REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA: ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 15.394.160.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados DAVID E. CASTRO ARRIETA, ANA ISABEL VICENTE GARRIDO y ANA TERESA ARGOTTI, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 25.060, 48.622 y 117.875, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio titular de la cédula de identidad N° V-12.420.214.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados FÉLIX MEDINA BRACHO y PEDRO STANLIN CORDERO BENITEZ, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 48.177 y 150.006, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO
EXP. Nº AP71-R-2017-001027
I. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta Alzada, provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 01 de Noviembre de 2017, por el abogado FÉLIX MEDINA BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, contra la sentencia definitiva dictada el día 27 de octubre de 2017, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) improcedente la impugnación de la cuantía en que fue estimada la demanda propuesta por la parte demandada. (ii) Con Lugar la demanda, de Desalojo condenando a la parte demandada a realizar la entrega material del inmueble objeto de litigio, y al pago de las costas por haber sido totalmente vencida en el presente juicio.
Por auto de fecha 06 de Diciembre de 2017, este Juzgado Superior Primero dio por recibido el presente expediente y fijó el tercer (3º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de las partes, para que tuviese lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, librándose en ésa misma fecha las respectivas boletas de notificación.
El día 15 de Febrero de 2018, previa notificación de las partes, tuvo lugar la audiencia oral y pública fijada en el presente juicio. Asimismo, previa exposición de las partes, esta Alzada procedió a dictar el dispositivo correspondiente, declarando lo siguiente: “…Primero: En resumen, considera ésta Juzgadora, que lo ajustado a derecho es declarar CON LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada en fecha 01 de Noviembre de 2017, contra la sentencia definitiva dictada el día 27 de octubre de 2017, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) improcedente la impugnación de la cuantía en que fue estimada la demanda propuesta por la parte demandada. (ii) Con Lugar la demanda, de Desalojo condenando a la parte demandada a realizar la entrega material del inmueble objeto de litigio, y al pago de las costas por haber sido totalmente vencida en el presente juicio. Segundo: SIN LUGAR la presente acción de Desalojo, interpuesta por la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, contra el ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, fundada en el artículo 91 numeral 2, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la presente causa. Tercero: se REVOCA el fallo apelado. Cuarto: Se condena en las costas del recurso a la parte actora. Quinto: El Tribunal se reserva un lapso dentro de los cinco (5) días de Despacho, siguientes al de hoy, para publicar el presente fallo. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.…”
Este Tribunal de Alzada, a los fines de dictar el fallo respectivo, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
II. RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio seguido por la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, contra el ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, de fecha 26 de septiembre de 2014, fundamentando la misma en el ordinal 02, del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual por Distribución fue asignado al Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, reclamando el demandante el Desalojo del inmueble que ocupa la demandada, por la necesidad de ocupar el inmueble; admitiéndose dicha demanda, en fecha 06 de Octubre de 2014.
El 05 de febrero de 2015, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR, habiendo comparecido la representación judicial de la parte actora y demandada, y el 24 de febrero de 2015, tuvo lugar la AUDIENCIA DE MEDIACION.-
En fecha 24 de marzo de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda y reconvino en la demanda, la cual fue negada su admisión por el Tribunal Aquo en fecha 27.03.2015.-
Por auto de fecha 01 de Marzo de 2016, el Tribunal de la causa, fijó los hechos y los límites de la controversia en el presente juicio y dio apertura del lapso probatorio.
Durante el lapso probatorio ambas partes presentaron sus escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas o no, por el tribunal Aquo mediante auto de fecha 20.07.2016.-
El 27 de Octubre de 2017, el A quo, dictó el extenso del fallo declarando: PRIMERO: IMPROCEDENTE la impugnación a la cuantía en que fue estimada la demanda, propuesta por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO fundamentada en el ordinal 2°, del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, que propusiera la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO contra el ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de ello, se condena a la parte demandada a ENTREGAR totalmente desocupado, libre de bienes y de personas a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 83, piso 8, del edificio denominado “VISTA REGENCY”, ubicado en la Avenida El Retiro, Urbanización El Rosal, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, cuyos linderos medidas y demás especificaciones constan suficientemente en el documento de propiedad. TERCERO: Se condena a la demandada al pago de las costas del juicio al resultar totalmente vencida en el mismo. Dicha decisión fue apelada por el apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 01 de noviembre de 2018, la cual fue oída en ambos efectos, por ante el Superior Jerárquico respectivo ordenándose su remisión, a los fines de que el Tribunal que corresponda por distribución conozca de dicha apelación.-
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR
1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 27.10.2017, que declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, condenando a la parte demandada a realizar la entrega material del inmueble objeto de litigio, y al pago de las costas por haber sido totalmente vencida en el presente juicio.
2.- Alegatos de las partes
2.1) De la parte actora
Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, que su representada es propietaria de un apartamento identificado con el N° 83, piso 8, del edificio denominado “VISTA REGENCY”, ubicado en la Avenida El Retiro, Urbanización El Rosal, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, cuyos linderos medidas y demás especificaciones constan suficientemente en el documento de propiedad, el cual dio en arrendamiento al ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL y habiendo la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, emanado Resolución N° 00829, de fecha 26 de febrero de 2014, en la cual indica que en virtud de las gestiones realizadas durante la audiencia conciliatoria celebrada en fecha 10 de febrero de 2014, entre los ciudadanos ADRIANA COROMOTO GUTIERREZ LOZANO y ANTONIO MUIÑO DOVAL, en acatamiento al artículo 9 de la referida Ley declaró que habilitó la vía judicial, a los fines que las partes puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales competentes; solicita el desalojo del inmueble objeto de litigio para vivir con su grupo familiar, ya que la empresa que requirió de los servicios de su representada en la ciudad de San José, Costa Rica, por el lapso de dos años, y motivado a ello su representada decidió alquilar su única propiedad por ese lapso de tiempo y así cubrir ciertos gastos, lo cual también coincidió con la manifestación de voluntad del arrendatario ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, en el sentido, que le diera ese tiempo para buscar donde mudarse y por cuanto su representada en la actualidad tiene una situación precaria porque está en otro país, sin trabajo y a la espera de poder volver a Venezuela junto a su esposo y menor hijo para vivir en el apartamento objeto del presente juicio, y en virtud que el ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, debió entregar totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble arriba señalado. Que habiendo finalizado el último contrato de arrendamiento, el cual se acompañó marcado con la letra “D”, continuo en la posesión del inmueble y cancelando irregularmente el canon de arrendamiento, en consecuencia, el mismo se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por tal razón, demanda por la acción de desalojo por la necesidad de ocupar el inmueble que tiene su representada junto a su familia de conformidad con el ordinal 2°, del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, en concordancia con el articulo 98 ejusdem y siguientes procede a demandar como en efecto demanda al ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, identificado al inicio del presente fallo, para que convenga o en defecto así sea condenado por el Tribunal en: primero: desalojar el inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 83, piso 8, del edificio denominado “VISTA REGENCY”, ubicado en la avenida El Retiro, Urbanización El Rosal, jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, y en consecuencia que haga entrega material voluntaria de la cosa arrendada, totalmente desocupado de bienes y personas; y, segundo: que se condene en costas al demandado.
2.2) De la parte demandada.
La representación judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda, alegó como punto previo Impugnó la cuantía en que fue estimada la demanda y al efecto señaló que la estimación efectuada por la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 127.000,00), equivalentes a MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (UT 1000) cantidad que determina como si se tratase de una demanda sobre la validez o continuación del arrendamiento. seguidamente Negó, rechazó y contradijo los hechos narrados en el libelo de la demanda por ser falsos, en el sentido de que la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, requiera el inmueble para habilitarlo con su familia y desee regresar de San José, Costa Rica, a la ciudad de Caracas por cuanto se encuentra sin trabajo. Que es cierto que la demandante ofreció en venta el inmueble arrendado a su representado para tener dinero y usarlo en la ciudad de San José, Costa Rica, y para ello encargo la venta del inmueble a su padre, quien fue mandatario, para lo cual acompaña marcado con la letra “C”, poder general que acredita su representación, a través del cual el mandatario dio expresas indicaciones a su representado para realizar diversos pagos a terceros hasta alcanzar la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 274.399,00) por concepto de abono al precio de venta pactado sobre el inmueble objeto del litigio y que dichos pagos se realizaron mediante depósitos bancario de fecha 29/02/2012 a favor de FARMACIA DARAMPE C.A., planilla de depósito N° 146341500, en la cuenta distinguida con el N° 01340440214401032083, de la entidad bancaria BANESCO, C.A., BANCO UNIVERSAL, por la cantidad de NOVENTA MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 90.450,00), mediante cheque distinguido con el N° 23001269, girado contra la cuenta 01020235300000143747; depósito de fecha 27/04/2012, a favor de la sociedad mercantil INDUSTRIAS DAALTEX, C.A., según planilla de depósito bancario Nº 031132273, realizado en la cuenta Nº 01340156291560103275, de la entidad bancaria FONDOCOMÚN, C.A., por la cantidad de NOVENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 91.800,00); y, depósito bancario realizado el día 25-06-2012, a favor del ciudadano GUSTAVO EDUARDO BONILLA SÁNCHEZ, según planilla de depósito bancario Nº 165325234, realizado en la cuenta Nº 01340120941203062329, de la entidad bancaria BANESCO, C.A., BANCO UNIVERSAL, por la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 92.149,60), cheque Nº 54107013, girado contra la cuenta Nº 01140156291560101275; Expresó que una vez realizados y conformados dichos depósitos por el mandatario, este emitió un recibo de fecha 17 de Octubre de 2012, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 274.399,00) y dicho pago corresponde a abono por la venta del inmueble ofrecido y hoy objeto de desalojo; que no cabe duda que con esta maquinación se trato de engañar a su representado con las instrucciones de pago a terceros, ajenos a la relación contractual, para dejar rastros del pago del precio a nombre de la actora o su apoderado, lo cual no solo pudiese constituir un fraude con implicaciones en materia penal, sino razones suficientes para comprender que la presente acción por Desalojo es temeraria, con un solo sentido de presión psicológica, económica y judicial, para cansar así la estabilidad mental de su representado, tratando de tapar la existencia de compromiso de venta del inmueble pendiente que exigirá a través del presente escrito, por tal razón solicita se declare sin lugar la demanda de desalojo y se condene en costas a la parte actora.
3.- Aportaciones probatorias.
Trajo a los autos, la demandante, a los fines de demostrar sus alegaciones, el siguiente material probatorio:
1. Cursa del folio 6 al 17 del presente expediente, Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO y el ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, sobre un apartamento distinguido con el Nº 83, ubicado en el piso 8, del edificio Vista Regency, ubicado en la Urbanización El Rosal, avenida El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. Dicho documento fue autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 27.01.2011, bajo el N° 30, Tomo 05, de los Libros respectivos.
Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho documento público, y por cuanto no fue impugnado, tachado, ni desconocido, por la parte demandada, esta Superioridad le otorga al mismo todo su valor probatorio, de acuerdo a lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
2. Cursa del folio 19 al 27 del presente expediente, Original del instrumento poder especial otorgado por la parte actora, ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, a los abogados DAVID E. CASTRO ARRIETA, ANA ISABEL VICENTE GARRIDO y ANA TERESA ARGOTTI, autenticado el 19 de junio de 2013, por ante la Embajada en San José, República de Costa Rica, bajo el N° 25, Tomo 065, 066 y 067. Se aprecia del instrumento poder que se analiza que se trata de un documento público y por cuanto dicha documental no fue impugnada, tachado, ni desconocido, por la parte demandada, esta Juzgadora le otorga su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-
3. Cursa del folio 28 al 32 del presente expediente, copia fotostática del Documento de venta protocolizado el 07 de noviembre de 2007, por ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 40, Tomo 10, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año en curso, suscrito en su carácter de INVERSIONES TOLYCO, S.A., y la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIERREZ LOZANO, relativo a un apartamento distinguido con el Nº 83, piso 8, del edificio Vista Regency, ubicado en la Urbanización El Rosal, avenida El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. Con el presente documento queda demostrado la propiedad que ostenta el accionante, sobre el inmueble allí indicado, siendo uno de ellos, el inmueble arrendado, y por cuanto dicha documental no fue impugnada, tachado, ni desconocido, por la parte demandada, esta Juzgadora le otorga su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.Y ASI SE DECIDE.-
4. Corre inserta del folio 34 al 36 del presente expediente, Original de Providencia Administrativa Nº 00829, de fecha 26 de febrero de 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, mediante la cual habilitó la Vía Judicial para demandar. Con este medio la parte actora, pretende demostrar haber agotado el procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo. Se observa que el mismo es un documento administrativo, y por cuanto dicha documental no fue impugnada, tachado, ni desconocido, por la parte demandada, ésta Juzgadora se acoge al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y le otorga su valor probatorio de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-
5. Corre inserta del folio 37 al 41 del presente expediente, Copia certificada de la declaración jurada realizada por la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, mayor de edad, casada, residente libre condición y portadora de la Cédula de residencia permanente número 172400160828, de fecha 14-02-2014, suscrita por ante la Notaria Pública de la Oficina de San José de Costa Rica.
6. Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana EDY ANA MARÍA CALORE y la ciudadana ADRIANA GUTIÉRREZ LOZANO, sobre una casa distinguida con el N° 12, ubicada en el Condominio Eurohabitat, Distrito 02 de San Antonio, Cantón Escazú, provincia de San José, Costa Rica, autenticado por ante la Notaria Pública de San José, Costa Rica, en fecha 14.02.2014, bajo escritura N° 22, Folio 19 vuelto, Tomo 3 del protocolo de la suscrita Notaria. Al respecto observa esta Juzgadora que los referidos documentos no fueron debidamente legalizados y apostillados ante los organismos competentes, por lo que se desechan del proceso. ASI SE DECIDE.-
7. Copia certificada del Registro de Nacimiento de fecha 13-02-2014, emanada por el Departamento Civil del Tribunal Supremo de Elecciones, de la provincia de San José, Costa Rica, anotada bajo el asiento 702, página 351, Tomo 2158, debidamente apostillado, perteneciente al ciudadano SEBASTIAN VASQUEZ GUTIERREZ, hijo del ciudadano JESÚS ALBERTO VÁSQUEZ VIEZ y la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO.
8. Copia certificada del Acta de Matrimonio emanada por el Registro Civil del Municipio Chacao del estado Miranda, celebrado entre el ciudadano JESÚS ALBERTO VÁSQUEZ VIEZ y la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, distinguida con el N° 66, Tomo 01, Folio 66, de fecha 03-03-2011.
9. Copia certificada de la declaración jurada realizada por la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, mayor de edad, casada, residente libre condición y portadora de la Cédula de residencia permanente número 172400160828, de fecha 22-04-2015, suscrita por ante la Notaria Pública de la Oficina de San José de Costa Rica, debidamente apostillada.
Dichas documentales no fueron impugnadas, tachadas, ni desconocidas, por la parte demandada, razones por las que esta Juzgadora, le otorga su valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.-
10. Original de comunicación de fecha 13.02.2014, suscrita por sociedad mercantil AFFLUENT BRANDS, S.A., y dirigida a la parte actora ADRIANA GUTIÉRREZ LOZANO, relativo a al despido de la entidad de trabajo de la referida ciudadana.
11. Original de comunicación de fecha 18.02.2014, suscrita por la guardería MANOS AL ARTE (ESTIMULACIÓN TEMPRANA & CHILDCARE). En relación a estos recaudos al tratarse de unas comunicaciones dirigidas por un tercero a la parte demandante, y por no ser ratificada mediante la prueba testimonial, debe desecharse del proceso, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
12. Copia simple del Acta general de asamblea ordinaria, de fecha 24-04-2014, del edificio Vista Regency, ubicado en la Urbanización El Rosal, avenida El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda.
13. Copia simple de comunicación de fecha 22.05.2014, suscrita por sociedad mercantil CONDOMINIOS CHACAO, C.A., y dirigida al propietario del apartamento 83, del edificio Vista Regency, ubicado en la Urbanización El Rosal, avenida El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda.
En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que la representación judicial de la parte demandada desconoció dichos documentos, y por cuanto la parte actora no promovió la prueba de cotejo de la firmas que aparecen en el medio probatorio, a los fines de determinarse la validez o no de los documentos; no se tienen por reconocidos dichos instrumentos. Así mismo, observa esta Juzgadora que estas misivas al tratarse de unas comunicaciones dirigidas por un tercero a la parte demandante, y al no ser ratificada mediante la prueba testimonial, debe desecharse del proceso, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
14. Testimonial de la ciudadana LIANA ALEJANDRA GÓMEZ ALVIAREZ, quien declara el 24.10.2017, afirmando que conoce a la ciudadana ADRIANA GUTIÉRREZ LOZANO; que está consciente y sabe la necesidad que tiene de adquirir su propiedad, y que tales hechos le constan porque esta no posee empleo en la ciudad de San José, de Costa Rica y necesita ocupar dicho inmueble con su grupo familiar; que tiene entendido que ella quedo sin empleo y no conoce como maneja las finanzas ella y su grupo familiar; que desconoce que la demandante ADRIANA GUTIÉRREZ LOZANO, haya ofertado el inmueble en venta que actualmente ocupa el ciudadano ANTONIO MUIÑO. Testimonial del ciudadano RAMÓN ELÍAS POLEO CEDEÑO, quien declara el 24.10.2017, afirmando que conoce a la ciudadana ADRIANA GUTIÉRREZ LOZANO; que está consciente y sabe la necesidad que tiene de adquirir su propiedad, y que tales hechos le constan porque esta no posee empleo en la ciudad de San José, de Costa Rica y necesita ocupar dicho inmueble con su grupo familiar; que tiene entendido que ella quedo sin empleo y no conoce como maneja las finanzas ella y su grupo familiar; que desconoce que la demandante ADRIANA GUTIÉRREZ LOZANO, haya ofertado el inmueble en venta que actualmente ocupa el ciudadano ANTONIO MUIÑO. En cuanto a las testimoniales supra transcritas se evidencia que los testigos, son personas hábiles, contestes y que no incurren en contradicciones en sus declaraciones, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia la misma a los efectos de la decisión, en cuanto a las siguientes cuestiones, que serán debidamente confrontadas en conjunto con los demás medios probatorios. ASI SE DECLARA.
Trajo a los autos, la demandada, a los fines de demostrar sus alegaciones, el siguiente material probatorio:
1. Copia simple de la Resolución número: 0000126, de fecha 21 de marzo de 2014, emanada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, marcado con la letra “B”. Se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, que sirve para acreditar que el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, profirió Providencia Administrativa número: 0000126, en fecha 21 de marzo de 2014, a través de la cual se constata que dicho órgano resolvió regular el canon de arrendamiento del inmueble objeto de litigio. Se observa que el mismo es un documento administrativo, y por cuanto no fue impugnado, tachado, ni desconocido, por la parte actora, ésta Juzgadora se acoge al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y le otorga su valor probatorio de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-
2. Copia simple del instrumento poder general otorgado por la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, a los ciudadanos JULIAN ANTONIO GUTIÉRREZ YANEZ y JEANNETTE COROMOTO LOZANO DE GUTIÉRREZ, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 22-09-2005, anotado bajo el Nº 30, Tomo 76, de los libros llevados por esa Notaría, marcado con la letra “C”. Se aprecia del instrumento poder que se analiza que se trata de un documento público y por cuanto dicha documental no fue impugnada, tachada, ni desconocida, por la parte actora, esta Juzgadora le otorga su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
3. Copia simple del recibo y anexos de fecha 17.10.2012, suscrito por el ciudadano JULIAN GUTIÉRREZ, dirigido al ciudadano ANTONIO MUIÑO, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 274.399,00), marcado con la letra “D”. En relación a este recaudo al tratarse de una comunicación dirigida por un tercero a la parte demandada, y por no ser ratificada mediante la prueba testimonial, debe desecharse del proceso, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
4. Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO y el ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, sobre un apartamento distinguido con el Nº 83, ubicado en el piso 8, del edificio Vista Regency, ubicado en la Urbanización El Rosal, avenida El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. Dicho documento fue autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23.01.2009, bajo el N° 27, Tomo 04, de los Libros respectivos, marcado con la letra “E”. Se trata de un documento autenticado con fuerza de documento público, y que sirve para acreditar que la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO y el ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un apartamento distinguido con el Nº 83, ubicado en el piso 8, del edificio Vista Regency, ubicado en la Urbanización El Rosal, avenida El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, desde el 23.01.2009, y por cuanto dicho instrumento no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte actora, por lo que el mismo surte todos sus efectos probatorios, artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil. ASI SE ESTABLECE.-
5. Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO y el ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, sobre un apartamento distinguido con el Nº 83, ubicado en el piso 8, del edificio Vista Regency, ubicado en la Urbanización El Rosal, avenida El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. Dicho documento fue autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 27.01.2011, bajo el N° 30, Tomo 05, de los Libros respectivos, marcado con la letra “E1”. Al respecto este documento fue analizado y apreciado por esta Alzada anteriormente. ASI SE ESTABLECE.-
6. Copia certificada del instrumento poder general otorgado por la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, a los ciudadanos JULIAN ANTONIO GUTIÉRREZ YANEZ y JEANNETTE COROMOTO LOZANO DE GUTIÉRREZ, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 22-09-2005, anotado bajo el Nº 30, Tomo 76, de los libros llevados por esa Notaría. Se aprecia del instrumento poder que se analiza que se trata de un documento público y por cuanto dicha documental no fue impugnada, tachada, ni desconocida, por la parte actora, esta Juzgadora le otorga su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-
7. Solicitud de informes al SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACIÓN, MIGRACIÓN Y EXTRANJERÍA (SAIME), a los fines de que informe respecto de los siguientes hechos: A) Información de los movimientos migratorios de salidas y entradas al país de la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, desde el 27-01-2011, hasta 26-02-2015. Solicitud de informes a la sociedad mercantil CONDOMINIOS CHACAO, C.A., a los fines de que informe respecto de los siguientes hechos: A) Si emitió o no, la carta de fecha 22-05-2014, con destino al propietario del apartamento 83, del edificio Vista Regency, ubicado en la Urbanización El Rosal, avenida El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. Observa esta Alzada que las mencionadas pruebas fueron promovidas pero no evacuadas dentro del lapso otorgado, por lo cual no tiene quien aquí decide materia sobre la cual decidir en la misma. ASÍ SE DECLARA.
*PUNTOS PREVIOS
***DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
Impugna la parte demandada la cuantía en que fue estimada la demanda y al efecto señaló que la estimación efectuada por la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 127.000,00), equivalentes a MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (UT 1000), por cuanto la cosa objeto de litigio tiene un valor superior a la estimación realizada por la actora por cuanto debe ser el monto real y oficial del inmueble.-
En tal sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, preceptúa:
Artículo 38: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.
Ahora bien, esa impugnación que haga el demandado a la estimación del valor de la demanda no sólo debe limitarse a contradecirla pura y simplemente, sino que se debe alegar o precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, so riesgo de tenerla como no hecha, tal como lo ha aseverado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (St. 14-12-2004, st. N° 1417), cuando señala que:
“Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna en razón de que el código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor” (Sic.)
Entonces, del extracto de la decisión antes citada se colige que para el caso de que el demandado haga un rechazo puro y simple de la estimación de la demanda; el mismo no puede considerarse admisible, por cuanto conforme al artículo 38 in comento, debe alegarse un hecho nuevo; en consecuencia, debe declararse que no existe ninguna impugnación y queda de esta manera válida la estimación del actor; pero, si la impugna por exagerada o insuficiente, la carga de probar el fundamento de su impugnación, la tiene el demandado-impugnante, tal como lo ha dicho la Sala Civil (PIERRE TAPIA, Oscar: ob. cit. Año 1999, tomo 2, p. 298.) de la extinta Corte y, de no hacerlo, queda firme la estimación del actor.
En este mismo orden de idea, el Procesalista Doctor Román Duque Corredor, en su obra denominada “La Interpretación del Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil por la Reciente Doctrina de la Casación Civil Venezolana”, ha asentado que cuando el demandado impugna la cuantía, bien por exagerada, o bien por irrisoria, exigua o insuficiente, debe formular alegatos concretos que lleven al Tribunal a la convicción de que el valor de lo litigado en realidad dista de lo señalado por el actor en su libelo, pudiendo el impugnante proponer, con base en tales alegatos, la estimación que él considere ajustada a derecho, en tal sentido el criterio de la sala refiere al traslado de la prueba en cabeza del impugnante, en este caso, el demandado-reconviniente. (Tomado del Libro: Derecho procesal Civil, Jornadas Homenaje a los 50 años de docencia del doctor Aníbal Rueda. 1998. Editorial ASOCIACIÓN VENEZOLANA DE DERECHO PROCESAL).
En efecto, del escrito libelar se aprecia que la representación judicial actora cumplió con la carga procesal que le correspondía de hacer la respectiva estimación de la cuantía, dado que todas las pretensiones deducidas son de orden patrimonial.
En tal sentido, reza el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 36
En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año…”
Conforme a lo expuesto anteriormente, y estando ajustada a derecho la cuantía de la demanda estimada por la actora en su escrito libelar, por cuanto tomó como base la sumatoria de los cánones de arrendamiento de un año como lo establece la ley, ya que lo que se pretende es el Desalojo por estado de necesidad de ocupar el inmueble y no se puede tomar el monto real del inmueble; por lo que forzosamente, quien aquí decide, declara IMPROCEDENTE la impugnación a la cuantía formulada por la parte actora reconvenida. ASÍ SE DECLARA.
** DEL MÈRITO DE LA CAUSA
Ha señalado la actora que su pretensión se contrae al Desalojo de un inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nº 83, ubicado en el piso 8, del edificio Vista Regency, ubicado en la Urbanización El Rosal, avenida El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, estado Miranda, con fundamento en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por la necesidad de ocupar el inmueble junto a su grupo familiar.-
Por otro lado el apoderado judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo los hechos narrados en el libelo de la demanda por ser falsos, en el sentido de que la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, requiera el inmueble para habilitarlo con su familia y desee regresar de San José, Costa Rica, a la ciudad de Caracas por cuanto se encuentra sin trabajo. Que es cierto que la demandante ofreció en venta el inmueble arrendado a su representado para tener dinero y usarlo en la ciudad de San José, Costa Rica, y para ello encargó la venta del inmueble a su padre, quien fue mandatario, a través del cual el mandatario dio expresas indicaciones a su representado para realizar diversos pagos a terceros por concepto de abono al precio de venta pactado sobre el inmueble objeto del litigio y que dichos pagos se realizaron mediante depósitos bancario, por tal razón solicita se declare sin lugar la demanda de desalojo y se condene en costas a la parte actora.-
Establecido lo anterior pasa esta Alzada pasa a verificar si se han cumplido los extremos para declarar la procedencia del desalojo del inmueble.-
Procedencia de la Acción de Desalojo
El legislador inquilinario ha establecido para las relaciones arrendaticias dentro de la figura del Desalojo, el artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cierto número de causales que constituyen un número cerrado.
Dice, el artículo 91 numeral 2 de la mencionada ley, que:
“…Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
2) la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”
De la Necesidad de Ocupar el Inmueble de autos
El jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 194 y siguientes, para la procedencia del Desalojo ha señalado lo siguiente:
“… para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse (3) tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento… pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria…, así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarse como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño… Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción…” (Subrayado de este Tribunal).
En este orden de ideas y luego de haberse realizado el análisis probatorio, se percata quien juzga lo siguiente supuesto:
1º La existencia de la relación arrendaticia a través de un contrato de arrendamiento escrito, entre la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO y el ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, hasta ahora el arrendatario quien no ha entregado el inmueble objeto del presente proceso, tal como lo afirma la parte actora propietaria del inmueble, configurándose con ello, el primer requisito de procedencia. Y ASI SE DECIDE.
2º Que como ya fue señalado, la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, es propietaria del inmueble constituido por (1) apartamento distinguido con el Nº 83, piso 8, del edificio Vista Regency, ubicado en la Urbanización El Rosal, avenida El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, debidamente protocolizado ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 40, Tomo 10, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año en curso, como se desprende del documento de contrato de venta traído a los autos y valorado anteriormente por esta Alzada, lo que da lugar al segundo requisito de procedencia de la acción, es decir, la cualidad de propietaria del inmueble arrendado. Y ASI SE DECIDE.
3º La necesidad que tiene la accionante, para ocupar el inmueble ya identificado, y su grupo familiar la cual no pudo demostrar, por cuanto no trajo a los autos, los medios probatorios suficientes que permiten constatar el lugar, situación precaria o estado actual de residencia de la accionante, la cual fue cuestionada por la parte demandada, en consecuencia se genera a esta Superioridad, una duda razonable a favor del demandado, y por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, y al no cumplirse este extremo o requisito de procedencia de la acción de Desalojo, por necesidad de ocupar el inmueble, es forzoso para esta Alzada sentenciar a favor del demandado. ASI SE DECLARA.
Siendo así, concluye esta Superioridad, que del acervo probatorio, no se determina claramente que la actora haya demostrado a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, la necesidad que alegó tener la accionante de ocupar el inmueble objeto de este juicio cuyo Desalojo se solicita. Y ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, considera esta Sentenciadora, que resulta procedente la Apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, contra la decisión de fecha 27 de octubre de 2017, proferida por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, por lo que queda confirmado el fallo apelado. ASÌ SE DECIDE.-
V.- DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 01 de Noviembre de 2017, por el abogado FÉLIX MEDINA BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, contra la sentencia definitiva dictada el día 27 de octubre de 2017, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) improcedente la impugnación de la cuantía en que fue estimada la demanda propuesta por la parte demandada. (ii) Con Lugar la demanda, de Desalojo condenando a la parte demandada a realizar la entrega material del inmueble objeto de litigio, y al pago de las costas por haber sido totalmente vencida en el presente juicio.
SEGUNDO: SIN LUGAR la presente acción de Desalojo, interpuesta por la ciudadana ADRIANA COROMOTO GUTIÉRREZ LOZANO, contra el ciudadano ANTONIO MUIÑO DOVAL, fundada en el artículo 91 numeral 2, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la presente causa.
TERCERO: Queda REVOCADO el fallo apelado.
CUARTO: Se condena en las costas del recurso a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA y BAJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintidós (22) días del mes de Febrero del año dos mil dieciocho (2.018). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
LA JUEZ,
Dra. INDIRA PARIS BRUNI
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA
En la misma fecha siendo las 03:20 de la tarde, se dictó y publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
IPB/MAP/Javier
Exp. Nº AP71-R-2017-001027
Desalojo/Definitiva
Materia: Civil
