REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 208° y 159°
DEMANDANTE: CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, venezolana, mayor de edad domiciliada en España y titular de la cédula de identidad Nº V-4.820.594.
APODERADOS
JUDICIALES: SILVIO FERNÁNDEZ, PEDRO ARAY y ALEJANDRO GARCÍA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 5.028, 11.350 y 16.068, respectivamente.
DEMANDADO: RAÚL ANTONIO MASTROBERARDINO VILA, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.387.794.
APODERADOS
JUDICIALES: MARÍA GÓMEZ y CARLOS KARIM MASRIE abogada en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 235.457 y 25.009, respectivamente.
JUICIO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000313
I
ANTECEDENTES
Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 11 de marzo de 2014, por el abogado CARLOS KARIM MASRIE en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano RAÚL ANTONIO MASTROBERARDINO VILA contra la decisión proferida en fecha 29 de marzo de 2011, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato incoada por la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, en el expediente signado con el Nº AP31-V-2008-002050 de la nomenclatura del aludido juzgado.
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 14 de marzo de 2014, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para sorteo de ley.
Verificada la insaculación de causas el día 26 de marzo de 2014, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior. Por auto dictado en fecha 31 de marzo de 2014, se le dio entrada al expediente y se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, con la advertencia, que una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones y la secretaria dejara constancia en el expediente, este Juzgado procedería a fijar, mediante auto expreso, al tercer (3er) día de despacho siguiente a fin de que tuviese lugar la audiencia oral y pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Notificadas las partes, se fijó la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el día 04 de diciembre de 2018, donde luego de la exposición de ambas partes, este Juzgado declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada y con lugar la presente demanda.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 6 de agosto de 2008, por los abogados Víctor Duarte y Francisco Duarte en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, la cual se fundamentó en los siguientes hechos: 1) Que su mandante dio en arrendamiento tres inmuebles a través de tres contratos autenticados al ciudadano Raúl Antonio Mastroberardino Vila. 2) Que el primer contrato fue sobre un apartamento 5-10 ubicado en el piso 5, edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia la Candelaria, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de febrero de 1999, bajo el Nº74, Tomo 10. En el referido contrato se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs.f 250,00) de acuerdo a la cláusula segunda, a través de la cual también se estableció que la falta de pago de dos cánones era causal para la resolución del contrato. 3) Que el segundo contrato fue sobre un apartamento 07-05, ubicado en el piso 7 de la Torre Norte del edificio Centro Urapal situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia la Candelaria, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de febrero de 1999, bajo el Nº75, Tomo 10. Se fijó el canon por la misma cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs.f 250,00), estableciendo a su vez la misma causal de resolución de contrato por falta de pago. A su vez, se fijó el tiempo de duración de un año prorrogable por anualidades a partir del 1/1/99, con aviso de treinta días de anticipación si no se desea prorrogar, lo cual no ocurrió en ambos contratos. 4) Que el tercer contrato de arrendamiento fue sobre un apartamento identificado con el Nº 6-D, ubicado en el piso 6 del edificio Torre Carabobo, situado este en la Calle Sur 15, entre las esquinas de Peligro y Pele el Ojo, Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de febrero de 1999, bajo el Nº73, Tomo 10. Al igual que los anteriores contratos se estableció el mismo canon de arrendamiento, y en la misma cláusula segunda, se estableció que la falta de pago de dos cánones era causal para la resolución del contrato. Por último, se fijó el tiempo de duración de un año prorrogable por anualidades a partir del 1/5/99, con aviso de treinta días de anticipación si no se desea prorrogar, lo cual no sucedió. 5) Que el arrendatario solo pago por los dos primeros inmuebles la mensualidad correspondiente al mes de enero de 1999, esto dado que su mandante se residenció en España, y por el tercero de los apartamentos no realizó ningún pago, ni siquiera la primera del mes de mayo de 1999. 6) Que el arrendatario tampoco realizó los pagos a la ciudadana Lolimar Blanco o al abogado Henry Molina, personas autorizadas para tal fin, y que su representada así como estas personas agotaron diligencias y éste no dio cumplimiento. 7) Fundamentaron la presente acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 8) Que en nombre de su representada demanda la resolución de los contratos suscritos con el ciudadano Raúl Antonio Mastoberardino Vila, antes identificado para que convenga o sea condenada por el tribunal, en entregar los tres apartamentos en las mismas condiciones en la que los recibió. Asimismo, sea condenado al pago de las costas procesales 8) Estimaron la acción en la cantidad de (Bs. 3.000,00).
La demanda in comento fue admitida por auto de fecha 12 de agosto de 2008, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera ante ese juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación a fin de que se diera contestación a la demanda.
Mediante diligencia presentada en fecha 2 de octubre de 2008 por el abogado Víctor Duarte Edgar Niñez, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos para la práctica de la citación de la parte demandada. Por auto de fecha 3 de octubre, se procedió a librar la compulsa.
Agotados los trámites de citación personal y no siendo posible, la parte actora solicitó se citara mediante carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Por auto fechado 16 de enero de 2009 se ordenó la citación por carteles. Posteriormente, en fecha 11 de marzo de 2009, la representación judicial accionante solicitó la designación de defensor judicial, todo a los fines legales consiguientes.
Por auto de fecha 12 de marzo de 2009, el juzgado de la causa designó como defensor ad litem a la abogada Ángela Merola, ordenando su notificación correspondiente.
Mediante diligencia de fecha 18 de marzo de 2009, el abogado Carlos Karin Masrie se dio por citado en nombre de su representado, consignando en fecha 20 del mismo mes y año, escrito de contestación a la demanda de la siguiente manera: 1) Opuso la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil alegando la incompetencia del tribunal por la cuantía, correspondiéndole a los juzgados de primera instancia y solicitó así fuera declarado. A su vez opuso la cuestión previa del ordinal 5º relativa a la falta de caución o fianza para interponer la demanda, la cual se exige cuando el demandante no se encuentra en el país, con el fin de afianzar el pago de lo que fuere sentenciado. Por otro lado, alegó el defecto de forma de la demanda por haber realizado a acumulación prohibida del artículo 78 eiusdem y que a pesar de existir identidad entre el arrendador y el arrendatario existen dos apartamentos regulados por el órgano competente, los cuales están sujetos a reintegro; además se está consignando el pago de uno de los apartamentos en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción desde el año 2006, por lo cual la acumulación es incompatible. 2) Que la parte actora no tiene cualidad, toda vez que suscribió los contratos estando casada con el ciudadano Alberto Frade, quien es copropietario de los inmuebles y los cánones correspondían a la comunidad conyugal, y su vez consta que habiendo fallecido el mencionado ciudadano, dejó como herederas a las ciudadanas María de la Paz Lamas y Cira Ofelia Lamas de Frade, evidenciándose que esta última fue quien le otorgó poder a los abogados. 3) Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil alegó la prescripción de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes en el primer y segundo contrato de los meses comprendidos desde febrero de 1999 hasta febrero de 2006, y en tercer contrato desde mayo de 1999 hasta febrero de 2006. 4) En lo que denominó el “capítulo VI contestación al fondo” negó, rechazó y contradijo los argumentos expuestos por la parte actora, al indicar que es falso que su representado haya incumplido con los contratos de arrendamiento suscritos por no pagar los cánones correspondientes; indicando a su vez que era falso que se le haya comunicado para que pagara el arrendamiento a otras personas. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que la accionante haya venido a Venezuela en el año 2006. 6) Que su representado le pagaba el canon de arrendamiento de los tres apartamentos desde febrero de 1999 hasta el año 2003, fecha en la que se declaró el control de cambio, que a través de cheques en dólares comprados a nombre de la arrendadora y depositados en una cuenta corriente Nro. 021/0460036 del Banco Bilbao Vizcaya a nombre de ésta, solo pudiendo adjuntar tres, dado que los demás fueron sustraídos. Asimismo, se depositaba cheques en dólares en cuenta corriente Nro. 0000600073 del Banco Pastor, así como en la cuenta corriente Nro. 3940002836 del Banco Caixa Galicia. 7) Que en enero del año 2006 cuando la arrendadora vino a Venezuela, le permitió que viviera en uno de los apartamentos arrendados hasta agosto de 2006, recibiendo dinero de diferentes personas interesadas en la compra de los apartamentos en cuestión, sin cumplir con ellos, por lo cual fue denunciada ante la División Contra la Delincuencia Organizada del CICPC. A su vez, valiéndose de la confianza dada por su representado sustrajo los recibos de pago y los documentos relacionados con los apartamentos. 8) Que por la actuación arbitraria de la arrendadora, su representado procedió a consignar el pago de los cánones ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio con el expediente signado 2006-1572. 9) En lo que denominó el “capítulo VII reconvención” indicó que los inmuebles arrendados se encuentran regulados por el Ministerio de Fomento, el cual regula el pago de los cánones, en virtud de esto la reconvención planteada se fundamenta en la diferencia de canon de arrendamiento fijado en los contratos, evidenciándose la existencia de sobre alquileres. 10) Solicitó se declare improcedente la demanda por resolución de contrato y con lugar la reconvención. 11) Por último, se rechazó el valor de la demanda por ser insuficiente e ilegal, al no cumplir con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual rige todo lo referente al valor de las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, y la referida cuantía se realiza con la finalidad de suprimirle a la contraparte la utilización del recurso de casación.
El dia 20.3.2009 se declaró inadmisible la reconvención, luego en fecha 23 de marzo de 2009 el juzgado de la causa procedió a declarar sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante escrito presentado en fecha 24 de marzo de 2009, la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas en el presente asunto. Luego, consta que el juzgado a quo emitió pronunciamiento en relación a su admisibilidad, mediante auto librado en fecha de marzo de 2009.
Finalmente, luego de evacuadas las pruebas, el juzgado de cognición en fecha 29 de marzo de 2011 dictó sentencia en el presente asunto, declarando con lugar la demanda de resolución de contrato, condenando en costas a la parte demandada, la cual fue recurrida por la parte demandada como ya fue relatado.
III
DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA EN ALZADA
Notificadas las partes, revelan estas actas que este Tribunal fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el 04 de diciembre de 2018. A dicho acto, concurrieron los apoderados judiciales de la parte actora y la apoderada judicial de la parte demandada; acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:
“…En este estado, intervino el abogado, SILVIO FERNÁNDEZ ut supra identificado, y expuso: “… En este estado el Dr. Silvio Fernández en calidad de asistente del Sr. Victor Barrios, quien es apoderado de la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade, identificado con cédula de identidad N 13.728.504 , e igualmente apoderado de María de la Paz Frade, mediante documento poder que en el presente acto, a pesar de que se encuentran las copias en el expediente, presento en original para hacer valer en sus efectos subsiguientes, debidamente apostillados. Igualmente consigno la sustitución de este poder a los abogados Silvio Fernández, Pedro Rafael Aray y Alejandro García identificados con cédula de identidad 2.969.184 y 1.190.468 y 4.079.607 respectivamente, por Inpreabogado 16.068, 5.028 y 11.350 en el mismo orden que se presentan, por el cual el ciudadano Víctor Lorenzo Barrios Oliva ya identificado sustituye poder en los abogados identificados ut supra y lo consigno en ocho (8) folios útiles en este mismo acto. Igualmente consigno copia certificada del documento poder otorgado por la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade al ciudadano Víctor Lorenzo Barrios Oliva y la ciudadana Lolimar Blanco, el cual fue sustituido en el poder anteriormente consignado, esto se consigna en cinco (5) folios útiles. Solicito pues que previa lectura de estos documentos por secretaria surtan sus plenos efectos legales y quede totalmente desvirtuada la oposición hecha por la demandada en cuanto a la personería de la parte actora. Igualmente pido al tribunal que se revise como punto previo las razones por las cuales la sentencia apelada se publicó en fecha 29 de febrero de 2011 y la presente apelación la cual estamos celebrando este acto de conciliación, audiencia se produjo el 11 de marzo de 2014, razón por la cual, esta defensa de la parte actora nos llama mucho la atención y queremos el Tribunal le preste atención. De tal manera, pedimos al honorable Tribunal se ratifique el fallo de primera instancia y se ordene lo ya establecido en el dispositivo de dicha decisión con todos los pronunciamientos del ley. Es todo…”. En este estado, el Tribunal pasa dictar el dispositivo pertinente siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y expone: “…Conoce este Tribunal de la apelación ejercida por la parte demandada contra a decisión dictada en fecha 29 de marzo de 2011 por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato incoada por la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade contra el ciudadano Raúl Antonio MASTROBERARDINO Vila, con relación al incumplimiento del pago oportuno de las pensiones de arrendamientos, en relación a los apartamentos 5-10, del edificio Centro Urapal, apartamento Nº 7-5 de la Torre Norte del Edificio Centro Urapal y apartamento 6-D de la Torre Carabobo ubicados todos en la Parroquia La Candelaria de esta ciudad de Caracas. El referido fallo declaró sin lugar las cuestiones previas de los ordinales 5º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que al no tener previsto recurso de apelación nada tiene que analizar nuevamente este juzgador al respecto. Igualmente se declaró procedente la impugnación a la cuantía de la demanda y se declararon prescritas las pensiones locativas hasta el mes de febrero de 2006, aspectos estos que no fueron recurridos por la parte actora, quedando firmes por tal motivo. En cuanto a la impugnación del poder presentado por la parte actora ante el juzgado a quo por no estar supuestamente firmado por el otorgante y no cumplir con los requisitos previstos para el otorgamiento de poder en el extranjero, frente a lo cual la parte actora hizo valer los mismos y consignó en original los referidos poderes, considera este Tribunal que los mismos cumplen con los requisitos previstos en los artículos 151 y 157 eiusdem, motivo por el cual se desecha la impugnación. En lo que respecta a la defensa de fondo de falta de cualidad es evidente, que la parte actora como co-propietaria de los inmuebles, goza de legitimación ad caussam para intentar el presente juicio, mas cuando la misma es quien figura como arrendadora de los inmuebles, no siendo discutido en juicio la propiedad de los mismos. En presente asunto, en razón de la prescripción de los cánones de arrendamiento, declarados procedentes por el a quo hasta el mes de febrero de 2006, ven el sub iudice se procederá al análisis del cumplimiento contractual en lo que respecta al pago de las pensiones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2006 al mes de julio de 2008. En tal sentido, se debe confirmar lo explanado en el fallo recurrido, en cuanto a que la parte demandada no demostró efectivamente sus respectivos alegatos en lo atinente a los motivos que le impidieron cumplir efectivamente con el pago de los cánones, especialmente con los referidos a la sustracción de los recibos de pago por parte de la arrendadora y en cuanto a las consignaciones arrendaticias, en relación al apartamento 5-10 del Edificio Centro Urapal se evidencia efectivamente fueron correctamente realizadas las pensiones desde septiembre de 2006 al mes de agosto de 2008, empero no hay constancia de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo al mes de julio del año 200, lo que torna procedente la resolución contractual respecto a este inmueble. Asimismo, en lo atinente a los apartamentos 6-D del Edificio Torre Carabobo y el apartamento 7-5 del la torre Norte del Edificio Centro Urapal, no probó la parte demandada el pago oportuno de los meses de marzo de 2006 al mes de julio 2008, resultando procedente la resolución contractual por el incumplimiento de la falta oportuna de pago de los cánones de arrendamiento…”. Por lo antes expuesto, este Tribunal actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara sin lugar el recurso de apelación ejercido confirmándose el fallo recurrido y se imponen las costas a la parte demandada, por lo cual se declara con lugar la demanda de resolución de contrato incoada por la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE contra el ciudadano RAÚL ANTONIO MASTROBERARDINO VILA. Se ordena la entrega materia de los bienes inmuebles objeto de los contratos de arredramiento cuya resolución se declara, previo agotamiento del procedimiento administrativo previo en fase de ejecución todo conforme a la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. El fallo in extenso será publicado dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la presente fecha. Se deja constancia que siendo las doce y cuarenta y cinco minutos del medio día (12:45 p.m.) finalizada la audiencia compareció la abogada MARÍA GÓMEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 235.457 en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, quien solicitó se dejara constancia de su presencia en este acto Es Todo…”.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Estando en la oportunidad legal para proferir el fallo in extenso, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:
Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 11 de octubre de 2014, por el abogado CARLOS KARIM MASRIE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha 29 de marzo de 2011, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato impetrada. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:
“…Ahora bien, en el caso bajo estudio, probada como ha quedado la celebración de los contratos que fueron suscritos entre las partes contendientes del presente proceso, que son los instrumentos que contienen las estipulaciones convenidas y de los mismos se desprende la existencia de todas y cada una de las obligaciones asumidas en el mismo y que concretamente se circunscribe al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo de 2.006 al mes de julio de 2.008, que son los cánones a tomar en consideración por haberse declarado la prescripción de los meses anteriores en capitulo que antecede, las pruebas aportadas por la parte demandada a los fines de demostrar los hechos expuestos como fundamento de su excepción, no producen efectos liberatorios a su favor por las razones que se expresan:
En lo que respecta a los apartamentos distinguidos con los Nros. 07-05, ubicado en el Piso 7 de la Torre Norte del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital y el apartamento 6-D, el cual está ubicado en el Piso 6 del Edificio Torre Carabobo, situado en la Calle Sur 15, entre las Esquinas de Peligro y Pele el Ojo, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital; no consta en autos elemento probatorio alguno del cual se desprenda el pago de los meses que van del mes de marzo de 2.006 al mes de julio de 2.008, por tanto, la resolución por falta de pago en lo que respecta a estos inmuebles resulta procedente en derecho y así será declarado en el dispositivo del presente fallo. Con relación al apartamento 5-10, ubicado en el Piso 5 del Edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, que de acuerdo a lo aducido por la parte demandada, como sustento de su excepción, fue pagado directamente a la actora, pero a finales de agosto de 2.006 viajó a España sustrayendo todos los recibos de pagos y documentos relacionados con los apartamentos arrendados, razón por la cual interpuso denuncia en su contra y a para cumplir con su obligación consignó los cánones en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio; observa el Tribunal que de las probanzas aportadas, en especial del recaudo aportado a los autos marcado con la letra E, no se desprende en modo alguno que el demandado haya acudido, como el lo señala a interponer denuncia alguna contra la parte actora por las razones que expresa en la contestación; pues lo verdaderamente contenido en el citado documento es un requerimiento para que comparezca a la División Contra la Delincuencia Organizada del Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalisticas, que de acuerdo con lo que el mismo afirma está relacionado con la denuncia que fue interpuesta por terceras personas ajenas al proceso contra la parte actora y no guarda pertinencia con el mérito de lo que aquí se discute. De la misma manera, observa el Tribunal que del análisis a las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial se constata la inconsistencia de los hechos alegados por el demandado, pues en su escrito dirigido al Tribunal señala que los cánones fueron pagados hasta el mes de agosto de 2.006 y le fueron sustraídos el 9 de septiembre de 2.006, situación que hace surgir duda razonable respecto a la veracidad de los hechos expuestos pues mal puede haber sustraído la actora documento alguno el 9 de octubre cuando según sus propias afirmaciones se fue del inmueble a finales de agosto, de tal modo que no aportó el demandado, elemento probatorio alguno que sanamente apreciado permita inferir en quien aquí sentencia la veracidad de sus afirmaciones.
En lo que se refiere a las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, debe acotarse que de conformidad con lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato el canon de arrendamiento debía ser pagado por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes.
En concordancia con lo anteriormente expuesto el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, es decir, la consignación hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento del respectivo mes, Debe existir mora del acreedor en recibir el pago, que se trate de una pensión exigible y que no contradiga la regulación.
Las consignaciones correspondientes a los meses que van desde el mes de septiembre de 2.006 a agosto de 2.008, fueron válidamente efectuadas, al ser realizadas dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes, sin embargo como se señaló anteriormente ello no enerva la pretensión de la parte actora, porque no hay constancia de que ciertamente pagó los cánones correspondientes a los meses de marzo a julio de 2.006, por tanto la presente demanda debe prosperar y así será expuesto.
Ahora bien, siendo la obligación principal del arrendatario la de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, las probanzas aportadas nada aportan a su favor, pues no logró desvirtuar en la secuela del proceso, las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, al no probar que estaba solvente en el pago de los cánones que le fueron imputados como incumplidos.
En razón a la motivación efectuada, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS, SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA y CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentó CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE contra ANTONIO MASTROBERNARDINO VILA en consecuencia se declaran resueltos los tres contratos de arrendamiento suscritos entre la parte actora y la parte demandada sobre tres apartamentos identificados…”
Establecido lo anterior, debe previamente este jurisdicente establecer el thema decidendum en este caso, el cual se circunscribe en la pretensión de la parte accionante de resolución de tres contratos de arrendamiento sobre tres inmuebles celebrado con el ciudadano Raúl Antonio Mastroberardino Vila, toda vez que éste solo pago por los dos primeros inmuebles la mensualidad correspondiente al mes de enero de 1999, dado que la arrendadora se residenció en España, y por el tercero de los apartamentos, específicamente el Nº 6-D no realizó ningún pago ni a la arrendadora o a los ciudadanos Lolimar Blanco o Henry Molina, personas autorizadas para tal fin; razón por la cual se procedió a demandar la resolución de contrato. Adicionalmente, se debe precisar que con relación a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 5º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las mismas no son objeto de apelación de acuerdo al artículo 357 eiusdem, por la cual nada debe decidir este juzgador al respecto. Por otro lado, en lo que se refiere a la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada, se observa que la misma fue modificada por el juzgado a quo en la cantidad de Bs. 84.250, en beneficio de la parte recurrente ante esta alzada, y al no ser objeto de apelación por la parte actora, se entiende que la misma se conformó con la decisión. Siendo así, este aspecto queda fuera del análisis de este juzgador, a los fines de no incurrir en el vicio de la “non reformatio im peius”.
En la litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo los argumentos expuestos por la parte actora, al indicar que era falso que su representado incumpliera con los contratos de arrendamiento suscritos por no pagar los cánones correspondientes; indicando a su vez que era falso que se le haya comunicado para que pagara el arrendamiento a otras personas, y que este pagaba el canon de arrendamiento de los tres apartamentos desde febrero de 1999 hasta el año 2003, fecha en la que se declaró el control de cambio, a través de cheques en dólares comprados a nombre de la arrendadora y depositados en una cuenta corriente Nro. 021/0460036 del Banco Bilbao Vizcaya a nombre de ésta, solo pudiendo adjuntar tres, dado que los demás fueron sustraídos. Asimismo, indicó que en enero del año 2006 cuando la arrendadora vino a Venezuela, le permitió que viviera en uno de los apartamentos arrendados hasta agosto de 2006, recibiendo dinero de diferentes personas interesadas en la compra de los apartamentos en cuestión, sin cumplir con ellos, por lo cual fue denunciada ante la División Contra la Delincuencia Organizada del CICPC y que esta valiéndose de la confianza dada por su representado sustrajo los recibos de pago y los documentos relacionados con los apartamentos. Por último, que dada la actuación arbitraria de la arrendadora, su representado procedió a consignar el pago de los cánones ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio con el expediente signado 2006-1572.
Determinado lo anterior, procede este sentenciador a fijar el orden decisorio en el sub examine, por lo que en primer lugar emitirá pronunciamiento respecto a la impugnación del poder que faculta a los apoderados judiciales de la parte actora, por indicar que no cumplía con las formalidades previstas en los poderes otorgados en el extranjero. Seguidamente, este juzgador se pronunciará sobre el alegato referido a falta de cualidad, en el cual adujo que los contratos fueron suscritos por la parte actora siendo cónyuge del de cujus Alberto Frade, debiendo traer a juicio a otros herederos. De manera seguida, dependiendo de la procedencia o no de los anteriores puntos previos, procederá este Tribunal a dirimir el fondo debatido con vista a la valoración de las pruebas aportadas por las partes.
PRIMERO: Establecido lo anterior, pasa este sentenciador a emitir pronunciamiento respecto al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, en el cual impugnó el instrumento poder que fuere otorgado por los ciudadanos Lolimar Blanco y
Víctor Barrios por la parte actora.
En este sentido, a fin de resolver el presente punto previo, corresponde citar lo establecido en el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Artículo 151. “…El poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica (…)”
Por su parte, el artículo 157 eiusdem, a la letra dispone:
Artículo 157. “…Si el poder se hubiere otorgado en país extranjero que haya suscrito el Protocolo sobre uniformidad del Régimen Legal de los Poderes y Convención Interamericana sobre Régimen Legal de Poderes para ser utilizados en el extranjero, deberá llenar las formalidades establecidas en dichos instrumentos, en caso contrario, deberá tener las formalidades establecidas en las leyes del país de su otorgamiento. En ambos casos, el poder deberá estar legalizado por un magistrado del lugar o por otro funcionario público competente, y por el funcionario consular de Venezuela, o en defecto de éste, por el de una nación amiga. Caso de haberse otorgado en idioma extranjero, se lo traducirá al castellano por Intérprete Público en Venezuela.
Podrá también otorgarse el poder ante un agente del servicio exterior de la República en el país del otorgamiento, sujetándose a las formalidades establecidas en el presente Código…”
Al respecto, conviene señalar lo que ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº127, de fecha 12 de septiembre de 2003, expresó que:
“...La impugnación del mandato judicial debe estar orientada mas que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacia aquéllos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y carácter de documento auténtico. Vale decir que la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato.
Al respecto, la Sala en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, se pronunció en los siguientes términos:
“...Es muy importante tener en cuenta que la impugnación del mandato judicial está creada para corroborar si la persona que otorgó el poder en nombre de otra, detenta la representación que aduce y que tal impugnación no está diseñada por el legislador para atacar simples defectos de forma. Se permite la Sala, para ilustrar sobre este particular, transcribir un extracto de su criterio plasmado en la sentencia Nº 310 de fecha 8 de abril de 1999 (caso Fogade e Inmobiliaria Cadima), que es del tenor siguiente: ‘Es muy importante resaltar que la impugnación, se repite, no diseñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino mas bien para detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto. De igual forma, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria: o pide la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas o prueba que el otorgante carecía de facultad para otorgar el poder’...”. (Resaltado de la Sala)...”
En consonancia con lo anterior, la misma Sala de Casación Civil en sentencia Nº 737, de fecha 1 de diciembre de 2003, precisó:
“…Como puede observarse del texto mismo del poder, los mandante expresamente confirieron a su mandatario la facultad de nombrar apoderados judiciales que los representen en juicio, por lo que, había sido la voluntad expresa de los mandantes, que su representante pudiera constituir apoderados judiciales en abogados de su confianza.
En relación a los requisitos esenciales para otorgar los poderes, la Sala, en sentencia N° 287, de fecha 6 de junio de 2002, juicio Chrysler de Venezuela, L.L.C. contra Vail Motors, C.A. y otra, expediente N° 2001-000045, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, dijo:
“...Integrando las disposiciones legales transcritas tenemos que: El poder debe constar en forma autentica o pública; que el poder cuando se otorga a nombre de otra persona natural o jurídica o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante debe enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejercen. Estas circunstancias las hará constar el funcionario. Y por último, que el poder se puede otorgar apud-acta ante el secretario del Tribunal quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad.
(...Omissis...)
Considera la Sala, que no solamente deben constar aquellos documentos que acrediten la representación del otorgante, sino que también el funcionario fedatario certifique, mediante nota estampada en el cuerpo del poder o en anexo, haber tenido a su vista los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten el carácter que se abroga el otorgante. (Subrayado de la Sala)…”.
Sentadas estas precisiones, procede quien aquí juzga a establecer sus respectivas conclusiones con relación a la impugnación realizada por la representación judicial de la parte demandada, donde adujo que el referido poder no cumplía con los requisitos establecidos a tal efecto en la norma civil adjetiva. Ante estas aseveraciones, observa este juzgador, que los apoderados judiciales de la parte actora hicieron valer los mismos, consignando además en la audiencia oral y pública el poder en original, el cual fue otorgado ante el Notario del Ilustre Colegio de Galicia, con legalización y apostilla conforme a la Convención de la Haya, y presentado posteriormente en el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el Nº 45, folio 276, tomo 16. Por lo cual, se dio cumplimiento a los requisitos previstos en el Código de Procedimiento Civil, para tener validez en la República Bolivariana de Venezuela, razón por la cual se considera improcedente la impugnación bajo análisis. Así se decide.
SEGUNDO: Procede este juzgador a emitir pronunciamiento en lo que respecta a la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada, ya que –a su decir- la parte actora carece de cualidad para estar en juicio.
Así entonces, en relación a la falta de cualidad, debe comenzar este ad quem haciendo énfasis en el criterio doctrinal respecto a la cualidad o legitimatio ad causam, fijado por el maestro patrio Luís Loreto Hernández, quien la define como:
“…Una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. (…) Tiene cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda…”. (Ensayos Jurídicos. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987. Páginas 183 y 187).
Asimismo, el autor Arístides Rengel Romberg, ha expresado lo siguiente:
“…La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene la legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez la legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…”.
De tal manera, es necesario destacar que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal, es una condición necesaria para que pueda proferirse una sentencia de fondo, lo cual está íntimamente relacionado con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta a que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto, de que fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito, lo cual sólo se verifica ab initio con la pura afirmación del actor y de los términos mismos de la demanda, resultando posible considerar el problema de la cualidad en los términos mismos de la demanda y antes de analizar el mérito de la pretensión, pues evidentemente se trata de un presupuesto para hacer valer el derecho invocado y para que se pueda válidamente dictar la sentencia de fondo correspondiente.
En el sub lite, la representación judicial de la parte accionada adujo que la parte actora carecía de cualidad para actuar en juicio, toda vez que los contratos de arrendamiento fueron suscritos por ésta siendo cónyuge del de cujus Alberto Raimundo Frade Sanmartin, quien al fallecer dejó a la ciudadana María de la Paz Lama de heredera junto con su cónyuge.
Ante estas circunstancias, se observa que la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade suscribió los contratos de arrendamiento cuya resolución pretende, y que a su vez la misma es co- propietaria de los inmuebles, hechos que no resultaron controvertidos, por lo cual la referida ciudadana ostenta cualidad para instaurar la demanda, debiendo indicar además que en el caso bajo estudio, no se encuentra en discusión la propiedad u otro derecho real, motivo por el cual se debe declarar improcedente el alegato que en este sentido esgrimió la representación judicial demandada. Así se decide.
Despejado lo anterior, a este sentenciador le corresponde entonces emitir pronunciamiento en relación al mérito de la causa, pero para ello, corresponde previamente analizar las pruebas promovidas por las partes intervinientes a lo largo del iter procesal:
PARTE ACTORA:
Junto al escrito libelar:
• Marcado con la letra “B” copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE y el ciudadano RAUL ANTONIO MASTROBERARDINO, sobre un inmueble identificado con el Nº 5-10, piso 5 del Edificio Centro Urapal, esquina de Urapal, ubicado en la Av. Urdaneta, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Primera del Municipio libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de febrero de 1999, inserto bajo el Nº 74, Tomo 10.
• Marcado con la letra “C” copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE y el ciudadano RAUL ANTONIO MASTROBERARDINO, sobre un inmueble identificado Nº7-5, piso 7 del Edificio Centro Urapal, esquina de Urapal, ubicado en la Av. Urdaneta, Parroquia La Candelaria, Municpio Libertador, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Primera del Municipio libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de febrero de 1999, inserto bajo el Nº 75, Tomo 10.
• Marcado con la letra “D” copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE y el ciudadano RAUL ANTONIO MASTROBERARDINO, sobre un inmueble identificado Nº 6-D, piso 6 del Edificio Torre Carabobo, entre las esquinas Pelo el Ojo a Peligro, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Primera del Municipio libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de febrero de 1999, inserto bajo el Nº 73, Tomo 10.
Respecto las anteriores documentales, se observa que las mismas no fueron, tachadas, impugnadas o desconocidas, en las cuales se evidencia la relación arrendaticia y las estipulaciones contractuales asumidas entre los ciudadanos Cira Ofelia Lamas de Frade y el ciudadano Raúl Antonio Mastroberardino, motivo por el cual, este Tribunal las aprecia de conformidad con lo previsto los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 y del Código Civil. Así se establece.
PARTE DEMANDADA:
Junto a la contestación:
• Marcado con la letra “A” copia simple de acta de defunción emanada del Registro Civil de A Coruña, España en fecha 13 de enero de 2006 del ciudadano ALBERTO RAIMUNDO FRADE SANMARTIN. De esta documental se observa, que la misma no guarda relación con el thema decidendum y no resulta pertinente a fin de resolver la controversia. En consecuencia se desecha del proceso. Así se establece
• Marcado con la letra “A1” copia simple del contrato de compra venta celebrado entre el ciudadano ANTONIO VIZCAINO ARIAS vendedor y la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, compradora sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado Nº 6-D, piso 6 del Edificio Torre Carabobo, entre las esquinas Pelo el Ojo a Peligro, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, ante el Registro Público, Oficina Subalterna Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Federal, en fecha 11 de julio de 1995, bajo el Nº 25, Tomo 4, Protocolo 1ero.
• Marcado con la letra “A2” copia simple del contrato de compra venta celebrado entre el ciudadano CONSTANTINO EMILIANO RAMIL PIÑON vendedor y el ciudadano ALBERTO RAIMUNDO FRADE SANMARTIN, comprador sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 5-10, piso 5 del Edificio Centro Urapal, esquina de Urapal, ubicado en la Av. Urdaneta, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, ante el Registro Público, Oficina Subalterna Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Federal, en fecha 28 de octubre de 1986, bajo el Nº 40, Tomo 13, Protocolo 1ero.
• Marcado con la letra “A3” copia simple del contrato de compra venta celebrado entre el ciudadano JORGE FIDEL HUENUFIL FRIAS, vendedor y los ciudadanos ALBERTO RAIMUNDO FRADE SANMARTIN y CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, compradores sobre un inmueble identificado Nº7-5, piso 7 del Edificio Centro Urapal, esquina de Urapal, ubicado en la Av. Urdaneta, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, y protocolizado ante el Registro Público, Oficina Subalterna Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Federal, en fecha 15 de junio de 1992, bajo el Nº 02, tomo 48, Protocolo 1ero.
De las anteriores documentales, se evidencia el carácter de propietario que ostenta la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE y el de cujus ALBERTO RAIMUNDO FRADE SANMARTIN sobre los inmuebles objeto de la controversia. Se observa que al tratarse de documentos públicos los cuales no fueron tachados, desconocidos o impugnados por la parte demandada, es por lo que este Juzgador le confiere valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Marcado con la letra “B” copia de cheque de gerencia, identificado con el Nº 002122892, emitido del Banco Citibank N.A. de fecha 21 de octubre de 1999, a nombre de la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade por la cantidad de mil doscientos treinta y ocho dólares (USD 1.238,00).
• Marcado con la letra “B1” copia de cheque de gerencia, identificado con el Nº 002123835, emitido del Banco Citibank N.A. de fecha 13 de diciembre de 1999, a nombre de la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade por la cantidad de dos mil dólares (USD 2.000,00).
• Marcado con la letra “B2” copia de cheque de gerencia, identificado con el Nº 00070347, emitido por el Banco de Caracas C.A., de fecha 5 de enero de 2000, a nombre de la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade por la cantidad de mil ciento sesenta dólares (USD 1.160,00).
• Marcado con la letra “C” estado de cuenta proveniente del Banco Provincial de fecha 1 de noviembre de 2006 en el cual se evidencian movimientos bancarios desde el 15.8.2006 al 1.11.2006 de la cuenta corriente Nº 0108-0229-66-0100030263, titular Cira Ofelia Lamas de Frade. Asimismo, consta un comprobante de depósito del Banco Provincial, de fecha 15.3.2006 cuenta corriente 0100030263 a nombre de la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade por la cantidad de quinientos setenta y cinco mil bolívares. (Bs. 575.000,00).
• Marcado con la letra “C1” estados de cuenta del Banco Provincial de fecha 8 de noviembre de 2006 en el cual se evidencian movimientos bancarios en el primero de estos desde el 4.7.2006 al 22.8.2006 y el segundo desde el 22.8.2006 al 8.11.2006 de la cuenta corriente Nº 0108-0229-66-0100030263, titular Cira Ofelia Lamas de Frade.
Con respecto a los pagos antes señalados, se evidencia que, a pesar de que estos e fueron efectuados dentro del período de vigencia del contrato, estos pagos no corresponden al monto que fue establecido como pago de canon de arrendamiento, previsto en la cláusula segunda de los contratos, y no consta regulación alguna suscrita por las partes que evidencie que se autorizaba a realizar los pagos en moneda extranjera; además no se evidencian los conceptos de estos pagos. En este sentido, los mismos se desechan del proceso. Así se decide.
• Marcado con la letra “D” y “E” en original boletas de citación dirigida a la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade y Raul Mastroberardino, emanada por el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, División Contra la Delincuencia Organizada, para que comparecieran en fecha 13.10.2006. De esta documental se observa que si bien es cierto que la misma es emanada de un órgano de la administración pública, la referida documental no guarda ningún tipo de relación con el caso bajo estudio, por esta razón se desechan del proceso. Así se establece.
• Marcado con la letra “F” en copia certificada expediente de consignaciones arrendaticias, signado con el Nº 2006-1572 llevado por Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, cuya fecha de apertura y consignación fue 20.10.2006. De esta documental se evidencia las consignaciones arrendaticias realizadas por el arrendatario ciudadano Raúl Mastroberardino desde el mes de octubre de 2006 hasta febrero de 2009, respecto al apartamento Nº5-10 del Centro Urapal. Este juzgador otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en virtud de no haber sido impugnada por la parte contraria; acreditando el pago de las pensiones que ahí se describen desde septiembre de 2006 al mes de agosto de 2008 sin que prueben el pago de los meses de marzo a julio de 2006. Así se establece.
• Marcado con la letra “H1” en copia certificada expediente signado con el Nº 77617-F14 emanado del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, en el cual se solicitó la regulación para la vivienda en el anterior Ministerio de Fomento, sobre los inmuebles objeto de la controversia. De esta documental se observa que si bien es cierto que la misma es emanada de un órgano de la administración pública, la referida documental no guarda ningún tipo de relación con el caso bajo estudio de resolución contractual por incumplimiento, donde no se demanda el cobro de las pensiones locativas y la pretensión por reintegro de sobre alquileres fue declarada inadmisible, por esta razón se desechan del proceso. Así se establece.
En fase probatoria:
• Copia simple del pasaporte del titular Raúl Antonio Mastroberardino Vila. De la anterior documental, se observa que a pesar de tratarse de un documento público administrativo, nada aporta a la resolución de la presente controversia. Por esta razón se desecha del proceso. Así se establece
• Promovió prueba testimonial de los ciudadanos WILMER ALEXANDER PARTIDAS BURGUILLOS, EWER ARNOLFO QUIÑONES ZAMBRANO y YELITZA JOSEFINA GONZALEZ NAVAS, quienes declararon por ante el tribunal de la causa en fecha 2 de abril de de 2009, de la siguiente forma:
WILMER ALEXANDER PARTIDAS BURGUILLOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.949.902, quien en fecha 2.4.2009, al momento de su declaración expresó lo siguiente: “…PRIMERA: ¿ Diga el testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE? CONTESTO: Sí, si la conozco, es todo. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si conoce de vista trato y comunicación al señor RAUL ANTONIO MASTROBERARDINO VILA? CONTESTO: Sí, lo conozco, es todo. TERCERA: ¿Diga el testigo, si SABE y le consta que el señor RAUL MASTROBERARDINO, es inquilino de la señora CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, de tres apartamentos ubicados en la parroquia la candelaria? CONTESTO: Sí, si me consta. CUARTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que el señor RAUL MASTROBERARDINO, y la señora CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, tienen buena relación de amistad y fraternidad? CONTESTO: Bueno por lo que yo vi, si. QUINTA: ¿Diga el testigo, si la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE, se encuentra domiciliada en España? CONTESTO: Bueno me imagino que sí, porque yo no la he visto mas. SEXTA: ¿ Diga el testigo, si la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE estuvo en Venezuela en el año 2006, para vender los tres apartamentos alquilados? CONTESTO: Bueno lo que ella me dijo si, porque yo siempre la acompañaba a todos lados, yo siempre andaba con ella es todo. SEPTIMA: ¿ Diga el testigo, si sabe y le que la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE cuando se vino a Venezuela estuvo viviendo durante varios meses en el apartamento Nº 10 del piso 5 edificio Centro Urapal el cual está alquilado y ocupado por el señor RAUL MASTROBERARDINO? CONTESTO: Sí, si, para allá era que yo la iba a buscar. OCTAVA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE ofreció en venta los tres apartamentos antes mencionados recibiendo cantidades de dinero de los compradores para reservarlos, sin que haya cumplido con ellos? CONTESTO: Una o dos veces vi que recibió dinero, que cantidad no sé. Es todo. NOVENA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta, que por el incumplimiento de la señora CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, fue denunciada por los compradores, ante el departamento de Delincuencia Organizada del CICPC.? CONTESTO: Supe por el señor Raúl que me comento eso, o sea, pregunte por ella y él me comentó. DECIMA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta, si en el año 2006, fue contratado por la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE para pintar y limpiar dos de los apartamentos alquilados, el primero ubicado en la torre Carabobo y el segundo en el Edificio centro urapal? CONTESTO: Si, si lo hice, en realidad lo que hice fue limpiarlo y hacerle retoquitos. DECIMA PRIMERA: ¿Diga el testigo, si ha colaborado con la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE para mostrar los apartamentos a los compradores interesados? CONTESTO: La mayoría de las veces. DECIMA SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si acompañaba a la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE, en el año 2006, a la Administradora RINCÓN HERRERA, al SUPERMERCADO, y otros lugares? CONTESTO: Sí, al Unicasa, al Edificio Iberia, y a su casa. Cesaron. En este estado, la representación judicial de la parte actora, se abstiene a repreguntar al declarante…”
YELITZA JOSEFINA GONZALEZ NAVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.723.898, quien en fecha 2.4.2009, al momento de su declaración expresó lo siguiente: “…PRIMERA: ¿Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE? CONTESTO: Sí, si la conozco, es todo. SEGUNDA: ¿Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación al señor RAUL ANTONIO MASTROBERARDINO VILA? CONTESTO: Sí, lo conozco, es todo. TERCERA:¿ Diga la testigo, si SABE y le consta que el señor RAUL MASTROBERARDINO, es inquilino de la señora CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, de tres apartamentos ubicados en la parroquia la candelaria? CONTESTO: Sí, si me consta porque yo revisé los tres apartamentos y el señor Raúl los tenía alquilado. CUARTA: ¿ Diga e la testigo, si sabe y le que la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE cuando se vino a Venezuela estuvo viviendo durante varios meses en el apartamento Nº 10 del piso 5 edificio Centro Urapal el cual está alquilado y ocupado por el señor RAUL MASTROBERARDINO? CONTESTO: Sí, se y me consta como lo dije antes yo fui y ella estaba quedándose con el señor Raúl su inquilino. QUINTA: ¿Diga la testigo, si por instrucciones precisas de la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE, ofreció en venta los tres apartamentos alquilados recibiendo cantidades de dinero de los compradores? CONTESTO: Si ofrecí porque yo fui contratada para eso pero de recibir cantidades de dinero yo no, pero si tengo entendido que ella lo hizo. SEXTA: ¿Diga la testigo, si ella buscaba a la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE, en el piso 5 apartamento 10 del Centro Urapal para mostrar los apartamentos en venta? CONTESTO: Sí porque esa era la dirección que ella quería que la buscaran allí porque ella quería estar presente cuando se mostraran los apartamentos. SEPTIMA: ¿ Diga la testigo, si sabe y le consta, que por el incumplimiento de la señora CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, fue denunciada por los compradores, ante el departamento de Delincuencia Organizada del CICPC.? CONTESTO: Sí, eso es cierto un dia la fui a buscar y había yb grupo de personas buscándola y alegaban que la habían denunciado ante le CICPC. Cesaron. En este estado, la representación judicial de la parte actora pasa a repreguntar a la testigo. PRIMERA: ¿Diga la declarante al tribunal mediante que tipo de documento valido la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, le dio precisas instrucciones para que la declarante ofreciera en venta los mencionados apartamentos. CONTESTO: No existe documento, lo que hay es testigo, el día que yo me reuní con ella para revisar los apartamentos para ponerlos en venta estaba la ciudadana ELIZABET GALENO, y nos abrió la puerta del edificio el ciudadano conserje, al reunirme con ella nos dijo que los pusieran en venta que ella respetaba los porcentajes nuestro trabajo era buscar solo quien le comprara los trámites legales los hacia ella, ella publico anuncios y muchas personas entraban al edificio. Es todo…”
• EWER ARNOLFO QUIÑONES ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.417.747, quien en fecha 6.4.2009, al momento de su declaración expresó lo siguiente: “…PRIMERA ¿ Diga el testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE? CONTESTO: Sí, es todo. SEGUNDA: ¿ Diga el testigo, si conoce de vista trato y comunicación al señor RAUL ANTONIO MASTROBERARDINO VILA? CONTESTO: Sí, lo conozco, es todo. CONTESTO: Sí, lo conozco, es todo. TERCERA: ¿Diga el testigo, si SABE y le consta que el señor RAUL MASTROBERARDINO, es inquilino de la señora CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, de tres apartamentos ubicados en la parroquia la candelaria? CONTESTO: Sí, yo pensé que eran familia porque eran muy unidos, es todo. CUARTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que el señor RAUL MASTROBERARDINO, y la señora CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, son amigos? CONTESTO: Si son amigos, más que amigos, es todo. QUINTA:¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE, se encuentra domiciliada en España? CONTESTO: No sé si estará en España porque no la he vuelto a ver, es todo. SEXTA: ¿Diga el testigo, si la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE en el año 2006 estuvo vendiendo los apartamentos alquilados? CONTESTO: ella estuvo negociando si los tres apartamento, iban muchas personas a preguntar por ella en el edificio, es todo. SEPTIMA: ¿ Diga el testigo, si sabe y le que la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE cuando se vino a Venezuela estuvo viviendo durante varios meses en el apartamento Nº 10 del piso 5 edificio Centro Urapal el cual está alquilado y ocupado por el señor RAUL MASTROBERARDINO? CONTESTO: Sí, estuvo viviendo como 7 meses allí, es todo. OCTAVA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE ofreció en venta los tres apartamentos antes mencionados recibiendo cantidades de dinero de los compradores para reservarlos, sin que haya cumplido con ellos? CONTESTO: Yo dinero nunca vi, pero si los ofreció, si hasta la fueron a buscar a mi casa varias veces, varias personas, es todo. NOVENA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta, que por el incumplimiento de la señora CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, fue denunciada por los compradores, ante el departamento de Delincuencia Organizada del CICPC. CONTESTO: Si me consta, porque al apartamento fueron varias personas y decían que la iban a denunciar, porque ella supuestamente le iba a guardar el cupo para los apartamentos que estaban en venta para que no los vendiera a otras personas, es todo. DECIMA: ¿Diga el testigo si acompañaba a la señora CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE, a mostrar el apartamento ubicado en el piso 7-05 del Centro Urapal, a los compradores interesados. CONTESTO: No acompañaba a la señora a los pisos solo le marcaba el ascensor. Es todo. DECIMA PRIMERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que en el edificio Centro Urapal siempre venían agentes inmobiliarios a buscar a la señora CILIA OFELIA LAMAS DE FRADE a gestionar la venta del apartamento antes identificado. CONTESTO: Iban muchos a buscarla, es todo. DECIMA SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si puede especificar que tipo de reclamos realizaban. CONTESTO: que la habían estafado con los apartamentos que ellos habían dado dinero para que guardaran el cupo del apartamento, no se que cantidad hubieran dado ellos, es todo. Cesaron las preguntas…”
Del análisis de la declaración de los testigos conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se observa que los mismos fueron contestes en su deposición, en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia y que la actora vivió varios meses en el Edificio Urapal. Sin embargo, a pesar de no incurrir en contradicción alguna y no se observó que tuvieran algún tipo de interés directo o indirecto en la presente causa, sus deposiciones nada aportan a la resolución de la presente controversia, pues no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia, sino que por el contrario la controversia gira en torno al cumplimiento o no de las obligaciones por parte del arrendatario. Así se declara.
• Promovió prueba de informe dirigida al Banco Provincial, ubicado en la Avenida Urdaneta, esquina de Ibarras, Caracas Distrito Capital, para que informe sobre los siguientes particulares: i) Si la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade abrió una cuenta corriente de fecha 15 de marzo de 2006, cuyo Nº 01080229660100030263, cuya dirección fue Edificio Centro Urapal, apartamento 10, piso 5, ubicado en la Esquina Urapal, Avenida Urdaneta, Caracas. El día 29.5.2009 fueron recibidas las resultas, en donde la mencionada entidad financiera indicó que era necesario se suministre fotocopia de la prueba de informes indicada en su escrito, a fin de realizar la búsqueda con vista de la información respectiva en sus sistemas. Este juzgador nada tiene que analizar al respecto. Así se establece.
• Promovió prueba de informe dirigida al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, ubicado en la Torre Parque Carabobo, para que informe sobre los siguientes particulares: i) El nombre de los propietarios de los apartamentos arrendados. El día 22.4.2009 fueron recibidas las resultas, en donde el Registrador correspondiente indicó que la referida oficina solo era competetente para emitir copias certificadas de los títulos de propiedad solicitados, pero no para certificar el nombre de los propietarios, dado que desde el año 1997n la parroquia La Candelaria pasó a ser jurisdicción del Registro Público Quinto del Municipio Libertador. En tal sentido, se evidencia la titularidad de la propiedad de la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade y el de cujus Alberto Raimundo Frade Sanmartin de los inmuebles objeto de la controversia. Este juzgador, le confiere valor probatorio a la prueba de informes según lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Adicionalmente, se debe indicar que no resulta un hecho controvertido entre las partes dicha titularidad. Así se establece.
• Promovió prueba de informe dirigida al Banco Bilbao Vizcaya, ubicado en la Torre Hener, Avenida Guaicaipuro, Esquina Mohedano, piso 5, letra B, El Rosal Caracas, para que informara sobre los siguientes particulares: i) Sobre los depósitos realizados en dólares en la cuenta corriente Nº 021/0460036, por el ciudadano Raúl Antonio Mastroberardino, desde el mes de febrero de 1999 hasta el decreto de control de cambio, a nombre de la ciudadana Cira Ofelia Lamas. En lo que respecta a la respectiva prueba de informes, no consta en autos la resulta de la misma; razón por la cual nada tiene este juzgador que pronunciarse al respecto. Así se decide.
• Promovió prueba de informe dirigida al Banco Pastor, ubicado en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard Sabana Grande, Edificio, 3H, piso 6, oficina 61, Caracas, para que informe sobre los siguientes particulares: i) Sobre los depósitos realizados en dólares en la cuenta corriente Nº 0072-0129-18-0000600073, por el ciudadano Raúl Antonio Mastroberardino, desde el mes de febrero de 1999 hasta el decreto de control de cambio, a nombre de la ciudadana Cira Ofelia Lamas. El día 2.4.2009 fueron recibidas las resultas, en donde la mencionada entidad financiera indicó que no disponía de información de clientes, y para obtener la información correspondiente era necesario se solicitara por alguna entidad legalmente establecida en España, Juzgados españoles o Ministerio de Asuntos Exteriores. Este juzgador con visto a dichas resultas nada tiene que analizar, toda vez que no aportan solución a la presente controversia. Así se establece.
• Promovió prueba de informe dirigida al Banco Caixa Galicia, ubicado en la Esquina Paul a Salvador de León, edificio Banco del Caribe, planta baja, Parroquia Catedral, Caracas, para que informara sobre los siguientes particulares: i) Sobre los depósitos realizados en dólares en la cuenta corriente Nº 2091-0000-39-3940002836, por el ciudadano Raúl Antonio Mastroberardino, desde el mes de febrero de 1999 hasta el decreto de control de cambio, a nombre de la ciudadana Cira Ofelia Lamas. En lo que respecta esta prueba de informes, no consta en autos las resultas de la misma; razón por la cual nada tiene este juzgador que analizar al respecto. Así se decide.
• Promovió prueba de informe dirigida al Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (CICPC), ubicado en la Avenida Urdaneta, Caracas Distrito Capital, Departamento de Delincuencia Organizada, para que informara sobre los siguientes particulares: i) Sobre la existencia de una denuncia contra la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade, expediente Nº H-304.273, realizada en el mes de octubre de 2006, por motivo de estafa.
• Promovió prueba de informe dirigida al Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (CICPC), ubicado en la Avenida Urdaneta, Caracas Distrito Capital, Departamento de Delincuencia Organizada, para que informe sobre los siguientes particulares: i) Sobre el contenido de las declaraciones efectuadas por el ciudadano Raúl Antonio Mastroberardino en fecha 13.10.2006. ii) La denuncia contra la ciudadana Cira Ofelia Lamas de Frade, expediente Nº H-304.273 sobre la sustracción de todos los recibos y documentos relacionados con los tres apartamentos objeto de los contratos de arrendamiento, cuya resolución se demanda,
En lo que respecta a los medios de prueba, anteriormente mencionadas, no consta en autos las resultas de las mismas; razón por la cual nada tiene este juzgador que analizar al respecto. Así se decide.
• Promovió prueba de informe dirigida a la ONIDEX, hoy Servicio Administrativo Identificación Migración y Extranjería (SAIME), para que informara sobre los siguientes particulares: i) Movimientos migratorios del ciudadano Raúl Antonio Mastroberardino, desde el año 2003 al año 2006. El día 20.7.2009 fueron recibidas las resultas, en donde el mencionado organismo suministró los movimientos migratorios del ciudadano Raúl Mastroberardino. Al respecto, se observa que de las mencionadas resultas que efectivamente la parte demandada realizó viajes a España sin que se pueda determinar el motivo de los mismos, en tal sentido nada aportan al thema decidendum, razón por la cual se desechan. Así se establece.
• Promovió prueba de informe dirigida a la Embajada de España en Venezuela para que informara sobre los siguientes particulares: i) El fallecimiento del ciudadano Alberto Raimundo Frade Sanmartin de nacionalidad Española, en fecha 13.1.2006, en A Coruña, según consta del Registro Civil, en el asiento correspondiente tomo 00210, página 105 de la sección 3º. El día 20.4.2009 fueron recibidas las resultas, en donde se indicó que se solicitaría al Registro Civil de la Coruña España la reproducción del asiento correspondiente a la defunción del ciudadano Alberto Raimundo Frade Sanmartin. Este juzgador desecha estas resultas, toda vez que no aportan solución a la presente controversia. Así se establece.
Pruebas consignadas en la audiencia oral y pública por la actora
• Copia certificada del poder otorgado por la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana MARÍA DE LA PAZ LAMAS mediante instrumento poder Nº 685 en fecha 16.2.2006 ante el Notario del Ilustre Colegio de Galicia, con legalización y apostilla conforme a la Convención de La Haya, a los ciudadanos LOLIMAR BLANCO VASQUEZ y VICTOR LORENZO BARRIOS en fecha 25.7.2008 ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador, bajo el Nº 63, Tomo 41.
• En original poder otorgado por el ciudadano VICTOR LORENZO BARRIOS SILVA en su carácter de apoderado de las ciudadanas CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE y MARÍA DE LA PAZ LAMAS a los abogados SILVIO FERNÁNDEZ, PEDRO ARAY y ALEJANDRO GARCÍA, ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador, bajo el Nº 43, Tomo 411, folios 158 al 161.
• En original, poder otorgado por la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE a los ciudadanos LOLIMAR BLANCO VASQUEZ y VICTOR LORENZO BARRIOS, ante la Notario Enrique Santiago Rajoy Feuoo, del Ilustre Colegio de Galicia, A Coruña España en fecha 2.4.2013, debidamente apostillado conforme a la Convención de La Haya, y presentado posteriormente en el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el Nº 45, folio 276, Tomo 16.
• En original, poder otorgado por la ciudadana MARÍA DE LA PAZ FRADE LAMAS a los ciudadanos LOLIMAR BLANCO VASQUEZ y VICTOR LORENZO BARRIOS, ante el Notario Enrique Santiago Rajoy Feuoo, del Ilustre Colegio de Galicia A Coruña España en fecha 5.3.2013, debidamente apostillado conforme a la Convención de La Haya, y presentado posteriormente en el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el Nº 39, folio 242, Tomo 11.
De los instrumentos se dewprende el carácter de representantes de la actora de los ciudadanos LOLIMAR BLANCO VASQUEZ y VICTOR LORENZO BARRIOS, así como de los apoderados judiciales que estos designaron con posterioridad en nombre y representación de las ciudadanas CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE y MARÍA DE LA PAZ FRADE LAMAS, cumpliendo con los requisitos previstos en los artículos 151 y 157 del Código de Procedimiento Civil. Por lo cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se establece.
Para decidir se observa:
Realizado el análisis probatorio de rigor y trabada la litis en los términos antes expuestos, se evidencia que la pretensión actora se circunscribe en la pretensión de resolución de contrato y entrega de los tres inmuebles identificados en autos que dio en arrendamiento al ciudadano Raúl Antonio Mastroberardino Vila, toda vez que el arrendatario solo pago por los dos primeros inmuebles (Nº5-10 y 07-05 del Edificio Centro Urapal) la mensualidad correspondiente al mes de enero de 1999, y por el tercero (Apto 6-D torre Carabobo) de los apartamentos no realizó ningún pago, así como tampoco realizó los pagos a las personas autorizadas para tal fin, agotando las diligencias y éste no dio cumplimiento.
Respecto a estos alegatos, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo los argumentos expuestos por la parte actora, al indicar que es falso que su representado haya incumplido con los contratos de arrendamientos suscritos por no pagar los cánones correspondientes; indicando a su vez que era falso que se le haya comunicado para que pagara el arrendamiento a otras personas. Asimismo, indicó que su representado le pagaba el canon de arrendamiento de los tres apartamentos desde febrero de 1999 hasta el año 2003, fecha en la que se declaró el control de cambio, que a través de cheques en dólares comprados a nombre de la arrendadora y depositados en una cuenta corriente Nro. 021/0460036 del Banco Bilbao Vizcaya a nombre de ésta, solo pudiendo adjuntar tres, dado que los demás fueron sustraídos. Asimismo, se depositaba en cheques en dólares en cuenta corriente Nro. 0000600073 del Banco Pastor, así como en la cuenta corriente Nro. 3940002836del Banco Caixa Galicia. Posteriormente por actuaciones arbitrarias de la arrendadora, su representado procedió a consignar el pago de los cánones ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio con el expediente signado 2006-1572.
Así entonces, a los fines de dilucidar la presente controversia, es menester hacer mención a lo que doctrina ha concebido respecto al contrato de arrendamiento, siendo éste un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa llamada mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio.
Ahora bien, resulta preciso señalar que la institución jurídica denominada arrendamiento, se encuentra regulada en el artículo 1.579 del Código Civil, definiéndola como:
“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”.
Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendador, el artículo 1.592 eiusdem, expresa:
“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”.
Por otra parte, los artículos 1.159 y 1.160 ibídem, establecen:
“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas la consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.
En este orden de ideas, habiendo hecho mención a la institución del arrendamiento, y no habiendo sido discutida por las partes la existencia de la relación arrendaticia, por lo cual se reputa como existente y válida por este juzgador, además a tiempo determinado conforme a la cláusula tercera de los contratos, que establece una duración por un (1) año prorrogable a su vencimiento por anualidades, a menos que una de las partes notifique lo contrario con treinta (30) días de anticipación, lo cual no consta en autos. Se debe enfatizar que la pretensión de la parte actora va dirigida a la resolución de los tres contratos de arrendamiento cuyo objeto son tres (3) inmuebles de su propiedad, al haber sido presuntamente violada la cláusula segunda de los mismos, lo cual si resulta un hecho controvertido. Por esta razón, a los fines de verificar los alegatos de las partes y dilucidar la controversia, se debe hacer mención a la referida cláusula, la cual establece el mismo contenido en los tres contratos y prevé lo siguiente:
SEGUNDA: “…El canon de Arrendamiento mensual, convenido entre las partes, durante el plazo fijo de este contrato, es al suma de Bolívares Doscientos Cincuenta mil (Bs.250.000,00) mensuales el año fijo, pagaderos con toda puntualidad dentro de los Cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, hasta que entregue el inmueble arrendado completamente desocupado y en el mismo perfecto estado de aseo y conservación en lo que recibe. La falta de pago de Dos (2) mensualidades dará derecho a “La Arrendadora” a solicitar la resolución del presente contrato y tomar posesión inmediata del Edificio…”. (Negrillas de esta alzada)
Siendo así, conforme a la trascripción de la cláusula ut supra expuesta, se evidencia que en los contratos de arrendamiento precedentemente valorados por quien aquí decide, se estableció expresamente por las partes el canon, la forma de pago y la opción de resolución del contrato por falta oportuna de pago de las pensiones de arrendamiento. Asimismo, con especial atención en las disposiciones legales que fueron citadas procedentemente, se debe añadir, que el contrato se encuentra precedido por una serie de principios, donde el de la autonomía de la voluntad les permite a las partes obligarse válidamente, así como establecer los términos, condiciones y modalidades que convengan, a los fines de regular los aspectos o vínculos que pretenden constituir, reglar, modificar, extinguir según sea el caso, siendo ello permitido, siempre y cuando los contratantes se encuentren dentro del marco de la legalidad, es decir, que sean circunstancias permitidas por el ordenamiento jurídico y no sean en efecto violatorias del orden público y las buenas costumbres; contando a su vez esta autonomía con otros principios, tales como el principio de intangibilidad de los contratos, el cual busca la estabilidad y conservación de los contratos, enmarcándose en el artículo 1.159 del Código Civil, que prevé su fuerza de ley entre las partes. Entonces, es así como las partes así mismas regulan sus relaciones contractuales en aras de satisfacer sus necesidades de acuerdo a la naturaleza del contrato y lo que los motiva al momento de contratar.
Así pues, concretamente con la acción de resolución, es menester traer a colación el contenido del artículo 1167 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:
Artículo 1.167. “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
De la disposición legal antes transcrita, se infiere que es una facultad que tiene una de las partes en el contrato ante la falta de cumplimiento de quien contrató con este, de demandar la ejecución (cumplimiento) o la resolución del contrato, más los respectivos daños y perjuicios a que hubiere lugar. Sin embargo, deben concurrir ciertas condiciones, tales como 1) Que el contrato sea bilateral; 2) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; 3) Que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación.
Adicionalmente, el artículo 1.585 del mismo Código Sustantivo Civil establece las obligaciones del arrendador, dentro de las cuales se destaca la de entregar la cosa arrendada al arrendatario y mantenerlo en el goce de la cosa durante el tiempo que dure el contrato y este de conformidad con el artículo 1.592 ya referido, tiene el deber de pagar el precio del canon de arrendamiento en los términos pactados en el contrato.
En relación a la pretensión deducida, se permite esta Alzada traer a colación el criterio expresado por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “La Resolución del Contrato”, así:
“...A la luz de nuestra legislación es de considerar que cuatro son los requisitos más importantes que deben existir, o deben cumplirse, para el ejercicio de la acción resolutoria, a saber:
A) Que se trate de un contrato
B) Se requiere el incumplimiento
C) Es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir
D) Se requiere la declaración judicial.
...Por consiguiente, la acción por resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones. Pero puede darse el caso de que esa parte contractual ha querido cumplir y realizado una actividad orientada a ejecutar su obligación, pero la otra parte incumple. En tal caso, la parte que pretende y desea cumplir no ha cumplido en virtud, suponemos, de que por el efecto retroactivo de la resolución, si cumple, es posible que luego no obtenga la repetición o recuperación de la prestación cumplida.
A fin de proteger sus intereses no es incorrecto sostener que esa parte contratante pueda ofrecer eficazmente cumplir, pero en forma garantizada para así protegerse del otro contratante, en todo caso. Claro que esta forma de “ofrecer cumplir eficazmente”, debe ser solamente en determinados casos, puesto que si no se ha cumplido mal se puede pretender la obtención de la resolución del contrato...
De modo, pues, que no puede intentar la acción resolutoria quien no ha cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, máxime cuando ‘...debe considerarse que, una vez impuesta la demanda de resolución, no sea lícito a la parte incumplíente pretender dar todavía ejecución al contrato, obligando a la parte que ha cumplido a sufrirla tardíamente...(Bola fió-Rocco-Vivante. “Derecho Comercial” (estudio sobre la venta), Tomo 2, (TARTUFARI), Pág. 240, sexta edición, 1948)...” (Remarcado del autor, pp. 248, 268-269).
En este sentido, corresponde a este sentenciador verificar si en efecto de los alegatos esgrimidos por la parte actora y la representación judicial de la parte demandada, así como de los elementos probatorios cursantes en autos, se deriva el incumplimiento que da lugar a la resolución de los tres contratos de arrendamiento por la falta oportuna del pago de las pensiones locativas. Por lo tanto, considera esta alzada prudente y además necesario, traer a colación lo dispuesto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, relativos a la carga de la prueba:
“…Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido el extinción de su obligación...”.
“…Artículo 506.-. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Así entonces, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con relación a la carga de la prueba, desde sentencia N° 364 de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”.
De la jurisprudencia anterior y del contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil citados ut supra en cuanto a la carga de la prueba en su aspecto subjetivo, se debe precisar que, siendo la prueba el medio de verificación de las afirmaciones de las partes en el juicio, sobre los hechos controvertidos, cuando determinados hechos son admitidos por ambas partes quedan relevados de ser probados; por el contrario, cuando los alegatos de las partes son controvertidos entran en juego las diversas formas de distribución de la carga de la prueba. En este sentido, la carga de la prueba incumbe al actor en cuanto al hecho constitutivo de su derecho, y en lo que atañe al demandado, en lo que respecta a la existencia del hecho impeditivo, modificativo o extintivo.
En este orden de ideas, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
Siendo ello así, de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se puede observar que la parte actora conforme a su pretensión de resolución de contrato, tenía la carga de la prueba en lo que respecta al hecho constitutivo alegado; mientras que, la representación judicial de la parte demandada reconoció la existencia de la relación arrendaticia, empero negó que la parte demandada se encontrara insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Ante estos alegatos siendo el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo y prevista la forma de pago por mensualidades vencidas, le correspondía a la parte demandada probar el hecho extintivo, modificativo o impeditivo en el cumplimiento de sus obligaciones, es decir, le corresponde a la parte demandada probar el pago en el caso de marras. Así se establece.
En este orden de ideas, y a los fines de dilucidar el fondo de la controversia, se desprende de autos que como defensa perentoria la parte accionada alegó la la prescripción trienal de las pensiones de arrendamiento ex artículo 1.980 del Código Civil, aduciendo que por cuanto quedó efectivamente citado en el proceso en fecha 18.3.2009, se encontrarían prescritas las cuotas generadas desde febrero de 1999 hasta febrero de 2006 para los dos primeros contratos; y para el tercer contrato (apto Nº 6-D Edificio Torre Carabobo desde mayo de 1999 hasta febrero de 2006.
En tal sentido, se desprende de las actas procesales que efectivamente la parte accionada quedó citada el día 18.3.2009, por lo que para la fecha que se indicó en el libelo como falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 1999 transcurrieron más de seis 6 años, por lo que conforme a la disposición legal invocada por el actor tratándose una obligación de pagar los atrasos del precio de los cánones de arrendamiento se declara prescrita la acción para reclamar el pago de los cánones correspondientes a los meses de febrero de 1999 a febrero de 2006 para los contratos que tienen por objeto los apartamentos Nº 5-10 y Nº 07-05 del edificio Centro Urapal; y desde mayo de 1999 a febrero de 2006 para el contrato de arrendamiento que tiene por objeto el apartamento Nº 6-D del edificio Torre Carabobo, debiendo resaltarse como en forma correcta determinara el juzgado a quo en el sub iudice se demanda por resolución de contrato dado el incumplimiento del arrendatario en el pago oportuno de las pensiones locativas, mas no se demanda el pago de las mismas, por lo que la prescripción de los cánones de arrendamiento antes indicados no enerva para nada la pretensión de resolución impetrada, estando vigente la obligación de pagar el canon de arrendamiento oportunamente para los meses subsiguientes que van desde febrero de 2006 exclusive, hasta la fecha de interposición de la demanda en el mes de agosto de 2008. Así se declara.
De manera pues, a la parte demandada le correspondía probar que realizó el pago de las pensiones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2006 hasta el mes de julio de 2008 alegando en su escrito de contestación a la demanda que realizó los pagos de las mismas correspondientes de los tres inmuebles desde febrero de 1999 hasta el año 2003 a través de cheques en dólares, los cuales luego de realizado el análisis de los medios de pruebas aportados, se determinó que no se corresponden con el canon establecido, ni se indicó el motivo por el cual se libraban los respectivos cheques de gerencia, razón por la cual no se demostró con los mismos el cumplimiento de su obligación; indicando además que fueron sustraídos los restantes recibos de pago por las mensualidades posteriores por la parte actora, lo cual como ya quedó analizado no quedó probado en autos, especialmente en lo que respecta a los contratos que tienen por objeto los apartamentos Nº 07-05 ubicado en piso 7 de la Torre Norte del edificio Centro Urapal y el apartamento Nº 6-D, ubicado en el piso 6 del edificio Torre Carabobo para los cuales no se consignó medio probatorio para demostrar el pago de los meses correspondientes desde marzo de 2006 al mes de julio de 2008, resultando procedente la resolución de los contratos de arrendamiento que tenían por objeto estos inmuebles. En lo que respecta al apartamento Nº 5-10, ubicado en el piso 5 del edificio Centro Urapal, riela a las actas procesales copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, signado con el Nº 2006-1572 llevado por Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cuya fecha de apertura y consignación fue el día 20.10.2006. De esta documental se evidencia las consignaciones arrendaticias realizadas por el arrendatario ciudadano Raúl Mastroberardino desde el mes de octubre de 2006 hasta febrero de 2009, determinándose luego del análisis de las mismas que fueron válidamente efectuadas conforme al artículo 51 del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios las correspondientes a los meses de septiembre de 2006 al mes de agosto de 2008, no habiendo constancia de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a loa meses de marzo a julio de 2006, todo lo cual determina el incumplimiento, en lo previsto en la cláusula segunda de los contratos que regían la relación arrendaticia por consiguiente procedente la pretensión de resolución con respecto a este inmueble, al evidenciarse el incumplimiento por parte del arrendatario a una de las más importantes obligaciones contractuales ex artículo 1.592 del Código Civil. Así se decide.
Congruente con las precedentes consideraciones, es ineludible para este juzgador afirmar y forzosamente concluir, que en el caso de autos, no consta que la parte demandada ciudadano Raúl Antonio Mastroberardino Vila, lograra desvirtuar el incumplimiento contractual alegado por la parte actora, por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por el abogado CARLOS KARIM MASRIE en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, y confirmar el fallo recurrido que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento impetrada, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de esta decisión. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
V
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 11 de marzo de 2014, por el abogado CARLOS KARIM MASRIE, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 29 de marzo de 2011, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato interpuesta por la ciudadana CIRA OFELIA LAMAS DE FRADE en contra del ciudadano RAÚL ANTONIO MASTROBERARDINO VILA, ut supra identificados, por lo que se condena a la parte demandada hacer entrega real y efectiva de los inmuebles, el primero identificado con el Nº 5-10, ubicado en el piso 5, edificio Centro Urapal, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal; el segundo identificado con el Nº 07-05, ubicado en el piso 7 de la Torre Norte del edificio Centro Urapal situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Urapal, y el tercero, identificado con el Nº 6-D, ubicado en el piso 6 del edificio Torre Carabobo, situado este en la calle sur 15, entre las esquinas de Peligro y Pele el Ojo, todos ubicados en Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, debiéndose agotar la vía administrativa en fase de ejecución prevista en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada a tenor de lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 208° Años de Independencia y 159° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, doce (12) de diciembre del año dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo las (3:25 pm) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de trece (13) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente Nº AP71-R-2014-000313
AMJ/SRR/GC.-
