REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
AUDIENCIA ORAL
DEL DÍA VIERNES 13 DE JULIO DE 2018
En horas de despacho del día de hoy, viernes trece (13) de julio del dos mil dieciocho (2018), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijados por este Juzgado para que tenga lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con motivo del juicio que por desalojo sigue el ciudadano RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.-12.440.176, contra el ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.-3.715.032, en el expediente Nº AP71-R-2018-000423/7.311, nomenclatura de este Superior, a fin de que las partes o sus apoderados judiciales expongan en forma oral sus argumentos de hecho y de derecho que consideren convenientes, previo el anuncio del acto a las puertas de este Tribunal por el Alguacil titular del mismo, ciudadano EURO RIERA. La presente audiencia se lleva a cabo en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de mayo de 2018 y ratificado el día 30 del mismo mes y año, por la abogada NORA ROJAS, actuando como apoderada judicial del ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, parte demandada en la presente causa, contra la sentencia dictada en fecha 15 de mayo de 2018 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº AP31-V-2014-001682 nomenclatura llevada por dicho Tribunal; por cuanto fue declarada con lugar la demanda de desalojo intentada. El bien inmueble objeto de la acción de desalojo, está constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 101, piso 10, en la fachada lateral del edificio denominado Torre I, del Conjunto Residencial Taguanes, construido sobre la parcela Nº 14, en el parcelamiento Don Bosco de la Urbanización Boleíta de la Jurisdicción del Municipio Sucre, estado Miranda.
Se deja constancia que se encuentran presentes para este acto el abogado NERIO JOSÉ LEAL BOHORQUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 29.091, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; asimismo, se deja constancia de la comparecencia de las abogadas TERESA E. BORGES G., NORA ROJAS JIMÉNEZ y CARMEN CARVALHO DA ROCHA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 22.629, 104.901 y 130.993, respectivamente, actuando como apoderadas judiciales de la parte demandada apelante. Seguidamente, la Juez le indica a las partes que tienen un tiempo de diez minutos para hacer sus exposiciones.
En este momento, hace uso del derecho de palabra la abogada Teresa Borges, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada apelante, quien expone: “Que en primer lugar y a los fines de ubicarnos en el caso, tenemos que se pretende el desalojo con fundamento en las causales de necesidad y falta de pago, pero que el demandado procedió a contestar la demanda, alegando cuestiones previas y de fondo y en ese mismo acto presentó las pruebas, posteriormente la parte actora, promovió pruebas, y entre ellas, testimoniales, unas para ser evacuadas en el tribunal de la causa, y otras fuera de su jurisdicción en concreto en Maracaibo, estado Zulia. Admitidas las pruebas, el Tribunal ordenó librar el exhorto a los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas con sede en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, lo cual se cumplió. En el mismo oficio se indicó que el lapso de evacuación fijado por el Tribunal sería de 30 de despacho, y que en el tribunal de la causa no había transcurrido ni un día de ese lapso. Se violentó lo dispuesto en el artículo 400 numeral 2 del Código de Procedimiento Civil, que establece que: “…No se entregaran en ningún caso a las partes interesadas los despachos de pruebas para los jueces comisionados…”. Los apoderados actores solicitaron ser designados correo especial, lo cual fue acordado por el tribunal infringiendo la norma invocada, y el Secretario del Tribunal de la causa dejó constancia que el día 10 de abril de 2018, la parte actora retiró el exhorto. No consta en autos que se haya consignado el exhorto devuelto por el Juzgado de la ciudad de Maracaibo al cual le haya correspondido evacuar dichas pruebas testimoniales, ni las resultas del exhorto, por lo que continuaban transcurriendo los días de despacho del lapso de evacuación de pruebas en el tribunal de la causa en relación con las pruebas a ser evacuada en la sede del tribunal de la causa, no así, no han transcurrido los días de despacho del lapso de evacuación de pruebas en el juzgado de la ciudad de Maracaibo donde debieron tomarse las declaraciones testimoniales que le fueron comisionadas o exhortadas, por tanto no han transcurrido los 30 días de despacho, o al menos no consta en autos que hayan o no transcurrido esos días de la evacuación de pruebas, porque no han sido consignadas las resultas del exhorto, lo cual ha provocado la indefensión de su representado. Esto es, una vez concluidos los lapsos de 30 días del lapso de evacuación de pruebas en el juzgado de la causa, el proceso debió quedar suspendido hasta que constaran en autos las resultas del exhorto, para que una vez ingresaran las resultas y constara en el expediente cuantos días del lapso de evacuación habían transcurrido en el Tribunal de Municipio de la ciudad de Maracaibo y cuantos faltaban por transcurrir en el de la causa, de ser el caso, para poder determinar primero en que etapa procesal se encontraba, y posteriormente fijar la audiencia de juicio. Todo ello infringe el artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, pues al no darse cumplimiento se violentó la norma de derecho, el principio de legalidad del proceso, el principio de garantía a la defensa y equilibrio procesal, así como el principio de contradicción y audiencia, pues la parte demandada, no podía saber cuándo se celebraría el siguiente acto del proceso, ya que legítimamente estaba en curso el lapso de evacuación de pruebas, principio de igualdad de las partes, así como el principio de legalidad de las formas procesales, porque las normas procesales son de orden público, resultando alterado el ritmo procesal pautado por la Ley, lesionando gravemente el derecho a la defensa, por lo que solicita la reposición de la causa conforme al artículo 206 del Código de Procedimiento Civil para subsanar ese vicio, al estado de esperar las resultas del exhorto y luego de ello verificar el lapso de evacuación, dejar transcurrirlo en su totalidad, para posteriormente fijarse la audiencia de juicio, y que se anule todo lo actuado desde la fijación de la audiencia de juicio, incluso el auto que indebidamente la fijó, pues el proceso debe suspenderse hasta que consten en autos las resultas del exhorto. Para el caso negado que no se conceda la reposición de la causa, alegamos la perención de la causa, pues desde que se admitió la demanda hasta que la parte actora realizó el primer acto gestionando la citación del demandado, transcurrieron más de los 30 días establecidos en el artículo 267 numeral 1 del Código de Procedimiento Civil, por lo que pide sea declarada la perención de la instancia. Respecto a la sentencia apelada, alude que la misma infringe el artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, pues consta en el escrito de contestación a la demanda que la parte demandada sostuvo entre otros argumentos sobre los cuales no se pronunció el tribunal de la causa, pues la demanda se fundamentó en dos causales de desalojo, que fueron: 1) la falta de pago del canon de arrendamiento y 2) la supuesta necesidad del propietario de ocupar el inmueble; pero tan solo agotó el procedimiento administrativo previo ante el organismo competente, SUNAVI, el procedimiento que debe tramitarse conforme al Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, solamente basado en una de esas dos causales, que fue la alegada en la instancia administrativa, la supuesta necesidad del propietario de ocupar el inmueble; por tanto no podía considerarse agotado dicho procedimiento al incorporar una nueva causal como fundamento de la demanda. Nuestro representado alegó este incumplimiento del necesario procedimiento administrativo previo en relación a la causal de falta de pago en su contestación de la demanda y el a quo no se pronunció, por tanto la sentencia resulta viciada. El inmueble se vendió burlando el derecho de preferencia del inquilino, pues bástese revisar la fecha de la oferta y la fecha de la compra del inmueble por el actora para constatar que el propietario anterior debió cursar nuevamente oferta de venta al inquilino, y al no hacerlo, la venta es nula, y además sujeta a sanción administrativa, tal como lo dispone el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y para la fecha de los hechos aplicaba el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 45, incluso no siendo necesario ejercer acción de nulidad, lo que debió ser observado por el tribunal y declararlo de oficio sin necesidad de requerimiento pues se trataba de un beneficio del inquilino de orden público. Se alegó y probó mediante documentos los depósitos efectuados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio y ante el método de depósito en cuenta abierta por orden de la Sunavi el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento, por lo tanto el tribunal de la causa debió declarar la solvencia del arrendatario demandado, del pago de todos los alquileres pretendidamente insolutos y alega la solvencia del arrendatario. Constan las consignaciones desde mayo 2009 hasta junio de 2015, e incluso algunos pagados dos veces como producto de la implementación de la nueva ley, y no obstante, ser a cargo del arrendador propietario ajustarse a la ley especial, pero fue el arrendatario agotando su extrema diligencia procedió primero ante el extinto tribunal competente para recibir consignaciones y luego a través de la unidad creada al efecto por SAVIL, procedimiento que luego fue modificado por el organismo competente para adecuarse a lo establecido en la ley especial de la materia. Tampoco el sentenciador se pronunció. Se impugnó el documento privado emanado del tercero Eugenio Gutiérrez Ramos, quien no es parte en el juicio ni se le notificó para que acudiera a ratificar su carta privada, en la cual se pretendía demostrar que el demandante estaba siendo desalojado de otro inmueble en el cual no tenía contrato de alquiler que supuestamente pagaba. A este respecto el tribunal silenció toda valoración, por lo que el tribunal incurrió en falso supuesto al dar por probado un hecho con pruebas que no debieron ser valoradas, que no lo fueron pero se dio por probado hechos sin que constara en autos un solo elemento probatorio. Se violentó el artículo 91 parágrafo único de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, pues el tribunal obvió valorar el cumplimiento del deber que establece la ley especial, según el cual, en el caso de demandarse el desalojo con fundamento en el numeral 2 del artículo 91 de la ley especial, debió declarar que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de 3 años, por tanto no dándose cumplimiento a dicha formalidad, que en este caso es esencial porque esta legislación especial es totalmente de orden público, no podía el sentenciador de instancia declarar procedente la demanda, sin que la parte actora haya cumplido con ese requisito. Además, también se prevé que la necesidad deberá ser demostrado por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, y la actora no dio cumplimiento a requisitos formales y esenciales, y no probó en forma contundente como exige la ley la necesidad alegada. No hay certeza del estatus del exhorto, no se sabe si se evacuaron o no, por lo que el tribunal no podía valorarlas. Se evacuó la testimonial del testigo Martin Maximiliano García, de lo cual se desprende que conoce al demandado, que fue su inquilino, que conoce al propietario actual, pues fue a él a quien le vendió el inmueble arrendado, según sus dichos que le ofertó en venta el inmueble al demandado y este le dijo que no estaba interesado, que el demandante agotó gestiones conciliatorias para obtener la desocupación del inmueble. Pero este testigo no debió ser valorado por el tribunal, pues consta en las actas su interés manifiesto en el juicio, así como que su imparcialidad está bastante comprometida, por lo que se infringió el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil al sacar el tribunal conclusiones de sus dichos, que no constan ni en sus declaraciones ni en las actas procesales, resultando que no constituye un testigo idóneo, pero si pudiera ser valorado, nada aporta en relación a la supuesta necesidad alegada. Para poder analizar la causal de supuesta falta de pago, el juez debió revisar si el procedimiento previo a las demandas fue agotado por la parte actora lo fue con fundamento en tal causal, por tanto no puede proceder la demanda por la supuesta falta de pago alegado, ya que solo se agotó para la supuesta necesidad del propietario. La norma establece que se haya dejado de pagar sin causa justificada. Ahora bien, constan en autos las consignaciones y pagos efectuados desde mayo de 2009 hasta junio de 2015. Era a cargo del arrendador-propietario, conforme a la Disposición Transitoria Novena de la Ley especial, adecuarse para lo relativo al pago del canon a lo previsto en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y de no hacerlo la mora es de él y derivada por su incumplimiento. Como es sabido, en el mes de mayo de 2012, se clausuraron las consignaciones por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, tan es así que el Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2012 ofició a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda en la cual se indica que se inició un proceso de inventario general de las causas con fondos de terceros provenientes de la materia arrendaticia de vivienda, con énfasis en el referido tribunal y por ello se suspendió el despacho desde el 16 de abril de 2012, lo cual afectó las consignaciones en materia arrendaticia de vivienda, quedando impedidos por hecho del príncipe los arrendatarios de realizar los pagos a través de esta figura cuando el arrendador se niega a recibir los pagos, como en este caso, o no cumple con lo dispuesto en la ley al no indicar la cuenta donde deben efectuarse los pagos, que lo anterior consta de resolución de la Rectoría Civil de esta Circunscripción Judicial de fecha 14 de mayo de 2012 y no obstante el demandado una vez creada la unidad para resolver lo del pago de los cánones procedió de inmediato, aun cuando la obligación de adecuarse a la ley y para lo relativo del pago del canon era y es a cargo del arrendador propietario, y que hasta la fecha no ha hecho. Que el hecho del cierre del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, competente para recibir consignaciones arrendaticias, no es un hecho imputable al demandado, es un hecho extraño no imputable y del príncipe. Que por todos los motivos precedentemente expuestos, pide sea declarado con lugar la apelación, ordene la reposición de la causa al estado de esperar las resultas del exhorto y posteriormente fijar la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio, o en su defecto, entre a conocer el fondo del asunto debatido, revoque el fallo apelado y declare sin lugar la demanda, por no existir elementos probatorios de la necesidad de ocupar el inmueble, así como haberse incurrido en violación de normas de orden público tanto de procedimiento como normas sustantivas, y no ser procedente la demanda en cuanto a la otra causal invocada relativa a la falta de pago del canon, amén de estar solvente nuestro mandante dadas las pruebas inserta a los autos. Es todo.”.
Seguidamente, hace uso del derecho de palabra el abogado Nerio Leal en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, quien expone: “Que el relato histórico hecho por la representante judicial de la parte demandada no es materia del recurso de apelación, pues el fallo recurrido es la materia de discusión. Consta en autos que el tribunal de instancia se pronunció sobre la cuestión previa opuesta mediante sentencia interlocutoria que no fue apelada por la parte demandada. Que al actor nunca se le notificó sobre las consignaciones arrendaticias que se estaban efectuando, ni conforme con la ley anterior, ni con la actual, y que por ello se fue a la vía administrativa. Respecto a la vulneración del artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, no hubo tal violación porque el lapso probatorio no se suspende. La suspensión del proceso es un acto que debe estar expresamente establecido en la Ley, es la Ley quien dice cuando se suspende el proceso o cuando debe paralizarse. El tribunal no tenía que notificar a las partes del lapso de evacuación de las pruebas, porque el proceso nunca se suspendió, todas las partes estaban a derecho. Así que culminado el lapso de 30 días de despacho para la evacuación de la prueba, el tribunal fijó el acto que correspondía, a saber, la audiencia de juicio y la parte demandada no asistió a dicha audiencia. Además, no se pudo evacuar la prueba testimonial en el estado Zulia en virtud de los problemas de electricidad que están presentando los tribunales en esa jurisdicción e incluso se solicitó en el tribunal que le correspondió conocer que no se evacuara la prueba y se remitiera el exhorto sin resultas al tribunal comitente y aún han salido de dicho tribunal. Por otro lado, la demandada nunca negó los hechos solamente impugnó el hecho de que la notificación no estaba conforme a la ley. Que respecto al alegato de que la falta de pago no había sido presentada ante la SUNAVI como fundamento para habilitar la vía judicial, se demanda con fundamento en la tutela judicial efectiva y no se puede pretender que por cada causa se intente un nuevo procedimiento administrativo previo. Que respecto a la notificación de la sentencia, consta que su representación alegó que ello no era necesario porque las partes estaban a derecho, pero el tribunal no dijo nada en cuanto a ese alegato, constando que la parte demandada se dio por notificado y apeló del fallo dictado. Ratificamos que el artículo 400 del Código de Procedimiento Civil no establece el lapso de suspensión, por lo que el juez no podía ir en contra del artículo 202 en su parágrafo primero, donde se establecen los parámetros de la suspensión, quedando plenamente demostrado en autos los alegatos expuestos en la demanda, tanto de la necesidad como de la falta de pago del demandado, además éste solo paga un canon de arrendamiento de 200 bolívares y mi mandante tuvo que solicitar un crédito hipotecario a Banesco que todavía lo está pagando y quien está disfrutando del inmueble es el arrendatario, pero es mi mandante quien tiene la necesidad de ocupar el inmueble con su grupo familiar, y ello está demostrado en autos; por lo que solicito que sea declarada sin lugar la apelación, confirmada la sentencia apelada en todas sus partes y se condene en costas a la parte demandada. Es todo.”.
Hubo réplica y contrarréplica.
Este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, vista las exposiciones realizadas, y a los fines de dar cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acuerda dictar la sentencia definitiva el día de hoy, trece (13) de julio de 2018; cuyo dispositivo será leído a la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.), mediante acta levantada al efecto, la cual será firmada por los asistentes a dicho acto. Se deja constancia que el fallo en extenso se publicará en horas de despacho del día de hoy. Siendo las diez y cuarenta y cinco de la mañana (10:45 a.m.), la ciudadana juez se retira a dilucidar el caso de marras, a los fines de proferir el fallo correspondiente. Siendo la una y treinta de la tarde (01:30 p.m.), se deja constancia de la presencia del abogado NERIO JOSÉ LEAL BOHORQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y de la comparecencia de las abogadas TERESA E. BORGES G., NORA ROJAS JIMÉNEZ y CARMEN CARVALHO DA ROCHA, apoderadas judiciales de la parte demandada apelante; y se procede a dar lectura al dispositivo del fallo, el cual es como sigue:
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de mayo de 2018 y ratificado el día 30 del mismo mes y año, por la abogada NORA ROJAS, actuando como apoderada judicial del ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, parte demandada en la presente causa, contra la sentencia dictada en fecha 15 de mayo de 2018 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: IMPROCEDENTE el alegato de reposición de la causa, opuesto por la representación judicial de la parte demandada apelante en esta alzada, referido a la violación del ordinal 2º del artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, por resultar inútil dicha reposición. TERCERO: IMPROCEDENTE el alegato de perención breve opuesto por la parte demandada apelante en esta audiencia, por cuanto el fin último de la citación se cumplió, el cual era la comparecencia de la parte demandada al presente juicio. CUARTO: PROCEDENTE, el alegato de fondo opuesto por la parte demandada referido a la inadmisibilidad de la demanda de desalojo con fundamento en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referido a la falta de pago de cánones de arrendamiento, por no haberse habilitado la vía judicial con base a dicha causal. QUINTO: SIN LUGAR la demanda de desalojo seguida por el ciudadano RAFAEL ALONSO MÁRQUEZ RAMÍREZ, contra el ciudadano JESÚS RAMÓN GONZÁLEZ CARABALLO, con fundamento en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por no haberse demostrado mediante prueba contundente la necesidad justificada de ocupar el inmueble arrendado.
Queda ANULADA la sentencia apelada.
Se condena en costas del recurso y del juicio a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente controversia, conforme al artículo 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de julio del dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES.
POR LA PARTE ACTORA,
POR LA PARTE DEMANDADA
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
Exp. Nº AP71-R-2018-000423/7.311
MFTT/EMLR/Gmsb.
Sentencia Definitiva.
Materia Civil.
