REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
CARACAS, TRECE (13) DE JUNIO DE 2017
207° Y 158°
PARTE ACTORA: GIUSEPPE ONORATO CERULLO Y CLAUDIO GIANNATTASIO DELLA MONICA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V- 6.163.493 yV- 6.137.570, respectivamente; representados judicialmente por: Antonio Brando, Mario Brando, Paola Brando, Pedro Nieto, Domingo Medina, Miguel López y Mayerlin Matheus, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 128.661, 155.100 y 145.905, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Santa Eduvigis, Torre Poliprima; oficina 6N.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES ZARANDAJO 447, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 14 de junio de 1995, bajo el Nº 79, Tomo 170-A-Pro; representada judicialmente por: Alcides Giménez Pino, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 26.591; con domicilio procesal en: Calle Sucre con Mis Encantos, Edificio Linery, P.B. Local K, L.M, Municipio Chacao del estado Miranda.
MOTIVO: DESALOJO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS
SENTENCIA: DEFINITIVA
CASO: AP71-R-2016-001148
I
ANTECEDENTES
Conoce esta alzada del recurso de apelación interpuesto en fecha 16 de noviembre de 2016, por el abogado en ejercicio de su profesión Alcides Giménez Pino, mandatario judicial de la parte demandada, Inversiones Zarandajo 447, C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 10 de noviembre de 2016, por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión de desalojo e indemnización de daños y perjuicios contenida en la demanda incoada por los ciudadanos Giuseppe Onorato Cerullo y Claudio GiannaTtasio Della Monica, contra la sociedad Mercantil Inversiones Zarandajo 447, C.A.
Cabe considerar, que el presente juicio inició mediante libelo suscrito en fecha 30 de abril de 2014, por los abogados en ejercicio de su profesión Antonio Brando y Miguel Ángel López M., en representación de la parte actora, pretendiendo frente la sociedad mercantil Inversiones Zarandajo 447, C.A., el desalojo de un inmueble constituido por cinco (5) locales distinguidos como: Garaje P. B; Garaje 1; Garaje 2; Garaje 3 y Garaje 4, ubicado el primero de ellos en la Planta Baja y el resto respectivamente en los niveles Sótano 1, Sótano 2, Sótano 3 y Sótano 4 del edificio Centro Valores, situado entre las Esquinas de Caja de Agua y Lucena; Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital; y la indemnización de daños y perjuicios.
Por auto de fecha 12 de mayo de 2014, el Tribunal de primera instancia admitió la demanda, ordenando su trámite por el procedimiento breve previsto en el artículo 33 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Cumplidos los trámites tendientes a la citación personal de la parte demandada, la cual resultó infructuosa, por auto de fecha 31 de julio de 2014, el a quo ordenó la citación mediante carteles conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Consta en autos que, mediante diligencia de fecha 19 de febrero de 2015, el abogado Alcides Giménez Pino se dio por citado en nombre de la parte demandada, exhibiendo poder que acredita su representación; y, el 23 de mismo mes y año, dio contestación a la demanda junto con la promoción de cuestiones previas.
Luego, en fecha 16 de septiembre de 2015, el a quo dictó decisión interlocutoria declarando la nulidad de todo lo actuado a partir de la fecha de entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es desde el 23 de mayo de 2014; y, en consecuencia, la reposición de la causa al estado en que el actora consignara el escrito libelar adaptado a lo contemplado en el artículo 864 del código de procedimiento civil.
Posteriormente, en fecha 5 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda.
Por auto de fecha 17 de noviembre de 2015, el a quo admitió la demanda conforme al procedimiento oral establecido en el artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de abril de 2016, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demandada, al mismo tiempo que promovió la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada sin lugar mediante fallo de fecha 16 de junio de 2016.
Acto seguido, tuvo lugar la audiencia preliminar y fijados los límites de la controversia, según auto del 28 de julio de 2016, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en fecha 3 de agosto de 2016; y en fecha 4 de abril de 2016, la representación judicial de la parte actora hizo lo propio.
Seguidamente, en fecha 13 de octubre de 2016, tuvo lugar la celebración de la audiencia oral; por lo cual, en fecha 10 de noviembre de 2016, el Tribunal de primer grado dictó la sentencia de mérito declarando con lugar la pretensión de desalojo; contra la cual, en fecha 16 de noviembre de 2016, el abogado Alcides Giménez, en su carácter de mandatario judicial de la parte demandada, ejerció recurso ordinario de apelación que fue oído en ambos efectos por auto de fecha 21 de noviembre de 2016; y, posteriormente remitido el expediente a los Juzgados Superiores, a los fines legales consiguientes.
Recibidas las actas por esta alzada, y previa las correcciones realizadas por el Tribunal de primera instancia, en fecha 29 de noviembre de 2016, fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes.
En fecha 19 de enero de 2017, ambas representaciones judiciales presentaron escrito de informes.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Tribunal de alzada procede a resolver el fondo de la controversia sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó la pretensión de desalojo e indemnizatoria postulada en la demanda, alegó fundamentalmente los siguientes hechos:
De la demanda
Adujo, que según consta en instrumento autenticado en fecha 20 de noviembre de 2012, sus representados, los ciudadanos Giuseppe Onorato y Claudio Giannattasio, celebraron un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Inversiones Zarandajo 447, C.A., representada en ese acto por su presidente Pedro Benjamin Iriarte Barrientos, que versa sobre un bien inmueble constituido por cinco (5) locales distinguidos como: Garaje P. B.; Garaje 1; Garaje 2; Garaje 3 y Garaje 4, ubicado el primero de ellos en la planta baja y el resto respectivamente en los niveles sótano 1, sótano 2, sótano 3 y sótano 4 del edificio Centro Valores, situado entre las esquinas de Caja de Agua y Lucena; Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Manifestó, que en la cláusula cuarta del prenombrado contrato, las partes convinieron que la relación arrendaticia tendría una duración de un (1) año fijo, contado a partir del día primero 1º de septiembre del 2012, hasta el 31 de agosto del 2013; por lo cual, se encontraban en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado; además de ello, sostuvo que este periodo podía ser prorrogable siempre y cuando los arrendadores no le notificaran a la arrendataria su deseo de no prorrogar la relación arrendaticia, lo cual, efectivamente se realizó.
Alegó, que en fecha 12 de julio del 2013, con cincuenta (50) días de anticipación con respecto a la fecha en que expiraría la vigencia de la relación contractual, sus representados le notificaron a la arrendataria mediante documento autentico su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento; y que dicha notificación fue realizada por intermedio de la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, participándole a la arrendataria que el contrato finalizó el día 31 de agosto del 2013, por lo cual esta pasó de forma inmediata a ejercer su derecho de prorroga legal, que de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial sería de seis (6) meses, toda vez que la relación arrendaticia que existió entre las partes fue por un periodo igual a un (1) año, venciendo el día 28 de febrero del 2014.
Afirmó, que en la cláusula décima cuarta las partes acordaron una penalidad equivalente a Bs. 1.333,33, por cada día de retraso, con lo cual se resarcirían los daños y perjuicios causados en caso de demora en la entrega definitiva del inmueble. Que, para la fecha de interposición de la demanda, habían transcurrido 61 días desde el vencimiento de la prorroga legal, sin que la arrendataria hubiese cumplido con su obligación de entregar el inmueble; por lo que los daños y perjuicios causados y que reclama ascienden a la suma de Bs. 82.666, 42, los cuales pidió sean indexados.
Adujo, que el incumplimiento de la arrendataria a su obligación de entregar el inmueble, otorga el derecho a sus representados de solicitar el cumplimiento del contrato y la consecuente entrega del inmueble con los daños y perjuicios causados.
Fundamentó la pretensión, en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, del Código Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos y 26 y 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, alegó lo siguiente:
De la contestación a la demanda
Promovió la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; y para el caso de que dicha cuestión previa no prosperare, rechazó, negó y contradijo que su representada, Inversiones Zarandajo 447, C.A., deba a los demandantes Giuseppe Onorato y Claudio Giannattasio cantidad alguna por concepto de indemnización, y que puedan exigir lo dispuesto en la cláusula décima cuarta referida a la penalidad de Bs. 1.333,33 por cada día de retraso, con lo cual se resarcirían los daños y perjuicios causados por la demora en la entrega del inmueble arrendado, el cual posee la arrendataria desde hace más de veinte (20) años.
Señaló, que no siendo su representada Inversiones Zarandajo 447, C.A. demandada por insolvencia arrendaticia, ya que ha venido consignando mes a mes el canon de arrendamiento como cumplimiento de la prestación principal que la Ley y el contrato de arrendamiento le imponen, a disposición de los arrendadores demandantes tal y como se desprende del expediente de consignación N° 2014-0129, no existe incumplimiento ni retardo en el pago del canon de arrendamiento, ni tampoco retardo en la entrega del local arrendado, pues, -a su decir- el contrato de arrendamiento está vigente y en ejecución por imperio de la Ley; que, mal podría entonces solicitarse el pago de daños y perjuicios que no se han causado.
Manifestó, que los actores no señalan la ocurrencia de alguna de las causales para el desalojo de las establecidas en el artículo 40 del Decreto Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues el contrato que vincula a las partes está vigente y en plena ejecución, por lo que mal puede prosperar la pretensión de la entrega del local y el pago indemnizatorio por la demora de la entrega.
Expresó, que el a quo dictó sentencia en fecha 16 de septiembre de 2015, por lo cual la controversia y el debate quedó bajo el impero de la nueva normativa que regula la materia, siendo que las partes quedaron obligadas a adecuarla a la nueva ley; por ende, denunció la infracción por parte de los arrendadores de la norma contenida en el literal “K” del artículo 41 del Decreto Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Afirmó, que el actor solicitó el desalojo por el presunto incumplimiento del término del contrato que los vincula, utilizando una supuesta notificación de desahucio; sin embargo, a su decir, dicha notificación es nula y extemporánea, toda vez que la funcionaria actuante a pesar de dejar constancia de su presencia y que se encontraba presente una persona que dijo llamarse Eduardo Rivero, de oficio motorizado, no la entregó directamente a quien iba dirigida, es decir a Pedro Iriarte, tal y como aparece en el texto del mismo; y además, que el tiempo útil para hacerlo y considerarla valida es de treinta (30) días con antelación vencimiento del contrato. En este sentido, indicó que no existe hecho alguno en el libelo o en el expediente que evidencia o haga presumir que, el aludido lapso de treinta (30) días para la notificación de la terminación del contrato haya sido derogado por la Ley, relajado por las partes o fuere sustituido por uno de cincuenta (50) días u otro termino distinto necesario para hacer posible la pretensión del demandante.
En esta perspectiva, llegada la oportunidad para decidir la causa, el Tribunal de primer grado analizó los planteamientos expuestos por las partes y en el fallo contra el cual se recurre, proferido en fecha 10 de noviembre de 2016, hizo el siguiente pronunciamiento:
“ (…)En el presente caso, la parte demandada no discute la existencia del contrato de arrendamiento que ella formalizara con los hoy actores, los ciudadanos CLAUDIO GIANNATTASIO y GIUSEPPE ONORATO, cuya convención, de acuerdo a lo que pregona su cláusula ‘cuarta’, empezó a regir el día 1 de septiembre de 2012, por el plazo fijo de duración equivalente a un (1) año calendario, prorrogable, a voluntad de las pares (…) lo que, en principio, significa, respondiendo al consenso de las partes, que estemos en presencia de una contrato a tiempo determinado, en el que la parte actora manifestó que ‘con cincuenta (50) días de anticipación con respecto a la fecha en que expiraría la vigencia de la relación contractual establecida’, sus representados notificaron a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito, y que esa notificación fue practicada por la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, la cual consta acompañada al escrito libelar original, marcada “C”.
Ahora bien, la eficaz validez de esa notificación no presupone la observancia de fórmulas sacramentales para que las partes contratantes accedan a esa modalidad de terminación del nombrado nexo contractual, pues el verdadero significado de la estipulación lo que prevé es que entre la manifestación de voluntad y la terminación del plazo contractual medie un espacio de tiempo suficiente para que se sepa la verdadera intención de las partes y, por ende, se adopte la implementación de las previsiones necesarias por lo que atañe a los cambios ocurridos en el normal desarrollo de la convención, lo cual se inserta, sin duda, en las previsiones contenidas en el artículo 1.137 del Código Civil, tal como también lo tiene establecido con carácter vinculante el máximo Tribunal del País: (…)
Por ende, al amparo del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo establecido en el artículo 335 de nuestra Carta Magna, es de considerar que la sola circunstancia que los arrendadores hubiesen participado a su inquilina, hoy demandada, el despido de la cosa arrendada con una antelación por tiempo superior al convencionalmente estipulado, en nada altera o modifica la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento accionado, pues la reconducción contractual debe ser el producto de una tolerancia expresa o tácita del contrato arrendador en permitir que el arrendatario permanezca en esa misma condición, luego de agotado el tiempo de duración previsto en el contrato (…) tampoco demostró la demandada no haber recibido esa notificación o que de alguna manera hubiere estado impedida de conocer su contenido, a lo que se agrega, que durante la celebración de la audiencia de juicio, el apoderado de la parte demandada reconoció que su representada estuvo en conocimiento de esta notificación, pero que, en vista de haber sido recibida por el motorizado y haberse efectuado de forma extemporánea se consideró, que la misma no podía tener efecto. Esas afirmaciones implican considerar la efectividad de la notificación practicada por la accionante, por lo cual es, es de señalar que tal actuación cumplió el fin a que estaba destinada, esto es, propiciar el cese de la vigencia para el contrato de arrendamiento de autos, cuya duración quedó limitada hasta el día 01 de septiembre de 2013.
Tampoco comparte esta sentenciadora la tesis formulada por la parte demandada para considerar que la relación arrendaticia que la vincula con la parte actora tiene una duración mayor, en virtud de la exigüida de esos alegatosformulados en sus defensas de fondo, sin embargo, a los fines de cumplir con el mandato de exhaustividad del fallo, el tribunal observa, que los recaudos incorporados por la parte demandada cursante a los folios 142 al 191 del expediente, y luego promovido en su escrito de fecha 03 de agosto de 2015, se refiere a situaciones jurídicas distintas a las discutidas en autos, que involucran la compra que la hoy demandada hiciera en el año 1995, del fondo de comercio que funciona en el inmueble arrendado, así como, del arriendo que el ciudadano Luis Alberto Rivero Cudemus hiciera de ese bien a los hoy actores, para establecer la misma actividad comercial a la que se dedica la accionada. En efecto, no fue demostrado en autos que el arriendo que hiciera el ciudadano LUIS ALBERTO RIVERO CUDEMUS, respecto de ese bien, lo hiciera en representación de Inversiones Zarandajo, 447 C.A., toda vez, que esa contratación la hizo a título personal; tampoco se desprende que ese contrato respondiera a un acto simulado que persiguiera esconder la verdadera relación con quien hpy funge como accionada, pues, no consta que ese tercero hubiera sido llamado a este juicio a los fines de demostrar que ese arriendo lo hubiere efectuado para quien representaba en ese momento, ni fue tan siquiera invocado que la empresa accionada hubiera sufragado los costo asociados a ese presunto arriendo durante el aludido lapso de diez años, siendo que los pagos en tal sentido realizados por ella, incorporados al expediente desde el folio 235 al 262, constan efectuados con posterioridad a la suscripción del contrato de arrendamiento accionado.
Desconoce el tribunal, cual es el vinculo que unió a la hoy accionada con los actores durante ese lapso, pero lo cierto del caso es, que ésta no demostró fehacientemente que INVERSIONES ZARANDAJO 447, C.A. sea la continuadora de los derechos que mantenía LUIS ALBERTO RIVERO CUDEMOS en ese arriendo. En consecuencia, no existen elementos probatorios suficientes para determinar que ese vínculo se encuentra asociado a la existencia de un contrato de arrendamiento entre la accionada que ese vinculo nació el 20 de noviembre de 2012, y que surgió derivado del contrato de autos. Así se decide.
Ahora bien, tomando en consideración que la duración de esa relación arrendaticia quedo limitada al 01 de septiembre de 2013, -en virtud de la notificación de desahucio efectuada oportunamente como antes quedó indicado- y siendo que esa relación no fue superior a un (1) año, se inicio de pleno derecho y en beneficio de la hoy demandada el transcurso del lapso de la prorroga legal de seis (6) meses que le consagra el artículo 38, literal a) del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vigente para esa fecha, cuyo término expiro el día 01 de marzo de 2014, sin evidenciarse de autos que, con posterioridad a esa fecha, los arrendadores hubiese demostrado alguna conducta que evidenciare su tolerancia en permitir que la arrendataria continuase en el goce de la cosa arrendada, pues ni siquiera se evidencia que los arrendadores, con posterioridad a esa fecha, hubiesen percibido cantidades de dinero a ser imputadas como pago de cánones de arrendamiento, con lo cual se desvanecen las argumentaciones ofrecidas por la parte demandada en la oportunidad de la Litis Contestación
En cuanto a la pretensión indemnización demandada, ella es consecuencia de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente: “…en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”, y siendo que, las partes vinculadas al contrato de autos estimaron en la cantidad de Un Mil Trescientos Treinta Tres Bolívares Fuertes con Treinta y Tres céntimos, (Bs.1.333,33), por cada día de atraso, los eventuales daño que pudiera sufrir los arrendadores “…para el caso de que vencido el termino de duración del contrato y/o de su prorroga no produjera la entrega de la totalidad de los locales arrendados…” el tribunal considera la procedencia de esa indemnización, a tenor de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 1.258 del Código Civil. Así se decide
En consecuencia, no habiendo la desdineraría de la pretensión desvirtuado la presunción grave del derecho reclamado por la parte actora, ni tampoco haber aportado algún medio de prueba destinado a demostrar el hecho extintivo de la obligación, se juzga que ante la plena prueba de la demandada de las presentes actuaciones, la misma debe prosperar y así será decido en el dispositivo de esta decisión. Así se declara
IV
DECISIÓN
(…)”Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos GIUSEPPE ONORATO y CLAUDIO GIANNATASIO, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ZARANDAJO 447, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de la presente decisión. En consecuencia de lo expuesto, se condena a la parte demandada a:
1.- Hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto de la convención locativa, libre de bienes y de persona, constituido por cinco (5) locales distinguidos como: Garaje P. B; Garaje 1; Garaje 2; Garaje 3 y Garaje 4, situados el primero de ellos en la Planta Baja y el resto respectivamente en los niveles Sótano 1, Sótano 2, Sótano 3 y Sótano 4 del edificio Centro Valores, ubicados entre las Esquinas de Caja de Agua y Lucena; Parroquia Altagracia en la Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
2.- Pagar a la parte actora por resarcimiento de daño y perjuicio, la cantidad de Un Mil Trescientos Treinta Tres Bolívares Fuertes con Treinta y Tres céntimos, (Bs. 1.333,33) diarios, que deberán calcularse desde el 01 de marzo de 2014, hasta la entrega definitiva del inmueble, debidamente ajustado según lo establecido por las partes en la clausula Cuarta del contrato, para lo cual, se acuerda la práctica de una experticia complementaria del fallo en la que los expertos a ser designados, sobre la base de los índices de precio al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas suministrado por el Banco Central de Venezuela, determinen el ajuste por inflación de esas cantidades.
3.- En conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le impone costa a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este proceso...”.
Así las cosas, la representación judicial de la parte demandada, a los fines de fundamentar el recurso bajo examen, en su escrito de informes sostuvo lo siguiente:
De los informes presentados en alzada por la parte demandada
Que, los alegatos de defensa esgrimidos ante el a quo se basó en el hecho de que su representada cuestionó la eficacia de la notificación del desahucio practicado por intermedio de la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital (sic), realizada con 50 días de anticipación a la fecha de terminación del contrato, vulnerándose lo pactado en la cláusula cuarta de la cual se derivan tres prestaciones o condiciones de imperioso cumplimiento; y que de acuerdo a la nueva ley de arrendamientos de inmuebles comerciales, la obligación de la preferencia arrendaticia en beneficio del actual arrendatario no podía negársele a la arrendataria.
Que, no existe pacto u otra situación similar donde las partes, de común acuerdo y en virtud al poder que tienen sobre sus convenciones hayan en forma conjunta modificado dicha estipulación, ni donde se indique o conste haber reformado la cláusula en cuestión, aumentando o disminuyendo dicho lapso de 30 días. Que además, el contrato es ley entre las partes.
Que, la sentencia recurrida violenta y vulnera el principio de la libertad consensual en los contratos bilaterales, pues en uso de ese atributo las partes pueden pactar en sus convenciones todo lo que no es contrario a la ley y a las buenas costumbres. De tal suerte que, siendo el contrato ley entre las partes, habiendo sido alegado y opuesto por esa parte como defensa el texto de la cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento, no es atribución del a quo modificar el texto de la aludida convención ni relajar ni suplir defensa no opuestas a la parte demandada, en beneficio de los arrendadores demandantes causando un perjuicio a la arrendataria demandada, por la cual hayan opuesto alegato alguno que permitiera el relajamiento del termino de treinta (30) días puesto en el contrato suscrito por las partes. Con este proceder, señaló que el a quo violenta el contenido de la norma adjetiva contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 254 eiusdem.
Que, los alegatos de defensa que ha sostenido ante la recurrida y que mantiene en este acto, se basó en el hecho de que su representada, Inversiones Zarandajo 447, C.A., no estaba en mora en cuanto a la devolución del inmueble arrendado, ya que el contrato de arrendamiento que la vincula jurídicamente con los arrendadores demandantes sigue vigente y ejecutándose, en consecuencia de ello, no se le podía aplicar lo dispuesto en la cláusula decima cuarta del contrato de arrendamiento, cuya terminación se demandó; resultando entonces que no era deudora de la penalidad estimada en la cantidad de un mil trescientos treinta y tres bolívares con 33/100 (Bs. 1.333.33), por cada día de retraso, con lo cual resarciría los daños y perjuicios.
Que, reprodujo las instrumentales aportadas al expediente como probanzas de que su representada tiene relación arrendaticia de más de veinte (20) años, relación esta, que -a su decir- era conocida y aceptada por los arrendadores demandantes.
Que, los documentos que aportó al expediente y opuestos a los arrendadores demandantes con el propósito de evidenciar una relación arrendaticia superior a veinte años (20), le fue descartado como prueba por el tribunal a quo, ni fe contradicho en su objetivo por éstos; más aún, señaló que lo recibos de pago suscritos por los arrendadores demandantes comprobarían que estaban contestes y siempre supieron que la ejecutante de la relación arrendaticia era Inversiones Zarandajo 447, C.A.
Que, consignó los recibos de los cánones de arrendamiento suscritos por los arrendadores demandantes, afirmando entonces que nunca hubo una ruptura de la relación arrendaticia. En razón de ello, también sostuvo que la prorroga legal que le correspondía a su representada era de tres (3) años, de conformidad con la ley de la especialidad.
Que, la recurrida silenció los recibos de pagos de cánones de arrendamiento, aportados como prueba, donde se evidenciaría en base al correlativo la continuidad de la relación arrendaticia, así como todos los recaudos en cuanto al funcionamiento de la empresa aportados por su parte a los autos, que establecen como su lugar de actividad económica la dirección de inmueble, cuya desocupación se demanda, así como la declaración de impuestos nacionales, todo lo cual contradice lo expuesto por la recurrida, en su motiva, afirmando que no existían costos asociados a ese presunto arriendo de más de diez (10) años.
Que, con base a los argumentos de hecho y de derecho antes expuesto, solicitó que sea revocada la sentencia recurrida dictada por el a quo el 10 de noviembre de 2016, publicada el mismo día, con todos los pronunciamientos conducentes.
Frente a ello, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de informes, mediante el cual plasmó lo siguiente:
De los informes presentados en alzada por la parte actora
Que, el a quo en apego a las premisas del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, donde los administradores de justicia deben atenerse a lo alegado y probado en autos, así como también en lo preceptuado en el articulo 506 eiusdem, dictó sentencia definitiva en el presente asunto donde declaró con lugar la demanda de desalojo, como consecuencia a ello, condenó a la parte demandada a hacerle entrega a sus mandantes del inmueble descrito en autos, al pago de los daños y perjuicios, y las costas procesales.
Que, dicha decisión, la cual cumple con los extremos previsto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, fue el resultado del exhaustivo análisis hecho por la jueza al material probatorio aportado por las partes a los autos, y donde haciendo uso de su poder soberano de juzgamiento, enmarcado dentro del principio constitucional del debido proceso, constató la veracidad de los alegatos esgrimidos por esta representación Judicial en su escrito de demanda, que la demandada no desvirtuó durante la secuela del juicio.
Finalmente, señaló que la sentencia apelada no contiene vicio alguno que pudiera conllevar a su modificación y/o revocatoria, por el contrario, está plenamente ajustada a derecho, ya que efectivamente se constituyen las condiciones fácticas establecidas en los artículos 26, y 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; solicitó, de este Tribunal Superior, se sirva confirmar en todas y cada de sus partes la sentencia objeto de la apelación sometida a su conocimiento.
Ahora bien, de acuerdo con todo lo antes expresado, resulta evidente que el meollo del asunto debatido se circunscribe a verificar si se cumplen los presupuestos materiales para estimar favorablemente la pretensión de desalojo y resarcimiento de daños y perjuicios que hace valer la parte actora, fundamentada en que la parte demandada incumplió con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, una vez vencido el término del contrato de arrendamiento accionado y subsecuente prorroga legal, todo de acuerdo con lo convenido en el instrumento privado autenticado en fecha 20 de noviembre de 2012. A tales efectos, resulta relevante determinar preliminarmente los efectos del deshaucio practicado por los actores, así como el término de duración de la relación arrendaticia bajo examen.
Desde esta perspectiva, el Tribunal observa:
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Lo primero que ha de precisarse, es que no forma parte de los hechos controvertidos que las partes de la relación procesal celebraron un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el Nº 16, tomo 212 de los libros respectivos; que versa sobre un inmueble constituido por cinco (5) locales distinguidos como: Garaje P. B; Garaje 1; Garaje 2; Garaje 3 y Garaje 4, ubicados el primero de ellos en la planta baja y el resto respectivamente en los niveles sótano 1, sótano 2, sótano 3 y sótano 4 del edificio Centro Valores, situado entre las Esquinas de Caja de Agua y Lucena; Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital. Este instrumento se tienen fidedigno conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia en concordancia con las normas de los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, reputándose idóneo para demostrar la existencia de la relación arrendaticia entre las partes del litigio, así como sus términos y modalidades.
Así pues, del contenido de la cláusula cuarta del mencionado contrato, se observa que las partes estipularon lo siguiente:
“CUARTA: El término de duración del presente contrato es de UN (1) AÑO; es decir, doce (12) meses fijos, contados a partir del día 01 de septiembre de 2.012, prorrogable de mutuo acuerdo, siempre y cuando “LOS ARRENDADORES” le notifique por escrito a “EL ARRENDATARIO” su deseo o no de continuar con el presente contrato, y dentro de los treinta (30) días previos al vencimiento del mismo, siempre que “El ARRENDATARIO” se encuentre solvente con respecto a los cánones de arrendamiento, el pago de los servicios públicos que le corresponde al inmueble. “El ARRENDATARIO” deberá notificar si se acoge o no a la prorroga o si va a efectuar la entrega de los locales totalmente desocupados y en la misma condiciones en que los recibe”.
En atención a dicha disposición contractual, los ciudadanos Giuseppe Onorato y Claudio Giannattasio, en su condición de arrendadores, solicitaron a la Notaría Pública Quinta del Municipio Chaco del Distrito Capital que se trasladare a la dirección del inmueble arrendado, a los fines de practicar notificación de vencimiento del contrato y de no renovación del mismo a Inversiones Zarandajo 447, C.A., en la persona de su presidente Pedro Benjamín Iriarte Barrientos, o en la persona que se encuentre en dicha oficina al momento del acto. En tal sentido, consta en el expediente que dicha oficina notarial materializó el pedimento en cuestión, según se evidencia del acta levantada en fecha 12 de julio de 2013, en la cual dejó constancia que fue atendida por una persona que dijo ser y llamarse “Eduardo Armando Rivero Cond”, titular de la cédula de identidad N° V-11.306.970, desempeñándose en la mencionada “empresa” como motorizado e indicando con respecto a la notificación lo siguiente: “que será entregada al ciudadano Pedro Benjamín Iriarte Barrientos, quien no se encuentra el momento de la notificación. El Sr. Rivero manifestó que solo es motorizado trabajador de la empresa y no tiene injerencia en la misma”.
Al respecto, cabe considerar que de acuerdo al contenido del artículo 72 de la Ley del Registro Público y del Notariado, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.833, en fecha 22 de diciembre de 2006, el Notario como órgano de jurisdicción voluntaria, actuará sólo a solicitud de parte interesada; y a tenor del artículo 75 numeral 4 eiusdem, es competente en el ámbito de su jurisdicción para dar fe pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen con tal carácter, particularmente justificaciones para perpetua memoria, con excepción de lo señalado en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil. No existe duda entonces, en cuanto a que la propia Ley in comento asigna competencia a los Notarios para instruir diligencias en sede de jurisdicción voluntaria, las cuales tienen el valor probatorio de documentos públicos y por ende, dan autenticidad a un acto o hecho que el interesado necesite acreditar en actuación posterior; lo que no menoscaba la atribución que confiere el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil, al establecer que cualquier Juez Civil es del mismo modo competente para instruir las justificaciones y diligencias dirigidas a la comprobación de algún hecho o algún derecho propio del interesado en ellas.
En atención a ello, resulta claro que la actuación llevada a cabo por intermedio de la referida Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital tiene suficiente fuerza y valor probatorio respecto a que la voluntad de los arrendadores llegó a conocimiento de la arrendataria, aun cuando no se hizo -in faciem- en la persona del representante legal de la demandada Pedro Benjamín Iriarte Barrientos. Adviértase, que lo que exige dicha cláusula cuarta contractual es que la notificación sea practicada por escrito.
Ahora bien, con respecto a la eficacia del acto de desahucio bajo examen, sucede que la representación judicial de la parte demandada lo impugna con el argumento central de que fue ejecutado en violación de lo pactado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, que señala expresamente que la notificación en cuestión debe efectuarse dentro de los treinta (30) días que anteceden a la terminación del aludido contrato, siendo entonces que es nula por extemporánea y carente de valor. Y, que además, no existe hecho alguno en el libelo o en el expediente que evidencie o haga presumir que el aludido lapso de treinta (30) días para la notificación de la terminación del contrato haya sido derogado por la ley, relajado por las partes o fuere sustituido por uno de cincuenta (50) días u otro termino distinto necesario para hacer posible la pretensión del demandante.
Se debe pues, acotar que ciertamente es de precepto que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Se trata de uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil, y constituye la base de la fuerza obligatoria del contrato. En efecto, se erige en uno de los principios de mayor abolengo en el campo del derecho con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de la autonomía de la voluntad, y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones, que ordena conforme al artículo 1.264 del Código Civilque las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Acorde con ello, vemos que de acuerdo al principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y, como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente, al pie de la letra.
Empero, respecto a las obligaciones contenidas en un contrato y como regla normal de ejecución, también hay que considerar que el legislador estatuye en el artículo 1.160 eiusdem que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso y la Ley. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.
Visto de esta forma, en el presente caso particular surge la siguiente pregunta: ¿Es válido y eficaz que los arrendadores notifiquen al arrendatario con más de treinta (30) días de antelación al vencimiento del término, su voluntad de no prorrogar el contrato? La respuesta para este jurisdicente, atendiendo al significado y la trascendencia real del contrato accionado, y de acuerdo a los principios esenciales de justicia y equidad, ha de ser afirmativa. Veamos:
Es importante destacar, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, y por tanto sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras. Así, en opinión de Messineo, citado por Guerrero Quintero, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1990, p: 35).
En esta perspectiva, lo primero que advierte quien acá juzga, de acuerdo a la lectura del contrato accionado, es que las partes no estipularon de manera clara e inequívoca que la notificación de no prorroga por parte de los arrendadores debía efectuarse exclusivamente dentro del plazo de treinta (30) días anteriores el vencimiento del término estipulado en la cláusula cuarta, y que de no hacerlo acarrearía como sanción que no se tendría por válida. Luego, es menester considerar que, en el escenario de una convención locativa que nació bajo la vigencia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era frecuente que las partes reglaran no solo lo concerniente al término de duración sino también lo relativo al desahucio, que no es más que la notificación que se hace de terminación del contrato, para de esta manera evitarse que operare la tácita reconducción que es una figura que incide notablemente tanto en lo sustantivo como en lo adjetivo. Basta con observar lo dispuesto en los artículos 1.601 y 1.614 del Código Civil.
Entonces, partiendo de tales premisas, la interpretación no puede ser literal sino extensiva y axiológica; por ende, apreciado el contrato de marras con sujeción al ambiente normativo (ley), lógico (la verdad) y ético (buena fe en sentido objetivo) debe reputarse válida la notificación bajo examen, puesto que efectivamente se materializó y llegó al conocimiento de la arrendataria con suficiente antelación, que era lo verdaderamente importante y querido con dicha estipulación; estimar lo contrario no solo luce poco razonable, sino que restarle eficacia al desahucio por el solo hecho de haberse practicado con más tiempo al que se indicó en el contrato, sería una visión miope del derecho que colocaría a este operador jurídico a espaldas de la realidad. Además de ello, resulta relevante señalar que, la representación judicial de la parte demandada tampoco explicó qué perjuicio le trajo a su patrocinada que la notificación se efectuase fuera de ese término de 30 días; ni que ello le cercenare algún derecho como arrendataria. Ergo, habida cuenta además que en el debate oral que se llevó a cabo ante el a quo “el apoderado de la parte demandada reconoció que su representada estuvo en conocimiento de esa notificación”, y atendiendo a la facultad otorgada a los juzgadores por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para la interpretación de los contratos, y de lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, a juicio de quien aquí decide, resulta forzoso establecer la validez y eficacia de dicho acto de declaración de voluntad, esto es de la notificación practicada por los arrendadores a la arrendataria, de su intención de no renovar el contrato al vencimiento del término estipulado; así se establece.-
Corresponde ahora dilucidar, si la relación arrendaticia de marras se remonta a más de veinte (20) años, y no como lo hace valer la parte actora en su pretensión que dicha relación es de tan solo un (1) año, pues a decir de la representación judicial de la parte demandada tal relación data desde el día 30 de junio de 1995; es decir, estima que a la fecha alcanza veinte (20) años y diez (10) meses cumplidos, resultando que la prorroga legal que corresponde a su patrocinada es de tres (3) años; y, que las partes suscribieron un nuevo contrato modificando el canon, que los arrendadores siguieron cobrando, materializándose por imperio de la ley la tacita reconducción del contrato.
Sobre este aspecto, para probar sus aseveraciones, consta en autos que dicha representación judicial de la parte demandada aportó instrumento autenticado en fecha 30 de junio de 1995, ante la Notaria Pública Tercera de Caracas, bajo el Nº 38, Tomo 57 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; que contiene el acto de declaración de voluntad conforme al cual los ciudadanos Pascual Exposito López y Eduardo Cortinas Alonso, titulares de la cédulas de identidad números V-6.228.937 y V-16.288.901, respectivamente, en su condición de administradores de la sociedad de comercio Estacionamiento C.L. 2002, C.A., dieron en venta ala sociedad mercantil Inversiones Zarandajo 447, C.A., representada por el ciudadano Luis Alberto Rivero, titular de la cédula de identidad Nº V-2.933.331, un fondo de comercio dedicado a la explotación del ramo de estacionamiento de vehículos automotores que funciona en el Edificio Centro de Valores, entre las Esquinas de Luneta y Caja de Agua, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del entonces Distrito Federal. Este instrumento no fue impugnado por la contraparte; por lo cual, conforme a la ley, esta alzada lo debe tener como fidedigno y conducente para demostrar el negocio jurídico suscrito por sendas sociedades de comercio.
Del mismo modo, promovió instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Caracas, el 30 de junio de 1995, bajo el Nº 34, Tomo 47 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual consta que los ciudadanos Giuseppe Onorato y Claudio Giannattasio, en condición de propietarios, suscribieron con el ciudadano Luis Alberto Rivero Cudemus, ut supra mencionado, un contrato de arrendamiento cuyo objeto material recae sobre cinco (5) locales, identificados como Garaje P.B., Garaje Nº1 y Garajes Nos. 2, 3 y 4; destinado para estacionamiento de vehículos de motor (automóviles), los cuales forman parte del edificio “Centro Valores”, ubicado éste entre las esquinas de Caja de Agua y Luneta, Parroquia Altagracia, Caracas. Al respecto de dicha probanza, esta alzada la debe tomar como fidedigna, a los fines de demostrar el vínculo jurídico arrendaticio que contiene, y en cuya cláusula tercera las partes contratantes indicaron que la duración del contrato sería de doce (12) meses fijos a contar del 1° de junio de 1995.
Acorde con ello, aportó copia certificada del documento constitutivo estatutario de Inversiones Zarandajo 447, C.A., inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy distrito Capital) y estado Miranda, el 14 de junio de 1995, inserto bajo el Nº 79, Tomo 170-Pro A., en el cual se observa que fue originalmente constituida por los ciudadanos Luis Alberto Rivero y María Gabriela Rivero Giménez, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V- 2.933.331, y V-6.750.146, respectivamente.
Adviértase, que para la fecha en que inició privadamente aquel contrato de arrendamiento entre los propietarios del inmueble objeto de esta demanda y el ciudadano Luis Alberto Rivero, aún no había nacido con personalidad jurídica la indicada sociedad de comercio Inversiones Zarandajo, C.A.
Ahora bien, en atención al señalado acervo documental, la suerte del proceso depende en gran medida de la determinación de si los efectos del contrato de alquiler suscrito personalmente por Luis Alberto Rivero Cudemus, como arrendatario, otrora representante legal de Inversiones Zarandajo 447, C.A., se le comunican a esta y por ende se trata de una misma relación arrendaticia sin solución de continuidad que data desde hace más de veinte años.
Al respecto, se observa:
Es evidente que Inversiones Zaranadajo 447, C.A. adquirió de la sociedad de comercio Estacionamiento C.L. 2002, C.A. un fondo de comercio dedicado a la explotación del ramo de estacionamiento de vehículos automotores, que funciona en el Edificio Centro de Valores, entre las Esquinas de Luneta y Caja de Agua, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del entonces Distrito Federal; mismo inmueble objeto de la pretensión actora.
Importa, y por muchas razones acotar, que el fondo de comercio es un conjunto de bienes muebles afectados al ejercicio de una actividad comercial. Se trata de una figura que se incorpora en el Código de Comercio de 1955; sin embargo, dicho Código no lo define, sino que regula su enajenación al concebirlo como una unidad funcional.
En cuanto a su naturaleza jurídica, un sector de la doctrina considera que es una universalidad de hecho; otro que se trata de patrimonio separado, e incluso se sostiene la tesis de que son bienes incorporales. Según Manuel Osorio, se trata de una universalidad jurídico-económica, que puede ser enajenada; para esto, y a fin de asegurar la actividad mercantil, la ley exige formalidades especiales. (Vid. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Osorio, Editorial Heliasta, 2008, p. 419).
En opinión del egregio Dr. Roberto Goldschmidt en su obra Curso de Derecho Mercantil, Fundación Roberto Goldschmidt, UCAB, 2003, pp.170-172, el fondo de comercio se compone de varios elementos que en algunos países se encuentran enumerados en la ley; no obstante, tales enumeraciones no siempre coinciden y tiene, por otra parte, carácter dispositivo. Así, para poder hablar de la transferencia de un fondo de comercio, debe transferirse el elemento al cual queda vinculada la clientela; éste puede ser, en caso de un abasto, el derecho al local, o sea, el contrato de alquiler con el dueño del edificio. En definitiva, estima el ilustre maestro que el fondo de comercio reúne no solo bienes muebles por su naturaleza sino también bienes inmateriales y, en algunos países extranjeros, más allá del ya mencionado derecho al local, hasta el inmueble perteneciente al titular del fondo en que éste se encuentra.
Por su parte, el Dr. Alfredo Morles Hernández, (Curso de Derecho Mercantil, Tomo I, página 234 y siguientes), refiere que la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión, concibe al fondo de comercio como un bien mueble susceptible de hipoteca; igualmente, nos enseña el citado autor que del fondo de comercio no forman parte –según la ley- ni la clientela, ni los inmuebles, ni los créditos, ni las deudas, ni los contratos, los cuales sí forman parte de los elementos materiales e inmateriales de la empresa.
Y, en opinión del profesor Hugo Marmol Marquís, (Fundamentos de Derecho Mercantil, Parte General, página 171 y siguientes), el fondo de comercio lo constituye un conjunto de bienes con que el comerciante realiza su actividad mercantil, tanto corporales como incorporales; entre estos últimos, podemos señalar el nombre comercial o firma, los derechos de propiedad industrial, las autorizaciones administrativas, solvencias estatales o municipales.
Acorde con los citados criterios, colige esta alzada que se trata de una organización de bienes del comerciante, y según nuestra mejor doctrina y la ley no forman parte del fondo de comercio la clientela, ni los inmuebles, ni los créditos, ni las deudas, ni los contratos, que sí forman parte de la empresa.
Entonces, lo que podemos concluir en el presente caso particular, es que si bien la sociedad de comercio con denominación mercantil Inversiones Zarandajo 447, C.A. adquirió de su anterior titular un fondo de comercio, no obstante ello no abrazó el contrato de arrendamiento sobre el local, pues al menos la voluntad de los propietarios en modo alguno se vio exteriorizada en aquella ocasión, sino que Giuseppe Onorato y Claudio Giannattasio acordaron cederlo en forma personal al ciudadano Luis Alberto Rivero.
A mayor abundamiento, aun teniendo como verdad que el referido Luis Alberto Rivero fue accionista y representante legal de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Inversiones Zarandajo 447, C.A., es necesario referir que la compañía anónima es una sociedad de capital, en la cual las obligaciones de sociales están garantizadas por un capital determinado y en las que los socios están obligados para con la sociedad hasta por el monto de su acción. La responsabilidad de los socios es frente a la sociedad, no ante terceros, y se rige por el código de comercio, por las normas generales del contrato de sociedad mercantil y supletoriamente por las normas generales del contrato de sociedad civil, que no contravengan a las que específicamente le son aplicables.
Por lo demás, se concibe como un contrato mercantil salvo algunas excepciones en razón de su objeto, o por la actividad que realizan o por determinarlos ciertas leyes especiales (actividad agrícola, pecuaria, minas, etc.), a la vez que un comerciante ex artículo 10 del Código de Comercio. Por otra parte, se destaca que la persona de los socios desaparece en ella por completo, no ofreciendo la sociedad más garantía que su capital social; y por esto resulta de suma importancia referir la norma contenida en el artículo 201 del Código de Comercio, a tenor del cual las compañías constituyen personas jurídicas distintas de los socios. Se deduce así, entre otros aspectos y como consecuencia de la personalidad jurídica que adquiere con la inscripción, fijación y publicación en el Registro del documento constitutivo, que la compañía tiene un patrimonio propio; ningún socio puede disponer del capital social para usos propio; la compañía ejerce el comercio en su nombre propio, diferente del de cada uno de los socios; puede obrar en juicio contra los socios y, a su vez, puede ser demandada por ellos; finalmente, como quiera que la propiedad de los bienes sociales pertenece a la sociedad, los socios no pueden por su cuenta enajenar los bienes sociales, ni aún en la parte que pueda corresponderles, y el efecto declarativo de la partición remonta solamente a la época de la disolución de la sociedad. (José Loreto Arismendi, tratado de las sociedades civiles y mercantiles, página 73).
Como puede verse entonces, no es posible asimilar que los efectos jurídicos del contrato de arrendamiento celebrado en el año 1995, entre los propietarios Giuseppe Onorato y Claudio Giannattasio con el ciudadano Luis Alberto Rivero, actuando este en su propio nombre y como arrendatario, se le comuniquen a Inversiones Zarandajo 447, C.A. por el solo hecho de que esta compañía representada por dicho ciudadano haya adquirido un fondo de comercio. Entiéndase que Inversiones Zarandajo 447, C.A. y Luis Alberto Rivero Cudemus no son las mismas personas, son sujetos de derecho distintos y diferentes. No entender esto, significaría que si por ejemplo Luis Alberto Rivero acepta una herencia en forma pura y simple, adquiere un determinado bien, asume una obligación o paga el impuesto sobre la renta, automáticamente estos actos jurídicos surtirían efectos a favor o en perjuicio de Inversiones Zarandajo 447, C.A.; evidentemente caeríamos en un absurdo; así se decide.-
De donde se sigue que, los documentos relativos a: certificados de solvencia por pago de patente, licencia de actividad económica de Inversiones Zarandajo 447, C.A., así como planillas de impuesto sobre la renta de los ejercicios económicos correspondiente a los años 1995 y 1996; y copia del Registro de Información Fiscal de la referida compañía, ningún elemento de convicción producen en este juzgador respecto a tenerla como arrendataria del inmueble objeto de la demanda desde hace más de veinte años, pues el arrendamiento o locación es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. En el presente caso, no consta que los propietarios del inmueble hayan aceptado expresa ni tácitamente la cualidad de arrendataria de dicho ente mercantil, ni que hayan expedido recibo o finiquito en concepto de pago de alquiler con anterioridad al contrato de alquiler que sirve de título a la presente demanda.
Precisamente, sobre este aspecto del pago, la representación judicial de la parte demandada aportó copia simple de pretensos recibos emitidos por los arrendadores Giuseppe Onorato y Claudio Giannatasio, con RIF. 000054471-9, signado con el N° 000325 a nombre de Luis A. Rivero, y el inmediato signado con el Nº 000326 y siguientes a nombre de la sociedad mercantil Inversiones Zarandajo 447, C.A. Dichos recibos si bien no cumplen con las exigencias del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, en principio, tendrían que desecharse del proceso, no obstante, tal y como lo advierte la representación judicial de la parte actora e invoca por comunidad probatoria diciendo que precisamente los expedidos a nombre de Inversiones Zarandajo 447, C.A. fueron realizados por sus representados a partir de la fecha de celebración del contrato que los une, así lo puede constatar esta alzada. Y, en cuanto a las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la arrendataria ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) adscrita al Circuito Judicial de Tribunales Municipales de esta misma Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, igual suerte desestimatoria han de correr puesto que no consta en autos que hayan sido retirados por los arrendadores, así se aprecia.-
Tampoco tiene relevancia el instrumento privado que aportó a los autos la representación judicial de la parte demandada de fecha 16 de mayo de 1995, contentivo de un negocio jurídico –aparentemente- suscrito entre Estacionamiento Centro Valores, C.A. en condición de oferente, y el ciudadano Luís Alberto Rivero Cudemus en condición oferido, por no serle oponible a la parte actora en este proceso ni tampoco fue ratificado conforme lo previsto en el artículos 431 del Código de Procedimiento Civil; así igualmente se aprecia.-
Pues bien, en lo que respecta al mérito de la pretensión, ha de colegirse que quedó evidenciado que las partes en litigio, entiéndase Giuseppe Onorato y Claudio Giannattasio, actores, e Inversiones Zarandajo 447, C.A., demandada, están vinculadas por el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de septiembre de 2012. El término de duración de dicho contrato fue pactado por un (1) año contado a partir del 1° de septiembre de 2012, “prorrogable de mutuo acuerdo, siempre y cuando ‘LOS ARRENDADORES’ le notifique por escrito a ‘EL ARRENDATARIO’ su deseo o no de continuar con el presente contrato”; por consiguiente, establecido como fue que, el desahucio se efectuó con efectos jurídicos válidos, se tiene lo siguiente:
El plazo de duración de la relación arrendaticia de marras, que nació bajo la vigencia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Decreto Ley N° 427 del 25 de octubre de 1999, G.O. N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999), comenzó, como quedó dicho ut supra, el 1° de septiembre de 2012, por lo cual venció el 1° de septiembre de 2013, atendiendo a lo previsto en el artículo 12 del Código Civil, a tenor del cual, los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso. Esta regla es aplicable a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes que en ellos intervengan no pacten o declaren otra cosa.
Vencido este plazo de duración del contrato, correspondía a la arrendataria disfrutar de un lapso de seis (6) meses de prórroga legal conforme lo previsto en el artículo 38 literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis, y que también replica el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Luego, dicho plazo de prorroga legal, que es además un derecho en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley, venció el 1° de marzo de 2014. En efecto, la inteligencia del referido precepto patentiza que al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos hasta de un (1) año, el arrendatario tendrá derecho a disfrutar de una prorroga legal hasta de seis (6) meses, que será obligatoria para el arrendador, como ha sucedido en el presente caso; siendo que, a partir de este vencimiento, nació para los propietarios el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes, como en efecto así lo hicieron.
Ahora bien, el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
En el presente caso, inexorablemente debe concluirse que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, pues es de precepto que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; en tal sentido, quedó demostrado la existencia de un vinculo jurídico arrendaticio entre las partes, suscrito por tiempo determinado de un (1) año; que el término de la prorroga legal que correspondía disfrutar a la arrendataria es de seis (6) meses, el cual una vez fenecido le dio derecho a los arrendadores de exigir a la arrendataria el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, que equivale al desalojo estatuido en el artículo 40 en concordancia con el 26, ambos del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, invocado por la representación judicial de los actores en el escrito libelar que tuvo adaptar a dicho marco normativo por instrucción del a quo en la decisión repositoria que profirió el 16 de septiembre de 2015.
Dicho sea de paso, adviértase que tal decisión de reposición de la causa tuvo como finalidad y utilidad adaptar el proceso a las formalidades legales, por lo que en modo alguno interfirió en los efectos jurídicos de los hechos acaecidos durante la vigencia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre ellos el desahucio examinado ut supra y con ello la finalización del término de la prorroga legal con anterioridad al ejercicio de la acción; ergo, no es procedente tampoco el alegato que esgrime la representación judicial de la parte demandada en cuanto a que los arrendadores incumplieron con el mandato inserido en la disposición transitoria primera de de la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por otro lado tenemos que, el acervo documental aportado por la representación judicial de la parte demandada no destruye la pretensión de desalojo por vencimiento del término de la prorroga legal impetrada por los actores, puesto que no demostró los hechos modificativos que esgrimió en la oportunidad de dar contestación a la demanda; debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-
IV
DISPOSITIVO
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 16 de noviembre de 2016, por el abogado Alcides Giménez Pino, en su carácter de mandatario judicial de la parte demandada, la sociedad mercantil Inversiones Zarandajo 447, C.A., contra el fallo proferido en fecha 10 de noviembre de 2016, por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; el cual queda confirmado.
SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de desalojo contenida en la demanda incoada por los ciudadanos Giuseppe Onorato Cerullo y Claudio Giannatasio Della Monica, contra la sociedad mercantil Inversiones Zarandajo 447, C.A., ambas partes ut supra identificadas; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte actora el inmueble constituido por cinco (5) locales distinguidos como: Garaje P. B; Garaje 1; Garaje 2; Garaje 3 y Garaje 4, ubicado el primero de ellos en la Planta Baja y el resto respectivamente en los niveles Sótano 1, Sótano 2, Sótano 3 y Sótano 4 del edificio Centro Valores, situado entre las Esquinas de Caja de Agua y Lucena; Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, por resarcimiento de daños y perjuicios, la suma de Bs. 1.333,33 diarios con base a lo previsto en la cláusula décima cuarta del contrato accionado, calculados desde el 1° de marzo de 2014, exclusive, hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el presente fallo, para lo cual se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo ex artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, por un solo experto designado por el a quo en fase de ejecución de sentencia; y la indexación monetaria del monto que ello arroje, calculado desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el fallo, tomando como base los Índices de Precios al Consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela durante ese período. Sin perjuicio de que, una vez determinada dicha cantidad indemnizatoria, la misma pueda ser cobrada –de ser su interés- de las sumas depositadas por la arrendataria ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) adscrita al Circuito Judicial de Tribunales Municipales de esta misma Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad legal, remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los trece (13) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO
ABG. RICHARD RODRÍGUEZ BLAISE
LA SECRETARIA
ABG. DAMARIS IVONE GARCÍA
En esta misma fecha siendo las ________________ , se registro y público la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
ABG. DAMARIS IVONE GARCÍA
