REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2016-000810/7.059
PARTE DEMANDANTE: FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-3.180.776, representado judicialmente por el profesional del derecho; MAXIMILIANO NAJUL, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 51.341.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES GUJOMI C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil del estado Lara, el 15 de diciembre de 1988, bajo el Nº 25, Tomo 9-A, y las ciudadanas MARENA ISABEL RODRIGUEZ ALGARIN y BEATRIZ MERCEDES GUZMAN GUILLEN, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-5.596.214 y V-1.756.496, respectivamente, representados judicialmente por los profesionales del derecho; IRIS GARCIA y ALBERTO ARTEAGA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 27.573 y 37.786, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Marena Isabel Rodríguez Algorín; JOSE GREGORIO RIVAS CABRAL, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 86.753, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Beatriz Mercedes Guzmán Guillen y MAURILYN BRITO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 117.125, en su carácter de defensora judicial de la sociedad mercantil Inversiones Gujomi, C.A.
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 14 DE DICIEMBRE DEL 2015 POR EL JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DERETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 06 de junio del 2016, por el abogado FEDERICO GUILLERMO GUZMÁN GUILLEN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 14 dediciembre del 2015 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana De Caracas.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 01 de agosto del 2016, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 04 de octubre del 2016, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría el 05 del mismo mes y año.
Por auto del 10 de octubre del 2016, se le dio entrada al expediente, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y se fijó el vigésimo (20) día de despacho para la consignación de informes y el 14 de noviembre del 2016, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de informes.
Por providencia del 15 de noviembre del 2016, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la consignación de observaciones a los informes. No hubo observaciones.
Por auto del 28 de noviembre del 2016 se dijo “VISTOS”, estableciéndose un lapso de sesenta días continuos para sentenciar, contados a partir de esa data, exclusive.
Siendo la oportunidad para decidir, se procede a ello, con arreglo a la exposición y razonamientos siguientes:
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda de retracto legal arrendaticio presentada el 13 de agosto de dos mil ocho 2.008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano; FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, identificado en el encabezado del presente fallo, a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana De Caracas.
Los hechos relevantes expuestos por los apoderados judiciales de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:
Que en fecha 01 de abril de 1995, su madre, quien en vida respondiera al nombre de Mercedes Guillen de Guzmán, titular de la cedula de identidad número V-287.957, suscribió un contrato de arrendamiento, en calidad de arrendataria, con la sociedad mercantil Administraciones C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, bajo el nº 19, Tomo 7-A Sgdo, en calidad de arrendadora, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 31, situado en el piso 3 del edificio TOYOTA, ubicado en la Calle Alejandría, Avenida Principal de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda.
Que en fecha 15 de enero de 1999, la ciudadana Mercedes Guillen de Guzmán, fallece ab-intestato, quedando el accionante, FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN y su hermana BEATRIZ MERCEDES GUZMÁN GUILLEN, como inquilinos del inmueble antes identificado, toda vez que en el referido contrato no se convino expresamente la exclusión de los herederos o causahabientes, en virtud que la naturaleza misma del contrato suscrito, se trata del arrendamiento de una vivienda destinada a vivienda principal.
Que en fecha 18 de septiembre de 1996, se le comunica a los inquilinos del Edificio TOYOTA, que por decisión del administrador legal de la sucesión Segura y del señor Winston Velazco, de la empresa Fiocca, propietarios del Edificio, la administración de Carmen Zambrano de Perera y la empresa C.Z.P., Administraciones, fue revocada y por consiguiente los pagos de los cánones de arrendamiento deberían realizarse a nombre del ciudadano José Gregorio Hernández Vignieri, produciéndose un cambio de arrendador, procediendo el accionante su difunta madre a realizar los pagos correspondientes a la Sucesión Segura y Fiocca.
Que desde el mes de agosto del año 2003, el ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, ha consignado los cánones de arrendamiento a la Sucesión Segura y Fiocca, tal como se desprende de expediente de consignación llevado por el Tribunal Veinticinco (25º) de Municipio de esta Circunscripción Judicial, signado con el Nº 2003-6680, donde éste figura como arrendatario del referido inmueble.
Que en fecha 26 de noviembre de 2003, se protocoliza ante el registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 48, Tomo 19, Protocolo 1º, documento por medio del cual las integrantes de la Sucesión Segura y Fiocca, ciudadanas Tirza Ibarra Meza e Ingrid Eliza Segura Ibarra, en sus condiciones de propietarias del edificio TOYOTA, venden a la sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del estado Lara, el 15 de diciembre de 1988, bajo el Nº 25, Tomo 9-A, representada por los ciudadanos José Antonio Anzola Crespo y Miguel Adolfo Anzola Crespo, la totalidad de los derechos y acciones del referido edificio.
Que en vista de que nunca se le notificó de la cesión del contrato de arrendamiento correspondiente a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., continuó realizando las consignaciones de los cánones de arrendamiento a la Sucesión Segura y Fiocca.
Que en fecha 11 de noviembre de 2004, un año después de haber vendido el edificio en cuestión, las integrantes de la Sucesión Segura y Fiocca, ciudadanas Tirza Ibarra Meza e Ingrid Eliza Segura Ibarra, interpusieron una demanda contra el ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, en su condición de arrendatario, por resolución de contrato de arrendamiento, por supuesto incumplimiento del mismo ante el Juzgado Sexto (6º) de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual fue declarada sin lugar mediante sentencia de fecha 06 de abril de 2005, confirmada por el Juzgado Tercero (3º) en lo Civil, Mercantil y Transido de la misma Circunscripción Judicial en fecha 17 de octubre de 2006.
Que paralelamente al inicio de la referida causa ante el Juzgado Sexto (6º) de Municipio de este Circunscripción Judicial, los co-demandados sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, celebraron un contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaria Treinta y Tres (33º) del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15 de diciembre de 2004, bajo el Nº 13, Tomo 92, sobre el inmueble objeto del litigio, estableciendo como precio definitivo la cantidad de CIENTO QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 115.000.000,00), equivalentes a CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 115.000,00), sin haberle ofrecido al accionante dicho inmueble en venta, en virtud del derecho de preferencia que como inquilino alega le correspondía.
Que en paralelo a la aludida causa, la co-demandada sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., interpuso contra el accionante demanda por desalojo, en la Jurisdicción del estado Lara, la cual fue declarada sin lugar por el Juzgado Cuarto (4º) del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 03 de febrero de 2006 y anulada por el Juzgado Primero de Primera Instancia del estado Lara, en fecha 10 de octubre de 2007, quien repuso la causa al estado de citar nuevamente a las partes inmersas en esa causa.
Que en fecha 14 de julio de 2008, el Juzgado Cuarto (4º) de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a instancia de la co-demandada MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, notificó al accionante ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, el hecho de que la co-demandada sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., le vendió a MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, el inmueble objeto del litigio, según documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 13 de noviembre de 2007, bajo el Nº 18, Tomo 236, registrado ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 2007, bajo el nº 40, Tomo 23 Protocolo 1º, por la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000,00) equivalentes a CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), realizando dicha venta irrespetando su derecho de preferencia ofertiva.
En cuanto a las razones de derecho, la parte actora hizo valer el contenido de los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“…ocurro respetuosamente a su competente autoridad… con el objeto de demandar, como en efecto lo hago en este acto, a la Empresa Inversiones Gujomi C.A., sociedad mercantil plenamente identificada, en la persona de su Representante Legal Miguel Adolfo Anzola… en condición de propietaria del inmueble por mi arrendado, y a la ciudadana Marena Isabel Rodríguez Algarín…en su condición de nueva adquiriente del mismo…, para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal a su digno cargo en lo siguiente:
1º En la procedencia del retracto legal arrendaticio…que nos corresponde a mi persona y a mi hermana ya identificada, y por consiguiente, en la nulidad de la operación de compra venta llevada a cabo…
2º Como vía de consecuencia, en el ofrecimiento en venta del inmueble objeto de arrendamiento a favor de mi persona y mi hermana…, en las mismas condiciones en que realmente fue vendido, considerando que el precio pautado originalmente y realmente pagado según los términos de la negociación realizada entre los demandados en la opción de compra, es de ciento quince millones (Bs. 115.000,00)…
3º En las costas procesales que se generen con ocasión del presente juicio...” (Copia textual).
En fecha 24 de septiembre de 2008, la parte actora consignó los siguientes instrumentos:
A.- Contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos.
B.- Notificación de cambio de arrendador.
C.- Documento de compra venta del edificio Toyota
D.- Demanda ejercida en contra del actor ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
E.- Notificación para la comparecencia de dicho juicio.
F.- Sentencia del 6 de abril de 2005, dictada por el Juzgado 6º de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
G.- Sentencia de alzada del Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial.
H.- Documento de opción de compra venta sobre el referido inmueble.-
I.- Demanda interpuesta en contra del actor por Barquisimeto, estado Lara.
J.- Sentencia de fecha 3 de febrero de 2006, dictada por el Juzgado del Municipio Irribarren.
K.- Sentencia de alzada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de Barquisimeto, estado Lara.
L.- Notificación de venta del inmueble a la ciudadana Marena Isabel Rodríguez con copia del documento respectivo.
Por auto de fecha veintidós treinta y uno (31) de enero de 2011, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Cumplidos los trámites de la citación, en fecha 30 de junio de 2014; la co-demandada Beatriz Mercedes Guzmán Guillen y la defensora judicial de la co-demandada Inversiones Gujomi, C.A., procedieron a dar contestación a la demanda.
En la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, la co-demandada, ciudadana; BEATRIZ MERCEDES GUZMÁN GUILLEN, ratificó el contenido del libelo de demanda interpuesta por el accionante, ciudadano; FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, y en cuanto a la contestación de la Defensora Ad Litem de la co-demandada INVERSIONES GUJOMI, C.A., lo hizo en los términos que de seguidas resumimos;
Se opuso a la demanda alegando la caducidad de la acción propuesta contra su defendido, alegando que si se tiene en cuenta las fechas de las operaciones de compra-venta objeto de la acción de retracto legal, a la fecha de la presentación de la demanda, es evidente que el ejercicio de esta acción, caducó por imperio legal, pautado en el artículo 1.547 del Código Civil venezolano, el cual establece que no puede usarse el derecho de retracto, sino dentro de los noventa (90) días, contados a partir del aviso que debe dar el vendedor.
Que del propio texto de la demanda se infiere claramente el conocimiento de la negociación realizada entre los co-demandados INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, a tal punto que el accionante fue objeto de una demanda de desalojo ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara, donde se hizo saber la existencia de esa operación o negociación.
Que en el caso de autos se venció el plazo legal establecido en el Código Civil y en la Ley de arrendamiento Inmobiliario, en virtud que la acción promovida se encuentra caduca.
Alegó que la demanda es contraria a derecho, en virtud que la parte actora no consignó el monto equivalente a la operación para sustituir a la vendedora de la negociación y pretende la nulidad de la misma sin haber pagado su precio. Por último, solicito se declare sin lugar la acción ejercida contra su defendido.
El día 14 de diciembre del 2015, el juzgado de cognición profirió sentencia de la siguiente manera:
“…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL inicio el ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, contra la sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A. y las ciudadanas MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN y BEATRIZ MERCEDES GUZMÁN GUILLEN. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte accionante al pago de las costas del proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” Copia textual.
Visto el recurso de apelación interpuesto en fecha 06 de junio de 2016, por la parte actora, ciudadano Federico Guzman, asistido por el profesional del derecho; Maximiliano Najul, correspondió a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
De la competencia.
En primer lugar, debe este Tribunal Superior determinar su competencia para conocer del asunto objeto de juzgamiento. A tales fines, observa:
El artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.
De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se establece.
De lo controvertido.
Como quedo de manifiesto en la parte narrativa del presente fallo, la parte actora alegó que el 1º de abril de 1995, su madre, quien en vida respondiera al nombre de Mercedes Guillen de Guzmán, titular de la cedula de identidad número V-287.957, suscribió un contrato de arrendamiento, en calidad de arrendataria, con la sociedad mercantil Administraciones C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, bajo el nº 19, Tomo 7-A Sgdo, en calidad de arrendadora, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 31, situado en el piso 3 del edificio TOYOTA, ubicado en la Calle Alejandría, Avenida Principal de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda, que en fecha 15 de enero de 1999, la ciudadana Mercedes Guillen de Guzmán, falleció ab-intestato, quedando el accionante, FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN y su hermana BEATRIZ MERCEDES GUZMÁN GUILLEN, como inquilinos del inmueble antes identificado.
Que en fecha 18 de septiembre de 1996, se le comunicó a los inquilinos del Edificio TOYOTA, que los pagos de los cánones de arrendamiento debían realizarse a nombre del ciudadano José Gregorio Hernández Vignieri, produciéndose un cambio de arrendador, procediendo el accionante su difunta madre a realizar los pagos correspondientes a la Sucesión Segura y Fiocca.
Que desde el mes de agosto del año 2003, el ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, ha consignado los cánones de arrendamiento a la Sucesión Segura y Fiocca, tal como se desprende de expediente de consignación llevado por el Tribunal Veinticinco (25º) de Municipio de esta Circunscripción Judicial, signado con el Nº 2003-6680, donde éste figura como arrendatario del referido inmueble.
Que en fecha 26 de noviembre de 2003, se protocolizó ante el registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 48, Tomo 19, Protocolo 1º, documento por medio del cual las integrantes de la Sucesión Segura y Fiocca, ciudadanas Tirza Ibarra Meza e Ingrid Eliza Segura Ibarra, en sus condiciones de propietarias del edificio TOYOTA, venden a la sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, el 15 de diciembre de 1988, bajo el Nº 25, Tomo 9-A, representada por los ciudadanos José Antonio Anzola Crespo y Miguel Adolfo Anzola Crespo, la totalidad de los derechos y acciones del referido edificio.
Que nunca se le notificó de la cesión del contrato de arrendamiento correspondiente a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., y por ello continuó realizando las consignaciones de los cánones de arrendamiento a la Sucesión Segura y Fiocca.
Que en fecha 11 de noviembre de 2004, un año después de haber vendido el edificio en cuestión, las integrantes de la Sucesión Segura y Fiocca, ciudadanas Tirza Ibarra Meza e Ingrid Eliza Segura Ibarra, interpusieron una demanda contra el ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, en su condición de arrendatario, por resolución de contrato de arrendamiento, por supuesto incumplimiento del mismo ante el Juzgado Sexto (6º) de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual fue declarada sin lugar mediante sentencia de fecha 06 de abril de 2005, confirmada por el Juzgado Tercero (3º) en lo Civil, Mercantil y Transido de la misma Circunscripción Judicial en fecha 17 de octubre de 2006.
Que paralelamente al inicio de la referida causa ante el Juzgado Sexto (6º) de Municipio de este Circunscripción Judicial, los co-demandados sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, celebraron un contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaria Treinta y Tres (33º) del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15 de diciembre de 2004, bajo el Nº 13, Tomo 92, sobre el inmueble objeto del litigio, estableciendo como precio definitivo la cantidad de CIENTO QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 115.000.000,00), equivalente a CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 115.000,00), sin haberle ofrecido al accionante dicho inmueble en venta, en virtud del derecho de preferencia que como inquilino alega le correspondía.
Que en paralelo a la aludida causa, la co-demandada sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., interpuso contra el accionante demanda por desalojo, en la Jurisdicción del estado Lara, la cual fue declarada sin lugar por el Juzgado Cuarto (4º) del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 03 de febrero de 2006 y anulada por el Juzgado Primero de Primera Instancia del estado Lara, en fecha 10 de octubre de 2007, quien repuso la causa al estado de citar nuevamente a las partes inmersas en esa causa.
Que en fecha 14 de julio de 2008, el Juzgado Cuarto (4º) de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a instancia de la co-demandada MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, notificó al accionante ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, el hecho de que la co-demandada sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., le vendió a MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, el inmueble objeto del litigio, según documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 13 de noviembre de 2007, bajo el Nº 18, Tomo 236, registrado ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 2007, bajo el nº 40, Tomo 23 Protocolo 1º, por la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000,00) equivalentes a CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), realizando dicha venta irrespetando su derecho de preferencia ofertiva.
Por su parte la co-demandada INVERSIONES GUJOMI, C.A., al momento de contestar la demanda, se opuso a la demanda alegando la caducidad de la acción propuesta contra su defendido, por cuanto a su decir, si se tiene en cuenta las fechas de las operaciones de compra-venta objeto de la acción de retracto legal, a la fecha de la presentación de la demanda, es evidente que el ejercicio de esta acción, caducó por imperio legal, pautado en el artículo 1.547 del Código Civil venezolano, el cual establece que no puede usarse el derecho de retracto, sino dentro de los noventa (90) días, contados a partir del aviso que debe dar el vendedor.
Que del propio texto de la demanda se infiere claramente el conocimiento de la negociación realizada entre los co-demandados INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, a tal punto que el accionante fue objeto de una demanda de desalojo ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara, donde se hizo saber la existencia de esa operación o negociación.
Que en el caso de autos se venció el plazo legal establecido en el Código Civil y en la Ley de arrendamiento Inmobiliario, en virtud que la acción promovida se encuentra caduca.
Alegó que la demanda es contraria a derecho, en virtud que la parte actora no consignó el monto equivalente a la operación para sustituir a la vendedora de la negociación y pretende la nulidad de la misma sin haber pagado su precio. Por último, solicitó se declare sin lugar la acción ejercida contra su defendido.
Para decidir se observa;
A tenor de lo establecido en el artículo 42 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, y sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Por su parte, el artículo 43, del mismo texto legal dispone que el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Igualmente, resulta necesario traer a colación el contenido del artículo 47 ejusdem; “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”
Bajo este contexto, el Tribunal de la causa a los fines de pronunciarse sobre la procedencia o no de la presente demanda de retracto legal arrendaticio, trajo a colación los requisitos concurrentes que se deben cumplir para la procedencia de esta acción, y en ese sentido señaló que dichos requisitos son los siguientes; 1º Que el propietario del inmueble arrendado haya vendido el inmueble a una persona distinta del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta, 2º Que el arrendatario demandante haya ejercido la acción de retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la Ley y la doctrina vigente, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento el arrendatario de la enajenación, y, 3º Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Ahora bien, ciertamente son esos los requisitos concurrentes, indispensables para declarar con lugar la acción de retracto legal arrendaticio, por lo que de seguidas procederá esta Superioridad a revisar cada uno de ellos, de acuerdo con el material probatorio traído a los autos por ambas partes.
En cuanto al primer requisito; es decir; que el propietario del inmueble arrendado haya vendido el inmueble a una persona distinta del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta, establece el artículo 44: de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación…”, así las cosas, con el documento de venta del inmueble de marras, contenido en el documento protocolizado por ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 2007, bajo el nº 40, Tomo 23 Protocolo Primero, se desprende que el co-demandado INVERSIONES GUJOMI, C.A., le vendió a la co-demandada MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, por la suma de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000,00) equivalentes a CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), sin notificación previa de dicha venta por parte del arrendador-propietario al arrendatario FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, parte actora en este juicio, tal como se desprende de autos, es decir, el co-demandado INVERSIONES GUJOMI, C.A., no cumplió con lo establecido en el artículo 44 supra transcrito, por lo que, tal como lo señaló la recurrida se cumple el primer requisito de procedencia. Y así queda establecido.
En lo que tiene que ver con el segundo requisito, es decir; que el arrendatario demandante haya ejercido la acción de retracto legal dentro del lapso establecido por la Ley y la doctrina vigente, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento el arrendatario de la enajenación, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su decisión de fecha 18 de febrero de 2016, en el juicio que interpuso la sociedad mercantil K-B-LLOS 00, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES 1182450, C.A., ordenó que por vía de reenvío, el Juzgado Superior que conociera acogiera al criterio explanado en dicha decisión, cuyo criterio se transcribe de seguidas;
“…las partes pueden ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en que quede demostrado que hayan tenido conocimiento claro de la enajenación o dación en pago del inmueble.
Ahora bien, partiendo de las anteriores consideraciones, la misiva del 3 de marzo de 2013, en la que el demandante recibió la información de que a partir de esa fecha debía pagar los cánones de arrendamiento y tratar todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento, con la sociedad mercantil BEST CHOICE, INC no indicaba expresamente la dación en pago del inmueble a esta última, ni el precio ni los términos generales en que se llevó a cabo, al no haber sido acompañada por el documento traslativo de la propiedad. Tal imprecisión u omisión generó en la arrendataria tal incertidumbre que en fecha posterior a su recibo, 8 de abril de 2013, concurrió al Registro respectivo a solicitar copia simple del documento contentivo del negocio jurídico mediante el cual Inversiones 1182450, C.A. da en pago a la empresa BestChoice INC. todos los locales y oficinas de su propiedad que conforman el edificio “Torre La Castellana”, entre los que se encuentra el inmueble que ocupa.´
De acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la Sala, reproducido anteriormente, donde se indica que el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello, se concluye que en el presente caso la sentencia impugnada incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que le fue enviada comunicación privada a la arrendataria sin que fuese informada claramente de la dación en pago del inmueble, considerando erróneamente que era una carga para los actores revisar el Registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que hubiese tenido conocimiento cierto y claro de la enajenación.
En virtud de los razonamientos expuestos, se declara procedente la denuncia de infracción, por falsa aplicación, del artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
…omissis…
“…En el texto de la misiva, fechada 4 de marzo de 2013, enviada por la arrendadora a la arrendataria se expresó lo siguiente:
“…Luego de un cordial saludo nos dirigimos a ustedes, a los fines de notificarles que fueron cedidos todos los derechos, acciones y obligaciones del contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la sociedad mercantil “INVERSIONES 1182450,C.A.” a la sociedad de comercio denominada “BEST CHOICE INC” constituida bajo el No. 33997, el 06 de diciembre de 2010 y domiciliada en CarletonCourt, High Street, Bridgetown, St. Michael, Barbados, la cual existe de conformidad con las Leyes de Barbados, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el No. J-40017279-9 en su condición de arrendadora cesionaria, en consecuencia, a partir de la presente fecha los pagos que se realicen por concepto de cánones de arrendamiento, serán facturados y cobrados por la mencionada empresa…”. (Subrayado del texto).
Constata la Sala de lo antes transcrito, que el juez de alzada desnaturalizó por desviación intelectual o ideológica, el contenido de la notificación privada de fecha 4 de marzo de 2013 enviada por el arrendador a la arrendataria, al establecer, que se deducía de lo expuesto en ella la ocurrencia cierta de la transmisión de la propiedad del inmueble.
Lo anterior, evidencia claramente del texto de la identificada comunicación, la cual, no cumplió con los extremos previstos en el artículo 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto en ella, no se indicó de manera cierta la negociación a través de la cual el inmueble cambió de propietario, tampoco se señaló ni se desprende de su contenido los términos y monto en que la operación fue llevada a cabo, y, pese a todo ello, y aun admitiendo, el ad quem, que la misma no cumplió con los requisitos de ley le atribuyó menciones que no contenía.
Tal desviación ideológica, al desnaturalizar el contenido de la comunicación y considerar que mediante ella la arrendataria estaba en conocimiento de la existencia de la transmisión de la propiedad del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conllevó a que determinara al día siguiente a su recepción, 4 de marzo de 2013, como data de inicio para el cómputo del lapso para el ejercicio del retracto legal arrendaticio en virtud de lo cual, fue declarada la caducidad del mismo, lo cual generó la falsa aplicación del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala que se demuestre de manera fehaciente que la arrendataria tuvo conocimiento cierto e inequívoco de la enajenación del inmueble,requisitosine qua non que no se cumplió.
En virtud de los razonamientos y consideraciones precedentemente expuestos esta Sala declara procedente la denuncia analizada y así se decide…” Copia textual. Resaltado de esta alzada.
En este sentido, observa esta Superioridad que una de las defensas opuestas por la parte demandada, fue precisamente la caducidad de la acción, por cuanto a su decir, si se tiene en cuenta las fechas de las operaciones de compra-venta objeto de la acción de retracto legal, a la fecha de la presentación de la presente demanda, es evidente que el ejercicio de esta acción caducó por imperio legal, pautado en el artículo 1.547 del Código Civil venezolano, el cual establece que no puede usarse el derecho de retracto, sino dentro de los noventa (90) días, contados a partir del aviso que debe dar el vendedor, y que del propio texto de la demanda se infiere claramente el conocimiento de la negociación realizada entre los co-demandados INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, a tal punto que el accionante fue objeto de una demanda de desalojo ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara, donde se le hizo saber la existencia de esa operación o negociación.
Ahora bien, de acuerdo con el criterio supra transcrito de la Sala de Casación Civil que esta alzada acoge y lo aplica al presente caso, las partes deben ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en que quede demostrado que hayan tenido conocimiento claro de la enajenación o dación en pago del inmueble.
En el caso de autos, la parte actora; FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, desde el año 2005 tuvo conocimiento de la opción de compra venta del inmueble de marras, tal como se desprende del propio libelo de la demanda, aunado a que para ese año 2005 tuvo conocimiento que en su contra se intentó el juicio de desalojo y de resolución de contrato en distintos tribunales de la República, siendo el día 15 de diciembre de 2005, la oportunidad en la que dio contestación a la demanda en el juicio seguido ante el Juzgado Cuarto de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, expediente K P02-V-2005-3919 (folios 62 al 85 pieza I, específicamente folio 70), copias simples y certificadas que esta alzada las valora por cuanto no fueron tachadas ni impugnadas, de conformidad con la primera parte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que en la contestación alegó la venta del inmueble arrendado y registra la consignación de la compra venta, es a partir de esa fecha 15 de diciembre de 2005, que comenzó a computarse el lapso de caducidad establecido en el artículo 47 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supra transcrito, y por cuanto la demanda fue incoada en fecha 13 de agosto de 2008, es decir; habiendo transcurrido casi tres años, concluye quien decide que la parte actora ejerció su derecho de retracto legal arrendaticio de manera extemporánea por tardía, ya que, el lapso de tiempo otorgado por la Ley para ejercer la demanda que nos ocupa, excede con creces los cuarenta (40) días establecidos en el artículo 47 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de febrero de 2016, supra parcialmente transcrita. Y así se decide.-
Por lo anterior, concluye esta Superioridad que el Juzgado de la causa actuó ajustado a derecho, pues el alegato formulado por la defensora judicial de la co-demandada INVERSIONES GUJOMI, C.A., referente a la caducidad de la acción, contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil es procedente, en consecuencia, debe esta alzada declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora y confirmar la sentencia recurrida, en todas sus partes. Y así se establece.-
En virtud de estar caduca la presente acción de retracto legal arrendaticio, no entra esta alzada a valorar el resto del material probatorio traído a los autos, e igualmente es inoficioso analizar el tercer y último requisito para la procedencia de la presente acción; “Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” Y así se decide.-
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 06 de junio del 2016 por la parte actora, ciudadano; FEDERICO GUILLERMO GUZMÁN GUILLEN, asistido del profesional del derecho; MAXIMILIANO NAJUL, contra la sentencia dictada el 14 de diciembre del 2015, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, contra la sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A. y las ciudadanas MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN y BEATRIZ MERCEDES GUZMÁN GUILLEN, ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado de la presente decisión, por haber caducado la acción propuesta.
Queda CONFIRMADA la sentencia apelada.
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente sentencia. En su oportunidad procesal, remítase el expediente a su tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de febrero del dos mil diecisiete (2017). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En la misma fecha 03/02/2017, se publicó y registró la anterior decisión constante de veintiún (21) páginas, siendo las 3:21 p.m.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
Exp. N° AP71-R-2016-001058/7.091
MFTT/EMLR
Sentencia interlocutoria con fuerza definitiva.
