Decisión Nº AP71-R-2018-000272 de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 09-05-2018

Número de expedienteAP71-R-2018-000272
Fecha09 Mayo 2018
Distrito JudicialCaracas
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PartesINVERSIONES FONSECA C.A CONTRA MIRCIAN IMAIRA FRIGARA DE TALAVERA
Tipo de procesoResolución De Contrato
TSJ Regiones - Decisión


PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES FONSECA C.A, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de Noviembre de 1960, quedando registrado bajo el numero 70, Tomo 32-A pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos María Alejandra Pulgar Molero, Carlos Alberto Calanche Bogado, Indira Moros Restrepo, María de los Ángeles Pérez Núñez, Irene Victoria Morillo, Yessica Liendo, y Lorena Marval, abogados en ejercicio e inscrito en el inpreabogado Nros 60.060, 105.148, 110.298, 119.895, 115.784, 120.394 y 104.001, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MIRCIAN IMAIRA FRIGARA DE TALAVERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 2.643.151.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano ROBERTO SALAZAR, inscrito en el inpreabogado Nro. 66.600.
MOTIVO: Apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora.
CAUSA: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: AP71-R-2018-000272 (1046)
CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio en virtud de la demanda interpuesta por la representación judicial de la parte actora, que por insaculación de ley correspondió el conocimiento al Tribunal Cuarto de Municipio de esta misma circunscripción judicial, la cual fue admitida en fecha 29 de octubre de 2012, de conformidad con la norma contenida en el Art. 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Art. 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento inmobiliarios.
Seguidamente, la representación judicial de la parte actora consigna (02) juego de copias a los fines de librar la compulsa de citación, y la apertura del cuaderno de medidas, esto en fecha 02 de noviembre de 2012, el cual se apertura 05 de ese mismo mes y año, librando la compulsa en esa misma fecha.
En fecha 03 de diciembre de 2012, comparece el ciudadano Grejesver Plana Rojas, quien funge como alguacil de ese circuito judicial, consigna diligencia mediante la cual señala “haberse trasladado a la dirección suministrada en la compulsa y estando en la misma le manifestaron que la persona por el solicitada no se encontraba en ese inmueble, desde hace aproximadamente 10 años”.
En aras de agotar la citación personal de la parte demandada, se desgloso la compulsa en fecha 29 de septiembre de 2014, la cual fue consignada por el alguacil adscrito a ese circuito, ciudadano Cesar Martínez, en la cual señaló “ que una vez en el sitio se entrevisto con la ciudadana Zoraida Jiménez, titular de la cedula de identidad Nro. V-2.643.151, quien se encontraba en la oficina al momento de mi traslado y me informo que en ese inmueble vive es su hermana Yariza Jiménez y tiene aproximadamente ocho años en el mismo” esto data del 23 de octubre de 2014.
Realizadas como fueron las gestiones para lograr la citación de la parte demandada, es decir el traslado del alguacil a la dirección señalada en la compulsa, la petición de la citación por carteles, con su respectiva sustanciación y publicación, en fecha 19 de octubre de 2016, la secretaria de ese tribunal, ciudadana Marina Sánchez, dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades contenidas en el art. 223 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente en fecha 28 de noviembre de 2015, el Tribunal previa petición de la parte, designa como defensor judicial de la parte demandada, al ciudadano Roberto Salazar, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado Nro. 66.600, el cual fue debidamente notificado del cargo recaído en su persona el 14 de noviembre de 2016., jurando cumplirlo bien y fielmente el 16 de ese mismo mes y año.
Posteriormente, previa solicitud de la parte, el Tribunal de instancia libro compulsa de citación al defensor judicial, quedando debidamente citado en fecha 12 de marzo del año que discurre.
En fecha 14 de marzo de 2018, el defensor judicial de la parte demandada, cuidado Roberto Salazar consigno escrito contentivo de la contestación de la demanda.
La representación judicial de la parte actora consigna en fecha 4 de abril del presente año, escrito de promoción de pruebas.
El 06 de abril de 2018, el Tribunal de instancia dictó auto mediante el cual emite pronunciamiento respecto a las pruebas promovidas.
En fecha 11 de abril de 2018, el tribunal de instancia dicto sentencia en la cual declaró la prescripción de la acción incoada por la parte actora; cuya decisión fue apelada en fecha 17 de abril de 2018, por el representante judicial de la parte actora, ciudadano Carlos Calanche.
En fecha 26 de septiembre de 2012, se dio entrada al presente expediente, y se fijo el decimo día de despacho siguiente a esa fecha, a los fines de dictar la sentencia correspondiente, el cual fue recibido mediante oficio 136-2018 de fecha 27 de abril de 2018.
CAPITULO II
MOTIVA
Corresponde el conocimiento de la presente apelación a esta superioridad en virtud de la insaculación de ley; cuya apelación fue ejercida por la representación judicial de la parte actora, en fecha 17 de abril de 2018, contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio de la circunscripción judicial del Area Metropolitana de Caracas.
A los fines de pronunciarnos respecto a la apelación que nos concierne, pasa quien suscribe a señalar los alegatos planteados por ambas partes, en su escritos iníciales, es decir en el libelo de la demanda y en su respectiva contestación.
En cuanto a los alegatos de la parte actora en su libelo de demanda, señala:
“La representación judicial de la parte actora aduce, que su representada es arrendadora de un inmueble identificado: Oficina Numero Quince (15), Piso cuatro (4) el cual forma parte del Edificio denominado Fonseca, ubicado en Reducto a Municipal de la Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador, Distrito Capital, siendo los linderos del edificio los siguientes: Norte: con casa que es ó fue de Raimundo Ponin; Sur: con casa que es ó fue de Carmen Santos Telleria; Naciente: con casa que es ó fue de los herederos e Valentín Espinal; y Poniente: para donde da su frente, con la calle sur Cuatro (4). El edificio le pertenece a Inversiones Fonseca C.A, de conformidad a título de propiedad protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 28 de de Enero de 1961, bajo el N° 17, Tomo 2, Protocolo tercero.
Es el caso, que en fecha 01 de noviembre de 1996, la sociedad mercantil Inversiones Fonseca C.A, a través, de su representante ciudadano Fernando Núñez Isava, venezolano, titular de la cedula de identidad Nro. V- 4.080.010, celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana Mircian Imaria Frigara de Talavera, titular de la cedula de identidad Nro. V-2.643.151.
Señala que, dicho contrato se celebro con una duración de un (1) año fijo prorrogable por periodos iguales, tal y como se desprende de la disposición cuarta del contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre de 1996 (anexo “D” folio 34).
Aducen que, vencido el lapso establecido en el presente contrato, el mismo se fue prorrogando por periodos iguales de un (1) año, toda vez que ninguna de las partes en el lapso establecido en la disposición cuarta manifestaron su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, por lo que están en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado.
Arguye que, en la disposición tercera del referido contrato las partes pactaron de mutuo y común acuerdo el monto que debe cancelar la arrendataria por concepto de canon de arrendamiento, así como el lugar donde debe efectuarse dicho pago, ahora bien en fecha 20 de octubre de 2008, la ciudadana Flor Isava, en su carácter de representante de la sociedad mercantil Inversiones Fonseca C.A, solicitó a través de sus apoderados judiciales, ante el Ministerio del Poder Popular para las obras publicas y Vivienda Dirección General de Inquilinato, una regulación para dicho edificio el cual está destinado a comercio, dictando el Órgano Competente en fecha 19 de agosto de 2009, el monto que debía cancelar cada arrendamiento por las Oficinas que ocupan, estableciendo para la oficina identificada con el Nro. 15, el monto de Novecientos Ochenta y Dos Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 982.80) decisión que fue debidamente notificada a la ciudadana Mircian Imaria Frigara de Talavera. (Anexo marcado “E”).
Señala que la ciudadana Mircian Imaria Frigaria de Talavera, no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de septiembre de 2009 hasta octubre de 2012, a razón de Novecientos Ochenta y Dos Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 982.80), totaliza Treinta y Siete Mil Trescientos Cuarenta y Seis Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 37.346,40), por lo cual, el arrendatario a incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, previsto en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, y al no existir causa alguna que le dé derecho al arrendatario a incumplir con los pagos y que en justa contraprestación corresponden a nuestra representación corresponden a nuestra representada se ha colocado en mora reiterada con respecto a su obligación de hacer (pagar), motivo por el cual insisten que la hoy demandada adeuda todos los meses anteriormente descritos y es por ello que solicitan la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre de 1996, con la subsiguiente entrega de la Oficina identificada con el numero (15) libre de bienes y personas y en el mismo estado en el que fue entregado y así solicita sea declarado.
Fundamenta su petitorio, en la norma establecida en los ordinales 1° y 2° del artículo 1.592 del Código Civil.
Por lo tanto su incumplimiento, le da derecho a su representada de reclamar judicialmente la resolución de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo previsto en el art. 1.167 ejusdem.
Igualmente fundamenta la demanda, conforme a los dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, así como lo indicado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
En este sentido, solicitaron: la resolución del contrato de arrendamiento por su incumplimiento en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento privado de fecha 01 de noviembre de 1996 y en consecuencia, la entrega del inmueble de marras libre de bienes, muebles y personas, y en las mismas condiciones en que lo recibió al contratar.
Pagar a su representada por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Treinta y Siete Mil Trescientos Cuarenta y seis Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 37.346,40), equivalente a los cánones vencidos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre de 2011, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2012, a razón de Novecientos Ochenta y Dos Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 982.80), así como los meses que se adeuden con posterioridad a la interposición de la presente demanda hasta la entrega real, material y efectiva del inmueble objeto de la presente acción.
Pagar las costas, costos y gastos de ejecución que puedan originarse en la presente demanda.
Estiman la demanda en Bolívares Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), que traducidos en Unidades Tributarias equivalen a Quinientas Unidades Tributarias 500 U.T.
Solicitan medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la presente causa.”
En la oportunidad procesal correspondiente, el defensor judicial de la parte accionada contesta la demanda en los siguientes términos:
“Niega, rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el pretendido derecho, la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento tiene incoado en contra de la ciudadana Mircian Imaira Frigara de Talavera, la empresa Inversiones Fonseca, C.A, parte actora en el presente juicio.
De conformidad con el art.1980 ejusdem, alego la prescripción de los cánones de arrendamiento de los meses demandados en el presente juicio desde el mes de septiembre de 2009 hasta el mes de octubre de 2012, en virtud de haber transcurrido más de tres (3) años desde el momento en que nació la obligación de pagar dichos cánones de arrendamiento hasta la fecha en que se produce su citación como defensor ad litem, de la ciudadana Mircian Imaria Frigata de Talavera, es decir, en fecha 13 de marzo de 2018.
Niega, rechaza y contradice que su representada se le haya notificado de la supuesta resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las obras Publicas y Vivienda, por medio de la cual, se fijo como canon de arrendamiento mensual del inmueble objeto del presente juicio la suma de Bs. 982,50 mensuales, por cuanto no consta en las actas del presente expediente constancia de la notificación personal de su representada, ni la publicación del respectivo cartel de notificación que debió realizarse por la prensa y mucho menos la fijación del mismo.
A todo evento, negó, rechazó y contradijo que la ciudadana Mircian Imaira Frigara de Talavera, adeude canon de arrendamiento alguno de los meses demandados por la parte actora en el presente juicio, por las sumas señaladas en el libelo de la demanda.
En consecuencia, solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar, con expresa condenatoria en costas a la parte actora.”
De la sentencia recurrida
“En la oportunidad procesal de dictar el fallo correspondiente, el Tribunal Cuarto De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas de esta Circunscripción Judicial, declaro que, la presente resolución de contrato de arrendamiento basado en la falta de pago de cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles a partir del mes de septiembre de 2009 hasta el mes de octubre de 2012, de tal manera pues que a la fecha de citación del defensor ad litem, esto es, al 12 de marzo de 2018, la acción para reclamar los cánones correspondientes a los meses de septiembre de 2009 a octubre de 2012, se encontraban prescrita por haber transcurrido un lapso superior a tres (3) años, no constar en autos ni citación de la demandada ni registro alguno de la demanda y haber sido alegada como defensa de fondo, razón por la cual; en opinión de quien aquí decide, ciertamente la acción para reclamar los cánones que corresponden a los meses que van desde el mes de septiembre de 2009 hasta el mes de octubre de 2012, se encuentra prescrita, por tanto, se hace forzoso para este Tribunal declarar la prescripción de la acción incoada por la parte actora. Así se decide.
Dada la naturaleza de la presente decisión se hace innecesario el análisis de cualquier otra consideración sobre los demás planteamientos realizados en el proceso.
En razón a las consideraciones anteriormente expresadas, este Juzgado Cuarto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PRESCRITA LA ACCION en el presente proceso.”
Ahora bien, explanados como fueron los alegatos de ambas partes, primeramente, pasa quien aquí suscribe a pronunciarse respecto al alegato que esgrimió la representación judicial de la parte demandada, ciudadano Roberto Salazar, quien funge como defensor judicial de la ciudadana Mircian Frigara, referido a la prescripción de la acción, señalando que los cánones de arrendamiento se encuentran prescritos.
Al respecto y antes de pronunciarse acerca del alegato de prescripción, considera pertinente establecer quien aquí suscribe y respecto a las documentales adjuntas al libelo de la demanda lo siguiente:
Consta del folio 8 al 21 y del 26 al 32, Copia Simple de Estatutos sociales de la sociedad mercantil Inversiones Fonseca, de data 30 de noviembre de 1996; Acta de Asamblea General Extraordinaria de Inversiones Fonseca, C.A, de data 18 de enero de 2007 y Constitución de la compañía que data del 28 de enero de 1996, los cuales no fueron objeto de cuestionamiento, en consecuencia se valora de conformidad con la norma contenida en el art. 429 del Código de procedimiento civil, observándose se la misma la constitución de la compañía Inversiones Fonseca, quien funge en el presente juicio como parte actora. Y así se establece.
Consta del folio 24 al 25, Copia simple del poder otorgado por la ciudadana Flor Isava Fonseca, titular de la cedula de identidad Nro. 82.751, actuando en nombre y en representación de la sociedad mercantil Inversiones Fonseca, C.A, en la cual otorga poder a los ciudadanos María Alejandra Pulgar Molero, Carlos Alberto Calanche Bogado, Indira Moros Restrepo, María de los Ángeles Pérez Núñez, Irene Victoria Morillo, Yessica Liendo, y Lorena Marval, abogados en ejercicio e inscrito en el inpreabogado Nros 60.060, 105.148, 110.298, 119.895, 115.784, 120.394 y 104.001, respectivamente, el cual al no haber sido cuestionando se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el art 429 del Código de Procedimiento Civil, teniendo como cierta la representación judicial que ostentan los referidos abogados sobre la sociedad mercantil Inversiones Fonseca. Y así se establece.
Consta del folio 34 al 37 del presente expediente, contrato original de arrendamiento, suscrito, por la ciudadana Mircian Imaira Frigara de Talavera con Inversiones Fonseca C.A, de data 1° de noviembre de 1996, el cual no fue objeto de cuestionamiento, en tal sentido se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el art. 1.363 del código Civil, en consecuencia, se tiene como cierto la relación arrendaticia existente entre la ciudadana Mircia Imaria Frigara de Talavera, parte demandada en la presente causa e Inversiones Fonseca, desde noviembre de 1996, la cual se ha venido prorrogando por periodos iguales de un año, toda vez que ninguna de las partes en el lapso establecido para ello manifestaron la voluntad de no continuar con la relación arrendaticia. Y así se establece.
Consta del folio 40 al 43, Copia simple de la resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio para el Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, signada con el numero 00013344, de fecha 19 de agosto de 2009, la cual no fue objeto de cuestionamiento en tal sentido se valora de conformidad con la norma contenida en el art. 429 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se observa que la referida Dirección fijo el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y oficina, al inmueble identificado como edificio Fonseca, la cual debió ser notificada a los fines de su efectividad, tal como la misma resolución lo señala expresamente. Y así se declara.
Determinado lo anterior, y teniendo como cierta la relación arrendaticia existente entre las partes que integran el presente proceso, y como quiera que la representación judicial de la parte demandada, alego la prescripción de los cánones de arrendamiento, en este punto corresponde pronunciarse sobre la referida prescripción, y a tales fines se señala lo siguiente:
Doctrinalmente la prescripción breve ha sido definida como un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación por el transcurso del tiempo y el cumplimiento de determinadas condiciones contempladas en la ley.
La prescripción extintiva o liberatoria no es propiamente un modo de extinción de una obligación, ya que solo extingue las acciones que sancionan aquella obligación. Cuando ocurre la prescripción, la obligación no se extingue, pues continua existiendo bajo la forma de obligación natural, pero si extingue la acción para obtener el cumplimiento coactivo de la obligación. (Enciclopedia Jurídica Opus)
Así pues, nuestra legislación dispone en el art. 1.980 del Código Civil, lo siguiente “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y, en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”
A tenor de lo dispuesto en el artículo antes transcrito, el cual expresamente indica el lapso de tiempo en el cual prescriben las obligaciones de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, es decir, que la obligación de pagar el canon de arrendamiento prescribe cada tres años contados a partir de la fecha que son exigibles.
En este mismo orden de ideas, el art. 1.969 del Código Civil establece “se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquiera otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. Si se tratara de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial.
Para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la Oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado, autorizado por el juez; a menos que se haya efectuado la citación del demandando dentro de dicho lapso.”
De la norma antes transcrita, se rescatan dos aspectos fundamentales respecto a la interrupción de la prescripción, puesto que el referido artículo establece los medios idóneos para probar la interrupción de la prescripción, en dicha disposición expresamente se señala, que a los fines de interrumpir la prescripción se deberá interponer una demanda judicial aunque esta se haga ante un juez incompetente, que dicha demanda deberá registrarte ante la oficina correspondiente, para que pueda tener un efecto interruptivo, a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso.
En efecto, la prescripción no es más que la extinción de la obligación por el transcurso del tiempo.
Ahora bien, subsumiendo los hechos en el derecho aquí explanado, se observa que la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento de marras, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde septiembre de 2009 hasta octubre de 2012; asimismo, se observa de los autos, específicamente del folio 106 del presente expediente, que la citación del defensor judicial se materializo en fecha 12 de marzo de 2018, transcurriendo un lapso de tiempo superior a tres (3) años, no constando en autos prueba idónea en la cual se pudiera constatar que la parte haya interrumpido la prescripción, verbi gratia, registro de la demanda con su orden de comparecencia, o la citación de la parte demandada antes de los tres años que establece la ley, por lo cual, habiendo pasado más de tres años desde la fecha que se hizo exigible el cobro de los cánones de arrendamiento hasta la fecha que se cito a la parte demandada, sin constar en autos la interrupción de la prescripción, se hace forzoso para quien suscribe declarar que efectivamente ha operado la prescripción de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento en la presente causa, en consecuencia no es exigible el pago de los referidos cánones en virtud de la prescripción aquí declarada y así se establece.
Ahora bien, establecido lo anterior, observa este juzgador, que el Tribunal Aquo, dicto sentencia en la cual declara prescrita la acción, al respecto es necesario para quien suscribe traer a colación lo señalado en el primer aparte del art. 1977 del Código Civil, el cual reza:
“Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de titulo ni de buena fe, y salvo disposiciones contrarias a la Ley.”
De la norma parcialmente transcrita se desprende que la prescripción de una acción proveniente de un derecho de crédito es de diez años, constituyendo esto el lapso ordinario para que prescriban las acciones personales.
En el caso de autos, es necesario realizar una diferenciación en lo que se encuentra prescrito, por cuanto una cosa es la prescripción de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento y otra es la prescripción de la acción.
Así pues que la prescripción a la obligación de pago de los cánones de arrendamiento prescribe a los 3 años, tal como lo establece el art. 1.980 y la prescripción de las acciones personales es de 10 años, tal como lo señala el art. 1977 del Código Civil, constando entonces una clara diferenciación en el objeto y el tiempo de ambas prescripciones, por lo cual, en el presente caso se declara la prescripción de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento en virtud del tiempo transcurrido para hacer valer su derecho al cobro, no obstante a ello, la acción de resolución de contrato per se no está prescrita, por cuanto no han transcurrido diez años para que opere la prescripción de la acción, en tal sentido y realizada la diferenciación correspondiente, aprecia esta superioridad que el a quo yerra al confundir dichas prescripciones y declarar por ende la prescripción de la acción de resolución de contrato interpuesta tal como lo hizo en el fallo apelado, siendo que lo correcto es que debió declarar la prescripción de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual la misma debe ser modificada, y así se establece.
Ahora bien, en atención a lo antes indicado, corresponde a este juzgador analizar el fondo de la controversia con relación a la naturaleza y temporaneidad del Contrato de Arrendamiento que nos ocupa, al respecto observa quien aquí suscribe, que la presente causa se encuentra fundamentada en que, según lo alega el accionante, el arrendatario ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, prevista en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, motivo por el cual solicita la resolución del contrato de marras.
En tal sentido, observa este Juzgador de acuerdo a la valoración del contrato traído a los autos por la representación judicial de la parte actora, cursante a los folios 34 al 37, valorado supra, que tal como lo alega la actora, el mismo fue suscrito en fecha 1 de noviembre de 1996, entre la sociedad mercantil Inversiones Fonseca, C.A y la ciudadana Mircian Imaira Frigara de Talavera en su carácter de arrendataria, con un lapso de duración de un año fijo, contados a partir de la referida fecha, mas si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes, no hubiesen dado aviso a la otra, expresando su deseo de dar por terminado el contrato o de las posibles prorrogas que el mismo pueda sufrir, se considerará que desean prorrogarlo automáticamente, por un término igual al que se estableció como plazo inicial de duración, como expresamente lo señalaron en la clausula cuarta del referido contrato.
De lo anterior, y respecto a la temporalidad de los contratos de arrendamientos, evidencia este Juzgador que por mandato del Artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe establecerse previamente el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a fin de garantizar los derechos de la arrendataria, ya que se evidencia de autos que el vínculo contractual opuesto puede estar indeterminado por voluntad de ambas partes; todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de Abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su conocimiento, previa las siguientes consideraciones:
En tal sentido el art. 1580 del Código Civil, señala:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto…”

Al respecto, señala en su obra del Código Civil Comentado volumen 5, edición 2009, Pág. 72. el Dr. Juan Garay y Miren Garay, que:
“… hecha la observación anterior, entremos en materia y observemos que los límites temporales que establece el art. 1580 para el arrendamiento son obligatorios tanto para las casas como para las fincas rurales. Por lo tanto, no pueden firmarse contratos de arrendamiento para más de 15 años salvo en los casos que el mismo artículo establece.”

Asimismo, la doctrina sostenida por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, con respecto a las prorrogas automáticas con indicación de prorrogas sucesivas, quien entre otras cosas, expresa:
“Se trata de la posibilidad que tienen los intervinientes en la relación arrendaticia, de convenir que al vencimiento del plazo fijo preestablecido, el contrato continúe no solo por otro tiempo más en adicción, sino que la continuidad arrendaticia devenga en prorrogas sucesivas sin solución de continuidad, como puede observarse en la praxis con algunas posibilidades orientadas a la continuación de esa relación, …(omisis)… ¿quiere decir entonces, que la prórroga automática carece de límite de tiempo? No. La ley establece limitación al derecho de contratar, a fin de evitar que el contrato de arrendamiento sea perpetuo; y como la relación puede continuar en los herederos del arrendatario (como continuadores de sus relaciones jurídicas activas y pasivas) al no terminarse la muerte de este ( art.1.603, CC) debe existir una limitación en el tiempo para no perjudicar los derechos de propiedad y de uso que tienen los herederos del arrendador sobre el inmueble arrendado; razones indicativas de la limitación temporal de modo de la prórroga automática no podrá exceder de los quince años a que se refiere el artículo 1.580 del Código Civil y de pretenderse una duración mayor como consecuencia de las prorrogas sucesivas con el fin de alegarse la existencia de una duración determinada después de tal tiempo, puede oponerse la ineficacia de la prórroga automática por otros quince años mas según la clausula que la contenga, para afirmar con buena base de sustentación que el contrato concluyo a los quince años ( en el primer supuesto del art. 1580) y de allí en adelante lo que ha podido ocurrir es una relación indefinida; no obstante que el inmueble arrendado ha podido ser para habitarlo el arrendatario, en cuyo caso la duración podrá ser hasta por toda su vida (art. 1.580 in fine), pero esa duración puede en todo caso terminarse conforme a la ley por la sobreveniencia de alguna causa imputable al arrendatario a modo de incumplimiento, o por otro motivo no imputable al mismo establecido en la ley tal como ocurre por ejemplo con los supuestos del artículo 34 de LAI en sus literales b) y c); …”
En este sentido considera quien aquí decide, que los contratos a término fijo con prórrogas sucesivas continúan siendo a plazo fijo, aunque se prorroguen varias veces. Sin embargo, esas prórrogas sucesivas sin alterar la naturaleza del contrato, tienen como límite máximo, los quince años que dispone el artículo 1.580 del Código Civil, llegado ese término que es el límite máximo que puede ser arrendado un inmueble a término fijo, y el arrendatario sigue en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, el contrato se reconduce, pero sin determinación de tiempo, tal como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil.
Criterio este sostenido por el jurista José Agustín Catala al afirmar, que cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término, y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción. (Obra citada: El Contencioso Administrativo Inquilinario, Ediciones Centauro, Caracas 1993).
En el caso de marras, observa este Juzgador, que el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción fue celebrado en fecha 1º de Noviembre del año 1996, teniendo la relación arrendaticia para el día de hoy, más de 22 años, y de conformidad con el artículo 1.580, del Código Civil el cual, como ya dijimos, señala que los inmuebles no pueden arrendarse por más de 15 años, por lo que a consideración de este Sentenciador, el contrato de arrendamiento suscrito en un mismo documento entre las partes rebasa el lapso establecido en la Ley, por lo cual, se transformo en un contrato a tiempo indeterminado, y así se establece.
A mayor abundamiento, y siendo que estamos frente a una materia especialísima, como lo es la materia inquilinaria, en la cual, la voluntad contractual de las partes está sometida a ciertos límites, ello debido al sensible hecho social que regula esta rama del derecho, siendo así conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Con base a lo anterior, es imperioso para quien aquí suscribe, pronunciarse respecto a la calificación de la presente acción, en tal sentido trae a colación lo siguiente:
Respecto a este punto, la Doctrina sostenida por los Doctores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1, Parte Sustantiva y Procesal, con respecto a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, quienes, entre otras cosas, expresan:
“… (Omissis)… LA RELACIÓN INDETERMINADA. El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. (ommisis) La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación;…ommisis… No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. …omisis… En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aún cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. …omisis… LA RELACIÓN A PLAZO FIJO.… En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. … En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. … Aunque el término es un acontecimiento “cierto”, se distingue entre “cierto” e “incierto”, según sea o no “cierto” el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El “término cierto” es aquel que se denomina “certus an et certus quando”. El “término incierto” es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un “término inicial cierto” (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma. …El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 eiusdem, se ocupa de clarificar que: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; no obstante que: Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC).… …”. (Énfasis del Tribunal)

En consecuencia, de lo antes expuesto se evidencia que la relación locataria que nos ocupa, debe computarse desde el día 01 de Noviembre de 1996, fecha a partir de la cual comenzó a regir el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, conforme la Cláusula Cuarta; y sin que conste a los autos ningún otro contrato, ni notificación alguna sobre el acuerdo de las partes relativo a la no prórroga de la duración del mismo por periodo o periodos adicionales al tiempo de duración original que se pacto y sus prorrogas sucesivas automaticas, hace ya más de 15 años, por consiguiente es obvio que las partes incurrieron en indeterminación en el tiempo de duración del contrato dado el “término incierto” o certus an, incertus quando que se observa en la relación arrendaticia, puesto que aun cuando tiene un “término inicial cierto” de la relación en su temporalidad, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo, habiendo transcurrido más de 15 años desde su término originalmente establecido de un año a partir del 1º de Noviembre de 1996 y sus sucesivas prorrogas automáticas, siendo forzoso declarar por aplicación analógica que sus efectos se reglan conforme las normas relativas a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, y así queda expresamente establecido.
Calificado como ha sido el vínculo opuesto en la pretensión libelar y con el que se dio origen al presente procedimiento, observa el Tribunal que en el petitorio del escrito de demanda, el accionante demandó en forma expresa e inequívoca, como formalmente lo hizo, al arrendatario por la Resolución Del Contrato De Arrendamiento de marras, sobre un inmueble distinguido actualmente como Oficina marcada con el N° 15, en el piso 4 del edificio Fonseca, ubicado en Reducto a Municipal Parroquia Santa Teresa, Caracas Distrito Capital, por su incumplimiento en su obligación de pagar los canon de arrendamiento, así como el pago de daños y perjuicios, todo ello con fundamento, en los Artículos 1.159,1.160 y 1.264 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo, conforme lo ha sostenido la Doctrina y la Jurisprudencia Patria, solo podrá ser demandada la resolución de un contrato de arrendamiento siempre y cuando la vigencia del mismo no haya finalizado o que se encuentre en su respectiva prórroga legal, si hubiere lugar a ella, puesto que de lo contrario la acción sería contraria a derecho dada la naturaleza que adquiere todo vínculo locativo si se indetermina su lapso de duración, como paso en el presente juicio que el contrato de arrendamiento se indeterminó y así se declara.
En este sentido previo al mérito de la controversia, debe resolver este sentenciador sobre la calificación de la acción incoada y el procedimiento utilizado para el trámite y sustanciación de la causa, observándose que la presente demanda fue admitida como RESOLUCIÓN DE CONTRATO tal y como fue accionada por la demandante.
Se hace necesario entonces determinar, previo a cualquier otra consideración, cual es la naturaleza del contrato en cuanto a su duración y el objeto, para dictaminar si fue o no correcta la interposición de la demanda por el tipo de acción escogido por la actora, así como el procedimiento empleado para el trámite y sustanciación del juicio. Sobre la duración del contrato de arrendamiento, ha señalado el destacado jurista venezolano GILBERTO GUERRERO QUINTERO, lo siguiente:

“Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon, hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

En el presente caso se ha intentado una demanda calificada por el actor como resolución de contrato de arrendamiento y pago de arrendamientos vencidos sobre la base de la existencia de un contrato, previamente calificado por esta alzada como a tiempo indeterminado, alegando como causa de tal resolución el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento del contrato de arrendamiento, cuyos pagos insolutos datan, a su decir, desde el año 2009.
Así pues, que cuando el actor aspire o esté de acuerdo en que la controversia sea ventilada conforme a un procedimiento correspondiente a cierta clase de acciones, para hacer conocer su propósito es necesario que señale en el libelo la acción promovida; pero ello no obliga al Tribunal a otra cosa que a decidir “con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas”, pero según la naturaleza propia de ellas y no según la calificación de las partes.
En el caso de autos, la naturaleza que se desprende de los hechos descritos y la fundamentación alegada por la actora, no deja lugar a dudas que la acción incoada fue de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por lo tanto al hacer uso este Tribunal de la soberanía de apreciación de los hechos constitutivos de la pretensión procesal, se puede constatar que el error de la parte actora consistió en que debió demandar el DESALOJO por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado y no la resolución de contrato, por lo que incurrió en una errada apreciación de los hechos, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento. Tal confusión de la actora, al referirse a la resolución del contrato de arrendamiento como efecto de la acción incoada, provoca un error y una imprecisión de la parte demandante, ya que se trata según lo ya analizado de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que la misma debió haber demandado por desalojo y no por resolución de contrato como erróneamente lo hizo, por lo que la referida acción intentada no puede prosperar en derecho y así se declara.
En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público no derogables por convención privada siendo que según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la resolución de un contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento, se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado su tiempo de duración, ya que allí sólo se está solicitando su extinción por el incumplimiento de la obligación contraída, juzga que efectivamente, la parte accionante equivocó la acción elegida, ya que por la propia naturaleza indeterminada que adquirió la relación arrendaticia dado el término incierto de su momento conclusivo, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, quien suscribe observa que la parte actora debió demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de resolución, bajo la creencia que el mismo se había pactado a tiempo determinado, sin haber tomado en consideración que aunque conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión temporal. Y así se declara.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO es improcedente, y la consecuencia legal de dicha situación es declararla sin lugar con todos sus pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo; y así finalmente se decide.
En consecuencia, y con base a los argumentos de hecho y de derecho establecidos, este Tribunal, forzosamente, debe declarar Sin Lugar el recurso de apelación ejercido por el ciudadano Carlos Alberto Calanche Bogado, apoderado judicial de la parte actora, siendo la consecuencia legal de dicha situación MODIFICAR la sentencia recurrida, con diferente motivación, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así lo decide este órgano jurisdiccional superior.

DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 17 de abril de 2018, por el abogado Carlos Calanche, actuando como apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES FONSECA, C.A, contra la sentencia dictada en fecha 11 de abril de 2018, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada en fecha 11 de abril de 2018, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a la motivación explanada en el texto del presente fallo.
TERCERO: SIN LUGAR, la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES FONSECA, C.A contra la ciudadana MIRCIAN IMAIRA FRIGARA DE TALAVERA, titular de la cedula de identidad Nro. V- 2.643.151.
CUARTO: SE DECLARA LA PRESCRIPCION DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, que van desde el mes de septiembre de 2009 hasta el mes de octubre de 2012, cuyo pago reclama la parte actora, como indemnización por daños y perjuicios.
QUINTO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el art. 274 del Código de Procedimiento Civil.
El presente fallo se dicta dentro del lapso procesal de ley.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada, y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (09) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. Luis Tomas León Sandoval.
LA SECRETARIA ACC.
Abg. CAROLYN BETHENCOURT.
En la misma fecha, siendo las una y treinta (1:30) de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia previo anuncio de Ley.-
LA SECRETARIA ACC.
Abg. CAROLYN BETHENCOURT

Expediente Nº AP71-R-2018-000272. (1046)
LTLS/CB/ YCP(*)


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