Decisión Nº AP71-R-2017-000395 de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 07-08-2018

Fecha07 Agosto 2018
Número de expedienteAP71-R-2017-000395
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PartesRITA MARIA DE ABREU DE FIGUEIRA, MIGDALIA DE ABREU SOUSA, DOMINGO DE ABREU DE SOUSA Y CHARLES DE ABREU DE SOUSA CONTRA SOCIEDAD MERCANTIL EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B, S.R.L
Distrito JudicialCaracas
Tipo de procesoDesalojo (Local Comercial)
TSJ Regiones - Decisión


REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
208º y 159º
ASUNTO Nº AP71-R-2017-000395
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos RITA MARIA DE ABREU DE FIGUEIRA, MIGDALIA DE ABREU SOUSA, DOMINGO DE ABREU DE SOUSA y CHARLES DE ABREU DE SOUSA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.455.260, V-5.311.291, V-9.120.162 y V-6.404.699, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano CARMINE SMARRELLI, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.716.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de mayo de 1975, bajo el Nº 35, tomo 23-A-Sdo.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana FANNY BRITO DE ROYYETT, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 63.156.
MOTIVO: DEASALOJO E INDEMNIZACION DE DAÑOS MATERIALES DE LOCAL COMERCIAL.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia Definitiva dictada en fecha 29 de marzo de 2017, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

ANTECEDENTES DE LA DEMANDA
ACTUACIONES EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició el presente juicio de DEASALOJO E INDEMNIZACION DE DAÑOS MATERTIALES DE LOCAL COMERCIAL., a través de demanda interpuesta por los ciudadanos RITA MARIA DE ABREU DE FIGUEIRA, MIGDALIA DE ABREU SOUSA, DOMINGO DE ABREU DE SOUSA y CHARLES DE ABREU DE SOUSA, contra la Sociedad Mercantil EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B, S.R.L.,, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, cumplida con la distribución de Ley, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, tramitándose el Asunto bajo el Nº AP11-V-2015-001627.
Mediante auto de fecha 07 de diciembre de 2017, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral.
Estando todas las partes en conocimiento de la presente causa y resuelto el punto de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, dicha parte el 06 de julio de 2016, presento contestación a la demanda.
En fecha 11 de julio de 2016, se celebró la audiencia preliminar con la presencia de la representación judicial de ambas partes.
Por auto de fecha 22 de julio de 2016, se apertura el lapso de pruebas correspondiente y se ordeno la notificación de la partes.
Una vez notificadas las partes, el 20 de octubre de 2016, se emitió pronunciamiento en cuanto a las pruebas promovidas por las partes, ordenándose la evacuación de las mismas.
Evacuadas las pruebas promovidas por ambas partes, el 22 de marzo de 2017, se celebró la audiencia oral de juicio, en la cual se dictó el dispositivo del fallo, declarando parcialmente con lugar la pretensión de la parte actora.
Dicho fallo fue apelado por ambas partes el día 05 de abril de 2017, el Tribunal de la causa oyó el recurso de la apelación propuesto, en ambos efectos, de acuerdo a lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante providencia de fecha 18 de abril de 2017.

CONOCIMIENTO EN LA ALZADA
Una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, le correspondió a este Juzgado el conocimiento de la apelación, siendo recibido el expediente el día 27 de abril de 2017, dándole entrada al mismo por auto de esa misma fecha, fijándose el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para presentación de informes por las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Luego, el día 31 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte DEMANDANTE, presentó su respectivo escrito de Informes, donde, expuso lo que sigue:
“…Capitulo I:
DE LA APELACIÓN Y SUS FUNDAMENTOS.
A los fines de formalizar el recurso de apelación interpuesto en fecha cinco (05) de Abril de dos mil diecisiete (2017), concretamente contra el punto TERCERO del dispositivo de la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintinueve (29) de Marzo de dos mil diecisiete (2017), el cual copiado textualmente es del tenor siguiente: TERCERO SIN LUGAR LA PETICION DE DAÑOS Y PERJUICIOS MATERIALES. Ahora bien me permito hacer la presente observación. Del análisis de la narrativa del fallo dictada por el Tribunal a quo se desprende que quedo fehacientemente demostrado que el arrendatario ha ocasionado al local deterioros mayores a los provenientes del uso normal considero lógico que ello conlleve implícita obligación de reparar los daños y deterioros ocasionados al local arrendado en tal sentido esta representación discrepa abiertamente del criterio argumentado por el Sentenciador a quo en cuanto a lo expresado en el punto TERCERO del dispositivo del fallo y la evidente contradicción existente entre lo expuesto en los puntos SEGUNDO y TERCERO del dispositivo de la sentencia Definitiva dictada por el Tribunal de la Causa en el sentido de que por vía de lógica y siendo el Derecho lógica después de haberse demostrado fehacientemente que la conducta desplegada por LA ARRENDATARIA se subsume o se adecua perfectamente al supuesto de hecho previsto por el Legislador en el encabezado del literal C. del artículo 40 de la Ley Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial resulta lógico que LA ARRENDATARIA, vale decir, la sociedad mercantil EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B. S.R.L., suficientemente identificada en autos y en su carácter de demandada, ya hoy condenada por Sentencia Definitiva dictada por el Tribunal de la causa como responsable de los graves daños y deterioros al local comercial es decir al inmueble objeto del arrendamiento, considera esta representación judicial que lógicamente conlleva la obligación implícita de la reparación del daño ocasionado por parte de su autos o causante, vale decir considero justo y ajustado a derecho que en el presente caso la sociedad mercantil EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B. S.R.L., en su carácter de demandada, ya hoy condenada según se evidencia al punto SEGUNDO del Dispositivo del fallo a hacerle entrega a la actora del local ubicado en la planta baja del edificio Flamingo en la calle “D” de la Urbanización Campo Claro, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda debe ser condenada además a restituir dicho local en las misma buenas condiciones de conservación y mantenimiento tanto en su estructura como en sus instalaciones aclarando a esta alzada que el informe presentado como prueba del costo de las reparaciones de los daños y deterioros ocasionados por la ARRENDATARIA al inmueble objeto de la acción e desalojo fueron estimados en Noviembre del año dos mil quince (2015) en la cantidad de Bolívares Cuatro Millones Quinientos Mil (bs. 4.500.000,00), según informe presupuestado en aquella oportunidad por el Ingeniero Civil José Galino, tal como evidencia en autos y ello con la finalidad de establecer la competencia en base a la cuantía tomando en consideración de los daños ocasionados mas sin embargo ello solo desde el punto de vista referencial habida cuenta que con motivo del proceso hiperinflacionario que venimos viviendo en Venezuela debe haber variado considerablemente para la presente fecha, vale decir, para mediados del años dos mil diecisiete (2017), sin embargo es menester aclarara de que no se quiere una indemnización en dinero sino la restitución del inmueble en las mismas excelentes condiciones de conservación, mantenimiento y funcionamiento u operatividad en que lo recibiera …..
(omisis)
Es con fundamento a lo anteriormente expuesto que con el debido respeto solicito a esa Superioridad declare CON LUGAR la presente apelación y en consecuencia condene a la parte accionada, la sociedad mercantil EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B. S.R.L., en hacer entrega a la Actora del local comercial ubicado en la planta baja del edificio Flamingo en la calle “D” de la Urbanización Campo Claro, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda en el mismo perfecto estado de conservación y mantenimiento que lo recibió….”.

Seguidamente, en dicha fecha la parte demandada, también presentó su respectivo escrito de Informes, donde realizo un recuento conciso de los hechos acontecidos en el proceso, así como los hechos expuestos en el sentencia dictada en él a quo; por ultimo solicito ante este alzada la nulidad de todo lo actuado en este expediente, la improcedencia de la demanda por el trámite procesal del Juicio Oral, la falta de citación de la demandada, sin lugar el desalojo de autos.
En fecha 13 de junio de 2017, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de observaciones:
PARTE DEMANDANTE, expuso:
“(omisis)
Es con fundamento a ello que con el debido respeto solicito del sabio criterio de esa superioridad se sirva desechar las infundadas argumentaciones esgrimidas por la apoderada judicial de la accionada que convergen de manera inexplicable en un insólito multi petitorio a todo evento inaplicable en Derecho y en consecuencia declare SIN LUGAR la infundada apelación interpuesta por la apoderada judicial de la Demandada y se ratifique en consecuencia lo dispuesto en el particular SEGUNDO del Dispositivo del fallo aclarando que la devolución del inmueble arrendado deberá hacerse en las mismas excelentes condiciones de conservación mantenimiento y operatividad en que la arrendataria declaro recibirlo al inicio de la relación arrendaticia…”
PARTE DEMANDADA, expuso:
“(omisis)
Conforme a los argumentos transcritos, observo este Tribunal de Alzada que la Ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece que el procedimiento a seguir en esta materia es el PROCEDIMIENTO ORAL, cuya tramitación está reglamentada por Resolución Nº 2006-00067, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de octubre de 2006, y determina que su cuantía no podrá exceder a dos mil novecientas noventa y nueve unidades tributaria (2,999 UT).
(omisis)
La propia parte actora determino en su libelo de demanda como cuantía la cantidad 30.000,00 Unidades Tributarias.
Siendo esto así, mal puede pretender la parte actora acudir en apelación ante este Tribunal A-quen y solicitar un pronunciamiento en costas sobre la base de una cuantía de 30.000,00 Unidades Tributarias que exceden en Demasía a la cuantía establecida por el Legislador para el procedimiento oral…”
Por auto de fecha 15 de junio de 2017, se fijó oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, difiriéndose dicha oportunidad el 21 de julio de 2016.
Mediante providencia del 09 de noviembre de 2017, el juez que suscribe el presente fallo se aboco al conocimiento de la causa y se ordeno la notificación de las partes.
Notificadas las partes, se fijo oportunidad para dictar sentencia conforme el artículo 521 ejusdem, mediante auto de fecha 05 de marzo de 2018.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
La presente controversia se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho, la sentencia dictada por el juzgado a-quo en fecha 29 de septiembre de 2017, antes citada, tomando en consideración que contra la referida sentencia definitiva, la representación judicial de la parte demanda ejerció recurso ordinario de apelación, considerando para ello los alegatos, defensas, excepciones y probanzas aportadas por las partes durante la tramitación del juicio en instancia y las fundamentaciones del recurso, apelación a la cual se adhirió la parte actora reconvenida.
A tales efectos, se observa:
THEMA DECIDENDUM
ALEGATOS DE LAS PARTES
En el escrito libelar la representación de la parte actora, sostuvo en síntesis, lo siguiente:
“..Se evidencia de documento contentivo de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 2009, inserto bajo el Nro. 16, Tomo 133 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaria y donde se evidencia que mediante el mismo, la sociedad mercantil denominada El PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B. S.R.L., celebraron contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre el inmueble “local comercial de ciento ochenta y cinco metros (185, M2), ubicado en la Planta Baja del Edificio Flamingo, Urbanización Campo Claro, identificado con los números 3 y 4, Grupo 9, Manzana H, del Municipio Leoncio Martínez, del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda.
Señalan además que en la clausula SEGUNDA del contrato establecieron que “El termino de duración del presente contrato será de dos (02) años fijos sin prorroga, contados a partir del primero (01) de julio de 2009, concluyendo el veintinueve (29) de junio de 2011”; llegada la oportunidad la relación contractual continuo sin suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento, habida cuenta de que LA ARRENDATARIA rehusó hasta el más mínimo aumento del canon de arrendamiento, vale decir, que la pre indicada relación arrendaticia paso a ser verbal y por tiempo indeterminado, pese a ello se le advirtió a LA ARRENDATARIA que era necesario realizar labores de mantenimiento y reparaciones menores al local objeto del presente arrendamiento así como a sus instalaciones a los fines de evitar devinieran en daños más graves, sin embargo LA ARRENDATARIA hizo caso omiso de dicha advertencia y hoy nos encontramos con paredes con filtraciones de tal magnitud que han producido hongos a la estructura de la edificación, arañas de cables eléctricos que guindan en el aire, ductos de escape absolutamente tapados por la grasa acumulada en el tiempo toda vez que nunca han recibido mantenimiento, carecen de extintores de incendio, lámparas de seguridad, salida de emergencia, carecen de permiso de bomberos, las instalaciones sanitarias se encuentran en pésimo estado y hasta se detecto la rotura de una tubería de aguas servida, los mencionados daños se detectaron mediante inspección practicada en fecha 05 de noviembre de 2015, por la comisión de Urbanismo, Ingeniería local, viabilidad y transporte del Concejo Municipal de Sucre, adscrita a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Sucre.
Fundamento su acción en los literales “c” y “e” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 33 eiusdem y el artículo 1167 del Código Civil venezolano.
Procede a demandar el DESALOJO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS MATERIALES, a los fines de que convengan en hacer la entrega material del local comercial arrendado.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000).

CONTESTACIÓN A LA DEMANDADA
Las anteriores argumentaciones previamente fueron cuestionadas por la representación de la parte demandada, en la forma que sigue:
“…Alude que el contrato de arrendamiento se indicó que el inmueble arrendado constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio antes mencionado y un local para depósito ubicado encima de la cocina, por lo que se hace referencia a dos locales comerciales y esto último no consta en el documento de propiedad, por lo que no se trata del mismo inmueble.
Negó, rechazo y contradijo que el inmueble descrito en el libelo sea el mismo descrito en el contrato de arrendamiento. Asimismo niega el termino de la duración mencionado en el escrito libelar, que la relación contractual continuo sin suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento.
Impugno las documentales-fotográficas que rielas del folio 40 al 52, además impugno el documento que cura al folio 57 por tratarse de un documento proveniente de un tercero…”.


CUESTIONES DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO
REPOSICIÓN DE LA CAUSA
La representación judicial de la parte demandada solicito ante esta alzada la nulidad de todo lo actuado en este expediente y la falta de citación de la demandada, ante tal solicitud es necesario asentar que la nulidad y la consecuencial reposición de la causa procede cuando en el proceso existan elementos que perjudiquen al mismo, a saber: a) un vicio que afecte de manera protuberante un acto determinado; b) la falta de una formalidad esencial para la validez de un acto; c) que el acto no haya logrado el fin para el cual estaba destinado y d) que la parte contra quien obre la falta no haya dado causa a ella; producido lo anterior el Juez como director del proceso puede acudir a la vía de la nulidad de los actos viciados con el fin de salvaguardar la igualdad de las partes y así depurar el proceso. Esta facultad la previó el legislador patrio, específicamente en el artículo 206 del Código Adjetivo Civil, el cual dispone:
“Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado” (Énfasis del Tribunal).

En el caso que ocupa la atención del Tribunal, se habría solicitado la reposición de la causa al estado de nueva citación, observando este Juzgado que la misma fue admitida y sustanciada conforme a derecho otorgando a la parte demandada la oportunidad clara para que ejerciera sus defensas en juicio, probara sus alegatos y desvirtuara los dichos de la actora, y además no hubo quebrantamiento en omisión de formas sustanciales en la presente causa, ya que no se ha dejado de cumplir con alguna formalidad esencial de validez, y no hubo indefensión ya que la parte demandada ejerció todas las defensas que creyó conveniente para la defensa de su representado, razón por la cual se declara IMPROCEDENTE la reposición de la causa solicitada por la parte demandada y así se decide.
IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA
POR EL TRÁMITE PROCESAL DEL JUICIO ORAL
La representación de la parte demandada manifestó ante esta alzada, que la Ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece que el procedimiento a seguir en esta materia es el PROCEDIMIENTO ORAL, cuya tramitación está reglamentada por Resolución Nº 2006-00067, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de octubre de 2006, y determina que su cuantía no podrá exceder a dos mil novecientas noventa y nueve unidades tributaria (2,999 UT) y que la propia parte actora determino en su libelo de demanda como cuantía la cantidad 30.000,00 Unidades Tributarias; siendo esto así, mal puede pretender la parte actora acudir en apelación ante este Tribunal A-quen y solicitar un pronunciamiento en costas sobre la base de una cuantía de 30.000,00 Unidades Tributarias que exceden en demasía a la cuantía establecida por el legislador para el procedimiento oral, a tal respeto esta Tribunal debe realizar las siguientes consideraciones:
Nos señala el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, lo siguiente:
“En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”. (Resaltado del Tribunal).
Ahora bien, tenemos que la norma mencionada de la ley especial nos remite al procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, para el trámite de este tipo de juicio, sin realizar especificación alguna en cuanto a su cuantía, u otro requerimiento, ni remite a otra ley o resolución para llevarse a cabo el mismo, por lo tanto considera este Juzgador que la defensa opuesta por la parte demandada en la presente causa, no puede prosperar en derecho, por cuanto no debe tomarse en cuenta la cuantía establecida en el Código de Procedimiento Civil para los juicios orales, ya que la ley especial nada indica al respecto, razón por la cual se declara IMPROCEDENTE lo peticionado por la parte demandada y así se decide.
APRECIACIÓN DE LA ACCION
La representación judicial de la parte actora, en su escrito libelar fundamento su acción de Desalojo en los literales “c” y “e” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 33 eiusdem y el artículo 1167 del Código Civil venezolano; pero de la revisión al negocio jurídico contenido en el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, que constituye el documento fundamental de la demanda, se trata de un arrendamiento de un local comercial; razón por la cual este Juzgador trae a colación sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, que señala el principio iura novit curia,, en los términos que parcialmente se transcriben a continuación:
“…La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia…”.

Con vista a la citada jurisprudencia el Tribunal observa:
El derecho de acción se ha definido de diversas formas, anteriormente se consideraba como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable, por lo que sólo tenían acción los que la ejercían con fundamento, y en vista de ello cabe señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado de la actividad instada, por ello podemos entender que el derecho de acción está referido a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, sea cual fuere el resultado de la sentencia.
Cabe destacar que la demanda es el acto de parte inicial del proceso; aunque el mismo por sí no es un acto procesal, puesto que el proceso nace, propiamente, desde el momento en que la demanda es deducida, valga decir, admitida por el Tribunal, con el consiguiente emplazamiento a la contraparte que se le comunicaría después, ya que la misma tiene relevancia a los fines de todos los efectos procesales atendidos a la pendencia del proceso; tanto es así que la Ley autoriza al Juez conforme el Artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, a recibir la demanda presentada ante él, lo cual reitera el requisito de documentación o autenticación comprendido en el Artículo 107 eiusdem.
En este sentido, también es necesario resaltar que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del Artículo 12 ibídem, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad; el de legalidad y el principio de presentación, según el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos. Por ello el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, de acuerdo al principio dispositivo prescrito en la Ley Adjetiva.
Así las cosas, se debe señalar que la admisión de una demanda, en el sistema procesal acogido por el Legislador de 1987, es un típico auto decisorio y de ahí la razón de ser que el Tribunal puede no admitir la demanda si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de la Ley.
Ahora bien, con respecto a la acción de Desalojo que da inicio a las presentes actuaciones, como se señalo con antelación, la parte actora fundamentó su pretensión en las causales previstas en los literales “c” y “e” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según los cuales:
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.

Siendo que, el 23 de mayo de 2014, entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que en su artículo 40 establece las causales de desalojo. Así, el literal “c”, señala:
“Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”
Mientras que en el literal “e”, se indica:
“Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificada.”
De lo expuesto se desprende; que a pesar de haberse derogado el primer Decreto Ley con respecto al arrendamiento de locales comerciales, los supuestos de las causales de desalojo señaladas como fundamento de la acción interpuesta, se mantienen igualmente en la Ley aplicable de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se declara.
Que la pretensión intentada es de desalojo, prevista en el artículo 40 ejusdem, donde se encuentran tipificadas las causales de desalojo objeto de la presente causa, por lo que se debe resaltar que la calificación jurídica de la pretensión que hace la parte actora no resulta vinculante para el juez, a quien le corresponde en definitiva la subsunción de los hechos en la norma jurídica que la regula; en razón de ello, este Juzgador, considera conveniente aplicar el principio IURA NOVIT CURIA, contemplado en los artículos 26 y 257 ambos de nuestra Carta Magna, los cuales obligan a garantizar el derecho a la tutela judicial efectiva como instrumento para alcanzar la justicia, y en el presente caso la ley aplicable es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por tratarse de un local comercial y así se deja establecido.
RESUELTO LO ANTERIOR, CORRESPONDE A ESTE DESPACHO SUPERIOR VERIFICAR LA PROCEDENCIA O NO DE LOS ALEGATOS Y DEFENSAS DE FONDO ESGRIMIDOS EN ESTE ASUNTO PREVIO EL ANÁLISIS PROBATORIO CORRESPONDIENTE, Y A TAL EFECTO OBSERVA:

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
APORTADAS AL PROCESO
La prueba, en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevarle al juez al convencimiento de la certeza sobre los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Para mayor abundamiento se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual habla sobre las pruebas:
“…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
(omisis)
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que:
“Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”.
Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide.
Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas.
En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal).
(0misis)
Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”.
De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal)

De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Fin de la cita textual).

Conforme a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos:
 Consta a los folios 09 al 12 del expediente PODER otorgado por la parte actora RITA MARIA DE ABREU DE FIGUEIRA, MIGDALIA DE ABREU SOUSA, DOMINGO DE ABREU DE SOUSA y CHARLES DE ABREU DE SOUSA al abogado CARMINE SMARRELLI,, ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, el 23 de noviembre de 2015, quedando anotado bajo el Nº 28, Tomo 90 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual este alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se declara.

 Consta a los folios 13 al 21 de la presente causa DOCUMENTO DE PROPIEDAD, protocolizado ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el número 2.6752, año 2015; y en vista que el mismo no fue cuestionado, este Juzgado le otorga valor probatorio conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que el 03 de junio de junio de 2015, el ciudadano Domingo de Abreu Aires efectuó una venta a la parte actora en la presente causa, constituido por una planta baja y un primer piso con tres apartamentos y un segundo piso con un apartamento; y así se declara.

 Consta a los folios 22 al 27 del presente asunto COPIA SIMPLE DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito por las partes involucradas en el presente proceso, en fecha 21 de agosto de 2009, ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda; al cual se le adminicula el original del referido documento consignado por la parte actora en la etapa probatoria, y al no ser cuestionado de forma alguna debe tenerse como valido el mismo y valorado por el Tribunal de conformidad con los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se aprecia la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar por el inmueble de autos señalado Ut Supra, así como las obligaciones asumidas en el mismo, y así se declara.

 Consta al folio 28 del expediente del ACTA DE DEFUNCIÓN de la de cujus MARÍA CONCEICAO DE SOUSA DE DE ABREU, signada bajo el N° 134, de fecha 24 de Febrero de 2010, asentada ante el Registro Municipal del Municipio Chacao del Estado Miranda, y dado que la misma no fue cuestionada, se le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 457, 1.357, 1.359, y 1.384 del Código Civil, y aprecia que la de cujus MARÍA CONCEICAO DE SOUSA DE DE ABREU, falleció en fecha 24 de febrero de 2010, que dejo cuatro (04) hijos, Rita, Migdalia, Domingo y Charles y deja bienes de fortuna, así se establece.

 Consta al folio 29 del expediente ACTA DE DEFUNCIÓN del de cujus DOMINGO DE ABREU AIRES signada bajo el N° 262, de fecha 15 de septiembre de 2015, asentada ane el Registro Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda, y dado que la misma no fue cuestionada, se le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 457, 1.357, 1.359, y 1.384 del Código Civil, y aprecia que el de cujus DOMINGOS DE ABREU AIRES, falleció en fecha 15 de septiembre de 2015, que dejo cuatro (04) hijos, Rita, Migdalia, Domingo y Charles y no deja bienes de fortuna, así se establece.

 Consta a los folios 30 al 52 del presente asunto INFORME DE INSPECCIÓN emitido por la COMISIÓN DE URBANISMO, INGENIERÍA LOCAL, VIALIDAD Y TRANSPORTE DEL CONSEJO MUNICIPAL DE SUCRE, ESTADO MIRANDA, en fecha 05 de noviembre de 2015, donde se dejó constancia que en esa misma fecha se hizo inspección en el local arrendado, señalando que se trata de una estructura de 3 niveles, conformada con columnas y vigas de concreto armado. Que en la planta baja funciona el local comercial Restaurant El Palacio de las Carnes Las 3 B, donde observaron “filtraciones provenientes del nivel superior, causando daños a nivel de delaminación de pintura, desprendimiento de friso y en algunos casos, piezas dañadas de cielo raso que funciona como revestimiento para el techo. Que observaron un boquete en el piso en su lateral derecho de la planta baja, observando una tubería de aguas servidas que presentó una rotura. Que en el área externa de la segunda planta se observó las instalaciones correspondientes a los ductos de ventilación de la cocina del local, “los mismos totalmente corroídos y agrietados en ciertas áreas, por lo tanto no están cumpliendo su función correctamente, igualmente se apreciaron instalaciones eléctricas a la intemperie, corriéndose el riesgo de un incendio”. En las conclusiones se expuso que las instalaciones eléctricas se encuentran violentando las normas de seguridad establecidas, en el sentido de que algunos puntos (interruptores, uniones) se encuentran totalmente expuestos, pudiendo causar un incendio. Reemplazar los ductos de ventilación de la cocina en su totalidad, actualmente no cumple su función e implican un riesgo sanitario y de incendio a la edificación. Se le adminicula el original del informe consignado en la etapa probatoria, y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno el Tribunal la valora como documento administrativo que emana de un ente público, de conformidad a la sana critica establecida en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y máximas de experiencias, en concordancia con los artículos1.357 y 1360 del Código Civil, y así se decide.

 Consta a los folios 53 al 56 de la presente causa INFORME emitido por la COORDINACIÓN NACIONAL DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACIÓN DE EMERGENCIAS DE CARÁCTER CIVIL, en fecha 16 de noviembre de 2015, dando así respuesta a la solicitud efectuada por el ciudadano Domingo de Abreu, el 12 de ese mismo mes y año; en la cual se dejo constancia de haber practicado una evaluación de riesgos de incendio en el palacio de las Carnes Las Tres B, donde funciona el restaurant en referencia, señalando que existen algunas averías en los sistemas de prevención protección de incendios referentes a: Normas Covenin 823 (sistema de detención y alarma de incendio). Norma Covenin 1040 (extinción portátil). Normas Covenin 200 (instalaciones eléctricas). Falta de mantenimiento al sistema de campana de la cocina. Señalización de vías y medios de escape. Del análisis de la documental aportada se evidencian las diferentes averías en los sistemas de prevención de protección de incendios, al mismo tiempo que se observa que es emanado de expertos que fungen como funcionarios adscritos al cuerpo de Bomberos, y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno el Tribunal las valora como documento administrativo que emana de un ente público, de conformidad a la sana critica establecida en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y máximas de experiencias, en concordancia con los artículos1.357 y 1360 del Código Civil, y así se decide.

 Consta al folio 57 del expediente RECIBO DE CORPOELEC, a nombre del ciudadano DOMINGOS DE ABREU AIRES, en relación al inmueble objeto de arrendamiento, y en vista que no fue cuestionado en modo alguno, el Tribunal señala que dicho documento constituye una tarja en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00573 de fecha 26 de julio de 2007, Exp. 06-940, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, el cual no debe ser ratificado para ser promovidas en juicio, por lo cual esta alzada lo valora en todo su contenido de conformidad a la sana critica establecida en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y máximas de experiencias, en concordancia con los artículos1.357 y 1360 del Código Civil,

 Consta al folio 85 de la presente causa COMUNICACIÓN EMITIDA POR EL COLEGIO FRANCIA, en fecha 16 de febrero de 2016, dirigida al Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, consignada por la parte actora, al respecto considera oportuno recalcar este Tribunal que el mismo fue efectuado y suscrito por terceros y que no pueden hacer prueba en favor de quien lo produjo (la parte actora) por cuanto el mismo no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, por los testigos, tal como lo ordena el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho que no ayuda resolver el thema decidendum controvertido en la presente causa y así se declara.

 Consta a los folios 118 al 134 del expediente REGISTRO MERCANTIL de la empresa EL PALACIO DE LAS CARNES 3B C.A., consignado por la parte demandada junto a la contestación de la demanda, el cual al no ser cuestionado, ni impugnado se valora conforme los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia que la empresa cumplió con su Registro ante la autoridades competentes, y así se declara.

 En la etapa probatoria correspondiente la representación de la parte actora y la parte demandada promovieron el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.

 Asimismo la parte demandada promovió LA PRUEBA DE INFORMES, pero él a quo negó la admisión de la misma, por cuanto lo que se pretendía probar con ese medio probatorio, podía ser aportado al juicio por un medio distinto (copias del expediente) y negó la admisión de la misma, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar, y así se declara.

 La Parte actora promovió en la etapa probatoria los siguientes documentos:
1. Presupuesto (Folios 215 al 219), elaborado por el ciudadano José Rafael Galeno, al respecto considera oportuno recalcar este Tribunal que el mismo fue efectuado y suscrito por terceros y que no puede hacer prueba en favor de quien lo produjo (la parte actora) por cuanto el mismo no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, por los testigos, tal como lo ordena el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho que no ayuda resolver el thema decidendum controvertido en la presente causa y así se declara.
2. Planos (Folios 22 al 226), del local objeto de la presente demanda, traído a los autos por la representación de la parte actora en la etapa probatoria, y en vista que no fue cuestionado, se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento y se aprecia del mismo, la distribución y medidas del bien objeto de la relación arrendaticia, y así se declara.
3. Fotografías (folios 227 al 230), traída a los autos por la representación actora a fin de demostrar los hechos alegados en la presente causa, si bien las mismas no fueron cuestionadas por la contraparte; al respecto observa este Juzgador que las mismas por si solas no puede ser valoradas por esta alzada, por cuanto debieron ser ratificadas en juicio a través de inspección judicial u otra prueba pertinente que determine que las imágenes que allí se encuentran, corresponde al local objeto de la presente causa, razón por la cual se desechan las mismas, así se declara.

 También promovió la PRUEBA TESTIMONIAL de los ciudadanos ÁNGELO LUIS ACHIELLO SCALA Y JOHAN ANDRÉS PÉREZ RODRÍGUEZ, dicha prueba fue negada por el Tribunal de la causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar, y así se declara.

 Asimismo promovió la PRUEBA DE EXHIBICIÓN, la cual fue debidamente admitida, pero la misma no llegó a evacuarse, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar, y así se declara.

 Ambas partes promovieron la prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL, la cual fue admitida y se ordeno su evacuación, llevándose a cabo el 02 de noviembre de 2016; a la cual se le adminicula el original del informe consignado por el Ingeniero designado; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno se valora conforme los Artículos 12, 429, 472, 507 y 509 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.428 del Código Civil, y aprecia que este Juzgado se traslado y constituyó en el inmueble arrendado, con la asistencia del ingeniero César Rodríguez Gandica, donde se dejó constancia que en la planta baja funciona un restaurant denominado el PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B, la cual está distribuida por un área de comedor, baños, una barra, una cocina, una oficina, un depósito y una escalera que da acceso a la planta alta; que respecto a las paredes se observaron en regular estado de conservación, evidenciándose humedad, pequeñas fracturas en el friso; que el techo también se observó en regular estado de conservación, donde se evidenciaron manchas y focos de humedad, techo raso con imperfecciones en regular estado de conservación. Que se observaron cuatro extintores en la planta baja. En la planta alta se observó además de equipos de aire acondicionado y chimenea, compresores y ductería de acero galvanizado, que se observa de regular a mal estado de conservación en general, por encontrarse en proceso de oxidación; a la intemperie; así se declara.

ANÁLISIS DEL DECISORIO
Del análisis realizado por esta alzada a los medios de pruebas aportados al proceso, además atendiendo al principio del derecho de defensa de las partes consagrado en nuestra carta magna y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se considera pertinente realizar consideraciones previas antes de abordar el mérito de fondo, apreciando lo siguiente:
La Representación de la parte actora procedió a demandar el Desalojo e Indemnización de Daños Materiales, y que se acordara a la entrega material del local comercial arrendado; en consecuencia, tal y como se dejo asentado con antelación la presente acción de desalojo debe analizarse conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, literales “c” y “e”, relacionado a los deterioros mayores que los provenientes del uso normal sustentando su demanda en el hecho, y que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificada; alegando que el bien objeto del arrendamiento, se encuentra con paredes con filtraciones de tal magnitud que han producido hongos a la estructura de la edificación, que hay arañas de cables eléctricos que guindan en el aire, ductos de escape absolutamente tapados por la grasa acumulada en el tiempo toda vez que nunca han recibido mantenimiento, que carecen de extintores de incendio, lámparas de seguridad, salida de emergencia, carecen de permiso de bomberos, las instalaciones sanitarias se encuentran en pésimo estado y hasta se detecto la rotura de una tubería de aguas servida, por otra lado manifiestan que los daños se detectaron mediante inspección practicada en fecha 05 de noviembre de 2015, por la comisión de Urbanismo, Ingeniería local, viabilidad y transporte del Concejo Municipal de Sucre, adscrita a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Sucre.
Por otra parte la representación de la parte demandada negó, rechazo y contradijo que el inmueble descrito en el libelo sea el mismo descrito en el contrato de arrendamiento; asimismo niega el termino de la duración mencionado en el escrito libelar, que la relación contractual continuo sin suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento.
Ambas partes apelan de la sentencia definitiva dictada por el a quo el 29 de marzo de 2017; por cuanto no salieron totalmente favorecidas en la misma.
Ahora bien, tenemos que la parte demandada negó la naturaleza jurídica, ya que indico que la relación arrendaticia continuo sin suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento, en razón de lo cual, existe contradicción respecto a la naturaleza determinada o no del contrato de arrendamiento; en este sentido, siendo uno de los puntos controvertidos en el presente asunto, tomando en cuenta que, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas que estén autorizadas por la ley, y por cuanto las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron pactadas, este Tribunal pasa a analizar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el presente juicio, y a tal efecto, se observa:
De conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
De la norma anterior se evidencia, que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador un precio convencionalmente pactado o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia.
Así las cosas, se observa que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de que si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado. La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe cuánto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior.
Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. Y por último, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Respecto al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la doctrina jurisprudencial ha establecido que es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento.
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
Así, se observa que, conforme lo establecido en el contrato que vincula a las partes en controversia, se estableció que la duración del contrato sería por el plazo fijo de un año, contado a partir del 01 de julio de 2009, por dos (02) años fijos sin prorroga concluyendo el veintinueve (29) de junio de 2011, no constando a los autos que las partes suscribieran nuevo contrato o prorrogaran el mismo, además después de la referida fecha la arrendadora ha venido ocupando el inmueble con la aceptación de la arrendadora, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción, por lo que en consecuencia, se trata este de un contrato a tiempo indeterminado; siendo la acción de desalojo escogida por la actora, la idónea para resolver el conflicto con la demandada; así se deja establecido.
En el caso bajo análisis se observa, que no está controvertida la existencia del contrato arrendamiento que fue suscrito sobre el inmueble “local comercial ubicado en la Planta Baja del Edificio Flamingo, Urbanización Campo Claro, identificado con los números 3 y 4, Grupo 9, Manzana H, del Municipio Leoncio Martínez, del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, y un local para el depósito; entre la parte actora y la parte demandada.
Ahora bien, por una parte tenemos que la actora demanda el literal “c” del decreto del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; relacionado a los deterioros mayores que los provenientes del uso normal, sustentando su demanda en este hecho, alegando que el bien objeto del arrendamiento, se encuentra con paredes donde hay filtraciones de tal magnitud que han producido hongos a la estructura de la edificación, que hay arañas de cables eléctricos que guindan en el aire, ductos de escape absolutamente tapados por la grasa acumulada en el tiempo toda vez que nunca han recibido mantenimiento, que carecen de extintores de incendio, lámparas de seguridad, salida de emergencia, carecen de permiso de bomberos, las instalaciones sanitarias se encuentran en pésimo estado y hasta se detecto la rotura de una tubería de aguas servida; en consecuencia de las pruebas admitidas y evacuadas por las partes a saber, las inspecciones tanto la practicada por él a quo, así como las inspecciones practicadas extra litem, las cuales no fueron impugnadas; y de las que se aprecia que el Tribunal con el debido asesoramiento del práctico que lo asistió en la inspección, Ingeniero César Rodríguez Gandica, plasmó el deterioro observado, en forma específica en el acta respectiva y en las fotografías que fueron tomadas en esa oportunidad por el auxiliar designado por el Tribunal; quedando así confirmado lo alegado por el accionante en la presente causa, en relación al deterioro del bien objeto de arrendamiento.
Desprendiéndose, del informe realizado por el práctico así como las inspecciones, tanto la extralitem como la judicial, en las cuales se dejó constancia que el inmueble presenta deterioros, con la particular situación que existe humedad, pequeñas fracturas en el friso; que el techo también se observó en regular estado de conservación, donde se evidenciaron manchas y focos de humedad, techo raso con imperfecciones en regular estado de conservación. Que se observaron cuatro extintores en la planta baja. En la planta alta se observó además de equipos de aire acondicionado y chimenea, compresores y ductería de acero galvanizado, que se observa de regular a mal estado de conservación en general, por encontrarse en proceso de oxidación; a la intemperie; estos medios de prueba, revelan claramente y traen a la convicción de este juzgador que en efecto el inmueble presenta deterioros, todo lo cual contraviene lo dispuesto en el contrato de arrendamiento, por lo que en consecuencia a los motivos señalados y de las probanzas aportadas, el mal estado de mantenimiento y conservación del local arrendado, y que por las circunstancias en que se encuentra se puede presentar un siniestro que ocasionaría daños irreparables, aunado al hecho que cerca del local de marras se encuentran otros inmuebles y un colegio, por ende hay que preservar la estabilidad de los niños y demás personas que se encuentran allí en el sector; por lo que se evidencia claramente, que el inmueble objeto de la acción de desalojo incoada se encuentra deteriorado y en mal estado de conservación y mantenimiento, habiéndosele ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal, evidenciándose de esta manera el incumplimiento del arrendatario de su obligación de mantener el inmueble arrendado en el mismo perfecto estado de conservación y mantenimiento en que según la clausula “SEXTA” de contrato locativo declara haberlo recibido, quedando de esta manera demostrado el literal “c” demandado. Y así se declara.
Con relación al literal “e”, que señala a que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado; debe esta alzada indicar que la parte actora no aportó prueba alguna que demostraran sus alegatos con relación a tal hecho; por lo cual concluye que no basta alegar sino que es necesario incorporar un medio de prueba que cumpla con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos elementos fundamentales, como son la identidad y la credibilidad del medio, en relación a los hechos, es decir, la demolición o reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, ya que la parte actora no justifico tal circunstancia; por lo que ajustado a derecho es declarar la improcedencia del literal “e” demandado; y así se decide.
Con respecto al daño material también accionado por la parte demandante tenemos, que los Doctores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, autores de la obra “Curso de Obligaciones” Derecho Civil III, Tomo I, páginas 201 a la 205, sostienen que existen un conjunto de principios que regulan la reparación a saber: a) El daño debe ser demostrado por la víctima, ya que no basta con la existencia del daño ni con la circunstancia de que reúna las condiciones referidas, sino que es necesario que la víctima las demuestre conforme lo dispone el Ordinal 7° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se servirá de los medios probatorios determinados en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil; b) La extensión de la reparación depende de la naturaleza del daño y la extensión del mismo, pero no de la gravedad o grado de culpa, en el sentido de que solo se extiende a los llamados daños directos y c) La reparación no depende del grado de culpa del agente, por cuanto el agente puede actuar con dolo o con culpa, pues afirman que ello no influye en la reparación por que en materia civil la reparación será la misma.
Así las cosas tenemos que, para la procedencia del resarcimiento del daño, la víctima tiene derecho a que se le indemnice en su tutela, pero, siempre y cuando exista un agente doloso o culposo, que efectivamente se le haya causado un daño y que ese daño haya sido demostrado de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 1.185 del Código Civil; en razón de ello observa esta alzada, que la representación judicial de la parte demandante tampoco demostró en los autos mediante prueba fehaciente o algún otro medio capaz de dar certeza sobre los daños materiales solicitados, así como de la cuantificación de los mismos, por consiguiente, ello obligatoriamente trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia sobre el hecho reclamado ya que no se encuentren satisfechas las exigencias legales para la configuración de la responsabilidad civil cuya indemnización se reclama, tomando en cuenta que en materia de daño se hace imperativo que todas las pruebas promovidas por la parte actora para sustentar y demostrar los alegatos contenidos en el escrito libelar, deben quedar fácticamente evidenciadas en los autos, y en este caso no resulto de esa manera; aunado al hecho que la parte actora no cuantifico el mismo en su libelo; razón por la cual se debe declarar la improcedencia de los referidos daños, y en todo caso en materia de arrendamiento los mismos si se causaron deberían ser verificables después de hacerse la entrega material; y así se declara.
También se debe indicar que la parte demandada le correspondía probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ella persigue, lo cual era su carga desde el momento en que rechazo la demanda y ejerció las defensas ante esta superioridad, debiendo demostrar la existencia de sus alegatos, carga ésta que no fue cumplida pues no trajo a los autos ninguna prueba de ello, ni alguna otra circunstancia que relevara a su mandante de las obligaciones asumidas en la relación arrendaticia, así se deja establecido.
Con respecto al metraje del local arrendado, la parte actora señalo en su el libelo de la demanda que el mismo mide aproximadamente 185,00 M2 cuadrados, pero de la revisión efectuada al contrato de arrendamiento nada se dijo al respecto, ni sobre el local ubicado en la planta baja, ni sobre el local dado para deposito, pero se desprende de la Inspección practicada por él a quo el 02 de noviembre de 2016, que la sumatoria de las dos precitadas áreas es de Cuatrocientos Noventa y Nueve Metros Cuadrados (499,53 M2), por ello debe tomarse en cuenta al momento de llevarse a cabo la entrega material, habiendo quedado claramente evidenciado, para quien aquí sentencia, del material probatorio antes analizado, que es el arrendatario demandado el PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B, S.R.L. quien ocupa los locales arrendados y así se declara.
Por lo todo lo antes expuesto, concluye esta alzada que ciertamente no todas las alegaciones contenidas en el escrito libelar pueden ser oponibles a la parte demandada en la forma como se hicieron, por otra parte la parte demandada tampoco probo sus alegatos; razón por la cual este Juzgador obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, ateniéndose al juzgamiento de lo alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar SIN LUGAR las apelaciones interpuesta tanto por la representación de la parte demandante, como por la parte demandada; IMPROCEDENTE LA REPOSICION DE LA CAUSA Y LA IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA, solicitadas por la parte demandada ante esta alzada, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO, por cuanto sólo prospero el literal “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pretendido en la presente causa, lo que trae como consecuencia que la parte demandada deba hacerle entrega a la actora del local comercial ubicado en la Planta Baja del Edificio Flamingo, Urbanización Campo Claro, identificado con los números 3 y 4, Grupo 9, Manzana H, del Municipio Leoncio Martínez, del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, constituido por una planta baja y un local para depósito que esta sobre la cocina, totalmente libres de bienes y personas, completamente saneado, en el mismo perfecto estado que lo recibió; quedando así CONFIRMADA la sentencia recurrida en apelación en los términos aquí expuestos, como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión, con arreglo a lo pautado en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente queda establecido.
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, actuando como tribunal de reenvío, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR los recursos ordinarios de apelación interpuestos en fecha 05 de abril de 2017, por ambas partes, en contra de la Sentencia Definitiva dictada en fecha 29 de marzo de 2017, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE DECLARA IMPROCEDENTE LA REPOSICION DE LA CAUSA Y LA IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA, interpuesta por representación de la parte demandada ante esta alzada.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por los ciudadanos RITA MARIA DE ABREU DE FIGUEIRA, MIGDALIA DE ABREU DE SOUSA, DOMINGO DE ABREU DE SOUSA, CHARLES DE ABREU DE SOUSA, contra la sociedad mercantil EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B. S.R.L, por cuanto sólo prospero el literal “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pretendido en la presente causa, conforme a los lineamientos explanados ut supra.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil EL PALACIO DE LAS CARNES LAS TRES B. S.R.L, a hacerle entrega a la actora del local comercial ubicado en la Planta Baja del Edificio Flamingo, Urbanización Campo Claro, identificado con los números 3 y 4, Grupo 9, Manzana H, del Municipio Leoncio Martínez, del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, constituido por una planta baja y un local para depósito que esta sobre la cocina, totalmente libres de bienes y personas, completamente saneado, en el mismo perfecto estado que lo recibió.
QUINTO: IMPROCEDENTE el literal “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como los DAÑOS MATERIALES también demandados en la presente causa.
SEXTO: Queda CONFIRMADA la sentencia recurrida en apelación, en los términos señalados.
SEPTIMO: SE CONDENA en costas a ambas partes de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO: SE ORDENA la notificación de las partes, por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legal correspondiente.
Regístrese, publíquese, déjese la copia certificada y remítase el expediente en su oportunidad, al Juzgado de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana De Caracas, a los siete (07) días del mes de agosto del año dos mil dieciocho (2018). Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ,

DR. LUIS TOMAS LEÓN SANDOVAL.
EL SECRETARIO
ABOG. MUNIR SOUKI URBANO
En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 P.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
EL SECRETARIO
ABOG. MUNIR SOUKI URBANO
LTLS/MSU/cbch.-

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