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo los Nros. 21.587 y 147.665. (En representación de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A.)

DEFENSORA
JUDICIAL: ROTCECH MARIA LAIRET ROMERO, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.313. (En representación de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMEL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO)

MOTIVO: RETRACTO LEGAL

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-001001



I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 4 de octubre de 2013, por la abogada MARIA ALEJANDRA SALAZAR NOGUERA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 21 de mayo de 2013 por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la demanda que por retracto legal arrendaticio, se interpusiera en contra de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., y los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, antes identificados, en el expediente signado bajo el Nº AP31-V-2010-001088 (Nomenclatura del aludido Juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 11 de octubre de 2013, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial a los fines del sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas el día 21 de octubre de 2013, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, recibiendo las actuaciones el 25 de octubre de 2013. Luego, por auto de fecha 28 de ese mismo mes y año, se le dio entrada a la presente causa y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, a fin de dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 11 de noviembre de 2013, la representación judicial de la parte actora procedió a consignar escrito de alegatos constante de nueve (9) folios útiles.

Instruido así este juicio conforme al especial procedimiento en segunda instancia, de seguidas procede quien aquí decide, a realizar el correspondiente resumen de los acontecimientos procesales más relevantes, cuyos hechos alegatorios así como los aportes probatorios hechos, quedan fijados como a continuación sigue.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante demanda interpuesta el 24 de marzo de 2010 por el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, quien debidamente asistido de abogado, procedió a exponer los siguientes alegatos: 1) Que es arrendatario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº y letra 11, ubicado en el piso 1, Torre Eva, de las Residencias Adán y Eva, situado en la Calle La Montaña de la Urbanización La Montaña, en la Avenida Páez del Paraíso, en el Municipio Libertador del Distrito Capital. 2) Que dicho inmueble es propiedad de la empresa Comercial Báez Cruz, C.A., siendo que la relación arrendaticia comenzó el 15 de julio de 1982, mediante un contrato de arrendamiento privado con la Administradora de Inmuebles A.D.I, la cual actuó en representación del propietario del inmueble, donde se estableció que el período de duración de este contrato era de un año contado a partir de la fecha de suscripción del mismo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo que se notificara con un mes de anticipación a la fecha del vencimiento el deseo de no prorrogarlo nuevamente. 3) Que el canon de arrendamiento quedó establecido en la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.666,50) y luego aumentado a la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 5.266,00). Asimismo, en fecha 21 de diciembre de 1992, fue dictada Resolución de Regulación de Alquileres, fijando como canon la cantidad de TRECE MIL SESENTA Y CINCO BOLÍVARES EXACTOS (Bs.13.065,00); y luego, el arrendador procedió a aumentar el canon nuevamente en julio de 1994, en la cantidad de TREINTA Y UN MIL CUATROCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 31.564,00). 4) Que en fecha 9 de agosto de 1989 se le asignó la administración del inmueble a la sociedad mercantil Administradora Actual, C.A., siendo nuevamente reasignada la administración del mismo a la sociedad mercantil Condominios Actuales, C.A. 5) Que en comunicación suscrita por el ciudadano David Cáceres, actuando en representación del ciudadano Pedro Saumell, administrador general de la sociedad mercantil demandada y propietaria del inmueble, se le realizó una oferta de venta del inmueble por la cantidad de CINCUENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 51.240.000,00), con una reserva del 20% y el resto para cancelar en un plazo de 90 días; siendo que dicha oferta no fue realizada a través de documento auténtico, a tenor del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el ciudadano David Cáceres no acreditó mediante documento auténtico su representación para realizar dicha oferta, de conformidad con el artículo 46 eiusdem. 6) Que pese a que dicha oferta no cumplía con los requisitos legales exigidos para considerarse válida, su deseo de adquirir el inmueble en el que habita, le impulsó a responder dicha oferta mediante comunicación fechada 15 de octubre de 2001, donde realizó contra oferta al ciudadano David Cáceres para la adquisición del inmueble por la cantidad de TRINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 38.000.000,00) y bajo las mismas condiciones; siendo que en fecha 18 de octubre de 2001, el ciudadano David Cáceres, no aceptó su contraoferta, pero reconsideró el precio en CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00); contraoferta que le respondió mediante comunicación de fecha 23 de octubre de 2001, donde aceptaba su nueva oferta y le informó los documentos que requería para solicitar el crédito inmobiliario ante el IPASME. 7) No obstante, en virtud de haber transcurrido un lapso de tiempo considerable sin tener noticias de los adelantos de la firma del documento de venta, acudió a la oficina del ciudadano David Cáceres, quien le informó que ya no era representante de la sociedad mercantil demandada, sino que dicha representación iba a ser ejercida desde ese instante por la ciudadana Nora Cabrales de Chacón, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 21.587; por lo que de manera seguida, acudió a la oficina de dicha ciudadana, para obtener información sobre la venta, siendo informado que la propietaria del inmueble ya no se encontraba interesada en vender el apartamento, sino por el contrario, habían decidido aumentar el canon de arrendamiento. 8) Que no se le informó de ningún aumento sino por el contrario, a partir de ese momento la representación de la empresa demandada (Nora Cabrales) se negó a aceptar las mensualidades subsiguientes por concepto de arrendamiento del inmueble; por lo que, en fecha 8 de febrero de 2002 dio inicio a un procedimiento de consignación ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 20024239, debidamente notificado a la sociedad demandada mediante cartel de notificación publicado en fecha 22 de febrero de 2002; siendo que con estas consignaciones ha honrado a cabalidad y sin retraso su obligación de pago desde enero de 2002 hasta la actualidad (febrero de 2010). 9) Que habiendo transcurrido seis (6) años, en fecha 14 de marzo de 2008, recibió una notificación de Gisela Margarita Silva, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.129.167, actuando en representación de los ciudadanos María Isabel Saumell de Revoredo y Randolph Revoredo Chocano, autenticada ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde se le ofrecía en venta el inmueble arrendado por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00), para ser pagado un 20% en el momento de la firma de la opción de compra venta y el restante 80% en un plazo de 90 días consecutivos contados a partir de ese momento; por lo que procedió a dar respuesta a dicha oferta a través de una notificación autenticada por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 27 de marzo de 2008, bajo el Nº 05, Tomo 37 de los Libros respectivos, mediante el cual le manifestó su interés de adquirir el inmueble arrendado, pero sometiéndolo a un avalúo previo. 10) Indicó que la ciudadana María Isabel Saumell de Revoredo, es socia de la sociedad mercantil demandada, e inclusive fue administradora de ésta desde el 14 de marzo de 1994 hasta el 5 de agosto de 1996, fecha en la que renuncia para designar al ciudadano Pedro Saumell Báez, por lo que no pudo figurar que la oferta fue realizada por la referida ciudadana a título personal y no como representante de la empresa demandada, siendo que esta transmisión de propiedad nunca le fue debidamente notificada. 11) Sin embargo, luego del transcurso de un año y ocho meses, recibió una nueva oferta el 9 de noviembre de 2009, por parte de los ciudadanos María Saumell y Randolph Revoredo, representados por Ana María Chocano, titular de la cédula de identidad Nº 5.311.805, los cuales le ofrecen en venta el apartamento por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) para ser pagado con una inicial del 20% a ser entregada en el momento de la firma de la opción de compra venta y el 80% restante en un lapso de 90 días consecutivos a partir del momento de esa firma, notificación ésta llevada a cabo por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital del Estado Miranda. 12) Que visto lo anterior, procedió a dar respuesta a dicha oferta, manifestando su interés en adquirir el inmueble, pero que en virtud de haber recibido 3 ofertas de venta sin la materialización de la compra del inmueble por causas que no le son imputables, le solicitó a la ciudadana Ana Chocano, se sometiera el inmueble a una avalúo previo para determinar su valor real, notificación esta realizada por la Notaría Pública Quinta del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de noviembre de 2009. 13) Que encontrándose las partes realizando las diligencias necesarias para realizar el avalúo del inmueble, fue informado involuntariamente por Ana Chocano que el apartamento en cuestión había sido vendido por la empresa demandada, a la ciudadana María Isabel Saumel de Revoredo. 14) Que en consecuencia, luego de investigar determinó que María Isabel Saumell de Revoredo, actuaba a título personal cuando realizó la oferta de venta, es decir, no actuaba en representación de la empresa demandada, quien vendió de manera pura y simple, perfecta e irrevocable a dicha ciudadana, mediante un documento de compra venta redactado y visado por la abogada Nora Cabrales (representante de Comercial Báez Cruz, C.A.,) venta realizada ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 19 de julio de 2002,anotado bajo el Nº 55, Tomo 47 de los libros respectivos; y luego protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de septiembre de 2004, quedando inserto bajo el Nº 27, tomo 37, Protocolo 1º, siendo que dicha venta no se le notificó de conformidad con el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 15) Que en efecto, en fecha 23 de octubre de 2001, aceptó la contraoferta del ciudadano David Cáceres, quien actuando en representación del propietario del inmueble, le realizó una segunda oferta por la cantidad de (Bs. 40.000.000,00); no obstante, no tuvo mas comunicación con el propietario hasta ser informado por su nuevo representante que el dueño no se encontraba interesado en vender el apartamento; entonces, pese a haber manifestado su voluntad en adquirir el inmueble, la sociedad mercantil demandada vendió el inmueble arrendado, en flagrante violación a su derecho preferencial. 16) Que en resumen, la oferta realizada en el 2001 no posee validez, por no estar autenticada a tenor del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aunado a no haber quedado acreditado de forma legal la representación del oferente ex articulo 46 eiusdem. 17) Fundamentó su pretensión de conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil; así como en los artículos 33, 42, 43, 44, 46, 47, 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otra parte, el accionante solicitó se decrete Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Grabar. 18) Que es por lo anterior, que demanda por retracto legal arrendaticio a la sociedad mercantil Comercial Baez Cruz, C.A., y a los ciudadanos Maria Saumell y Randolph Revoredo, ut supra identificados, para que cumplan voluntariamente o sean condenados a que a) convengan que el inmueble se le debió haber vendido por aplicación del derecho de preferencia ofertiva, y sea declarada nula la venta hecha a la ciudadana Maria Isabel Saumell de Revoredo, por (Bs. 40.000.000,00); b) en subrogarse con María Isabel Saumell de Revoredo, en relación a la compra venta del inmueble; c) al pago de costas y costos procesales. 19) Estimó la demanda en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) equivalente a SEISCIENTAS QUINCE CON TREINTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (615,38 U.T.).

La demanda in comento aparece admitida mediante auto fechado 22 de abril de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 359), ordenando el emplazamiento de la sociedad mercantil Comercial Baez Cruz, C.A., y los ciudadanos María Isabel Saumell de Revoredo y Randolph Revoredo Chocano, ya identificados, a los fines de dar contestación a la demanda al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia de haberse practicado la última de las citaciones ordenadas.

Agotados los trámites de citación tanto personales como cartelaria sin que se lograra la citación de la parte demandada, en fecha 12 de enero de 2012, la representación judicial de la parte actora, solicitó la designación de defensor judicial a fin sostener y defender en juicio al litis consorcio pasivo demandado; pedimento que fue acordado por el a quo, mediante auto de fecha 16 de enero de 2012 que designó como defensor a la abogada Rotcech María Lairet Romero, por lo que ordenó su notificación a fin de que expresara la aceptación o excusa al cargo recaído en su persona. Posteriormente, en fecha 25 de abril de 2012, compareció ante el a quo la defensora judicial designada, y manifestó no tener impedimento alguno para asumir la defensa de la parte demandada, por lo que aceptó el cargo encomendado y juró cumplir bien y fielmente con el mismo.

Agotado el tramite de citación de la defensora judicial designada, en fecha 4 de junio de 2012 procedió a contestar la presente demanda bajo los siguientes términos: 1) Que salvo los hechos que expresamente llegare a admitir, rechazó, negó y contradijo la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. 2) Que a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó las copias de los documentos acompañados por el actor junto con el libelo de la demanda. 3) Que habiendo realizado los trámites pertinentes con el objeto de localizar a sus defendidos si conseguir respuesta, libró telegrama a través de la Oficina Postal Telegráfica (IPOSTEL), sin conseguir respuesta alguna.

En esa misma fecha (4/6/2012) compareció la abogada Nora Cabrales, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 21.587, manifestando ser apoderada judicial de los ciudadanos demandados y de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., procediendo dar contestación a la presente demanda bajo los términos siguientes: 1) Admitió que Randolph Revoredo Chocano, María Isabel Saumell y Comercial Báez Cruz, C.A., sostienen una relación arrendaticia mediante un contrato suscrito con el accionante sobre el inmueble objeto de la demanda; y sobre la constitución de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A. 2) Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos contenidos en el ordinal 4º y 5º del artículo 340 eiusdem, indicando que, en el caso del ordinal 4º, debe determinarse el objeto de la pretensión con precisión. En el caso del ordinal 5º, Por considerar que la parte actora en su libelo no señala las pertinentes conclusiones derivadas de los hechos y fundamentos de derecho en que se basa su pretensión, con las pertinentes conclusiones. 3) Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dado en el libelo una acumulación prohibida de conformidad con el artículo 78 eiusdem. Asimismo, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente. 4) Que en nombre de sus representados, rechazó y contradijo la demanda formulada en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos constitutivos y por no asistirle el derecho que pretende el actor invocar en su favor. 5) Opuso como defensa de fondo la falta de cualidad e interés del demandante para intentar y sostener el presente juicio, de conformidad con el artículo 361 de nuestra norma Adjetiva Civil, aduciendo relación entre la falta de pago o solvencia arrendaticia respecto a la cualidad para demandar la acción de retracto. Asimismo, impugnó todos los recibos de cánones de arrendamiento y consignaciones realizadas ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y consideró esos pagos extemporáneos. 6) Que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desconoce en su contenido y firma, las notificaciones efectuadas por el demandante en fechas 15 de octubre de 2001, 27 de marzo de 2008, 23 de noviembre de 2009 y comunicaciones acompañadas por el demandante al libelo de la demanda marcadas con las letras “M”, “Q” y “T”, por no emanar de sus mandantes, deslegitimando la eficacia del derecho invocado por el demandante en su libelo. Asimismo, impugnó todos los documentos acompañados por el actor en su escrito libelar. 7) Que a la accionante le consta que el inmueble objeto de la demanda le pertenece a la ciudadana Maria Isabel Saumell de Revoredo por documento de partición extrajudicial de los bienes que conformaron la sucesión Saumell Vía. 8) Negó, rechazó y contradijo que sus mandantes tengan que cumplir con volver a ofertarle al ciudadano accionante el inmueble arrendado, por no haber cumplido con el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a encontrarse insolvente por haber consignado supuestos pagos extemporáneos, pues pierde el derecho de preferencia ofertiva de conformidad con el artículo 42 eiusdem. 9) Negó, rechazó y contradijo que sus mandantes hallan aceptado las comunicaciones y notificaciones del demandante, por haber sido impugnadas; asimismo, negó que sus mandantes deban satisfacer costas y costos procesales. Alegó que los ciudadanos María Saumell de Revoredo y Randolph Revoredo Chocano, no son compradores del inmueble, sino herederos del de cujus Saumell Vía. 10) Negó, rechazó y contradijo que el arrendatario sustituya a la coheredera Maria Isabel Saumell de Revoredo, en la traslación de la propiedad que le hizo su representada Comercial Baez Cruz, C.A., y se le otorgue el documento protocolizado por (Bs. 40.000,00), ya que el accionante no cumple con los requisitos del artículo 39 de la ley correspondiente; siendo que por todo lo anterior, solicitó que la presente acción sea desechada mediante la declaratoria sin lugar, con la expresa condenatoria en costas.

En fecha 8 de junio de 2012, la representación judicial demandada consignó escrito denominado contestación a la demanda, el cual presenta los mismos alegatos y fundamentos de derecho esgrimidos en el escrito de contestación presentado, también por la misma representación, en fecha 4 de junio de 2012.

Posteriormente, en fecha 15 de junio de 2012, la representación judicial de la parte actora, procedió a consignar escrito de oposición a las cuestiones previas, constante de siete (7) folios útiles.

Por auto fechado 19 de junio de 2012, el a quo declaró que el lapso para contestar la demanda feneció el 4 de junio de 2014, por lo que la segunda contestación interpuesta por la representación judicial accionada era extemporánea. Asimismo, declaró que los co demandados Randolph Revoredo y María Saumell, se mantienen representados por la defensora judicial designada y la sociedad mercantil codemandada representada por la abogada Nora Cabrales.

Del auto antes indicado, la representación judicial demandada apeló en fecha 20 de junio de 2012; la cual fue oída en un solo efecto devolutivo por el a quo mediante auto de fecha 27 de junio de 2012.

En fecha 26 de junio de 2012, la representación judicial de la parte accionante procedió a promover pruebas en el presente asunto, mediante escrito constante de cinco (5) folios útiles; a lo que de manera seguida, en esa misma fecha se pronunció el a quo respecto a su admisibilidad. Asimismo, también en esa oportunidad, la representación judicial co demandada sociedad mercantil, promovió pruebas mediante escrito constante de tres (3) folios útiles; también lo hizo la abogada Ana María Chocano, en representación de los codemandados María Isabel Saumell y Randolph Revoredo Chocano, mediante escrito constante de tres (3) folios útiles; siendo que también de forma seguida y en esa misma oportunidad (26/6/2012), se pronunció el a quo respecto a su admisibilidad.

Mediante escrito presentado en fecha 28 de junio de 2012, la representación judicial de la sociedad mercantil codemandada, procedió a impugnar, a tachar, a desconocer los recibos que fueron consignados con el escrito de pruebas del accionante, indicando que tampoco fueron consignados junto al escrito libelar, siendo estos los instrumentos fundamentales de la pretensión, evidenciando que el accionante se encuentra insolvente en relación a los cánones de arrendamiento, no teniendo entonces el derecho de preferencia ofertiva.

Luego, en fecha 21 de mayo de 2013 el juzgado de la causa dictó sentencia en el presente asunto, declarando la inadmisibilidad de la presente acción interpuesta por el ciudadano William Bracamonte.

III
MOTIVACION PARA DECIDIR

Procede a dictar sentencia este Juzgado Superior Segundo, con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren al conocimiento de esta alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, en contra de la decisión judicial definitiva que en fecha 21/05/2013 dictó el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la demanda que por retracto legal arrendaticio fuera incoada en contra de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., y los ciudadanos MARÍA ISABLE SAUMELL de REVOREDO y RANDONLPH REVOREDO CHOCANO. El fallo recurrido aparece fundamentado en lo siguiente:

“…De los hechos antes fijados, este Juzgado considera que el demandado dio como válida las dos (2) ofertas de venta que le realizó la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., y así las debe tener este Juzgado, pues en el presente procedimiento quedaron reconocidas las comunicaciones recibidas por él y por ende su autenticidad, remitidas por el asesor inmobiliario autorizado por el Administrador General de la indicada empresa y en base a las cuales el arrendatario le respondió con una contraoferta que fue considerada por su arrendadora, originando que le realizara la segunda oferta de venta indicada, en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00).
Así las cosas, este Juzgado considera que es innecesario analizar los recibos de pago consignados por la parte actora para demostrar su solvencia a la fecha en que su arrendadora le hizo la última oferta indicada, esto es, al 18 de octubre de 2001, pues según declaración contenida en la primera comunicación que originó el cruce de ofertas y contraoferta realizada entre las partes (del 1º/10/2001), la persona autorizada por COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. expresó al arrendatario que él se encontraba dentro de los beneficios que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que para dar cumplimiento a dicha norma le realizaba la oferta en los términos antes indicados, con lo cual reconoció tácitamente que el arrendatario estaba solvente en sus obligaciones de pago.
En razón a ello, este Juzgado considera que para el 18 de octubre de 2001, fecha en que le fue realizada la oferta de venta del inmueble arrendado en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE estaba solvente en el pago del canon de arrendamiento y por ende reunía los requisitos necesarios para ser acreedor a la preferencia ofertiva, pues también cumplía el otro requisito señalado en el citado artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tener más de dos (2) años como inquilino.
Visto que la notificación fue realizada el 18 de octubre de 2001, el arrendatario debía notificar a su arrendadora, dentro del lapso de quince (15) días siguientes, esto es, desde el 19 de octubre al 2 de noviembre de 2001, su voluntad de adquirir el inmueble o el rechazo de la oferta, de conformidad a lo previsto en el Parágrafo Único del artículo 44 eiusdem.
En el presente caso el demandante no demostró haber aceptado la oferta, por lo que en aplicación de lo previsto en el Parágrafo único del artículo 44 y el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. quedó en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento en venta al inquilino, siempre que la operación de transmisión de propiedad la hiciere dentro del lapso de ciento ochenta (180) días después del ofrecimiento realizado el 18 de octubre de 2001, cuyo lapso estuvo comprendido desde el 19 de octubre de 2001 al 16 de abril de 2002. Caso contrario, quedaba sin efecto el ofrecimiento realizado el 18 de octubre de 2001, debiendo realizar una nueva oferta al arrendatario si transcurría el lapso indicado de ciento ochenta (180) días sin vender el inmueble a cualquier tercero.
Así las cosas se observa que también quedó probado que la venta del inmueble arrendado fue realizada por el ciudadano PEDRO AGUSTÍN SAUMELL BÁEZ, en carácter de Administrador General de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. (COBACRU), a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, representada por la ciudadana ROSALBA BÁEZ DE SAUMELL, a través de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 19/07/2002, anotado bajo el Nº 55, Tomo 47. Sin embargo, al Tratarse de la venta de un bien inmueble, no tiene efectos hacia terceros sino después de ser protocolizado el indicado documento, lo cual sucedió en este caso el 23 de septiembre de 2004, ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 27, Tomo 37, Protocolo 1º.
Lo que significa que para la indicada fecha, esto es 23 de septiembre de 2004, ya había quedado sin efecto la oferta de venta realizada al arrendatario por COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. el 18 de octubre de 2001, pues había transcurrido con creces el lapso de ciento ochenta (180) días previsto en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incluso ya había transcurrido a la fecha en que fue autenticada la venta por Notaría Pública.
En consecuencia, este Juzgado declara que antes de la venta realizada, la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., no notificó al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, para que éste pudiera ejercer el derecho de adquirirlo, con preferencia de cualquier tercero, contraviniendo así lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En razón a ello, el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE podía ejercer el derecho de retracto establecido en el artículo 43 de la misma Ley, de conformidad a lo previsto en el artículo 48, literal a), que faculta al arrendatario para ejercer el retracto si no se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44.
Así las cosas, se observa que el arrendatario es titular tanto del derecho de preferencia como del derecho de retracto legal, y por ello no deben confundirse. Entonces, para que nazca en el arrendatario el derecho de retracto es necesario que previamente se haya perfeccionado el contrato por el cual el inmueble cambió de dueño, ya se trate de una compra venta o una dación en pago.
(…)
En el presente caso, el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE manifestó que dicha operación de compra venta no le fue notificada, ni recibió de manos de la nueva propietaria la copia certificada del documento contentivo de la negociación, como lo exige el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que tuvo información de la venta por las investigaciones particulares que realizó al efecto.
Tal como ya lo expuso antes este Juzgado, tanto la defensora judicial como la apoderada judicial de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., se limitaron a negar, rechazar y contradecir los hechos alegados en el libelo, entre los que está la anterior afirmación del actor. No obstante ello, considera quien decide que no basta con el simple rechazo generalizado par que sea el actor quien tenga la carga de probar el hecho negativo que involucra su afirmación, esto es, que la nueva propietaria no le realizó la notificación cierta de la negociación celebrada. Considera este órgano jurisdiccional que correspondía a los demandados alegar y demostrar que sí cumplieron con la obligación que les imponen los artículos 1.547 del Código Civil y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En vista de que no cumplieron con esa carga procesal, este Juzgado debe tener como un hecho admitido que tanto COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. como la ciudadana MARÍA ISABLE SAUMELL DE REVOREDO, incumplieron su obligación de notificar al ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, de la forma contemplada en el artículo 47 eiusdem. Así se establece.
Ahora bien, interpuesto el presente procedimiento por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, correspondería a este Juzgado verificar si se cumplen todos los presupuestos procesales previstos para su procedencia, entre los cuales está la determinación de si el arrendatario actuó dentro del lapso de ley. (…).
(…)
Así las cosas, y en aplicación de los criterios jurisprudenciales citados, este Juzgado se pronunciará de oficio sobre la caducidad en el presente procedimiento, aun cuando ninguna de la representantes judiciales de los demandados la alegó como excepción o defensa de fondo, pues es de caducidad el lapso establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, extendido por la jurisprudencia patria a casos como el presente, como veremos a continuación.
(…)
Dicho cambio de criterio ya estaba vigente para la fecha en que fue interpuesto el presente procedimiento. En razón a ello, pude ser aplicado por este Juzgado a este caso concreto, a efecto de establecer si el arrendatario interpuso la demanda de retracto legal arrendaticio dentro del lapso de cuarenta días previstos en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero contados desde la fecha en que quede demostrado que tuvo conocimiento de la negociación.
Pues bien, en el presente caso, a pesar de que el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE admitió que en dos (2) oportunidades, a través de apoderadas, los ciudadanos MARÍA ISABLE SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, le ofrecieron en venta al inmueble que ocupa como arrendatario y así quedó demostrado con las pruebas antes analizadas, expuso que se enteró de la venta realizada por su arrendadora y que la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO era la nueva propietaria, por una información involuntaria que le hizo la apoderada de ésta, encontrándose en las diligencias necesarias para realizar el avalúo del inmueble, luego de la notificación de la oferta de venta que le realizaron el día 23 de noviembre de 2009. Expuso además que por sus investigaciones particulares fue que comprobó dicha información, dando como resultado que la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO actuaba a título personal cuando le realizó la oferta de venta y no como representante de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A.
Este Juzgado observa que el propio arrendatario admitió que no aceptó los términos de la indicada oferta y así quedó demostrado del escrito analizado por este Juzgado, entregado con la presencia de Notario Público, a la ciudadana ANA MARIA CHOCANO, apoderada de los codemandados, en la que el arrendatario le comunicó lo siguiente: (…). Es decir, que nuevamente el arrendatario lo que hizo fue una contraoferta.
Pero interesa a este Juzgado este hecho en tanto que el arrendatario afirmó que estando en los trámites necesarios para realizar el avalúo solicitado a raíz de la última oferta notificada, fue que se enteró del traspaso de propiedad del inmueble a la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO. Sin embargo, es de observar que el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE no expuso en el libelo en qué fecha –según él- fue que se enteró de la indicada negociación. En razón a ello, y en atención a lo alegado por el demandante, este Juzgado solo tendría como referencia o parámetro la fecha en que le fue realizada por Notaría Pública la última notificación de oferta de venta, esto es, el 9 de noviembre de 2009.
Sin embargo, se da la situación de que ésta no fue la única notificación de oferta de venta realizada al arrendatario por la nueva propietaria, sino que previamente habían practicado otra, tal como él lo admitió y quedó demostrado en autos (anexos “P” y “Q”). Esta fue realizada el 14 de marzo de 2008, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, por petición de la ciudadana Gisela Margarita Silva, actuando como apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO. Si bien en el Acta levantada, el funcionario público actuante manifestó que dejó la notificación por debajo de la puerta, el propio arrendatario admitió haberla recibido cuando la invocó y la produjo en este expediente.
Tampoco la oferta realizada en esta oportunidad fue aceptada por el arrendatario dentro del lapso legalmente establecido para hacerlo, quien pretendió demostrar que la respondió a través de un documento auténtico, pero no lo logró, pues tal como lo indicó este Juzgado al relacionar y analizar los medios probatorios (anexo “Q”), lo producido para probarlo fue un escrito presentado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 1º de abril de 2008, solicitándoles que se trasladar a practicar la notificación de su contestación a la notificación realizada por la ciudadana Gisela Margarita Silva, en carácter de apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABLE SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, indicándoles que hacía de su conocimiento se interés indubitable de adquirir el inmueble ofertado y solicitaba a los oferentes que fuese practicado un avalúo por un organismo competente del Estado y luego se establecieran las condiciones para llevar a cabo la negociación respectiva.
Si bien quedó demostrado en autos que el indicado escrito quedó autenticado ante la indicada Notaría Pública, el 27 de marzo de 2008, inserto bajo el Nº 5, Tomo 37, fue consignado por el actor para demostrar que notificó a los referidos ciudadanos su interés en adquirir el inmueble, en respuesta a la oferta de venta recibida el 14 de marzo de 2008, pero tal como lo indicó este Juzgado al analizarlo, ese hecho no se desprende del indicado documento que tiene anexo las notas de certificación relacionadas. Es decir que a pesar de que aparentemente se trataba de una solicitud de notificación, fue tramitado como una autenticación de firma, pues no tenía anexo el acta que daría certeza del traslado de la Notaría Pública a realizar la notificación solicitada.
Ahora bien, de los hechos expuestos en el libelo se interpreta que el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE considera que no debe tenérsele en conocimiento del cambio de propietario del inmueble en base a las notificaciones realizadas, por las apoderadas de los ciudadanos MARIA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, fundamentado en que la ciudadana MARÍA ISABLE SAUMELL DE REVOREDO es socia de la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A. y fue su administradora desde le 14 de marzo de 1994 hasta el 15 de agosto de 1996, fecha esta última en que renunció para dejar al ciudadana PEDRO SAUMELL BÁEZ, por lo cual “no pudo figurar” que la oferta fue realizada por la referida ciudadana a titulo personal y no como representante de COMERCIAL BAEZ CRUZ C.A.
Al respecto, este órgano jurisdiccional observa los siguientes hechos que ya quedaron admitidos y/o probados en autos: La relación arrendaticia que vincula a las partes comenzó el 15 de junio de 1982, siendo COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. la propietaria del inmueble, aunque la administración de éste la tenía ADMINISTRADORA DE INMUEBLES A.D.I., C.A.; el arrendatario admitió que ya para esa fecha, el ciudadano PEDRO SAUMELL BÁEZ era el Administrador General de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A.; luego que la administración del inmueble volvió a tenerla COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., fue indicado Administrador General quien se lo notificó al arrendatario y éste mantuvo comunicación con la persona que dicho ciudadano le indicó. Es decir, que a efectos de las comunicaciones relacionadas con el inmueble, el arrendatario admitió que siempre las mantuvo con el ciudadano PEDRO SAUMELL BÁEZ, a quien le reconoció el carácter de Administrado General de la sociedad mercantil propietaria del bien.
No puede establecer este Juzgado que el demandante haya sido sorprendido en su buena fe y que creyera que las notificaciones de oferta de venta que le realizaron las apoderadas de la nueva propietaria eran en nombre de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., por las anteriores razone y por las siguientes: el demandante no demostró que la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL BÁEZ fuese socia de COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., tampoco demostró que dicha ciudadana hubiese sido Administradora General de la indicada empresa hasta el 5 de agosto de 1996, pues los recaudos probatorios dirigidos a demostrar estos hechos fueron impugnados por la parte contraria y el demandante no hizo valer su autenticidad de la forma prevista por la ley; no obstante a ello, de haber sido demostrados tales hechos, tampoco hubiesen cambiado la interpretación de este Juzgado, en el sentido de que se trata de dos (2) personas totalmente diferentes; una la jurídica, representada ante el arrendatario por el ciudadano Pedro Saumell Báez, en carácter de Administrador General y la otra es una personal natural, que durante la vigencia de la relación arrendaticia no tuvo comunicación alguna con el arrendatario, sino hasta el día en que a través de una apoderada, le notificó la primera oferta de venta del inmueble, ya como propietaria. Aunado a ello se observa que ambas notificaciones fueron realizadas no solo en nombre de la indicada ciudadana, sino también en nombre del ciudadano RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, a quien el demandante trajo a juicio como cónyuge de la primera. Aun cuando esta última afirmación no fue probada, este Juzgado la debe tener como admitida tomando en consideración también los términos en que fue contestada la demanda y los términos de las notificaciones auténticas realizadas por las apoderadas de ambos ciudadanos. Así se observa que la primera notificación de oferta de venta, fue realzada por un Notario Público, el 14 de marzo de 2008, por instancias de la ciudadana Gisela Margarita Silva, asistida por la abogada Ana María Quintero Salas, en carácter de apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO; y la segunda, fue efectuada también por un Notario Público, el 9 de noviembre de 2009, por requerimiento de la ciudadana Ana María Chocano, actuando como apoderada de los mismos ciudadanos.
De los términos del escrito mediante el cual el arrendatario pretendió responder la primera notificación, a través de un Notario Público, que este Juzgado aprecia por el principio de adquisición procesal, se evidencia que expuso que solicitaba el traslado para fuese realizada la notificación “de su contestación a la notificación realizada por la ciudadana Gisela Margarita Silva, en carácter de apoderada de los ciudadanos MARIA ISABLE SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO”; y al responder a la segunda notificación, también expuso lo siguiente: “con el objeto de dar contestación a la PREFERENCIA OFERTIVA, realizada por la ciudadana ANA MARÍA CHOCANO, (…) en su carácter de apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, (…) lo cual procedo a realizar de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dando así respuesta a su NOTIFICACIÓN de fecha 09 de noviembre de 2009”…(Subrayados de este Juzgado).
Estos términos expuestos por el propio demandante ante un funcionario público y hechos valer ante este Juzgado por él mismo, no dejan lugar a dudas de que interpretó desde el principio que las notificaciones que recibió eran a título personal y no en representación de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. Aunado a ello se observa que si bien el demandante pretendió hacer valer ante este Juzgado que no podía “figurarse” que la ciudadana MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO actuaba a título personal, nada dijo respecto al ciudadano RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, quien también era una persona extraña a la relación arrendaticia que le vinculaba a COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A. y fue traído ante este órgano jurisdiccional con el carácter de cónyuge de la primera. Entonces, de las notificaciones auténticas realizadas al demandante puede entenderse perfectamente que el bien inmueble que se le ofrecía en venta había pasado a ser de una comunidad conyugal, pues las notificaciones de oferta de venta y sus condiciones fueron realizadas en representación de ambos ciudadanos, por las apoderadas antes indicadas.
En base a las consideraciones que anteceden, este Juzgado considera que el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE tuvo conocimiento de la operación de transferencia de propiedad del inmueble que ocupa como arrendatario, desde el 14 de marzo de 2008, con la notificación de oferta de venta que le realizó la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, por requerimiento de la ciudadana Gisela Margarita Silva, actuando como apoderada de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO. Quedó debidamente demostrado en autos que para esa fecha, la primera era la nueva propietaria del inmueble, por haberlo adquirido mediante documento protocolizado el 23 de septiembre de 2004.
A tales efectos, en base a los hechos previamente fijados y en el citado criterio jurisprudencia, este Juzgado observa que el lapso de cuarenta (40) días calendario con los que contaba el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio debía contarse a partir del 14 de marzo de 2008, fecha en que le fue realizada la primera notificación antes analizada, en nombre de los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO. La presente demanda fue presentada ante la Unidad de Recepción y distribución de documentos del Circuito Judicial del cual forma parte este Juzgado, el 24 de marzo de 2010. En consecuencia, este Juzgado declara que a la fecha de interposición de la demanda ya se había consumado la caducidad de la acción prevista en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide...”.

Reseñado lo anterior, debe este Jurisdicente establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe a la pretensión de la accionante de retracto legal arrendaticio respecto a un inmueble que era propiedad de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., dado en arriendo desde el 15 de julio de 1982 mediante un contrato privado suscrito con la Administradora de Inmuebles A.D.I, quien actuó en representación de la propietaria, conviniéndose que la duración era de un año desde la suscripción, prorrogable automáticamente salvo notificación de no querer prorrogar con un mes de anticipación al vencimiento del arriendo; fijándose un canon mensual de Bs. 5.266,00, el cual sufrió aumentos progresivos en el transcurso del tiempo, hasta llegar a la cantidad de Bs. 31.564,00 en el año 1994. Señaló que en agosto de 1989 cambio la administración del inmueble a la sociedad mercantil Administradora Actual, C.A., y posteriormente a la sociedad mercantil Condominios Actuales, C.A. Alegó a su vez, que mediante comunicación suscrita por el ciudadano David Cáceres, actuando en representación del ciudadano Pedro Saumell, administrador general de la sociedad mercantil demandada, se le realizó una oferta de venta del inmueble por la cantidad de Bs. 51.240.000,00, estableciendo modo de pago con una reserva del 20% y el resto para cancelar en 90 días, siendo que dicha oferta no estaba autenticada y el ciudadano David Cáceres no acreditó también de forma autentica su representación, todo esto sin estar de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que pese a lo anterior, respondió la oferta en fecha 15 de octubre de 2001, donde realizó una contra oferta por la cantidad de Bs. 38.000.000,00 y bajo las mismas condiciones de pago, siendo que en fecha 18 de octubre de 2001, el ciudadano David Cáceres no aceptó su contra oferta, pero reconsideró el precio en Bs. 40.000.000,00, monto de venta que fue aceptado mediante comunicación de fecha 23 de octubre de 2001, donde además le informó los documentos que requería (el comprador) a fin de tramitar el crédito correspondiente.

Que no obstante ello, transcurrió un lapso de tiempo considerable sin tener noticias de los adelantos de la firma del documento de venta, por lo que acudió a la oficina del ciudadano David Cáceres, quien informó ya no ser representante de la sociedad mercantil demandada, si no que dicha representación la ejercería la ciudadana Nora Cabrales, por lo que de manera seguida, acudió a la oficina de dicha ciudadana para obtener información de la venta, siendo informado que la propietaria del inmueble ya no quería vender, sino por el contrario, había decidido aumentar el canon de arriendo. Ahora bien, aduce el actor que no le notificaron de dicho aumento, sino por el contrario, desde ese momento la representante de la empresa demandada (Nora Cabrales) se negó a aceptar las mensualidades subsiguientes, por lo que inició en febrero de 2002 el procedimiento de consignación correspondiente, honrando así su obligación de pago desde enero de 2002 hasta la actualidad (febrero de 2010).

Asimismo, indicó que estando realizando los pagos a través del procedimiento de consignaciones, en fecha 14 de marzo de 2008, recibió una notificación debidamente autenticada de la ciudadana Gisela Margarita Silva, actuando en representación de los ciudadanos María Isabel Saumell de Revoredo y Randolph Revoredo Chocano, donde ofrece en venta el inmueble por la cantidad de (Bs. 320.000,00), para ser pagado un 20% en el momento de la firma de la opción de compra venta y el restante en un plazo de (90) a partir de ese momento (la firma de la opción); siendo la oferta respondida mediante una notificación autenticada, donde manifestó su interés en adquirir el inmueble arrendado, previo avalúo. Resaltó el accionante que la ciudadana María Saumell, es socia de la sociedad mercantil demandada, e inclusive fue administradora de ésta desde marzo de 1994 hasta agosto de 1996, para luego ser designado el ciudadano Pedro Saumell Báez, por lo que pudo figurar que la referida oferta realzada por María Saumell, la realizaba a título personal y no como representante de la sociedad mercantil demandada, siendo que esta transmisión de propiedad no le fue debidamente notificada. Sin embargo, posteriormente recibió una nueva oferta autenticada de venta del inmueble el 9 de noviembre de 2009 por parte de los ciudadanos María Saumell y Randolph Revoredo, representados por la ciudadana Ana María Chocano, por la cantidad de (Bs. 550.000,00), para ser pagado con una inicial del (20%) en el momento de la firma de la opción de compra venta y el restante en un lapso de (90) días continuos a partir de esa firma; siendo que procedió a dar respuesta a dicha oferta mediante comunicación autenticada, en donde manifestó su interés en adquirir el inmueble, solicitando se sometiera el inmueble a un avalúo previo. Ahora bien, que estando las partes realizando trámite para realizar el avalúo del inmueble, fue informado por la ciudadana Ana Chocano, que el inmueble había sido vendido por la empresa demandada a la ciudadana María Saumell, por lo que luego de investigar, se dio cuenta que María Isabel Saumell de Revoredo, actuaba a título personal cuando ofrecía el inmueble, y no en representación de la empresa demandada, quien vendió de manera pura y simple, perfecta e irrevocable a dicha ciudadana el inmueble en fecha 19 de julio de 2002, mediante documento compraventa debidamente autenticado y registrado, siendo que dicha venta no se le notificó conforme a la ley. Que en definitiva, en fecha 23 de octubre de 2001, aceptó la contra oferta del ciudadano David Cáceres, quien actuó en representación de la empresa demandada, por la cantidad de (Bs. 40.000,00), sin tener mas comunicación con el propietario hasta ser informado que el dueño no quería vender el inmueble, y pese a haber aceptado la contra oferta, la sociedad mercantil demandada vendió el inmueble arrendado, en transgresión a su derecho preferencial; aunado a que la oferta realizada en el 2001 no posee validez por no estar autenticado y por no haber quedado acreditado de forma también auténtica la representación del oferente. Finalmente, señaló que es por todo lo anterior, que demanda por retracto legal a la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., y a los ciudadanos María Saumell y Randolph Revoredo, para que cumplan voluntariamente o sena condenados para que a) convengan que el inmueble se debió haber vendido por aplicación del derecho de preferencia ofertiva y sea declarada nula la venta hecha a la ciudadana María Isabel Saumell de Revoredo; b) en subrogarse con María Saumell de Revoredo, en relación a la compra venta del inmueble; c) al pago de costas y costos procesales.

En la litis contestatio, la defensora judicial designada rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho. Por otro lado, impugnó las copias de los documentos acompañados por el actor junto al escrito libelar de conformidad con el artículo 429 de la ley Adjetiva civil. Asimismo, indicó que realizó los trámites pertinentes a objeto de localizar a sus defendidos sin conseguir respuesta, por lo que libró telegrama a través de la Oficina Postal Telegráfica (IPOSTEL), sin conseguir también respuesta alguna.

Debe indicar este juzgado que por auto de fecha 19 de junio de 2012, el a quo declaró que sólo los codemandados Randolph Revoredo y María Saumell, se mantienen asistidos por la defensora judicial designada, y la sociedad mercantil codemandada se mantiene asistida por la abogada Nora Cabrales, profesional del derecho quien también contestó la demanda, oponiendo las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, por considerar no ser ciertos los hechos constitutivos y por no asistirle el derecho que pretende el actor invocar a su favor, oponiendo a su vez como defensa de fondo la falta de cualidad e interés del demandante, impugnando también todos los recibos de cánones de arrendamiento y consignaciones aportadas en el libelo, las cuales consideró extemporáneos. Desconoció en su contenido y firma las notificaciones efectuadas por el demandante en fechas 15 de octubre de 2001, 27 de marzo de 2008, 23 de noviembre de 2009 y comunicaciones acompañadas por el demandante marcadas con las letras “M”, “Q” y “T”, por no emanar de sus mandantes e impugnó todos los documentos acompañados por el actor en su escrito libelar. Señaló que al demandante le consta que inmueble objeto de la demanda le pertenece a María Saumell de Revoredo por documento de partición extrajudicial de los bienes que conformaron la sucesión Saumell Vía, razón por la cual no se le debe catalogar como compradora del inmueble, ni mucho menos sustituir a dicha coheredera el la traslación de la propiedad que le hizo la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., en virtud del retracto incoado. También negó, rechazó y contradijo que sus mandantes tengan que volver a ofertarle el inmueble por el incumplimiento del parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicando que el actor se encuentra insolvente con la pensión arrendaticia, lo cual lo hace perder el derecho de preferencia ofertiva. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que sus mandantes hayan aceptado las comunicaciones y notificaciones del demandante, ni que deban satisfacer las costas y costos procesales; siendo que es por todo lo anterior, que solicitó sea declarada sin lugar la demanda interpuesta.

Fijados los hechos controvertidos, a continuación corresponde a esta alzada establecer el orden decisorio, que en el caso particular está referido a dirimir la pretensión de retracto legal arrendaticio incoada por la parte accionante, quedando fuera del conocimiento de este ad quem lo decidido en la recurrida referidas a las cuestiones previas opuestas por no conceder la ley recurso de apelación en este aspecto. En tal sentido, se decidirá como punto previo el alegato de falta de cualidad esgrimido por la parte demandada, para luego, de ser desechada dicha defensa perentoria, pasar a emitir pronunciamiento con respecto al mérito de la causa.

Seguidamente, pasa este Juzgado Superior a valorar y analizar las pruebas aportadas por ambas partes, a fin de resolver el asunto aquí planteado.

Pruebas promovidas por la parte actora:

Junto con elescrito libelar:

• Marcada con la letra “A1”, constante de ocho folios útiles (8) copia simple de participación ante el Registrador Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda del acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil BAEZ CRUZ & CIA de fecha 1 de diciembre de 1980, donde transforman dicha sociedad en nombre colectivo a Comercial Báez Cruz, C.A. Dicha documental aparece impugnada por sus antagonistas, sin que el accionante promoviera original o copia certificada pertinente, razón por la cual este Tribunal la desecha del proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. No obstante lo anterior, fue admitido en la contestación a la demanda realizada por la representación judicial de los ciudadanos codemandados la existencia de la sociedad mercantil codemandada, por lo que esta admisión releva de prueba al actor. Así se establece.

• Marcada con la letra “A2”, constante de catorce (14) folios útiles copia certificada de fecha 5 de marzo de 2010, expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentivo de la compra venta del inmueble objeto de la demanda. A dicha documental este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, por cuanto, si bien fue impugnado por ambos codemandados, contra la misma no se ejerció la tacha de falsedad, obligatorio en caso de impugnación de un instrumento público; siendo que de dicha documental se evidencia que la sociedad mercantil codemandada era desde el año 1979 propietaria del inmueble objeto de la demanda. Así se establece.

• Marcada con la letra “B”, constante de cinco (5) folios útiles copia simple de participación ante el Registrador Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda del la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., realizada en fecha 5 de agosto de 1996. Dicha documental aparece impugnada por la parte demandada, siendo que por tratarse de una copia simple, la parte promovente ha debido realizar una prueba de cotejo o aportar una copia certificada del mismo tenor, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por el cual se desecha del proceso. Así se establece.

• Marcada con la letra “C”, constante de siete (7) folios útiles copia simple de participación ante el Registrador Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, del Acta de Asamblea General Extraordinaria de accionistas realizada en fecha 28 de febrero de 2008. Dicha documental aparece impugnada por la parte demandada, siendo que por tratarse de una copia simple, la parte actora ha debido realizar una prueba de cotejo o aportar una copia certificada del mismo tenor de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha del proceso. Así se establece.

• Marcada con la letra “D”, constante de dos (2) folios útiles original del contrato de arrendamiento suscrito por la Administradora de Inmuebles A.D.I., como arrendadora y el ciudadano William Bracamonte, como arrendatario, respecto al inmueble objeto de la demanda. Asimismo, consta que la representación judicial de los ciudadanos codemandados admitieron la existencia de la relación arrendaticia, razón por el cual dicha documental se valora a los fines decisorios. Así se establece.

• Marcada con la letra “E”, constante de un (1) folio útil, copia simple de Resolución emanada por la Dirección de Inquilinato Departamento de Regulación, signado con el Expediente Nº 73.867 f-4, de fecha 20 de abril de 1981, donde se fija el canon mensual en (Bs. 2.469,05). Dicha documental aparece impugnada por la parte demandante, siendo que por tratarse de una copia simple, la parte demandada ha debido realizar una prueba de cotejo o aportar una copia certificada del mismo tenor, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tal motivo se le desecha del proceso. Así se establece.

• Marcada con la letra “F”, constante de tres folios útiles, original de la regulación de canon de arrendamiento seguida por la Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación, Expediente Nº 73.867-f4, de fecha 15 de agosto de 1989 donde se fijó el canon mensual del apartamento objeto de la demanda, en la cantidad de (Bs. 4862,10) y para el estacionamiento, en la cantidad mensual de (Bs. 403,90). A dicha documental este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; siendo que de dicha documental se evidencia el monto del canon mensual de arrendamiento, así como la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la demanda. Así se establece.

• Marcada con la letra “G”, constante de dos (2) folios útiles original del cartel de notificación emanado por el Ministerio de Fomento, Dirección de Inquilinato, Departamento de Iniciación de Procedimientos, Expediente Nº 73.867, de fecha 20 de julio de 1992; y de una copia simple expedida por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, Expediente Nº 73.867-f4, contentiva de la Resolución de fecha 21 de diciembre de 1992, el cual fijó el canon mensual de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, en la cantidad de (Bs. 11.477,40). Dicha documental fue aportada en original, razón por el cual este juzgador le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

• Marcada con la letra “H”, constante de nueve (9) folios útiles, copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 18 de marzo de 1994 y auto de declaratoria de firmeza de dicha decisión. Ahora bien, resulta para este juzgador obligatorio desechar dicha instrumental, en virtud de haber sido impugnada por ambos codemandados, sin que conste en autos el cotejo o la presentación por el accionante de las instrumentales que la convaliden de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Marcada también con la letra “H”, constante de ocho (8) folios útiles, originales de los recibos de pago del canon de arriendo correspondiente a los meses de mayo de 1994 a diciembre del mismo año, emanado por la sociedad mercantil Condominios Actuales, C.A., a favor del ciudadano William Bracamonte. Dicha documental aparece impugnada por la apoderada judicial de los ciudadanos codemandados. Considera este juzgador que dichos recibos aportados en original, al no fundamentarse la impugnación deben ser valorados, por lo que se aprecian ex artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de la relación arrendaticia. Así se establece.

• Marcada con la letra “I”, original de comunicación de fecha 9 de agosto de 1989, suscrita por el ciudadano Héctor García Romero, quien en su carácter de Gerente de Alquileres y Ventas de la sociedad mercantil Administradora Actual, C.A., le comunica al ciudadano William Bracamonte que dicha empresa fue designada como administradora del inmueble que le fue arrendado; y marcada con la letra “K”, constante de un (1) folio útil comunicación suscrita por el ciudadano Pedro Saumell, al ciudadano William Bracamonte, en fecha 12 de junio de 2013, en donde le notifica que la administradora Condominios Actuales, C.A., le ha entregado la administración del inmueble dado en arriendo, por lo cual, autorizó (Pedro Saumell) al ciudadano David Cáceres para realizar el cobro de las pensiones arrendaticias del referido inmueble. Pues bien, dichas comunicaciones no fueron desconocidas por la parte demandada, razón por la cual se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando que efectivamente quienes eran los encargados de la administración del inmueble objeto de la demanda. Así se establece.

• Marcada con la letra “L”, constante de un (1) folio útil, original de la comunicación suscrita por el ciudadano David Cáceres de fecha 1 de octubre de 2001, dirigida al ciudadano William Bracamonte, en donde le oferta el inmueble dado en arriendo, estableciendo el respectivo precio y la modalidad de pago. Respecto a dicha documental, este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en virtud de no haber sido desconocida por la representación judicial de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., aunado que quedó demostrado que el ciudadano David Cáceres era el autorizado para administrar el inmueble objeto de la demanda, y que efectivamente el ofrecimiento realizado no fue debidamente autenticado de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

• Marcada con la letra “M”, constante de un (1) folio útil, comunicación de fecha 15 de octubre de 2001 suscrita por el ciudadano William Bracamonte, dirigida al ciudadano David Cáceres, donde le realiza una contra oferta respecto al precio de venta del inmueble objeto de la demanda, manteniendo además las demás condiciones de pago. Sobre esta prueba documental, este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnado por la representación de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., evidenciando efectivamente el hecho respecto a la contraoferta realizada por el accionante a fin de adquirir el inmueble ofrecido en venta. Así se establece.

• Marcada con la letra “N”, constante de un (1) folio útil, comunicación suscrita por el ciudadano David Cáceres, dirigida al ciudadano William Bracamonte, donde le realiza una nueva oferta de venta del inmueble objeto de la demanda. Dicha documental se tiene como reconocida en virtud de no haber sido desconocida por la representación en juicio de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., de conformidad a tenor de lo contemplado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, además de haber quedado demostrado que el ciudadano David Cáceres era efectivamente el autorizado por el ciudadano Pedro Saumell, representante de la sociedad mercantil codemandada, respecto a la administración del inmueble dado en arriendo. De dicha comunicación se desprende que la contraoferta enviada por el accionante ciudadano William Bracamonte, fue recibida por su arrendador. Así se establece.

• Marcada con la letra “Ñ”, constante de un (1) folio útil, comunicación de fecha 24 de octubre de 2001, suscrita por el ciudadano William Bracamonte, dirigida al ciudadano David Cáceres, donde le manifestó su aceptación a la última oferta de venta del inmueble arrendado. Respecto a dicha documental consignada en original, este Juzgador considera que no tiene valor probatorio por no aparecer como recibida por parte de la sociedad mercantil codemandada, es decir, no se vislumbra firma alguna, razón por la cual se debe desechar del proceso en virtud del principio del alteridad que establece que nadie puede fabricarse su propia prueba. Así se establece.

• Marcado con la letra “O”, constante de doscientos cuarenta (240) folios útiles, copia certificada expedida el 11 de marzo de 2010, por el Secretario del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del expediente Nº 20024239, de consignaciones arrendaticias por parte del ciudadano William Bracamonte, actuando en su carácter de inquilino, a favor de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., en su carácter de arrendador del inmueble objeto de la demanda. Dicha documental aparece impugnada por la representación judicial de los ciudadanos codemandados; sin embargo, para este juzgador las mismas tienen valor probatorio por haber sido expedidas por un funcionario publico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil; siendo que para invalidar dicha instrumental, se requiere la aplicación del procedimiento de tacha contenido en la ley, razón por la cual se le otorga valor probatorio; evidenciando los pagos realizados desde enero de 2002 a febrero del año 2010, y su efecto en el proceso será analizado mas adelante. Así se establece.

• Marcada con la letra “P”, constante de cinco (5) folios útiles, copia certificada de la notificación practicada por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de marzo de 2008, dirigida al ciudadano William Bracamonte, por medio del cual los ciudadanos María Isabel Saumell de Revoredo y Randolph Revoredo Chocano, le ofrecen en venta el inmueble arrendado, fijando un precio y un modo de pago. A dicha documental se le otorga valor probatorio, pese a haber sido impugnado por la parte contraria, en virtud de tratarse de un documento publico de conformidad a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; evidenciando efectivamente la realización de una nueva oferta de venta del inmueble pero por parte de los ciudadanos María Isabel Saumell Revoredo y Randolph Revoredo Chocano, los cuales actuaron de forma personal. Así se establece.

• Marcada con la letra “Q”, constante de seis (6) folios útiles copia certificada expedida el 1 de abril de 2010, por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentiva de la notificación extrajudicial realizada por el ciudadano William Bracamonte, actuando en su carácter de arrendatario, y dirigida a los ciudadanos Maria Isabel Saumell de Revoredo y Randolph Revoredo Chocano, en su carácter de propietarios del inmueble objeto de la demanda. A dicha documental se le otorga valor probatorio, pese a haber sido impugnado por la parte contraria, en virtud de tratarse de un documento publico y expedido de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil; evidenciando que el ciudadano accionante manifestó su interés en adquirir el inmueble dado en arriendo, previo avalúo por en ente del Estado. Así se establece.

• Marcada con la letra “R”, copia simple constante de cinco (5) folios útiles de participación dirigida al Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, y consignación del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil Comercial Baez Cruz, C.A., celebrada en fecha 14 de marzo de 1994. Dicha documental aparece impugnada por la parte demandada, siendo que por tratarse de una copia simple, la parte demandada ha debido realizar una prueba de cotejo o aportar una copia certificada del mismo tenor, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por el cual se desecha del proceso. Así se establece.

• Marcada con la letra “S”, constante de cuatro (4) folios útiles, notificación extra judicial realizada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio autónomo Chacao del Distrito Capital del estado Miranda, en fecha 9 de noviembre de 2009, dirigida al ciudadano William Bracamonte, en su carácter de inquilino del inmueble objeto de la demanda. A dicha documental se le otorga valor probatorio, pese a haber sido impugnado por la parte contraria, en virtud de tratarse de un documento publico de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil; evidenciando una nueva oferta de venta del inmueble objeto de la demanda, por parte de los ciudadanos María Saumel y Randolph Revoredo, donde se fijó precio y modo de pago del mismo, siendo que dicha notificación aparece recibida por la ciudadana Isabel de Bracamonte, quien manifestó ser la esposa del accionante. Así se establece.

• Marcada con la letra “T”, constante de cuatro (4) folios útiles, contestación a la oferta marcada con la letra “S” antes analizada, realizada por el ciudadano William Bracamonte, y con presencia de la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de noviembre de 2009. A dicha documental se le otorga valor probatorio, pese a haber sido objeto de impugnación por la parte contraria, en virtud de tratarse de un documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil; evidenciando que la misma fue recibida por la apoderada de los ciudadanos codemandados, ciudadana Ana María Chocano, quedando en cuenta que hace de su conocimiento el interés que tiene el actor de adquirir el inmueble dado en arriendo, previo avalúo del mismo por un ente del Estado. Así se establece.

• Marcada con la letra “u”, constante de cinco (5) folios útiles copia certificada expedida en fecha 3 de marzo de 2010 por el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, del documento compra venta del inmueble objeto de la demanda, realizada en fecha 19 de julio de 2002 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 55, Tomo 47 de los libros respectivos, y posteriormente registrado ante la mencionada oficina de registro en fecha 24 de septiembre de 2004, quedando registrado bajo el Nº 27, Tomo 37, Prot. 1º. A dicha documental se le otorga valor probatorio, pese a haber sido objeto de impugnación por la representación judicial de los ciudadanos codemandados. Por tratarse de un documento público y expedido por un funcionario autorizado por la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil; evidenciando que el inmueble objeto de la demanda fue objeto de enajenación, siendo vendido por la sociedad mercantil Comercial Baez Cruz, C.A, en el año 2002 por documento autenticado a la ciudadana Maria Isabel Saumell de revoredo, debidamente representada por la ciudadana Rosalba Baez de Saumell, titular de la cédula de identidad Nº 6.236.655, luego protocolizado en fecha 24 de septiembre de 2004, con efectos erga omnes. Así se establece.

En el lapso probatorio:

• Promovió constante de doscientos veintiocho (228) folios útiles recibos originales de pagos realizados a distintos representantes del propietario del inmueble, correspondiente desde agosto de 1982 a noviembre de 2001. Respecto a dichos recibos de pagos, este juzgador les confiere valor probatorio en virtud de no haber sido desconocidos, quedando reconocidos en el proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnados por la representación designada a la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A.; evidenciando efectivamente que la administración del inmueble dado en arriendo fue en la persona de distintas sociedades mercantiles, las cuales, en virtud de la falta de impugnación, para el proceso quedaron autorizados por la sociedad mercantil arrendadora para el cobro y administración del inmueble objeto de la demanda; también evidencia que el inquilino se encontraba pagando las pensiones arrendaticias fijadas por el ente regulador antes de los hechos génesis de la demanda. Así se establece.

Pruebas aportadas por la parte demandada

En la contestación:

• Constante de dos (2) folios útiles, poder especial otorgado por el ciudadano Pedro Saumell Báez, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., otorgado a los abogados Nora Cabrales y Rafael Chacón, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 8 de abril de 2003. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, evidenciando la representación judicial de la sociedad mercantil codemandada. Así se establece.

• Constante de cuatro (4) folios útiles, copia certificada de la sustitución del poder general otorgado a la ciudadana Rosalba Báez Cruz de Saumell, titular de la cédula de identidad Nº 6.236.655, del poder general otorgado por los ciudadanos Randolph Revoredo y Maria Saumell, en la abogada Nora Cabrales ut supra identificada, acto jurídico el cual aparece autenticada ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 10 de abril de 2003. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil. Ahora bien, considera este juzgador que efectivamente tal como lo señala el a quo, la ciudadana Rosalba Baez Cruz de Saumell no tenia facultades para represetar a los codemandados en juicio, tampoco es abogada, aunado a que sus facultades eran de simple administración, razón por la cual no podía dar sustitución mediante dicho poder, a una abogada para que se verifique la representación en juicio de los ciudadanos Randolph Revoredo y Maria Saumell, razón por el cual, la abogada Nora Cabrales, se le considera como apoderada judicial de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A. Así se establece.

• Constante de cuatro (4) folios útiles, copia simple de la partición amistosa de la sucesión Saumell Via, autenticada ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 8 de mayo de 2002, anotada bajo el Nº 23, Tomo 34 de los libros respectivos. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, en lo que respecta al inmueble objeto de la demanda, considera este Juzgador que no desvirtúa el contenido de los documentos públicos analizados precedentemente, donde quedó demostrado que el inmueble distinguido con el Nº 11, ubicado en el edificio Residencias Adán y Eva, Torre Eva, situado en la Urbanización La Montaña, El Paraíso, Parroquia San Juan, del Municipio Libertador del Distrito Capital, era propiedad de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., y vendido posteriormente a la codemandada María Isabel Saumell de Revoredo. Así se establece.

• Constante de cinco (5) folios útiles, copia simple de sentencia publicada en Ramírez & Garay. Dicha documental se desecha del proceso por no constituir medio de prueba válido en juicio. Así se establece.

En el lapso probatorio:

• La representación judicial de los ciudadanos codemandados reprodujo el mérito favorable de autos. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhautividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular. Así se declara.

• Constante de un (1) folio útil, copia certificada expedida en fecha 30 de marzo de 2004, del acta de nacimiento Nº 2874, emanada por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, Prefectura de Caracas, con motivo del nacimiento de la ciudadana María Isabell Saumell Via, como hija del ciudadano Juan Saumell Via y de la ciudadana Rosalba Báez. Este Juzgador le otorga valor probatorio a dicha documental, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando que efectivamente la ciudadana María Saumell es hija del Juan Saumell Via y de Rosalba Báez, y que por tanto, forma parte de la sucesión Saumell Via. Así se establece.

• Constante de tres (3) folios útiles, copia simple del poder otorgado por los ciudadanos María Saumell y Randolph Revoredo, a la ciudadana Ana María Chocano, titular de la cédula de identidad Nº 5.311.805, otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de agosto de 2004, anotado bajo el Nº 54, Tomo 52 de los libros respectivos. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnado de forma alguna por la parte contraria; evidenciando que dicho poder es de administración, y exceptuaron las facultades vinculadas con la enajenación, venta y traspasos de bienes muebles. Así se establece.

Analizadas las pruebas aportadas por las partes en este juicio, pasa este tribunal a emitir pronunciamiento como punto previo, respecto a la defensa perentoria de falta de cualidad del demandante con fundamento en que el demandante no pagó los cánones de arrendamiento y mal podía exigir el reconocimiento de algún derecho sobre el inmueble.

Al respecto se observa que tal y como lo determinó el juzgado a quo, dicha defensa se afinca en defensas de fondo no relacionados con la falta de titularidad e interés para interponer la acción, siendo aspectos que deben ser verificados a los fines de determinar uno de los requisitos para que proceda la pretensión ejercida, como lo es, estar solvente en los cánones de arrendamiento para el momento en que se realizó la venta que se pretende retrotraer.

En tal sentido se debe resaltar, que en el caso de especie, interpone la demanda la persona que ostenta el carácter de arrendatario, condición esta que quedó reconocida en juicio por la parte demandada, en tal sentido, se puede concluir que en el sub iudice se cumplen los requisitos explanados por la doctrina especialmente por el maestro patrio Luís Loreto Hernández, en cuanto a la existencia de identidad lógica entre la persona que ejerce el derecho y aquella frente a la cual se hace exigible el mismo, ello conforme a lo previsto en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo la parte actora, la persona que en concreto ejerce la pretensión que nos ocupa, motivo por el cual resulta forzoso declarar improcedente la defensa perentoria de falta de cualidad alegada por la sociedad mercantil codemandada. Así se decide.

Despejado lo anterior y a los fines de dirimir el mérito de la causa, considera pertinente este juzgador indicar que la pretensión ejercida por la parte actora es la denominada retracto legal arrendaticio y se encuentra regulada en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.

Asimismo, la procedencia de la acción retractiva arrendaticia está condicionada a que el arrendatario goce del derecho a la preferencia ofertiva, que está establecida en el artículo 42 eiusdem, donde se establece que:

“…La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tanga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”.

Además, se requiere que a fin de que opere el derecho de preferencia ofertiva, el arrendador propietario debe ofrecer en venta el inmueble mediante documento auténtico, y luego el inquilino debe dentro de los quince (15) días siguientes al referido ofrecimiento, manifestar su aceptación o rechazo a la venta que se le hiciere, de conformidad con lo establecido en el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que indica:

“…El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha de ofrecimiento. Trascurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades de ofrecimiento en venta…”.

Pues bien, en el sub iudice se circunscribe a pretensión ejercida por la parte accionante de retracto legal arrendaticio respecto a un inmueble dado en arriendo desde el 15 de julio de 1982, mediante un contrato privado suscrito con la Administradora de Inmuebles A.D.I., quien actuó en representación de la propietaria. Este argumento esgrimido por el accionante aparece rebatido por la defensora judicial designada por el a quo en representación de la sociedad mercantil codemandada, siendo que de manera genérica rechazó, negó y contradijo los hechos y el derecho alegados por el accionante en todas y cada una de sus partes. Ahora bien, respecto a la existencia de la relación arrendaticia aparece admitido por la apoderada judicial de la parte codemandada.

Asimismo, consta en la primera pieza copia certificada del expediente de consignación arrendaticia signado con el Nº 20024239, llevado por el extinto Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual, el ciudadano William Bracamonte comenzó a consignar pagos desde el 8 de febrero de 2002 con ocasión al arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, a favor de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A, y consta que el inmueble arrendado mediante el cual se pretende la acción de retracto perteneció a la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., desde el año 1979, tal y como de desprende de la documental marcada con la letra “A2”, consignada junto al escrito libelar, el cuál fue comprado a la sociedad mercantil Constructora Espacial S.R.L.

Así, quedó demostrado en autos la existencia de la relación arrendaticia, y durante su vigencia el inmueble dado en arriendo que pertenecía a la sociedad mercantil codemandada, fue vendido a la ciudadana codemandada María Isabel Saumell de Revoredo por documento autenticado en el mes de julio del año 2002 y Lugo protocolizado el 24/09/2004, encontrando que el ciudadano William Bracamonte se encontraba ejerciendo el ius abutendi o posesión del inmueble arrendado con anterioridad a dicha venta, realizando el pago del canon por consignaciones arrendaticias, razón por el cual, este juzgador debe declarar efectivamente la existencia de la relación arrendaticia entre el mencionado ciudadano y la sociedad mercantil codemandada desde el 15 de julio de 1982, respecto al apartamento Nº 11, ubicado en el piso 1, Torre Eva de las Residencias Adán y Eva, situadas en la Calle La Montaña de la Urbanización La Montaña, avenida Páez del Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se declara.

Por otra parte, indicó el actor que el canon mensual quedo establecido al inicio de la relación arrendaticia, en la cantidad de cinco mil doscientos sesenta y seis bolívares (Bs. 5.266,00), el cual sufrió aumentos progresivos en el transcurso del tiempo, hasta llegar a la cantidad de treinta y un mil quinientos sesenta y cuatro (Bs. 31.564,00), actualmente treinta y un bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 31,43), monto el cual concuerda con lo pagado como pensión arrendaticia ante el extinto Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de conformidad con el expediente consignado en copia certificada cursante al folio ochenta y siete (87) de la primera pieza, razón por el cual se debe tener en cuenta a este monto como el último canon de arrendamiento fijado. Así se declara.

Ahora bien, antes de determinar la procedencia del retracto legal arrendaticio incoado, debe determinar este Juzgado si al accionante arrendatario le asistía el derecho de preferencia ofertiva o también denominada por la doctrina como “tanteo legal”, figura jurídica que se encuentra contemplada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“…La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”.

En este sentido, dicha figura jurídica o derecho deviene de una razón de justicia producto de ius possessionis o posesión de hecho, ya que si el dueño propietario desea vender el inmueble, pues lo más justo es que lo adquiera quien ya lo posee. Así, para que el arrendatario sea titular de este derecho debe en definitiva cumplir con estos tres requisitos de ley: a) debe tener mas de dos (2) años como arrendatario; b) debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; c) debe satisfacer las aspiraciones del propietario arrendador, es decir, el arrendatario debe estar dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.

De ahí que, es menester verificar el cumplimiento de estos supuestos siendo que en el caso del primero de los nombrados, queda cumplido por cuanto el inquilino ciudadano William Bracamonte se encuentra arrendando el inmueble desde el año 1982, lo cual quedó demostrado tal y como se explicó ut supra. En relación al segundo requisito, a saber, la solvencia del inquilino, la representación judicial de los codemandados alegó que dicho ciudadano no se encontraba solvente en cuanto a los pagos de la pensión arrendaticia, empero, no indica cuales son los meses los cuales se encuentran insolutos, para que este juzgador pueda determinar con exactitud si en definitiva se encuentra o no el inquilino insolvente. Cabe agregar que las consignaciones arrendaticias consignadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción, las cuales fueron aportadas al expediente en copia certificadas, son también apreciadas a fin de verificar la solvencia, y a los cuales, la representación judicial de los ciudadanos codemandados, se limitó a acreditar como extemporáneos, siendo que luego de revisar dichas consignaciones arrendaticias, se observa que fueron pagados en su oportunidad, razón por la cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.296 del Código Civil, este Juzgador deber declarar de manera forzosa solvente en cuanto al pago de las pensiones arrendaticias al arrendatario ciudadano William Bracamonte, aunado a que en las comunicaciónes donde se le hace la oferta de venta del inmueble arrendado al arrendatario, en fecha 1 y 18 de octubre de 2001 suscrita por el ciudadano David Cáceres en nombre de la empresa propietaria del inmueble, se considera que se encontraba solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento para ese momento, ello por encontrarse dentro de los parámetros establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

En el caso del tercer supuesto, a saber, que el arrendatario debe satisfacer las aspiraciones del propietario, se debe entender que propietario esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble. En este sentido, encontramos que respecto al ofrecimiento en venta del inmueble objeto de la demanda realizada al accionante por el ciudadano David Cáceres, en representación de la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A, hubo la manifestación de voluntad en querer vender el inmueble, siendo que posteriormente, dicha oferta fue igualmente respondida, mediante contraofertas sucesivas, tal y como se evidencia de las documentales marcadas con las letras “K”, “L”, “M” y “N”.

Ahora bien, alega el accionante al respecto, que dicho ofrecimiento no se realizó de forma correcta, por cuanto no se hizo mediante documento auténtico, hecho que se evidencia de la prueba documental consignada junto al escrito libelar marcada con la letra “L”; En este aspecto, considera pertinente esta alzada citar el contenido del primer aparte del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que:

“…A los fines del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En Dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de negociación…”.

Pues bien, la norma antes citada es clara en relación a que el ofrecimiento en venta de un inmueble arrendado, se debe tramitar mediante documento auténtico, y respecto a este punto, debe indicar esta alzada que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el Parágrafo único del artículo 44, también impone la obligación al arrendatario que se disponga a aceptar el ofrecimiento de venta, y que la misma la debe hacer también mediante documento igualmente auténtico; siendo que en el caso de marras, este hecho tampoco ocurrió, por cuánto se observa que la comunicación de fecha 15 de octubre de 2000, consignada junto al escrito libelar marcada con la letra “M”, tampoco aparece realizada de forma auténtica, así como tampoco la contraoferta posterior realizada por el autorizado ciudadano David Cáceres en nombre del propietario arrendador. En este sentido, considera este juzgador que las partes, ante estas comunicaciones privadas, no concretaron en definitiva la enajenación del inmueble, siendo en realidad lo ocurrido es que, en primer lugar, no hubo la aceptación por el inquilino del precio de venta ni las modalidades para el pago establecido por el arrendador propietario, sino que, ambas partes lanzaron contra ofertas, sin que en la última realizada por el propietario vendedor, constara la aceptación real del inquilino; empero, tampoco esta situación deslegitima al inquilino del derecho de preferencia ofertiva, por cuanto, la oferta se originó con vicios o omisiones en las que incurrió el propietario del inmueble, por lo cual, considera esta alzada que, existe una presunción respecto del arrendatario de querer aceptar la venta del inmueble mediante el pago del precio y bajo la modalidad establecida por el propietario, la cual se verificaría mediante la aceptación a una oferta realizada conforme a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no como ocurrió en este asunto; razón por el cual, debe este juzgador declarar que para ese momento no se perfeccionó el derecho de preferencia que se analiza. Así se decide.

Continuando con el desarrollo del presente fallo, alegó el accionante que transcurrido un lapso de tiempo considerable luego de la primera oferta, el ciudadano David Cáceres informó de una nueva representante, ciudadana Nora Cabrales, antes identificada, quien ejercería la representación de la sociedad mercantil codemandada, quien le informó –al actor- que el propietario no tenía interés de vender el inmueble, sino de aumentar el canon, siendo el caso que es desde ese momento, el arrendador se negó a recibir las pensiones arrendaticias, obligando a consignar las mismas ante el tribunal de consignación correspondiente desde febrero de 2002. Efectivamente, este Juzgado observa que el accionante empezó a consignar las pensiones arrendaticias desde el mes de febrero de 2002, pagando los meses de enero y febrero de ese mismo año, todo de conformidad con el expediente aportado en copia certificada junto al escrito libelar marcada con la letra “O”, aunado a que dos meses antes, tanto el accionante y el arrendador se encontraban en negociaciones para la transmisión de la propiedad del inmueble, hechos estos, evidenciados de las comunicaciones privadas consignadas junto al escrito libelar.

Por otra parte, indicó el actor que en fecha 14 de marzo de 2008 (aún pagando el canon ante el tribunal de consignaciones), recibió una notificación autenticada y suscrita por la ciudadana Gisela Margarita Silva, actuando en representación de los ciudadanos codemandados ciudadanos MARIA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO, en donde se le ofrece (actor) en venta el inmueble por la cantidad de Bs. 320.000,00, monto para ser pagado un veinte por ciento (20%) en el momento de la firma de la opción de compra venta y el saldo restante en un plazo de (90) días luego de la firma; siendo que en este sentido, consta marcada con la letra “P” la indicada notificación practicada en esa fecha, por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital. Así, luego de esta actuación, el accionante contesta la notificación, ahora si en forma autentica, en fecha 27 de marzo de 2008 según consta de la documental marcada con la letra “Q”, contentiva de esta actuación llevada a cabo por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital; en este sentido la contestación a la oferta aceptada previo avalúo, fue practicada dentro del lapso establecido en el Parágrafo Único del artículo 44 de la ley especial vigente para el momento. Así se establece.

Luego, el accionante recibe nuevamente una nueva oferta de venta del inmueble arrendado, mediante actuación notarial de fecha 9 de noviembre de 2009, y suscrita por los ciudadanos codemandados María Saumell de Revoredo y Randolph de Revoredo, representados por la ciudadana Ana María Chocano, donde también se fijó un monto y modo para ser pagado, a los fines de la transmisión de la propiedad; comunicación el cual también contestó (el actor) de forma auténtica y dentro de la oportunidad legal, manifestando su interés en adquirir el inmueble, pero también, previo avalúo. Estos hechos se corroboran conforme se evidencia de las documentales marcados con las letras “S” y “T”. Así se establece.

Pues bien, en este punto es cuando surgen conflictos entre las partes, ya que según lo alegado por el accionante, estando realizando los trámites para el avalúo del inmueble, la ciudadana Ana Chocano, abogada asistente en la última oferta y en representación de los ciudadanos codemandados, le informó que el mismo había sido objeto de enajenación por parte de la empresa codemandada a la ciudadana María Saumell. De ahí que, luego de investigar (el accionante), determinó que la ciudadana María Isabel Saumell de Revoredo, actuaba a título personal cuándo ofrecía el inmueble y no en representación de la empresa demandada; quien le vendió de manera pura y simple, perfecta e irrevocable a dicha ciudadana en inmueble objeto de la demanda, el 19/07/2002, mediante documento autenticado y luego debidamente registrado en fecha 24/09/2004. Sobre estos argumentos, consta de manera fehaciente de las documentales aportadas al proceso, que el inmueble objeto de la demanda pertenecía a la sociedad mercantil codemandada desde el año de 1979, constando a su vez el traspaso que en copia certificada, consignó el accionante marcada con la letra “S”; indicando en este sentido la representación judicial codemandada que dicho inmueble le pertenece a la ciudadana María Saumell de Revoredo, pero en virtud de un documento de partición extrajudicial de bienes que conformaron la sucesión Saumell Vía.

En este sentido, observa este juzgador que la parte demandada aportó al proceso copia simple de la partición extrajudicial debidamente autenticada en fecha 8 de mayo de 2002, así como capia certificada del acta de nacimiento Nº 2874 de la ciudadana María Isabel Saumell Via, el cual evidencia que es hija del de cuyus Juan Saumell Vía. Ahora bien, considera quien aquí decide que consta de documento público consignada junto al escrito libelar marcada con la letra “A2”, que desde el año 1979 el inmueble objeto de la demanda pertenecía a la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A., por venta que le hiciera la sociedad mercantil Constructora Espacial, S.R.L; de igual manera, consta documento público marcado con la letra “U”, también consignado junto al escrito libelar, que el referido inmueble fue vendido por la empresa Comercial Báez Cruz, C.A., a la codemandada María Isabel Saumell de Revoredo; razón por el cual, este Juzgado considera que en el presente caso tenemos una transmisión de propiedad del inmueble arrendado de la empresa Constructora Espacial, S.R.L. a la sociedad mercantil Comercial Baez Cruz, C.A., y posteriormente, de ésta a la ciudadana María Isabel Saumell de Revoredo, sin que conste que dicho inmueble perteneciera al ciudadano Juan Saumell Vía conformando su patrimonio; aunado a que no puede tener mas validez documentos privados posteriormente autenticados, en relación a documentos públicos contentivos de asientos regístrales de un inmueble, razón suficiente para declarar improcedente el alegato que en este aspecto esgrimiera la representación judicial de los ciudadanos codemandados. Así se decide.

Ello así, teniendo en cuenta que el inmueble objeto de la demanda efectivamente pertenecía a la sociedad mercantil arrendadora y codemandada, indicó el accionante que la venta realizada por ésta a la ciudadana María Saumell, no se le notificó conforme a la ley, y que en definitiva en fecha 23 de octubre de 2001, aceptó la oferta realizada por el ciudadano David Cáceres, quien actuó en representación de la empresa codemandada.

Asimismo, alegó el accionante que la oferta realizada en el 2001, se subsume en los supuestos contenidos en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la misma –la oferta- no posee validez por no estar autenticada en trasgresión al contenido del artículo 44 eiusdem, y por no haber acreditado el ciudadano David Cáceres su representación mediante documento también auténtico de conformidad con lo establecido en el artículo 46 ibídem. Pues bien, los artículos 46 y 48 de la referida ley establecen:

Artículo 46: “…Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento autenticado, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación…”.

Artículo 48: “…El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiera en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario…”.

Pues bien, del artículo 48 de la ley especial antes citada se establece que el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, de producirse cualesquiera de los supuestos a que se contrae, entre los cuales están: i) la falta de notificación ordenada en el artículo 44, o de haberse omitido en la misma alguno de los requisitos exigidos; ii) o efectuada la venta al tercero su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario; siendo que con tal proceder (por acción o por omisión) se causa daño o perjuicio al arrendatario, a quien se le impidió u obstaculizó el ejercicio del derecho de adquirir el inmueble con preferencia al tercero. Dicha situación, a saber, la conducta activa u omisiva prohibida, lleva en sí misma la violación de ley, dejando a la venta realizada con un vicio que lo conduce a ser relativamente inválido entre el vendedor y el adquiriente, y sin eficacia frente al arrendatario.

Ahora bien, referente a que el ciudadano David Cáceres no se encontraba suficientemente acreditado, este juzgador observa que efectivamente se incumplió con esta formalidad, a saber, acreditar mediante documento autentico, que se encuentra dicho ciudadano efectivamente autorizado para dar en venta en nombre del propietario el inmueble, acreditación que es requerida para que se cumpla correctamente con la notificación contemplada en el artículo 44 del la Ley especial; siendo que únicamente consta en el expediente adjunto al escrito libelar marcada con la letra “K”, comunicación privada suscrita por Pedro Saumell, donde solo autoriza al ciudadano David Cáceres para cobrar las pensiones locativas, sin que tampoco se evidencie, en contravención la norma antes citada, que en dicha comunicación conste con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación del inmueble, con lo cual la sociedad mercantil codemandada incumplió esta formalidad establecida en el artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Pues bien, pese a lo antes expuesto, no quedó demostrada dicha aceptación de la oferta, por lo que la propietaria del inmueble quedó facultada para dar en venta el mismo a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta al inquilino, con la condición que la operación de transmisión de propiedad se haga dentro del lapso de ciento ochenta (180) días, luego del ofrecimiento realizado el 18 de octubre de 2001, lapso que estaría comprendido entre el 19/10/2001 al 16/04/2002, resultando que la venta se realizó por documento registrado y oponible a terceros en fecha 23 de septiembre de 2004, lo que implica que para dicha fecha había quedado sin efecto la oferta de venta realizada al arrendatario parte actora en el presente juicio, al haber transcurrido el lapso antes referido, lo que permitía a la parte actora ejercer el derecho de retracto establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia al artículo 48 literal a eiusdem, que faculta al arrendatario de ejercer el retracto si no se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 ibídem, lo que determina que el inquilino podía ejercer tanto el derecho de preferencia, como el de retracto legal previsto en la ley, teniendo por requisito este último, que previamente se haya perfeccionado el contrato por el cual el inmueble cambie de titular. Así se declara.

Delimitado lo anterior, se observa que en el presente caso, luego de que la actora narra todas las divergencias suscitadas durante las ofertas de venta del inmueble a los fines de ejercer el derecho de preferencia, indica que la efectiva operación de venta realizada a los codemandados, nunca le fue notificada, ni se le proporcionó copia certificada del documento debidamente protocolizado, tal como lo regula el artículo 47 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que tuvo información de la venta por las investigaciones particulares que realizó al efecto, alegato que fue negado y contradicho por la parte demandada, pero que tenía que ser probado cumpliendo con los requisitos que prevé el artículo mencionado, lo cual no se demostró en el presente juicio, por lo que corresponde analizar en el presente caso si se cumplen los requisitos previstos en la ley para el retracto legal arrendaticio, siendo el primero el referido al lapso de caducidad previsto en la ley. En tal sentido, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

“…El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”.
En este sentido, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra titulada “Arrendamientos Inmobiliarios”, pág. 144, indica lo siguiente:

“…Corre a cuenta del tercero adquiriente sanear el inmueble respecto al retracto legal arrendaticio; entendiéndose, según el artículo 47, que caduca el derecho al retracto, si el arrendatario no lo ejerce dentro de los cuarenta días calendario siguientes a la notificación cierta de la negociación celebrada que le haga el adquiriente. No hay plazo alguno para diligenciar esa notificación, sólo media el interés del adquiriente por consolidar su propiedad. La notificación ha de ser cierta, lo cual no significa que sea necesariamente auténtica; podría evidenciarse por otros medios probatorios. La notificación debe ser también completa, en el sentido de que el arrendatario debe quedar enterado de los términos del negocio jurídico en el cual puede subrogarse…”.

Ahora bien, en cuanto a la caducidad como institución de orden público que puede ser analizada por el juez incluso de oficio a diferencia de la prescripción que debe ser expresamente alegada por la parte, se debe precisar que según la ley especial que rige la materia arrendaticia aplicable al caso de autos, existen dos modos para hacer correr el lapso de caducidad, el primero para el derecho de preferencia, que es mas breve, de quince (15) días calendario contados desde la notificación auténtica realizada al inquilino ofreciendo el inmueble, y el segundo, para el retracto, más prolongado, de cuarenta (40) días contados desde la notificación que realice el adquiriente del inmueble vendido, a los fines de sanear la operación de compra venta realizada. Así, en relación a este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC.00260 de fecha 20 de mayo de 2005 (caso Regalos Coccinelle, C.A.) ha aclarado que:

“…Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además supone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intensión de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.
Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo a lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus propio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.
En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.
Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar apacible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que esta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasiones la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.
De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritaria los más débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.
La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principio y obligaciones expuestos, específicamente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y mas recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente el adquirente. Así se decide…”. (Subrayado y negrillas de esta Alzada).

Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nº 126/2007 de fecha 31 de enero (caso Promociones La Pintoresca, C.A.) no censuró ni anuló la postura de la casación civil, sobre la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio cuando no se le ha anoticiado al arrendatario del acto traslativo de propiedad, simplemente, estableció su eficacia pro-futuro (para los casos que se presentaran con posterioridad a la fecha de la sentencia de casación), como lo señaló la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00694de fecha 10 de agosto de 2007, donde se dice que:

“…Por tanto, se deja expresamente establecido que la aplicación inmediata del cambio de criterio que la Sala adoptó en el caso sometido a revisión, no constituye aplicación retroactiva de la norma dado que de ninguna manera se viola algún derecho adquirido del arrendatario o adquiriente, por el contrario de manera instantánea y favorable, por una parte, se impide que se produzcan actos contrarios a la ley, y de otro lado, se ampra el derecho que el ordenamiento jurídico confiere al arrendatario, de acuerdo con las necesidades sociales tuteladas por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en estricto apego al principio de Seguridad Jurídica, que esta Sala garantiza a todos los justiciables como vigilantes que somos del cumplimiento de las leyes, según corresponde asumir en un “…Estado democrático y social de Derecho y de Justicia…”, según lo previsto en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Con base en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, se repite, y con especial atención al fallo constitucional vinculante anteriormente transcrito, el cual, expresamente reconoce que no es el cambio de criterio implementado por la Sala, anteriormente referido, el que atenta contra la constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino la aplicación inmediata que tuvo, esto es, para el propio caso de donde se originó, y no que lo fuera a futuro, que en esta ocasión la Sala de Casación Civil, hace valer la oportunidad, en atención a los alegatos contenidos en la demanda del caso sub iudice, para dejar establecido el ámbito temporal de aplicación del prenombrado cambio de criterio de esta sede de Casación Civil, contenido en la decisión Nº 260, de fecha 20 de mayo de 2005, Exp. Nº 2004-000907, en el caso de regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y otra ratificando en otros fallos posteriores, resultando entonces aplicable para todos los casos análogos que se encuentren en fase de decisión en cualesquiera de las instancias a partir del día siguiente de la publicación del mismo, según ya se dijo, el 20 de mayo de 2005…”. (Subrayado y negrillas de esta Alzada).

Cabe señalar, que el accionante alegó no haber podido figurar que las ofertas de venta subsiguientes, suscritas por la ciudadana María Saumell y Randolph Revoredo, las realizaba a título personal y no como represéntate de la sociedad mercantil demandada, aduciendo respecto a esto que la ciudadana María Saumell, era socia de la sociedad mercantil demandada, e inclusive fue administradora de ésta desde marzo de 1994 hasta agosto de 1996. Al respecto, este juzgador considera que dicha afirmación no quedó demostrada eficientemente en el proceso, no pudiendo ser considerada como una razón válida a fin de eximirlo –al accionante- de su obligación de accionar el retracto antes de que transcurra el lapso de caducidad ut supra analizado. Sin embargo, considera este juzgador que ha debido la adquiriente del inmueble objeto de la demanda, en vez de ofertar nuevamente el inmueble pasados seis años aproximadamente de la compra venta, comunicar al inquilino que era propietaria del mismo, mediante notificación cierta que de la negociación celebrada le hiciere, debiendo ser completa y clara respecto a dicho negocio jurídico, y es que tan clara debe ser, que la misma ley especial aplicable ordena que a dicha notificación se le debe anexar copia del documento de compra venta, a fin de salvaguardar con esta actuación, el derecho que tiene el arrendatario de ejercer todas las acciones legales conferidas por dicho cuerpo normativo especial, los cuales, resultan además irrenunciables; razón por el cual, no se cumplió con dicha actuación el acto de tener por notificado desde ese momento al inquilino, quien además, venía cancelando las pensiones arrendaticias a nombre de la sociedad mercantil arrendadora primigenia ante el juzgado de consignación, siendo además, que durante la relación arrendaticia se han evidenciado distintos administradores del inmueble, pudiendo efectivamente confundirse el inquilino y ser sorprendido sin poder accionar el retracto; por lo que en virtud de lo antes expuesto, no se debe considerar que el lapso de caducidad para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, comenzó a correr a partir de esa fecha en virtud de la falta de notificación completa que ha debido hacer la adquirente a fin de sanear el inmueble objeto de la demanda, considerando quien aquí decide que el lapso de caducidad siguiendo los criterios jurisprudenciales antes referidos, que el lapso de caducidad en el sub iudice comenzó a transcurrir a partir de que la parte actora (arrendataria) tuvo conocimiento efectivo de la negociación, que a pesar de no haberse indicado expresamente en el escrito libelar, ello se desprende de la copia cerificada anexa al mismo contentiva de la solicitud de copia certificada de la venta del inmueble, realizada en fecha 26 de febrero de 2010 cursante al folio trescientos cincuenta y cinco (355) de la primera pieza, y siendo que la demanda fue interpuesta en fecha 24 de marzo del mismo año, es evidente que la demanda fue interpuesta dentro del lapso de cuarenta (40) días calendario ex artículo 47 de la ley especial, motivo por el cual resulta forzoso declarar cumplido este requisito, quedando revocado en este aspecto el fallo recurrido que declaró la caducidad de la pretensión ejercida. Así se decide.

Establecido lo anterior, corresponde a este juzgador constatar si el inquilino cumple con los requisitos restantes para poder gozar del retracto legal arrendaticio, los cuales se encuentran claramente indicados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dichos supuestos de hecho son: i) debe tener mas de dos (2) años como arrendatario; ii) debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; iii) debe satisfacer las aspiraciones del propietario arrendador, es decir, el arrendatario debe estar dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble;

De ahí que, es menester verificar el cumplimiento de estos supuestos, siendo que en el caso del primero de los nombrados, el mismo queda cumplido con vista a pruebas cursantes en autos y especialmente con el reconocimiento que de esta aspecto hacen los codemandados en el presente juicio, relación locativa iniciada el 15 de junio de 1982, entre el ciudadano William Bracamonte, como arrendatario y la sociedad mercantil Comercial Báez Cruz, C.A. Asimismo, en relación al segundo requisito, referido a la solvencia del arrendatario, ya quedó analizado en el caso sub examine que siempre se consideró al arrendatario en estado de solvencia desde el momento que le realizaron las notificaciones en el año 2001, que el último canon de arrendamiento regulado fue la cantidad de Bs. 31.429,48, actualmente equivalentes a Bs. 31,43, constando en autos las consignaciones arrendaticias realizadas por el inquilino ante el juzgado de consignaciones desde febrero de 2002 hasta el mes de febrero de 2010. Así se declara.

Respecto al último requisito para que proceda el derecho de preferencia, a saber, que deben ser satisfechas las aspiraciones del propietario arrendador relacionado con el pago del precio de venta del inmueble, al respecto se desprende del escrito libelar que la parte actora peticionó que se le sustituyera o subrogara al comprador Maria Isabel Saumell de Revoredo, en la compra en la compra protocolizada en fecha 23 de septiembre de 2004, ofreciendo a pagar el mismo precio de venta pagado en ese momento, es decir, que el accionante cumplió con el tercer requisito aquí analizado, al ofrecer pagar el mismo precio por el cual fue vendido el inmueble, objeto de la relación arrendaticia, motivo por el cual es evidente que la parte actora cumpló con todos los requisitos de ley para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, por lo que la presente demanda debe ser declarada ha lugar. Así se decide.

Congruente con lo anterior, resulta forzoso para este Juzgado Superior declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por el ciudadano William Bracamonte, contra la decisión dictada en fecha 21 de mayo de 2013 por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada, en consecuencia se declara ha lugar la acción de retracto legal arrendaticio incoado, lo cual se indicará en forma expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Y ASÍ EXPRESAMETNE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

En mérito de todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por la abogada MARÍA ALEJANDRA SALAZAR NOGUERA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, contra de la sentencia definitiva proferida el 21 de mayo de 2013 por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada.

SEGUNDO: HA LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, contra de la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., y contra los ciudadanos MARÍA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO y RANDOLPH REVOREDO CHOCANO. En consecuencia, queda el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, subrogado en la persona de la ciudadana MARIA ISABEL SAUMELL DE REVOREDO, en el contrato de venta que suscribió con la sociedad mercantil COMERCIAL BÁEZ CRUZ, C.A., ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de julio de 2002, anotado bajo el Nº 55, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones de esa notaría, y posteriormente registrado ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de septiembre de 2004, bajo el Nº 27, Tomo 37, Protocolo 1º; respecto a un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte de las Residencias “Adán y Eva”, ubicado en la Urbanización La Montaña, El Paraíso, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Departamento Libertador del Distrito Federal, y distinguido con el Nº 11 ubicado en la planta del primer piso, de la torre “Eva”, el cual cuenta con una superficie de ochenta y cinco metros cuadrados con cuarenta y tres decímetros cuadrados (85,43 m2); y que consta de salón-comedor, tres (3) habitaciones, dos (2) baños, cocina y lavadero; alinderado así: Norte, patio exterior norte y pared medianera del apartamento Nº 12; Sur, lateral central; Este, fachada principal y Oeste, patio central sur, escaleras, pasillos y estacionamiento Nº 41; incluyendo un (1) maletero que tiene una superficie de treinta y ocho metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (38,65 m2) aproximadamente. En caso de no cumplir voluntariamente la parte demandada con la subrogación acordada, la inscripción de este fallo producirá, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, los efectos del contrato de venta que ha debido suscribirse con el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE, con la sociedad mercantil COMERCIAL BAEZ CRUZ, C.A., al tratarse de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, por lo que, en ese caso, deberá ponerse a la orden de la anterior compradora (tercero subrrogatario) el precio del bien inmueble, a saber, la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), que equivalen en la actualidad a la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) mediante cheque de gerencia consignado a nombre del juzgado a quo, y una vez que el ciudadano WILLIAM BRACAMONTE haya dado cumplimiento al referido pago del precio, se ordena la inscripción del presente fallo ante el Registro Inmobiliario correspondiente.

TERCERO: Se condena en las costas procesales a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dado que esta sentencia es dictada fuera del lapso legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado, tal y como dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Año 207° de la Independencia y 159° de la Federación, a los veintiocho (28) días del mes de febrero de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,


ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,


Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO

En esta misma fecha, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (3:30 pm.) se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, constante de veinticinco (25) folios útiles.
LA SECRETARIA,


Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO


Exp. No. AP71-R-2013-001001
AMJ/SRR/DS.-