-
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
CONSTITUIDO CON JUECES ASOCIADAS
EXPEDIENTE AP71R2017-001053 (1008)
PARTE ACTORA RECONVENIDA: LINO ALBERTO MONSALVE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.272.234 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: ZORAIDA ZERPA URBINA y EDWIN FRANCISCO HERRERA CLEMENTE, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.141 y 222.176, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 18 de febrero de 2010, bajo el N° 17, Tomo 10-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A.: CARMEN MAESTRE, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 264.653.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 18 de agosto de 1992, bajo el Nº 7, Tomo 14-A, siendo su última modificación la efectuada en fecha 16 de julio de 2013, anotada bajo el Nº 15, Tomo 90-A 314.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A.: RITA CECILIA GUILARTE MORALES, TOMAS ALBERTO MEJIAS MARTINEZ, TOMAS LIOVA MEJIAS ALVARADO y RODOLFO ALBERTO MEJIAS GUILARTE, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.564, 9.282, 106.616 y 207.668, respectivamente.
MOTIVO: APELACIÓN DE LA SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA POR EL JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS EN FECHA 31 DE OCTUBRE DE 2017.
-I-
Conoce este Tribunal Superior del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora reconvenida en fecha 08 de noviembre de 2017, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 31 de octubre de 2017, que, por una parte, declaró SIN LUGAR la acción de RETRACTO LEGAL incoada por el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE contra las Sociedades Mercantiles INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. y, por la otra, declaró CON LUGAR la reconvención propuesta por la Sociedad Mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. contra el prenombrado ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL), todos suficientemente identificados en autos.
Oído por el A quo el recurso de apelación ejercido según consta de auto de fecha 29 de noviembre de 2017, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción de Documentos de los Juzgado Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial y, una vez cumplido el trámite de la distribución, correspondió el conocimiento del presente asunto a esta Alzada, la cual, por auto de fecha 12 de diciembre de 2017, le dio entrada al expediente y fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia.
Mediante escrito de fecha 13 de diciembre de 2017, la representación judicial de la parte actora reconvenida solicitó la constitución del Tribunal con Asociados para dictar la sentencia en el presente proceso.
En fecha 14 de diciembre de 2017, la representación judicial de la codemandada UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. presentó escrito de conclusiones.
Por auto de fecha 14 de diciembre de 2017, esta Alzada, vista la solicitud de la parte actora reconvenida de fecha 13 del mismo mes y año, fijó las 11:00 de la mañana del tercer día de despacho a los fines de la elección de los jueces asociados, lo cual se verificó el día 08 de enero de 2018, con la comparecencia de ambas partes, siendo escogida, por la parte actora reconvenida, la Abogada ROSA FEDERICO DEL NEGRO, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 26.408 y, por la parte demandada reconviniente, fue escogido el Abogado LUIS MANUEL MEJÍA ZAMBRANO, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.074, a quienes esta Alzada ordenó notificar a fin de que comparecieran a las 11:00 de la mañana del tercer día de despacho siguiente a la última notificación que de ellos se hiciera para que prestaran el juramento de ley y fueran fijados sus honorarios.
En fecha 17 de enero de 2018, fue notificada la Abogada ROSA FEDERICO DEL NEGRO.
Con vista a la diligencia suscrita en fecha 05 del mismo mes y año, por la representación judicial de la codemandada UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., esta Alzada, en decisión de fecha 07 de febrero de 2018, dejó sin efecto la designación del Abogado LUIS MANUEL MEJIA ZAMBRANO (en virtud de no haber comparecido a darse por notificado como juez asociado ni prestado el juramento de ley) y, asimismo, fijó las 11:00 de la mañana del tercer día de despacho siguiente a la última notificación de las partes, a los fines de elegir de juez asociado de la parte actora reconvenida.
Una vez cumplidas las notificaciones ordenadas, el acto de designación de juez asociado por la parte actora reconvenida se verificó el día 23 de febrero de 2018, con la comparecencia de ambas partes, siendo elegida la Abogada CORA FARÍAS ALTUVE, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 10.595, procediendo esta Alzada a fijar las 11:00 de la mañana del tercer día de despacho siguiente para que las jueces asociadas elegidas prestaran el juramento de ley.
En fecha 01 de marzo de 2018 compareció la Abogada CORA FARÍAS ALTUVE renunció al lapso de comparecencia y prestó el juramento de ley, lo cual igualmente hizo la Abogada ROSA FEDERICO DEL NEGRO el día 02 del mismo mes y año, por lo que esta Alzada fijó las 10:00 de la mañana del segundo día de despacho siguiente a los fines de que se constituyera el Tribunal con Asociados y se discutieran los honorarios profesionales de las jueces asociadas, lo cual se verificó el día 06 de marzo de 2018, fecha, ésta, en la cual comparecieron las jueces asociadas y fijaron el monto de sus respectivos honorarios profesionales, los cuales fueron oportunamente consignados por la representación judicial de la parte actora reconvenida en fecha 12 del mismo mes y año y entregados a cada una de las jueces asociadas.
El día 15 de marzo de 2018 fue sorteada entre las jueces asociadas la elaboración de la sentencia, correspondiendo la misma a la Abogada ROSA FEDERICO DEL NEGRO y, por auto de la misma fecha, esta Alzada fijó un lapso de diez (10) días de despacho para dictar la sentencia correspondiente, la cual fue diferida por cinco (5) días de despacho, según auto de fecha 09 de abril de 2018.
-II-
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal Superior pasa a relatar los términos de acuerdo a los cuales quedó trabada la controversia:
El demandante, ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, alegó en su demanda:
1° Que es arrendatario de un local para oficina identificado con el N° 7 (identificado con la cédula catastral 01-01-01-U01-002-058-016-000-0PB-0L7), ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 29 de diciembre de 2010 con la Sociedad Mercantil ZUMA SEGUROS, C.A., inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón en fecha 17 de noviembre de 1988, bajo el N° 162, Tomo G, contrato de arrendamiento, éste, que fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 44, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (que acompañó a su demanda, en original, marcado “A”).
2° Que durante la vigencia del mencionado contrato, la Empresa ZUMA SEGUROS C.A. vendió el inmueble arrendado a la Sociedad Mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de diciembre de 2011, bajo el N° 2011.2516, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, hecho, éste, que le fue notificado verbalmente por la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., a la cual le ha cancelado el canon de arrendamiento de manera regular desde la fecha de la notificación.
3° Que en fecha 23 de noviembre de 2016 acudió a la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital para verificar la titularidad del inmueble arrendado y pudo constatar que mediante documento de permuta protocolizado en fecha 18 de diciembre de 2015, inscrito bajo el N° 2011.2516, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011 (que acompañó a su demanda, en copia certificada, marcada “B”), la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. transfirió la propiedad del inmueble arrendado a la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. negociación en la cual se atribuyó a dicho inmueble arrendado un valor de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 489.436.335,00), señalando que la transferencia de propiedad del citado inmueble se hizo obviando y omitiendo el derecho de preferencia que tiene el actor para comprar el inmueble en su condición de arrendatario del mismo.
En virtud de lo antes expuesto y con fundamento a lo dispuesto en los artículos 42, 43, 47 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (publicada en la Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999), el actor procedió a demandar, por retracto legal arrendaticio, a la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. (por no haber hecho la oferta de venta del inmueble) y a la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. (que adquirió la propiedad de dicho inmueble), para que convengan o a ello sean condenadas por el Tribunal en:
PRIMERO. Que se le subrogue en la condición de propietario del inmueble constituido por el local para oficina identificado con el N° 7 (identificado con la cédula catastral 01-01-01-U01-002-058-016-000-0PB-0L7), ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie aproximada de noventa y seis metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (96,75 Mts.2) en planta baja y en mezzanina una superficie aproximada de doscientos doce metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (212,26 Mts.2), cuyos linderos son: Norte: Local N° 8; Sur: Local N° 6, Este: Pasaje de circulación y Oeste: Lindero Oeste del Edificio, y al cual le corresponde un porcentaje de condominio de cuatro enteros con treinta y un centésimas por ciento (4,31%) sobre los derechos y cargas comunes del Edificio, en las condiciones en que fue adquirido por la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital fecha 18 de diciembre de 2015, inscrito bajo el N° 2011.2516, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.
SEGUNDO. Que se condene en costas a la parte perdidosa.
La representación judicial de la codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., en la oportunidad de dar contestación a la demanda, contradijo la misma tanto en los hechos (salvo los que reconoció expresamente y que se mencionan a continuación) como en el derecho. En tal sentido, dicha representación judicial convino en los siguientes hechos:
1° Que INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. adquirió el inmueble constituido por el local para oficina identificado con el N° 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, según se evidencia de documento otorgado ante la Notaría Pública I del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 04 de noviembre de 2011, bajo el N° 36, Tomo 455 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (que acompañó marcado “A”).
2° Que el actor LINO ALBERTO MONSALVE ocupaba el referido inmueble por virtud de una relación de arrendamiento que se originó con el precedente propietario, según se evidencia de documento otorgado ante la Notaría Pública XVI del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 29 de diciembre de 2010, bajo el N° 44, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (que acompañó marcado “B”).
3° Que se celebró una permuta a través de la cual INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. transfirió a UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., pura y simplemente, el derecho de propiedad que tenía sobre el inmueble ocupado por el actor, según se evidencia de documento otorgado ante la Notaría Pública IV del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 2015, bajo el Nº 40, Tomo 401 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (que acompañó marcado “G”).
Sin embargo, dicha representación judicial señaló que el actor no podría derivar un derecho a adquirir preferentemente el inmueble que está ocupando ya que, para el día 30 de septiembre de 2015 (fecha en que se realizó la permuta de dicho inmueble) la relación arrendaticia entre INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE había cesado desde hacía tiempo, en virtud de que al término del lapso previsto en la Cláusula Segunda del mencionado contrato de arrendamiento, la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. practicó la notificación del actor “manifestándole su voluntad de terminar la relación de arrendamiento cuando se encontraba a días de vencerse,…” (sic) como se evidencia de documento inserto ante la Notaría Pública I del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 2012, S/N (que acompañó marcado “C”) y, asimismo, al término de la prórroga legal de un (1) año, dicha Empresa procedió a solicitarle al actor la entrega del inmueble que se le había dado en arrendamiento, según se evidencia de documento inserto ante la Notaría Pública VI del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 2014, S/N (que acompañó marcado “D”).
Igualmente, la representación judicial de la codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. señaló que, pese a lo narrado, el actor incumplió la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento y permaneció ocupando el inmueble objeto de la relación arrendaticia, por lo que su representada inició contra el arrendatario un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento con fundamento al vencimiento del término y prórroga legal del referido contrato, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo desestimada la demanda en virtud de haber INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. perdido su cualidad ad causam durante el juicio, como consecuencia de haber permutado a la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, lo cual se evidencia del auto de admisión de fecha 14 de junio de 2014 y sentencia de fecha 28 de abril de 2017, dictados por el mencionado Juzgado (cuyas copias fotostáticas acompañó marcadas “E” y “F” en virtud de cursar en autos la copia certificada de los mismos).
En tal sentido, la representación judicial de la codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. señaló que lo expuesto no desdice el hecho de que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, con término de dos (2) años y el término de prórroga legal de un (1) año, vencieron el 31 de enero de 2014, fecha, ésta, a partir de la cual –según alegó- la relación arrendaticia entre su representada y el actor terminó, cesando los efectos y derechos contractuales que se derivaban del contrato comentado.
Igualmente, dicha representación judicial señaló que la relación arrendaticia entre INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y LINO ALBERTO MONSALVE no puede considerarse tácitamente reconducida por los contratantes puesto que la mencionada Empresa no continúo recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento y al haber practicado la notificación con anterioridad al vencimiento de la relación arrendaticia que –según expresó- era a tiempo determinado, su representada expresó su voluntad consistente en no continuar con ésta, no siendo procedente oponer su reconducción como lo consagra el artículo 1.601 del Código Civil, por lo que dicha representación judicial señaló que no puede el actor, después de haber operado la terminación de la relación arrendaticia (a tiempo determinado), “invocar un inexistente derecho a ser preferido en contrataciones o enajenaciones que se realizarían a posteriori, y esto se debe simplemente al hecho de que el mencionado MONSALVE ya no tiene la condición de arrendatario, ni tiene derecho a una preferencia ofertiva que constituye el fundamento de su demanda.” (Sic).
En razón de todo lo expuesto, la representación judicial de la codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. solicitó se declarase no procedente la demanda incoada por el actor.
Por su parte, la representación judicial de la codemandada UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., en la oportunidad de dar contestación a la demanda, rechazó la demanda, en los hechos por ser falsos (salvo los que reconoció expresamente y que se mencionan a continuación), alegando que no existe el derecho del actor a adquirir preferentemente el inmueble que se le había dado en arrendamiento, señalando, igualmente, que carece de derecho para pretender el retracto de la permuta que suscribieron INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. y, asimismo, para pretender sustituirse en su representada.
En tal sentido, dicha representación judicial señaló que debe tenerse como un hecho no controvertido que INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. mantenía con el actor una relación de arrendamiento que nació con el otrora dueño del inmueble, como se evidencia del contrato otorgado ante la Notaría Pública XVI del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 29 de diciembre de 2010, bajo el N° 44, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (que acompañó marcado “A”).
Asimismo, dicha representación judicial señaló que es cierto que el mencionado contrato –conforme a lo establecido en la Cláusula Primera- versó sobre un inmueble constituido por un local para oficina, distinguido con el Nº 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en dicho inmueble se prestan servicios de atención (consultas) médicas por parte del actor.
Del mismo modo, dicha representación judicial señaló que el referido contrato –conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda- era a tiempo determinado, de manera que la relación arrendaticia concluía en fecha 31 de enero de 2013, es decir, en la fecha prefijada por los contratantes, no haciéndose necesario el desahucio del arrendatario conforme a lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil; No obstante, INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., notificó al arrendatario su voluntad de terminar o no renovar la relación de arrendamiento cuando se encontraba a días de vencerse, según se evidencia de la notificación efectuada a través de la Notaría Pública I del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 2012, bajo el Nº 47 del Libro de Actas (que acompañó marcada “B”).
Asimismo, dicha representación judicial alegó que INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. realizó notificación del arrendatario al vencimiento de la prórroga de un (1) año que le correspondía conforme a la Ley, solicitándole la restitución del inmueble dado en arrendamiento, según se evidencia de la notificación efectuada a través de la Notaría Pública VI del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 2014, S/N (que acompañó marcada “C”).
Igualmente, dicha representación judicial señaló que, no obstante lo anterior, el arrendatario no cumplió el contrato de arrendamiento y permaneció ocupando el inmueble objeto del contrato, violentando los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil.
En tal sentido y como quiera que el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE continuó ocupando el inmueble dado en arrendamiento, la representación judicial de UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. rechazó que la relación arrendaticia que –según alegó- era a tiempo determinado, se hubiere reconducido tácitamente en virtud de que INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. no continuó recibiendo el pago de las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento y, asimismo, practicó, aunque –según indicó- no era necesario, el desahucio del prenombrado ciudadano con anterioridad a su vencimiento, expresando inequívocamente su voluntad consistente en no continuar con el referido contrato, no siendo procedente oponer o considerar procedente su tácita reconducción conforme lo establece el artículo 1.601 del Código Civil.
Del mismo modo, la representación judicial de UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. señaló, además, que INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. inició en contra del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE un procedimiento por cumplimiento de contrato de arrendamiento, fundamentándose en el vencimiento del término y de la prórroga legal del referido contrato, que conoció el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo cual se evidencia de demanda y auto de admisión de fecha 14 de junio de 2014, cursante en el expediente AP31-V-2014-000932, que acompañó, en copia fotostática, marcada “D” ya que constan en autos sus copias certificadas.
Por todo lo expuesto, la representación judicial de UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. señaló que no cabe duda acerca de la inexistencia del derecho del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE a adquirir preferentemente el inmueble que se le había dado en arrendamiento, así como la carencia del derecho para pretender el retracto de la permuta que suscribieron INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. por cuanto –según expresó- el término de dos años establecido en el contrato de arrendamiento que existió entre INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y LINO ALBERTO MONSALVE y el término de un año de prórroga legal, vencieron el 31 de enero de 2014, fecha, ésta, a partir de la cual –según alegó- la relación arrendaticia entre INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE terminó, perdiendo éste su condición de arrendatario y cesando los efectos y derechos contractuales que se derivaban del contrato comentado.
Asimismo, la representación judicial de UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. señaló que no puede el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, después de haber terminado la relación de arrendamiento (a tiempo determinado) y cesado sus efectos jurídicos, aducir un falso e inexistente derecho a adquirir preferentemente el inmueble frente a contrataciones o enajenaciones que se realizaron posteriormente, esto es, después de la extinción de la relación arrendaticia y esto porque simplemente el prenombrado ciudadano ya no tendría la condición de arrendatario, ni tendría el derecho a que le sea ofertado preferentemente el inmueble, lo que constituye el fundamento de su demanda.
En tal sentido, la representación judicial de UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. convino, por ser un hecho cierto y, por tanto, no controvertido, la suscripción de una permuta a través de la cual INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. transfirió a UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., pura y simplemente, el derecho de propiedad que tenía sobre el inmueble que está ocupando el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE y que le daría en arrendamiento, conforme se evidencia de documento otorgado ante la Notaría Pública IV del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 2015, bajo el Nº 40, Tomo 401 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (que acompañó marcado “E”).
De modo que y según alegó la representación judicial de UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., no puede el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE derivar un derecho a adquirir preferentemente el inmueble que se encuentra ocupando ya que, para el 30 de septiembre de 2015, fecha de dicha permuta, la relación arrendaticia entre INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE había terminado desde hacía tiempo, perdiendo el prenombrado ciudadano su condición de arrendatario y cesando todos los efectos y derechos que se derivan para éste, siendo que, más bien, le corresponde restituir inmediatamente el inmueble a su propietario que, actualmente, es UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A.
En síntesis de todo lo anterior, la representación judicial de UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. rechazó y contradijo la demanda del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE dada su carencia de fundamentos de derecho y, particularmente, por no existir el derecho del prenombrado ciudadano a ser preferido en la adquisición del inmueble dado en arrendamiento, no pudiendo pretender el retracto de la permuta que suscribieron INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. en virtud de que el término y prórroga legal del contrato de arrendamiento que mantenían INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE vencieron en fecha 31 de enero de 2014, por lo que el prenombrado ciudadano no puede, después de haber terminado la relación arrendaticia (a tiempo determinado) y cesado sus efectos jurídicos y, particularmente, su condición de arrendatario, derivar un falso e inexistente derecho a adquirir preferentemente el referido inmueble como consecuencia de una contratación (permuta) que realizaron INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. en fecha 30 de septiembre de 2015, es decir, casi dos años más tarde.
Igualmente, la representación judicial de UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., en la oportunidad en que dio contestación a la demanda, propuso reconvención contra el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, con fundamento a los siguientes hechos:
1° Que la Sociedad Mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., mantuvo una relación arrendaticia con el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE que nació con el otrora dueño del inmueble, según se evidencia de documento otorgado ante la Notaría Pública XVI del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 29 de diciembre de 2010, bajo el N° 44, Tomo 209, de los Libros de Autenticaciones.
2° Que según se señaló en la Cláusula Primera de dicho contrato, el mismo versó sobre un bien inmueble constituido por un local para oficina, ubicado en la Avenida Urdaneta, Esquina Las Ibarras, Edificio Pasaje La Seguridad, P.B., Local Nº 7, Municipio Libertador, Distrito Capital, en el cual se prestan servicios de atención (consultas) médicas por parte del ciudadano LUIS ALBERTO MONSALVE.
3º Que el mencionado contrato era a tiempo determinado, conforme prescribía la Cláusula Segunda del mismo y concluía el 31 de enero de 2013, es decir, el día que fijaron los contratantes, no haciéndose necesario practicar el desahucio del ciudadano LUIS ALBERTO MONSALVE; No obstante, INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. practicó su notificación, manifestándole su voluntad de terminar o no renovar la relación arrendaticia cuando se encontraba a días de vencerse, como se evidencia de documento (notificación) inserto por ante la Notaría Pública I del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 2012, bajo el Nº 47 del Libro de Actas y, posteriormente, al concluir la prórroga legal de un (1) año, dicha Empresa procedió a notificar ex novo a el prenombrado ciudadano a los fines de solicitarle la restitución del bien inmueble dado en arrendamiento, como se evidencia de documento (notificación) inserto ante la Notaría Pública VI del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 2014, S/Nº.
4º Que, en consecuencia, el término establecido en el contrato de arrendamiento que existió entre INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE de dos años y el término de un año de prórroga legal vencieron en fecha 31 de enero de 2014. No obstante, el prenombrado ciudadano no honró o cumplió el mencionado contrato y continuó ocupando el inmueble dado en arrendamiento.
5º Que, lo anterior, pese a no haberse reconducido tácitamente la relación de arrendamiento (a tiempo determinado) en virtud de que INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. no continuó recibiendo el pago de las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento y, además practicó, sin ser necesario, el desahucio del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE con anterioridad a su vencimiento, expresando inequívocamente su voluntad consistente en no continuar ni renovar el contrato comentado, no siendo procedente oponer su reconducción.
6º Que INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., al observar que el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE no desocupó el inmueble, inició en su contra un procedimiento por cumplimiento de contrato de arrendamiento fundamentándose en el vencimiento del término y prórroga legal del referido contrato, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como se evidencia de demanda de dicha Empresa y auto de admisión de fecha 14 de junio de 2014, cursante en el expediente AP31-V-2014-000932.
7º Que, en el curso del referido procedimiento por cumplimiento de contrato de arrendamiento, INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. suscribió con UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., el contrato de permuta a que se ha hecho referencia anteriormente, a través del cual transfirió, pura y simplemente, el derecho de propiedad que tenía sobre el bien inmueble que era el objeto del contrato de arrendamiento antes mencionado.
8º Que, como consecuencia de la referida permuta, el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE sostuvo en su contestación de demanda y así lo declaró el referido Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial en sentencia definitiva de fecha 28 de abril de 2017 (que acompañó, en copia fotostática, marcada “F” ya que la misma cursa en autos en copia certificada), la falta de cualidad sobrevenida de la demandante por cuanto INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. ya no tenía el derecho de propiedad sobre el bien inmueble que era objeto del contrato de arrendamiento bajo litis, siendo que, como se precisó en el in fine de la motivación de su sentencia, correspondía a UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., la legitimidad o cualidad ad causa para proponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.
9º Que la sentencia definitiva proferida por el mencionado Juzgado de Municipio en fecha 28 de abril de 2017 aún no se ha declarado firme, ni ha sido ejecutoriada, en virtud de que UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. propuso una acción de amparo constitucional, acordándosele medida preventiva de suspensión. Sin embargo, dicha acción de amparo fue declarada no procedente y como quiera que las Empresas INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. ejercieron otros recursos (ordinarios o extraordinarios) en contra el mencionado veredicto, el mismo quedó definitivamente firme.
10º Que como quiera que UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. es continuadora de la personalidad jurídica de INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. en la relación de arrendamiento (a tiempo determinado) que existió entre esta última y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, la representación judicial de UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., de conformidad con lo dispuesto en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil, propuso reconvención contra el prenombrado ciudadano por cumplimiento de contrato, solicitando se le ordene dar cumplimiento a la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que se otorgó por ante la Notaría Pública XVI del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 29 de diciembre de 2010, bajo el N° 44, Tomo 209, de los Libros de Autenticaciones, debiendo restituir a UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. el bien inmueble constituido por un local para oficina, ubicado en la Avenida Urdaneta, Esquina Las Ibarras, Edificio Pasaje La Seguridad, P.B., Local Nº 7, Municipio Libertador, Distrito Capital y condenándosele en costas procesales.
Admitida la reconvención por auto de fecha 10 de agosto de 2017 y llegada la oportunidad para su contestación, la representación judicial de la parte actora reconvenida, como punto previo, impugnó el citado auto, por cuanto en el mismo se omitió el motivo de la demanda, razón por la cual solicitó su nulidad de conformidad con el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, la representación judicial de la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta por UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., señalando que son falsos los hechos narrados en dicha reconvención y por carecer sus alegatos de fundamentos legales.
En tal sentido, la representación judicial de la parte actora reconvenida señaló que es falso que la demandada reconviniente es propietaria del inmueble arrendado desde el 18 de diciembre de 2015, como consta de documento de permuta protocolizado en fecha 18 de diciembre de 2015, inscrito bajo el N° 2011.2516, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, y que haya notificado a su representado su voluntad de rescatar el inmueble; por el contrario, señaló que dejó transcurrir un año, ocho meses y veintidós días para proceder a intentar una acción de cumplimiento de contrato; la cual –según expresó- es improcedente, entre otras cosas, porque para el momento en que adquirió el inmueble ya la relación arrendaticia había adquirido la modalidad de arrendamiento sin determinación de tiempo.
Asimismo, la representación judicial de la parte actora reconvenida señaló que es falso que su representado haya firmado algún contrato de arrendamiento con INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., del cual pueda ser “continuadora de la personalidad jurídica” UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. y que también es falso que existió algún contrato de arrendamiento entre el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE e INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., señalando que lo que existe entre el prenombrado ciudadano y la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. es una relación arrendaticia, que deviene o nace del traslado de propiedad que se produjo en virtud de la permuta que hicieran INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. del inmueble constituido por el local para oficina identificado con el N° 7 (identificado con la cédula catastral 01-01-01-U01-002-058-016-000-0PB-0L7), ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual, para el momento de la transmisión de la propiedad, ya se encontraba en la modalidad de arrendamiento a tiempo indeterminado.
En tal sentido, la representación judicial de la parte actora reconvenida señaló que la relación arrendaticia que existió entre su representado y la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. devino de un traslado de propiedad del inmueble que se verificó mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de diciembre de 2011, inscrito bajo el N° 2011.2516, Asiento Registral Primero (1º) del Inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011 y, a tal efecto, invocó el contenido del artículo 20 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Igualmente, la representación judicial de la parte actora reconvenida, a los fines de fundamentar la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato contenida en la reconvención, hizo una reseña de los hechos acaecidos desde la fecha en que el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE comenzó a poseer, en condición de arrendatario, el inmueble constituido por el local para oficina identificado con el N° 7 (identificado con la cédula catastral 01-01-01-U01-002-058-016-000-0PB-0L7), ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital y, a tal efecto, señaló:
1º Que el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE es arrendatario del inmueble antes identificado desde el 1º de febrero de 2011, como consta de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 29 de diciembre de 2010, con la Sociedad Mercantil ZUMA SEGUROS, C.A. ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 44, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se extinguió por expiración del lapso de duración el 31 de enero de 2013 y la prórroga legal venció en fecha 31 de enero de 2014, señalando que, hasta la presente fecha, su representado ha quedado en posesión del inmueble arrendado, que ha sido destinado por el arrendatario para el funcionamiento de dos fundaciones a través de las cuales presta servicios de salud, a saber: FUNDACIÓN CLÍNICA DE LA MUJER “FUNDACLIN” y FUNDACAMI.
2º Que durante la vigencia del citado contrato de arrendamiento y antes de su vencimiento, la arrendadora ZUMA SEGUROS C.A. vendió el inmueble arrendado a la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de diciembre de 2011, bajo el N° 2011.2516, Asiento Registral primero (1º) del Inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, hecho, éste, que le fue notificado de manera verbal al arrendatario por la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y a la cual se ha cancelado el canon de arrendamiento de manera regular desde la fecha de la notificación hasta el mes de noviembre de 2016.
3° Que la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., mediante notificación judicial efectuada en fecha 24 de septiembre de 2012 (que corre inserta en autos y que impugnó dicha representación judicial de la parte actora reconvenida), pretendió invocar la aplicación de la cláusula de un contrato de arrendamiento suscrito entre su representado (LINO ALBERTO MONSALVE) y un tercero (ZUMA SEGUROS C.A.) que, en virtud del traslado de la propiedad, ya no era parte en la relación arrendaticia.
4° Que, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, lo contratos tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. no puede invocar ni exigir la aplicación de la cláusula de un contrato que no fue suscrito por ella; peor aún, la mencionada Empresa asumió el riesgo de adquirir un inmueble arrendado, sin exigir al vendedor que hiciera la cesión del contrato de arrendamiento, por lo que no puede exigir la aplicación del mismo.
5° Que el documento de notificación efectuado por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 24 de septiembre de 2012, a solicitud de la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y dirigida al ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE (quien se negó a firmarla) y realizada con fundamento en el contrato de arrendamiento suscrito con ZUMA SEGUROS C.A. ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 44, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, está viciada de nulidad absoluta, carece de valor probatorio y no surte ningún efecto jurídico ante el prenombrado ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, en virtud de lo cual su representación judicial la impugnó formalmente y solicitó que fuera desechada del proceso por cuanto INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. no puede invocar la aplicación de las cláusulas de un contrato que no fue por ella suscrito.
6° Que tampoco tiene valor probatorio ni efecto jurídico la notificación efectuada a través de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 2013, a solicitud de la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y dirigida al ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, con fundamento en el contrato de arrendamiento suscrito con ZUMA SEGUROS C.A. ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 44, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por estar viciada de nulidad absoluta, carecer de valor probatorio y no surtir ningún efecto jurídico frente al prenombrado ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, en virtud de lo cual su representación judicial la impugnó formalmente y solicitó que fuera desechada del proceso por cuanto INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. no puede invocar la aplicación de las cláusulas de un contrato que no fue por ella suscrito.
7° Que consta del expediente AP31-2014-000392, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. intentó acción de cumplimiento de contrato y la misma fue declarada sin lugar en fecha 28 de abril de 2017, por lo cual el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE sigue en posesión del inmueble constituido por el local para oficina identificado con el N° 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital (identificado con la cédula catastral 01-01-01-U01-002-058-016-000-0PB-0L7), en condición de arrendatario, después de haber transcurrido tres años, dos meses y veintiocho días de haber vencido la prórroga legal.
8° Que en fecha 23 de noviembre de 2016, acudió a la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital para verificar la titularidad del inmueble arrendado y pudo constatar que la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., mediante documento de permuta protocolizado en fecha 18 de diciembre de 2015, inscrito bajo el N° 2011.2516, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, transfirió la propiedad del inmueble arrendado a la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., con lo cual –según alegó la parte actora reconvenida- se trasladó nuevamente la relación arrendaticia a un nuevo propietario como lo dispone el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
9° Que, según expresa la representación judicial del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, lo que es cierto y relevante en este asunto es que la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., a pesar de haber adquirido el inmueble en fecha 18 de diciembre de 2015, nunca notificó a su representado que era el propietario del inmueble y mucho menos le manifestó el interés de rescatarlo.
10° Que el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, para atender un proceso distinto, acudió a la Oficina de Registro Inmobiliario en fecha 23 de noviembre de 2016 y fue en esa oportunidad en la que tuvo conocimiento que el propietario del inmueble que ha poseído en condición de arrendatario desde el 01 de febrero de 2011, a partir del 18 de diciembre de 2015 era propiedad de la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., por lo que, a los fines de cumplir con la obligación de cancelar el canon de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, acudió ante los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y solicitó la apertura del procedimiento consignatorio, el cual se lleva a cabo en el expediente AP31-S-2017-001299, ante el Tribunal Vigésima Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, en el cual ha efectuado a favor del propietario del inmueble la consignación del canon de arrendamiento correspondiente a los meses comprendidos desde diciembre de 2016 hasta agosto de 2017.
11° Que, como consecuencia de los hechos narrados, habiendo transcurrido un año, ocho meses y veintidós días desde el 18 de diciembre de 2015, fecha en la que la relación arrendaticia se trasladó a la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. hasta el día 09 de agosto de 2017, oportunidad en la cual la propietaria exige al arrendatario la entrega del inmueble, es evidente que éste se ha mantenido en la posesión de dicho inmueble con la tácita aceptación del propietario y habiéndose demostrado que está cancelando el canon de arrendamiento a través de las consignaciones arrendaticias realizadas en el expediente antes mencionado, la representación judicial de la parte actora reconvenida concluyó que la acción de cumplimiento de contrato es improcedente en este caso, por cuanto, para esta fecha, la relación arrendaticia adquirió la modalidad de arrendamiento sin determinación de tiempo, y así solicitó fuera declarado por el Tribunal.
Asimismo, la representación judicial de la parte actora reconvenida denunció la existencia de un fraude procesal en la presente causa, señalando que la reconvención propuesta por la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. es una estrategia para enervar y hacer ilusorio el derecho de preferencia que tiene el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE para adquirir el inmueble arrendado. En tal sentido, dicha representación judicial alegó que las Empresas demandadas opusieron la cuestión previa prevista en el ordinal octavo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fundamentaron en una acción de amparo que interpusieron para tratar de anular la sentencia que declaró sin lugar la acción de de cumplimiento de contrato que había intentado INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. en contra del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE y como la acción de amparo fue declarada inadmisible, ambas Empresas desistieron de las cuestiones previas opuestas.
Igualmente, dicha representación judicial alegó, como fundamento del señalado fraude, que las Empresas demandadas, después de haber solicitado que la demanda se tramitase a través del juicio oral, con fundamento en la Ley de Arrendamientos para el Área Comercial -pedimento que fue negado por el Tribunal de la Causa por sentencia contra la cual ninguna de las partes ejerció recurso alguno- posteriormente solicitaron que la causa se tramitara por la vía del juicio breve, a tenor de lo pautado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la oportunidad de la contestación de la demanda reconvinieron a su representado por cumplimiento de contrato.
Por último, la representación judicial de la parte actora reconvenida solicitó que se declarase improcedente la reconvención propuesta la improcedencia, sin lugar la reconvención y se condenare en costas a la parte demandada reconviniente.
El Tribunal de la Causa, en fecha 31 de octubre de 2017, dictó sentencia definitiva a través de la cual, como punto previo, declaró inadmisible el fraude procesal denunciado por la representación judicial de la parte actora reconvenida, por considerar:
“En el caso bajo estudio, se observa que la parte denunciante realiza una serie de alegatos sin especificar en qué consiste el referido fraude procesal. No obstante dicha parte sostiene que las empresas demandadas, esto es, INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. opusieron cuestiones previas en la presente causa, fundamentada en una acción de amparo –la cual fue declarada sin lugar- que pretendía anular la decisión dictada por el Juzgado de Municipio, por lo que en criterio de quien aquí administra justicia se estaría en presencia de un presunto fraude procesal colusivo, caso en el cual deberá tramitarse por un juicio autónomo y ordinario, debiendo en consecuencia declararse inadmisible la denuncia de fraude procesal aquí analizada, como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.”
Asimismo, el Tribunal de Instancia, con vista a los alegatos de las partes y previo análisis de las pruebas cursantes en autos, en el fallo apelado, por una parte, declaró SIN LUGAR la acción de RETRACTO LEGAL incoada por el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE contra las Sociedades Mercantiles INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. y, por la otra, declaró CON LUGAR la reconvención propuesta por la Sociedad Mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. contra el prenombrado ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, por cumplimiento de contrato (por vencimiento de la prórroga legal) por considerar:
“En este sentido, resulta evidente para quien suscribe que en fecha 29 de diciembre de 2010 la sociedad mercantil ZUMA SEGUROS C.A., celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, sobre el bien inmueble suficientemente identificado en la presente decisión, advirtiéndose expresamente en la Cláusula Segunda de dicho contrato lo siguiente:
“SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de dos (2) años fijos, plazo que empezará a regir a partir del primero (1º) de febrero de 2011 hasta el treinta y uno (31) de enero de 2013, fecha en la cual se entenderá por extinguido el presente contrato de arrendamiento. (….) Si una vez extinguido el presente contrato en la fecha indicada, las partes no acuerdan realizar un nuevo contrato, se entenderá que comenzará a regir la prórroga legal consagrada en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.” (omissis)
De la lectura del artículo anteriormente transcrito se evidencia que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual comenzó a tener vigencia el día 01 de febrero de 2011, y concluyó el día 31 de enero de 2013, siendo que al día siguiente comenzó a transcurrir la prórroga legal de un (1) año, como lo dispone el ordinal a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es decir, que la prórroga legal comenzó a transcurrir el 01 de febrero de 2013 y concluyó el 31 de enero de 2014. Y así se establece.
De la misma forma, partiendo de los argumentos de las partes y de las pruebas aportadas, surge para quien suscribe la convicción referida a que en fecha 18 de febrero de 2010, ZUMA SEGUROS C.A., dio en venta a INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A, el inmueble de autos, siendo notificado tal hecho al hoy accionante de manera verbal por el nuevo propietario, sin que se generara ningún tipo de reclamo o acción judicial en ese sentido, reconociendo el actor en su libelo, la relación arrendaticia que lo vinculaba con INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A, al argumentar los pagos que regularmente le hacían del canon de arrendamiento desde la referida notificación verbal. Y así se establece.
En cuanto al alegato de la parte actora reconvenida referido a que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo, al haber operado la tácita reconducción, observa este sentenciador que consta en autos que la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. notificó al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, actuación realizada a través de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, según acta número 47 levantada en fecha 24 de septiembre de 2012, la cual riela en los folios 126 al 129 de la primera pieza del expediente, en copia certificada. Y si bien la parte actora impugnó dicha copia, observa este Sentenciador que al tratarse de un documento público cursante en copia certificada, la parte ha debido tacharlo, por lo que en consecuencia, se tiene como cierto el hecho que la arrendadora notificó válidamente su voluntad de no renovar el mencionado contrato de arrendamiento, aun y cuando en vigencia de los términos pactados contractualmente no era necesario, por tratarse de un contrato celebrado a tiempo determinado. Y así se establece.
Igualmente consta que en fecha 21 de enero de 2013, la arrendadora notificó al arrendatario que la prórroga legal a la que hace referencia el literal b del artículo 38 vencía el día 31 de enero de 2014, actuación realizada a través de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, según acta levantada en fecha 21 de enero de 2013, la cual riela en los folios 130 al 136 de la primera pieza del expediente, en copia certificada. Y si bien la parte actora impugnó dicha copia, observa este Sentenciador que al tratarse de un documento público cursante en copia certificada, la parte ha debido tacharlo, por lo que en consecuencia, se tiene como cierto el hecho que la arrendadora notificó oportunamente el vencimiento de la prórroga legal requiriendo efectivamente la restitución del inmueble de autos. Y así se establece.
Asimismo considera necesario este Juzgador pronunciarse con respecto al alegato formulado por la parte actora reconvenida, referente a la procedencia de la tácita reconducción, ello en virtud de haber continuado pagando los cánones de arrendamiento.
En este sentido, se evidencia que dicha parte aportó como medio probatorio copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias llevado por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del cual se desprende que la parte actora reconvenida, antes de comenzar a realizar las consignaciones ante el Juzgado antes referido, realizó una serie de pagos que alega corresponden al canon de arrendamiento del inmueble supra identificado, a través de depósitos realizados en una cuenta bancaria que arguye resulta ser propiedad de la codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. de los cuales reposan en autos una serie de planillas de depósitos del Banco Banesco, sin que la parte actora reconvenida, probara en forma alguna no solo la titularidad de la cuenta en referencia, sino inclusive la autorización del co-demandado de recibir los pagos por esa vía y no como contractualmente fuera establecido, es decir, en la oficina de INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., tal y como se verificó hasta el último mes de la vigencia de la prorroga legal arrendaticia, no logrando la parte actora reconvenida demostrar el pago de los cánones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, razón por la cual este Sentenciador considera que en la presente causa no operó la tácita reconducción, lo que trae como consecuencia que el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE se encuentra ocupando el inmueble de autos sin tener la cualidad de arrendatario, por cuanto, como ha quedado establecido, el contrato de arrendamiento que vincula a las partes se encuentra vencido tanto en el término en el establecido, como en su prorroga legal. Y así se establece.
Por todo lo anteriormente expuesto y siendo que la parte actora reconvenida no logró probar los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, y siendo que ha quedando suficientemente demostrado que el contrato de arrendamiento que los vinculaba debe irremediablemente reputarse a tiempo determinado, al no haber operado la tacita reconducción, con lo cual se determina la procedencia del alegato de los accionados, referido a que a la falta de sustento legal de la preferencia ofertiva que arguye el accionante le asistía, es por lo que resulta forzoso para este administrador de justicia declara SIN LUGAR la acción de Retracto Legal arrendaticio incoada, por no ostentar la parte accionante la cualidad de arrendado para la fecha en que fue suscrita la permuta tantas veces identificada en autos. Y así deberá ser establecido en el dispositivo del presente fallo.
Establecido lo anterior, corresponde a este juzgado pronunciarse sobre la reconvención incoada por la representación judicial de la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. contra la parte actora, con fundamento en lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento, esto es, el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.
En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Como se dejo anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de un año a la cual tuvo derecho, contado a partir del 31 de enero de 2013, por tener la relación arrendaticia que vincula a las partes una duración de dos años fijos, y cuyo lapso de prorroga legal consecuencialmente comenzaría a computarse de pleno derecho al día siguiente del vencimiento de éste, es decir, a partir del 01 de febrero de 2013, hasta el 31 de enero de 2014, a lo cual se opuso la parte actora reconvenida bajo el alegato que el contrato de arrendamiento se había indeterminado en el tiempo por haber continuado cancelando los cánones de arrendamiento, lo cual ha quedado suficientemente desvirtuado; circunstancias por las cuales resulta forzoso para este Juzgador determinar que la reconvención propuesta debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo condenarse a la parte accionante reconvenida a hacer entrega del inmueble a la codemandada UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., el bien inmueble constituido por un local para oficina signado con el número 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, (identificado con la cédula catastral 01-01-01-U01-002-058-016-000-0PB-0l7). Y así deberá ser declarado expresamente en la parte dispositiva del presente fallo.”
Planteados, de este modo, los términos de la controversia suscitada entre las partes, así como los términos en que la misma fue resuelta por el Tribunal de la Causa, este Tribunal Superior pasa a dictar sentencia de Alzada tomando en cuenta, previamente, las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se observa que las respectivas representaciones judiciales de la parte demandada-reconviniente y demandante-reconvenida presentaron ante esta Alzada sendos escritos de conclusiones en fechas 14 de diciembre de 2017 y 19 de marzo de 2018, a través de los cuales pretende, la primera, la desestimación de los alegatos de la parte demandante-reconvenida, así como la confirmación de la sentencia apelada y, la segunda, como punto previo, hizo valer las apelaciones interpuestas contras las sentencias interlocutorias dictadas por el A quo en fecha 26 de julio de 2017 y, asimismo, hizo valer la nulidad de la sentencia apelada en virtud de que el Tribunal de la Causa no le dio trámite incidental a la denuncia de fraude procesal.
En tal sentido, observa este Tribunal Superior que la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 443, de fecha 30 de julio de 2013 (caso: Arnaldo José Pérez Amitesarove y otra contra Inmobiliaria 142-C, C.A., expediente N° 12-602), al referirse a los alegatos esgrimidos en los informes presentados ante la Alzada, sobre los cuales el juez debe necesariamente pronunciarse, señaló:
“…Por su parte, el vicio de incongruencia negativa, constituye infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, y el mismo tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, como son, en el libelo de la demanda, en la contestación o en los informes u observaciones, siempre y cuando sean formuladas peticiones o alegatos que, aunque no estén comprendidos en la demanda, o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso. (Cfr. Fallo de esta Sala N° RC-105 del 20/12/2006. Exp. N° 2006-067, con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe la presente decisión).
Ahora bien, entre los alegatos que se pueden esgrimir ante el juez de alzada en informes, relacionados con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, ad exemplum tenemos los siguientes: Los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso
(…Omissis…)
Asimismo, resulta oportuno reiterar y precisar que la regla contenida en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con la cual, terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni la cita de terceros a la causa, se refiere a los hechos relativos al fondo de la controversia, pues en relación con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación, al ser alegados deben ser resueltos, pues de lo contrario la sentencia producida no puede tenerse como una decisión expresa, positiva y precisa dictada con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, más aún cuando se aleguen cuestiones perentorias y determinantes en la suerte del proceso. (Cfr. Fallo N° 32 del 16/2/2001. Exp. N° 2000-145)…”. (Negrillas, cursivas y subrayado del texto).
Ahora bien, conforme a la Doctrina de Casación expuesta, la cual es acogida por este Tribunal Superior conforme a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, observa esta Alzada que aun cuando el presente juicio se sustanció y decidió por los trámites del procedimiento breve, en el cual nuestro Legislador no contempla la presentación de informes ni conclusiones por las partes ante la Alzada, sino que –a tenor de lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil- sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520, considera esta Superioridad, sin embargo, relevante pronunciarse acerca de los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora reconvenida en el escrito de conclusiones por ella presentado en fecha 19 de marzo de 2018, pues los mismos pudieran tener influencia determinante en la suerte del juicio, conforme lo expresa nuestra Casación en el fallo antes transcrito. En tal sentido, se observa:
En el punto previo del escrito de conclusiones presentado por la representación judicial de la parte actora reconvenida, ésta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, hizo valer las apelaciones interpuestas contras las sentencias interlocutorias dictadas por el A quo en fecha 26 de julio de 2017, que –según alegó- no fueron decididas antes de la sentencia definitiva y las cuales, por una parte, homologaron los desistimientos realizados por las Empresas demandadas de la cuestión previa opuesta con fundamento en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que –según expresó dicha representación judicial- se requería su consentimiento por haber sido contradichas oportunamente y, por la otra, se omitió en dichas sentencias interlocutorias el pronunciamiento sobre la imposición de costas de la incidencia a dichas Empresas demandadas, en contravención de lo dispuesto en el artículo 265 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, esta Alzada observa:
El artículo 291 del Código de Procedimiento Civil establece:
“La apelación de la sentencia interlocutoria se oirá solamente en el efecto devolutivo, salvo disposición especial en contrario.
Cuando oída la apelación, ésta no fuere decidida antes de la sentencia definitiva, podrá hacérsela valer nuevamente junto con la apelación de la sentencia definitiva, a la cual se acumulará aquélla.”
Al comentar dicha disposición legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 19 de mayo de 2003 (expediente N° 01- 893), bajo la ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, expresó: “Para decidir, la Sala observa:
El formalizante denuncia que la recurrida adolece del vicio de incongruencia, por haberse pronunciado el juez superior sobre la admisibilidad de la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora en el lapso correspondiente y que fue negada por auto de fecha 29 de noviembre de 1996; decisión contra la que interpuso recurso de apelación la parte actora y que fue oído en el sólo efecto devolutivo.
Ahora bien, en el caso concreto el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró sin lugar la demanda, sin esperar las resultas de la apelación ejercida por la parte actora contra el auto que le negó la admisión de la prueba de inspección judicial que promoviera en el lapso procesal correspondiente.
Contra esa decisión del a quo, la parte actora interpuso recurso de apelación pero sin ratificar la apelación que ejerció contra la mencionada sentencia interlocutoria, la cual, como antes se indicó, estaba pendiente de decisión para el momento en que se profirió la sentencia definitiva de primera instancia.
En sentencia de fecha 30 de noviembre de 2000, juicio de Marcel Reyes Viloria contra Nilda Briceño de Reyes y otros, en cuanto a los límites de la apelación, la Sala sostuvo:
“...Por tanto, a la recurrida le estaba vedado extender su examen o resolver asuntos extraños a lo apelado, que es lo que delimitaba su conocimiento, tal como se expresa en la locución tantum devolutum quantum appelatum. Así, todo pronunciamiento que haga el Juez de Alzada sobre materia distinta a la que ha sido elevada a su conocimiento por efecto de la apelación, salvo aquellos incidentes que se produzcan en el propio procedimiento de segunda instancia, constituye según la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, un exceso de jurisdicción que se califica como ultrapetita, la que a su vez, constituye una típica manifestación del vicio de incongruencia que, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, acarrea la nulidad de la sentencia...”.
El artículo 291 del Código de Procedimiento Civil establece:
“...La apelación de la sentencia interlocutoria se oirá solamente en el efecto devolutivo, salvo disposición especial en contrario. Cuando oída la apelación, ésta no fuere decidida antes de la sentencia definitiva, podrá hacérsela valer nuevamente junto con la apelación de la sentencia definitiva, a la cual se acumulará aquélla. En todo caso, la falta de apelación de la sentencia definitiva, producirá la extinción de las apelaciones de las interlocutorias no decididas...”.
De acuerdo con la jurisprudencia precedentemente transcrita, en el caso que nos ocupa es evidente que el juez de alzada no tenía que conocer ni resolver lo relativo a la apelación que la parte actora interpuso contra la sentencia interlocutoria que negó la admisión de la inspección judicial solicitada; pues, como quedó claro, no se ratificó la apelación contra la interlocutoria, al momento de ejercerse la apelación contra la definitiva, como lo exige el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil citado.”
Ahora bien, del minucioso estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente observa esta Alzada que, efectivamente, la representación judicial de la parte actora reconvenida, mediante diligencia suscrita en fecha 14 de agosto de 2017 (cursante al folio 534 de la primera pieza de este expediente), apeló de las decisiones dictadas por el A quo en fecha 26 de julio del mismo año, mediante las cuales homologó los respectivos desistimientos efectuados por las Empresas demandadas INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., respecto a la cuestión previa por ellas opuestas de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, apelaciones que oyó el Tribunal de Instancia, en un solo efecto, según auto de fecha 18 de septiembre de 2017 (cursante al folio 535 de la primera pieza de este expediente).
Asimismo, observa esta Alzada que la representación judicial de la parte actora reconvenida, en diligencia de fecha 08 de noviembre de 2017 (cursante a los folios 79 y 80 de la segunda pieza de este expediente), apeló de la sentencia definitiva dictada por el A quo en fecha 31 de octubre del mismo año.
De acuerdo a lo antes expuesto, considera este Tribunal Superior que no puede, tal como lo hizo la representación judicial de la parte actora reconvenida, hacer valer, ante esta Alzada, las apelaciones ejercidas contra las sentencias interlocutorias dictadas por el Tribunal de la Causa en fecha 26 de julio de 2017, ya que, en la mencionada diligencia de fecha 08 de noviembre del mismo año, dicha representación judicial se limitó a apelar de la sentencia definitiva dictada por el A quo en fecha 31 de octubre de 2017, cuando debió hacer valer, nuevamente, ante la primera instancia tales apelaciones contra dichas interlocutorias en la oportunidad en que interpuso su apelación contra la sentencia definitiva, por así disponerlo expresamente el primer aparte del artículo 291 del Código de Procedimiento Civil; de manera que, conforme a la Doctrina de Casación contenida en el fallo antes transcrito -la cual es acogida por esta Superioridad a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 eiusdem-, no puede esta Alzada conocer ni decidir las apelaciones interpuestas por la representación judicial de la parte actora reconvenida contra las sentencias interlocutorias dictadas por el A quo en fecha 26 de julio de 2017, ya que –como antes se expresó- “no se ratificó la apelación contra la interlocutoria, al momento de ejercerse la apelación contra la definitiva, como lo exige el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil citado” (sic), debiendo, en consecuencia, desestimarse la solicitud que, en tal sentido, hizo dicha representación judicial, más aún cuando no consta en autos que la parte apelante (actora reconvenida), una vez que fueron oídas sus apelaciones contra las interlocutorias, hubiere impulsado las mismas mediante la solicitud y consignación de las copias fotostáticas pertinentes para su certificación y posterior remisión por el A quo al Tribunal Superior para que conociera de dichas apelaciones, y así se declara.
En segundo lugar, observa esta Superioridad que la representación judicial de la parte actora reconvenida, en su escrito de conclusiones, hizo valer la nulidad de la sentencia apelada en virtud de que el Tribunal de la Causa no le dio trámite incidental a la denuncia de fraude procesal por ella realizado en la instancia.
Al respecto, este Tribunal Superior observa:
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia RC000701, de fecha 09 de noviembre de 2017 (expediente N° 17-474), bajo la ponencia del Magistrado Dr. Francisco Velázquez Estévez, al referirse al fraude procesal denunciado incidentalmente, expresó:
“De lo supra transcrito, la Sala observa que el ad quem estableció que el fraude procesal formulado por la vía incidental es “…producto de otros juicios…”, por tal razón, profirió que “…la denuncia de fraude en referencia deberá instaurarse a través de un proceso autónomo, si así lo considera la parte demandada aquí denunciante del fraude…”, porque esto, a criterio del sentenciador “…garantiza una investigación exhaustiva, un análisis prolijo de los hechos y circunstancias que aluden el fraude o la colusión y la posibilidad del ejercicio pleno del derecho de defensa de la víctima…”.
Ahora bien, esta Sala ha establecido en relación con el procedimiento autónomo por fraude procesal que cuando el fraude es producto de diversos juicios, la única manera de constatarlo es mediante una demanda que englobe a todos los partícipes, por la vía del juicio ordinario, para ventilar la acción del fraude, ello, para que se les garantice el derecho de defensa, porque es necesario un término probatorio amplio, como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el fraude porque se requiere de alegatos y pruebas que no corresponden a un proceso breve como el del amparo constitucional. (Ver sentencia N° 436, de fecha 29 de julio de 2013, caso: José Antonio Carrero Contreras y otra, contra Cladey Acelia González de Méndez y otros, Exp. 13-162).
Sin embargo, respecto a la tramitación de la denuncia de fraude procesal interpuesta en el mismo proceso, esta Sala en sentencia N° 130, de fecha 10 de mayo de 2010, caso: Inversiones 2006, C.A., contra Almacenadora Fral, C.A., Exp. 09-484, señaló:
“…en esta oportunidad resulta importante acotar el criterio jurisprudencial establecido respecto a la tramitación de la pretensión de fraude procesal, denunciada en el curso de un proceso. Así, esta Sala ha sostenido que el fraude procesal es el conjunto de maquinaciones o engaños dirigidos a crear situaciones jurídicas con apariencia procesal para obtener un efecto determinado, lo cual resulta contrario al orden público, pues impide la correcta administración de justicia. De modo que, el sentenciador puede de oficio pronunciarse sobre su existencia y tiene el deber de hacerlo ante todo alegato que le sea formulado en el proceso que se está ventilando ante él, de conformidad con lo previsto en el Artículo (sic) 607 de nuestro Código (sic) Adjetivo (sic) o mediante un juicio autónomo de fraude, siempre que se verifiquen respecto de este último determinadas condiciones. (Ver sentencias de fechas 12 de diciembre de 2007, caso: José Iglesias Rey contra Banco Occidental de Descuento, C.A Exp. Nro. 2007-000312 y del 7 de octubre de 2008, caso: Rafael José De Lima Abraham contra José Gregorio Marrero Camacho, Nº 640)…”.
De la sentencia transcrita se desprende, siendo que, el fraude procesal es el conjunto de maquinaciones o engaños dirigidos a crear una situación jurídica con apariencia procesal para obtener un efecto determinado, y es contrario al orden público, ya que, impide la correcta administración de justicia, el sentenciador puede pronunciarse de oficio sobre su existencia y tiene el deber de hacerlo ante todo alegato que le sea formulado en el proceso que se está ventilando ante él, conforme a lo estatuido en el artículo 607 de la ley adjetiva civil, o por medio del juicio autónomo de fraude.
Así las cosas, observa la Sala que en el caso concreto se instauró denuncia por fraude procesal por la vía incidental de conformidad con lo previsto en artículo 607 eiusdem, y alegó el denunciante que los cheques que se pretende cobrar en este proceso por “vía intimatoria” son producto de un contrato de arrendamiento, el cual según sus dichos fue incumplido, y que además adujo que “…este crédito se constituyó sobre una obligación cambiaria inexistente…”, relativo al pago post-datado de estos cheques, que “…se realizó sobre cánones de arrendamiento futuros…”.
En relación con lo expuesto, el ad quem determinó que ello no podría tramitarse por la vía incidental, porque a su criterio es producto de otro juicio, y constriñó a la parte demandada denunciante a instaurar un juicio autónomo por fraude procesal y lo condenó en el proceso por vía intimatoria al pago demandado.
En tal sentido, advierte la Sala en atención al criterio supra señalado que el sentenciador tiene el deber de pronunciarse y resolver ante todo alegato de fraude procesal formulado en el proceso que se está ventilando ante él, conforme con lo estatuido en el artículo 607 de la ley adjetiva civil.” (Subrayado de la Sala).
De manera que, conforme a la Doctrina de Casación expuesta –la cual es acogida por este Tribunal Superior conforme a lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil- debe el juez, incluso de oficio, tramitar y pronunciarse incidentalmente acerca de la existencia de una denuncia de fraude cometida en el proceso que se tramita ante él conforme a lo previsto en el artículo 607 eiusdem.
Ahora bien, aplicadas las anteriores consideraciones al caso de autos, observa esta Superioridad que la denuncia de fraude procesal realizada por la representación judicial de la parte actora reconvenida ante el A quo no se circunscribió sólo a los actos, supuestamente fraudulentos, cometidos por las Empresas demandadas en este juicio -mediante la solicitud de que la demanda que da inicio a las presentes actuaciones se tramitara por el juicio oral, con fundamento en la Ley de Arrendamientos para el Área Comercial y, una vez negado dicho pedimento por el Tribunal de la Causa mediante sentencia, ésta no fue apelada ni recurrida por ninguna de las partes-, sino que dicha denuncia se fundamenta también en los actos, supuestamente fraudulentos, cometidos por las Empresas demandadas -al oponer en este proceso la cuestión previa de prejudicialidad con fundamento a una acción de amparo que interpusieron dichas Empresas para tratar de anular la sentencia que declaró sin lugar la acción de de cumplimiento de contrato que había intentado INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. contra del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, acción de amparo, ésta, que, al ser declarada inadmisible por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, motivó que las Empresas demandadas desistieran de dicha cuestión previa-, de lo cual colige este Tribunal Superior que el fraude denunciado no versa sólo sobre hechos vinculados a este juicio sino que, también, involucra otros procesos, cual es el mencionado juicio que, por cumplimiento de contrato, intentó INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. contra el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, ante el mencionado Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, así como la acción de amparo ejercida contra la sentencia dictada en el mismo por el citado Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, y así se decide.
En consecuencia y en virtud de lo expuesto, considera este Tribunal Superior que la denuncia de fraude procesal realizada por la parte actora reconvenida no puede tramitarse incidentalmente, sino que debe sustanciarse y ventilarse mediante el ejercicio de una demanda autónoma, a través del juicio ordinario, que englobe a todos los partícipes, a fin de que se les garantice a todos ellos el derecho de defensa, porque es necesario un término probatorio amplio, tal como lo expresó el Máximo Tribunal de Justicia en el fallo antes transcrito, lo cual conduce a esta Alzada a declarar inadmisible dicha denuncia de fraude procesal, más aún cuando, a tenor de lo previsto en el artículo 894 del citado Código de Procedimiento Civil, en el procedimiento breve, conforme al cual se tramitó, sustanció y decidió la presente causa, no están previstas más incidencias que las allí establecidas, dentro de las cuales no se contempla el procedimiento incidental previsto en el artículo 607 eiusdem, y así se declara.
Establecido lo anterior, corresponde a esta Alzada decidir el fondo del asunto sometido a su consideración en virtud del recurso de apelación que motiva las presentes actuaciones, debiendo pronunciarse, en primer término, respecto a la procedencia o no de la acción de retracto legal arrendaticio ejercida por la parte actora reconvenida y, para ello, se observa:
La acción de retracto legal arrendaticio contenida en la demanda que da inicio a las presentes actuaciones está fundamentada en el artículo 43 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”
Asimismo, se observa que la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio está supeditada al cumplimiento de los presupuestos señalados en el artículo 42 del mencionado Decreto Ley, que es del tenor siguiente:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”
De manera que, conforme al contenido de la última disposición legal transcrita, corresponde al arrendatario que ejerce la acción de retracto legal arrendaticio demostrar:
1° Que tiene más de dos (02) años como tal;
2° Que está solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, y
3° Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble cuyo retracto se pretende.
Asimismo, es necesario -para la procedencia de dicho retracto- que un tercero ajeno a la relación arrendaticia haya adquirido el inmueble durante la existencia de dicha relación mediante la transmisión del derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado.
Por otra parte y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 47 del citado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio está condicionado a un plazo de caducidad, ya que tal acción debe ser ejercida dentro de los cuarenta (40) días calendarios siguientes a la fecha de notificación que deberá hacerle el arrendador-vendedor al arrendatario acerca de la enajenación del inmueble arrendado o –de acuerdo a lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC-00260, de fecha 20 de mayo de 2005-, dentro de los cuarenta (40) días calendarios siguientes a la fecha en que el arrendatario haya conocido de tal enajenación.
No obstante lo anterior, el arrendatario siempre podrá ejercer el retracto legal arrendaticio en todo caso en que el arrendador-vendedor omita notificarle -de forma auténtica- su intención de vender el inmueble arrendado, indicando el precio, las condiciones y demás modalidades de la negociación, o cuando el propietario, a pesar de haberle notificado de forma auténtica al arrendatario su voluntad de vender el inmueble, una vez efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario (ex artículo 48 eiusdem).
De manera que, conforme a lo expuesto, considera esta Alzada que son condiciones -sine qua non- para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, que, por una parte, el arrendatario ostente tal carácter en virtud de la existencia de una relación arrendaticia por más de dos (2) años y, por otra parte, que el propietario-arrendador transmita el derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado a un tercero, durante la vigencia de tal relación arrendaticia.
Sobre el documento traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, respecto del cual la parte actora reconvenida ejerció la acción de retracto legal arrendaticio que motiva las presentes actuaciones, observa esta Alzada que el mismo se refiere a un contrato de permuta.
Ahora bien, sobre la permuta, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 14 de agosto de 1990 (en el juicio de Cavendes Sociedad Financiera contra Luis Arturo González Omaña), bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Darío Velandia, estableció:
“Según el Código Civil vigente, en el artículo 1.588, `la permuta es un Contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra por ella’.
Por la permuta se pueden cambiar cosas muebles por inmuebles, corporales por incorporales. La Lay patria, en el artículo 1.563 del Código Civil, establece que: `Las demás reglas establecidas para el contrato de venta se aplican al de permuta. Es decir, que cuando se trate de transmisión o gravamen en este caso, de una propiedad inmobiliaria, está sometida a las formalidades del Registro Público, a la solemnidad del acto registral, para que surta efectos frente a terceros.”
Asimismo, la misma Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 22 de septiembre de 2009 (expediente N° 08-613), bajo la ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en un caso similar al de autos, señaló:
“En relación a la transmisión de la propiedad en materia de retracto legal arrendaticio, esta Sala en sentencia de fecha 21 de octubre de 2008, caso: Multicauchos El Porvenir, C.A., contra Electro Auto Diesel Tuy C.A., estableció lo siguiente:
“…De acuerdo al contenido del citado artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como a la doctrina que ha venido manteniendo la Sala de Casación Civil, el retracto legal arrendaticio presupone, entre otras condiciones, que el propietario del inmueble haya transmitido la propiedad a un tercero. (…Omissis…). La transmisión de la propiedad no sólo es requisito esencial a la venta, sino también es una condición para que el arrendatario pueda ejercer el retracto legal…”.
Así pues, una de las condiciones que presupone el derecho a retracto es que haya transmisión de la propiedad independientemente de si lo fue mediante venta, permuta, dación o cualquier medio traslativo de propiedad, razón por la cual es evidente que el juez no incurrió en errónea interpretación de tal norma, ya que el hecho de que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de retracto haya sido mediante un contrato de permuta no impide el ejercicio del retracto legal, pues la condición de transmisión de propiedad ocurrió, lo cual constituye condición necesaria para el ejercicio de tal acción.”
De manera que, conforme a la Doctrina de Casación expuesta, la cual es acogida por este Tribunal Superior a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, considera esta Alzada que es perfectamente viable el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio contra el contrato de permuta, ya que el mismo constituye un acto traslativo de la propiedad en los términos señalados en el citado artículo 43 del Decreto con valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.
En consecuencia, corresponde a esta Superioridad examinar si la parte actora reconvenida demostró los requisitos de procedencia exigidos por la ley a los fines de determinar si la sentencia dictada por el Tribunal A quo estuvo o no ajustada a derecho al haber desestimado la acción de retracto contenida en la demanda que da inicio a las presentes actuaciones y, al respecto, se observa:
La representación judicial de la parte actora reconvenida acompañó a su demanda copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil ZUMA SEGUROS C.A., y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de diciembre de 2010, bajo el N° 44, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho contrato, por tratarse de una copia certificada de un documento auténtico en los términos previstos en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, que lejos de ser impugnada, tachada o cuestionada por la representación judicial de las Empresas demandadas, fue expresamente reconocido y también consignado por éstas, por lo que este Tribunal Superior le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del citado Código Sustantivo y así se declara.
Al respecto, observa esta Alzada que, con dicho contrato, quedó demostrada la existencia auténtica de la relación jurídica existente entre el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE con su primigenia arrendadora ZUMA SEGUROS C.A., la cual tuvo por objeto el arrendamiento de un inmueble constituido por un Local de oficina, identificado con el N° 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, en los términos, condiciones y modalidades previstos en su texto, respecto del cual se subrogó la Empresa codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., por efecto de la venta que, del inmueble arrendado, le hizo ZUMA SEGUROS C.A., mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de diciembre de 2011, inscrito bajo el N° 2011.25.16, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, cuya copia certificada consta en el expediente de consignaciones arrendaticias promovido por la representación judicial de la parte actora reconvenida durante el lapso probatorio y que, por tratarse de una copia certificada de un documento público en los términos previstos en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, que, lejos de ser impugnada, tachada o cuestionada por la representación judicial de las Empresas demandadas, fue expresamente reconocido y también consignado por éstas, por lo que este Tribunal Superior le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del citado Código Sustantivo y así se decide.
Asimismo, consta en autos documento protocolizado ante el citado Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18 de diciembre de 2015, inscrito bajo el N° 2011.2516, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, que la parte actora acompañó a su demanda, en copia certificada, la cual, por tratarse de una copia certificada de un documento público en los términos previstos en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil que, lejos de ser impugnada, tachada o cuestionada por la representación judicial de las Empresas demandadas, fue expresamente reconocido y también consignado por éstas, por lo que este Tribunal Superior le atribuye pleno valor conforme a lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del citado Código Sustantivo, evidenciándose del mismo que la codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., transfirió –mediante permuta- la propiedad del inmueble arrendado a la codemandada UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., atribuyéndosele, a dicho inmueble, un valor de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 489.436.335,00), y así se declara.
Ahora bien, con los documentos antes analizados, considera esta Alzada que quedó demostrado en autos que el inmueble dado en arrendamiento al ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE fue vendido por la anterior propietaria-arrendadora ZUMA SEGUROS, C.A. a la codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., la cual, a su vez, transfirió –mediante permuta- la propiedad del inmueble arrendado a la codemandada UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. y respecto de cuya negociación el actor ejerció la acción de retracto legal arrendaticio que motiva las presentes actuaciones, señalando que la transferencia de propiedad del citado inmueble se hizo obviando y omitiendo el derecho de preferencia que le corresponde para comprar el inmueble en su condición de arrendatario del mismo.
Así las cosas, corresponde a este Tribunal Superior analizar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento acompañado a la demanda, ya que dicha acción de retracto fue ejercida por el arrendatario LINO ALBERTO MONSALVE contra la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. -como anterior propietaria del inmueble arrendado- y contra la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. –como actual propietaria de dicho inmueble- y, en tal sentido, se observa:
La Cláusula SEGUNDA del mencionado contrato de arrendamiento señala:
“SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de dos (2) años fijos, plazo que empezará a regir a partir del primero (1º) de febrero de 2011 hasta el treinta y uno (31) de enero de 2013, fecha en la cual se entenderá por extinguido el presente contrato de arrendamiento. (….) Si una vez extinguido el presente contrato en la fecha indicada, las partes no acuerdan realizar un nuevo contrato, se entenderá que comenzará a regir la prórroga legal consagrada en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. …” (Sic).
Igualmente, el artículo 1.599 del Código Civil establece:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
Asimismo, el artículo 1.604 eiusdem expresa:
“Artículo 1604: Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario.
Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro.”
Del mismo modo, el artículo 20 Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
“Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”
Ahora bien, de acuerdo a lo previsto en la citada Cláusula SEGUNDA del mencionado contrato de arrendamiento, éste tuvo una duración de dos (2) años fijos, comprendidos desde el 01 de febrero de 2011 hasta el 31 de enero de 2013, fecha en que se consideraba extinguido, a menos que se demostrase que una vez extinguido el citado contrato en la fecha indicada, las partes hubieran acordado suscribir un nuevo contrato.
En este orden de ideas, observa este Tribunal Superior que en autos no existe prueba alguna que evidencie que, con posterioridad al 31 de enero de 2013 -fecha de vencimiento del término inicial de dos (2) años a que se refiere la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre el actor LINO ALBERTO MONSALVE y la Empresa ZUMA SEGUROS C.A.-, se hubiere celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre el prenombrado actor y la codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. (la cual –para esa fecha- ya se había subrogado en los derechos y obligaciones a cargo de la antigua arrendadora del inmueble arrendado por efecto de la venta del mismo), lo cual comporta que el arrendamiento –por disposición expresa del artículo 1.599 del Código Civil- concluyó el día prefijado, esto es, el 31 de enero de 2013, y así se establece.
Así las cosas, considera esta Alzada que a partir del 31 de enero de 2013 -fecha de vencimiento del término inicial de dos (2) años a que se refiere la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE y la Empresa ZUMA SEGUROS C.A. y en el cual se subrogó la codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. (por efecto de la venta del inmueble arrendado)- comenzó a transcurrir la prórroga legal de un (1) año a que se refiere el literal b) del artículo 38 del citado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga legal, ésta, que venció en fecha 31 de enero de 2014, a partir de la cual se considera, en principio, extinguido dicho contrato, ya que –a consideración de este Tribunal Superior- con posterioridad a dicho vencimiento, pudiera haberse configurado la tácita reconducción del mismo por algún hecho sobrevenido, lo cual pasa a analizar esta Alzada a continuación:
De acuerdo a lo previsto en el citado artículo 1.604 del Código Civil, nuestro Legislador establece que el contrato de arrendamiento subsiste aunque se enajene la finca, cuando el contrato conste de instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario, ya que el arrendamiento constituye un supuesto excepcional a la norma contenida en el artículo 1.166 eiusdem, según el cual:
“Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.”
En efecto, observa esta Superioridad que la venta del inmueble arrendado no causa, por sí misma, la extinción del arrendamiento; por el contrario, éste subsiste, sólo que el arrendador no es el primitivo propietario, sino el comprador de dicho inmueble, y éste no puede expulsar al arrendatario so pretexto de que el antiguo arrendador vendió y que él (nuevo adquirente) desconoce el contrato celebrado, ya que, por disposición expresa del artículo 20 Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el mencionado Decreto, lo cual no es más que la consecuencia que se deriva de la subrogación que se produce por efecto de la venta del inmueble arrendado, quedando sustituido el arrendador por el nuevo adquirente, tal como lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1.753, de fecha 09 de octubre de 2006, en el juicio de Hernán Carvajalino Duque y otra (expediente Nº 06-0941), bajo la ponencia del Magistrado Dr. Francisco Antonio Carrasquero, cuando señaló:
“Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.”
Ahora bien, observa esta Alzada que el punto de controversia más álgido entre las partes estriba en el hecho de que –según alegó la parte actora reconvenida- el contrato de arrendamiento antes citado se transformó a tiempo indeterminado por cuanto el arrendatario, con posterioridad a su vencimiento, continuó en posesión del inmueble arrendado sin oposición del propietario del mismo, más aún cuando se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento en virtud de las consignaciones realizadas a favor de la actual propietaria del mismo; mientras que –según alegaron las respectivas representaciones judiciales de las Empresas demandadas- el referido contrato fue celebrado a término fijo y una vez vencido el mismo, el arrendatario hizo uso de la prórroga legal establecida a su favor en el literal b) del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, al haber vencido dicha prórroga, cesaron los derechos del arrendatario, aunado al hecho de que la codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. notificó al arrendatario, por una parte, su voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento y, por la otra, le solicitó la restitución del inmueble arrendado y, posteriormente, accionó judicialmente el cumplimiento de la obligación del arrendatario de hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento, de manera que debe este Tribunal Superior examinar si, efectivamente, el citado contrato de arrendamiento (inicialmente suscrito a tiempo determinado), una vez vencido dicho término fijo así como vencido el término de su prórroga legal, se transformó a tiempo indeterminado, para lo cual se observa:
Consta en autos que la codemandada UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., en la oportunidad en que opuso la cuestión previa de prejudicialidad prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio que, por cumplimiento de contrato por vencimiento del mismo y de la prórroga legal, incoara la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. contra el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, contenido en el expediente signado como AP31-V-2014-000932, llevado por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó copia certificada de dicho expediente (la cual es apreciada en todo su valor probatorio, ya que, conforme a lo dispuesto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, las copias certificadas expedidas por el Secretario hacen fe, dejando a salvo el derecho de la parte interesada de exigir su confrontación con el original) y en cual constan dos (2) notificaciones realizadas por la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. al ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE: La primera, por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 2012, bajo el Nº 47 del Libro de Actas, a través de la cual la mencionada Empresa notificó al prenombrado ciudadano su voluntad de terminar o no renovar la relación de arrendamiento a su vencimiento; y la segunda, por intermedio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 2014, S/N, a través de la cual también dicha Empresa solicitó al arrendatario la restitución del inmueble dado en arrendamiento.
Ahora bien, observa esta Superioridad que tales notificaciones fueron impugnadas por la representación judicial de la parte actora reconvenida, quien señaló que dichas notificaciones están viciada de nulidad absoluta, carecen de valor probatorio y no surte ningún efecto jurídico ante el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, en virtud de que –según alegó dicha representación judicial- INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. no puede invocar la aplicación de las cláusulas de un contrato que no fue suscrito por ella.
Al respecto, observa esta Alzada que, a tenor de lo establecido en el artículo 9 del Reglamento de Notarías Públicas y en el artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado, los Notarios Públicos merecen fe pública en todos los actos, declaraciones y certificaciones que autoricen con tal carácter, por lo que, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, este Tribunal Superior considera que tales notificaciones surten pleno valor probatorio más aún cuando las actas notariales, al ser autorizadas por un funcionario con facultad para darle fe pública, revisten el carácter de instrumento público respecto a la forma, tiempo y lugar de los hechos notificados por el Notario Público por medio de las mismas, y así se declara.
Ahora bien, en cuanto a las impugnaciones que, de tales notificaciones notariales, hiciera la representación judicial de la parte actora reconvenida, basada en que INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. no puede invocar la aplicación de las cláusulas de un contrato que no fue suscrito por ella, observa esta Superioridad que tales impugnaciones resultan improcedentes ya que –tal como se expresó en el texto del presente fallo- la venta del inmueble arrendado no causó, por sí misma, la extinción del arrendamiento, sino que, por el contrario, éste subsistió, quedando sustituido el arrendador por el nuevo adquirente por disposición expresa del artículo 20 Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de modo que el nuevo propietario estaba obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrían tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el citado Decreto, tal como sucedió en el presente caso, ya que la mencionada Empresa, para la fecha en que practicó tales notificaciones al arrendatario, se había subrogado en los derechos y obligaciones a cargo de la antigua arrendadora del inmueble arrendado por efecto de la venta del mismo, y así se establece.
No obstante lo anterior y a mayor abundamiento, considera esta Alzada que las referidas notificaciones realizadas por la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. al ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE resultaban innecesarias en virtud de lo establecido en la sentencia Nº 706, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de marzo de 2011, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán (Expediente Nº 10-0055), que estableció:
“…Siendo que el contrato suscrito entre las partes es a tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil...
…Aunado a ello, la Sala precisa, que siendo la prórroga legal un beneficio que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario, y una obligación que le impone al arrendador, no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho (Vid artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)…”
De manera que, conforme a lo establecido en la transcrita sentencia, considera esta Alzada que, en el presente caso, las referidas notificaciones resultaban innecesarias pues el contrato de arrendamiento fundamento de la acción fue celebrado a término fijo y concluyó el día prefijado y, a partir de éste comienza a transcurrir la prórroga legal, la cual no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho y, una vez vencida ésta, el arrendador está legalmente facultado para exigir la devolución del inmueble objeto del arrendamiento, como en efecto lo hizo la mencionada Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A.
En efecto, observa esta Superioridad que quedó demostrado en autos (con la copia certificada del expediente signado como AP31-V-2014-000932, llevado por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo valor probatorio quedó arriba analizado), que una vez vencido el término de prórroga legal que correspondía al arrendatario, la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. ejerció, contra aquél, la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de su término de duración y de la prórroga legal, acción, ésta, que aún cuando fue declarada sin lugar por dicho Juzgado por sentencia de fecha 28 de abril de 2017 (que fue promovida por la representación judicial de la codemandada UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. en copia certificada y que se aprecia en todo su valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil), constituye –a consideración de esta Alzada- la materialización de la oposición, expresa, manifiesta e inequívoca, de INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. respecto a la permanencia del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE en el inmueble arrendado, de modo que no puede considerarse que la relación arrendaticia existente con el prenombrado ciudadano se hubiere transformado a tiempo indeterminado, más aún cuando tampoco emerge de autos evidencia alguna de que la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. (actual propietaria del inmueble arrendado, por efecto de su transferencia en razón de la permuta realizada a su favor por parte de INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A.) hubiere expresado su aquiescencia en dicha permanencia mediante el retiro de las consignaciones arrendaticias realizadas a su favor por parte del arrendatario ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado como AP31-S-2017001299 (que también cursa en autos en copia certificada y que se aprecia en todo su valor probatorio conforme a lo dispuesto en el citado artículo 111 eiusdem), y así se declara.
En este orden de ideas, observa esta Alzada que al haberse producido el vencimiento del término convencionalmente pactado en el contrato de arrendamiento y haberse producido, igualmente, el vencimiento de la prórroga legal establecida a favor del arrendatario, se extinguió el arrendamiento, y así se decide.
En efecto, Sobre este particular, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Estudio “La Prórroga Legal Arrendaticia” (en cuya página 11) expresa:
“b. El vencimiento de la prórroga legal extingue, en principio, la relación arrendaticia.
Al vencerse la misma el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado y el juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de aquél. (…) Sin embargo, no existe obstáculo alguno para pensar que la tácita reconducción pudiera producirse como observamos en las anotaciones que siguen.”
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de julio de 2016 (expediente N° 16-0290), bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Fernando Damiani Bustillos, expresó:
“En efecto, referente al argumento de la solicitante, acerca de que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, considera esta Sala que tal argumento es improcedente, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e incluso a tenor del artículo 26 la Ley de Regulación del Arrendamiento de Uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. (Vid. Sentencia de esta Sala N° 1993/2014, caso: “Hola Modas, S.A.)”
Asimismo, debe indicarse que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem”. (Vid. Sentencia de esta Sala N° 1993/2014, caso: “Hola Modas, S.A.)” (Subrayado de esta Alzada).
En el mismo sentido, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 07 de diciembre de 2016 (expediente N° 2015-733), bajo la ponencia de la Magistrada Dra. Marisela Godoy Estaba, señaló:
“De conformidad con lo anteriormente transcrito, esta Sala observa que el juez de la recurrida luego de examinar la segunda clausula del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, estableció que en ella, “…se determina, que efectivamente las partes convinieron expresamente que si no había convenio por escrito de no renovar el contrato, pues este se renovaba automáticamente por igual periodo anual hasta el máximo de cinco (05) años; fijando en consecuencia como fecha tope el 1 de Mayo (sic) de 2.009; por lo que a partir de esta última fecha comenzó a correr el lapso de prórroga legal de dos años establecidos en el artículo 38, Literal C de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual comenzaba a correr de pleno derecho sin necesidad de notificación alguna de la arrendadora, tal como lo prevé el artículo 39 eiusdem, por lo que en criterio de quien emite el presente fallo dicho lapso de prorroga legal venció el 1º de Mayo.
En ese sentido, la alzada concluyó “…que la arrendadora efectivamente con dicha Inspección Judicial (sic) del 28 de marzo de 2011, notificó a la arrendadora (sic) con 33 días de anticipación al vencimiento de la Prorroga Legal del Contrato de Arrendamiento (sic), ya que ésta vencía el 1º de mayo de 2011; que no iba a renovar el contrato y por lo tanto tenía que devolver el inmueble arrendado…”.
Ahora bien, de la revisión del contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles Impermeabilizadora Larense, C.A., y Clínica Los Sauces, C.A., se desprende lo siguiente:
“…SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración inicialmente prevista de un (01) año, contado a partir del 1º de Mayo (sic) del 2004 hasta el 1º de Mayo (sic) del 2005, pero podrá prorrogarse automáticamente por periodos iguales de un (01) año hasta alcanzar la cantidad máxima y fija de cinco (05) años, es decir, hasta el 1º de Mayo (sic) del 2009, salvo que las partes convengan expresamente por escrito antes de este lapso la finalización del presente contrato o que al finalizar el plazo máximo de cinco (05) años, las partes ejerzan la opción establecida en la cláusula décima primera de este contrato…”
Por su parte, de la revisión del acta levantada al momento de realizar la inspección extrajudicial de fecha 28 de marzo de 2011, en el bien inmueble objeto de la demanda, la cual se encuentra inserta en los folios 22 al 26 de la primera pieza del expediente, se desprende lo siguiente:
“…EN EL DÍA DE HOY, A LAS 8:30 A.M., LA ABOGADA LUISA YOLANDA VEGAS M. EN SU CARÁCTER DE NOTARIO PÚBLICO CUARTO TITULAR DE BARQUISIMETO AUTORIZA A LA FUNCIONARIA SONIA NEBREDA, ADMINISTRADORA (E), ADSCRITA A ESTA NOTARÍA, SE TRASLADE Y SE CONSTITUYA (…) A SOLICITUD DE (…) LA FIRMA MERCANTIL IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A. (…) A FIN DE QUE POR VÍA DE INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL SE DEJE CONSTANCIA DE LOS SIGUIENTES PARTICULARES: (…) TERCERO: DEJAR CONSTANCIA DE QUE EN SU PRESENCIA SE LA (sic) HACE ENTREGA DE UN ESCRITO, EL CUAL SE ANEXA A LA PRESENTE INNPECCIÓN, DE LA PERSONA QUE LO RECIBE Y EL CARGO QUE OSTENTA. (…) SE DIO INICIO A LA INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL A LAS 09:30 A.M. (…) LA FUNCIONARIA AUTORIZADA HACE CONSTAR PARA EL TERCER PARTICULAR QUE LA ABOGADA SOLICITANTE PROCEDE A ENTREGAR UN COMUNICADO ORIGINAL A LA CIUDADANA QUIEN SE IDENTIFICÓ COMO DEISY INFANTE, LA CUAL AL RECIBIRLO, LO ABRE, SACA UN LOTE DE PÁGINAS Y LO LEE, MIENTRAS AL ABOGADA EN VOZ ALTA Y CLARA SOLICITA A LA FUNCIONARIA AUTORIZADA SE TRANSCRIBA COMO PARTE DE LA PRESENTE INSPECCIÓN, LA ADMINISTRADORA DE LA CLÍNICA RESPONDE ‘YO SE LO RECIBO PERO YA LE HE DICHO VARIAS VECES QUE NO LE PUEDO FIRMAR NADA COMO RECIBIDO’. LA FUNCIONARIA AUTORIAZADA HACE CONSTAR QUE EN SU PRESENCIA ENTREGA A LA PERSONA AUTORIZADA POR LA CLÍNICA, ANTES IDENTIFICADA UN ESCRITO TAL CUAL SE ANEXA A LA PRESENTE INSPECCIÓN, QUE LA SOLICITANTE LEE EN VOZ ALTA Y CLARA ‘YO ELIAMAR DEL VALLE PEREZ (…) ACTUANDO EN MI CONDICIÓN DE APODERADA JUDICIAL DE LA FIRMA MERCANTIL IMPERMEABILIZADORA LARENSE C.A, (sic) DEBIDAMENTE INSCRITA (…) POR MEDIO DE LA PRESENTE SE LE NOTIFICA A: LA SOCIEDAD MERCANTIL CLINICA LOS SAUCES, C.A, (sic) (…) A SUS REPRESENTANTES LEGALES, Y AL DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACIÓN, EN SU CALIDAD DE ARRENDATARIOS, QUE: (…) EN VISTA DE LA CULMINACIÓN DEL LAPSO DE PRÓRROGA LEGAL EL CUAL SERÁ PARA EL 01 DE MAYO DEL PRESENTE AÑO, DEBERÁ COMUNICARSE DENTRO DE CINCO DÍAS HÁBILES DE LA PRESENTE NOTIFICACIÓN, CON LA APODERADA JUDICIAL ELIAMAR DEL VALLE PEREZ, PARA TRATAR ASUNTO CONCERNIENTE A LA CULMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DISCUSIÓN DEL NUEVO CONTRATO. EN CASO CONTRARIO SE ENTENDERÁ QUE EL ACTUAL ARRENDATARIO NO POSEE INTERÉS DE REALIZAR NUEVO CONTRATO Y POR ENDE DEBERÁ ENTREGAR EL INMUEBLE BAJO LAS CONDICIONES ESTIPULADAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FIRMADO POR LAS PARTES. (…)”. (Mayúsculas del texto).
De conformidad con lo anteriormente transcrito, se observa que en la oportunidad de practicar una inspección extrajudicial en el bien inmueble objeto de la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, se dejó sentado en el acta la voluntad de la parte demandante (propietaria) de manifestarle expresamente a la parte demandada (inquilina), de no continuar con el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas.
En tal sentido, en relación con la oportunidad que tiene el propietario de manifestar al inquilino la no continuidad del la relación arrendaticia esta Sala, en sentencia N° 482 del 6 de agosto de 2015, caso: José Cohelo Da Silva contra el fondo de comercio Bar Restaurant Pollo En Brasa El Preferido, Da Silva, expediente 2015-249, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, queda así desvirtuada la supuesta anuencia del arrendador en la permanencia de la arrendataria en posesión del bien arrendado, requisito para que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, toda vez, que la recurrida dejó claramente establecido, que el contrato sobre el que versa la demanda es específicamente a tiempo determinado, con una relación arrendaticia de 7 años, que generó la prórroga legal de 2 años, la cual comenzó a correr el 1° de enero de 2009 y finalizaba el 1° de enero de 2011; tiempo éste en el cual, la accionada interpuso una primera demanda por resolución de contrato de arrendamiento, desplegando con ello su voluntad clara y asertiva de dar fin a la relación arrendaticia….”
De lo anteriormente transcrito se puede observar que sí le está permitido al propietario manifestarle al inquilino su voluntad de dar fin a la relación arrendaticia, durante el transcurso de la prórroga legal, lo cual determina la inoperancia de la tácita reconducción.
En tal sentido, el artículo 1.159 del Código Civil cuya infracción es denunciada, señala lo siguiente:
“…Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.
Asimismo, el artículo 1.363 del Código Civil dispone:
“…El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones…”.
Por su parte, el artículo 1.614 del Código Civil, el cual regula la figura de la tácita reconducción, dispone expresamente lo siguiente:
“…En los arrendamientos hechos por un tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…”.
Así, el artículo 1.614 del Código Civil de la precitada norma señala que los requerimientos necesarios que permiten la tácita reconducción del contrato son: 1) la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, 2) la ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y 3) que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones.
Ahora bien, de acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos, se pude evidenciar que el juez de alzada con su forma de proceder y luego de examinar el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, concluyó que la naturaleza del mismo es a tiempo determinado, por cuanto el propietario se opuso, antes de concluir el lapso de la prórroga legal, a que el inquilino continuara ocupando el bien inmueble luego de que dicho lapso venciera, pronunciamiento que hizo ajustado a lo acordado por la partes y por vía de consecuencia ajustado a derecho, razón por la cual no se evidencia que haya incurrido en el primer caso de suposición falsa.
En consecuencia, y de acuerdo a lo antes expuesto la Sala declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis, y así se declara.” (Subrayado de esta Alzada).
Ahora bien, como quiera que –de acuerdo a lo expresado por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de Justicia en el fallo supra transcrito- “el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento…” (sic), considera esta Alzada que resulta improcedente el alegato esgrimido por la parte actora reconvenida referido a que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado por el hecho de haber transcurrido un año, ocho meses y veintidós días desde el 18 de diciembre de 2015 (fecha en la que la relación arrendaticia se trasladó a la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A.) hasta el día 09 de agosto de 2017 (oportunidad en la cual la propietaria exige al arrendatario la entrega del inmueble), y que éste se ha mantenido en la posesión de dicho inmueble con la tácita aceptación del propietario, ya que –conforme al citado fallo- “…una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, …” (sic), y así se declara.
Por otra parte, considera esta Alzada pertinente señalar que, en el presente caso, lejos de evidenciarse la anuencia de la propietaria del inmueble respecto a la permanencia del arrendatario en el mismo, quedó demostrado que hubo una oposición expresa en contrario, manifestada, dicha oposición, con las notificaciones realizadas al ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE por la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. (en su carácter de propietaria del inmueble arrendado para el momento en que practicó dichas notificaciones), y así se decide.
Al hilo de lo expuesto, considera igualmente esta Superioridad que al vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado inicialmente entre ZUMA SEGUROS C.A. y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, por vencimiento de su término de duración y por vencimiento de su prórroga legal, cesó dicho arrendamiento, debiendo considerarse extinguido, independientemente de que la acción ejercida por el arrendador tendente a obtener la entrega del inmueble arrendado hubiera sido desestimada (tal como sucedió con la acción de cumplimiento ejercida por la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. contra el arrendatario LINO ALBERTO MONSALVE, ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual, por sentencia de fecha 28 de abril de 2017, declaró sin lugar dicha acción, en virtud de haberse configurado la falta de cualidad de dicha Empresa para ejercer tal acción en virtud de no ostentar, para la fecha de ejercicio de la misma, el carácter de propietaria del inmueble arrendado), ya que -a consideración de este Tribunal Superior- obviamente y pese a la extinción ope legis del arrendamiento, se requiere un proceso judicial que así lo declare.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de febrero de 2006 (expediente Nº 05-1118), bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Velázquez Alvaray, expresó:
“…Ahora bien, ha sido criterio pacífico y reiterado de la Sala que debido a los derechos que tienen los arrendatarios (preferencia, retracto y otros), la desocupación de los bienes arrendados, sin juicio previo, es un asunto sensible que afecta el orden público.”
De manera que, de acuerdo a lo expuesto, es evidente que una vez vencido el contrato de arrendamiento, antes de proceder a la desocupación del inmueble arrendado, se debe instaurar un juicio previo contra el arrendatario a los fines de garantizarle el pleno ejercicio de sus garantías constitucionales de la defensa y del debido proceso, y así se decide.
En este orden de ideas y siendo que –conforme lo tiene establecido la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 18 de mayo de 2001 (Caso: Montserrat Prato), ratificada en sentencia Nº 3592, de fecha 06 de diciembre de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera (dictada con ocasión de acción de amparo propuesta por los ciudadanos Carlos Eduardo Troconis Angulo, Olga Beatriz Troconis de Moreno, Hernan Troconis Angulo y Yolanda Troconis de Pacheco)- “la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción…” (sic), forzoso es para esta Alzada concluir que el actor, ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, carece de cualidad para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio que da inicio a las presentes actuaciones, por no ostentar el carácter de arrendatario en la oportunidad en que ejerció dicha acción, requisito sine qua non para su procedencia, siendo, por ende, improcedente tal acción de retracto legal arrendaticio, haciéndose inoficioso que esta Alzada descienda al análisis de los restantes requisitos exigidos por la ley para la procedencia de dicha acción, y así se declara.
Seguidamente, pasa este Tribunal Superior a analizar y decidir la reconvención propuesta por la representación judicial de la codemandada UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. contra el actor reconvenido, ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE y, en tal sentido, se observa:
La Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. fundamentó su reconvención en que es continuadora de la personalidad jurídica de INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. en la relación de arrendamiento (a tiempo determinado) que existió entre ésta última y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil, propuso reconvención contra el prenombrado ciudadano por cumplimiento de contrato, solicitando se le ordene dar cumplimiento a la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que se otorgó ante la Notaría Pública XVI del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 29 de diciembre de 2010, bajo el N° 44, Tomo 209, de los Libros de Autenticaciones, debiendo restituir a UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. el bien inmueble constituido por un local para oficina, ubicado en la Avenida Urdaneta, Esquina Las Ibarras, Edificio Pasaje La Seguridad, P.B., Local Nº 7, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Al respecto, la representación judicial de la parte actora reconvenida, en la oportunidad en que dio contestación a dicha reconvención, fincó su defensa en que habiendo transcurrido un año, ocho meses y veintidós días desde el 18 de diciembre de 2015 (fecha en la que la relación arrendaticia se trasladó a la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A.) hasta el día 09 de agosto de 2017 (oportunidad en la cual la propietaria exige al arrendatario la entrega del inmueble), es evidente que éste se ha mantenido en la posesión del inmueble arrendado con la tácita aceptación del propietario y habiéndose demostrado que está cancelando el canon de arrendamiento a través de las consignaciones arrendaticias realizadas en el expediente signado como AP31-S-2017001299, llevado por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, concluyó que la acción de cumplimiento de contrato es improcedente en este caso, por cuanto, para esta fecha, la relación arrendaticia adquirió la modalidad de arrendamiento sin determinación de tiempo.
Ahora bien, considera esta Alzada redundante repetir las consideraciones expuestas en el texto del presente fallo respecto a la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia de autos para determinar la procedencia o no de la reconvención propuesta (las cuales se dan por reproducidas), pero sí considera esta Superioridad pertinente señalar que, de acuerdo a los razonamientos precedentes, quedó plenamente demostrado en autos:
1º Que la parte actora reconvenida celebró contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, con la Empresa ZUMA SEGUROS, C.A., el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por el local para oficina identificado con el N° 7 (identificado con la cédula catastral 01-01-01-U01-002-058-016-000-0PB-0L7), ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 44, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo una duración de dos (2) años fijos, comprendidos desde el 1° de febrero de 2011 hasta el 31 de enero de 2013, lo cual comporta que el arrendamiento –por disposición expresa del artículo 1.599 del Código Civil- concluyó el día prefijado, esto es, el 31 de enero de 2013.
2º Que durante la vigencia del referido contrato de arrendamiento, la propietaria-arrendadora ZUMA SEGUROS, C.A. vendió el inmueble arrendado a la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de diciembre de 2011, bajo el N° 2011.2516, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, hecho, éste, que le fue notificado verbalmente al arrendatario por la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., a la cual aquél le ha cancelado el canon de arrendamiento de manera regular desde la fecha de la notificación.
3º Que en razón de dicha venta, la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. se subrogó en los derechos, obligaciones y acciones que le correspondían a ZUMA SEGUROS, C.A. (como anterior propietaria-arrendadora del inmueble arrendado), por mandato del artículo 20 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4º Que vencido el término de dos (2) años de duración del referido contrato de arrendamiento, comenzó a transcurrir el término de un (1) año de prórroga legal prevista en el literal b) del artículo 38 del citado Decreto, término, éste, que venció el 31 de enero de 2014, fecha a partir de la cual se extinguió la relación arrendaticia y, por ende, el arrendatario estaba obligado a cumplir su obligación de entregar el inmueble arrendado, lo cual no hizo, pues continuó en posesión del mismo.
5º Que la Empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A., como arrendadora del inmueble, interpuso contra el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE acción de cumplimiento del contrato por vencimiento de su término de duración y por vencimiento de su prórroga legal, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo admitida en fecha 14 de julio de 2014 y declarada sin lugar por sentencia de fecha 28 de abril de 2017, fundamentada en la falta de cualidad de dicha Empresa al no ser propietaria del inmueble arrendado, por haber efectuado la transferencia de la propiedad del mismo a la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. mediante permuta realizada a través de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18 de diciembre de 2015, inscrito bajo el N° 2011.2516, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el N° 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, siendo esta última (UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A.) la propietaria del inmueble ocupado por el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE.
6º Que la parte actora reconvenida continuó ocupando el inmueble dado en arrendamiento y, asimismo, realizó consignaciones arrendaticias a favor de la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado como AP31-S-2017001299.
7° Que, como consecuencia del contrato de permuta celebrado entre INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. a través del cual aquélla transfirió a ésta la propiedad del inmueble ocupado por el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, la parte demandada reconviniente, como nueva adquirente de dicho inmueble, se sustituyó en los derechos, obligaciones y acciones derivados de la relación arrendaticia, por lo que –a tenor de lo establecido en el artículo 20 Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- las acciones relativas a la terminación de tal relación arrendaticia sobre dicho inmueble sólo podrían tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el citado Decreto, tal como sucedió en el presente caso, a través de la acción de cumplimiento contenida en la reconvención propuesta por la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. contra el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, y así se decide.
Ahora bien, considera esta Superioridad que correspondía a la parte actora reconvenida demostrar –tal como lo alegó en su contestación a la reconvención- que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado en virtud de haber transcurrido un año, ocho meses y veintidós días desde el 18 de diciembre de 2015 (fecha en la que la relación arrendaticia se trasladó a la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A.) hasta el día 09 de agosto de 2017 (oportunidad en la cual la propietaria exige al arrendatario la entrega del inmueble), y que éste se ha mantenido en la posesión de dicho inmueble con la tácita aceptación del propietario.
En este orden de ideas, observa esta Alzada que no existe prueba alguna en autos que evidencie la aquiescencia, tácita o expresa, de la Empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. respecto a la permanencia del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE en el inmueble dado en arrendamiento, de modo que permita concluir que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado conforme a lo dispuesto en el artículo 1.614 del Código Civil; por el contrario, se evidencia de autos la oposición expresa de dicha Empresa demandada reconviniente respecto a la ocupación de la parte actora reconvenida en dicho inmueble, manifestada en la reconvención propuesta, mediante la cual se persigue la devolución del inmueble arrendado, y así se declara.
Como corolario de lo que antecede y ante la renuencia de la parte actora reconvenida de cumplir su obligación de restituir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento no obstante hallarse vencido tanto su término de duración como el término de la prórroga legal que le correspondía y disfrutó, forzoso es para esta Alzada concluir que la parte demandada reconviniente, UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., como actual propietaria del mencionado inmueble (en razón de la transferencia de la propiedad que, del mismo, hizo a su favor la codemandada INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. a través del contrato de permuta antes analizado) está legalmente facultada para exigir la devolución del mencionado inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo, por tanto, procedente la reconvención propuesta y así se decide.
En consecuencia y congruente con lo antes dirimido, resulta forzoso para esta Tribunal Superior declarar sin lugar la apelación ejercida en fecha 08 de noviembre de 2017, por la parte actora reconvenida contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 31 de octubre del mismo año, y confirmar el fallo apelado, conforme a los términos explanados en esta sentencia, lo cual así se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva de la presente decisión, y así se declara.
III
En virtud de todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando con Jueces Asociadas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO.- IMPROCEDENTES las solicitudes formuladas por la representación judicial de la parte actora reconvenida en el escrito de conclusiones presentado ante esta Alzada en fecha 19 de marzo de 2018, a través del cual, por una parte, hizo valer las apelaciones por ella interpuestas contra las sentencias interlocutorias dictadas por el A quo en fecha 26 de julio de 2017, y, por la otra, hizo valer la nulidad de la sentencia apelada en virtud de que el Tribunal de la Causa no le dio trámite incidental a la denuncia de fraude procesal por ella realizada en la instancia.
SEGUNDO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 08 de noviembre de 2017, por la representación judicial de la parte actora reconvenida contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 31 de octubre de 2017.
TERCERO.- Como consecuencia de lo que antecede, SE CONFIRMA EL FALLO APELADO, conforme a la motivación explanada en la presente decisión, en los siguientes términos:
A) SE DECLARA SIN LUGAR la acción de RETRACTO LEGAL incoada por el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE contra las Sociedades Mercantiles INVERSIONES PROGRESTAR 82, C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., todos suficientemente identificados en el texto del presente fallo.
B) SE DECLARA CON LUGAR la reconvención propuesta por la Sociedad Mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A. contra el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, se condena a la parte actora reconvenida a entregar a la codemandada reconviniente UNIVERSAL DE SEGUROS, C.A., el bien inmueble constituido por un local para oficina signado con el número 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital (identificado con la cédula catastral 01-01-01-U01-002-058-016-000-0PB-0L7).
C) Se condena en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la presente causa.
A tenor de lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en el recurso de apelación que motiva las presentes actuaciones.
Se deja constancia que la presente sentencia se dicta dentro del lapso legal previsto para ello.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de abril del año dos mil dieciocho (2018). Años 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. LUIS TOMÁS LEON SANDOVAL.
LAS JUECES ASOCIADAS,
CORA FARÍAS ALTUVE ROSA FEDERICO DEL NEGRO
EL SECRETARIO,
MUNIR J. SOUKI URBANO.
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) y previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,
MUNIR J. SOUKI URBANO.
